1、 商业地产知识分享 XX商业项目规划与设计商业项目规划与设计 2012年年10月月26日日 南京南京课程安排课程安排w预备知识分享商业地产设计人才的几个要求w商业规划理念指导开发定位、商业规划的要求范畴方法等w案例分析与经验分享 商业地产知识分享一、商业地产预备知识商业地产预备知识 商业地产知识分享商业地产预备知识 商业地产知识分享商业地产的基本知识对开发商的要求对商业规划设计人员的要求如何借用“外脑”商业地产知识分享一、商业地产基本知识1、商业地产的基本分类2、商业业态是什么3、商业地产的开发模式商业地产预备知识 商业地产知识分享1、商业地产的基本分类广义分类与商业开发有关的狭义分类以经营为2、核心，包括零售等2、商业业态是什么3、商业地产的开发模式一、一、商业地产基本知识商业地产基本知识 商业地产知识分享1、商业地产的基本分类2、商业业态是什么业态的基本概念国内主要的商业业态有哪些-四大类业态的主要特征重要的不是有什么、而是怎么来搭配？3、商业地产的开发模式一、一、商业地产基本知识商业地产基本知识 商业地产知识分享1、商业地产的基本分类2、商业业态是什么3、商业地产的开发模式按照租与售分SOHO、；按资金的运用分凯德模式；一、一、商业地产基本知识商业地产基本知识商业地产预备知识 商业地产知识分享二、对开发商的要求二、对开发商的要求1、商业地产与住宅地产的三大不同点2、商业地产的三大3、效益3、开发商要具备的“三心”商业地产知识分享1、商业地产与住宅地产的三大不同点：开发目标不同：设计设计+销售销售 VS 招商招商+运营运营 资源的分割资源的分割 VS 资源的整合资源的整合开发程序不同：后期管理不同；二、对开发商的要求二、对开发商的要求 商业地产知识分享1、商业地产与住宅地产的三大不同点：开发目标不同：开发程序不同：后期管理不同；二、对开发商的要求二、对开发商的要求 商业地产知识分享1、商业地产与住宅地产的三大不同点：开发目标不同：开发程序不同：后期管理不同；核心：核心：效益不同！效益不同！为拿地准备为拿地准备!二、对开发商的要求二、对开发商的要求 商业地产知识分享2、商业地4、产的三大效益物业升值经营升值土地升值决心决心+恒心恒心+耐心耐心3、开发商要具备的“三心”二、对开发商的要求二、对开发商的要求 商业地产知识分享对商业地产开发：对商业地产开发：人才人才+资金资金 土地土地三、对规划设计人员的要求三、对规划设计人员的要求对住宅地产开发：对住宅地产开发：土地土地 资金资金 人才人才对大多初次做商业地产的开发而言，在某些特定时期，对专业人才的需求会成为发展的瓶颈之一；商业项目的开发在项目前期定位阶段至关重要，规划设计人员能起和所起的作用是基础性的，而且很多情况下是举足轻重的，甚至说规划成败决定了项目成败！因此，人才（商业人才、设计人才以及成本、工程等人才）的准备在项5、目中会起到事半功倍事半功倍的效果。懂商业规划设计人才是唯一能起到统领全局、穿针引线的组织者！商业地产知识分享三、对规划设计人员的要求三、对规划设计人员的要求商业规划设计人才的商业规划设计人才的“三只眼睛三只眼睛”：首先是“商业眼商业眼”了解市场、了解商家需求、了解购物者需求；了解市场、了解商家需求、了解购物者需求；其次是“开发眼开发眼”了解拿地、了解城市规划、了解项目周期、了解成本了解拿地、了解城市规划、了解项目周期、了解成本分配比、了解工程；分配比、了解工程；最后是最后是“设计眼设计眼”了解商业动线设计、了解商业空间、了解机电规划、了解商业动线设计、了解商业空间、了解机电规划、了解后场需求、6、了解商业视觉设计等。了解后场需求、了解商业视觉设计等。商业地产知识分享三、对合作者的要求三、对合作者的要求在人才准备不足经验不足的情况下，建议借用在人才准备不足经验不足的情况下，建议借用“外脑外脑”：首先组织工作必须由开发商完成，因为根本需求只有自己才清楚；首先组织工作必须由开发商完成，因为根本需求只有自己才清楚；其次是为其次是为“外脑外脑”合理分清合理分清界面和时间节点界面和时间节点，提出明确的工作要求，提出明确的工作要求策划人员策划人员/招商人员招商人员/规划设计人员规划设计人员/运营、物管人员等运营、物管人员等协同工作。协同工作。商业地产知识分享四、对合作者的要求四、对合作者的要求“外脑7、外脑”的分类的分类定位及策划人员：不单是定位及策划人员：不单是“写报告写报告”！作商户落位；！作商户落位；招商人员：基础摸底的工作，尤其在预招商阶段尤为重要；招商人员：基础摸底的工作，尤其在预招商阶段尤为重要；规划设计人员：多出点子，更多的可能性，懂商业设计要求，全程需要！规划设计人员：多出点子，更多的可能性，懂商业设计要求，全程需要！运营、物管人员：尽早介入，尤其是在设备方案确定时期；运营、物管人员：尽早介入，尤其是在设备方案确定时期；最后是最后是决策决策在自己在自己进行商业策略和开发策略平衡等。进行商业策略和开发策略平衡等。商业地产知识分享四、对合作者的要求四、对合作者的要求开发线索：开发8、线索：选址和定位选址和定位初次落位（初规划）初次落位（初规划）预招商预招商再落位再落位规规划方案划方案招商反馈招商反馈商业规划确定商业规划确定建筑设计建筑设计配套设计配套设计施工施工入住开业入住开业商户调整商户调整最后强调最后强调决策决策在开发商自己在开发商自己必须进行商业策略和开必须进行商业策略和开发策略平衡等。发策略平衡等。想清楚自己的目标！二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享 商业地产知识分享1.开发视角的转变为什么要提商业规划？2.商业规划概念与商业定位3.商业规划的过程和内涵 4.建筑规划与商业规划的关系5.商业规划的内容6.商业规划的动态性二、商业规划指导9、项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（一）（一）.为什么提商业规划？为什么提商业规划？商业地产开发要求我们从招商运营、商家、租户、顾客的视角商业地产开发要求我们从招商运营、商家、租户、顾客的视角看待项目才能保证项目的成功。看待项目才能保证项目的成功。对于商业项目开发而言对于商业项目开发而言,项目的商业规划始终项目的商业规划始终优于其建筑规划优于其建筑规划,并且始终制约着建筑规划。并且始终制约着建筑规划。二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（一）（一）.开发商视角的转换开发商视角的转换为什么提商业规划？为什么提商业规划？从一个案例说起从一个案例说起:上海五角场10、上海五角场XX广场规划广场规划TaubmanTaubman的贡献的贡献2004年，年，XX王健林提出商业地产开发中王健林提出商业地产开发中商业规划的概念，并坚持下来取得成功。商业规划的概念，并坚持下来取得成功。二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享提问：提问：谁来做商业规划？谁来做商业规划？商业地产知识分享（二）、（二）、商业规划概念与商业定位的关商业规划概念与商业定位的关系系商业规划的概念精准定位基础上的商业业态规划组合，同时，包含了对项目功能、规模、形象等潜在商业价值的实现。二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（二）、（二）、商业规划概念与11、商业定位的关商业规划概念与商业定位的关系系1.商业定位的基础性作用2.定位的主观性与客观性3.商业定位的正确方式二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（二）、（二）、商业规划概念与商业定位的关商业规划概念与商业定位的关系系1.商业定位的基础性作用从商业策划到定位定位对项目的基础性的作用定位可能产生的问题有哪些？为什么不能直接交给设计团队？二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（二）、（二）、商业规划概念与商业定位的关商业规划概念与商业定位的关系系2.定位的主观性与客观性主观因素：开发商的主观因素受制于自身的能力和打法；客观因素：规划导向因素通过手12、段主动响应；市场导向因素理解城市的商业规划二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（二）、（二）、商业规划概念与商业定位的关商业规划概念与商业定位的关系系3.商业定位的方式和原则定位由谁谁来做？预招商必须要做！定位就是找到服务人群、并落实项目的可行性！二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（二）、（二）、商业规划概念与商业定位的关商业规划概念与商业定位的关系系定位的原则：保证生存确立方向确立效益打造亮点预留升级首先是合理的规模很重要，尤其在二三线城市。二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（三）、（三）、商业规划的过程和内涵13、商业规划的过程和内涵 商业规划的过程首先，应从拿地开始全程指导项目开发进程。其次，关注立地条件（选址和可视性与可达性）再次，业态定位深化落地最后，关注运营与使用要求进行调整二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（三）、（三）、商业规划的过程和内涵商业规划的过程和内涵 商业规划的三个层次1.宏观商圈规划层面 2.中观本体规划层面3.微观商家的需求规划和调整二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（三）、（三）、商业规划的过程和内涵商业规划的过程和内涵 商业规划内涵的三个层次1.宏观商圈规划层面城市的认识、消费人群的认识、商圈的认识、消费习惯地认识规划14、条件的认识等新区开发怎么办？二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（三）、（三）、商业规划的过程和内涵商业规划的过程和内涵 商业规划内涵的三个层次2.中观本体规划层面动线规划、空间规划、视线规划等3.微观商家的需求规划和调整二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（四）、建筑规划与商业规划的关系（四）、建筑规划与商业规划的关系项目经营不成功，建筑规划绝谈不上成功！建筑规划是商业规划的依托，需要不断将商业意图和策略“赋形”！二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（四）、建筑规划与商业规划的关系（四）、建筑规划与商业规划的关系115、.如何认识商业建筑的规划设计师是如何看待商业建筑的？商业从业者是如何看商业建筑?顾客是如何看待商业建筑？二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（四）、建筑规划与商业规划的关系（四）、建筑规划与商业规划的关系建筑规划解决的问题：1.首要问题是创造良好的交通、空间条件交通、空间条件（动线、出入口、层高、柱网）2.预留条件的重要性(技术设计合乎商业规划)3.完成完善规划合乎商业要求（包括卫生间、停车等细节）举例：境外参考图片、成都XX广场、结论：合理整合设计资源使其合乎商业策略二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（四）、建筑规划与商业规划的关系（四）16、建筑规划与商业规划的关系建筑规划解决的问题：1.首要问题是创造良好的空间条件空间条件（出入口、层高、柱网）2.预留条件的重要性(技术设计合乎商业规划)3.完成完善规划合乎商业要求（包括卫生间、停车等细节）举例：境外参考图片、成都XX广场、结论：合理整合设计资源使其合乎商业策略二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（四）、建筑规划与商业规划的关系（四）、建筑规划与商业规划的关系建筑规划解决的问题：1.首要问题是创造良好的空间条件空间条件（出入口、层高、柱网）2.预留条件的重要性(技术设计合乎商业规划)3.完成完善规划合乎商业要求（包括卫生间、停车等细节）举例：境外参考图17、片、成都XX广场、结论：合理整合设计资源使其合乎商业策略二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（四）、建筑规划与商业规划的关系（四）、建筑规划与商业规划的关系建筑规划解决的问题：1.首要问题是创造良好的空间条件（出入口、层高、柱网）2.预留条件的重要性(使技术设计合乎商业规划)3.完成完善规划合乎商业要求（包括卫生间、停车等细节）举例：境外参考图片、成都XX广场、结论：合理整合设计资源使其合乎商业策略二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（四）、建筑规划与商业规划的关系（四）、建筑规划与商业规划的关系建筑规划解决的问题：1.首要问题是创造良好的空18、间条件（出入口、层高、柱网）2.预留条件的重要性和界面划分(技术合乎商业规划)举例：餐饮的技术条件预留1.完成完善规划合乎商业要求（包括卫生间、停车等细节）举例：境外参考图片、成都XX广场、结论：合理整合设计资源使其合乎商业策略二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（四）、建筑规划与商业规划的关系（四）、建筑规划与商业规划的关系建筑规划解决的问题：1.首要问题是创造良好的空间条件（出入口、层高、柱网）2.预留条件的重要性和界面界面划分(技术合乎商业规划)举例：餐饮的技术条件预留完成完善规划合乎商业要求（包括卫生间、停车等细节）举例：境外参考图片、成都XX广场、1.结论：19、合理整合设计资源使其合乎商业策略二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发建筑设计注意事项（节选）总图与规划：餐饮配套及管理垃圾清运：地下垃圾房（含干、湿垃圾房）技术处理：排水排水：预留卫生间、厨房共2个排水点，厨房排水接入隔油池烟道烟道：预留土建油烟烟道管井位置。必要时应高空排放。隔油池设置：数量数量：约1000平米餐饮商铺3-4m的隔油池容量设计 （隔油池一般2.4-2.8m高，0.8米埋深）。考虑餐饮负荷情况，总的设置数量折减系数按40-50%餐饮商铺面积计算。（按照2万平米的商铺面积计算，需设隔油池20000/1000*（3-4）*50%=30-40，为6-8个5 m的隔油池，或9-20、10个4 m的隔油池；）燃气接入燃气接入：所有餐饮商铺均需作燃气接入。电气设计电气设计：变配电：商铺独立变电所供电，在商业街上隔段设置低压配电室或箱式变压器。用电负荷：餐饮商铺按照200-250w/进行用电预留（普通店铺100w/），总负荷计算时，按照50%的餐饮商铺面积进行折减。商业地产知识分享（四）、建筑规划与商业规划的关系（四）、建筑规划与商业规划的关系建筑规划解决的问题：1.首要问题是创造良好的交通、空间条件（动线、动线、出入口、层高、柱网）2.预留条件的重要性(技术设计合乎商业规划)3.完成完善规划合乎商业要求（包括设施规划、男女卫生间位置数量以及配比、停车等细节）举例：境外参考图片21、成都XX广场、二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享商业项目技术要求概览商业项目技术要求概览 净高要求净高要求 荷载要求荷载要求 货运要求货运要求 租户区租户区 推广区及推广设施推广区及推广设施 公共区公共区 电梯（客梯、货梯）电梯（客梯、货梯）扶梯，自动步道扶梯，自动步道 商场内设备机房的设置要求商场内设备机房的设置要求 物业管理办公物业管理办公 运营用房运营用房 停车场停车场 卸货区卸货区排水！排水！垃圾房垃圾房干湿分开干湿分开后勤卫生间后勤卫生间 室外广告及商场标志室外广告及商场标志 标识及导识系统标识及导识系统 室外广场及活动区室外广场及活动区 交房标准交房标22、准 检修维护检修维护 商业地产知识分享误区一：外观设计综合症：误区一：外观设计综合症：表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置；表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象；表现3：抛弃文化的商业开发；表现4：尺度过于跨张；误区二：平面布置综合症：误区二：平面布置综合症：表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益；表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应；表现3：自动扶梯设置不能引导人流；表现4：商铺分割过于平均，不利于使用；商业项目以技术为核心易犯的错误商业项目以技术为核心易犯的错误 商业地产知识分享误区三：道路规划综合症：误区三：道路规划综合症：表现1：希望通过增加出入口的数量来带动23、人流；表现2：方向混乱，曲折复杂；表现3：没有充分预留停车；表现4：未能最大程度的与城市交通相联系；误区四：忽视前期商业定位与规划：误区四：忽视前期商业定位与规划：表现1：盲目攀比，规模超越区域需求；表现2：规划之前不能确定主力店，规划设计难以度身定做；表现3：缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重；表现4：过度依赖主力店；商业项目以技术为核心易犯的错误商业项目以技术为核心易犯的错误 商业地产知识分享举例：空调机房的规划 图纸显示本项目东西走向的中通道中部规划了一个空调机房，进而阻断了该通道。因此，建议该位置空调机房的设计进行调整。商业地产知识分享室外广场无论大小考虑商业活动的需求！停车以24、及临时停车的需求！商业地产知识分享（四）、建筑规划与商业规划的关系（四）、建筑规划与商业规划的关系建筑设计建筑设计+幕墙设计幕墙设计商业顾问商业顾问内外装设计内外装设计灯光设计、环境设计、展示设计灯光设计、环境设计、展示设计提问：如何合理提问：如何合理整合设计资源整合设计资源使其合乎使其合乎商业策略商业策略？二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（五）、商业规划的基本内容（五）、商业规划的基本内容1.动线（东方广场图片）规划、2.业态配搭与空间规划、3.视线规划、4.购买行为心理需求、5.商业氛围（活动）需求、二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分25、享（五）、商业规划的基本内容（五）、商业规划的基本内容1.动线规划是最重要一环，关系到项目成败：外部交通城市交通的接驳、车流来的方向、出入口人流动线主动线只有一条！水平动线和垂直动线如何向高区引导？提问：距离多远、多大面积设一组扶梯？提问：距离多远、多大面积设一组扶梯？服务人员不与顾客交叉！二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享 商业地产知识分享 商业地产知识分享（五）、商业规划的基本内容（五）、商业规划的基本内容1.动线规划是最重要一环，关系到项目成败：车流动线人车分流比如：考虑货车是否下地下？卸货平台如何设置？后场动线后勤服务人员、货运动线、垃圾动线二、商业规划指导26、项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（五）、商业规划的基本内容（五）、商业规划的基本内容2、业态配搭与空间规划确定主力店位置面积高度超市的位置？高度荷载等要求影院的位置？高度要求二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（五）、商业规划的基本内容（五）、商业规划的基本内容2、业态配搭与空间规划确定步行街和内部广场的面积高度业态之间的合理搭配停留时间，延长时间是最重的目的二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享3、视线规划 一个角度看到招牌数量是多少？标识规划导视和广告规划二、商业规27、划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（五）、商业规划的基本内容（五）、商业规划的基本内容4、购买行为心理需求比如右手原则、磁极原则人流聚集的地方很关键：如扶梯（多远一组？）视距要求、声音、嗅觉感受心理安全要求等等。二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（四）、商业规划的基本内容4、购买行为心理需求视距要求、心理安全要求等等。二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享5、商业氛围（活动）需求 二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发因为项目忠实消费者原因而来被项目的娱乐旅游元素所吸引被项目举行之特色活动吸引而来被项目的特色餐厅所吸引 商业地产知识分享（四）、商业规划的基本内容5、商业氛围（活动）需求 活动是商业广场的灵魂！活动是商业广场的灵魂！二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发 商业地产知识分享（六）、商业规划的动态性（六）、商业规划的动态性考虑时间因素餐饮业户、专卖店装修更新期限考虑商业调整的要求要强调经营要求运营和物管团队的支持二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发结论：初涉商业成本规划很重要！标准要适度控制！商业地产知识分享（六）、商业规划的基本原理与手法举例北京龙德广场+郑州锦艺商业广场（见附件）二、商业规划指导项目开发商业规划指导项目开发三、案例简析和经验 商业地产知识分享