1、商业地产知识分享 课程提纲商业地产概述商业开发过程中常见的问题万达的内部管控体系（发展、规划、工程）招商团队的培训营运知识的分享其他项目的分享一、商一、商业地地产概概论商业地产概述狭义的商业地产：用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等；广义的商业地产：除传统商业物业外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产；随着国内城市化建设的深化及城市产业升级、城市政府规划职能的强化，专业市场、产业园建设、文化中心建设等多种类型的泛商业地产逐渐纳入了不同城市及开发商的开发计划；商业地产开发其实就是通过地产开发业务整合商业，含商2、业活动的过程；通过整合各种业态及业种，以最合理的地产设计及开发模式尽量满足消费需求；提供满足商业、商务活动的房地产载体的开发过程；并通过销售及持有运营收取租金等收益达到满足投资者投资回报的商业行为。商业地产的价值物业价值+经营价值商业地产的本质：大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，商业地产开发的本质是通过地产开发整合各种资源，最终形成一个可以提供稳定现金流的房地产载体的过程；商业 地产本质上是一个可以提供长期收益权的金融工具；这也是为什么国内商业地产很长时间内无法健康发展的主要原因。国内商业地产发展的驱动力：商业自身的快速发展我国城市化进程加快传统商业设施的升级外资零售企业的抢滩投资主3、体多元化进入商业地产成投资产品我国商我国商业地地产发展的三个展的三个阶段段 第一个第一个阶段：段：1992200219922002 起步起步发展展时期，商期，商业和地和地产两个两个产业 第二个第二个阶段：段：2002200820022008 快速快速发展展时期，商期，商业加地加地产边缘产业 第三个第三个阶段：段：20082008至今至今 理性理性发展展时期，商期，商业地地产独立独立产业商商业地地产的基本特征的基本特征 商业属性、地产属性、金融属性 高投入、高回报、高难度 安全性、稳定性、持续性商业地产的难题商商业地地产的常的常见误区区 重重规模，模，轻效益效益 重开重开发，轻经营 重策划，重策4、划，轻规划划新的新的趋势：开开发商商进军商商业地地产并并拥有零售品牌有零售品牌 零售商零售商进军商商业地地产并开始并开始购地自建地自建 专业化的商化的商业地地产开开发随着城市化随着城市化进程程蓬勃蓬勃发展展 中国城市化在提速中国城市化在提速城市化的含义：城市化的含义：是人口由农村向城市转移，农村地区逐步演变成城市地区，城市人口 不断增长的过程城市化是城市人口比重不断提高的过程。城市化首先表现为大批乡村人口进入城市，城市人口在总人口中的比重逐步提高。城市化是产业结构转变的过程。劳动力第一产业的转向第二、第三产业，产业结构逐步升级转换。城市化是居民收入水平不断提高的过程。城市化使得大批低收入居民群5、体转变为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力不断增强的过程城市化是一个城市文明不断发展并向农村渗透和传播的过程。城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。中国城市化发展中国城市化发展中国城市化中国城市化进入加速期入加速期城乡一体化进程加速鼓励农民入城土地政策调整：农村集体建设用地流转户籍政策改革社会保障体制改革：城乡社保一体化中国城市化是世界中国城市化是世界历史上最大的城市化史上最大的城市化1990-2010年年20年，中国城市新增近年，中国城市新增近1半人口，由半人口，由3亿增加到亿增加到6.2亿亿未来未来20年还将新增年还将新增3亿城市人口亿城市人口 世界主要国6、家总人口 美 国：3.0亿 日 本：1.3亿 俄 罗 斯：1.4亿 欧盟27国：5.0亿 法 国：0.6亿 英 国：0.6亿 德 国：0.8亿 意 大 利：0.6亿 澳大利亚：0.2亿房地产业拉动中国经济成长城市人口 3亿 4.6亿 6亿 8.4亿城市化率 28%36%46%58%城市化率 美国：85 欧洲：90 日 本：90 澳大利亚：75中国城市在升中国城市在升级从工业城镇向城市升级从中小城市向大城市升级从单中心向城市多中心升级从行政城市向经济城市升级从中心城市向城市群升级 城市化进程不仅仅只是人口进入城市,更是城市升级的进程商商业地地产向二三向二三线城市快速城市快速扩张 城市化城市化进程7、的程的时间差差 地方政府招商引地方政府招商引资的的热情和政策情和政策 价价值洼地的巨大增洼地的巨大增值空空间中国二、三线城市房地产市场增长势头非常强劲，无论是土地市场、房地产市场以及投资环境方面都逐渐成熟。适当的城市规模、稳定的宏观经济环境以及逐渐完备的公共设施建设为二、三线城市房地产市场的快速发展奠定了基础；丰富的土地资源、低廉的土地成本、合理的市场价格及巨大的需求量为开发商提供了巨大的利润空间。因此预计未来几年，二、三线房地产市场会保持快于一线城市的发展速度前进，中国房地产行业也将会在市场、政策的双重作用下，按照“一线城市二线城市三线城市”的顺序，逐渐发展与完善。一线城市日趋成熟，中国城市8、化的主战场在二三线城市，地方政府发展城市的强烈需求，二三线城市的商业开发迎来快速发展的机遇，商业尤其是综合体和购物中心开处于发的起步期，升值潜力大；土地取得成本相对低，价值提升空间大。城市化促进城市功能升级。这种城市功能的升级，商业（包括城市综合体、购物中心、商业街区等）在城市功能升级当中起到了核心的作用，拥有巨大的增长能量，将决定城市区域之间竞争。小结商业分类商业分类业种业态分类综合店购物中心百货店大型批发店商店服装类食品类杂货类家用类超级市场平价市场专卖店集中专卖店大型专卖店专卖店药店家具展卖中心饮食店集中饮食店快餐店专营店按照选址分类市区型百货店大型批发店集中专卖店集中餐饮店郊区型购物中9、心、大型批发市场、大型专卖店观光地型购物中心、集中专卖店、集中餐饮店商业分类商业分类按照市场范围分按照消费行为分类近邻型邻里周边消费者社区型某个社区消费者区域型周边几个社区消费者城市型所在城市的大部分区域超级型客户群覆盖所在城市及周边城市物业品业态商业百货商场超市购物中心家居建材超市直销折扣商店各种类型商业街各种类型的旗舰店、专业店体验态商业娱乐、休闲类商业介于二者之间餐饮类国内主流商业地产开发企业及代表产品华润 万象城、欢乐汇中粮 大悦城深国商 深国投广场 印象城 百联 西郊百联 百联又一城银泰 银泰中心龙湖 北城天街正大 正大广场恒隆 港汇中心、恒隆广场新鸿基 国金中心太古 太古汇凯德置地10、 嘉茂、来福士广场SM集团：SM广场万达：万达广场我我们常常听到的常常听到的问题通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰：我们应该做多大规模的商业？我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态之间的关系是怎样的？地标性物业靠什么手段来打造？现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求 启动区怎么快速回收资金？现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？公司内部商业开发过程中，设计、工11、程、招商、经营不同的需求如何匹配？收益性物业的客户价值链网络购买用途购买用途投资投资经营经营投资回报投资回报使用价值使用价值判断基础判断基础收益途径收益途径出租或出租或销售价格销售价格融资收益融资收益一般投资者的实际判断过程内在经济原理客户需求客户需求长期收益长期收益风险保障风险保障融资融资经营收益经营收益经营价值经营价值资产沉淀资产沉淀融资工具融资工具城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。初级阶段初级阶段 城市化率城市化率30%以下以下 商业向城市的商业向城市的几何中心聚集几何中心聚集 零售行业的特征：零售行业的特征：向12、心聚集向心聚集 中级阶段中级阶段 城市化率城市化率70%以下以下 零售行业的特征：零售行业的特征：离心分散离心分散 商业向城市的商业向城市的几何中心发展几何中心发展高级阶段高级阶段 城市化率城市化率70%以上以上 零售行业的特征：零售行业的特征：离心聚集离心聚集 商业离开城市商业离开城市的几何中心，的几何中心，向区域中心聚向区域中心聚集集800-1500US$800-1500US$800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$4013、00-8000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间体验式的购物需求体验式的购物需求体验式的购物需求体验式的购物需求个性消费个性消费个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均14、GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型人人均均GGD DP P城城市市化化率率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%商业处于与农业经济 相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水 平在45%以下商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的 地摊、集贸市场，商品 为城市生 活提供基本保 障人均GDP位于2000 4000美金；城市化水 平在4515、%以上 70%以下商业形态出现飞商业形态出现飞 跃，跃，多样化、规模化的现多样化、规模化的现 代商业出现，如大型代商业出现，如大型 百货、综合超市、百货、综合超市、专卖店、精品店等专卖店、精品店等人均GDP位于4000 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下超越传统商业范畴的广超越传统商业范畴的广 义商义商 业业 形态出现，形态出现，SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游大型购物中心、旅游 商业商业 地产、物流等综地产、物流等综 合合 型商型商 业形态出现业形态出现人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上广义性商业的升华转型，主16、题性的购物公 园、小型的lifestyle生活中心等极具个性消费的场所出现；+关注商家经营的成功是实现商业地产可持续发展的关键商业地产开发的选址通常分为两种，一种是选在商脉上，商业价值呈显性的地点，这类商业地产由于地段的商业成熟，项目的投资价值和经营价值都被市场所看好，因此开发的商业地产项目可以直接面对市场销售，依托成熟的商业氛围获取开发利润。另一种选址是选在非商脉地段，该类地段由于不属于人们的商业消费，因此培育市场、引入人群是实现商业成功的方向，而关注商家的店铺经营成功是最终形成良好商业氛围的关键，也是地产开发商顺利实现租售的保障。目前的商业市场已经从多个方面反映出这种操作方式的重要性 9商17、业地产从市场的起步到现在为止经历了三个阶段：29291 万达广场发展历程及经验分享万达广场发展历程及经验分享商业地产知识系列讲座 1.1.起步起步为什么要做商业地产为什么要做商业地产v万达的加减法1988年地产起家1994年进军足球产业而后进军机电业、制造业、酒业、药业、餐饮业、外贸1999年退出足坛2000年剥离其他业务单元明确住宅地产、商业地产为支柱产业 2008年明确酒店、文化产业、百货、商业地产为支柱产业 单店业态整合在一个单体建筑内，面积单店业态整合在一个单体建筑内，面积56万平方米。万平方米。万达广场第一代-单店万达商业地产发展历程（一代店）万达商业地产发展历程（一代店）长春万达广18、场长春万达广场长春万达广场长春万达广场 长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场济南万达广场济南万达广场济南万达广场济南万达广场 南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场 南京万达广场南京万达广场南京万达广场南京万达广场青岛万达广场青岛万达广场青岛万达广场青岛万达广场 组合店由多个单体店组成，面积组合店由多个单体店组成，面积1015万平方米，内含百万平方米，内含百货、超市、影城等六到十种业态。货、超市、影城等六到十种业态。万达广场第二代-组合店天津万达广场天津万达广场天津万达广场天津万达广场 沈阳万达广场沈阳万达广场沈阳万达广场沈阳万达广场 南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场19、南宁万达广场 哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场 大连万达广场大连万达广场大连万达广场大连万达广场 武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场 万达商业地产发展历程（二代店）万达商业地产发展历程（二代店）HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团也称为城市综合体，是万达集团2004年以后开发年以后开发的产品，总面积在的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。万20、达商业地产发展历程万达商业地产发展历程(三代店）三代店）商业地产知识系列讲座 4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟上上上上海海海海五五五五角角角角场场场场万万万万达达达达广广广广场场场场项目位于上海新的市级商业副中心五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟北北北北 京京京京 石石石石 景景景景 山山山山 万万万万 达达达达 广广广广 场场场场 项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。4.4.第三代产品第三代产品突破21、与成熟突破与成熟4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟宁宁宁宁波波波波鄞鄞鄞鄞州州州州万万万万达达达达广广广广场场场场 4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟 4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟成成成成都都都都锦锦锦锦华华华华路路路路万万万万达达达达广广广广场场场场项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。第三代产品的变化1.增加了室内步行街贯穿项目各主力店；2.强调购物空间的舒适度与便利性；3.业态布局更加丰富多样；4.人流内部共享性显著增强；万达商业地产第三代（城市22、综合体万达商业地产第三代（城市综合体HOPSCA）H H（HotelHotel）：酒店；：酒店；O O（OfficeOffice）：写字楼；）：写字楼；P P（public spacepublic space）：公共空间；）：公共空间；S S（Shopping mallShopping mall）：购物中心；）：购物中心；C C（culture&recreationculture&recreation）：文化娱乐休闲设施；）：文化娱乐休闲设施；A A（ApartmentApartment）：公寓。）：公寓。购物中心的构成：购物中心的构成：1.百货百货2.超市超市3.专业店（电器、运动、儿童、专23、业店（电器、运动、儿童、休闲集合）休闲集合）4.餐饮餐饮5.健身健身6.娱乐娱乐7.步行街（多元化及丰富的中步行街（多元化及丰富的中小店铺）小店铺）项目将建设面积约为项目将建设面积约为3 3万平米的室内精品步行街，消融室内外界限，万平米的室内精品步行街，消融室内外界限，提供前所未有的时尚购物，餐饮休闲空间和体验。提供前所未有的时尚购物，餐饮休闲空间和体验。根据建筑结构进行规划分区，步行街通常为三层，一层为功能品牌店、根据建筑结构进行规划分区，步行街通常为三层，一层为功能品牌店、二楼为时尚品牌店，三层为餐饮特色店。二楼为时尚品牌店，三层为餐饮特色店。步行街中庭中庭步行街效果图示意室内步行街万达的24、发展史代表了中国商业环境下万达的发展史代表了中国商业环境下 商业地产的必经之路商业地产的必经之路 5.5.总结总结哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街长春重庆路长春重庆路长春重庆路长春重庆路沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街大连万达广场大连万达广场大连万达广场大连万达广场北京北京北京北京CBDCBD北京石景山北京石景山北京石景山北京石景山天津金街天津金街天津金街天津金街济南泉城路济南泉城路济南泉城路济南泉城路青岛青岛青岛青岛CBDCBD青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场上海五25、角场上海五角场上海五角场上海五角场上海周浦上海周浦上海周浦上海周浦宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州南京建邺南京建邺南京建邺南京建邺南京新街口南京新街口南京新街口南京新街口苏州平江苏州平江苏州平江苏州平江武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场重庆南坪重庆南坪重庆南坪重庆南坪成都锦华路成都锦华路成都锦华路成都锦华路西安碑林区西安碑林区西安碑林区西安碑林区西安民乐园西安民乐园西安民乐园西安民乐园长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场沈阳铁西区沈阳铁西区沈阳铁西区沈阳铁西区长春红旗街长春红旗街长26、春红旗街长春红旗街无锡滨湖无锡滨湖无锡滨湖无锡滨湖包头万达广场包头万达广场包头万达广场包头万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场济南魏家庄济南魏家庄济南魏家庄济南魏家庄天津河东区天津河东区天津河东区天津河东区襄樊万达广场襄樊万达广场襄樊万达广场襄樊万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宁波江北宁波江北宁波江北宁波江北广州白云广州白云广州白云广州白云绍兴柯桥绍兴柯桥绍兴柯桥绍兴柯桥武汉菱角湖武汉菱角湖武汉菱角湖武汉菱角湖合肥万达广场合肥万达广场合肥万达广场合肥万达广场福州金融街福州金融街福州金融街福州金融街淮安万达广场淮安万达广场淮安万达广场淮27、安万达广场万达广场计划以每年新增万达广场计划以每年新增万达广场计划以每年新增万达广场计划以每年新增300300万平方万平方万平方万平方米商业规模的速度持续发展米商业规模的速度持续发展米商业规模的速度持续发展米商业规模的速度持续发展唐山路南唐山路南唐山路南唐山路南石家庄槐安路石家庄槐安路石家庄槐安路石家庄槐安路武汉汉阳武汉汉阳武汉汉阳武汉汉阳武汉经开武汉经开武汉经开武汉经开天津海河天津海河天津海河天津海河鞍山万达广场鞍山万达广场鞍山万达广场鞍山万达广场温州龙湾温州龙湾温州龙湾温州龙湾无锡北塘无锡北塘无锡北塘无锡北塘长春宽城长春宽城长春宽城长春宽城晋江万达广场晋江万达广场晋江万达广场晋江万达广场郑28、州中原郑州中原郑州中原郑州中原郑州二七郑州二七郑州二七郑州二七南通崇川南通崇川南通崇川南通崇川重庆万州重庆万州重庆万州重庆万州抚顺万达广场抚顺万达广场抚顺万达广场抚顺万达广场无锡惠山无锡惠山无锡惠山无锡惠山广州番禹广州番禹广州番禹广州番禹义乌万达义乌万达义乌万达义乌万达廊坊万达广场廊坊万达广场廊坊万达广场廊坊万达广场商业地产开发管控要点 1.1.选址选址选址建议1.城市整体城市整体环境境1.1 城市常住人口：100万以上。1.2 城市年GDP在1000亿元以上，人均GDP达20000元。1.3 城市全社会年固定资产投资200亿元以上。1.4 年社会消费品零售总额200亿元以上。1.5 城镇居民29、人均年可支配收入12000元以上。1.6 年人均消费支出5000元以上。1.7 城市规划重视第三产业。1.8 未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。1.9 该城市有明显的支柱产业。1.10 政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目。1.11 城市房地产行业年开发量100万以上，竣工量50万以上。1.12 住宅地产均价在4000元/以上，商业地产均价在15000元/以上。2.项目地块条件项目地块条件2.1 地块要求：净地、5通一平。2.2 地块面积：商住总体面积35-50万，商业面积10万左右。2.3 项目位置符合城市未来发展方向。2.4 项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。2.5 项目供30、热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决。2.6 项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。2.7 距市中心车程不超过15-20分钟/处于新的规划中心；2.8 项目周边经停公交线路不少于5条。2.9 项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米。2.10 项目地块要求规整。2.11 项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向6车道)或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明显阻碍物。2.12 距项目1.5公里无经营面积超过50000的同类业态为佳。建筑规划设计建筑规划设计 交交通通优优先先 突出商业突出商业建筑规划设计建筑规划设计PEDEST31、RIAN CIRCULATION人行流线图人行流线图万达综合体的布局：万达综合体的布局：3.3.规划设计规划设计 功功能能分分区区超市楼超市楼娱乐楼娱乐楼百货楼百货楼综合楼综合楼步行街步行街室外步行街室外步行街 强强调调空空间间 3.3.建筑规划设计建筑规划设计设计的指导原则原则一：土地的高强度开发用足底商、用足建筑密度争取最大的商业展示面、延展面；原则二：便捷的外部交通诱导实现公交车站，地铁站与项目地块的零距离互动运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系有机组织各个内部环流之间的衔接空间；原则三：高效的内部人流组织商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的商业做的是人流而不单单是交通；原则四32、：重估楼层价值体系二层及以上铺面层高设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式拉动竖向人流垂直楼面租金效益的重新分配；设计的指导原则原则五：创造高附加值空间挖掘独幢商业潜力创造高体验性空间；原则六：商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性；原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色以地方文化策略对待本土的商业设计与改造：新天地与城隍庙；原则八：设计具有社区活力的城市公共空间以商业公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里交流以商业公共空间33、建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣；商业设计原则步行街：步行街的长度以280350米为宜，太长和太短都会给视觉效果和使用效果带来一定的影响，如宁波的步行街 700米，哈尔滨 110米。步行街的宽度：其中首层1013米，二、三层1516米，柱网尺寸：8.48.4米。步行街楼板开口尺度：89米1620米为宜步行街走道及“桥”的宽度：3.54米在中庭周围走道可适当加宽至56米内部交通步行街的交通设计：步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米70米之间，也就是我们说的在楼板开洞的两个洞口至三34、个洞口之间设。观光梯在中庭设置，以23部为一组。步行街的货梯一般间隔80100设一部，吨位为2吨。步行街内的扶梯最好有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街，观光梯也需通地下停车场。精品店基本单元进深12米16米，面宽8.4米，在面宽方向进行组合；中庭的设置：根据步行街规划的形状不同，可分别设一个或两个中庭；二个中庭要有主次 中庭的尺度：6001000平方米中庭的间距：80100米中庭的形状：以圆形 椭圆 八角 六角形状较为规则为宜中庭的交通设置：一般以一组扶梯，23部观光梯组成垂直交通枢纽，垂直梯需通达地下停车场。精品店及中庭步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设35处卫生间，卫生35、间的间距80100米，面积70100平方米，可与主力店合用并作无障碍设计。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。精品店的层高为：首层 5.4米，二、三层层高为5.1米。精品店除了餐饮区做吊顶其余部分不做吊顶，管线下净高保证3.8米、3.5米。层高及其他商业开口主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外原则上不容许在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为8米。六36、万达的招商模式不同类型租户特点 人流贡献型租户：一般零售主力店、次主力店如百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、冰场等 通常承受租金能力相对最低，以纯租金方式居多，也有可控租户采取扣率租金（有保底营业额）的方式 租金贡献型租户：部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、花车租户 承租能力相对最高 零售类以扣率租金或两者取高为主，而中西快餐与花车则以纯租金模式为主 提升形象型租户：各业态业种中的旗舰品牌如次主力店的ZARA，休闲运动服饰中的NORTHFACE，快餐中的必胜客 承租能力相对一般，视地段、客流、交通等情况，以扣率租金为主 功能配套型租户：以服务类机构为主，以满足购物中心的一站式消费，除了个别37、租赁面积小或银行、展示等机构外，一般承租能力较低，以纯租金为主 填空补漏型租户：以消化购物中心富裕楼层或面积为考虑 通常租金较低；纯租金为主 不同类型商家租金承受能力超市 百货专业卖场文化娱乐快餐服装服饰黄金珠宝进入购物中心排在前两位的因素 排在第一位的决策因素中项目定位和业态组合为37.5%，项目区位为28.1%；排在第二位的决策因素中项目定位和业态组合为41.7%，临近业态和品牌为22.9%。各业态排在首位的考虑因素前期决策过程最希望了解的信息招商实施中的几大要素招商实施中的几大要素 时间时间地域地域 人员人员流程流程七、如何通过招商实现订单地产招商工作招商工作阶段划分段划分市场推广市场推38、广 谈判签约谈判签约开业协调开业协调项目启动项目启动招商工作时序表预先征求商家意见；反馈基本设计信息-15个月启动主力店招商；主力店签约完成；签约仪式；启动小商铺招商完成所有主力商家签约；小商铺进入密集签约期小商铺招商完成率90%；进场装修协调开业开业-8个月-10个月-12个月-4个月-6个月完成主要主力商家签约；提供内装图纸 订单地产的关键订单地产的关键 主力店的作用主力店的作用 业态比例业态比例 发展趋势发展趋势主力店对万达广场的主要贡献 持续经营能力 A 品牌 吸客能力 基本品质 B 人气 主力店直接吸引超过60%的目标消费人流 C 租金 主力店通常提供超过整个万达广场70%的租金收入39、主力店在商业地产的作用 A 保证安全 B 确定基调 C 快速发展8484万达商业综合体主力店业态及面积构成万达商业综合体主力店业态及面积构成 商业地产知识系列讲座8585订单地产模式的优势订单地产模式的优势周密整合联合发展联合发展联合发展联合发展技术对接技术对接技术对接技术对接平均租金平均租金平均租金平均租金满场开业满场开业满场开业满场开业技术对接技术对接先租后建先租后建共同选址共同选址战略伙伴战略伙伴如何通过招商实现真正的如何通过招商实现真正的“订单地产订单地产”8787合作伙伴合作伙伴战略战略合合作伙伴作伙伴紧密型合紧密型合作伙伴作伙伴战略合作战略合作中小店铺中小店铺1、万达目前主力店业态及商家A 百货：B 超市：多元 C 专卖店 国美电器 运动100 D 娱乐 万达影城 大玩家室内娱乐中心 大歌星量贩式KTV E 健身休闲 一兆韦德 韦德伍斯F 餐饮 青岛良友 宁波石浦 成都红杏G 儿童类零售零售餐饮娱乐餐饮娱乐主要合作伙伴主要合作伙伴未来v娱乐类消费娱乐类消费v体验式消费体验式消费1.1.万达的商业地产产业链万达的商业地产产业链五、万达商业地产的三个核心优势五、万达商业地产的三个核心优势2.2.万达商业地产的盈利模式万达商业地产的盈利模式3.3.万达丰富的商家资源万达丰富的商家资源谢谢大家谢谢大家