1、商业项目地产操作模式和产品定位策划商业项目地产操作模式和产品定位策划核心内容一：大型商业地产营销策划核心内容一：大型商业地产营销策划核心内容二：大型商业地产业态定位核心内容二：大型商业地产业态定位核心内容三：大型商业地产规划设计核心内容三：大型商业地产规划设计核心内容四：大型商业地产招商策划核心内容四：大型商业地产招商策划2022/7/252核心内容一：大型商业地产策划核心内容一：大型商业地产策划2022/7/253一、招商策划的含义一、招商策划的含义招商策划是运用招商人员的知识和智慧，招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列的活动去吸引外来资金项目落筹划一系列的活动去吸引外来资金项目落2、户的活动。户的活动。2022/7/2541、招商策划有多种多样的形式、招商策划有多种多样的形式如项日招商会，在本地区举办投资环境介绍会；如项日招商会，在本地区举办投资环境介绍会；与大公司建立较为稳定的沟通渠道；与大公司建立较为稳定的沟通渠道；聘请招商顾问聘请招商顾问2022/7/2552、招商策划要有准确的目标定位招商策划要有明确的目标和要求，才能保证招商策划收到预期的效果。否则，策划就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。3、招商策划要有战略高度，综观全局，立足长远任何一次招商筹划活动，不能把眼光局限于一时一地或孤立的一家企业、一个项目。4、策划要有战略高度，要通揽招商形势，综观招商大局策划3、活动的结束，同时又蕴藏着下次策划活动的开始，使招商策划连续不断，影响深远。2022/7/2565、招商策划过程中，要了解商户的投资动问和要求在此基础上来确定自己的招商战略，系统地制定出自己的中长期和近期招商计划，保持招商策略的长期性和一致性，避免招商过程中的短期行为和急功近利的现象。2022/7/2576、招商策划要知己知彼，把握优势必须具备两个最根本要素（1）你的必须拥有自己的优势，这种优势对商户要有吸引力；（2）你要了解商户的需求，并告诉商户我们能满足他的需求。在看到自己优势的同时，我们也要知道自已的不足，并且尽力地去弥补和克服这些不足。只有在正确地认清自己、了解自己的基础上，在招商过程中4、才能做到胸有成竹，信心十足。2022/7/2587、招商策划要突破成规，另辟蹊径招商人员，在招商策划时要突破成规，另辟蹊径。要注意求新求实，体现自己的特色，招商策划的突破口可以选择招商形式、招商政策、招商手段、招商内容和双方的合作方式等各个方面。2022/7/2598、招商策划要把握时机，适度超前一个完整的招商过程往往包括以下几个阶段招商策划信息的收集双方接触洽谈签约。9、招商策划处在第一阶段是整个招商过程的开头，所以，招商策划往往要提前进行，适度超前。太仓促无法保证作出周密而系统的策划；如果策划工作质量不高，招商会的效果也就难以保证。2022/7/2510二、商业地产策划思路二、商业地产策划5、思路2022/7/25111、商业地产面广、商业地产面广商业地产操作所涉及的工作相当广泛，从前期市场调商业地产操作所涉及的工作相当广泛，从前期市场调研、商业规划及建筑规划等，到后期招商、销售及商研、商业规划及建筑规划等，到后期招商、销售及商业运营管理，每项工作都需专业化的惊人投入。业运营管理，每项工作都需专业化的惊人投入。2022/7/25122、商业地产商圈调查正确的做法应该是先把市场调查清楚，这个地方需要什么商业？需要什么业态？业态如何分配？有多大的营业额？区域消费能力如何？根据这些基础信息开发商规划合理的商业地产。先后经过：商业调研、商业策划设计、建筑规划设计、营销策划、广告策划等5个步6、骤，顺序合理、按部就班地操作。2022/7/25133、商业地产策划原则、商业地产策划原则商业地产在策划的过程中，也应时刻注意商业优先的原则。商业地产区别于住宅地产，它更多地是一种制造赚钱工具的过程因此在营销过程中，必须始终思考：如何合理有效地将赚钱工具推销出去，使所有从事商业的人了解该赚钱工具的经济价值。2022/7/25142022/7/2515商业地产区别于住宅地产4、地产与商业的对接非常重要过去往往是先地产后商业，开发商盖房子的时候没有想以后商业怎么搞，把房子盖起来后才开始招商，把商铺打散卖给小业主。可是卖给小业主以后，租给谁？谁来经营？这个地方适不适合搞商业？适合搞什么业态的商业？一7、些开发商很盲目，没有统筹考虑。2022/7/25165、了解市场、掌握信息做商业地产策划和做生意相同，都必须充分了解市场、掌握最新信息，并对竞争对手做到知己知彼。尽管商业地产策划的每一步都有很强的计划性，但在坚持执行即定计划的同时还必须根据市场的变化和竞争者的动态，实行即时性对策，以确保在激烈的竞争中保持有利的地位，抢占市场先机。2022/7/25176、商业地产策划需要消费者认同对商业地产来说，无论是投资者，还是经营者，他们的经济效益都必须通过最终的消费者才能得以体现。商业的消费者是商业地产消费链上的最终环节。只有当消费者充分认识到商业的价值时，他们才愿意在此投入大量的资金血拼，商业经营也才8、会取得更大的利润。2022/7/2518在商业地产营销策划中，应重点从消费者着手，在消费的最终环节上发力，只有广大消费者认可的商业场所，生意才可能火暴，这样逆向刺激商业地产的销售和招商。那么如何在商业地产的营销招商阶段吸引最终的消费者，这便给商业策划人提出了一个很高的要求，必须通过一系列的举措牢牢抓住消费者。2022/7/25197、运营机构的功能在商业地产的租售（招商）中心，设立商业运营管理的几个基本职能展示如：信息中心、网络采供中心、商业广场人力资源中心和事务代理中心等服务机构，各机构应根据销售和招商的工作进度落实相关的事务性工作。这样既是对未来商业运营管理内容的展示和承诺，增强客户信心；9、又是商业运营管理工作的提前预热、先期演练，确保后期正式开业后的管理服务水平，一举多得。2022/7/25208、时机原则把握应仿效水库原理，在水源充足或降雨充分时，尽可能多地蓄水；当需要泄洪或为下游补水时开闸放水，气势如宏、一泻千里！同理，在内部认购阶段商业地产要充分地营销推广、充分地累积意向客户，并尽可能地与客户签署认购协议。当积累期协议认购面积达到总体商业可销售面积的60%时，即可组织声势浩大的开盘庆典，当日实行客户转化、当日签署正式的商铺买卖合同，以最强大的销售势头亮相，为后期持续热销打下坚实的基础，首战必须全面告捷！2022/7/25212022/7/2522商业地产策划应把重点精力放10、在商业活动的组织上9、商业地产策划要注重商业活动商业地产策划应把重点精力放在商业活动的组织上，在着力组织大型商业活动的同时，利用平面媒体给予适当的宣传报道，加大活动的知名度和声势！商业活动重点要围绕商开展，充分提升项目前期的商业氛围，并通过一系列的前期活动展现项目商业运营管理的成熟度和工作模式，增添整体商业的经营氛围，增强投资者、经营者和消费者对该商业的信心。活动必须由策划人员、招商人员和商业运营公司齐心合力，共同完成。活动主导原则是商业策划的工作重点也是应投入大量人力、物力的环节，应给予足够的重视。2022/7/252310、商业地产策划人员的技能商业企业创业策划的含盖面比较广，涉及到各种商11、业服务业业种业态及其商业服务业企业盈利模式和回报方式，这些都是策划人员必需熟练掌握的要点。以项目各产品规模设计为例，商铺、办公、娱乐、餐饮等商业功能规模比例多少适合，是要由项目地各行业的市场发展态势所决定的，要经过全面的、专业的、细致的、大量的市场研究才能完成，这里需要各行业的专业人员组成的市场调查小组，协同策划人员、建筑设计人员等共同执行的，也是商业地产项目策划的理由点。2022/7/25242022/7/2525全面的、专业的、细致的、大量的市场研究才能完成商业策划作为专业的商业房地产策划人员，除了熟悉房地产开发、销售各环节对卖点的深度发掘、提炼和行销控制点掌控这些项目专业知识外，还必需深12、知作为商业项目的市场调查、市场定位、功能定位、规划布局、平行垂直动线组织、商业经营成果预期分析，到对外招商、组织开业、经营管理各个环节。通过环环紧扣的全方位、全过程的策划及商业运营专业技术的应用，才能使项目达到开发商的企业愿景。这里不但需要策划、商业的专业技术，还需要具备战略管理、组织设计、市场营销、品牌管理诸多管理专业知识。2022/7/252611、商业房地产项目策划的价值点由于商业地产项目是产品（通过使用创造价值），而不是商品的重要特点，因此在项目策划过程中更离不开对未来运营的商业创业的策划，这是商业地产项目维系四方（开发商、业主、商业经营者、消费者）利益的根本点，着眼于此，很大程度就完13、善了开发商的退出机制，使开发企业把业务重心转移到开发上，而不是转变为营运商。这是商业房地产策划人员必需牢记于心的，也是商业地产项目策划企业的立足点、价值点。2022/7/25272022/7/2528商业地产项目策划企业的立足点、价值点 商业是城市的名片，居民生活水平的风向标，引领时代潮流的开拓者，由此创新度成为衡量商业房地产项目策划的重要标准，以项目商业定位为例，是超前、是怀旧、是经典、是流行等，这都是需要仔细考虑的，也是商业房地产项目策划的价值点。商业地产首先应该是商业企业创业策划，解决使用的问题，其次再是房地产项目策划，解决资金回笼的问题，最后再是开发企业的利润。所以，问策认为，完成商业14、地产项目策划的应该是一个团队，而绝非是一个个人。2022/7/252912、商业地产的策划要结合的几个方面商业房地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑：2022/7/2530业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目；目标市场定位：满足地区全客层消费者需要；地区或城市新型商业区的标志性企业；主题特色：符合当地人群的经营主题设计；经营品项：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置；2022/7/2531商业地产微观策划经营主体选择的第三点是要要考虑零售业的一些特点，这15、包括：经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）经营规模（大百货商店还是小货亭）经营范围（食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）经营商品档次（是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品）商品本身特点（是否产生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施）2022/7/2532在大型商业地产策划中有四种主要店铺类型需要互相聚集。第一类：是男士用品店铺，男鞋、男装、运动用品应当集中布置。第二类：是女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等，这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。第三类：是食品零售店铺，包括肉店、鱼店、熟16、食店、面包店等等，聚集不仅给购物者带来方便，而且还能有效的增加销量。第四类：适合聚集的还有个人服务店铺，这些服务设施需要靠近停车场和入口，有可能的话集中布置，并与其它微观经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们在商业房地产营业时间之外继续营业。2022/7/2533如果商业房地产规模比较大，则可以考虑安排百货商场百货商场往往成为大型商业房地产的核心，但是常常只能获得比较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并且随着面积的增加而递减。小型百货商场则往往成为大型商业房地产的次级核心经营主体。小型百货商场往往也很重要，所以也可以通过谈判得到比较低的租金。2022/7/253413、商业地产策划重点17、租金制定在确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后，就需要确定各个微观经营主体的租金。租金的制定应该依据商业房地产项目的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本，参考当地市场商业物业租金水平，并综合考虑项目经营策略制定切实可行的招租条件。按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类，用以区别不同情况下对分类项目的招租。招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定程度的灵活性。店面租金与商业房地产的规模和档次有关，大型或高档次的商业房地产租金高，小型商业房地产租金相对较低。此外，位置不同，租金也会有所差别，即使在同一商业房地产项目内部，位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。202218、/7/253514、商业地产策划选择策略商业项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。2022/7/2536商业地产项目的策划的程序发达地区一般要由内而外，即先做好本地区推介工作，再进一步吸引外地合作项目；如东部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区；其他地区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择当地有特色的商品和服务项目。2022/7/2537商业19、地产项目的策划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式。商业地产项目的策划在微观经营主体选择上应该遵循如下策略：核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则；放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。2022/7/2538核心内容二：商业地产业态定位核心内容二：商业地产业态定位2022/7/2539一、商业地产定位之前要注重一、商业地产定位之前要注重2022/7/2540三个研究的整合三个研究的整合三个研究的整合三个研究的整合销售市场的研究销售市场的研究租赁市场的研究租赁市场的研究商业发展的研究商业发展的研究20220、2/7/25411、商业定位是首要的前期应该做广泛住宅商业调研看有没有可以立足的地方比如品牌和市场等这是问题的关键一旦有了设想的定位后期的接触商家就会容易很多也容易受到商家的认可。2022/7/25422、商业地产功能定位功能就是商业地产项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐等。2022/7/2543商业地产项目功能规模定位原则商业地产项目功能规模定位原则2022/7/2544（1）定位内容：明确商业地产项目功能规划和经营规模商业地产项目的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、21、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商业地产项目。2022/7/2545（2 2）定位原则：）定位原则：以打造城市商业名片、引领商以打造城市商业名片、引领商业主流为目标业主流为目标 2022/7/2546商业地产项目的规模越大，它所能覆盖的商业地产项目的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商业地产项目单店的商圈范围就越大，但商业地产项目单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。2022/7/222、547一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态话，也可以作为现在流行商业业态shoppingmall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。造城市景观23、文化的亮点。2022/7/2548（3）定位过程：）定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商业地产项目的功能和规模。2022/7/2549（4）商业地产项目的经营档次与形象定位）商业地产项目的经营档次与形象定位原则原则商业地产项目的形象定位，实际上是商业地产项目经营企业的形象定位，因此，它随着商业地产项目的经营运作而持续存在并发挥作用。2022/7/2550如何来确定商业地产项目的经营档次和综如何来确定商业地产项目的经营档次和综合形象，打造商业地产项目高档品牌和现合形象，打造商业地产项目高档品牌和现代商业商圈代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为形成明显的24、差异化定位经营为目标。目标。通过对商业地产项目品牌的定位界定商业通过对商业地产项目品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。播等）。2022/7/2551（5）商业地产项目整体业态规划原则）商业地产项目整体业态规划原则所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变革。2022/7/2552（6）商业地产项目业态规划的背景原则）商业地产项目业态规划的背景原则传统商业的25、卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。2022/7/2553（7）商业地产项目业态战略规划原则）商业地产项目业态战略规划原则主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造商业地产项目内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。2022/7/2554主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为商业地产项主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为商业地产项目规划前期工作的核心内容，26、是为购物中心开发、招商和经营目规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。创造条件，保障持续经营成功的关键。2022/7/25553、商业地产品类定位商业地产项目是做服装、百货、家电、通信、数码、家居、建材、灯饰、窗帘布艺等，这叫品类组合。2022/7/25564、商业地产客群定位客层定位商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚客群与客层区别。群是一伙人，层是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。2022/7/25575、商业地产商圈定位、商业地产商圈定位2022/7/2558商圈定位商圈定位这是指商业项目的辐射面积，27、是做方圆十这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。商业项目的商圈定为一定要搞清楚。2022/7/2559商业地产对拟建购物中心地段的商业价值和商业机会进行详尽周全的分析1、调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况2、调查目标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大）3、调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势4、调查28、目标城市近、远期城市规划和商业规划5、调查目标地块的商业价值和机会点6、调查商铺置业者投资购买力、投资心理2022/7/25606、商业地产模式定位、商业地产模式定位2022/7/2561联营还是采取租赁那么是采取联营还是采取租赁的模式如果是中等商铺是招几个大品牌还是招众多的小品牌是统一收银还是分营收银是统一管理统一收银还是分营管理分营收银那么这叫模式定位这是直接影响到招商的策略和招商的政策的也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。2022/7/25627、商业地产形象定位商业地产项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲是很29、重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。2022/7/25638、商业地产策略定位品牌定位管理技能员工素质服务规范营销推广组织构架整体环境2022/7/25649、商业地产战略定位战略定位是指商业地产项目根据企业的发展方向是怎么定位的？是怎样设定的？比如说开发商要物业持有，那这个商业项目就是企业的战略决策。但是有的开发商认为住宅需要商业配套，但是并不想持有商业物业，那只能将商业项目分块卖掉。2022/7/25652022/7/2566商业地产战略定位商业地产战略定位然后请一个管理公司帮忙管理一段时间以然后请一个管理公司帮忙管理一段时间以后金蝉脱壳，这样开发商的战略定位就是后金蝉脱壳30、，这样开发商的战略定位就是做房地产开发，而商业只是作为一个点而做房地产开发，而商业只是作为一个点而已，那就没有必要把商业作为战略目标，已，那就没有必要把商业作为战略目标，不需要投入大量的人力、物力了，所以战不需要投入大量的人力、物力了，所以战略定位对一个企业来讲是很重要的略定位对一个企业来讲是很重要的。2022/7/256710、商业地产恰当的定位任何商业地产在建成之前，都应该进行恰当的定位。2022/7/2568商业地产市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别，层次的消费者进行细分，以确定该商业地产的规模、经营门类及商品档次等。2022/7/256911、商业地产31、市场定位成功、商业地产市场定位成功2022/7/2570使得商业地产市场定位的成功与否并不以决策者们的主观意愿为转移，而是通过消费者的购买状况反映出来。成功的市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。2022/7/257112、商业地产商品档次的搭配、商业地产商品档次的搭配2022/7/2572企业在对商业地产定位之前企业在对商业地产定位之前首先应该认真分析为之服务的那个顾客群的人口首先应该认真分析为之服务的那个顾客群的人口特征特征了解各人口因素在消费中所产生的影响，并充分了解各人口因素在消费中所产生的影响，并充分了解市场了解市场注重商店的布局、商品档次的搭配与消费者需求注重商店32、的布局、商品档次的搭配与消费者需求相吻合相吻合并定期了解消费信息并定期了解消费信息对定位不当之处及时进行调整对定位不当之处及时进行调整否则将会浪费有限的资金及空间。否则将会浪费有限的资金及空间。2022/7/257313、目前商业地产问题、目前商业地产问题2022/7/2574商业市场定位不能偏离主体商业市场定位不能偏离主体,不同的商业地不同的商业地产所应考虑的消费者群体是有所差异的产所应考虑的消费者群体是有所差异的不进行细分容易使市场定位偏离主体，而不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑又浪费人如果对所有的消费者都进行考虑又浪费人力财力力财力所以应选择消费者主体进行33、分析。所以应选择消费者主体进行分析。2022/7/2575经营欠佳商业地产项目落成后出现经营欠佳的状况，有开发商把原因归罪于商业地产供大于求，或者恶性竞争。2022/7/2576实质原因实质原因是开发者和经营者缺乏现代商业运作理念，往往套用房地产模式是开发者和经营者缺乏现代商业运作理念，往往套用房地产模式搞开发，重招商、轻布局，结果不是半途而废，就是胎死腹中。搞开发，重招商、轻布局，结果不是半途而废，就是胎死腹中。2022/7/2577各地考察各类商业地产项目的过程中，约有70%都存在不同程序的整体布局失误，不少新建住宅区商业的开发商为了套现，往往推出产权式商铺，将商铺出让给投资商或经营者后置34、之不，带来很多后患。2022/7/257814、目前商业地产问题、目前商业地产问题缺乏统一缺乏统一由于商业地产缺乏统一策划，缺乏统一管由于商业地产缺乏统一策划，缺乏统一管理，未能共同履行培育商业地产责任，造理，未能共同履行培育商业地产责任，造成各行其是，商业定位紊乱，基本处于松成各行其是，商业定位紊乱，基本处于松散状态。散状态。2022/7/2579有街无市有街无市激烈竞争之下，部分商家惨淡经营，商业激烈竞争之下，部分商家惨淡经营，商业街效益欠佳，商铺长期空置，结果有街无街效益欠佳，商铺长期空置，结果有街无市，商业地产变成市，商业地产变成“不行街不行街”，并由此带来一，并由此带来一连串的经济损35、失。连串的经济损失。2022/7/2580二、商业地产主要的业态定位功能分述二、商业地产主要的业态定位功能分述2022/7/2581生活功能定位生活功能定位商业地产项目有别于其他零售业设施，最大的特色就是能够提供人们宽敞的活动空间与生活服务，让消费者借着购物、饮食、娱乐以及参与种种的文化活动，使商业地产项目成为消费者生活交流的场所。2022/7/2582休闲功能定位休闲功能定位由于收入的增加与生活日趋多样化，商业地产项目休闲娱乐消费力正大幅增长，预计在未来几年内休闲娱乐市场将步人计划性、正式化的时代，商业地产项目规划应能掌握这股潮流。2022/7/2583观光功能定位观光功能定位商业地产项目可36、以满足观光客的购物游乐场所，因此商业地产项目若能配合各种环境特性，规划具有特色的游乐休闲设施，将可提高集客力。2022/7/2584流行功能流行功能商业地产项目创造街道，带来各式各样的商店，每家店从商品到门面的装饰，各有其不同的流行主张，充分满足现代消费者知性化的需求，因此本案的业种也可考虑引进国际性水平的连锁店，使商场适应国际流行潮流。2022/7/25852022/7/2586主力店及次主力店业种规划定位主力店及次主力店业种规划定位商业地产项目招商时，引进业种的策略因其规划的差异而有所不同。2022/7/2587三、商业地产项目定位须有差异性三、商业地产项目定位须有差异性2022/7/2537、88商业地产具有购物、休闲、商业地产具有购物、休闲、娱乐等特征，但仍然要做娱乐等特征，但仍然要做出项目的个性，即差异性出项目的个性，即差异性定位。定位。2022/7/25891、商业地产项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性、商业地产项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性按照购物中心的建设规模差异与定位的有如下关系：建筑规模覆盖商圈市级购物中心3万平方米以上覆盖整个城市服务人口30万以上地区购物中心13万平方米覆盖城市局部服务人口1030万人居住区购物中心300010000平方米覆盖城市的一个居住区服务人口15万人邻里型购物中心3000平方米以下服务人口1万人以下2022/7/25902、商业38、地产项目定位的差异性与主题的创新相辅相成、商业地产项目定位的差异性与主题的创新相辅相成如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。2022/7/25913、商业地产项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关、商业地产项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合北京新东方广场，与传统老字号店组合北京琉璃场商业街，在消费人群、档次上就有明显39、差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。2022/7/2592四、商业地产业态定位四、商业地产业态定位2022/7/25931、跟随区域发展最快的主要业种及其配套的业种；2、定位为目前区域内较为缺乏的业种；3、根据政府对区域未来的规划，适当的超前定位，以保持底商入住业态的持续经营；2022/7/25944、业态分类方向休闲娱乐类：茶秀、咖啡、棋牌、健身等。卖场类：商业地产项目、超市、购物中心、专卖店等。商务配套类：银行、旅社、速递、复印、邮局等。社区配套：干洗、诊所、家政等。2022/7/25955、商业地产的市场定位、商业地产的市场定位商业地产选址非常重要，首先是交通与区域环境，商业40、地产对地段的要求更强于住宅和酒店，在交通便利、人流密集、资讯发达的成熟商业区为首选，在城市规划新区选址面临未来城市规划实现可能性的风险很大。2022/7/25966、目标消费群体影响商业地产的市场定位商业地产的消费者的消费行为完全不同于大卖场，沃尔玛、家乐福主要是针对大众客户，购物中心客户是高端消费者，两者消费群体的差异不仅表现在客流量，更体现在产品类别、服务方式、装修水平、购物体验上，同时在业态引进中也有区别，如餐饮、娱乐、休闲产品。2022/7/25977、商业为什么要规划预留主力店的位置、商业为什么要规划预留主力店的位置2022/7/2598核心主力店招商布局原则从整体布局上有利于人流进41、入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。2022/7/2599大象理论大象理论主力店的影响主力店的影响商业地产最成功的客源策略始于主力店，商业地产最成功的客源策略始于主力店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在互动关系下达到整合户层的需求特征，在互动关系下达到整合的效果，形成一股强有力的经营动力。的效果，形成一股强有力的经营动力。2022/7/25100品牌店的对商业地产的影响具有一定的集客能力，被吸引进各个各个专卖店的顾客也将成为整个商业地产的顾客每个商业个体在整体计划的指导下，均能提供最适合的服务，因42、此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益2022/7/25101五、商业地产开发定位分析五、商业地产开发定位分析2022/7/251021、大型商业项目一般处于城市建成区之外，暂时缺乏商业做旺的三大要素：充足的人流量、人流的易达性、人流的驻留性。2022/7/251032、商业开发定位基本上以商业地产配为主、配合城市、商业开发定位基本上以商业地产配为主、配合城市建设为辅这样的方向思路。虽然只是商业，但其仍然有建设为辅这样的方向思路。虽然只是商业，但其仍然有商业地产开发运作的特点。商业地产开发运作的特点。2022/7/251043、要做旺商业地产，还是要深刻理解商业地产开发和商业开发的流程的差异43、点，才能在规划设计开始就走正确方向，不致于误入歧途，造成日后招商运营的困难。2022/7/25105核心内容三：商业地产规划设计核心内容三：商业地产规划设计2022/7/25106一、商业地产规划设计坚持创造高质量的商业空间一、商业地产规划设计坚持创造高质量的商业空间购物中心非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。2022/7/251072022/7/25108充足的人流量、人流的易达性、人流的驻留性充足的人流量、人流的易达性、人流的驻留性1、符合城市的总体规划的商业布局规划、符合城市的总体规划的商业布局规划城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以44、及其城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划，将影响拟建购物中心的近远期的优劣势，甚他建设和改造规划，将影响拟建购物中心的近远期的优劣势，甚至成败。至成败。2022/7/251092、商业地产要求易达性。、商业地产要求易达性。商业地产必须具有易达性，需要有合理交通组织和足够的停车位，商业地产必须具有易达性，需要有合理交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上花费的时间和精力最少。使购物者在交通上花费的时间和精力最少。2022/7/251103、根据交通工具的不同，应有不同的交通组织和停车方式：1）自行车是我国绝大多数城市市民的交通工具，某些自行车保有量大的城市开发45、购物中心，必须配足够的自行车停车区域。2）公交车，适合步行出行的消费者，可以借用公交站点或向当地公交管理公司申请站点。3）家庭小轿车在美国等汽车国家 商业地产按照100平方米建筑面积配4.55.5个的停车位的标准修建，国内的汽车保有量与国外相比还很小，商业地产不能套用汽车国家的停车位标准，但目前国内家庭车的发展也很快。2022/7/25111从中长期来看，国内的商业地产也必须要预留足够的汽车停车位从中长期来看，国内的商业地产也必须要预留足够的汽车停车位2022/7/251124、地铁和轻轨无论已有和规划中的城市地铁和、地铁和轻轨无论已有和规划中的城市地铁和轻轨，都对购物中心的开发和经营具有极其46、重轻轨，都对购物中心的开发和经营具有极其重要的价值，尤其是对地下要的价值，尤其是对地下商业地产更为重要。更为重要。5、出租车。、出租车。商业地产在主要出入口要预留出租车的上下客在主要出入口要预留出租车的上下客区域，方便消费者搭乘出租车。区域，方便消费者搭乘出租车。2022/7/251136、商业地产要求合理的空间形式要求合理的空间形式室内大开间。室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝无街道，商铺间没有完全隔绝露天商业街。露天商业街。上空无顶棚，空间开敞的商业街上空无顶棚，空间开敞的商业街回廊式商业街。回廊式商业街。商业街的两侧或一侧为回廊，商业街局部遮盖商业街的两侧或一侧为回廊，商业街局部遮盖47、室内商业街。室内商业街。商业街在室内，完全遮盖商业街在室内，完全遮盖2022/7/25114由于商业地产是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商业地产的经营管理，因此，商业地产是最受欢迎的空间形式。2022/7/25115二、商业地产内部动线组织要求引导性二、商业地产内部动线组织要求引导性2022/7/251161、动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡。2022/7/251172、商业地产在规划设计上常用手法有、商业地产在规划设计上常用手法有以主力店引导人流。以主48、力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长购物中心的人流通过线；的延长购物中心的人流通过线；以局部的造景、中厅引导人流；以局部的造景、中厅引导人流；以餐饮休闲娱乐区引导人流；以餐饮休闲娱乐区引导人流；出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；无障碍设计。无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施；施；2022/7/251183、商业地产建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用、商业地产建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用2022/7/2511949、购物中心的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个购物中心的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性。性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性。2022/7/25120比较常用的是店招和标示两种方式比较常用的是店招和标示两种方式1、屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。2、建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。有很多购物中心的标示做得非常鲜明，如佛罗里达的迪斯尼全明星娱乐场的外立面标示棒球标志、可乐标志、橄榄球帽标志，非常特殊的展示了购物中心的形象。2022/7/251214、经营50、期购物气氛的营造、经营期购物气氛的营造2022/7/25122建筑室内的标示除了将建筑美和商业味融合外还具有功能性建筑室内的标示除了将建筑美和商业味融合外还具有功能性2022/7/25123比如引导购物者方便的购物、避免重复路线、帮助出现事故时比如引导购物者方便的购物、避免重复路线、帮助出现事故时的准确迅速行动等。的准确迅速行动等。购物平面图、电话、厕所、自动扶梯、消防出入口、消防龙头、购物平面图、电话、厕所、自动扶梯、消防出入口、消防龙头、服务出入口、行人疏散线等等，都应该成为全套图示中的一部服务出入口、行人疏散线等等，都应该成为全套图示中的一部分。分。2022/7/25124购物者方便的购51、物购物者方便的购物尽量避免重复路线尽量避免重复路线5、商业地产讲求无障碍设计。应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的思想。2022/7/25125比如自动步道的运比如自动步道的运用、平进平出出入用、平进平出出入口、自动门、有高口、自动门、有高差处设坡道、残疾差处设坡道、残疾人专用电梯、专用人专用电梯、专用厕所、专用停车位厕所、专用停车位等。等。2022/7/251266、商业地产讲求内部绿化景观。、商业地产讲求内部绿化景观。丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。氛，给52、购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。2022/7/251272022/7/25128舒适休闲的购物空间和温馨气氛舒适休闲的购物空间和温馨气氛7、商业地产讲求商业灯光照明商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、53、休闲等服务区域的装饰照明等等。2022/7/25129良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感2022/7/25130在室内空间感较小的购物中心尤其要采用在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。良好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果，在要达到良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、照度、显色设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。光和装饰相映生辉。2022/7/251312022/7/251354、28、商业业态分布规划也会影响局部规划设计、商业业态分布规划也会影响局部规划设计购物中心内的经营户较多，购物中心必须将承租购物中心内的经营户较多，购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。户的要求相配套。2022/7/251339、商业地产设计规划新模式的思索、商业地产设计规划新模式的思索2022/7/25134新的商业理念，需要有新的商业模式相呼应，创55、造出既适合于国新的商业理念，需要有新的商业模式相呼应，创造出既适合于国外大型商业又适合于国内小商家共同发展的新型商业物业是目前外大型商业又适合于国内小商家共同发展的新型商业物业是目前的当务之急。的当务之急。2022/7/251351）这种模式应适合于将大小商家、不同品牌商家组合在一起，使他们各得其所，发挥出各自的特点，优势互补，共荣共生。既能适应小商家独立经营，又能适应大商家的管理模式。2022/7/251362）这种模式还应充分体现以人为本，从国外的商业模式的发展实践中就可以看出来愈是发达与文明的商业愈是在设计中考虑人的需求把人的需求与体验放在首位从而使商业地产项目在单纯购物功能基础上又衍生56、出休闲功能以及文化娱乐功能使其功能得到不断充实与完善这也是现代商业模式发展的一种趋势2022/7/2513710、商业地产的休闲功能以及文化娱乐功能、商业地产的休闲功能以及文化娱乐功能2022/7/25138万达购物广场也应顺应这种趋势，在商业万达购物广场也应顺应这种趋势，在商业地产项目的设计中，应注重休闲公共空间地产项目的设计中，应注重休闲公共空间的设计，使其更多体现人性化的特点，考的设计，使其更多体现人性化的特点，考虑人与环境的互动，并考虑多种功能融入虑人与环境的互动，并考虑多种功能融入其中的可能性，如儿童娱乐场，青年小型其中的可能性，如儿童娱乐场，青年小型影剧院等，这样，才能体现现代商业57、的特影剧院等，这样，才能体现现代商业的特征。征。2022/7/251392022/7/25140万达购物广场学习案例图片万达购物广场学习案例图片2022/7/25141万达购物广场学习案例图片万达购物广场学习案例图片2022/7/25142万达购物广场学习案例图片万达购物广场学习案例图片2022/7/25143万达购物广场学习案例图片万达购物广场学习案例图片2022/7/25144万达购物广场学习案例图片万达购物广场学习案例图片2022/7/25145万达购物广场学习案例图片万达购物广场学习案例图片2022/7/25146万达购物广场学习案例图片万达购物广场学习案例图片三、商业地产前期规划设计58、包含以下内容三、商业地产前期规划设计包含以下内容2022/7/251471、合理的功能规划为有效的商户引进和管理提供了前提条件、合理的功能规划为有效的商户引进和管理提供了前提条件如何把有竞争力的商品和商户引入，则是购物中心经营者必须考虑的一个重要问题。商户的选择首先是商品的选择。2022/7/251482、商品分为必需品和选购品、商品分为必需品和选购品（1）必需品是指人们日常生活所必需的商品，往往价格较低，需求弹性小，购物中心在商户的引进时，要更多选择以下经营选购品商户。2022/7/251492022/7/25150生活便利超市生活便利超市2022/7/25151妇女美容用品妇女美容用品2059、22/7/25152IT产品2022/7/25153音像图书制品音像图书制品2022/7/25154医药保健品医药保健品2022/7/25155名烟名酒图2022/7/25156体育旅游用品体育旅游用品2022/7/25157家庭装饰品家庭装饰品2022/7/25158儿童用品儿童用品2022/7/25159家居生活用品家居生活用品（2）在符合经营定位的基础上，考虑商户的知名）在符合经营定位的基础上，考虑商户的知名度和档次度和档次引进的商户既要有知名品牌，也要有大众品牌；既要有高档品牌，也要有中低档品牌。商户的组合要有梯次结构，以满足不同层次消费者的不同需求。2022/7/25160（3）需注60、意的是）需注意的是商户分一般商户和主力商户，在开发购物中心的过程中，主力商户的招商不应等到设计完之后才进行，更不应等到建成之后才进行，主力商户的接触洽谈应与建筑规划工作同步进行，甚至在规划设计之前就应进行了。2022/7/25161在国外开发购物中心，通常开发商会在出租面积已超过50时才开始进行营建工作。而在经济不景气时，出租面积甚至需超过70时才会将进行建设。通过提前与主力店签定合约，并且让主力店参与整个购物中心的设计，这样才能大大降低购物中心的开发风险。反观现有的购物中心在开工前出租率尚不到20的条件下贸然开工，若在开工后无法将商户组合起来，开发商将因而陷入被动。2022/7/25162（61、4）交通组织上，也应具有现代化的理念，解决好人车分流问）交通组织上，也应具有现代化的理念，解决好人车分流问题，充分考虑消费者的方便性与舒适性，并符合无障碍设计的题，充分考虑消费者的方便性与舒适性，并符合无障碍设计的原则，从而使其更具有国际化的特征。原则，从而使其更具有国际化的特征。2022/7/25163四、商业地产设计规划要考虑的因素四、商业地产设计规划要考虑的因素2022/7/25164商业地产项目客流规划分析商业地产项目客流规划分析商业地产项目是消费中心，从经济效益上讲，商业地产项目必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利62、用城市的各种基础设施。2022/7/25165城市人口分布的空间城市人口分布的空间形态是商业地产项目形成发形态是商业地产项目形成发展的重要制约因素展的重要制约因素（1）相同客流规模的不同地区，因顾客的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。2022/7/25166除了人口的密度因素之外，人口的职业分除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前63、者可以作为商业规模的主要参考指标，前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。特色和内容。2022/7/25167（2）需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。较多的街道一侧。（3）要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路）要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。口客流最多，是选址的最好位置。2022/7/25168商业地产项目交通状况分析商业地产项目交通状况分析城市道路交通是联系顾客与商业设施的载城市道路交通是联系顾客与商业64、设施的载体。体。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商业项目。商业项目。2022/7/25169商业地产项目商业环境分析商业地产项目商业环境分析应考虑商业地产项目地点附近的商店的规应考虑商业地产项目地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的65、比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。此为趋同性。2022/7/25170比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类这种顾客以购买一类商品为目的，对商业商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。格等因素。2022/7/25171一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随一此顾客66、，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单去逛上面提到的结构单一的商业区，而是一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。可能丰富功能来满足这类顾客的要求。2022/7/25172还有一种特性就是共生性，即指商店依赖还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附67、的小型商店设于大型商店附近，主要经营近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互店相互邻拦，互为补充，便利顾客。为补充，便利顾客。2022/7/25173商业地产项目地形特点分析商业地产项目地形特点分析商业地产项目还要分析地形特点，主要选商业地产项目还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤68、，这是最好的积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高是能见度高的地点。的地点。2022/7/251742022/7/25175有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差2、商业地产项目定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象1、定位内容明确主体服务对象，确定目标客户群。2、定位原则以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。3、定位过程通过商业环境调查等不同方式的调查2022/7/25176五、商业地69、产规划设计思维五、商业地产规划设计思维2022/7/25177用“公众性、开放性、通透性、兼容性、安全性”五性的商业规划设计思维来设计商业物业商业规划设计的思维刚好和住宅相反讲究“公众性、开放性、通透性、兼容性、安全性”五性2022/7/251782022/7/25179公众性、开放性、通透性、兼容性、安全性“排他性、封闭性、私密性、尊贵性、艺术性”的独立商业街，缺乏广场引导，外围人为制造商业动线障碍，车流和人流动线不分，阻隔人流，许多细节阻挡商业视线等等，对商业经营影响很大。用真正的商业规划设计思维来设计商业物业，才能避免硬伤，为日后的招商运营打下良好的硬件基础。2022/7/251802070、22/7/25181车流和人流动线不分车流和人流动线不分阻隔人流阻隔人流许多细节阻挡商业视线许多细节阻挡商业视线2022/7/25182车流和人流动线不分车流和人流动线不分阻隔人流阻隔人流许多细节阻挡商业视线许多细节阻挡商业视线六、商业地产规划设计六、商业地产规划设计2022/7/251831、交通体系规划包括、交通体系规划包括平面交通平面交通竖向交通竖向交通人车分流人车分流出人口设计出人口设计停车设计停车设计卸货区安排卸货区安排2022/7/251842、层高与荷载设计，不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的，如果配备餐饮，在设计时还要提前考虑排油、排烟、新风、供水、排水。2022/7/271、51852022/7/251863、商业地产功能复合化优势、商业地产功能复合化优势商业地产作为集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、艺术、体育、教育等多项消费服务功能于一体的商业形态，在一定程度上适应并引领着消费需求。4、商业地产的功能设计、经营理念不再是单纯地提供实物产品和服务产品，而是向人们展现一种全新的、轻松、休闲、精彩的生活概念，为人们享受生活，提供一个多功能的场所，功能的复合化构成了购物中心或大卖场与商业街的最大区别。2022/7/251875、商业地产规划设计上体现店主心态、商业地产规划设计上体现店主心态2022/7/25188（1）商业地产建筑设计这是和住宅规划最大的不同，住宅规划设计72、第一步是地块分隔，而商业地产规划从第一步就要考虑建筑单体平面，建筑设计主要涉及到项目市场定位和主力店两个问题。开发商在入手规划设计前，必须对市场做一个调查，深入了解目标消费群体的消费习惯和购买能力等（住宅地产的市场调查是购房者的需求，而商业地产的市场调查是来此购物的消费者需求），确定适合做什么，也就是先找准市场“经营”定位，定位确定下来，商业项目的成败已经基本确定。2022/7/25189明确市场定位后要重视主力店的商业建筑要求，不同的商品有不同的展示要求，进而有不同的建筑要求，比如家俱卖场人流少、展示区大、客户习惯于多看多比较，因此可以提出层高不宜过高（完成消防和暖通后净高不宜超过3米）、内73、部动线是环线、不留窗、防火分区以及承重等等许多相关要求，而如果换作沃尔玛这样的超市卖场之类的购物广场，其建筑要求又会截然不同。主力店在项目整体中的区位必须确定好后量身定做，而不是筑好巢引凤凰，要不然轻则成本骤增，重则变成空巢一族。2022/7/25190（2）配套规划不同的商品卖场对建筑有不同的配套要求。住宅地产的配套是指学校、幼儿园、社区空间等等，而商业地产的配套集中在理货区、中央空调、电梯、消防、暖通、给排水、停车等等。而且不同的商业也对配套的要求也完全不同；餐饮要有独立的排烟系统、给排水等；超市要充足的停车位、理货区、消防等；电影院需要大空间、厕所、消防、隔音等配套。在建筑设计的时候就要74、充分考虑到各种商业业态的配套要求，尽量让配套规划完善到位。2022/7/25191（3）流线设计住宅地产的人流动线要方便、要私密、要动静分隔、要“散”，要把业主通过园区道路园区步行支路景观小路引导到各家各户；商业地产的人流动线要控制道路宽度长度、要汇集人气、要方向清晰、要形成环线，要“聚”，要把各个方向来的顾客汇集到一个中心区域或一条主要通道上，形成旺盛的人气；主要体现在“聚散”的问题上，商业要的是人气，人越多越好，气越旺越好；2022/7/25192路太窄，人怕挤进不来，路太宽，显得空空荡荡，因此不同的业态有不同的路宽；路段太长，顾客喊累下次不愿进来，路段太短，老在拐弯儿容易迷失方向，不同的75、业态有不同的路段长度；路段完全闭合，不需要比较商品的顾客老走回头路，路段开放，喜欢比较商品的顾客又不得不走重复路线，不同的业态有不同的动线2022/7/25193（4）卖场规划现在商业运营的通行做法是销售出去后返租回来交由运营公司统一运作，这样既解决了开发商回款的问题，又保证了运营中统一规划布置，增加了成功概率。一个项目的商铺分割应考虑如何将大量商铺灵活组织，化整为零利于出售，同时又可化零为整，利于整体出租和经营。因此商铺的分割必须根据业态定位来处理，比如社区商业的铺位不应太大，以中小面积为主，而购物中心的商铺划分则应以大面积为主。此外，卖场的人流动线、通道、出口、电梯等也要全面考虑，要让偏角76、的商铺也能充分享受人流。2022/7/25194（5）展示规划商业建筑的外立面、广告位、招牌、标志、装饰风格等等都是展示，其风格必须符合业态的整体风格。体现商业项目的整体形象及对消费者的吸引力。这个方面最好请专业的公司设计，但是在规划设计中要把风格明确提出来，既保持和业态一致，也要和建筑风格一致。2022/7/25195（6）装修规划一般来说，业主进驻后都是自行装修，因此在规划设计中必须对业主的装修提出指导性意见和硬性要求。对于公共区域的装修，主要包括天花板、地板、灯光、隔墙等；铺位装修有对开门与平开门、卷闸门与玻璃门的统一要求，装修档次、材料色彩运用等都要符合经营业态的特性。如超市、社区商业77、面对的是大众化的住宅居民，是一种形式；而西餐酒吧一条街绝对是另外一种形式。2022/7/251966、首层设计成商业街形式、首层设计成商业街形式以商业街来组织空间以商业街来组织空间将大型品牌店置于二、三层将大型品牌店置于二、三层四层以上布置其它功能及品牌店四层以上布置其它功能及品牌店这样既满足了某些小商家独立经营管理的需要这样既满足了某些小商家独立经营管理的需要又满足大商家的使用功能又满足大商家的使用功能使二者各得其便使二者各得其便在小商家与大商家两者之间取得了相得益彰的效果在小商家与大商家两者之间取得了相得益彰的效果2022/7/25197同时也为消费者提供了一种新的商业空间形式室内商业街同78、时也为消费者提供了一种新的商业空间形式室内商业街2022/7/251987、每层的平面设计均以中庭为中心、每层的平面设计均以中庭为中心用中庭将商业街与各层平面组织联系起来用中庭将商业街与各层平面组织联系起来使购物广场空间得以融会贯通使购物广场空间得以融会贯通产生强烈的空间对比效果产生强烈的空间对比效果这既为商家创造出一种共荣共生的环境这既为商家创造出一种共荣共生的环境也使顾客获得了一个带有自然光的休闲空间也使顾客获得了一个带有自然光的休闲空间满足了顾客对休闲功能的要求满足了顾客对休闲功能的要求中庭的设计还可以融入文化与互动的理念中庭的设计还可以融入文化与互动的理念从而提高了整个购物广场的艺术品79、位从而提高了整个购物广场的艺术品位增强了其空间的艺术魅力和文化氛围增强了其空间的艺术魅力和文化氛围使其经营可以达到使其经营可以达到“文化搭台，经济唱戏文化搭台，经济唱戏”的高超的管理境界。的高超的管理境界。2022/7/25199中庭将商业街与各层平面组织联系起来中庭将商业街与各层平面组织联系起来2022/7/252008、交通设计也非常现代化，将停车场置于、交通设计也非常现代化，将停车场置于地下一层，卖场置于地面以上，这样既节地下一层，卖场置于地面以上，这样既节约了用地，也避免了地面停车带来人车混约了用地，也避免了地面停车带来人车混杂的缺点，使车流与人流各得其所，这也杂的缺点，使车流与人流各80、得其所，这也体现了其空间布局设计自然流畅的特点。体现了其空间布局设计自然流畅的特点。2022/7/25201例如例如可在其中设置儿童娱乐场可在其中设置儿童娱乐场这已是许多现代化商业中心所不可缺少的一种功能这已是许多现代化商业中心所不可缺少的一种功能它满足了一部分带孩子逛街的家长们购物的需求它满足了一部分带孩子逛街的家长们购物的需求一方面可以使儿童找到自己的乐园一方面可以使儿童找到自己的乐园另一方面也可以使家长放心购物另一方面也可以使家长放心购物使双方都能达到满意的效果使双方都能达到满意的效果还可以在其中设置青年娱乐场所还可以在其中设置青年娱乐场所如小型的影剧院、电子游戏厅等如小型的影剧院、电子81、游戏厅等使购物与娱乐结合起来使购物与娱乐结合起来二者相得益彰，更富有刺激性二者相得益彰，更富有刺激性也符合青少年的心理特点也符合青少年的心理特点提高了其空间的活力提高了其空间的活力使购物广场的布局更现代化、国际化。使购物广场的布局更现代化、国际化。2022/7/252022022/7/25203设置儿童娱乐场设置儿童娱乐场整个商业地产的平面设计紧扣模式之主题，整个商业地产的平面设计紧扣模式之主题，并将其发挥得淋漓尽致，可谓在传统模式并将其发挥得淋漓尽致，可谓在传统模式基础上的创新与发展，必将具有勃勃生机基础上的创新与发展，必将具有勃勃生机与活力，从而与现代商业的功能找到最佳与活力，从而与现代商82、业的功能找到最佳的契合点。的契合点。2022/7/25204核心内容四：商业地产招商策划核心内容四：商业地产招商策划2022/7/25205一、招商策划的核心一、招商策划的核心招商计划招商计划2022/7/252061、招商策划的核心、招商策划的核心招商计划招商计划制定招商计划、营销宣传计划，为保障大制定招商计划、营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。准备工作。运营部门要确定招商时间安排、主要招商运营部门要确定招商时间安排、主要招商业地产项目所、主要招商骨干、招商宣传业地产项目所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、83、招商费用，与招商策划、主要招商活动、招商费用，并得到发展商主要领导的支持。并得到发展商主要领导的支持。2022/7/252072、招商时间安排、招商时间安排由于招商任务较重，招商时间要提前安排，由于招商任务较重，招商时间要提前安排，其中大商家招商要事先做好相关工作，在其中大商家招商要事先做好相关工作，在项目设计方案出来后要正式确定主力百货项目设计方案出来后要正式确定主力百货店或超市意向，根据大商家的具体要求进店或超市意向，根据大商家的具体要求进行方案设计修改与完善，而后进入施工状行方案设计修改与完善，而后进入施工状态，避免方案被迫修改所造成的损失。态，避免方案被迫修改所造成的损失。2022/784、/252083、招商费用管理：、招商费用管理：盲目招商，花费巨大，收效不佳，招商费盲目招商，花费巨大，收效不佳，招商费用主要包括：人员差旅费用、商家接待费用主要包括：人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用用、宣传费用广告及招商活动费用。广告及招商活动费用。降低招商成本提高招商效率的一个重要措降低招商成本提高招商效率的一个重要措施是：委托专业顾问公司招商，大商家招施是：委托专业顾问公司招商，大商家招商工作组成联合招商小组，小商家与品牌商工作组成联合招商小组，小商家与品牌供应商可以委托顾问公司代理，代理费用供应商可以委托顾问公司代理，代理费用一般是收取一个月的代理费用。一般是收取一个月的代理费用。285、022/7/252094、招商任务指标分解到人，成本分解到人。、招商任务指标分解到人，成本分解到人。关键性招商集中使用，避免零打碎敲。关键性招商集中使用，避免零打碎敲。重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。管理。重视客户营销和关系营销，费用安排上予重视客户营销和关系营销，费用安排上予以倾斜。以倾斜。2022/7/25210招商策划的核心招商策划的核心招商计划招商计划兵不在多而在精，和普通行政管理存在很兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，衡量招商86、人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。的激励措施。2022/7/252112022/7/25212招商计划招商计划5、招商宣传造势、招商宣传造势商业房地产项目招商宣传的三个目标：商业房地产项目招商宣传的三个目标：吸引大商家目光吸引大商家目光吸引品牌供应商进场吸引品牌供应商进场为开业作好宣传，引起消费者的关注为开业作好宣传，引起消费者的关注2022/7/25213招商宣传、造势招商宣传、造势在吸引大商家入驻宣传方面，发展商宜采在吸引大商家入驻宣传方面，发展商宜采用多种宣传手段：报纸、专业杂志、网络用多种宣传手段：报纸、专业87、杂志、网络媒体，大型商业地产项目不仅要注重项目媒体，大型商业地产项目不仅要注重项目本身宣传，也要突出企业品牌，例如可以本身宣传，也要突出企业品牌，例如可以请商业专家写专著宣传，提升商业地产项请商业专家写专著宣传，提升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。经营奠定良好基础。2022/7/25214招商宣传、造势招商宣传、造势招商造势至关重要，孙子兵法曰：不战而招商造势至关重要，孙子兵法曰：不战而屈人之兵，势险节短，屈人之兵，势险节短，造势要依托自身优造势要依托自身优势，重视宣传的协同效应。势，重视宣传的协同效应。2022/7/252188、56、招商及谈判策略、招商及谈判策略招商要做好三项工作：招商要做好三项工作：建立大商家专题资料库建立大商家专题资料库了解选址条件与偏好了解选址条件与偏好了解大商家企业文化特点与经营特色了解大商家企业文化特点与经营特色2022/7/252167、招商推广成功的关键、招商推广成功的关键招商推广是打造成功购物中心的重要一环。招商推广是打造成功购物中心的重要一环。在确定了商业规划后，必须通过招商和市在确定了商业规划后，必须通过招商和市场推广这些前期工作来实现住宅区的商业场推广这些前期工作来实现住宅区的商业功能。功能。2022/7/25217招商宣传、造势招商宣传、造势招商推广成功的关键招商推广成功的关89、键制定适合购物中心特点的招商策略和市场制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在。在租户，是购物中心成功的关键所在。招商是企业的持续不断的行为招商是企业的持续不断的行为2022/7/252188、商业地产项目招商宣、商业地产项目招商宣传的三个目标：传的三个目标：吸引大商家目光吸引大商家目光吸引品牌供应商进场吸引品牌供应商进场为开业作好宣传，引起为开业作好宣传，引起消费者的关注。消费者的关注。2022/7/252199、部分品牌90、商户租金、部分品牌、商户租金商业已经进入微利时代，有的好品牌商户商业已经进入微利时代，有的好品牌商户店因为租金太高，可能会死掉店因为租金太高，可能会死掉,特别是在大特别是在大型商业项目中，进行大规模集中招商的过型商业项目中，进行大规模集中招商的过程中，除了某些来头大的品牌有丰富的资程中，除了某些来头大的品牌有丰富的资源和能力对项目进行全面的专业分析，获源和能力对项目进行全面的专业分析，获取真实信息外，其他大部分品牌商几乎是取真实信息外，其他大部分品牌商几乎是在一种非常盲目的情况下进入商业设施的。在一种非常盲目的情况下进入商业设施的。2022/7/2522010、品牌进来、适不适合、品牌进来、91、适不适合适不适合在那里开店；包括管理商今后如适不适合在那里开店；包括管理商今后如何的宣传和推广这个项目，有没有能力做何的宣传和推广这个项目，有没有能力做好这些事情，有没有准备专项资金，包括好这些事情，有没有准备专项资金，包括这个项目在什么时候能够成功的开业，这这个项目在什么时候能够成功的开业，这些细节都要弄清楚。些细节都要弄清楚。现在有很多项目都是仓促开业，然而成功现在有很多项目都是仓促开业，然而成功的很少。的很少。2022/7/2522111、经营策略、市场判断、经营策略、市场判断不同的商家有不同的经营策略，大商家和不同的商家有不同的经营策略，大商家和小商家的动机是不一样的，关注市场的角小商92、家的动机是不一样的，关注市场的角度不一样，但很多中小商户开店大多数根度不一样，但很多中小商户开店大多数根据大商家的开店信息做判断。据大商家的开店信息做判断。2022/7/252222022/7/2522312、实力品牌、共同发展、实力品牌、共同发展对于有实力的国内知名品牌，为了引进在国内品牌具有战略意义，即使赔钱也无所谓。有的中小商户也跟着进来，进来后才发现生意并不好，但是又没有大商家的雄厚资金，因此败北。这些都是信心不对称造成的，另外所得到的信息的不正确也是一个原因。2022/7/2522413、盲目竞争、恶性循环、盲目竞争、恶性循环品牌商在进入大型商业设施的过程中品牌商在进入大型商业设施的93、过程中最突出的几个问题最突出的几个问题一是盲目竞争；一是盲目竞争；二撞大运；二撞大运；三很容易在竞销过程中被人左右。三很容易在竞销过程中被人左右。2022/7/252252022/7/2522614、盲目照搬、盲目照搬、没有特色、没有特色成功的商业，都有其独特的人文历史、地成功的商业，都有其独特的人文历史、地理环境、开发模式等，经得起长时间考验。理环境、开发模式等，经得起长时间考验。然而很多盲目模仿照搬，轻信样板的力量，然而很多盲目模仿照搬，轻信样板的力量，忽视了案例成功的很多特殊因素。忽视了案例成功的很多特殊因素。2022/7/2522715、缺乏规划、缺乏规划、定位不准、定位不准商业的特性94、除投入资金大、周期长之外，商业的特性除投入资金大、周期长之外，另一特点是招商应先于设计。另一特点是招商应先于设计。国外商业多是等国外商业多是等80%以上主力店确定后才开以上主力店确定后才开始整体设计工作。始整体设计工作。发展商在未明确商家的情况下就开始设计，发展商在未明确商家的情况下就开始设计，往往会因缺乏定向设计依据，盲目的规划往往会因缺乏定向设计依据，盲目的规划设计只能增加前期成本和后期招商难度。设计只能增加前期成本和后期招商难度。2022/7/2522816、品牌商家愿意和谁打交道？屈臣氏选址的经验：首先要计算好投资这个项目三年、五年的目标是什么，在制定这个目标的时候一定要考虑目前的现状95、。屈臣氏大概可以吸纳周边3公里范围内的住户，因此要考虑周边人流情况。考虑短期或者长期利益固然重要但稳定性更为重要。屈臣氏都选择人口非常集中交通方便最好是白领出没的地方社区商业是最好的选择因为我们需要客源但更主要的是要有房源。2022/7/25229二、商业地产招商管理管理二、商业地产招商管理管理1、招商管理管理总则、招商管理管理总则为规范项目的招商工作，加大招商管理力度，根据商业管理公司的要求为规范项目的招商工作，加大招商管理力度，根据商业管理公司的要求和经营管理实际，制订本制度。和经营管理实际，制订本制度。制度是项目招商的基本依据，适合项目已出售和未出售出铺位的招商局制度是项目招商的基本依据96、，适合项目已出售和未出售出铺位的招商局和经营管理。和经营管理。招商管理是商业物业经营管理的生命线，是贯穿商业物业经营管理全过招商管理是商业物业经营管理的生命线，是贯穿商业物业经营管理全过程的一项程的一项长期、动态、复杂的重要工作。长期、动态、复杂的重要工作。招商管理是一项政策性、策略性很强的工作，必须加强领导、统一管理、招商管理是一项政策性、策略性很强的工作，必须加强领导、统一管理、规范实施。各地项目的招商管理，必须在商业管理公司招商部及所属商规范实施。各地项目的招商管理，必须在商业管理公司招商部及所属商业物业管理公司的统一领导下进行。业物业管理公司的统一领导下进行。各地项目必须根据商业公司的97、有关规定，结合当地实际制定出具体的实各地项目必须根据商业公司的有关规定，结合当地实际制定出具体的实施方案，报商业管理公司招商部审批后实施。施方案，报商业管理公司招商部审批后实施。招商管理必须以服务客户、促进商铺销售、保持项目的持续发展为目的。招商管理必须以服务客户、促进商铺销售、保持项目的持续发展为目的。招商与销售必须协调一致、同步实施。对招商前期准备、激励政策、广招商与销售必须协调一致、同步实施。对招商前期准备、激励政策、广告宣传等项工作，必须在商业管理公司的统一领导下制定相关的政策方告宣传等项工作，必须在商业管理公司的统一领导下制定相关的政策方案，协调进行，不得相互脱节。案，协调进行，不得98、相互脱节。2022/7/252302、招商部门职责、招商部门职责负责研究商业（购物）广场经营管理模式；负责研究商业（购物）广场经营管理模式；负责新建项目的市场进行调研、对规划设计、商场布局、售价、租金负责新建项目的市场进行调研、对规划设计、商场布局、售价、租金价格提出指导性意见书；价格提出指导性意见书；负责大品牌的开发、收集、整合；联合发展的品牌商谈判、协议签订；负责大品牌的开发、收集、整合；联合发展的品牌商谈判、协议签订；负责各地项目开发前招商策划、广告发布、招商费用，以及招商手册、负责各地项目开发前招商策划、广告发布、招商费用，以及招商手册、租赁合同等相关文件的审批；租赁合同等相关文件的审99、批；负责招商工作过程的各项优惠和奖励政策；负责招商工作过程的各项优惠和奖励政策；负责组织各地项目开业前招商人员的培训；负责组织各地项目开业前招商人员的培训；负责商场开业、节假日、店庆等大型（联动）活动策划方案费用的审负责商场开业、节假日、店庆等大型（联动）活动策划方案费用的审批；批；以租约带售过程的招商实施和组织商业公司以外项目的招商工作。以租约带售过程的招商实施和组织商业公司以外项目的招商工作。2022/7/252313、招商过程管理规定、招商过程管理规定整个招商工作分招商前准备、开业前招商、开业后试营业一年、整个招商工作分招商前准备、开业前招商、开业后试营业一年、一年后正常营业四个阶段组织100、实施。一年后正常营业四个阶段组织实施。2022/7/25232A、招商准备阶段、招商准备阶段从项目立项到竣工前四个月为招商前准备阶段。由商业物业管理公司配合商业管理公司相关部门进行项目市场调查、公司筹建、班子配备、骨干招聘、商场定位、经营布局确定、重要品牌客户接待等工作。在商业管理公司招商部及商业物业管理公司领导下，成立招商领导小组由各地商业购物广场总经理任组长，招聘有品牌资源和经验的招商人员，负责整个招商工作。各地商业购物广场招商人员要经过严格的培训上岗；杜绝在招商过程中出现乱承诺和其它违纪现象。2022/7/25233各地购物广场要对商圈范围，同业营销，人均收入，消费习惯租赁市场价格，当地101、品牌经营、品牌生产商、代理商、经销商等情况，进行广泛细致的市场调查，在制定招商实施方案前编写出招商调查报告。按照商业管理公司的招商规定，结合当地实际，根据调查研究分析后，确定租赁（参考）价格、招商激励政策等，制定各地购物广场具体招商实施方案，报商业物业管理公司、商业管理公司审批后实施。2022/7/25234争取各地政府及有关部分的支持，为进场经营商户争取政府有关部门给予房屋租赁手续费、土地收益金、工商管理税、营业税等方面的书面优惠政策。商业管理公司招商部负责统一编印招商画册，建立国内品牌信息资源库；各地公司负责编印项目招商宣传简介、首层平面图等，因地制宜策划并实施招商广告宣传活动。商铺开盘要102、与招商同步进行，招商服务与商铺销售。在这个招商阶段的主要是进行商户咨询、介绍、接待和登记工作。商铺促销广告发布的同时发布购物广场及招商的介绍。2022/7/25235B、开业前招商从项目竣工前四个月至商场开业前招商阶段。根据商铺销售情况，可以提前或延缓招商工作，但要经过商业管理公司批准方可实施。在当地媒体开设进行招商专题宣传时，整体销售广告终止。重点宣传购物广场新业态优势、主力店分布、团队管理、管理经营的政策等有关内容，并充分利用自身建筑进行现场宣传。招商全面实施时，广告宣传以招商内容为主，同时包括商铺销售内容。招商广告的发布必须有当地物业总经理和当地销售负责人共同签署。媒体选择要有针对性和影103、响力，各地基本以报纸、电视台、电台三大媒体为主，根据开业时间确定最佳广告投放时间，善于把握各地各种展会，大型活动等有利时机借势造势，以最经济的投入达到最佳的招商效果。2022/7/25236与项目开发公司共同收集业主、商户档案、分类整理。对市场品牌生产商、代理商、经营商要进行重点登记和资料收集，并对有求租意向商户分类建档，确保有足够的品牌代理商厂商资源，以利于今后的招商对接工作。招商人员要明确任务，责任到人，严守纪律，跟进服务。争取相对灵活的租赁条件，帮助商户进行市场分析，使其对投资行为有一个长远的、理性的定位，提出的租价符合当地市场。组织开好业主见面会，签定委托招商协议书并进行公证。业主见面104、会的时间由当地项目公司与当地物业公司共同商定。业主与当地物业公司签定委托招商协议书后，由招商人员与承租人联系并进行洽谈，当双方符合合作条件准备签约时，物业公司应组织业主与承租人见面签约，并委托物业公司作为丙方进行统一管理。如业主无见面要求，则由承租人签约后，有物业公司送于业主签约。2022/7/25237承租人人在签约租赁协议的同时，应与当地物业公司签定统一的经营管理协议，接受统一的经营管理。鼓励业主在遵守购物广场统一经营管理规定的前提下，自行洽谈商户，但在签定协议的前一周必须以书面通知当地物业公司，避免造成重复洽谈。2022/7/252382022/7/25239各地物业公司要精心布置现场接105、待处，充分显示商场的定位与布局，营造良好的招商气氛。招商现场只作承租人人的接待处，业主的接待处要与之隔离，以避免公司、业主、承租人相互之间过多接触产生不必要的麻烦。现场招商不公开业主、承租人的联络方式和资料。根据需要招商与销售提供合署办公，加强互动，增加人气。各地购物广场在开业三十天左右，完成样板品牌店的装修（3-5家）涵盖各种品类，引导经营定位与装修风格。品牌样板商铺所确定的品牌，必须是具有较高知名度或着在当地极其竞争力的品牌，其审批权在商业物业管理公司。2022/7/25240采取走出去，请进来的方式，借助各种展会、节日进行招商，力邀部分品牌商考察、洽谈、入驻。全国性的服装博览会由商业公司106、招商部负责，各地公司可参加在本省举办的各种展会。注重发挥知名品牌大商户的影响力，对有意向的知名品牌及有关整套包租，区域分租的大商户，领导要亲自跟进，创造条件，特事特办，促其成功。制定开业方案，鼓励经营者尽早进场装修，进入营业状态，积极为商户经营提供良好的服务。2022/7/25241采取多种形式，积极做好开业营销策划。利用空铺进行促销活动，开展适当的让利优惠活动，美化店堂，营造经营气氛，力求实现商业购物广场的开业满铺的经营效果。各地购物广场要充分利用公共区域组织流行时尚商品进场营业和促销，商业购物广场的中庭是客流集中的地方，在开业前做好周密计划，策划组织好演绎推广活动。加强现场管理。对上岗营业107、员进行岗前培训，严格检查统一经营管理内容的落实情况，加强商品质量和服务质量的管理，杜绝假冒伪劣商品。2022/7/25242C、试营业阶段、试营业阶段购物广场开业一年为试营业阶段，招商工作应该根据商业购物广场开业及商铺销售情况，按照统一经营的管理要求，根据市场定位和经营布局继续招商。对已入驻商户实行优化、更新、淘汰、对更新的商铺实行有尝招商。发起并成立购物广场经营委员会，制定并同过商业购物广场统一经营管理方案年度营销方案经营调整方案等，按方案要求组织落实招商、营销活动。招商工作应根据商铺尾盘销售的情况，与项目公司制定互动方案，针对未售出的实际情况，进行专铺分析，制定具体的招商办法，促进尾盘销售108、。2022/7/25243D、正常营业阶段购物广场开业一年后进入正常营业阶段，招商工作应按明确的定位和布局，组织引进合适商场特色的品牌，不断淘汰竞争力差、效益低的商户，加快商品更新速度，使招商工作走向规范，保持经营特色和活力。2022/7/252442022/7/25245招商工作走向规范，保持经营特色和活力招商工作走向规范，保持经营特色和活力招商工作走向规范，保持经营特色和活力招商工作走向规范，保持经营特色和活力三、招商具体工作业务流程规范2022/7/25246（一）招商准备工作流程（一）招商准备工作流程1、招商开始实施阶段招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基109、本宣传资料，关系到项目的形象；2、制定招商手册、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备项目的宣传资料等。3、招商进入了实际运做的阶段。从招商到合同签订是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，同时也决定了整个过程的成败。2022/7/252474、招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，应从以下因素考虑：项目自身的市场定位；项目所在地的消费状况；拟引进商家的市场定位、发展战略。2022/7/252485、谈判前要通过事实列举公司商业业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位；6、谈判前对每个承租110、户的正确选择是关系到项目公司的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评估，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。7、谈判前需要全方位考虑项目公司业态的完整性，经营品类的多样性与综合性。2022/7/25249（二）准备谈判工作流程（二）准备谈判工作流程1、明确谈判目标：包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；2、规定谈判策略：包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；3、选定谈判方式；4、确定谈判期限。2022/7/25250（三）组成谈判小组工作流程三）组成谈判小组工作流程1、挑选谈判小组的成员；2、制定谈判计划；3、确定谈判小组的领导人员。20111、22/7/25251（五）招商方式工作流程（五）招商方式工作流程1、项目洽谈会项目洽谈会项目洽谈会是招商最为常见的一种形式，它是有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的中小主力店。2022/7/252522、项目发布会项目发布会项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。3、经济技术合作交流会经济技术合作交流会经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。2022/7/252534、投资研讨会投资研讨会投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。112、它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。2022/7/252545、登门拜访登门拜访登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。2022/7/25255（六）招商前培训工作流程（六）招商前培训工作流程培训的主要内113、容1、项目及产品知识，以招商人员对项目的现状有清楚的认识。2、沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养招商人员的职业感。3、招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。4、招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。2022/7/252562022/7/252575、招商谈判的技巧、招商谈判的技巧（1）谈判对象的广泛性、多样性和复杂性要求项目的招商人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。（2）谈判条件的原则性与灵活性招商人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本114、目标。2022/7/25258（3）谈判口径的一致性在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求招商人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。招商人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。2022/7/25259（4）招商谈判的原则根据招商的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：1、坚持平等互利的原则2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。2022/7/252603、坚持信用原则重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在招商过程中，应注意不承诺115、，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。4、坚持相容原则招商人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到招商的目的。2022/7/25261四、表格分析四、表格分析-商业地产招商分析标准格式规范商业地产招商分析标准格式规范2022/7/252621、城市主要商业街餐饮市场调查表、城市主要商业街餐饮市场调查表（案例分析）2022/7/25263主要商业街餐饮调查分析表主要商业街餐饮调查分析表（案例分析）2022/7/252642022/7/252652、周边各商场业态比例表、周边各商场业态比例表（案例分析）2022/7/252663 3、主力百货市调汇总表、116、主力百货市调汇总表2022/7/25267序序号号商场商场名称名称商场经商场经营特色营特色商场商场面积面积商场商场业态业态商场商场定位定位装修装修档次档次经营品经营品种种主力销售商品主力销售商品价格带价格带月销月销售额售额年销年销售额售额1海 雅百货购物环境舒适35万百货+超市中高档中档详见业态比例表1504003320398402崇 尚百货大众消费3万百货+超市中档中低档详见业态比例表6030067681123天 虹商场时尚、购物环境舒适35万百货+超市中高档中高档详见业态比例表1208003750450004岁 宝百货规模大、品种齐38万百货+超市中低档中低档详见业态比例表30200300117、0360002022/7/25268序序号号商场商场名称名称商场经商场经营特色营特色商场商场面积面积商场商场业态业态商场商场定位定位装修装修档次档次经营品种经营品种主力销售商品主力销售商品价格带价格带月销月销售额售额年销年销售额售额1紫荆城品牌连锁商场1000百货中高档中高档详见业态比例表200-600元450万5300万2花园城大型商场50000百货+餐饮高档高档详见业态比例表300-1000元3人人乐大众消费6000百货+超市中低档中低档详见业态比例表30-200元2000万2.4亿4新一佳大众消费6000百货+超市中低档中低档详见业态比例表30-200元600万7200万5沃尔玛大众消费118、15000百货+超市中档中档详见业态比例表30-300元1500万1.8亿4 4、城市品牌店市调汇总表（案例分析）、城市品牌店市调汇总表（案例分析）2022/7/25269花园城（高档购物中心）时装、运动用品ONLY120中高JACKONES200中高NIKE100高ESPRIT200高NIKEGOLF60高首饰、珠宝周大福150金饰高曼古银25银饰中VVA20饰品中LOVELOVE8水晶中流星语10天然宝石中奔妮10手表饰品中贝格60-70珠宝中2022/7/25270商场名称商场项目商场经营特色商场面积（）备注价格带品牌档次月销售额年销售额花园城（高档购物中心）首饰、珠宝富翔6-7珠宝中奥119、拉8珠宝中保健、化妆品傲胜80-90健身器材高宝兴堂40药材中东方红25补品中宝明轩53药材中东洋100化妆中芊手美甲60化妆中千色店400小饰品中香水店8化妆中钟表、眼镜BESTSON12中视美眼镜20中5 5、城市主要街道独立商铺头（案例分析）、城市主要街道独立商铺头（案例分析）2022/7/252712022/7/252726 6、城市人口调查总表（案例分析）、城市人口调查总表（案例分析）2022/7/252732022/7/25274序号楼盘名称户数（单位：户）人数（单位：人）序号楼盘名称户数（单位：户）人数（单位：人）1荔林春晓54419042光彩新世纪49917473悠然天地家园5120、2418344鸿瑞花园74626115阳光荔景35812536缤纷假日豪园58220377明舍御园1053688学林雅院2007009秀林彩居5218210城市印象花园463162111友邻公寓379132712美墅蓝山家园382133713西海明珠1217426014华彩天成21575315时代娇子大厦668233816海印长城1794627917学府花园696243618青春家园560196019百分百公寓373130620保利城花园470164521佳嘉豪园430150522荟芳园350122523滨海之窗1416495624怡园大厦405141825漾日湾畔1133396626南海明珠121、住宅26492427观海台花园929325228跃华园288100829馨荔苑3512330中兴之家28098031荔秀华庭5619632缤纷假日豪园582203733南苑新村960336034荔园大厦305106835南侨花园9934736万象新园1584554437愉康大厦558195338南山天源大厦28399139愉康花园324113440南光花园636222641好来居27094542康乐园22478443龙泰轩18765544怡海广场792277245龙城新苑652228246西海岸大厦91231927、城市项目周边公交路线、城市项目周边公交路线（案例分析）2022/7/25275122、2022/7/25276序号线路名称站点起始沿途主要站点车型下车人数作息时间附加服务备注1105 K105蛇口港、德心花园创业路、市民中心、武警医院空调大巴10人6：45-20：00靠近南山百货站点2113 K113蛇口港莲塘深大、香蜜湖、东门、罗湖体育馆空调大巴6人、9人6：10-22：303204 K204松湖建设路总站南山医院、世界之窗、书城、国贸空调大巴8人5：30-23：304210月亮湾花园-公交大厦总站南山医院、深大北门、彩田村空调大巴6人6：30-21：30570蛇口码头世界之窗联合医院、海雅百货、科技园空调大巴7人7：00-21：30674世界之窗长源村深大、直升机场、西丽火123、车站空调大巴4人6：30-21：30780蛇口渔港草埔南山邮局、会展中心、人才大市场空调大巴13人6：30-22：008217海上世界南头总站招商银行、文化广场、南头中学空调大巴5人6：30-21：309226赤湾西丽湖蛇口汽车站、南山区委、动物园空调大巴7人6：00-22：3010230海上世界华新村联合医院、海雅百货、世界之窗空调大巴7人7：00-18：0011328蛇口港岗头村深大、锦秀中华、下梅林、华为基地空调大巴8人6：00-22：3012329蛇口港同乐发贵港联合医院、深大、世界之窗、龙岗政府空调大巴12人靠近南山百货站点8、调查城市目前道路状况、调查城市目前道路状况（案例分析）2124、022/7/252772022/7/25278道路公交线路站点时间备注南海大道105南油大厦6：4520：00K105南油大厦6：4520：00113南油大厦6：1022：30K113南油大厦6：1022：30204南油大厦5：3023：00K204南油大厦6：3021：30210南油大厦6：3021：3070南油大厦7：0021：3074南油大厦6：3021：3080南油大厦6：3022：00靠近南山百货站点：东滨路口、南山邮局、蛇口沃尔玛9、调查城市目前道路状况（案例分析）、调查城市目前道路状况（案例分析）2022/7/25279道路名道路名道路名道路名长度（长度（M）长度（长度（M）宽度125、（宽度（M）宽度（宽度（M）车道状况车道状况车道状况车道状况备注备注备注备注南海大道15公里双向六车道30米路况良好，高峰期车辆较多东宾路2公里双向八车道40米路况良好，车辆不多后海大道4公里双向八车道40米路况良好，高峰期车辆较多10、项目优势、项目优势（案例分析）项目位于南海大道边上，地理位置极其优越花园城、沃尔玛、百安居、项目对面是家居专业市场，已形成多种业态组合的商业格局，将形成南山最大的商业消费市场主要商圈广场较大，便于打造休闲广场南山区政府大力支持南山商业的发展，是近几年来南山商业快速发展的源动力自有物业，商业营运成本降低，更便于在商业经营中获取商业利润地产和商业将走进良性的联动，126、便于整合多方资源，把商业运作转化为商业资本，进行资本市场运作2022/7/2528011、项目机会、项目机会（案例分析）机会机会未来将是中心区最有潜力与最为高档的卖场，适合战略布点；政府将进一步推动南山商业的发展，南山潜在的商业功能将逐步完善，市场更兴旺繁荣；项目所在区域已初具人流、物流、资金流、信息流的立体商业圈规模；南山商业正面临调整与升级，但南山商业中心中的天利、海岸城、保利城等项目目前市场不成熟；南山的消费习惯、消费档次均停留在理性的平民化阶段；紫荆城定位消费标准偏高，脱离主流市场，且所在的花园城，整体品牌数量不够，主力店偏大，专卖店数量不够，铺位分割过大，2022/7/2528112127、项目风险、项目风险（案例分析）新商场、新商圈可能需要经历12年培育期，经营存在不确定性。商场未开业，存在一定选位（商铺位置）风险。租赁经营，前一年半面临亏损的可能性很大。新开发市场，搭建成熟销售队伍需要一定的过程。物业结构相对较差，卖场单层面积较小，达不到百货业对物业要求方方正正的条件与花园城中的紫荆城竞争逐渐激烈（因为紫荆城为了生存，相信它会调低档次）2022/7/2528213、项目评价、项目评价（案例分析）评价评价 本项目位于深圳未来最繁华商业核心地理位置，发展前景看好，在本项目开店有利于加快深圳的战略布点。近年来，随着深圳城市中心的西移，商业网点也逐渐向外围发展，龙岗、龙华、南山、福128、田中心区就是新崛起的商业中心；专业市场，终端零售市场也逐渐向社区发展。商业市场的影响力在不断的扩大，南山后海等住宅相继入伙，已形成庞大的、稳定的消费市场。但由于业主入住后银行借贷尚未还清，家庭开支上还是比较节俭，所以南山的消费群体还是以中等为主流。2022/7/2528314、竞争对手调查案例分析（机密）、竞争对手调查案例分析（机密）2022/7/252842022/7/2528515、商圈调研问卷三部分、商圈调研问卷三部分一、范围部分：一、范围部分：二、消费习惯及期望部分二、消费习惯及期望部分三、背景资料部分三、背景资料部分2022/7/252861616、范围部分、范围部分（案例分析）先生129、/女士：我们是的调查员，本次调查主要针对您对南山区内商圈商业情况的见解做一些了解。我们本着“一切为了顾客满意”的企业经营理念做此次调查，特此声明。谢谢！敬请您认真详细填写本调查表，所有问题您只需在对应的答案“”中划写“”即可。年龄：性别：一、范围部分：一、范围部分：1、您居住在下面什么范围内？南山南头南油蛇口后海2、工作在下面什么范围内？南山区福田区罗湖区宝安区其他区3、您现在住所属于下面哪种情况？自购租赁单位宿舍4、您的工作单位属于下面哪种类型？国营企业外资/合资企业事业型单位私营企业自由职业者学生离退休无业2022/7/252871、您出行的交通形式主要是下面哪种？单车公交车出租车自驾车2130、在南山内，您最希望商家能够提供什么类型的购物场所？大型百货商场名品服饰专卖店/步行街家居用品大卖场超市/大卖场家私店电器大卖场名牌折扣店建材超市3、您最希望商家能够增设下面的哪种娱乐设施？电影院酒吧大型电玩城SPA生活馆主题游乐园发型设计中心婚纱摄影足疗儿童摄影洗浴中心KTV夜总会4、您最希望商家能够提供什么类型的康体运动场所？健身中心运动专业店攀岩馆壁球馆击剑馆室内游泳馆乒乓球馆桌球室棋牌室溜冰场旱冰场高尔夫体验馆5、您希望商家能够为您提供什么类型的用餐场所？中式快餐店西式快餐店休闲餐饮店国内特色餐饮店异国特色餐饮店中式食府咖啡馆冰淇淋店巧克力店茶艺馆面包店自助餐厅6、影响您选择餐厅的主要131、因素是什么？装潢卫生气氛交通口味档次实惠服务其他7、您希望南山区域能有一个什么样的大型购物中心？现代时尚购物广场青春、休闲购物广场经常有文化活动、表演大型百货商场尽情体验的欢乐之城购物、餐饮、休闲娱乐一站式购物广场2022/7/252881、您的文化程度？高中中专大专本科硕士2、您的职业？金融服务商贸制造营销房产政府医保IT文教学生待业其他无业3、下面那个最能代表您的个人收入情况？500元以下500-1000元1001-2000元2001-3000元3001-5000元5001-7000元7001-1000010000元以上4、您每月用于日常消费总额占月收入的那种比重？20%以下30%左右40132、%左右50%左右60%左右70%以上5、您在居住地和工作地的消费比列属于什么情况？（两项合计100%）居住地工作地30%以下30%以下40%左右40%左右50%左右50%左右60%左右60%左右70%以上70%以上6、您的各项消费中，各自的比重是多少？（三项合计100%）购物餐饮娱乐休闲10%以下10%以下10%以下20%左右20%左右20%左右30%左右30%左右30%左右40%左右40%左右40%左右50%左右50%左右50%左右60%左右60%左右60%左右70%以上70%以上70%以上2022/7/25289一、项目定位高中偏高中低二、项目装修最高高中偏高中低三、项目业态购物中心+休闲133、品牌主力店 时尚国际休闲中心小型SHOPPINGMALL品牌服饰百货精品百货国际名店其它四、项目货品价格带50-300元100-500元100-800元100-1500元 150-2000元其它五、项目目标顾客年龄段18-30岁20-35岁25-45岁其它：六、项目主题（可多项选择）大众化时尚化青春休闲精品品牌时尚健身休闲新品鉴赏生活购物享受店中店新货品吧女性主题文化中心美食狂揽风尚国际我娱我乐名贵世家品位生活会员服务其它七、项目经营特色（可多项选择）经营顶级品牌经营高档精品服饰化妆品经营中高档精品服饰化妆品经营中档精品服饰化妆品经营低档服饰化妆品经营国内品牌为主以打折活动为主以低档次、低价位134、走量以推广为主经营顶级品牌皮具经营高档床上用品经营中高档电器经营国外高档运动城经营高中餐饮娱乐经营高中休闲保健2022/7/252902022/7/25291你认为项目的品牌比例组合你认为项目的品牌比例组合（注：国内各大商场指上海、北京、深圳等主要城市）（注：国内各大商场指上海、北京、深圳等主要城市）序号商场品牌组合 比例%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%1各大商场知名品牌2各大商场一般品牌3各大商场知名品牌4各大商场一般品牌5国际知名品牌6国际一般品牌7其他2022/7/25292发展发展方向、目标方向、目标国内时尚精品知名品牌旗舰形象店（与众不同）名街、名店（135、品牌好、形象好、业绩好、服务好、口碑好、质 量好、价格优）新品发布、推广活动、时装秀、名车展示、化妆品推介、高科技发布国外文化、嘉年华（欧洲、亚洲、港台等文化艺术中心在项目的展示、演示、推广、演绎、促销中心其它 其它 业态分类组合业态分类组合（可多项选择）（可多项选择）流行服饰精品化妆品少女装淑女装女装内衣睡衣床用童装童玩钟表男装皮具饰品休闲装运动城健身保健休闲咖啡网吧名车展高科技展示中式快餐洋快餐西餐茶馆茗店冲印店男士护理中心干洗银行邮局药店飞机、火车票务中心其它2022/7/25293服务对象服务对象（可多项选择）（可多项选择）白领IT金融私营业主政府官员办公职员大学生其它2022/7/252942022/7/252952022/7/25296请选择，您认为楼层最佳组合请选择，您认为楼层最佳组合（可多项选择）（可多项选择）楼层布局流行服饰化妆品女装/内衣饰品精品皮具男装休闲装花店咖啡店/网吧保健休闲/护理中心数码冲印洋快餐/中餐干洗名车形象展电子1F2F3F