1、 房地产项目前期投资拿地决策、风险防范房地产项目前期投资拿地决策、风险防范与案例研究与案例研究1.近年来政策导向和调控思路图示 一、房地产项目投资动向简要分析一、房地产项目投资动向简要分析2. 2.国内标杆房企拿地近况分析国内标杆房企拿地近况分析2018年1月-12月拿地排行榜.doc 剖析2019年1-2月拿地排行榜.doc 剖析课题： 面对当前形势，广大地产企业明天的奶酪在哪里？ 前提： 1.世界在07年迎来转折点全球城镇居民达到总人口的50%。中国2018年城镇化率达到59.2%，我国的城镇化水平目标为70%。(发达国家80%100%）。广东的城镇化水平最高，为67.8%；西藏最低，为22、3.7%。 2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产（对产品品质的追求，还是房地产发展模式的定位） 3.未来5年房地产的投资方向与模式探索未来5年的投资地域选择大中型品牌企业: 大城市还是中小城市？ 中等规模企业:符合自身情况或政策导向的区域或产品模式 (如城市综合体、养老型地产等）中小企业：奶酪在哪里？区域探讨 二、房地产项目前期投资拿地决策二、房地产项目前期投资拿地决策 如果一个房地产项目成功开发的标准分是100100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是7070分。 影响因素： 1.成本占比 2.拿地质量 3.项目的3、定位 4.支撑力度1. 1.投资拿地的理念与要素投资拿地的理念与要素 五大战略要素 价格（区域房屋售价、目标地块价格、周边地块价格、预期房价）区位（城市建成区、城市发展区、城郊结合区、卫星城）交通（区域交通、地块对外交通、地块内部交通）配套（大市政、已建或正运营的配套项目）景观（城市风貌人文景点、自然景观、地块内景）2.如何选城市-城市评价标准和指标体系城市或区域评价标准 参考.ppt如何选城市-城市评价标准和指标体系A.城市市场趋势评价指标(1) 新开工面积/施工面积(2) 施工面积/销售面积(3) 预售面积/批准预售面积(4) 房地产开发投资额/固定资产投资额(5) 新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积(6) 商品住宅价格增幅/人均GDP增幅(7) 投资性购买所占的比例(8) 房价收入比(9) 新建商品住宅空置率(10) 租金/价格比(11) 商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅(