1、2008年3月26日万科社区商业标准化运作体系万科社区商业标准化运作体系研究服务（终期）初稿研究服务（终期）初稿呈致上海万科房地产有限公司上海万科房地产有限公司CB Richard Ellis | Page 2Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业的定义社区商业目前尚无非常明确的定义，一般而言，可以根据成因分为两个大类，三种类型：新里程四季花城，假日风景，城市花园华尔兹花园万科项目举例及占总项目开发量的5%以上占总项目开发量5%以下占总项目开发量5%以下开发体量占比标准街区型街区型独立型独立型住宅配套型住宅配套型高低中开发风险3万方以上1万2、方内1万方内典型开发体量高低中开发商自由度在大型开发项目中，其商业开发量达到较高比例的或为大型住宅区域配套，由地产开发商作为独立商业项目开发的隶属于住宅项目的，仅以服务住宅用户为主要目的的由多个住宅项目组成的生活居住区内，自发形成的一个商铺相对集中的区域概念区分主动开发型主动开发型和谐发展型和谐发展型类比项类比项CB Richard Ellis | Page 3Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here研究逻辑轨迹社区商业社区商业规律研究规律研究需求目标需求目标万科选定万科选定产品研究产品研究目前发展目前发展阶段阶段发展历程发展历程发展方式发展方式基地3、分析基地分析竞争分析竞争分析消费者研究消费者研究现有商业现有商业研究研究商圈研究商圈研究案例及标杆案例及标杆研究研究发展历程发展历程业态组合业态组合辐射范围辐射范围布局及规模布局及规模模型模型模型优化模型优化产品测试产品测试解解决决方方案案确确定定模型测试模型测试未来发展未来发展趋势趋势本次本次研究研究的逻辑顺序如下图所示的逻辑顺序如下图所示宏观宏观产业产业环境环境微观微观项目研究项目研究CB Richard Ellis | Page 4Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here执行总结初初步步研究研究/框架框架和和思路思路万科万科典典型项目型项目研究研究社区社区概况概况住宅住宅概况概况商业商业概况概况周边周边商圈商圈环境环境研究研究竞争项目研究竞争项目研究需求研究需求研究案例研究案例研究瑞虹生活广场瑞虹生活广场大卖场大卖场影响下的影响下的社区商业