1、万科社区商业标准化运作体系研究服务万科社区商业标准化运作体系研究服务呈致上海万科房地产有限公司上海万科房地产有限公司CB Richard Ellis|Page 2Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业的定义社区商业目前尚无非常明确的定义，一般而言，可以根据成因分为两个大类，三种类型：新里程四季花城，假日风景，城市花园华尔兹花园万科项目举例及占总项目开发量的5%以上占总项目开发量5%以下占总项目开发量5%以下开发体量占比标准街区型街区型独立型独立型住宅配套型住宅配套型高低中开发风险3万方以上1万方内1万方内典型开发体量高低中开发商自由度在大型2、开发项目中，其商业开发量达到较高比例的或为大型住宅区域配套，由地产开发商作为独立商业项目开发的隶属于住宅项目的，仅以服务住宅用户为主要目的的由多个住宅项目组成的生活居住区内，自发形成的一个商铺相对集中的区域概念区分主动开发型主动开发型和谐发展型和谐发展型类比项类比项CB Richard Ellis|Page 3Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here研究逻辑轨迹社区商业社区商业规律研究规律研究需求目标需求目标万科选定万科选定产品研究产品研究目前发展目前发展阶段阶段发展历程发展历程发展方式发展方式基地分析基地分析竞争分析竞争分析消费者研究消费者研究现有3、商业现有商业研究研究商圈研究商圈研究案例及标杆案例及标杆研究研究发展历程发展历程业态组合业态组合辐射范围辐射范围布局及规模布局及规模模型模型模型优化模型优化产品测试产品测试解解决决方方案案确确定定模型测试模型测试未来发展未来发展趋势趋势本次本次研究研究的逻辑顺序如下图所示的逻辑顺序如下图所示宏观宏观产业产业环境环境微观微观项目研究项目研究CB Richard Ellis|Page 4Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here执行总结初初步步研究研究/框架框架和和思路思路万科万科典典型项目型项目研究研究社区社区概况概况住宅住宅概况概况商业商业概况概况周边4、周边商圈商圈环境环境研究研究竞争项目研究竞争项目研究需求研究需求研究案例研究案例研究瑞虹生活广场瑞虹生活广场大卖场大卖场影响下的影响下的社区商业社区商业；十尚坊十尚坊休闲餐饮休闲餐饮街街的的设置可能性；设置可能性；联洋大拇指广场联洋大拇指广场和和联洋年联洋年华华社区型社区型购物中心购物中心及及其周边其周边社区商业社区商业设置设置商圈商圈对对社区商业社区商业的影响的影响程程度度竞争项目竞争项目只在一只在一定定情况下影响情况下影响社社区商业配区商业配置置从从消费者消费者/零售零售商商的不同角度的不同角度分析社区商业分析社区商业的的需求需求，并得，并得到部到部分分可可定定量量数据支持数据支持模型研究5、模型研究实证研究实证研究对对比标杆型社区商业比标杆型社区商业的成的成功功和和经验；经验；发发掘掘社区商业开发社区商业开发的的规律规律性因素性因素及未来发展趋及未来发展趋向；向；定定性性和定和定量量研究研究初初步遴步遴选选影响影响社区社区商业发展商业发展的若干因的若干因素素CB Richard Ellis|Page 5Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here执行总结模型研究模型研究寻找寻找社区商业社区商业影响因素的可影响因素的可控点控点，结结合现有合现有典典型型情况数情况数理理化研究化研究结论结论通过通过社区规模社区规模/周边周边社区商业社区商业平均平6、均租金获租金获得得项目开发体项目开发体量量和和理想理想化业化业态业态业种种的的配比配比核核心心方方法为法为对对区区域域消费消费力力的的研究研究综综合合总结实证总结实证经验，经验，提供提供大大规模商规模商业业设设施施开发开发的的建议建议对对商业商业设设施施布局布局，建筑形建筑形态态，建筑建筑外外立立面提供符面提供符合发展合发展潮流潮流的的建议建议定定量量研究研究定定性性研究研究CB Richard Ellis|Page 6Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here演示目录n社区商业模型研究n社区商业发展历史趋势研究n案例研究n标杆商业项目研究n需求研究(7、消费者，零售商，会所经营者)n万科典型项目周边环境研究n万科典型项目的现状研究万科万科典典型项目现型项目现状状研究研究万科万科典典型项目现型项目现状状研究研究CB Richard Ellis|Page 8Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here项目现项目现状状研究研究城市花园、假日风景、新里城市花园、假日风景、新里程程、四季花城、四季花城；社区社区概况；概况；住宅住宅状状况；况；社区商业现社区商业现状状；占地面积；建筑面积；容积率；项目开发分期；低密度住宅比；装修房比；公寓面积比；住宅售价；住宅建筑风格；社区商业总量，开发时间；社区商业布局；商业档次8、和风格；租金水平；会所及其他配套设施；CB Richard Ellis|Page 9Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here项目现状研究的顺序项目现项目现状状项目现项目现状状住宅区住宅区概况概况住宅住宅特征特征社区商业现社区商业现状状 总占地面积 总建筑面积 居住人口 地理位置 通勤状况 建造时间居居住区住区特征特征社区混合度社区成熟度社区交通便利度 产品类别 装修程度 住宅售价 单套面积购购买买者者特征特征收入状况家庭结构消费习惯 商业布局 内部交通 商业体量 业态分布 会所及其他非营利性配套设施商业商业经经营状营状况况商业商业经经营状营状况况CB9、 Richard Ellis|Page 10Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here项目现状介绍CB Richard Ellis|Page 11Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here项目位置虹虹桥机桥机场场磁悬浮磁悬浮内环内环中环中环外环外环南北高架南北高架延安路高架延安路高架万科万科城市花园城市花园万科万科假日风景假日风景万科万科四季花城四季花城CB Richard Ellis|Page 12Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here项目位置上海上海“1966110、966”城乡城乡规规划划体系体系第一层次：1个中心城中心城是指外环线以内的区域，面积约660平方公里。第二层次：9个新城松江、嘉定、临港(芦潮港)、宝山、闵行、青浦、金山、奉贤南桥和崇明城桥新城等9个现代化中等规模城市。第三层次：60个左右新市镇 新市镇是郊区行政管理、公共配套、社会服务等各项功能的基本载体。规划建设60个左右相对独立、各具特色、人口规模在5万人左右的新市镇。Source:上海城市规划局上海上海中心中心城城临港临港崇明崇明闵行闵行金山金山奉贤奉贤松江松江青浦青浦嘉嘉定定宝山宝山项目所在地上海上海的的发展发展重点重点在在郊郊区区发展依托：当地产业经济发展+便利的快速交通发展内容：11、居住区+完备配套发展方向：核心点向外蔓延大型居住区的成功开发，可带动整个区域的发展(城市花园，假日风景已经体现出此种特性)避免卧城现象出现CB Richard Ellis|Page 13Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here城市花园CB Richard Ellis|Page 14Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here城市花园一一期期二二期期优优诗美诗美地地南块二南块二期期魅力之城魅力之城荷花苑荷花苑 城市花园总占地74公顷，总建筑面积为76万平方米。一期/二期为华莘港以东区域(老区)，按组团合围布置多层12、，小高层住宅。优诗美地，以45多层住宅为主。荷花苑及南块二期，以联排，双拼别墅和花园洋房。城市花园最后一期为魅力之城，以多层，小高层为主。项目自东向西顺序开发，整个项目内侧腹地容积率最低，环境最为优美。城市花园城市花园布局布局CB Richard Ellis|Page 15Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here总体规模简装修*部分装修*毛坯毛坯毛坯毛坯简装修*装修状况2,1541,1202972,6882,4707,47816,207居住总人口12.9%7.9%2.6%19.1%57.5%建筑面积占比15.0%17.5%7.3%21.9%38.4%13、用地面积占比13.3%6.9%1.8%16.6%15.2%46.1%居住人口占比721320991,0759882,9916,194居住总户数200420032002200119991994-入住时间2003-20042002-20032001-20021999-20011999-20011992-19991992-2004开发时间多层/小高层联排/双拼/花园洋房联排/双拼45层公寓/高层多层/小高层/高层-产品类型1.130.60.481.141.961.31容积率8.85.41.81313.825.468.3建筑面积（万平米）7.8 9.13.811.42052用地面积（万平米）魅力之城魅14、力之城新新区区二二期期荷花苑荷花苑优优诗美诗美地地二二期期一一期期华华莘港以西莘港以西华华莘港以东莘港以东合合计计分类分类住宅产品住宅产品列表列表*简装修：包括木地板，墙面涂料，卫浴*部分装修：包括墙面涂料，卫浴城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 16Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here住宅特征容积率低于17%容积率高于193%装修房60%毛坯房40%低密低密度度住宅比例住宅比例装修装修房比例房比例公公寓寓房房面面积积比比140平米15%城市花园除低密度住宅外，公寓房的面积大于140平米的仅占15%，小于90平米占33%。15、以目前标准，该项目单套建筑面积较小。整个居住区内，低密度住宅比例占7%。带装修的住宅（包括简装修和部分装修）占60%，其余40%为毛坯房。城市花园城市花园体现体现出第出第一一居居所的所的特征特征，同，同时时，较高较高的的装修装修比例体现比例体现出出对对住宅住宅的的舒适舒适性性需求需求。城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 17Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here住宅售价6,980 7,935-5,058 5,458 5,400 3,962 3,741 3,517 3,329 3,362 3,715 2,956 3,514 316、,432 平均平均单价单价N.A.7,0396,6986,3854,9894,0073,6593,3263,1023,0952,8912,9682,477N.A.N.A.当当年年上海住上海住宅宅平均平均售售价价2328-578137220081562985761535413898513成成交交套套数数200712.7%20062005-20.8%20049.4%200334.8%20028.3%200112.5%200013.4%19997.6%199816.3%199725.2%199619.3%199519941993高于高于均均价价百百分比分比时间时间根据经验，一般上海中外环间住宅均价为17、上海总体住宅均价的近90%，而外郊环间住宅均价为上海总体住宅均价的近80%。整个项目的总体均价为4,454元，主力销售期为1994年至2003年。在主力销售期（1994至2003年），城市花园的住宅均价均高于上海市整体住宅市场均价。以外环线外住宅社区而言，即使考虑到部分装修因素，其销售价格仍属于较高的。2002年，住宅均价销售价格明显偏高，是由于当年主要销售的为低容积率的联排/双拼/花园洋房的新区二期及荷花苑。根根据据销销售售价格与当价格与当年年上海上海市市整整体体住宅住宅销销售售价格价格的的比比较较，可，可以以得得出出购购买买城市花园城市花园的的消费者消费者是属于具是属于具有有较高较高支支付18、付能能力力的的住宅住宅购购买买者者。城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 18Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here建筑风格别墅别墅万科万科城市花园城市花园主主入口入口 城市花园的住宅开发历时较长，从建筑风格上看，以华莘港为界，东侧的一期/二期住宅以新古典主义风格为主，追求一种典雅和清新的气氛。到了华莘港以西的后几期开发，物业的建筑风格从优诗美地到魅力之城，更多地体现了现代风格，没有过分的装饰。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 19Client19、 Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业布局底商集中型会所小区主通道 城市花园老区的社区商业为底层架空层改建而成，非原设计。其分布散落在老区内，但主要均沿项目主通道展开。新区仅布置了集中型社区商业邻里中心，其位置亦紧贴项目主通道，并与会所相邻。500米360米城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 20Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here内部交通 1号口为整个万科城市花园的主入口。项目1/2号口通往七莘路；3/4号口通往新龙路；5号口通往中春路；6号口通往星站路。项目的3号口仅供行人进出20、。华莘港将小区分割为东（老区）和西（新区）两块。老区和新区仅可通过中心区域的桥梁连接。保持了两个区块的相对独立性。项目项目设置的对设置的对外外出口出口分布分布在在城市花园城市花园的的四四至道至道路，路，但由于但由于主主要要外外部部人人行行公公共交共交通均通均位于七位于七莘莘路路上上，因，因此此1/2号号项目主项目主出入口出入口为为人人流密流密集集区区域域，自小自小区区内内部部往往1/2号出口也是号出口也是社区商业主社区商业主要要分布区分布区域域。3号口也是号口也是步步行行居居民民的一的一个个主主要出口。要出口。城市花园城市花园其其他他南南北北及及西西侧出口侧出口以以车车行为行为主主。老老区区的21、的社区商业社区商业设设施施基基本本处于处于步步行行活活动动/日日常常生活的生活的必必经经之之路路。邻。邻里里中心中心位位置置比比较割裂较割裂，虽然处于虽然处于主主通通道道，但但经经过过人人流流较少。较少。123456911终终点点站站城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 21Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业风格老区社区商业新区邻里中心斯巴顿俱乐部城市花园外城市花园外立立面面概况概况CB Richard Ellis|Page 22Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here 22、城市花园整个小区被华莘港分为东西两块，且仅有一座桥连通。考虑到河道阻隔，老区/新区的社区商业基本仅能覆盖所在区域。其中老区的社区商业中心位置与所服务住宅单元最远的直线半径约为360米，新区邻里中心与所服务住宅单元最远的直线半径约为500米。步行时间在5分钟左右。整个项目社区商业面积约为13,111平方米，相当于人均商业面积0.82平方米。以家庭数6,194户计算，户均面积为2.1平方米。以社区商业面积13,111平米，项目总开发规模为76万平米计算，社区商业面积为项目总开发量的1.725%。除此之外，城市花园的会所为斯巴顿俱乐部。其经营面积约为1,703平方米，相当于整个项目社区人均会所面积023、.11平方米/人。社区商业概述城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 23Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业业态*扣除斯巴顿32,147*20072003-2004新区邻里中心610,9641999-20011999-2001老区商铺截至截至0707年年底底经经营营时间时间（年年）总建筑面总建筑面积积（平平米米）出出售售时间时间开业开业时间时间商商铺位铺位置置 城市花园的商铺在老区，经营时间已经超过6年；而新区经营时间也已超过了3年。可以认为目前城市花园的老区商铺处于成熟期，而邻里中心仍处于成长期。城市花园的商铺主要24、集中在老区。从业态分布看（按数量），零售类占38%，服务类占41%，另有16%为餐饮，5%为休闲设施。业态分布的数量比例与面积比例基本接近。零售店铺单店面积小于平均店铺面积，餐饮/休闲设施单店面积大于平均店铺面积。万科城市花园商铺业态分布(按面积）餐饮21%零售27%休闲8%服务44%餐饮零售休闲服务万科城市花园商铺业态分布(按数量）餐饮16%零售38%休闲5%服务41%餐饮零售休闲服务城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 24Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业业态城市花园零售类业态统计(按数量)保健品便利店宠物店25、儿童用品服饰家电数码家居食品书店五金鞋帽音像零售其他城市花园服务类业态统计(按数量)房产中介银行证券药房诊所装潢家政汽车美容美发照相冲印儿童活动教育培训旅游服务其他城市花园休闲娱乐类业态统计(按数量)按摩，桑拿，足浴等棋牌游戏机房健身城市花园餐饮类业态统计(按数量)中型餐馆小型餐馆简餐酒吧，茶坊城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 25Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商业档次低档无品牌店休闲中低档东区小馆，三娘渔庄，金城港式小厨餐饮中档恒协洗衣，海王星辰，自然美沙龙，柯达冲印服务中档罗森便利，联华超市，宜芝多零售档档次次26、品品牌举牌举例例类类别别 城市花园商铺以中低档品牌居多。城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 26Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here小区会所斯巴顿会所健身房，乒乓球室，棋牌室等其他健身设施配配置置项目项目25米15米游泳池1个游泳池室外25米15米游泳池1个游泳池室内2片标准场网球场 斯巴顿会所是以健身为主的小区会所，位于城市花园新区内。该会所已购买了所用的场地进行自营。除提供健身设施外，还开展了如芭蕾舞、拉丁舞、网球、跆拳道、空手道等健身相关课程。斯巴顿会所目前经营状况良好，会员基本为本小区住户。城市花园城市花园CB R27、ichard Ellis|Page 27Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here配套设施其他配套设施：复旦万科实验学校占地32亩九年一贯制幼儿园 除了社区商业和会所外，城市花园还配套设置了一所九年一贯制的民办中小学以及一所幼儿园。城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 28Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here假日风景CB Richard Ellis|Page 29Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here一一期期二二期期二二期期三三期期四四期28、期五五期期假日风景 万科假日风景总占地991亩，总建筑面积55万平米，共分五期开发。一期沿春申路分布，按组团合围布置多层，小高层及高层住宅。二期则分为两块，一块位于一期东侧，以多层，小高层和公共配套设施为主；另一块则位于一期南侧，以多层和联排别墅为主。三期处于整个小区中心位置，除了高层，小高层和多层住宅外，还包括了万科的小户型蚂蚁工房。四期位于整个项目的西南角，包括形态错落排列的高层，小高层和多层住宅。五期位于项目的东南角，除了社区配套设施外，最大亮点是U5房型的推出。项目自北向南顺序开发，整个项目内部安排错落有致，物业类型丰富，设置合理。假日风景假日风景布局布局CB Richard Elli29、s|Page 30Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here总体规模60.8%48.3%24.7%19.0%5.6%30.1%装修房占该期全部住宅比例精装公寓/U5精装公寓蚂蚁工房等临湖轩1号楼-装修房位置536434242132441,276装修套数联排/双拼,多层,小高层13.6%3,1163,1723,4662,4552,79115,000居住总人口*24.1%18.3%24.9%19.0%100%建筑面积占比20.8%21.1%23.1%16.4%18.6%100%居住人口占比8828989816957904,246居住总户数20062005230、004200320022002-2006入住时间200520042003200220012001-2005开发时间多层,小高层,高层多层,小高层,高层多层,小高层,高层多层,小高层,花园洋房-产品类型13.810.514.37.810.957.3建筑面积（万平米）*五五期期四四期期三三期期二二期期一一期期合合计计住宅产品住宅产品列表列表*估算值,总占地面积42.3万平方米，容积率1.35。假日风景假日风景CB Richard Ellis|Page 31Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here住宅特征低密度住宅2%公寓住宅98%装修房30%毛坯房70%31、低密低密度度住宅比例住宅比例装修装修房比例房比例其中其中：公公寓寓房房面面积积比比建面140平米10%建面(90140)86%建面904%假日风景整个居住区内，低密度住宅比例占2%。除低密度住宅外，公寓房的面积绝大部分处于90平米到140平米之间。小于90平米的仅占4%，大于140平米的公寓数量也较少，占10%。带装修的住宅占全部住宅的30%，但装修比例逐年提高。从一期时的5.6%上升到五期项目的60.8%。假日风景假日风景体现体现出较出较明明显显的经的经济济型型特征特征，其，其家庭家庭结结构构特征以特征以两代两代，三代共三代共同同居居住住为为主主。假日风景假日风景CB Richard Ell32、is|Page 32Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here住宅售价7,0396,6986,3854,9894,0073,659同同期上海住宅期上海住宅平均平均价价-16.91-25.24-7.813.64-0.690.14毛坯毛坯房房与与上海上海住宅住宅均均价价比比1,7521,7881,1121,8192,531-元元/平平方方米米装修装修房房与毛坯与毛坯房房差价差价54489128419122-成成交交套套数数9,233 8,472 8,9596,926 4,814 4,035 3,654 成成交单价交单价毛坯毛坯房房319322509829833、49481成成交交套套数数10,985200710,260200610,07120058,74520047,3452003-2002-2001成成交单价交单价装修装修房房时间时间假日风景的总体均价为6,444元/平米，主力销售期为2001年至2006年。在主力销售期内，假日风景的毛坯住宅均价仅2001和2003年分别低于同期上海住宅平均价的0.1%和3.5%，其余年度售价均高于上海市整体住宅市场均价。以外环线外住宅社区而言，其销售价格较高。假日风景的装修住宅比毛坯房的均价高出较多，历年平均为1,800元/平米，扣除装修成本。装修住宅所获得的溢价更高。根根据据销销售售价格与当价格与当年年上海上海34、市市整整体住宅体住宅销销售售价格价格的的比比较较，可，可以以得得出出购购买假日风景买假日风景的的消费者消费者是属于是属于具具有有一一定定支支付付能能力力的的住宅住宅购购买买者者。假日风景假日风景CB Richard Ellis|Page 33Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here建筑风格 万科假日风景的住宅建筑风格多样，建筑形态也非常丰富。从低密度的联体别墅到多层，小高层，高层建筑，几乎所有的住宅建筑形态在假日风景都可以找到。同时，假日风景也是一个在住宅建筑风格和形态上具有一定试验性的项目，小户型精装的蚂蚁工房以及借鉴自日本的U5房型等，都是由假日35、风景率先推出，并获得了良好的市场反响。以蚂蚁工房和U5房型为例，假日风景的建筑风格更为实用化和功能化，对于目标市场的针对性也更强。而对于外观等外在形态则未作重点关注，属于实用性非常强的建筑风格。蚂蚁工蚂蚁工房房临临湖轩高层湖轩高层U5一一期期多层多层二二期期别墅别墅四四期期小高层小高层假日风景假日风景CB Richard Ellis|Page 34Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业布局底商集中型会所小区主通道 假日风景畹町路L型的畹町路将整个小区分为四个方正的街区，各街区到达沿街商铺距离均较近。社区内的集中型餐饮，底商及商业街基本沿畹町36、路分布，可达性非常强。360米250米商业街假日风景假日风景CB Richard Ellis|Page 35Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here内部交通 项目共有6个主要出入口。均分布在深入小区的畹町路和澜沧路上。由于西侧A4的封闭型高架道路和南侧的春申塘的阻隔，万科假日风景与外部相邻道路仅为北侧的春申路和东侧的伟业路。而在春申路和伟业路上，项目没有设置主要出入口，保证了本项目的私密性。通过设置在畹町路上的6个出入口，保证了住户在300米步行距离内可以方便到达居住空间。123456 假日风景假日风景的的社区商业社区商业均均靠近小靠近小区区各各个出37、入口个出入口，除苏豪除苏豪街街外外基基本本全全部部位位于于日日常必常必经的步经的步行行道道路边，路边，便便于于居居民民消费消费。假日风景假日风景CB Richard Ellis|Page 36Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业风格假日风景外假日风景外立立面面设设计计假日假日广场广场苏豪苏豪街街蚂蚁工蚂蚁工房房底底商商沧澜沧澜路路底底商商社区社区中心中心畹町畹町路路底底商商CB Richard Ellis|Page 37Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here 假日风景是对社区商业有完整规划的住38、宅社区，市政道路畹町路澜沧路及苏豪街将整个项目分为四块。从四期远端住宅单元到达社区中心位置的直线半径约为360米，从二期远端住宅单元到大社区中心位置的直线半径约为250米。整个项目社区商业面积约为15,024平方米，相当于人均商业面积1.0平方米。以家庭数4,246户计，户均商业面积为3.54平方米。假日风景的社区商业中集中型餐饮设施假日广场的建筑面积约为5,974平米，苏豪街建筑面积约为1,987平米，其余为沿畹町路和澜沧路展开的住宅底商，建筑面积约为7,063平米。社区商业面积占整个项目开发量的3.09%。假日风景内的自营性会所假日会经营面积约为4,000平方米，相当于整个项目社区人均会所39、面积0.26平方米/人。社区商业概述假日风景假日风景CB Richard Ellis|Page 38Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业业态120072237.74农贸市场120061536.79五期底商120071998.94蚂蚁工场底商520022772.09一、三期底商220051987.46苏豪街32004754.99蚂蚁工房底商520025973.6假日广场截至截至07年年底底经经营营时间时间（年年）投投入入使用使用时间时间建筑面建筑面积积（平平米米）商商铺位铺位置置 假日风景的商铺分为三类，假日广场的集中型商铺，苏豪街商业街以40、及各期的住宅底商。最早的商铺经营时间已有6年，最新的蚂蚁工厂底商等则于2007年刚刚交付，尚未营业。可以认为目前假日风景的商铺处于逐步成熟的发展期。从业态分布看（按数量），零售类占21%，服务类占52%，另有11%的休闲设施和16%的餐饮设施。体现出以服务社区居民为主的特征，这是由于长期以来开发商持有相当部分商铺物业产权，可以严格控制业态。从业态分布的面积上看，由于假日广场的餐饮主题以大中型餐馆为主，因此虽然餐饮数量仅占16%，但经营面积却占到了39%。另外，零售型店铺单店面积明显小于平均店铺面积。假日风景商铺业态分布（按数量）餐饮16%服务52%休闲11%零售21%餐饮服务休闲零售假日风景商41、铺业态分布（按面积）餐饮39%服务43%休闲9%零售9%餐饮服务休闲零售假日风景假日风景CB Richard Ellis|Page 39Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业业态假日风景服务类业态统计（按数量）房产中介银行药房冲印照相家政美容美发冲印照相儿童活动教育培训旅游菜市场假日风景零售类业态统计（按数量）便利店宠物店服饰书店音像零售其他假日风景休闲娱乐类业态统计（按数量）按摩,桑拿,足浴文化休闲其他假日风景餐饮类业态统计（按数量）大型餐馆中型餐馆酒吧,茶坊假日风景假日风景CB Richard Ellis|Page 40Client L42、ogo Goes HereClient Logo Goes Here商业档次中低档无品牌店休闲中档明记小厨，花之林茶坊，SPR咖啡，金城港式小厨餐饮中档恒协洗衣，复星大药房，柯达冲印，星宝宝摄影，朗阁英语服务中档罗森便利，橘子体育用品店，芥子书店零售档档次次品品牌举牌举例例类类别别 城市花园商铺以中档品牌居多。假日风景假日风景CB Richard Ellis|Page 41Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here小区会所假日会健身房，瑜伽室，乒乓球室，桌球室，棋牌室，儿童活动室等其他健身休闲设施位于二层，篮球场区域标准跑道备有会议室一间会议室配配置置43、项目项目游泳池游泳池室外标准篮球场一个篮球场室内标准场网球场 假日会是万科在上海所有居住小区内唯一自营性质的会所。会所以健身休闲为主，位于假日风景一期和假日广场南侧。该会所拥有一个标准的室内篮球场和位于二层一条塑胶室内跑道。还包括了多项健身为主的设施。室外的游泳池每年夏季开放。除提供健身设施外，还开展相应的健身相关课程，如标准舞、拉丁舞、跆拳道、瑜伽等。斯巴顿会所目前经营状况良好，会员基本为本小区住户。假日风景假日风景CB Richard Ellis|Page 42Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here配套设施其他配套设施：海丽达幼儿园春申学校,初44、中21,000平方米已投入使用:农贸市场,居委会已建成尚未投入使用:福利院,康复中心,邮局,社区服务中心,派出所等除配套商业设施和会所外，假日风景主要的其他配套设施均位于项目与上海春城交接的东北区域。包括一所初中，一所幼儿园，以及农贸市场等。还设置了一个公交站点便于小区居民出行。假日风景假日风景CB Richard Ellis|Page 43Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here新里程CB Richard Ellis|Page 44Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here新里程一一期期集集中中配套配套二二45、期期 万科新里程总占地23万平方米，规划总建筑面积33万平方米左右。其中包括约28万平方米的住宅和约5.2万平方米配套设施。项目一期住宅位于高青路南侧，为小高层，高层住宅。目前，一期项目第一批业主已经入住小区。项目集中配套设施中位于高青路北侧的家乐福卖场和一所小学已经完工。在高青路南侧临一期住宅的延街商铺和会所业已完工。项目二期位于高青路北侧，集中配套设施的东侧。将以小高层为主。预计二期将于2008年6月开始销售。新里新里程布局程布局CB Richard Ellis|Page 45Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here总体规模多层,高层1.537.46、8%40.6%8.09-83%-装修状况3,0004,7197,719居住总人口62.2%100%建筑面积占比59.4%100%用地面积占比38.9%61.1%100%居住人口占比9661,5732,539居住总户数2008-20092007-20082007-2009入住时间200720052005-2007开发时间多层,小高层,高层-产品类型1.51.5容积率13.622.436建筑面积（万平米）*不含配套11.8319.92用地面积（万平米）二二期期一一期期合合计计分类分类住宅产品住宅产品列表列表装修标准：2,000元/平方米，包括地暖设施。新里新里程程CB Richard Ellis|47、Page 46Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here住宅特征装修房83%毛坯房17%装修装修房比例房比例公公寓寓房房面面积积比比万科新里程一期已建成住宅中没有低密度住宅类型，全部为公寓房。房型面积在90140平米的住宅占绝大多数，另有3%的住宅面积小于90平米。一期住宅中没有单套面积大于140平米的住宅。装修住宅在整个小区内所占比例非常高，占到83%，仅部分沿街和景观较差的区域提供了毛坯房。其占小区比例为17%。万科万科新里新里程程一一期期的的房型房型设设计计较较为为简洁简洁，体现体现出出实实用用主主义义的的特征特征。没没有有低密低密度度住宅住宅。48、因因此此，本，本项目项目所所迎迎合合的的将将是是收收入处于入处于一一般水般水平平的购的购房阶房阶层。也层。也体现体现出出未来住宅未来住宅的的装修装修比例比例将会越将会越来来越越高高的的发展趋势发展趋势。新里新里程程南南区区一一期住宅期住宅建面(90140)97%建面1406%903%90-14091%四季花城一期的房源配比特点：91%房源的面积在90-140平米之间97%的房源为非低密度住宅91%为毛坯房住宅特征四季花城四季花城CB Richard Ellis|Page 60Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here住宅价格10,1707,2206,249、175,932-6,2895,6044,3443,961平均平均单价单价2632007 H23172007 H11672006 H21982006 H102005 H202005 H13672004 H22182004 H13402003 H26052003 H1成成交交套套数数时间时间15,8339,080平均平均单价单价312007442006成成交交套套数数时间时间四季花城公寓产品成交均价02,0004,0006,0008,00010,00012,00003 H103 H204 H104 H205 H105 H206 H106 H207 H107 H2元/平米上海同期平均房价四季花城平均50、房价低密度住宅普通公寓一期的房源配比特点：四季花城的总体均价为5,790元/平米，主力销售期为2003年至2007年四季花城总体的销售价格低于当年全市的平均价格，低于全市平均水平的12.3%四季花城四季花城的的目标目标市市场场相相对对属于属于中中等偏等偏下的大下的大众众消费消费者者，这这一一类类的购的购买买者者对对价格价格的的敏感敏感度度较高较高，对，对装修装修房房的的接受接受度度较较低低四季花城四季花城CB Richard Ellis|Page 61Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here建筑风格入口处入口处万科万科IC标标示示会会所所和和餐饮餐饮51、二二期期后后立立面面二二期前立期前立面面一一期前立期前立面面四季花城四季花城CB Richard Ellis|Page 62Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业布局二二期期一一期期一期会所二期，部分建成一期商业，已经运营四季花城四季花城CB Richard Ellis|Page 63Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here内部交通3215467整个小区被两条道路分成四个部分,而B地块的别墅部分基本上是独立出去，项目的整体性较差。项目的主要的车行入口都在主要的市政道路上，出行较为方便。目前一期的商52、业在2号入口，但是目前一期主要的出入口是1号口，因为大部分的居民的出行依赖自驾车。而一般乘坐班车的居民，也是由1号门进，而三号口作为车行和乘做班车的居民的数量有限 本本项目商业街项目商业街设置的设置的位位置的置的人人流流量量非非常常有限有限四季花城四季花城CB Richard Ellis|Page 64Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业风格步步行行街街形形态态中中小小型型超超市市中中型型餐饮餐饮商业街商商业街商家家商业街商商业街商家家临临时时点点心心铺铺临临时时洗洗车铺车铺四季花城四季花城CB Richard Ellis|Page 6553、Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here 整个项目呈现南北长，东西短的长条型，而镇泰路将一，二期分割开，由于镇泰路是一、二期出行的主要的道路，因此未来一期和二期的商业预期将不能形成有效的呼应，因此各自的商业将会独立的服务于相关区域的居民。其中一期的社区商业中心位置与所服务住宅单元最远的直线半径约为260米，二期社区商业与所服务住宅单元最远的直线半径约为360米。整个项目社区商业面积约为10,100平方米，相当于人均商业面积1.1平方米。以家庭数3,599户计算，户均商业面积约为2.8平米。社区商业面积为项目总开发量的2.1%。会所经营面积合计约为3,54、200平方米。相当于整个项目社区人均会所面积0.33平方米/人。社区商业概况四季花城四季花城CB Richard Ellis|Page 66Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here320045,000一期(全部)截至截至07年年底底经经营营时间时间（年年）投投入入使用使用时间时间建筑面建筑面积积（平平米米）商商铺位铺位置置四季花城的商业目前开业的为一期的商业街和二期的部分商业（超市和售楼处）一期的商业主要是一条由住宅底商构成的商业街，以及一个独立的餐饮设施构成一期商业在2007年进行了重新出租，目前处于商业引入期从业态分布看（按数量），零售类占43%55、，服务类占39%，另有9%的休闲设施和9%的餐饮设施。业态控制为社区服务型从业态分布的面积上看，餐饮的比例有所增加，原因是由于本社区内有一家大型餐饮社区商业业态一期商业街业态分布（按数量）服务39%零售43%餐饮9%休闲9%一期商业街业态分布（按面积）休闲8%服务32%零售35%餐饮25%四季花城四季花城CB Richard Ellis|Page 67Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业业态四季花城一期商业服务设施业态统计（按数量）15%15%8%15%8%8%8%8%15%房产中介装潢设计家政诊所菜场旅行社照相冲印儿童游乐场美容美发四季56、花城一期商业零售设施业态统计（按数量）15%7%7%14%22%14%14%7%超市药房儿童用品服饰便利店食品电子家居四季花城一期商业餐饮设施业态统计（按数量）34%33%33%大型餐饮简餐酒吧，茶坊四季花城一期商业休闲娱乐设施业态统计（按数量）67%33%按摩，足浴等瑜伽四季花城四季花城CB Richard Ellis|Page 68Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here配配置置项目项目4张台乒乓球1张台桌球5张台对局室1个浅水池游泳池室外5张台棋牌室5台跑步机，5台自行车健身房室内2片标准场网球场四季花城的会所设施相对于城花等郊区改善型的会所设57、施，在规模和设施配置上相差较大网球场，游泳池，健身房都配置，但是规格属于较为简化的档次，如游泳池，为25米长，1.8米深的小型泳池会所四季花城四季花城CB Richard Ellis|Page 69Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here配套设施一一期期一一期期二二期期1二二期期2二二期期3二二期期4休闲广场休闲广场（市市政政）绿绿地地（市市政政）公交站点除了社区商业和会所外，四季花城仅配套了一所幼儿园。四季花城四季花城幼儿园CB Richard Ellis|Page 70Client Logo Goes HereClient Logo Goes H58、ere高消费者整体消费能力社区商业物业开发商持有比例低高社区商业现社区商业现状状图示图示高低假日风景假日风景城市花园城市花园业态/档次不断更替提升商铺需求旺盛付租能力强的业态林立商铺需求旺盛仅盈利业态愿意入住开发商必须提供优惠租金店铺空置新里新里程程（扣除家乐福）现状判断四季花城四季花城圆的大小代表人均商业面积的大小CB Richard Ellis|Page 71Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here项目住宅小结3无27其中：低密度住宅比9833060其中：装修房比3：91：63：97：04：86：1033：52：15其中：公寓房面积比（140平米59、）上海均价的87.7上海均价的120.9上海均价的92.2上海均价的116.3住宅售价（经验数据：外环外为均价80，中外环间为均价的150）住宅特征现代现代，大规模预制技术的使用现代，实验性户型新古典建筑风格多层，联排，小高层，高层，叠加多层，小高层，高层多层，小高层，高层，花园洋房，联排，双拼多层，小高层，高层，花园洋房，联排，双拼住宅类型0.42万0.25万1.5万1.6万目前已入住人口1万0.7万1.5万1.6万项目总入住人口一期已入住一期已入住已完工已完工建设阶段48万平米33万平米55万平米76万平米项目总规模外环外,上海北部中外环间,上海东南部外环外,上海西南部外环外,上海西部地理60、位置四季城花城花城花产品系列四季花城四季花城新里新里程程假日风景假日风景城市花园城市花园混合型社区(居民差异大)较单一型社区 居民消费能力：城市花园假日风景新里程四季花城.CB Richard Ellis|Page 72Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here住宅相关因素提取居居住区住区表表现现特征特征项目总建面开发分期住宅建筑类型入住时间人口数量装修比公寓房90-140平米占比住宅价格项目规模地域覆盖广度体现体现内内在在特征特征对对商业配套商业配套相关相关因素因素提提取取商业发展的生命周期阶段住宅区的混合程度居民差异化程度住宅区的成熟程度项目开发阶61、段建成率人口规模总体商业消费能力购买者住宅消费能力购买者个体商业消费能力住宅住宅表表现现特征特征体现体现内内在在特征特征对对商业配套商业配套相关相关因素因素提提取取权重32注：权重为5分制5534444项目容积率权重权重33445权重2534455权重权重CB Richard Ellis|Page 73Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商业现状小结3,200平米6,000平米4,000平米1,703平米0.33平米0.78平米0.25平米0.11平米人均会所面积会所面积2.19.13.091.7占项目开发量2.8平米11.7平米（含家乐福）4.62、07平米2.1平米户均商业面积1.1平米3.83平米（含家乐福）1.15平米0.82平米人均商业面积最远直径260-360米最远直径480-600米最远直径250-260米最远直径360-500米居住区与商业距离一期商业位于道路东块入口处，仅对该块居民较为便利商业设施独立，沿宽阔的市政道路，基本处于居住活动范围外除苏豪街，沿全区居民日常生活步行道路分布除邻里中心，沿全区居民日常生活步行道路分布商业设施排布位置10,100平米（一期为5,200平米）29,585平米17,262平米13,111平米商业总面积底商，商业街底商，大卖场底商，集中商业，商业街改造型底商，集中商业商业建筑类型四季花城四季63、花城新里新里程程假日风景假日风景城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 74Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商业现状小结配套幼儿园配套小学初中，幼儿园，福利院，邮局，派出所九年制学校，幼儿园其他配套 开发商控制产权，可有效控制社区商业业态 大型卖场一定程度上解决了周边商业配套严重不足的问题 大型卖场辐射能力强 商业位置分布合理，便于居民消费，且对于日常生活干扰非常小 假日广场的餐饮已获得市场的认可 设施齐全，层次丰富，消费者满意度高目前商业优势仅健身功能：室外游泳，网球，乒乓室，桌球室，棋牌室，对局室等会所有健身+餐饮(尚64、未开业)功能。健身会所包括：室内篮球，室内游泳，屋顶网球，健身房，单车室等仅健身功能：室外游泳，网球，室内篮球，健身房，乒乓球，棋牌室，儿童活动室等仅健身功能：室内游泳，网球，健身房，乒乓球，棋牌室等会所设施引入期成长期成熟期（假日广场）成长期（假日广场外)成熟期（老区）成长期（新区）商业发展阶段 1期商业街深入小区内部，与周边街区较为割裂 没能很好利用卖场的磁力，沿街商业设置位置不佳 苏豪街商铺产权出售，使得艺术街难以维系 商业扰民现象无法克服目前商业缺陷35：32：25：8卖场以生活日用/生鲜为主，为零售型；除新开业的美容美发店，基本无服务设施；餐饮仅有卖场底楼配置的简餐/快餐；基本无休闲65、设施9：43：39：927：44：21：8商业业态面积配比（零售：服务：餐饮：休闲）中低档中档中档中低档商家档次四季花城四季花城新里新里程程假日风景假日风景城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 75Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here购购买买者者个个体商业消费体商业消费能能力力住宅与商业联系体现体现与与商业商业相关相关性性商业商业设设施施排排布布位位置置商业商业设设施施排排布布位位置置商业商业总面总面积积商业商业总面总面积积居居住区住区域域商业商业距离距离居居住区住区域域商业商业距离距离人人均均商业商业面面积积人人均均商业商66、业面面积积455权重344地域覆盖广度商业发展的生命周期阶段居民差异化程度权重323总总体商业消费体商业消费能能力力55商业发展阶段商业发展阶段商业发展阶段商业发展阶段会会所所面面积积会会所所面面积积商业业态组合商业业态组合面面积积配比配比商业业态组合商业业态组合面面积积配比配比商商家档家档次次商商家档家档次次会会所设所设施施会会所设所设施施目标消费目标消费群群目标消费目标消费群群人人流流动动线线人人流流动动线线544权重435周边环境周边环境及辐射商圈研究及辐射商圈研究周边环境周边环境及辐射商圈研究及辐射商圈研究CB Richard Ellis|Page 77Client Logo Goes67、 HereClient Logo Goes Here外部环境研究概要外外部环境部环境研究研究商圈发展现商圈发展现状状商圈商圈的的发展历程发展历程n 相关项目周边三级商圈的发展历史n 对相关项目社区商业的影响因素区区域域定定位位n 相关项目区域的发展重点n 政府对本区域的总体规划和商业规划n 相关项目周边三级商圈内的主要商业设施n 相关商业设施的功能、业态、布局和特色n 相关商业设施的消费人群，辐射范围n 周边1.5公里范围内的居住人口规模 外外部环境对部环境对社区商业社区商业的影响的影响程程度度CB Richard Ellis|Page 78Client Logo Goes HereClien68、t Logo Goes Here项目的商圈分为核心商圈，次要商圈及边际商圈。根据本项目的研究主体社区商业的特征，即社区商业是以服务周边居住人群为主要目的，提供的是以日常生活必需品为主的商品及服务，因此社区商业的商圈范围将做较短距离的划分。商圈定义说明重点调查步行在10分钟之内的生活便利商品及服务重点调查可提供居住人口在生活社区临近位置的生活用品，服务重点调查具有区域性商业中心功能的主要商业设施500米米半径半径圈圈1.5公公里里半径半径圈圈3公公里里半径半径圈圈核核心心商圈商圈次次要要商圈商圈边边际际商圈商圈CB Richard Ellis|Page 79Client Logo Goes He69、reClient Logo Goes Here外外部环境部环境研究研究城市花园、假日风景、新里城市花园、假日风景、新里程程、四季花城、四季花城；区区域域概况；概况；核核心心商圈商圈/次次级级商圈商圈/边边际际商圈商圈状状况；况；外外部环境部环境分析分析；区域特点；政府总体规划；政府商业规划；外部通行状况；商圈功能，业态，布局，特色；商圈内主要商业设施业态，建筑面积，定位；1.5公里居住人口估算；各级商圈特色；商圈发展对现有社区商业的影响；对本次研究的借鉴意义；CB Richard Ellis|Page 80Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here城市70、花园CB Richard Ellis|Page 81Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here区域特点万科城市花园地处上海市闵行区，外环线外约2公里处。项目所在的七宝镇为闵行区一个以居住，商业，旅游和工业为主要功能的区域。著名的七宝古镇就坐落在本区域内。随着万科城市花园和万兆家园两大楼盘在七莘路沿线的住宅小区开发，本区域已经成为七宝镇一个重要的以居住为主的区域，也是市区人口导入的重要区域之一。七宝乐购是本区域较早的成功商业项目。目前，随着地铁上盖项目汇宝购物中心以及万科城市花园北侧的嘉汇购物中心的开业，区域商业氛围更趋成熟，有望成为一个辐射力强的区域性71、商业中心。区区域域目前目前成成熟熟度度高高，各各类配套类配套设设施施丰富丰富。CB Richard Ellis|Page 82Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here政府规划区区域域土土地地使用使用规规划划图图 本本地区地区为为规规划划和和形形成中的成中的区区域域商业商业中心，中心，区区域域商业商业具具有有很强很强的的外外向向辐射辐射性性。政府对于本区域规划包括：处于闵行新城主城区内*，属于商务、生态、旅游圈 属于地区级中心 设七宝商业中心 规划北横泾以东为七宝生态商务区 处于吴中路和七莘路两条景观轴线上 七宝新客站现代交通商贸区：高速铁七宝新客站节72、点区域，规划范围东至中春路、南至中谊路、西至区界、北至沪青平公路，用地面积约为1.5平方公里。定位布置交通枢纽区、商业旅馆业综合服务区、会展区、文化娱乐区、科技文化工作区和居住区等不同功能与层次。周边无大型工业规划*由十个居住区构成的主城区常住人口总规划为40万人。CB Richard Ellis|Page 83Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商业规划 万科万科城市花园城市花园处于处于嘉嘉汇汇购物中心购物中心和和七七宝宝商商业业中心中心之之间间，且且临临近近有有旅游旅游休闲休闲为为主主的的古镇古镇老老街商业街商业设设施施，项目项目外外的的商业73、业态商业业态丰富丰富，数量，数量多多，以以中中档档消费消费为为主主。本区域的商业，根据闵行区政府对七莘路沿线商业景观道规划，对城市花园周边的商业规划布局包括下面几个方面：北段西侧“七宝龙城商业中心”组团即目前的嘉汇购物中心。本项目为城郊复合式大型购物中心，一期用地5.67公顷，业态组合为社区生活百货、时尚百货公司、国际餐饮街、品牌专卖店、休闲美食街等；二期用地3.26公顷，拟建家居建材城、休闲KTV、大浴场等。中段漕宝路节点“七宝商业中心”。形成七宝商城、乐购卖场，汇宝商业大楼、规划的地铁商业大楼和现代高档百货大楼。中间青年路至浦汇塘段“七宝古镇老街”的入口商业布置。CB Richard El74、lis|Page 84Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here外部通行状况A A9 9 沪沪青青平平高高速速延延安安路路高高架架A A2 20 0 外外环环高高速速漕漕宝宝路路沪沪松松公公路路七七莘莘路路中中春春路路吴吴中中路路主主干干道道高高速速路路河河道道轨轨道交道交通通站站点点：9号号线线 本本项目项目的的外外部部道道路路状状况况良好良好，高高速速道道路路和和城市城市主主要要干干道道连连接了接了项目项目与与上海上海市市区区。而而公公共交共交通、通、轨轨道交道交通通则则集集中中分布分布于七于七莘莘路路/漕漕宝宝路周边，路周边，这这个个区区域域是人75、是人流流最最为为集集中的中的区区域域。也是。也是主主要要商业商业设设施施的的集集中中区区域域。周边主要干道 七莘路(闵行地区主干道)吴中路(通往市区)A9沪青平高速(往青浦方向)沪松公路/漕宝路(市区连通松江)周边主要轨道交通 轨道9号线(2007年底通车)本项目周边交通便利，七莘路和漕宝路，吴中路为外出主要干道。但道路状况拥挤。小区的西侧为中春路。可向北连接沪青平高速或通过星站路转至吴中路。这条道路也是小区内部分业主出行的主要行车路线。小区距离A20外环道路约3公里，亦可经A20转入延安路高架进入市中心区域。向北则临近A9沪青平高速。主要的公交站点均位于七莘路和漕宝路上。另有公交911路终点76、站设在城市花园项目内。CB Richard Ellis|Page 85Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here核心商圈1 12 2500米米半径半径范围范围布局沿七莘路分布，本区域也是整个七宝地区的商业中心特色设施完备，辐射力强商业设施以中档，中高档为主功能既提供了便利的社区商业同时拥有的大型卖场/百货公司等，构成了一个对于上海西部具有较大辐射力的区域商业中心业态中档零售为主，餐饮、休闲、服务设施齐备，各类日用品，百货/耐用品均有供应CB Richard Ellis|Page 86Client Logo Goes HereClient Logo Go77、es Here商家举例1999中档/经济型Tesco,KFC30,000日用消费品零售/餐饮卖场乐购2合计中档中档商业定商业定位位1序序号号51,0001999佑威,GeN,城隍珠宝,傲运汇运动休闲广场,必胜客约8,000服饰/珠宝/餐饮百货河畔百货1999自然美沙龙，罗森便利，东区小馆等13,000社区服务/餐饮/零售/休闲娱乐社区商业城市花园商铺开业开业时间时间主主营营商商家家总建筑面总建筑面积积（平平米米）主主要要业态业态商业类型商业类型名称名称CB Richard Ellis|Page 87Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here次要商圈1 78、12 23 35 54 47 76 68 83 35 54 48 81.5公公里里半径半径范围范围CB Richard Ellis|Page 88Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here中高档巴黎春天百货,家乐福,Esprit,运动100,屈臣氏,碧海连天浴场86,000卖场,百货,餐饮,休闲购物广场嘉茂购物广场8中档ESPRIT，SODA,ONLY,和记小菜30,000百货/餐饮购物广场汇宝购物广场5中低档菜根香,上岛咖啡,协亨10,000餐饮/休闲街铺七莘路沿线商业4中档永乐电器,音乐殿堂KTV,来天华22,000专业卖场/休闲/餐饮购物广场星钻79、城3合计76序序号号153,000中低档-街铺旅游商业七宝古镇商业中档欧迪咖啡,朗恩进修学校,一品小厨等5,000零售/休闲/餐饮/服务社区商业万兆家园商铺商业定商业定位位主主营营商商家家总建筑面总建筑面积积（平平米米）主主要要业态业态商业类型商业类型名称名称商家举例CB Richard Ellis|Page 89Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here次要商圈功能 集中了七宝作为区域级商业中心最主要的各类商业设施。业态 拥有乐购、家乐福生鲜卖场和永乐电器、协亨手机等专业卖场。在两个商业磁场内及周边，则由餐饮和休闲设施点缀其间。布局 主要商业设施沿七80、莘路分布，南北形成两个磁极：乐购购物中心，嘉茂购物广场。万兆家园的社区商铺处于漕宝路以南，由于道路阻隔，偏离了七宝商业的中心位置。七宝古镇是以旅游商业为主，目标消费群主要为到此旅游的游客。同时，由于古镇商业街并非临街而立，交通的阻隔使得该区域商业保持了比较纯粹的旅游商业特色。特色 业态档次齐全，内容丰富 1.5公里范围即为七宝商业中心，未来商业仍有很大发展潜力。CB Richard Ellis|Page 90Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here1.5公里内居住区大大千千美美墅墅46,627合计10,000*-售后公房其他8964.8公寓古镇名邸(81、2000)17,28076别墅/公寓城市花园(1993)10,000*-售后公房航华新村53.7107套独立/联排规模规模(万万平平米米)8,163别墅/公寓万兆家园(2000)288别墅大千美墅(2001)估估计计人口人口(人人)类类别别项目项目万万兆兆家家园园古镇名邸古镇名邸航航华华新新村村*人（按范围内一般计算）（估）人口按户均2.7CB Richard Ellis|Page 91Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here边际商圈9 910109 910103公公里里半径半径范围范围CB Richard Ellis|Page 92Client L82、ogo Goes HereClient Logo Goes Here商家举例全市及周边邻近地区100,800休闲银七星滑雪场10187,800合计全市及周边邻近地区87,000休闲热带风暴水上乐园9序序号号辐射范围辐射范围占占地地面面积积（平平米米）主主要要业态业态名称名称布局 沿七莘路分布特色 是上海市知名度高的运动休闲集中区域功能 提供了辐射范围可达到全市范围以及周边地区的大型体育休闲设施业态 运动休闲CB Richard Ellis|Page 93Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here三级商圈设施 七宝商圈核心 约5.1万平米商业 七宝商圈 83、约15.3万平米商业 大型运动休闲 约18.8万平米商业4.7万万人口人口百百货货/卖场卖场/购物中心购物中心卖场卖场/购物中心购物中心/旅游旅游商业商业/街街铺铺大大型运动型运动休闲休闲CB Richard Ellis|Page 94Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商圈研究商圈商圈特特色色核核心心商商圈圈 七宝商圈核心位置 拥有购物中心,日用生鲜卖场和百货公司对对现有社区商业现有社区商业的影响的影响 现有社区商业中，沿七莘路七宝商圈核心位置的店铺溶入城市商业 餐馆林立在在商圈商圈中心中心位位置的置的小小区区，沿沿街商街商铺铺可可以以设置设置84、以以区区域域商圈商圈为为主主要要目标目标客户客户的的业业态态，并，并以以沿沿街商街商铺铺形形式式最最大大限限度度接接近近消费消费人人群群借鉴意借鉴意义义次次级级商商圈圈 七宝商圈主要区域 拥有购物中心,日用生鲜卖场和百货公司，旅游商业等 现有社区商业中，零售业态的业种非常丰富，如韩国食品、高尔夫专卖等，体现出一定的差异化周边周边商圈商圈内内零售零售型业态型业态越越丰富丰富，则则社区商社区商铺铺如如配配备备较多较多零售零售型型店店铺铺，应应体现体现出差出差异异化化经经营特营特色色边边际际商商圈圈 大型运动类休闲设施 没有明显影响周边周边商圈商圈拥拥有有大大型运动类型运动类休闲设休闲设施施，只能，85、只能增加增加居居民民的的区区域域满意满意度，对度，对于于社区社区商业商业的影响的影响意意义义有限有限CB Richard Ellis|Page 95Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商圈研究 个人维修服务等，显示出就近消费的特征，在城市商业中一般仅由住宅区域自行配套，周边大型商业设施中较少服务型设施，因此本项目内的服务类业态品类齐全，功能完整。即使在商圈核心位置的住宅小区，只要社区占地面积较大(如50万平米)，同样需要完善地配备服务类商业设施。餐饮设施可以具有较大的外向能力，易溶于地区商业整体环境中。在考虑设置外向型商业时，可以设置餐饮设施。但86、社区商业的餐饮设施最好可以独立设施，减少对居民日常生活的影响和对住宅小区环境的破坏。作为闵行区规划的地区商业中心，周边仍有较多的购物广场，休闲场所规划。预计，本区域的商业业态仍将进一步优化和升级，地区商业辐射力也将进一步加强。预计今后城市花园的社区商业仍将体现出以服务为主的特征，休闲和餐饮设施可能会随着区域商业业态的多样化发展而更多体现差异化/个性化特征。其其它它启启示示CB Richard Ellis|Page 96Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here假日风景CB Richard Ellis|Page 97Client Logo Goes He87、reClient Logo Goes Here区域特点万科假日风景地处上海市闵行区，外环线外约1.7公里处。项目所在的春申居住示范区属于上海四大示范居住区之一。春申示范居住区起步于“十五“初期，历经多年建设，目前春申区域的居住和生活较为便利。临近万科假日风景的春申路/莲花路口为本区域最主要的区域商业中心春申购物中心。且本区域与周边莘庄商业中心及梅陇商业中心的距离都比较近。区区域域目前目前具具有有一一定定的的商业商业成成熟熟度度CB Richard Ellis|Page 98Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here政府规划区区域域土土地地使用使用规规划88、划图图政府对于本区域规划包括：处于闵行梅陇吴泾组团内*，属于商业居住圈 属于社区级中心 设春申购物中心 项目东侧两个街区外，有部分土地规划为生产性服务业用地*由三个居住区构成的梅陇吴泾组团常住人口总规划为7.5万人。本本区区域域主主要要为居为居住住用用途途，及配合及配合该该定定位位的的地区地区级级商业商业中心中心。CB Richard Ellis|Page 99Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商业规划 梅陇商业中心(直线距离约0.5km)莲花南路、银都路节点区域，以毗邻新建的春申购物中心、易买得购物中心、欧培德建材卖场等大型商业为主，沿线串联89、布置现代购物、餐饮、休闲娱乐等，形成新梅陇现代生活新天地商业区。梅陇新中心（直线距离约0.6km,规划中）在莲花路以东、春申塘以南、规划景洪路以西、银都路以北占地约为115.5公顷规划为“梅陇新中心”，行成梅陇镇地区政治、文化、商务中心。莘庄商业中心(直线距离约1.7km)莘庄地铁枢纽站节点区域，以在建的上海莘城大型商贸购物中心为主，布置高层商务办公楼和大型零售商业设施。本本区区域域邻近邻近商业商业中心中心规规划划较多较多，且且大大部部分分位于位于3公公里里范围范围内。内。本区域的商业，根据闵行区政府的商业商务规划，邻近区域包括：CB Richard Ellis|Page 100Client 90、Logo Goes HereClient Logo Goes Here外部通行状况A A2 20 0 外外环环高高速速沪沪闵闵路路高高架架A A2 20 0 外外环环高高速速中中春春路路莲莲花花路路沪沪闵闵路路A A8 8 高高速速A A4 4高高速速主主干干道道高高速速路路河河道道轨轨道交道交通通站站点点：5,1号号线线春春申申路路春春申申塘塘银银都都路路 本本项目项目外外部部道道路路较较为为丰富丰富，但与但与项目项目的的连连通通性并不性并不理理想想。从从假日风景假日风景出出发发，必必须须通过通过春春申申路路主主干干道。道。从从居居住住环环境境而而言言，假日风景假日风景保保持持了了较高较高的91、的私私密密性性。周边主要干道春申路(东西向)莲花路(南北向)高速道路：A20,A8,沪闵路高架周边主要轨道交通轨道5号线轨道1号线本项目周边道路便利，主要的高速道路将本区域连接至整个上海的高速道路网络，可便捷到达市区及周边区域。本项目外向主干道为春申路，由于项目地西侧紧靠A4高架道路，南侧则被春申塘阻隔，因此外出必须通过春申路。主要的公交站点分布在春申路及小区中心的畹町路上，且本项目有班车通往地铁站，较为便利。CB Richard Ellis|Page 101Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here核心商圈1 12 22 22 2500米米半径半径范92、围范围中低档好德便利,东区小馆,豪享来,英孚教育,克莉斯汀饼屋约12,000社区服务/餐饮/零售/休闲娱乐社区商业上海春城商铺2合计1序序号号29,262中档明记小厨,复星大药房,罗森便利,SPA咖啡,伊尔萨洗衣店17,262社区服务/餐饮/零售/休闲娱乐社区商业假日风景商铺商业定商业定位位主主营营商商家家总建筑面总建筑面积积（平平米米）主主要要业态业态商业类型商业类型名称名称CB Richard Ellis|Page 102Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here核心商圈功能主要商业设施为假日风景和上海春城的社区商业。提供居民日常必需便利，生鲜，维93、修等为主的商业设施，两者各有一处较为集中的中型餐饮场所。业态日常生活所需的零售，服务，休闲，餐饮设施在两个社区商业内都有配备，设施完备，定位也由中低档到中档的不同选择。布局假日风景的社区商业基本沿畹町路展开在东侧与上海春城商业街相连。上海春城商业街又在莲花路侧与春申景城的社区商业沿街对望。特色社区商业体量适宜，商业类别丰富，层次鲜明。基本商业设施与莲花路沿线的大型卖场相错位，为社区居民提供了非常广泛的购物，休闲选择。CB Richard Ellis|Page 103Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here次要商圈4 41.5公公里里半径半径范围范围594、 56 67 73 38 83 38 86 6CB Richard Ellis|Page 104Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商家举例中低档中档中档中低档中档中低档商业定商业定位位2005麦当劳、味之都、线茂游艺城13,000日用消费品零售/餐饮卖场易买得购物中心5-棒约翰、吴记老锅底麻辣火锅、永琪美发、优悠保健中心、好德便利、卡柏洗衣等22,000（一期）+15,000(二期)商业街,一期为沿街商铺社区服务/餐饮/零售/休闲娱乐社区商铺春申景城社区商铺42004KFC,巴黎三城，罗莱家纺约30,000日用消费品零售/餐饮卖场大润发,春申购95、物中心32007星巴克，必胜客，屈臣氏，一茶一坐，味千拉面，ONLY,Levis,还有酒店Holiday Inn Express,89,000零售/餐饮/休闲等。整个项目还包括商业、酒店、办公等购物中心梅陇新都会72003美车饰汽车百货9,279装饰建材卖场专业卖场红星百安居6合计8序序号号208,3002002-30,000大型家居建材卖场专业卖场九百家居莘庄店开业开业时时间间主主营营商商家家总建筑面总建筑面积积（平平米米）主主要要业态业态商业类型商业类型名称名称CB Richard Ellis|Page 105Client Logo Goes HereClient Logo Goes He96、re商业特点功能包括春申购物中心，易买的购物中心等，形成了颇具规模的地区商业中心。业态业态类型丰富，除了生鲜/日用品卖场，还包括大型建材家具家居用品卖场，以及以梅陇镇新都会为代表的休闲购物中心。布局可分为东西两块。以莲花路为轴线的春申路段至银都路段，汇集了包括春申购物中心、易买得购物中心、红星百安居卖场、梅陇镇新都会，提供约9万平方米商业设施。此区域为春申商业中心。A20高速公路以西至莘庄地铁站区域，在建的仲盛世界商城为代表的莘庄商业中心。特色周边商业设施规模较大，除休闲业态外，其他各类业态丰富。由于临近地铁1号线和5号线的三个出口，其商业辐射力非常强。将辐射闵行莘庄区域乃至上海的整个西南地区97、。CB Richard Ellis|Page 106Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here1.5公里内居住区绿绿地地春春申申花园花园2,05710公寓金铭新水岸(2003)4,800160公寓上海莘城(1998)8,20030公寓高兴花园(1999)1,0008.3别墅新申花城(2000)2,1608.4公寓绿地春申花园(2004)14,58060公寓春申景城(2005)8,64036公寓上海春城(2001)15,00055别墅/公寓假日风景(2001)80,000合计3000*-其他住宅区2,2149.4公寓品家都市星城(2005)2002别墅康98、诗丹郡(2002)6,20027公寓柏林春天(2002)35*14.8规模规模(万万平平米米)9,450公寓名都新城(2001)2,500公寓玫瑰九九(2005)估估计计人口人口(人人)类类别别项目项目康康诗诗丹郡丹郡上海上海春春城城春春申申景城景城高高兴兴花园花园玫瑰九九玫瑰九九新新申申花城花城上海上海莘城莘城品品家家都都市市星星城城柏林柏林春春天天金金铭铭新新水水岸岸名名都都新城新城CB Richard Ellis|Page 107Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here边际商圈9 93公公里里半径半径范围范围1010功能 与1.5公里商业相仿，99、在3公里边际商圈内，还包括一些以卖场、休闲购物中心为主的商业设施，使得本区域商圈更为完备。业态 业态与次要商圈保持一致，提供了地区级商业中心的各类商业设施布局 边际商圈的商业设施主要分布于莘庄地铁站周边特色 区域商业设施丰富，层次齐全 出现了梅龙镇新都会这样以休闲购物为主的新型大型商业设施，使得本区域的商业现代化程度非常高。CB Richard Ellis|Page 108Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商家举例2002中低档-9,500日用消费品零售/餐饮卖场世纪联华10中低档商业定商业定位位2002KFC等13,900日用消费品零售/餐饮100、卖场华联吉买盛923,400合计开业开业时间时间主主营营商商家家总建筑面总建筑面积积(平平米米)主主要要业态业态商业类型商业类型名称名称序序号号CB Richard Ellis|Page 109Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here三级商圈设施 春申地区社区商业 约2.9万平米商业 春申地区商业中心+莘庄地区商业中心 约20.8万平米商业 涵盖春申+莘庄商业中心 约2.34万平米商业8万万人口人口社区商社区商铺铺专专业业卖场，休闲广场卖场，休闲广场专专业业卖场卖场等等CB Richard Ellis|Page 110Client Logo Goes101、 HereClient Logo Goes Here商圈研究商圈商圈特特色色核核心心商商圈圈 社区商业为主 除假日风景本身外，还包括上海春城的社区商业街对对现有社区商业现有社区商业的影响的影响 上海春城的社区商业街对假日风景居民有一定的辐射能力，但假日风景居民的就近主要消费仍以自身社区的商铺为主对对于于占占地地面面积较积较大的大的居居住住社区社区，周边其，周边其他小他小区区的的社社区商业区商业影响影响力力较小较小借鉴意借鉴意义义次次级级商商圈圈 莲花路沿线有较多专业卖场（日用生鲜、家居建材等），新开业的梅陇新都会为休闲广场 现有社区商业中，零售业态较少 周边餐饮/休闲业态较少，因此假日风景/上102、海春城及春申景城的餐饮生意都非常好周边周边商圈商圈内内大大型型卖场卖场林林立立，则则社区商社区商铺铺中零售中零售型型店店铺铺数量可数量可以以相相应减应减少少；以以周边周边8万万居居住住人口人口测测算算，可可以以支支撑撑至少至少1.3万万平平米米的的餐饮设餐饮设施施(分布分布在在三个小三个小区区)边边际际商商圈圈 大型卖场为主 在建项目为购物中心，休闲广场等现代商业形态 没有明显影响周边周边商圈商圈的大的大型型卖场卖场仅仅能能部部分分取取代代社区商业社区商业中的零中的零售售型型店店铺铺，对，对于于其其他他业态业态的影响不的影响不明明显显CB Richard Ellis|Page 111Clien103、t Logo Goes HereClient Logo Goes Here商圈研究 莘庄春申地区发展体现了明显的“新新镇镇造造镇镇人口人口导导入入商业商业/居居住住协协同同发展发展”的特色。商圈的发展有明显的生命周期轨迹，从“大大型型日日用用生生鲜鲜卖场卖场建建材专材专业业卖场卖场休闲休闲/餐饮广场餐饮广场购物中心购物中心”（龙之梦，仲盛世界商城，均为在建项目）的趋势。商业业态逐步丰富，商业体量和消费能级逐步提升。而商圈的发展也使得本区域的住宅社区配套完善，吸引力更大。形成良性循环。本区域的次要和边际商圈目前商业形态以大型卖场为主，休闲购物中心为辅。日常消费类零售市场在社区商业内的比例因此得到104、不断压缩，使得本区域的社区商铺中，零售业态比例均相对较低。基于大中型餐饮设施在各个社区商业内均有相当的供应，也令本区域的外部商圈内餐饮设施相对于零售类商品市场相对薄弱。可以说，社区商业内的几个集中型餐饮场所相当程度上满足了周边居民的消费，从而替代了部分外部商圈的功能。社区外商业中缺乏服务型设施，因此在本项目乃至整个春申社区，主要的服务型商业均由各个居住区内自行提供和消化。这一现象同样体现出服务类商业的社区型商业属性。随着整个春申商圈和莘庄商圈的商业继续发展，本区域的居住区价值将被进一步提升。可以预计，未来本区域的社区商业将随着居住区住户层次的提升和消费能力的上升，从满足型消费向品牌需求型消费转105、变。本区域的社区商业将以品牌调整为今后23年的发展重点。其其它它启启示示CB Richard Ellis|Page 112Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here新里程CB Richard Ellis|Page 113Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here区域特点陆陆家家嘴嘴功能功能区区张张江江功能功能区区世博世博用用地地三三林林功能功能区区 万科新里程项目地处上海市浦东新区，临近在建的浦东中环线。项目所处的三林地区是一个以旅游，休闲，会展为未来主要功能定位的区域。作为上海四大示范居住区，三林地区也是重要106、的人口导入区域。目前，本区域的住宅开发处于启动阶段，现有的新型居住社区数量比较少，且位置分散。周边建成和在建的最主要项目为为2010年世博会配套建设的三林世博家园。项目周边商业氛围较为薄弱，周边以恒大批发市场、东明家具市场为主的商业设施均为档次低但辐射力较大的批发市场。人口人口导导入入区区，目前区目前区域域成成熟熟度度低低。CB Richard Ellis|Page 114Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here政府规划 政府对于本项目周边区域的规划主要为：处于三林-文化商贸板块；重点发展市、区级特色商业和相关产业；处于“三林世博功能区域”*配合城市107、重大工程项目建设，尽快完善本地区综合交通网络；改善公建配套和绿化环境水平，切实提高居住功能，形成现代化的“宜居城区”；*：包括南码头、周家渡、上钢、东明路街道及三林镇、北蔡镇，行政区域面积为80.01平方公里，规划人口约90万。CB Richard Ellis|Page 115Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here外部通行状况A A2 20 0外外环环线线高高青青路路杨杨高高路路浦浦三三路路卢卢浦浦大大桥桥主主干干道道高高速速路路河河道道轨轨道交道交通通站站点点：6号号线线打打浦浦路路隧隧道道 万科万科新里新里程程所在的所在的区区域域小小型型河河道108、道众众多多，同，同时时区区域域的路的路网网建建设设较较差差，因，因此此外外部部交交通通条件暂条件暂不不理想理想。周边主要干道杨高路(浦东地区南北向主干道)高青路A20外环线周边主要轨道交通轨道6号线项目本身由高青路分割为北块和南块。项目东侧为浦三路，浦三路向北过川杨河与杨高路相交。项目地往南约2.4km为外环高速路。项目周边小型河道较多，包括川杨河，新开河，中汾泾等。加之本区域路网建设较为落后，目前周边道路有限，通行不便。距离本项目最近的黄浦江越江通道为卢浦大桥及打浦路隧道。另外，外环线途径的徐浦大桥。轨道交通站点将有6号线，8号线途经项目附近，但站点与项目距离较远。CB Richard El109、lis|Page 116Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here核心商圈1 12 2500米米半径半径范围范围功能 提供日常用品，生鲜食品等需求。业态 大型卖场为主，但服务类设施非常匮乏布局 沿盛苑路分布沿街商铺，卖场则位于高青路和杨高路口特色 区域基本依赖大卖场提供的商业，以便利为特色的社区商业非常缺乏1 12 2CB Richard Ellis|Page 117Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商家举例2004(合和苑)中档/经济型文峰美容美发约2,000社区服务社区商业(万科新里程及合和苑)盛苑110、路沿街底商2合计中档商业定商业定位位1序序号号30,1672007KFC,大食代,巴黎三城,丽婴房28,167日用消费品零售/餐饮卖场家乐福开业开业时间时间主主营营商商家家总建筑面总建筑面积积（平平米米）主主要要业态业态商业类型商业类型名称名称CB Richard Ellis|Page 118Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here次要商圈3 34 41.5公公里里半径半径范围范围4 43 3功能满足周边日常生活/日用品消费需求业态以日常生鲜大卖场为主，以及一些低档次的零售店铺三林世博家园拥有几家大型中档餐饮设施布局有两大核心区域以三林世博家园为核心111、，沿东书院路分布以近中环线御桥区域分布特色商业设施业态单一，层次较低区域的日常商业设施贫乏CB Richard Ellis|Page 119Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商家举例2006经济型棒约翰、苏宁、永和、重庆鸡公煲等25,000日用消费品零售/餐饮卖场易买得三林店4105,000经济型商业定商业定位位3序序号号2006跃民海鲜,华联超市,跃达大酒店等约80,000社区公共服务/餐饮/零售等社区商业市民中心三林世博家园社区商业开业开业时间时间主主营营商商家家总建筑面总建筑面积积（平平米米）主主要要业态业态商业类型商业类型名称名称CB 112、Richard Ellis|Page 120Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here1.5公里内居住区65010别墅盛世天地(2004)2944别墅(面向外籍租赁)中房美林别墅(2004)6902.4公寓东方滨港园(2004)5,40030*售后公房南新新村4,32025公寓中房三林城(2006)64,000合计2,71016公寓未来域(2005)7,71933公寓万科新里程(2005)2,16010公寓合和苑(2004)16117规模规模(万万平平方方米米)2,916别墅/公寓环球翡翠湾(2005)38,000公寓三林世博家园(2005)估估计计人113、人口口(人人)类类别别项目项目/开发开发时间时间三三林世博林世博家家园园合和合和苑苑东东方方滨滨港园港园南新新南新新村村环环球翡翠湾球翡翠湾未来未来域域中中房房美美林林别墅别墅中中房房三三林林城城盛盛世天世天地地CB Richard Ellis|Page 121Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here边际商圈5 56 6功能以满足社区型日常生活需求为主位于成山路上的世纪联华浦东商场是一家社区性卖场加百货商场的集成型商业设施。提供了包括服装，家用耐用品等的零售性商业设施及部分较小规模的快餐店，成为一个地区性的小型商业中心，由于周边的交通不便，此集中型商114、业设施的辐射力较小业态以社区商业、卖场为主分布分布较为零散，主要位于成山路及浦三路沿线特色区域性商业氛围较差，周边的大型建材、家具、水产批发市场令周边环境较差商业业态单一，是以服务周边居民日常消费为主，缺少地区性商业中心。CB Richard Ellis|Page 122Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商家举例2007经济型屈臣氏,Esprit,BASICHOUSE,Jack&Jones,美式眼镜等18,000日用消费品零售/餐饮卖场/百货公司世纪联华成山店/浦东商场62002经济型味之都,城隍珠宝等约30,000日用消费品零售/餐饮卖场乐购115、锦绣店548,000合计商业定商业定位位序序号号开业开业时间时间主主营营商商家家总建筑面总建筑面积积（平平米米）主主要要业态业态商业类型商业类型名称名称CB Richard Ellis|Page 123Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here1234三林城市广场（在建）16.5万平米4恒大水产批发市场3家具批发市场（东明，同福易家丽）1恒大建材批发市场2商业商业，娱娱乐乐设设施施及及其其他他主主要要配套配套周边其他商业设施 本项目周边零售型商业及娱乐等设施非常匮乏，整个区域仍属于商业开发初级阶段。周边的批发市场规模较大，包括建材，家具与水产为主的批发116、市场，其占地总规模超过1,100亩。大规模的批发市场割裂了普通消费人流出入本区域，使得本区域人员混杂，同时缺乏消费力。未来，三林城市广场的建造将使得中环线御桥区域逐步成为三林的地区商业中心。CB Richard Ellis|Page 124Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here三级商圈设施 卖场和社区商业 约3.0万平米商业 卖场和社区商业为主 约10.5万平米商业 以卖场为主，兼有百货店 约4.8万平米商业6.4万万人口人口社区商社区商铺铺/卖场卖场社区商社区商铺铺/卖场卖场卖场卖场/百百货店货店CB Richard Ellis|Page 125117、Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商圈研究商圈商圈特特色色核核心心商商圈圈 无本社区外商业设施对对现有社区商业现有社区商业的影响的影响借鉴意借鉴意义义次次级级商商圈圈 社区商业及日常生鲜卖场 现有社区商业(除家乐福外)刚开业/尚为开业，影响因素较难获得，但消费者对于商业适宜度评价较低周边周边相相隔隔一一定定距离距离的的社区型社区型商业商业除除餐饮餐饮/休闲休闲类类外外，绝绝少少对本对本社区社区会会有有较较大影响，因大影响，因此此次次级级商圈商圈的卖场的卖场/社区商业社区商业无无法法满足满足本本社区社区居居民民需求需求；世博世博家家园园社区社区内118、内的中的中型型餐餐馆馆多多达达10多家多家，已已经经形形成成了了一一定定的餐饮的餐饮氛氛围围。边边际际商商圈圈 大型卖场和社区型百货商店 没有明显影响周边周边商圈商圈如如交交通通便利便利程程度度较较差差，则则1个个1.8万万平平米米的卖场的卖场/百百货货商商店店组合组合无无法法具具备备对对边边际际商圈商圈内内居居民民的的吸引吸引力力 无本社区外商业设施CB Richard Ellis|Page 126Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商圈研究 从区域发展角度出发，目前新里程区域处于区域发展的初级阶段，目前周边商业除社区商业外，以大型日用生鲜卖场119、为主。同时，本区域也是上海浦东的大型建材家具专业批发市场。商业业态以满足型消费为主。由于本区域的商圈发展较住宅发展具有非常明显的滞后性，因此对于此地的居住人群而言，生活设施并不完善。同时，由于大型批发市场在区域内占据主导地位，使得本区域的居住人群相对割裂，针对日常消费群的商业设施分布零散，不利于商业核心的形成。万科新里程所配套的商业设施中，家乐福已经成为对周边区域具有相当辐射力的日用生鲜卖场，卖场周边的人流量大。如周边能配备相应的附属性商业设施，如花店、服饰、餐饮、休闲游艺等设施，应该可以得到市场的认可。会所中，餐饮部分开业后能否获得市场认可将取决于周边的消费力及餐饮的特色性。其其它它启启示示120、CB Richard Ellis|Page 127Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here四季花城CB Richard Ellis|Page 128Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here区域特点项目所在的杨行区域属于整个宝山区域的中心区域宝山区域的主要发展区域在东部,而根据最新的宝山整体规划(2005-2020),杨行区域将被建成新的西城区项目所在的区域北面临近宝钢，东面临近吴淞工业园，周边也有相当多的都市工业园，区域的工业氛围较重同济路以北的工业带有较为明显的环境污染，距离北项目约为2公里左右住宅开发主121、要是在地铁一号线沿线项目所在的杨行区域的商业基础和商业氛围相对较弱，但是随着地铁1号线向北的延伸，北上海商业广场的建立（北上海规模和品质最高的商业设施），已经改善很多，而项目地块东边的城市功能区的建立，整个项目周边商业和商务氛围都完全改观CB Richard Ellis|Page 129Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here政府规划根据上海市宝山区区域总体规划（20052020），项目周边区域主要有两部分构成：杨行和吴淞产业特定区杨行的发展目标是宝山新城区，借助一号线和三号线的交通带动，集中发展住宅和城市功能设施吴淞产业特定区的发展目标是，国际级的122、钢铁物流基地杨杨行南块行南块杨杨行行北北块块杨杨行东块行东块吴吴淞淞产业产业特特定区定区CB Richard Ellis|Page 130Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here外部通行状况周边的主要干道宝杨路(往宝山中心)友谊路(往宝山中心)江杨北路(往闸北区,往宝钢区域)蕴川路(往市中心)周边主要的轨道交通一号线三号线项目的对外道路状况良好，东南北三至皆为宝山区内主干道主干道的通畅度一般，车流量较大，尤其是大型货车较多距离最近的轨道交通站点-1号线友谊路站的距离为1公里，步行较远，公交线路也无，自驾车需求度较高江杨北路宝杨路友谊路松兰路镇泰路杨泰123、路蕴川路市市区区市市区区宝山宝山中心中心宝山宝山中心中心主主干干道道高高速速路路轨轨道交道交通通站站点点：1号号线线轨轨道交道交通通站站点点：3号号线线CB Richard Ellis|Page 131Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here核心商圈丽都丽都广场广场杨泰杨泰春春城城功能功能核心商圈内的商业除东街集贸市场外都是依附于住宅项目的配套商业丽都广场，开发商将其定位为一个集中式的娱乐休闲商业设施东街集贸市场是项目周边区域最主要的菜场业态业态基本满足日常生活所需，另外有大型娱乐餐饮和银行，配备相对较完备布局布局沿着杨泰路分布，杨泰路是杨行中心区域124、，最主要的商业集中区域特特色色体量较小基础型社区商业占主要比重，升级型社区商业开始出现，但是仍然受制于体量500米米核核心心商圈商圈CB Richard Ellis|Page 132Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here一般社区商业中端休闲娱乐主题非社区商业商业定商业定位位合计21序序号号8,5002005上海农村银行迪亚天天上海烟草2,500银行，便利店，烟草店社区商业杨泰春城2007锦庭丽都酒楼(2,000平米)红辉KTV(1,000平米)6,000餐饮，KTV等特色社区商业丽都广场开业开业时间时间主主营营商商家家总建筑面总建筑面积积（平平米米125、）主主要要业态业态商业类商业类型型名称名称商家举例CB Richard Ellis|Page 133Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here次要商圈丽都丽都广场广场杨泰杨泰春春城城集集贸贸市市场场老老街商业街商业新新村村商业商业功能功能1.5公里中，包括了杨泰老镇原有的所有商业，这部分商业为自然形成的，满足原有新村居民和当地农民的日常需要业态业态业态以低档的日常生活用品零售为主，以及一些低档餐饮布局布局同样主要沿杨泰路分布在老镇区，开始向东西向展开约100-200米特特色色业态低档物业设施较差，消费环境较差1.5公公里里次次要要商圈商圈CB Rich126、ard Ellis|Page 134Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here10年以上发展历史中低端，杨行区域较新的中心商业建设银行联华超市5,000银行，中小型超市，小型餐饮，小型零售，水果铺街区商业新区商业410年以上发展历史开业开业时间时间合计3序序号号15,000低端（满足劳动人民和农民日常生活需要）联华超市约10,000中小型超市，小型手机店，小型杂货铺，小型餐饮街区商业老街商业商业定商业定位位主主营营商商家家总建筑面总建筑面积积（平平米米）主主要要业态业态商业类型商业类型名称名称商家举例CB Richard Ellis|Page 135C127、lient Logo Goes HereClient Logo Goes Here1.5公里内居住区12345673682150,000老式新村友谊家园18-老式新村宝启花园142455100,000老式新村杨泰苑15-老式新村杨泰一村162700110,000次新房禄德嘉苑11196480,000次新房世华佳苑1013009530,000老式新村杨泰二村122455100,000老式新村杨泰公寓13176772,000次新房杨泰春城91787654321编编号号1476,000新房杨泰庭院4369178,000次新房/新房康桥水都14727600,000次新房天馨花园63,666合计-老式新128、村杨泰三村235696,000新房同盛嘉园2455100,000新房保集欧郡206284,000次新房柏丽华亭87,800300,000规模规模2155次新房东方丽都7364新房海尚名城估估计计人口人口类类别别项目项目10891112131415161817新建商品房90年代至00年代的售后公房CB Richard Ellis|Page 136Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here边际商圈丽都丽都广场广场杨泰杨泰春春城城集集贸贸市市场场老老区商业区商业新新村村商业商业百百联购物中心联购物中心禄德禄德嘉苑嘉苑底底商商康康桥桥水水都都社区商业社区商业功129、能功能3公里内的商业除了一些新建住宅的社区商业之外，还包括了百联购物中心功能为整个杨行区域的商业中心业态业态较多中高档业态，包括百货，家电连锁等都开始出现同时一些中高档的餐饮和零售品牌也在这个区域出现布局布局新的商业开始出现在杨鑫路，形成了杨泰路，杨鑫路的商业动线百联购物中心更加靠近鑫川路特特色色商业已经具备一定的消费档次，基本满足部分优质迁入人口的消费档次需要3公公里里边边际际商圈商圈CB Richard Ellis|Page 137Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here空置-8,000无商家社区商业康桥水都7中端中端商业定商业定位位合计65序序130、号号91,750高老庄大型餐饮雅丽口腔上海农村银行永琪美容美发10,750口腔诊所，大型餐饮，银行，美容美发，足浴，装潢等社区商业禄德嘉苑2005易初莲花,永乐家电东方商厦,金鼎KTVKFC,避风塘ONLY/Vero Moda73,000连锁百货，家电连锁超市，大卖场，KTV，餐饮，流行服饰，美容美发购物中心百联购物中心开业开业时间时间主主营营商商家家总建筑面总建筑面积积（平平米米）主主要要业态业态商业类型商业类型名称名称商家举例CB Richard Ellis|Page 138Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here三级商圈设施 社区商业 约0.8131、5万平米商业 街区商业 约1.5万平米商业 购物中心和社区商业 约9.2万平米商业6.4万万人口人口社区商社区商铺铺街区商街区商铺铺购物中心购物中心/社区社区商业商业CB Richard Ellis|Page 139Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商圈研究商圈商圈特特色色核核心心商商圈圈 社区商业为主 除假日风景本身外，还包括丽都广场、杨泰春城等对对现有社区商业现有社区商业的影响的影响 除丽都广场的餐饮/休闲设施对于本社区居民具有一定吸引力外，其他商业设施对本社去无明显影响对对于于占占地地面面积较积较大的大的居居住住社区社区，周边其，周边其他132、小他小区区的的社社区商业区商业影响影响力力较小较小，但但餐餐饮饮/休闲休闲类类外外向向型型明明显显的的商业商业设设施施除除外外借鉴意借鉴意义义次次级级商商圈圈 杨泰路沿线的街区型商业为主，档次较低 无明显影响档档次次低低的的自自发型商业发型商业，对本，对本小小区区居居民民的的吸引吸引力力小小边边际际商商圈圈 包括百联购物中心和部分社区型商业 百联购物中心为区域型商业中心，可以满足社区居民对家庭耐用品类的需求购物中心可购物中心可以以满足满足社区社区居居民民对对家庭家庭耐耐用用品品的的需求需求，7万万平平米米的购物中心的购物中心处于处于较较便利便利的的区区位位，可，可以以吸引吸引边边际际商圈商圈内133、内的的消费者消费者CB Richard Ellis|Page 140Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商圈研究 在周边区域仅以日用生鲜卖场和社区商铺为主的状况下，社区商业的自我满足需求较高。餐饮娱乐集聚的丽都广场是区域内一个较具吸引力的商业设施。对于四季花城这类临近工业企业的社区商业，可以吸引一部分此类消费（东旭土菜馆目前的80%以上的消费来自于这一块）。其其它它启启示示CB Richard Ellis|Page 141Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here周边环境研究小结15,000105,000134、208,300153,000其商业体量社区配套商业社区商铺/卖场社区商铺为主区域商业中心的核心位置核心商圈区域购物广场小型社区百货公司覆盖春申/莘庄两个商业中心大型体育休闲设施边际商圈社区型商业社区商铺/卖场位于春申/莘庄两个商业中心之间覆盖整个区域商业中心次要商圈8,50030,16729,26251,000其商业体量6.4万人6.4万人8万人4.7万人居住人口(1.5公里范围)商业滞后于住宅发展,未来无大型商业规划商业滞后于住宅发展,未来由于地区连通性差,商业发展仍需较长时间两大地区级商业中心围绕，在建项目规模巨大，未来发展潜力大区域级商业中心,未来仍有较大发展潜力商圈研究小结91,750135、48,00023,400187,800其商业体量较弱,规交站远较弱,规交站略远,周边道路路网尚未完全衔接较便利,轨交站略远,临高速入口便利,轨交、高速齐备外部通行住宅,城市功能世博功能区,文化商贸板块商业居住区七宝古镇商务、生态、旅游圈未来规划距离商业中心约3公里现状尚无大型商业中心邻近地区商业中心区域商业中心区域商业能级宝山新城区示范居住区示范居住区居住,商业,旅游,工业区域主要功能四季花城四季花城新里新里程程假日风景假日风景城市花园城市花园CB Richard Ellis|Page 142Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here高区域住宅开发成熟136、度区域商业成熟度低高社区商业发展阶段与周边辐射商圈发展关系高低商业成熟区域成熟现状判断圆的大小代表1.5公里范围内，人均商业面积的大小最佳发展路线新里新里程程扣除家乐福四季花城四季花城假日风景假日风景城市花园城市花园商业成熟=区域成熟商业成熟地区成熟CB Richard Ellis|Page 143Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here辐射商圈相关因素提取与区域商业中心*距离区域商业成熟度商圈内商业设施档次与区域商业中心间的交通状况商圈范围内的卖场数量与商圈范围内卖场距离商圈范围内入住人口数量商圈范围内集中餐饮/休闲设施体量区域交通便利度区域住宅发137、展成熟度商圈范围内人口组成特征商圈范围内入住人口消费能力*区域商业中心指百货公司，购物中心或其与卖场的结合形式的独立商业本社区商业的辐射能力对本社区配备大规模餐饮/休闲商业产生影响对本社区配备零售型商业产生影响对本社区配备卖场产生影响社区商业竞争分析社区商业竞争分析社区商业竞争分析社区商业竞争分析CB Richard Ellis|Page 145Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业竞争者的选定根据我们对于社区商业的定义，在进行社区商业竞争者选定时，我们的选择标准为：社区商业竞争者亦为由住宅开发商统一开发的 与本项目距离近，能够提供本项目住138、宅用户社区商业服务的商业设施 根据消费者需求研究和我们的市场调研认为具有竞争性的社区商业项目城市花园竞争项目选竞争项目选择择万兆家园假日风景上海春城新里程三林世博家园四季花城东方丽都CB Richard Ellis|Page 146Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here竞争分析竞争分析万万兆兆家家园园（临临近近城市花园城市花园）、上海上海春春城城（临临近近假日风景假日风景）、三三林林世博世博家家园园（临临近近新里新里程）程）、东、东方方丽都丽都（临临近近四季花城四季花城）；竞争项目竞争项目概况；概况；竞争项目竞争项目的的商业商业特特色色；选择理由；139、项目总体规模；商业布局；业态分布；总结竞争项目的优劣势，存在的机遇与威胁；总结竞争项目成功的因素和存在的问题；CB Richard Ellis|Page 147Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here城市花园竞争项目万兆家园底商集中型沪沪松松公公路路联联明明路路七七莘莘路路项目选项目选择择万兆家园社区商业(仅指万兆家园联明路以北部分。以南的碧林湾等由于地理位置与万科城市花园较远，因此不做竞争研究。)选选择择理理由由 是距离万科城市花园最近的大型居住社区。与城市花园的直线距离约为1,250米。商业商业概况概况 商业规模：约10,000平米 商业形态：住140、宅底商+沿街独立多层商业/商务设施 业态：以服务、餐饮等为主CB Richard Ellis|Page 148Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here万兆家园特点：位于万兆家园正门入口处的休闲商业街是万兆家园社区商铺中唯一对内的商业设施，以零售、服务的小面积店铺为主。七莘路蒲汇塘以北的商业/商务设施名为万兆一品街，分为金座和银座。为底层商业，二层以上为办公楼的设施，总高四层。二楼以上则多为教育培训，美容、银行等服务性设施。联明路底商较为传统，与周边其他住宅社区商业融合共存。体现出一定的街区型社区商业特征。售价/租金：报价在5元/平米,天 空置率：低于141、10%CB Richard Ellis|Page 149Client Logo Goes HereClient Logo Goes HereT T由于万兆地块不够完整，有部分区域建有较早期的住宅，因此周边整体环境较显凌乱OO沪松公路以南地区除了万兆家园外，都是一些较早期建造的公房，没有大规模商业设施。WW商业设施较为分散零售型商业主要依靠沪松公路以北的乐购等七宝商圈S S主要设施大部分位于沿街位置，具有一定的外向性，扩大了消费人群。业态以餐饮、休闲、教育培训为主，与乐购为主的七宝商业形成了一定的差异化。借鉴借鉴 该社区商业设施主要分布于七莘路和联明路沿线及小区大门入口处。对于居住区整体而言，覆142、盖度较广 由于项目入住时间较长，周边居住人口多，目前空置率较低 万兆家园的社区商业以中小型餐饮、休闲及服务类为主，较少零售型商业，与乐购卖场的商业业态产生互补教训教训 周边环境较为凌乱 万兆一品街的商业形态决定了它不适宜小型便利/零售的业态，因此虽然社区商业业态与乐购形成互补，入住率高，但对于小区业主的便利性服务仍较为缺乏对本次对本次研究研究的的参考意参考意义义 由于相隔较远（距离1400米左右），且中间相隔乐购购物中心，因此除餐饮或教育培训机构外，其他的万兆家园社区商业设施很少能对城市花园产生辐射。万兆家园CB Richard Ellis|Page 150Client Logo Goes H143、ereClient Logo Goes Here假日风景竞争项目上海春城项目选项目选择择 上海春城商业街选选择择理理由由 紧邻假日风景，与蚂蚁工房直线距离约为500米 社区商业业态丰富，经营状况良好,空置率低 辐射力大于假日风景社区商业住宅住宅概况概况 地理位置：上海春城位于春申住宅示范区中心位置，与万科假日风景和春申景城相邻。开发时间：上海春城自2004年起分三期开发 开发规模：总建筑面积达36万平方米，总居住户数约为1,550户。住宅以小高层，高层为主，还配套有商业街、学校、幼儿园、大卖场等项目。CB Richard Ellis|Page 151Client Logo Goes HereC144、lient Logo Goes Here上海春城商业商业概况概况 商业规模：约12,000平米 商业形态：住宅底商+集中型商业的商业街+大型卖场 业态：零售、餐饮、服务、休闲业态齐全 特点：业态层次丰富，但档次较低，品牌店铺少。业态配比如右图所示 售价/租金：3.5元/平方米天(略低于假日风景)空置率：低于5%集中商业内以餐饮设施为主，另有少部分服务类和休闲娱乐设施，无零售型店铺。上海上海春春城城商业街业态（商业街业态（按按数量数量）零售31%服务38%餐饮22%休闲9%店店铺举铺举例例数量数量分类分类5132218百征跆拳道春申馆，金桶足道休闲娱乐好享来，东区小馆，皇府私房菜餐饮小辛巴宠物店145、，新焦点洗车行，EF英语培训，文峰美容美发服务好德便利，全家超市，克里斯汀饼屋零售CB Richard Ellis|Page 152Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here上海春城底商集中型小区主通道上海上海春春城城上海上海春春城城大润发集中商业商业街商业布局商业布局 沿春城商业街分布为住宅底商及集中型餐饮商业区域。满足社区居民日常生活便利需求。大型卖场大润发的位置布局于沿春申路和莲花路的路口。该区域位置的商业设置即提高了卖场对外辐射，同时与隔离了整个住宅社区相对隔离。总体设施布局较为合理。但由于商业街基本为住宅底商，因此与居住区的距离非常近。对于居146、住区环境有一定的影响。CB Richard Ellis|Page 153Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here上海春城小区大门农贸市场车站假假日日风风景景春春城城春春申申景景城城T T随着周边社区逐步建成，目前商业街内较好的品牌可能会搬迁至其他社区商业设施内OO位置优越WW档次较低对本小区居民生活和环境负面影响较大S S经营业态中服务型比例较高三个小区中定位最为大众化借鉴借鉴 该项目商业街目前人气旺，商铺入住率高。其成功一部分来源于该商业街位置在本区域三大居住社区内特别优越的地理位置在社区商业选址时对于商业布局和人流动向必须加以特别关注。该商业街的147、市场化程度非常高教训教训 该商业街由于产权已经出售，因此很难对商业业态进行控制。上海春城商业街的繁荣以牺牲了小区居民安静舒适的生活气氛及整洁的外部环境为代价。对本次对本次研究研究的的参考意参考意义义 与假日风景的距离较近，且位于假日风景到大润发超市的必经之路，因此该社区商业的零售/服务对假日风景有一定的辐射能力。上海春城的商业档次略低于假日风景，从休闲娱乐业角度出发，该处的此类设施对于周边社区辐射力较小。上上海海卖场卖场CB Richard Ellis|Page 154Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here项目选项目选择择 三林世博家园配套商业选选148、择择理理由由 距离万科新里程最近的大型居住社区，其社区商业面积较大。其高青路东书院路与新里程1期高青路大门直线距离约为700米。新里程竞争项目三林世博家园商业商业概况概况 商业规模：约80,000平米 商业形态：沿街商业+住宅底商 业态：目前以餐饮和服务为主 由于项目入住时间并不长，因此社区商业设施大部分仍处于未开业状态。特点：板泉路由于入住时间早，目前两侧商铺已经成形。其他区域已开业的社区商铺数量少，且零星分布。整体档次较低。租/售时间：2005年起租售 售价/租金：报价在5元/平米,天(略低于新里程)空置率：高于60%CB Richard Ellis|Page 155Client Logo149、 Goes HereClient Logo Goes Here三林世博家园住宅住宅概况概况地理位置：三林世博家园位于浦东三里地区，东至春塘河及三林镇域边界、南至华夏西路、西至浦三路、北至南新小区。发展规模：总用地面积132.34万平方米，总建筑面积117万平方米，其中住宅建筑面积98万平方米。预计安置居民3.8万人。住宅以高层为主。东东书书院院路路迎迎博博路路高高青青路路顾顾全全路路浦浦三三路路同福易家丽二期板板泉泉路路底商集中型商业布局商业布局商业设施主要沿东书房路展开，为沿街独立式2-3层商铺。沿板泉路和迎博路也有少量住宅底商补充，其它区域基本无商业设施。CB Richard Ellis|150、Page 156Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here店店铺举铺举例例数量数量分类分类2201412电玩城，网吧休闲娱乐锦程大酒店，跃达大酒店，西夏情餐厅，天诚酒家，跃民海鲜酒楼餐饮恒协干洗，柯达彩扩，文峰美容美发服务华联超市，快客便利，华氏药房，新侨饼屋零售三林世博家园主主要要业态分布业态分布三三林世博林世博家家园园社区商业业态（社区商业业态（按按数量数量）零售24%服务29%餐饮43%娱乐4%CB Richard Ellis|Page 157Client Logo Goes HereClient Logo Goes HereT T项目入住时间尚151、短，已开业的商业设施均呈不连续的零散性分布OO三林世博家园将导入约3.8万人口，大量的社区消费人口将支撑起区域商业的消费力WW整体项目的地理非常封闭，三侧被河道阻隔，路网在此处出现断裂，因此8万方的商业设施很难吸引本校区以外人群进入消费东书院路路面较宽，加之两侧均有较大的退界，不利于营造商业气氛。S S提供包括公交站点在内的市民服务中心，对于汇集本区域消费人流有一定优势项目体量大，成规模借鉴借鉴 该社区区域内的商业设施分布较广，基本覆盖各个街区。教训教训 三林世博家园的社区商业设计中，由于较多考虑了环境的舒适度，设计了较宽的路幅和两侧退界，因此东书房路南北主轴两侧沿街商铺显得非常零散，不利于人152、流汇集。三林世博家园的外部连通性非常有限，三侧被河道阻隔，因此其社区商业基本未自给自足的形式，未来依赖外部商业设施或吸引外部人群的能力均非常有限。对本次研究的参考意义 由于步行距离较远，且无大型集中商业，因此三林世博家园的社区商业对于新里程居民辐射力很小。新新里里程程三三林林世世博博家家园园批批发发市市场场/仓储仓储三林世博家园路路幅双幅双向向4车道车道退界退界CB Richard Ellis|Page 158Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here四季花城竞争项目东方丽都项目选项目选择择东方丽都之丽都广场选选择择理理由由在万科项目500m的步行范围153、之内小型购物中心式的建筑外形，可视性较好地面拥有较多的停车位，而万科项目内住户的自驾车比例高社区商业内某些商家品质是区域内（1.5公里范围内）最高的，某些商家是区域内（1.5公里范围内）独有的商铺产权为出售，而商业招商由专业招商人员进行商业规模：约6,000平米商业形态：一栋集中型商业业态：目前以餐饮、娱乐为主，辅以一定的零售租/售时间：2006年10月起租售售价/租金：报价在1.8元/平米,天（略高于四季花城）空置率：35%特点：规模相对较小，区域内唯一的独立于住宅建造的集中式社区商业，因此可以吸引一些需要较大面积的业态，开发商自己经营了一家高档酒楼。住宅面积相对较小（总建筑面积87,834154、平米），整体定位中社区商业概念较为弱化，主要是辐射能力较强的升级业态CB Richard Ellis|Page 159Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here丽都丽都广场广场四季花城四季花城T T友谊路北侧的发展速度将会非常缓慢未来商业聚集方向还是向南部的百联购物中心发展O周边正在兴起的住宅社区轨道交通的发展，将会带来的更多的过路人流WW规模较小社区商业配置较少S S位于宝山区主干道3层集中商业，可视度高业态限制较小有充足的停车位由开发自己经营的主力商户先期入驻借鉴借鉴可以适当引入一定量的集中式商业，增加商业的业态丰富度开发商自己经营或者自己的战略合155、作伙伴开设一定的主力店，对于市场其他的租户的吸引力将会更强教训教训单建筑内，业态过于错乱，一楼分割成30平米左右的小间，希望提高租金的产出率，但是这部分的招商目前非常困难，类似商场内的内街对本次对本次研究研究的的参考意参考意义义 集中型餐饮设施较容易形成对于周边的社区的吸引力。四季花城竞争项目东方丽都CB Richard Ellis|Page 160Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业竞争小结高于四季花城低于新里程低于假日风景低于城市花园租金在53位回答周边社区商业是否更有吸引力的消费者中，26%选择周边社区有吸引力。在28位回答周边社区156、商业是否更有吸引力的消费者中，39%选择周边社区有吸引力。在179位回答周边社区商业是否更有吸引力的消费者中，39%选择周边社区有吸引力。在129位回答周边社区商业是否更有吸引力的消费者中，20%选择周边社区有吸引力。消费者问卷反馈高于四季花城开业时间较短，空置率比较无意义低于假日风景高于城市花园空置率以餐饮、娱乐为主，辅以一定的零售目前业态集中于餐饮，分布不集中业态层次丰富，档次较低以餐饮、休闲、教育培训等业态为主，与乐购等零售性区域商业形成一定的差异化特色集中购物中心形式住宅底商+集中型商业住宅底商+集中型商业住宅底商+休闲商业街+沿街独立多层商业/商务商业建筑类型6,000平米80,00157、0平米(部分开业)12,000平米5,000平米商业规模500米700米500米1,250米与万科项目直线距离东方丽都之丽都广场三林世博家园社区商业上海春城商业街万兆家园社区商业(联明路以北)竞争项目名称四季花城四季花城新里新里程程假日风景假日风景城市花园城市花园竞争项目竞争项目CB Richard Ellis|Page 161Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业竞争性结论社区商业社区商业的的相相互互竞争竞争社区商业社区商业的的相相互互竞争竞争对对于于大大型社区型社区而而言言：不同不同社区社区间间的的社区商业竞争社区商业竞争较较弱弱原原因158、因：社区商业社区商业的的就就近近消费消费特征明特征明显显外外向向型商业型商业那些更依赖那些更依赖社区社区外外消费者消费者的的商商铺铺更更可能可能产产生生竞竞争争，如餐饮设，如餐饮设施施社区商业社区商业中中服务类服务类是是相相互互竞争竞争性性最最小小的的社区商业类社区商业类别别需求分析需求分析需求分析需求分析CB Richard Ellis|Page 163Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here需求调研思路兼兼顾顾开发商开发商利利益益零售零售商商访谈访谈会会所经所经营营者者访谈访谈符符合商合商家家需求需求消费者消费者调调研研消费者消费者满意满意CB 159、Richard Ellis|Page 164Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here需求分析需求分析内内容涵盖容涵盖以以下部下部分分消费者消费者问卷问卷；零售零售商商访谈访谈；会会所经所经营营者者访谈访谈；样本来自于城市花园、假日风景、新里程和四季花城社区的入住居民 样本来源于城市花园、假日风景、四季花城内营业中的店铺负责人 访谈包括对一兆韦德和鸿艺会相关人员的访谈CB Richard Ellis|Page 165Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here消费者问卷CB Richard Ellis|Page 160、166Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here1 1 客户客户的的背背景、特征景、特征分析分析；2 2 客户客户对对社区商业社区商业的的需求需求特征特征；客户客户构构成；成；年年龄龄；职职业业/学学历历；收收入入水水平平；家庭家庭结结构构；社区商业业态分类社区商业业态分类；客户客户对对各各类型商业业态类型商业业态的的需求需求；消费消费支支出出；商业布局商业布局；可可达达性性（距离距离）；消费者消费者问卷问卷内内容容提提要：要：CB Richard Ellis|Page 167Client Logo Goes HereClient Logo Goes 161、Here研究目的目的：为了能够深入了解已购万科住宅的购房者对于社区商业的需求偏好，以便于本次研究最终结果可以最大程度提升社区商业消费者(万科住宅购房者)的满意度。主要研究内容分为2个部分：了解万科住宅购买者的个人特征了解万科住宅购买者对于目前社区商业的满意程度和看法及其消费偏好u消费者需求研究目消费者需求研究目的的CB Richard Ellis|Page 168Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here研究方法及问卷回收状况研究方研究方法法 邮寄问卷调查 受访者范围：居住在万科城市花园、假日风景、四季花城、新里程的居民。问卷回收状况94%4750新里162、程73%66%85%63%回收有效率(%)69699297253回收有效数量(份)950150350400发放数量(份)合计四季花城假日风景城市花园发放/回收情况受访者来源地城市花园36%新里程6%四季花城14%假日风景44%CB Richard Ellis|Page 169Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here目的一了解万科住宅购买者的个人特征了解万科住宅购买者对于目前社区商业的满意程度和看法及其消费偏好CB Richard Ellis|Page 170Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here受访者来源163、地受受访访者来者来源源上海籍外地及港澳台外籍人士 受访者以上海户籍为主，占全部受访者的70%。外地来沪人士占总数的28%，外籍人士仅占2%。受受访访者者大大多多来来源源于于上海上海城市花园城市花园上海籍76%外地来沪18%外籍1%港台地区5%假日风景假日风景上海籍68%外地来沪29%外籍1%港台地区2%四季花城四季花城上海籍85%外地来沪15%新里新里程程上海籍79%外地来沪21%CB Richard Ellis|Page 171Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here受访者年龄 受访者处于31-40岁之间的占全部受访人员的42%，另有15%为61岁164、以上人员，26-30岁之间的年轻人占到总数的13%。受访者主要为决定家庭支出的中青年，或对于家庭日常消费起主要参考的长辈，因此该问卷的价值较高。受受访访者者年年龄龄02040608010012014016018018-2026-3036-4046-5061岁以上受受访访者者中，支中，支付付能能力力较较强强的中的中青青年年占占多多数数。CB Richard Ellis|Page 172Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here职业/学历 受访者职业分布较广，外企白领，私营业主，非外企高级行政/管理人员，文/教/医/科研人员所占比例均比较高。同时，由于本次165、调研为邮寄到户的问卷，因此退休人员/家庭主妇的受访者比例也较高。受访者的学历水平总体较高，大学本科学历人数最多。大学本科及大专学历人群占全部受访者的65%，另有16%受访者的学历为硕士或博士。受访者学历博士硕士大学本科大专高中/中专没有学历初中及以下受访者职业退休人员外企白领私营企业主外企以外的高级行政/管理人员文/教/医/科研人员家庭主妇其他专业人士公务员业务员/推销员/保险经纪人军队/警察影视娱乐界受受访访者者职职业分布业分布较较广，广，以以大大学学本本/专专科科学学历历为为主主。CB Richard Ellis|Page 173Client Logo Goes HereClient Lo166、go Goes Here收入水平受受访访者者家庭家庭收收入入水水平平0%20%40%60%80%100%受访者家庭收入800元以下801-1000元1001-1500元1501-2000元2001-2500元2501-3000元3001-4000元4001-5000元5001-7000元7001-10000元10001-15000元15001-20000元20000元以上 受访者中，有约70%的人回答了个人收入水平；有约68%的人回答了关于家庭收入水平的问题。参照2006年上海城市居民家庭人均可支配收入数据，受访者个人/家庭月收入水平较高。2006年，上海城市居民家庭人均可支配收入为1,722167、元/月（平均水平），3,574元/月（高收入户）。根据上述水平比较，大约有超过80%的受访者高于上海平均收入水平线；约60%的受访者收入水平高于上海高收入水平线。比较受访者个人收入水平与受访者家庭收入水平的差异，可以认为受访者家庭中，平均有两个具有相似收入水平的成员负担家庭开支。注：城市居民可支配收入是家庭总收入扣除缴纳的所得税、个人缴纳的社会保障费以及调查户的记账补贴后的收入。不包括出售财务和借贷收入。受受访访者者个人个人收收入入水水平平0%20%40%60%80%100%受访者个人收入800元以下801-1000元1001-1400元1401-2000元2001-3500元3501-400168、0元4001-5000元5001-8000元8001-10000元10001元以上*受访者的收入水平已扣除社会保险费用和所得税。上海上海平均平均收收入入线线上海上海高高收收入入线线受受访访者者平均平均收收入入水水平平较高较高城市花园城市花园假日风景假日风景四季花城四季花城新里新里程程各小区受访者个人收入超过4000元的比例CB Richard Ellis|Page 174Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here家庭结构16.70%97夫妻+子女(16岁以上)单身家庭空巢家庭丁克家庭主干家庭核心家庭家庭家庭结结构构类型类型3.10%18其他2.07%1169、2独居老人(50岁以上)3.10%18单身(20-50岁)9.47%55退休/即将退休夫妻(50岁以上)10.84%63夫妻(20-50岁)23.06%134三代同堂31.67%184夫妻+子女(16岁以下)比例比例数量数量家庭家庭结结构构 上表显示了受访者的家庭结构。其中以夫妻+子女的核心家庭类型，占比约为48.37%；其次为典型的主干家庭类型三代同堂，占比约为23.06%；丁克族与空巢家庭也显示出一定的比例，两者合计占比约为20.31%；除此之外，单身家庭也占有一定比例。显示出本次调查受访者在家庭结构方面分布充分。受访者的需求基本可以体现各类家庭的不同需求。受受访访者者家庭家庭结结构构以核170、以核心心家庭家庭和主和主干干家庭家庭为为主主。CB Richard Ellis|Page 175Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here各小区家庭结构特征城市花园城市花园主干家庭15%核心家庭36%空巢/丁克20%独身家庭8%其他(含未提及）21%新里新里程程主干家庭19%核心家庭45%空巢/丁克13%独身家庭4%其他(含未提及）19%假日风景假日风景主干家庭21%核心家庭45%空巢/丁克14%独身家庭2%其他(含未提及）18%各各小小区区中，中，假日风景假日风景与与新里新里程程的的家庭家庭结结构较构较为为接接近。近。四季花城四季花城的的核核心心+主171、主干干家庭家庭比例比例最最高。高。城市花城市花园园的的家庭家庭类型类型最最为为丰富丰富。四季花城四季花城主干家庭25%核心家庭47%空巢/丁克19%独身家庭2%其他(含未提及）7%CB Richard Ellis|Page 176Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here各家庭结构对于消费的需求具有空气、阳光、水的居住环境开放空间、会所、广场、小型集会场所丰富多样的购物空间和经验服装、美容院派对公园绿地/健身中心/户外活动场所高品质的教育设施和环境电影院、酒吧、咖啡店医院、疗养院艺术场所、文化中心足球场、高尔夫、游泳、划艇、健身0居居住住社社交交购物购172、物享享受受体体验验健健康康教教育育休闲休闲保保健健品品味味运动运动上上述述需求需求在在社区社区内内可部可部分分得到得到需求需求单身家庭核心家庭主干家庭CB Richard Ellis|Page 177Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here购房目的购买住宅主要目的0%20%40%60%80%100%城市花园假日风景四季花城新里程改善居住环境多购一套住宅自用换较大的住宅单位居住做短线投资做长线投资因为工作地点改变空白其他从受访者购买本住宅目的分析，四个项目具有较高的统一性。绝大部分购房者买房的目的是属于自主型（包括改善居住环境，多购一套住宅居住和换较大173、住宅单位居住）。作为投资性质（包括短期投资/长期投资）的购买者比例非常小。购房其他目的还包括：方便小孩上学、有花园便于狗活动(城市花园)，物业管理好(假日风景)以及便于在一兆韦德健身(新里程)等。受受访访者者购购房房以以自自主主为为主主CB Richard Ellis|Page 178Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here对小区满意因素对对于于万科住宅万科住宅小小区区满意满意度的度的评评价价因素因素假日风景假日风景新里新里程程四季花城四季花城城市花园城市花园很好好一般差很差注：小区内绿化和景观周围的文化、教育、商业环境小区内的配套设施交通便利性地理174、位置小区内的配套商业价格周边自然环境（空气质量，绿化生态环境等）建筑材料质量户型及其他单位特征发展商信誉小区外观项目布局物业管理受受访访者者对对于于万科住宅万科住宅小小区区满意满意度度高高四个小区受访者对此因素均表示满意 小区配套商业 住宅售价 开发商信誉 开发商信誉总总体体满意满意度度总总体体满意满意度度总总体体满意满意度度总总体体满意满意度度CB Richard Ellis|Page 179Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here城市花园城市花园：总体评价最高，评分值为3.4四季花城四季花城：总体评价较差，评分值为2.8n 最常消费目的：日用品购175、买 日常餐饮n 最少使用商业设施：文化娱乐 诊所 老人康乐中心n 认为缺乏的设施：文化娱乐 菜市场新新里里程程：总体评价最低，评分值假假日日风风景景：总体评价第二，评分值总体评价注：评分体系：5分(很好)，4分(好)，3分(一般)，2分(差)，1分(很差)3.22.6CB Richard Ellis|Page 180Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here受访者背景小结通过通过前前述背述背景景分析分析，我们我们的的社区商业社区商业所所面面对的对的是是这这样样一一群群消费者消费者：社区商业消费者社区商业消费者n居民大多为上海的本地居民，具有上海居民消费176、的一般特征。n他们的收入水平处于中等偏上，以外企白领、私营企业主、高级行政/管理人员/文教医科研人员为主。n他们所受的学历较高，对于现代的消费观念较为接受。n他们的家庭生命周期以已婚，有子女以及三代同堂的阶段占主要部分。家庭生活是他们非常关注的生活部分。n作为自住的社区，他们对于所购的万科住宅非常满意。特别是在小区配套设施、绿化景观和物业管理等几个方面。CB Richard Ellis|Page 181Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业消费者特征希望有更多的方式放松生活与家人/朋友团聚工作压力大收入水平较高，以消费换品质消费力强需要更多177、的人与人交流机会，在人际关系中寻找事业发展机会注重社交较高的文化素质，令其对公共空间与服务设施的质量要求高环境质量要求高希望子女在良好的教育环境下成长，对子女择校非常重视重视下一代教育照顾每个家庭成员的需求重视家人亲情重视户外活动，喜爱阳光、绿地和新鲜空气关注健康休闲娱乐是生活的一部份，注重周末休息日的休闲活动善用闲暇时间CB Richard Ellis|Page 182Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here目的二了解万科住宅购买者的个人特征了解万科住宅购买者对于目前社区商业的满意程度和看法及其消费偏好CB Richard Ellis|Page 1178、83Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业的分类研究零售零售型型服务型服务型餐饮餐饮休闲休闲娱娱乐乐社区商业社区商业社区商业社区商业主要业态：超市，便利店，食杂店（食品，烟酒等），家庭用品/家居用品，服饰，鞋帽配饰，钟表眼镜，珠宝化妆品，儿童用品，五金，家电/数码产品，建材，书店，音像，宠物店等主要业态：中式餐厅，西式餐厅，快餐店，酒吧，茶室等主要业态：运动类的活动(一般运动、健身等)，娱乐类的活动(KTV，DISCO，影院、夜总会)，文化类的活动(听音乐会，看文化表演等)，消闲类的活动(桥牌、棋类、按摩，游戏机等)主要业态：菜市场，美容美179、发，老人康乐中心，儿童游乐室，诊所，照相馆/冲印，装潢设计，汽车清洗，修理，家政服务（洗衣，修理，保姆介绍等），银行，房产中介，教育培训等CB Richard Ellis|Page 184Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here零售型商业 根据小区分别统计的最常使用零售类商业设施的数据，虽然目前四个项目的零售类商铺的数量和规模有较大差异，但在这一个问题上，各个小区的需求确是高度一致的。最最常常使用使用零售零售商业商业便利店书店中型超市食杂店较常较常使用使用零售零售商业商业大型超市服饰音像家庭、家居用品儿童用品五金CB Richard Ellis|Pa180、ge 185Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here零售型商业 最常使用的零售性商铺以日用品店铺为主，书店(书报)也是居民日常经常光顾的零售商铺。家庭、家居用品在与入住小区时间长短有关，入住时间较短项目(如四季花城、新里程)内的重要性更高，属于较常使用的零售性商铺。音像、服饰、五金店铺也是居民频繁光顾的零售性商铺。儿童用品是一类目标消费群特征非常明显的零售性商铺。不常使用的零售商业以个人/家庭耐用商品以及有特定消费群的零售商铺(宠物店)、与入住小区时间长短有关的零售商铺(建材)为主。不不常常使用使用零售零售商业商业珠宝化妆品建材家电数码鞋帽配饰钟表眼181、镜宠物店CB Richard Ellis|Page 186Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here零售型商业社社区区内内重重要要性性下下降降日用品类便利店、食杂店生活质量书店、音像、家庭家居用品、五金特定人群儿童用品、服饰店(主要针对女性)、宠物店耐用品类珠宝化妆品、家电数码、钟表眼镜、鞋帽配饰CB Richard Ellis|Page 187Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here零售型商业认认为为缺乏缺乏的的零售零售商业商业服饰建材便利店鞋帽配饰食杂店宠物店儿童用品书店最最常常用用-更更便利便利特特定消182、费定消费群群-必必备备业态业态经经常常使用使用-增加增加选选择择性性 也有居民提出了对于花店、文教用品店等的需求。CB Richard Ellis|Page 188Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here消费者问卷对社区商业相关因素提取的思路消费者消费者对对于于各各类商业类商业的的适适宜宜度度评评价价消费者消费者对对于于各各类商业类商业的的适适宜宜度度评评价价人人均均商业商业面面积积人人均均商业商业面面积积两两者者一一致致两两者者一一致致适适宜宜度度由由商业商业绝绝对对面面积积直直接接决决定定适适宜宜度度由由商业商业绝绝对对面面积积直直接接决决定定适183、适宜宜度不度不完完全全决决定定于于商业商业绝绝对对面面积积适适宜宜度不度不完完全全决决定定于于商业商业绝绝对对面面积积增加因素分析不同不同业业种种店店铺铺数量数量不同不同业业种种店店铺铺数量数量同同业业种种店店铺铺数量数量同同业业种种店店铺铺数量数量周边周边商圈商圈同同类类业态分布业态分布状状况况周边周边商圈商圈同同类类业态分布业态分布状状况况相关相关因素因素相关相关因素因素提取比较YesNoCB Richard Ellis|Page 189Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here假日风景假日风景新里新里程程四季花城四季花城城市花园城市花园零售型商业184、过高适合过低未作答 城市花园的业主对于零售商业设施配备以认为适合的居多，约占3/4。适宜度评价最低的是目前除了家乐福外基本没有零售型社区商业配备的新里程项目。城市花园的零售型商业的店铺数量为77个，人均面积为0.22平米。四季花城人均零售型店铺面积远高于假日风景，但其适宜度评价却非常低。店店铺铺数量数量77个个人人均面均面积积0.20平平米米店店铺铺数量数量14个个人人均面均面积积0.44平平米米店店铺铺数量数量14个个人人均面均面积积0.08平平米米仅仅有有家家乐福乐福卖场卖场CB Richard Ellis|Page 190Client Logo Goes HereClient Logo 185、Goes Here零售型商业零售型店铺特征比较假日风景 店铺数量 14个 人均面积 0.08平米 业态 便利店/宠物店/音像店/书店/服饰店/体育用品店 周边周边1.5公公里里卖场数量卖场数量 2个个四季花城 店铺数量 14个 人均面积 0.39平米 业态:超市/便利店/食品/水果/面包房/家居用品 周边周边1.5公公里里卖场数量卖场数量 0个个对比新里程 卖场卖场外外的的店店铺铺数量数量 0个个 周边1.5公里卖场数量 1个四季花城 卖场卖场外外店店铺铺数量数量 14个个 周边1.5公里卖场数量 0个对比 周边卖场的丰富将降低居住人群对本社区零售型店铺的需求 社区内本身的零售型店铺数量是影响186、居住人群对零售型店铺需求的首要因素评评价价低低评评价价低低评评价高价高评评价高价高CB Richard Ellis|Page 191Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here零售型商业零售零售型商业型商业适适宜宜度度评评价价影响因素影响因素周边卖场数量周边卖场数量周边卖场数量周边卖场数量社区社区店店铺铺数量数量社区社区店店铺铺数量数量零售零售型型店店铺适铺适宜宜度影响因素度影响因素提提炼炼CB Richard Ellis|Page 192Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here选择社区零售店的主要因素0100187、200300400500600价格消费层次场所人气选择多样性场所装修商品/服务质量便利程度零售型商业 在受访者选择社区零售店时，最关注的主要因素为价格和消费层次。社区居民消费时，对于价格非常敏感。CB Richard Ellis|Page 193Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here零售型商业 零售型设施每月使用次数在7次以内的约占75%。零售型设施内单次消费金额在50元以下，50-100元，101-200元三个区间内居多。零售消费频次0%20%40%60%80%100%次数1次及以下24次57次810次10次以上零售消费月均支出0%10%20%3188、0%40%50%60%70%80%90%100%金额50元以下51100元101200元201300元301400元401500元500元以上CB Richard Ellis|Page 194Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here服务型商业 根据小区分别统计的最常使用服务类商业设施的数据，虽然目前四个项目的服务类商铺的数量和规模有较大差异，但在这一个问题上，各个小区的需求体现了一定的一致性。最最常常使用使用服务服务性性商业商业银行药房菜市场较常较常使用使用服务服务性性商业商业汽车清洗/修理诊所美容美发照相馆/冲印家政服务 银行、菜市场、药房是所有被189、访者最常使用的服务型商业，属于日常必备的个人服务。较常使用的服务性商业也是日常必备的一些个人服务，但与最常使用的服务性商业差异在于使用频率的多少。汽车清洗/修理现在也成为了重要的服务性商业，特别在公共交通条件略差的小区，其重要性会有所上升。CB Richard Ellis|Page 195Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here服务型商业 最不常使用的服务性商业有明显的特殊指向性。针对特殊消费者的服务，如老人、儿童、学生。对于装潢设计，则显示了它与住户入住时间的相关性，此类店铺对于已入住客户/全装修房住宅购买者的重要性几乎没有。装潢设计也是所有四个住190、宅社区内被认为最不常使用的服务性商业。房产中介的重要性与住宅小区自住率高低有明显关联。在受访的居民所在的四个小区内，自住率相对较低的四季花城和城市花园，其房产中介的重要性明显比另两个以自住为主社区重要。不不常常使用使用服务服务性性商业商业老人康乐中心房产中介儿童游乐室教育培训装潢设计CB Richard Ellis|Page 196Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here服务型商业认认为为必必备备的的服务服务性性商业商业诊所美容美发银行药房菜市场家政服务 各个住宅区对于必备型服务性商业的选择非常一致。认为必备的服务性设施全部为受访者经常使用或较常使用191、的服务性商业。仅有汽车清洗/修理（针对有车族）及照相馆/冲印（使用频率低）的两项较常使用服务性商业没有被广泛认为为必备型服务性商业。CB Richard Ellis|Page 197Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here服务型商业认认为为缺乏缺乏的的服务服务性性商业商业教育培训汽车清洗/修理菜市场银行儿童游乐室老人康乐中心最最常常用用-更更便利便利特特定消费定消费群群-必必备备业态业态发展发展迅迅速速的的社区服务业社区服务业 所有小区居民都认为缺乏银行，主要由于目前中国商业银行之间通存通兑的功能尚未完善，因此居民非常希望小区内有各个不同商业银行的网192、点。除假日风景的居民外，大部分受访者觉得缺乏菜市场。因此，假日风景设在小区内部的菜市场还是非常必要的。针对特殊消费群的服务性业态，以及发展迅速的私车普及率所带动的对汽车清洗/修理的需求，也成为了被广泛认为缺乏的服务性商业。除上述设施外，也有居民提到了家用电器/用品的日常维修是非常缺乏的。CB Richard Ellis|Page 198Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here服务型商业 服务设施每月使用次数在4次之内的约占70%；每月只用次数在7次之内的约占70%。服务设施内单次消费金额在100元以内超过全部受访者的70%。服务服务设设施施单单次次消193、费消费金金额额0%20%40%60%80%100%金额50元以下51100元101200元201300元301400元401500元500元以上服务服务设设施施每月每月使用使用次数次数0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%次数1次及以下24次57次810次10次以上CB Richard Ellis|Page 199Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here假日风景假日风景新里新里程程四季花城四季花城城市花园城市花园服务型商业 拥有服务型商业人均面积0.33平米及总计84个店铺的城市花园，其服务型社区商业和适度的认可程度最高。194、仅有家乐福作为商业配套的新里程，其服务型社区商业的和适度认可程度最低。服务类商业服务类商业面面积积5,328平平米米店店铺铺数量数量84个个人人均面均面积积0.33 平平米米服务类商业服务类商业面面积积1658平平米米店店铺铺数量数量13个个人人均面均面积积0.40平平米米服务型商业服务型商业面面积积6,036平平米米店店铺铺数量数量38个个人人均面均面积积0.40平平米米目前目前仅仅一一家家美美容容美美发开业发开业过高适合过低未作答CB Richard Ellis|Page 200Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here服务型商业服务型店铺特征比较195、城市花园 店铺数量 84个 人均面积 0.33平米 业态:美容美发/瘦身美甲/银行/儿童活动/房产中介/家政/维修/干洗/保洁/教育培训/旅游/汽车美容修理/照相冲印/诊所/证券/装潢设计 业业种种数量数量:16类类对比 对于服务型店铺的需求以配备完善为主要诉求。除此之外，提供可供选择的服务(同业种店铺数量)也影响到客户的适宜度评价。评评价：高价：高假日风景 店店铺铺数量数量 38个个 人均面积 0.40平米 业态:美容美发/瘦身美甲/银行/儿童活动/房产中介/干洗/教育培训/照相/装潢设计/旅游/菜市场 业业种种数量数量:11类类评评价：价：中中对比四季花城 店店铺铺数量数量 13个个 人均196、面积 0.40平米 业态:美容美发/儿童活动/房产中介/干洗/教育培训/照相/装潢设计/旅游/菜市场/诊所 业业种种数量数量:10类类评评价：价：低低CB Richard Ellis|Page 201Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here服务型商业服务型商业服务型商业适适宜宜度度评评价价影响因素影响因素同同业业种种店店铺铺数量数量同同业业种种店店铺铺数量数量社区社区店店铺铺业业种种数量数量社区社区店店铺铺业业种种数量数量服务型服务型店店铺适铺适宜宜度影响因素度影响因素提提炼炼CB Richard Ellis|Page 202Client Logo 197、Goes HereClient Logo Goes Here餐饮设施受受访访者者认认为为最最佳佳社区社区餐饮餐饮类型类型050100150200250300350400中低档中式餐厅中式快餐店高档中式餐厅茶室西式快餐店中低档西式餐厅其他亚洲餐厅高档西式餐厅酒吧中高档餐饮早餐/点心/简餐其他 最受欢迎的社区餐饮类型为中式餐馆，偏好顺序依次为中低档餐厅、中式快餐和高档中式餐厅。茶室和西式快餐店也属于非常受欢迎的社区餐饮类型。社区居民偏好中式的、简便型餐饮设施。CB Richard Ellis|Page 203Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here餐饮设198、施光光顾顾社区社区餐餐厅厅的的主主要要目目的的自己与家人就餐62%宴请到访朋友22%其他1%未提及15%餐饮设餐饮设施施单单次次消费消费金金额额0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%消费金额50元以下51100元101200元201300元301400元401500元500元以上未提及餐饮设餐饮设施施每月每月消费消费次数次数0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%次数1次及以下24次57次810次10次以上 光顾社区餐厅的最主要目的为“自己与家人就餐”，此外另有22%的受访者选择“宴请到访朋友”。平均每次消费金额在100元300元之间。平均199、每月的消费次数以2-4次占比例最广泛。CB Richard Ellis|Page 204Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here餐饮设施 受访者对于餐饮场所最关注的依次为菜式口味和价格。受受访访者选者选择择社区社区餐饮场所的餐饮场所的主主要要考考虑虑因素因素050100150200250300350400450500菜式的口味价格是否合理场所的品位及消费层次场所人气场所内的装修附近是否有多间餐饮设施卫生服务质量其他CB Richard Ellis|Page 205Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here假日200、风景假日风景新里新里程程四季花城四季花城城市花园城市花园餐饮设施餐饮餐饮商业商业面面积积2,602平平米米店店铺铺数量数量32个个人人均面均面积积0.16平平米米餐饮餐饮商业商业面面积积1,293平平米米店店铺铺数量数量3个个人人均面均面积积0.31平平米米餐饮餐饮商业商业面面积积5,503平平米米店店铺铺数量数量12个个人人均面均面积积0.37平平米米仅仅有有家家乐福乐福底层底层的餐饮设的餐饮设施施过高适合过低未作答CB Richard Ellis|Page 206Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here餐饮设施餐饮设施店铺特征比较城市花园 人均面201、积 0.16平米 店铺数量 32个 其中:快快餐餐/简简餐餐6家家小小型型餐餐馆馆16家家中型餐馆5家大大型型餐餐馆馆0家家咖啡馆2家茶坊3家 周边餐饮快餐/大型餐馆假日风景 人均面积 0.37平米 店铺数量 12家 其中:快快餐餐/简简餐餐0家家小小型型餐餐馆馆0家家中型餐馆6家大大型型餐餐馆馆3家家咖啡馆2家茶坊1家 周边餐饮 快餐/简餐/中型/大型餐馆对比 社区内快餐/简餐及小型餐馆可以部分满足居民的就餐需求。大型餐馆不能满足社区内餐饮需求。评评价价:62%认认为为合合适适14%认认为为缺缺少少评评价价:60%认认为为合合适适25%认认为为缺缺少少注：小型餐馆 500平米CB Richa202、rd Ellis|Page 207Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here餐饮设施餐饮设施店铺特征比较新里程 人均面积 0.25平米 店铺数量 5个 其中:快快餐餐/简简餐餐3家家小型餐馆1家中型餐馆1家大大型型餐餐馆馆0家家咖啡馆0家茶坊0家 周边餐饮中型餐饮四季花城 人均面积 0.31平米 店铺数量3家 其中:快快餐餐/简简餐餐1家家小型餐馆0家中型餐馆0家大大型型餐餐馆馆1家家咖啡馆0家茶坊1家 周边餐饮低档摊贩对比 快餐/简餐会一定程度满足社区内居民的就餐需求 中小型餐馆一定程度上满足社区内居民的就餐需求 大型餐馆不能满足社区内餐饮需求评评价203、价:26%认认为为合合适适57%认认为为缺缺少少评评价价:23%认认为为合合适适65%认认为为缺缺少少注：小型餐馆 500平米CB Richard Ellis|Page 208Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here餐饮设施餐饮设餐饮设施施适适宜宜度度评评价价影响因素影响因素社区社区内内中中小小型型餐餐馆馆数量数量社区社区内内中中小小型型餐餐馆馆数量数量社区社区内内简简餐餐/快快餐数量餐数量社区社区内内简简餐餐/快快餐数量餐数量餐饮设餐饮设施施适适宜宜度影响因素度影响因素提提炼炼周边周边区区域域的餐的餐馆馆数量数量周边周边区区域域的餐的餐馆馆数量数量204、CB Richard Ellis|Page 209Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here休闲娱乐受受访访者者最最常常参参与与的休闲的休闲娱娱乐乐活活动类型动类型运动类的活动61%娱乐类的活动10%文化类的活动11%消闲类的活动16%其它2%光光顾顾休闲休闲娱娱乐乐场所的场所的频率频率0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%次数每星期最少3次每星期最少1次每个月最少1次每个月少于1次 受访者参与最多休闲娱乐活动为运动类，占据61%的比例。消闲、文化和娱乐类设施各有约16%-10%的参与比例。受访者参与休闲娱乐活动的频率较低，205、每星期都有参与的比例只占约全部受访者的1/3。另有约1/3的受访者参与休闲娱乐活动的频率低于每月1次。单次消费金额在100元以内的超过60%；单次消费金额在200元以内的超过80%。注：运动类活动包括：运动/健身。娱乐类活动包括：KTV、DISCO、影院、夜总会等。文化类活动包括：音乐会、文化表演等。消闲类活动包括：泡吧、棋牌、游戏机、按摩桑拿等。娱娱乐乐休闲设休闲设施施单单次次消费消费金金额额0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%150元以下51100元101200元201300元301400元401500元500元以上金额CB Richard Ellis|Pag206、e 210Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here休闲娱乐受受访访者者最最常常去去的的娱娱乐乐场所场所050100150200250室内外健身场馆电影院桑拿按摩等设施KTV酒吧音乐厅专业俱乐部舞厅游戏机房其他 受访者最常去的娱乐场所包括室内外的健身场所、电影院、桑拿按摩等设施以及KTV场所。受访者认为不合适设在社区内的娱乐场所最主要为游戏机房、舞厅和KTV等设施。运动类和消运动类和消闲闲类类设设施施比比较适较适合合设设立立在在社区社区内。内。受受访访者者认认为为最最不不适适合合设在设在社区社区内内的的娱娱乐乐场所场所05010015020025030207、0350游戏机房舞厅KTV酒吧桑拿按摩等设施电影院音乐厅专业俱乐部健身房CB Richard Ellis|Page 211Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here休闲娱乐受受访访者选者选择择社区社区娱娱乐乐场所的场所的主主要要考考虑虑因素因素050100150200250300350服务素质价格合理场所的品位知名度及人气容易和朋友相聚场所装修周边环境是否娱乐场所集中点其他 受访者认为选择娱乐场所最主要的因素是考虑服务质量和价格合理。其次为场所的品味。CB Richard Ellis|Page 212Client Logo Goes HereClien208、t Logo Goes Here假日风景假日风景新里新里程程四季花城四季花城城市花园城市花园休闲娱乐 休闲娱乐设施的人均面积在城市花园，假日风景和四季花城中相对较为接近，适宜度评价以城市花园最高。不排除城市花园社区商业整体较为成功而影响了居民在此项选择中的判断。休闲休闲娱娱乐乐商业商业面面积积912平平米米店店铺铺数量数量10个个人人均面均面积积0.06平平米米休闲休闲娱娱乐乐商业商业面面积积423平平米米店店铺铺数量数量3个个人人均面均面积积0.10平平米米休闲休闲娱娱乐乐商业商业面面积积1,319平平米米店店铺铺数量数量8个个人人均面均面积积0.08平平米米休闲休闲娱娱乐乐商业商业面面积积209、暂无暂无过高适合过低未作答CB Richard Ellis|Page 213Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here休闲娱乐休闲娱乐店铺特征比较城市花园 店铺数量 10个 人均面积 0.06平米 业态:按摩桑拿足浴/健身/棋牌/游戏机房 业业种种数量数量:4类类 周边休闲周边休闲业态业态:KTV,按按摩桑拿摩桑拿足足浴浴/棋棋牌牌/健健身身对比 对于休闲娱乐设施的业种数量和周边的休闲业态将影响对休闲娱乐的适宜度评价。评评价：高价：高假日风景 店铺数量 8个 人均面积 0.40平米 业态:按摩桑拿足浴/文化 业业种种数量数量:2类类 周边休闲周边休闲业210、态业态:KTV,按按摩桑拿摩桑拿足足浴浴/棋棋牌牌/健身健身评评价：价：中中对比四季花城 店铺数量 3个 人均面积 0.40平米 业态:按摩桑拿足浴/健身 业业种种数量数量:2类类 周边休闲周边休闲业态业态:KTV等等评评价：价：低低CB Richard Ellis|Page 214Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here休闲娱乐休闲休闲娱娱乐乐商业商业适适宜宜度度评评价价影响因素影响因素周边周边区区域域的休闲的休闲业态业态丰富丰富度度周边周边区区域域的休闲的休闲业态业态丰富丰富度度社区社区店店铺铺业业种种数量数量社区社区店店铺铺业业种种数量数量休闲211、休闲娱娱乐乐店店铺适铺适宜宜度影响因素度影响因素提提炼炼CB Richard Ellis|Page 215Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商业消费偏好相对集中型，没有整个居住区的集中商业，而是根据项目分期，设置几个集中商业中心，每个商业中心业态分布均匀，但将餐饮区、休闲区另行独立设置分散型，商业设施完全分散在小区内部的各个角落，最大程度接近居住位置相对集中型，没有整个居住区的集中商业，而是根据项目分期，设置几个集中商业中心，每个商业中心业态一致，如餐饮区、零售区、休闲区、服务区等相对集中型，没有整个居住区的集中商业，而是根据项目分期，在每期社212、区中均有一个商业中心，每个中心业态分布均匀集中型，整个居住区商业集中在室内有空调的大众化中档商场环境，保持居住环境私密性集中型，整个居住区商业集中在有室外露天购物街或广场，保持居住环境私密性商业商业建筑建筑类型类型集集中中封闭封闭型型相相对对集集中中型型分分散散型型CB Richard Ellis|Page 216Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商业消费偏好 根据受访者的反馈意见，对于分散型商业设施持积极态度的比例最高，其次为相对集中型，集中性的社区商业最不受欢迎。即使在相对集中型的社区商业中，希望保持每期住宅社区业态分布均匀的受访者最为集中213、。集中式的商场环境社区商业是各类商业环境中最不受欢迎的一种。另有约2成的受访者对于社区商业形态不关心。分散型商业的缺点 人车混杂 干扰交通 噪音扰民 不便停车 安全性差集中型商业的缺点步行距离较远对于业态/人流动线规划要求高前期商业经营压力大入住率低时，外在形象差CB Richard Ellis|Page 217Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商业消费偏好对于社区商业的到达时间偏好，将近8成的受访者希望在步行10分钟之内可以到达。步步行行时间时间的的选选择择01002003004005006005分钟10分钟=15分钟时间时间拐拐点点CB R214、ichard Ellis|Page 218Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here商业消费偏好商业消费商业消费支支出出中中社区社区内内消费比例消费比例0204060801001200-9%10-19%20-29%30-39%40-49%50-59%60-69%70-79%80-89%90-99%在日常商业消费中，受访者在社区内消费比例集中于10-19%以及20-29%之内。此处，受访者提供的信息可以与受访者在分类商业设施内分别的消费金额进行验证。CB Richard Ellis|Page 219Client Logo Goes HereClient 215、Logo Goes Here高收入人群特征分析全全部部受受访访者者人人均均*超超4000元元/月月约约38.4%*指人均可支配收入高收入人群高收入人群各类家庭结构各类家庭结构其他特征其他特征 高收入人群的社区商业消费与全部受访者的特征较为一致 对于零售商业，高收入人群对于宠物店、音像、家居用品店的需求有所增加。认为音像、五金店缺乏的高收入人群比例更高。高收入人群对于美容美发的需求高于平均水平。高收入人群认为社区内的诊所较为缺乏，如口腔门诊等。高收入人群在社区内的餐饮消费偏好和消费习惯与全部受访者较为一致。高收入人群对于社区内的娱乐休闲消费与全部受访者无明显诧异。CB Richard Ellis216、|Page 220Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here各类家庭结构特征分析高收入人群高收入人群各类家庭结构各类家庭结构其他特征其他特征研究研究的的主主要要家庭家庭结结构构类型类型主主干干家庭家庭核核心心家庭家庭夫妻夫妻(丁克丁克/空巢空巢)单单身身家庭家庭 核心家庭对于宠物店的需求较高，其他方面的需求与主干家庭较为一致。独居家庭对于社区内零售型业态的需求较少，对于家政类服务业态的需求特别高，体现出一定的特殊性。空巢家庭对于诊所的需求较高。社区内就餐频率与家庭人口数成反比，就餐花费(每单消费金额)与就餐的人数成正比。对于社区内的娱乐消费，独居家庭的217、平均消费金额最高，约有半数独居家庭的月消费额在100元以上。其次，对于社区娱乐消费需求较高的为无子女的夫妻。CB Richard Ellis|Page 221Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区消费社区消费支支出出6%80801次娱乐休闲第四位月均消费额1,320240400600月月均均消费消费额额18%604次服务第三位第二位第一位排排列列顺序顺序30%805次零售45%2003次餐饮社区消社区消费费内内占占比比单单次次金金额额每月频率每月频率消费消费支支出出项目项目消费者社区消费支出列表n 消费者购物月支出中比重最高的是餐饮及零售类n 218、消费支出中，服务类和娱乐休闲的消费比例相对较小消费者问卷关键发现CB Richard Ellis|Page 222Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here消费者需求小结早点简餐铺1.分散型商业设施较受欢迎。2.最不喜欢在社区内建集中封闭性的商业中心设施。3.希望社区商业在10分钟步行距离内。其他消费习惯服务质量，价格菜式口味，价格-价格居民选择时的要点社区店铺业种数量周边区域休闲娱乐店铺的丰富度社区内简/快餐数量社区内中小型餐馆数量周边区域的餐馆数量社区店铺业种数量同业种店铺数量社区店铺数量周边卖场数量该类别业态适宜度的主要判断标准-菜市场，药房食杂219、店，便利店，书店消费者认为缺乏的业态运动，娱乐，文化等餐馆，早点简餐铺菜市场，银行，药房等便利店，食杂店，超市，书店等主要业态娱娱乐乐休闲设休闲设施施餐饮设餐饮设施施服务型商服务型商铺铺零售零售型商型商铺铺商业类商业类别别社区消费社区消费习惯习惯CB Richard Ellis|Page 223Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here需求研究相关因素提取1：消费者问卷受受访访者者特征特征受访者来源地受访者职业受访者个人收入受访者家庭结构住宅购买目的受访者对万科小区的满意度评序消费习惯问卷价值体现体现内内在在特征特征对对商业配套商业配套相关相关因素因素220、提提取取商业可获得的消费力支撑受访者的消费能力是否对家庭消费起决定作用受访者学历在本社区消费的主要项目商业业态需求对社区商业的满意程度万科现有项目的商业参照价值权重25注：权重为5分制54受访者年龄4权重334443343555权重5554受访者对万科小区商业的满意度评价5CB Richard Ellis|Page 224Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here需求研究相关因素提取1：消费者问卷受受访访者者对对商业商业评评价价受访者对该类设施的适宜度评价该类设施的店铺数量该类设施人均使用面积受访者该类设施月均消费额受访者该类设施消费频次受访者认为适合221、社区的该类设施档次/类型商业特征偏好商业业态需求体现体现内内在在特征特征对对商业配套商业配套相关相关因素因素提提取取商业可获得的消费力支撑对适宜度的因素提炼该设施的重要性受访者选择该类设施的考虑因素该类设施消费力影响该业态的因素该类设施的消费目的商铺设计要点权重54注：权重为5分制55对社区内商业设施的使用频率商业建筑类型步行时间需求总体要求5权重4444454444555权重54高收入人群特征各类家庭结构特征特殊客群要求CB Richard Ellis|Page 225Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here体现体现与与商业商业相关相关性性商业商业222、设设施施排排布布位位置置商业商业设设施施排排布布位位置置商业商业总面总面积积商业商业总面总面积积居居住区住区域域商业商业距离距离居居住区住区域域商业商业距离距离影响影响该该业态业态的因素的因素商商铺铺设设计计要要点点权重44商业商业可可获获得得消费消费力力支支撑撑商业业态需求商业业态需求55商业业态组合商业业态组合面面积积配比配比商业业态组合商业业态组合面面积积配比配比商商铺单铺单套套面面积积商商铺单铺单套套面面积积人人流流动动线线人人流流动动线线对对外外交交通通对对外外交交通通554权重43项目项目整整体体协协调调项目项目整整体体协协调调534消费者问卷与商业联系CB Richard Ell223、is|Page 226Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here零售商访谈CB Richard Ellis|Page 227Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here1 1 商商家家的的背背景、特征景、特征分析分析；2 2 商商家家对对社区商业社区商业的的需求需求特征特征；商商家构家构成；成；选选取取标准标准；商商家档家档次；次；连连锁锁性性商商家家数量；数量；面面积积需求需求；楼楼层层需求需求；租租期期、租金、租金水水平平；营营业业额额的的最最低低标准标准；选选址址需求（需求（外外向向程程度度）；主主题题、形224、形态及态及相相邻邻店店铺铺的的需求需求；零售零售商商访谈访谈内内容容提提要：要：CB Richard Ellis|Page 228Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here零售商背景受访对象分布城市花园17%假日风景43%四季花城40%研究目研究目的的 了解零售商对于社区商业的看法 零售商在社区商业中目前的经营状况 零售商对于社区商铺的需求选选取取标准标准 选取30个调研对象 广泛涵盖目前社区商业中的常见业态 尽可能选择具有连锁性质的品牌 关注在多个万科社区内出现的相同品牌实实际际调调研研对对象象的的来来源源 来源于城市花园(5家)，假日风景(13家225、)和四季花城(12家)。分属于零售业(10家)，服务业(12家)，餐饮业(4家)，娱乐休闲业(4家)。受访对象类别分布零售33%服务41%餐饮13%休闲娱乐13%u本次本次研究目研究目的，零售的，零售商来商来源源及选及选取取标准标准CB Richard Ellis|Page 229Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here汽车产品家庭耐用商品个人耐用商品汽车维修和相关服务娱乐休闲餐饮个人商务和金融服务维修服务个人服务日用品类类别别A类：日用品日常服务或低档产品30+Min比较购买单一目的不频繁汽车及其配件30+Min比较购买单一目的不频繁家居、家用电器226、地毯、五金建材、书店15-30Min比较购买单一目的/多目的经常服装、首饰、纺织品、礼品、体育装备、家居饰品C类：耐用商品高档商品5-30Min反复购买/比较购买单一目的/多目的经常-频繁汽车美容5-30Min反复购买单一目的频繁瑜伽馆、按摩店、棋牌室等5-15/15-30Min反复购买单一目的/多目的频繁快餐、正餐、咖啡B类：混合类餐饮娱乐等服务5-30Min反复购买/比较购买单一目的/多目的不频繁-频繁银行、房产中介、装潢设计5-10Min反复购买多目的经常家电维修、电脑维修等5-10Min反复购买多目的频繁美容美发、洗衣店、美容SPA、诊所、儿童活动、培训、儿童摄影、旅行社、宠物店5-227、10Min反复购买多目的频繁面包、药品、水果、便利店、饮品、食杂、粮油可可接受距离接受距离购物购物行行程程类型类型B购物购物行行程类型程类型A消费消费频频次次选选取取零售零售业态业态零售业态分类及特征u零售零售业态业态的一的一般般分类分类CB Richard Ellis|Page 230Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here店铺特征 受访对象中，52%为连锁店，41%为非连锁店。在连锁店中，有53%为自营性质，40%为加盟性质。特殊行业指银行及公立社区医疗站。受访对象的档次如右图所示。受受访访对对象象分布分布连锁店52%非连锁41%特殊行业7%连锁228、店非连锁特殊行业连连锁锁店店分类分类自营53%加盟40%自营/加盟7%自营加盟自营/加盟0%25%50%75%100%1低低档档中中低低档档中中档档中中高档高档u受受访访对对象象以以连连锁锁店店为为主主，中，中档档/中中低低档档品品牌牌占绝占绝大大多多数数SPR咖啡星宝宝儿童摄影明记小厨鲜果林苏青旅行社车之旺洗车铺龙门足道按摩CB Richard Ellis|Page 231Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业对于连锁零售商的重要性30%30%50%其其店店铺铺开开设在设在社区社区内内的的比例比例中型餐饮，标准超市，旅行社，咖啡室，儿童摄229、影，茶坊，饮品店药房美容美发，美容SPA，茶餐厅，干洗店，面包房，大型餐饮，琴行，体育用品具具体体店店铺铺业态业态中等44%餐饮，休闲娱乐比较重要6%个人服务非常重要50%个人服务，日用品对对社区商业社区商业重重要要程程度度判断判断该该类型类型零售零售商商占占受受访访者比例者比例业态类型业态类型 根据对受访的连锁零售商(同时拥有多家多品牌商铺)现有铺面位置分布情况的归类，社区商业对于该业态处于非常重要/比较重要地位的占56%。集中于个人服务和日用品类别。有44%的连锁零售商业对于社区商业的重要性处于中等状态。此类商业集中于餐饮和休闲娱乐类。银行和社区医疗中心未在统计范围内。个人服务、日用品餐饮230、或休闲娱乐开设在社区内的主要理由：靠近各自的目标客户群开设在社区内的主要理由：社区居民消费的稳定性比较高商场/购物中心开设品牌起步阶段餐饮等设施风险更大重重要要性性高高重重要要性中性中等等u对对于于社区商业社区商业而而言言，个人个人服务及服务及日日用用品品为为高高重重要要性，餐饮性，餐饮/休闲休闲娱娱乐乐为为中中等等重重要要性性CB Richard Ellis|Page 232Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here消费者特征年年龄龄特征特征儿童儿童青青年年中年中年老老年年美美容容美美发发中中型型餐饮餐饮面面包包房房旅旅行行社社美美容容SPA家家居居231、饰饰品品亲子亲子乐乐园园服服饰饰店店水水果果店店社区社区医疗医疗中心中心银银行行无无明明显显年年龄龄差差异异琴琴行行儿童儿童摄摄影影茶茶坊坊咖啡室咖啡室书书店店港港式式茶茶餐餐厅厅干干洗洗店店 中中式式餐饮餐饮按按摩摩店店药药房房饮饮品品店店瑜伽瑜伽馆馆修车修车/洗洗车铺车铺大大型型餐饮餐饮房产房产中中介介标准标准超超市市女女性性为为主主要要消费消费对对象象美容美发 美容SPA面包房 旅行社服饰店 瑜伽馆婴婴儿儿/儿童儿童为为主主要要消费消费对对象象亲子乐园儿童摄影琴行面面向向企企业业客户客户银行以个人用户为主，也面向企业大型餐饮以企业客户为主装潢开发商，承包商为主u大部大部分分零售零售商商面232、面对中对中青青年年消费者消费者，少少量零售量零售商商针针对对特特殊殊人人群群CB Richard Ellis|Page 233Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here店铺大小偏好1/5封闭琴房，其余为接待区，小面积储藏100琴行全部办公100装潢瑜伽练习区和休息区100小型瑜伽馆5个按摩床/椅100小型按摩店一个洗车位和一个修车位，小仓储和接待100洗车/修车铺90面包房全部办公70-80房产中介目前46平米，其中5平米干洗设备操作区，其余为营业区70干洗店营业区，2平米左右更衣室70服饰店60-70家居饰品营业区，5平米左右休息室50药房店面，小仓233、储50体育用品店50美容SPA营业区，吧台，食品加工位20饮品店详细描详细描述述需求需求店店铺铺面面积积(平平方方米米)店店铺铺类型类型 下表列出了各类型零售商对于店铺面积大小的偏好，以及该面积店铺的主要布局。其中，注明目前面积的则说明该零售商期望的店铺面积大于目前正在经营的店铺面积。日日用用零售零售50-70平平米米小小型型个人个人服务服务/休闲休闲100平平米米左右左右u社区商社区商铺铺中，中，日日用用零售零售店店铺铺普遍普遍面面积积在在50-70平平米米，小小型服务型服务/休闲在休闲在100平平米米左右左右CB Richard Ellis|Page 234Client Logo Goes234、 HereClient Logo Goes Here店铺大小偏好(续)目前950平米，。2000大型餐饮目前300平米，其中50平米厨房，其余为营业面积500茶坊300-400中型餐饮1/5厨房，其他为经营300中式餐馆2/3营业面积，1/3休息区域300银行300美容美发全部为开放营业及吧台，2个小型休息室285咖啡室230-500标准超市2/3营业面积，1/3厨房储藏200-300港式茶餐厅目前100平米，1/2门诊区，1/2输液室250社区诊所目前150平米，其中1/5婴儿游泳，其余为开放活动区200亲子乐园目前50平米，1/3美容区，1/2开架销售区，其余接待区。如面积增大，考虑设培训235、室200宠物店10平米水果吧，100开架销售区，余下为店主自住151水果店60平米接待区，60平米摄影棚130儿童摄影全部开架销售区126书店详细描详细描述述需求需求店店铺铺面面积积(平平方方米米)店店铺铺类型类型(续)中中型型餐饮餐饮/休闲休闲300平平米米左右左右中中型型零售零售/个人个人服务服务150-200平平米米左右左右u中中型型零售零售/个人个人服务服务在在150-200平平米米左右左右，中，中型型餐饮餐饮/休闲在休闲在300平平米米左右左右CB Richard Ellis|Page 235Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here楼层偏好236、24%不不太太在在意意楼楼层层24%可可以以1+2层层52%需需要要1层层琴琴行行，书书店店，瑜伽瑜伽馆馆等等银银行行，美美容容美美发发，茶茶坊坊等等干干洗洗店店、洗洗车铺车铺、水水果果店店等等理由：目的性消费，设在2楼也会来 只要有足够大的广告位，客户也会来理由：必须有1楼店面，吸引客户入门 很少有顾客愿意上2楼 部分营业面积设在2楼影响不大理由：必须有1楼店面，吸引客户入门 总体经营面积不大，没必要分两层 特殊需求：设备重量(洗衣店)、修车铺u超超过过76%的零售的零售商商希望希望店店铺铺在在1楼楼或或至少至少在在1楼楼有有店店面面CB Richard Ellis|Page 236Clie237、nt Logo Goes HereClient Logo Goes Here零售商租/售偏好 目前四季花城的商业街商铺为代理公司代理租赁，因此目前的零售商租/售状况并不能完全反映其现阶段的租/售偏好。90%租租赁赁10%购购买买 商家处于扩张期，须降低投资成本 经营投资成本控制，灵活性考虑，万一经营不好可以迅速结束经营 商铺售价太高，无力承受 小本经营，不会考虑购买商铺 向开发商租赁，可以获得较低的租金 考虑经营稳定性 公司统一的策略目前目前租租赁赁商商铺铺的零售的零售商商中中65%租租赁赁35%购购买买 房价太高，以店铺收益无法购买物业 商家处于扩张期，23年内不会考虑购买物业 该商铺已被小238、业主购买 考虑房产升值，作为一项投资 减轻每月的租金压力 考虑经营稳定性注注：社区社区诊诊所所为为开发商开发商免免费费提供提供场所经场所经营营u绝绝大部大部分分的零售的零售商选商选择择租租赁赁店店铺铺CB Richard Ellis|Page 237Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here租金承受能力 考虑到社区发展阶段的不同和地理位置的不同，不同项目零售商对于租金的承受能力并不完全可比。因此，下图对租金承受能力的比较区分了来自不同社区的差异。10040070010000.20.61.4标准标准超超市市1.0大大型型餐饮餐饮亲子亲子乐乐园园房产房产中239、中介介美美容容美美发发家家居居饰饰品品 水水果果店店日租金日租金(元元/平平米米)四季花城四季花城零售零售商商租金租金承承受受能能力力差差异异面面积积代代理理公司公司包包租租价格价格段段u四季花城四季花城零售零售商商的的租金租金接接近近，其中，其中较较大大面面积积的的标准标准超超市市和和大大型型餐饮餐饮获获得得了了较较低低的的租金租金CB Richard Ellis|Page 238Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here租金承受能力1003005007001.03.05.07.0日租金日租金(元元/平平米米)900琴琴行行咖啡室咖啡室儿童儿童摄摄影240、影瑜伽瑜伽馆馆体体育育用用品品港港式式茶茶餐餐厅厅中中型型餐饮餐饮书书店店中中式式餐饮餐饮茶茶坊坊美美容容美美发发干干洗洗店店面面积积假日风景假日风景周边周边市市场场价价苏豪苏豪街街假日风景假日风景零售零售商商租金租金承承受受能能力力差差异异u假日风景假日风景最最低租金低租金的零售的零售商商位于位于苏豪苏豪街街，餐饮，餐饮/书书店店等等零售零售商商获获得得较较低低的的租金租金，干，干洗洗店店/中中兴兴美美容容美美发发的的付付租租能能力力较高较高CB Richard Ellis|Page 239Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here租赁期限小小型型按241、按摩摩店店饮饮品品店店亲子亲子乐乐园园房产房产中中介介租租赁赁期限期限12345678910装装潢潢水水果果店店儿童儿童摄摄影影美美容容SPA体体育育用用品品店店琴琴行行希望租期更长家家居居饰饰品品瑜伽瑜伽店店修车铺修车铺中中式式餐饮餐饮咖啡咖啡店店书书店店大大型型餐饮餐饮港港式式茶茶餐餐厅厅中中型型餐饮餐饮标准标准超超市市茶茶坊坊小小投投入入，退退出出快快需需要要相相对对长长的的客户客户培培育育期期前期前期投投入较入较大大u小小投投入入零售零售商商的的租租赁赁期限期限最最短短，大，大投投入入零售零售商及需商及需要要相相对对长长客户客户培培育育期期的的商商家家租租赁赁期限期限较较长长CB Ri242、chard Ellis|Page 240Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here可承受售价 就零售商而言，普遍认为如果要购买商铺，是将商铺作为一项资产投资。没有零售商从租金回报角度考虑购买商铺。不少零售商认为，由于目前的房价投机者非常多，而万科作为品牌房产商，很多投资者都愿意购买万科的商铺作为投资。四季花城的商业设施目前基本未获盈利，以目前的租金/售价比，即使在这种商业的亏损状况下，其投资回报率仍只有3.4%。假日风景苏豪街推出时作为艺术街定位，给与商家优惠租金。目前大部分商家处于惨淡经营。按售价14,000元计算，目前的投资回报率仅为1.8%。小业243、主势必在将来的时间内，调整业态，以期获得较好回报。假日广场的商家基本为开发商早期已出租的。根据目前售价，其投资回报仍然非常低。假日风景的沧澜路商铺销售单价在25,000元左右，小业主预期收益率为8%。四季花城日租金：1元/平米天(2007年底)平均售价：10,620元/平米(2006年底)投资回报率：3.4%假日风景 苏豪街日租金：0.7元/平米天(2007年底)平均售价：14,000元/平米(2007年中)投资回报率：1.8%假日风景 假日广场日租金：2.07元/平米天(2007年底)平均售价：23,900元/平米(2007年下半年)投资回报率：3.2%假日风景 沧澜路日租金报价：5.5元/244、平米天(2007年底)售价：25,200元/平米(2007年下半年)业主预期投资回报率：8%u零售零售商商普遍普遍认认为为目前社区目前社区店店铺铺售售价价背背离离市市场场租金租金，只，只有有做做房产房产投投资资考考虑虑才才可能可能买买商商铺铺CB Richard Ellis|Page 241Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here对每月基础营业额的最低要求2,000-2,400药房660-800美容美发640茶坊630港式茶餐厅570-760标准超市500-10,000饮品店460-540儿童摄影420大型餐饮350-450旅行社330美容SPA32245、0-400书店300-440干洗店230水果店220中型餐饮200-400小型按摩店180房产中介120-130家居饰品基基础础营营业业额额(元元/月月 平平方方米米)店店铺铺类型类型 右表中是零售商访谈中获得的部分零售商每月基础营业额的估算结果。除药房等特殊业态，一般社区商业零售商的每月基础营业额在400元/月平方米。据此估算，若社区家庭在社区内平均消费达到1,600元/月，则需要1,250户家庭的社区规模来支撑约5000平米社区商业设施的消费。*假设社区居民户均月收入8,000元其中20%消费产生在社区商铺内u一一般般零售零售商商每月每月基基础础营营业业额额在在400元元/月月平平米米左右246、左右CB Richard Ellis|Page 242Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here零售商外向程度*此部分零售商反映由于保安管理，小区外的消费者无法到店内消费。超超市市,饮饮品品店店,琴琴行美行美容容SPA,家家居居饰饰品品,服服装装店店,水水果果店店,旅旅行行社社*标准标准超超市市,饮饮品品店店,琴琴行行药药房房,面面包包房房,瑜伽瑜伽馆馆,修车铺修车铺,亲子亲子乐乐园园,宠宠物物店店,干干洗洗店店,体体育育用用品品,中中型型餐饮餐饮,咖啡室咖啡室,按按摩摩店店,书书店店银银行行,港港式式茶茶餐餐厅厅,儿童儿童摄摄影影美美容容美美发发,茶247、茶坊坊,中中式式餐饮餐饮大大型型餐饮餐饮房产房产中中介介客客源源100%来来自自本本社区社区客客源源0%来来自自本本社区社区依依赖赖度度降降低低外外向向程程度度增增加加u日日用用零售零售/服务类服务类零售零售商商外外向向程程度度较较低低，餐饮，餐饮/休闲休闲类类零售零售商商外外向向程程度度较高较高CB Richard Ellis|Page 243Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here零售商选址要求选址普遍要求 社区规模大，人口多 社区居民收入水平较高 人流集中，交通便利 商铺可视性好美美容容美美发及发及娱娱乐乐休闲休闲商业集中，具有一定规模中中型型248、餐饮餐饮具有一定商业规模但不希望商业过度集中，带来太多竞争本社区外的餐饮/休闲商业聚集点无或者较少能带来午间商务餐客流的区域，如周边较多年轻上班族大大型型餐饮餐饮周边有较多的企业、工厂或政府部门咖啡室咖啡室最好周边有一定的外籍人口数量体体育育用用品品店店靠近会所或室外活动场地标准标准超超市市靠近菜场房产房产中中介介次新房较为集中的区域，靠近房源日日用用品品/日日常常服务服务租金合适社区商业的零售商一般对于选址没有客观量化的指标，而是以主观判断决定。部分连锁性零售商（如银行、药房等）在选择网点时，有专门的选址部门进行操作。u零售零售商商普遍普遍以以社区规模社区规模大，大，人人流流集集中，可中，可249、视视性性好好作作为为选选址址要要求求CB Richard Ellis|Page 244Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here对周边相邻店铺的要求希望希望有有聚聚人人气气业态业态希望希望周边周边为为营营业业时间时间长长业态业态希望希望周边周边较多较多休闲设休闲设施施休闲休闲娱娱乐乐美美容容美美发发茶茶坊坊日日用用品品，日日常常服务服务大大/中中型型餐餐馆馆面面包包房房亲子亲子乐乐园园体体育育用用品品店店宠宠物物店店美美容容SPA家家居居饰饰品品标准标准超超市市同同类业态类业态排排斥斥 排斥同类业态的零售商的主要理由是社区的消费力无力支撑多家同类型店铺250、的经营。大部分上述业态零售商希望周边其他业态店铺的档次可以比较高（品牌较好）。属于多目的消费的日用品/日常服务类业态希望周边可以有带动人气的业态。餐饮对于适度的同业态聚集表示乐于接受。休闲娱乐则希望同属娱乐休闲的非相同经营商家聚集。总体而言，餐饮与休闲娱乐业态的相互带动作用较为明显。而日用品/日常服务则不需外部带动作用。u市市场场容容量量有限有限的零售的零售商商对同对同社区社区的同的同类业态类业态排排斥斥；休闲；休闲/餐饮设餐饮设施施希望希望获获得周边得周边商业发商业发达达的的协协同同效效应应CB Richard Ellis|Page 245Client Logo Goes HereClien251、t Logo Goes Here商业主题/建筑形态是是否否需需要要商业主商业主题题最好有商业主题30%无需商业主题/不关心70%商业主商业主题题餐饮休闲餐饮休闲 56%56%亲子亲子/家庭家庭 11%11%艺术艺术性性/文文化化性性 33%33%商业商业建筑形建筑形态态偏好偏好集中独立式12%街铺/沿街底商32%无明显偏向56%超过一半零售商对建筑形态没有明显偏好。餐饮行业需求集中独立式建筑。大面积需求的零售商偏向独立式建筑，如亲子乐园等。部分零售商提及希望靠近店铺可以有一定的开放式空间，便于举办各种活动或促销，如儿童摄影、药房、体育用品店等。u大部大部分分零售零售商商对对社区商业主社区商业主252、题题不不关关心，对心，对于于建筑形建筑形态态无无明明显显偏偏向向CB Richard Ellis|Page 246Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here人流量要求/位置偏好社区社区入口入口人人流流量量高高方方便便逗留逗留商业商业中心中心人人流流量量高高可可视视度度高高 在商业街的两头，人流方向的第一家大/中型餐饮 最好是繁华的商业中心，或者步行人较为集中的地区茶坊，美容美发 靠近主马路，最好是十字路口标准超市 靠近市政道路美容SPA,家居饰品 市政道路，最好在公交站点旁边中介，水果店 社区住户出入较为集中的区域 面包房，美容美发机机动动车出入车出入253、 靠近机动车道洗车铺多多次次目目的性的性消费消费位位置置敏感敏感度度小小 琴行、宠物店、书店、瑜伽馆等u部部分分对对于人于人流流量量/店店铺位铺位置置有有明明确确要要求求的零售的零售业态业态特征特征CB Richard Ellis|Page 247Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here装修偏好40%对对装修装修风风格格、质质量量有有较高要较高要求求 不不希望希望开发商开发商事先事先装修装修60%无无特特殊殊要要求求/只只做做简简单装修单装修 开发商开发商可可以以事先事先装修装修大部分日用品、日常服务小型的餐饮、休闲类个别零售商表示，担心开发商装修如254、果不符合需求还是会重新装修，因此即使是简单装修也不需要开发商事先完成个性化装修：大中型餐饮、休闲、美容美发、儿童摄影、亲子乐园特殊装修要求：洗车/修车铺安全性保证：银行部分对零售设施有特殊要求的零售商包括：餐饮独立煤气(大表)、较高电力(如较大型餐饮需要15kw电力配备)美容美发较高电力(如较大型美容美发店需要60-80kw电力配备)宠物店两个污水管道；较高电力(如10-20kw电力配备)洗车铺洗车水沟、汽车抬高设施等亲子乐园需要煤气，婴儿游泳池用热水除此之外，较多日用品/服务类店铺需要配备宽带网络停停车位车位需求需求餐饮大型：40-50个车位中型：10个车位美容美发较大型：7-8个车位临临时255、时停停车车需求需求日用品/服务/休闲类如水果店、干洗店、宠物店、小型按摩店货货运运停停车车需求需求标准超市可以停放卡车区域u6成零售成零售商商对对装修装修无无特特殊殊要要求求，一，一般般社区商业社区商业都都需需要要临临时时停停车车CB Richard Ellis|Page 248Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here对现有物业管理的评价不不满意满意之之处处满意满意之之处处物业在维修、保护设备方便比较及时和尽心只对业主态度好，对租户态度就像管理者/执法者物业安保管理太严格，限制外来车辆/人员，影响了客源和店铺生意物业允许外来餐馆/培训班在社区内做宣传256、促销活动，一方面打击了社区内商铺的经营，部分劣质产品被认为是本社区唯一零售商的产品，产生误解物业不配合零售商做相关宣传，如发放宣传资料、设立灯箱广告等u绝绝大部大部分分零售零售商商对对万科万科物物业业管管理表理表示示满意满意CB Richard Ellis|Page 249Client Logo Goes HereClient Logo Goes Hereu零售零售商商访谈访谈小小结结受访零售商的服务对象以中青年居民为主，部分零售商的目标客户为女性或儿童。设在社区内的大型餐饮仍将企业/商务客户作为主要目标客户。零售商选址一般需求社区规模大，人口多；人流集中和交通便利的区域。小型店铺的面积范围在257、50100平米之间，以零售型日用品店为主；中型店铺面积集中在200300平米，以中型餐饮/休闲娱乐设施为主。一般的社区商业零售商每月基础营业额在400元/月平方米左右。多数零售商偏好租赁店面。随着租赁面积的增加，零售商的议价能力增加，因此大面积零售商能获得较低的租金。租赁期限与前期投入成反比，需要一定市场培育期的行业租赁期限约在3-5年。目前，没有零售商因为租金回报而购买商铺物业，商铺物业被视为一种彻底的投资性房产。零售商中超过50%需要1楼作为自己的经营店面。且对于商业建筑形态无明显偏好，不需要特别的商业主题。零售商访谈结论CB Richard Ellis|Page 250Client Lo258、go Goes HereClient Logo Goes Here需求需求特征特征社区商业社区商业特征特征配套性便利性赢利长期性盈利稳定性亲和性规模性稳定性相对多样性社区商业社区商业的的特征特征及及其其需求需求特征特征表现多样性整体性零售商访谈结论CB Richard Ellis|Page 251Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here根据零售商开设店面属于社区商业比例的多少和零售商经营中来自社区内客源的多少，可以将零售商分为内向型和外向型两类。其中，个人日用品/服务类的零售商属于内向型；餐饮、休闲类业态属于外向型。根据访谈，内向型零售商与外向型零售259、商的差异包括：把社区商业视为中等重要程度的经营区域。经营状况与对周边的辐射能力相关将社区商业作为主要的经营区域，其经营状况与小区消费力直接相关需要可以固定使用的停车位一般只需要周边又可以临时停车的区域不完全排斥同类业态，更希望获得商业聚集的协同及相互带动作用小区消费能力非常敏感，较排斥同类业态外外向向型型零售零售商商内内向向型型零售零售商商租金支付能力较高租金支付能力较低一般不希望开发商给与事先装修大部分可以接受开发商/小业主的原有装修零售商访谈结论u内内向向型型/外外向向型型零售零售商商特征特征CB Richard Ellis|Page 252Client Logo Goes HereCli260、ent Logo Goes Here零售商的租/买店铺偏好目标消费群店铺面积偏好租金承受能力店铺楼层偏好其他店铺特征消费者特征典型店铺单店面积零售零售商需求商需求特征特征对对商业配套商业配套相关相关因素因素提提取取注：权重为5分制553权重需求研究相关因素提取2：零售商访谈租售特征零售商可承受租金测算每月基础营业额单店基础营业额零售商外向性程度社区对该零售商的消费支持店铺选址特征对相邻店铺的要求商业主题要求建筑形态要求人流量要求装修偏好对物业管理的要求和评价5535权重5554334543444CB Richard Ellis|Page 253Client Logo Goes HereClie261、nt Logo Goes Here体现体现与与商业商业相关相关性性商业商业设设施施排排布布位位置置商业商业设设施施排排布布位位置置商业商业总面总面积积商业商业总面总面积积居居住区住区域域商业商业距离距离居居住区住区域域商业商业距离距离权重商业业态组合商业业态组合面面积积配比配比商业业态组合商业业态组合面面积积配比配比商商铺单铺单套套面面积积商商铺单铺单套套面面积积人人流流动动线线人人流流动动线线对对外外交交通通对对外外交交通通454权重43项目项目整整体体协协调调项目项目整整体体协协调调455零售商访谈与商业联系其他店铺特征消费者消费者特征特征典型店铺单店面积553租租售售特征特征单单店店基基262、础础营营业业额额社区社区对对该该零售零售商商的的消费消费支持支持553目标消费目标消费群群目标消费目标消费群群租租赁赁建议建议及及租金租金/租租赁赁期限期限租租赁赁建议建议及及租金租金/租租赁赁期限期限出出售售建议建议及及售售价价出出售售建议建议及及售售价价45权重43555CB Richard Ellis|Page 254Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所访谈CB Richard Ellis|Page 255Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here1 1 一一兆兆韦韦德德；2 2 鸿艺鸿艺会会；263、会会所所访谈访谈对对象象：CB Richard Ellis|Page 256Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈背背景景介绍介绍 一兆韦德(上海)健身管理有限公司成立于2000年，是一家专业的健身连锁机构。目前在全国拥有70多家会所。2008年，会所数量计划达到100家；2009年，预期将扩张到约200家。一兆韦德的会所中，超过半数位于住宅小区内。到目前为止，在全国范围内，与万科的合作项目有7个。上海的万科项目中，新里程、白马花园和燕南园中都有一兆韦德的健身会所。发展历发展历史史2003年3月与杨浦区共同建设上海的第一个社区体育中心264、2003年6月与金丰易居达成战略合作伙伴关系2003年10月与凯德置地达成长期会所管理一揽子协议2003年12月与上海体育局合作设立了上海第一个综合性的社区体育场馆2005年8月与万科地产签订会所管理战略联盟CB Richard Ellis|Page 257Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈会会所的经所的经营营业务业务 一兆韦德会所是以健身为主要经营业务。提供健身运动器材、专业运动场所、专业运动课程及培训等业务。根据会所的实际配置，提供营养品/饮料/运动服装等的销售以及休闲SPA和美体瘦身等方面的专业服务。同时，会所可以定期或不定265、期举办如户外旅游、攀岩、社区居民答谢会等活动。对于本小区居民，办理健身会所的会籍可以享受到大约为75折的优惠。会所将以专业经营为目标，不会介入餐饮/美发等健身以外行业的经营。会会所的所的未来发展方未来发展方向向 一兆韦德在未来几年仍将坚持进行扩张，社区内的健身会所将是一个重要的发展内容。健身会所的发展将以租赁形式进行，暂不考虑购买物业开设会所。CB Richard Ellis|Page 258Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈典典型型健身健身会会所的设所的设施施标准标准 根据访谈，一兆韦德给出了一个适宜的健身会所设施标准，其最佳会266、所的总面积为3500-4500平米（含室内游泳池）。具体内容如下:必要项目80平米单车房必要项目150-200平米有氧操房，瑜伽室根据实际情况酌情考虑是否设置SPA，美容瘦身设施。400平米SPA，美容瘦身必要项目灵活布置桌球房/乒乓室等根据实际情况酌情设置羽毛球场/网球场。其中，羽毛球场可与篮球场合并设置。标准羽毛球场为13.4米6.1米标准网球场为36.6米18.3米网球/羽毛球必要项目300-500平米健身/器械房如室内高尔夫球、棋牌室、休闲有氧吧等其他设施从会所经营角度出发，并不建议在会所内建造篮球场（使用率低，面积大，成本高）。但从住宅项目营销所期望的会所设施功能全角度出发，也可以设267、置。800-1000平米篮球场对于游泳池，基于设施管理维护，可能产生的产权纠纷及实际使用率，建议设立室内游泳池。室外游泳池的弊病在于维护费用高，使用率低（每年仅有3-4个月可以使用）,占用室外空间可能与小业主之间有产权纠纷。1000平米室内游泳池备备注注设设施施需求需求面面积积设设施施项目项目CB Richard Ellis|Page 259Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈会会所设置所设置选选址址要要求求 根据经验，当一个住宅小区的户数达到2000户时，该地区可以设置一家标准的一兆韦德健身会所。预计，该会所可以吸引约2000名以268、上会员加入。会所的经营可以得到维系。会所的地理位置最好位于沿街区域，尽可能吸引本小区之外的周边消费者参与。会所希望可以尽可能靠近消费人流，因此社区的商业中心等可以集聚人流的位置是对于会所叫有吸引力的选址。一一兆兆韦韦德德新里新里程程店店 根据目前合作状况，万科新里程的一兆韦德会所取得了较好的经营业绩。而设立在燕南园和白马花园的会所目前经营状况尚不理想。因此，从会所经营角度出发，比较理想的合作物业类型为周边同样拥有较多中高档住宅小区的公寓型社区。别墅会所目前经营状况不佳的主要原因是部分高收入人群对于社交场所的私密性要求较高，同时别墅拥有者可能拥有多套住宅，因此在别墅社区内逗留和参与活动的时间较少269、。CB Richard Ellis|Page 260Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈该该会会所对所对于于建筑建筑/机机电电设设施施方方面面的的要要求求会所最好在同一个楼层，排斥在地下室(通风条件差，空气质量差)。楼层要求一般要求层高3.8米以上，柱距8米8米。操房/瑜伽室柱距10米10米。空间高度/宽度要求6条畅通电话线路；有线电视接入点及宽带网络接入点；安装独立背景音乐系统；安装店招及霓虹灯等。其他要求男女卫生间(含浴室内)的排污管道，直径不小于DN100。排水要求不小于80W/m2的用电量。其中380V的动力设备用电不少于4270、0KW.用电量提供面积大于15m2的场地或屋面位置(需满足通风、散热条件)。煤气/燃油锅炉两根直径不小于DN100或者四根直径不小于DN50的排水管。用水要求建筑物结构可以承受150kg/m2的使用要求。结构承重具具体需求体需求CB Richard Ellis|Page 261Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈物物业业管管理理需求需求 对于物业管理没有特殊要求，但希望可以获得一定数量的专用停车位(如每千平方米会所配置10个专用车位)。基于车位管理等方面的考虑，也可以给与一定数量的限时车位（如限时3小时之内）。对于一兆韦德会所大门以271、内的范围，不需要物业提供服务，都可以由会所自行进行维护。在会所进行促销活动时，希望可以得到物业管理部门的配合。在整个小区住宅销售中，可以就健身会所作为社区的一个配套亮点进行介绍。如该会所已经开业，可以进行现场参观；如会所尚未营业，可以安排相关客户到周边的一兆韦德会所进行参观。也可提供相关的健身体验券。CB Richard Ellis|Page 262Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈会会所的所的介介入时间入时间 会所在规划阶段即可提供一定的设计要求和意见，供开发商在会所设计中予以考虑。在住宅的销售阶段，会所可以提供展示，成为销售的272、一个卖点。小区居民一期入住后，在条件成熟（达到一定的户数或得到开发商的支持）后，即可开始营业。为小区居民提供服务。住宅开发阶段住宅开发阶段规规划划阶段阶段建建设设阶段阶段住宅住宅销销售售阶段阶段居居民入民入住阶段住阶段介介入入提供提供设设计计意意见见作作为为销销售卖售卖点之点之一一开业开业经经营营CB Richard Ellis|Page 263Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈会会所所运运营营模式模式运运营营模式模式租租赁赁经经营营流流水水分分成成足够的市场容量下具有较大经营风险的情况下 目前，会所经营根据项目经营的风险判断，一273、般采用两种模式。其中，租赁经营模式是一兆韦德较为乐意接受的经营模式。而在具有较大经营风险的情况下，也可选择与开发商进行流水分成的方式。在可以预见的3年内，一兆韦德不考虑采用购买物业的方式进行经营。CB Richard Ellis|Page 264Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈背背景景介绍介绍鸿艺会属于澳门旅游娱乐有限公司的上海华天房地产发展有限公司管理鸿艺会于2002年成立,实际上作为公司开发的鸿艺豪苑的会所,由于项目所在的区域是使馆最为密集的区域,因此鸿艺会被定位为面向外国外交官和精英商务人士的高档私人会所随着鸿艺会的经营成274、功,知名度的扩大,鸿艺会开始在对外输出自身的管理,一般对外合作多采用托管方式鸿艺会在全国主要城市经营管理20个会所项目,其中上海有10个,除私人会所以外,还包括别墅会所,高档公寓会所等何鸿燊何鸿燊信信德德集集团团（0242.HK)澳门澳门旅游旅游娱娱乐乐有限公司有限公司上海上海华华天天房地产发展有限公司房地产发展有限公司会会所所管管理理(鸿艺鸿艺会会)物物业开发业开发酒酒店店餐饮餐饮管管理理购物中心购物中心管管理理销销售售代代理理物物业业管管理理CB Richard Ellis|Page 265Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈会275、会所的经所的经营营业务业务 鸿艺会是以经营私人商务会所和高档住宅小区会所为主要经营内容的专业会所管理公司会会所的所的未来发展方未来发展方向向未来的发展方向仍然是以输出高档社区会所管理为主鸿艺会未来更偏重于城市中心位置的会所，一如其鸿艺豪庭的位置与档次。对于居住小区型的会所，仍将以高档别墅区为主 鸿艺会是以经营私人商务会所和高档住宅小区会所为主要经营内容的专业会所管理公司 鸿艺会倡导的是以提供优质生活方式,而不是单纯的运动器材和运动设施,这是他们区别于一般的运动型会所的区别 根据具体项目的要求,因地制宜的对项目进行定位,位于城市繁华路段的会所将是以餐饮休闲业态为主,而位于稍微偏远一点的住宅社区的276、,将是以康体设施为主 同时，会所可以定期或不定期举办如户外旅游、攀岩、社区居民答谢会等活动CB Richard Ellis|Page 266Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈鸿艺鸿艺会会本部的设本部的设施状施状况况 目前，鸿艺豪苑内的会所经营内容如下:出售各类鲜花、花篮花店各类中、外语的杂志、报刊阅览室其他设施游泳池畔烧烤、夏日冰饮、小吃及周五、六烧烤自助餐池畔酒吧商务会议、餐前短会、婚礼庆典、公司年会兼外卖到会服务宴会厅经典粤菜、设有贵宾房、餐酒室鸿苑日式料理、寿司吧、迷你火锅，设有贵宾房东瀛料理餐饮设施4间独立棋牌室；提供餐饮277、服务棋牌室多种玩具，VCD，夏季提供夏令营课程儿童游戏室专业安全员保护并配有专业的攀岩器具室外攀岩各种咖啡、特式饮料、简便西式及东南亚美食咖啡厅洗吹、烫发、染发及色彩处理、头发护理、发型造型、传统男式理发美发沙龙面部护理、身体护理、水疗浸浴、水疗护理、身体按摩护理、纤体护理等SPA水疗中心电影沙龙烟具饰品店钢琴酒吧篮球场乒乓壁球房练舞房/有氧操房室外/内游泳池健身房设设施施项目项目拥有两个球场每月有不同课程设置半场篮球场室内游泳池的平台上各种葡萄酒、洋酒、饮料、小吃及雪茄；著名钢琴师伴奏中外歌曲,附设卡拉OK贵宾房室内恒温游泳池,室外休闲式泳池及儿童戏水区和瀑布可观看各种电影片售各种进口烟具，278、依雪茄制品为主，烟斗品种齐全脚踏车，登山机，椭圆机，全套的哑铃和用于塑造体型的力量器械康体设施设设施施需求需求面面积积分类分类CB Richard Ellis|Page 267Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈会会所设置所设置选选址址要要求求 在经营居住社区型会所时,小区规模要求为至少有500户 根据经验,如果500户全部为第一居所,那么会所通过自己适合的设施配套有信心可以吸引其中400户家庭，在会所内购买家庭会籍，实际上可以约有1,200人使用该会所 会所的地理位置选择会因地制宜进行考量。鸿艺会将根据开发商提供的会所位置及相关设279、施，结合该社区的居民消费档次和生活水准，进行该会所的配置。由于对于鸿艺会而言，仅考虑输出管理，因此对于会所选址问题上不会提出过多意见，而是以开发商自己的意愿为主。CB Richard Ellis|Page 268Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈会会所的所的介介入时间入时间 鸿艺会偏向在规划方案由政府批准之后介入设计意见沟通，仍将尊重开发商的开发意图。在小区居民入住完成后，可开始营业。住宅开发阶段住宅开发阶段规规划划阶段阶段规规划划方案方案报报批批获获准阶段准阶段住宅住宅销销售售阶段阶段居居民入民入住阶段住阶段可可介介入入提供提供280、设设计计意意见见开业开业经经营营入入住住完完成成阶段阶段CB Richard Ellis|Page 269Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here会所运营商访谈会会所所运运营营模式模式运运营营模式模式托管托管，收取收取管管理理佣佣金金 避免会所因管理公司的短视造成档次下降 开发商可以对会所经营保持高度的控制力 运营商可以控制风险 目前，鸿艺会仅考虑输出管理方式，由开发商持有产权，仅对会所实施管理，并收取管理佣金。在可以预见的3年内，不考虑其他的管理方式。CB Richard Ellis|Page 270Client Logo Goes HereCli281、ent Logo Goes Here会所运营商访谈访谈访谈小小结结 作为一个健身型会所，可以引入一兆韦德在万科具有一定消费能力的大型社区中经营，比如城花系列居住小区。这样的社区其总面积需要在20万平米以上，健身会所面积在3,500-4,500平米。对于更为高档的居住社区，如别墅区，健身型会所的适应性相对较差，可考虑其他类型的会所。如鸿艺会。在整体设计社区商业设施时，可以将健身会所作为一个大型主力店进行考虑。健身会所同样需要较高的人流/消费力支撑，因此较适宜建造在社区商业中心之中或周边位置。由于健身会所希望引入外部人群进入消费，因此在该会所设立时，要考虑到健身会所外向型与社区相对封闭的矛盾。将健282、身会所设置在既可以方便内外居民进出又能保持小区相对私密性的区域。健身会所的顺利运行将有利于社区的整体形象并满足社区居民对于运动健身的需求，同时还可以为社区居民创造出一个健康的社交空间，提高社区居民对于整个社区的满意度。案例分析案例分析案例分析案例分析CB Richard Ellis|Page 272Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here1 1 瑞虹生活广场；瑞虹生活广场；2 2 十尚坊；十尚坊；案例分析研究案例分析研究对对象象：1 1 大拇指广场大拇指广场及及联洋年华；联洋年华；标杆项目标杆项目参考参考案例案例参考参考案例案例CB Richard 283、Ellis|Page 273Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here瑞虹生活广场CB Richard Ellis|Page 274Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here瑞虹生活广场社区规模:大型社区，总用地面积：35.4万平米，总建筑面积约120万平米社区品质：在一定程度上,属于跳出片区整体定位社区商业体量：社区商业的体量规划有21万平米，商业/住宅比约1：6社区商业品质：小区价格和品质高,小区住户的需求同样跳出原有区域商业档次,自身社区商业在住宅销售时,成为业主主要考量因素辐射能力：为周边2公里范围内的284、10万居民，提供服务营运成功:(1)入住率高，95%以上；(2)租金高，底商在10-15元/平米 天；(3)商家品质高，引入了星巴克，屈臣氏等；瑞虹瑞虹新城新城社区社区概况概况CB Richard Ellis|Page 275Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here案例分析-虹口区外地人外籍人士虹口区区域人员瑞安员工客源分析-高层35F高层29F/35F形态-4,9314,404目前人口210,0002,80007,0004,718商业/会所面积(平米)-90%95%目前入住率26,4915,4974,636预期居住人口9,8112,0361,717285、户数-2006.62005.6交房日期1,200,000280,000210,000建筑面积(平米)总规划二期一期二二期商业期商业：本次的本次的研究研究对对象象住宅开发住宅开发概况概况CB Richard Ellis|Page 276Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here案例分析总建筑面积：33,000平米商业面积：北楼25,000平米；南楼3,000平米开业时间：2004年6月，易买得所有权：瑞安位置：1、小区的中央；2、地铁上盖分布：1、集中式商业；2、南北商业广场交通：1、轨道交通4号线辐射范围：本项目及邻近的社区的人口构成了本项目的核心商圈286、按照虹口区的商业网点规划，基本辐射范围是2公里半径内的周边社区居民由于卖场的辐射范围一般为3-5公里，因此本项目的2-5公里构成了本项目的次级商圈而由于本项目的有轨道交通3-5公里的次级商圈得到了加强，次级商圈的消费频重比一般的次级商圈高商业商业概况概况CB Richard Ellis|Page 277Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here案例分析超超市市零售零售餐饮餐饮服服饰饰等等零售零售餐饮餐饮生活生活便利便利/个人个人护护理理生活生活便利便利/个人个人护护理理生活生活便利便利/个人个人护护理理临临平平路路开开 放放 式式 广 场广 场主主入口287、入口超超市市入口入口首首层内层内部部走走道道 南南楼楼部部分商分商铺铺北北楼楼北北楼楼北北楼楼北北楼楼首首层层临临广场广场南南楼楼的的星星巴巴克克南南北北楼楼/广场广场小小型型停停车车场场CB Richard Ellis|Page 278Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here案例分析瑞虹生活广场瑞虹生活广场规模规模商业面积28,000平米北楼25,000平米，南楼3,000平米位位置置位于二期的入口处和会所联体，会所开口朝内，商业开口朝外形形态态北楼：购物中心，地面2层+地下室1层南楼：住宅底商，地面2层商业商业客客源源分析分析周边的住户，卖场购物288、或者乘坐地铁周边的年轻白领，休闲学生聚会，碰头CB Richard Ellis|Page 279Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here案例分析店店名名数量数量分类分类51669111亚一黄金、美式眼镜、宝岛眼镜、茗聚源茶庄、光合作用书房其其他他商商户户韩国易买得（大卖场，7,000平米）超级超级卖场卖场屈臣氏、罗森便利、网通、柯达彩扩、福奈特干洗、上海银行便利便利生活生活伊美娜美容、三番名妆、王亮发型设计、柔婷SPA、吴钦口腔门诊、雅卓SPA个人个人护护理理达芙妮、艾莱依服饰、Cache Cache、丽婴房、倍福来、微微鞋业、玛雅服饰、Kenzen289、8、陶秀服饰服服饰饰用用品品随缘花卉日日常家常家居居一茶一坐、味千拉面、满记甜品、必胜客、肯德基、HOTPOT火锅、巴黎贝甜、首席餐厅、甜蜜生活、香提、元祖各各式式美美食食卖场经营面积7,000平米，非卖场经营面积21,000平米，比例1：3入住率从2006年底的86%，到2007年6月的90%，到目前的超过95%，入住率增长迅速北广场首层租金达到了15元/平米 天，南楼首层在10元/平米 天（30-50平米的标准铺面）由于地铁和超市的人气带动，服饰类商户的需求明显增强，早期较多的日常家居类商户，基本被服饰类商户取代餐饮类基本保持开业以来的商户，新增了较多品牌店早期的爱乐运动服饰，欧比迦家居饰290、品已经被达芙妮，宝岛眼镜等品牌取代CB Richard Ellis|Page 280Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here案例分析东方都市，除首层外，二层和三层至今空置瑞虹一瑞虹一期期东东方方都都市市瑞虹生活广场对周边瑞虹生活广场对周边商业商业的影响的影响瑞虹新城一期的商业，首层入住率不到50%（二层被一家中型餐饮整体租赁）CB Richard Ellis|Page 281Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here瑞虹瑞虹二二期期7,000平平米米会会所所屋顶烧烤场-健身房家庭影院儿童网吧体操室钢琴房-乒乓291、球室书吧-网球室-室内高尔夫阳光休息区儿童手工坊沙弧球室景观餐厅儿童游艺区游泳非非运动运动性性质质场所场所儿童儿童运动运动场所场所成成人人运动运动场所场所小区会所由中体倍力健身俱乐部专业经营只对业主开放,每户限制办理5张会员卡 瑞虹二期的会所面积大，设施齐全，且由专业的健身会所管理公司运营，符合其中高端的定位和其倡导的现代生活方式案例分析瑞虹瑞虹新城新城健身健身会会所所CB Richard Ellis|Page 282Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here瑞虹生活广场的瑞虹生活广场的借鉴意借鉴意义义规模优势规模优势，对比瑞虹一期和瑞虹二期的商业，瑞292、虹一期的面积有限，难于形成主题和特色，只能成为一般的街铺商业，而瑞虹二期28,000平米的商业面积，则可以招入主力店吸引人气招招入入主主力力店店，社区商业吸引人气一共有两种方法，一种是零售业态的大卖场/大超市，一种是一定规模的餐饮/娱乐业态，但是餐饮/娱乐业态有自身的商业周期，旧的项目会很快被周边的新兴的同类业态所取代引引入入了了屈臣氏屈臣氏这一类以销售中高档的日化用品和食品的专业超市，对于提升社区商业档次和吸引力非常明显不不断断提提升升品品牌档牌档次次，品牌档次不断调整，一方面迎合市场需要，一方面不断加强商业吸引力保保持持业态业态营营业业时间时间的一的一致致性性，晚间不营业的上海银行，被独立293、安排在南楼的另一面，这样保证晚上广场两侧的商家基本上都在营业，保证足够的商业氛围商商铺铺最最高高为为2层层，2层几乎已经是社区商业的极限，使用自动扶梯，是社区商业二楼人流的根本驱动商商铺铺设设计为计为购物中心的购物中心的内内走走道道，一方面提供了较高质量的购物环境，一方面符合现代人的消费习惯，相对集中，避免过多的步行距离案例分析CB Richard Ellis|Page 283Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here十尚坊CB Richard Ellis|Page 284Client Logo Goes HereClient Logo Goes He294、re案例分析社区规模：大型社区，总用地面积：28万平米，总建筑面积约34万平米社区品质：整个社区的品质相对中等，和周边其他住宅小区的品质类似，主要是面向中等收入人群社区商业体量：社区商业的体量规划有2.2万平米，商业占项目总开发面积约6.5%社区商业品质：从商家品质，建筑外观和管理团队水准看，都超过了一半社区商业或者说周边商业的水平辐射能力：小区的商业部分的辐射能力相当强，由于所在的古美社区（大型居住片区）内没有一个区域的商业和商贸网点，因此该小区的商业突破传统限制，定位为区域的商业中心营运成功：(1)入住率高，95%以上；(2)租金高，平均租金在4.5元/平米 天；(3)商家品质高，引入了蒂295、菲食尚、藏乐汤坊等一批中高档餐饮，而肯德基和棒约翰的加入充分说明了区域的商业人气江南江南星星城城社区社区概况概况CB Richard Ellis|Page 285Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here案例分析 闵行区 新上海人 上海其他区域客源分析多层/小高层形态4,189目前人口17,640商业/会所面积(平米)95%目前入住率4,409预期居住人口1,633户数2006.1交房日期176,691住宅建筑面积(平米)总总体规体规划划江南星城的商业占社区建筑面积约10%，相对于万科项目比例明显较高住宅开发住宅开发概况概况CB Richard Ell296、is|Page 286Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here案例分析顾顾戴戴路路平平阳阳路路虹虹莘莘路路龙茗龙茗路路十尚坊十尚坊(The Ten)规模规模商业面积17,640平米位位置置位于龙茗路两侧一期和二期的主入口都设置在龙茗路上形形态态退界较远的开放式商业街由十栋相互独立的三层建筑构成主体商业商业客客源源分析分析周边收入较高的住户临近区域人群周边的商务客源CB Richard Ellis|Page 287Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here案例分析电信营业厅、洁丰干洗、金色年华美发、组合发型顾问297、亲子教育、光大银行自助银行6服务类迪欧咖啡、一诺意大利咖啡、唐韵茶坊3休闲餐饮店店名名数量数量分类分类63182雷允上药房、快客便利店、久景服饰、哥弟服饰、Maple Creek家居、Sport100零售豪泉桑那会所、哈达瑜伽会所、龙之道足浴娱乐瑞鑫坊、蓝之艇、大渝合、九香炭烤、小家碧玉、蜜甜港式美食、番茄主义、红辣椒牛蛙馆、拉诂酒家、东北人、蒂菲食尚、肥杜火锅、澳门街、藏乐汤坊、EASY厨房、必胜客、棒约翰正餐肯德基、吉亨面馆快餐十尚坊商业街长300米，总的建筑面积为17,640平米，整体以餐饮休闲为主题，其中以中高档的风味美食为主要业态构成目前租金报价为4.5元/天/平米，一般为上下三层298、的单体格局项目租金随着成熟度的提高，从2005年的2元/天/平米，增长到目前水平，租金年复合增长为31%项目目前入住率较高，仅有一个铺位刚刚空出，入住率在95%以上由于项目以餐饮为主，项目的租约一般为3年，固定租金CB Richard Ellis|Page 288Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here案例分析 顾戴路和龙茗路交叉口是商业曝光度最高的位置，因此设置了KFC，必胜客等快餐，以吸引人气，带动整个项目，而Sport100等服装零售业态都聚集在这里；在江南星城小区的两个主入口,几乎集聚了大部分的服务和零售业态,这些作为典型社区商业直接为小区内299、的住户提供产品和服务；平阳路路口同样设置了一定量的服务和娱乐业态娱娱乐乐,零售零售,快快餐餐业态业态服务服务,零售零售业态业态娱娱乐乐/服务业态服务业态CB Richard Ellis|Page 289Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here案例分析十尚坊对周边十尚坊对周边商业商业的影响的影响总的来说，临近的大都会社区商业和龙茗路商业街，和十尚坊形成了一个街区型的集中商业，商业氛围较浓而在街区以外，1-2公里内出现了较明显的商业真空周边的普通社区商业的租金仅仅在1-2元/天/平米根据之前的闵行区的商业网点规划图,闵行区外环线以内的较大的范围内没有区域300、级的商业规划主要的商业配套,尤其是大卖场都在外环线以外区域周边3公里范围内,聚集了较多的2000年以来新建的商品住宅CB Richard Ellis|Page 290Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here十尚坊的十尚坊的借鉴意借鉴意义义集集中中型型中中高档高档餐饮休闲餐饮休闲业态辐射业态辐射能能力力较较强强由于中高档餐饮消费属于单一目的,比较型消费,因此一般消费者可以接受的时间距离为30分钟以内,因此,本项目餐饮休闲业态在保证丰富的商家选择的情况下,吸引了较多的外部消费者,从而形成了较好的商业氛围,从而提高了商业项目的收益水平,也使住户能够在家门口301、享受多种餐饮休闲服务,提高的住户的满意度整整体体出出售售给给单单一一买买家家江南星城原本是一个普通的住宅项目，开发商诉求短期利益，其商业部分规划为销售，后来被一个有眼光的投资者整体购买，并继续投资对项目的外立面和内部结构进行改造，并聘请专业的商业运营公司聘请聘请专专业商业运业商业运营营公司公司十尚坊是聘请的香港的Lifestyle Centre公司运营管理的，他们同时也是无限度和8号桥的运营商，经营理念较超前。建筑外建筑外立立面面十尚坊另一个较为重要的成功要素，就是对外立面的改造，突出一种文化和时尚特征，从而达到吸引眼球和人气的目的。建筑形建筑形态选态选择择十尚坊在建筑形态上，因地制宜，复刻了302、新天地这一新类型的建筑形态，市场也证明了这样的业态非常适合餐饮和娱乐业态，同时在底层隔出一些小面积出租给零售业态案例分析CB Richard Ellis|Page 291Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here案例小结城市花园，假日风景，新里程四季花城（除大型餐馆外）强调社区与周边地区的互动，利用便利的交通网络建设同时面向社区外部。提供可以吸引来自各地的人群相应的商业及休闲娱乐设施。以相对的开放性，为本区带来更多人气和整体认同感。强调社区自身的自给自足，着重内向，配套商业只为社区内居民服务，与外部环境缺乏关联。由于社区周边没有相应商业服务设施，居民犹303、如生活在封闭的孤岛中。成功的项目：瑞虹生活广场成功转型项目：十尚坊开放式发展孤岛式发展兼兼顾顾内内向向/外外向向型社区商业型社区商业完完全全内内向向型型的的社区商业社区商业通过标杆项目与案例“十尚坊”的研究，可以发现完全内向型的社区商业由于发展的有限性，往往如铜孤岛般缺乏与外部的联系。目前，成功的社区商也都强调了内向/外向的兼顾发展，为本居住社区带来了更多的人气。CB Richard Ellis|Page 292Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here大拇指广场+联洋年华CB Richard Ellis|Page 293Client Logo Goe304、s HereClient Logo Goes Here社区规模社区规模：大型社区，占地189.4公顷，总规划建筑面积294.61万平方米，其中住宅面积220万平方米，规划住宅户数1.5万户，约45万人口社区品社区品质质：整个联洋区域的定位/居住人群和万科较相似，以中高收入的中青年白领为主社区商业体社区商业体量量：社区商业面积30万平方米，占住宅+社区商业面积总和的12%，而大拇指广场的总建筑面积约为11万平米，其中商业建筑面积约56,513平米社区商业品社区商业品质质：从商家品质，建筑外观和管理团队水准看，都超过了一般社区商业或者说大卖场商业先进先进模式模式：大拇指广场类似的社区商业模式，超出305、了以往的大卖场商业模式，也改变了消费者习惯辐射辐射能能力力：大拇指广场的辐射能力相当强，由于浦东的商业网点建设本身就比较落后，相当大的周边区域内缺乏类似的集中型商业营营运运成功成功：(1)入住率高，达到了96%；(2)租金高，底层非主力店已经有达到20元/天平米；(3)商家品质高，包括Nike的大型直销店，家乐福等主力店大拇指广场联洋联洋社区社区概况概况CB Richard Ellis|Page 294Client Logo Goes HereClient Logo Goes Heren 联洋社区规划建筑面积294.61万平方米，其中住宅面积220万平方米，社区商业面积30万平方米，规划住宅户306、数1.5万户，约45万人口n 目前联洋社区除仁恒河滨城二期外,基本已经建成入住,因此整个社区相对已经非常成熟n 整个核心商圈内的人口估计在37,7003,5101,300130,000联洋花园2,430900167,800当代清水园10,8004,000740,000仁恒河滨城37,70013,9632,114,900合计2,020748105,000御景园2,676991142,500天安花园2,241830127,000华丽家族1,798666140,000水清木华6,5212,415330,000浦东虹桥花园48117832,600联洋新苑5,2251,935200,000联洋年华预预计307、计人口人口户户数数建筑面建筑面积积(平平米米)项目项目案例分析住宅开发住宅开发概况概况CB Richard Ellis|Page 295Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here2号号线线6号号线线9号号线线6号号线线n 大拇指广场位于整个联洋社区的中心位置n 周边的道路交通发达，临近杨高中路，可以快速到达浦东其他主要经济区域和居住区域n 周边的公共交通发达，其中项目周边300米范围内，有四个公交站点n 周边的轨道交通规划较好，目前距离已运行的地铁2号线科技馆占约2.1公里，而未来距离最近的9号线杨高中路为1.2公里案例分析CB Richard Ell308、is|Page 296Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here规模规模商业面积56,513平米位位置置位于芳甸路和罗丹广场（定位为联洋社区的运动会所）隔街相对形形态态街区型独立商业主要B1-2F，极少部分带有3F有多个建筑，用空中连廊等形式，进行串联内部纵深较深，通过内部广场和景观小品吸引人气客客源源分析分析联洋社区的中高收入白领阶层周边区域中等收入人群周边的办公人群案例分析大拇指广场大拇指广场CB Richard Ellis|Page 297Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here-5.3%54.2%2,309、394空置中国银行、交通银行4.3%42.4%1,350个人金融服务证大现代艺术馆、木林画廊2.1%21.0%581展览/画廊诗素雅、曼都SPA12.8%126.7%3,778个人服务美颂巴黎1.1%14.7%2,652家装超市星巴克咖啡、PAUL14.9%143.6%2,017休闲餐饮/食杂100.0%3.2%27.7%27.7%1.1%比例比例-好乐迪、影酷数码影院唐朝、韩国烧烤（金圣恩）NIKE、SONY、屈臣氏、宝岛眼镜家乐福主主要要商商家家2621.2%11,996餐饮2614.2%8,047零售94100.0%56,513合计38.7%4,941娱乐133.2%18,757超市店店310、铺铺数量数量比例比例建筑面建筑面积积业态业态主力店家乐福超市占到了整体商业面积的约1/3，这一比例明显大于瑞虹新城的1/4，地理位置越外围的社区商业，大型超市的人气聚集能力越突出，在消费结构中的比重高餐饮比例相对较高，零售业态相对较低，社区商业属性突出个人服务和食杂的比例超过了10%，近6,000平米，突出了其社区商业属性案例分析CB Richard Ellis|Page 298Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here首层布局图零售超市主入口娱乐餐饮服务休闲餐饮在主入口设置一些品牌餐饮店,吸引人气在拐角处设置小铺面的零售业态在侧面靠近住宅区,设置个人311、服务为主的业态在项目较进深区域设置娱乐业态二层布局图零售餐饮餐饮零售案例分析大拇指广场大拇指广场CB Richard Ellis|Page 299Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here大拇指广场的成功大拇指广场的成功之之道道整整体规体规划划该商业项目的运营成功是建立在合理的区域整体规划的基础上，位置处于整个社区的中心部分，较多的公共交通，使该项目处于人流集散的中心区域，便捷居民生活的同时，也使商业人气剧增，这也是目前东南亚人口密集的城市开发新城市主义社区一个通用模式建筑建筑规模规模本项目商业部分的总建筑面积为56,513平米，相对于核心商圈的人口，312、其人均商业面积约为1.5平米；在项目内有约24个餐饮商家，因此在以往大卖场商业的基础上，增加了餐饮广场的概念统统一经一经营营管管理理大拇指广场是由证大房产开发并经营的，只有少数几个小型商铺出售给小业主，大部分仍然是由自己持有经营，保证了商业结构和水平的整体均好性项目运项目运营营大拇指广场刚建成时，开发商以低价引入家乐福。商业环境激活后，以5-6元/平米天的租金价位引来避风塘、许留山、星巴克、必胜客等品牌店铺；待商业气氛形成后才开始为商铺打出广告，或租或售，价格也得到进一步攀升。同时，为了保持商业业态和档次，目前大部分商业设施仍有开发商自行持有建筑外建筑外立立面面大拇指广场的建筑形态，采用了目前313、的流行现代简洁风格，建筑语言多几何线条建筑形建筑形态选态选择择大拇指广场的建筑形态，依然是使用较为流行的街区型，一般为2层，2层的人流通过非常开阔楼梯，引导人流，极力淡化楼层概念，营造广场感觉案例分析CB Richard Ellis|Page 300Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here仁恒仁恒河河滨滨城城(在在建建)集集中中型商业型商业第第九九城市城市(空空置置)沿沿街街底底商商当代当代 清清水水园园沿沿街街底底商商水水清木清木华华沿沿街街底底商商天天安安花园花园沿沿街街底底商商联洋年华联洋年华沿沿街街底底商商联洋联洋商业商业广场广场（在在建建）314、集集中中型商业型商业大拇指广场大拇指广场集集中中型商业型商业目前大拇指广场周边的社区商业，主要集中在迎春街两侧，仁恒河滨城和第九城市由于发展期短，目前入住率较低，社区商业目前仍然未形成氛围天安花园和水清木华的沿街商铺，被大量的房产中介店所占据，而联洋年华的沿街商铺，由于是和住宅物业分离的建筑形态，因此在餐饮和个人服务业态方面有自身的优势 选择联洋年华的社区商业作为本次研究对象，以了解比邻一个较大规模的区域商业中心的社区商业的发展模式联洋年华CB Richard Ellis|Page 301Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here浦东区域人群新上海人，315、白领为主目前居住了相当数量的韩国人客源分析高层/小高层形态4703目前人口3,600商业面积(平米)90%目前入住率5,225预期居住人口1,935户数2005.1交房日期200,000住宅建筑面积(平米)总总体规体规划划案例分析社区品质：联洋年华是联华社区内开发较早的楼盘，相比较其他社区品质相对一般，但是由于其商业的成熟和交通的便捷，以及靠近周边办公区域，目前的租赁人群中，吸引了一部分的日韩人士社区商业品质：联洋年华的社区商业的品质较高，面向外籍人士和中高端消费层次特征明显辐射能力：联洋年华的社区商业由于规模的限制，辐射能力较为有限，主要就是联洋社区内，以及邻近的办公/酒店用户联洋年华联洋年316、华住宅开发住宅开发概况概况CB Richard Ellis|Page 302Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here联洋年华联洋年华办办公公/酒酒店店区区域域由于联洋社区内的商业是整体规划的，因此住宅项目的底商相对规模都较小，由于联洋年华所在的迎春路是整个社区的主干道，公交车辆较多，因此该段迎春路也成为了一条商业街联洋年华的西面的板块，是办公和酒店功能区域，因此联洋年华的商业加入了较多中高档的餐饮和休闲娱乐业态，主要是为该部分客源服务。案例分析CB Richard Ellis|Page 303Client Logo Goes HereClient L317、ogo Goes HereN规模规模社区商业面积3,600平米位位置置主要沿迎春路分布和天安花园商铺相对，形成街区性商业形形态态沿街型独立商业主要为2F，部分1F商铺分割较小，一般在100-200平米左右客客源源分析分析联洋社区的中高收入白领阶层周边区域中等收入人群周边的办公人群案例分析联洋年华联洋年华CB Richard Ellis|Page 304Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here托儿所4.5%1亲子华夏基金4.5%1个人金融服务HairLife、思研丽、自然美、申之春美发、艾西尔SPA22.7%5个人服务申象生鲜4.5%1菜场/食杂100318、%18.2%22.7%22.7%比例比例-和中堂足道、童话酒吧、奔忆咖啡、寇思保健天家（日餐）、井膳日本料理、常湘苑、韩国料理、太湖美船菜烟杂、碟声音像、艺壶茗茶、玺燕燕窝、普洱茶庄主主要要商商家家5餐饮5零售22合计4娱乐店店铺铺数量数量业态业态联洋年华的商业业态的结构，除了一些餐饮和娱乐业态之外，基本上是以服务和零售为主，对于一个200,000平米的住宅项目来说，这样的商业规模和结构基本符合居民要求（可以从模型中验证）联洋年华的沿街商业目前保持了100%的入住率，且商家品牌相对较高，一方面联洋是偏向国际化的社区联洋年华商铺的租金同样较高，底层租金在5-7元/平米天之间案例分析CB Rich319、ard Ellis|Page 305Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here小小区区入入口口办公/酒店区域个人个人服务服务/餐饮餐饮个人个人服务服务/零售零售菜菜场场/食食杂杂餐饮餐饮小小区区入入口口零售零售/酒酒吧吧在小区的人口处，多设置个人服务业态，如美容，足浴等在菜场附近的业态，设置美容美发业态，有非常充足的人流餐饮则主要集中在面向办公/酒店区域一侧，而在迎春路的中部也同样聚集了3家餐饮，形成一定的聚集，而该处的租金也相对较低在转角处为烟杂和音像店，面积较小，承租能力较强案例分析CB Richard Ellis|Page 306Client L320、ogo Goes HereClient Logo Goes Here联洋年华的联洋年华的借鉴意借鉴意义义独立独立沿沿街商业街商业，和一般的社区商业相比，联洋年华的社区商业虽然由于规模较小，只设置了沿街型的商业，但是它的商业是和住宅分开的，并有一定的距离，因此可以做餐饮和酒吧，相比周边的小区，其可吸纳的商业业态就比较广泛合合理理布局布局，其社区商业的布局，较为合理，在小区的入口处，设置了个人服务型的商业业态引引入入了了小小型型室室内内菜菜场，场，这个室内菜场虽然小，只有200-300平米，但是品类基本可以满足上班族的需要，因此即提高了住户的满意度，又聚拢了人气品品牌档牌档次次较高较高，联洋年华的321、招商，在品牌上控制较严，和周边其他小区的社区商业相比，要高出不少，而业态的控制也相当好，没有一家中介店，虽然在联洋社区内中介店的承租能力较高，这保证了商业的业态丰富，让住户和周边人群愿意过来消费。案例分析社区商业发展历社区商业发展历史史趋势分析趋势分析社区商业发展历社区商业发展历史史趋势分析趋势分析CB Richard Ellis|Page 308Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here1 1 社区商业社区商业的的发展历发展历史史；2 2 单个单个独立社区独立社区内内社区商业发展社区商业发展的的历程历程；本部本部分研究分研究重点重点 上海社区商业发展322、历史；发达地区社区商业发展历史；上海社区商业与发达地区社区商业发展的异同；单个社区商业发展的生命周期研究；万科典型项目的社区商业发展阶段；CB Richard Ellis|Page 309Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here上海社区商业发展历史社区商业开发体量1990年代初1990-2000年2000-2005年2005年至今商品房出现住宅区规模小无社区商业概念依赖原有城市商业住宅社区功能完善住宅社区规模扩大社区商业被视为强制配套商业出售价值被发掘住宅大盘兴起社区商业服务性/便利性特征显现商业形态更丰富上海社区商业发展历上海社区商业发展历史史趋势323、趋势图图住宅郊区化趋势“1966”新城镇开发社区商业受到重视商业企业介入开发中西郊西郊百百联联瑞虹瑞虹新城新城古古北北一一期期城市花园城市花园假日风景假日风景新里新里程程四季花城四季花城万科项目万科项目典典型项目型项目达达安安花园花园CB Richard Ellis|Page 310Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here目前目前，社区商业发展社区商业发展正正处于处于居居住住郊郊区化和区化和购物中心购物中心郊郊区化区化的的进进程程中中u在这个阶段中，交通设施和具备多种功能的购物中心的发展成为主要需解决的问题。城市发展进程新中心发展程度第一阶段第二阶段324、第三阶段第四阶段功能集中中心居住郊区化购物中心郊区化大都市圈的形成人们出行主要依靠步行和自行车；由于交通的不便，人们均居住在市中心；市中心集中了几乎全部的功能；市中心人口密度很高；随着公共交通的发展和家庭汽车的普及，由于市中心的居住环境的恶化，人们开始向市中心的边缘转移居住；郊区的功能不足，人们需要频繁往返市中心和居住地之间；郊区功能逐步完善中；随着郊区居住人口的增加，各方功能需求也越来越迫切；其中交通、购物等需求不足的矛盾变得越来越明显；大量集合了多种功能为一体的购物中心在郊区发展起来；随着郊区基础设施的完善和功能的齐备，众多公司将办公场所搬迁过来。良好的绿化，完善的配套和高效的工作环境成为325、其优势资源；大量资本、技术和人口的进入更加速了郊区都市化的进程；最终和市中心共同形成大都市圈。上海上海巴巴黎黎新新加加坡坡CB Richard Ellis|Page 311Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here国外社区商业发展历史传统传统城市居城市居住区住区郊郊区区居居住区住区家庭家庭汽汽车车普普及及发发达达的的高高速速公公路路传统传统商业商业社区商业社区商业 形式：购物中心 距离衡量：车程 目标：满足属地居民消费 特征：一站式服务 业态：主力店+各类别专业店、专卖店，多为连锁经营 开发主体：开发商开发，经营商运营50年年代代最最早早在在美美国国出326、出现现CB Richard Ellis|Page 312Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here上海与国外社区商业发展异同传统传统城市居城市居住区住区郊郊区区居居住区住区国国外外：家庭：家庭汽汽车车普普及及发发达达的的高高速速公公路路传统传统商业商业社区商业社区商业国外 距离衡量：车车程程 目标：满足属地居民消费 开发主体：开发商开发，经营商运营上海上海：家庭：家庭汽汽车车未未普普及及依赖依赖轨轨道交道交通通上海 距离衡量：步步行行时间时间 目标：满足属地居民消费/带动区域商业发展 开发主体：住宅开发商，商业开发商形式：住宅配套目标：提供属地居民便利327、性消费和服务特征：就近业态：各类别专业店/专卖店为主开发主体：住宅开发商形式：购物中心目标：满足属地居民消费特征：一站式业态：主力店+各类别专业店/专卖店开发主体：住宅开发商或商业开发商上海上海：受受到到先进先进社区社区商业商业概概念念影响，一影响，一定程定程度度上体现上体现出出跳跃跳跃式发展态势式发展态势CB Richard Ellis|Page 313Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here上海上海与与国国外外社区商业发展社区商业发展差差异异的的决决定定因素因素日日常常生活生活依赖依赖家庭家庭汽汽车车日日常常生活生活依赖依赖公公共交共交通通直直接328、接由由一一站站式式购物中心购物中心满足满足居居民民日日常常生活生活消费消费丰富丰富多元多元的的娱娱乐乐休闲休闲等等仍仍将将购物购物作作为为一一种种休闲休闲方式方式大大型型购物场所购物场所就就近近便利便利性性消费消费产生需求部部分商品分商品的的属属性性需要被挑选需要集中以获得更大吸引力产生需求产生需求学习引进上海与国外社区商业发展异同CB Richard Ellis|Page 314Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here单个社区商业自身发展历程社区商业租金首期业主入住半数以上业主入住全部业主入住全部业主入住投资小的店铺食品/便利店出现房产中介装潢设计329、/建材中型投资/服务型店铺日用零售中型餐饮设施美容美发，银行等各类店铺均入住，入住率不断提高商业业态完善大部分的装潢设计/建材类店铺会退出该区域单个单个社区商业社区商业自自身身发展趋势发展趋势图图入住率上升，租金提升，区域逐渐成熟付租能力更高的业态进入，如服饰等同业态的品牌提升引引入入期期成成长长期期成成熟熟期期调调整整期期CB Richard Ellis|Page 315Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业自身发展历程社区商业租金首期业主入住半数以上业主入住全部业主入住全部业主入住万科选取项目社区商业自身发展图引引入入期期成成长长期期成330、成熟熟期期调调整整期期CB Richard Ellis|Page 316Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here社区商业发展趋势研究小结上海的社区商业发展与住宅小区的发展休戚相关。其发展经历了被视为公建配套的鸡肋产品，到社区商业销售价值被挖掘的阶段；以及随着住宅小区规模扩大后，社区商业作为重要的提供便利型/服务型设施的载体过程。目前，社区商业的发展已向郊区化、大规模、重视功能挖掘的方向发展。对比国外社区商业的发展历程，由于日常消费仍以步行为主要方式，决定了上海的商业设施不可能完全走国外大型购物中心的模式。预计将来会以小区内部便利型商业集合集中的大型社331、区商业两者兼顾的形式发展。从具体的某一社区商业发展规律看，社区商业的发展将随着居住小区的成熟而不断提高入住率，增加业态和提升租金。呈现出引入期、成长期、成熟期和调整期的发展过程。目前，新里程和四季花城的社区商业仍处于引入期，而假日风景的社区商业已经进入成熟期。开发最早的城市花园，其社区商业已步入调整期。在开发商进行社区商业业态控制和经营管理中，必须顺应社区发展的规律，借势发力。社区商业模型研究社区商业模型研究社区商业模型研究社区商业模型研究CB Richard Ellis|Page 318Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here构建模型总体逻辑现有现332、有信信息息经验数据经验数据现有现有信信息息经验数据经验数据消费消费力力测测算算消费消费力力测测算算需求需求面面积积/业态配比业态配比验验证证需求需求面面积积/业态配比业态配比验验证证假假设设条件条件假假设设条件条件模型模型结论结论模型模型结论结论优化模型优化模型优化模型优化模型项目项目检检验验项目项目检检验验对对于于布局布局/档档次次等等方方面面的的判断判断对对于于布局布局/档档次次等等方方面面的的判断判断CB Richard Ellis|Page 319Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here基础商业配套面积模型CB Richard Ellis|P333、age 320Client Logo Goes HereClient Logo Goes Here建模的思路目的：数理化，模型化社区商业的开发量，并规范化发展思路公司公司拿拿地阶段地阶段公司公司拿拿地阶段地阶段社区商业开发一般过程获得的信息：地块的区位 地块的规模 住宅的开发策略(开发体量,住宅开发类型等)周边社区商业租金状况 锁定的目标消费者获得的信息：地块的区位 地块的规模 住宅的开发策略(开发体量,住宅开发类型等)周边社区商业租金状况 锁定的目标消费者规规划划方案方案设设计计阶段阶段规规划划方案方案设设计计阶段阶段输出的信息：社区商业的建造规模 社区商业的业态规划输出的信息：社区商业的建造规模 社区商业的业态规划社区商业模型社区商业模型社区商业模型社区商业模型输输入入输输入入输输出出输输出出规规划划方案方案确确认认规规划划方案方案确确认认附加信息：社区商业布局、建筑形态等设计要点 会