1、【热盘分析】成都鲁能城四川中原二级市场数据资源中心2016-51成交时间宗地位置净用地面积（亩）可建面积（平方米）用地使用性质出让方式楼面地价（元/平米）开发商2014.04.23 成华区跳蹬河槐树店路26号140.78 276584 二类住宅用地、服务设施用地、服务设施用地(幼儿园)、中小学用地(小学)拍卖9350 鲁能2014.12.24成华区槐树店路26号（成华区跳蹬河槐树店路26号）47.60116539.00二类住宅用地，商业服务业设施用地拍卖5077鲁能【首秀】14年4月以超高地价步入成都城东市场 2014年4月23日，鲁能以26亿拿下成华区跳蹬河槐树店路26号（即明达玻璃厂地块）2、172.25亩的地块，成交价9350元/的楼面地价，溢价率达83.69%；同年12月以5077元/的楼面地价拿下相连的47.59亩地块。此举被分析人士解读为摊薄之前的土地成本；9350元/平方米的地价加上至少3000元/平方米的建设成本，鲁能城的打造成本在12350元/平方米以上；用地指标的限制，要求该项目建筑面积90平方米以下的户型必须达到70%以上，也就意味着该项目只能主打品质刚需群体。【首秀】受70/90政策影响20天排号900组，如何做到？【市场认可】售楼部亮相不久，蓄客量“惊人”2u发展历程：集团有限公司成立于2002年，是国家电网公司全资子公司。近年来，公司调整产业结构，形成了以住3、宅地产、商业地产、清洁能源为主营业务的企业集团。u涉足产业：l鲁能地产：在全国部分中心城市和优势区域投资开发项目。至2015年底，已开发土地建筑面积约1227万平米，在开发建筑面积约877万平米。l鲁能能源：参与风能、太阳能等清洁能源产业开发。目前运营风电装机76万千瓦，正在规划建设一批优质清洁能源项目。l鲁能体育：投资鲁能泰山足球俱乐部、鲁能乒乓球俱乐部。【开发商简介】能源开发企业，全能选手开发项目分布全国十几个省市和地区。但其在四川的房地产作品主要集中于宜宾、德阳等二级城市。鲁能城是其在成都的第一个项目。成都鲁能城【产业分布】以山东为核心，辐射全国3地址成华跳蹬河槐树店路26号项目占地504、0亩（实际拿地190余亩）总建筑面积40万共规划期数5期（预计）自身配套幼儿园（十四）、小学（川师附小）、社区配套交通地铁4、7号线（槐树店站）【项目情况】东2.5环内，“500亩”大盘住宅+幼儿园+小学商业【项目产品】1期产品51-93，总价控制得当1期共计7栋住宅，总户数为1488户 1批次首推3栋楼，为2栋、6栋、7栋共计4个单元，2梯6户，一楼挑高6米截止4月27日，共排号900余组，4月28晚内部认购。部认购。81 68 93 766151 2栋180m成洛路7栋1单元7栋2单元底商底商独栋商业独栋商业6栋N小区内侧路段小区内侧路段楼栋面积户型供应套数占比2/6/7栋511-2-115、1418%611-2-19815%682-2-19815%763-2-111418%813-2-111418%933-2-29815%合计636100%川师附小、十四幼精品生活会馆三大主题公园地铁站点三大主题风情商业街【项目自身配套】学校、生活及休闲娱乐配套齐全【客户】客户认知途径靠口碑传播，地缘性客户为主排号：交1万抵3%（前期交1万抵4%截止4月24日）意向产品：68的套2、93的套3城东区域，30左右的一家三口自住为主客户来源：老带新（无优惠）、自然来访4【示范区】结合巴蜀元素，打造千亩示范区巴蜀风格的项目屏风观光车载客到售楼部植被展示区儿童游乐区智能足球墙游戏彩虹触摸罗盘【示范区-儿童6、娱乐区】进口儿童娱乐设施【示范区-开心农场】农作物展示区【售楼部外场】巴蜀系列，尊显大气【售楼部内场】灯光+石材，彰显奢华电子显示屏豪华吊灯洽谈区超大沙盘5【项目节点】从拿地到项目亮相周期较长2014.4.23拿下第一块地，同年12月拿下第二块地12015年6月份项目开工22016年3月20号，举办鲁能城巨星演唱会暨项目发布会，邀请到谭维维和李荣浩作为演唱嘉宾，为项目和品牌造势32016年4月9号售楼部预亮相，同时开始排号。4月15日，售楼部正式亮相。预计4月底开盘。4【营销节点】16.3.24线下摆展以项目形象为主，在SM广场、万达（锦华店）、新华公园开始摆展16.3.20演唱会+发布会诉求7、：成都鲁能城项目正式亮相16.3.8广告亮相以谭维维为首演唱会，为项目亮相做铺垫16.4.9售楼部亮相售楼部正式对外开放，开始收诚意金16.4.11投放站台广告主要以城东、中、南为投放重点，点位为2环沿线、蜀都大道、成华大道、科华路16.4.15售楼部银河玫瑰展成都首个玫瑰花灯展示16.4.28第一次内部认购基于前期大量排号客户，今晚消化内部客户【形象代言】贝克汉姆 开发商形象代言【线下营销】摆展：3月14日左右，地点：SM广场 万达（锦华店）新华公园代理公司自已找行销，配看房车【线上营销】线上主要依托于站台、自媒体、电台及网页投放为主站台广告主要分布2环沿线、蜀都大道、成华大道、科华路站台广8、告主要点位【阵地包装】导视柱 围墙广告【活动】提高项目的知名度，开盘造势，引发关注度3月20日：美丽成都看鲁能巨星演唱会暨鲁能发布盛典4月15日：银河玫瑰首秀成都【销售策略】首付分期加无理由退房6华润24城信和御龙山明信鹭湾大东展中粮鸿云香山长岛交大梦家项目主力面积主力产品成交总价（万）华润24城88、96套三单卫、套三双卫92、103大东展77、119套三单卫、套四双卫68、117明信鹭湾86套二单卫81中粮鸿云65、89套二单卫、套三双卫69、98信和御龙山83/89套二单卫、套二双卫86/92香山长岛90套三单卫、套三双卫72本案76/81/93套二单卫、套三双卫79/85/99交大梦家9、待售【区域竞品】区域以85产品为主力备注：房管局备案数据，16年数据截止5月10日【板块产品段】刚需类产品显减少趋势，改善类产品显上涨趋势50以下,2013年,32350以下,2014年,16150以下,2015年,12550以下,2016年,850-60,2013年,31650-60,2014年,8350-60,2015年,5650-60,2016年,4360-70,2013年,23860-70,2014年,21160-70,2015年,37460-70,2016年,9170-80,2013年,95770-80,2014年,74370-80,2015年,59170-80,2016年,143810、0-90,2013年,164580-90,2014年,154180-90,2015年,122480-90,2016年,52790-100,2013年,69590-100,2014年,51890-100,2015年,85890-100,2016年,271100-110,2013年,112100-110,2014年,230100-110,2015年,357100-110,2016年,59110-120,2013年,141110-120,2014年,160110-120,2015年,58110-120,2016年,54120-130,2013年,273120-130,2014年,195120-13011、,2015年,188120-130,2016年,15130-140,2013年,197130-140,2014年,296130-140,2015年,154130-140,2016年,36140-150,2013年,286140-150,2014年,300140-150,2015年,71140-150,2016年,7150以上,2013年,147150以上,2014年,296150以上,2015年,395150以上,2016年,1580%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2013年 2014年 2015年 2016年 50以下50-6060-7070-8080-90912、0-100100-110110-120120-130130-140140-150150以上板块内50以下、70-80段产品逐步减少，60-70、90-100及100-110段产品逐年增加；鲁能城项目主力面积段控制在76、93。7【内部认购情况】排号客户来访率67%排号情况：截至开盘累计排号930组；到访客户：4月28日当晚到访约630组客户，无临时到访；现场：现场餐点、水果、乐队表演；首付分期政策解析：首付最长6个月分期，承诺在交房前可无理由退房；优惠细则：认筹优惠（4月24日前交10000诚意金，抵扣4%房款；4月24日后交10000诚意金，抵扣3%），24号开始鲁能会入会登记优惠1%，开盘13、当日认购且按时签约优惠2%，付款方式优惠（一次性2%，按揭1%）；开盘活动：排号客户抽家电活动，一等奖电视机、二等奖智能机器人扫地机、三等奖小米空气净化器、幸运奖智能感应垃圾桶。【项目销售概况】以套三去化为主，开盘去化过半成交客户主要关注93套三双卫为主，其次为81、76套三单卫；开盘当天共计销售283套(截止开盘当晚11：00数据)，认购率为55%；整体成交均价10700元/；楼栋面积（）成交均价（元/平米）推出套数认购套数认购率成交总价（万/套）预计首付2.5成（万）第一次首付分期金额（万）2栋、6栋、7栋1单元5111200601932%56-581446111100562748%67-14、69175689800563257%66-6817576105001165850%79-8120681111001166354%84-8621693107501108476%99-101258合计1070051428355%【热销户型分析】优势：u户型方正，无空间浪费；厨房与卫生间集中设计，干湿分区。劣势：u无景观阳台，景观资源缺乏；户型临路，并且朝北，居住舒适度较低；餐厅空间利用率较低；该户型均临成洛大道，噪音粉尘污染严重。套二单卫 68优势：u入户玄关设计，增加私密性；横厅设计，客厅尺寸宽绰；双面采光。劣势：u水线不集中；厨房空间较窄；卧室空间局限，采光面较窄；卧室过道及主卧过道存浪费面积。套三双卫 93热度1、高地价入驻，引发行业关注热度2、规划500亩大盘，自身配套完善热度3、案场包装大气上档次热度4、借助演唱会、玫瑰银河展造势，提高项目的知名度热度5、借用首付分期及无理由退房，合理保障客户利益【总结】