1、项目拓展与论证管理程序项目拓展与论证管理程序 编制 日期 2011-10-12 审核 日期 批准 日期 修订记录修订记录 日日 期期 修订修订 状态状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 2011.11.30 C/0 按新授权调整版 2012-7-10 D 根据 2012 架构调整修订 1. 程序概况程序概况 程序目的程序目的 为保持公司持续发展、保障项目投资收益、规避项目投资风险，实现 项目拓展与论证的科学性。 程序风险程序风险 项目可行性决策所需的信息不全面或不准确造成决策失误带来的投 资风险 程序范围程序范围 从城市经济、土地信息的基础研究开始，到项目可行性研究2、报告经投 资风险管理委员会评审确定结束 定义定义 1、新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的 各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性 求证。 2、房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先 进行的以控制土地开发权为目的购入土地的行为。 3、可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的 论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提 供依据。 所涉及流程名称所涉及流程名称 项目拓展与论证管理流程 流程客户流程客户 内部客户内部客户 投资风险管理委员会 外部客户外部客户 国土局规划局 流程参与部门流程参与部门 营销管理3、部、规划设计部、工程管理部、成本管理部、计划财务部 上游流程名称上游流程名称 下游流程名称下游流程名称 子流程名称子流程名称 战略管理流程 产品策划管理流程 年度投资计划管理作业指引 目标与计划管理流程 成本预算管理流程 投资基础信息研究作业指引 项目开发总计划作业指引 土地获取与选择作业指引 概念方案设计管理流程 项目可行性论证指引 流程流程 KPI 责任部门责任部门/岗位岗位 数据来源数据来源 流程关键点流程关键点 关键点说明关键点说明 支持文件支持文件 进行基础信息研究 参见 4.1 基础信息研究 评审项目初判简报 参见 4.4 项目初判简报 组织项目可行性研究 参见 4.5 项目可行性4、研究指引 评审可研报告 参见 4.6 2. 流程图流程图 2.1 2.1 集团内部获取项目拓展流程集团内部获取项目拓展流程 集团内部项目拓展及论证管理流程 WT-BP-TZ01 相关文档说明总裁 投资风险管理委员 会 分管领导投资运营部计划财务部成本管理部工程管理部规划设计部营销管理部项目公司 Y Y Y N Y Y Y N Y N Y N Y Y 参与 项目资料移交 审核 参与项目初勘 年度经营目标 参与项目初勘 项目初判 项目资料移交 审批 审批 组织可行性研 究 项目可研- 建安成本部分 形成项目可研 报告 项目资金计划 项目可研报告 制定项目可研 计划 项目 概念设计方案 项目工程技术5、 报告 审核 参与项目初勘 审核 参与项目初勘参与项目初勘 市调报告、产 品定位建议 项目初判报告 组织土地购买 谈判或投标 审批 项目可研计划 CP CP 审批 编制项目合同 编制年度土地 储备计划 审批 进行基础信息 研究 审批 项目可研- 产品定位部分 项目可研- 项目资金计划 CP 项目建安成本 估算报告 评审 项目初勘 CP 收集和分析土 地信息 签订土地合同 评审可研报告 CP 编制年度投资 计划 项目可研- 工程技术部分 CP 项目可研- 规划设计部分 审核 N 审核 N 审核 N 审核 2.2 2.2 地区公司获取项目流程地区公司获取项目流程 地区公司新拓展项目按如下要求进行，6、在各个阶段均可做出放弃决定。形成经 总经理批准后的项目初判报告后报集团投资运营部审批，审批通过后由投资运营部 按照集团内部拓展项目流程完成后续相关工作。 地区公司项目拓展及上报流程 WT-BP-TZ01 相关文档说明总经理 投资风险管理委 员会 拓展部财务部成本部工程部设计部营销部 Y N Y N 参与项目初勘 CP 参与项目初勘 审批 参与项目初勘参与项目初勘 审核 进行基础信息 研究 报送集团投资 运营部审批 项目简报 参与项目初勘 编制项目初判 报告 地区公司投资项 目推荐表 审批 组织项目初勘 收集和分析项 目信息 3. 职责职责 部门部门 流程中承担职责流程中承担职责 投资风险管理委7、员投资风险管理委员 会会 1、在发展项目确定阶段听取项目的初步可行性分析，决定是否进 入可行性研究阶段，指导项目发展方向。 2、在新项目可行性研究阶段，听取项目可行性研究成果汇报，提出 综合调整意见，决定项目合作条件的实施，批准项目。 投资运营部投资运营部 1、 在分管领导管理下负责组织基础研究，根据公司年度经营目标和 融资计划，每年度制定年度投资计划，并对研究成果进行归档。 2、 信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并 给予筛选，形成项目基础信息研究。 3、 发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的 运作方式和法律风险，并通过初步市场判断确定项目的定位，进行8、项 目经济初步测算，形成项目初判简报，提交集团总裁、决策层审 议。 4、 可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，通 过项目背景调研，确定产品定位建议并以其为核心组织各相关部门展 开相应流程工作，最终形成包含固定内容的项目可行性报告。法 务口根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件 进行把关。 5、 决策、评审阶段：负责将可行性报告交由公司内部评审；负责按 照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的 实施和跟踪。 营销管理部营销管理部 在项目可行性研究阶段介入，负责项目所在区域的市场调研，并根据 市场调研结果提出产品定位建议、营销初步计划。 项目9、成功获取后，在投资运营部的协助下编制项目市场调研及定位 报告 规划设计部规划设计部 1、 发展项目确定阶段：应投资运营部的要求， 根据地块的地理位置、 地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析。 2、 项目可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边 环境进行项目规划的分析，并根据产品定位建议，完成项目概念设计 草案。 工程管理部工程管理部 在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配 套情况调查等进行工程建造的分析，并根据规划设计部提供的项目概 念设计草案完成工程技术分析。 成本管理部成本管理部 1、 发展项目确定阶段：应投资运营部的要求，根据规划设计10、部提供 的项目初步设计分析进行成本初步测算。 2、 项目可行性研究阶段：根据规划设计部提供的规划草案和工程管 理部提供的工程技术分析，提供准确的成本测算。 计划财务部计划财务部 在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计 划等材料，提供财务方面支持和相关财务分析。 4. 工作程序工作程序 4.14.1 进行基础信息研究进行基础信息研究 4.1.1 输入/输入部门：年度土地储备计划/投资运营部 4.1.2 输出/接收部门：基础信息研究/投资运营部 4.1.3 活动说明： 投资运营部高级投资分析师负责收集和分析基础信息，为确定公司房地产土地 储备动态计划、提高房地产新项目可行性分11、析技术水平进行基础研究和专项研究， 并定期提交基础信息研究报告，报告内容包括但不限于： A. 公司战略的外部环境研究，包括宏观政策、经济动态、社会文化、产业政 策法规、行业发展动态等； B. 城市经济动态、消费需求、城市地产竞争状态； C. 竞争对手研究； 基础研究的成果经向公司集团总裁汇报后，最终提炼作为经营计划外部环境分 析的主要部分，并在此基础上制定公司年度土地储备计划，以指导土地储备工 作的进行。 4.24.2 收集和分析土地信息收集和分析土地信息 4.2.1 输入/输入部门：无 4.2.2 输出/接收部门：土地信息登记表/投资运营部 4.2.3 活动说明： 投资运营部投资口成员均是土12、地信息收集的责任人，但需指定一人为土地信息 负责人，专项负责土地信息的汇总、整理和总结等。 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行： A. 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土 地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息 公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。 B. 其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应 计划等信息；各类招商会与项目推介会等。 C. 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 了解到有效土地信息后， 需于当日最迟不超过两日内填写 土地信息登记表 。 投资运营部不13、定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行 初步判断，填写项目内部评审表，会议由投资分析师记录并存档，会议结果知 会总裁。未通过的信息由土地信息负责人填写判断意见，存入土地信息库，并统一 答复信息提供人，此后由土地信息负责人对该项土地的后续成交情况或条件变化情 况加以跟踪。 4.34.3 项目判断与调查定位项目判断与调查定位 4.3.1 输入/输入部门：土地信息登记表/投资运营部 4.3.2 输出/接收部门：项目初判简报/投资风险管理委员会 4.3.3 活动说明： 投资运营部根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，分析项目操 作法律风险，初步判断项目的操作方式，最终做14、出项目用地购买操作方式的判断。 投资运营部进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和项目特 点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容： A. 项目的档次、主要客户群。 B. 项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。 C. 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。 投资运营部可根据项目的特殊性与否，进行后续处理： A. 常规项目，易于规划的：可与规划设计部、营销管理部口头沟通后确定各 种形式产品的面积组合，并由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本 数据，作为初步经济测算的依据。 B. 特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由规划 设计部做15、出规划设计草案，交成本管理部做出建安成本的粗略测算，作为初步经济 测算的依据。 投资运营部根据项目情况，做出初步经济测算结果，综合项目谈判后确定的操 作方式，形成简易的项目初判简报，经部门内部评审后，提交投资风险管理委 员会进行评审。 项目初判简报内容包括但不限于：项目简介、周边环境和市场介绍、未来 发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略 和开发周期、经济效益测算等。 4.44.4 评审项目初判简报评审项目初判简报 4.4.1 输入/输入部门：项目初判简报/投资运营部 4.4.2 输出/接收部门：投资项目内部推荐评审表/投资运营部 4.4.3 活动说明： 投资16、风险管理委员会召开项目专项评审会，投资风险管理委员会成员由总裁授 权公司高层成员组成，根据需要也可加入公司其他专业技术部门人员参加，评审会 举行程序如下： A. 投资运营部需提前将项目初判简报发给与会人员，为保密起见，土地 方情况和重要谈判条件不能涉及。 B. 会议首先由投资运营部总经理做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论 和论证，最后综合各部门意见。 C. 公司集团总裁最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见 指导项目发展方向。 项目经评审确定后，进入可行性研究阶段，由投资运营部牵头，组织人员现场 踏勘；营销管理部、规划设计部、工程管理部、成本管理部和计划财务部相关业务 部门，17、针对可研项目，形成各专业口专业建议，汇总投资运营部；未通过则根据会 议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。 4.54.5 制订项目可研计划、组织项目可研工作制订项目可研计划、组织项目可研工作 4.5.1 输入/输入部门：项目初判简报评审意见/投资风险管理委员会 4.5.2 输出/接收部门：项目可研报告/投资风险管理委员会 4.5.3 活动说明： 项目经投资风险管理委员会评审确定进入可研阶段后 2 日内，由投资运营部制 订项目可研计划并与项目组成员讨论确定，该计划需包含各相应工作的责任部 门（责任人）、达到效果和时间要求，并根据时间节点列出横道图，发相关部门。 各业务部门成员按18、计划安排实施相关工作和相互配合。 投资运营部根据项目可研计划，组织项目可研小组对项目进行现场勘察， 并组织完成如下工作： A. 投资运营部进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地 方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。 B. 投资运营部法务人员参加项目后续谈判，做出法律风险分析。 C. 营销管理部根据可行性研究计划对项目周边市场进行详细调研，反馈给营 销部门负责人，制订产品定位建议，并由投资运营部和营销管理部讨论确定后形成 项目产品定位建议。 D. 规划设计部先期对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的 分析，并根据项目产品定位建议，完成规划设19、计草案，形成项目概念设计草 案。 E. 工程管理部先期对现场勘察地块的地形、地貌进行工程建造的分析，并根 据规划设计部提供的项目概念设计草案完成项目工程技术报告。 F. 成本管理部根据规划设计部提供的项目概念设计草案和工程管理部提 供的项目工程技术报告，提供项目建安成本估算报告。 G. 计划财务部根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成项 目可研阶段财务信息及相关业务支持。 H. 营销管理部在规划设计部完成项目概念设计草案后，制订销售初步计 划。 I. 投资运营部最终组织各方面材料，形成固定格式的项目可行性报告，经内 部审议后，以新项目可行性研究报告评审会会议通知申请投资风险管理委20、员会 召开新项目评审会。 4.64.6 项目可研决策评审项目可研决策评审 4.6.1 输入/输入部门：项目可研报告/投资运营部 4.6.2 输出/接收部门：项目评审意见表/各业务参与部门 4.6.3 活动说明： 公司新项目评审会由公司分管领导和参与项目论证的各部门参加，听取投资运 营部对项目可行性研究的汇报，最终由公司集团总裁进行决策。若项目在上述环节 中未获通过，投资运营部则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该 项目；若项目论证会通过后，且无需进一步解决的问题，投资运营部可根据实际情 况向公司申请提前启动该项目开发的前期准备工作（包含营销管理部提前介入）。 投资运营部负责按照项目21、评审会通过的项目合作条件获得项目，并负责合作条 件的实施和跟踪。同时，组织实施项目资料的存档或移交工作，并根据项目发展阶 段做出相应总结分析。 5. 支持性文件支持性文件 5.1WT-WI-TY06 年度投资计划管理作业指引 WT-WI-TY06年度投 资计划管理作业指引.doc 5.2WT-WI-TY07 投资基础信息研究作业指引 WT-WI-TY07投资基 础信息研究作业指引.doc 5.3WT-WI-TY08 土地获取与选择作业指引 WT-WI-TY08土地获 取与选择作业指引.doc 5.4WT-WI-TY10 项目可行性论证作业指引 WT-WI-TY10项目可 行性论证作业指引.do22、c 6. 相关记录相关记录 6.1 WT-QR-TY08 投资项目内部推荐评审表 WT-QR-TY08投资项 目内部推荐评审表.doc 6.2WT-QR-TY09 年度土地储备计划表 WT-QR-TY09年度土 地储备计划.xls 6.3WT-QR-TY10 土地信息登记表 WT-QR-TY10土地信 息登记表.doc 6.4WT-QR-TY11 地区公司投资项目推荐表 WT-QR-TY11地区公 司投资项目推荐表.doc 6.5WT-QR-TY13 项目初判简报 WT-QR-TY13项目初 判简报.doc 6.6WT-QR-TY14 项目市场调研报告目录 WT-QR-TY14项目市 场调研报告目录.doc 6.7WT-QR-TY15 项目可行性报告内容目录参考 WT-QR-TY15项目可 行性报告内容目录参考.doc