1、1 目目 录录 卷卷 首首 语语.1 第一部分第一部分 房地产板块房地产板块.2 第一章 绪论.2 第一节 房地产开发与经营基本含义.2 第二节 房地产开发流程简述.2 第二章 房地产企业财务岗位的设置.6 第三章 各岗位业务操作介绍及主要业务点论述.16 第一节 前台开票员.16 一、业务流程简要描述及注意事项.16 二、主要业务点.22 第二节 系统操作员.23 一、业务流程.23 二、业务操作介绍（明源系统财务操作说明）.24 第三节 出纳员.37 一、业务流程简述.37 二、业务要点说明.39 第四节 会计员.48 一、核算流程简述.48 二、房地产开发企业主要会计事项举例.49 （一2、）公司成立初期.49 （二）公司开发阶段.54 （三）销售阶段.58 三、主要业务点.61 （一）合同管理.61 （二）收入确认.62 （三）租赁.63 （四）代收代付业务.64 （五）存货核算（材料、半成品、产成品的核算及确认原则）.64 （六）长期股权投资.66 （七）预付税费处理.68 （八）转退楼、业主变更.71 （九）欠款的处理及履行担保责任.75 （十）固定资产核算.81 （十一）无形资产核算.83 （十二）工资福利.84 2 （十三）成本核算.87 （十四）所得税费用的主要账务处理.100 （十五）房地产企业所涉及税种简述.101 第二部分第二部分 物业管理板块物业管理板块.113、1 第四章 物业管理公司财务岗位的设置.111 第五章 各岗位业务操作介绍及主要业务点论述.117 第一节 前台开票员.117 一、业务流程简要描述及注意事项.117 二、主要业务点论述.119 第二节 系统操作员.120 一、业务流程.120 二、业务操作介绍（屋村管理收费管理系统操作说明）.121 第三节 出纳员.128 一、业务流程简述.128 二、业务要点说明.130 第四节 会计员.141 一、核算流程简述.141 二、物业管理公司主要会计事项举例.142 第三部分第三部分 酒店俱乐部板块酒店俱乐部板块.166 第六章 酒店俱乐部公司财务岗位的设置.166 第七章 各岗位业务操作介绍4、及主要业务点论述.177 第一节 前台收银员.177 第二节 收银主管.179 第三节 核数员.181 第四节 核数主管.182 第五节 成本控制员.183 第六节 成本主管.184 第七节 出纳员.185 一、业务流程简述.185 二、业务要点说明.187 第八节 会计员.198 一、核算流程简述.198 二、酒店公司主要会计事项举例.199 第四部分第四部分 建筑安装企业业务操作介绍及主要业务点论述建筑安装企业业务操作介绍及主要业务点论述.214 一、出纳员.214 二、会计员.215 1 卷卷 首首 语语 奔奔 跑跑 即将逝去的 2007，洋溢着拼搏的汗水，夹杂着豪迈的激情，我们在决 策5、层的正确领导下，传承公司精神，肩负使命，开创了一个属于碧桂园人 的时代。 2007 年，是辉煌的一年，公司在香港联交所主板成功上市，经营业务 飞速发展，伴随着企业规模的壮大，业务也日趋复杂，各项规章制度、流 程体制亟待规范。作为管理部门的财务部，更应将统一、完善、规范放在 工作的首位。有鉴于此，我们将集团内主要会计业务梳理规范，形成一套 操作手册，以此作为我们核算工作的统一要求，其中还包括了全体参与编 写人员对本行业的理解。希望能通过本手册的学习提高各财务人员的业务 能力，为公司的发展壮大保驾护航。 青春不只是个仓促的梦，走向成熟的我们期盼着明天的辉煌。只要我 们心中有目标，有梦想，谁也阻挡不6、了我们前进的脚步，让我们一起努力， 走进 2008，迈向成功！ 碧桂园集团财务部 2007 年 12 月 18 日 2 第一部分第一部分 房地产板块房地产板块 第一章第一章 绪论绪论 第一节第一节 房地产开发与经营基本含义房地产开发与经营基本含义 “开发”是生产者或经营者为实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发与利用的过程。 与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有密切 的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上对土地的开发和利用；城市开发包括土地 及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发。因此，从某种意义上讲， 7、这些开发可以视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发活动主要是指依据国家的法律取得了 国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产 项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。由于本文仅作为本公司的业务操作规范，所论述的仅 为狭义的房地产开发活动。房地产经营是企业经营活动的重要组成部分，不仅包括房地产生产过程 的开发环节、流程环节的营销活动和中介活动，还包含消费环节的物业管理服务活动。 第二节第二节 房地产开发流程简述房地产开发流程简述 房地产开发流程一般包括四大部分，分别为前期准备、行政审批、施工建设、权属登记，下面 将逐一简单介绍，具体见后附流程图。8、 一、房地产开发公司的准备工作一、房地产开发公司的准备工作 首先需对意向土地进行公司内部的可行性研究，通过后向国土局提交项目建设选址意向书 ， 国土局将征询规划局意见后进入土地的招拍挂程序。 成功取得土地后，房地产开发公司应办理好土地出让手续，向计划委员会办理立项批文，委托 有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并 落实足够的开发资金。 二、行政审批部分二、行政审批部分 1、规划局进行规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般进行以下程序： （1）规划部门对规划总图进行评审； （2）人防办进行人防工程建设布局审查； 3 （3）国土资源局办理土地9、预审； （4）公安消防支队、公安交警支队、水利局、卫生防疫局、环保局、园林局、气象局对建设工 程相关专业内容和范围进行审查。 2、向规划局办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，此阶段一般需对报建图进行以下 专业的审查： （1）公安消防支队进行消防设计审查； （2）人防办进行人防设施审查； （3）建设局、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查； （4）规划部门对总平面设计审查。 3、施工报建阶段，此阶段办理以下事项： （1）建设单位办理施工报建登记； （2）建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工 程直接发包； （3）建10、设局组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证，施工方进 场施工。 4、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下事项： 根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法我们在预售某项物 业前须遵守以下条件： （1）已全数缴付土地出让金，并已取得土地使用权证； （2）持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证； （3）将预售物业单位的房地产开发项目所注入的资金，须达到有关项目总投资额的 25%或以 上，该项目须符合有关政府规定，并已确定建筑工程的预期竣工日期及交付日期； （4）已取得县级建设局或房地产管理机关的预售许可证。 根据广东省商品房预售条例规定：七层以下（含本数）的商11、品房项目，已完成结构工程及封顶、 七层以上的，完成三分之二结构工程，可办理预售登记。 5、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下事项： （1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查； （2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收； （3）规划部门、市政部门、水利局、环保局、卫生局、公安消防支队、气象局以及其他需要参 加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收； 4 （4）建设局综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综 合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。12、 三、房地产项目权属登记阶段三、房地产项目权属登记阶段 1、申办项目取得竣工验收备案后向房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记，简称 确权，即将产权确入公司。 2、凭房地产转让合同及其他资料办理产权转移，分割至购房客户。 以上几个阶段，各地根据实际情况，会有一定的差异。但大体流程相差不大。所需要的费用， 由于相当部分属于地方收费，各地均不一致，所以就不再明细列表。 四、业务流程图示四、业务流程图示 5 业务流程图示 6 第二章第二章 房地产企业财务岗位的设置房地产企业财务岗位的设置 根据公司实际情况，房地产板块设有六岗位，分别为前台开票员、系统操作员、工资核算员、 出纳员、会计员、图章13、管理员、财务主管。 各岗位职责说明如下： 前台开票员岗位说明书前台开票员岗位说明书 职位名称：前台开票员 部门名称：财务部 职位级别：文员 直接汇报上级：财务主管 修订周期： 职位编号： 直接监管下属：无 生效日期： 工作综述： 负责为客户办理缴付款业务，开具发票或收据。 人事权限： 雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责： 关键绩效指标（衡量标准） 1.0 负责为客户办理缴款业务； 1.1 负责为客户提供银行帐号等付款资料； 1.2 负责为客户填开发票、收据及其他单据； 准确率=100% 2.0 负责为客14、户提供简单的付款信息； 2.1 为咨询客户提供应付期、应付金额等信息； 准确率=100% 3.0 服从上级交办的临时性工作。 及时准确 7 系统管理员岗位说明书系统管理员岗位说明书 职位名称：系统管理员 部门名称：财务部 职位级别：文员 直接汇报上级：财务主管 修订周期： 职位编号： 直接监管下属：无 生效日期： 工作综述： 负责对客户信息、销货信息管理 人事权限： 雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责： 关键绩效指标（衡量标准） 1.0 负责管理客户基本信息； 1.1 负责对客户提供的基本资料维护管理；15、 1.2 及时处理收付业务在系统中的处理； 准确率=100% 2.0 负责为营销中心提供欠款客户信息； 准确率=100% 3.0 负责定期填报各类统计报表； 3.1 按要求定期编制统计报表，经主管审核后上报集团财务部； 及时性、准确率=100% 4.0 服从上级交办的临时性工作。 及时准确 8 工资核算员岗位说明书工资核算员岗位说明书 职位名称：工资核算员 部门名称：财务部 职位级别：文员 直接汇报上级：财务主管 修订周期： 职位编号： 直接监管下属：无 生效日期： 工作综述： 负责对职工工资的计算、发放及管理 人事权限： 雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级16、 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责： 关键绩效指标（衡量标准） 1.0 负责管理员工基本信息； 1.1 负责对部门架构、人员资料维护管理； 1.2 负责对人力资源部提供的人事资料维护管理； 准确率=100% 2.0 负责计算每月工资； 2.1 对人力资源部提供的考勤、奖罚、个税计算方法复核维护； 准确率=100% 3.0 负责与银行交接工资电子资料，发放工资； 及时性、准确率=100% 4.0 服从上级交办的临时性工作。 及时准确 9 出纳岗位说明书出纳岗位说明书 职位名称：出纳 部门名称：财务部 职位级别：文员 直接汇报上级：财务主管 修订周期： 职位编号： 直接监管下17、属：无 生效日期： 工作综述： 负责办理公司现金、银行结算业务；登记现金、银行存款日记账，编制公司资金日报表；负 责保管库存现金、银行票据和各种有价证券。 人事权限： 雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责： 关键绩效指标（衡量标准） 1.0 负责办理公司现金、银行结算业务； 1.1 负责办理提取现金、存现业务、现金报销业务； 1.2 负责办理银行存款进账、签发支票、电汇、本票等结算业务； 1.3 负责领取银行业务回单及对账单； 准确率=100% 2.0 负责登记现金、银行存款日记账； 2.1 根据现金收支18、业务，登记现金日记账，做到日清月结； 当日收支未记账率=0% 准确率=100% 10 2.2 根据银行结算业务，登记银行存款日记账，定期与银行核对， 做到账实相符； 3.0 负责编制公司资金日报表； 3.1 负责公司资金日报表的编制； 3.2 每日 17：30 前负责将公司资金日报表向本部主管报送，主管 审核签字后向主管部门经理报送； 准确率=100% 周报送时间延误率2 次 月报送时间延误率5 次 4.0 负责保管库存现金、银行票据和各种有价证券； 4.1 负责保管库存现金，定期盘点，做到账款相符； 4.2 负责购买、保管及签发支票及其他银行票据，登记票据领用 簿定期盘点； 4.3 负责保管19、各种有价证券，登记有价证券备查簿，定期盘点； 日库存现金300 元 票据完整率=100% 5.0 服从上级交办的临时性工作。 及时准确 11 会计员岗位说明书会计员岗位说明书 职位名称：会计员 部门名称：财务部 职位级别： 直接汇报上级：财务主管 修订周期： 职位编号： 直接监管下属：无 生效日期： 工作综述： 负责编制公司的会计凭证，登记总账、明细账簿，编制公司年度、月度财务报表，进行财务 分析；负责公司销售及税务管理；负责公司往来款项、日常费用的核算、管理；负责公司会计档 案的装订整理。 人事权限： 雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分20、配工作 无 建议 决定 岗位主要职责： 关键绩效指标（衡量标准） 1.0 负责公司会计核算工作； 1.1 负责收入、成本、费用的核算、管理； 1.2 负责应收应付款项业务的核算、管理； 1.3 负责固定资产、无形资产业务的核算、管理； 1.4 负责银行信贷业务及财务费用的核算、管理； 12 2.0 负责进行公司月、季、年度的财务决算工作； 2.1 编制公司会计报表、年终决算报表及会计报表附注； 2.2 负责编制财务分析报告，分析公司运营状况； 2.3 负责公司的年度财务审计工作； 2.4 负责公司的统计工作，向上级公司、政府部门报送统计报表； 3.0 负责办理公司的纳税工作； 3.1 负责税务21、核算和办理纳税申报，办理减免税、退税工作； 3.2 协助上级领导协调同税务部门的关系； 4.0 负责银行存款余额调节表的编制； 5.0 负责公司会计电算化的管理； 5.1 设置、修改非集团控制会计科目及核算项目，向上申请增加、 修改受控制的会计科目及核算项目； 5.2 负责根据审核后的记账凭证过账，登记明细账、总账； 5.3 负责月末、年末的结账工作； 6.0 负责公司会计档案的装订整理工作； 6.1 负责会计凭证、账簿、会计报表、税务申报表的装订、保管； 6.2 负责建立会计档案的分类索引工作； 会计档案完整率=100% 装订时间每季结束后 30 日内 7.0 服从上级交办的临时性工作。 122、3 图章管理员岗位说明书图章管理员岗位说明书 职位名称：图章管理员 部门名称：财务部 职位级别： 直接汇报上级：财务主管 修订周期： 职位编号： 直接监管下属：无 生效日期： 工作综述： 负责财务专用章、公司公章的管理；发票、收据及其他票证的管理 人事权限： 雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责： 关键绩效指标（衡量标准） 1.0 负责复核出纳结算业务； 1.1 负责对出纳所办理的支付业务复核并加盖预留印鉴； 准确率=100% 2.0 负责对公司公章、票据管理； 2.1 根据相关审批文件加盖公章；负责盖合23、同公章的同时收取一 份合同原件，如对方未盖章的，先复印一份，移送到相应公司的会计 手中； 2.2 负责对发票、收据及其他票证进行管理（包括领用、保管） ； 准确率=100% 3.0 服从上级交办的临时性工作。 及时准确 14 财务主管岗位说明书财务主管岗位说明书 职位名称：财务主管 部门名称：财务部 职位级别：主管 直接汇报上级：财务经理 修订周期： 职位编号： 直接监管下属：上述各岗位 生效日期： 工作综述： 负责审核各会计编制登记的会计凭证、总账、明细账簿、公司年度、月度财务报表；进行财 务分析；负责公司销售及税务管理；负责公司往来款项、日常费用的管理；负责会计电算化管理； 负责公司会计档24、案的管理。 人事权限： 雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 职位主要职责： 关键绩效指标（衡量标准） 1.0 负责公司会计核算工作； 1.1 负责收入、成本、费用的会计管理工作； 1.2 负责应收应付款项业务的会计管理工作； 1.3 负责固定资产项目、无形资产业务的会计管理工作； 1.4 负责银行信贷业务及财务费用的会计管理工作； 2.0 负责进行公司月、季、年度的财务决算工作； 2.1 审核公司会计报表、年终决算报表及会计报表附注； 15 2.2 负责审核财务分析报告，分析公司运营状况； 2.3 负责公司的年度财务25、审计工作； 3.0 负责办理公司的纳税工作； 3.1 负责税务业务的核算管理工作； 3.2 协助上级领导协调同税务部门的关系； 4.0 负责与银行等金融机构的协调与沟通工作； 5.0 负责公司会计电算化的管理； 5.1 向集团申请增加、修改控制会计科目、核算项目； 5.2 负责审核记账凭证； 5.3 负责月末、年末的结账工作； 6.0 负责公司会计档案的保管工作； 6.1 负责会计凭证、账簿、会计报表、税务申报表的保管； 6.2 负责建立会计档案的分类索引工作； 会计档案完整率=100% 装订时间每季结束后 30 日内 7.0 负责所在楼盘（公司）的整体管理工作； 7.1 负责督促财务部人员及26、时正确完成工作，团结财务部人员； 7.2 负责财务部人员的业绩考核； 7.3 发现重大问题及时向上级汇报； 8.0 服从上级交办的临时性工作任务。 及时准确 16 第三章第三章 各岗位业务操作介绍及主要业务点论述各岗位业务操作介绍及主要业务点论述 第一节第一节 前台开票员前台开票员 一、业务流程简要描述及注意事项一、业务流程简要描述及注意事项 （一）领取发票（一）领取发票 定期定量领取发票、收据并在票据登记本上签名确认。 （二）不同缴款方式的处理方法（二）不同缴款方式的处理方法 为进一步完善公司财务制度，避免产生法律纠纷的风险，现针对各种缴款方式，将前台开票流 程及注意事项描述如下，旨在规范开27、票过程所涉及款项内容的填写和明确缴款人和业主不一致的处 理方式。 1、现金、现金：填写现金缴款单，如图： （1）缴款人：业主姓名。 （2）款项来源：款项内容。 （3）右下角空白栏：路址。 注意事项注意事项： （1）关于缴款人，不论办理缴款业务的当事人是否是业主本人，均以业主姓名填写此栏。 （2）关于款项来源，请如实并逐项填写完整，不可错填或漏填，亦不能用“等”字进行简化， 17 若款项内容太多空白处不够，则将几笔款项分开填写现金缴款单。 2、存折、存折 （1）当存折开户人和业主是同一人时，填写进帐单，如图： 右下角空白栏（开户银行签章处） ：依次如实填写业主名、路址、款项内容。如：张三 缴交 28、雍翠湾一街 18 号 住宅 定金、楼款、待办房产证费用、物业维修基金。 注意事项注意事项：请开票员在开票过程中严格按照以上格式填写，特别是款项内容，定要如实并逐项 填写完整，不可错填或漏填，亦不能用“等”字进行省略简化。 （2）当存折开户人和业主非同一人时：开票员先帮缴款人以业主的姓名填写正确金额和款项内 容的现金缴款单，缴款人到银行柜台办理业务时先提现，再用开票员开具的现金缴款单把款项存入 公司帐户即可。现金缴款单的填写方法如 1 所述。 3、刷卡、刷卡 （1）当持卡人和业主是同一人，则在刷卡成功后打印出来的刷卡凭条上签名确认即可。 （2）当持卡人和业主非同一人，则开票员需在凭条背后注明业主29、名、款项内容，并让刷卡人签 名确认。 4、支票、支票 在支票上用途一栏填写业主名、路址、款项内容，如图： 18 然后方可开具收票专用收条。 5、汇款、汇款 针对自行汇入的款项，分以下两种情况处理： （1）入账通知单能明确业主名、路址、款项内容的，可直接开具发票。 （2）入账通知单未能明确上述内容，汇款人是代业主缴交款项的，请代交人出具书面证明，证 明款项是代某人缴交某路址的某款项，方可开具发票。 （二）开具定金及楼款相关单据（二）开具定金及楼款相关单据 1、前台开票员凭销售跟办人询问客户的缴款方式及付款银行开出的开票通知单，并根据填制现 金缴款单或银行进帐单（以下简称进帐单）交客户； 附： 开30、票通知单格式 开票通知单开票通知单 兹有 苑 街 座 号 业主名： 缴交以下费用（单位：元） 定金￥ 楼款￥ 合同印花税￥ 代收办证费用￥ 其他￥ 请财务开具凭据。 付款方式：现金 刷卡 转帐 备注： 经办人： 日期： 年 月 日 2、客户凭进帐单到银行交款，注意此处要求客户有对应银行的卡或存折； 3、客户交款后交回银行缴款单入账联并开具相关收据（或发票） ； 4、如客人交支票或刷卡的前台开票员开具收票专用收条给客人，待款项到公司银行帐户后才开 具正式的收据（或发票） 。 （三）更改购买房号单据的处理（请参照档号：（三）更改购买房号单据的处理（请参照档号：2007092201 文件）文件） 131、业主交纳定金后，在业主名一致的情况下，由于某种原因而在同一楼盘内转楼的。此定金收 据（或发票）则可以冲红后再开具正确的楼款收据处理票据。 冲红手续包括： 19 （1）先由业主签名同意转楼； （2）售楼人员及售楼部经理签名确认； （3）重新提供新的认购书。 财务开票员确认上述手续是否齐全，手续齐全后冲红此定金收据（或发票）并以正确的路址重 新开具定金收据（或发票）给业主。 2、转楼业务一般收取业主手续费贰仟元。 （四）购房客户变更单据的处理（四）购房客户变更单据的处理 1、业主交纳定金后，在同房号一致的情况下，由于某种原因需要就更业主名（包括转名、加名、 减名） 。此定金收据（或发票）则可以冲32、红后再开具正确的楼款收据处理票据。 冲红手续包括： （1）先由业主签名同意转楼； （2）售楼人员及售楼部经理签名确认； （3）重新提供新的认购书。 财务开票员确认上述手续是否齐全，手续齐全后冲红此定金收据（或发票）并以正确的业主名 重新开具定金收据（或发票）给业主。 2、转名、加名、减名业务一般收取业主手续费贰仟元。 （五）开具收楼相关单据（五）开具收楼相关单据 1、 前台开票员凭销售跟办人询问客人的缴款方式及缴款银行的收费明细清单填制相应银行的现 金缴款单或银行进帐单（以下统称进帐单）交客户。 2、客户凭进帐单到银行交款，注意此处要求客户有对应银行的卡或存折；同时开单员需注意告 知客户必须拿33、着银行的回单到前台开单处开具正式发票或收据收楼时，在开具楼款结算发票前，必 须要求销售人员提供“开具结算发票资料”方可开具，且填写的内容必须准确无误。 附： 开具结算发票必须填写以下相关资料格式 20 开具结算发票必须填写好以下相关资料开具结算发票必须填写好以下相关资料 业主名 身份证号码 身份证号码 身份证号码 不动产项目 名称 不动产项目编号 地址 总楼价 面积（洋房填写： 套内面积/，联 体、独立填写：建 筑面积/） 单价（单价：元/楼 价除以套内面积保 留两位小数） 提供以上资料一定要百分百准确无误！请各位跟办人员填写好相关资料！谢谢合作！提供以上资料一定要百分百准确无误！请各位跟办人34、员填写好相关资料！谢谢合作！ 跟办人签名：跟办人签名： 日日 期：期： （六）认真按照营销中心及财务部下达的文件进行操作（六）认真按照营销中心及财务部下达的文件进行操作 根据相关 对销售资金实施监控的操作指引 、 关于部分退减批免及审核业务的授权指引 、 关 于免收客户银联 POS 机楼款刷卡手续费的事宜等细则操作。 （七）除上述方法外，在开单收款过程中亦需注意以下事项：（七）除上述方法外，在开单收款过程中亦需注意以下事项： 1、客户可在其他地点将款项直接汇入公司帐号，出纳提供银行到帐通知后开单员方可开具正式 发票给客户；若银行到帐通知单没有业主姓名或购房地址的，则必须由汇款人出具证明，证明该35、款 项属该业主所有的方可开具发票。 2、领取发票时，需由客户提供身份证明文件，开单员方可提供发票或收据并要求客户于回单的 原件上签名确认已领取发票。 3、当客户交付支票时，开单员不能立即开具发票只能开具支票收据给对方，待支票到帐后开票 员方可以收据换取正式发票。 4、 假如客户要缴纳第二或第三期楼款时， 必须查看清楚到款日期是否与所签定的交款日期一致， 如果迟交楼款会产生滞纳金，滞纳金是按付款金额的万分之五每日计算。 5、若客户选择按揭付款方式的，待银行将相应按揭拨付至公司帐号后，出纳将银行进帐单给予 前台开单员开具发票。 6、若发票开具后需变更上面内容的，必须重新开具。若在当月内的，需对原发36、票进帐作废处理 重新开具；如果跨月发票出现上述情况，则在收回客户发票原件后冲红，并必须在红字发票里注明 21 原发票开具日期及号码。 7、若发票开具后如需作废的一律要所有联数全部收齐才能作废。 （八）填表相关单据汇总月报表（八）填表相关单据汇总月报表 每月 1 日需做上月报表并与公司系统管理员或发票管理员核对发票。 注意以下事项： （1）需将上月的各项票据金额统计核准，分类别制表（ “XX 年 XX 月发票使用情况表” ，包括 所有票据的期初库存量和期末库存量的统计） ； （2）上交图章管理员，经图章管理员核对无误后，确认还票日期； （3）与公司的会计进行核对后签名确认。 附表格： XX 年年37、 XX 月发票使用情况表月发票使用情况表 领用人： 填表人日期： 年 月 日 金额单位：元 楼款（不动产） 期初库存 本期领购 本期开具 本期作废 或遗失 期末库存 编 号 项目 种类 份数 起止 号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 其中滞纳金总额为： 备 注 小计： ￥0.00 合计： ￥0.00 （九）定期向会计查询发票填写的最新规定及填写细则，保证票据填写的准确性（九）定期向会计查询发票填写的最新规定及填写细则，保证票据填写的准确性 1、注意金额大小写要一致，客户名称要填写正确，并且要填写清晰； 2、剪折发票更需要注意剪票位置的正确； 3、开票时38、需要注意填写机构代码证号及预售证名称，路址，需注意根据各项业务款项的不同开 具不同的票据：销售不动产发票、服务业发票、刷卡收据、印花税销售凭证。 22 二、主要业务点二、主要业务点 （一）开具发票应当按照规定的时限、顺序、逐栏、全部联次一次性如实填写，即必须按照号 码顺序填写，填写项目齐全、内容真实、字迹清楚，全部联次一次性复写或打印，内容完成一致， 大小写金额相符，注明开票日期，开票员填写全名，并在发票联加盖公司财务章或发票专用章。同 时根据中华人民共和国发票管理办法实施细则要求，任何单位和个人不得转让、代开发票；未 经税务机关批准，不得拆本使用发票；不得自行扩大专业发票使用范围。 （二）发39、票存根联必须按照税务机关的规定存放和保管，不得擅自损毁。已经开具的发票存根 联和发票登记簿，应当保存五年，把所有的发票分类保存在相应的资料存放处，并按使用时限有顺 序整齐放好。 23 第二节第二节 系统操作员系统操作员 一、业务流程一、业务流程 系统操作员日常业务流程 票据管理 自助查询 票据分类录入本号与号码范 批量划出 收支管理 财务代办 报表管理 赁证管理 收支查询 审核销售变更资料 票据收支录入 票据打印 证明管理 代收费的批量划出管理 票据收支审核 不同组合自助查询 赁证录入 赁证查询 报表编制 核 销 票 据 本 号 及 明 细 24 二、业务操作介绍（明源系统财务操作说明）二、业40、务操作介绍（明源系统财务操作说明） 1、财务主界面由图中模块完成。 （1）票据管理：设置票据资料先进入票据管理中选择相应的楼盘。图 2- 2- 3 然后再选择票据类型， 最后点击“新增”按钮 弹出图中界面的内容，注意：第一次新增票据子类时一定要在“票据子类”中填充，以后再 增加此子类票据时就直接选择此类来新增如图： 填上“票据本号”时，一定要加上各自楼盘名称的识别字母加上票据子类简称和编上票据本 25 号编码 （2）收支管理： 选择房间代码可以选取路址： 选择客房名称可以查询所有有关名称的业主路址 26 如果选择此勾就把有关此查询名字无效与有效的所有资料都显示出来。 此键：是查询当前房间认购书41、的资料，此键是显示出当前房间与历史记录 资料情况如下图 录入票据：选择对应的分期打勾然后点“收款”进入票据信息录入状态 27 红色框中一定要根据实际情况填充，最后选择“增加”在界面下边就出现一条票据记录了。 系统中冲红部分包括： （退款、换房、换票、发票修正）冲红时都要选择对应要冲的记录打勾。 退款： 28 红色框中一定要填充，注：此票据是红字票，在“到帐日期”中一定要录入被冲的蓝字到帐日 期（退款功能是用在退楼、退钱、超标退钱等） 。 换房：选择换房时跳出：此对话框是要求选择要把收款记录转去的新房间路址： 29 红框部分是录入冲红的红票票据资料，蓝框是冲红后蓝字的票据资料。 以上部分是新房间42、中分期没交钱的明细，可以根据实际情况选择期数来手工录入金额： 。 （换房冲红功能只是用在业主换房操作的） 换票冲红： 30 （换票功能是用在某些楼盘先开预收款收据最后收楼时再开“结算发票”用的，上图蓝框中是 填充“结算发票”资料的，其它不用理它） 发票修正： 31 （发票修正功能是用在票据开错了而开单没“作废”票据而是冲红用的，上图中红框是冲红票 据资料，蓝框是冲红后重开的蓝字票据资料，注：到帐日期一定要与被冲蓝字的到帐日期一致） 在“收支管理”界面中右下角这两个功能分别是：1） “打印票据”是以后先录 入收款生成收款记录后利用此键功能来打印发票用的；2） “转移”功能是用在售楼部资料室人员有43、 时候把同一路址同一业主名无端端的生成几条房间历史记录时用此键所“无效”房间的所有票据自 动转到“当前有效房间”中。 （意思是财务已录入部分票据在当时有效的房间，而资料室无意生成一 模一样的房间为当时状态房间，而把财务以前录入票据的房间也就变了“无效”状态了，这时候才 使用此功能键，注：使用“转移”时要再三查清楚才使用） 票据修改：此图中图标顺序为：修改、删除、作废、拆分、历史数据录 入。 （a）修改：功能是指票据未审核时可以勾选相应的票据来修改操作人员当时录入错误的票据号 等如果是金额错就要删除此票再重新录入了） 。 32 （b）删除：功能就是把错误无法去补救的票据删除。 （c）拆分：此功能44、是选择一条收款记录把它拆分为两张票据。 （d）历史数据录入：功能就是为了某部分楼盘在旧系统导数据过明源系统时“刷新”票据所有 的，此功能可以把票据直接修改凭证号等资料。 在收款记录右上角中：这两个选项是显示所有效的票 据（冲红的隐藏） ，另一个是显示当前已收款的记录。 “收支管理”模块中：证明管理：是有时候如果业主要求开具交清某期楼款或全 部楼款时打印出来开具的： ：功能是登记发票保管证明 ：此键是增加：收支管理中款项。 （一般增加款项都是资料室操作） 33 ：预算是指业主来查询什么时候有几多滞纳金。计算是指平时查 看当天的滞纳金金额。 ：结转滞纳金是指到了收楼的时候一次过计算后的结果滞纳金结45、转而产生一条滞 纳金的应收款出来（录入滞纳金票据时就是勾选这条应收款来录入了） ：些功能就是查看楼款交款情况。 1、银行批量放款模块： 此功能是为了同一个银行一次过多笔银行贷款时使用的，此功能比一张张银行按揭票据录入快 得多。 2、代收费用模块： 此模块的款项都是由资料室设置好的 （如 果平时有的费用没有时就在右边的“增加”功能可以增加新的款项）操作功能与“收支管理”模块 一样。 3、：些模块就是业主在我公司什么银行刷卡而由我公司负出产生的手续费用（这 模块看各盘操作，暂时少用） 34 4、：这模块是“外币”的汇率设置，如在“收支管理”中有录入外币时系统自 动计算的（这模块少用，一般在开票时都46、节算了人民币） ：此模块是售楼部认购书中所有变更等操作后产生有待财务部去审核的。 ：此模块是在： “收支管理”中所有录入过的票据在此界面有待去“审核” ， （如果票 据“未审核”是不能在凭证管理模块中入帐的） 。 ：批量划出是指“代办费用”中代业主交纳其它办证费用等，交纳是收据代办证后 换取外部发票回来时批量勾选划出的（这里所划出的票据一样要“审核”与“入帐” ） ：此模块分为：界面 （1）凭证录入： 就是选择开票日期时间段来提取出所有明细，然后在“票据号”或“房间代码”或“交款人” 等是但一个按回车键来查询出后找勾，与会计凭证编号中一个号所包括的票据全勾上时录入 相 对 应 的 年 份 和 47、凭 证 号 就 按 来完成。 （2）凭证查询：是指查询你所指定年月中所有凭证显示出来，然后所选中的凭证号对应下面就 是该凭证的明细资料。 如果查出凭证录入错误可以使用凭证号更新功能，如下图红框图标是“修改凭证号” 。 35 如果是对就凭证号中的明细有录入错误可以使用转回未入凭证时的状态功能，如下图红框图标 是“清除入帐状态” 。 报表：此模块是公司所有报表的汇总，到时可以在此提取相对应的报表资料。 如认购明细表： 36 自助查询：此模块是根据自己的要求查询数据。 另：提取报表之类的数据前先在： “工具”中下载报表驱动： 37 第三节第三节 出纳员出纳员 一、业务流程简述一、业务流程简述 （一）48、支付业务（一）支付业务 1、负责审核该凭证单据的完整性、真实性（凭证单据是否出现残缺不全的现象） 、合法性； 2、原始凭证是否已正确填写本公司的全称，审批是否已完成； 3、票据（发票及行政事业性收据）是否超过使用期限、使用范围（如用服务业发票开具工程款 等，并且检查是否出现白条凭证等现象） ，如发现不符合财务有关规定，退回经办人； 38 4、无误后填写支票，加盖印鉴（出纳个人私章） ，连同发票等原始凭证交图章管理员审核； 5、图章管理员审核无误后，加盖完整全套印鉴，退回出纳员； 6、出纳员让收款人办理签收手续后将支票移交给收款人。 （二）收款业务（二）收款业务 由于房地产企业均设有前台开票员，49、大部分收款工作已由前台完成，只有小量的零碎收入是由 出纳员处理，出纳员收到现金后，汇总并（数额较大时可直接缴入）缴至银行帐户，取得银行进帐 单或现金缴款单。 （三）记帐（三）记帐 根据上述两项业务，出纳员登记银行存款日记帐。 （四）银行对帐（四）银行对帐 定期向银行索取对帐单，核对各笔收付款记录，并协助会计员编制银行存款余额调节表。 （五）编制资金日报表（五）编制资金日报表 每天编制资金日报表（应注意各账户的款项是否在途，在途应说明清楚，核准帐户每日的收支 情况） ，并于每天下午五点五点三十分，传真到集团财务部。 附： XXX 公司资金日报表格式： XXX 公司资金日报公司资金日报 编号：XX50、 填表时间：XX 年 XX 月 XX 日 单位：万元 其中 银行 名称 用途 上日 余额 本日 收入 本日 支出 本日 余额 自用 可调出 自用 说明 合计 未到账： 万元 分析：上日的资金余额为分析：上日的资金余额为 万元万元 本日实际收入的资金为本日实际收入的资金为 万元万元 本日实际支出的资金为本日实际支出的资金为 万元万元 本日余额本日余额 万元，其中：预计开支万元，其中：预计开支 万元，维修基金万元，维修基金 万元万元 经理： 部门主管： 会计： 出纳： 39 （六）交接单据（六）交接单据 每月以 5 天为间隔，每 5 天向会计上交本月财务单据（会计接收核对无误后，应在出纳编制的 账