1、财务部业务操作手册 1 目目 录录 卷卷 首首 语语.1 第一部分第一部分 房地产板块房地产板块.2 第一章 绪论.2 第一节 房地产开发与经营基本含义.2 第二节 房地产开发流程简述.2 第二章 房地产企业财务岗位的设置.6 第三章 各岗位业务操作介绍及主要业务点论述.16 第一节 前台开票员.16 一、业务流程简要描述及注意事项.16 二、主要业务点.22 第二节 系统操作员.23 一、业务流程.23 二、业务操作介绍（明源系统财务操作说明）.24 第三节 出纳员.37 一、业务流程简述.37 二、业务要点说明.39 第四节 会计员.48 一、核算流程简述.48 二、房地产开发企业主要会计2、事项举例.49（一）公司成立初期.49（二）公司开发阶段.54（三）销售阶段.58 三、主要业务点.61（一）合同管理.61（二）收入确认.62（三）租赁.63（四）代收代付业务.64（五）存货核算（材料、半成品、产成品的核算及确认原则）.64（六）长期股权投资.66（七）预付税费处理.68（八）转退楼、业主变更.71（九）欠款的处理及履行担保责任.75（十）固定资产核算.81（十一）无形资产核算.83（十二）工资福利.84 PDF 财务部业务操作手册 2（十三）成本核算.87（十四）所得税费用的主要账务处理.100（十五）房地产企业所涉及税种简述.101 第二部分第二部分 物业管理板块物业管3、理板块.111 第四章 物业管理公司财务岗位的设置.111 第五章 各岗位业务操作介绍及主要业务点论述.117 第一节 前台开票员.117 一、业务流程简要描述及注意事项.117 二、主要业务点论述.119 第二节 系统操作员.120 一、业务流程.120 二、业务操作介绍（屋村管理收费管理系统操作说明）.121 第三节 出纳员.128 一、业务流程简述.128 二、业务要点说明.130 第四节 会计员.141 一、核算流程简述.141 二、物业管理公司主要会计事项举例.142 第三部分第三部分 酒店俱乐部板块酒店俱乐部板块.166 第六章 酒店俱乐部公司财务岗位的设置.166 第七章 各岗位4、业务操作介绍及主要业务点论述.177 第一节 前台收银员.177 第二节 收银主管.179 第三节 核数员.181 第四节 核数主管.182 第五节 成本控制员.183 第六节 成本主管.184 第七节 出纳员.185 一、业务流程简述.185 二、业务要点说明.187 第八节 会计员.198 一、核算流程简述.198 二、酒店公司主要会计事项举例.199 第四部分第四部分 建筑安装企业业务操作介绍及主要业务点论述建筑安装企业业务操作介绍及主要业务点论述.214 一、出纳员.214 二、会计员.215 PDF 财务部业务操作手册 1 卷卷 首首 语语 奔奔 跑跑 即将逝去的 2007，洋溢着拼5、搏的汗水，夹杂着豪迈的激情，我们在决策层的正确领导下，传承公司精神，肩负使命，开创了一个属于人的时代。2007 年，是辉煌的一年，公司在香港联交所主板成功上市，经营业务飞速发展，伴随着企业规模的壮大，业务也日趋复杂，各项规章制度、流程体制亟待规范。作为管理部门的财务部，更应将统一、完善、规范放在工作的首位。有鉴于此，我们将集团内主要会计业务梳理规范，形成一套操作手册，以此作为我们核算工作的统一要求，其中还包括了全体参与编写人员对本行业的理解。希望能通过本手册的学习提高各财务人员的业务能力，为公司的发展壮大保驾护航。青春不只是个仓促的梦，走向成熟的我们期盼着明天的辉煌。只要我们心中有目标，有梦想6、，谁也阻挡不了我们前进的脚步，让我们一起努力，走进 2008，迈向成功！集团财务部 2007 年 12 月 18 日 PDF 财务部业务操作手册 2 第一部分第一部分 房地产板块房地产板块 第一章第一章 绪论绪论 第一节第一节 房地产开发与经营基本含义房地产开发与经营基本含义 “开发”是生产者或经营者为实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发与利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上对土地的开发和利用；城市开发包括土地及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发。7、因此，从某种意义上讲，这些开发可以视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发活动主要是指依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。由于本文仅作为本公司的业务操作规范，所论述的仅为狭义的房地产开发活动。房地产经营是企业经营活动的重要组成部分，不仅包括房地产生产过程的开发环节、流程环节的营销活动和中介活动，还包含消费环节的物业管理服务活动。第二节第二节 房地产开发流程简述房地产开发流程简述 房地产开发流程一般包括四大部分，分别为前期准备、行政审批、施工建设、权属登记，下面将逐一简单介绍，具体见后8、附流程图。一、房地产开发公司的准备工作一、房地产开发公司的准备工作 首先需对意向土地进行公司内部的可行性研究，通过后向国土局提交项目建设选址意向书，国土局将征询规划局意见后进入土地的招拍挂程序。成功取得土地后，房地产开发公司应办理好土地出让手续，向计划委员会办理立项批文，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。二、行政审批部分二、行政审批部分 1、规划局进行规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般进行以下程序：（1）规划部门对规划总图进行评审；（2）人防办进行人防工程建设布局审查；PDF 财务部业务操作手册 3（3）国9、土资源局办理土地预审；（4）公安消防支队、公安交警支队、水利局、卫生防疫局、环保局、园林局、气象局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。2、向规划局办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，此阶段一般需对报建图进行以下专业的审查：（1）公安消防支队进行消防设计审查；（2）人防办进行人防设施审查；（3）建设局、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查；（4）规划部门对总平面设计审查。3、施工报建阶段，此阶段办理以下事项：（1）建设单位办理施工报建登记；（2）建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包；（3）建设局组织职10、能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证，施工方进场施工。4、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下事项：根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法我们在预售某项物业前须遵守以下条件：（1）已全数缴付土地出让金，并已取得土地使用权证；（2）持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；（3）将预售物业单位的房地产开发项目所注入的资金，须达到有关项目总投资额的 25%或以上，该项目须符合有关政府规定，并已确定建筑工程的预期竣工日期及交付日期；（4）已取得县级建设局或房地产管理机关的预售许可证。根据广东省商品房预售条例规定：七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程及封顶11、七层以上的，完成三分之二结构工程，可办理预售登记。5、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下事项：（1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查；（2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收；（3）规划部门、市政部门、水利局、环保局、卫生局、公安消防支队、气象局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收；PDF 财务部业务操作手册 4（4）建设局综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。三、房地产项目权属登12、记阶段三、房地产项目权属登记阶段 1、申办项目取得竣工验收备案后向房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记，简称确权，即将产权确入公司。2、凭房地产转让合同及其他资料办理产权转移，分割至购房客户。以上几个阶段，各地根据实际情况，会有一定的差异。但大体流程相差不大。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，各地均不一致，所以就不再明细列表。四、业务流程图示四、业务流程图示 PDF 财务部业务操作手册 5 业务流程图示 PDF 财务部业务操作手册 6 第二章第二章 房地产企业财务岗位的设置房地产企业财务岗位的设置 根据公司实际情况，房地产板块设有六岗位，分别为前台开票员、系统操作员、工资核算员13、出纳员、会计员、图章管理员、财务主管。各岗位职责说明如下：前台开票员岗位说明书前台开票员岗位说明书 职位名称：前台开票员 部门名称：财务部 职位级别：文员 直接汇报上级：财务主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：无 生效日期：工作综述：负责为客户办理缴付款业务，开具发票或收据。人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 负责为客户办理缴款业务；1.1 负责为客户提供银行帐号等付款资料；1.2 负责为客户填开发票、收据及其他单据；准确率=100%2.0 负责为客户提供14、简单的付款信息；2.1 为咨询客户提供应付期、应付金额等信息；准确率=100%3.0 服从上级交办的临时性工作。及时准确 PDF 财务部业务操作手册 7 系统管理员岗位说明书系统管理员岗位说明书 职位名称：系统管理员 部门名称：财务部 职位级别：文员 直接汇报上级：财务主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：无 生效日期：工作综述：负责对客户信息、销货信息管理 人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 负责管理客户基本信息；1.1 负责对客户提供的基本资料维护管理；115、.2 及时处理收付业务在系统中的处理；准确率=100%2.0 负责为营销中心提供欠款客户信息；准确率=100%3.0 负责定期填报各类统计报表；3.1 按要求定期编制统计报表，经主管审核后上报集团财务部；及时性、准确率=100%4.0 服从上级交办的临时性工作。及时准确 PDF 财务部业务操作手册 8 工资核算员岗位说明书工资核算员岗位说明书 职位名称：工资核算员 部门名称：财务部 职位级别：文员 直接汇报上级：财务主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：无 生效日期：工作综述：负责对职工工资的计算、发放及管理 人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 16、无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 负责管理员工基本信息；1.1 负责对部门架构、人员资料维护管理；1.2 负责对人力资源部提供的人事资料维护管理；准确率=100%2.0 负责计算每月工资；2.1 对人力资源部提供的考勤、奖罚、个税计算方法复核维护；准确率=100%3.0 负责与银行交接工资电子资料，发放工资；及时性、准确率=100%4.0 服从上级交办的临时性工作。及时准确 PDF 财务部业务操作手册 9 出纳岗位说明书出纳岗位说明书 职位名称：出纳 部门名称：财务部 职位级别：文员 直接汇报上级：财务主管 修订周期：职位编号：直接监管下属17、：无 生效日期：工作综述：负责办理公司现金、银行结算业务；登记现金、银行存款日记账，编制公司资金日报表；负 责保管库存现金、银行票据和各种有价证券。人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 负责办理公司现金、银行结算业务；1.1 负责办理提取现金、存现业务、现金报销业务；1.2 负责办理银行存款进账、签发支票、电汇、本票等结算业务；1.3 负责领取银行业务回单及对账单；准确率=100%2.0 负责登记现金、银行存款日记账；2.1 根据现金收支业务，登记现金日记账，做到18、日清月结；当日收支未记账率=0%准确率=100%PDF 财务部业务操作手册 10 2.2 根据银行结算业务，登记银行存款日记账，定期与银行核对，做到账实相符；3.0 负责编制公司资金日报表；3.1 负责公司资金日报表的编制；3.2 每日 17：30 前负责将公司资金日报表向本部主管报送，主管 审核签字后向主管部门经理报送；准确率=100%周报送时间延误率2 次月报送时间延误率5 次4.0 负责保管库存现金、银行票据和各种有价证券；4.1 负责保管库存现金，定期盘点，做到账款相符；4.2 负责购买、保管及签发支票及其他银行票据，登记票据领用 簿定期盘点；4.3 负责保管各种有价证券，登记有价证券19、备查簿，定期盘点；日库存现金300 元 票据完整率=100%5.0 服从上级交办的临时性工作。及时准确 PDF 财务部业务操作手册 11 会计员岗位说明书会计员岗位说明书 职位名称：会计员 部门名称：财务部 职位级别：直接汇报上级：财务主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：无 生效日期：工作综述：负责编制公司的会计凭证，登记总账、明细账簿，编制公司年度、月度财务报表，进行财务 分析；负责公司销售及税务管理；负责公司往来款项、日常费用的核算、管理；负责公司会计档 案的装订整理。人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 20、决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 负责公司会计核算工作；1.1 负责收入、成本、费用的核算、管理；1.2 负责应收应付款项业务的核算、管理；1.3 负责固定资产、无形资产业务的核算、管理；1.4 负责银行信贷业务及财务费用的核算、管理；PDF 财务部业务操作手册 12 2.0 负责进行公司月、季、年度的财务决算工作；2.1 编制公司会计报表、年终决算报表及会计报表附注；2.2 负责编制财务分析报告，分析公司运营状况；2.3 负责公司的年度财务审计工作；2.4 负责公司的统计工作，向上级公司、政府部门报送统计报表；3.0 负责办理公司的纳税工作；3.1 负责税务核算和办理纳税申21、报，办理减免税、退税工作；3.2 协助上级领导协调同税务部门的关系；4.0 负责银行存款余额调节表的编制；5.0 负责公司会计电算化的管理；5.1 设置、修改非集团控制会计科目及核算项目，向上申请增加、修改受控制的会计科目及核算项目；5.2 负责根据审核后的记账凭证过账，登记明细账、总账；5.3 负责月末、年末的结账工作；6.0 负责公司会计档案的装订整理工作；6.1 负责会计凭证、账簿、会计报表、税务申报表的装订、保管；6.2 负责建立会计档案的分类索引工作；会计档案完整率=100%装订时间每季结束后 30 日内 7.0 服从上级交办的临时性工作。PDF 财务部业务操作手册 13 图章管理员22、岗位说明书图章管理员岗位说明书 职位名称：图章管理员 部门名称：财务部 职位级别：直接汇报上级：财务主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：无 生效日期：工作综述：负责财务专用章、公司公章的管理；发票、收据及其他票证的管理 人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 负责复核出纳结算业务；1.1 负责对出纳所办理的支付业务复核并加盖预留印鉴；准确率=100%2.0 负责对公司公章、票据管理；2.1 根据相关审批文件加盖公章；负责盖合同公章的同时收取一 份合同原件，如对方23、未盖章的，先复印一份，移送到相应公司的会计 手中；2.2 负责对发票、收据及其他票证进行管理（包括领用、保管）；准确率=100%3.0 服从上级交办的临时性工作。及时准确 PDF 财务部业务操作手册 14 财务主管岗位说明书财务主管岗位说明书 职位名称：财务主管 部门名称：财务部 职位级别：主管 直接汇报上级：财务经理 修订周期：职位编号：直接监管下属：上述各岗位 生效日期：工作综述：负责审核各会计编制登记的会计凭证、总账、明细账簿、公司年度、月度财务报表；进行财 务分析；负责公司销售及税务管理；负责公司往来款项、日常费用的管理；负责会计电算化管理；负责公司会计档案的管理。人事权限：雇佣/解雇24、 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 职位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 负责公司会计核算工作；1.1 负责收入、成本、费用的会计管理工作；1.2 负责应收应付款项业务的会计管理工作；1.3 负责固定资产项目、无形资产业务的会计管理工作；1.4 负责银行信贷业务及财务费用的会计管理工作；2.0 负责进行公司月、季、年度的财务决算工作；2.1 审核公司会计报表、年终决算报表及会计报表附注；PDF 财务部业务操作手册 15 2.2 负责审核财务分析报告，分析公司运营状况；2.3 负责公司的年度财务审计工作；3.0 负责办理25、公司的纳税工作；3.1 负责税务业务的核算管理工作；3.2 协助上级领导协调同税务部门的关系；4.0 负责与银行等金融机构的协调与沟通工作；5.0 负责公司会计电算化的管理；5.1 向集团申请增加、修改控制会计科目、核算项目；5.2 负责审核记账凭证；5.3 负责月末、年末的结账工作；6.0 负责公司会计档案的保管工作；6.1 负责会计凭证、账簿、会计报表、税务申报表的保管；6.2 负责建立会计档案的分类索引工作；会计档案完整率=100%装订时间每季结束后 30 日内 7.0 负责所在楼盘（公司）的整体管理工作；7.1 负责督促财务部人员及时正确完成工作，团结财务部人员；7.2 负责财务部人员26、的业绩考核；7.3 发现重大问题及时向上级汇报；8.0 服从上级交办的临时性工作任务。及时准确 PDF 财务部业务操作手册 16 第三章第三章 各岗位业务操作介绍及主要业务点论述各岗位业务操作介绍及主要业务点论述 第一节第一节 前台开票员前台开票员 一、业务流程简要描述及注意事项一、业务流程简要描述及注意事项（一）领取发票（一）领取发票 定期定量领取发票、收据并在票据登记本上签名确认。（二）不同缴款方式的处理方法（二）不同缴款方式的处理方法 为进一步完善公司财务制度，避免产生法律纠纷的风险，现针对各种缴款方式，将前台开票流程及注意事项描述如下，旨在规范开票过程所涉及款项内容的填写和明确缴款人和27、业主不一致的处理方式。1、现金、现金：填写现金缴款单，如图：（1）缴款人：业主姓名。（2）款项来源：款项内容。（3）右下角空白栏：路址。注意事项注意事项：（1）关于缴款人，不论办理缴款业务的当事人是否是业主本人，均以业主姓名填写此栏。（2）关于款项来源，请如实并逐项填写完整，不可错填或漏填，亦不能用“等”字进行简化，PDF 财务部业务操作手册 17 若款项内容太多空白处不够，则将几笔款项分开填写现金缴款单。2、存折、存折（1）当存折开户人和业主是同一人时，填写进帐单，如图：右下角空白栏（开户银行签章处）：依次如实填写业主名、路址、款项内容。如：张三 缴交 雍翠湾一街 18 号 住宅 定金、楼款28、待办房产证费用、物业维修基金。注意事项注意事项：请开票员在开票过程中严格按照以上格式填写，特别是款项内容，定要如实并逐项填写完整，不可错填或漏填，亦不能用“等”字进行省略简化。（2）当存折开户人和业主非同一人时：开票员先帮缴款人以业主的姓名填写正确金额和款项内容的现金缴款单，缴款人到银行柜台办理业务时先提现，再用开票员开具的现金缴款单把款项存入公司帐户即可。现金缴款单的填写方法如 1 所述。3、刷卡、刷卡（1）当持卡人和业主是同一人，则在刷卡成功后打印出来的刷卡凭条上签名确认即可。（2）当持卡人和业主非同一人，则开票员需在凭条背后注明业主名、款项内容，并让刷卡人签名确认。4、支票、支票 在支29、票上用途一栏填写业主名、路址、款项内容，如图：PDF 财务部业务操作手册 18 然后方可开具收票专用收条。5、汇款、汇款 针对自行汇入的款项，分以下两种情况处理：（1）入账通知单能明确业主名、路址、款项内容的，可直接开具发票。（2）入账通知单未能明确上述内容，汇款人是代业主缴交款项的，请代交人出具书面证明，证明款项是代某人缴交某路址的某款项，方可开具发票。（二）开具定金及楼款相关单据（二）开具定金及楼款相关单据 1、前台开票员凭销售跟办人询问客户的缴款方式及付款银行开出的开票通知单，并根据填制现金缴款单或银行进帐单（以下简称进帐单）交客户；附：开票通知单格式 开票通知单开票通知单 兹有 苑 街30、 座 号 业主名：缴交以下费用（单位：元）定金￥楼款￥合同印花税￥代收办证费用￥其他￥请财务开具凭据。付款方式：现金 刷卡 转帐 备注：经办人：日期：年 月 日 2、客户凭进帐单到银行交款，注意此处要求客户有对应银行的卡或存折；3、客户交款后交回银行缴款单入账联并开具相关收据（或发票）；4、如客人交支票或刷卡的前台开票员开具收票专用收条给客人，待款项到公司银行帐户后才开具正式的收据（或发票）。（三）更改购买房号单据的处理（请参照档号：（三）更改购买房号单据的处理（请参照档号：2007092201 文件）文件）1、业主交纳定金后，在业主名一致的情况下，由于某种原因而在同一楼盘内转楼的。此定金收据31、（或发票）则可以冲红后再开具正确的楼款收据处理票据。冲红手续包括：PDF 财务部业务操作手册 19（1）先由业主签名同意转楼；（2）售楼人员及售楼部经理签名确认；（3）重新提供新的认购书。财务开票员确认上述手续是否齐全，手续齐全后冲红此定金收据（或发票）并以正确的路址重新开具定金收据（或发票）给业主。2、转楼业务一般收取业主手续费贰仟元。（四）购房客户变更单据的处理（四）购房客户变更单据的处理 1、业主交纳定金后，在同房号一致的情况下，由于某种原因需要就更业主名（包括转名、加名、减名）。此定金收据（或发票）则可以冲红后再开具正确的楼款收据处理票据。冲红手续包括：（1）先由业主签名同意转楼；（232、）售楼人员及售楼部经理签名确认；（3）重新提供新的认购书。财务开票员确认上述手续是否齐全，手续齐全后冲红此定金收据（或发票）并以正确的业主名重新开具定金收据（或发票）给业主。2、转名、加名、减名业务一般收取业主手续费贰仟元。（五）开具收楼相关单据（五）开具收楼相关单据 1、前台开票员凭销售跟办人询问客人的缴款方式及缴款银行的收费明细清单填制相应银行的现金缴款单或银行进帐单（以下统称进帐单）交客户。2、客户凭进帐单到银行交款，注意此处要求客户有对应银行的卡或存折；同时开单员需注意告知客户必须拿着银行的回单到前台开单处开具正式发票或收据收楼时，在开具楼款结算发票前，必须要求销售人员提供“开具结算发33、票资料”方可开具，且填写的内容必须准确无误。附：开具结算发票必须填写以下相关资料格式 PDF 财务部业务操作手册 20 开具结算发票必须填写好以下相关资料开具结算发票必须填写好以下相关资料 业主名 身份证号码 身份证号码 身份证号码 不动产项目名称 不动产项目编号 地址 总楼价 面积（洋房填写：套内面积/，联体、独立填写：建筑面积/）单价（单价：元/楼价除以套内面积保留两位小数）提供以上资料一定要百分百准确无误！请各位跟办人员填写好相关资料！谢谢合作！提供以上资料一定要百分百准确无误！请各位跟办人员填写好相关资料！谢谢合作！跟办人签名：跟办人签名：日日 期：期：（六）认真按照营销中心及财务部下34、达的文件进行操作（六）认真按照营销中心及财务部下达的文件进行操作 根据相关 对销售资金实施监控的操作指引、关于部分退减批免及审核业务的授权指引、关于免收客户银联 POS 机楼款刷卡手续费的事宜等细则操作。（七）除上述方法外，在开单收款过程中亦需注意以下事项：（七）除上述方法外，在开单收款过程中亦需注意以下事项：1、客户可在其他地点将款项直接汇入公司帐号，出纳提供银行到帐通知后开单员方可开具正式发票给客户；若银行到帐通知单没有业主姓名或购房地址的，则必须由汇款人出具证明，证明该款项属该业主所有的方可开具发票。2、领取发票时，需由客户提供身份证明文件，开单员方可提供发票或收据并要求客户于回单的原件35、上签名确认已领取发票。3、当客户交付支票时，开单员不能立即开具发票只能开具支票收据给对方，待支票到帐后开票员方可以收据换取正式发票。4、假如客户要缴纳第二或第三期楼款时，必须查看清楚到款日期是否与所签定的交款日期一致，如果迟交楼款会产生滞纳金，滞纳金是按付款金额的万分之五每日计算。5、若客户选择按揭付款方式的，待银行将相应按揭拨付至公司帐号后，出纳将银行进帐单给予前台开单员开具发票。6、若发票开具后需变更上面内容的，必须重新开具。若在当月内的，需对原发票进帐作废处理重新开具；如果跨月发票出现上述情况，则在收回客户发票原件后冲红，并必须在红字发票里注明PDF 财务部业务操作手册 21 原发票开具36、日期及号码。7、若发票开具后如需作废的一律要所有联数全部收齐才能作废。（八）填表相关单据汇总月报表（八）填表相关单据汇总月报表 每月 1 日需做上月报表并与公司系统管理员或发票管理员核对发票。注意以下事项：（1）需将上月的各项票据金额统计核准，分类别制表（“XX 年 XX 月发票使用情况表”，包括所有票据的期初库存量和期末库存量的统计）；（2）上交图章管理员，经图章管理员核对无误后，确认还票日期；（3）与公司的会计进行核对后签名确认。附表格：XX 年年 XX 月发票使用情况表月发票使用情况表 领用人：填表人日期：年 月 日 金额单位：元 楼款（不动产）期初库存 本期领购 本期开具 本期作废 或37、遗失 期末库存 编号 项目 种类 份数 起止号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 其中滞纳金总额为：备注 小计：￥0.00 合计：￥0.00 （九九）定期）定期向向会计会计查询查询发票发票填写填写的的最新规最新规定定及及填写填写细则细则，保证保证票票据填写据填写的准的准确确性性 1、注意金额大小写要一致，客户名称要填写正确，并且要填写清晰；2、剪折发票更需要注意剪票位置的正确；3、开票时需要注意填写机构代码证号及预售证名称，路址，需注意根据各项业务款项的不同开具不同的票据：销售不动产发票、服务业发票、刷卡收据、印花税销售凭证。PDF 财务部业务操作手册 38、22 二、主要业务点二、主要业务点（一）开具发票应当按照规定的时限、顺序、逐栏、全部联次一次性如实填写，即必须按照号码顺序填写，填写项目齐全、内容真实、字迹清楚，全部联次一次性复写或打印，内容完成一致，大小写金额相符，注明开票日期，开票员填写全名，并在发票联加盖公司财务章或发票专用章。同时根据中华人民共和国发票管理办法实施细则要求，任何单位和个人不得转让、代开发票；未经税务机关批准，不得拆本使用发票；不得自行扩大专业发票使用范围。（二）发票存根联必须按照税务机关的规定存放和保管，不得擅自损毁。已经开具的发票存根联和发票登记簿，应当保存五年，把所有的发票分类保存在相应的资料存放处，并按使用时限有39、顺序整齐放好。PDF 财务部业务操作手册 23 第二节第二节 系统操作员系统操作员 一、业务流程一、业务流程 系统操作员日常业务流程 票据管理 自助查询 票据分类录入本号与号码范批量划出 收支管理 财务代办 报表管理 赁证管理 收支查询 审核销售变更资料 票据收支录入 票据打印 证明管理 代收费的批量划出管理 票据收支审核 不同组合自助查询 赁证录入 赁证查询 报表编制 核 销票 据本 号及 明细 PDF 财务部业务操作手册 24 二、业务操作介绍（明源系统财务操作说明）二、业务操作介绍（明源系统财务操作说明）1、财务主界面由图中模块完成。（1）票据管理：设置票据资料先进入票据管理中选择相应的40、楼盘。图 2-2-3 然后再选择票据类型，最后点击“新增”按钮 弹出图中界面的内容，注意：第一次新增票据子类时一定要在“票据子类”中填充，以后再增加此子类票据时就直接选择此类来新增如图：填上“票据本号”时，一定要加上各自楼盘名称的识别字母加上票据子类简称和编上票据本PDF 财务部业务操作手册 25 号编码 （2）收支管理：选择房间代码可以选取路址：选择客房名称可以查询所有有关名称的业主路址 PDF 财务部业务操作手册 26 如果选择此勾就把有关此查询名字无效与有效的所有资料都显示出来。此键：是查询当前房间认购书的资料，此键是显示出当前房间与历史记录资料情况如下图 录入票据：选择对应的分期打勾然41、后点“收款”进入票据信息录入状态 PDF 财务部业务操作手册 27 红色框中一定要根据实际情况填充，最后选择“增加”在界面下边就出现一条票据记录了。系统中冲红部分包括：（退款、换房、换票、发票修正）冲红时都要选择对应要冲的记录打勾。退款：PDF 财务部业务操作手册 28 红色框中一定要填充，注：此票据是红字票，在“到帐日期”中一定要录入被冲的蓝字到帐日期（退款功能是用在退楼、退钱、超标退钱等）。换房：选择换房时跳出：此对话框是要求选择要把收款记录转去的新房间路址：PDF 财务部业务操作手册 29 红框部分是录入冲红的红票票据资料，蓝框是冲红后蓝字的票据资料。以上部分是新房间中分期没交钱的明细，42、可以根据实际情况选择期数来手工录入金额：。（换房冲红功能只是用在业主换房操作的）换票冲红：PDF 财务部业务操作手册 30 （换票功能是用在某些楼盘先开预收款收据最后收楼时再开“结算发票”用的，上图蓝框中是填充“结算发票”资料的，其它不用理它）发票修正：PDF 财务部业务操作手册 31 （发票修正功能是用在票据开错了而开单没“作废”票据而是冲红用的，上图中红框是冲红票据资料，蓝框是冲红后重开的蓝字票据资料，注：到帐日期一定要与被冲蓝字的到帐日期一致）在“收支管理”界面中右下角这两个功能分别是：1）“打印票据”是以后先录入收款生成收款记录后利用此键功能来打印发票用的；2）“转移”功能是用在售楼部43、资料室人员有时候把同一路址同一业主名无端端的生成几条房间历史记录时用此键所“无效”房间的所有票据自动转到“当前有效房间”中。（意思是财务已录入部分票据在当时有效的房间，而资料室无意生成一模一样的房间为当时状态房间，而把财务以前录入票据的房间也就变了“无效”状态了，这时候才使用此功能键，注：使用“转移”时要再三查清楚才使用）票据修改：此图中图标顺序为：修改、删除、作废、拆分、历史数据录入。（a）修改：功能是指票据未审核时可以勾选相应的票据来修改操作人员当时录入错误的票据号等如果是金额错就要删除此票再重新录入了）。PDF 财务部业务操作手册 32（b）删除：功能就是把错误无法去补救的票据删除。（c44、）拆分：此功能是选择一条收款记录把它拆分为两张票据。（d）历史数据录入：功能就是为了某部分楼盘在旧系统导数据过明源系统时“刷新”票据所有的，此功能可以把票据直接修改凭证号等资料。在收款记录右上角中：这两个选项是显示所有效的票据（冲红的隐藏），另一个是显示当前已收款的记录。“收支管理”模块中：证明管理：是有时候如果业主要求开具交清某期楼款或全部楼款时打印出来开具的：功能是登记发票保管证明：此键是增加：收支管理中款项。（一般增加款项都是资料室操作）PDF 财务部业务操作手册 33：预算是指业主来查询什么时候有几多滞纳金。计算是指平时查看当天的滞纳金金额。：结转滞纳金是指到了收楼的时候一次过计算后的45、结果滞纳金结转而产生一条滞纳金的应收款出来（录入滞纳金票据时就是勾选这条应收款来录入了）：些功能就是查看楼款交款情况。1、银行批量放款模块：此功能是为了同一个银行一次过多笔银行贷款时使用的，此功能比一张张银行按揭票据录入快得多。2、代收费用模块：此模块的款项都是由资料室设置好的（如果平时有的费用没有时就在右边的“增加”功能可以增加新的款项）操作功能与“收支管理”模块一样。3、：些模块就是业主在我公司什么银行刷卡而由我公司负出产生的手续费用（这模块看各盘操作，暂时少用）PDF 财务部业务操作手册 34 4、：这模块是“外币”的汇率设置，如在“收支管理”中有录入外币时系统自动计算的（这模块少用，一46、般在开票时都节算了人民币）：此模块是售楼部认购书中所有变更等操作后产生有待财务部去审核的。：此模块是在：“收支管理”中所有录入过的票据在此界面有待去“审核”，（如果票据“未审核”是不能在凭证管理模块中入帐的）。：批量划出是指“代办费用”中代业主交纳其它办证费用等，交纳是收据代办证后换取外部发票回来时批量勾选划出的（这里所划出的票据一样要“审核”与“入帐”）：此模块分为：界面 （1）凭证录入：就是选择开票日期时间段来提取出所有明细，然后在“票据号”或“房间代码”或“交款人”等是但一个按回车键来查询出后找勾，与会计凭证编号中一个号所包括的票据全勾上时录入相 对 应 的 年 份 和 凭 证 号 就 47、按来完成。（2）凭证查询：是指查询你所指定年月中所有凭证显示出来，然后所选中的凭证号对应下面就是该凭证的明细资料。如果查出凭证录入错误可以使用凭证号更新功能，如下图红框图标是“修改凭证号”。PDF 财务部业务操作手册 35 如果是对就凭证号中的明细有录入错误可以使用转回未入凭证时的状态功能，如下图红框图标是“清除入帐状态”。报表：此模块是公司所有报表的汇总，到时可以在此提取相对应的报表资料。如认购明细表：PDF 财务部业务操作手册 36 自助查询：此模块是根据自己的要求查询数据。另：提取报表之类的数据前先在：“工具”中下载报表驱动：PDF 财务部业务操作手册 37 第三节第三节 出纳员出纳员 48、一、业务流程简述一、业务流程简述 （一）支付业务（一）支付业务 1、负责审核该凭证单据的完整性、真实性（凭证单据是否出现残缺不全的现象）、合法性；2、原始凭证是否已正确填写本公司的全称，审批是否已完成；3、票据（发票及行政事业性收据）是否超过使用期限、使用范围（如用服务业发票开具工程款等，并且检查是否出现白条凭证等现象），如发现不符合财务有关规定，退回经办人；PDF 财务部业务操作手册 38 4、无误后填写支票，加盖印鉴（出纳个人私章），连同发票等原始凭证交图章管理员审核；5、图章管理员审核无误后，加盖完整全套印鉴，退回出纳员；6、出纳员让收款人办理签收手续后将支票移交给收款人。（二）收款业务49、（二）收款业务 由于房地产企业均设有前台开票员，大部分收款工作已由前台完成，只有小量的零碎收入是由出纳员处理，出纳员收到现金后，汇总并（数额较大时可直接缴入）缴至银行帐户，取得银行进帐单或现金缴款单。（三）记帐（三）记帐 根据上述两项业务，出纳员登记银行存款日记帐。（四）银行对帐（四）银行对帐 定期向银行索取对帐单，核对各笔收付款记录，并协助会计员编制银行存款余额调节表。（五）编制资金日报表（五）编制资金日报表 每天编制资金日报表（应注意各账户的款项是否在途，在途应说明清楚，核准帐户每日的收支情况），并于每天下午五点五点三十分，传真到集团财务部。附：XXX 公司资金日报表格式：XXX 公司资金50、日报公司资金日报 编号：XX 填表时间：XX 年 XX 月 XX 日 单位：万元 其中 银行 名称 用途 上日 余额 本日 收入 本日 支出 本日 余额 自用 可调出 自用 说明 合计 未到账：万元 分析：上日的资金余额为分析：上日的资金余额为 万元万元 本日实际收入的资金为本日实际收入的资金为 万元万元 本日实际支出的资金为本日实际支出的资金为 万元万元 本日余额本日余额 万元，其中：预计开支万元，其中：预计开支 万元，维修基金万元，维修基金 万元万元 经理：部门主管：会计：出纳：PDF 财务部业务操作手册 39（六）交接单据（六）交接单据 每月以 5 天为间隔，每 5 天向会计上交本月财务51、单据（会计接收核对无误后，应在出纳编制的账户报表上签名确认）。（七）如果出纳员有领取发票或收据则每月 1 号应编制上个月的“XX 年 XX 月发票使用情况表”并与公司系统管理员或发票管理员核对。附：XX 年 XX 月发发票使用情况表格式：XX 年年 XX 月发票使用情况表月发票使用情况表 领用人：填表人日期：年 月 日 金额单位：元 楼款（不动产）期初库存 本期领购 本期开具 本期作废 或遗失 期末库存 编号 项目 种类 份数 起止号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 其中滞纳金总额为：备注 小计：￥0.00 合计：￥0.00 二、业务要点说明二、业务要52、点说明（一一）账账户户管理管理：账户开立时需提供资料：由各单位财务部向集团财务部总经理提出开设银行账户的书面申请，待审批同意后至银行办理开户手续，办理开户时需提供以下资料：1、公司营业执照、国税或地税税务登记证正本及复印件；2、法人代表身份证原件及复印件，若属于授权办理，需同时提供授权书和被授权人的身份证原件及复印件；3、提交盖有公司签章的印鉴卡四张（银行留三张企业留底一张），印鉴应包括单位财务专用章、出纳员私章、图章管理员私章（省外项目及 07 年 5 月后成立的公司为项目总经理私章）。账户日常管理：PDF 财务部业务操作手册 40 1、严格按照各账户性质及资金使用用途进行资金划拨，不得违规53、使用各账户；2、不准出租、出借银行账号，不得为其他单位和个人套取现金，不得私设帐外现金；3、每周要协助会计人员编制当期银行存款余额表，并上报财务主管。账户申请、注销等流程：各公司由于业务需要开立银行账户、新装 POS 机、银行账户销户、账户性质变更、印鉴更换等由经办会计作书面申请，会计主管确认复核，然后交集团财务资金结算中心审核后呈集团财务部总经理最终审批，书面申请交给集团财务存档员确认及留底。待经办人员与银行办妥相关的手续后将所有银行签署的资料（包括银行已核准的申请书、协议书、印鉴卡等）复印件提交给集团财务存档员归档，但每张复印件列明“复印件与原件相符”并经办人签名。对于开立银行账户已成功开54、立当天即时反映在资金日报表上。附：新开账户申请表格式 附表附表 新开账户申请表新开账户申请表 公司名称：开户银行 银行帐号 会计姓名 出纳姓名 原预留印鉴 开户原因 存档附送资料 申请人签名:日 期:会计主管确认复核:日 期:资金结算中心审核：日 期:财务总经理审批:日 期:存档确认:日 期:PDF 财务部业务操作手册 41 附：预留印鉴变更申请表格式 附表附表 预留印鉴变更申请表预留印鉴变更申请表 公司名称：开户银行 银行帐号 会计姓名 出纳姓名 原预留印鉴 新预留印鉴 变更原因 存档附送资料 申请人签名:日 期:会计主管确认复核:日 期:资金结算中心审核：日 期:财务总经理审批:日 期:存55、档确认:日 期:PDF 财务部业务操作手册 42 附：注销账户申请表格式 附表附表 注销账户申请表注销账户申请表 公司名称：开户银行 银行帐号 会计姓名 出纳姓名 预留印鉴 注销原因 存档附送资料 申请人签名:日 期:会计主管确认复核:日 期:资金结算中心审核：日 期:财务总经理审批:日 期:存档确认:日 期:（二）现金收付管理（二）现金收付管理 1、现金收付、现金收付（1）办理现金收取业务时需当面点清，并及时送存银行；（2）每天库存现金限制在叁佰元以内，超过部分必须及时缴存银行；（3）超过壹佰元的现金支出和货款结算（包括收付），必须通过银行支票支付，不得坐支现金，不得白条抵库，不得挪用现金。56、2、备用金管理、备用金管理（请参照关于下发出纳备用金管理规范的通知及补充的细则）（1）按照公司备用金管理规定，每次只能提取叁佰元的备用金，提取备用金前需由出纳员填写PDF 财务部业务操作手册 43 出纳备用金申请表，经由公司领导审批后，才能到银行借取备用金；（2）备用金只用作支付壹佰元以下的支出，如报销或其他小额支出；（3）备用金的支出应有相应的发票和凭单为依据，已付款的凭证应盖上“付讫”字样，以防止重复付款；（4）补充备用金，应复核有关已支出款项的凭证，并审查支出的合理性和有效性。（5）若没有现金支付必要或支付量较小的公司应尽量降低每日的库存现金金额，以减少库存风险，并必须做到每月至少一次库57、存现金盘点。（三）票据管理（三）票据管理 1、支票管理：、支票管理：（1）从银行购买支票时，检查支票的张数及编号是否正确、是否连号；（2）必须认真保管好支票，支票必须顺号签发，并做好领用登记工作；（3）不得签发空白支票或未填完整的支票；（4）对于填发错误的支票，必须加盖“作废”戳记与存根一并保存，每个月的作废支票登记好后拿到银行签收。若银行不回收则放进文件袋保管；（5）支票遗失时，要立即向银行办理挂失手续，并上报公司领导；（6）收到其它公司的支票，当天须填写好进账单即时将款项存入账户，节假日顺延。2、发票及收据管理：、发票及收据管理：（1）出纳员从图章管理员处领取及签收发票和收据，使用完毕后，58、出纳员统计票据使用情况并编制“XX 年 XX 月发票使用情况表”，上交图章管理员，经图章管理员核对无误后，确认还票日期。（2）出纳员每日下班前应将收到的开票员开具的发票核对完毕，并在发票存根联上签名或盖章确认。（3）业主签收与领取发票：业主需提供的资料：房产证原件或复印件、业主证和业主收楼时财务部开出的暂收发票收据。如果委托别人领发票，受委托人必须出示身份证和出具业主委托书；如果业主遗失收据，业主本人需持身份证亲自到财务部写遗失声明才能领取发票；如果业主遗失发票的，需业主本人带身份证亲自到财务部办理遗失声明，复印其身份证及其发票的入帐联，并注明复印件与原件相符，加盖财务章即可。核实资料后在系统59、或自制的 Excel 表格中查找相应的发票编号。业主在相关的收据或发票存根或复印件背面写上“已取发票原件”、并请业主签名且注明当天日期；业主委托他人领取收据或发票的，如果是由营销中心跟办人代领取的，要求其跟办人在存根PDF 财务部业务操作手册 44 或发票复印件后面签名确认。3、其他票据管理：、其他票据管理：（1）收到银行汇票、本票、支票等银行票据应即时办理进账手续，防止银行票据超过有效时限；（2）银行票据转让必须做好各种转让手续并复印留底，避免错账、漏账。（四）银行对账（四）银行对账 1、根据银行打印的对帐单与银行日记账进行勾对，如有任何的未达帐项均需认真核查原因，如当出现银行对帐单上有发生60、，而银行日记账没有记录时，需查明原因。如果是银行有收入而企业没有入账单或银行有支出企业没有回单，查明原因后要求银行补制回单。2、出纳需在月末填写现金收付报告，出纳账与会计账的余额必须保持一致。3、出纳需协助会计员编制银行余额调节表，对未达账项要及时查明原因，上报会计主管。（五）付款业务（五）付款业务 1、支付货款、支付货款 出纳需审核以下资料及相关内容：（1）发票）发票 采购经手人签名发票；发票抬头应正确填写公司全称，大小写金额必须相符，盖有收款单位财务专用章或发票专用章、公章；发票需由最终审批人签名，而不同的货款内容还需相应的负责人员签名。（2）验收入库单）验收入库单 核对货物是否记入本公司61、仓库，收款人与发票专用章是否一致，金额是否与发票开具的一致。如有错误应退回供应商，更改后重新办理；入库单需由最终审批人签名确认；上述单据审核完毕后由出纳签发支票并加盖不得背书转让字样，交图章管理员复核并加盖完整印鉴后支付货款。2、支付工程款、支付工程款 出纳需审核以下资料及相关内容：（1）外包工程需填写进度款支付申请表、工程发票或预付工程款收据，按照表中格式逐项审批。（2）集团内公司承建的工程资金申请、往来款资金申请由广东腾越建筑工程有限公司或雅骏装饰设计工程有限公司财务主管提出书面申请经梁裕尤经理、杨文杰总经理审批后支付款项。PDF 财务部业务操作手册 45 3、资金往来、资金往来 出纳需审62、核以下资料及相关内容：（1）各公司会计的书面申请资料；（2）梁裕尤经理签名审批；（3）杨文杰总经理签名审批；（4）档案管理留档编号；附：集团公司内部资金调拨申请表格式：集团公司内部资金调拨申请表集团公司内部资金调拨申请表 资金调入单位 资金调出单位 公司名称 公司名称 开户行 开户行 帐户 帐户 资金调拨原因 币种 小写：调拨金额 大写：申请用款单位 会计（签名）所属楼盘财务 主管（签名）申请日期 确认日期 集团审批：集团审批：备注：1、以上内容（除签名处）必须电脑打印，一经审批，不得涂改，涂改无效；2、注明（签名）地方必须签名（不得打印）；3、此表格仅适用于集团公司内部资金的调拔。PDF 财63、务部业务操作手册 46 4、支付借支、员工报销、支付借支、员工报销（1）个人借支申请单：）个人借支申请单：采购借款，根据公司规定现金借支的批准权人审核个人借支申请单，每次借支金额不能超过伍万元；其他借支单上需有有权审核的最终审批人签名及清晰的预计还款日期，经审核确认无误后才出具银行支票给借支人，并在借支登记薄上作登记，借支人签名确认。（2）员工报销）员工报销：员工费用报销单、差旅费报销申请单及明细附件都需要相关人员签名和有权审核的最终审批人签名，并核对所报销的发票上的名称、项目是否完全正确后方可报销；图章管理员应在此单据上盖上“已付讫”字样，证明此笔款项已付。5、支付辞职人员工资、押金的程序、64、支付辞职人员工资、押金的程序 会计员核对工资计算是否正确，审核离职表、员工变动表、身份证原件是否完整及审批流程是否完成后签字确认（如果代办离职的要求代办人出具部门主管签名同意的离职人写的委托书和离职人的身份证复印件和代办人身份证原件）。6、支付退楼款、退商铺保证金流程需审核资料、支付退楼款、退商铺保证金流程需审核资料：售楼部或管理处有权最终审批人已核实签名的客户付款证明单，需业主提供退款的发票或收据、收款人身份证、退款说明办证退款业务。7、退负超标及楼款、退负超标及楼款（1）审核资料：审批人、财务楼款系统员、业主、跟办人签名的客户付款证明单，负超标楼款补充协仪、所属银行的提前还款单，业主供楼账65、号复印件；（2）将支票、提前还款单、代还款证明转交各银行，进行代业主提前还款，待银行处理完毕后退回已盖银行章的还款证明作为已退还业主负超标楼款依据；（3）将业主的按揭楼款发票冲红并重新开具正确的楼款发票。8、工资发放、工资发放（1）工资核算员按部门打印好工资表、填写员工费用报销单并在经手人处签名；（2）由工资核算员及主管会计在员工费用报销单签名后送到集团财务总经理及集团董事签名；（3）工资核算员将计算好的工资清单打印盖章及做成电子表格后，由出纳开出公司支票，一并将上述资料送到银行处代发工资。（六）收款业务（六）收款业务 1、楼款收入详见开单员工作流程；2、收饭卡押金、饭卡工本费流程（1）审核人66、事部开出的收款单；PDF 财务部业务操作手册 47（2）根据收款单上的内容、金额收取现金后开出相应的收据；（3）在银行关门前将当日所有现金收入汇总存入银行。（七）银行存款余额调节程序（七）银行存款余额调节程序 1、月末出纳将相关业务凭证登记银行存款明细账后，结出余额，出具收付报告表。会计根据出纳收付报告与银行对账单进行对比，如有差异，需查明原因，如属未达账项，需进行调节。2、把银行存款明细账与银行对账单上所有收支业务逐笔进行对比，找出未达账项，对于企业已收、银行未收或企业已付、银行未付款项，需重新核对有关原始凭证，以确认账务处理的正确性；对于银行已收、企业未收或银行已付、企业未付款项，应与银行67、及时沟通取得相关凭证，以证实业务的真实性、合理性。3、“银行存款余额调节表”每月编制一次，有外币存款的企业，应当按银行账户分别人民币和各种外币编制“银行存款余额调节表”。4、按银行账户分别编制银行存款余额调节表。调节表的格式如下：XX 公司银行存款余额调节表 年 月 银行账号：企业银行存款日记账余额 银行对账单余额 加：银行已收企业未收 加：企业已收银行未收 减：银行已付企业未付 减：企业已付银行未付 调节后余额 调节后余额 5、对会计人员编制的银行存款余额调节表，由出纳签字确认，财务主管进行审查，并签名盖章确认。6、对于银行已收企业未收的未达账项超过 2 个月以上必须要求银行补制单据入账。企68、业已付银行未付的未达账项超过 6 个月以上必须要求银行出具银行未付证明作财务冲账处理（出纳账与会计账同步处理）。7、对于银行已付企业未付、企业已收银行未收的调节，要及时查明原因，未达账项超过 6 个月以上必须提交书面报告至集团财务总经理审批。PDF 财务部业务操作手册 48 第四节第四节 会计员会计员 一、核算流程简述一、核算流程简述 1、审核原始凭证，首先核对所收到的单据金额是否与出纳员所记录单据金额一致，确保准确性，然后，核实每一张交来的原始凭证的真实性、合法性及完整性，如发现有误的，或者不符合国家、公司有关规定，及时联系相关部门协调处理。核对无误后的原始凭证由会计员按照国家及本行业的审核69、原始凭证 填制会计凭证 固定资产类 待摊费用类 收入、成本费用类 计提折旧 分配、归集 摊销 凭证记帐 编制会计报表 审核会计凭证 期末结转 期末结帐 报表审核 计提各项税费 会计工作流程图 PDF 财务部业务操作手册 49 有关会计制度及会计科目对原始凭证进行分类核算，填制会计凭证。2、当所有收、付凭证录入完成之后，与出纳的现金和银行存款日记账核对，再与图章管理员核对当月所有开具的发票数，核对无误后填制相关计提税金的表格。3、成本核算，按成本核算单位的设置，分配、归集成本费用，并填制会计凭证；4、根据会计制度规定计提当期折旧，摊销无形资产、待摊费用，并填制会计凭证；5、将全部仓单录入到仓库系70、统进行结算处理，提取当月所有未结算单据，未结算的总金额需与应付账款总帐金额相等，资产负债表中的存货余额要与仓库每月报送我部的进销存表的余额相等；6、按照税法规定计提各类税费并填制会计凭证；7、审核会计凭证，包括会计科目的运用是否正确、附件是否完整、列支是否真实合法；8、登记科目明细帐、总帐；9、编制会计报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表等；10、报表审核；11、每月在规定时间前报送资产负债表、损益表、地税综合申报表到公司税务部门审核，审核无误后经财务负责人签名后，报送法定代表签名后申报纳税；12、每个季度进行企业所得税预缴申报、年终企业所得税汇算清缴。二、房地产开发企业主要会计事项举例二71、房地产开发企业主要会计事项举例 本部分将按企业经营业务次序分述各阶段的业务办理情况及帐务处理要求，对于比较重要或复杂业务点将在第三部分论述。（注“”表示设会计科目“”表示设核算项目）（一）公司成立初期（一）公司成立初期 1、公司在国家法定机关（工商行政管理机关）登记后，才能正式成立，才具有法人资格。公司登记程序：（1）内资公司登记程序：）内资公司登记程序：申请名称预先核准。提交全体股东签署的名称预先核准申请书、股东身份证等资料，拟定名称经工商行政管理局通过后，发给企业名称预先核准通知书；凭企业名称预先核准通知书、股东会决议、公司章程、股东营业执照、机构代码证（加盖股东公章）到银行开立验资帐户72、；股东将应缴股本划入验资帐户；委托会计师事务所验资；凭股东会决议、公司章程、验资报告、法定代表人董事监事任职书、企业名称预先核准通知PDF 财务部业务操作手册 50 书、公司住所证明、设立登记申请书等资料到工商行政管理机关办理营业执照；（2）外资公司登记程序：）外资公司登记程序：取得外经委的相关批复文件后，凭公司章程、董事会或股东会决议、法定代表人董事监事任职书、公司住所证明、设立登记申请书等资料到工商行政管理机关办理批准证书、临时营业执照（此营业执照的实收资本为零）、组织机构代码证；凭营业执照、组织机构代码证、批复、批准证书、公司章程、董事会决议、办理外汇登记证申请书、开户申请书等到国家外汇73、管理局办理外汇登记证、外汇核准件；凭营业执照、机构代码证、外汇登记证、外汇核准件、董事会决议、章程、批准证书、批复股东身份证等到银行开立资本金帐户；股东将应缴股本划入资本金帐户；委托会计师事务所验资；凭验资报告等资料到工商行政管理机关办理营业执照实收资本变更。2、会计处理、会计处理（1）收到股东投入的现金股款）收到股东投入的现金股款 借：银行存款 贷：实收资本 贷：资本公积 资本公积是指由投资者或其他人（或单位）投入，所有权归属于投资者但不构成实收资本的那部分资本或资产，资本公积包括资本（或股本）溢价、其他资本折算差额等。当企业投资者投入的资金超过其在注册资本中所占份额时，超过部分应在资本公积74、中核算。资本公积从形式来源来看，它是由投资者投入的资本金额中超过法定资本部分的资产，或者其他人（或单位）投入的不形成实收资本的资产的转化形式，它不是由企业实现的净利润转化而来的，从本质上讲应属于投入资本的范畴。实收资本是否需要双币记账请各位会计员根据董事会决议、对外经济合作局同意增资的批复中约定的增资币种，若以外币增资，则实收资本需以该外币币种及人民币记帐，若以人民币增资，则实收资本只需以人民币记帐。PDF 财务部业务操作手册 51 税收指引 该阶段涉及的税种主要是印花税，具体税目、税率见下表：税目 范围 税率 纳税人 纳税时间 营业 帐簿 生产经营用帐册 记载资金的账簿，按实收资本和资本公积75、合计金额万分之五贴花，其他账簿按件贴花五元 立账簿人 立账簿时 权 利 许 可证照 包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证 按件贴花五元 领受人 领受时 需注意的事项：账本贴花是在年度账本启用的时候就要到地税机关自行购买印花，贴到账本上，并自行划线缴销，账本只有在启用的时候贴花，并不需要每个月都贴，一般是一年一帖。根据实收资本缴纳资本金印花税，税率率万分之，如果当月增加实收资本则当月要缴纳新增加部份的资本金印花税。已缴纳印化税的证照的副本或者抄本免纳印花税。（2）外币业务核算）外币业务核算 为规范外币交易的会计处理，根据企业会计准则第 19 号外币折算，特制76、定本帐务处理规范。外币交易的记账方法有外币统账制及外币分帐制两种，外币统账制是指企业在发生外币交易时，即时折算成记账本位币入账。外币分帐制是指企业在日常核算时分别币种记账，资产负债表日，分别货币性项目和非货币性项目进行调整。根据实际情况本公司选用外币统账制进行核算。外币会计核算基本程序（a）发生外币交易时，将外币金额按照交易日的即期汇率折算记为记账本位币金额，按照折算后的记账本位币登记有关账户；在登记有关记账本位币账户的同时，按照外币金额登记相应的外币账户。本公司选用的“即期汇率”指人民银行公布的当日外币汇率中间价。查看网站：国家外汇管理局 PDF 财务部业务操作手册 52 （b）期末（每月月77、末），将所有外币货币性项目的外币余额，按照期末即期汇率折算为记账本位币金额，并与原记账本位币金额相比较，其差额记入财务费用。“货币性项目”是企业持有的货币和将以固定或可确定金额的货币收取的资产或者偿付的负债，包括现金、银行存款、应收账款、其他应收款、长期应收款、应付账款、其他应付款、短期借款、应付债券、长期借款、长期应付款等。（c）结算外币货币性项目时，将其外币结算金额按照当日即期汇率折算为记账本位币金额，并与原记账本位币金额相比较，其差额记入财务费用。外币交易的会计处理 本处仅以集团内主要业务为例，其他情况比照执行。外币注资外币注资 外方出资者以外币出资的，以收到外币当日中国人民银行公布的中78、间价折算。外币投入资本属于外币非货币性项目，企业收到投资者以外币投入的资本，采用交易日即期汇率折算，不再采用合同约定汇率折算，外币投入资本与相应的货币性项目（银行存款）的记账本位币金额之间不产生外币资本折算差额。集团内部分单位外经委批复为人民币增资，外方出资者汇入外币（港币），折算为记账本位币后，超出其在企业注册资本（股本）中所占份额的投资将形成资本公积（不再退回部分）。收到外币当日应按中间价进行折算人民币，并以外币为辅助核算（举例中以括号表示）借记“银行存款”科目，贷记“实收资本”科目。PDF 财务部业务操作手册 53 例例1、*董事会决议增加注册资本20,000,000.00美元（注册币为79、USD），2007年6月5日收到恒宙国际有限公司第一期增资款HKD5,000,000.00元，当日外汇中间价 1HKD：0.9863RMB，1USD：7.7139RMB，款存资本金帐户HKD45488 6 月 5 日 HKD 5,000,000.00 RMB 汇率 0.9863 折算 RMB 4,931,500.00 USD 汇率 7.7139 折算 USD 639,300.48 会计分录：5,000,000.000.9863=4,931,500.00 4,931,500.007.7139=639,300.48 借：银行存款港币户（45488）4,931,500.00（HKD5,000,00080、.00）贷：实收资本恒宙国际有限公司 4,931,500.00（USD639,300.48）例例2、6月17日结汇HKD3,000,000.00元，当日银行港币买入价1HKD=0.9751RMB，中间价为1HKD=0.978RMB，结汇款RMB2,925,300.00元存入基本户人民币户22643中 会计分录：3,000,000.000.9751=2,925,300.00 3,000,000.000.978=2,934,000.00 借：银行存款人民币户（22643）2,925,300.00 财务费用 8700.00 贷：银行存款港币户（45488）2,934,000.00 （HKD3,00081、,000.00）例例3、支付银行手续费RMB500.00元 借：财务费用手续费 500.00 贷：银行存款 500.00 例例4、6月30日期末汇率为1HKD：0.9852RMB（中间价），进行期末调汇 期末汇兑损益：HKD2,000,000.00*0.9852=1,970,400.00 期末港币户45488人民币余额：4,931,500.002,934,000.00=1,997,500.00 PDF 财务部业务操作手册 54 汇率损益：1,970,400.001,997,500.00=-27,100.00 借：财务费用汇兑损益 27,100.00 贷：银行存款港币户（45488）27,10082、.00 例例5、7月2日收到港币帐户HKD45488户利息HKD245.39元，当日汇率中间价 1HKD：0.9842RMB，折人民币241.51元。245.390.9842=241.51 借：银行存款港币户（45488）241.51（HKD245.39）贷：财务费用 241.51 在实际业务中，由于汇率经常波动，致使外币汇入时与签订增资协议时汇率不一致，为减少登记麻烦，个别会计师事务所在验资报告中使用的汇率是以当日中间价稍作调整处理的。在编制收到增资款会计凭证时，请使用验资报告中的汇率，以保持会计帐务处理与验资报告的一致性。（二）公司开发阶段（二）公司开发阶段 1、取得土地使用权、取得土地使83、用权（1）房地产开发企业初期首先要确定项目选址，签订土地出（转）让合同，取得土地使用权，过程涉及立项备案、规划局办理用地规划许可证、国土房管局办理拆迁许可等程序（某些项目在土地出（转）让前期已由政府拆迁完毕，开发商将不需涉及拆迁问题）自 2002 年 7 月 1 日起，国土资源部令明确规定：商业、娱乐和商品房住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。（2）会计处理）会计处理 现时各地政府对经营性用地的出让对参与竞投方均需支付土地投标保证金 借：其他应收款 贷：银行存款 通过政府规定程序取得土地使用权 借：生产成本房地产开发成本土地征用及拆迁补偿土地征用 贷：银行存款（或其他应收款）84、税收指引 该阶段涉及的税种有契税、印花税。契税：房地产开发公司在开发初期取得土地使用权时，应以土地使用权出让或转让的成交价格为计税依据计算征收契税，计算公式为：应纳税额计税依据税率（税率为 3%5%，由省、PDF 财务部业务操作手册 55 自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。）；契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。印花税：房85、地产开发公司与政府签订的土地购买合同按印花税中购销合同税目计算贴花，应贴印花税为：印花税=合同中规定的土地价款总额*0.0003。2、开发前期准备阶段、开发前期准备阶段（1）取得土地使用权后，公司将对该地块进行勘测钻探、规划设计、三通一平等前期开发工作，主要需支付相应的勘探费、测量费、钻探费、设计费、环评费、土地平整等费用。（2）政府办理程序：向规划局办理总规核算划平面设计审批（要符合控规要求），包括环保设计审批（环保局负责）、消防审批（公安消防大队负责）、市政园林审查（市政局负责）、建设项目卫生设计审查（卫生局负责）、建设项目防雷设计审核（气象局负责），并由规划局组织会审批复；施工图审查备案86、；工程招投标及备案；放、验线，办理建设工程规划许可证；办理施工许可证；建筑公司进场前，相关水电部门将与当地供电公司供水公司协调，安装临时变配电设备、临时给水设施。（3）会计处理）会计处理 取得土地使用权后，公司一般采用分期开发思路，会计上将所开发土地计入“生产成本土地（全区）”中，然后根据立项面积将土地成本转入相应苑区。借：生产成本房地产开发成本土地征用及拆迁补偿土地征用 贷：银行存款（或其他应收款）相应将发生测量、钻探等费用，能明确划分某苑区的直接归集在所属成本核算单位下，未能明确划分的暂在全区下核算，到能正确划分时再作转帐处理（其他前期工程项目参照，对于成本核算，本文将以一个专项进行讨论，87、详见第详见第 89 页页）。借：生产成本房地产开发成本前期工程测量钻探 A 苑区 贷：银行存款（或应付帐款等）PDF 财务部业务操作手册 56 税收指引 该阶段涉及的主要是印花税，具体税目税率如下表：税目 范围 税率 纳税人 纳税时间 建设工程勘察 设计合同 包括勘察、设计 按收取费用0.0005 贴花 立合同人 立合同时 建筑安装工程 承包合同 包括建筑、安装工程承包合同 按承包金额0.0003 贴花 立合同人 立合同时 3、施工阶段、施工阶段（1）主体建筑工程主要分以下几大部分：土建工程、安装工程、室内装修工程、主体园林工程，防雷工程等施工过程相应发生的支出。（2）现时广东省内项目的土建、88、水电安装工程及部分园建绿化工程主要由集团内企业腾越建筑工程有限公司承建，室内装修工程由雅骏装饰设计工程有限公司承建（省外项目将直接发包），主供水管、高低压变配电工程、电房设备安装工程、煤气管道安装工程、园林绿化工程、部分室内木门地板厨柜花岗石等装饰工程主要向集团外企业分包。（3）会计处理）会计处理 预付施工单位工程款 借：预付帐款 贷：银行存款 主体工程施工单位完工结算后，根据相关结算项目（其他工程参照）借：生产成本房地产开发成本建筑安装主体建筑工程 A 苑区 贷：银行存款（或预付帐款等）外购园林绿化材料、办公用具等 借：原材料 贷：银行存款或应付帐款 上述外购材料使用部门领用后，根据仓库提供89、的领料单 借：生产成本房地产开发成本基础设施园林绿化 A 苑区 PDF 财务部业务操作手册 57 借：制造费用 借：管理费用 借：销售费用 贷：原材料 发生工地管理所需费用时 借：制造费用房地产开发间接费用 贷：银行存款（或应付帐款等）当某项公共工程（多个成本核算单位共享）已完工结算或土地分区规划完成后，根据成本费用性质，合理分配公共费用（其他公共费用的分配科目处理参照）借：生产成本房地产开发成本土地征用及拆迁补偿土地征用 A 苑区 B 苑区 C 苑区 D 苑区 贷：生产成本房地产开发成本土地征用及拆迁补偿土地征用 一期全区 当所开发产品已完工结算后 借：库存商品开发产品自建物业 A 苑区 贷90、：生产成本房地产开发成本土地征用及拆迁补偿土地征用 前期工程测量钻探 建筑安装主体土建工程 建筑安装室内装修工程 建筑安装主体安装工程 基础设施园建绿化工程 公共配套设施巴士站 借款利息 开发间接费用 A 苑区 PDF 财务部业务操作手册 58 税收指引 房地产企业在建设施工阶段主要需要缴纳印花税；土地使用税。若建筑公司是我集团下面的子公司，该公司与房地产公司结算工程款应纳营业税（内资企业还涉及城市维护建设税和教育费附加）；建筑公司：建筑业营业税，税率为 3%。城市维护建设税和教育费附加。城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为 7%、5%、1%。计算公式：应纳税额=营91、业税税额税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，附加率为 3%。计算公式：应交教育费附加额=应纳营业税税额费率。建设施工合同印花税。税目 范围 税率 纳税人 纳税时间 建设工程勘察设计合同 包括勘察、设计 按收取费用0.0005 贴花 立合同人 立合同时 建筑安装工程承包合同 包括建筑、安装工程承包合同 按承包金额0.0003 贴花 立合同人 立合同时 土地使用税。城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。在该阶段房地产公司处于开发期的土地年应纳城镇92、土地使用税额=（各级土地面积*相应税额）。（三）销售阶段（三）销售阶段 1、预售阶段、预售阶段（1）根据广东省商品房预售条例规定：七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程及封顶、七层以上的，完成三分之二结构工程，可办理预售登记。（2）办理预售证后，将可对外发售楼宇（3）项目第一次对外推售（开盘）的准备工作 银行帐户的开设 根据相关法规规定，预售所得款项均需存入政府监控帐户，在开盘前应与房地产管理部沟通，取得当地政府对商品房的预售监控要求，与银行签订监控帐户协议。预售管理办法规定，房地产开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。广东93、省商品房预售管理条例规定，房地产开PDF 财务部业务操作手册 59 发企业向主管部门申请办理商品房预售许可证时，应在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。在项目竣工之前，专用帐户内的款项只能用于购买项目建设的必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。预购人按合同约定的付款时间将商品房预售款直接存入专用帐户。商品房预售款的收存与使用由预售商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理。房地产开发经营企业使用商品房预售款时，银行按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。POS 机的安装 我们为客户付款提供多种方式，刷卡付款是一个比较主要的方式，应与银行取得94、联系，安装 POS机，具体有银联机及本行机，银联机可接受银联协议（国内大部分银行均已加入）下的所有银行卡，但需收取手续费（费率一般为刷卡金额的 0.8%，封顶 80 元/笔），本行机只能使用该银行所发行的银行卡。同时亦需因应当地实际情况安装外币 POS 机，手续费一般在 1%3%间不等。POS 机需准备两台或以上，同时为防止线路故障或停电等情况，需准备手工卡机一台，但手工刷卡后必须当日内及时送至银行，防止透支等现象。发票收据的准备 对于新项目的第一次发售，受关注程度较高，一定要保证发票、收据的供应量，若遇五一劳动节、十一国庆节、春节等黄金周更应准备更多的票据。办公场地、设施的准备 一般情况下需95、考虑两个办公场所的安排，一是财务部开票前台收款处，位置需考虑与售楼部的距离，尽量靠近售楼部或直接在售楼部内设立，方便客户的缴款及咨询工作。该处地方可供约 3 人日常使用面积，需准备相应的网线（销售系统用）、电脑、POS 机、电源（点钞机用）及电话线（银行卡机用）。同时亦需设立财务部办公室，位置不太重要，但考虑面积时需容纳约 1218 人日常使用面积，一般为 80120 平方米左右（根据该楼盘的面积或设立公司的数量决定办公室面积大小），预备相应的电源、网线、电话线、相应电力照明设施。在办设备方面，需准备相应数量的电脑、办公台椅、保险柜及一些日常办公文具。财务部档案室，位置可设于财务部办公室内或其96、他相邻办公室，面积约 1550 平方米（根据该楼盘的面积或设立公司的数量决定档案室面积大小）。（4）会计处理）会计处理 收到定金或预收楼款 借：银行存款 贷：预收帐款房地产业务自建物业 A 苑区*类型 PDF 财务部业务操作手册 60 根据相关营业税法规规定“转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”即应按所收到的预收款计算缴纳营业税 借：预付税费 贷：应交税费 缴付税金时 借：应交税费 贷：银行存款 2、楼宇竣工交付使用、楼宇竣工交付使用（1）公司售楼部在合同交楼期前均会向业主发出“收楼通知书”，注明具体的楼宇交付日期及相应需要缴纳的费用，一般情况97、下，收楼时交纳的只有房地产权证办理费用，个别楼盘有煤气管道报装费等，但亦有个别业主因未按合同规定交付楼款，尚需在交楼前补交。流程：业主持相关身份证明文件到售楼部验证前台开票员为业主办理交款业务财务部系统管理员核查业主交款义务是否已全部完成屋村管理处签订物业管理文件工程部工程师与业主一同验楼无误后签订收楼文件（2）会计处理）会计处理 确认收入 借：预收帐款 贷：主营业务收入房地产业务自建物业A 苑区独立别墅 确认成本 借：主营业务成本房地产业务自建物业A 苑区独立别墅 贷：库存商品房地产业务自建物业A 苑区独立别墅 结转营业税金及附加 借：主营业务税金及附加 贷：预付税费 计提企业所得税 若应交98、所得税大于预缴所得税 借：所得税费用 贷：预付税费 贷：应交税费应交企业所得税 若应交所得税小于预缴所得税 PDF 财务部业务操作手册 61 借：所得税费用 借：应交税费应交企业所得税 贷：预付税费 三、主要业务点三、主要业务点（一）合同管理（一）合同管理 1、合同编号原则 合同编号方案集团统一为 2+3+6，第一部分为种类编号，第二部分为公司（或项目）编号，第三部分为六位的顺序号 2、支出类合同编号 种类 编号 合同类别 具体范围 0201 土地类合同 土地出让合同、土地转让合同 0202 建安类合同 建筑安装合同、室内装修合同、土方工程合同、爆破合同、绿化工程合同、供水供电电视天线管道工程99、合同、监理合同 0203 设计勘测合同 设计合同、勘探钻探合同、测绘合同 0204 采购类合同 原材料采购合同、设备（电梯、网络设备）采购合同 0205 营销类合同 广告策划合同、宣传推广合同、销售代理合同 0206 银企类合同 贷款合同、帐户开设合同、预售监管合同 0207 咨询服务合同 审计合同、顾问合同、评估合同、咨询合同 0208 其他合同 3、合同管理流程（1）按照上述编号要求对新取得的合同进行编号，复查所收合同是否完整（财务部必须留存一份合同原件），按照合同的内容和金额，输入到系统的对应内容上去。（2）单位收款时，出纳员负责核对收款情况，及其审批手续是否完整规范，合同原件是否已交给100、财务，收款金额是否正确真实，发现不一致的地方，要核对无误后方可付款。（3）付款后将付款内容及时输入到系统中去，更新合同内容，若合同因现场签证等原因发生变化时即时将调整后的结算价录入系统中。（4）每月定期检查合同的完整性，发现有缺漏，及时与有关部门协调，尽快补充完整。PDF 财务部业务操作手册 62（二）收入确认（二）收入确认 1、房地产企业收入种类、房地产企业收入种类 目前公司开发的产品主要有：独立别墅、联体别墅、双拼别墅、多层洋房（7 层及 7 层以下）、小高层洋房（812 层）、高层洋房（13 层以上）、商铺、有产权车位，其中商铺有部分出租，亦有部分是销售的，室外车位大部分是没有产权的（现101、行操作是以物业管理公司名义出租），只有个别楼盘的室外车位可办土地使用权证。2、收入确认原则描述、收入确认原则描述 企业会计准则 14 号规定，收入是指企业在日常活动中形成的，会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。销售商品收入同时满足以下条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。按照上述原则，我公司销售的住宅、商铺及有产权车位收入确认原则为102、合同交付日期（收楼通知书上所载可收楼日期的第一天）。附：收楼通知书格式：收收 楼楼 通通 知知 书书 尊敬的 （先生/女士）：您好！阁下于 所购买的 ，该商品房已达到买卖合同约定的交付条件，可于 交付给阁下。请阁下于 带齐有关资料和款项前来 销售中心办理收楼手续。为方便阁下收楼，请提前与销售中心跟办人联系。如阁下逾期不办理收楼手续，我司将视为按期交楼，并统一从 起计收物业服务费。查询电话：（销售中心）（屋村管理部）谨此，致礼！公司名称 日期 PDF 财务部业务操作手册 63 3、会计处理、会计处理（1）预售期间，物业交付前所收款项，均在预收帐款内核算 借：银行存款 贷：预收帐款房地产业务自建物103、业 A 苑区（2）楼宇竣工验收，至交付日期，即确认收入 借：预收帐款 贷：主营业务收入 （三）租赁（三）租赁 目前公司所开发的产品中有部分住宅（商铺）仅用作出租，并不销售，根据会计准则 3 号投资性房地产规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。本准则规范下列投资性房地产：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。对于上述产品，应作为投资性房地产科目核算。下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）作为存货的房地产。投资性房地104、产应当按照成本进行初始计量，外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。自建的房产完工后，应从生产成本结转至本科目（若投资性物业与其他销售产品是为同一核算单位的，应从生产成本结转至产成品，再结转至本科目）。借：投资性房地产 贷：生产成本（银行存款等）企业对投资性房地产的后续计量适用两种模式，成本模式及公允价值模式。采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用固定资产的处理办法。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，无形资产的处理办法。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可105、靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：PDF 财务部业务操作手册 64（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。借：投资性房地产 贷：公允价值变动损益 公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录 （四）代收代付业务（四）代收代付业务 公106、司因业务需要而应付、暂收其他单位或个人的款项，应在“其他应付款”科目核算，各公司会计人员应严格审核收费内容，明确区分收入与代收业务，不得将代收款项归入主营业务收入或其他业务收入等收入类科目中核算。房地产公司代收代付业务一般有以下情况出现：（1）签商品房买卖合同时，代收合同印花税；（2）交付物业时，代收代付业主办理房产证的费用（注：代办房产证、代办公证费，部分楼盘由房产公司代收，部分楼盘由物业公司代收）；（3）公司内部：备用金（员工借支）在“其他应收款”中核算；应向职工代收代付的各种垫付款项（如代付社保费、公积金、员工住宿费水电费、员工餐费、员工 IC 卡费、体检费、员工服装费等）；等统一在“其107、他应收款”科目中核算，不在“其他应付款”科目核算。（4）公司外部：保证金、员工工衣按金、车位按金、商铺按金、饭卡充值款统一在“其他应付款”科目核算。对于代收的印花税，需到税务机关申领代扣代缴印花税票据，每月根据开立的印花税票代扣代缴。税收指引：对于代收代付的款项，一般情况下不需交纳相应的税收，若主管税局为了征管的方便需先征后抵的，根据税局规定交纳。（五）存货核算（材料、半成品、产成品的核算及确认原则）（五）存货核算（材料、半成品、产成品的核算及确认原则）存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品108、半成品、产成品等。房地产PDF 财务部业务操作手册 65 板块主要涉及的是材料的购买、领用及保管的账务处理，对于半成品的核算，因很少涉及，同时在产品、产成品核算将在成本核算部分说明，故在这里暂不讨论。1、计价原则。、计价原则。材料物品在取得时，应当按照实际成本入账。实际成本按以下方法确定：购入的材料物品，按买价加运输费、装卸费、保险费、包装费、仓储费等费用、运输途中的合理损耗、入库前的挑选整理费用和按规定应计入成本的税金以及其他费用，作为实际成本。通常公司在取得材料物品的价格中已包含上述项目。发出的存货，按照实际成本核算的，应当采用先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别计价法等确定其实际成109、本。我公司采用移动平均法核算。2、材料物品的购买入库流程、材料物品的购买入库流程 部门根据使用计划填报申购单总经理审批仓库检查库存量同意购买采购部采购员根据申购单购买物料仓管员检验入库材料检查无误后开出入库单采购员连同发票入库单呈报审批供应商凭已审批发票及入库单到财务收款。3、材料物品的保管领用流程、材料物品的保管领用流程 使用部门凭部门主管签批的申领单到仓库申领材料物品，仓管员凭申领单发放材料，并开具领料单，分别交领料人、财务及仓库留存。4、存货盘点制度、存货盘点制度：存货应当定期盘点，每季度盘点一次（由财务主管参加或派员监盘）。盘点结果如果与账面记录不符，查明原因，并根据企业的管理权限，经110、公司总裁批准后，在期末结账前处理完毕。盘盈的存货，应冲减当期的管理费用；盘亏的存货，在减去过失人或者保险公司等赔款和残料价值之后，计入当期管理费用，属于非常损失的，计入营业外支出。5、样板房领用材料在“生产成本”中核算。、样板房领用材料在“生产成本”中核算。6、会计处理、会计处理（1）材料的购买、领用及保管有如下分录：财务人员根据仓库系统入仓记录，做如下分录：（用友 NC 系统自动过自成数据）借：原材料办公用品/维修材料/固定资产 贷：应付帐款应付材料设备款暂估（*公司）收到已暂估的发票，做如下分录：借：应付帐款应付材料设备款暂估（*公司）贷：应付帐款应付材料设备款发票已到（*公司）供应商持已111、签批的单据至财务收款时，做如下分录：借：应付帐款应付材料设备款发票已到（*公司）贷：银行存款银行 PDF 财务部业务操作手册 66 根据月末仓库提供的领料单及领料汇总表，做如下分录：借：生产成本（管理费用/营业费用/应付职工薪酬/固定资产）贷：原材料办公用品/维修材料/固定资产（2）按照会计制度，应当定期对仓库物料进行盘点，发现盘盈或盘亏，应当上报相关领导并进行相应的账务处理：盘盈 借：原材料办公用品/维修材料/固定资产 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 贷：管理费用 盘亏 借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 贷：原材料办公用品/维修材料/固定资产 112、借：其他应收款个人（追究个人责任）管理费用 营业外支出 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 （六）长期股权投资（六）长期股权投资 1、初始计量、初始计量（1）企业合并形成的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本 同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，借记本科目（投资成本），按支付的合并对价的账面价值，贷记或借记有关资产、负债科目，按其差额的，贷记“资本公积”科目；如为借方差额，借记“资本公积资本溢价或股本溢价”科目，资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减113、的，应依次借记“盈余公积”、“利润分配未分配利润”科目。非同一控制下的企业合并，购买方在购买日应当按照企业会计准则第 20 号企业合并确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。（2）企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，应当按照下列规定确PDF 财务部业务操作手册 67 定其初始投资成本，我公司现时的长期股权投资以 A 方案为主。以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。投资者投入的114、长期股权投资，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照企业会计准则第 7号非货币性资产交换确定。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照企业会计准则第 12 号债务重组确定。2、后续计量、后续计量（1）成本法）成本法 下列长期股权投资应当采用成本法核算（a）投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。控制，是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取利益。（b）投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可115、靠计量的长期股权投资。共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投资企业与其他方对被投资单位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业。重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为其联营企业。采用成本法核算的长期股权投资应当按照初始投资成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。投资企业确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后116、产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。（2）权益法）权益法 投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，PDF 财务部业务操作手册 68 不调整已确认的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，应按其差额，借记本科目（投资成本），贷记“营业外收入”科目。资产负债表日，企业应按根据被投资单位实现的净利润或经调整的净利润计算应享有的份额，借记本科目（损益调整），贷记“投资收益”科目。被投117、资单位发生亏损、分担亏损份额超过长期股权投资而冲减长期权益账面价值的，借记“投资收益”科目，贷记本科目（损益调整）科目。被投资单位以后宣告发放现金股利或利润时，企业计算应分得的部分，借记“应收股利”科目，贷记本科目（损益调整）。收到被投资单位发放的股票股利，不进行账务处理，但应在备查簿中登记。发生亏损的被投资单位以后实现净利润的，企业计算应享有的份额，如有未确认投资损失的，应先弥补未确认的投资损失，弥补损失后仍有余额的，借记本科目（损益调整），贷记“投资收益”科目。在持股比例不变的情况下，被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，企业按持股比例计算应享有的份额，借记本科目（所有者权益其他变动118、），贷记“资本公积其他资本公积”科目。（3）长期股权投资核算方法转换的处理 企业根据长期股权投资准则将长期股权投资自成本法转按权益法核算的，应按转换时该项长期股权投资的账面价值作为权益法核算的初始投资成本，初始投资成本小于占被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，借记本科目（投资成本），贷记“营业外收入”科目。长期股权投资自权益法转按成本法核算的，除构成企业合并的以外，应按中止采用权益法时投资的账面价值作为成本法核算的初始投资成本。（4）处置长期股权投资的处理 出售长期股权投资时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，原已计提减值准备的，借记“长期股权投资减值准备”科目，按其账面余额，119、贷记本科目，按尚未领取的现金股利或利润，贷记“应收股利”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。出售采用权益法核算的长期股权投资时，还应按处置长期股权投资的投资成本比例结转原记入“资本公积其他资本公积”科目的金额，借记或贷记“资本公积其他资本公积”科目，贷记或借记“投资收益”科目。（七）预付税费处理（七）预付税费处理 1、相关法规规定 营业税暂行条例实施细则第二十八条规定“转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”即应按所收到的预收款计算缴纳营业税。PDF 财务部业务操作手册 69 土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定“纳税人项目全部竣工决算120、前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定及其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税”国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发200631 号文规定“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整”，非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：（）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 20；（）开发121、项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 15%；（）开发项目位于其他地区的，不得低于 10（适用于内资房地产企业）。关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知国税发1995153 号文规定“从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。”2、根据上述文件规定，我公司在预售物业时均需预缴营业税、土地增值税、企业所得税（如果内资还有城建税、教育附加费）以及其他一些附122、加，营业税按预售收入的 5%预缴；土地增值税各地方执行情况不一，在预售收入的 0.5%3%间，一般洋房类分普通住宅 1%和非普通住宅 3%、别墅商铺类 3%。企业所得税区分内资与外资两种情况，内资企业的按预计毛利率计算，具体毛利率已在上述法规中明确。外资企业一般以预计毛利率 10%计算预缴所得税（不得再行扣除营业税土增税等税项），所预缴税金均在预付帐款预付税费科目核算，待相关收入、成本确认的同时将预缴税金结转至相应损益类科目。其账务处理如下：（1）计提应预缴的营业税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育费附加、堤围费 借：预付税费营业税 城建税 教育费附加 土地增值税 堤围费 企业所得税 贷：123、应交税费营业税 PDF 财务部业务操作手册 70 城建税 教育费附加 土地增值税 堤围费 企业所得税（2）结转相关预缴税金 借：主营业务税金及附加 贷：预付税费营业税 城建税 教育费附加 堤围费（3）确认企业所得税 借：所得税费用 贷：预付税费企业所得税 应交税费企业所得税（应交所得税大于已预缴时，若应交小于已预缴，作相反记录）（4）土地增值税的处理 预付土地增值税按照房地产项目、业态类型进行辅助核算。土地增值税按税法规定据实计算每月应交数，在“预付税费”中增设“土地增值税自建物业（预交）”、“土地增值税自建物业（待退）”；如计算是待交的则在“递延税费土地增值税”中核算。在“应交税费”中增设“124、土地增值税自建物业（预交）”、“土地增值税自建物业（待交）”，土地增值税具体账务处理如下：实际预缴数与按税法计算（立项计算）数一致时，借：主营业务税金及附加土增税 贷：预付税费土地增值税自建物业（预交）实际预缴数小于按税法计算（立项计算）数时，则需补计提，借：主营业务税金及附加土增税 贷：预付税费土地增值税自建物业（预交）递延税费土地增值税 PDF 财务部业务操作手册 71 实际预缴数大于按立项数计算时，则需计算待退土增税，借：主营业务税金及附加土增税 预付税费土地增值税自建物业（待退）贷：预付税费土地增值税自建物业（预交）如果立项计算表中无增值额，土地增值税为零时，则计算待退土增税，借：预付125、税费土地增值税自建物业（待退）贷：预付税费土地增值税自建物业（预交）清算土增税时，（a）实际清缴数大于立项表中计算数部分且立项表计算数大于预缴数，应补交土地增值税 借：以前年度损益调整 贷：递延税费土地增值税（清算数大于立项表差额部分）支付清算土地增值税 借：递延税费土地增值税 贷：银行存款（b）实际清缴数小于立项表中计算数预缴部分且立项表计算数大于预缴数，应退土地增值税 借：递延税费土地增值税（清算数小于立项表差额部分）贷：以前年度损益调整 支付清算土地增值税 借：递延税费土地增值税 贷：银行存款（c）实际清缴数小于立项表中计算数预缴部分且立项表计算数大于预缴数，应退土地增值税 借：银行存款126、 贷：预付税费土增税（待退）贷：以前年度损益调整 （八）转退楼、业主变更（八）转退楼、业主变更 对于转退楼及业主变更，根据时点情况可区分为已签合同及未签合同两种情况。1、尚未签订商品房买卖合同的、尚未签订商品房买卖合同的（1）未签订合同的转退楼及业主变更比较方便，只需公司的内部审批通过即可，流程如下：跟办销售顾问协助客户签署收款确认书及收款确认书审批流程表被授权人审批（转PDF 财务部业务操作手册 72 名需呈营销总经理加批）财务部冲红发票并重新开具收款凭证。（2）会计处理：贷：预收帐款 （蓝字）贷：预收帐款 （红字）附：收款确认书格式：附件一：事由：认购后签合同前转名 收收 款款 确确 认认127、 书书 有限公司：本人 （身份证号码：）于 年 月 日与贵司签订了编号为 的 认购书，向贵司认购了位于 号商品房（下称“该商品房”），并交纳了定金人民币 元整（￥元）。现本人因自身原因将该商品房改由 （身份证号码：）向贵司认购（下称“转名”），并由本人向贵司支付转名手续费 元。本人同意上述认购书在 与贵司签订新的认购书时解除。本人自愿同意：本人原先所交纳的定金 元贵司无须退还给本人，直接转为 向贵司认购该商品房而其向贵司交纳的定金，即在其与贵司签订新的认购书、贵司向其出具收取定金 元的收款凭证时视为贵司已将本人原先所交纳的定金退还给了本人，本人不再向贵司提出任何权利主张和索赔。确认人：年 月 128、日 使用说明：使用说明：（1）本收款确认书用于在认购后签合同前办理转楼手续时使用；（2）本收款确认书一式三份必须亲笔填写并由确认人签名确认，一份移交财务部，一份移交确认人，一份由售楼部行政室存档。PDF 财务部业务操作手册 73 附件二：事由：认购后签合同前转楼 收收 款款 确确 认认 书书 有限公司：本人 （身份证号码：）于 年 月 日与贵司签订了编号为 的 认购书（下称“原先认购书”），向贵司认购了位于 号商品房（下称“该商品房”），并交纳了定金人民币 元整（￥元）。现本人因自身原因不再购买该商品房，而改为向贵司认购位于 号商品房（下称“转楼”），并向贵司支付转楼手续费 元。本人同意原先认129、购书在本人与贵司签订新的认购书时解除。本人自愿同意：本人依据原先认购书所交纳的定金 元贵司无须退还给本人，直接转为本人向贵司认购 号商品房所交纳的定金，即在本人与贵司签订新的认购书、贵司重新向本人出具收取定金 元的收款凭证时视为贵司已将本人原先所交纳的定金退还给了本人，本人不再向贵司提出任何权利主张和索赔。确认人：年 月 日 使用说明：使用说明：（1）本收款确认书用于认购后在签合同前办理加名、减名、转名手续时使用；（2）本收款确认书一式三份必须亲笔填写并由确认人签名确认，一份移交财务部，一份移交确认人，一份由售楼部行政室存档。PDF 财务部业务操作手册 74 附：收款确认书审批流程表格式 收款130、确认书审批流程表收款确认书审批流程表 楼盘名称：事由：加、减、转名。由_ 变更为_ 转楼。由_苑_街_座_号 变更为由_苑_街_座_号 业主签名确认：跟办人签名确认：售楼部行政室 签名确认：售楼部审批人 签名确认：同意办理，收取人民币（大写）_元手续费。签名：（办理转名时需呈送）营销总经理 审批：财务部复核人 签名确认：备注：注注：（1）本审批流程表必须亲笔签名确认，不能使用印章；（2）财务部由楼款系统管理员签名确认；（3）本审批流程表售楼部复印存档，原件由财务部收取并存档。PDF 财务部业务操作手册 75 2、已签订商品房买卖合同、已签订商品房买卖合同 对于已签合同的客户，由于已在政府办理预131、售登记，均不得再进行加、减、变更业主、转楼等业务。（九）欠款的处理及履行担保责任（九）欠款的处理及履行担保责任 客户的欠款一般为两种情况，一是拖欠公司楼款，二是拖欠按揭供款，小量客户二者皆有 1、拖欠公司楼款的处理流程：、拖欠公司楼款的处理流程：财务部定期向售楼部提供逾期欠款清单 售楼部经办销售员通过电话或其他方式向业主催收 逾期超过三个月的，售楼部将移交资金检查部处理 资金检查部展开催收，视情况（a）与业主协商调整付款方式，分期缴付；（b）与业主协商终止合同，楼宇重售；（c）委托律师发出律师函，继续催收。逾期超过半年的，视情况移交律师办、法务部，向法院提出起诉 法院受理后，经公告、开庭、调解132、判决、判决公告、申执行等阶段 若法院判决解除合同，则出具协助执行通知书后，由房地产管理部往国土局完成注销合同（若出具房产证，则需过户至本公司），由法院、居委会、公司代表完成清理家私后移交售楼部重售。若法院判决业主还款，则出具协助执行通知书后，由评估公司对单位进行估价，由拍买行将物业公开拍买，并经法院将拍买所得交还我司，抵偿客户欠款，超出部分，退还客户。2、拖欠银行按揭贷款、拖欠银行按揭贷款 购户客户若采用银行按揭付款方式，当签署银行按揭贷款合同后，若不能通过银行的审批，其贷款将不能如期划入我公司帐户，这样便等同于客户拖欠我司的楼款。处理流程：（1）售楼部收到银行不同意放贷书面通知后，若不能解133、决，则于下月 5 日前上报营销中心，并移交资金检查部处理；（2）资金检查部与业主协商，视情况 调整付款方式，降低贷款比例或转为分期付款；协调银行与业主关系，补充审批资料，争取通过；更换受理银行；视单位热销程度，终止合同，移交售楼部重售。PDF 财务部业务操作手册 76（3）若上述工作没有进展，且不能通过审批的责任在客户，则委托律师发出律师函，进行催收；（4）视情况移交律师办、法务部，向法院提出起诉，解除合同，具体流程与上述拖欠公司楼款一致。3、拖欠银行供款、拖欠银行供款 根据银企合作协议，我公司均为选择按揭付款方式的物业买家的按揭贷款提供担保。大部分为短期担保，担保期至有关的房地产行政部门发出134、房地产所有权证予物业拥有人或房地产他项权利证予按揭银行（公司一般在交付相关物业予买家后三个月内办妥）时止。但 03 年前亦有个别楼盘为客户提供长期担保，担保期至按揭贷款到期日起两年时止。若客户拖欠按揭供款，公司作为担保人，将需为其承担贷款本金、利息、违约金的支付。若出现客户拖欠按揭供款时，一般情序如下：（1）银行定期通知售楼部；（2）售楼部经办销售员通过电话或其他方式向客户催收；（3）逾期达 3 个月，售楼部将移交资金检查部处理；（4）资金检查部将联同银行展开催收，若能说服业主终止合同，则向银行还贷，注销合同，移交售楼部重售；（5）逾期达 4 个月，银行向法院提起诉讼；（6）法院受理后，经公告135、开庭、调解、判决、判决公告、申请执行等程序，当法院出具协助执行通知书后，由评估公司对单位进行估价，由拍卖行将物业公开拍买；（7）拍卖结束后，若拍卖成交价扣除诉讼费后银行诉讼标的有不足部分，我司需向银行承担担保责任，支付不足部分予银行。4、会计处理、会计处理 如上所述，涉及会计处理区分为如下情况 终止合同 拖欠公司楼款（包括按揭贷款）判决还款 判决解除合同 终止合同 拖欠银行供款 判决还款 PDF 财务部业务操作手册 77（1）拖欠公司楼款终止合同）拖欠公司楼款终止合同 根据解除合同协议书约定，将客户所交款项扣除补偿款及一些政府已收费用外，其余退回客户，判别是否已确认收入。（a）若未确认收入的136、，冲减预收帐款；（b）若已确认收入，当年确认的冲减主营业务收入（并同时冲减主营业务成本、主营业务税金及附加）；以前年度已确认的，通过以前年度损益调整科目，调整期初数。未确认收入 贷：预收帐款（红字）贷：营业外收入 银行存款 当年已确认收入（a）借：应收帐款 （红字）贷：主营业务收入 （红字）营业外收入 银行存款（b）借：主营业务成本（红字）借：库存商品（c）借：营业税金及附加（红字）贷：应交税费（红字）以前年度已确认收入（a）借：以前年度损益调整 借：应收帐款（红字）贷：营业外收入 银行存款 （b）借：库存商品 贷：以前年度损益调整 （c）贷：应交税费（红字）贷：以前年度损益调整（d）借：利润137、分配未分配利润 贷：以前年度损益调整 PDF 财务部业务操作手册 78（2）拖欠公司楼款法院判决客户还款）拖欠公司楼款法院判决客户还款 若法院判决客户还款，则出具协助执行通知书后，由评估公司对单位进行估价，由拍卖行将物业公开拍卖，根据拍卖公告中所示的拍卖价情况，我司有可能参与竞投，也有可能是第三者竞得，但处理方法一致。经法院将拍卖后，拍卖所得扣除相关的费用后交还我司，抵偿客户欠款，超出部分，退还客户。但对原客户的销售行为依然有效，不作退货处理。收到拍卖所得后 借：银行存款 贷：预收帐款（或应收帐款）贷：营业外支出（如拍卖所得抵还不了欠款部分）若公司参与竞投，所得房产将过户至公司名下，性质为二手138、房，将来再销售给新客户时转让手续与新建商品房销售不同。二手房是相对房地产开发企业开发销售的一手商品房或者新建经济适用房、集资房而言，是指再次进行买卖交易的房屋，它是房地产产权交易二级市场的通俗说法。新建的商品房或经济适用房、集资房进行第一次交易时俗称“一手房”，第二次或二次以上交易则俗称为“二手房”，二手房成本包括购得价及相关的拍买费用、过户费用等。借：库存商品房地产业务外购物业 贷：银行存款（其他应收款员工暂借）（3）拖欠公司楼款法院判决解除合同）拖欠公司楼款法院判决解除合同 若法院判决解除合同，则出具协助执行通知书后，由公司的房地产管理部往国土局完成合同注销工作，由法院、居委会、公司代表完139、成家私清理后移交售楼部重售。（若已办理房地产权，不会判决解除合同）根据人民法院民事判决书约定，将客户所交款项扣除诉讼费、受理费及其他法院、拍买行、评估公司的收费，比较判决书规定应由业主支付给公司的违约金，超过部分退回客户，不足部分应由客户补足，但收回机会较低。判别是否已确认收入，若未确认收入的，冲减预收帐款，若已确认收入，当年确认的冲减主营业务收入（并同时冲减主营业务成本、主营业务税金及附加）；以前年度已确认的，通过以前年度损益调整科目，调整期初数。未确认收入 贷：预收帐款（红字）贷：营业外收入 银行存款 PDF 财务部业务操作手册 79 当年已确认收入（a）借：应收帐款 （红字）贷：主营业务140、收入 （红字）营业外收入 银行存款（b）借：主营业务成本（红字）借：库存商品（c）借：营业税金及附加（红字）贷：应交税费（红字）以前年度已确认收入（a）借：以前年度损益调整 借：应收帐款（红字）贷：营业外收入 银行存款（b）借：库存商品 贷：以前年度损益调整（c）贷：应交税费（红字）贷：以前年度损益调整（d）借：利润分配未分配利润 贷：以前年度损益调整 （4）拖欠银行供款终止合同）拖欠银行供款终止合同 若未办理房地产权证，经与业主协商，若双方同意终止合同，则向银行还贷，注销合同，移交售楼部重售，过程需先由公司代业主归还未还贷款本金及相应利息、滞纳金、注销费用银行注销抵押登记公司房地产管理部注销141、合同重新领取新合同售楼部重新摊出销售 归还贷款 借：其他应收款 贷：银行存款 支付相关注销费用及其他费用 借：其他应收款 贷：银行存款 已收款处理 PDF 财务部业务操作手册 80（a）若未确认收入 借：预收帐款 贷：其他应收款 银行存款（根据终止合同约定退回业主部分金额）差额借记或贷记营业外收入或支出（b）若当年已确认收入 借：应收帐款（红字）贷：主营业务收入（红字）其他应收款 银行存款（根据终止合同约定退回业主部分金额）差额借记或贷记营业外收入或支出 借：库存商品 借：主营业务成本 （红字）借：营业税金及附加（红字）贷：应交税费（红字）以前年度已确认收入 （a）借：以前年度损益调整 借：应142、收帐款（红字）其他应收款 银行存款（根据终止合同约定退回业主部分金额）差额借记或贷记营业外收入或支出（b）借：库存商品 贷：以前年度损益调整（c）贷：应交税费（红字）贷：以前年度损益调整（d）借：利润分配未分配利润 贷：以前年度损益调整 （5）拖欠银行供款判决还款）拖欠银行供款判决还款 若已办理房产证或未能与客户达成一致意见终止合同，则需通过法院程序拍卖物业还款。法院出具协助执行通知书后，将由评估公司对单位进行估价，由拍卖行将物业公开拍卖，根据拍卖公告PDF 财务部业务操作手册 81 中所示的拍卖价情况，资金检查部将分析市场价值及相关交易过户费用后决定是否参与竞投，我司有可能竞得，也有可能被第143、三者竞得。若拍卖成交价扣除诉讼费后小于银行诉讼标的，我司还需向银行承担担保责任，支付不足部分予银行。借支拍卖保证金 借：其他应收款员工暂借款 贷：银行存款 竞得相关物业 借：库存商品外购物业（包含相关的拍卖费用、过户费用）贷：银行存款 贷：其他应收款员工暂借款 承担担保责任 借：营业外支出 贷：银行存款 税收指引：在上述涉及退还楼款时，应同时冲减该部分楼款已交纳的相关税收。（十）固定资产核算（十）固定资产核算 1、确认原则、确认原则 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度、单位价值在 2000 元以上的有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认144、。（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。2、固定资产按照用途可分为、固定资产按照用途可分为（1）厂房建筑物；（2）机器设备；（3）运输设备；（4）电子仪器及家具；（5）办公设备；（6）易耗设备；（7）其他。3、固定资产编码方法、固定资产编码方法 总结公司现行的处理方法，一般按照二级分类方法对固定资产进行编码：一级分为 7 大类编码，即 01 厂房建筑物，02 机器设备，03 运输设备，04 电子仪器及家具，05 办公设备，06 易耗设备，07 其他；二级按物资名称进行编码，如固定资产为办公楼，则编码为 01001 厂房建筑物办公楼。4、折旧、残值145、的规定、折旧、残值的规定（1）公司下列固定资产应计提折旧：房屋和建筑物竣工后不管是否使用都应提取折旧；在用的机器设备、仪器、仪表、运输车辆、工具器具；季节性停用和修理停用以及由于生产任务不足处于半停产公司的设备；PDF 财务部业务操作手册 82 以经营租赁方式租出的固定资产；以融资租赁方式租入的固定资产；通过局部轮番大修实现整体更新的固定资产。（2）公司下列固定资产不计提折旧：在建工程项目交付使用以前的固定资产；以经营租赁方式租入的固定资产，以融资租赁方式租出的固定资产；已提足折旧尚在使用的固定资产；提前报废清理固定资产；破产关停公司的固定资产；已经估价单独入帐的土地；对外投资转出的固定资产；146、相关规定不提折旧的其他固定资产。（3）公司应按月计提折旧。月份内开始使用的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；月份内减少或停用的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提。（4）集团公司所属公司固定资产折旧方法采用平均年限法：平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式如下：月折旧额（月初原值月初净残值月初累计折旧月初减值准备）/（预计使用月限已计提月份）（5）预计残值率统一为 5。（6）固定资产分类折旧年限。分类 公司折旧年限 厂房建筑物 20 年 机器设备 10 年 运输设备 5 年 电子仪器及家具 5 年 办公设备 5 年 易耗设备 5 年 其他 5 年（7）折旧方法和折旧年限一147、经确定，不得随意变更，除改建扩建、以及国家政策规定需调整。需要变更的，由公司提出申请，由集团公司报董事会批准。清产核资后折旧办法按有关规定执行。PDF 财务部业务操作手册 83 5、固定资产的调拨、固定资产的调拨 调拨包括以下内容：（1）据生产经营需要，在公司使用部门之间调拨；（2）经营需要，在集团使用公司之间调拨；（3）根据生产任务变动，在用固定资产转作未使用或不需用固定资产。对于第（1）种情况，可通过调整使用部门，改变折旧费用的列支科目。第（2）情况由于集团内各公司均为独立的法人单位，固定资产及其他材料物资在公司间的调动均需作销售处理，一方购入一方售出。第（3）种情况应按第（1）款规定处理148、。6、会计处理、会计处理（1）购入固定资产 从仓库领用 借：原材料 贷：应付帐款 借：固定资产 贷：原材料 借：应付帐款 贷：银行存款 在建工程转入 借：在建工程 贷：银行存款 借：固定资产 贷：在建工程（2）计提折旧 借：制造费用 借：销售费用 借：管理费用 贷：累计折旧 （十一）无形资产核算（十一）无形资产核算（1）房地产公司取得土地使用权，用于建造对外出售的商品房，相关的土地成本应计入所建造商品房成本；其他公司取得土地使用权用于自行开发建造酒店、学校、宿舍、高尔夫球场等自用的，土地账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，仍作为无形资产核算，计入“无形资产”科目，并PDF 财务部业务操作手册149、 84 按土地使用证的使用期限进行摊销，房地产公司自用固定资产的用地参照其他公司处理。（2）无形资产的摊销期自其可供使用（即其达到预定用途）时起至终止确认时止，当月增加的无形资产当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。采用直线法摊销，残值为零。对于软件产品，通常未能根据合约确定其可供使用期限，同时其更新换代速度较快，以 5 年作为其可供使用年限。（十二）工资福利（十二）工资福利 1、工资计发方案：、工资计发方案：（1）使用“用友 NC 系统”的流程：考勤周期为每月考勤周期为每月 21 日次月日次月 20 日的公司日的公司（a）每月 23 日，请部门按固定格式要求提交电子考勤表至人力资源150、部，由人力资源部导入系统并校对考勤报表。以计件形式结算工资的部门需在每月 28 日前将部门负责人签字的工资一览表交至人力资源部。（b）人力资源部于每月 25 日前完成全部校对工作和工资一览表的打印。（c）各部门于每月 25 日到人力资源部领取工资一览表并于每月 27 日前完成本部门考勤签批工作并交至人力资源部，人力资源部将继续上呈审批，确保次月 1 日下午 5：30 前将所有财务部要求提供的表格交给财务部核算工资。（d）财务部收到工资一览表尽快完成核算工作，并确保在每月 15 日前将工资发放到员工的工资卡上（人力资源部及各部门对资料的完整性和准确性负责，财务部对后续工作负责）。底薪录入 工资计151、算 考勤录入 员工变动表 职位申请表 奖罚录入 生成工资表 生成电子文件交银行发放 复核审批 个税方案 员工帐户管理 PDF 财务部业务操作手册 85（e）如有特殊情况相应负责人不能及时签批，需由相应负责人授权其他主要负责人代签并致电人力资源部，由人力资源部在工资一览表原件上签章后交至财务部。（f）如遇公休日，各部门须提前完成相应工作，不可拖延；如遇国家法定节假日，提交资料具体时间由人力资源部和财务部协商决定。考勤周期为自然月的公司（即：每月考勤周期为自然月的公司（即：每月 1 日日30 日日/31 日）日）对于按自然月进行核算的楼盘，也按相应的原则：各部门在每月 3 日前将考勤交予人力资源部152、，确保每月 5 日前完成工资一览表打印，各部门于每月 7 日前返还人力资源部。人力资源部继续报批完毕后于每月 11 日下午 5：30 前交至财务部，财务部需确保在每月 25 日前工资发放到员工的工资卡上（人力资源部及各部门对资料的完整性和准确性负责，财务部对后续工作负责）。（2）暂不使用“用友 NC 系统”的流程：考勤周期为每月考勤周期为每月 21 日次月日次月 20 日的公司日的公司 各部门在每月 24 日前将考勤交予人力资源部，人力资源部审核并报批完毕后，于当月 30 日前提交所有资料至财务部，财务部需确保在每月 15 日前工资发放到员工的工资卡上。考勤周期为自然月的公司（即：每月考勤周期153、为自然月的公司（即：每月 1 日日30 日日/31 日）日）各部门在每月 4 日前将考勤交予人力资源部，人力资源部审核并报批完毕后，于 11 日前将所有资料交至财务部，财务部需确保在每月 25 日前工资发放到员工的工资卡上。（3）公司底薪标准为 25.5 天，应发工资为底薪25.5考勤天数（4）工资系统将自动按照计算公式及相关个人所得税计算方案生成每月工资表；（5）审核无误后将生成电子文件，交银行发放。2、个人所得税、个人所得税（1）工资薪金所得）工资薪金所得 工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及任职或者受雇有关的其他所得。企业和个154、人按照省级以上人民政府规定的比例提取并缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金、失业保险金不计入个人当期的工薪收入，免征个人所得税。不属征税范围的补贴、津贴：独生子女补贴 执行公务员工资制度未纳入基本工资总额的补贴、津贴差额和家属成员的副食品补贴。托儿补助费 差旅费津贴、误餐补助 PDF 财务部业务操作手册 86 工资、薪金所得，适用九级超额累进税率，2008 年 3 月份前：应纳税额=（每月工资薪金1600 或 4800）适用税率速算扣除数 2008 年 3 月份起：应纳税额=（每月工资薪金2000 或 5200）适用税率速算扣除数 级数 全月应纳税所得额 税率（%）速算扣除数 1 不超155、过 500 元 5 0 2 超过 500 元2000 元 10 25 3 超过 2000 元5000 元 15 125 4 超过 5000 元20000 元 20 375 5 超过 20000 元40000 元 25 1375 6 超过 40000 元60000 元 30 3375 7 超过 60000 元80000 元 35 6375 8 超过 80000 元100000 元 40 10375 9 超过 100000 元 45 15375（2）对个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税的方法）对个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税的方法 一次性奖金也包括年终加薪、实行年薪制和绩效工资156、办法的单位根据考核情况兑现的年薪和绩效工资。员工取得全年一次性奖金，单独作为一个月工资薪金所得计算纳税，全年一次性奖金（以下简称奖金）计算确定税率及速算扣除数的标准：（a、若发放奖金高于当月工资税法规定的费用扣除额时，将雇员当月内取得的奖金除以 12 个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数。（b）若发放奖金低于当月工资税法规定的费用扣除额，将奖金扣除当月工资与税法扣除额的差额后的余额方按上述方法确定税率及速算扣除数。计算奖金应纳个人所得税，应纳税额=（奖金当月工资小于税法扣除额的差额）适用税率速算扣除数 在一个纳税年度（1 月 1 日至 12 月 31 日）内，对每一个纳税人，该计税办法只允许157、采用一次。3、会计处理、会计处理（1）分配工资成本，需根据工作性质进行划分，企业行政管理人员的工资成本，作为期间费用列入“管理费用工资”科目核算，营销人员，包括销售员、资料员、市场部等相关人员的工资PDF 财务部业务操作手册 87 成本（含销售佣金），列入“销售费用工资”科目核算，项目管理部、工地保安部、楼宇交收部、绿化部（交付使用前配备的的人员）、家政部（交付使用前配备的人员）等部门是现场组织、管理开发项目的专职部门，其所发生的工资成本列入“制造费用工资”核算。（2）员工的社保（个人部分）、餐费和住宿管理费均在工资里扣取，每月实发的工资里面已扣除上述相关的费用，支付工资时贷记“其他应收款内部158、员工代付款社保费”，对属于办公室、销售中心和职厨员工的餐费和住宿费就红字借记“管理费用福利费”，项目管理部、保安部、绿化部、楼宇交收部、家政部员工的就红字借记“制造费用房地产开发间接费用福利费”。支付住房公积金时（或社保费）：借：应付职工薪酬住房公积金 其他应收款内部员工代付款住房公积金（职工个人负担部分）贷：银行存款 月末将公司负担的公积金结转 借：管理费用住房公积金 贷：应付职工薪酬住房公积金 从工资扣回时：借：应付工资 贷：其他应收款内部员工代付款住房公积金（职工个人负担部分）（十三）成本核算（十三）成本核算 1、成本费用开支范围、成本费用开支范围 成本、费用开支范围，是指国家对企业发生159、的支出，允许其在成本、费用中列支的范围。具体包括开发产品成本和期间费用两大类。按照企业财务制度的规定，房地产开发企业的下列支出，不得列入产品成本：（1）为购置和建造固定资产、无形资产和其他长期资产的支出。这些支出属于资本性支出，在财务上不能一次列入产品成本，只能按期逐月摊入成本、费用；（2）对外投资的支出以及分配给投资者的利润支出；（3）被没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业赞助、捐赠支出；（4）在公积金、公益金中开支的支出。2、成本核算对象、成本核算对象 我司所开发的项目大部分是物业开发，所以本部分仅就房地产开发成本核算进行论述，不再涉PDF 财务部业务操作手册 88 及160、单纯的土地开发。成本核算对象，是指房地产开发企业在进行成本核算所确定的，归集和分配开发产品成本的承担者。合理确定成本核算对象，是正确组织企业开发产品成本核算的重要条件。成本核算对象至主要户型：一级（项目）二级（苑区）三级（产品类型）A 苑区 独立别墅 B 苑区 联体别墅 C 苑区 双拼别墅 D 苑区 多层洋房（7 层及 7 层以下）E 苑区 小高层洋房（8-12 层）F 苑区 高层洋房（13 层以上）G 苑区 商铺 XXX H 苑区 有产权车位 3、成本核算基本要求、成本核算基本要求（1）房地产开发成本：核算房地产开发过程中所发生的各项直接成本，归集各苑区内各产品成本、各公共配套设施成本。带房161、地产项目业态档案成本要素辅助核算。（2）成本核算单位：“苑区产品类型”，若一个苑区内有多种产品类型的须将其划分为多个核算单位进行处理，各成本要素的核算范围见后附的成本要素表格（3）成本归集以结算价为依据：集团内承建单位结算价以双方确认的结算书为准归集成本，但由于建安企业的行业特色和现场实际情况影响，在交付使用时尚未能及时出具结算书至房地产公司作账务处理的，由预结算部门在物业在交付使用前提供初步结算价，各房地产公司以初步结算价归集成本，竣工验收备案后 3 个月内预结算部门提供最终结算价，按最终结算价作调整。外包成本归集以实际结算为准，在交付使用时尚未能取得结算的按合同或预算补计，所补计的外包成本162、必须有具体文件或资料作依据，并编制表格作为核算底稿，待工程出具结算后再作调整（4）成本归集原则：企业应区分直接成本与间接成本，成本发生时如能明确成本受益对象的应直接归集到该项目，如不能明确时暂归集到公共内，待明确后再按受益对象进行分配。对于有多个受益单位的应按成本动因合理分配至相应的成本核算单位内，不得采用将所发生成本不区分直接成本与间接成本，仅采用某些标准简单进行分配的处理方法。（5）公司自建固定资产与业主共有公共配套设施的区分：以产权归属为划分标准，若产权归房地产公司所有的，作为房地产公司的自建固定资产；若产权归全体业主共有的，应作为公共配套设PDF 财务部业务操作手册 89 施分配进入销163、售产品成本。（6）公共配套设施成本的分配原则：根据成本动因来确定分摊标准，可参考成本要素内的分摊标准。注意大型的公配设施（如桥梁、广场等）是为整个项目服务，整个项目的销售产品均是受益对象。分配公式=大型公配设施总发生成本/项目的总占地面积*该苑区的占地面积（7）完工产品结转原则：产品竣工后应由生产成本科目结转至“库存商品”科目核算。（8）若由于现场施工等实际情况影响，同一个苑区分期竣工交付使用，则应将该苑区按竣工交付使用时间拆分为多个成本核算单位分别归集成本和结转“库存商品”科目。（9）核算产权归属公司物业的建筑物在竣工前所工程发生的成本核算至“在建工程”科目内，土地成本核算至“无形资产”科目164、内。成本发生划分为两个时段：由于成本发生时可能规划尚未确定（如填土工程整个项目一起做的），无法区分那部分是在建工程那部分是可售物业的投入，已发生成本暂时先计入房地产开发成本中，规划确定后将该建筑物所发生的成本结转至“在建工程”科目中，待达到预定可使用状态时结转至“固定资产”科目中，如竣工交付使用时还未进行工程结算时则需要根据工程预算、工程合同等资料在本科目进行成本补提，并转入固定资产科目核算，待工程出具结算后再作相应的调整。4、加强成本核算的各项基础工作、加强成本核算的各项基础工作（1）建立、健全原始记录制度 原始记录是反映房地产企业开发经营活动实际情况的最初书面证明。根据企业的实际情况，建立165、严格、科学的原始记录制度，对于加强企业管理，正确计算开发产品成本具有重要的意义。房地产开发企业应注意管理、更新原始资料，要根据最新的原始资料及时更新财务会计方面的信息。应做到以下几点：在项目开始，应获取土地的原始资料，包括：土地合同、土地使用权证、取得土地所支付的相关税费等。在项目动工前应获取，项目的规划资料，包括：苑区的分布，建筑面积，开工时间，预算造价等相关资料。在施工过程中，需获取项目的各类成本，所有的直接成本应明晰成本归属，不得随意分摊成本、费用。对于在开发过程中，调整了规划的苑区，应及时更新财务资料，对已经分类记录的成本资料应根据最新规划做出调整。项目完工要及时获取相关的资料，包括结166、算书、发票、最终建筑面积等相关资料，以对项目的成本做出正确的归集和分配。对于完工时尚未取得发票或进行结算的，应按合同或预算造价进行预提，以保证成本归集的完整性。PDF 财务部业务操作手册 90（2）健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度 做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提条件。库存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护资产物资的安全。各项财产物资收发要按成本对象、成本要素进行分类，成本计算尤其重要。房地产开发企业部分原材料，比如用于装饰、装修，绿化，电器用品等是直接在房地产开发企业进料、发料的，此部分商品须按成本对象、成本要素进行分类。板房物品亦需作为库存管167、理的一个重点，对于物品的领用、摆放应设置完备的登记制度。5、成本要素设置、成本要素设置 成本要素代码成本要素代码 成本要素名称成本要素名称 科目解释科目解释 001 土地费用 为获取土地支付的全部费用 001.001 土地征用费 通过招拍挂或协议转议方式所支付土地获得成本，包含但不限于土地出让金、安置补偿等费用 001.002 拆迁补偿费 除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。001.003 其他补偿 除上述补偿外的其他临时零星性补偿 001.004 土地租赁费 向政府或其他单位租赁土地使用权所支付168、全部费用，如部分绿化用地，没有办理土地使用权的转移只以租赁形式获得一定期限的使用权 001.005 土地交易费用 办理土地交易过程中支付的各种手续费，如契税、产权登记费等 001.006 其他土地费用 除上述费用外有关土地的费用 002 前期工程 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、报建、七通一平等前期费用 002.001 七通一平费 指施工过程中的临时道路、临时变配电工程及设施、临时给排水、临时办公管网，场地平整 002.001.001 临时施工道路费 指为施工过程临时建造的施工道路，不同于苑区内的道路建设工程 002.001.002 临时施工供169、水设施 指为施工过程临时安装的施工供水设施，不同于苑区内的供水设施 002.001.003 临时施工污水管设施 指为施工过程临时安装的施工污水排管设施，不同于苑区内的排污水处理工程 002.001.004 临时施工供电设施 指为施工过程临时安装的施工用电设施，不同于苑区内的用电设施 002.001.005 临时施工供气设施 指为施工过程临时安装的施工煤气设施，不同于苑区内的煤气设施 002.001.006 临时施工办公电话 指为施工过程中需要安装办公用电话设施，一般情况指工地使用的办公用电话 002.001.007 临时施工办公网络 指为施工过程中需要安装办公网络设施，一般情况指工地使用的办公170、网络 002.001.008 场地平整 指为施工过程中需要场地平整，如钩机填土平整 002.001.009 管道线路拆装费 指为施工过程中需要将管道线路拆装而产生的费用，如电路管道拆卸 PDF 财务部业务操作手册 91 002.002 临时设施 指施工过程中的临时办公设施、施工物资存施地、工地临时围墙 002.002.001 临时办公室 指为施工需要设置临时的办公室 002.002.002 临时场地 指为施工过程需要临时场地摆放物资 成本要素代码成本要素代码 成本要素名称成本要素名称 科目解释 002.002.003 施工围墙 指为施工过程需要临时围墙 002.003 勘测设计费 含勘查、设计171、方案咨询等费用 002.003.001 勘测费 勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩石工程设计文件等收取的费用 002.003.002 设计费 设计人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用 002.003.005 测绘费 前期测绘费 002.003.006 环评费 环境保护评估费 002.003.007 地震安全评价费用 地震研究中心地震安全评价费用 002.004 行政规费 开发前期各项报批手续费172、用 002.004.001 质量监督费 指工程质量监督机构对工程实施质量监督的有关费用 002.004.002 放线费 测绘部门按建设工程规划要求，依据设计图内业核图，确定拟建物平面坐标收取的费用 002.004.003 审图费 指有关政府审阅图纸的政府收费 002.004.004 基础设施配套费 开发项目内按规划应发生的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫等设施和建设费用，此收费属政府性收费 002.004.005 安全检测费 指开发项目内按规定缴纳安全检测费 002.004.006 人防易地建设费 按国家规定，需要同步配套建设防空地下室的项目，因条件限制不能同步配套建173、设的，应支付人防易地建设费。002.004.007 其他办证费用 除上述政府性收费外的费用 002.005 白蚁防治工程 各类建筑物按相关政府部门规定进行的白蚁防治工程 002.006 监理费 委托监理公司代表甲方对工程进度质量监控所支付的监理费 002.007 招标代理费 委托中介公司代表甲方对工程发包代理招标所支付的代理费 003 建筑安装 房地产开发中的室内室外建筑、安装、装修、园林的各项费用 003.001 主体土建工程 指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用 003.001.001 土方工程 指土地平整后因施工需要进行的挖掘、堆填等土方工程 003.001.002 桩基174、础工程 指施工中的桩基础工程，主要有预应力管桩基础钻孔桩等 PDF 财务部业务操作手册 92 003.001.003 主体及粗装修工程 工程从挖土后至整个主体工程实施完工，及按图纸要求粗装到位过程中的费用。含主体构筑、块料的铺贴、门窗工程、外墙贴石等 003.001.004 措施费 包括按量（模板脚手架等）及按率（安全文明费等）计算两部分 成本要素代码成本要素代码 成本要素名称成本要素名称 科目解释 003.002 主体安装工程 指项目开发过程中发生的主体内列入安装预算内的各项费用。003.002.001 室内给排水洁具工程 含自来水、中水、直饮水、热水、排水、洁具的主材、设备、辅材、安装费。175、003.002.002 室内电器工程 含动力、照明管线、开关、插座安装、灯具装饰设备及安装，含有线电视系统、综合布线系统（电信、电脑、对讲）、安全技术防范系统（监控及入侵报警）、楼宇自控等智能化工程 003.002.003 供热采暧工程 含地板采暖、电热膜、管道系统、暖气片的设备及安装工程 003.002.004 室内燃气工程 含卫生间、厨房燃气安装工程 003.002.005 室内空调通风工程 指空调系统所需设备及管道费用，含中央空调系统、空调机设备安装及防排烟 003.002.006 室内电梯工程 指室内电梯设备及安装 003.002.007 消防安装工程 此系统所需设备、管道及安装费用（176、含消防栓系统、自动喷淋系统、火灾自动报警及消防联动系统、应急广播系统、应急照明系统等）003.002.008 卫星电视工程 此系统所需设备、管线及安装费用 003.002.009 配送电器 指物业销售过程中按合同约定配送的家用电器设备，包括炉具、影音等产品 003.003 室内装修工程 指项目开发过程中发生的主体内列入室内装饰预算内的各项费用。003.003.001 室内装修（雅骏）指项目开发过程中发生的室内的装修工程（指雅骏工程）003.003.002 木门木柜工程 指项目开发过程中发生的室内的木门木柜 003.003.003 地板工程 指项目开发过程中发生的室内的地板工程、木脚线工程 00177、3.003.004 天花工程 指项目开发过程中发生的室内的天花及 ICI 工程 003.003.005 厨房装饰 指项目开发过程中发生的室内厨柜、灶台及下面木柜等装饰设置 003.003.007 扶梯栏杆工程 指项目开发过程中发生的室内的扶手栏杆工程 003.003.008 室内家具 指项目开发过程中发生的室内的家具工程 003.003.009 墙身工程 指项目开发过程中发生的室内墙身工程、室内贴石工程及 ICI 工程 003.003.010 卫生间装饰 指卫生间内的装饰设施，如洗手台、木柜、玻璃屏风等 003.003.011 其他装修工程 除上述室内装修工程外的工程 003.004 主体园林178、工程 指项目开发过程中发生的主体内列入园林预算内的各项费用。003.004.001 园建绿化工程 指土建类的园林绿化工程，如凉亭、池塘、石艺，木装饰工程，鱼池水池管道工程、花园草地灯安装工程 003.004.002 泳池建设及管网 指泳池工程的建设及管道设备的安装 003.005 防雷工程 指防雷技术咨询费、防雷设计费、防雷检测费、防雷安装 PDF 财务部业务操作手册 93 004 基础设施 含室外小区管网布置、公共园林绿化、小区道路等建设项目 004.001 室外社区管网工程 含室外给排水、燃气、高低压系统，整个小区或项目整体布局考虑的非个体设施 成本要素代码成本要素代码 成本要素名称成本要179、素名称 科目解释 004.001.001 给排水基础设施 主要包括自来水系统、雨污水系统、热水系统、公共绿化喷淋系统 004.001.001.001 供水增容费 按政府规定因增加配给而交纳的增容费，该费用部分地区已取消 004.001.001.002 主供水管网 供水部门给水点至小区红线边的主供水管建设工程，包含加压系统 004.001.001.003 给排水消防工程 室外消防，给排水工程发生的建筑及安装费用，如地下给排水管道的铺排工程，自来水系统发生设备及施工费、水表费用等。004.001.001.004 污水处理工程 污水净化处理工程建设、安装、调试、评审等费用 004.001.001.0180、05 绿化喷淋工程 公共绿化喷淋工程 004.001.002 电力基础设施 永久供电工程的各类建设及管线安装 004.001.002.001 供电增容费 按政府规定因增加配给而交纳的增容费，该费用部分地区已取消 004.001.002.002 高低压线路及变配电工程 指高低压电缆、线路、设备及变电房设备的配置及安装 004.001.002.003 配电房建设 指配电房的建筑工程支出 004.001.002.004 道路路灯工程 指区内道路的路灯安装工程 004.001.003 煤气基础设施 主要包括管道系统、调压站。004.001.003.001 煤气增容 按政府规定因增加配给而交纳的增容费，181、该费用部分地区已取消 004.001.003.002 室外煤气管道铺设 指室外煤气管道铺设工程 004.001.004 采暧工程 指室外采暧工程 004.001.005 社区智能化系统 包括监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车辆管理。004.001.005.001 卫星电视工程 指苑区内卫星电视系统工程，一般是电视系统 004.001.005.002 电信网络工程 指苑区内电信网络系统工程，一般是电信系统 004.001.005.003 电子巡逻系统 指苑区内电子巡逻系统工程，一般苑区电子监控工程 004.001.005.004 围墙红外监控 指苑区内围墙红外监控工程，一般苑外电182、子监控工程 004.001.005.005 电子门岗系统 指出入苑区门岗的电子监控工程、收费系统 004.001.005.006 公共信息管理 信号屏蔽系统 004.002 园林环境工程 指公共环境的园建.园林.公园等工程 004.002.001 园建绿化工程 指公共土建类的园林工程（含公共的公园），如凉亭、池塘、石艺；公共种值类的园林绿化，如树林的栽种、花园草坪的种值及相应的电PDF 财务部业务操作手册 94 气水管工程，如绿化淋养管等 004.002.002 人工湖 指人工湖工程的建设及水电安装工程 成本要素代码成本要素代码 成本要素名称成本要素名称 科目解释科目解释 004.002.00183、3 护坡及挡土墙 指由于地势原因需建公共护坡或挡土墙工程 004.002.004 道路建设工程 指苑区之间的道路，渠箱，涵洞建设工程 004.002.005 牌坊建设工程 指该项目的牌坊建设工程，一般在该项目入口建设牌坊 004.002.006 广场建设工程 指由于扩宽业主活动地点而建广场建设工程及相应的水电工程 004.002.007 永久围墙建设 指该项目与外界永久围墙建设工程 005 公共配套设施 指公共 005.001 跨河桥梁工程 指苑区内或进入苑区有河间隔需建设桥梁才可进入的跨河桥梁工程 005.002 跨线桥工程 指苑区内或进入苑区的道路阻隔需建设桥梁才可进入的跨线桥工程 005184、.003 巴士站 指为方便业主而建造交通网络点巴士站工程 005.004 保安亭 指为苑区内外冶安管理而建造保安亭工程 005.005 消防设施 指为苑区内消防安全而建筑的消防工程 005.006 水塔 指为苑区内供水压力不足而修建的水塔 005.007 自行车及摩托车棚 指为苑区内业主提供自行车及摩托车的停放设施 005.008 锅炉房 指为苑区内业主供热的设施 005.009 物业管理用房 指为苑区内业主提供物业管理的办公场所 005.010 体育馆 指为苑区内业主提供健身的运动场所 005.011 售楼部 指销售物业的场所 005.012 派出所 指政府部门为社区内提供治安管理，派出公安185、人员办公的场所 005.013 医务所 指为苑区内业主提供医疗服务的场所 005.014 会所 指为苑区内业主提供娱乐、饮食服务的场所 005.015 垃圾房 指为苑区内外境清洁集中处理垃圾而建造垃圾房工程 006 借款利息 指开发过程的资金其中一个途径是向银行借款，每月需支付借款的利息 007 开发间接费用 指开发期间所发生的费用 006 制造费用 指现场管理部门发生的费用，包括项目管理部、保安部、绿化部、PDF 财务部业务操作手册 95 楼宇交收部、家政部等部门 006.001 工资 上述部门耗用的工资 006.002 福利费 上述部门耗用的福利费 006.003 劳动保护费 上述部门耗用186、的工会经费 成本要素代码成本要素代码 成本要素名称成本要素名称 科目解释 006.004 折旧费 上述部门耗用的折旧费 006.005 办公费 上述部门耗用的办公费 006.006 水电费 上述部门耗用的水电费 006.007 固定电话费 上述部门耗用的固定电话费 006.008 移动通讯费 上述部门耗用的移动通讯费 006.009 业务接待费 上述部门耗用的业务接待费 006.010 差旅费 上述部门耗用的差旅费 006.011 租赁费 上述部门耗用的会议费 006.012 咨询费 上述部门耗用的咨询费 006.013 物料消耗 上述部门耗用的物料消耗 006.014 汽车费 上述部门耗用的187、汽车费 006.014.001 油费 上述部门耗用的油费 006.014.002 维修保养费 上述部门耗用的维修保养费 006.014.003 保险费 上述部门耗用的保险费 006.014.004 路桥费 上述部门耗用的路桥费 006.014.005 年审费 上述部门耗用的年审费 006.014.006 停车费 上述部门耗用的停车费 006.014.007 其他 上述部门耗用的汽车费的其他 006.015 绿化费 上述部门耗用的绿化费 006.016 服装费 上述部门耗用的服装费 006.017 交通运杂费 上述部门耗用的交通运杂费 006.018 其他 上述部门除上述耗用的费用 PDF 财务188、部业务操作手册 96 6、成本核算过程、成本核算过程（“生产成本房地产开发成本”采用房地产项目、业态档案进行辅助核算）（1）开发成本的归集）开发成本的归集 在核算开发成本时，需归集两部分费用：一部分是开发的房屋所占用场地所发生的土地开发成本，另一部分是开发建设房屋所发生的建造成本。前一部分费用，在发生时能够分清负担对象的，可直接计入各房屋的开发成本；在发生时不能够分清负担对象的，应先归集房地产开发成本土地开发成本，待土地开发完成进入建设阶段时，再分配计入有关房屋的开发成本。房地产开发成本的归集，应根据不同情况，采用相应的办法计入各成本核算单位。土地费用（详细说明，可参照前节）（a）在房地产开发189、建设过程中发生的土地费用，能够分清负担对象的，可直接计入有关房屋成本核算对象的相应成本项目。借：生产成本房地产开发成本土地征用及拆迁补偿土地征用 贷：银行存款（或其他应收款）（b）在房地产开发建设过程中发生的不能分清负担对象的各种土地费用，应先归集各费用，待土地开发完成投入建设时，再按核算单位的实际占地面积（房管部提供的开发数据简表）进行分配。归集 借：生产成本房地产开发成本土地费用（全区）贷：银行存款应付账款 借：生产成本房地产开发成本土地费用（1 苑区）生产成本房地产开发成本土地费用（2 苑区）生产成本房地产开发成本土地费用（3 苑区）贷：生产成本房地产开发成本土地费用（全区）（c）企业综190、合开发的土地，即同一块土地开发完工后一部作为商品性建设场地对外销售，一部分留作自用建设商品房。其所发生的土地费用，应先归集，待开发完工投入使用时，再按以实际占地面积为权数分配计入有关成本核算单位。归集 借：生产成本房地产开发成本土地费用（全区）贷：银行存款应付账款 分配结转 借：无形资产土地使用权 生产成本房地产开发成本土地费用（1 苑区）生产成本房地产开发成本土地费用（2 苑区）贷：生产成本房地产开发成本土地费用（全区）（d）企业开发完工的商品性建设场地，如果改变用途作为自用建设场地时，应将土地费用转入PDF 财务部业务操作手册 97 房屋成本核算对象的成本项目。借：生产成本房地产开发成本土191、地费用（*苑区）贷：无形资产土地使用权 前期工程（分录如上，不再重复列示）（a）企业在房地产开发建设过程中发生的各种前期工程费，能够分清负担对象的，应直接计入各房屋成本核算对象的成本项目（b）应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，按一定标准分配计入有关房屋成本核算对象的成本项目，应根据成本动因来确定费用的分配标准，如对于填土工程，占地面积对其影响重大，则应以占地面积为权数进行分配；而对于报建费用等规费，部分是以建筑面积为计价依据的，则应以建筑面积为权数进行分配 建筑安装工程费 企业开发建设房屋，其建筑安装工程施工可以采用出包和甲供材两种方式，企业在房地产开发建设过程中各项建筑工程费用192、，应根据施工方式的不同而采用相应的归集和核算方法：（a）出包方式，即企业将开发房屋项目出包给承包单位进行施工建设。采用这种方式施工发生的建筑安装工程费用，应根据企业承付的已完工程的“工程价款结算账单”，直接计入有关房屋成本核算对象的成本项目。借：生产成本房地产开发成本 贷：银行存款/应付账款 对于企业按照合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，因支付时并未完成工作量，不能直接作为建筑安装工程费支出。借：预付账款单位明细 贷：银行存款（b）甲供材方式，即房地产企业自己提供材料，施工单位仅提供人工、机械的建筑方式，施工单位收取工程费 借：生产成本房地产开发成本 贷：银行存款/应付账款 施工单位领用193、建筑材料 借：生产成本房地产开发成本 贷：原材料/库存商品 注：根据营业税暂行条例实施细则规定：从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论怎样结算，营PDF 财务部业务操作手册 98 业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。基础设施（会计分录参照以上所述，不再重复列示）（a）企业在房地产开发建设过程中发生的基础设施费，能够分清负担对象的，应直接计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目（会计分录参照以上所述，不再重复列示）。（b）应由两个或两个以上成本核算共同负担的基础设施费，按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”，应根据成本动因来确定费用的分配标准，如对于道路工程，占194、地面积对其影响重大，则应以占地面积为权数进行分配；而对于电力基础设施，主供水管网等，是以建筑面积影响为主的，则应以建筑面积为权数进行分配 公共配套设施 计入房地产开发成本的公共配套设施，是指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。这些费用支出，应根据配套设施的建设情况，采取相应的归集和核算方法。（a）配套设施与房屋同步建设时，其发生的公共配套设施费，能够分清负担对象的，应直接计入有关房屋成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。如果发生的配套设施费，应由两个或两个以上成本核算对负担，则应先归集，待配套设施竣工时，再按一定标准分配计入有关房屋成本核算对象“公共配套设施费”（通常按建筑面积195、）。（b）配套设施与房屋非同步建设时，即先建房屋后建配套设施；或房屋已经建成待售，而配套设施尚未全部完工。为了及时结转完工房屋成本，可采用预提的方法（如果有明确的施工合同应按合同规定的金额预提，如果没有明确的施工合同，应按预算金额预提），按照一定的分配标准计算确定已完工房屋应负担的公共配套设施，计入有关房屋成本核算对象的“公共配套设施”成本项目。（通常按建筑面积）。待配套设施工程竣工时，应按配套设施工程的实际支出数，冲减预提的公共配套设施费，实际支出数与预提数的差额（需调整数）分别情况处理：若差额小于本核算单位累计总成本的 5%时，在当年损益处理（若调整后致使当年收入成本配比偏离太远则采用后述196、方法），；若差额大于或等于本核算单位累计总成本的 5%时，通过以前年度损益调整科目处理。房屋已经完工，而配套设施尚未全部完工，先预提：借：生产成本房地产开发成本公共配套设施（全区）贷：应付账款 分配时：借：生产成本房地产开发成本公共配套设施（1 苑区）生产成本房地产开发成本公共配套设施（2 苑区）生产成本房地产开发成本公共配套设施（3 苑区）贷：生产成本房地产开发成本公共配套设施（全区）PDF 财务部业务操作手册 99 调整预提数和实际成本的差额。借：应付账款 生产成本房地产开发成本公共配套设施（在建项目）（红字或蓝字）贷：银行存款 注：当预提数大于实际数，用红字凭证冲减成本项目，当预提数小于197、实际数，用蓝字凭证增加成本项目。借款利息（a）税法方面的规定 房地产开发企业的借款利息是指为了使房地产企业项目开发得以顺利进行，向其他独立经济实体借入资金所须支付的成本。国税发200084 号企业所得税税前扣除办法规定：从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。（b）会计的处理 如果借款利息能够分清负担对象的，可直接计入相应成本项目的明细账户里。借：生产成本房地产开发成本借款利息（各苑区）贷：银行存款/预提费用 如果借款利息不能够分清负担对象的，当期借款利息按当期在建项目面积和工程进度为分配权数计算在建项目的各苑区利息198、成本。支付时：借：生产成本房地产开发成本借款利息（全区）贷：银行存款预提费用 分配时：借：生产成本房地产开发成本借款利息（1 苑区）生产成本房地产开发成本借款利息（2 苑区）生产成本房地产开发成本借款利息（3 苑区）贷：生产成本房地产开发成本借款利息（全区）注：已经竣工项目，不再进行利息费用的分摊。制造费用 企业在开发建设房屋过程中的各项开发间接费用，应先在账户进行归集，期末再按一定的标准（参照上述利息分配方法）计入有关房屋核算对象的“制造费用”成本项目。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，如项目管199、理部、绿化部、家政部、工地保安部所发生的工资福利、业PDF 财务部业务操作手册 100 务费、办公费等应在开发间接费用核算（有利于土增税计算），我们必须对日常所发生的费用判别是属于期间费用还是开发间接费用，行政管理方面的费用，如财务部、人力资源部等部门的工资福利等应在管理费用核算。归集时：借：制造费用（各明细）贷：银行存款 分配时：借：生产成本房地产开发成本 开发间接费用（1 苑区）生产成本房地产开发成本开发间接费用（2 苑区）生产成本房地产开发成本 开发间接费用（3 苑区）贷：制造费用（各明细）（2）开发成本的结转）开发成本的结转 凡在“生产成本房地产开发”明细账户中核算的房地产开发费用，应200、采取按月结账，竣工后及时结转成本的方法。对于已竣工验收的商品房，应将其实际成本转入“库存商品”借：库存商品自建物业独立别墅*苑区 贷：生产成本房地产开发成本 对于开发完工的出租经营用房，竣工验收后直接投入使用时，应将其实际成本转入“投资性物业”（对于本科目的使用，见上文）借：投资性物业 贷：生产成本房地产开发成本 （十四）所得税费用的主要账务处理（十四）所得税费用的主要账务处理（1）资产负债表日，企业按照税法计算确定的当期应交所得税金额，借记本科目（当期所得税费用），贷记“应交税费应交所得税”科目。从预收账款转入主营业务收入时，计提企业所得税，若应交所得税大于预缴所得税，借：所得税费用 贷：预201、付税费应交企业所得税 贷：应交税费应交企业所得税 从预收账款转入主营业务收入时，计提企业所得税，若应交所得税小于预缴所得税，借：所得税费用 PDF 财务部业务操作手册 101 借：应交税费应交企业所得税 贷：预付税费应交企业所得税 从预收账款转入主营业务收入时，若当年度亏损，已预缴的所得税应申请退税，或转入下年度抵扣下年度的企业所得税 借：应交税费应交企业所得税 贷：预付税费应交企业所得税（对应预交部份）（2）在确认相关资产、负债时，根据递延所得税资产，借记“递延所得税资产”科目，贷记本科目（递延所得税费用）、“资本公积其他资本公积”等科目；应予确认的递延所得税负债，借记本科目（递延所得税费用202、）、“资本公积其他资本公积”等科目，贷记“递延所得税负债”科目。（3）资产负债表日，递延所得税资产大于“递延所得税资产”科目余额的差额，借记“递延所得税资产”科目，贷记本科目（递延所得税费用）、“资本公积其他资本公积”等科目；应予确认的递延所得税资产小于“递延所得税资产”科目余额的差额，做相反的会计分录。企业应予确认的递延所得税负债的变动，应当比照上述原则调整“递延所得税负债”科目及有关科目。（4）对于能够结转以后年度的可抵扣的亏损和税款抵减，应当确认相应的递延所得税资产（应当以很可能获得用于抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限）。例：某单位在 2005 年发生亏损 100,000 元，在203、 2006 年当年盈利 300,000 元，假设不考虑 05 年前的盈亏情况，（a）亏损年度的账务处理 借：递延所得税资产 33000 贷：所得税费用 33000（b）以后年度弥补亏损的账务处理 借：所得税费用 99000 贷：递延所得税资产 33000 应交税金所得税 66000 （十五）房地产企业所涉及税种简述（十五）房地产企业所涉及税种简述 房地产企业在生产经营过程中主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、土地使用税、城市房地产税（房产税），本处仅就几个主要税种作简单介绍。PDF 财务部业务操作手册 102 1、营业税 税目销售不动产，销售不动产是指有偿转让不动产所有204、权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税 税目转让无形资产，转让无形资产是指转让无形资产所所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、出租电影拷贝、转让著作权和转让商誉。计税依据：营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。目前地方税局对该项税收的征管多采用按已收取的预收楼款（车位款）的 5%缴纳，具体当月已205、售楼款应纳营业税计算公式如下：应纳营业税=（当月收取的全部楼款及价外费用当月退楼所支付的全部楼款及费用）*5%。税率：销售不动产及转让无形资产税率均为 5%纳税义务发生时间：转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款当天；单位将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。纳税地点：纳税人销售不动产或转让土地使用权，应向不动产或土地所在地主管税务机关申报纳税。2、土地增值税 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（1）土增税的征税范围不包含未转让土地使用权、房产产权的行为，如出租，也不包含206、未取得收入的转让，如继承、赠与，但税法界定不征税的赠与仅包括以下两项：（a）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（b）通过境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（2）税率 PDF 财务部业务操作手册 103 级数 增值额与扣除项目金额的比率 X 税率（%）速算扣除系数 1 X50%30 0 2 50%X100%40 5 3 100%X200%50 15 4 X200%60 35（3）应纳税额的计算 应纳税额=增值额税率扣除项目速算扣除系数 增值额=应税收入扣除项目 应税收入：纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关207、的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目：取得土地使用权所支付的金额，包括：土地出让、地价款及有关的登记过户费用。房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。房地产开发费用，本费用不按实际发生扣除，采用计算扣除方法。包括两部分：利息支出及其他开发费用，若利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不超过按商业银行同类同期利率计算的金额。共他开发费用按 ab 两项的 5%计算扣除；若利息支出未能达到上述要求的，整个房地产开发费用按 ab 两项的 10%计算扣除。与转让房地产有关的税208、金，需留意房地产开发企业的印花税已在管理费用列支，在此不得重复再计算。其他扣除项目，房地产开发企业可按 ab 两项的 20%计算扣除 旧房及建筑物的评估价格 税收优惠：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税，超过 20%的，应就其全额计征土增税。国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见国办发200526 号规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：“住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 120 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠209、政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20。”转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见粤府办200556 号规定：“我PDF 财务部业务操作手册 104 省享受优惠政策普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套住房套内建筑面积 120平方米以下或单套建筑面积 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44 倍以下。”纳税地点：土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。3、企业所得税（1）纳税人：企业所得税法所称依法在中国境内成立的企业，包括依照中国法律、210、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织（除个人独资企业、合伙企业外）。（2）税率：企业所得税的税率为 25%。（3）应纳税所得额=应纳税额应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额 总原则：以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。房地产企业收入包括：产品销售收入（楼款收入）、车位销售（出租）收入、出让（出租）土地使用权收入、利息收入、投资收益、提供劳务收入、其他收入等。与房地产开发企业有关的准予列支的项目211、 企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额 14%的部分，准予扣除。企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额 2%的部分，准予扣除。除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额 2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的 60%扣除，但最高不得超212、过当年销售（营业）收入的 5。企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入 15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业PDF 财务部业务操作手册 105 内营业机构之间支付的利息，不得扣除。非居民企业在中国境内设立的机构、场所，就其中国境外总机构发生的与该机构、场所生产经营有关的费用，能够提供总机构出具的费用汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件，并合理分摊的，准予扣除。企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额 12%的部分，213、准予扣除。（4）纳税地点：企业依照国家有关规定登记注册的住所地（5）纳税时间：企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。企业在报送企业所得税纳税申报表时，应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料。4、印花税 凡在中华人民共和国境内书立、使用、领受条例所列举凭证的国内各类企业、事业、机关、团体、部队以及中外合资企业、合作企业、外资企业、外国公司企业和其他经济组织及其在华机构等单位和个人都是印花税的纳税义务人。所列举214、的凭证，是指在中国境内具有法律效力，受中国法律保护的凭证。上述凭证无论在中国境内或境外书立，均应依照条例规定贴花。具体的税目、税率、纳税人如下表：税目税目 范围范围 税率税率 纳税人纳税人 说明说明 1、购销合同 包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同 按购销金额万分之三贴花 立合同人 2、加工承揽合同 包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同 按加工或承揽收入万分之五贴花 立合同人 3、建设工程勘察设计合同 包括勘察、设计合同 按收取费用万分之五贴花 立合同人 4、建筑安装工程承包合同 包括建筑、安装工程承包合同 按承包金额万分之三贴花 立合同人 PDF215、 财务部业务操作手册 106 5、财产租赁合同 包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机 械、器具、设备等 按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花 立合同人 6、货物运输合同 包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同 按运输费用万分之五贴花 立合同人 单 据 作 为合同使用的，按合同贴花 7、仓储保管合同 包括仓储、保管合同 按仓储保管费用千分之一贴花 立合同人 仓 单 或 栈单作为合同使用的，按合同贴花 8、借款合同 银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同 按借款金额万分之零点五贴花 立合同人 单 据 作 为合同使用的，按合同贴花 9、216、财产保险合同 包括财产、责任、保证、信用等保险合同 按收取的保险费收入的千分之一贴花 立合同人 单 据 作 为合同使用的，按合同贴花 10、技术合同 包括技术开发、转让、咨询、服务等合同 按所载金额万分之三贴花 立合同人 11、产权转移书据 包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据 按所载金额万分之五贴花 立据人 12、营业账簿 生产、经营用账册 记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额万分之五贴花。其他帐簿按件贴花五元 立账簿人 13、权利、许可证照 包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证 按件贴花五元 领受人 PDF 财务217、部业务操作手册 107 5、土地使用税 城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。在该阶段房地产公司处于尚未销售的土地年应纳城镇土地使用税额=（各级土地面积*相应税额）。（1）纳税义务人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。（2）计税依据：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每立方米。（3）税率：城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。218、具体标准如下：级别级别 人口（人）人口（人）每平方米税额（元）每平方米税额（元）大城市 50 万以下 1.530 中等城市 2050 万 1.224 小城市 20 万以下 0.918 县城、建制镇、工矿区 0.612 （4）土地使用税应纳税额计算公式：全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）适用税额（5）土地使用税纳税期限 城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。（6）纳税地点和征收机构 纳税地点：土地所在地 征收机构：土地所在地的地方税务机关（7）对于上述的处理国家无对应的文件，各地方处理有可能会不同，也有的地方税局对这种已完工楼盘但219、尚未实现销售占用土地的面积认为不应纳土地使用税，具体如何处理，请与当地税局协商予以交纳。PDF 财务部业务操作手册 108 6、城市房地产税：（1）城市房地产税的纳税人 城市房地产税由产权所有人为外商投资企业或者外国人缴纳。城市房地产税的适用范围仅限于外商投资企业、外国企业和外国人，而且仅对房产征税。港、澳、台和华侨投资兴办的企业及个人也缴纳此税。（2）城市房地产税的计税依据 房价、地价分别评定的，房产税以标准房价为计税依据，地产税以标准地价为计税依据。标准房价与标准地价不易划分的城市，以标准房地合并价为计税依据。标准房地价不易取得的，以标准房地租价为计税依据。华侨、侨眷用侨汇购买或建造的租房220、，可以实际价格为计税依据。（3）城市房地产税的税率 城市房地产税依标准房价按年计征，税率为 1.2%。城市房地产税依标准地价按年计征，税率为 1.8%。城市房地产税依标准房地价合并按年计征，税率为 1.8%。城市房地产税依标准房地租价按年计征，税率为 18%。外商投资企业和外国企业及外籍个人的自用房产按照房产原值一次减除 30%后的余值，依 1.2%的税率计算缴纳房产税；纳税人（不包括个人出租）不能提供房产原值依据的，由房产所在地地方税务分局参照市地税局制定的指导计税价核定其计税依据，不再减除 30%，依 1.2%税率计算缴纳；（4）城市房地产税的应纳税额 以标准房价为计税依据的计算公式为：房221、产税应纳税额标准房价适用税率 以标准地价为计税依据的计算公式为：地产税应纳税额标准地价适用税率 以标准房地价为计税依据的计算公式为：房地产税应纳税额标准房地价适用税率 以标准房地租价为计税依据的计算公式为：房地产税应纳税额标准房地租价适用税率（5）纳税期限 城市房地产税按季或按半年分期交；由当地务机关确定（6）纳税地点和征收机构 纳税地点：房产所在地 征收机构：房产所在地的地方税务机关 PDF 财务部业务操作手册 109 7、房产税（1）房产税的纳税人 房产税的纳税人就是在征税范围内的房屋产权所有人。房地产开发企业建造的商品房，在出售之前，不征收房产税；但对于出售前房地产开发企业已使用或出租、222、出借的商品房应按规定征收房产税。（2）房产税的计税依据 房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。即从价计征和从租计征。（3）房产税的税率 我国现行房产税采用的是比例税，税率有两种：一种是从价计征，税率为 1.2%；另 一种是从租计征，税率为 12%。从 2001 年 1 月 1 日起，对个人按市场价格出租的居民 住房，用于居住的，可暂减按 4%的税率征收房产税。（4）房产税的应纳税额 从价计征的计算公式：应纳税额=应税房产原值（1扣除比例）1.2%从租计征的计算公式：应纳税额=租金收入12%（或 4%）（5）纳税地点和征收机构 纳税地点：房产所在地 征收机构：房产所在地的地方税务机关223、 8、契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。（1）纳税义务人，契税的纳税义务人是指境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。（2）税率，契税实行 3%5%的幅度税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在 3%5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。（3）计税依据：契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换224、，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额；以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据是补交的土地使用权出让费用或者土地收益；PDF 财务部业务操作手册 110 房屋附属设施征收契税的依据：（a）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；（b）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。（4）应纳税额的计算公式：应纳税额=计税依据税率（5）纳税义务的发生时间 纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天225、，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（6）纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。（7）纳税地点：契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。PDF 财务部业务操作手册 111 第二部分第二部分 物业管理板块物业管理板块 第四章第四章 物业管理公司财务岗位的设置物业管理公司财务岗位的设置 根据公司实际情况，物业管理板块设有五个岗位，分别为前台开票员、系统员、出纳员、图章管理员、会计员，由于每个房地产项目都只配备一个图章管理员及会计员，该两岗位的岗位说明书已在房地产企业部分描述，226、本处不再重复。各岗位职责说明如下：前台开票员岗位说明书前台开票员岗位说明书 职位名称：前台开票员 部门名称：财务部 职位级别：文员 直接汇报上级：财务主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：无 生效日期：工作综述：人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 负责为业主办理缴款业务；准确率=100%2.0 负责为业主提供简单的付款信息；准确率=100%3.0 服从上级交办的临时性工作。及时性、准确率 PDF 财务部业务操作手册 112 系统管理员岗位说明书系统管理员岗位说227、明书 职位名称：系统管理员 部门名称：财务部 职位级别：文员 直接汇报上级：财务主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：无 生效日期：工作综述：负责对业主基本资料录入，计算及扣收管理费，制作欠费情况报表，并对业主提供查询有关管理缴付情况的咨询。人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 负责管理、录入业主基本信息；1.1 负责对业主提供的基本资料维护管理（收费日期、账号资料、服务单、固定服务协议等）；1.2 及时处理收付业务在系统中的处理；准确率=100%2.0 负责为228、屋村管理处提供业主欠费情况信息；准确率=100%3.0 负责定期填报各类统计报表；3.1 按要求定期编制统计报表，经会计审核后上交集团统计部；及时性、准确率=100%4.0 服从上级交办的临时性工作。及时性、准确率 PDF 财务部业务操作手册 113 出纳岗位说明书出纳岗位说明书 职位名称：出纳 部门名称：财务部 职位级别：文员 直接汇报上级：财务主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：无 生效日期：工作综述：负责办理公司现金、银行结算业务；登记现金、银行存款日记账，编制公司资金日报表；负责保管库存现金、银行票据和各种有价证券；人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决229、定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 负责办理公司现金、银行结算业务；1.1 负责办理提取现金、存现业务、现金报销业务；1.2 负责办理银行存款进账、签发支票、电汇、本票等结算业务；1.3 负责领取银行业务回单及对账单；准确率=100%2.0 负责登记现金、银行存款日记账；2.1 根据现金收支业务，登记现金日记账，做到日清月结；2.2 根据银行结算业务，登记银行存款日记账，定期与银行核对，当日收支未记账率=0%准确率=100%PDF 财务部业务操作手册 114 做到账实相符。3.0 负责编制公司资金日报表；3.1 负责公司资金日230、报表的编制；3.2 每日 17：30 前负责将公司资金日报表向会计报送之后，再送本部主管，主管审核签字后向主管部门经理报送；准确率=100%周报送时间延误率2 次 月报送时间延误率5 次 4.0 负责保管库存现金、银行票据和各种有价证券；4.1 负责保管库存现金，定期盘点，做到账款相符；4.2 负责购买、保管及签发支票及其他银行票据，登记票据领用簿，定期盘点；4.3 负责保管各种有价证券，登记有价证券备查簿，定期盘点；日库存现金300 元 票据完整率=100%5.0 服从上级交办的临时性工作。及时性、准确率 PDF 财务部业务操作手册 115 会计员岗位说明书会计员岗位说明书 职位名称：会计员231、 部门名称：财务部 职位级别：直接汇报上级：财务主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：无 生效日期：工作综述：负责编制公司的会计凭证，登记总账、明细账簿，编制公司年度、月度财务报表，进行财务分析；负责公司销售及税务管理；负责公司往来款项、日常费用的核算、管理；负责会计电算化管理；负责公司会计档案的管理。人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 负责公司会计核算工作；1.1 负责收入、成本、费用的核算、管理；1.2 负责应收应付款项业务的核算、管理；1.3 负责固定资232、产、无形资产业务的核算、管理；1.4 负责银行信贷业务及财务费用的核算、管理；2.0 负责进行公司月、季、年度的财务决算工作；2.1 编制公司会计报表、年终决算报表及会计报表附注；PDF 财务部业务操作手册 116 2.2 负责编制财务分析报告，分析公司运营状况；2.3 负责公司的年度财务审计工作；2.4 负责公司的统计工作，向上级公司、政府部门报送统计报表；3.0 负责办理公司的纳税工作：3.1 负责税务核算和办理纳税申报，办理减免税、退税工作；3.2 协助上级领导协调同税务部门的关系；4.0 负责银行存款余额调节表的编制；5.0 负责公司会计电算化的管理；5.1 设置、修改非集团控制会计科233、目及核算项目，向集团申请增加、修改受控制的会计科目及核算项目；5.2 负责根据审核后的记账凭证过账，登记明细账、总账；5.3 负责月末、年末的结账工作；6.0 负责公司会计档案的保管工作：7.1 负责会计凭证、账簿、会计报表、税务申报表的装订、保管；7.2 负责建立会计档案的分类索引工作；会计档案完整率=100%装订时间每季结束后30 日内 8.0 服从上级交办的临时性工作。PDF 财务部业务操作手册 117 第五章第五章 各岗位业务操作介绍及主要业务点论述各岗位业务操作介绍及主要业务点论述 第一节第一节 前台开票员前台开票员 一、业务流程简要描述及注意事项一、业务流程简要描述及注意事项（一）234、领取发票（一）领取发票 定期定量领取发票、收据并在票据登记本上签名确认。（二）开具发票、收据及物业专项维修资金等收楼相关单据（二）开具发票、收据及物业专项维修资金等收楼相关单据 1、业主在前台直接开单后至附近银行交付现金给前台开票员；2、业主直接在开单领取银行进帐单后至银行交付，注意此处要求业主有对应银行的卡或存折；3、业主在各家银行驻公司的按揭点进行刷卡交付，注意此处需告知业主各家银行有着不同的收取手续费规定；4、业主按照财务规定的银行帐号提前汇入到公司银行中；上述四种情况下开单员需注意告知业主以下注意事项：（1）必须拿着银行的回单至前台开单处开具正式发票或收据。（2）如果是提前汇入我公司银235、行帐号中要业主出示汇入票据，同时需要银行确认到帐证明。（3）不同的款项必须汇入相应的银行帐号（楼款要汇入楼款帐户，物业专项维修基金要汇入基金专户）（三）除了上述方法外，在前台开票员在开单收款过程中亦需注意以下事项：（三）除了上述方法外，在前台开票员在开单收款过程中亦需注意以下事项：1、业主可在其他地点将款项直接汇入公司帐号，经出纳签名确认到账后开单员可开具正式发票给业主；2、如业主无法出示银行回单原件或业主需自己保留银行回单原件时，需要求业主提供相应的证明文件并附上其身份证复印件，开单员方可开具正式发票并要求业主于回单的原件或复印件上签名确认签收；3、如当月发票处理过程中，出现重开或金额错误、236、写错业主姓名等情况时需对发票进行作废处理；如是跨月发票出现上述情况，则在收回业主发票原件后冲红，并必须在冲红发票里注明原发票开具日期及号码。冲红时需注意：如金额一致可直接冲红，否则，需先开出与原发票金额一致的红字发票，然后再开出正确的蓝字发票。PDF 财务部业务操作手册 118（四）核对相关明细资料（四）核对相关明细资料 1、收楼期间，需与销售人员、系统核对以下明细：业主姓名、各项费用金额、路址 注意：在开具收楼杂费等收据或发票的时候，销售人员提供的收楼费用明细表必须是经过销售人员、资料室、财务人员共同核对过的表格。2、物业维修基金、预收三个月管理费等收楼费用在业主交纳时，需告知业主具体费用交237、纳的相关注意事项及某些费用需在指定银行缴纳等规定 3、每日将开具好的发票，下班前交到出纳员处，并由出纳员核对无误后，在存根联处签名或者盖章确认。（五）填报相关单据汇总月报表（五）填报相关单据汇总月报表 每月 1 日需做上月报表并与公司系统管理员或发票管理员核对发票，注意以下事项：1、需将上月的各项票据金额统计核准，分类别制表（“XX 年 XX 月发票使用情况表”，包括所有票据的期初库存量和期末库存量的统计）。2、将上述统计数据提供给图章管理员，再由图章管理员统计好每月的票据金额。3、与公司的会计进行核对后并签名确认。附表格：XX 年年 XX 月发票使用情况表月发票使用情况表 领用人：填表人日期238、：年 月 日 金额单位：元 楼款（不动产）期初库存 本期领购 本期开具 本期作废 或遗失 期末库存 编号 项目 种类 份数 起止号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 其中滞纳金总额为：备注 小计：￥0.00 合计：￥0.00 PDF 财务部业务操作手册 119（六）定期向会计查询发票填写的最新规定及填写细则，保证票据填写的准确性（六）定期向会计查询发票填写的最新规定及填写细则，保证票据填写的准确性 1、注意金额大小写要一致，客户名称要填写正确，并且要填写清晰；2、剪折发票更需要注意剪票位置的正确；3、开票时需要注意填写机构代码证号及预售证名称，路址，需注239、意根据各项业务款项的不同开具不同的票据：服务业发票、通用统一收据、物业专项维修资金专用收据、代收款三联收据。二、主要业务点论述二、主要业务点论述 1、开具发票应当按照规定的时限、顺序、逐栏、全部联次一次性如实填写，即必须按照号码顺序填写，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次性复写或打印，内容完成一致，大小写金额相符，注明开票日期，开票员填写全名，并在发票联加盖公司财务章。同时根据中华人民共和国发票管理办法实施细则要求，任何单位和个人不得转让、代开发票；未经税务机关批准，不得拆本使用发票；不得自行扩大专业发票使用范围。2、发票存根联必须按照税务机关的规定存放和保管，不得擅自损毁。已经开240、具的发票存根联和发票登记簿，应当保存五年，把所有的发票分类保存在相应的资料存放处，并按使用时限有顺序整齐放好。PDF 财务部业务操作手册 120 第二节第二节 系统操作员系统操作员 一、业务流程一、业务流程 系统操作员日常业务流程 售楼部提供业主计费时间 自助查询 与屋村管理处相核对 收到屋村固定服务费协议 输入当月收入预收三个月管理费、车位收入 系统输入计费和业主基本资料 报表管理 欠费情况通知 现金缴纳 审核业主基本资料变更情况 协议录入 核对屋村数据录入 协议管理 分摊当月应确认预收三个月管理费 收款明细审核，录入开具单据 不同组合自助查询 录入成功扣费部分，并制作欠费情况表 通知屋村业241、主欠缴情况，准备第二次扣费 报表编制 核 销票 据本 号及 明细 PDF 财务部业务操作手册 121 二、业务操作介绍（屋村管理收费管理系统操作说明）二、业务操作介绍（屋村管理收费管理系统操作说明）屋村管理收费管理系统界面由 这几个模块完成。1、录入物业管理费计费日期，具体操作如下：先在系统中选中，将售楼部下发的通启上面注明物业管理费计费日期录入到系统中，保存即可。2、委托银行自动转帐付款缴费，具体操作如下：在“业务数据管理”中选择“交款账户管理”的中“交费方式”选择“银行”，“交费人”填入协 议 缴 费 人 的 名 称，“银 行 帐 号”填 上 协 议 上 的 帐 号。如 图 所 示：3、提242、供有偿服务时，先由屋村下达服务单，然后操作，待服务完成后，屋村输入服务单并核对整理，将其中一联服务单送给财务签收，由财务进行审核。具体操作如下：PDF 财务部业务操作手册 122 先 在选 中 服 务 单 中 项 目，然 后 在输入收费月份提取，核对每条记录是否与屋村移交上来的服务单相一致，如有问题，致电屋村修改，核对无误即可。4、提供固定服务费，屋村一般都会有业主提供固定服务费，主要有花园护理和清洁两种。屋村跟业主签订固定服务协议，每月交给财务签收，然后根据协议进行审核。具体操作如下：先在系统中“数据资料查询”中选择“个人资料查询”、输入协议上的路址编号，然后选择“固服协议”，出现PDF 财243、务部业务操作手册 123 以上界面之后，核对固服协议，如有问题，通知屋村修改，核对无误即可。5、每月初，审核全部的基本资料完毕之后（包括收费日期、账号资料、服务单、固服协议等）开始进行基本计算。具体操作如下：先在系统中选择“收费计算”中下拉的“基本计算”输入收费月份，然后确定，再按，系统中便会产生当前收费月份的各个项目相对应的费用。同时每次系统计算的各个收费项目都需要核对：选择“收费资料查询”之后，里面包含各个收费项目，输入收费时间，按，就可以显示当前收费时间，显示如下：，与PDF 财务部业务操作手册 124 之前系统中的的收费项目数据进行核对，核对无误之后便可以生成总表处理，在系统中的输入当244、前收费月份，按，便会产生每个路址相对应的费用，此时总表的合计数是零，按，此时总表的合计数便可以出来。注意：总表一经注意：总表一经生成之后就不能再作修改，因此一定要核对正确。生成之后就不能再作修改，因此一定要核对正确。6、每月，公司会于 15 号和 30 号对业主的各项费用进行银行扣费，（具体扣费时间可由各盘根据实际确定）以减少业主前来我部缴纳现金所造成的不便。超过一个月的期限，会按管理费每日千超过一个月的期限，会按管理费每日千分之五计算滞纳金。分之五计算滞纳金。具体操作如下：在系统中选择如下，进入界面之后，按，再按，选择保存类型和命名的相应的文件名，PDF 财务部业务操作手册 125，打开该文245、件，显示全部有银行帐号并且未交现金的路址，业主，交费人、金额等相关资料，核对无误后，按银行要求制成电子表格，然后打印后盖上公章，一式两份，并保存一份电子版于 U 盘，再将纸质资料和电子版交给银行进行扣费。扣费完毕后，将银行扣费后的结果在系统中作相应核对处理，具体操作如下：在处理中，对扣费不成功的路址在一栏中去掉“”符号，即表示扣费不成功，然后再按。将扣费不成功的处理完毕之后，再与系统中扣费成功的金额与银行回盘的资料中显示的相应金额核对是否相一致，无误之后，便可以打印相应的发票。具体操作如下：PDF 财务部业务操作手册 126 在中选择，然后在输入扣费当日的日期，按，便可以产生如图所示的记录：，246、最后按，此时便可以打印当月所有扣费成功的业主的发票。7、关于业主到我部缴纳现金部分。业主先到出纳处或者银行缴纳现金，然后出纳或者屋村管理处开票员把相应的发票拿到系统管理员处录入数据。具体操作如下：在输入路址，按，便会产生相应路址的收费记录，核对是否与发票上内容相一致，无误后，输入开票日期，再按，再在选择“现金”，在输入当前发票的PDF 财务部业务操作手册 127 开票日期，再按，便会产生刚才发票上相应的收费记录，一栏输入当前发票号码，再按即可。（注意：每天业主缴交的现金所开出的发票，必须及时入数）（注意：每天业主缴交的现金所开出的发票，必须及时入数）8、每月 15 日扣费完毕后，制作欠费报表给247、屋村，以便及时通知业主于第二次扣费（每月 20 日）之前存入足够的钱进行扣费。每月 20 日左右填制“屋村扣费系统统计表”，并发电子版到顺碧统计部，然后再报送纸质报表。9、月末，从系统里提取所有现金票据的总金额，与会计核对账上所有收取业主现金的费用总金额，以确保下月生成总表的正确性。PDF 财务部业务操作手册 128 第三节第三节 出纳员出纳员 一、业务流程简述一、业务流程简述 （一）支付业务（一）支付业务 1、负责审核该凭证单据的完整性、真实性（凭证单据是否出现残缺不全的现象）、合法性；2、原始凭证是否已正确填写本公司的全称，审批是否已完成；3、票据（发票及行政事业性收据）是否超过使用期限、248、使用范围（如用服务业发票开具工程款等，并且有无出现白条凭证等现象），如发现不符合财务有关规定，退回经办人；PDF 财务部业务操作手册 129 4、无误后填写支票，加盖印鉴（出纳个人私章），连同发票等原始凭证交图章管理员审核；5、图章管理员审核无误后，加盖完整全套印鉴，退回出纳员；6、出纳员让收款人办理签收手续后将支票移交给收款人。（二）收款业务（二）收款业务 由于房地产企业均设有前台开票员，大部分的收款工作已由前台完成，只有小量的零碎收入是由出纳员处理，出纳员收到现金后，将汇总（数额较大时可直接缴入）缴至银行帐户，取得银行进帐单或现金缴款单。（三）记帐（三）记帐 根据上述两项业务，出纳员登记银249、行存款日记帐。（四）银行对帐（四）银行对帐 定期向银行索取对帐单，核对各笔收付款记录，并协助会计员编制银行存款余额调节表。（五）编制资金日报表（五）编制资金日报表 每日编制资金日报表（应注意各账户的款项是否在途，在途应说明清楚，核准帐户每日的收支情况），每日下午五点五点三十分，传真到集团财务部。附表格：XXX 公司资金日报公司资金日报 编号：XX 填表时间：XX 年 XX 月 XX 日 单位：万元 其中 银行 名称 用途 上日 余额 本日 收入 本日 支出 本日 余额 自用 可调出 自用 说明 合计 未到账：万元 分析：上日的资金余额为 万元 本日实际收入的资金为 万元 本日实际支出的资金为 250、万元 本日余额 万元，其中：预计开支 万元，维修基金 万元 经理：部门主管：会计：出纳：PDF 财务部业务操作手册 130（六）交接单据（六）交接单据 每月以 5 天为间隔，每 5 天向会计上交本月财务单据（会计接收核对无误后，应在出纳编制的账户报表上签名确认）。（七）（七）如果出纳员有领取发票或收据则每月 1 号编制“XX 年 XX 月发票使用情况表”上月报表并与公司系统管理员或发票管理员核对发票 附表格：XX 年年 XX 月发票使用情况表月发票使用情况表 领用人：填表人日期：年 月 日 金额单位：元 楼款（不动产）期初库存 本期领购 本期开具 本期作废 或遗失 期末库存 编号 项目 种类 251、份数 起止号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 份数 起止 号码 其中滞纳金总额为：备注 小计：￥0.00 合计：￥0.00 二、业务要点说明二、业务要点说明（一一）账账户户管理管理：账户开立时需提供资料：由各单位财务部向集团财务总经理提出书面申请开设银行账户，待审批同意后至银行办理开户手续，办理开户时需提供以下资料：1、公司营业执照、国税或地税税务登记证正本及复印件；2、法人代表身份证原件及复印件，若属于授权办理，需提供授权书和被授权人的身份证件原件和复印件；3、提交盖有公司签章的印鉴卡四张（银行留三张企业留底一张），印鉴应包括单位财务专用章、PDF 财务部业务操作手册252、 131 出纳员私章、图章管理员私章（省外项目及 07 年 5 月后成立的公司为项目总经理私章）。账户日常管理：（1）严格按照各账号性质及资金使用用途进行资金划拨，不得违规使用各账号；（2）不准出租、出借银行账号，不得为其他单位和个人套取现金，不得私设帐外现金；（3）每周要协助会计人员编制当期银行存款余额表，并上报财务主管。账户申请、注销等流程：各公司由于业务需要开立银行账户、新装 POS 机、银行账户销户、账户性质变更、印鉴更换等由经办会计作书面申请，会计主管确认复核，然后交集团财务资金结算中心审核后呈集团财务部总经理最终审批，书面申请交给集团财务存档员确认及留底。待经办人员与银行办妥相关的253、手续后将所有银行签署的资料（包括银行已核准的申请书、协议书、印鉴卡等）复印件提交给集团财务存档员归档，但每张复印件列明“复印件与原件相符”并经办人签名。对于开立银行账户已成功开立当天即时反映在资金日报表上。PDF 财务部业务操作手册 132 附：新开账户申请表格式 附表附表 新开账户申请表新开账户申请表 公司名称：开户银行 银行帐号 会计姓名 出纳姓名 原预留印鉴 开户原因 存档附送资料 申请人签名:日 期:会计主管确认复核:日 期:资金结算中心审核：日 期:财务总经理审批:日 期:存档确认:日 期:PDF 财务部业务操作手册 133 附：预留印鉴变更申请表格式 附表附表 预留印鉴变更申请表预254、留印鉴变更申请表 公司名称：开户银行 银行帐号 会计姓名 出纳姓名 原预留印鉴 新预留印鉴 变更原因 存档附送资料 申请人签名:日 期:会计主管确认复核:日 期:资金结算中心审核：日 期:财务总经理审批:日 期:存档确认:日 期:PDF 财务部业务操作手册 134 附：注销账户申请表格式 附表附表 注销账户申请表注销账户申请表 公司名称：开户银行 银行帐号 会计姓名 出纳姓名 预留印鉴 注销原因 存档附送资料 申请人签名:日 期:会计主管确认复核:日 期:资金结算中心审核：日 期:财务总经理审批:日 期:存档确认:日 期:（二）现金收付管理（二）现金收付管理 1、现金收付、现金收付（1）办理现255、金收取业务时需当面点清，并及时送存银行；（2）每天库存现金限制在叁佰元以内，超过部分必须及时缴存银行；PDF 财务部业务操作手册 135（3）超过壹佰元的现金支出和货款结算（包括收付），必须通过银行支票支付，不得坐支现金，不得白条抵库，不得挪用现金。2、备用金管理、备用金管理（请参照关于下发出纳备用金管理规范的通知及补充的细则）（1）按照公司备用金管理规定，每次只能提取叁佰元的备用金，提取备用金前需由出纳员填写出纳备用金申请表，经由公司领导审批后，才能到银行借取备用金；（2）备用金只用作支付壹佰元以下的支出，如报销或其他小额支出；（3）备用金的支出应有相应的发票和凭单为依据，已付款的凭证应盖上256、“付讫”字样，以防止重复付款；（4）补充备用金，应复核有关已支出款项的凭证，并审查支出的合理性和有效性。（5）若无现金支付必要或支付量较小的公司应尽量降低每日的库存现金金额，以减少库存风险，并必须做到每月至少一次库存现金盘点。（三）票据管理（三）票据管理 1、支票管理、支票管理（1）从银行购买支票时，检查支票的张数及编号是否正确；（2）必须认真保管好支票，支票必须顺号签发签收，并做好领用记录工作；开出支票时在票面上盖有“不得背书转让”章；（3）不准签发空白支票，如因特殊情况确须签发空白转账支票须经董事批准，并且必须在支票上写明收款单位名称、款项用途、签发日期、规定限额和报销期限，并由经办人员在257、登记簿上签字。（4）对于填发错误的支票，必须加盖“作废”戳记与存根一并保存，每个月的作废支票登记好后拿到银行签收。如银行没有要求回收，则放进文件袋保管。（5）支票遗失时，要立即向银行办理挂失手续，并上报公司领导。（6）收到其它公司的支票，当天须填写好进账单即时将款项存入账户，节假日顺延。2、发票及收据管理、发票及收据管理（1）开票员从图章管理员处领取及签收发票和收据，使用完毕后，出纳员统计票据使用情况编“XX 年 XX 月发票使用情况表”，上交图章管理员，经图章管理员核对无误后，确认还票日期。（2）出纳员每日下班前应将收到的开票员开具的发票核对完毕，并在发票存根联上签名或盖章确认。（3）业主领258、取发票：业主需提供的资料：房产证原件或复印件、业主证和业主收楼时财务部开出的暂收发票收据。PDF 财务部业务操作手册 136（如果委托别人领发票，受委托人必须出示身份证和出具业主委托书；如业主遗失收据的，业主本人需持身份证亲自到财务部写遗失声明才能领取发票）如果业主遗失发票的，需业主本人带身份证亲自到财务部办理遗失声明，复印其身份证及其发票的入帐联，并注明复印件与原件相符，加盖财务章即可。核实资料后在系统或自制的 Excel 表格中查找相应的发票编号。业主在相关的收据或发票存根或复印件背面写上“已取发票原件”、并请业主签名且注明当天日期；业主委托他人领取收据或发票的，由营销中心跟办人代领取的，259、要求其跟办人在存根或发票复印件后面签名确认。3、其他票据管理：、其他票据管理：收到银行汇票、本票、支票等银行票据应及时办理进账手续，防止银行票据超过有效时限；银行票据转让必须做好各种转让手续并复印留底，避免错账、漏账。（四）银行对账（四）银行对账 1、每月 3 日前要及时与开户银行核对上月银行存款余额，并协助会计人员编制银行存款余额调节表。2、根据银行打印的对帐单与银行日记账进行勾对，如有任何的未达帐项均需认真核查原因，如当出现银行对帐单上有发生，而银行日记账没有记录时，需查明原因。如果是银行有收入而企业没有入账单或银行有支出企业没有回单，则要求银行补制回单；3、出纳需在月末填写现金收付报告，260、出纳账与会计账的余额应保持一致。4、出纳需协助财务主管人员编制与审核银行余额调节表，对银行存款未达账项要及时查明原因，妥善处理，银行存款未达账项不得超过 6 个月。（五）付款业务（五）付款业务 1、支付货款 出纳需审核以下资料及相关内容：（1）发票：）发票：采购经手人签名发票；发票抬头应正确填写公司全称，大小写金额必须相符，盖有收款单位财务专用章或发票专用章、公章；发票需由最终审批人的签名，而不同的货款内容还需相应的负责人员签名。PDF 财务部业务操作手册 137（2）验收入库单：）验收入库单：核对货物是否记入本公司仓库，收款人与发票专用章是否一致，金额是否与发票开具的一致。如有错误应退回供应261、商，更改后重新办理；入库单需由最终审批人签名确认；上述单据审核完毕后由出纳签发支票并加盖不得背书转让字样，交图章管理员复核并加盖完整印鉴后支付货款。2、支付公共设备维护费、支付公共设备维护费 出纳需审核以下资料及相关内容：（1）相关验收和跟进人员签名确认。（2）与会计确认支付的金额（对照合同规定）。3、资金往来、资金往来 出纳需审核以下资料及相关内容：（1）各公司会计的书面申请资料；（2）梁裕尤经理审批签名字样；（3）杨文杰总经理签名审批字样。（4）档案管理留档审批。PDF 财务部业务操作手册 138 附：集团公司内部资金调拨申请表格式 集团公司内部资金调拨申请表集团公司内部资金调拨申请表 资262、金调入单位 资金调出单位 公司名称 公司名称 开户行 开户行 帐户 帐户 资金调拨原因 币种 小写：调拨金额 大写：申请用款单位会计（签名）所属楼盘财务主管（签名）申请日期 确认日期 集团审批：集团审批：备注：4、以上内容（除签名处）必须电脑打印，一经审批，不得涂改，涂改无效；5、注明（签名）地方必须签名（不得打印）；6、此表格仅适用于集团公司内部资金的调拔。4、支付借支、员工报销、支付借支、员工报销（1）个人借支申请单：）个人借支申请单：采购借款，根据公司规定现金借支的批准权审核个人借支申请单，每次借支金额不能超过伍PDF 财务部业务操作手册 139 万元；其他借支单上需有有权审核的最终审批263、人签名及清晰的预计还款日期，经审核确认无误后才出具银行支票给借支人，并在借支登记薄上作登记，借支人签名确认。（2）员工报销：）员工报销：员工费用报销单、差旅费报销申请单及明细附件都需要相关人员签名和有权审核的最终审批人签名，并核对所报销的发票上的名称、项目是否完整正确后方可报销；图章管理员应在此单据上盖上“已付讫”字样，证明此笔款项已付。5、支付辞职人员工资、押金的程序：、支付辞职人员工资、押金的程序：会计员核对工资计算是否正确，审核离职表、员工变动表、身份证原件是否完整及审批流程是否完成后签字确认。（如果代办离职的要求代办人出具部门主管签名同意的离职人写的委托书和离职人的身份证复印件和代办人264、身份证原件）。6、支付退服务费、退商铺保证金流程需审核资料、支付退服务费、退商铺保证金流程需审核资料：屋村管理处授权人已核实签名的支付证明单、须退款的发票、收款人身份证、退款说明。7、工资发放、工资发放（1）工资核算员按部门打印好工资表、填写员工费用报销单并在经手人处签名；（2）由工资核算员及主管会计在员工费用报销单签名后送到财务经理及集团董事签名；（3）工资核算员将计算好的工资清单打印盖章及做成电子表格后，由出纳开出公司支票，一并将上述资料拿到银行处代发工资。（六）收款业务（六）收款业务 1、日常收入详见开单员工作流程；2、收饭卡押金、饭卡工本费流程（1）审核人事部开出的收款单；（2）根据收265、款单上的内容、金额收取现金后开出相应的收据；（3）在银行关门前将当日所有现金收入汇总存入银行。（七）银行存款余额调节程序（七）银行存款余额调节程序 1、月末出纳将相关业务凭证登记银行存款明细账后，结出余额，出具收付报告表。会计根据出纳收付报告与银行对账单进行对比，如有差异，需查明原因，如属未达账项，需进行调节。2、把银行存款明细账与银行对账单上所有收支业务逐笔进行对比，找出未达账项，对于企业已收、银行未收或企业已付、银行未付款项，需重新核对有关原始凭证，以确认账务处理的正确性；PDF 财务部业务操作手册 140 对于银行已收、企业未收或银行已付、企业未付款项，应与银行及时沟通取得相关凭证，以证266、实业务的真实性、合理性。3、“银行存款余额调节表”每月编制一次，有外币存款的企业，应当按银行账户分别人民币和各种外币编制“银行存款余额调节表”。4、按银行账户分别编制银行存款余额调节表。调节表的格式如下：XX 公司银行存款余额调节表 年 月 银行账号：企业银行存款日记账余额 银行对账单余额 加：银行已收企业未收 加：企业已收银行未收 减：银行已付企业未付 减：企业已付银行未付 调节后余额 调节后余额 5、对会计人员编制的银行存款余额调节表，由出纳签字确认，财务主管人员进行审查，并签名盖章确认。6、对于银行已收企业未收的调节超过 2 个月以上必须要求银行补制单据入账。企业已付银行未付的调节超过 267、6 个月以上必须要求银行出具银行未付出证明作财务冲账处理（出纳账与会计账同步处理）。7、对于银行已付企业未付、企业已收银行未收的调节，要及时查明原因，调节超过 6 个月以上必须提交书面报告至财务总经理审批。PDF 财务部业务操作手册 141 第四节第四节 会计员会计员 一、核算流程简述一、核算流程简述 1、审核原始凭证，首先核对所收到的单据金额是否与出纳员所记录单据金额一致，确保准确性，核实每一张交来的原始凭证的真实性、合法性及完整性，如发现有误的，以及不符合国家、公司有关规定，及时联系相关部门协调处理。核对无误后的原始凭证由会计员按照会计准则对原始凭证进行分类核算，填制会计凭证。审核原始凭证268、 填制会计凭证 固定资产类 待摊费用类 收入、成本费用类 计提折旧 分配、归集 摊销 凭证记帐 编制会计报表 审核会计凭证 期末结转 期末结帐 报表审核 计提各项税费 会计业务流程图 PDF 财务部业务操作手册 142 2、当所有收、付凭证录入完成之后，与出纳的现金和银行存款存款账核对，无误后，再与图章管理员核对当月所有开具的发票数，核对无误后填制相关计提税金的表格。3、成本核算，按成本核算单位的设置，分配、归集成本费用，并填制会计凭证；4、根据会计制度规定计提当期折旧，摊销无形资产、待摊费用，并填制会计凭证；领用存货、结转预收账款、提取欠费应收账款；5、将全部仓单录入到仓库系统进行结算处理，269、提取当月所有未结算单据，未结算的总金额需与应付账款总帐金额相等，资产负债表中的存货余额要与仓库每月报送我部的进销存表的余额相等；6、按照税法规定计提各类税费并填制会计凭证 7、审核会计凭证，包括会计科目的运用是否正确、附件是否完整、列支是否真实合法；8、登记银行日记帐、现金日记帐、科目明细帐、总帐；9、编制会计报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表、综合纳税申报表等；10、报表审核 11、每月在规定时间前报送资产负债表、损益表、地税综合申报表到公司税务部门审核，审核无误后经财务负责人签名后，报送公司法人签名；12、每个季度进行企业所得税预缴申报、年终企业所得税汇算清缴。二、物业管理公司主要会270、计事项举例二、物业管理公司主要会计事项举例 本部分将按企业经营业务次序分述各阶段的业务办理情况及帐务处理要求，对于比较重要或复杂业务点将在第三部分论述。（一）公司成立初期（一）公司成立初期 1、公司在国家法定机关（工商行政管理机关）登记后，才能正式成立，才具有法人资格。公司登记程序：（1）内资公司登记程序：）内资公司登记程序：申请名称预先核准。提交全体股东签署的名称预先核准申请书、股东身份证等资料，拟定名称经工商行政管理局通过后，发给企业名称预先核准通知书；凭企业名称预先核准通知书、股东会决议、公司章程、股东营业执照、机构代码证（加盖股东公章）到银行开立验资帐户；股东将应缴股本划入验资帐户；委271、托会计师事务所验资；凭股东会决议、公司章程、验资报告、法定代表人董事监事任职书、企业名称预先核准通知PDF 财务部业务操作手册 143 书、公司住所证明、设立登记申请书等资料到工商行政管理机关办理营业执照。（2）外资公司登记程序：）外资公司登记程序：取得外经委的相关批复文件，后凭公司章程、董事会或股东会决议、法定代表人董事监事任职书、公司住所证明、设立登记申请书等资料到工商行政管理机关办理批准证书、临时营业执照（此营业执照的实收资本为零）、组织机构代码证；凭营业执照、组织机构代码证、批复、批准证书、公司章程、董事会决议、办理外汇登记证申请书、开户申请书等到国家外汇管理局办理外汇登记证、外汇核准272、件；凭营业执照、机构代码证、外汇登记证、外汇核准件、董事会决议、章程、批准证书、批复股东身份证等到银行开立资本金帐户；股东将应缴股本划入资本金帐户；委托会计师事务所验资；凭验资报告等资料到工商行政管理机关办理营业执照实收资本变更。由于目前管理公司主要系属于总公司与分公司关系，广东物业管理公司成立后，其他分公司成立时，就不再产生投入实收资本问题。新成立分公司办理税务登记时所得税注意事项：要求总机构的主管税务机关出具所得税汇总缴纳的证明，在并将证明送达当地主管税务机关，填写税务登记表时需注明：“非独立核算”。分支机构所在地税务机关接受上述业务后，企业所得税将由总机构汇总在总机构所在地缴纳。税收指引273、 该阶段涉及的税种主要是印花税，具体税目、税率见下表：税目税目 范围范围 税率税率 纳税人纳税人 纳税时间纳税时间 营业帐簿 生产经营用帐册 记载资金的账簿，按实收资本和资本公积合计金额万分之五贴花，其他账簿按件贴花五元 立账簿人 立账簿时 权 利 许 可证照 包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证 按件贴花五元 领受人 领受时 需注意的事项：账本贴花是在年度账本启用的时候就要到地税机关自行购买印花，贴到账本上，并自行划线缴销，账本只有在启用的时候贴花，并不需要每个月都贴，一般是一年一帖。根据实收资本缴纳资本金印花税，税率率万分之，如果当月增加实收资本则当月274、要缴纳新增加部份的资本金PDF 财务部业务操作手册 144 印花税。已缴纳印化税的证照的副本或者抄本免纳印花税。目前各楼盘物业管理分公司都是以分公司形式设立，无独立法人资格，分公司无实收资本，故无记载资金的账簿。（二）公司进入收楼阶段（二）公司进入收楼阶段 1、收入核算、收入核算 收入是指企业在日常活动中形成的、导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。作为管理公司的主要收入就是物业管理费，我公司确认收入就是以权责发生制为原则。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应275、当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期收入和费用；凡是不属于当期收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。收入同时满足以下条件的，才能予以确认：收入的金额能够可靠地计量 相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。（1）主要收入物业管理费的会计处理）主要收入物业管理费的会计处理 收到业主在收楼时缴纳的预收三个月管理费：借：银行存款 贷：预收账款物业管理业务 按照售楼部确认的计费时间，按期确认所预收的三个月管理费 借：预收账款物业管理业务 贷：主营业务收入物业管理经营收入物业管理费 业主未能按照合同收楼期间前来我公司收楼，但房屋已到开始计收276、管理费，仍属于当期收入，应当在当期确认：借：应收账款物业管理业务业主 贷：主营业务收入物业管理经营收入物业管理费 当业主收楼补交欠管理费或当月收到业主以前月份已确认收入部分：借：银行存款 贷：应收账款物业管理业务业主 日常收到业主缴纳的各种管理费、服务费等时 PDF 财务部业务操作手册 145 借：银行存款 贷：主营业务收入物业管理经营收入物业管理费 主营业务收入物业管理经营收入服务费 业主欠费未交部分 借：应收账款业主 贷：主营业务收入物业管理经营收入物业管理费 收到业主交纳因迟交管理费而产生的滞纳金 借：银行存款 贷：营业外收入滞纳金（2）其他收入的会计处理）其他收入的会计处理 管理公司的277、日常收入除物业管理费占了一大比例外，还其他收入，比如：业主各类办卡（业主卡、蓝牙按键卡、长者卡等）的工本费、收楼服务费、装修清洁服务费、区内电视天线管理费、车辆管理服务费等等 收到以上所述其他收入时：借：银行存款 贷：主营业务收入物业管理经营收入服务费 主营业务收入物业管理经营收入业主卡工本费 主营业务收入物业管理经营收入蓝牙按键卡工本费 主营业务收入物业管理经营收入长者卡工本费 税收指引 物业管理公司应以服务性营业收入额（包括主营业务收入和其他业务收入）为征税对象和计税依据，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤围费等。物业管理公司通过设置“营业税金及附加”帐户核算营业收入应负担的税金及278、附加。而公司发生的费用性税金，如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等，则应在“管理费用”帐户核算，一般情况物业管理公司不会有自已的土地和房产所以都不用缴交土地使用税、房产税。1、营业税 公司在月终按规定计算出当月应交纳的营业税，借记“营业税金及附加”或“预付税费”帐户，贷记“应交税费”帐户。物业管理公司在为房屋业主及租住户提供服务而收取的管理费（包括向房产开发商收取的尚未PDF 财务部业务操作手册 146 租、售的有关房产的管理费）、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费）、绿化维护服务费、维修费（包括维修材料费及人工费）、租赁费（包括居民租住公有住宅的租金收入279、）等收入，征收 5%的营业税。物业管理公司收取的楼巴售票收入应按 3%交通运输业交纳营业税。2、城市维护建设税、教育费附加、堤围费 城市维护建设税：以营业税为计税依据，城市维护建设税按市区 7%，县城、镇 5%，不在市区、县城或镇的，税率为 1%计征。（外商投资企业不交纳该税）教育费附加：以营业税为计税依据，税率 3%（外商投资企业不交纳该税）堤围费：以公司全部营业收入的一定比例交纳，具体的比例由各地政府规定。3、企业所得税（1）纳税人：企业所得税法所称依法在中国境内成立的企业，包括依照中国法律、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织（除个人独资企业、合伙企业外280、）。（2）税率：企业所得税的税率为 25%。（3）应纳税额应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额 总原则：以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额 14%的部分281、，准予扣除。企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额 2%的部分，准予扣除。除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额 2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的 60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的 5。PDF 财务部业务操作手册 147 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入 15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特282、许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。非居民企业在中国境内设立的机构、场所，就其中国境外总机构发生的与该机构、场所生产经营有关的费用，能够提供总机构出具的费用汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件，并合理分摊的，准予扣除。企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额 12%的部分，准予扣除。（4）纳税地点：企业依照国家有关规定登记注册的住所地（5）纳税时间：企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴283、应退税款。企业在报送企业所得税纳税申报表时，应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料。4、个人所得税（1）工资薪金所得 工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及任职或者受雇有关的其他所得。企业和个人按照省级以上人民政府规定的比例提取并缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金、失业保险金不计入个人当期的工薪收入，免征个人所得税。不属征税范围的补贴、津贴：独生子女补贴；执行公务员工资制度未纳入基本工资总额的补贴、津贴差额和家属成员的副食品补贴；托儿补助费；差旅费津贴、误餐补助。工资、薪金所得，适用九级超额累进税率 2008 年 3 月284、份前：应纳税额=（每月工资薪金1600 或 4800）适用税率速算扣除数 2008 年 3 月份起：应纳税额=（每月工资薪金2000 或 5200）适用税率速算扣除数 PDF 财务部业务操作手册 148 级数 全月应纳税所得额 税率（%）速算扣除数 1 不超过 500 元 5 0 2 超过 500 元2000 元 10 25 3 超过 2000 元5000 元 15 125 4 超过 5000 元20000 元 20 375 5 超过 20000 元40000 元 25 1375 6 超过 40000 元60000 元 30 3375 7 超过 60000 元80000 元 35 6375 8285、 超过 80000 元100000 元 40 10375 9 超过 100000 元 45 15375 （2）对个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税的方法 一次性奖金也包括年终加薪、实行年薪制和绩效工资办法的单位根据考核情况兑现的年薪和绩效工资。员工取得全年一次性奖金，单独作为一个月工资薪金所得计算纳税，先将雇员当月内取得的奖金除以 12 个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数，若发放奖金的当月工资低于税法规定的费用扣除额，应将奖金扣除当月工资与税法扣除额的差额后的余额方按上述方法确定税率及速算扣除数。计算奖金应纳个人所得税，应纳税额=（奖金当月工资小于税法扣除额的差额）适用税率速算扣除286、数 在一个纳税年度（1 月 1 日至 12 月 31 日）内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。5、印花税：凡在中华人民共和国境内书立、使用、领受条例所列举凭证的国内各类企业、事业、机关、团体、部队以及中外合资企业、合作企业、外资企业、外国公司企业和其他经济组织及其在华机构等单位和个人都是印花税的纳税义务人。所列举的凭证，是指在中国境内具有法律效力，受中国法律保护的凭证。上述凭证无论在中国境内或境外书立，均应依照条例规定贴花。具体的税目、税率、纳税人如下表：PDF 财务部业务操作手册 149 税目税目 范围范围 税率税率 纳税人纳税人 说明说明 1、购销合同 包括供应、预购、采购、购销287、结合及协作、调剂、补偿、易货等合同 按购销金额万分之三贴花 立合同人 2、加工承揽合同 包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同 按加工或承揽收入万分之五贴花 立合同人 3、建设工程勘察设计合同 包括勘察、设计合同 按收取费用万分之五贴花 立合同人 4、建筑安装工程承包合同 包括建筑、安装工程承包合同 按承包金额万分之三贴花 立合同人 5、财产租赁合同 包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机 械、器具、设备等 按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花 立合同人 6、货物运输合同 包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同 按运输费用万分之五贴花 立合288、同人 单据作为合同使用的，按合同贴花 7、仓储保管合同 包括仓储、保管合同 按仓储保管费用千分之一贴花 立合同人 仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花 8、借款合同 银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同 按借款金额万分之零点五贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花 9、财产保险合同 包括财产、责任、保证、信用等保险合同 按收取的保险费收入的千分之一贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花 10、技术合同 包括技术开发、转让、咨询、服务等合同 按所载金额万分之三贴花 立合同人 11、产权转移书据 包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等289、转移书据 按所载金额万分之五贴花 立据人 12、营业账簿 生产、经营用账册 记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额万分之五贴花。其他帐簿按件贴花五元 立账簿人 13、权利、许可证照 包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证 按件贴花五元 领受人 PDF 财务部业务操作手册 150 7、城市房地产税：（1）城市房地产税的纳税人 城市房地产税由产权所有人为外商投资企业或者外国人缴纳。城市房地产税的适用范围仅限于外商投资企业、外国企业和外国人，而且仅对房产征税。港、澳、台和华侨投资兴办的企业及个人也缴纳此税。（2）城市房地产税的计税依据 房价、地价分别评定的290、，房产税以标准房价为计税依据，地产税以标准地价为计税依据。标准房价与标准地价不易划分的城市，以标准房地合并价为计税依据。标准房地价不易取得的，以标准房地租价为计税依据。华侨、侨眷用侨汇购买或建造的租房，可以实际价格为计税依据。（3）城市房地产税的税率 城市房地产税依标准房价按年计征，税率为 1.2%。城市房地产税依标准地价按年计征，税率为 1.8%。城市房地产税依标准房地价合并按年计征，税率为 1.8%。城市房地产税依标准房地租价按年计征，税率为 18%。外商投资企业和外国企业及外籍个人的自用房产按照房产原值一次减除 30%后的余值，依 1.2%的税率计算缴纳房产税；纳税人（不包括个人出租）不291、能提供房产原值依据的，由房产所在地地方税务分局参照市地税局制定的指导计税价核定其计税依据，不再减除 30%，依 1.2%税率计算缴纳；（4）城市房地产税的应纳税额 以标准房价为计税依据的计算公式为：房产税应纳税额标准房价适用税率 以标准地价为计税依据的计算公式为：地产税应纳税额标准地价适用税率 以标准房地价为计税依据的计算公式为：房地产税应纳税额标准房地价适用税率 以标准房地租价为计税依据的计算公式为：房地产税应纳税额标准房地租价适用税率（5）纳税期限 城市房地产税按季或按半年分期交；由当地务机关确定（6）纳税地点和征收机构 纳税地点：房产所在地 征收机构：房产所在地的地方税务机关 PDF 财292、务部业务操作手册 151 8、房产税（1）房产税的纳税人 房产税的纳税人就是在征税范围内的房屋产权所有人。房地产开发企业建造的商品房，在出售之前，不征收房产税；但对于出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（2）房产税的计税依据 房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。即从价计征和从租计征。（3）房产税的税率 我国现行房产税采用的是比例税，税率有两种：一种是从价计征，税率为 1.2%；另一种是从租计征，税率为 12%。从 2001 年 1 月 1 日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按 4%的税率征收房产税。（4）房产税的应纳税额 从价计293、征 计算公式：应纳税额=应税房产原值（1扣除比例）1.2%从租计征 计算公式：应纳税额=租金收入12%（或 4%）（5）纳税地点和征收机构 纳税地点：房产所在地 征收机构：房产所在地的地方税务机关 2、代收代付业务的核算代收代付业务的核算、代收代付业务的核算代收代付业务的核算（1）代收代付业务主要包括：）代收代付业务主要包括：公司内部：备用金（员工借支）、应向职工收取的各种垫付款项（如代付社保费、体检费等）等统一计入“其他应收款”中反映。对业主：收楼时按规定向业主代收取的物业专项维修基金（需要专户专存）、各类出入证出入卡的按金、装修按金、代办房产证、代办公证费、代收代付业主水费、电费等各种代收294、款项（注：代办房产证、代办公证费，部分楼盘由房产公司代收，部分楼盘由物业公司代收）。另外，对业主还有代付业务，主要包括有代收业主水电费，相关款项需要支付到相关的供水供电公司中。上述部分代垫费用属于代办性质，当我公司将代办事项完成并收到相关办证票据后，通知业主持我公司开具的代垫费用收据作为换取办证票据原件的依据，同时我公司也把之前开具的收据收回。PDF 财务部业务操作手册 152 财税200316 号财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知中明确规定“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”295、所以物业管理代收的水、电、燃气费是不需缴纳营业税的，除非代收大于代支，其差额应确认为营业额，按规定缴纳营业税。公司内部：备用金（员工借支）在“其他应收款”中核算；应向职工代收代付的各种垫付款项（如代付社保费、公积金、员工住宿费水电费、员工餐费、员工 IC 卡费、体检费、员工服装费等）；等统一在“其他应收款”科目中核算，不在“其他应付款”科目核算。公司外部：保证金、员工工衣按金、车位按金、商铺按金、饭卡充值款统一在“其他应付款”科目核算。（2）会计处理）会计处理 公司发生各种应付、暂收业务时：借：银行存款 贷：其他应付款 支付费用时 借：其他应付款 贷：银行存款（或应付帐款等）（3）特殊业务类型296、的账务处理：空置房管理费）特殊业务类型的账务处理：空置房管理费（免管理费另下发规范及审批流程）空置房管理费是指根据物业管理条例约定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”。现统一规定为在苑区统一交楼后，尚未售出的单位的管理费由房地产公司支付给管理公司，从该苑区统一计费期开始计算。收到房产公司的空置房管理费的还款时：借：银行存款 贷：其他应收款往来款物业发展公司 确认空置房管理费收入时：借：其他应收款往来款物业发展公司 贷：主营业务收入物业管理经营收入物业管理费 税收指引 代办收费取得收入的征税及计算：为房屋业主及租住户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃297、圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额，征收 5%的营业税。PDF 财务部业务操作手册 153 3、成本费用的确认和计量、成本费用的确认和计量 物业管理的成本就是提供这些管理服务所必须的开支，包括人员工资、福利、小区办公费以及维修养护和更新物业的公共部位和公用设施、设备所用的资金等等。主要成本要素有：成本要成本要 素代码素代码 成本要素名称成本要素名称 科目解释科目解释 01 工资福利费 包括全部非管理人员的工资、奖金、住宿及餐费补贴、社保、洗衣费、及住房公积金等项目，下挂核算项目“部门”。02 小区办公费 服务于小区而产生的办公费，如298、屋村水电及工程维修部领用的办公用品；比如：区内的放行条等 03 公共设备、设施维修保养费 包括屋苑所有公共设备如滑梯、电梯、门禁、光纤，公园的渔池等设施的维护、修复，保养、消耗维修材料费及更换配件费等项目。004 绿化费 绿化工具材料费，绿化维护费，节日盘景装饰费，绿化的花草费等 005 保安费 保安部的费用占整个管理公司的成本比较大，屋村经理比较关注，建议下挂核算项目，有需要时再按明细增加其他核算项目。一般是保安部产生的费用如：保安器械装备费用、区内的巡更棒、对讲机等通讯装备、保安服装费、治安管理费、保安的培训费、保安巡逻摩托车产生的油费、维修费及年审费用。006 维修费 成本部门耗用的维修299、材料费，为业主服务产生的耗料 007 保险费 包括房屋保险、设备保险和第三者责任险等项目，需按保险期间分期摊销入成本费用。008 清洁费用 包括：清洁洗涤剂，购置垃圾桶，清洁用具，四害消杀费，垃圾清运费，污水处理费等 009 公共用水、电费 包括所有路灯、楼梯灯、公共设备、公共的绿化、公共地方运作所损用的水、电费。010 社区文化活动费 每年的大型节日如：复活节，圣诞节等为活跃社区文化，促进社区的精神文明建设组织发生的费用。011 物业管理责任险 支付给保险公司保费，可分月摊销入此科目 012 出入卡的印刷费 印刷各种出入卡产生的费用 013 区内及区外车队费用 包括工资，福利，车辆费用（油费300、，维修费，保险费，折旧费，路桥费，年审费，运管费，停车费，事故处理费，误餐费），物料消耗，服装费，其他。PDF 财务部业务操作手册 154 4、转退楼、业主变更的会计处理、转退楼、业主变更的会计处理 退楼时若业主已预交部分管理费，可开具红字发票冲销预收账款，更换业主时也可开具红字发票退还原业主已预收的管理费，收到新业主预交管理费时再计入预收账款。终止买卖合同公司收回楼宇、二手转让的处理：（1）若属终止买卖合同的，由屋村系统操作员在终止合同流程表上填写业主的所有欠费明细，同时，售楼部呈有关经理及董事审批后，通常此欠费由房地产公司支付给管理公司，会计收到款后入帐；旧业主的相关免管理费余额取消，作营301、业外收入处理，系统操作员更新业主资料；（2）二手转让的处理基本同上，只是交欠费由旧业主交，而不是由房地产公司交。5、存货核算（材料、半成品、产成品的核算及确认原则）、存货核算（材料、半成品、产成品的核算及确认原则）存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品、产成品等。房地产板块主要涉及的是材料的购买、领用及保管的账务处理，对于半成品的核算，因很少涉及，同时在产品、产成品核算将在成本核算部分说明，故在这里暂不讨论。（1）计价原则。材料物品在取得时，应当按照实际成本入账。实际成本按以下方法确302、定：购入的材料物品，按买价加运输费、装卸费、保险费、包装费、仓储费等费用、运输途中的合理损耗、入库前的挑选整理费用和按规定应计入成本的税金以及其他费用，作为实际成本。通常公司在取得材料物品的价格中已包含上述项目。发出的存货，按照实际成本核算的，应当采用先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别计价法等确定其实际成本。我公司采用移动平均法核算。（2）材料物品的购买入库流程 部门根据使用计划填报申购单总经理审批仓库检查库存量同意购买采购部采购员根据申购单购买物料仓管员检验入库材料检查无误后开出入库单采购员连同发票入库单呈报审批供应商凭已审批发票及入库单到财务收款。（3）材料物品的保管领用流程 使用部303、门凭部门主管签批的申领单到仓库申领材料物品，仓管员凭申领单发放材料，并开具领料单，分别交领料人、财务及仓库留存。（4）存货盘点制度：存货应当定期盘点，每季度盘点一次（由财务主管参加或派员监盘）。盘点结果如果与账面记录不符，查明原因，并根据企业的管理权限，经公司总裁批准后，在期末结账前处理完毕。盘盈的存货，应冲减当期的管理费用；盘亏的存货，在减去过失人或者保险公司等赔款和残料价值之后，计入当期管理费用，属于非常损失的，计入营业外支出。PDF 财务部业务操作手册 155（5）会计处理 材料的购买、领用及保管有如下分录：A、财务人员根据仓库系统入仓记录，做如下分录：（用友 NC 系统自动过自成数据）304、借：原材料办公用品/维修材料/固定资产 贷：应付帐款应付材料设备款暂估（*公司）B、收到已暂估的发票，做如下分录：借：应付帐款应付材料设备款暂估（*公司）贷：应付帐款应付材料设备款发票已到（*公司）C、供应商持已签批的单据至财务收款时，做如下分录：借：应付帐款应付材料设备款发票已到（*公司）贷：银行存款银行 D、根据月末仓库提供的领料单及领料汇总表，做如下分录：借：生产成本（管理费用/营业费用/应付职工薪酬/固定资产）贷：原材料办公用品/维修材料/固定资产 按照会计制度，应当定期对仓库物料进行盘点，发现盘盈或盘亏，应当上报相关领导并进行相应的账务处理：（a）盘盈 借：原材料办公用品/维修材料/305、固定资产 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 贷：管理费用（b）盘亏 借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 贷：原材料办公用品/维修材料/固定资产 借：其他应收款个人（追究个人责任）管理费用 营业外支出 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 6、固定资产核算、固定资产核算（1）确认原则）确认原则 PDF 财务部业务操作手册 156 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度、单位价值在 2000 元以上的有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认。与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够306、可靠地计量。（2）固定资产按照用途可分为：）固定资产按照用途可分为：厂房建筑物 机器设备 运输设备 电子仪器及家具 办公设备 易耗设备 其他（3）固定资产编码方法）固定资产编码方法 总结公司现行的处理方法，一般按照二级分类方法对固定资产进行编码：一级分为 7 大类编码，即 01 厂房建筑物，02 机器设备，03 运输设备，04 电子仪器及家具，05 办公设备，06 易耗设备，07 其他；二级按物资名称进行编码，如固定资产为办公楼，则编码为 01001 厂房建筑物办公楼。（4）折旧、残值的规定）折旧、残值的规定 公司下列固定资产应计提折旧：A、房屋和建筑物竣工后不管是否使用都应提取折旧；B、在用307、的机器设备、仪器、仪表、运输车辆、工具器具；C、季节性停用和修理停用以及由于生产任务不足处于半停产公司的设备；D、以经营租赁方式租出的固定资产；E、以融资租赁方式租入的固定资产；F、通过局部轮番大修实现整体更新的固定资产。公司下列固定资产不计提折旧：A、在建工程项目交付使用以前的固定资产；B、以经营租赁方式租入的固定资产，以融资租赁方式租出的固定资产；C、已提足折旧尚在使用的固定资产；D、提前报废清理固定资产；E、破产关停公司的固定资产；PDF 财务部业务操作手册 157 F、已经估价单独入帐的土地；G、对外投资转出的固定资产；H、相关规定不提折旧的其他固定资产。公司应按月计提折旧。月份内开始308、使用的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；月份内减少或停用的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提。集团公司所属公司固定资产折旧方法采用平均年限法：平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式如下：月折旧额（月初原值月初净残值月初累计折旧月初减值准备）/（预计使用月限已计提月份）预计残值率统一为 5 固定资产分类折旧年限。分类 公司折旧年限 厂房建筑物 20 年 机器设备 10 年 运输设备 5 年 电子仪器及家具 5 年 办公设备 5 年 易耗设备 5 年 其他 5 年 折旧方法和折旧年限一经确定，不得随意变更，除改建扩建、以及国家政策规定需调整。需要变更的，由公司提出申请，由集309、团公司报董事会批准。清产核资后折旧办法按有关规定执行。（5）固定资产的调拨）固定资产的调拨 调拨包括以下内容：据生产经营需要，在公司使用部门之间调拨；经营需要，在集团使用公司之间调拨；根据生产任务变动，在用固定资产转作未使用或不需用固定资产。对于第种情况，可通过调整使用部门，改变折旧费用的列支科目。第情况由于集团内各公司均为独立的法人单位，固定资产及其他材料物资在公司间的调动均需作销售处理，一方购入一方售出。第种情况应按第款规定处理。PDF 财务部业务操作手册 158（6）会计处理）会计处理 购入固定资产 从仓库领用 借：原材料 贷：应付帐款 借：固定资产 贷：原材料 借：应付帐款 贷：银行存310、款 在建工程转入 借：在建工程 贷：银行存款 借：固定资产 贷：在建工程 计提折旧 借：制造费用 借：销售费用 借：管理费用 贷：累计折旧 7、工资福利、工资福利（1）工资计发方案：）工资计发方案：底薪录入 工资计算 考勤录入 员工变动表 职位申请表 奖罚录入 生成工资表 生成电子文件交银行发放 个税方案 复核审批 员工帐户管理 PDF 财务部业务操作手册 159 使用“用友 NC 系统”的流程：A、考勤周期为每月、考勤周期为每月 21 日次月日次月 20 日的公司日的公司（a）每月 23 日，请部门按固定格式要求提交电子考勤表至人力资源部，由人力资源部导入系统并校对考勤报表。以计件形式结算工311、资的部门需在每月 28 日前将部门负责人签字的工资一览表交至人力资源部。（b）人力资源部于每月 25 日前完成全部校对工作和工资一览表的打印。（c）各部门于每月 25 日到人力资源部领取工资一览表并于每月 27 日前完成本部门考勤签批工作并交至人力资源部，人力资源部将继续上呈审批，确保次月 1 日下午 5：30 前将所有财务部要求提供的表格交给财务部核算工资。（d）财务部收到工资一览表尽快完成核算工作，并确保在每月 15 日前工资发放到员工的工资卡上（人力资源部及各部门对资料的完整性和准确性负责，财务部对后续工作负责）。（e）如有特殊情况相应负责人不能及时签批，需由相应负责人授权其他主要负责人312、代签并致电人力资源部，由人力资源部在工资一览表原件上签章后交至财务部。（f）如遇公休日，各部门须提前完成相应工作，不可拖延；如遇国家法定节假日，提交资料具体时间由人力资源部和财务部协商决定。B、考勤周期为自然月的公司（即：每月、考勤周期为自然月的公司（即：每月 1 日日30 日日/31 日）日）对于按自然月进行核算的楼盘，也按相应的原则：各部门在每月 3 日前将考勤交予人力资源部，确保每月 5 日前完成工资一览表打印，各部门于每月 7 日前返还人力资源部。人力资源部继续报批完毕后于每月 11 日下午 5：30 前交至财务部，财务部需确保在每月 25 日前工资发放到员工的工资卡上（人力资源部及各313、部门对资料的完整性和准确性负责，财务部对后续工作负责）。暂不使用“用友 NC 系统”的流程：A、考勤周期为每月、考勤周期为每月 21 日次月日次月 20 日的公司日的公司 各部门在每月 24 日前将考勤交予人力资源部，人力资源部审核并报批完毕后，于当月 30 日前提交所有资料至财务部，财务部需确保在每月 15 日前工资发放到员工的工资卡上。B、考勤周期为自然月的公司（即：每月、考勤周期为自然月的公司（即：每月 1 日日30 日日/31 日）日）各部门在每月 4 日前将考勤交予人力资源部，人力资源部审核并报批完毕后，于 11 日前将所有资料交至财务部，财务部需确保在每月 25 日前工资发放到员工314、的工资卡上。公司底薪标准为 25.5 天，应发工资为底薪25.5考勤天数 工资系统将自动按照计算公式及相关个人所得税计算方案生成每月工资表；审核无误后将生成电子文件，交银行发放。PDF 财务部业务操作手册 160（2）个人所得税）个人所得税 工资薪金所得 工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及任职或者受雇有关的其他所得。企业和个人按照省级以上人民政府规定的比例提取并缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金、失业保险金不计入个人当期的工薪收入，免征个人所得税。不属征税范围的补贴、津贴：A、独生子女补贴 B、执行公务员工资制度未纳入基315、本工资总额的补贴、津贴差额和家属成员的副食品补贴。C、托儿补助费 D、差旅费津贴、误餐补助 工资、薪金所得，适用九级超额累进税率，2008 年 3 月份前：应纳税额=（每月工资薪金1600 或 4800）适用税率速算扣除数 2008 年 3 月份起：应纳税额=（每月工资薪金2000 或 5200）适用税率速算扣除数 级数 全月应纳税所得额 税率（%）速算扣除数 1 不超过 500 元 5 0 2 超过 500 元2000 元 10 25 3 超过 2000 元5000 元 15 125 4 超过 5000 元20000 元 20 375 5 超过 20000 元40000 元 25 1375 316、6 超过 40000 元60000 元 30 3375 7 超过 60000 元80000 元 35 6375 8 超过 80000 元100000 元 40 10375 9 超过 100000 元 45 15375 对个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税的方法 一次性奖金也包括年终加薪、实行年薪制和绩效工资办法的单位根据考核情况兑现的年薪和绩效工资。员工取得全年一次性奖金，单独作为一个月工资薪金所得计算纳税，PDF 财务部业务操作手册 161 A、全年一次性奖金（以下简称奖金）计算确定税率及速算扣除数的标准：（a）若发放奖金高于当月工资税法规定的费用扣除额时，将雇员当月内取得的奖金除以317、 12 个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数。（b）若发放奖金低于当月工资税法规定的费用扣除额，将奖金扣除当月工资与税法扣除额的差额后的余额方按上述方法确定税率及速算扣除数。B、计算奖金应纳个人所得税，应纳税额=（奖金当月工资小于税法扣除额的差额）适用税率速算扣除数 C、在一个纳税年度（1 月 1 日至 12 月 31 日）内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。会计处理（a）分配工资成本，需根据工作性质进行划分 企业行政管理人员的工资成本，作为期间费用列入“管理费用工资”科目核算，保安部、工程维修部、绿化部、水电维修部、管家部、家政部、车队（包括区内、区外）等专职部门，其所发生的工资318、成本列入“主营业务成本”核算。（b）员工的社保（个人部分）、餐费和住宿管理费均在工资里扣取，每月实发的工资里面已扣除上述相关的费用，支付工资时贷记“其他应收款内部员工代付款社保费”，对属于办公室和职厨员工的餐费和住宿费就红字借记“管理费用福利费”，对其他部门员工的就红字借记“主营业务成本物业管理经营成本福利费”。支付住房公积金时（或社保费）：借：应付职工薪酬住房公积金 其他应收款内部员工代付款住房公积金（职工个人负担部分）贷：银行存款 月末将公司负担的公积金结转 借：管理费用住房公积金 贷：应付职工薪酬住房公积金 从工资扣回时：借：应付工资 贷：其他应收款内部员工代付款住房公积金（职工个人负担319、部分）PDF 财务部业务操作手册 162 8、税务处理、税务处理（1）营业税 营业税的计税依据是营业额，营业额指纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项以及其他各种性质的价外费用。作为我管理公司的营业额主要就是物业管理费、工本费、服务费、装修管理费，车队收入等主营业务收入，同时还包括相关的暂收款项，如装修按金和出入卡按金（当地税所要求收到这类按金要先计税，待退还按金的时候再冲减退还当期的计税收入）。其中应重点关注预收三个月管理费的营业税计税问题。我公司一次性收取业主的预收三个月管理费，并开具相320、应的服务业发票，根据当地税所的要求，于收取款项并开具发票当月缴清相关的营业税。前面已提及我公司是按权责发生制确认收入，同时按照配比原则，主营业务税金及附加应与主营业主收入相配比。计提本月应确认缴纳的营业税 借：主营业务税金及附加 贷：应交税费营业税 当月收到的预收三个月管理费计税时，借：预付税费营业税 贷：应交税费营业税 到以后确认预收三个月管理费为收入的时候，借：主营业务税金及附加 贷：预付税费营业税（2）企业所得税 企业所得税按税前利润季度计提，可弥补的亏损经税局确认后，在 5 年内可以弥补，各分公司汇总应纳税所得额致总机构计提所得税费用。所得税费用的主要账务处理（1）资产负债表日，企业按321、照税法计算确定的当期应交所得税金额，借记本科目（当期所得税费用），贷记“应交税费应交所得税”科目。从预收账款转入主营业务收入时，计提企业所得税，若应交所得税大于预缴所得税，借：所得税费用 贷：预付税费应交企业所得税 贷：应交税费应交企业所得税 PDF 财务部业务操作手册 163 从预收账款转入主营业务收入时，计提企业所得税，若应交所得税小于预缴所得税，借：所得税费用 借：应交税费应交企业所得税 贷：预付税费应交企业所得税 从预收账款转入主营业务收入时，若当年度亏损，已预缴的所得税应申请退税，或转入下年度抵扣下年度的企业所得税 借：应交税费应交企业所得税 贷：预付税费应交企业所得税（对应预交部份322、）（2）在确认相关资产、负债时，根据递延所得税资产，借记“递延所得税资产”科目，贷记本科目（递延所得税费用）、“资本公积其他资本公积”等科目；应予确认的递延所得税负债，借记本科目（递延所得税费用）、“资本公积其他资本公积”等科目，贷记“递延所得税负债”科目。（3）资产负债表日，递延所得税资产大于“递延所得税资产”科目余额的差额，借记“递延所得税资产”科目，贷记本科目（递延所得税费用）、“资本公积其他资本公积”等科目；应予确认的递延所得税资产小于“递延所得税资产”科目余额的差额，做相反的会计分录。企业应予确认的递延所得税负债的变动，应当比照上述原则调整“递延所得税负债”科目及有关科目。（4）对于323、能够结转以后年度的可抵扣的亏损和税款抵减，应当确认相应的递延所得税资产（应当以很可能获得用于抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限）。例：某单位在 2005 年发生亏损 100,000 元，在 2006 年当年盈利 300,000 元，假设不考虑 05 年前的盈亏情况，（a）亏损年度的账务处理 借：递延所得税资产 33000 贷：所得税费用 33000（b）以后年度弥补亏损的账务处理 借：所得税费用 99000 贷：递延所得税资产 33000 应交税金所得税 66000 PDF 财务部业务操作手册 164 9、合同管理、合同管理（1）合同编号 收入类合同收入类合同 支出类合同支出类合同 种类324、 编号 合同类别 具体范围 0201 土地类合同 土地出让合同、土地转让合同 0202 建安类合同 建筑安装合同、室内装修合同、土方工程合同、爆破合同、绿化工程合同、供水供电电视天线管道工程合同、监理合同 0203 设计勘测合同 设计合同、勘探钻探合同、测绘合同 0204 采购类合同 原材料采购合同、设备（电梯、网络设备）采购合同 0205 营销类合同 广告策划合同、宣传推广合同、销售代理合同 0206 银企类合同 贷款合同、帐户开设合同、预售监管合同 0207 咨询服务合同 审计合同、顾问合同、评估合同、咨询合同 0208 其他合同 合同编号 合同类别 备注 0101 购销合同 0102 服325、务单 按照路址顺序分别保存 0103 租赁合同 按照路址顺序分别保存 0104 固定服务协议 按照路址顺序分别保存 0105 暂停有线电视使用申请 按照路址顺序分别保存 0106 免管理费协议 按照路址顺序分别保存 0107 其他合同 PDF 财务部业务操作手册 165（2）合同管理流程 按照上述编号要求对新取得的合同进行编号，复查所收合同是否完整（财务部必须留存一份合同原件），按照合同的内容和金额，输入到系统的对应内容上去。单位收款时，出纳员负责核对收款情况，及其审批手续是否完整规范，合同原件是否已交给财务，收款金额是否正确真实，发现不一致的地方，要核对无误后方可付款。付款后将付款内容及时输326、入到系统中去，更新合同内容，若合同因现场签证等原因发生变化时即时将调整后的结算价录入系统中。每月定期检查合同的完整性，发现有缺漏，及时与有关部门协调，尽快补充完整。PDF 财务部业务操作手册 166 第三部分第三部分 酒店俱乐部板块酒店俱乐部板块 第六章第六章 酒店俱乐部公司财务岗位的设置酒店俱乐部公司财务岗位的设置 根据酒店（含俱乐部）公司经营的实际情况，酒店俱乐部板块设有九种岗位，分别为前台收银员、收银部主管、核数员、核数部主管、成本控制员、成本控制主管、出纳员、图章管理员、会计员。各岗位职责说明如下：前台收银员岗位说明书前台收银员岗位说明书 职位名称：收银员 部门名称：收银部 财务部下属327、部门 职位级别：文员 直接汇报上级：收银主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：无 生效日期：注明：外盘（顺德以外）的酒店收银部、核数部行政管理归所属酒店总办管辖，操作流程由 财务部管辖。工作综述：负责为到酒店消费的客人办理结帐（包括收取押金、收取结帐款、刷卡、支票等）业务。人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 为酒店客人办理入住交纳押金手续；1.1 为酒店客人办理退房结帐手续；1.2 对所收取的现金、信用卡、支票等每天汇总上报主管；1.3 对每天使用的各种发票、328、收据等票据汇总上报主管；准确率=100%2.0 服从上级交办的临时性工作。及时性、准确率 PDF 财务部业务操作手册 167 收银部主管岗位说明书收银部主管岗位说明书 职位名称：收银部主管 部门名称：收银部 财务部下属部门 职位级别：主管 操作指引汇报上级：财务主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：前台收银员 生效日期：注明：外盘的酒店收银部、核数部行政管理归所属酒店总办管辖，操作流程由财务部管辖。工作综述：负责检查各前台收银点每天上报报表，并汇总报表上交核数部核对，按核数报表进行缴款工作，对收银员进行适当的排班、人员招聘等行政管理工作。人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 329、无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工作 无 建议 决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 对酒店各项收费标准要严格落实，负责对收银员进行检查；1.1 每天（具体时间根据各地银行的工作时间）必须将上一天的营业额上缴银行，将相关单据送到财务部；1.2 完善操作系统的功能和流程（提出调整需求），并负责员工培训工作，使其对业务熟练，提出处理意见，向财务部报告；1.3 督促和检查员工对执行外汇管理规定、现金管理制度、银行信用卡操作规定、帐单及发票管理规定的操作情况；1.4 根据财务部规定的流程，督促各收银员编制各种报表，发现问题及时解决，并以书面形式送财务部备案；1.5 对收银330、员进行适当的排班、人员招聘、培训等行政管理工作；准确率=100%2.0 服从上级交办的临时性工作。及时性、准确率 PDF 财务部业务操作手册 168 核数员岗位说明书核数员岗位说明书 职位名称：核数员 部门名称：核数部 财务部下属部门 职位级别：文员 直接汇报上级：核数主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：无 生效日期：注明：外盘的酒店收银部、核数部行政管理归所属酒店总办管辖，操作流程由财务部管辖。工作综述：负责对酒店产品销售服务结帐的整个流程的检查，检查所有原始单据，并汇总上报核数主管。人事权限：雇佣/解雇 无 建议 决定 薪酬/业绩评估 无 建议 决定 晋升/降级 无 建议 决定 分配工331、作 无 建议 决定 岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）1.0 检查前台输入酒店系统是否正确，每晚 12 点进行过租处理，过租后不得进行修改，如发现错误的必须按流程进行冲帐处理根据收银员每天上交原始单据及汇总报表与电脑系统进行核对，如发现问题的立即上报主管；1.1 每天进行汇总出具当天的营业日报表（以下简称横竖报表），横表与竖表必须相等；横表说明各项目收入情况，另一份竖表说明各项目收入对应的货币项目；1.2 每天对外包单位的挂帐必须对数，以便每月进行汇总付款；准确率=100%2.0 服从上级交办的临时性工作。及时性、准确率 PDF 财务部业务操作手册 169 核数部主管岗位说明书核数部主管岗位说明书 职位名称：核数部主管 部门名称：核数部 财务部下属部门 职位级别：主管 操作流程汇报上级：财务主管 修订周期：职位编号：直接监管下属：核数员 生效日期：注明：外盘的酒店收银部、核数部行政管理归所属酒店总办管辖，操作流程由财务部管辖。工作综述：负责对核数员的工作（包括汇总报表、抽查工作