1、成本科目管理作业指引编制集团成本管理中心日期2012年5月16审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1 目的描述成本科目的组成内容。规范各二级公司项目成本管理工作，统一项目目标成本填报格式，规范数据的统一录入口径，统一成本科目，不断积累并完善成本数据库。2 术语和定义 【房地产项目成本确定指引】是对【目标成本表】中土地征用及拆迁补偿费、前期费、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、建安预备费、营销费、管理费、财务费、税金等十一大类主要包含内容的解释。3 适用范围适用于集团下属各二级公司所开发的项目（包含住宅、商业、产业园等项目）。4 关键活动描述4.2、1 成本科目设置的原则4.1.1 集团成本管理部负责制定和管理【成本科目】，对成本科目名称等做出统一规定。各二级公司须严格执行到二级科目，第一级的十一大类成本项目及第二成本科目为集团统一设定，各二级公司不得自行增加或删改，但可根据项目实际情况对二级以下的成本科目进行调整。4.2 成本科目设置4.2.1 为便于项目目标成本编制，在计算总成本时，统一按以下十一大项予以归类计量。1) 土地征用及拆迁补偿费2) 前期费用3) 建安工程费4) 基础设施建设费5) 公共配套设施费6) 开发间接费7) 建安预备费8) 营销费9) 管理费10) 财务费11) 税金4.2.2 土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开3、发使用权而发生的各项费用。1) 政府地价：企业为获得土地而向政府支付的土地出让费、土地变更用途和超面积补交的地价和直接发生于土地的国家税收：契税、土地使用税、耕地占用税等。2) 合作款项：向原用地人支付的土地转让费(原用地人为企事业单位)、土地征用费(原用地人为村镇集体)。3) 拆迁补偿费：农作物补偿、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁户支出等各类国家法规规定的费用。4) 红线外大市政配套费：红线外道路、水、电、气、通讯、管线铺设、高压线埋地、市政接口等建设费用或缴费。4.2.3 前期费用指项目工程开工前发生的各种前期费用。1) 勘测丈4、量费： 指对地块进行地质勘察、地下管线探测、沉降观测、地形测绘、验线、复线、定线、放线、面积丈量等而支付的费用。2）规划管理及设计费：指项目可行性研究、规划设计(方案招标、方案评审)、地质灾害评估、环境影响评价、交通影响分析、建筑立面设计、装修设计、施工图设计、设计修改、人防设计、消防评价、制图、晒图等而发生的费用。3）报批报建费政府收费：指必须按照项目所在地政府部门的规定缴纳的与工程建设有关的费用，应以法规形式公布的政府规定作为收费依据。包括：安监、质监、人防报建、散装水泥基金、墙改基金、档案管理费、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、其他支出等。 注：散装水泥基金、墙改保证金、档案管5、理费为预缴，工程竣工后可退回。4）三通一平和临时设施n 指为取得工程开工条件而支付的原有建筑物拆除、挖填土石方、平整场地、地下管线迁移、绿化迁移、接入施工用水用电、开通施工用道路等费用。n 指建设临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等发生的费用。 4.2.4 建安工程费指列入开发项目施工图预算的各种建筑安装工程费用及设备购置费用，二次装修费用。1）土石方工程：指土方、护壁(坡)、降水等的施工费用。2）基础工程指桩基、桩基检测、基础处理等的施工费用。3） 主体土建工程n 地下室土建工程费：指建筑物地下室的结构及建筑工程费用。n 地上部分土建工程费：指建筑物上部的结构及建筑工程费用。4） 6、主体安装工程费及设备购置费n 常规室内水电暖气工程：给水管道室内外界限划分：以建筑物外墙皮1.5m为界；入口处设阀门者以阀门为界。排水管道室内外界限划分：应以出户第一个排水检查井为界。电室内外界限划分：以室内电表箱或低压配电柜为界。n 室内采暖系统室内外界限划分：以建筑物外墙皮1.5m为界；入口处设阀门者以阀门为界。n 消防工程管道界限的划分：喷淋系统水灭火管道，室内外界限以建筑物外墙皮1.5m为界；入口处设阀门者以阀门为界；设在高层建筑物内的消防泵间管道应以泵间外墙皮为界；消火栓管道：室内外界限以建筑物外墙皮1.5m为界；入口处设阀门者以阀门为界。5） 主体装饰工程n 外墙装饰外立面、单元入7、口及雨蓬、建筑外保温、阳台栏杆等。n 公共部位装修主要包括大堂、楼梯间、电梯厅、走道、其它（如标识牌）等精装修费用。n 户内精装修主要包括户内厨房、卫生间、厅房、阳台、露台、入户花园、办公室等精装修费用。4.2.5 基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费以及环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。1) 社区管网道路工程含政府为开发地块提供电力、自来水、污水处理等资源或设施而收取的各种费用。如电增容费、水增容费、排污增容费等。正常情况下，应以法规形式公布的政府规定作为收费依据。 注：煤气报户费、电8、话初装费、有线电视开户费等是为小业主垫付的。室外排水系统（中水、排水系统工程，污水处理工程）。n 室外给水系统（给水工程）。n 室外燃气系统（燃气调压站、燃气外线、燃气二次管线工程）。n 室外采暖系统（换热站、热力外线、热力二次管线工程）n 室外强电系统（高压外线、高压开关站、高低压变配电、电表集抄系统工程）n 室外弱电系统（一体化智能管理系统，如停车管理、小区闭路监控、周界红外防越、小区门禁、电子巡更、电子公告屏、室外背景音乐等）n 室外消防系统（室外消防水、电系统）n 室外道路系统（道路、路灯工程）2) 园林景观工程 n 园林水系工程：园区内水景。n 园林绿化工程：包括公共绿化、组团宅间绿9、化、一楼私家花园、小区周边绿化支出。n 硬质景观与小品工程：道路广场铺设、道路标示系统、雕塑、环廊、假山、永久性围墙、围栏及大门。n 其他：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯，各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。4.2.6 公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括：1) 政府规划的公建（原本需要开发商建设，但通过向政府交费免除开发商建设的，其交费支出也在此核算）。幼儿园建造成本、配套资产购置以及由开发商承担的教学资源引入费学校建造成本、配套资产购置以及由开发商承担的教学资源引入费2)10、 自行配套的公建4.2.7 开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。1) 咨询、评估费工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用造价咨询费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用以及其他造价类咨询费用2) 工程保险费3) 物业启动费: 指项目建设过程中发生的清洁卫生费、安全保卫费、管理费用、绿化养护费、公共设施维护费以及竣工后的一次性物业完善费等。4) 营销设施建设费n 卖场费用：临时或长久性售楼处、接待厅或销售现场的建安、装饰、家俱配饰、设施、整改及租金等费用，展会建卖场的费用入营销费用n 样板间费用：包括样板间设计、装修、家11、俱配饰、设施费、整改费等，租用场地所建的还括租用场地的租金n 销售环境改造费：包括销售卖场或销售通道的围板费用、销售通道的设计、工程及租用场地租金费用、精神堡垒费用、现场包装、环境整改费用等n 维护费用：销售卖场和样板间日常维修工程、清洁物耗费用、水电费用及超过保修期限发生的维修费用等(1) 建安预备费指建设期为保证项目顺利实施，由可能发生的风险因素而导致的建安费用增加的部分，包括基本预备费和材料涨价预备费两部分，合计为建安工程费用指标的5%。基本预费主要用于设计变更及施工过程中可能增加工程量引起的工程造价变化而预留的费用；材料涨价预备费主要用于建安工程施工期间内由于主材、设备等价格变化引起的12、工程造价变化而预留的费用。涉及设计变更引起的工程量的增加和钢筋、砼、有色金属以及电线电缆、成套设备价格变化的幅度超过10%的部分方可分别申请使用基本预备和材料涨价预费，由总裁批准后使用（不足10%部分，在其他科目指标中消化）。本项费用在成本测算及目标成本编制过程中需要考虑，在项目结算后本项费用已被消化掉，不再列支。 4.2.8 营销费指企业为销售产品发生的费用，如广告费、代理费、佣金、销售奖励、其他费用等。4.2.9 管理费指企业为组织经营活动的内部管理而发生的费用，包括开办费（指为成立项目运作班子支出的人工、租金、固定资产购置、公司注册手续费等）、劳动报酬、经营场地租金、其他管理费、政府收费、分摊费用等。4.2.10 财务费指企业为经营活动筹集资金而发生的费用，如利息收支、汇兑净支出、银行手续费等。4.2.11 税金指企业依法向政府缴纳的营业税、城市建设维护费、教育附加费、土地增值税及所得税等税费。 5 支持性文件5.2 【项目成本构成表】6 记录和表单6.1房地产项目成本确定指引6.2项目成本构成表