1、厦门大唐地产集团南宁城市公司项目交房后工程维修整改管理办法（讨论稿）修订记录修改内容修改人批准人发布日期1、目的为规范地产公司内部及地产公司与物业公司之间，在项目物业交付后工程维修整改、配套设施完善等事务的处理程序和原则，以确保快速、高效地处理上述事务，避免因处理不及时造成业主投诉，从而提高公司品牌美誉度。2、适用范围适用于大唐地产集团南宁城市公司下辖项目已交房物业的工程维修整改、配套设施完善等事务（包括但不限于房屋户内、公共区域、公共设施设备等）。3.阶段管理说明为了便于管理，对维修整改期进行分阶段对接管理：阶段一：集中返修期项目每一批次交付后的三个月为集中返修期，该阶段由地产公司项目部负责2、其工程维修整改、配套设施完善等工作。阶段二：零星返修期 集中返修期结束后至交付一年内，若地产公司项目部尚未撤离，则由项目部负责其工程维修整改、配套设施完善等工作；若项目部完工撤离的，在集中返修期整改率达95%后，移交至地产公司工程部负责。阶段三：交付物业集中返修期结束后至交付一年，并排除集中返修期的所有返修内容，由地产工程部组织移交物业公司统一管理，物业公司负责后期的维修管理。4、各部门职责4.1地产公司项目部（1）负责接收物业公司的反馈以及业主的报修，按返修期限处理，并及时回复物业公司；（2）负责界定整改责任，确认费用的归属，组织安排工程维修的实施，并组织工程验收，确认维修工作的完成。（3）3、负责对施工单位保修责任的协调管理。（4）负责对质保期内施工单位不能及时提供保修责任，对第三方的维修工程进行定价、确认手续办理。（5）负责发起内部事项审批流程，登记施工单位质保金扣款台帐，跟进财务付款办理和扣款手续。（台账格式详见附件二*项目分供方质保维修台账）（6）负责做好施工单位维修负责人及其联系方式的台账，并及时对有变更后的联系人及联系方式进行更新； （7）在集中返修期结束后，负责将*项目分供方质保维修台账移交给地产公司工程部，所移交资料需满足如下条件： 资料完整； 维修整改率达到95%及其以上（完成量的统计：住户按出问题的房号为单位，公共部分按“同一部位”或“同一问题”为单位进行数量统计4、）；4.2 地产公司工程部（1）接收物业公司反馈的问题以及业主的报修，报修后负责的事务必须在时限内完成。（2）负责向施工单位发出施工整改函（质保期内施工单位响应不及时或已超过质保期的整改工程）；对施工单位保修责任的协调管理。（3）若报修事项涉及的施工单位不响应进场整改，或已超过质保期的，由工程部负责根据物业公司提交的呈报单，按照维改费用承担原则确认费用的归属，并按预估金额的权限实施维修。（呈报单格式详见附件三维修整改等（阶段二零星返修期）呈报单）（4）负责与成本部确认整改费用，并督促、协调原施工单位安排人员进场整改或确定第三方施工单位，物业公司配合现场协调管理。（5）负责发起内部事项审批流程，5、登记施工单位质保金扣款台帐，以及跟进财务付款办理和扣款处理。（6）负责建立完整的工程维修档案（电子版及纸质版），并继续累计更新项目部移交的附件一交房后业主报修及物业提报问题清单和附件二*项目施工单位质保维修台账，以及编制附件四*项目交房后工程维修情况清单，对交房后业主报修的问题进行统计、分析，以提炼项目现场施工管控重点；考核施工单位的响应及时率，并作为是否入选后续项目的投标单位的考评条件之一。（6）在维修整改期内，由地产公司工程部负责监督工程的完工质量，统计交房后各阶段产生的整改工程，并根据其内容、规模、金额等，对项目部的交房质量做出评价，报至计划运营部，计入对该项目部的考评中，统计结果及评价6、同步报备至客户关系部。4.3物业公司（1）负责接收业主报修的问题；（2）负责协调业主配合工程维修整改工作；（3）协助工程维修整改工作，并参与验收确认维修完成；（4）报修后负责的事务必须督促项目部在时限内完成。（5）负责根据业主报修做好维修问题统计，并提交地产公司项目部。4.4地产公司客户关系部（1）涉及客户的重大整改事项的（指群体性事件），客户关系部同步介入参与协调、追踪及督办，直至关闭。（2）对维保事项进行业主满意度回访，并对责任单位提出考核建议。5、关于维改队伍、维改费用和赔偿的处理5.1 维改队伍和费用的确定（1）要求参照公司招投标的规定执行。（2）由地产公司工程部对外组织招标至少3支（7、含）以上的第三方维改队伍，形成长期合作关系。（3）未确定长期合作的维修队伍前，维改队伍的选择须符合公司的招标要求：采购方式选择表：（括号内为材料设备类）序号采购估价金额招标采购方案备注1合同金额10万元直接采购工程类（材料设备类）承包商选择管理210万元合同金额50（30）万元议标3合同金额50（30）万元招标招标单位评价原则上均需找3家及其以上的单位进行采购比价，对单位的要求需根据供应商基本信息评价表来进行评比。维改单位的确定，原则上按合理低价中标的原则。5.2 维改费用承担原则（1） 合同质保期内的维修费用，因施工单位不响应的，由工程部组织第三方进行施工，费用从施工单位的质保金中扣除；成本8、部负责审核整改事项的金额，并保留造价版本（即博奥、广联达类）文件的电子版（2）合同质保期外的维修整改费用，自该批次物业的质保期结束之日起，由物业公司承担；5.3赔偿（1）整改完成后，如有业主或其他第三方因其经济损失提出的赔付，由地产项目部、工程部、客户关系部与物业公司共同判定、明确责任归属，属于地产公司应承担的责任，在双方确定事项及金额属实无误后，由地产公司先行与业主或其他第三方协商赔付。（2） 赔付完成后，属于质保期内施工单位责任的，地产公司工程部向施工单位发函，告知相关整改产生的费用、业主赔付金额以及应扣除的质保金。（3）因维修整改问题涉及重大维修整改事项、业主索赔或是对公司品牌声誉造成恶9、性影响的业主投诉及群体性事件的，应进行追责，由地产公司工程部组织客户关系部及计划运营部进行联合调查。 6、考核指标及考核办法6.1考核办法：考核指标指标涵义数据来源考核对象考核时间维修工作业主满意率统计周期内，对维修工作的业主评价“满意”户数占完成维修户数的百分比客户关系部项目部或工程部每季度维修及时率统计周期内，及时完成的维修项目占应及时完成维修项目总数的百分比物业与客户关系部共同核定项目部或工程部每季度6.2考核办法：（1）集中返修期或未交付工程部的零星返修期阶段，业主满意率或维修及时率低于80%的，给予项目总罚款4000元，工程组长罚款2000元，主管工程师罚款1000元；地产公司工程部10、接收主管的零星返修期内，业主满意率或维修及时率低于80%的，给予工程部负责人罚款4000元，维保主管罚款2000元，主管工程师罚款1000元。（2）因维修不当引起群诉事件，或是造成重大公关危机等严重损坏公司品牌形象的，对项目总或工程部负责人给予降职或辞退处分。7、本办法自2017年4月1日起实施。附件：附件一交房后业主报修及物业提报问题清单附件二-*项目施工单位质保维修台账附件三-维修整改等（阶段二）呈报单附件四-*项目交房后工程维修情况清单附件五-大唐地产南宁城市公司*项目维修整改明细工作时限表附件六-供应商基本信息评价表附件七-大唐地产南宁城市公司*项目交房后维修工程合同附件八-大唐地产南宁城市公司*项目交房后维修整改责任判定表