1、大唐地产集团厦门城市公司文件厦城市字2016 3 号大唐地产集团厦门城市公司新项目启动会管理操作指引（试行版）第一部分 启动会概念一、定义：启动会是项目在取得土地后，为加快项目前期开发速度，短时间、高强度、高效率、群策群力下的有效运营工具。通过启动会机制，对项目开发整体过程进行沙盘推演，切实保障项目开发品质和周转速度。二、目的：1、梳理项目价值点、决策点和控制点，识别项目风险点提出预案。2、抽调集团、城市公司和项目的各方专业力量，以集中会议的形式实现各层级的无缝对接，高效协作，快速决策，提高项目前期开发运营效率。三、成员架构及职责分工：召集/主持人项目总监由城市公司推荐，经集团人力资源部按规定2、审批通过后报集团经营班子会通过后任命。职责1）组织召集启动会，全面掌握项目操作方案和关键点，对项目关键决策负全责。2）对内统筹决策各专业问题，对外沟通协调关系资源，保障会议取得实质性成果。四大金刚条线设计营销成本工程职责1）对设计进度和设计质量负主要责任。2）完成户型配比，总平、单体方案设计；3）完成示范区方案设计等。4）提供多方案进行测算比选，选择最优方案。1）对项目定位准确性和策划推广效果负主要责任。2）产品核心价值导入、客群定位等市场定位。3）营销前策、推盘节奏等方案编制。1）对成本控制成果和限额成本落地负主要责任。2）完成启动会阶段的目标成本、合约规划编制（具体可适项目条件而定）；相关3、招标采购。3）提前介入方案定位和方案评选，配合技术部进行多方案测算，选择最优方案，做好前端成本控制。1）对前期施工进度和质量、整体施工质量和进度负主要责任。2）完成围挡、地勘、土方、基础等前期施工；编制施工节点计划；确定建造标准。3）明确工程质量进度目标，做好提前筹划。后台支持条线报批报建运营财务物业职责深入调研项目所在区域报批报建程序，前置对接政府核心干系人的要求和喜好等，避免因政府因素的成果过时不保。负责启动会的会议管理、计划管理以及成果文件管理；保障启动会机制的良性运转。负责地价、契税缴交等土地交接工作，做好融资，统筹资金情况，确定现金流回正，投资回收周期。从客户需求和物业管理角度给出功4、能设计优化意见。四、运作周期：生命周期开始标志首次启动会结束标志以项目前期开发最不可控节点做为结束标志（一般在土地摘牌后成立，在项目建筑工程规划许可证获得后解散。可结合公司关注重点做变动调整）持续时长3-4个月为宜召开频次1）可根据项目个性灵活设置间隔，3-5天/次为宜，原则上间隔不超过7天；2）需持续性召开会议，会后专业之间也还要多协同碰撞第二部分 启动会流程指引一、首次启动会流程指引会议目的1、授权和定义一个项目的开始，识别项目干系人的核心诉求；2、统一共识，提高重视，做出承诺；3、对启动会整体工作统筹安排和部署，设定启动会决策点、控制点。会议时间1、常规情况下，项目取得（招拍挂或土地收购5、协议生效日）后7天内。2、特殊情况下（协议虽未实际落地但基本可确认能够获取土地的情况）集团可研决策会过会后7天内。召集/主持人项目总监参会人员1、城市公司总经理等高层站台；2、集团战略投资部、产品研发部负责人或代表（有决策能力）；3、城市公司四大金刚和后台支持相应条线负责人或代表（有决策能力）；4、二级公司/项目部相关代表。会议准备1、已通过投资决策会的项目基础资料1) 地块红线图，地块建设规划指标；2) 土地出让摘牌文件；3) 初步市场定位，户型配比，初步强排方案；4) 可研经济指标数据等。2、地块周边市政接口和不利因素调研1) 天然气，供暖；2) 给水、雨水、污水、中水；3) 强电、弱电；6、4) 周边市政道路；5) 噪音源、污染源；6) 对心理产生不利因素，如加油站、高压线、墓地等。3、深入调查当地项目开发报建程序1) 项目报批报建程序，条件需求，周期需求，各环节干系部门、干系人；2) 熟悉了解报批过程各项法律政策及规范条例。会议内容1、确定启动会正式生命周期城市公司总经理2、初定项目成功标尺和具体指标：（包括但不限于）1) 总开发周期，首次开盘日期；2) 销售净利润率；3) 内部收益率等；4) 管销费用比；5) 回收周期；6) 项目的创新点和贡献；7) 客户满意度，交房一次成功率；8) 产品市场影响力；9) 对公司的品牌支持；10) 团队建设情况等。3、确定启动会正式成员及分工7、项目总监4、设定专项考核（根据项目难易程度设置，包括奖励额度、奖励范围、考核标准等）城市公司总经办项目总监5、拿地前已通过决策会的项目信息交底集团战略投资部城市公司营销部项目总监6、讨论梳理项目一二级节点计划各专业条线7、初步部署和安排启动会关键工作任务（体验区选址、定位及开放计划、项目建造标准、项目景观方案等）各专业条线8、其他需要讨论决议的事项成果文件1、可实施的项目一二级节点计划；2、专项考核方案；3、会议纪要。二、阶段性启动会流程指引序号阶段会议关键控制点会议内容必须参会人员选择性参会人员成果文件1项目定位产品定位1) 项目总平面价值点挖掘；2) 项目户型配比亮点分析；3) 立面风格；8、4) 项目技术经济指标项目总监、设计、营销、成本、报批报建、运营物业、工程、财务项目定位报告2市场定位1) 目标客群；2) 产品调性；3) 对标楼盘、竞品楼盘产品分析；4) 销售卖点分析3总平及单体报批方案设计深度挖掘产品价值点：1) 户型设计；2) 户型和单体组合平面；3) 总图设计；4) 立面效果确定5) 经济测算建筑设计方案4示范区1) 示范区选址、定位及开放计划；2) 看房动线设计；3) 示范区方案设计；4) 示范区前期相关招标采购。项目总监、设计、营销、成本、报批报建、运营物业、工程、财务示范区建设专项计划5营销推盘节奏预排1) 策划推广、推盘节奏预排；2) 价格规划；3) 项目案名9、；4) 项目外部形象包装。项目总监、设计、营销、工程、成本、运营报批报建、物业、财务6目标成本1) 目标成本预设（方案版）编制；2) 合约规划（方向版）编制；3) 前期各项相关招标采购。项目总监、成本、工程、设计、运营营销、报批报建、物业、财务目标成本预设（方案版）合约规划（方案版）7项目建造标准讨论确定项目建造标准（集团标准化推广应用）项目总监、设计、工程、成本、运营营销、报批报建、物业、财务项目建造标准（模板）8前期施工1) 围挡、地勘、土方、基础、临设等施工；2) 工程策划书编制；3) 基础选型及施工先行；项目总监、设计、工程、成本、营销、报批报建、运营物业、财务工程管理策划书9资金统筹10、1) 现金流回正和投资回收周期，特别是集团资金回收周期；2) 融资方案考虑；项目总监、财务、成本、营销、运营设计、工程、报批报建、物业说明：1、为确保示范区在开盘前开放，更好地向客户展现产品价值，启动会阶段示范区方案设计必须落地。2、为确保项目最终确定的成果与拿地阶段定位要求一致，项目前期工作的关联人员（如初步定位和初步方案负责人）至少要阶段性参与。三、总结启动会流程指引：会议目的1、提炼和总结启动会推进过程中值得借鉴和推广的经验和待改进提升的方面，以利于后期启动会的更好开展，带动项目运营水平的进一步提高；2、对项目后续开发建设做好交底。会议时间启动会结束标志完成后5个工作日内召集人/主持人项11、目总监参会人员城市公司总经理，所有启动会实际参加人员，项目后续开发建设的各条线负责人会议内容1) 固化启动会成果，后续项目运营方向和节点排布交底；2) 后续开发建设风险识别和预案；3) 统计启动会运营目标达成情况；4) 启动会实际参与人员的感悟和总结；5) 城市公司总经理做最后总结。成果输出1、 项目开发建设风险识别预案；2、 各条线专业经验总结和评估。第三部分 成果保障机制一、决策机制：启动会是一连串项目操作方案的推演操练工具，需以成果为导向，分步决策，通过多次会议来输出成果。1、涉及政府过会审批的事宜，以政府相关审批人员最终意见为准。2、涉及集团过会审批的事宜，以集团专业评审小组最终意见为12、准。3、 其他类型的审批事宜，以集团发布的组织管控文件为准。备注：1）需过集团决策会议的文件：项目定位报告、项目建设设计方案；2）政府层面过会文件：立面专审（视项目情况）、日照分析报告、交通评价分析报告、修建性详细规划方案、建筑设计方案。二、审批机制1、成果文件的整理（启动会运营组成员负责）提交审批（启动会项目总监负责）集团专业评审会过会审批2、成果抄送城市公司总经理、项目分管领导、启动会相应专业负责人及城市公司总经办运营组。三、调整机制1）通常情况下，根据集团专业评审会的修正意见进行微调。2）特殊情况下，如市场因素、自然因素、政府因素等切实成果需要小部分变更情况，需至少在城市公司范围内召开专13、题决策会议，由城市公司总经理（或指派代表）做决策是否变动。3）重大设计变更，需重新提报集团专业评审会。四、优化机制1、为保证该指引文件的实用价值，不断强化运营工具，该指引实行阶段性优化机制。2、指引优化与完善由项目总监统筹、启动会运营组执行，重点总结启动会实际操作中碰到的现实问题和经验教训，要求在总结会议后5个工作日形成修订意见。3、城市公司总经办汇总项目总监提报的修订意见，统筹城市公司各启动会执行情况，报送城市公司班子领导审批。第四部分 启动会操作经验总结一、成功因素：1、扁平化的组织架构设置：打破组织架构壁垒，融合各专业条线共同探讨、解剖项目关键，实现集团和城市公司无缝对接，为决策的快速高14、效提供了保证。2、建立活跃有生命力的信息平台：利用视频、微信等沟通平台，使项目信息能够及时有效的传达到责任人员。3、强调首次启动会意义：1）首次高层领导会议站台，从层面上提高了各专业条线对启动会工具的重视。2）明确设定成功标尺和奖惩措施，激发团队动力，目标坚定，状态更加激昂。3）会前准备调研类工作力求细致。4、重视报批报建：启动会最核心的工作是明确项目定位和方案设计，但此两项工作往往易受个人偏好、地区限制等因素影响；为保障效果，保障启动会成果的延续性，报批报建人员必须在启动会阶段全程保持与政府核心干系人的持续性沟通，并达成共识，最大程度避免后续方案的颠覆性调整。5、产品标准化的应用和推广：集团15、建造、户型等标准化已初步建立，通过标准化的应用推广和快速复制，减轻部分设计决策的工作量和难度，简单高效。二、会议风险点：1、成果质量风险：1）启动会成果质量差，会造成后期会议的大量增加，进而影响到运营效率，影响成果质量的因素有： 战略定位是否清晰； 客户定位是否准确； 客户肖像是否准确； 各职能参会人员对业务是否精通等。2）成果质量风险无法消除只能减弱： 充分运用复制集团标准化，以及大量公司已固化沉淀的经验数据，降低对偏差分析的不敏感。 指定高水平的专业条线人员做启动会指导顾问人员，减轻员工能力因素导致的偏差。 学习借鉴标杆企业做法，结合公司实际灵活运用。2、进度把控风险：启动会阶段的节点工作16、往往因内外部不确定因素造成大幅滞后，一二级节点计划基本没起到实际作用，很大原因还在于对风险的预判能力和对计划落地的责任心仍然不够。项目计划梳理成功的关键是由节点倒推；1）项目节点计划编制需各专业条线深入讨论、分析、共同编制，找出关键点、风险点、上下钩稽关系，工作前置条件和输出。2）凡是下列情况都应增加计划控制节点，或者直接建立专项工作节点计划。 职能间交叉反复较多的； 与外界政府批准有关的； 分供方第一次合作的； 员工能力弱的组织在这个工作包上没有经验和把握的。3、决策承诺风险：议而不决是会议大忌，每次会议必须作出决议； 不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不得参会； 不愿承诺、不敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为相关工作负责人； 判断是否胡乱承诺的方法就是在会议上就承诺内容（往实施深度的方向）向承诺人追问。厦门唐门房地产有限公司二一六年五月主题词：启动会 操作 指引 2016年5月印发