1、房地产项目开发流程房地产项目开发流程 12月2日 土地 获取 定位 决策 产品 设计 项目 报建 施工 建设 推广 销售 入户 交付 房地产项目开发整体流程（周期2年3年） 前期 建设 竣工 核心目的核心目的 1 必须具备的证书必须具备的证书 2 涉及的政府部门涉及的政府部门 3 房地产开发周期行政审批房地产开发周期行政审批 4 房地产项目开发三大阶段房地产项目开发三大阶段 5 报批报建流程简述报批报建流程简述 6 项目开发全流程地铁图项目开发全流程地铁图 7 土地招拍挂的区别土地招拍挂的区别 8 高效的开发时间高效的开发时间 经营的合法性经营的合法性 利益的最大化利益的最大化 核心目的核心目2、的 1 核心核心 目的目的 1、行政处罚； 2、投诉风险； 1、现金流回正； 2、解封监管资金； 3、降低成本投入； 1、IRR（内部收益率） 2、MOIC（投资收益倍数） 3、销售毛利率 4、税收管控 5、净利润 立项完成后，项目开发还必须取得“一书五证”：“一书”是指“建设用地规划批准书建设用地规划批准书”或 “选址意见书选址意见书”，“五证”是指“国有土地使用权证国有土地使用权证”、“建设用地规划许可证建设用地规划许可证”、“建设工程建设工程 规划许可证规划许可证”和“建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证”、“商品房预售许可证”商品房预售许可证” 必须具备的证书必须具备的证书 2 1、取3、得房地产开发资质证书、营业执照；取得房地产开发资质证书、营业执照； 工程形象进度条件：七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结工程形象进度条件：七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结 构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分 之二结构工程。之二结构工程。 施工许可证和申办预售许可的时间间隔与合理工期相符。有地下室施工许可证和申办预售许可的时间间隔与合理工期相符。有地下室 的商品房合理工期的商品房合理工期15天（地下室底板）天（地下室底板）+15天天/层（地下室结构楼板）层（地下室结构楼板） +12天天/层（裙4、楼或转换层）层（裙楼或转换层）+5天天/层（标准层）；无地下室的商品房合层（标准层）；无地下室的商品房合 理工期理工期30天（基础）天（基础）+12天天/层（裙楼或转换层）层（裙楼或转换层）+5天天/层（标准层）；层（标准层）； (注：已作出行政处罚部分的对应工期不计入合理工期。）注：已作出行政处罚部分的对应工期不计入合理工期。） 镇镇 政政 府府 消防大队消防大队 测测 绘绘 队队 统统 计计 办办 城城 建建 办办 供电部门供电部门 环保分局环保分局 村村 委委 规规 划划 所所 社会事务办社会事务办 国土分局国土分局 房房 管管 所所 公安分局公安分局 电信部门电信部门 供水部门供水部门5、 市市 政政 府府 工工 商商 局局 规规 划划 局局 环环 保保 局局 发发 改改 局局 消消 防防 局局 土地交易所土地交易所 住住 建建 局局 地地 名名 办办 水水 务务 局局 国国 土土 局局 气象防雷局气象防雷局 人人 防防 办办 地震勘测中心地震勘测中心 物物 价价 局局 房房 管管 局局 白蚁防治协会白蚁防治协会 公公 证证 处处 城城 管管 局局 行政审批部门行政审批部门 市、局部门市、局部门 镇、区部门镇、区部门 东莞房地产涉及30 多个政府部门、需 完成约200多个大 小报建节点。 涉及的政府部门涉及的政府部门 3 国有土地国有土地 使用证使用证 用地规划用地规划 许可证6、许可证 总规划、建筑总规划、建筑 方案审批方案审批 工程规划工程规划 许可证许可证 工程施工工程施工 许可证许可证 预售许预售许 可证可证 确权确权 规划、竣工规划、竣工 等验收备案等验收备案 资质、地名资质、地名 立项立项 小产权小产权 房地产开发步骤行政审批房地产开发步骤行政审批 4 对应报批报建流程 施工图施工图 审查备案审查备案 前期前期 建设建设 竣工竣工 三大阶段三大阶段 房地产项目开发三大阶段房地产项目开发三大阶段 5 前期前期 签订出让合同 分期付地价款 国有土地使用证 公司注册成立 水保方案 环评报告 立项批复 开发资质 用地许可证 项目研究报告 标准地名 选址意见书或 用地7、批准书 地界图 现状实测 报批报建流程简述报批报建流程简述 6 标准地名证书 23天 开发资质证书 24天 节能审批 47天 环评审批 77天 立项 37天 水土保持审批 87天 4 4. .1 1项目标准名称项目标准名称 4 4. .2 2名称释义名称释义 14天 5 5. .1 1地勘资料地勘资料报告报告50天 8 8. .1 1资金证明资金证明 8 8. .2 2投资财务测投资财务测 算算 7 7. .1 1投资成本测算投资成本测算 6 6. .1 1总平面图总平面图（含指含指 标标） 6 6. .2 2设计说明设计说明（包括包括 节能专业节能专业） 6 6. .3 3效果图效果图（鸟瞰8、鸟瞰） 6 6. .4 4项目四至图项目四至图 6 6. .5 5场地剖面图场地剖面图 6 6. .6 6综合管网图综合管网图 1 1. .1 1土地出让合同土地出让合同 1 1. .2 2成交确认书成交确认书 1 1. .3 3规划批准书规划批准书 1 1. .4 4开发单位营业执开发单位营业执 照照 1 1. .5 5公司章程公司章程（含工含工 商查档件商查档件） 1 1. .6 6工商信息查询单工商信息查询单 1 1. .7 7项目公司公章项目公司公章 1 1. .8 8组织机构代码证组织机构代码证 1 1. .9 9验资证明验资证明 3 3天天 1010天天 60天 3 3天天 14天9、 3 3. .1 1专业资格证专业资格证 3 3. .2 2个人简历个人简历 3 3. .3 3法定代表人照片法定代表人照片 3 3. .4 4劳动合同劳动合同 2 2天天 14天 项目发展部 总经理办公室 设计管理中心 营销管理中心 项目经理部 财务管理部成本管理部 项目事务部 2 2. .1 1控制性规划控制性规划 2 2. .2 2土地包装条件土地包装条件 （如有如有） 2 2. .3 3市政管网竣工图市政管网竣工图 （或规划图或规划图） 2 2. .4 4规划条件解读规划条件解读 项目事务部 7 7天天 14天 2天 30天 50天 公司发布获取 土地公告 30天 7天 前期前期 报批10、报建流程简述报批报建流程简述 6 关键节点： 立项批复 建设建设 建筑方案通过 规划方案通过 施工许可证 规划许可证 镇城建小组会 日照分析 交通评诂 教育配套 规划局局务会 市城建小组会议 电子报批 楼盘明细 电子报批 开发手册 人防报建 电子报批 初步设计审查 全套施工图审查 消防备案 邀请招标 合同公证 质、安监登记 视频监控 国有土地使用证 镇、区审批 镇、区审批 施工图审图 报批报建流程简述报批报建流程简述 6 项目开发手 册 缴纳配套费 工程放线 觃划证 立项批复 镇区会议纪 要 镇区签批申 报表 市觃划局业 务会通过 公 示 地名批复 市城建领导 小组会 用地证 觃划方案通 过 11、楼盘地址明细 镇区签批申 报表 市觃划局业 务会通过 单体方案通 过 设计要点 人防扩初审 查意见 人防施工图 审查意见 建设建设 报批报建流程简述报批报建流程简述 6 建筑方案通过 建筑工程规划许可证地铁图 3535天天 国 土 、 用 地 证 施 工 许 可 证 勘 察 、 设 计 招 标 立 项 1515天天 总 包 、 监 理 招 标 施 工 图 备 案 施 工 图 预 审 初 步 设 计 审 查 通 过 勘 察 、 设 计 业 务 登 记 1515天天 3030天天 规 划 证 消 防 报 建 勘 察 报 告 邀请招标项目 1010天天 3535天天 扩 初 设 计 全 套 图 7 12、7天天 合 同 备 案 、 业 务 登 记 基 础 证 1515天天 2020天天 方 案 备 案 、 专 家 论 证 报批报建流程简述报批报建流程简述 6 建设建设 建筑工程施工许可证地铁图 国 土 、 用 地 证 施 工 许 可 证 立 项 1515天天 合 同 备 案 、 业 务 登 记 施 工 图 备 案 施 工 图 预 审 初 步 设 计 审 查 通 过 勘 察 、 设 计 业 务 登 记 1515天天 3030天天 规 划 证 消 防 报 建 勘 察 报 告 自行招标招标项目 7 7天天 3535天天 扩 初 设 计 、 基 坑 图 基 础 图 全 套 图 7 7天天 基 础 证 13、45天 45天 1515天天 基 坑 证 30天 方 案 备 案 、 专 家 论 证 报批报建流程简述报批报建流程简述 6 建设建设 建筑工程施工许可证地铁图 土方工程、基 坑支护工程可 以开工 桩基、桩检、 承台、底板可 以施工 不受限了 竣工竣工 规划验收 预售证 确权 竣工备案 交楼样板房验收 预售款监管 房价备案 竣工验收 消防备案 环保验收 竣工查丈 预售查丈 人防验收 报批报建流程简述报批报建流程简述 6 物业合同备案 设计管理设计管理 项目部项目部 财务部财务部 营销部营销部 报建专员报建专员 预售查丈报告 完成验收楼栋的桩 基和基础验评 住宅工程交楼标准 样板房施工完成， 市质14、监站验收 7层以上工程进度 到达主体结构的 2/3，7层(含7层） 封顶；到达合理 工期 确定合作银行， 并签定预售款 监管协议及印 鉴卡 住宅工程交楼 标准样板房验 收意见获取 房屋买卖合同 （示范文本） 房价备案资料完 成市物价局审批 预售资料 收集完毕 资料报镇区审批 报市住建局审批 预售证完成 房价备案 资料提交 商品房销售方案 预售证建档 物业公司 完成市物价 局关于物业 收费的批文 物业管理合同 7天内 7天 7天 7天 3天 7天 预售证预售证办理流程办理流程 其它其它 报批报建流程简述报批报建流程简述 6 确权办理流程确权办理流程 设计管理设计管理 营销部营销部 报建专员报建专15、员 报批报建流程简述报批报建流程简述 6 报建设计线 景观设计线 建筑设计线 销售厅、样板房及公共区域的室内设计线 研发设计线 一级决策 二级决策 三级决策 二级计划出图节点 二级计划销售节点 图 售 证 取证节点 建 觃 建设局报建节点 觃划局报建节点 二级计划交付节点 交 跨部门成果提资 红字 报建配合及重要成果 黑字 各专业线把控点 灰字 跨部门、专业节点对应线 立项 报建 觃 用地 报建 觃 日照 交评 报批 觃 规划 单体 报建 觃 规划 单体 通过 觃 规 划 证 证 施工图 报建 觃 施 工 证 预售 查丈 报告 觃 预 售 证 土地 分析 项目 定位 产品 建议 规划总体 （展16、示区） 户型 方案 日照 交评 资料 人防 扩初 方案 设计 初步 设计 精装 施工图 外装 方案 实施 方案 外装 施工图 销售 资料 部品 材料样板 精装 标准 展示区 现场 开 施工图 蓝图 图 竣工 查账 车位 查账 规划条件 复核 景观 方案 景观 地形图 景观 扩初 景观 施工图 重要 苗木 选型 成本 分级 单体 立面 成本 适配 室内 平面 室内 施工图 室内 材料 样板 室内 软装 产品 研究 精装 平面 产品 传递 产品 跟踪 景观 材料 样板 景观 软装 运营 计划 图 售 施 工 图 电子 报批 建筑条件 复核 售 交 入伙 交付 车位 销售 电子报批 成果 觃 初步 17、设计 报建 建 全套 施工图 报建 建 全套 施工图 备案 建 图 图 图 开 盘 证 证 柜体 图纸 预 查 丈 景观 规划 商业 会所 配套 初步 设计 成果 施工图 成果 初步 设计 预审 建 施工图 预审 建 人防 方案 人防 施工图 勘探 布点图 规划 条件 输入 初勘 报告 物探 报告 详勘 报告 试桩 报告 公区 图纸 岗亭 图纸 设计输入条件提资 蓝字 关注重点： 1、报建流程提资、条件输入； 2、各分项、各专业前置工作； 3、前后期分工内容。 项目开发全流程地铁图项目开发全流程地铁图 7 土地和项目获取的方式土地和项目获取的方式 8 土地获取 1.行政命令式：行政命令式： 划18、拨/协议出让。 危改项目、工商企 业改造、经济适用 房和基础设施建设 中的建设用地分配 基本上是控制在政 府手里。 2.资本市场资本市场: （1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过 土地与资金的互换共同组成项目开发公司； （2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收 购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得 税、印花税、契税等税费； （3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营 业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种 收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个 人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万 科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。19、 3.土地市场：土地市场： 通过在土地市场进 行招标、拍卖、挂 牌公开获得土地， 这也是自2002年7 月以来，获取土地 的主要方式。通常 的情况下是以“价 高者得”为唯一的 衡量标准。 4.三旧改造：三旧改造： 红色字体标注，是主要的获取方式 土地招拍挂的区别土地招拍挂的区别 8 交易方式 挂牌交易 拍卖 招标 类别 底价是否公开 公开 不公开 不公开 底价由谁确定 委托人 拍卖委员会 招标委员会 是否设立独立于委托人的集体决 策组织 不需要 设立拍卖委员会 设立招标委员会 报价方式 交易中心电脑报价终端报 价 举牌 填写投标书 报价次数 可多次报价 可多次报价 一次报价机会 竞买（投）人数 1人 2人 2人 公告发布地点 一般在交易中心和互联网 发布 在交易中心、互联网发布、报纸 刊登 在交易中心和互联网发布，并在 报纸刊登 公告期限 不少于30日 公告发布方 由委托方发布 三旧改造项目三旧改造项目 8 三旧改造项目三旧改造项目 8 THE END