1、房地房地产项目开目开发流程流程土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入户交付房地产项目开发整体流程（周期2年3年）前期建设竣工核心目的核心目的1必须具备的证书必须具备的证书2涉及的政府部门涉及的政府部门3房地产开发周期行政审批房地产开发周期行政审批4房地产项目开发三大阶段房地产项目开发三大阶段5报批报建流程简述报批报建流程简述6项目开发全流程地铁图项目开发全流程地铁图7土地招拍挂的区别土地招拍挂的区别8高效的开发时间高效的开发时间经营的合法性经营的合法性利益的最大化利益的最大化核心目的核心目的1核心核心核心核心 目的目的目的目的1、行政处罚；2、投诉风险；1、现金流回正；2、解封监管2、资金；3、降低成本投入；1、IRR（内部收益率）2、MOIC（投资收益倍数）3、销售毛利率4、税收管控5、净利润立项完成后，项目开发还必须取得“一书五证”：“一书”是指“建设用地规划批准书建设用地规划批准书”或“选址意见书选址意见书”，“五证”是指“国有土地使用权证国有土地使用权证”、“建设用地规划许可证建设用地规划许可证”、“建设工程建设工程规划许可证规划许可证”和“建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证”、“商品房预售许可证商品房预售许可证”选址意见书选址意见书是城是城乡规划行政主管部门乡规划行政主管部门依法核发的有关建设依法核发的有关建设项目的选址和布局的项目的选址和布局的法律凭证。法律凭3、证。建设用地规划许可证建设用地规划许可证是经城市规划行政主管部是经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法证，是建设单位用地的法律凭证律凭证。土地使用权证土地使用权证是指经土地使用是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律的国有土地使用权的法律凭证凭证。该。该证主要载明土地使用者名称，土地证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和用年限和四至范围四至范围。建设工程规划许可证建设工程规划许可证是城市规4、划行政主管是城市规划行政主管部门依法核发的，确认部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。规划要求的法律凭证。建设工程施工许可证建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依是房屋权属登记的主要依据之一。据之一。必须具备的证书必须具备的证书2商品房预售许可证商品房预售许可证1、取得房地取得房地产开开发资质证书、营业执照；照；2 2、工程形象工程形象进度条件：七度条件：七层以下（含本数）的商5、品房以下（含本数）的商品房项目，已完成目，已完成结构工程并封构工程并封顶；七；七层以上（不含本数）的商品房以上（不含本数）的商品房预售售项目，已完成三分目，已完成三分之二之二结构工程。构工程。3 3、施工施工许可可证和申和申办预售售许可的可的时间间隔与合理工期相符。有地下室隔与合理工期相符。有地下室的商品房合理工期的商品房合理工期15天（地下室底板）天（地下室底板）+15天天/层（地下室（地下室结构楼板）构楼板）+12天天/层（裙楼或（裙楼或转换层）+5天天/层（标准准层）；无地下室的商品房合）；无地下室的商品房合理工期理工期30天（基天（基础）+12天天/层（裙楼或（裙楼或转换层）+5天天/6、层（标准准层）；）；(注：已作出行政注：已作出行政处罚部分的部分的对应工期不工期不计入合理工期。）入合理工期。）镇镇 政政 府府消防大队消防大队测测 绘绘 队队统统 计计 办办城城 建建 办办供电部门供电部门环保分局环保分局村村 委委规规 划划 所所社会事务办社会事务办国土分局国土分局房房 管管 所所公安分局公安分局电信部门电信部门供水部门供水部门市市 政政 府府工工 商商 局局规规 划划 局局环环 保保 局局发发 改改 局局消消 防防 局局土地交易所土地交易所住住 建建 局局地地 名名 办办水水 务务 局局国国 土土 局局气象防雷局气象防雷局人人 防防 办办地震勘测中心地震勘测中心物物 价价7、 局局房房 管管 局局白蚁防治协会白蚁防治协会公公 证证 处处城城 管管 局局行政审批部门行政审批部门市、局部门市、局部门镇、区部门镇、区部门东莞房地产涉及30多个政府部门、需完成约200多个大小报建节点。涉及的政府部门涉及的政府部门3土地获取土地获取规划设计规划设计开发施工开发施工销销 售售交交 付付批批报报建建流流程程国有土地国有土地使用证使用证用地规划用地规划许可证许可证总规划、建筑总规划、建筑方案审批方案审批工程规划工程规划许可证许可证工程施工工程施工许可证许可证预售许预售许可证可证确权确权规划、竣工规划、竣工等验收备案等验收备案资质、地名资质、地名立项立项小产权小产权报报 房地产开发8、房地产开发5 5个步骤个步骤 房地产开发步骤行政审批房地产开发步骤行政审批4 对应报批报建流程施工图施工图审查备案审查备案前期前期建设建设竣工竣工三大阶段三大阶段房地产项目开发三大阶段房地产项目开发三大阶段5前期前期签订出让合同分期付地价款国有土地使用证公司注册成立水保方案环评报告立项批复开发资质用地许可证项目研究报告标准地名选址意见书或用地批准书地界图现状实测报批报建流程简述报批报建流程简述6前期前期报批报建流程简述报批报建流程简述6关键节点：立项批复建设建设建筑方案通过规划方案通过施工许可证规划许可证镇城建小组会日照分析交通评诂教育配套规划局局务会市城建小组会议电子报批楼盘明细电子报批开发9、手册人防报建电子报批初步设计审查全套施工图审查消防备案邀请招标合同公证质、安监登记视频监控国有土地使用证镇、区审批镇、区审批施工图审图报批报建流程简述报批报建流程简述6项目开发手册缴纳配套费工程放线规划证立项批复镇区会议纪要镇区签批申报表市规划局业务会通过公示地名批复市城建领导小组会用地证规划方案通过楼盘地址明细镇区签批申报表市规划局业务会通过单体方案通过设计要点人防扩初审查意见人防施工图审查意见建设建设报批报建流程简述报批报建流程简述6建筑方案通过建筑工程规划许可证地铁图35天天国土、用地证施工许可证勘察、设计招标立项15天天总包、监理招标施工图备案施工图预审初步设计审查通过勘察、设计业务登10、记15天天30天天规划证消防报建勘察报告邀请招标项目10天天35天天扩初设计全套图7天天合同备案、业务登记基础证15天天20天天方案备案、专家论证报批报建流程简述报批报建流程简述6建设建设建筑工程施工许可证地铁图国土、用地证施工许可证立项15天天合同备案、业务登记施工图备案施工图预审初步设计审查通过勘察、设计业务登记15天天30天天规划证消防报建勘察报告自行招标招标项目7天天35天天扩初设计、基坑图基础图全套图7天天基础证45天45天15天天基坑证30天方案备案、专家论证报批报建流程简述报批报建流程简述6建设建设建筑工程施工许可证地铁图土方工程、基坑支护工程可以开工桩基、桩检、承台、底板可以施11、工不受限了竣工竣工规划验收预售证确权竣工备案交楼样板房验收预售款监管房价备案竣工验收消防备案环保验收竣工查丈预售查丈人防验收报批报建流程简述报批报建流程简述6物业合同备案设计管理设计管理项目部项目部财务部财务部营销部营销部报建专员报建专员预售查丈报告完成验收楼栋的桩基和基础验评住宅工程交楼标准样板房施工完成，市质监站验收7层以上工程进度到达主体结构的2/3，7层(含7层）封顶；到达合理工期确定合作银行，并签定预售款监管协议及印鉴卡住宅工程交楼标准样板房验收意见获取房屋买卖合同（示范文本）房价备案资料完成市物价局审批预售资料收集完毕资料报镇区审批报市住建局审批预售证完成房价备案资料提交商品房销售12、方案预售证建档物业公司完成市物价局关于物业收费的批文物业管理合同7天内7天7天7天3天7天预售证预售证办理流程办理流程 其它其它报批报建流程简述报批报建流程简述6确权办理流程确权办理流程 设计管理管理营销部部报建建专员报批报建流程简述报批报建流程简述6报建设计线景观设计线建筑设计线销售厅、样板房及公共区域的室内设计线研发设计线一级决策二级决策三级决策二级计划出图节点二级计划销售节点图售证取证节点建规建设局报建节点规划局报建节点二级计划交付节点交跨部门成果提资 红字报建配合及重要成果 黑字各专业线把控点 灰字跨部门、专业节点对应线立项报建规用地报建规日照交评报批规规划单体报建规规划单体通过规规划13、证证施工图报建规施工证预售查丈报告规预售证土地分析项目定位产品建议规划总体（展示区）户型方案日照交评资料人防扩初方案设计初步设计精装施工图外装方案实施方案外装施工图销售资料部品材料样板精装标准展示区现场开施工图蓝图图竣工查账车位查账规划条件复核景观方案景观地形图景观扩初景观施工图重要苗木选型成本分级单体立面成本适配室内平面室内施工图室内材料样板室内软装产品研究精装平面产品传递产品跟踪景观材料样板景观软装运营计划图售施工图电子报批建筑条件复核售交入伙交付车位销售电子报批成果规初步设计报建建全套施工图报建建全套施工图备案建图图图开盘证证柜体图纸预查丈景观规划商业会所配套初步设计成果施工图成果初步设14、计预审建施工图预审建人防方案人防施工图勘探布点图规划条件输入初勘报告物探报告详勘报告试桩报告公区图纸岗亭图纸设计输入条件提资 蓝字关注重点：1、报建流程提资、条件输入；2、各分项、各专业前置工作；3、前后期分工内容。项目开发全流程地铁图项目开发全流程地铁图7土地和项目获取的方式土地和项目获取的方式8土地获取1.行政命令式：行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。2.资本市本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴15、纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。3.土地市土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。4.三旧改造：三旧改造：红色字体标注，是主要的获取方式土地招拍挂的区别土地招拍挂的区别8交易方式挂牌交易拍卖招标类别底价是否公开公开不公开不公开底价由谁确定委托人拍卖委员会招标委员会是否设立独立于委托人的集体决策组织不需要设立拍卖委员会设立招标委员会报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价机会竞买（投）人数1人2人2人公告发布地点一般在交易中心和互联网发布在交易中心、互联网发布、报纸刊登在交易中心和互联网发布，并在报纸刊登公告期限不少于30日公告发布方由委托方发布三旧改造项目三旧改造项目8三旧改造项目三旧改造项目8THE END