1、物业管理方案物业管理方案 *管理 （深圳） 有限公司受深圳*发展有限公司委托， 对进行物业代管，代管期限为三年。现依据深圳市物业管理 法规和物业管理代管合同 ，特制定本方案。 一、概况 座落于大道与益田路交汇处，属福田中心，未来深圳市 中轴线所在的黄金地段，交通四通八达。市政厅、艺术中心、 音乐厅、少年宫等近在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华， 造型别致，气势宏伟。 小区占地面积 5400 平方米， 总建筑面积 126263 平方米， 其中住宅面积 69107.63 平方米，写字楼面积 21978 平方米， 商业用房面积 14116 平方米， 会所面积 5438 平方米， 地下二 层停车库合计2、 15623.37 平方米。小区实行封闭管理。 二、管理处组织架构、人员编制、员工聘用条件和方法 组织架构、人员编制 占地 5400 平方米，总建筑面积 126263 平方米，户型三 类，三幢 36-40 层的超高层楼宇长排成一字形，由住宅、写 1 字楼、商业用房、文化娱乐场所综合一体组成，地下车库分 上下两层三个出入口。小区二个通道，采取 24 小时全天候 保安服务，实行封闭式管理。针对小区特点，参照深圳市物 业管理法规有关精神， （1000 平方米左右/管理人员 1 人） ， 本着精减、高效、满负荷的工作原则，定岗、定员如下： A、 管理层设 11 人。其中主任 1 人，副主任 2 人，助3、理 主任 1 人，助理员 4 人，财务 3 人。 B、 操作层 88 人。其中保安三个班共 48 人，维修班 14 人，清洁班 22 人（含花工 2 人） ；炊事员 4 人。 以上人员，除管理层人员外，其他人员按小区两次入伙 的具体时间分步配备到位，详见入伙方案。 C、 组织架构、人员编制网络图 聘用员工条件、方法（聘用员工应具备的条件） A、 管理处主任：大专文化程度或中级以上技术职称， 持有物业管理上岗证书。工作积极热情，勤于思考， 责任心强，有较强的管理、组织、协调能力和管理 领导艺术及物业管理经验。 B、 管理处副主任：大专以上文化程度或中级以上技术 职称，持有物业管理上岗证书。爱岗敬4、业，责任心 强，有较强的管理、组织协调能力。 C、 助理主任：大专以上文化程度，具有一定的组织、 协调能力，经物业管理培训合格上岗。 2 D、 助理员（采购主管） ：大专以上文化程度，30 岁以 下，具有房地产或建筑工程或机电设备专业知识， 会操作电脑者优先。经物业管理培训合格上岗。 E、 财务人员：大专以上文化，女性，财务类初级以上 职称或会计证书和会计电算化证书齐备，两年以上 财会工作经历，会电脑操作，懂广东话者优先。 F、 保安员：高中以上文化，男性，30 岁以下，身高一 米七五以上，相貌端庄，身体健康，有军队生活经 历者优先。 班长和军训教员在部队任班长以上职务， 经岗前培训合格上岗。5、 G、 维修工：高中（中专、中技、职高）以上文化程度， 持有特殊工种操作证书，三年以上实际工作经历。 弱电工应懂低压间的供电、自动、联动工作原理， 并具备排除各种故障的能力，消防设备系统的专业 专职人员必须全面懂得消防设备系统原理和排除故 障的能力。 ， 水工能懂图纸， 能处理上下水设备故障， 懂维修安装技术，班长具备技师职称，具有一定的 组织协调能力。 H、 清洁绿化工：初中以上文化，30 岁以下，以女性为 主，品貌良好，勤劳敬业，遵守纪律，责任心强， 经技能培训上岗。班长须高中以上文化，有两年以 上专业工作经验，组织纪律性强，具备一定的管理 3 能力。 三、管理规章制度和管理服务内容 A、6、管理规章制度 各项管理规章制度均以 ISO9002 质量体系为蓝本，可结 合自身特点进行增删和完善。主要体系有： 人事工作手册； 办公室工作手册； 管理处工作手册； 清洁绿化手册； 安全保卫手册； 维修工作手册； 设备工作手册， 工程规章制度手册； 消防工作手册； 各类质量记录和表格。 4 B、物业管理服务内容 社区文化活动 绿化 清洁 清洁绿化服务 投诉 来访 搬运物品 装修 日常房屋管理服务 公共部分 住宅部分 维修服务 监控、消防中心 巡逻 停车库 道口 大堂 保安服务 入伙 物业的接管和验收 5 四、 管理服务分项标准和内容、措施 序 号 项目 国家及深 圳市指标 承诺 指标 内容及措7、施 1 房屋完好率 98% 99% 房屋外观无破损， 无改 变使用功能，无乱搭 建， 公用设施及通道无 随意占用。 2 房屋零修及时 率、合格率 98% 100% 99% 100% 接到维修单在承诺时 间内到达现场， 零修及 时完成，急修不过夜。 3 维修质量合格 率 100% 100% 分项检查， 结合部位严 格把关， 按照工序一步 到位，杜绝返工。 4 管理费收缴率 98% 98% 按规定标准收取， 在入 住同时办理银行托收。 不擅自提高收费标准， 不乱收费。 5 绿化完好率 95% 98% 区内绿化地布局合理 优美， 花草树木与建筑 小品配置得当， 专业人 员管理。 6 清洁、保洁率 98、9% 99% 区内实行卫生责任包 干，全天 12 小时保洁 制， 楼梯周清扫擦拭二 次， 清洗一次， 垃圾日 产日清，卫生设施齐 全、完好。 7 道路完好率及 使用率 90% 96% 道路畅通无损坏， 路面 平坦整洁，排水畅通， 无随意占道， 无改变使 用功能。 6 8 化粪池、雨水 井、污水井完 好率 100% 定期疏通、 清理， 井盖 齐全完好， 保证排放通 畅、无阻。 9 排水管、明暗 沟完好率 98% 排水畅通无堵、无积 水、无塌陷、无残缺。 10 路灯完好率 95% 98% 路灯完好无损， 晚间正 常使用， 定期检查、 维 护保养，保持洁净。 11 公 共 文 化 娱 乐、休闲及小 9、区雕塑完好率 95% 98% 确保娱乐设施使用功 能， 定期正常使用， 定 期检查、 维修保养， 保 持洁净。 12 生活用水用电 供应率及水电 费收缴率 98% 98% 定期对供水设备进行 检查、 保养， 保证其完 好，按规定标准收费， 不擅自加价。 13 住房维修回访 率 30% 30% 以上 接听住户报修电话铃 声不超过 3 响， 到达维 修现场不超过双方约 定时间，指定专人回 访，健全回访记录。 14 小区治安案件 发生率 02% 0 2% 以下 24 小时巡逻，力保居 民无被盗事件， 年度无 重大刑事案件发生。 15 防火设备完好 率，消防供水 率 100% 100% 定期检查维护，10、 确保消 防系统设备完好无损。 16 火灾发生率 01% 0 1% 以下 加强消防宣传， 增强居 民防火意识， 建立义务 消防队， 定期演练， 勤 检查， 及时消除火灾隐 患。 17 违章发生率 1% 加强宣传和巡视， 跟踪 7 违章处理率 95% 98% 管理， 及时发现及时处 理，及回访记录。 住户有效投诉 率 08% 0 5%18 住户投诉处理 率 95% 100% 按政策规定搞好各项 工作， 提高管理人员素 质，定期征求居民意 见， 主动改进工作， 建 立回访制度。 19 管理人员专业 培训合格率 100% 及时组织无证人员参 加取证培训。 20 居民对物业管 理满意率 95% 96%11、 教育员工视业主为衣 食父母， 全心全意为居 民服务， 尽全力为居民 排忧解难。 21 档案建立与完 好率 100% 加强硬件投入， 指定专 人全部实行电脑化管 理， 确保档案齐全， 管 理完善。 五、管理处物资装备配备方案 根据规模、人员配备、管理服务具体情况，经测算，其 开办费（预算）如下： A、 行政办公设备和办公用品 137840 元； B、 保安装备、用品 103800 元； C、 清洁、绿化工具用品 77340 元； D、 维修工具用品 66665 元； E、 员工食堂设备用品 110860 元； F、 员工宿舍用品 104980 元。 以上费用合计 524145 元。 8 管理处12、办公室设备、用品装备购置计划管理处办公室设备、用品装备购置计划 （预算） 表 1 设备名称 单位 数量 单价（元）金额 （元） 备注 办公桌 张 14 650 9100 办公椅 把 14 400 5600 办公室 11 张 （把） ， 财务 室 3 张（把） 。 会议桌 张 1 3000 3000 会议椅 把 50 200 10000 开会、接待两用 电话 部 4 1000 4000 电脑 台 4 8500 34000 电脑台椅 套 4 1000 4000 打印机 台 4 3000 12000 复印机 台 1 20000 20000 传真机 台 1 3600 3600 饮水机 台 1 240013、 2400 计算器 部 4 160 640 办公室、财务室各 2 部。 保险柜 台 1 2000 2000 照相机 部 1 2500 2500 过胶机 部 1 800 800 自行车 部 3 500 1500 文件柜 个 4 800 3200 宣传柜 个 2 7000 14000 不锈钢 小区平面图 个 1 500 500 日常办公品 批 1 5000 5000 分体式空调 台 2 4500 9000 暂未编入计划总额内 合计金额 137840 9 保安装备购置计划保安装备购置计划 （预算）（预算） 表表 2 装备名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注 夏装 套 96 80 1764014、 每人两套 冬装 套 96 150 14400 每人两套 迷彩服 套 48 100 4800 贝雷帽 顶 48 35 1680 武装袋 条 48 25 1200 军大衣 件 48 120 5760 军胶鞋 双 48 15 720 警棍 根 15 100 1500 对讲机 部 18 2700 48600 打卡机 部 3 4500 13500 至少两部 训练器材 批 1 4000 4000 合计金额 103800 10 清洁、绿化装备购置计划清洁、绿化装备购置计划 （预算） 表 3 设备名称 单位 数量 单价（元）金额（元） 备注 垃圾推车 部 5 300 1500 剪草机 台 1 8600 8615、00 抛光机 台 1 15000 15000 吸水机 台 1 6000 6000 洗池机 台 1 6000 6000 不锈钢烟筒 个 4 20000 800 果皮箱 个 15 380 5700 垃圾桶 个 120 80 9600 锄头 把 2 20 40 喷散头 个 1 130 130 剪枝刀 把 2 50 100 胶水管 米 300 6 1800 工作服（冬） 套 44 130 5270 每人 2 套 工作服（夏） 套 44 100 4400 每人 2 套 地刷 把 30 15 450 可分两次购 毛巾 条 300 5 1500 可分多次购 稀盐酸 桶 10 45 450 可分多次购 去污粉16、 箱 20 80 1600 可分多次购 清洁精 箱 10 100 1000 可分 2 次购 地拖 把 40 20 800 地拖桶 个 40 15 600 黑色垃圾袋 个 4000 045 1800 收垃圾用， 可分 2 次购 白色垃圾袋 个 25000 015 3750 分发用户， 可分多次购 合计金额 77340 11 维修工具、用品装备购置计划 （预算） 表 4 设备名称 单位 数量 单价（元）金额（元） 备注 铝梯 架 2 500 1000 5 步梯 铝梯 架 2 600 1200 7 步梯 铝锑 架 1 800 800 12 步梯 万用表 块 2 260 520 数字式 北欧表 块 217、 400 800 数字式 钳形电流表 块 1 300 300 两用扳手 套 1 850 850 套筒扳手 套 1 850 850 内六角扳手 套 1 150 150 活扳手 套 1 200 200 钢丝钳 把 14 65 910 剥线钳 把 11 75 825 尖嘴钳 把 14 65 910 管钳子 套 2 200 400 电工刀 把 11 40 440 螺丝刀 套 6 50 300 玻璃刀 把 1 80 80 试电笔 支 11 20 220 手电钻 台 1 680 680 进口冲击钻 台 1 8000 8000 管道疏通机 台 1 2000 2000 台钻 台 1 1500 1500 工作台18、 台 1 2800 2800 台钳 台 1 800 800 砂轮切割机 台 1 2400 2400 砂轮机 台 1 680 680 云石切割机 台 1 1200 1200 潜水泵 台 1 800 800 电焊机 台 1 1000 1000 手机锯 台 1 1250 1250 值班桌 张 2 500 1000 值班椅 把 2 120 240 工作服 套 28 400 11200 各二套 高空作业专 用工具 套 1 15000 1500 含高压泵 摇表 块 1 1200 1200 高压试电笔 支 2 80 160 维修材料 批 1 4000 4000 合计金额 66665 12 员工食堂用品装备购19、置计划员工食堂用品装备购置计划 （预算） 表 5 设备名称 单位 数量 单价（元）金额 备注 煤气灶 个 2 300 600 排油烟机 套 1 45000 45000 化油污系 统 套 1 20000 20000 排风机 台 3 800 2400 1、含安装费 用 2、由环保 局验收通过 3、如没有开 通煤气管道， 应另行考虑 燃料费用 炒锅 个 1 140 汤锅 个 1 120 120 煤气饭锅 个 1 800 800 冷柜 台 2 3500 7000 蒸笼 套 1 3900 900 碗柜 个 1 1000 1000 木柜 菜板台 台 1 3500 3500 和面机 台 1 1500 15020、0 烤箱 台 1 2000 2000 压面机 台 1 1500 1500 绞肉机 台 1 1500 1500 长条饭桌 张 30 250-300 7500-900 0 圆凳 张 110 40 4400 洗碗槽 个 1 1500 1500 工作服 套 8 150 1200 开水器 套 1 1400 1400 合计金额 110860 13 员工宿舍用品装备购置计划员工宿舍用品装备购置计划 （预算） 表 6 设备名称 单位 数量 单价 （元） 金额 单人床 张 102 150 15300 床垫 张 102 40 4080 单人衣柜 个 102 250 25500 折叠椅 个 80 45 3600 单21、人写字 台 个 102 150 15300 暖水瓶 个 80 20 1600 开水器 套 2 1400 2800 电淋浴器 个 10 800 8000 洗衣机 台 5 2000 10000 电视机 台 4 1600 6400 会议室 29 英寸 正副主任 21 英寸 助理主任 14 英寸 音响、功 放 VCD 套 1 9000 9000 其它用品 批 1 2000 2000 合计金额 104980 14 六、 物业管理用房设想 物业管理用房是做好物业管理工作的必备物质条件， 根 据深圳市物业管理法规要求，结合实际，现就物业管理 用房做如下设想： 一管理处办公室（应选在较为明显、方便业主 的位置22、，具有办公室与财务室相隔离措施） 二员工会议室（带卫生间功能） 三员工娱乐室（带卫生间功能） 四员工食堂（厨房餐厅分离，带炊事员宿舍） 五员工宿舍 A、 助理主任以上为单间， 带卫生间功能， 面积 在 15 平方米以上； B、 助理员、财务：分男女员工，2-4 人一间， 带卫生间功能； C、 保安、维修班，按人均 6 平方米安排； D、 清洁工：男女员工，按人均 6 平方米安排； E、 电工值班室一间； F、 维修操作间一间； G、 消防 24 小时值班室一间； H、 总物资仓库一间，面积在 40 平方米以上。 15 七、 物业管理员工薪金分配方案（参考意见） 物业是津房物业发展有限公司在深圳23、向现代化物业管理 领域进军的第一个物业，是津房物业发展有限公司不断发展 壮大以及培训、储备物业管理人才的基地，对于探索、探讨 物业管理发展方向有一定的积极作用。基于以上因素，特编 制以下方案： 项目 标准 职别 标 准 工 资 月/年 奖 金 月/年 年 加 班 费 年 度 福 利 费 年 度 过 节 费 年 度 探 亲 费 年 度 办 证 费 年 度 伙 食 费 年 度 制 装 费 年 度 合计 主任 1980/ 23760 2376/ 28512 4248 2640 1000 2300 300 3840 2000 68600 副主任 1560/ 18720 1872/ 22464 365624、 2640 1000 2300 300 3840 2000 56920 助理主任 1210 /14520 1452/ 17424 2330 2640 1000 1300 300 3840 1800 45154 助理员 880/ 10560 1056/ 12670 1922 2640 1000 1100 3840 1600 35382 水电技工 680/ 8160 816/ 9792 1632 1800 800 0 0 384 600 26624 保安员 560/ 6720 672/ 8064 1344 1800 800 0 0 3840 600 23168 清洁工 350/ 4200 420/25、 5040 840 1800 800 0 0 3840 500 17020 炊事员 680/ 8160 816/ 9792 1632 1800 800 0 0 3840 600 26624 合计 7900/ 94800 9480/ 113760 17604 17760 7200 7000 900 30720 9700 299492 16 八、 社区文化活动 （一）社区文化活动安排 A、 年初根据实际编制年度社区文化工作规划 ，明确当 年社区文化活动的时间、场地、内容、人员、经费等 事项。 B、 每年共开二次业主代表座谈会，向业主发放一次社区 文化活动征询意见表，加强与业主的沟通，以便广泛 地听26、取业主对社区文化的要求， 组织好社区文化活动。 C、 广泛发动小区内各层次人员，为搞好社区文化活动献 计献策，提高社区文化活动质量，对积极参与社区文 化活动并做出突出成绩者给予一定的奖励。 D、 年终搞好社区文化工作总结，使之不断发展、提高。 （二）社区文化活动 A、 充分利用现有的文化设施，因地制宜开展诸如健 美、棋艺、歌咏、老年交际舞等健康、丰富的文化、 娱乐、活动。 B、 充分利用小区内的露天空间、网球场、游泳池等场地， 开辟跑道、露天舞场、网球比赛、游泳比赛等项目。 （三）年度社区文化活动固定规划 17 月份 活动内容 参加人员 备注 常年 设电脑学习室、儿 童活动中心、少年 学习室、27、老年活动 场、健身室、舞蹈 室、桌球室、四季 游泳池、网球场及 露天舞场等。 全体业主、住户 一季度 举办元旦棋类、球 类等活动，举办春 节联欢晚会活动， 开展学雷锋、义务 服务日活动 管理处员工、全体 业主及住户 派发奖品，为业主 送温暖 二季度 召开业主代表座 谈会，听取业主多 方面的意见和建 议，改进工作，组 织五一文体活动， 举办以家庭为单 位的卡拉 OK 比 赛。 同上 派发奖品 三季度 举办书法、绘画等 比赛活动，展览优 秀作品，提高文化 品位 分少儿组、成年组 四季度 组织国庆文体活 动，参加公司举办 的文体活动，发放 业主意见征询书， 召开业主代表座 谈会，举办圣诞游 园活动。28、 全体业主 派发奖品 临时性活动 根据全国或全市重大事件、重大节日、 重大活动内容，适时配合开展内容相一 致的文体活动。 （四）社区文化活动要求和效果 1、健康向上，寓教于乐，品位较高，形式多样，井然 18 有序； 2、贵在参与，奖品精美节俭，重在陶冶情操，推动精 神文明建设； 3、气氛欢快轻松，居民喜闻乐见，吸引力强，照顾到 各层次的需求。 4、通过社区文化活动， 达到小区居民间、 业主与管理 处之间的沟通与团结。 九、便民服务 便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的宗 旨的重要一环，对此，按无偿与有偿划分服务内容。 （一） 无偿服务 A、 通过与有关部门联系，力争常年为业主、住户无29、偿 代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、 代发邮件、代请家教保姆等，责任部门为管理处办 公室。 B、 义务活动 每半年组织义务清洗汽车（一天，限本小区业主、 住户车辆） ，责任部门为清洁班。 半年进行一次物业管理法规宣传咨询活动（一天） ， 责任部门为管理处办公室。 每年 1-2 次家用小电器义务维修（一天） ，责任部门 为管理处维修班。 19 C、 开展多种形式的文体活动，见年度社区文化活动规 划。 （二） 有偿服务 便民有偿服务项目价目表 序号服务项目单 位收费标准（元）备注 一一安装类安装类 1 空调（窗式） 台50.00-80.00 有预留孔 2 空调（窗式） 台80.00-130、20.00 无预留孔，不含支架 3 空调（分体） 台150.00-250.00不含支架、配件 4 空调支架副150.00-250.00铝合金 5 洗衣机 台10.00-20.00 含调试 6 抽油烟机台50.00-80.00 根据工作难易程度及工时确定 7 排风扇 台20.00-30.00 根据工作难易程度及工时确定 8 热水器（电） 台80.00-100.00 根据工作难易程度及工时确定 9 热水器（气） 台100.00-150.00根据工作难易程度及工时确定 10 玻璃 平方米80.00-100.00 根据工作难易程度及工时确定 11 灯具、门铃等 个30.00120.00根据工作难易程度31、及工时确定 12 防盗门 扇150.00-300.00根据工作难易程度及工时确定 13 水表 块30.00-50.00 根据工作难易程度及工时确定 14 水管 米20.00-30.00 根据工作难易程度及工时确定 15 阀门 个10.00-30.00 根据工作难易程度及工时确定 16 洗手盆 个80.00-100.00 根据工作难易程度及工时确定 17 洗菜盆 个80.00-100.00 根据工作难易程度及工时确定 18 门锁 个30.00-50.00 根据工作难易程度及工时确定 19 室内电路米20.00-30.00 根据工作难易程度及工时确定 二二 维维修类修类 1 浴缸堵塞个/次30.032、080.00根据工作难易程度及工时确定 2 浴缸漏水个/次30.0080.00根据工作难易程度及工时确定 3 洗手、菜盆堵个/次20.0080.00根据工作难易程度及工时确定 4 洗手、菜盆堵个/次20.0050.00根据工作难易程度及工时确定 5 马桶堵塞个/次10.00100.00根据工作难易程度及工时确定 6 马桶漏水个/次30.0080.00根据工作难易程度及工时确定 7 地漏疏通个/次5.0060.00根据工作难易程度及工时确定 20 8 水龙头漏水 个/次5.0015.00根据工作难易程度及工时确定 9 水表漏水个/次20.0030.00根据工作难易程度及工时确定 10 抽油烟机台33、50.0080.00根据工作难易程度及工时确定 11 排风扇 台10.0020.00根据工作难易程度及工时确定 12 热水器(电) 台50.00100.00根据工作难易程度及工时确定 13 热水器(气) 台100.00-200.00根据工作难易程度及工时确定 14 室内电路米20.00-50.00 根据工作难易程度及工时确定 15 电话 部20.0030.00根据工作难易程度及工时确定 16 电源插座个/次10.0020.00根据工作难易程度及工时确定 17 电表箱开关 个/次20.0030.00根据工作难易程度及工时确定 18 修补瓷砖平方米10.0030.00根据工作难易程度及工时确定 134、9 刷油漆 平方米10.00-20.00 根据工作难易程度及工时确定 20 空调(窗式) 台100.00-200.00不含电脑板、压缩机 21 空调(分体) 台200.00-250.00不含电脑板、压缩机 22 灯具 个20.0060.00根据工作难易程度及工时确定 23 铝合金拉手 个15.00-30.00 含料 24 各类门 个20.0080.00根据工作难易程度及工时确定 三三 保洁类保洁类 1 清洗抽油烟机 台50.00-80.00 根据工作难易程度及工时确定 2 排风扇 台10.00-20.00 根据工作难易程度及工时确定 3 空调过滤网 个/次10.00-20.00 根据工作难易程35、度及工时确定 4 房间清洁时/人15.00-25.00 根据房间大小确定 5 室内全面清理 元/M22 元/M2根据房间大小确定 6 木地板打蜡 元/M2湿蜡 1.5 元/M2根据房间大小确定 7 木地板打蜡 元/M2干蜡 3.5 元/M2根据房间大小确定 四四 租赁类租赁类 1 房屋 套半月租金 2 车位 个半月租金 五五 其他类其他类 1 代办购物次/人10.00-30.00 小件物品不含搬运费 注：1、表中除特别指明外均不含材料费。 2、 表中未涉及到的服务项目，可参照市场价格收费，无市场价格的项 目按实际工料成本加 15%管理费收费， 其计算公式： 收费价格=工料 成本*（1+15%）36、 。 21 十、管理服务模式设想 受津房物业发展有限公司委托，依据深圳经济特区 住宅物业管理条例和实施细则以及代管合同对物 业管理进行指导式代管。 （一）推行综合一体化管理模式，编制组织架构、人员定编 定岗方案，对小区的房屋及公用设施的使用、维修、保养及 管理、清洁卫生、公共秩序、车辆行驶、停泊、社区文化等 事项实施高起点、高标准、全方位的综合一体化管理服务。 （二）推行 24 小时封闭式物业管理服务方式，保安实行 24 小时三班倒全天侯值班，实行分片定点、不定时定线巡逻、 监控以及正确果断处置突发事件。对所有人员、车辆的出入 做到记录明确。对清洁工作实行全天保洁。维修实行 24 小 时值班制37、，在约定和规定的时间内对维修项目进行修复或处 理。对管理层要求全年 365 天有人值班。遇有重大事项按质 量管理体系有关规定处理。 （三）推行智能化管理手段。建立小区闭路电视监控系统、 配备录相记录设备，确保小区安全。完善小区对讲系统，业 主随时可直接与保安值班室联系，实现访客、住户和管理处 三方之间的通讯畅通。 （四）完善监督机制。促进物业依法、科学、民主管理。入 伙前与辖区公安派出所、街道办事处等有关政府部门联系， 请其指导监督协助的管理。在入伙（入住）达到法规规定的 22 比例以后，认真组织召开第一次业主大会，选举产生业主管 理委员会，建立民主管理、民主监督体系，积极配合市、区 住宅局搞38、好管理人员上岗培训，虚心接受行业主管部门指 导、考核，支持其对小区的正确执法检查。设立住户投诉箱， 接受业主和住户的广泛监督。 （五）建立科学合理的服务质量考评制度。管理处的一 切工作，尤其是清洁、保安、维修三大工作，必须严格按管 理公司 ISO9002 质量体系进行规范、操作、检查、考评。 （六）严格奖罚制度，推行激励机制。管理处成立以后，要 根据 ISO9002 质量体系要求，结合单位实际，制定、完善各 种奖励制度。 通过引进管理（深圳）有限公司的 ISO9002 质量体系， 使管理服务有起步高、标准高、效果佳、提高快的效果；让 业主感受到安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环 境；使管理工作的每个环节都制度化、标准化、程序化；使 每个员工都学会、掌握规范的语言行为；从而提高企业自身 的管理水平，赢得广大业主和住户的信赖。 23