1、一、附件附件1关于企业资格的声明函致郴州方信建设招标代理有限公司：关于贵方 2009 年 4 月 21 日CZFXWY2009003 （招标编号）投标邀请，本签字人愿意参加投标，提供招标文件规定的 物业管理服务招标文件 ，并证明提交的下列文件和说明是准确的和真实的。1、由提供 物业管理服务招标文件 的 郴州市金盛物业服务有限公司 （物业企业名称）出具的授权我方代表该公司的授权书正本一份，副本贰份。2、本签字人的确认资格文件中的说明是真实的、准确的，并附有我方出具的资格文件附后。物业管理公司名称及地址： 授权签署本资格文件人：名称： 郴州市金盛物业服务有限公司 签字： 地址： 市五岭大道（市政府2、旁） 职务： 传真： 电话： 13975502131 邮编： 423000 传真： 附件2投标函致郴州方信建设招标代理有限公司：根据贵方为 郴州兴华房地产开发有限公司 项目招标“五岭阁”住宅小区 前期物业管理的投标邀请CZFXWY2009003 （招标编号），签字代表 王兰华、郴州市金盛物业服务有限公司、市五岭大道（市政府旁）（投标人名称、地址）参加投标，并提交投标文件正本一份和副本一式贰份，及投标保证金 3000 元。据此函，签字代表宣布同意如下：（1） 所附投标报价一览表中规定的应提供和交付的物业管理投标 价为 431182.80元 。（2） 投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。（3、3） 投标人已详细审查全部招标文件，包括修改文件（如有的话）以及全部参考资料和有关附件。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。（4） 自开标之日起有效期为90个日历日。（5） 如果在规定开标时间和日期后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。（6） 投标人同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料，完全理解贵方不一定要接受最低价的投标或收到的任何投标。（7） 与本投标有关的一切正式往来通讯如下：地址： 市五岭大道（市政府旁） 邮编： 423000 电话： 13975502131 传真： 电传： 投标人代表姓名： 王兰华 投标人名称： （盖章） 地 址：4、 市五岭大道（市政府旁） 附件3 投标报价一览表（总报价以一年为期） 投标人名称： 郴州市金盛物业服务有限公司 投标编号：CZFXWY2009003 货币单位： 人民币 投标项目： “五岭阁”住宅小区 投标总价：（人民币大写） 肆拾叁万壹仟壹佰捌拾贰元捌角整 投标报价明细表：序号项 目面积（）投标金额（元/m2.月）备 注1住 宅663840.532住宅商用3门 面4车 库18710.40法人代表或其授权人签名：投标单位公章：注：以上表格不够可自行添加附件4法人代表授权书本授权委托书声明：我 曹太平 系 郴州市金盛物业服务有限公司 的法定代表人，现授权委托 王兰华 为我单位的合法代表人，就“五5、岭阁”住宅小区前期物业管理 的投标，以本单位的名义处理与之有关的一切事务。本授权书于 2009 年 4 月 21 日签字生效。投标单位（公章）：法人代表：（签字并盖章）：被授权人签名：附件5投标优惠声明我单位在本项目下承诺的降价声明、降价折扣、付款方式优惠、进住期提前、免费服务项目等其他优惠条款（如果有的话）如下：签订物业服务合同15天内可以接手“五岭阁”的物业服务工作（授权代表签名）： （单位盖章）附件6中标服务费承诺书致：郴州方信建设招标代理有限公司我们在贵公司组织的 郴州兴华房地产开发有限公司项目招标中获中标（招标编号： CZFX-WY2009003），我们保证在中标通知书发出前，以现金6、方式，一次性向贵公司支付人民币叁仟元中标服务费。我方如违约，愿凭贵公司开出的违约通知，按上述承诺金额在投标保证金中扣缴。特此承诺！承诺方法定名称：郴州市金盛物业服务有限公司 地址：市五岭大道（市政府旁）电话：13975502131 传真：邮编：42300承诺方授权代表签字： 承诺日期：2009年4月21日承诺方盖章：附件7“五岭阁”住宅小区前期物业管理服务合同第一章 总 则第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）：名 称： 代 表 人： 地 址： 联系电话： 受委托方（以下简称乙方）：企业名称： 法定代表人： 联系电话： 物业管理资质等级证书编号： 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的7、基础上，甲方将 （物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业管理区域基本情况物业类型： 座落： 四至： 占地面积： 总建筑面积： 委托管理的物业范围及构成： 。第二章 物业管理服务内容第三条制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料及有关物业服务费用的账务管理等。第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：楼盖、屋顶、内外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、公共设施、公共通道、商业门面、垃圾站和停车场等。第五条共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、走廊内照明配电供电系统、8、通水系统、供水及消防系统、消防设备设施、保安监控系统等所有小区的机械电气设备、设施。第六条公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。包括路灯、道路、室外上、下水管道、排污管道、化粪池、自行车棚、停车场、沟、渠、池等。第七条公共区域的绿化、建筑小品等的养护、维修与管理。第八条公共环境卫生。包括 。服务，公共场所、房屋共用部位的卫生清扫与保洁、垃圾（含住宅楼垃圾）收集至中转站，除“四害”。第九条维护公共秩序，做好治安防范工作。包括门岗服务、物业区域内巡查、安全监控以及防火、防盗、防破坏、防事故和抢险工作。第十条维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理及交通设施、设备的养护、维修和管9、理。第十一条消防管理服务，包括公共区域消防设施、设备的维护、管理。第十二条组织居住小区开展健康的社区文化娱乐。第十三条甲方和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。第十四条其他委托事项1、 对物业使用人违反大院物业管理有关规定的行为，采取规劝、批评、制止、警告、责令赔偿损失等措施，并及时通报甲方；2、物业管理要加强公共场所的监督管理，制止乱建、乱搭、乱摆摊点等；3、室内外灯具维修、保养和更换灯泡服务，门窗等小型维修。以及乙方投标方案中承诺的其他项目。第三章 委托管理期限第十五条委托管理期限为：在业主委员会成立之前。第四章 物业管理服务质10、量第十六条乙方提供的物业服务质量，须按本合同规定的委托管理事项达到湘价服2004178号湖南省物业服务收费管理实施办法 三 级标准：1、 房屋外观：完好、整洁；2、设备运行：正常、无事故和安全隐患；3、各类设施、设备的小型维修、养护：及时、状态良好；4、公共环境：清扫及时、保洁全面、无死角、垃圾运至中转站；5、绿化：植物长势良好、修剪整齐美砚、无枯死现象、无杂草；6、交通秩序：运行有序、保持畅通、处理违章及时到位、车辆无乱停乱放现象；7、保安：实行 小时封闭式保安管理，辖区内无大的治安责任事故发生；8、急修不超过 分钟到场，小修不超过 小时至位；9、物业使用人对乙方的满意率达到 以上。 第五章11、 物业管理服务费用第十七条物业服务费用按以下方式收取：1、居住户按房屋建筑面积 元/平方米.月的标准按月收取。2、门面按房屋建筑面积 元/平方米.月的标准按月收取。3、停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取： 露天车位： 车库车位： 第十八条物业管理服务费从 年 月 日起开始计取，以后每月在 日收取。第十九条 经考核合格，甲方应在 时将物业管理服务费划入乙方的银行账户。第二十条 上述物业管理服务费不包括以下费用：1、室内外标识牌、指示牌的购置和添置费用；2、室内新增垃圾桶和垃圾车的购置费用；3、垃圾处置费；4、人身财产保险；5、本合同未列入委托管理范围和委托管理事项的其他特约服务费用。第二十12、一条 委托管理物业中的房屋共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用按以下规定办理：1、房屋共用部分的小修、养护费用由乙方承担；2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用由乙方承担；3、小区内的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用由乙方承担；4、公共绿地的维护养护费用由乙方承担；5、其他附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担；6、小区内公共能耗费由乙方承担；7、以上所述项目的中修、大修项目和更换、更新、改造项目及其所需费用，均由乙方根据需要，编制出预算计划和实施方案，报甲方审定后，从专项维修资金支出。第二十二条 除本合同规定的应收费项目外，未经甲方同意，乙方不得以甲方所13、辖物业设施设备提供使用为由收取其他任何费用（应物业使用人的要求，向物业使用人提供的特约有偿服务收费除外）。第二十三条乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。第六章 双方权利义务第二十四条甲方权利义务1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；2、制定大院有关管理规定并监督业主和物业使用人遵照执行；3、审定乙方制定的物业管理方案；4、检查、考核监督乙方管理工作的执行情况，针对乙方未达标的情况提出整改要求并扣留管理服务费用；5、审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告；6、在14、合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方）；7负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方提供；8交涉和处理因托管的房屋、设备、设施未达验收标准而发生的返修事项及其相关费用支付问题；9协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题； ； 。10协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活；第二十五条乙方权利义务1、全面遵守招标书的要求，全面执行投标方案的承诺，接受甲方的检查、考核和监督； 2、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案；3、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理或依本合同有关约定，对业主和物业使用人违反15、大院有关管理规定的行为进行处理；4、经甲方书面同意，选聘专业公司承担本物业的个别专项管理业务，但不得将本物业的管理责任和义务转让给第三方；5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等项目的年度维修、养护计划和大、中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；6、向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；7、每 个月向甲方公布一次管理费用收支使用情况，依本合同规定向甲方收取物业管理服务费；8、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；9、本合同终止时，乙方必16、须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。第七章 违约责任第二十六条甲方违反本合同的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十七条乙方违反本合同的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同。第二十八条乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十九条甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方 元的违约金；造成对方经济损失17、的，应给予经济赔偿。第八章 附则第三十条 双方约定自本合同生效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。第三十一条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力。第三十二条本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十三条本合同正本连同附件 页，一式伍份，甲乙双方各执两份，物业管理行政主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。第三十四条因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因18、，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。第三十五条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十六条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请郴州市仲裁委员会裁决（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。第三十七条合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期满 天前向对方提出书面意见。第三十八条本合同自签订之日起生效。甲方签章：乙方签章：代表人：代表人：二OO九年 月 日 二OO九年 月 日二、企业信誉1、企业简介郴州市金盛物业管理有限公19、司成立于2006年4月，是具有独立法人资格，市场定位于提供高尚社区物业全方位、多元化的管理服务的专业公司。 公司成立至今，通过不断的摸索和经验总结，逐步建立健全了各项管理制度及服务标准，使社区综合管理及服务质量及企业知名度得到了不断的提升。公司在全面实施规范化、标准化管理的基础上，认真对照“全国物业管理示范项目综合考评标准及细则” ，在各项目中全面推行示范小区创建工作，使各在管项目综合管理及服务得到再次提升的有效空间，为顺利通过示范项目综合考评奠定了坚实的基础。 经过几年的实践与完善，公司汇集了物业管理各相关专业的优秀人才，公司现有员工102人，其中具有高、中级各类专业技术职称的管理人员15人20、。在经营运作中采取灵活的机制，充分调动各类人才的工作积极性，形成“能者上，庸者下”的职位竞争机制。公司坚持企业化、社会化、专业化、规范化的管理方向发展，走向市场，走向社会，以市场机制来调节我们的行为，修正我们的管理方式和策略。在经营管理中，我们实行了“一业为主，多种经营”，在搞好物业管理的基础上，积极扩展服务领域，不断增加服务项目，通过综合经营服务，促进管理的社会效益、环境效益和经济效益的统一和协调；优质服务，合理收费是我们的原则，以优质的服务令客户满意，合作单位满意，主管部门满意，以合理的收费回报顾客，回报社会。2、 拟任管理处主任简介项目负责人简历表姓 名王兰华性别女年 龄46学历大专工作21、年限26从事本项工作年限7项目名称建设单位建设规模服务时间服务质量及获奖情况市计委小区3万平方米2005年2007年满意 投标人法定代表人（或授权代理人）签字： 日期： 第一部分 提高物业管理服务水平的整体设想及策划一、物业服务公司基本情况说明郴州市金盛物业服务有限公司成立于2006年，注册资本50万元人民币，物业管理资质为三级。公司以“文明、礼貌、优质、高效”为经营宗旨，以“以人为本、严谨周到”为服务原则，构建了完善的服务质量管理体系，致力于为业主提供高效、精细化的服务，以及舒适、宜人的小区生活环境。公司将组织员工进行在岗培训，塑造了一支综合素质高，适应能力强，专业程度高的物业管理队伍，全心22、为客户提供贴身服务。二、整体设想及策划（一）整体设想我公司一如既往的倡导“管理和服务相结合，以服务为主”的理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛盾统一体，只有将两者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同步提升，并获得持续改进。尤其是以提供无形服务为本的物业管理，其必须依照有关法律、法规、政策及物业服务合同赋予的权力和责任行使职权和承担责任，实施对房屋、设施、设备的管理以及对公共秩序的管理。没有管理，服务只是一句空话，服务要靠管理来实现。但是，我们必须明确，管理是手段，服务才是目的，管理的最终归宿是服务。通过有效的管理，达到为业主、委托方服务的目的。（二）管理策划“五岭阁”项目位于北湖区郴江23、乡高岗塘，西连民权路、北接南湖路，住宅群依山势因地就宜。小区住宅共有21栋，总建筑面积68255，是一块理想的居家、延年益寿之地。针对“五岭阁”小区的实际情况，我们确立了其物业管理的目标定位和管理策划。我们对该小区的管理目标定位是：在管理期内，使“五岭阁”的物业管理在社区环境、安全保障、小区氛围、管理水平等方面成为郴州市物业管理的典范，树立起独树一帜的品牌物业形象。我们对“五岭阁”的管理设想可概括为：树立金盛物业管理形象建设专业规范的服务队伍1、树立金盛物业管理形象金盛物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业，她最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念的创新。24、在接管“五岭阁”后，将成为金盛物业今明两年工作的重中之重，必将投入主要精力，努力树立起物业管理的形象，为提升小区物业管理水平，我公司准备采取以下措施：（1）全面推行“人性化物业管理模式”金盛物业将广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不同需求、关注社区的整体氛围为特征的人性化管理模式，使金盛物业在管理水平上有了质的提高。我公司人性化管理将实现几个统一：对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一；对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一；对员工来说，体现了企业发展和个人成长的统一。 金盛物业“人性化物业管理模式”可以表述为：（1）关注员工和业主不同层次的需求；（2）小区环境建设25、中人性化因素的融入；（3）对业主在管理服务过程中的“家庭式关怀”；（4）现代文明社区精神的塑造。简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。物业管理实践中提炼出的人性化物业管理模式必将使“五岭阁”小区的物业管理在档次上得到全面提高。（2）个性化服务作为服务性行业，金盛物业在管理服务上不断吸收行业内较先进的理念，在小区的物业管理中，我们将提供个性化服务，以适应社会发展与消费细分的小区趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体要求、一般需求，提高到在满足业主上述需求26、的基础上，最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度；尽可能多地为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此，我们将根据“五岭阁”各类业主的不同需求，提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容，实行有效的“爱好分类、个性服务”，将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。（3）实践“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想我们在 “五岭阁”小区的物业管理中，将引入“即时服务”和“隐性管理”相结合的管理理念。“即时服务”，就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解，并成立“业主应急服务队伍”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业27、主需要帮助时会即时出现，为业主提供及时满意的服务，我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。“隐性管理”是服务档次的提升，其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，而且保证在业主需要帮助时即时出现，提供深层次的个性化服务。比如，小区的清洁管理，我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员，充分尊重了业主的私密空间。（4）物业管理人职业化人力资源是物管企业最大的资本，因而，必须树立现代的人力“资本”观念，把人力资源作为企业的一种最重要的资本矿藏开发利用，扩大投资，让其为企业创造更多的价值。金盛物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制，能量化的尽量加以量化，不能量化的则以适当的方式转化可量28、化的项目，在工作绩效的考核方面将注重绩效的改进，而在工作态度和能力方面侧重于长期表现，在考核过程中，以上级考核下级为主，辅以同级之间和下级对上级的评价来综合衡量，确保考核的公平、公正和公开。金盛物业已经具有以下三个方面的优势：一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的薪酬福利政策；二是重视与员工的沟通，加大、了情感投资力度，充分尊重员工，对员工进行“人文关怀、情感服务”，用温馨、和谐的企业内部人际关系氛围打动和感染员工，让员工感受到企业这个“大家庭”的温暖；三是进行职位激励，帮助员工进行职工生涯设计，给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力，我公司势必能引进人才、留住人才、用好29、人才、提升人才，使员工以公司为家，以目前的职业为终身职业，确保“五岭阁”物业管理质量，保证了公司的可持续性发展。（5）全面实施MIS、CIS系统及CS系统工程A、MIS系统：物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证小区信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们将在管理处办公室设置信息控制系统及处理系统，对社区所有信息进行接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。B、CIS系统：我们将对“五岭阁”小区进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等，这些设计完成并实施以后，将有一个独立完整的形象系统，从而大大提高“30、五岭阁”的形象，提高小区的文化品味。C、CS系统：我们将在“五岭阁”的物业管理中实施顾客满意战略，即一切从业主、住户的需要出发，以业主满意为金盛物业管理服务的目标，使小区业主和住户充分感受到高水平管理服务的价值。（6）建立安全防范快速反应系统安全防范是物业管理第一要素，“五岭阁”小区的安全防范工作由办公室统一指挥调度，并建立起战斗力强的安全防范快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求秩序维护员在接到快速支援的命令后90秒钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即小区安全防范工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合。（7）逐31、步增加社区管理服务的技术含量未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，技术的竞争将起最终作用。在小区的物业管理中，我们将逐步加大技术投入力度，如安全防范管理中，逐步增加技防在管理中的比重；环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本；在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。2、开展前期物业管理工作的主要思路和措施 （1）整合管理人员队伍，并为其提供正式培训。保洁人员、秩序维护人员根据情况的需要分批进入，尽可能减少人力成本和其他管理成本的支出。开发商前期所支付的物业管理服务费用仅为最基本的支出（如人工工资、办公费用、设备维护保养费等），在用人方面32、，我们作了缜密的安排。（2）俗话说得好：“管理出效益”，特别是小区的安全防范管理工作，由于小区是处于施工建设后期阶段，周边的环境也较为复杂，流动人员较多，安全防范责任很重。我公司如介入之后，将采取与各施工队联防的性质，对小区进行管理，禁止无关人员进入小区，加强物品进出小区的管理，确保小区的生活和施工秩序。（3）主动参与配合园区建设工作 目前小区的工程还在建设中，如配套设施、水电、安全保卫系统，园林绿化等。我公司将以物业管理的专业角度和吸纳用户的需求和意见，给开发单位提出合理化意见。如隐蔽工程、排污系统和园林的合理布局等，从而达到提高物业的使用动能，避免重复投资，降低施工成本的效果。（4）加强已33、竣工物业的接管验收工作物业的接管验收是物业竣工验收的再验收，主要是为了确保物业正常使用功能，充分维护住户的利益，减少以后管理中的麻烦和重复开支，检查房屋及配套设施、设备有无质量问题。如水电是否开通，隐蔽工程是否齐全到位，园林布局是否合理等等。为以后的物业管理工作，奠定坚实的基础，从而可以督促相关责任单位在接房前对遗留问题积极整改，减少业主的生活不便，充分维护业主切身利益。（5）认真做好住户的接房验收工作接房验收是住户入住前对所属物业的认可。第一，可以让业主了解房屋的质量和各种设施设备的状况，处理解决好遗留问题，防止因没有相关的验房书面资料而发生纠纷；第二，建立业主信息档案，签订业主公约明确各项34、公共制度；第三，协助业主办理水、电、气、电视、电话等开户工作；第四，签订前期物业管理委托服务合同，明确相关内容。总之，我们会认真做好此项工作，明确业主、施工单位和物业公司的责、权、利关系，以确保物业达到最佳的功能。（6）加强室内装饰装修的管理随着工程的竣工，业主也会陆续装修入住，而这一环节也是前期物业管理工作中非常重要的一个环节，涉及到小区的整体规划、房屋结构。为保证建筑物的完好和安全，保持住宅楼的外观清洁和美观，维护业主的合法权益。装修时我公司会严把装修手续审批关，并每天派专人依据国家建设部颁布的室内装饰装修管理办法对装修进行严格管理。层层把关，跟踪管理，避免导致不利因素和安全隐患。总之，我35、们将以“塑造一流品牌，提供一流服务，实现一流管理”为目标，为“热心、耐心、细心、用心 、尽心”的“五心”服务理念，尽心尽力做好“五岭阁”住宅小区的前期物业管理工作，真真做到让开发商放心，让业主住得舒心。 第二部分 采取的管理方式、工作计划和物质装备情况一、管理方式借金盛物业“以物业管理为依托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，同时结合“五岭阁”小区的实际状况和业主的需求，对小区进行综合一体化管理，使该物业管理更加专业化、规范化。主要的管理方式如下：（一）互动管理在“五岭阁”提倡、推行互动式物业管理。互动式物业管理的内涵就是管理处与业主的互动，这样既维护36、业主权利、服务业主、让业主满意，也便于物业管理工作的正常开展。1、管理目标互动小区的管理目标应该是由管理处和业主（前期为发展商）共同商议和制定的，管理目的是一致的。2、管理责任互动“五岭阁”管理处的责任是实现业主提出的管理目标，而小区的业主有责任协助管理处工作，并有义务按管理规约的要求和规定合理使用小区物业，有义务自觉维护小区的完整、美观、清洁和安全等各项内容。3、管理过程互动在“五岭阁”小区的日常管理服务运作过程中，住户的感觉就是物业管理工作的镜子。管理处随时与住户沟通物业管理状况，而住户也有义务随时向管理处反馈意见和信息，以保证管理处的工作就是住户的需要这个方向。在配套服务方面。除了提供常37、规性公共服务之中，我们还分析了五岭阁业主的需求，提供多种配套服务，实现互动。在社区人文环境营造方面。我们对于小区社区文化活动和环境社区文化进行了统一规划和安排，并将在实际的管理过程中，经常听取客户的意见，实现管理处与业主的互动。4、财务收支的互动管理处的工作内容直接决定了管理处的财务收支，所以管理费等费用的标准必须与工作内容相对应，追求财务平衡应该是管理处的权力，一味追求质量而不顾财务状况，不应该是物业管理公司的正常行为。（二）人本管理以人为本，是我公司企业文化的精髓。在“五岭阁”我们将推行人本管理。这体现在以人为中心，把员工当作最宝贵的资源看待，充分发挥干部和员工的聪明才智和积极主动性，保证38、物业管理各项工作的顺利展开。1、加强人力资源管理根据“五岭阁”小区管理的高标准、高要求的特点，从管理人员的组成入手，保证队伍的整体素质。管理处骨干由具有丰富物业管理经验的管理人员和专业技术人员组成，员工都要精心挑选素质高、态度好、技术强的人员。根据物业管理需要，合理安排员工的上岗培训和持续的在职培训。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、关心人、培养人，倡导和谐有序的工作氛围。2、通过目标管理，对员工实施有效奖惩我公司将在管理处落实内部管理目标责任制，“五岭阁”的管理工作台，也将与公司订立“小区目标管理责任书”，明确责、权、利，管理处再将管理目标分配到班组直至个人，明确分工目标，并在达成目标的过39、程中及时反馈绩效，将管理目标与“五岭阁”管理处人员的经济收入、升迁、聘任直接对应，实行行之有效的员工激励。根据目标达成情况，坚持竞争上岗、优胜劣汰、激励员工比工作、比业绩，共同进步，并将奖金分配与实际贡献挂钩，体现多劳多得，实现奖惩措施，激发员工的工作热情。（三）标准管理1、按ISO9002质量标准进行管理我公司将在“五岭阁”小区的物业管理中全面导入ISO9002质量体系，为树立优质、规范的物业管理服务提供保障。2、大力推行“三定五按”在ISO9002的推行中，我们特地强调“三定五按”。三定即“定岗、定员、定责”，五按即“按标准、按程序、按时间、按路线、按指令”。根据“五岭阁”的具体特点，合理40、设岗定员，对每个员工工作进行具体设计，做到专业清晰、业务饱满、职责到人。再根据各个员工的工作职责与范围，规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动。对于物业管理的各项具体工作，我们都设计了详细的规程，规定各步骤的程序和对应的标准。该小区的管理将严格按要求执行。（四）督导管理我们将督导管理方式运用到小区的管理中去，通过建立合理的监督机制、自我约束机制和信息反馈处理机制，保证管理信息畅通，保证各项指令和目标的落实。1、建立合理的监督机制小区管理处在开展物业管理的过程中，将严格按照政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向金盛物业服务公司和开发商报告工作，商讨物业管理运作事务，提交财务报告41、书，并汇报出日常工作的进展和计划。定期对管理目标进行考核，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督有效运作。具体作法一是公开监督制。公布管理处监督投诉电话，维修值班电话，设立业主意见箱。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督；二是业主、客户或其它来源的信息做到到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行闭环管理，使业主、住户的权益得到保障；三是定期报告制。管理处定期向开发商、物业服务公司定期报告工作，检讨物业管理事宜，确保物业管理目标的实现。2、建立自我约束机制管理处根据各项管理标准，对各班组员工进行有效检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。要确保监督与自我约束机制的有效性，就必须具备一个完整的监督与自我约束机制流程，流程图如下：监督及自我约束流程图各岗位员工各合作伙伴各部门ISO9002质量体系小区管理处市兴华房产金盛物业市房产局物管科公开信3、建立信息反馈及处理机制没有纠正和预防措施，ISO9002质量体系就不能顺利贯彻，