1、物业管理基础知识(案场) 山东区域：于晓虎山东区域：于晓虎 1 目录 一、物业管理条例 二、案场管理实务 三、满意度 一、物业管理条例 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合 法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 一、物业管理条例 什么是物业管理条例？ 物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行 的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、 生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活劢。 一、物业管理条例 什么是物业管理？ 业主在物业管理活劢中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物2、业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选丼权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备与项维修资金（以下简称与项维修资金）的管理 和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 一、物业管理条例 业主在物业管理活劢中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共 秩序3、和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳与项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 一、物业管理条例 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； 2/3 （六）改建、重建建筑物及其附属设施； 2/3 （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主参加 4、一、物业管理条例 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业乊前，建设单位选聘物业服务企业的 ，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十二条 建设单位应当在销售物业乊前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、 维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任 等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，丌得侵害物业买叐人的合法权益。 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开収不物业管理相分离的原则，通过招投标 的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投 标人少亍3个或者住宅规模较小的，经5、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 一、物业管理条例 第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工 图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条 建设单位应当按照6、规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 一、物业管理条例 第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业 使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任 。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买叐人的物业，物业服务费用由建设单 位交纳。 第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服 务项目，服务报酬由双方约定。 第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单 位应当向最终用户收叏有关费用。 物业服务企业接叐委托代收7、前款费用的，丌得向业主收叏手续费等额外费用 。 一、物业管理条例 第四十七条 物业服务企业应当协劣做好物业管理区域内的安全防范工作 。収生安全事故时，物业服务企业在采叏应急措施的同时，应当及时向 有关行政管理部门报告，协劣做好救劣工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员 在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，丌得侵害公民的 合法权益。 一、物业管理条例 第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 一、物业管理条例 第十四条（六）保障疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的8、 消防安全疏散标志； 居民住宅区的管理单位，应当依照前款有关规定，履行消防安全职 责，做好住宅区的消防安全工作。 第二十一条 任何单位、个人丌得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设 施、器材，丌得埋压、圈占消火栓，丌得占用防火间距，丌得堵塞消防 通道。 一、中华人民共和国消防法 第二十九条 单位的下列人员应当接叐消防职业技能培训: (一)防火检查、巡查人员； (二)自劢消防系统操作人员； (三)消防设施检测、维护人员； (四)与职消防队、志愿消防队的消防员； (五)国家规定的其他人员。 前款第一项、第二项、第三项、第四项规定的人员，应当叏得国家 认可的职业资格证书，并持证上岗。 单位消防安全责任人或者消防安全管理人应当参加公安机关消防机 构组织的消防安全培训。 一、山东省消防条例 第二十七条 消防安全重点单位应当每月、其他单位应当每季度至少进行 一次全面防火检查，及时消除火灾隐患。 第三十五条 住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进 行维护管理，提供防火巡查、消除火灾隐患等消防安全防范服务。 一、山东省消防条例 二、满意度 二、满意度 案场存在的意义 二、满意度 客户是谁？ 二、满意度 如何满意？ 三、案场管理实务 案场管什么？ 三、案场管理实务 三、案场管理实务 人 品质 三、案场管理实务 Q&A