1、广州世君 绿色建筑：对于建筑的环保性、能源可控性有一定要求。 行业工作特征： 上班时间集中于8：30-9：30之间； 对数据的管理和机房的稳定性非常重视； 需要严格的楼宇安保及私密性； 时常需要高端餐饮和会所来宴请/接待客户。 行业办公差异化： 差异化需求 提取 【商务服务】客户上班时间段相对不集中，但却存在着加班较为频繁且办公 地点不固定的特点 商务服务 咨询 专业服务 律所 中介 财税 财税 物管五大行、四 大审计行 产品 选择 国内一流 商服行业 产品 选择 企业 能级 企业 能级 超甲/甲级产品 标准产品 主流行业类型 行业工作特征： 上班时间段在9-10点之间； 经常加班，密集开会；2、 因经常需要外出所以办公地点不固定； 企业规模相对较小，共享化需求较强。 经常加班 办公灵活 外出频繁 企业展示/形象可靠 客户跟随属性强 关键词： Keywords 客户商务洽谈多 规模相对较小 行业办公差异化： 电梯：因工作时间不集中，电梯配置可适当降低标准化； 加班配套：可配备淋浴间、健身房、24小时热水、睡眠仓等相 关加班配套； 装修：中小型企业需求拎包办公、大型企业需求个性化定制； 共享会议室：针对套内会议空间不足的中小型企业。 共享会议室 淋浴室 健身房 差异化需求 提取 【TMT】科技类企业主要关注项目周边交通、配套以及行业集聚性，对于 办公空间的打造更加倾向于生活化及开放式的环3、境和氛围 主流行业类型 TMT 企业运营端 研发端 顶尖互联网企 业 产品 选择 中小型规模 产品 选择 企业 能级 企业 能级 超甲产品/自建总部 标准产品/产业园 电信、媒体和科技（Telecommunication，Media，Technology） 行业工作特征： 上下班时段不固定，相对自由； 加班频繁，办公地点固定外出较少; 部门协调性强，会议较多； 内部管理扁平化，办公空间多元开放。 关键词： Keywords 数据信息处理量巨大 上班时间自由常驻型办公 配套依赖性强 内部管理扁平化 加班频繁 电梯：因工作时间不集中，电梯配置可适当标准化； 设备运输：专用货梯运输大型设备； 加班配4、套：可配备淋浴间、健身房、24小时热水、睡眠仓等相 关加班配套； 卫生间：由于办公地点固定且人员集中，可适当加大卫生间尺 度； 空间打造：打造多元化的办公及休憩空间； 绿色节能：外资企业对绿建标准尤为关注（苹果蛇口网谷华南 运营及采购中心）； 网络地板/楼板承重：有机房配置需求且布线复杂，可以适当架 高网络地板以及局部楼板加重； 多元化空间 绿色认证 科技、配套支持 行业办公差异化： 金融业的行业关注点主要集中在区位、立面及商务配套，商服业差异化需求 较小，TMT行业对于智能化、生活配套以及行业集聚度较为关注 立面昭示区位交通行业集聚电梯 （服务人数） 定制化智能化绿建商务配套 金融 高端客户5、 主流客户 基础客户 商务 服务 TMT 生活配套 配置标准 差异化需求 小结 高端客户 主流客户 基础客户 高端客户 主流客户 基础客户 产品差异化 各行业 + 各企业 企业工作特征分析 企业硬件需求分析 企业配套需求分析 企业信息化需求分析 产品差异化的分析原则 1.研究范围：针对于各行业（金融/TMT/商务服务等）及各性质企业（国企、民企、外企） 2.研究维度：企业不同规模、工作特征以及办公差异化的需求属性进行定性分析； 3.指标推导：结合调研项目及差异化项目的指标反馈来推导相对应产品参数。 分析推导 差异化需求对产品的 参数影响 企业规模特征分析 代表项目指标分析 产品差异化 【电梯】6、 产品差异点具体表现企业行为/特征代表行业代表项目 运行模式需求派梯系统/人脸识别需要严格的出入管理金融东海国际 客梯VIP电梯/企业单梯入户租用政策/多层的客户金融 前海卓越时代 广场 轿厢吨位 改造或加设一台大型货梯， 吨位为2吨 需要有大型设备运输需求金融/TMT平安金融大厦 轿厢尺度电梯轿厢尺度加大劳动密集程度高贸易 电梯数量电梯级配下调上班时段不集中TMT星河World “希望电梯可以进行单双号或高低分区，从而避免高峰期侯梯时间的拥堵。” 深圳鹏城展览策划有限公司总经理 企业决策访谈 “写字楼内部的VIP配套是很有必要的如电梯、洗手间，对于领导层面来说节约时间和舒适度是比较重要的。”7、 深圳正威（集团）有限公司财政总监 产品差异化 【电力供应-网络通讯-空调】 企业决策访谈 “空调的计量方式希望能够分户计量，一是能够节约能源，二是节约成本，自己可以控制用量。” 深圳兴致同医药有限公司总经理 产品差异点具体表现企业行为/特征代表行业代表项目 公共配套 卫星通讯设备涉外企业需要进行国际会议交流全行业嘉里建设广场 WIFI全覆盖 可随时进行无纸化办公处理的中小 型企业 全行业科技寺 网络地板高度局部网络地板加高 有机房配置需求且布线复杂的相关 企业 TMT/金融京基100 电力供应三回路供电 需要保证24小时不断电且配置两个 备用电源 TMT/金融深交所 空调制冷方式采用VAV的8、集中控制租用整层/多层全行业太平金融大厦 计量计费标准采用分户计量及灵活开关加班频次较多及加班时段较晚的TMT卓越世纪中心 产品差异化 【标准层打造要求】 企业决策访谈 “精装修我认为相对比较合适，因为可以避免入伙的时候大量的企业装修而导致的噪音及空气影响，如果是精装的话， 我们自己购置几件办公用具，直接拎包入驻办公，会相对比较方便；” 深圳锦华森商贸有限公司总裁秘书 产品差异点具体表现企业行为/特征代表行业代表项目 公共卫生间 卫生间尺度调整常驻型企业卫生间需用人次更多商务服务 浴间的设置加班较多的企业TMT/房地产太古汇 装修中小型需求精装修处理 中小型企业需求拎包办公、大型企 业需求个性9、化定制 商务服务/TMT环球都会广场 行政卫生间预留上下水点位大型企业需求总裁或独立卫生间金融/TMT邦华环球贸易中心 楼板承重楼板局部加重 有机房及大型设备配置需求的相关 企业 TMT/金融太子湾商务广场 标准层层高局部楼层层高调整金融京基100 产品差异化 【公共配套&绿建】 企业决策访谈 “希望大堂有自助访客系统，因为会有很多学员来访，自助登记会比较方便。” 广东新励成教育科技股份有限公司华南区域总经理 “支持共享会议室，因为套内的会议厅相对较小，空间不够，所以需求还是比较大的。” 深圳锦华森商贸有限公司总裁秘书 产品差异点具体表现企业行为/特征代表行业代表项目 大堂功能模块 建议更灵活10、的到访登记形 式以及配备自助访客系统 针对来访客户较多的企业类型教育/商务服务利通广场 物业智能化管理模块 需配备指定保安系统及安 全监控的存取 需要特殊的安保保障服务的企业金融 公共配套设置共享会议室 针对套内会议空间不足的中小型企 业 商务服务/TMT侨鑫国际大厦 绿色建筑绿建为置业关注点之一外资企业金融/TMT/商务服务太古汇 产品差异化 小结 客户对产品造成差异化的主要因素集中在电梯、空调、标准层打造、 电梯供应、信息化设备、公共配套以及绿色建筑，具体维度如下 电梯 企业安保需求派梯/人脸识别系统 定制化需求VIP电梯/单梯入户 设备运输需求配备大型运输货梯 楼宇人员密集度客梯轿厢尺度11、调整 企业上班时段特征客梯轿厢尺度调整 空调 企业规模空调集中控制开关 加班频次分户计量灵活开关 公共配套&绿建 楼宇访客数量配备自助来访系统 企业规模与会议空间设置共享会议室 企业安保维度提供特殊安保服务 绿建节能影响维度绿建相关证明申请 电梯供应 & 网络通讯 外企/国际会议频繁卫星通讯设备 办公地点灵活办公区域WIFI覆盖 机房配置且布线繁杂局部网络地板架高 电力供应需求三回路电力供应 2.2 客户对产品的共性需求提取 分析原则 通过对使用者、决策者、物管者进行深度调研，挖掘客户对办公产品的共性需 求，寻找影响产品标准化的共性因素 使用者决策者物管者 客户维度物管维度 挖掘办公产品选址考12、量因素 挖掘其对硬件和配套服务的需求 挖掘其对办公产品的不满因素 预知客户痛点和实际运营中面临的 主要问题，在产品设计阶段提前规避 挖掘其对硬件和配套服务的 需求 挖掘其对办公产品的不满因 素 客户在选址、车库功能、公共配套、物业服务、楼宇不满因素五 大方面具有显著的共性特征；同时在电梯等候、空调收费标准、 地库使用等方面具有共性痛点 客户对卫生间和空调的投诉较多，物管 在访客、候梯、停车这三方面存在较大 的管理难度 研究目的 所得结论 调研工具 【选址要点】决策者在选择办公产品时首先考虑物业所处区位，其次为租金/售 价，内部因素方面最看重硬件设施和实用率 企业决策者 外部因素内部因素 NO.13、1NO.2NO.3NO.1NO.2NO.3 丽丰中心世联评估陈总监租金/售价交通楼宇形象硬件设施实用率物业管理 新潮传媒集团陈总监租金/售价区位交通实用率硬件设施物业管理 新励成教育公司黄总区位租金/售价楼宇形象实用率硬件设施物业管理 深圳市兴致同医药有限公司 许总 区位楼宇形象场地环境实用率停车费用 深圳鹏城展览策划有限公司 张总 交通楼宇形象开发商品牌物业管理硬件设施物业管理 锦华森商贸有限公司法定代 表人秘书 区位交通开发商品牌硬件设施公共空间 深圳正威（集团）有限公司 孙总 租金/售价区位相同行业集中硬件设施物业管理实用率 广东微众律师事务所张律师区位楼宇形象 公司主要客户 集中 物业14、管理实用率硬件设施 备注：调研中列举了“交通 、风水 、相同行业集中、公司主要客户集中 、优惠政策 、绿色认证、楼宇形象、租金/售价、区位 、开发商品牌 、公共空间”外部因素，以及“实用率、 物业管理 、硬件设施”内部因素供决策者选择排序 决策者选址因素排序 客户维度 【车库功能】客户最为希望车库具备洗车、环保充电桩功能，并希望提供充 电预约服务，提高充电桩的使用效率 9% 25% 33% 50% 57% 其他 汽车 汽车 环保 洗车 车库功能需求 “对充电桩还是比较感兴趣，但是希望电动充电桩能结合 预约系统，因为有些时候我们电动车需要充电的时候，过去 后却发现充电桩车位却被非电动车霸占了。”15、锦华森商 贸有限公司法定代表人秘书 决策者声音 决策者希望提供充电桩和充电预约功能 客户维度 使用者需求 1% 4% 10% 86% 2001- 2500元 1501- 2000元 1001- 1500元 1000元 及以下 停车月保收费接受度 84%使用者需要车位引导系统 59%使用者认为机械车位使用尚算方便 车位引导系统需求 机械车位使用感受 “空闲停车位数量显示我认为非常重要。”锦华森商贸 有限公司法定代表人秘书 决策者对车位引导系统需求热烈 部分决策者反映可由物业使用方支付来访客户停车费 用，起到便利来访客户的作用 “因为有部分停车需求主要是针对于客户，有部分客户会计较 停车费用问题而16、抗拒来访，如果物业方想弥补其中的损失可以来 找我们业主进行相关缴费，也可以让我们业主来购买停车票，最 好可以省去客户来访所产生的停车费用。”深圳市兴致同医药有限 公司许总 备注：统计前提为客户为驾车上班，所在项目有机械车位 （样本量为82份） （样本量为34份） 【公共配套】员工餐厅、咖啡厅和便利店、公共及套内茶水间、阳台都是客户 较为需要的配套，另外决策者还希望享有中高档餐饮和行政卫生间 6% 12% 16% 18% 26% 37% 40% 61% 69% 儿童托管 视频会议室 商务会所 24小时办 交流场所 银行网点 固定停车位 健身房 员工餐厅 楼宇公共配套需求 使用者需求 客户维度 417、% 29% 34% 45% 64% 72% 其他 企业展示区 快递收发处 自助访客系统 访客休息区 咖啡厅及便 大堂配套需求 18% 23% 41% 69% 79% 母婴室 淋浴间 吸烟区 阳台 茶水间 标准层公共空间配套需求 卫生间储物柜及套内茶水间设置 意愿 决策者声音 96%使用者者希望在办 公套内设置茶水间； 48%使用者认为卫生间 内需要设置储物柜 最需要员工食堂，还希望享有中高档餐饮 “希望有员工食堂或者一些大型高档餐饮，方便有客户拜访时 可进行接待。”丽丰中心世联评估陈总监 “客户通常都会希望大堂或者首层底商、裙楼有咖啡厅、面包 店、银行、便利店这几种配套。外来人员会比较想要访客18、休息区， 等候的时候可以坐一下，但大厦物管不一定喜欢，因为如果设置不 当的话会让大堂更拥挤。”仲量联行租赁部古经理 客户普遍需要咖啡厅、便利店和访客休息区 “我个人认为在办公区域内就不需要设置专门的独立阳台，因为 对整体的空间浪费太大，如果在公共区域设置一个共享开放的休闲 阳台我认为还是可以的。”深圳鹏城展览策划有限公司张总 “套内实用率低于7成就不考虑了。“新潮传媒集团陈总监 客户比较需要阳台，但存在实用率和安全性担忧 部分客户认为设置卫生间很有必要 “写字楼内的VIP配套是有必要的，如电梯、洗手间等，对于 老板等层面的人来说节约时间和舒适是比较重要的。” 深圳正威（集团）有限公司孙总 【物19、业服务】使用者和决策者最为需要快递收取、物业报修服务，并较为关注 物业报修的响应速度 4% 12% 28% 29% 33% 46% 47% 52% 其他 体检预订 商务用车平台 送水服务 前台提供药箱及贴心小物 订餐服务 物业报修 邮件及快递收取 物业服务需求 “比较看重物业办事的效率，就算不能及时处理， 那也最好能及时给我们用户一个答复，不要一拖再 拖，处理一件事情半年了都没有消息。”锦华森商 贸有限公司法定代表人秘书 “对于物业来讲比较关心快递啊、维修保养等内 容。”新潮传媒集团陈总监 决策者较为关心快递收取、物业保修响应速度 客户维度 决策者声音使用者需求 【不满意要素】电梯等候时间过长20、区域成熟度欠佳、办公配套不够完善是客 户的三大痛点，在产品设计环节应着重优化 9% 11% 17% 19% 20% 21% 25% 28% 31% 32% 安防 保洁 停车 楼栋形象 空调舒适度 装修档次 交通便利度 办公配套 区域成熟度 电梯等候 楼宇不满意要素 “没有便利店在附近。”广州周大福金融中心 “非地铁直连，楼栋本身无饭堂。”雅居乐中心 “周边吃饭可选择少，不利于商务聚餐。”保利国际广场 “周边配套不完善，餐饮店太少 。”星河WORLD 使用者对办公配套的不满主要集中在缺少餐饮和便利店配套 “上下班高峰期等太久了，电梯太慢 。”华嵘大厦 “最主要是电梯体验感差，电梯数量太少，每到21、上下班的时候没办 法搭乘电梯，效率很低，等待时间比较长。东海国际孙总 客户维度 决策者声音：候梯时间过长同样 是决策者的第一大痛点 使用者需求 物管方反映客户普遍对卫生间、电梯和空调投诉较多；在访客、高峰期电梯和 停车管理上存在难点，因此在产品前期设计和日后运营应重点关注 物管维度 租户对洗手间、包括行政卫生间的投诉较高，主要 投诉点为不够干净卫生 许多带饭的客户在洗手盆洗碗，会造成下水道阻 塞，这部分也会接到投诉 针对新建物业，因为电梯设备还处于调试阶段，因 此会出现停机现象，客户对此投诉较高； 上下班高峰期拥挤的电梯厅也容易被投诉 空调设备在使用3-5年后耗损大，会出现管道阻 塞、滴水、制22、冷效果差等现象，也会接到投诉 加班较多的客户会对加班时段的空调收费有较大意 见，会更倾向于分户计量的收费方式，从而能够控 制成本及节能 存在问题：前台进行身份登记，派卡进入的方式人 力成本大 解决措施：采用自助访客系统等智能设备可更好地 解决 存在问题：很多车辆各层随便停放，不方便集中看 管；若缴费处在出口，容易发生排队现象 解决措施：建议在线收费，最好在车主停车的地方 明示收费支付码 客户投诉痛点日常管理难点 卫生间 电梯及电 梯厅 空调 访客管理 电梯及电 梯厅 停车管理 存在问题：早晚高峰期电梯厅会出现大量人流拥挤 状况 解决措施：在电梯厅外围设置铁马等隔离措施进行 分流，需有物管人员进23、行现场指引 备注：解决措施均为访谈中资深物管经理所给出建议 小结 客户普遍对员工餐厅、快递收取、车位引导等方面存在较大需求，痛点集中在 电梯等候时间过长、区域成熟度欠佳、办公配套不够完善等方面 使用者决策者物管者 客户维度物管维度 选址因素：首选区位，其次为租金/售价；内部因素最看重实用率 和硬件设施 对软硬件的需求：洗车、环保充电桩、车位引导系统、员工餐 厅、咖啡厅和便利店、公共及套内茶水间、阳台、快递收取服务 不满因素：电梯等候时间过长、区域成熟度欠佳、办公配套不够 完善 客户痛点：客户在电梯等候、空调收费标准、地库使用等方面具 有共性痛点 客户投诉痛点：从物业角度了解到客户对卫生 间、候24、梯时间和空调投诉较多 日常管理难点：在访客、高峰期电梯和停车管 理上存在难点 在客户需求研究当中挖掘出候梯时间、停车、充电桩和空调收费四大客户痛 点，接下来将通过不同写字楼项目的对比分析，深入剖析产生痛点的原因 候梯时间过长是客户 的第一大痛点 对比分析不同项目候梯时间长 短，挖掘其背后原因，为未来 项目提供借鉴 停车率的高低影响地 下车库开发成本 选取项目深入研究影响停 车率的重要因素 客户对停车场环保充 电桩的需求增加 深入分析现有充电桩收费方式 和收费标准，以及使用效率 客户对加班时段的收 费形式较为关注 深入分析广深两地空调的收费方式 和收费标准，挖掘客户偏好 电梯等候时间停车率 空调25、收费环保充电桩 客户共性 痛点研究 调研项目选取原则 电梯使用率： 选取入驻率达9成以上，租金处于市场平均水平的项目，实地调研其在上班高峰期时间段的电梯使用效率及客户平均等候时间； 停车率： 选取入驻率达9成以上，停车费用处于市场平均水平的项目，分为： 1.地处中心地段且交通便捷的项目 2.地处偏远地段/周边交通不便捷的项目 实地调研其停车率。 空调收费形式： 调研广深两地正常上班时段与加班时间段空调收费标准的共性与差异化。 客户共性 痛点研究 序号项目名称研究内容入驻率轨道交通 1丽丰中心（无闸）电梯100% 离地铁口500m 以外 2太古汇（无闸）电梯99% 离地铁口500m 以内 3保利26、叁悦广场（内闸） 电梯+车位使用 情况 90%位置相对较偏 4侨鑫国际大厦（外闸）电梯+充电桩93% 离地铁口500m 以内 5合景国际金融广场车位使用情况100% 离地铁口500m 以内 序号项目名称研究内容入驻率轨道交通 1东海国际电梯+外闸88% 离地铁口500m 以外 2卓越世纪中心电梯+机械车位90% 离地铁口500m 以内 3中储能大厦电梯+充电车位90% 离地铁口500m 以内 4科兴科学园 电梯+车位使用 情况 95%无地铁 5NEO大厦A栋车位使用情况90% 离地铁口500m 以内 深圳项目列表广州项目列表 广州、深圳项目调研列表 客户共性 痛点研究 【电梯】结合广深两地调研27、及电梯顾问数据对比来看，低区5分钟载客率在 10%左右，满载率程度及高峰期排队严重，高区为等候时间最长区域 项目卓越世纪1号楼东海国际中心A座科兴科学园中储能大厦 调研时间 9：00-10：00 （上班） 8：30-9：30 （上班） 9：00-10：00 （上班） 5：30-6：30 （下班） 分区低中高低中高无分区低中高 电梯数量6554444888 运行速度（m/s）34-562.5462.5456 轿厢容量1600kgx21人1800kgx24人1600kgx21人1600kgx21人 平均等待时间（s）10-15 基本入闸即 可乘梯 25-3515-3520-4020-35 1分钟左28、右，最长等待时 间达到2分钟以上 3分钟4分钟10-30秒 队伍长度不用排队不用排队不用排队不用排队不用排队不用排队 9-9：30轻微排队 9：30-10点排队严重 整体落客量不大 项目侨鑫国际大厦丽丰中心保利叁悦广场太古汇 调研时间上班高峰期8：30-10点 分区低中高低高无分区低中高 电梯数量588666886 运行速度（m/s）1.75-.352.5-562.5-34-62.5456 轿厢容量（吨）1.61.351.61.8 运行模式呼梯系统传统按钮传统按钮传统按钮 平均等待时间（s） 算排队：51 不算排队：43 2240 算排队：110 不算排队：28 算排队：176 不算排队：4429、 12221631 队伍长度 共有5条队伍， 最长一条约15米 不用排队不用排队一条队伍约10米一条队伍约25-35米不用排队不用排队不用排队不用排队 项目名称侨鑫国际中心丽丰中心保利叁悦广场太古汇 5分钟载客率 低区11%10%10%11% 中区11%11% 高区11%10%10%11% 轿厢载客率 低区87.10%97%3部电梯运力不足30.80% 中区36.60%42.40% 高区56.60%68.40%16.70%45.20% 平均间隔时间 低区39.9s41.3s3部电梯运力不足16.1s 中区18.2s22.2s 高区42.1s33s21.8s28.4s 卓越世纪中心 侨鑫国际大厦30、 电梯调研总结： 1.速度：低区：2.5-3m/s，中区：3-5m/s，高区：4-6m/s； 2.低区：5分钟载客率在10%左右，低区满载程度严重； 3.中区：5分钟载客率在11%左右，基本无排队等候现象； 3.高区：高区在梯速较快的基础上，仍然是等候时间最长的区域。 丽丰中心 广深两地市调数据 电梯顾问数据采集 客户共性 痛点研究 【停车位】在两地的调研中发现，在项目周边公共交通便利程度较低的情况 之下，项目整体的停车率较高 项目卓越世纪中心科兴科学园NEO大厦 车位配比（每100/个） 注：按计容面积计算 0.70.51.56 与地铁站距离离地铁口500m以内无地铁离地铁口500m以内 停31、车率（%）约80% B1：将近100% 早上10点 B1：约80% 10点 B1：100% B2：将近100%B2：约70%B2：100% B3：约50% 下午4点基本停满下午4点 B1：100% 机械车位基本空置B2:100% 月保费用（元/月）800-1500500-1500800-1800 临停费用（元/小时）第一小时15，后每小时增加5，60封顶第一小时10，后每小时增加3，35封顶第一小时15，后每小时增加10，60封顶 项目合景保利叁悦广场保利国际广场 车位配比（每100/个） 注：按计容面积计算 0.70.80.7 与地铁站距离大堂连通地铁口离地铁500m以内离地铁口1.3km 32、停车率（%）约64% B2：将近100% 约30% B2：约50% 约94% 1F：约80-90% B3：专用停车位，停车率约50% B4：约95% B3：约7%B2约：90-95% B5：不足10% 月保费用（元/月）1800800-10001200 临停费用（元/小时）848 影响停车率的因素 1.交通便利度：项目周边公共交通便利程度较低，则停车率较高； 2. 停车位数量：项目周边公共交通便捷，停车数量及地下层数可相对减 少。 客户共性 痛点研究 中储能大厦 科兴科学园 合景 【空调】广深两地空调收费在正常工作时段统一计入物业费中，加班时段的收 费标准主要为按用量及面积计算费用，客户大多倾33、向于分户计量的收费形式 深圳加班时段空调收费标准 项目名称收费标准（元/h） 太平金融大厦0.3 京基1000.2-1 百度国际大厦0.3 SCC中洲控股中心0.6 招商局广场0.45-1.16 深圳工作标准时段空调收费标准 项目名称收费标准（元/h） 中储能大厦12 华润置地大厦8 前海卓越时代广场10 百度国际大厦13 科兴科学园6 卓越世纪中心12 广州市甲级写字楼加班时段空调收费标准 项目名称 收费区间 （元/h） 备注 利通广场0.3-0.44 收费区间按照各 楼宇单元面积划 分标准估算 侨鑫国际大厦0.04-3.5 环球都会广场0.23-0.5 凯华国际广场0.26-1.2 广州周34、大福金融 中心 0.1-0.57 天盈广场东塔0.35-0.88 合景国际金融广 场 0.2-1.5 太古汇0.1-0.43 邦华环球贸易中 心 0.23-1.6 保利世贸G座0.55-3 收费形式： 1.工作时段： 深圳、广州：企业所缴纳的物业费用包含空调费用； 2.加班时段： 深圳、广州：1.按照用电量计算 2.按使用面积计算 3.收费特征： 按面积计算：面积越大，收费越低； 按用电量计算：分户计量。 客户使用意见反馈： 1.决策者层面：决策者主要的关注点还是围绕在空调收 费标准以及成本的环节，都表示会更倾向于分户计量 的收费方式，从而能够控制成本及节能。 2.物业管理层面：客户在选择楼宇35、时对空调舒适度有一 定的关注度，同时在运营3-5年的项目中，也会出现 较多关于空调使用的投诉。 客户共性 痛点研究 【充电桩】收费为充电+服务费，收费形式为按小时或度数用量收费，影响充 电桩整体使用效率的三大因素为充电桩类型、电动车车型以及收费标准 国家政策规定：根据国家发改委下发的关于电动汽车用电价格政 策有关问题的通知（2014），充换电设施经营企业可向电动汽车用 户收取电费及充换电服务费两项费用。 广东省政策规定：根据广东省电动汽车充电基础设施建设运营管 理办法（2016）文件规定，非公交车充电服务费1.2元/千瓦时，充 电时不再另收停车费用。 具体项目收费： 1.深圳-中储能大厦： V36、IP及公用停车位统一收费标准为1.20元/度以及服务 费0.45元/度，充电桩为增值服务所以并无停车上的相关优惠。 2.广州-侨鑫国际大厦：特斯拉壁挂式充电器（慢充）为例，16元/小时（含 电费和服务费），需花费80-133元；比亚迪，1.5元/度，需花费约54元。 客户共性 痛点研究 充电转类型充电耗时（小时） 快充（主流）1 慢充5-10 电动车类型电量（度） 充电耗时（小时） 快充慢充 特斯拉ModelS68-801.28 比亚迪e6360.5-19 特斯拉充电位 电动车专用位侨鑫充电收费标准 010102020303 电梯等候时间电梯等候时间 空调收费空调收费 地库使用率地库使用率 A37、.广深两地在正常上班时间段，空调 的费用均包含在企业所缴纳的物业 管理费当中； B.广深两地在加班时间段，空调的收 费标准主要为按用量、面积两种形 式计费； C.客户反馈：更偏向于分户计量的收 费形式； D.物业管理者反馈：从反馈情况来 看，空调为客户投诉的核心板块之 一，建议在运营过程中对空调及盘 管进行定期的维护从而减少客户投 诉量，增强客户使用舒适度。 A. 运行速度：通过广深两地的整体 调研及对比发现，电梯平均速率 为：低区：2.5-3m/s，中区：3- 5m/s，高区：4-6m/s； B.侯梯时间：在项目出租率高且不 拥堵的情况i下平均侯梯时间在 25-35秒左右； C.影响因素：电38、梯数量、运行速 度、轿厢吨位； D. 建议所有项目在设计初期由电梯 顾问单位根据实际情况测算研究 电梯系统解决方案。 A.在项目周边公共交通便利程度较 低的情况之下，项目整体的停车 率较高； B.公共交通的便利与否以及地下车 库的车位数量是对广深两地停车 位造成影响的主要因素； C.建议所有项目结合周边具体交通 情况对地库停车数量进行调整。 小结 0404 环保充电桩环保充电桩 A. 收费标准：广东省非公交车收费标 准为1.2元/度，广深两地整体市场 平均收费标准为1.2-1.5元/度； B.使用情况：从调研整体来看，深圳 项目的充电桩整体使用率较低，且 出现电动车位被机动车使用的情 况；广州39、所调研项目公共充电桩车 位大部分被网约专车司机使用； C.建议可根据市场实际需求情况而配 置相关数量的充电桩及充电车位。 影响因素小结 客户共性需求挖掘 对使用者、决策者、物管者进行深入调研，提取出客户共性需 求和痛点，以及物管难点 金融业 商服业 TMT行业 关注点主要集中在区位、立面、商务配套以 及电力、承重、安全等硬件指标 关注点主要集中在企业形象、商务配套 关注点主要集中在智能化、生活配套以及行 业集聚度 选址因素 客户痛点 软硬件需求 物管难点 区位、租金、实用率、硬件设施 对员工餐厅、快递收取、车位引导等方面存 在较大需求 候梯时间过长、区域成熟度欠佳、办公配套 不够完善、卫生间清40、洁欠佳、空调舒适度差 在访客、高峰期电梯和停车管理上存在难点 结论一 结论二 分析细分客户的敏感点和工 作特征，推导出写字楼产品 的差异化需求 客户差异化需求挖掘 区位影响下的客户对办 公产品的差异化需求 行业类型差异所导致的 产品差异化需求提取 梳理出特定区域之下符合细分客户需求的办公产品形式 03 万科写字楼产品线 产品线建议 万科南方万科南方区域办公产品区域办公产品线纲要线纲要 产品系产品系万科中心万科中心万科万科XXXX万科云城万科云城企业公馆企业公馆 配置标准配置标准T标A标B标C C标 土地属性土地属性 区位一线城市CBD一线城市未来城市中心区或区域级中心区；二线城市CBD 城际交41、通枢纽区 区域级新中心（有产业基础） 城市边缘区域，郊区城市 化较为完善的区域，周边 有产业聚集度 交通公共交通完备：多条地铁交汇点、多条公交站点公共交通已完备或在建设中：至少有一条以上地铁站点、多条公交站点 公共交通部分建设中：有公交站点，远期有地铁或轻轨 在规划或建设中；部分项目内有城际交通站点 公共交通不完备 配套商务及商业配套完善商务及商业配套较完善商务及商业配套待完善商业配套不完善 规划条件容积率：5-12容积率：3-7容积率：3-5容积率：1-2 代表项目代表项目广州珠珠、深圳红树湾广州南站超高层 、厦门云玺、东莞东江之星、佛山中央大街 深圳设计公社、厦门设计公社、广州云城、广州南42、站部 办公 深圳前海公馆 星火Oneline 入驻企入驻企 业特点业特点 行业 金融房地产IT商服金融房地产IT商服贸易贸易IT商服 贸易、生物及医疗研发、 制造业 、软件研发基地 银行、保险、基金 总部、城市 公司 互联网企业运营端 咨询、律所、财 税 保险、证券、融资 租赁 城市公司研发端 、某独立 业务部门 咨询、中介 服务、 财税、广告、 设计 对外贸易、制 造业办事点 服装、日化、 电子商务 研发端设计类、培训 企业能级 世界500强、区域级 总部、或城市级办事 处及分公司 一线房地产 公司 BAT 物管五大行、四 大审计行、咨询 MBB 区域分支机构 二线房地产或本 土房地产公司 43、-世联行、Q房 国际化业务 业务区域化， 租型中小企 业 创业型与成熟企业 并存 业务区域化，租型 中小企业 创业型与成熟企业并存 人员密 集度 密集度较低密集度一般密集度一般密集度一般密集度一般密集度一般密集度高密集度高密集度高密集度高密集度高密集度高密集度一般或较低 工作特点 1.工作时间较为规律,加班 时间较少 2.需保证数据管理的稳定 性及安全性（供电系统） 3.需要严格的安保系统 4.重视商务客户的接洽 5.上下级关系明确 1.上班时间较 为规律 2.加班较多 3.外勤较多 4.重视商务客 户的接洽 1.上班时间段较为规律 2.加班较多，生活和工 作场所基本结合在一起， 注重员工关怀44、 3.保证数据管理的稳定 性及安全性（供电系统） 4.重视交流 1.上班时间段不集中 2.加班较多 3.外勤较多 4.重视商务客户的接 洽 1.工作时间较为规律， 加班时间较少 2.必须保证数据管理的 稳定性及安全性 3.需要严格的安保系统 4.重视商务客户的接洽 5.上下级关系明确 1.上班时间较为规律 2.加班较多 3.外勤较多 4.重视商务客户的接 洽 1.上班时间段不集中 2.加班较多生活和工 作场所基本结合在 一起，注重员工关 怀 3.保证数据管理的稳 定性及安全性（供 电系统） 4.重视交流 1.上班时间段不集 中 2.加班较多 3.外勤较多 4.重视商务客户的 接洽 1.需要跟国45、际客户 沟通（卫星通讯 设备） 2.劳动密集型企业 3.需要产品展示空 间 1.需要产品展示空 间 2.来访客户较多 3.成本控制 4.劳动密集型企业 1.上班时间段不集中 2.加班较多，生活和工 作场所基本结合在一起， 注重员工关怀 3.保证数据管理的稳定 性及安全性（供电系统） 4.重视交流 1.上班时间段不集中 2.加班较多，生活和工作 场所基本结合在一起 3.需要产品展示空间 4.来访客户较多 5.重视交流 1.上班时间段较规律 2.研发类加班较多，生活和工 作场所基本结合在一起 3.贸易类和制造业需要产品展 示空间 4.重视交流 客户敏感客户敏感点点 （结合深访、问卷） 1.对项目的46、区位区位、周边配套周边配套、建筑造型标志性建筑造型标志性、建筑品质品质、物管物管公司等 方面非常敏感 2.对价格、物业费承受能力较强 3.对产品各个方面的要求都很高，需要舒适的办公环 境，追求高品质、追求高品质、 差异化的差异化的产品和服务 4.希望通过办公品质彰显企业高端形象和地位企业高端形象和地位 1.对项目区位、周边配套、主要部位建筑品质和配置标准比较敏感 2.对价格和物业费有一定承受能力,但更强调性价比性价比 3.需求合适的使用面积和舒适性合适的使用面积和舒适性 4.对办公品质和服务有一定要求 5.希望通过办公档次档次体现一定的企业形象 1.主要关注自身办公空间的使用，希望满足最基本的47、 办 公使用功能； 2.对价格、使用效率、配置标准、物业费对价格、使用效率、配置标准、物业费等方面比较敏 感； 3.倾向于价格实惠性价比较高的产品 4.企业处于发展阶段需要更多外部合作机会 1.依托于周边产业链周边产业链 2.通过良好的办公环境良好的办公环境， 激发研究工作人员的创造 力，提供工作效率； 3.以独栋独栋写字楼承载公司 的实力实力和品牌 产品价值产品价值点点 1.建筑具备标识度（商务感），但要兼顾结构的合理性 2.结合建筑头部、首层及转换层设置楼宇商务配套 3.结合架空层、露台、中庭、边庭营造更多户内户外的交流空间 4.电梯、车位超过T标配置标准 5.安防系统、数据管理系统、智慧48、系统的配置的专业化和可迭代 1.建筑具备一定的标识度（商务感），且兼顾成本合理性 2.结合建筑头部、首层及转换层设置楼宇商务配套 3.硬件标准达到A标 4.较高得房率、实用性 1.企业服务平台，创造企业与企业的合作性 2.完善的办公服务配套 3.针对中型企业提供专属独栋感及高附加值赠送 4.针对小型企业提供同层服务共享，降低办公费用 5.提供企业内、外大量的共享空间激发员工创造力 6.局部花园模块，注重办公健康环境 1.企业服务平台，创造 企业与企业的合作性 2.完善的办公服务配套 3.良好低密度的环境 4.企业专属独栋感、高附 加值赠送 5.提供企业内、外大量的 共享空间激发员工创造力 产品49、线建议 万科南方区域办公产品万科南方区域办公产品线配置标准线配置标准表表 大项大项子项子项专项专项明确阶段明确阶段T T标标A A标标B B标标C C标标备注备注 场地及入口区 落客区概念方案无雨独立上落客无雨独立上落客独立上落客独立上落客 雨篷 出挑宽度（主入口） 方案 5米5米4米4米 出挑宽度（次入口）2.5米4米 考虑消防登高面 宽度不大于4米 设计要点施工图阶段需在层间结构预留雨篷荷载（预埋点位置要提前提资给结构）。雨篷材质选择需考虑清洁美观，雨篷构造要考虑排水（不建议自然排水方式），需考虑照明设计。 场地景观设计要点概念方案需结合出入口的对景设计，强化仪式感。结合景观设计吸烟区、座位区。国际甲级、甲级可结合墙面设置入驻企业标识。 主大门设 计 设置形式 方案 旋转门+平开门感应门加平开门平开门或感应门+平开门平开门或感应门+平开门 樘数 具体根据柱跨设置，建议利用3个柱跨，每 个柱跨为1樘旋转门+2樘平开门； 具体根据柱跨设置，建议利用3个柱跨，一主二辅。主 柱跨为2樘感应门+2樘平开门；辅柱跨为为4樘平开门。 具体根据柱跨设置，建议利用1个柱跨，每个柱跨为 4樘平开门；或每柱跨2樘感应门+2樘平开门。 具体根据柱跨设置，建议利用1个柱跨，设置 2樘平开门；或1樘感应门+1樘平开门。 根据项目实际立