1、安高东方御府项目全盘营销方案.2营销目标销售推案客户定位营销总策略营销执行分解营销费用目录CONTENTS1营销目标销售目标2015年，销售80000，完成总销金额21.6亿2016年，销售4700 ，完成总销金额1.6亿2015年销售计划 销售面积（）主力产品总销金额（亿）资金回笼（按总销65%计算）80000住宅+商业21.614亿销售计划2016年销售计划 销售面积（）主力产品总销金额（亿）资金回笼4700存量1.69.2亿蓄客目标年，蓄水2400组住宅客户；2015年，蓄水4000组住宅客户+500组商业客户。2销售推案推案思路为确保项目开工后资金迅速回笼，考虑到施工周期，建议施工顺序2、与销售推案节奏保持整体统一，由东向西、由北向南的顺序推案；考虑到离地铁远近及轻轨噪音干扰等因素，建议推案房源考量优势面递增原则，为价格平开高走做铺垫。货值盘点住宅面积积74007.86(不含限价房)商业面积7269车位479个住宅户数946户（可售846户）销售策略主推方案2015年二季度开盘，销售周期约20个月，利润值最高！备选方案年四季度开盘，销售周期约21个月，资金回笼较早！价格策略u高峡蓄水，以高于开盘价10%-15%的口径积累客户，通过护照、认筹、解筹等营销手段层层铺垫开盘价格，刺激客户购买心理，激发客户消费欲望，达到开盘引爆的目的。u力求每次推案销售率达到80%，剩余可售房源调价13、-3%。u结合工程进度的推进价格稳步提升，配合重要工程节点（如外立面落成、准现房等）进行较大幅度的价格跳跃；利用传统国定节假期（五一、十一、春节等）做针对性的、适当的价格促销。主推方案2015年4月开盘实现总销金额约25.6个亿推案节奏第二波第二波第三波第一波2015年9月陆续推出3#、8#楼和9#楼，价格稳中有升，项目价值进入快速上涨通道，资金回笼的重要阶段。2016年3月先后推出1#、2#楼和6#楼，产品接近准现房，整体形象最佳，项目价值处于利润最大化。2015年4月分别推出4#和10#楼首期可售房源，平价入市，开盘引爆，快速去化，占领市场。第四波2016年8月及11月分别推出沿街商业及7#、5#楼，利用现房优势，实现清盘售罄。第一波第四波第四波销售排期第一期陆续推出4、10号楼，销售周期4-6个月14年10月15年4月15年9月1期蓄水开盘2期蓄水开盘3期蓄水