1、投资必备 房地产开发成本与支付房地产开发成本与支付 目目录录 房地产项目成本构成房地产项目成本构成 集团标准成本水平集团标准成本水平 房地产项目成本估算思路房地产项目成本估算思路 工程款支付模式工程款支付模式 版权所有 碧桂园集团 一一 二二 三三 四四 版权所有 开发成本开发成本 销管费销管费 税费税费 一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 土地成本土地成本 行政事业性收费行政事业性收费 与前期工程费用与前期工程费用 开发成本扣除土地成本后统称建造成本建造成本 Tips 房地产总成本房地产总成本 主体建筑安装工主体建筑安装工 程费程费 景观环境工程景观环境工程 社区管网工程社区管网工2、程 公共配套设施公共配套设施 工程建设其他费工程建设其他费 用用 开发间接费开发间接费 财务费财务费碧桂园集团 土地出让金土地出让金 工工 迁补偿费迁补偿费程造价程造价 拆拆 公建配套公建配套 咨询咨询 主及其他工主及其他工体建筑体建筑 管网工程管网工程 和和 工程工程 学校学校 险险 园建园建 契税程契税程 化工程化工程 样样 工程工程 与售与售 小区智能化小区智能化 楼部装修楼部装修 套设施套设施 工程工程 开荒清洁费开荒清洁费 三通工程费三通工程费 场地平整场地平整 临临 挡挡 时时 土土 设设 墙墙 施施 勘测勘测 护坡护坡 量费量费 独立样板房独立样板房 和和 通讯工程通讯工程 楼楼3、 独立售独立售 网络工程网络工程 环保工程环保工程权所有 碧桂园集团 土地成本土地成本 行政事业性收费行政事业性收费 与前期工程费用与前期工程费用 主体建筑安装工主体建筑安装工 程费程费 景观环境工程景观环境工程 社区管网工程社区管网工程 公共配套设施公共配套设施 工程建设其他费工程建设其他费 用用 开发间接费开发间接费 财务费财务费 一、房地产项目成本构成一、房地产项目成本构成 和装修）和装修） 前期前期 程费程费 工工 工程工程 桥梁涵洞桥梁涵洞 其他景观其他景观 燃气燃气 设设 工程工程 小区小区 道路工程道路工程 小市政安装工程小市政安装工程 小区小区 园建安装工程园建安装工程 供水系4、统供水系统 供配电系统供配电系统 供暖系统供暖系统 规划规划 围墙围墙 计费计费 电视工程电视工程 分户围栏分户围栏 部（含建造部（含建造 排水排污排水排污 工程工程 版 服务服务 工程监理工程监理 行政事业性行政事业性 收费收费 小市政工程小市政工程 小市政小市政 程费程费 幼儿园幼儿园 室内精装修室内精装修 大市政大市政 程程 主体安装工主体安装工 板房板房 物物 建建 业业 筑筑 维维 小小 修修 品品 费费 其他公共配其他公共配 赶工费赶工费 红线外景观红线外景观 工程工程 物业前期物业前期 介入费介入费 1 1 1 2 1 2 1 2 1 1 4 2 3 2 2 2 5 3 4 2 5、3 6 4 5 7 5 6 8 6 9 版权所有 碧桂园集团 二、集团标准成本水平二、集团标准成本水平 广东广东 3258元元/ 山东山东 3904元元/ 1.成本占比成本占比 版权所有 碧桂园集团 广东广东 4193元元/ 山东山东 4896元元/ 1.成本占比成本占比 二、集团标准成本水平二、集团标准成本水平 版权所有 碧桂园集团 2.标准成本标准成本 二、集团标准成本水平二、集团标准成本水平 版权所有 碧桂园集团 2.标准成本标准成本 二、集团标准成本水平二、集团标准成本水平 版权所有 碧桂园集团 2.标准成本标准成本 二、集团标准成本水平二、集团标准成本水平 1 2 3 4 5 6 各6、地区的工程定额水平不一样 各地区人工、材料价格不一样 各地区节能要求不一样（北方需保温及供暖，南方不需要） 各地区的报建费不一样，并且差异较大 各地区地质、抗震设防烈度、地形地貌等不一样 北方地区气温较低，存在冬歇期，开发周期长，运营成本高 碧桂园目前已发布了26个省份的标准水平，经过后评估验证，具有参考价值具有参考价值，但 还需结合项目实际情况，逐一对比分析后进行调整逐一对比分析后进行调整。版权所有碧桂园集团 二、集团标准成本水平二、集团标准成本水平 3.成本差异原因成本差异原因 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 成本测算流程 收集资料分析资料 套用对应 地区标准 成本或7、旧 项目成本 分项科目 计算（逐 一调整） 计算结果 检查 特别提醒：套用标准成本并非生搬硬套 版权所有 碧桂园集团 版权所有 碧桂园集团 单元估 算法 单位指 标估算 法 每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病 床数估算一座医院的总投资等。 指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、 给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米) 指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。 量价分离 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预 法算定额单价和取费，8、近似计算项目投资。 概算指 标估算 法 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。 常使用的估算公式是： 直接费每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量每平 方米材料消耗量指标建筑面积。 其他 方法 类似工程经验：一般使用的方法；外概预算定额法 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 项目成本的估算方法 指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以 版权所有 碧桂园集团 工程量工程量单价单价成本成本 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 如何调整各项成本如何调整各项成本？ 基本原理基本原理：量价分9、离量价分离 版权所有 碧桂园集团 （一）行政事业性收费（一）行政事业性收费 （1）基础设施建设配套费执 行当地政府收费标准，各地区均有 差异 （2）人防易地建设费执行当 地政府收费标准，各地区均有差异 （3）其他行政规费执行当地 政府收费标准，各地区均有差异 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 2.行政事业性收费与前期工程费用行政事业性收费与前期工程费用 序号科目造价指标项目特征 1临时道路5070元/m2铺碎石250厚 2临水3040万/kmDN150 3临水6075万/kmDN200 4临电100120万/km10kv 版权所有 碧桂园集团 三、房地产项目成本估算思路三、10、房地产项目成本估算思路 （二）前期工程（二）前期工程 (1)三通工程 版权所有 碧桂园集团 （4）勘测设计费：）勘测设计费： 勘测费勘测费 : 参考当地勘察公司的收费标准参考当地勘察公司的收费标准 设计费设计费: 42元元/m2或外判设计院收费标准或外判设计院收费标准 其他勘测设计费其他勘测设计费 : 一般一般610元元/m2 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 （2）场地平整：）场地平整： 根据场地原始标高与规划标高的实际情况根据场地原始标高与规划标高的实际情况 计算土石方工程量；计算土石方工程量； 土方挖填单价土方挖填单价1550元元/m3, 石方爆破单价石方爆破单价4511、100元元/m3 （3）临时设施：实际情况计算，一般约）临时设施：实际情况计算，一般约 250元元/m2,按建筑面积均摊按建筑面积均摊 高层高层 14802050 版权所有 碧桂园集团 双拼双拼 17802500 地下室地下室 18002700 超豪超豪 27903490 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 3.主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费（一）主体建筑工程费（一）主体建筑工程费(含桩基础）含桩基础） 版权所有 碧桂园集团 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 （二）精装工程（二）精装工程 洋房洋房600700元元/m2 别墅别墅8001000 版权所12、有 碧桂园集团 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 （三）主体安装工程：（三）主体安装工程： 别墅：别墅：120320元元/（不含电（不含电 梯）梯） 洋房：洋房：210370元元/(含电梯）含电梯） 地下车位：地下车位：250350元元/ 其中电梯：其中电梯： 小高层小高层-约约10万万/台台 高层（高层（18层）约层）约28万万/台台 高层（高层（30层）约层）约35万万/台台 其中智能化：其中智能化：3540元元/ 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 4.景观环境工程景观环境工程 （1）道路工程：）道路工程： 450500元元/m2 （3）围墙：）围墙13、： 400600元元/m2 （4）园建工程）园建工程 别墅区别墅区500元元/m2 其他：其他：450元元/m2 游泳池：游泳池：700元元/m2 版权所有 碧桂园集团 （2）挡墙、护坡）挡墙、护坡 毛石挡土墙毛石挡土墙 : 250300元元/m3 片石护坡片石护坡 : 140200/m2 版权所有 碧桂园集团 （5）人工湖：）人工湖：120150元元 /m2 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 （7）其他室外市政工程：按实际情况考虑）其他室外市政工程：按实际情况考虑 施工区域 施工面积 （m2) 档次 单方成本 （元/m2) 备注 2万5万 A650 B550 C450 A14、850 B700 B版权所有 碧桂园集团 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 （6）绿化工程：）绿化工程： 示范区示范区货量区货量区 施工区域备注 货量区 施工面积 （m2) 超豪货量区 档次 A B 单方成本 （元/m2) 450 350 别墅货量区 A350 洋房货量区 B C A 280 220 300 250 C180 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 5.社区管网工程社区管网工程 （1）供水工程）供水工程（2）供电工程）供电工程（3）供暖工程）供暖工程（4）燃气工程）燃气工程 工程预算计价方式 一般有两种方法 参考政府收费文件 版权所有 碧桂园集15、团 配电房：配电房：碧桂园集元元/m2外传 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 6.公共配套设施公共配套设施 物业、社区、经营用房：物业、社区、经营用房： 2300元元/m2 严禁 会所：会所：35004500元元/m2 售楼部：售楼部：35004000元元 /m2 学校：学校：2500元元/m2 人防地下室人防地下室 : 26003000元元/m2 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 7.工程建设其他费用工程建设其他费用 （1）工程监理服务）工程监理服务 （2）工程造价咨询）工程造价咨询 （3）创优）创优100 （4）赶工费）赶工费 国晟监理20元元/m216、，外判监理约10元元/m2 可参考建安成本0.8（包括招投标、预结算）（包括招投标、预结算），具体以实 际发生为准 高层为80元/，多层为100元/，低层为120元/ 酒店及各类公建为80元/ 原则上原则上 与地区、工期长短等因素相关，根据实际情况而定 根据以往项目，一般情况按照建安造价上浮515% 版权所有 碧桂园集团 版权所有 碧桂园集团 6.贷款利息贷款利息 7.开发间接费开发间接费 一般占开发成本4，最终以实际贷款总额、周期、利率计算得出的利息为准 三、房地产项目成本估算思路三、房地产项目成本估算思路 暂按建造成本的34考虑，最终以实际为准 利息（年）利息（年）=贷款总额年利率贷款周期17、 序号序号产品类型产品类型基准工期基准工期(月）月）备注备注 1 别墅 天然基础、无地下室11 基准工期 1.南方地区一个 月春节假期 2.北方地区25个 月冬歇期 碧桂园集团 2一层地下室12 3一层地下室、豪装14 4超豪、一层地下室、干挂石材16 5多层洋房装修12 6一层地下室、装修13 711层小高层装修13 8一层地下室、装修14 918层高层装修15 10一层地下室、装修16 11二层地下室、装修17 1230层高层装修20 13一层地下室、装修21 14二层地下室、装修22 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 未包括： 1.工期与节点工期与节点 版权所有 碧桂园集团 开工开工18、 0.00 完成完成 完成完成 预售预售 结构结构 封顶封顶 拆除拆除 外排外排 架架 竣工竣工收楼收楼 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 关键节点工期关键节点工期 版权所有 碧桂园集团 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 2.支付参考比例支付参考比例 碧桂园工程款付款原则碧桂园工程款付款原则 当期进度款应按当期实物量完成量的80进行支付 碧桂园工程款付款方式碧桂园工程款付款方式 按每个月进度支付进度款 但投资阶段，按每个季度支付进度款 建安工程款付款参考比例（） 0.00 完成 完成预售 (2/3进度） 结构封顶拆除外排架工程 完成 工程 竣工 结算 初审 结算 定案 保质期 5年 119、2%30%39%75%80%85%90%95%5% (分3次） 较深等情况，那么0.00以下工程成本就比常规高，付款比例有些达20%，甚至更高。 3.如有地下车位，那么在0.00完成的基础增加地下车位的建安成本80% 即可。 4.装修工程款付款时间一般在结构封顶、墙柱面、防水、门窗等工程完成后支付。 版权所有 碧桂园集团 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 2.支付参考比例支付参考比例 Tips 1.各个项目的付款比例并非千遍一律并非千遍一律，需跟进项目实际情况进行调整进行调整。 2.需重点关注重点关注0.00以下工程以下工程，有些项目地质情况比较复杂，如出现溶洞、软土、桩基 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 3.支付注意要点支付注意要点 提前预售提前预售即系不打桩预售即系不打桩预售 那么付款比例会相应发生变化 保证金或其他保证金或其他需在付款表其他项目考虑支付 版权所有 碧桂园集团 杨主席：每一个新项目都要去争取提前预售。 杨主席：C25水泥混凝土路面 厚度20cm每平方成本是多少？ 思考：思考： 答案：A. 1000元B.520元 C.350元D.120元 版权所有 碧桂园集团