1、租赁合同重点难点问题及合同租赁合同重点难点问题及合同 审查要点审查要点 20172017年年8 8月月 1 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 二、租赁合同审查要点二、租赁合同审查要点 2 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 案例：案例： 甲公司与香港欧易姆公司于2012年3月1日签订框架协议，约定将 21万平方米房屋交付期出租经营，并约定协议签订之日起45天内签订正 式租赁合同，否则，框架协议自动终止。合同约定了租金标准、租赁年 限和免租期等。同时约定，由香港欧易姆公司在北京2、注册成立全资子公 司履行租赁合。 合同签订后，香港欧易姆公司委托张三全权负责场地招商事宜，张 三与李四等人在北京成立北京欧易姆公司。2012年8月至2013年3月， 甲公司相继将场地交付北京欧易姆公司。北京欧易姆交付了200万租金 预付款。 2015年1月，甲公司要求收回场地并自行招商经营，作为法务人员 ，如何设计诉讼策划方案（包括如何确定被告、诉讼请求及其理由）。 3 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 （一）租赁合同效力（一）租赁合同效力 1 1、效力判断标准：、效力判断标准：出租人就未取得建设工程规划许可3、证或者未按照建设工程规划许可证的未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的 规定建设的房屋规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准 建设的，建设的，人民法院应当认定有效。合同备案不影响合同效力合同备案不影响合同效力。 2、冲突：冲突：最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的 函复 2003民一他字第11号。根据中华人民共和国合同法和最高人民法院关于适用 中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋 未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同4、未经消防验收或者经消防验收不 合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租中华 人民共和国消防法第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不未经验收或者验收不 合格的，应当认定合格的，应当认定租赁合同租赁合同无效。无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安 消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三， 租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防 安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全5、验收合格，不是认定房但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房 屋租赁合同效力的必要条件。屋租赁合同效力的必要条件。 4 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 （二）数份租赁合同优先顺序（二）数份租赁合同优先顺序 1 1、优先顺序：、优先顺序： （1）已经合法占有租赁房屋的； （2）已经办理登记备案手续的； （3）合同成立在先的。 2 2、效力：均有效，、效力：均有效，不影响各个合同效力。 3 3、法律后果：、法律后果：不能取得租赁房屋的承租人可请求解除合同、赔偿损失。 5 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁6、合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 （三）优先权（三）优先权 1 1、优先购买权与合同无效的争议、优先购买权与合同无效的争议 （1）合同法第230条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限 内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 （2）最高法民法通则司法解释第118条，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通应提前三个月通 知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋 的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效该房屋买卖无效。 （3）最高人民法院关于审理城镇房屋租7、赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释第21条，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他 侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予 支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支 持。持。 6 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 （三）优先权（三）优先权 2 2、通知的合理期限：民法通8、则司法解释、通知的合理期限：民法通则司法解释3030天，租赁合同司法解释天，租赁合同司法解释1515天天 3 3、优先购买权行使障碍、优先购买权行使障碍： （1）房屋共有人行使优先购买权的； （2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、 祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （4 ）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 7 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 （三）优先权（三）优先权 4 4、同等条件界定：、同等条件界9、定：价款总额相同，支付条件相同。实际交易价格与备案 合同不一致时，以实际交易价格确定价款总额。 5 5、优先承租权：、优先承租权：非法定权利，可约定，属预约合同权利，基于合同约定 受法律保护。 依据：上海房屋租赁条例第44条，房屋租赁期满继续出租的，承租人 在同等条件下享有优先承租权。武汉、深圳、厦门、浙江、贵州等都有类 似的规定。 6 6、法律后果、法律后果：合同有约定按约定；没有约定，出租人侵犯优先承租权， 需赔偿承租人损失。 8 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 （四）合同无效后租金标准确定（四）合同无10、效后租金标准确定 合同无效：合同无效：参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。无效损失参 照司法解释第9条、第13条、第14条规定处理。 司法解释第9条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形 成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意 利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状 。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有； 不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 司法解释第13条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用， 由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应 11、予支持。 9 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 司法解释第14条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处 理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）办理合法建设 手续的，扩建造价费用由出租人负担；（2）未办理合法建设手续的， 扩建造价费用由双方按照过错分担。 （五）承租人欠缴物业管理费，是否有权要求业主承担物业管理费。（五）承租人欠缴物业管理费，是否有权要求业主承担物业管理费。 依据：物业管理条例第42条、物业纠纷案件司法解释第7条，业 主对物业管理费承担连带责任。 10 租赁合同重点难点问题及12、合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 （七）合同解除或终止装饰装修处理原则（七）合同解除或终止装饰装修处理原则 1 1、承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外， 未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状 。 2、承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没 有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失 的，应予支持； （2）因承租人违约导致合同解除，承13、租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失 的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过 错承担相应的责任； （4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双 方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 11 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 （七）合同解除或终止装饰装修处理原则（七）合同解除或终止装饰装修处理原则 3、承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承14、租人请求出租人 补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 4、承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担 。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 （八）转租（八）转租 1、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租 的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失 的，承租人应当赔偿损失 12 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 （八）转租（八）转租 2、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 出租人知道或者应当知15、道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以 承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不 予支持。 （九）次承租人腾退义务（九）次承租人腾退义务 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务 的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持 13 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 （十）抵押权和租赁权（十）抵押权和租赁权 1、抵押人将已出租的房地产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效 期内对抵押物的受让人继续有效。 2、抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合16、同对受让人 不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知 承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔 偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造 成承租人的损失，由承租人自己承担。 14 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题一、租赁合同重点难点问题 （十一）所有权和租赁权（十一）所有权和租赁权 买卖不破租赁原则：买卖不破租赁原则： 合同法第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁 合同的效力。 15 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要17、点 二、合同审查主要要点二、合同审查主要要点 1、合同主体； 2、租赁物权属证明； 3、租赁面积（范围、是否包括停车位）和租赁用途； 4、场地交付及其交付确认书； 5、租赁保证金； 6、租金标准及其递增比例； 7、租赁期限及其起止时间； 8、首期租金支付时间，以及其他租金付款条件及其发票； 9、免租期； 16 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 二、合同审查主要要点二、合同审查主要要点 10、承租人对租赁物保护照管义务； 11、物业管理公司聘请，以及水电费、物业管理费、其他费用缴纳； 12、转租、分租及次承租人权利义务（包括是否同意转租、分租及其后果、 解除合18、同后承租人负责解决与此承租人的关系）； 13、加建、改建、装修装饰管理程序及其合同终止和解除后，加建、改建、 装修装饰处理原则； 14、招牌和广告； 15、保险； 16、续租； 17 租赁合同重点难点问题及合同审查要点租赁合同重点难点问题及合同审查要点 二、合同审查主要要点二、合同审查主要要点 17、合同解除或终止条件（包括改变用途、欠付租金、租赁保证金、水电 费、物业管理或其他费用、违反合同约定转租、分租）； 18、承租人员因导致合同解除、终止，免租期应计收租金； 19、合同解除或终止后场地交付，以及逾期交付场地的处理； 20、租赁物被拆迁时补偿原则； 21、保密义务； 22、不可抗力； 23、违约责任； 24、争议解决及其法律适用。 18 谢谢大家！