1、商品房买卖合同重点难点问题商品房买卖合同重点难点问题 及合同审查要点及合同审查要点 20172017年年8 8月月 1 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题一、商品房买卖合同重点难点问题 二、商品房买卖合同审查要点二、商品房买卖合同审查要点 2 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 案例： 甲和乙共有一套房屋，乙方长期居住在美国，乙方授权委托甲方出售 该房屋。授权委托书明确乙方委托甲方出售该房屋，房屋地址为林和路 162号天地花园天雅阁1201房。中介公司工作人员丙与乙方通过2、微信多 次商谈。2016年3月31日，中介公司组织甲方与丁方签订房屋买卖合同 ，约定以360万元的价格将林和路160号天地花园天雅阁1201房出售给 丁方，甲方为乙方代理人签字，约定争议管辖为广州仲裁委，签订后出 示授权委托书后原件被甲方带走，留下复印件。合同签订后收取定金20 万元，并约定递件后支付余款。后因乙方价格上涨反悔，发生争议。甲 方向广州仲裁委申请仲裁，以乙方未同意出售房屋，未在合同合同上签 字，且价格显示公平为由，要求解除合同。 问题：如何应对仲裁申请？ 3 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 （一）未3、取得预售而销售房屋（一）未取得预售而销售房屋 1 1、预售许可证取得条件：、预售许可证取得条件： 城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法第五条：第五条： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投 资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 4 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、一、商品房买卖合同重点难点问题商品房买卖合同重点难点问题 广东省商品房预售管理条例广东省商品房预售管理条例第六条第六条 取得商品房预售4、许可证应具备下列条件： （1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； （2）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书； （3）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全 监督手续； （4）已确定施工进度和竣工交付使用时间； （5）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下 室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构 工程； （6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户； （7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权； （8）法律、法规规定的其他条件 5 商品房买卖合同重5、点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题一、商品房买卖合同重点难点问题 2 2、未取得预售许可证明签订合同的效力：、未取得预售许可证明签订合同的效力：未取得商品房预售许可证明， 与买受人签订的商品房预售合同无效；但在起诉前取得商品房预售许可证 明的，可认定有效、 依据依据; ;最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释题的解释第二条：第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的 商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明 的，可6、以认定有效。 6 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、一、商品房买卖合同重点难点问题 （一）未取得预售许可证明销售房屋（一）未取得预售许可证明销售房屋 3 3、未取得预售许可证明销售房屋的表现形式：、未取得预售许可证明销售房屋的表现形式：认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，参加 任何展销活动。 4、未取得预售许可证明销售房屋的法律后果：未取得预售许可证明销售房屋的法律后果：城市房地产开发经营管 理条例第三十九条：县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违责令停止违 法行为，没收违法所得法行为，7、没收违法所得，可以并处已收取的预付款已收取的预付款1%1%以下以下的罚款。 广东省商品房预售管理条例广东省商品房预售管理条例第三十六条 违反本条例第六条规定预售商品房的，由主管 部门责令停止预售，没收违法所得，可以处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之 五十以下的罚款 7 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题一、商品房买卖合同重点难点问题 （二）商品房认购书（二）商品房认购书 1 1、法律性质：、法律性质：预约合同，独立有效的合同。但具备商品房销售管理办 法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且实际收取款项，8、则属 于商品房买卖合同。 依据：司法解释第5条，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第 十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议 应当认定为商品房买卖合同。 2、商品房销售管理办法第十六条商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事 人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房 价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰 、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公 共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属9、；（九）面积差异的 处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 8 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题一、商品房买卖合同重点难点问题 （二）商品房认购书（二）商品房认购书 2 2、拒签商品房买卖合同的后果、拒签商品房买卖合同的后果： （1）符合司法解释第5条规定的，按房屋买卖合同来继续履行； （2）不符合司法解释第5条规定的，适用定金法则。 （3）因房价上涨而恶意拒签房屋买卖合同，可支持差价损失。 9 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买10、卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题一、商品房买卖合同重点难点问题 （三）销售广告、宣传资料不实或不一致（三）销售广告、宣传资料不实或不一致 1 1、销售广告的表现形式：、销售广告的表现形式：（1）为外地购房者办理城市户口指标；（2） 地铁或其他交通设施通过的陈述；（3）学校或其他小区配套设施（包括 容积率、绿化、游泳池、网球场、幼儿园等）的陈述；（4）对商品房美 观性质量的陈述；（5）对商品房使用功能质量的陈述。 2 2、性质：（、性质：（1 1）商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请要约邀请；（2）出卖人 就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体11、确定， 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为 要约要约。 3、法律后果：（、法律后果：（1）该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视 为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（2）构成虚假宣传的 ，工商部门予以行政处罚。 10 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题一、商品房买卖合同重点难点问题 （三）销售广告不实或不一致（三）销售广告不实或不一致 4 4、损失赔偿额的界定：、损失赔偿额的界定： （1）对广告中说明和允诺与实际履行不符部分进行评估，由出卖人赔偿 给买受人。 （2）无法12、评估的，深圳法院做法为：商品房买卖合同约定总价1%至2%。 11 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、一、商品房买卖合同重点难点问题商品房买卖合同重点难点问题 （四）房屋面积差问题（四）房屋面积差问题 1 1、面积差、面积差3%3%的比例是否可以自由约定？的比例是否可以自由约定？ （1）司法解释第14条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑 面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。 （2）2004年第10期最高法公报案例，长城国际传播有限责任公司与北 京远洋大厦有限公司商品房买卖合同纠纷案，双方约定面积差5%。 2 213、按套计价能否免除开发商面积缩水的责任？、按套计价能否免除开发商面积缩水的责任？ 开发商交付房屋不符合约定面积，属严重违约，应承担相应违约责任 。若约定按套计价，但合同没有约定相应处理方式和违约责任，则仍可按 照司法解释14条规定处理（参考案例：魏某与申鑫公司商品房买卖合同纠 纷案）。 12 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、一、商品房买卖合同重点难点问题商品房买卖合同重点难点问题 （三）房屋面积差问题（三）房屋面积差问题 3 3、公摊面积差能否免责？、公摊面积差能否免责？ （1）最高法司法解释14条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建建14、 筑面积筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理； 公摊面积也属于建筑面积，按此约定，仍需承担相应违约责任。 （2 2）广东省高院观点：公摊面积减少，不可免责。）广东省高院观点：公摊面积减少，不可免责。商品房买卖合同约定 按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用 计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少 于合同约定的，出卖人应依最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿具体赔偿 数额可参照如下方式计算：总房价数额可参照如下方式计算：总房价（套内面积分摊面积）（套内面15、积分摊面积）减少面积减少面积 。 13 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 （五）逾期交付房屋问题（五）逾期交付房屋问题 1 1、交付条件：、交付条件：取得商品房竣工验收备案表、住宅质量保证书、 住宅质量说明书。 2 2、不符合约定的房屋交付条件，买受人接收了房屋，可否要求开发商承、不符合约定的房屋交付条件，买受人接收了房屋，可否要求开发商承 担违约责任？担违约责任？ 观点一：观点一：买受人接收了房屋，则以行为方式变更了合同约定的交付条件， 以交钥匙之日作为交付之日，开发商不承担违约责任。 观点二：观点二：开发商交付16、房屋不符合合同约定条件，不构成有效交付，应以实 际符合交付条件之日为交付日期，开发商应承担相应的违约责任。 14 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 （五）逾期交付房屋问题（五）逾期交付房屋问题 3 3、逾期交付的表现形式、逾期交付的表现形式： （1）开发商未按约定期限交付房屋 （2）买受人合理拒绝收房视为开发商未按期交付房屋。 合理拒绝理由合理拒绝理由：A:未提供合同约定交付条件的必要证明文件 B:房屋质量不符合约定要求，或者质量不符合国家强制性 标准。 15 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同17、重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 （五）逾期交付房屋问题 4 4、开发商取得、开发商取得商品房竣工验收备案表商品房竣工验收备案表，并办理了交付手续，买受人，并办理了交付手续，买受人 能否以没有同时交付能否以没有同时交付住宅质量保证书住宅质量保证书、住宅质量说明书住宅质量说明书为由，主为由，主 张交房条件不具备，要求开发商承担违约责任？张交房条件不具备，要求开发商承担违约责任？ 观点一：观点一：不具备交房条件，即使接收了房屋，仍应承担违约责任。 观点二观点二：不提供“两书”，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人实际接收 了房屋，属于对自己权利的处分。其后又反悔，有违诚信和公18、平。厦门中 院持以上观点。 16 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题一、商品房买卖合同重点难点问题 （五）逾期交付房屋问题（五）逾期交付房屋问题 5 5、免责事由：、免责事由： （1）不可抗力（不可预见、不能避免、不能克服的客观情况）。 （2）买受人原因。 （3）第三人原因主张免责 观点一：观点一：合同法第121条，开发商不能免责，开发商与第三人纠纷另 行解决。 观点二：观点二：政府政策或规划改变导致不能按期交房，根据合同法司法解释 二第26条，无法预见、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，基于 公平原则，可予以期19、限延长。 17 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题一、商品房买卖合同重点难点问题 （五）逾期交付房屋问题（五）逾期交付房屋问题 6、违约责任承担： 方式一：方式一：承担违约金并继续履行合同（实际损失：同期同地段租金标准， 评估）。 方式二方式二：承担违约金并解除合同。 18 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 （六）迟延办证问题（六）迟延办证问题 1 1、办证主体：、办证主体：城市房地产开发经营管理条例第33条，买受者提出申 请，开发商予以20、协助。实践中，有约定按约定；没有约定，开发商提供有 关资料，买受人配合。 2 2、第三人原因导致办证迟延，开发商是否免责？、第三人原因导致办证迟延，开发商是否免责？ 观点一：观点一：不承担违约责任。理由：司法解释18条，并非开发商原因造成； 没有给买受人带来实际损失（占有、使用、收益、处分）。 观点二：承担违约责任。观点二：承担违约责任。理由：合同法第121条，合同相对性，由开 发商向第三人追究赔偿责任。司法实践中较多采取此观点。 19 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 （六）迟延办证问题 3 3、办证请求权是否使21、用诉讼时效：、办证请求权是否使用诉讼时效： 办证请求权与一般债权请求权不同，该项请求权具有很强的物权属性 ，不适用诉讼时效。 理由：理由：一是适用诉讼时效，将导致物权出于不登记状态，导致更多矛盾； 二是开发商合同义务不履行，有违诚信和不公平； 三是无法取得产权证，买受人将解除合同，不经济。 20 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、一、商品房买卖合同重点难点问题商品房买卖合同重点难点问题 （六）迟延办证问题（六）迟延办证问题 4 4、违约金时效：、违约金时效：两年，从起诉之日起倒推两年违约金，中断诉讼时效的 除外。 5 5、违约金计算标准：、违22、约金计算标准：司法解释第18条：有约定按约定；没有约定按照已 付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标 准计算。 21 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 （七）房屋高度差问题（七）房屋高度差问题 1 1、房屋高度不符合约定的违约责任：司法实践中，一般判决开发商承担、房屋高度不符合约定的违约责任：司法实践中，一般判决开发商承担 违约责任。违约责任。 做法一做法一：按合同总款项的1-2%，酌情确定违约责任。 做法二：做法二：按合同约定高度与实际高度计算比例，再乘以合同约定总价款， 以此确定违约金23、。 2 2、房屋高度不符合国家强制标准，、房屋高度不符合国家强制标准，属房屋质量不合格，买受有权解除合 同，并要求开发商承担相应违约责任。 22 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 （八）房屋质量瑕疵 1 1、拒收房屋：、拒收房屋：质量严重瑕疵，严重影响居住，可拒收房屋。如裂缝、渗 漏、门窗损坏。 2 2、质量问题处理方式：、质量问题处理方式：解除合同并赔偿损失；交付房屋存在质量问题， 由开发予以修复，拒绝修复或合理期限迟延修复，买受人自行修复，修复 费用及其修复期间损失由出卖人承担。 依据：司法解释第13条：因房屋24、质量问题严重影响正常居住使用，买受人 请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题， 在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限 内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间 造成的其他损失由出卖人承担。 23 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 一、商品房买卖合同需注意的问题一、商品房买卖合同需注意的问题 （八）房屋质量瑕疵（八）房屋质量瑕疵 3 3、交通噪音污染的质量瑕疵、交通噪音污染的质量瑕疵： （1）依据：城市房地产开发经营管理条例第16条，房地产项目影符 合法律、法规规定和建筑工25、程质量、安全标准、设计、施工的技术规范和 合同约定。合同法第61条、第62条。 （2）依据：环境噪声污染防治法第37条、国家标准民用建筑隔声 设计规范。 （3）举证责任分配：举证责任倒置，原告举证证明被告实施了加害行为 。被告需举证证明环境污染侵权无因果关系，无过错责任。 （4）司法实践中判决采取减低噪音措施。 24 商品房买卖合同常见纠纷及合同审查要点商品房买卖合同常见纠纷及合同审查要点 一、商品房买卖合同重点难点问题 （九）房屋一物二卖 1 1、效力评判：、效力评判：有效，合同效力与物权变动分离。 2 2、一物二卖履行原则：、一物二卖履行原则： （1）办理房地产过户登记的优先； （2）均未26、办理房地产过户登记，已实际占有房屋优先； （3）均未办理房地产过户登记，也未实际占有，按实际付款金额及先后 、是否办理网签、合同成立先后等因素，公平合理第确定。 25 商品房买卖合同常见纠纷及合同审查要点商品房买卖合同常见纠纷及合同审查要点 一、一、商品房买卖合同重点难点问题商品房买卖合同重点难点问题 （九）房屋一物二卖（九）房屋一物二卖 3 3、法律后果：、法律后果：买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿 损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 依据：司法解释第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的 不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、27、返还已付购房款 及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿 责任： （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人 。 26 商品房买卖合同常见纠纷及合同审查要点商品房买卖合同常见纠纷及合同审查要点 一、一、商品房买卖合同重点难点问题商品房买卖合同重点难点问题 （十）房产新政下对商品房买卖合同的影响（十）房产新政下对商品房买卖合同的影响 1 1、法律性质：、法律性质：不属于不可抗力（不必然导致合同无法履行）；不属于情 势变更（并不引起价格上涨）；不属于商业风险（可以预料新政，无法预 料具体出台时间）。属不可规责与双方事由。 司法解释第23条：不可归责于双方事由未28、能签订商品房贷款合同并导 致商品房买卖合同不能继续履行，可解除合同。 2 2、隐瞒或虚构事实签订房屋买卖合同，房地产新政能否作为合同无效确、隐瞒或虚构事实签订房屋买卖合同，房地产新政能否作为合同无效确 认依据？认依据？ 法律依据：合同法第54条第2款，以欺诈手段，使对方违背真实意思 的情况下签订合同，可请求变更或撤销。 27 商品房买卖合同常见纠纷及合同审查要点商品房买卖合同常见纠纷及合同审查要点 一、一、商品房买卖合同重点难点问题商品房买卖合同重点难点问题 （十）房产新政下对商品房买卖合同的影响（十）房产新政下对商品房买卖合同的影响 3 3、法律后果：解除合同、法律后果：解除合同 司法解释司29、法解释第23条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因 当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能 继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当 事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能 继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金 及其利息或者定金返还买受人。 4、解除合同损失界定：（1）预期利益（差价损失）；（2）订立合同和 履行合同准备所发生的实际费用。 28 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 二、合同审查主要要点二、合同审查主要要点 1、合同主30、体（限购、禁购）； 2、项目建设依据及销售依据（预售证）； 3、认购书是否符合房屋买卖合同必要要素； 4、广告宣传是否明确具体、是否与实际相符，以及除外责任； 5、房屋面积、高度是否与预售初测面积一致，以及面积差处理方法； 6、房屋计价原则； 7、房款总额及其付款条件（包括首付、余款支付方式等）； 8、房屋交付条件； 29 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 二、合同审查主要要点二、合同审查主要要点 9、房屋交付时间能否实际实现及其免责事由； 10、办证及房地证交付时间及其免责事由（政府原因）； 11、规划、设计变更处理； 12、权利瑕疵担保； 13、基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺； 14、工程质量保修； 15、专修维修基金； 30 商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点商品房买卖合同重点难点问题及合同审查要点 二、合同审查主要要点二、合同审查主要要点 16、预售合同备案确认和预购商品房预告登记； 17、物业管理公司聘请及其管理费标准、支付等； 18、房产新政解决方式； 19、合同解除约定； 20、违约责任及其违约金限额； 21、争议解决方式。 22、补充协议； 23、补充协议条款解释说明义务确认。 31 谢谢大家！