1、基础知识及税费计算基础知识及税费计算 交易中心交易中心 权属知识及税费计算权属知识及税费计算 权属知识概述权属知识概述 普通住宅与非普通住宅的区别普通住宅与非普通住宅的区别 具体计算依据及方法具体计算依据及方法 按权属性质 将房屋进行 分类 种判断三房种判断三房 屋对应那几屋对应那几 种税费种税费 判断买卖双判断买卖双 方的性质方的性质 判断普通判断普通 的还是非的还是非 普通的普通的 得出精准的结果得出精准的结果 税费计算准备：算税思路税费计算准备：算税思路 权属知识概述权属知识概述 商品房商品房 已交纳全部土地出让金，可以随时已交纳全部土地出让金，可以随时 上市自由交易。上市自由交易。 经2、济适用房经济适用房 在国家划拨土地上建成的房屋，在国家划拨土地上建成的房屋， 其售价实行政府指导价。其售价实行政府指导价。 已购公房已购公房 大部分由国家划拨土地，单位集大部分由国家划拨土地，单位集 资、合作建房。资、合作建房。 地方产：地方产： 央产：央产： ( (央产房央产房) ) 原产权单位为国家各大部委的，原产权单位为国家各大部委的， 上市交易前需到蓝岛央上市交易前需到蓝岛央 产办公室调档案产办公室调档案, ,办理办理央产房上央产房上 市审批表市审批表，方可上市交易；，方可上市交易； 识别方法识别方法: :一般以一般以 开头或开头或 XX 的单位需到蓝岛央的单位需到蓝岛央 产办公室办理3、上市审批手续。产办公室办理上市审批手续。 康居、安居房康居、安居房 权属知识概述权属知识概述 已购公房过户补充资料已购公房过户补充资料 原购房协议原购房协议 央产房央产房 1 1、央产房上市审批表、央产房上市审批表 2 2、物业供暖结清证明、物业供暖结清证明 三类房屋对应的七种税费三类房屋对应的七种税费 项目项目 类型类型 契税契税 印花税印花税 营业税营业税 个人所个人所 得税得税 土地土地 出让出让 金金 综合地综合地 价款价款 土地增土地增 值税值税 商品房商品房 经济适用房经济适用房 已购公房已购公房 （央产房）（央产房） 房屋交易双方名下税费房屋交易双方名下税费(买方买方) 契税契税4、 印花税印花税 土地出让金土地出让金 综合地价款综合地价款 转移登记费转移登记费 房屋交易双方名下税费房屋交易双方名下税费(卖方卖方) 印花税印花税 营业税及附加营业税及附加 个人所得税个人所得税 土地增值税土地增值税 普通住宅与非普通住宅普通住宅与非普通住宅 面积面积 容积率容积率 单价单价同级别土地上平均交易价格的同级别土地上平均交易价格的1.2倍倍 实际成交价实际成交价同区域享受优惠政策同区域享受优惠政策 住房平均交易价格住房平均交易价格1.2倍倍 北京享受优惠政策平均交易价格 三环三环 四环四环 五环五环 215 175 165 100 258 210 198 120 例例 题题 1.5、三环内，房屋总价三环内，房屋总价256万，容积率万，容积率1.3，面，面 积积130平方米平方米 2.四环内，房屋总价四环内，房屋总价180万，容积率万，容积率3.3，面，面 积积140平方米平方米 3.五环外，房屋总价五环外，房屋总价122万，容积率万，容积率2.2，面，面 积积139.9平方米平方米 具体计算依据之契税具体计算依据之契税 新 政 1.1.对个人购买普通住房，且该住房属于家庭对个人购买普通住房，且该住房属于家庭 （成员范围包括购房人、配偶以及未成年子（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子 女，下同）唯一住房的，减半征收契税。女，下同）唯一住房的，减半征收契税。 2.2.对个人6、购买对个人购买9090平方米及以下普通住房，且该住房平方米及以下普通住房，且该住房 属于家庭唯一住房的，减按属于家庭唯一住房的，减按1 1税率征收契税。税率征收契税。 20102010- -1010- -1 1起执行起执行 税率税率： 1% / / 1.5% / / 3% 计算公式：计算公式： 成交价1%.OR.1.5% .OR. 3% 具体计算依据之印花税具体计算依据之印花税 对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售或购买住房暂免征收印花税； *合同印花 *权证印花 实施时间：实施时间：20082008年年1111月月1 1日起日起 新 政 练习题练习题 林无敌准备购买一套60平米的一7、室一厅住 宅，准备独立 德南安茜准备购买一套300平的别墅结婚用 家明准备购买一套89平米的写字间成立自 己的工作室 裴娜准备购买一套140平米的三居室 天才公司准备卖掉以前投资买回来的85平 米的住宅 具体计算依据之营业税具体计算依据之营业税 全额征收 不足5年 非普通住宅 差额征收 不足5年 普通住宅 超过5年 非普通住宅 免征 超过5年 普通住宅 实施时间：2010年1月1日 新 政 练习题练习题 武大郎为了夺回心爱的女朋友打算买一个 三居室总价180万，眼下有俩套房子可以选 择，其一套已满五年，面积139.9平米；另 一套未满五年，面积141平米，如何用我们 的税费知识进行营销？ 具体8、计算依据之个人所得税具体计算依据之个人所得税 征收方式征收方式: : 差额征收方式：差额征收方式： 全额征收方式：全额征收方式： 超过超过5 5年：年：免征免征 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 不能提供原购房发票不能提供原购房发票( (无法证明原值无法证明原值) ) 个人所得税个人所得税= =成交价成交价1%1% 个人所得税之差额征收个人所得税之差额征收 原理：转让收入额(财产原值+合理费用) 商品房个人所得税商品房个人所得税= （成交价成交价-原购房价-原购房契税-贷款利息-装修费-营业税）20% 公房个人所得税公房个人所得税= （成交价原购房价装修费营业税印花9、税）20% 其中：原购房价=4000元/M2 建面 具体计算依据之土地增值税具体计算依据之土地增值税 缴纳范围：转让房产取得了增值额。 增值额转让房地产取得的收入规定的扣 除项目金额 扣除项目包括：原购房价、原契税、本次营 业税、年5%的增收长、印花税 计算公式：全额法：成交价 差额法：四级差额累时税率 土地增值税土地增值税 *转让住宅以外的其他类型房屋，应计征土地增值税。 *对对个人个人销售销售住房住房暂免征收土地增值税。暂免征收土地增值税。 实施时间实施时间:2008年年11月月1日起日起 * 5年以内 5年/超过5年 普通 住宅 免征 免征 非普通 住宅 13年：100%征收 35年：50%征收 免征 具体计算依据之土地出让金具体计算依据之土地出让金 标准标准：1560元/M2 （八大城区） 计算公式：计算公式： 成本价公房(买方)： 土地出让金 1560元/M2 建面 1% 标准价或优惠价公房(买方) ： 1、标准价转成本价 1560元/M2 建面 6% 2、土地出让金 1560元/M2 建面 1% 结结 束束 祝各位: 财源广进!