1、1 中国指数研究院 2019.8 拿地纪品牌房企拿地策略万 科专场 20 企业简介Part 1 拿地策略Part 2 业绩解读Part 3 目 录 CHINA INDEX ACADEMY 一、企业简介 企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商， 公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身财富“世界 500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254 位。 一、企业简介| 概况 一、企业简介| 发展大事记 一、企业简介| 企业评级 CHINA2、 INDEX ACADEMY 二、拿地策略 二、拿地策略| 排行榜 二、新增土储| 拿地策略 图：20142018年拿地数量与总价图：20142018年拿地单价与溢价率 二、拿地策略| 拿地分布 20142018年，新增土地757宗宗，拿地金额7179亿元亿元。其中，二线城市新增土地494宗，占比 达到65%；从平均楼面价来看，“北上广深”远远高于其他地区，达到14581元元/m2，属于情理之 中；溢价率方面，三四线城市，达到30.96%，高于其他区域。 拿地数量：69宗 京津冀 城市拿地数量城市拿地数量城市拿地数量 太原33南宁13西宁3 郑州33武汉13台州3 杭州29扬州13镇江3 成都3、26兰州12银川2 昆明26苏州12长沙2 济南25无锡12包头2 青岛25南通12泉州2 北京24嘉兴11泰州2 宁波23深圳9宜昌2 东莞23合肥9淄博2 佛山22南昌8保定1 广州21温州8吉林1 西安21长春8晋中1 上海20唐山8 凉山彝族自 治州 1 乌鲁木齐20徐州8莆田1 玉溪20烟台8秦皇岛1 南京19厦门7绍兴1 沈阳18常州7芜湖1 福州17石家庄6 西双版纳傣 族自治州 1 贵阳16眉山6宿迁1 重庆16中山4盐城1 天津15珠海4漳州1 大连14哈尔滨3周口1 廊坊14 表：20142018年度分城市拿地情况统计 拿地数量：161宗 长三角 拿地数量：83宗 珠三角 4、拿地数量：48宗 成渝 拿地数量：67宗 中部 拿地数量：44宗 东三省 拿地数量：48宗 西北 二、拿地策略| 拿地分布 图：20142018年各时间段拿地情况 20142018年，从各时间段来 看，2014到2017年各项指标都 呈快速增长态势，到2018年万 科拿地金额、拿地平均楼面价、 拿地权益金额均有不同程度下 降，主要由于棚户区改造推进 以及货币化安置政策，把 注意力放在三四线城市，造成 拿地数量虽然继续增长，但是 成交总价等均有下降。 二、拿地策略| 拿地分布 北京2宗土地 北京 上海7宗土地 上海 深圳1宗土地 深圳 杭州6宗土地 杭州 昆明20宗土地 昆明 乌鲁木齐14宗土地5、 乌鲁木齐 兰州10宗土地 兰州 太原11宗土地 太原 城市拿地数量 规划建筑面积/ 万 权益规划建筑面积/ 万 一线城市10171.888.98 二线城市1512696.121795.75 三、四线城市781204.72867.59 2018年，拿地239宗，总金额为 2045亿元，环比较少20.7%；拿地权 益金额占比达到65%，创近5年新低； 规划建筑面积4072万m2，与2017年 基本持平。 表：2018年度拿地分布 二、拿地策略| 拿地分布 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 昆明 兰州 武汉 成都 乌鲁木齐 眉山 济南 西安 太原 杭州 天津6、 宁波 贵阳 上海 单位：万平方米 表：2018年度拿地总价TOP10 排名地块名称城市规划建筑面积(万) 总成交金额(亿元)溢价率(%)拿地时间 1徐汇区虹梅街道地块上海35.6998.630.132018-08-01 2江宁区天印大道以西、科建路以南地块南京39.2355.61.092018-06-29 3硚口区汉宜路武汉35.5747.4302018-01-30 4西青区中北镇天津城建大学以北、海泰南北大街以东天津29.8537.4102018-04-13 5佛山市南海区桂城街道季华路东沿线以南、半岛路以北佛山22.7931.08112018-03-26 6青浦区徐泾北大型社区崧泽大道北7、侧33-01地块上海8.929.5302018-07-23 7闵行区吴泾镇MHP0-1004单元08A-03Aa地块上海12.8827.3402018-08-07 8宝山区杨行镇地块（“城中村”改造项目-杨行镇老集镇）上海12.5626.3702018-08-21 9南城街道建设路南侧东莞23.6225.4829.992018-06-21 10两江新区两路组团C分区地块重庆26.1222.57.672018-03-27 排名地块名称城市规划建筑面积(万)楼面价(元/)溢价率(%)拿地时间 1青浦区徐泾北大型社区崧泽大道北侧33-01地块上海8.93316002018-07-23 2顺义区高丽营8、镇于庄地块北京6.5313907.372018-12-11 3徐汇区虹梅街道地块上海35.69276330.132018-08-01 4闵行区吴泾镇MHP0-1004单元08A-03Aa地块上海12.882122502018-08-07 5宝山区杨行镇地块（“城中村”改造项目-杨行镇老集镇）上海12.562100002018-08-21 6江北核心区宁波8.262075023.512018-07-13 7凤岗镇天堂围村东莞10.061696538.722018-08-09 8东丽区程新道与迭山路交口东南侧天津6.411527915.292018-06-29 9虎门镇博涌社区东莞6.0115209、0522018-01-11 10XDG-2017-29号地块无锡15.37142159.252018-06-13 表：2018年度拿地单价TOP10 二、拿地策略| 拿地分布 北京9宗土地 北京 青岛8宗土地 青岛 深圳4宗土地 深圳 上海7宗土地 上海 广州6宗土地 广州 成都11宗土地 成都 太原8宗土地 太原 贵阳9宗土地 贵阳 城市拿地数量 规划建筑 面积/万 权益规划建筑面积 /万 一线城市26399.85277.83 二线城市1282515.261895.26 三、四线城市531051.11686.35 2017年，拿地209宗，总金额为 2579亿元，环比猛增78%，有史以来 拿10、地金额最多的一年；拿地权益金额 占比达到70%；规划建筑面积4002万 m2，环比增加55%。 表：2017年度拿地分布 二、拿地策略| 拿地分布 0 50 100 150 200 250 300 重庆 成都 贵阳 玉溪 西安 济南 武汉 北京 郑州 佛山 温州 南通 青岛 广州 无锡 合肥 东莞 南京 深圳 单位：万平方米 排名地块名称城市规划建筑面积(万)总成交金额(亿元) 溢价率(%) 拿地时间 1北京市石景山区五里坨建设组团二1601-053地块北京34.657812.392017-11-14 2顺义区高丽营镇于庄03-21、03-31地块R2二类居住用地北京15.6770.5502011、17-06-22 3丰台区王佐镇青龙湖地区FT00-0503-0053等地块北京2558.5172017-04-11 4房山区青龙湖镇东部局部FS16-0201-0012等地块北京21.0556.1502017-06-22 5站西片区8-9-17-18-23-24-28号地块南京47.349.11.872017-07-07 6嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块上海19.5148.860.162017-09-04 7朝阳区孙河乡西甸村2902-86地块北京8.9345.7531.092017-05-03 8XDG-2017-17号地块无锡24.941.227.952017-10-16 12、9天府新区正兴街道田家寺村四、五组，大安桥村一组成都41.8440.2836.752017-09-21 10洪山区白沙洲八坦路武汉42.638.65542017-12-05 表：2017年度拿地总价TOP10 表：2017年度拿地单价TOP10 排名地块名称城市规划建筑面积(万)楼面价(元/)溢价率(%) 拿地时间 1朝阳区孙河乡西甸村2902-86地块北京8.935125131.092017-05-03 2顺义区高丽营镇于庄03-21、03-31地块R2二类居住用地北京15.6744995502017-06-22 3白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块广州8.142933740201713、-04-28 4翔安区下潭尾南片区翔安大道与亭洋路交叉口西北侧厦门2.5927799392017-09-15 5 房山区青龙湖镇东部局部FS16-0201-0012等地块二类居住及 基础教育用地 北京21.0526657502017-06-22 6拱墅区（祥符东单元GS0804-R21/B1/B2-18地块）杭州5.6425788702017-08-14 7嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块上海19.51250410.162017-09-04 8拱墅区（祥符东单元GS0804-R21/B1/B2-17地块）杭州10.392470465.492017-08-14 9丰台区王佐镇青龙湖地14、区FT00-0503-0053等地块北京2523400172017-04-11 10翔安区下潭尾南片区翔安大道与亭洋路交叉口西北侧厦门1.632319015.952017-09-15 二、拿地策略| 拿地分布 城市等级土地宗数(宗)占地面积(万)规划建筑面积(万)总成交金额(亿元)平均楼面价(元/)平均溢价率(%)权益金额(亿元) 全部1701219.872567.721448.91562962.571132.6 一线城市1764.45144.6318.452202258.43229.36 二线城市121839.861925.26980.5505863.92777.25 三四线城市32315.15、55497.86149.96301263.52125.99 表：2016年度拿地分布 表：2015年度拿地分布 城市等级土地宗数(宗)占地面积(万)规划建筑面积(万)总成交金额(亿元)平均楼面价(元/)平均溢价率(%)权益金额(亿元) 全部87692.431464747.36502124.39631.94 一线城市13194.83292.75218.79747421.37178.63 二线城市55391.05925.64432.17453624.29367.34 三四线城市19106.55245.6196.4392530.1485.96 表：2014年度拿地分布 城市等级土地宗数(宗)占地面积16、(万)规划建筑面积(万)总成交金额(亿元)平均楼面价(元/)平均溢价率(%)权益金额(亿元) 全部52373.221003.77358.37357018.19284.82 一线城市878.86172.18119.16692117.9383.12 二线城市38255.48742.75217.81293219.88186.64 三四线城市638.8888.8421.424080.1515.07 二、拿地策略| 拿地分布 二、拿地策略| 土地储备 表：近十年拿地面积与销售面积情况 表：20142018年TOP10房企拿地情况 20092013年拿地面积远大于销售面积，20142016年，拿地面积明显17、减少且低于销售面积， 2017、2018两年拿地面积与销售面积大体相等。 CHINA INDEX ACADEMY 三、业绩解读 三、业绩解读|ROE创十年新高 图：2016-2018年营业收入和净利润情况 2018年，实现销售额销售额6069.5亿元亿元，销售面积 4037.7万平方米，同比增长14.5%、12.3%。全年实 现营业收入2976.8亿元，净利润净利润492.7亿元亿元，同比 分别增长22.6%、32.4%，净利润增速继续高于营 业收入增速。2016-2018年间，营业收入、净利润 三年间的复合增长率分别为15.0%、23.8%，盈利 能力持续提升。 盈利向好，结算毛利率、净利润18、率、净资产收益率连续三 年稳步提升。由于市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目 进入结算，2018年房地产业务的结算毛利率为29.7%，较 2017年增加3.9个百分点；净利润率、加权平均净资产收益率创 新高，分别提升1.2、0.4个百分点，达到16.6%、23.2%。 三、业绩解读|区域聚焦、业务多元 2018年主要聚焦全国经济最具活力的三大经济圈 及中西部重点城市。从各区域的销售额贡献来看，南 方区域、上海区域、北方区域、中西部区域销售贡献 占比分别为23.6%、29.8%、24%、21.5%，其中，中西 部区域销售金额同比增幅最大，为30.9%。 2018年项目拓展稳步增长，合作力度加大19、。获 取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益 规划建筑面积2490.2万平方米，其中新增合作项目占比 （按建筑面积）为82.6%，较去年增长10.3个百分点；按 建筑面积计算，72.1%位于一二线城市；按权益投资金额 计算，81.4%位于一二线城市。 三、业绩解读|区域聚焦、业务多元 2018年，保持财务结构安全稳健，防范流动性风险。 2018年，资产负债率、净负债率增加了0.6、22.1个百分 点至84.6%、30.9%，仍处于行业较低水平。有息负债以中长 期负债为主，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 931.8亿元，占比为35.7%；年末持有货币资金1884.2亿元， 远高于一年内到期债务总和，短期内流动性风险可控。 2018年继续深化“城乡建设与生活服务商”定位，通过收 敛与聚焦赢得战略上的主动。在巩固核心业务优势的基础 上，积极拓展业务版图，目前已进入商业开发和运营、物流仓 储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、养老、教育等领域。 其中，物业服务的营业收入近98亿元，租赁住宅、商业开发运 营、物流仓储服务等其他业务营业收入约32.6亿元。 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