1、山西长治博源集团城东路项目 前期定位报告 2018.08 目录 1234 项 目 本 体 分 析 市 场 机 会 分 析 项 目 市 场 定 位 物 业 布 局 与 经 济 测 算 1 【第一部分：项目本体分析】 项目指标及地块条件 周边功能及环境分析 所处城市环境及特点 项目本体分析 项目自身指标 地上建面20万【大型城市综合体】 商业商住(含多种类型)酒店 【物业功能多样】 【定性?】【定量?】 占地面积容积率建筑密度限高 504674.040%93米 长治，四线城市的环境下，如何规划大量提综合体 如何满足甲方的需求，可持续发展&变现&提升价值 项目本体分析 项目自身指标 宏观层面大型城市2、综合体 定量 定性 差异化及突破常规 城市格局 各类市场数据 市场案例借鉴 市场品牌资源验证 商业差异化竞争 商住去化、变现 酒店自持or变现 地标引领 现状、趋势-如何动态看待？ 【开发目标】持续发展&变现&价值提升 如何构建项目自身核心竞争力，实现市场竞争突破、快速回现？ 项目本体分析 地块条件 地块格局 进深大 两侧临主街 方正 1 2 两条沿街面，东侧临城东路，北侧临紫金东街 被城上城半包围，西侧、北侧深处产品价值低 【较好城市展示】沿街物业功能？ 【地块内部临社区】内部地块价值提升 （互动&拉动-下沉） 社区道路氛围营造 1 【第一部分：项目本体分析】 项目指标及地块条件 周边功能及3、环境分析 所处城市环境及特点 项目本体分析 区位交通 区位 长治城区东北角，距十字街中心约2公里 传统商圈东北侧，城市形象及生态基础好 交通 紫金街与城东路交汇口 距长治机场约6公里，距长治火车站约 5.5公里，距东客站约4.5公里 交通通达性强，相比传统商圈，交通压力小 毗邻老顶山国际森林公园 项目本体分析 周边环境特点 商业 博源超市已开业运营，人流较大 已有超市业态，可补充其他消费业态 居住 周边新住宅较多，多为城市新锐 消费水平较高 高校 长治学院、职业技术学院等高校多，年轻消费群体 以群体式消费为主 本项目周边为长治高端的住宅小区和长治四大城市公园 之一的滨河公园。 滨河城上城 长治市政府 滨河公园 长治学院北校 长治医院 博源购物广场 太行路 城东路 东外环路 城东板块 长治行政学院 八一广场 帝景苑 本项目 景观 临滨河公园，老顶山国家森林公园 景观资源丰富 长治高校较多，年