1、商业系统实战应用体系 一、商业地产项目立项为何一定要履行听证会程序？ 在我们为一些商业地产项目引入国外投资基金的时候， 发展商第一步总是提出邀请我们去看 项目，他们认为，只有在让我们看了项目之后，才会对项目的基本情况有一个直观的了解， 才会增强我们对项目的信心。然而，在大多数情况下，我们总是很难在不了解情况下就去看 项目，问的第一句话总是：“你们的项目召开听证会了吗？你们的项目符合城市总体规划、 商业网点规划、地方法规、交通评估以及环境评估的条件吗？”很多发展商在听到这样的问 题的时候，开头总是一愣，然后说：“暂时没有，不过，请问，这样的工作是一项必要程序， 还是表面工作？”而我们的回答总是：2、“这是一项必要程序，如果你的项目不能通过以上的环 节，那么你们的项目运作风险就会很大，也不能达到国外投资基金的条件，而这样的项目也 会被我们一票否决，即使其他的条件再好，我们也不会考虑它。”为什么呢？为什么会这样 呢？很多发展商想不通，他们想不明白的是，为什么这样一项看上去并不那么重要的工作， 却能够对商业地产项目的投资决策产生如此重大的影响？ 1.1 一场听证会改变一个决定 商业地产风险决策系统的科学化，首先就在于对时机、外部环境和客观条件的斟选。我们曾 经接触过这样一个项目，该项目位于陕西省西安市，在项目的规划方案中，该项目拟建成一 个建筑面积达 10 万平方米，集超市、百货、休闲、娱乐为3、一体的大型购物中心。项目总的 规划设计方案看上去是可行的， 但是该项目并未召开听证会和综合评估。 在我们的要求之下， 该项目召开了一场听证会。 结果当听证会一召开， 听到的结论就令人大跌眼镜， 其中最重要的反面意见是交通评估方面， 具体的意见如下： 该项目面对的道路为城市主干道， 为双向四车道， 设计流量为每小时通行车辆 2000 辆。由于城市快速发展，目前该道路的行车量已经超负荷运行，高峰时段通行车辆每小时达 到 3500 辆，大大超过了设计流量要求，致使该路段经常塞车，交通效率大大降低； 由于该道路超负荷运作，而且无扩宽的空间，政府拟建设一条新的、平行的交通干 道分流这一方向的车辆，该计划目前已经启动，但由于新的道路建设工程难度较高，预计五 年后建成通车； 本商业地产项目总建筑面积约 10 万平方米，车位约 800 个，投入使用后预计每天 将产生 2000 次的车流量，这一车流量对于原