1、商业物业开发的切入点商业物业开发的切入点 一、商业物业的开发理念一、商业物业的开发理念 入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。有数据表明，在过去 10 年中，国内零售 业平均年增长 9.7%；今年上半年，国内零售增长 10.1%，如果加上物价负增长因素，实际 增长为 12.7%，表明我国国内商业零售业发展速度相当迅速。国内外的零售业巨子也看到了 中国市场的广阔， 纷纷加快扩大中国国内市场份额的步伐。 国内零售业市场的巨大的发展空 间，必将为商业零售业的空间载体商业房地产提供难得的发展机遇。 在本世纪 80 年代末与 90 年代初兴起的购物中心（Shopping Center/Mall） ，由2、于提供 了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境，风靡欧美、日本、东南亚，逐渐被认 为是将来零售业的主流形态。 购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施， 其在建设地段 的规划、开发、所有和经营上是作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和 它所服务的区域相关， 这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车 设施。购物中心是商业房地产的一种形态。 商业物业的特点是： 投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源； 商业经营具 有“统一管理、分散经营”的特点；投资收益高；市场风险高。目的是通过投资营造具有舒 适方便购物、休闲等功能的建筑空间，进而通过租售商铺获利3、。要达到以上目的，商业物业 项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计，到后期的销售定价、楼盘推广等方面 有所突破。 项目选址和市场调查要注重地段的商业价值 调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况 调查目标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大） 调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势 调查目标城市近、远期城市规划和商业规划 调查目标地块的商业价值和机会点 调查商铺置业者投资购买力、投资心理 项目定位须有差异性。 项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。 建筑规模 覆盖商圈 市级购物中心 3 万平方米以上 覆盖整个城市，服务人口 30 万以上 地区购物中心 13 万平方米 覆盖城市局部，服务人口 1030 万人 居住区购物中心 300010000 平方米 覆盖城市的一个居住区，服务人口 15 万 人 邻里型购物中心 3000 平方米以下 服务