1、 北京企业有限公司 销售部星园项目手册20xx年3月版说 明1、 项目手册是为规范销售说辞、统一对外口径、利用销控、加强客户引导、促进 销售、规范销售管理、提高专业化水平制定，所有销售人员务必严格执行；2、 按照不同时期的销售对策，此项目手册会做出调整，请及时对照、更新；3、 鉴于目前星园在市场定位、营销推广方面的待定因素，故3月版部分说辞对策 等按照以前解释，待确定后，会及时更新。目 录一、 发展商简介1、 集团简介 -4-2、 北京 -5-3、 北京物业 -6-二、 北京星园项目简介1、 北京星园“商品房销售许可证”复印件2、 星园命名原因 -7-3、 区位、交通与环境 -8- 附地理位置2、图、公交线路图、交通潜力分析 4、 市政配套 -9-5、 规划设计 -10-6、 分期开发计划 -11-7、 竞争分析 12-248、成交客户基本特征 25-279、统一说辞 28-29三、 星园一期介绍1、规划设计特点 30-312、 户型设计特点 32-333、 星园经济技术指标 -34-4、 楼盘面积表 35-365、楼盘价格表 -37- 有关价格执行的审批文件 可售楼盘价格表6、 客户购房折扣规定 -38-7、 交房标准 -39-8、 附户型图：楼型立面图、楼型剖面图、户型平面图（标注尺寸、使用面积及 建筑面积）四、 入住、产权办理相关文件及费用 41-431、个人购房办理产权证所需提3、交资料2、单位购房办理产权证所需提交资料3、办理房产证所需缴纳费用4、 入住流程5、 办理入住需提交资料6、 办理入住需缴纳费用7、 办理装修手续及费用五、相关部门往来文件（设计变更、培训） -44-六、附：北京市内销商品房预售契约、预定书、补充协议、“两书一证” 一、发展商简介1.集团简介集团 集团全称为企业股份有限公司，是中国大陆首批参照国际惯例公开招股上市的公司，也是国内较早从事商品住宅开发的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，自1992年开始，明确房地产为公司核心业务，并进行跨地域房地产经营。在此期间，选择了深圳、北京、上海、天津、沈阳、青岛等区域经济中心进行中高档城市居民住宅的4、规模开发，相继推出了以“城市花园”命名的精品住宅系列。 秉承“以人为本”的开发理念，经过十年的探索与悉心经营，地产以其注重“家”与“园”相结合的整体规划、亲情般的物业管理和超前的建筑设计风格，在同行中脱颖而出，成为国内著名的房地产开发企业。“城市花园”业已成为享誉全国的住宅品牌。集团地产项目深 圳：天景花园、威登别墅、荔景大厦、景田城市花园 深圳城市花园桂苑、福景花园、彩园、金景苑 俊园、温馨家园、四季花城北 京：北京城市花园、北京星园上 海：上海城市花园、上海广场、优诗美地天 津：天津城市花园、天津都市花园 天津中心、天津世贸广场、天津新城沈 阳：沈阳城市花园、紫金苑大 连：大连邮电大厦鞍 5、山：鞍山东源大厦成 都：成都万兴苑北 海：北海城市花园2.北京北京企业有限公司是集团属下企业，现有北京城市花园、星园两个项目在建开发。北京城市花园位于京城东北郊，首都国际机场附近的高级住宅开发地段。是北京在京城投资开发的首个房地产项目，规划用地约27万平方米，总建筑面积28万平方米。纵眼望去，小区一片红砖墙、坡屋顶的低层小楼，一派欧式建筑风貌，与周围清新自然的田园气息相呼应，别具韵味，深受客户喜爱。目前，城市花园已建成7个小区，销售率超过98%，已入住1200余户；在建中的百合园、云枫阁销售率也已超过 %。星园是北京在京开发的第二个项目，占地11.2万平方米，总建筑面积约30万平方米。小区位于6、亚运村正北2公里，处在亚北森林公园与亚运村商务圈的交界地带，交通便捷、环境优雅、配套齐全。小区目前处于规划设计调整阶段，预计于20xx年6月中旬重新开盘，拟建成具有强烈现代都市风格的高尚社区。1997年开始，北京被集团确定为跨地域投资的重点地区。北京企业有限公司以“精品意识、长期观念、先锋精神”为宗旨，不断提高投资开发水平，不仅为北京房地产市场提供一种高品质的产品，更以该产品为载体提供一种全新的生活方式，以此为基础，谋求公司长远、稳定的发展。3.北京物业北京城市花园由北京物业管理公司荣誉管理，于1997年获得“北京市优秀物业管理小区”称号，于1998年获评“全国物业管理优秀小区”。集团是国内最7、早涉足物业管理领域的企业集团之一。的物业管理经过近十年的探索，以其规范化、专业化、人性化的服务水准在同行中脱颖而出，不断取得骄人的成绩。1996年10月，深圳物业管理公司在国内率先通过ISO9002第三方国际认证。1996年12月，又在国内首次物业管理投标中一举中标。截止1998年底，在全国各地开发的房地产项目中已有13个被建设部评为“全国物业管理优秀（示范）小区”。北京物业管理公司自1995年成立以来，借助集团物业管理优势，不断追求规范化、专业化，凭借良好的服务态度和完善的服务保障体系，在北京地区形成了突出优势，在同行和客户中树立了良好的口碑。公司现有各类专业服务人员200余人，本着“至诚服8、务、温暖万家”的宗旨，为住户提供房屋维护、安全保障、环境治理、商业娱乐配套等全方位的服务，并致力于社区文化的建设，推广现代居住理念和生活方式。1999年年底，北京物业公司成功接管建设部的物业管理，接管3个月来，的物业管理受到建设部上下的一致好评。在内部管理上，公司全面导入ISO9002质量管理体系，从细部着手，全面改进，对员工进行国际水准、规范化的培训和管理，力争培养出一支高素质、高水准的物业管理队伍，为客户创造更高品质的生活空间。二、 北京星园项目简介1、 附北京星园“商品房销售许可证”复印件2、“星园”以“星”命名，主要原因如下：诠释之一：当您为枯燥乏味的工作和生活而身心日趋疲惫的时候，您9、可曾想过，抬头仰望久已遗忘的星空，换一种轻松的心情，感受自然的纯真。所谓“天人合一”，正是这种生活境界的超脱，对生活的终极关怀。当环保已成为世人瞩目的焦点，全社会的共同话题时，这种超脱境界，这种“天人合一”的终极意识更为人们所眷念、所向往。以“星园”命名，让住在这个小区的人都有环保意识、终极意识。此之谓：走近自然，体味人生。诠释之二：天文学是一门充满新奇色彩、无限奥秘、让人永远追求和探索的学科。从这个角度看，关于宇宙、银河、星座的科普知识对于很多人-无论年长年幼、学识多寡，都是有无穷吸引力的。以“星”为名，引发人们对天文的向往，并在生活中融入科普教育与活动，融知识性与趣味性于一体，无疑将使住户10、的生活更加丰富多彩。诠释之三：“繁星点点，灵感无限延展”。提起“星”，总能产生很多梦幻感觉，激发无限遐想。家住“星园”，不禁让人产生一种梦幻的“家园之旅”，既亲切自然，又浪漫温馨。生活永远是梦幻多彩的。3、 区位及交通、环境 优越的位置 北京星园地处亚运村国际商务圈内，位于亚运村北部“绿色家园”居住区内， 距亚运村正北2.5公里，在紫玉山庄北边约1500米，北苑路以西约200米，紧 邻13000亩环境怡人的国家森林公园，位置极为优越。北苑路为双向六车道，属 市级干道，道路中间为规划中的轻轨铁路，道路宽阔，路况良好。星园西侧为规 划中的城市快速安立路(现为单行线)，南面的洼里路已全线开通，规划中11、的北五 环从小区南面500米处经过，交通十分便捷（附位置图）。从亚运村开车向北5 分钟，就可以摆脱拥堵的交通，在欢畅的道路上驰骋到达星园。 便捷的交通 星园拥有良好的道路交通系统，北苑路、安立路均有多条途经小区的公交车辆， 可以到达。公共交通358、417临线及小公共汽车（北苑北站）下车即可到达。 已于1999年年底动工兴建的北京市第一条轻轨交通13号线和地铁5号线两条交 通动脉，又将北京的重心北移了许多，它们均将在星园附近设站，届时，将凭借 自身安全、准时、快捷、大运量的特点，使小区居民的出行变得轻松、便利。 周边环境 星园位于京城正北，上风上水、空气清新、水源洁净 东北：规划中的中央体育公12、园 正西：40米宽的城市绿化隔离带，绿化带之外是规划中有“北京最大绿肺”之 称的13000亩国家森林公园，营造出一个无与伦比的自然环境。 东边、南边：高尚住宅小区（紫玉山庄、北辰绿色家园） 西南：北京国际展览体育中心（待建） 附：地理位置图、公交线路图4、 市政配套北京星园位于城市机能极为优越的亚运村国际大社区，购物、娱乐、餐饮、休闲已自成完善体系。这里的生活消费价格因其面对本地人士为主而显得更加平易近人。作为现代的住宅区，星园注重小区整体的协调性、统一性，重视小区的每一个环节，而不是单纯给客户提供一套房，居住、交通、休闲、娱乐无一不得到细致周详的考虑。 商 业：距家和超市（北京最大的仓储超市13、）2公里，距北辰购物中心3.5公 里，小区的东边特别配套建设了一条龙服务街，计划开设美食集中营、 好书雅屋、影音天地、美仪沙龙、全天干洗、宠物乐园、迷你酒吧、 家艺橱窗等，客户足不出园就可以尽享一切生活便利。文 教：北京剧院、炎黄艺术馆、小牛津双语幼儿园、芳草地小学、大社区内 有规划的幼儿园和小学，星园内部的中学计划与名校北师大二附中合 作办学，同时还计划与国际名校建立合作，聘请著名的外国教育专家 来学校做顾问，引进国际先进教学经验，相信高级上品的教育，一定 不会辜负做父母的对孩子的一片苦心。娱 乐：中华民族园、奥体中心、康乐宫、高尔夫俱乐部、规划中的体育公园， 还有星园自建的会所更会以亲切自14、然、贴近生活的风格给小区业主带 来温馨的感觉。商 务：五洲大酒店、阳光广场、国际会议中心、凯迪克大酒店、名人广场 邮 局：亚运村邮局 升值潜力：星园地处规划中的北苑边缘集团西部，该边缘集团未来将发展成 一个充满现代化的社区，成为北京北部上风上水的中心旺地。又因其 紧邻奥运规划用地，地处亚运国际商圈，所以它将成为北京新的投资 热点。 北京市规划委员会于20xx年3月已决定将北四环路南北两侧地区作为 北京国际展览体育中心的选址，主中心区规划用地405公顷，能够提 供最佳的赛事组织条件、创造良好的生态环境，体现现代化、高科技 的特点，成为国际化色彩的大型多功能综合社区。5规划设计星园是集团在北京开发15、的现代都市住宅区。由新加坡著名的雅科本设计管理有限公司担任总设计任务，国内一流的北京市建筑设计研究院配合完成设计，从规划到住宅单体设计、设备配置都展现了未来住宅的发展趋势，堪称是中外合作建筑设计的力作。雅科本设计管理有限公司简介：星园小区由擅长作高层社区设计的新加坡著名建筑事务所雅科本公司整体规划设计，其超前的规划设计思想和全新的设计理念，在业界广传美誉，拥有丰富建筑设计经验，在东南亚、港、澳、台开展设计工作，曾担任新加坡公共组屋及私人发展商住宅设计，拥有大量住宅实例，其中深圳东海花园获建设部小康住宅设计奖。北京市建筑设计研究院简介：成立于1949年10月，是一个享有对外经营权的大型综合民用建16、筑设计、科研单位。本院拥有国家设计大师6名，一级注册建筑师106人，二级注册建筑师138人，每年完成工程750多项，建筑面积350万平方米，在民用设计单位中排名第一位。星园的规划设计借用雅科本公司的经验，并利用自身在设计规划方面的优势，充分考虑北京地区的季节特点、市场特点、客户需求，摒弃了大多数规划单调、呆板、模式化的平面布局，采用灵动流畅的设计手法，将16幢以星座命名的建筑，如璀璨星斗般点缀在绿草如茵的“星河”中，生动自然而不失和谐统一，灵动流畅而富含韵律。总体规划上将小区分为五个组团（每个组团3-4栋），五个组团向心布置，构成星园住宅区的整体结构。组团每栋住宅之间又有区别，住宅高低错落（117、2、18、26），标志鲜明，既丰富了生活空间又使客户对自己的生活空间有相当的认同感和归属感。6分期开发计划星园将按三期来开发一期：2001年9月交付使用，共6幢，计 平方米， 套二期：2002年 月交付使用，共 幢，计 平方米， 套三期：2003年 月交付使用，共 幢，计 平方米， 套会所： 7周边及竞争对手分析重点竞争个案分析 案名 华亭嘉园 总建筑面积 43万平方米 在售面积 22万平方米 平均单价 9500元 主力面积 170M2-200M2 主力总价 150万元-170万元 发 展 商 华 远 企划销售 自 销 建筑楼层 32层 规划面积 70 M2-250 M2 单价范围 8080元18、-10000元 可售户数576户（共1200户） 售出户数 290户 销 售 率 50% 开盘日期 1998年9月 交房日期 20xx年4、10月 联系电话 62078017/8/9 出行条件 北临北四环，东临中华民族园，西距健翔桥、京昌高 速路300米，周边有386、380、387、305、345、407 公交车通过区位概念 位于朝阳区，与亚运村金融商贸区及中关村高科技产 业区相望社区规划 高层建筑，15000平方米中心花园，绿化率40%，地下 停车、一户一位产品营建 欧式外立面设计，迅达电梯，厨房、卫生间精装修、 中央空调，户型设计在朝向、采光上存在问题景观缔造 15000平米中心花园，各19、种植物逾30种物业管理 华远自管，4.5元，保安监控、可视对讲系统小区配套 游泳池、网球场、酒吧、健身房、桑那、托幼所、超 市、餐厅、练功房、高尔夫练习场企划营销 广告密度较大，现场气氛较好，有样板房，有一定的 销售流程品牌形象 公司实力较强，在京有多个项目，企划中注意营造知 名度，朝北房屋很难销售客源层面 外销房，演艺界知名人士、自由职业者、金融界人士 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） 右边为优。为竞争个案所处等级。重点竞争个案分析 案名 慧忠北里 总建筑面积110万平方米 在售面积 110万平方米 平均单价 普宅5000元 甲级6400元 主力面积 130M2 主力总价 70万20、元-80万元 发 展 商 华 汇 企划销售 自 销 建筑楼层高层塔楼、多层板楼 规划面积 甲99 M2-240 M2 单价范围 甲6000元-6600元 可售户数 售出户数 销 售 率 开盘日期 销售较早 交房日期 甲现房 联系电话 64966471 出行条件 位于北辰左路和安立路之间， 周边有108、358支、328、417、602公交车通过区位概念 位于朝阳区，紧邻亚运村金融商贸区，属90年代以来 新建的规模较大的小区社区规划 高层和多层板楼建筑，规模大，小区内档次差别明显， 房屋采用兵营式排列产品营建 楼外立面颜色单一，陈旧，奥的斯电梯，甲厨卫精装 修，户型设计在朝向、功能分区上存在问题21、景观缔造 普通绿化，没有景观物业管理 华民物管，甲2.5元-3.5元小区配套 托幼所、超市、餐厅、小酒店、娱乐场所、学校，但 档次偏低企划营销 广告密度小，接待大厅面积小，无样板房，营销水平 较差品牌形象 公司规模开发，国营机制，没有品牌形象客源层面 在北、东、西城附近上班的人群，有部分为政府购房 和拆迁户，客源档次差别较大 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） 右边为优。为竞争个案所处等级。重点竞争个案分析 案名 欧陆经典 总建筑面积48万平方米 在售面积 现房2栋、期房5栋 平均单价 6250元 主力面积134 M2、146 M2、171 M2 主力总价 70万元-90万元 发 展22、 商 龙脉房地产 企划销售 伟业顾问 建筑楼层 高层塔楼、小高层板楼 规划面积 88M2-240M2 单价范围 5357元-7000元 可售户数 738户（期房） 售出户数 销 售 率 开盘日期 1998年10月 交房日期1999年8月、20xx年6月 联系电话 64915831 出行条件 位于北苑路与慧忠路交汇处，周边有358、417公交车 通过区位概念 位于朝阳区，紧邻亚运村金融商贸圈，但周边环境较 乱，有煤场、临建社区规划 高层塔楼和板式小高层建筑，人车分道，地下车库、 一户一位产品营建 欧式外立面设计，三菱电梯、毛坯房，现推出的二梯 三户，采光、朝向均较好，在市场上有一定吸引力景观缔造23、 欧式园林设计、绿化率超过40%，中心广场、庭院雕塑、 小品落泉、物业管理 中海物管3.5元，有对讲系统小区配套 会所、游泳池、健身房、商场、餐超市、托幼所、超 市、中小学校、老年活动室、儿童乐园、体育馆、环 行散步道，配套较全，但这些硬件大多要在小区全部 落成之后才开始，所以前期客户在生活上会有不便之 处企划营销 由专业的代理公司代理售楼，广告密度较大，接待大 厅面积大，无样板房，有一定的销售流程品牌形象 民营公司，期待借助专业的销售、策划公司加快销售客源层面 外企白领、部分私企，有相当部分为二次置业者 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） 右边为优。为竞争个案所处等级。重点竞争个案24、分析 案名 嘉铭园 总建筑面积2.4万平方米（一期） 在售面积 2.4万平方米 平均单价 5300元 主力面积 130 M2 主力总价 70万元 发 展 商 嘉铭房地产 企划销售 自 销 建筑楼层 一期多层、二期高层 规划面积 80 M2-180 M2 单价范围 4930元-5980元 可售户数 240户（一期） 售出户数 210户 销 售 率 90% 开盘日期 交房日期 1999年9月 联系电话 64971438 出行条件 北苑路以东300米,周边有358、417公交车通过，但 因项目不临街，且从小区通往北苑路的道路拥挤狭窄， 给客户平时出行会带来一定困难区位概念 位于朝阳区，在亚运村金融商25、贸区边，但周边环境较 差，有工厂、暂停工项目社区规划 多层建筑，地上停车、一户一位产品营建 毛坯房、独立供暖供热水通过供暖自动交换景观缔造 一般绿化，无景观设计物业管理 待定小区配套 生活设施配套较缺乏，一期只有超市、餐厅企划营销 广告密度较小，接待大厅面积小，简单，无样板房，品牌形象 国营公司，没有太多品牌可言客源层面 部分私企、拆迁户，客源在品位和层次上不及 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） 右边为优。为竞争个案所处等级。重点竞争个案分析 案名 现代城 总建筑面积48万平方米 在售面积 9万平方米 平均单价 8800元 主力面积 136 M2、150 M2 主力总价 150万元26、-170万元 发 展 商 中鸿天 企划销售 自销 建筑楼层 28层 规划面积 73 M2-300 M2 单价范围 7800元-10000元 可售户数 1500户 售出户数 850户 销 售 率 56% 开盘日期1998年4月2日 交房日期99年年底、明年3、6、年底 联系电话 65854441/2/3/5/6出行条件 国贸以东800米，紧临东三环和地铁复八线出口 周边有多条公交车通过，构成立体交通区位概念 位于朝阳区国贸商圈内，但周边环境较差，有工厂、 临建、交通堵塞、空气污染严重社区规划 现代高层建筑，中心花园，地下车库，产品营建 现代欧式外立面设计、日本富士达电梯、精装修，在 装修选材上力27、争名牌，创造卖点景观缔造 三块足球场大的绿地、空中四合院物业管理 中海物管，3.5元，红外线周边报警系统、闭路监控、 可视对讲系统、三表远程小区配套 紧邻国贸商圈，一期不会有太多小区内配套供客户使 用，以后会有健身房、超市、餐饮，但小区配套不会 成为本项目的卖点 企划营销 广告密度较大，现场气氛较好，有样板房，装修、布 置较有特点，有一定的销售流程品牌形象 民营股份制、投资组合，在京的第一个项目，力创知 名度客源层面 在东部上班的外企白领、自由职业者、二次置业者 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） 右边为优。为竞争个案所处等级。重点竞争个案分析 案名 万泉新新家园 总建筑面积 22万28、平方米 在售面积 6万平方米 平均单价 8000元 主力面积 180 M2-220 M2 主力总价 140万元 发 展 商万泉花园（投资管理组合） 企划销售 万通鼎安国际物业管理 建筑楼层 6层 规划面积 140 M2-330 M2 单价范围 7648元-9000元 可售户数 售出户数 销 售 率 开盘日期1998年9月 交房日期1999年8月 联系电话 62633389/90 出行条件 东距人大300米，距西北三环500米，区位概念 位于海淀区，与中关村高科技产业区相邻社区规划 多层建筑、户户朝阳、地下停车、一户一位、基于 INTERNET的社区局域网络，产品营建 迅达电梯，毛坯房、厨房、卫29、生间菜单式装修景观缔造 小区绿化率45%，33000平米集中绿地花园，中心花园 广场、水景雕刻广场物业管理 自管，4.5元，闭路电视监视系统，智能安防系统小区配套 一期无配套，二期配套有超市企划营销 广告密度较大，但较单一，现场气氛较好，有样板房， 有一定的销售流程品牌形象 投资管理组合客源层面 以在西边、中关村附近工作的外企、私企和自由职业 者为主，从品位和层次来看与接近 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） 右边为优。为竞争个案所处等级。重点竞争个案分析 案名 华馨公寓 总建筑面积 43万平方米 在售面积 22万平方米 平均单价 7800元 主力面积 170 M2 主力总价 13030、万元 发 展 商 华汇 企划销售 自销 建筑楼层 6层、14层 规划面积 38 M2-300 M2 单价范围 7000元-8800元 可售户数 460户 售出户数 销 售 率 不好 开盘日期1999年6月 交房日期20xx年4月 联系电话 64966471 出行条件 位于北辰左路和安立路之间(慧忠北里小区内)， 周边有108、358支、328、417、602公交车通过区位概念 位于朝阳区，在亚运村金融商贸区内社区规划 小高层建筑，15000平方米中心花园，绿化率40%，地 下停车、一户一位,华馨公寓属华汇公司开发,所以所 处小区档次参差不齐,有公寓、甲宅、普通住房产品营建 欧式外立面设计，厨房31、卫生间精装修景观缔造 庭院式布局，绿化率超过40%物业管理 华民物管，3.5元，保安监控、可视对讲系统小区配套 成熟生活社区，娱乐、购物、餐饮、文化教育，但档 次偏低企划营销 广告密度今年开始加大，接待大厅面积较小，无样板 房，主推配套完善 品牌形象 国营公司，无品牌知名度客源层面 销售情况在刚开盘时不好，小户型有部分单身人士看 好，随工程形象和广告力度的逐渐加大，营销推广作 出调整，近期，销售逐渐看好 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） 右边为优。为竞争个案所处等级。重点竞争个案分析 案名 和祥园 总建筑面积 17万平方米 在售面积 17万平方米 平均单价 6100元 主力面积 32、102M2、121M2、140M2 主力总价 66万元、78万元、91万元 发 展 商 北京华汇房地产开发中心 企划销售 自 销 建筑楼层 22层 规划面积 91 M2-140 M2 单价范围 6100元-7300元 可售户数 1100户 售出户数 880户 销 售 率 80% 开盘日期 1999年3月份 交房日期 1999年年底 联系电话 64809043/44 出行条件 位于北辰左路和安立路之间(慧忠北里小区内)， 周边有108、358支、328、417、602公交车通过区位概念 位于朝阳区，在亚运村国际商贸圈内社区规划 属慧忠北里小区内，整体规划简单，没有新意 产品营建 高层塔楼，塑钢窗33、，厨卫有装修，三部三菱电梯（一 梯10户）户型在采光、朝向上存在问题景观缔造 简单绿化、无景观物业管理 华民物业管理3.5元小区配套 与慧中北里共享配套设施企划营销 一个月有两到三次广告，销售大厅小且无样板间品牌形象 集体所有制，品牌形象不及客源层面 在亚运村附近工作的私企，在客户的品位及层次上略 低与 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） 右边为优。为竞争个案所处等级。重点竞争个案分析 案名 胜古家园 总建筑面积 18万平方米 在售面积 9万平方米 平均单价 8300元 主力面积 88 M2 主力总价 73万元 发 展 商 北京东方极天公司 企划销售 北京胜古房地产公司 建筑楼层 234、2层 规划面积 88 M2-166 M2 单价范围 6580元-9500元 可售户数 654套 售出户数 392套 销 售 率 60% 开盘日期 1998年 交房日期 1#2#1999年7月交房 3#楼1999年年底 联系电话64428663/65/67 出行条件 交通便利，四通八达，多达16条公交线路通达社区区位概念 紧靠北三环，安贞桥东北角北临亚运村，东望和平里 商业区，社区规划 三栋现代高层建筑，综合型封闭社区产品营建 欧式古典建筑风格，厨卫装修，塑钢窗，全封闭阳台， 自建燃气机房，集中供暖，24小时热水，三菱电梯（二 梯八户）景观缔造 1.6万平米休闲花园物业管理 鼎泰物业管理2元小区35、配套 室内温水游泳池、全空调商业服务中心、文化活动中 心、占地1500平方米幼儿园、4650平方米小学、中学 距小区仅200米企划营销 一个月有两到三次广告,无样板间，营销水平一般品牌形象 国企，知名度不高客源层面 作家、艺术家、科技人才、经营管理人员等 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） n右边为优。为竞争个案所处等级。重点竞争个案分析 案名 新荣家园 总建筑面积 8.8万平方米 在售面积 8.8万平方米 平均单价 6350元 主力面积 130 M2-150 M2 主力总价 82万元-95万元 发 展 商 中国新荣国际投资公司 企划销售 自销 建筑楼层 27层 规划面积 114 M36、2-380 M2 单价范围 5668元-6600元 可售户数 648套 售出户数 129套 销 售 率 20% 开盘日期 1999年4月22日 交房日期 20xx年5月 联系电话 64808899 出行条件 交通便利，108,328,358,380等多路公交直达。区位概念 位于朝阳区，紧邻亚运村国际商贸圈社区规划 地处慧忠北里小区内，整体设计简单，只有三栋高层， 双层地下车库产品营建 高级艺术四防门，高级密闭塑钢窗，西北窗配双层玻 璃，提供菜单式装修服务，日立电梯（三梯八户）景观缔造 6000平米超大中庭花园，环绕进口欧式云石喷泉物业管理 新荣物业管理2.5元小区配套 共享慧中北里配套企划营销37、 广告密度大,销售现场较大，有样板间，营销水平一般， 销售人员精神面貌不佳，但随着迎千禧年活动，销售 势头开始好转品牌形象 国企，知名度不及客源层面 私企业主、白领等 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） 右边为优。为竞争个案所处等级。重点竞争个案分析 案名 世纪宝鼎 总建筑面积 5万平方米 在售面积 5万平方米 平均单价 7000元 主力面积 130M2-140 M2 主力总价 91万元-98万元 发 展 商 北京九鼎房地产 企划销售 北京九鼎房地产 建筑楼层 24层 规划面积 88.30 M2-237.37 M2 单价范围 6580元-7800元 可售户数 240套 售出户数 7238、套 销 售 率 30% 开盘日期 1999年初 交房日期 20xx年5月 联系电话 64969990/92/93 出行条件 交通便利，62、386、408、409等多路公交汽车通过区位概念 位于朝阳区，地处亚运村金融商贸圈内，紧邻北四环 城市绿化带及二十几所文化教育机构，周边生活设施 齐全。社区规划 周边社区成熟便利产品营建 错层式楼中楼设计，4.4米的大开间，厨卫精装修，全 地下车库，电梯直达景观缔造 简单绿化，无景观物业管理 中海物业管理3.5元小区配套 与富成花园共用5500平米会所（商店、泳池、茶馆等） 企划营销 一个月有两到三次广告，媒体投放量不大，有样板间品牌形象 国企，无知名度客39、源层面 私企及部分自由职业者 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） 右边为优。为竞争个案所处等级。重点竞争个案分析 案名 紫竹花园 总建筑面积 16万平方米 在售面积 16万平方米 平均单价 8400元 主力面积 160 M2 主力总价 130万元 发 展 商 北京紫竹花园房地产公司 企划销售 自销 建筑楼层 21层、14层 规划面积 111.71 M2-350M2 单价范围 7218元-9000多元 可售户数 售出户数 销 售 率 开盘日期 交房日期 20xx年9月 联系电话 68906659/60/61 出行条件 东距西三环紫竹桥咫尺之遥，北与香格里拉大饭店、 华奥中心及摩托罗拉隔40、路相望，南接北京化工大学西 院。区位概念 位于海淀区，紧邻中关村高科技园区社区规划 现代建筑风格产品营建 高标准精装修，中央可调式供暖系统，户型设计注重 舒适性，LG电梯直达两层地下车库景观缔造 共享发展商投资兴建的化工大学绿化，小区内无景观 设计物业管理 物业管理公司待定，3.8元小区配套 专属豪华会所，内设健身室、网球场、桑拿室、儿童 乐园等企划营销 广告密度较大，但形式单一，有样板间企划中注意制 造知名度品牌形象 外资，但知名度不及客源层面 外销公寓，客户主要以在西边工作的外企白领、私企、 和自由职业者为主 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） 右边为优。为竞争个案所处等级。重点41、竞争个案分析 案名 北辰绿色家园（拂林园） 总建筑面积 8.6万平方米 在售面积 8.6万平方米 平均单价 5200元 主力面积 118-170M2 主力总价 60-80万元 发 展 商 北京北辰实业股份有限公司 企划销售 自销 建筑楼层 9层、14层板式 规划面积 83M2-160M2 单价范围 4350元-6000多元 可售户数 售出户数 接近100套 销 售 率 开盘日期 1999年10月 交房日期 20xx年9月 联系电话 64979868/64911808 出行条件 同星园，亚运村以北3公里，北苑路西区位概念 位于朝阳区，紧邻亚运商贸圈，交通便捷社区规划 9层和14层的板式小高层，建42、筑立面为新古典主义风 格，产品营建 毛坯房装修，电热膜供暖，户型设计注重 实用性，使用率较高，三菱电梯，景观缔造 中西式风格结合，借鉴慕尼黑奥林匹克公园的自然与 运动结合的形式，布置水景广场、带状广场，设有儿 童乐园，形成森林与动物的主题景观， 物业管理 北辰信诚物业管理有限责任公司管理，智能化物业管 理小区配套 家庭网络布线，停车场实行感应式IC卡，企划营销 广告密度较大，但形式单一，有样板间企划中注意制 造知名度品牌形象 国营股份制公司，客源层面 客户主要以在北边工作的私企、自由职业者、部分国 企为主，客户层次复杂 评比结果无等级，以星园为标准（图标居中位置） 右边为优。为竞争个案所处等级43、。8、 成交客户基本特征 性别构成：男女比例为61：39，业主的性别构成虽然男性多于女性，但女 性的决策作用在购房过程中仍不可忽视。 年龄构成：以26-30岁的年轻人为主（占43%），且这部分购买人群购房 户型60%为三居室。 来访次数：来访2次签署预定书的占48%，来访3次签署预定书的占32%， 星园对客户存在着吸引力，应更深层次的发掘星园的卖点，缩短 客户的成交周期。 公司性质：以外企和私企为主，分别占40%和31%。 置业次数：58%的客户为首次置业，36%的业主曾有过一次置业经验。 家庭构成：以核心家庭夫妇+小孩为主，占49%， 其次是夫妇购房，占38%。9、 统一说辞1、 有关取消中44、庭、联廊的解释： 原中庭、联廊的设计更利于在南方等潮湿气候条件下的通风、对流，并增加舒适 度，公司多次研究，并与雅科本公司、北京设计院经过探讨，决定应更多的从客 户的利益出发，从北京的季节特点、市场情况出发，取消中庭、联廊。 这样做的好处：增加使用率，原中庭、联廊的设计使户摊面积增加，客户成 本加大，取消后，可以提高房屋内的使用率，降低客户购房成本，北京的季节 特点是四季分明，冬、夏季节漫长，干燥、多风，原中庭、联廊的设计因上部不 封顶，使楼中的保温等都受到影响，客户居住在其间会有很大风险，取消后可以 大大节约能源，减少消耗、降低风险。 （如有客户提出取消中庭、联廊，楼中的垂直绿化也将取消，公45、司是如何考虑的？ 首先做垂直绿化的成本很高，这些成本最终将转至客户身上，取消中庭、联廊并 不意味没有绿化，在景观的设计上公司会从客户的利益出发，保证客户的居住环 境。）2、 取消电热膜、改用地板辐射采暖的解释：电热膜采暖在北京是一种新型的材料，它的很多优点更多的带有未知的因素，公司此次决定改用地板辐射采暖，更多的是从客户的角度出发，公司不愿让客户承担风险，因为客户是最终的使用者。当然公司作为一个集团化、专业化的大公司，并不会因为怕风险，而拒绝创新，拒绝一切有可能带来风险的新鲜事物，公司深深知道，要在市场上永远保持不败的地位，就要不断超越自我，所以公司会在为客户规避风险的同时，不断创新。3、 取46、消原B1户型，原因： 原B1户型为154平方米，与A1户型相差不到10平方米，但朝向等不及A户型。 虽然有相当一部分客户已购买原B户型，但经过公司的解释，均已同意调换。可 以看出，经过调整的户型，是更合理、更适宜客户的。很多客户希望购买设计合 理的两居户型，星园原两居户型设计在30层楼中，为适应市场和客户的需求， 公司决定将原B1户型改为两居户型，满足这部分客户的需求。4、 户型修改方面的解释： A1户型的调整：调整后面积约165平方米（原为162平方米）， 调整后的A户型主要优点:客厅+餐厅面积增大，约41.64平方米，面宽可达5.6米（净）； 保留原有的更衣间，并在进门处增加工人间，（此房47、间因有对外的间接采光，所以可以满足客户的多种需求）；卧室面积增大，主卧室可达18平方米，并单独配备更衣间，提高生活档次， 两个次卧室面积也比原设计增加2-3平方米，大大提高使用的方便性； 卫生间面积增大，主卫可以达到6.19平方米，并配备双面盆，使主人的生活品质得到提升；起居室外带阳台，更多的从客户的实际生活考虑，增加功能，给客户的生活 带来便利；室内交通面积减少，提高有效使用率；A户型的进门不直接对消防前室，增加安全性和私密性； 电梯的噪音：餐厅部分与电梯紧邻，公司在技术上已做了考虑并采取了相应的防干扰措施。 修改后的A户型，在使用率方面得到大大提高，适合在生活上追求舒适的人 士，宽大的起居48、空间适合朋友来访、休闲交谈，所以适合朋友广泛的人士，工人间的设置，给人口较多的家庭带来方便。A户型给人的感觉是舒适。 B户型的调整：调整后的面积约98平方米（原为154平方米三居）， 调整后B户型的优点： 动静分区，更大的增加主人的私密性； 卫生间为双面盆设计，带来更多的生活便利； 保留原有的衣帽间； 室内交通面积少，提高有效使用率； 起居室外带阳台，更多的从客户的实际生活考虑，增加功能，给客户的生活带来便利； B户型适合人口较少的家庭（年轻的白领、年轻的夫妇、老年夫妇（因B户型有较好的朝向和采光） 也较适合有投资用途的人士购买，B户型主要强调其实用、经济、温馨的感觉。 C户型的调整：调整后的49、面积约130平方米（原为120平方米三居）， 调整后C户型的优点： 卧室面积增大，主卧室可达14.79平方米，并单独配备更衣间，提高生活 档次，两个次卧室面积也比原设计增加2-3平方米，大大提高使用的方便性； 起居室外带阳台，更多的从客户的实际生活考虑，增加功能，给客户的生活带来便利； 卫生间面积增大，主卫可以达到5.93平方米，并配备双面盆，使主人的生活品质得到提升； 室内交通面积少，提高有效使用率； C户型适合年轻的三口之家，更强调温馨的感觉。 如果B户型和C户型结合，更适合子女为父母购房，B户型有很好的朝向和 采光，适合老年人的身体特点，子女居住在C户型，既方便照顾父母，又不 失去自己生50、活的自由，父母同时享受到天伦之乐，拥有自己的空间。5、 接听电话时对星园位置的说明路径1：北辰购物中心路口（或阳光广场路口），向东方向走，到北苑路后沿北 苑路一直向北，经过家和超市和紫玉山庄，再沿北苑路开大概1.5公里 （北苑机动车检测场路口以北500米），航空2号院路口前向西（可以看 到北辰绿色家园的广告牌），向西开300米即到达星园销售接待中 心。路径2：从安慧桥一直向北，经过北辰购物中心、阳光广场、安立花园、慧中北 里小区后，到达紫玉山庄南面的路后向东，在家和超市路口前向北，沿 北苑路北行大概2公里（北苑机动车检测场路口以北500米），航空2号 院路口前向西（可以看到北辰绿色家园的广告牌51、），向西开300米即到达 星园销售接待中心。路径3：安定门乘坐358路公共汽车或358路小公共，航空2号院站下车，向西 300米即到达星园销售接待中心。三、一期开发区域详细介绍1、 规划设计特点建筑的布置住宅建筑与商业和公建分离，从而形成单纯、安静的居住环境； 公建设施布置在小区的四周，从而减少公共设施在使用时对居民带来的干扰， 同时也便于其他地区居民方便到达及使用； 在小区的东南角设会所-形成该小区的标志，使归来的居民见到会所就有一种到家的感觉； 每栋居住建筑均为南北向设置，使户户朝南并可获得南北向的穿堂风； 独立式建筑布局，使得整个小区可有自然风流畅的通过； 住宅窗位置、大小充分结合景观设52、计，每扇外窗都有花园美景，且无视线交叉，确保私密性； 南北向住宅间距大于1.2倍的楼高，皆超过47米，东西向楼间距18米，即使在冬季时也可获得有效日照； 各独立住宅相互围合，既可形成组团绿地，各组团围合，形成1万多平方米的中心绿地，方便居民进行丰富多彩的户外活动； 各居住单体以不同的高度组成错落有致的小区形式，以丰富有韵律变化的整体形象，改变了以往居住建筑只能行列式呆板布局的格调，在亚北地区及至北京市呈现出崭新的园林式居住建筑风貌。交通组织根据对现有交通情况的考察，东部的北苑路是城市快速路，且规划中的轻轨系统通过北苑路，东部是小区人流的主要来源。西部是规划中的立汤快速路安立段，南部距五环路只有53、500米。从这些来分析，交通设计，有如下考虑： 除在东南会所出处和朝向体育公园的位置设人流出入口外，在东、南、西、北向另设4个车行入口； 学校、邮局、商业均相对独立设置，有自己的出入口，以便有效的为整个区域服务； B-2地块内设小区环道，将小区入口以及会所和通向每栋住宅的辅助车道相连，车辆进入小区后沿小区环道进入地下停车场并搭乘通向各层的电梯返家； 每排住宅前均设辅助车道与小区环道相连，且宅前皆有临时停车位 方便访客停车。此车道紧急时可与设于步道下的隐性消防车道一起，作为环状消防车道。 当步行人流从各入口来到小区时，即可通过游园步道系统自由穿梭，徜徉在绿色自然环境中，悠然返回加中。景观空间设计54、小区西部的城市森林公园，小区中央绿地和北苑绿色家园体育公园浑然一体，使小区居民享有得天独厚的绿色资源。环境设计围绕“人与环境共生”的主题展开。人之所处，目之所及皆有绿化景观，多层次的绿化形成丰富的景观和空间，从中央花园到组团绿地，无不经过精心设计，使人徜徉其间，身心得到美好享受。景观设计也渗透到半地下车库，通过开向上空的采光井与室外绿化结合，一扫往日地下车库阴暗、郁闷之感，让客户愿意并乐于使用半地下车场。 住宅组团间有开敞的绿地空间，休憩、运动皆宜。更有大面积的中央绿地，由两个会所与中央绿地联系起来组成中央公园，供本小区居民独自享用，乐在其中； 地下车场开敞并设有大片的绿化景观环境，从而扩大了55、户外地面空间的实际面积，并使空间环境的层次更加丰富和立体化； 小区的消防车道是采用蜂窝状高强度硬塑材料铺设，可在紧急情况下供消防车救护登高使用，但平时可在上种植草坪，用以加强小区的绿化效果，减少音质硬质地面裸露。地下停车场为更好的利用地下停车空间，创造自然优美的饿空间使用效果，丰富室外空间的层次和内容，在设计中做了细致的处理。 地下室设有多处开口，可与地面相通，用以获得直接的自然采光和通风； 地下停车场布置园林水泉，以创造景观化的地下停车环境。带有自然采光通风和景观环境的地下停车场，一扫以往封闭式地下车库的沉闷阴暗和不安全的印象，从而成为驾车人士如同使用地面车场一样自然并愿意使用的地下空间。半56、地下车库提供 %车位。地下车场设有多处开口，与地面相通，用以获得直接的自然采光通风。在地下车场布置园林水泉，创造景观化的地下停车环境，使得地下与地面绿化形成整体，象话渗透，在地下泊车也如地面停车一样便捷、通畅，采用干式喷淋系统，更安全。2、 户型设计特点 调整后的A户型主要优点: 客厅+餐厅面积增大，约41.64平方米，面宽可达5.6米（净）； 保留原有的更衣间，并在进门处增加工人间，（此房间因有对外的间接采 光，所以可以满足客户的多种需求）；卧室面积增大，主卧室可达18平方米，并单独配备更衣间，提高生活档次， 两个次卧室面积也比原设计增加2-3平方米，大大提高使用的方便性； 卫生间面积增大，57、主卫可以达到6.19平方米，并配备双面盆，使主人的生 活品质得到提升；起居室外带阳台，更多的从客户的实际生活考虑，增加功能，给客户的生活 带来便利；室内交通面积减少，提高有效使用率；A户型的进门不直接对消防前室，增加安全性和私密性； 电梯的噪音：餐厅部分与电梯紧邻，公司在技术上已做了考虑并采取了相应的防干扰措施。 修改后的A户型，在使用率方面得到大大提高，适合在生活上追求舒适的人士，宽大的起居空间适合朋友来访、休闲交谈，所以适合朋友广泛的人士，工人间的设置，给人口较多的家庭带来方便。A户型给人的感觉是舒适。 调整后B户型的优点： 动静分区，更大的增加主人的私密性； 卫生间为双面盆设计，带来更多58、的生活便利； 保留原有的衣帽间； 室内交通面积少，提高有效使用率； 起居室外带阳台，更多的从客户的实际生活考虑，增加功能，给客户的生活带来便利； B户型适合人口较少的家庭（年轻的白领、年轻的夫妇、老年夫妇（因B户型 有较好的朝向和采光），也较适合有投资用途的人士购买，B户型主要强调其 实用、经济、温馨的感觉。 调整后C户型的优点： 卧室面积增大，主卧室可达14.79平方米，并单独配备更衣间，提高生活 档次，两个次卧室面积也比原设计增加2-3平方米，大大提高使用的方便性； 起居室外带阳台，更多的从客户的实际生活考虑，增加功能，给客户的生活带来便利； 卫生间面积增大，主卫可以达到5.93平方米，并59、配备双面盆，使主人的生活品质得到提升； 室内交通面积少，提高有效使用率； C户型适合年轻的三口之家，更强调温馨的感觉。 如果B户型和C户型结合，更适合子女为父母购房，B户型有很好的朝向和 采光，适合老年人的身体特点，子女居住在C户型，既方便照顾父母，又不 失去自己生活的自由，父母同时享受到天伦之乐，拥有自己的空间。 调整后D户型的优点： 位于楼座的偏顶层，安静； 保留屋顶的露台花园，面积可达63平方米； 去屋顶的花园须从洗衣房（工人间）通过，保证主卧室的安全和私密； 卧室套一书房，增大主人的活动空间和便利性； 主卧室和起居厅均有采光阳台，保证通风、采光和视野； D户型因其总面积适中，所以总价为60、客户接受，加上其独有的平层带露台，给客 户一全新的感觉，适合提高生活品位的人士。 调整后E户型的优点： 位于楼座的偏顶层，安静、安全； 屋顶两层露台花园，可充分发挥主人的想象空间，设计成屋顶花园、冲浪浴缸、 烧烤等功能； 全跃层豪华复式； 真正作到动静、干湿分开 调整后F户型的优点： 位于楼座的最顶层，安静，真正拥有私密性； 整体布局合理，楼下部分同A型； 双主卧设计，适合年轻人与父母同住； 户内所有居室均朝南，保证良好的采光； 客厅上部为挑空设计，增加客厅的豪华感； 跃层户型为星园中面积最大的户型，在星园中只有为数不多的几套，能够增加主 人的优越感。适合家人较多、朋友较多，追求生活丰富多彩的61、人士。3、北京星园经济技术指标项目计量单位数值备注占地百分率人均占地（M2/人）规划总用地M2127,665.8城市道路用地M216,265.8居住区用地M2111,400100%15.45住宅用地M262,63656.22%10.6道路用地M211,76010.56%1.63公建用地M228,36825.5%3.93公共绿地M211,23610.08%1.56居住户数户1,988户均人口人/户3.2居住人数人6360总建筑面积M2300,257.68住宅建筑面积M2274,523.68公建建筑面积M225,734住宅平均层层22.5人口毛密度人/HA570.9住宅建筑套密度（毛）套/HA1862、5住宅建筑套密度（净）套/HA329住宅面积毛密度万M2/HA2.46住宅面积净密度万M2/HA4.38容积率2.70建筑密度%20.2绿化覆盖率%62停车位辆地上368合计：1572户均79.07%地下12044、楼盘面积表天鸽座、猎户座、英仙座楼盘面积汇总表户型 A三室二厅二卫+工人间 B二室二厅 一卫 C 三室二厅 二卫 D三室二厅二卫+工人间+露台 E 跃层F 跃层面积建筑面积使用面积使用率主卧室面积起居厅面积套数90 78 78 6 6 6合计套数264 天鸽座楼盘面积表户型 A三室二厅二卫+工人间 B二室二厅 一卫 C三室二厅 二卫 D三室二厅二卫+工人间+露台 E 跃层F 跃层面63、积建筑面积使用面积使用率主卧室面积起居厅面积套数34 30 30 2 2 2合计套数100猎户座楼盘面积表户型 A三室二厅 二卫 B二室二厅 一卫 C 三室二厅 二卫 D三室二厅二卫+工人间+露台 E 跃层F 跃层面积建筑面积使用面积使用率主卧室面积起居厅面积套数34 30 30 2 2 2合计套数100英仙座楼盘面积表户型 A三室二厅 二卫 B二室二厅 一卫 C 三室二厅 二卫 D三室二厅二卫+工人间+露台 E 跃层 F 跃层面积建筑面积使用面积使用率主卧室面积起居厅面积套数22 18 18 2 2 2合计套数2645、楼盘价格表 有关价格执行的审批文件 可售楼盘价格表6、客户购房折扣规定 64、一次性付款方式 : 95折 公积金付款方式 : 99折 按揭付款方式 : 99折 按建筑期付款方式 ：没有折扣 特殊优惠政策: 老业主购买 原有折扣基础+2% 置业俱乐部会员购买 原有折扣基础+1%(购房客户需出示置业俱乐部 会员卡并登记卡号) 老业主介绍购买 购房客户需出示老业主介绍函，待此客户交清房款 办理入住手续后，由北京公司与物业协商，代老业主 交半年物业管理费，但此客户须填写置业俱乐部表 格，成为会员，方可在原有折扣基础+1% 合作方购买星园 折扣视同老业主 客户一次性购房合同金额达到300万元，原有折扣基础+1%，合同金额在300 万元-500万元折扣报部门经理审批，500万元以上65、报主管副总审批。 以上折扣1与2与3不能同时使用（如老业主是会员，只能在原有折扣基础+2%， 老业主介绍购房的客户同时是会员，该客户只能在原有折扣基础+1%）。 7、交房标准8、附户型图：楼型立面图、楼型剖面图、户型平面图（标注尺寸、使用面积及 建筑面积）五、 入住、产权办理相关文件及费用1、个人购房办理产权证所需提交资料北京市业主需身份证和户口本复印件；外省市业主需身份证和暂住证复印件；房屋买卖合同；购房发票复印件2、单位购房办理产权证所需提交资料：营业执照复印件；房屋买卖合同；购房发票复印件；单位公章；代理人章；法人章；代理人委托书 注：外资企业不能办理；合资企业应由中方公司申办，房产归中66、方。3、办理房产证所需缴纳费用：手续费：购房款的0.5%契税（政府规定须缴纳者）：购房款的2-4印花税：5元工本费：4元测量费：0.3元/平米 注：以上费用收取均为现行标准，如遇变更，以政府主管部门开具的票据为准。 公司按合同规定时间给已付清房款客户寄发入住通知书4、 入住流程图客户接入住通知书携带入住资料， 到物业公司办理手续签订业主公约按规定缴纳入住费物业工作人员陪同验收房屋提交建筑工程质量合格证书签房屋交接单领取钥匙装修前需到物业公司办理装修手续对未付清房款的客户公司也会依合同时间给其发入住信函，客户在接到该信函后，必须先到公司财务部交清房屋余款，方可办理入住。5、办理入住需提交资料个人67、购房办理入住应交资料： 业主需身份证复印件及一寸照片两张（外省市业主另需交暂住证复印件）； 常住人口身份证复印件及一寸照片两张（外省市业主需身份证和暂住证复印件）； 入住通知单 单位购房应交资料：1 营业执照复印件；2 单位公章；3代理人章；4法人章；5代理人委托书（注：外资企业不能办理；合资企业应由中方公司申办，房产归中方，办理入住 时还需出示房屋买卖合同及交清房款的购房发票已核对业主身份。）6、办理入住需缴纳费用物业管理费周转金： 元/户水电费周转金： 元/户有线电视开通费 元/户公共建设维修基金 元/建筑平方米7、办理装修手续及费用 客户在办理入住手续后方可开始装修，但装修前必须同装修公司到物业公司办理装修手续，申办装修填写方案说明及签订有关装修管理规定.办理装修人员出入证。办理装修手续需备资料：房屋买卖合同.已办入住资料.装修公司营业执照.装修公司法人章及公司章.装修方案.进场人员身份证及一寸照片两张。装修费用：保证金： /户(平层公寓) /户(复式公寓) 装修完成，按北京星园装修管理规定验收合格后退还。配合费： 元/天 (按实际天数计算)装修垃圾统一消纳费 (不含拆墙垃圾): /户(平层) /户(复式)装修管理规定见附件 五、相关部门往来文件（设计变更、培训等）六、附：北京市内销商品房预售契约、预定书、补充协议、“两书一证”