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中南集团工程管理制度.doc 中海-中海地产上海有限公司工程质量管理手册.doc 中海-中海地产企业建筑工程质量管理手册.doc 中海-中海地产工程质量通病防治措施-.pdf 中海-建筑工程质量管理手册中海地产.doc 中粮集团-中粮集团地产项目管理操作手册新版.doc 全程策划代理工作内容.docx 办理建筑工程施工许可证动作要领.docx 办理建设工程规划许可证的动作要领.docx 办理预售证动作要领.docx 员工考核-一级员工评测.doc 员工考核-工程管理员工考核.doc 四川峨眉山天颐温泉度假小镇项目管理规划书.doc 小区地名申请.docx 工程培训-合约管理-2014年亚特尔地产集团对标培训中海地产合约管理制度培训.ppt 工程培训-施工合同-2013版建设工程施工合同示范文本解读.ppt 工程培训-施工技术-高支模安全管理及防止模板支架整体坍塌.ppt 工程培训-测量放线-2013测量放线方法探析.ppt 工程标准-住宅智能化-恒大地产-住宅智能化标准手册.docx 工程管理-克尔瑞-29P213-P218建筑工程施工图设计文件审查.docx 工程管理-克尔瑞-2P332建设工程委托监理合同.docx 工程管理-克尔瑞-32P206-规划建筑设计方案审批.docx 工程管理-克尔瑞-35P181项目报批报建流程示意图.xlsx 工程管理-克尔瑞-3P311-P331建设工程施工合同总包.docx 工程管理-克尔瑞-43P164景观方案评审指引.docx 工程管理-克尔瑞-46P149施工图方案论证技术指引.docx 工程管理-克尔瑞-50P112民用建设工程设计合同.docx 工程管理-克尔瑞-53P93-97景观设计任务书.docx 工程管理-克尔瑞-54P86-93设计任务书.docx 工程管理-克尔瑞-56P67-83方案设计招标书.docx 工程管理-克尔瑞-57P64-65工作计划模板.xlsx 工程管理-克尔瑞-58项目立项申请书.docx 工程管理-克尔瑞-61项目规划设计方案评审指引.docx 工程管理-克尔瑞-66建筑工程设计合同.docx 工程管理-克尔瑞-71P544-554营销费用预算管理办法.docx 工程管理-克尔瑞-72P522-525模型制作合同.docx 工程管理-克尔瑞-73P508-518企划服务合同.docx 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防雷装置竣工验收申请书.docx 防雷装置设计审核申请书.docx 防雷装置设计核准书.docx 防雷装置设计资料补正通知.docx 防雷装置验收合格证.docx 防雷装置验收合格证1.docx 防雷设计文件技术审查登记表.docx 面积测量-2设备功能用房服务分区说明.xls 面积测量-3影响面积的产品变更审批单.doc 项目备案立项预审.docx 项目立项申请报告.docx 预售商品房物业审核.docx 龙湖-全套工程管理制度.doc

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1、世邦魏理仕世邦魏理仕物业管理工程手册物业管理工程手册 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司资产服务部编制北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 2 142 第一章 工程部职责范围.6第一章 工程部职责范围.6一、工程部职责：一、工程部职责：.7二、工程部职责范围：二、工程部职责范围：.7第二章 工程部组织架构.9第二章 工程部组织架构.9第三章 岗位职责.10第三章 岗位职责.10一、工程经理岗位职责.11二、工程总工程师岗位职责.12三、工程总值岗位职责.13四、工程主任岗位职责.13（一）工程电气主任岗位职责.13（二）工程设备主任岗位职责.14（三）工程综合主任岗位职责.15五、工程主管岗位职2、责.15（一）电梯主管岗位职责.15（二）强电（运行）主管岗位职责.16（三）强电（维修）主管岗位职责.16（四）锅炉主管岗位职责.17（五）空调主管岗位职责.17（六）给排水主管岗位职责.18（七）弱电主管岗位职责.18（八）综合维修主管岗位职责.19六、各系统岗位职责.19（一）电梯工岗位职责.19（二）电工运行班岗位职责.20（三）电工维修班岗位职责.20（四）锅炉工岗位职责.20（五）空调工岗位职责.20（六）水工岗位职责.21（七）弱电工岗位职责.21（八）综合维修工岗位职责.21（九）水处理化验员岗位职责.21（十）库管员岗位职责.22（十一）工程值班台岗位职责.22北京世邦魏理仕3、物业管理服务有限公司 3 142 第四章 各系统管理制度.23第四章 各系统管理制度.23一、工程总值管理制度.24二、强电管理制度.25三、弱电系统管理制度.26四、空调系统管理制度.26五、电梯系统管理制度.27六、给排水系统管理制度.28七、综合维修管理制度.29八、工程值班台管理制度.29九、入户维修注意事项.30第五章 各系统交接班制度.第五章 各系统交接班制度.一、电梯运行人员交接班制度.33二、变电室交接班制度.33三、锅炉房交接班制度.34四、给排水交接班制度.34第六章 各系统设备运行管理规程.第六章 各系统设备运行管理规程.一、空调设备运行管理规程.37（一）空调运行巡视制4、度.38（二）空调巡视程序表.39（三）制冷机组开停程序.39（四）相关表格.39二、给排水设备运行管理规程.39（一）给排水设备、设施操作规程.42（二）给排水设备巡查规程及线路图.43（三）人工游泳池按摩池水循环和水处理设备操作规程.45（四）水泵房运行管理制度.46（五）中水站运行管理制度.47（六）热力站运行管理制度.48（七）二次供水操作制度.49（八）水质化验操作规程.51（九）相关表格.52北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 4 142 三、变、配电设备运行管理规范.53（一）变电室巡视制度.55（二）高压配电室巡视检查制度.56（三）倒闸操作制度.57（四）发电机试车规范.585、（五）发电机每日巡视内容、周期、路线.59（六）相关表格.61四、电梯设备运行管理规范.62（一）电梯安全操作制度.64（二）电梯巡检制度.66（三）电梯设备巡查规程.67（四）相关表格.69五、弱电设备运行管理规范.70（一）相关表格.72六、锅炉设备运行管理规程.73（一）司炉工巡回检查制度.76（二）锅炉运行班巡视内容及时间周期.77（三）煤气运行巡视内容.78（四）相关表格.79第七章 各系统设备维修保养规范.80第七章 各系统设备维修保养规范.80一、年保养计划表.80二、空调机、风机盘管设备维修保养规范.80（一）新风机组周期保养.81（二）空调水泵周期保养.82（三）冷却塔周期保6、养程序.83（四）冷水机组周期保养程序.84（五）相关表格.85三、给排水设备维修保养规范.86（一）相关表格.87四、强电设备维修保养规范.88（一）配电室检修工作程序.91（二）PC1 配电室检修工作方案.92（三）PC2 配电室检修工作方案.95（四）PC3 配电室检修工作方案.97北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 5 142（五）PC4 配电室检修工作方案.99（六）PC1-PC4 配电室检修计划.100五、锅炉维修保养规程.102（一）锅炉设备保养周期表.104（二）锅炉房主要设备维修保养内容.106（三）相关文件和表格.107六、卫星电视、有线电视系统保养步骤.108（一）天线系7、统.108（二）前端.108（三）分支分配系统.108七、综合维修保养规范.109（一）危险品管理制度.1091、化学类（硫酸）.1092、油类：（易燃物品）.109（二）综合组中修项目、综合组大修项目.1091、综合组中修项目.1092、综合组大修项目.110（三）综合维修专业工作制度.110（四）综合维修操作间管理制度.112第八章 事故处理办法及相应预防措施.113第八章 事故处理办法及相应预防措施.113一、配电室紧急停电处理规程.113二、空调专业设备应急措施.115三、电梯故障困人救援法.117四、锅炉故障处理方法.141 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 6 142 第一章第一8、章第一章第一章工程部工程部工程部职责范围工程部职责范围北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 7 142 一、工程部职责：1、负责制定本部门的岗位职责，及各项业务的服务质量标准。2、负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。3、负责公司物业、设备维护、保养管理工作。4、负责各管理处有偿维修管理工作。5、负责公司日常设备、系统检验和物业验收。6、负责做好公司检验、测量设备的管理工作。二、工程部职责范围：1、负责大厦强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。2、负责大厦电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。3、负责大厦空调系统的运行管理，设备维修保养和故障。4、负责大厦给排水管道系统的管理，9、设备维修保养和检修故障。5、负责联系处理大厦土建结构方面的渗漏水。6、负责大厦各动力系统的完善改造，设备更弃以及小项增改工程施工。7、确保工程所有设备的正常8、运转，维修保养好大厦的硬件。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 8 142 第二章第二章第二章第二章工程部组织架构工程部组织架构工程部组织架构工程部组织架构北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 9 142 工程部组织架构工程部组织架构北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 10 142 1工工 程程 部部 组组 织织 架架 构构总计：()人工程正/副经理 各1人仓库/化验()人综合工程主任（）人电梯主管()人设备工程主任（）人空调主管()人给10、排水主管()人锅炉主管()人强电主管()人（运行/维修）强电主管()人（配电室）电气工程主任（）人技 工()人技 工()人技 工()人弱电主管()人技 工()人文员 1人工程总值()人技 工()人技 工()人技 工()人技 工()人综合维修主管()人总工程师（）人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 11 142 第三章第三章第三章第三章工程部岗位职责工程部岗位职责工程部岗位职责工程部岗位职责北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 12 142 一、工程经理岗位职责部 门：工程部直接上级：总物业经理技术咨询与汇报：CBRE 总部工程监管人员直接下级：工程专业主管工作地点：物业办公室工作职责：1、招募11、培训、安排和评估工程部成员的工作。2、审核和指导部门的工作。3、完善维修、变更和设备需求的特殊要求。4、筹划、协助和完善大厦自动控制系统。5、新的或是改进的建筑装修项目与设计师和项目经理接洽。6、与当地有关政府机构接洽，以确保大楼符合有关的建筑条例和各项规定。7、完善、指导和评估服务工作安排，使你方的工作符合住户的要求，并达到最佳的满意程度。8、建立自动控制系统。9、对日常维修合约包括工程、水处理等监管，协助总经理制定，选择合约承包商。10、建立年度操作及设备预算。11、建立大厦维修管理系统，确保大厦仪器及系统能作最终预算。12、举行防火演习。13、审查租户图纸确保与大楼标准相符。14、对总12、工程师作考勤及考核工作。15、招标承投维护工程设备。16、工程预算。17、总经理或副总经理指派的工作。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 13 142 二、工程总工程师岗位职责部 门：工程部直接上级：工程经理直接下级：工程总工助理工作地点：物业工程部 工作职责：1.协调与签约公司的服务，以高质量的完成工作。2.确保各项工作均依据条例及大楼建筑标准，并与政府有关机构接洽。3.负责招募、培训工程部员工及安排工作。统筹安排监督整个部门的工作系统，协调各系统之间的工作及人员安排。4.完善和监督所有设施的运转，包括环保设备、升降装置、安全系统及有关设备。5.负责对所有机械/电力及安全设备和系统的监控、检13、查日程安排。6.拟定维修保养的年度预算。7.负责在紧急情况下如何采取必要措施，以确保大楼租户财产人身安全。8.完成工程经理指派的任何职责任务。9.协助工程经理招标维护工程设备。10.协助工程经理监督大厦各系统设备之运行及维修保养的管理工作。11.协助工程经理拟定各种维修，保养计划并指挥各专业执行。12.协助工程经理制定各种规章制度及操作规程。13.协助工程经理拟定能源控制方案并指挥落实。14.组织、安排、处理突发性紧急事故及各类设备的维修、保养。15.监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。16.完成工程经理指派的任何工作。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 14 142 三、工程总值岗位14、职责部 门：工程部直接上级：工程总工程师直接下级：工程各专业主任工作地点：物业工程部 工作职责：1、在紧急调度情况下，可完全合理地支配工程部的运作。2、处理客户投诉及分配工程维修单。3、完整的填写事故报告表，并描述大概于当值日记上。4、当遇到不能处理的事件或不能掌握及控制的事故时，及时转达上级或中心领导，寻求协助处理解决。5、处理/完成交接班遗留问题。有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料一一详列总值日志上。6、每天通过电话及不定时巡视各机房，发现问题及时处理。包括员工纪律、设备运行和工程抢修等。7、确保各系统正常协调运作，配合其他部门的相关工作。8、值班台的工作。9、完成上级下15、达的其它任务。四、工程主任岗位职责部 门：工程部直接上级：工程总值直接下级：工程各专业主管工作地点：物业工程部 工作职责：（一）工程电气主任岗位职责1、组织安排电气系统及电梯系统运行保养维修及属下员工的特殊或日常工作分配。2、协助与相关的政府机构接洽。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 15 142 3、协助所有包括机械、电力和人生安全设备系统的检查工作。4、协助为工程部员工的培训工作。5、按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律、考勤及考核工作，并向工程总工汇报。6、负责协调各系统之间的工作及人员安排。7、协助工程总工拟定电气系统及电梯系统维修、保养计划并指挥各相关专业执行。8、协助工程总16、工制定各种规章制度及操作规程。9、拟定维修保养之材料、备件、配件申购计划。10、组织、安排、处理突发性紧急事故。11、协助工程总工与其它部门之协调工作。12、监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。13、完成工程经理及工程总工指派的其他工作。（二）工程设备主任岗位职责1、组织安排通风、给排水及采暖系统运行保养、维修及属下员工的特殊或日常工作分配。2、协助与相关的政府机构接洽。3、协助所有包括机械、电力和人生安全设备系统的检查工作。4、协助为工程部员工的培训工作。5、按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律、考勤及考核工作，并向工程总工汇报。6、负责协调各系统之间的工作及人员安排。7、协助17、工程总工拟定通风空调、给排水及采暖系统维修、保养计划并指挥各相关专业执行。8、协助工程总工制定各种规章制度及操作规程。9、拟定维修保养之材料、备件、配件申购计划。10、组织、安排、处理突发性紧急事故。11、协助工程总工与其它部门之协调工作。12、监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 16 142 13、完成工程经理及工程总工指派的其他工作。（三）工程综合主任岗位职责1、组织安排综合系统及属下员工的特殊或日常工作分配。2、负责协调各专业验收及接收已完成之工程。3、负责监督检查大厦二次装修情况。4、协助为工程部员工的培训工作。5、按公司管理规定，监督检查直18、属各级员工之纪律、考勤及考核工作，并向工程总工汇报。6、负责协调各系统之间的工作及人员安排。7、协助工程总工拟定装修翻新修补、结构保养及土建改造计划并指挥相关专业或外判执行。8、协助工程总工制定各种规章制度及操作规程。9、拟定维修保养之材料、备件、配件申购计划。10、组织、安排、处理突发性紧急事故。11、协助工程总工与其它部门之协调工作。12、监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。五、工程主管岗位职责部 门：工程部直接上级：工程各专业主任直接下级：工程各专业员工工作地点：物业工程部各专业办公室 工作职责：（一）电梯主管岗位职责1、负责电梯系统设备的正常运行。2、负责电梯系统设备的日常维护19、保养、检测。3、负责安排、指挥、组织本系统员工的日常工作。4、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。5、负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程主任汇报。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 17 142 6、负责培训下属员工正确操作本专业设备。7、负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。8、协助工程主任制定本系统维修、保养计划。9、监督外判维修保养合同的执行情况。10、负责管理本专业之公用工具。11、完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。（二）强电（运行）主管岗位职责负责配电室及发电机房设备的正常运行。1、负责本系统设备的日常维护、保养、检测。2、负责安排、指挥、组织本系统20、员工的日常工作。3、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。4、负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程主任汇报。5、负责培训下属员工正确操作本专业设备。6、负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7、协助工程主任制定本系统维修、保养计划。8、监督外判维修保养合同的执行情况。9、协助处理其他电气设备之维修、保养工作。10、负责管理本专业之公用工具。11、完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。（三）强电（维修）主管岗位职责1、负责分派下属员工的日常维修、保养工作。2、负责处理物业部签署之维修通知单，及与物业部、保安部协调处理日常维修事宜。3、负责检查、监督属下员工之考勤、劳动纪律21、及考核。4、负责完成工程部制定的维修计划、保养计划、节能计划。5、负责组织、安排、指挥员工处理各类设备故障。6、负责填写维修通知单及与物业部、保安部协调处理日常维修事宜。7、有权调配维修技工进行各种（你认为合适的）工作任务，对拒不服从安排之员工进行纪律处分。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 18 142 8、每月统计维修单，并据单考核下属员工之工作量及表现。9、负责给各专业电气系统提供帮助。10、完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。（四）锅炉主管岗位职责1、负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证锅炉房设备正常运行。2、负责定期锅炉设备维修、保养工作。3、负责接油工。4、负责22、设备的定期检测。5、负责培训下属正确操作本专业设备。6、负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7、监督外判维修保养合同的执行情况。8、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。9、负责制定合理的运行方案，以达到节能效果。10、完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。（五）空调主管岗位职责1、负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证通风及空调系统设备正常运行。2、负责本系统设备维修、保养工作。3、巡视机房设备，并监管大厦内温、湿度及新风量到合适水平。4、负责安排设备的定期检测。5、负责培训下属正确操作本专业设备。6、负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7、监督外判维修保养合同的执行情况23、。8、负责分派下属员工的日常维修、保养工作。9、负责处理物业部签署之维修通知单。10、负责本专业二次装修的审图工作。11、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。12、负责制定合理运行方案，以达到节能效果。13、完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 19 142（六）给排水主管岗位职责1、负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证给排水系统设备正常运行。2、负责本系统设备维修、保养工作，巡视机房设备运行正常。3、负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理，负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作。消防、喷淋用水设备、软化水设备的检查工作。4、负责24、安排设备的定期检测。5、负责培训下属正确操作本专业设备。6、负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7、监督外判维修保养合同的执行情况。8、负责分派下属员工的日常维修、保养工作。9、负责处理物业部签署之维修通知单。10、负责本专业二次装修的审图工作。11、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。12、保证生活水的水质达到标准。13、完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。（七）弱电主管岗位职责1、负责消防报警及联动系统/消防广播系统的维修保养及日常巡视。2、负责保安监控系统的维修保养及日常巡视。3、负责卫星电视系统的维修保养及日常巡视。4、负责 IC 卡系统的维修保养及日常巡视。5、负责25、车管系统的维修保养及日常巡视。6、负责可视对讲系统的维修保养及日常巡视。7、负责楼宇自控系统的维修保养及日常巡视。8、负责处理物业部签署之日常维修单。9、负责安排、监督、检查下属的日常工作。10、监督维护保养外判合同执行情况。11、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。12、完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 20 142（八）综合维修主管岗位职责1、负责安排、监督、检查下属的日常工作。2、负责对下属分派维修单工作。3、监管外判工程情况。4、定期巡视大厦，负责制定计划性工作方案。5、负责申请维修用料。6、检查入户维修工作。负责本专业的二次装修审图26、工作。7、负责对下属进行专业培训。8、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。9、完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。六、各系统岗位职责部 门：工程部直接上级：工程各专业主管工作地点：物业工程部各专业办公室或设备机房工作职责：（一）电梯工岗位职责1、做好电梯机房正常运行值班工作。2、做好值班日记及工作日报表。3、做好电梯的巡查工作。4、检查电梯电动机的声音是否正常。5、检查电机温度是否过高，润滑油是否足够。6、检查控制电梯的电压、电流是否正常，各大电流继电器接点是否有烧现象，大电流导线是否有松动现象。7、检查直流电机整流子是否正常。8、检查电梯门的装置是否运行正常。9、检查电梯乘坐舒27、适感是否良好。10、配合及监督菱电的电梯保养工作。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 21 142 11、电梯紧急/故障情况下的处理，重大问题及时向领导汇报并通知菱电处理。（二）电工运行班岗位职责1、负责配电室及发电机房设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。2、观察各分路用电负荷的变化，按时填写配电室值班记录表（见附表2）。3、根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平。4、每天填写运行记录于交接班记录本上。5、检查配电室及发电机房消防设备情况并保持完好状态。6、巡查设备运行情况，并填写巡查表。7、严格按照设备的操作规程操作运行。8、定期做好设备的28、维护保养工作。9、发现设备故障及时排除，重大问题及时向领导汇报。（三）电工维修班岗位职责1、负责电气设备、设施的保养、维护，执行电气设备计划检修表（见附表 3）中所列检修项目。2、配合其他专业的电气设备检修。3、及时处理维修单上的报修任务。4、发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报。（四）锅炉工岗位职责1、巡查设备情况，并填写锅炉房巡查表（见附表 4）。2、做好值班日记及工作日报表。3、按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。4、接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。5、发现设备故障及时排除，并汇报上级。（五）空调工岗位职责1、巡查设备情况，并填写空调设备巡检表（见附表 29、5）。2、做好值班日记及工作日报表。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 22 142 3、按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。4、接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。5、发现设备故障及时排除，并汇报上级。6、制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录。7、空调设备维修员负责设备检修、日常清洁维护。8、每天定时检测客户区的温湿度并调整到合适水平。（六）水工岗位职责1、巡查设备情况，并填写水泵房运行记录表（见附表 6）。2、做好值班日记及工作日报表。3、按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。4、接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。5、发现设备故障及时排30、除，并汇报上级。6、值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。7、7、维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维修工作。（七）弱电工岗位职责1、巡查设备情况，并填写弱电每班巡视表（见附表 7）。2、做好值班日记及工作日报表。3、按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。4、接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。5、发现设备故障及时排除，并汇报上级。6、查看 BAS 监控系统，并记录。（八）综合维修工岗位职责1、及时处理物业签署的维修单。2、定期巡楼检查并记录。3、完成领导分派的其他任务。4、监管外判维修的工作情况。（九）水处理化验员岗位职31、责1、认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 23 142 2、认真执行低压锅炉水质标准 的规定，及操作规程，保证锅炉的给水和炉水质量。3、了解所操作锅炉的结构、性能，了解燃料燃烧的一般常识，掌握锅炉水处理设备和水质化验的原理，操作方法及知识，并能指导停炉后的保养工作。4、作好水处理设备，各种仪器及用具的维护保养，作到安全、灵敏、可靠、有效，保持水处理设备、设施、仪器的干净整洁。5、按规定的化验项目进行水质化验，记录数据要准确，严格控制锅炉给水、炉水、补充水的水质标准，督促司炉工坚持正常排污制度，以保证锅炉安全运行，延长其使用寿命。（十）库管员岗位职责1、32、认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。2、库房管理员负责工程部各类物资、备件的收存、管理、发放等工作。3、建立库房管理制度，做到料有料、存料有序、发料有据、库存有分类。4、按物挂牌，账、卡、物相核对，账实要相符。5、确保库房通风、照明、清洁、安全。6、经常与工程部各专业联系，了解物资备料的需求情况，掌握各类物资日常使用和消耗状况，控制物资库存量。7、作好废料拍照、登记、报损记录、及时处理滞留积压的物资，降低存储成本。8、经常巡检库存物品，发现问题及时解决，并向领导汇报，每月彻底盘点一次库存数量，对各项物资做月盘点表，上报财务部。9、领用材料须由本专业主管签写材料领用单（一式三联），方可发放33、。（十一）工程值班台岗位职责1、楼宇自控系统值机，发现问题及时通知相关专业处理，并报告上级。2、接收物业部签署的维修单并分派到各专业。3、对已接收的维修单及已完成返回的维修单进行统计并做好记录。4、记录及保存各专业的日报表及设备巡查表。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 24 142 5、完成上级下达的其他任务。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 25 142 第四章第四章第四章第四章工程部各系统管理制度工程部各系统管理制度工程部各系统管理制度工程部各系统管理制度北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 26 142 一、工程总值管理制度1、总值及工程部代主管，在紧急调度情况下，可完全合理地支配工程34、部的运作。在值班期间严格遵守管理中心各项规章制度，不得擅离值班岗位。2、当值时，须兼顾本身系统内事务，但以工程部整体为主。3、当值时，如需要离岗，必须交代专人暂替接电话，并随身携带对讲机，以便联络。4、当值时，必须礼貌的处理客户投诉及分配工程请修单。做出正确及合理的分析及判断。采取合适应变措施，并记录于当值日记。5、如需涉及其他部门，须礼貌地通知及请求各有关部门协助、支援及配合工作，并应认真清楚的填妥管理中心内部联系单。6、当发生非常事故，应把事故时间、内容、处理过程、结果和合理的建议写在事故报告表中及描述大概于当值日记上。7、如遇特别事故，如断水、水淹、断电、消防走火及空调失灵等，皆须马上联35、系上级或管理中心领导。8、当遇到不能处理的事件或不能掌握及控制的事故时，应及时转达上级或中心领导，寻求协助处理解决。9、交接班一定要清楚，对于交接总值留下来的问题，接班总值有责任积极跟进，处理至完成。有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料一一详列总值日志上。9.1 一般电话投诉是不接受的，唯事后补单及下列大方向除外：9.2 公共区域或客户内停电；9.3水管破损跑水；9.4火灾及报警；9.5直梯困人；北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 27 142 9.6异味散布；9.7空调停运。10、夜班总值须定时通过电话及不定时巡视各机房值工，发现问题要及时处理。包括员工纪律、设备运行和工程抢36、修等。11、总值有事需请假、调班、补休等，要提前三天提出，以便工程部能有充分时间做出安排，遇突发性事件可另行处理。12、工程部总值有责任在确保各系统正常协调运作的同时，积极配合管理中心其它部门把各项工作做好。13、总值必须在当值前给本身系统下级员工安排好当值工的工作及汇报渠道，有紧急事故时如何处理。二、强电管理制度1、配电室属单位动力设备部门下设机构，由主管经理负责全面技术业务工作，并接受供电部门的专业监督检查与供电部门办理具体的电力调度与使用业务。2、配电室的电力设备调度号应按照地区电力系统统一的调度编号原则编写，室内应设有模拟图板，模拟图应符合实际接线具备可模拟操作功能，电源情况及设备编号37、标注齐全正确。3、定期进行（或委托）电气设备的预防性试验和继电保护的年度效验并认真作好记录。4、在进行电气维护工作时，必须严格执行保证人身和设备安全的技术措施和组织措施，不得从事在自己不能控制范围的电气施工企业，应备齐安全绝缘工具以及工作必须的仪器仪表。5、贯彻执行有关电力法规，依法建立各种规章制度，不断规范用电行为，落实北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 28 142 安全第一的方针，严格执行工作监护和工作许可制度，保证生活用电确保电气设备在良好状态下运行，并应具备以下规程变电站运行规程、电业安全工作规程。6、值班员必须作到持证上岗，有效证件必须是劳动局、供电局分别颁发的合格证件，并按时进行38、年审复试，新上岗的徒工必须有师傅带领，不能单独工作。三、弱电系统管理制度1、接班时应提前十分钟到达工作岗位，进行交接班工作。2、值班人员应衣着整洁，佩带员工证。3、不允许与本专业无关人员进入机房。4、不准私自离开值班室，如须外出需有人接管。5、设备出现一般故障及时处理并作记录。重大故障做应急处理并向上级汇报。6、监视各个系统运行情况，如要进行参数、工作状态调整要有工程任务通知单。7、严禁将设备挪做私用。8、交班前作好清洁卫生，填写好值班记录表。9、如有某系统发生报警，应及时通知相关专业值班人员并作好记录汇报。四、空调系统管理制度1、严格遵守中心的各项规章制度。2、坚决贯彻上级领导的各项指示，服39、从领导的安排。3、当班时不准做任何与工作无关的事。4、严格执行设备操作程序，作到一巡、二看、三查。5、加强对本专业设备的维护与保养。6、加强本专业的职业道德水准，增强责任心。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 29 142 7、遇有突发事件要沉着、冷静、果断处理。8、接听上级指示或报修要使用文明用语并做记录。9、保持机房内整洁，维护机房内卫生。10、主动配合其他组别工作，团结本组同事。11、保证机房内各种防火设施齐全有效。12、遵守交接班制度，认真填写交接班记录。五、电梯系统管理制度1、要树立安全第一的思想，电梯属于高空作业，工作中务必要全神贯注、小心稳重。2、电梯钥匙应由专业人负责，不得转借40、遗失。3、电梯运行中严禁开启外门，如检修或救人需开启时，须由电梯维修人员或受过专业培训的人员使用专用钥匙开启，门开启时要站稳身体，不得前倾。4、值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现“关人”故障时，及时将客人救出的电梯操作规程及技巧。5、值班人员每天应做好运行记录，检查热线电话是否畅通。6、每日对客梯、扶梯进行巡视，并做好巡视记录。7、电梯长期不使用，应将机房总电源断开。8、维护电梯时，应在首层入口处放置“维修保养进行中“的指示牌。9、工作前要检查所使用工具是否安全、合格。10、工作完毕完要清点工具，整理现场。11、机房内电梯编号应与运行中的电梯编号一致。12、机房应有良好的通风设备和41、足够的照明，运行中温度不得超过 40。13、机房、井道必须保证没有雨、雪侵入的可能。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 30 142 14、井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。15、在易燃物较多场所工作时要注意防水。16、在共通井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行中，严禁跨越机外工作，必要时停止相邻升降机运行再工作。17、电梯机房内要保持整洁，非工作人员谢绝入内。不得擅自动机组设备及相关控制线路等设备。六、给排水系统管理制度1、认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。2、认真履行岗位义务和责任，遵守国家的法纪、法规遵守社会公德。3、爱岗敬业，加强协作精神，努力提高自身素养及专业技能，互42、相团结、互相帮助、积极配合、互相学习、共同提高。4、每班认真巡视设备，按时做好设备的维护、保养工作。5、严格按照操作规章制度，进行操作运行。6、本班发现问题及时解决，如遇意外重大问题，应及时向领导汇报，并做相应紧急处理措施，并做好事故报告表。7、认真做好交接班工作，认真完成交接班记录。8、严禁在机房内吸烟、打闹，作好防火工作，如果发生火警应会正确报警，并正确使用消防器材和积极配合灭火。9、机房重地，严禁无关人员进入。10、保持机房和工作场地整洁、卫生并搞好个人卫生。11、注意仪容、仪表，注意个人形象，保持良好的精神面貌。12、维修工作有许多是当着宾客面和其它部门员工的面进行的，因此一定要注意北43、京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 31 142 文明工作，不能有粗鲁的言行或不讲科学的蛮干。13、积极钻研业务技术，不断提高自己业务技术和工作能力。转交下班，认真做好交接班工作。七、综合维修管理制度1、瓦、木、油员工对分派的工作做到细致、周到地安排每项操作顺序，精心测量尺寸、精心调整涂料、精心材料的使用调配，保证工作质量。2、施工中保持工作现场的清洁环境，认真执行综合维修岗位职责。3、爱护工、用具和电动工具经常擦拭、检测、加油保养，保持其良好的安全和使用性能。4、工作间材料应分类码放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、异形材料应妥善放置或单独存放，防止损坏、变质。5、油漆、稀料、溶剂等易挥发的化学44、品使用后应封盖严密、单独搁置，注意防潮、防火、防腐蚀。6、按期完成客户维修单的修缮工作，工作完成后及时将维修单返回工程值班室。7、严禁在工作间吸烟并保持工作间清洁，每天工作结束，应将工作间清扫干净。八、工程值班台管理制度1、认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。2、楼宇自控系统值机，发现问题及时通知相关专业处理，并报告上级。3、必须保证 24 小时本工作台有人值班，如必须需要自己处理的问题，应保证有人 替班，并且交代清楚工作。4、认真填写 BAS 系统设备监控表。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 32 142 5、对于接到的工作维修单，应在第一时间把它送到各专业。6、对于一些特殊、紧急的45、事情，值班人员可以调动工程部的一切人员。7、工作完成后应及时回复，每日下午 4：30 分收本日发出的工作单，紧急的任务完成后，立即回复给发令人。8、认真搞好交接班工作，包括：8.1本班未发出的工单。8.2特殊事件的情况。8.3做好值班记录。8.4清点各类钥匙工具。9、看管好办公室的物品，并妥善保存设备运行巡查记录。九、入户维修注意事项九、入户维修注意事项1、入住前所有在房间内部做的工作（包括空调、冰箱等电器的开启测试）均应通知前台。2、为给客户一个良好的印象，尽管客户入住前前台已经做过检查，但综合组仍应把所有的项目再仔细地检查一遍。3、入住前电工应检查所有电器设备，保证完好、可用，发现问题及时46、通知前台。把洗衣机、洗碗机等电器内暂不使用的零件整理好交给前台保存。4、D 栋客户入住前，煤气工应彻底检查灶具，保证灶具完好、各连接处无漏点。5、客户入住前电视频道应预设完毕，图像清晰。电话线整齐、长度适中。6、水工应特别注意洗碗机、洗衣机的上下水是否顺畅。7、电工应把台灯和电器的电源线整齐地绑好，必要时应予以固定，不能胡乱缠在一起。8、工程部在配合物业客户入住、退房工作时要等全部工作完成后方可离开，不北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 33 142 要催问物业可不可以离开，要在走廊等候（尽量不要进入房间），以便在客人需要时给予解释。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 34 142 第五章第五47、章第五章第五章工程部各系统交接班制度工程部各系统交接班制度工程部各系统交接班制度工程部各系统交接班制度北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 35 142 一、电梯运行人员交接班制度1、交班人员应提前做好交班准备工作，接班人员提前 10 分钟到岗与交班人交接清楚，方可下岗。2、交接内容：2.1运行记录。2.2询问，检查设备、设施运行使用状态、故障的处理经过及尚存问题。2.3上级需转达的通知命令。3、在排除故障的过程中，交班人员不得下岗，由接班人员协助解决，正常方可下岗。4、交接人员酗酒或情绪不正常时，交接人员应拒绝交班，并上报。5、接班人员因故未能按时到岗，交接人员继续坚守岗位，不得自行下岗，并立48、即上报。6、运行人员未经领导允许，不得私自换班、替班。7、完成领导交付的其它工作。8、每班坚持清理值班室卫生，保证值班室清洁。二、变电室交接班制度1、接班人应提前 15 分钟到达现场，并作好接班前的准备工作。2、交班人应向接班人介绍系统运行方式及电气设备运行情况，包括设备的运行状态、设备的倒闸操作情况。3、交班人应协同接班人共同巡视检查电气设备的运行情况和各种绝缘安全用具，共用工具及仪表应齐全完好无丢失。4、遇到倒闸操作等情况或事故处理时应推迟交接班工作直到处理完毕。5、交班人应向接班人详细介绍本班未处理完待下班继续处理的各种事项。6、交班人应向接班人介绍本班的各种用电指标、用电质量及向有关单49、位汇报等情况。7、以上条款交接清楚后，交接双方在交接班日记上签字，至此交接班工作结束。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 36 142 三、锅炉房交接班制度1、司炉人员接班要提前 15 分钟至岗，如接班人员没能到岗，交班人员必须坚守岗位，并报告领导。2、交接班工作必须严格认真，逐项交接。如发现问题应当立即解决，若事后发现问题，一切责任由接班人承担。3、当锅炉发生事故或正在处理，责任不清时禁止交接，接班人员要协助上班人员共同参加抢修工作。处理完后确认能够正常运行后，方可交接班。4、接班人要认真查阅运行记录，询问设备运行及操作情况，检查设备等。5、倘有接班人迟到或饮酒迹象，精神疲惫时，交班人员可以50、拒绝交班，并及时报告主管领导。6、交接内容：6.1设备运行有无异常现象；6.2验证水位表的水位是否正常；6.3检查压力表、安全阀、排污阀是否完好可靠。油位计、给水泵、循环泵、软水箱水位是否正常。6.4工具是否齐全，照明是否完好。6.5室内卫生清洁。7、交接人员必须按要求，项目填写交接班记录，做到认真准确，签字、书写保持干净、整齐、无缺。四、给排水交接班制度四、给排水交接班制度1、交接班工作必须严格、认真、仔细逐项交接。专用工具及工作记录必须交代清楚，出现的问题应与交接班人交接清楚，而且写出处理结果，遗留工作，接班人一定要认真仔细检查，并继续完成工作。2、接班人应提前到岗，以便有充足的时间进行接51、班，如接班人员未能到岗，值班人员必须坚持岗位，并向有关领导汇报。3、接班人如有紧急事情，不能到岗提前通知有关领导，说明原因正式请假，以便安排工作。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 37 142 4、值班人员应认真遵守公司的各项规范制度，应认真履行工作职责，完成工作任务。5、同事之间应团结、友爱、互帮、互学、交流经验、共同提高，努力把各项工作做好。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 38 142 第六章第六章第六章第六章工程部各系统工程部各系统工程部各系统设备运行管理规程工程部各系统设备运行管理规程北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 39 142 一、空调设备运行管理规程1、目的：确保制冷空调52、设备设施保持良好性能，保证大厦空调温、湿度处于舒适范围。2、适用范围：制冷空调设备、设施的运行管理。3、职责：3.1 制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录。负责空调设备的操作、监视和记录。3.2 空调设备维修员负责设备检修，日常清洁维护。3.3 空调主管负责空调设备、设施的综合管理，对上述工作的操作、检修给予指导及检修、监督、检查。4、制冷空调运行员工作程序：4.1 运行人员熟知设备操作规程，按运行时间起停设备。4.2 按照空调机操作规程进行设备区域巡查，记录在设备巡视表（表 1）中。4.3 及时调整设备，保持大厦办公区温度在适宜范围。4.4 巡视检查制冷机运行状态，随时检查水泵电流53、冷却水量及冷冻水循环状况。4.5 做好工作交接班，接班人员提前 10 分钟到岗与交班人员进行现场交接工作，内容包括：4.6 制冷机组运行情况，各冷冻水泵、冷却泵及辅助设备运行状况有无故障处理过程、结果。4.7 空调设备运行情况有无异常，设备启停状况。4.8 巡查记录应完整，交接班记录清楚，并及时转达上级指令不得延误。4.9 公用工具、仪器、钥匙当面点清，损坏情况记录在交接本上。4.10 每班交班前应做好机房清洁，消防设备完整有序。5、制冷空调维修员工作程序：5.1 按空调设备保养计划表（见附表 8）风机盘管检修表（见附表 9）进行维护保养。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 40 142 554、.2 每月定期清扫空调机房。5.3 制冷机运行工作中，应协助运行人员检查冷却塔设备冷却水量、水质，发现问题及时处理。5.4 完成空调设施的维护、检修工作，保证其功能正常。5.5 对设备定期更换的配件及时统计整理，呈交空调主管。5.6 制冷机、空调机设备由运行员负责操作。5.7 运行中出现停电等异常情况应及时采取应急措施。5.8 严禁吸烟，保证机房安全、干净和整洁。5.9 运行人员应依据气温变化及时调节空调负荷。5.10 保持机房照明及机房通风，保证设备和人员工作安全。5.11 运行人员不得脱岗，确保设备运行有人监护。（一）空调运行巡视制度 接班查看交班记录，了解设备运行状况。1、接班后巡视冷冻55、机房、冷水泵房、热力站等设备。2、制冷机各运行水泵每二小时记巡视记录。3、各栋新风机、排风机、膨胀水箱每班次巡视二次。4、巡视发现问题及时解决，相应调整。5、巡视项目：5.1 新风机：供回水压力、供回水温度、新风阀状态、电动阀状态、进出风温差、风机皮带。5.2 各栋膨胀水箱、水位。5.3 排风机运行状况。5.4 冷却塔：风扇、补水、电加热状况。5.5 交班巡视处理的工作、设备情况，与接班人员要有文字说明并签字。5.6 当班出现问题记录，并说明原因。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 41 142（二）制冷机组开停程序1、开机前检查冷冻水泵、冷却水泵是否自动、手动。2、检查冷却塔处于运行或自动状56、态。3、检查制冷机主控制柜是否送电。4、制冷机油位必须在低视位镜上可见或超过 1/2 位置。5、油温应保持在（6064）。6、启动冷冻水泵、观察冷冻水温度变化、压力值。7、油泵开启检查、油温、油压不低于设定值。8、开启冷却水泵，观察冷却水温、压力值。开启冷却塔风扇。9、启动主机检查导叶行程、油压、蒸发温度、蒸发压力、冷凝压力、冷凝温度、电流、温差。10、记录主机运行状态，油温应保持在（4348）。冷却水温应在（2732），根据室外气温调整出水温度。11、停机程序：按停机按钮减负荷停机，停冷却塔风扇，冷却水泵、冷冻水泵，油泵后润滑停机，记录停机时间。（三）相关表格1、表 5空调设备巡检表2、表 57、9风机盘管检查表3、表 18水泵检修表4、表 19新风机组检修表5、表 20冷却塔检修表6、表 23空调机房巡视签到表二、给排水设备运行管理规程1、目的：确保大厦范围内服务，卫生设施用自来水、热水及中水供应满足服务要求，排水设施正常通畅，及时修复设备故障。2、适用范围：适用于大厦给水、排水设备和用水设施的维护管理。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 42 142 3、术语：给排水是指输送和调节水量、水质的设备及使用后水的排放设备。4、职责：值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维护工作。给排水主管负责给排水设58、备、设施、机械设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作，消防，喷淋及水设备、软化水设备的检查工作。5、值班员工作程序5.1 值班员按照设备巡查规程定时巡查设备，负责 24 小时运行的操作、监控、记录、水质化验检查。将设备运行状况和异常问题记录于水泵房运行记录表（表 6）交接班记录本5.2 设备机房每周清扫一次卫生，设备每月清洁一次。设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。5.3 及时完成报修单工作，日维修不压单、甩单，保证维修质量和数量的完成。5.4 值班员、化验员按时、按期进行水质化验，将化验结果记录在交接班记录本上，并将化验单上报工程部。6、维修员工59、作程序按水泵设备检修表（表 10）表和给排水设备维修保养规程 要求进行维修保养。并记录于设备维修表 储水箱清洗、消毒记录表 及紫外线消毒器灯管更换记录表（见附表 11）。7、主管职责：7.1 负责给排水设备、设施的综合管理，包括技术资料，档案收集、保管。负责设备配件材料的采购计划的编制工作。7.2 对给排水设备设施维护、保养提供工作指导及监督检查工作。7.3 定期将计量用压力表、流量表更换下来集中送检。7.4 每年 12 月制定下一年度设备检修计划，编制给排水设备计划检修表，并按运行情况制定相应的大修计划。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 43 142 7.5 绘制上年度大厦用水曲线图，上报60、工程部。8、工程部经理职责：8.1 每月最后一个星期组织有关人员对给排水设备设施及维修工作进行一次检评。8.2 审核水泵设备计划检修表 储水箱清洗消毒记录表 紫外线消毒器灯管更换记录表及大修计划。9、设备间管理工作程序：9.1 非工作人员进入设备间需经给排水主管或工程部经理批准后，由本专业人员陪同，方可进入。9.2 设备间的机电设备由值班员负责操作，其他人不得擅自操作。9.3 控制柜转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置。连续运转的泵类设备每隔 15 天轮换使用。9.4 保持设备间良好的照明、通风、门、锁开启要灵活，无破损。9.5 不得擅自改动设备的线路、器材，若需改动，须经上级领导同意后，61、方可进行。9.6 使用器具工具，材料等应码放整齐，保持房间干净、整齐，无积尘，消防设施要安全可靠，做好挥发腐蚀物品的存放保管。10、停水管理工作程序：因维修等原因停水，应由给排水主管填写停送水申请表（见附表 12）报告工程部经理，经理批准后转呈大厦领导，经过获准和相应部门经理会签，并提前 24 小时发函通知。应得到大厦值班经理的调度许可再实施。对突发的故障（事故）停机应立即报告工程值班室大厦值班经理（夜间）。并联络有关部门协助处理，并在恢复供水后 30 分钟内报告给工程部经理，大厦值班经理和有关部门。11、季节防护措施：11.1 夏季前清除各部位排水沟地漏和杂物，保持排水通畅，同时在车库坡道出62、入口处预备沙袋等防汛措施。11.2 冬季前检查各供水管道的保温，并修补破损处，保持保温层完整，需防冻池水的部位，要提前做好准备。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 44 142（一）给排水设备、设施操作规程1、目的给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常。2、适用范围给排水设备、设施的操作。3、术语指专用设备固有的特性和作用功能。4、职责值班员负责给排水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。5、给水设备操作规程5.1 检查水箱水位、电源开关、水阀位置。5.2 开启进水阀，关闭泄水阀。5.3 水泵控制开关，转到“手动”位置。5.4 按控制柜上“启动”按钮（水泵开始运转）。5.5 缓慢打开出水阀门63、观察压力表指旬上升位置。5.6 压力表指针低于 0.4MPA 时，将压水阀门关水，噪声将下降。5.7 指针上升超过 0.4MPA 时，再慢开泄水阀，噪声继续下降。5.8 指针在 0.8MPA 时，可将压水阀门全部打开。5.9 按控制柜“停止”按钮（水泵停止运转）。5.10 将水泵控制开关转到“自动”位置，水泵投入自动运行状态。6、排水设备（潜水泵）操作程序6.1 手动操作控制箱转换开关拨到“手动”位置按“启动”按钮水泵运转按”停止“按钮水泵停止运转6.2 自动运行将潜水泵控制箱转换开关，拨到“自动”位置，潜水泵投入自动运转状态。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 45 142（二）给排水设备巡64、查规程及线路图1、目的保证给排水设备、设施的运行正常，所有设备在受控状态。2、适用范围大厦各部位给排水设备、设施。3、职责值班员负责按规定时间、内容对设备的运行状况进行检查、调整和记录。4、工作程序4.1 巡视要求4.1.1 水泵运转声音，泵体温度，电机温度均处在设备说明的范围之内。4.1.2 水位，水压，仪表指示在控制和要求数值位置上。4.1.3 水泵运行的控制开关，档位，选择位置处在正确和正常指示上，电源箱内电器无噪声、电流、频率，电压指示在正常位置上，指示灯显示正常。4.1.4 水箱、水池水位在受控范围，周围环境无滴、漏现象。4.1.5 生活水箱检查口锁具要完好可靠，无任何异常现象。4.65、1.6 消防、喷淋供水泵状态检查，水压是否正常，电源指示灯显示，消防水池水量充足。4.1.7 室外消防栓、消防喷淋水泵结合器周围环境有无改变或异常状况。4.1.8 热水供水温度 50-60，游泳池水温 28以上，按摩池水温 42以上，巡查时注意温度保证在上述范围之内。4.1.9 按时填写给排水值班巡视记录表。4.1.10 巡视时间：每天 6:00，8:00，10:00，12:00，14:00，16:00，18:00，20:00 22:00，24:00，2:00，4:00 生活水箱每天测硬度、PH 值，余氯一次。游泳池每天测水温、余氯一次。4.1.11 以上项目需要每日进行。北京世邦魏理仕物业管66、理服务有限公司 46 142（三）人工游泳池按摩池水循环和水处理设备操作规程1、目的 保证人工游泳池（按摩池）水量水质和水温的参数在受控状态。2、适用范围 人工游泳池（按摩池）水质水温的操作控制。3、职责 值班员负责人工游泳池（按摩池）水循环控制设备和操作，巡查和记录及异常情况的报告。4、泳池（按摩池）循环水系统操作规程4.1 彻底清洁泳池后，关闭循环水各阀门，打开冷水阀，注水至规定水位。4.2 将 1%浓度的聚合溶液注满药桶。4.3 将 10%浓度的 Nalco 溶液满另一药桶。4.4 将过滤罐阀门开至“过滤”档。4.5 打开蒸汽阀门，开启循环水泵。5、运行操作流程5.1 打开 1#、2#水67、泵阀门，接能 1#、2#水泵电源，其它阀门均开启。5.2 打开 1#、2#计量泵电源开关，同时将混凝剂及消毒剂加入管道内。5.3 如果 1#、2#水泵检修，可更换 3#、4#水泵运行。5.4 当过滤罐内压力为 20KPA 时，将过滤罐阀门开至“反冲洗”档，约半小时，压力下降后，再重开至“过滤”档。5.5 正常运行时，每天作一次水质化验。5.4.1 浊度不大于 5 度，（站在池边能清楚看到池底中线，较模糊时水浊度为 5 度）。5.4.2 余氯 0.4-0.6mmol/L5.6 运行时应根据余氯检测值增减药剂注入量。6、相关文件及记录6.1交换班记录北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 47 14268、 6.2设备巡检记录表（四）水泵房运行管理制度1、水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录，遇解决不了的问题应书面报工程主任处理。2、泵房内机电设备操作均由工程部人员负责，其他人员不得操作，无关人员一概不得进入泵房。3、消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位置要简单、清楚及明确。4、生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次，遇有不良接合及动作应进行调校及打磨。5、消防泵按定期保养规定定期检查，每月进行一次“自动及手动”操作检查，每年进行一次全面检查。6、水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养。769、泵房应每周安排打扫一次，泵及管道等每月检查及擦洗一次。8、技术员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交工程经理/主任审阅。（五）中水站运行管理制度1、中水主要是城市污水或生活污水经过处理后，达到一定的水质标准，可在一定范围内重复使用的非饮用的杂用水，其水质介于上水与下水水质之间。2、中水消毒卫生标准要求：细菌总数100 个/ml；大肠菌群3 个/ml；管网末端余氯0.2mg/L；PH 值 6.99.0；色度不超过 40 度。3、中水处理流程：原水隔栅 调节池水泵毛发聚集器生化处理加药、消毒蓄水池回用4、中水水质的合适与否将影响客户的正常使用，为保证合适的水质标准每班人员应严70、格按照操作程序，遵守各项规章制度，定期清洗半年一次调节池、蓄水池及相应处理设备。5、每班人员应保证水质中氯含量标准，保证药箱内加药水满。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 48 142 6、认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。7、加强专业技能学习，相互团结、相互帮助、积极工作、共同提高。8、保证设备运行完成，作好定期设备的维护、保养工作，发现问题应及时处理，保证室内清洁卫生。（六）热力站运行管理制度1、生活热水是通过换热设备，由一次热水池把二次水传递热能达到一定温度是客户正常使用。2、每班人员应履行自己的责任与岗位义务，保证水源正常供给。3、认真巡视设备，作好设备定期的维护、保养工作。4、71、严格按照操作规程进行设备操作运行。5、爱岗敬业，加强相互间的技术交流，努力提高专业技能，团结协作共同提高。6、认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。7、发现问题应及时解决。8、机房重地严禁无关人员进入，保持热力站的整洁卫生。（七）二次供水操作制度1、目的保证大厦二次供水水质符合卫生检验标准，保证饮用安全、卫生。2、适用范围自来水储水箱和热压供水装置的管理，储水箱和清洗消毒工作的监管。3、职责3.1 维修运行员负责储水箱的清洗、消毒工作的监管，取水样送防役站进水质检测工作。3.2 给排水主管负责制定年度储水箱清洗及消毒工作计划安排，并监督实施。3.3 工程部经理负责审核和批准年度储水箱清洗及消72、毒工作计划和停水通知发布。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 49 142 4、二次供水工作程序要求4.1 二次供水由指定给排水运行维修工负责管理。4.2 运行维修工负责水箱的管理工作，要求每个水箱须结构、外观完整，人孔检查口有凸沿，盖板严实，加锁，并有二次供水卫生合格证。4.3 二次储水箱清洗消毒人员须有卫生防役站认可的“健康证”，“培训证”。5、二次供水储水箱清洗、消毒程序。5.1 发出停水通知在不影响营业和满足完成的时间段进行工作。5.2 工具、用具的准备：工作服、长柄尼龙刷、铁铲、消毒药品、照明、鼓风机、水泵、口罩、眼镜等。5.3 安全事项5.3.1 照明电源要用 24V 低压电或应急73、灯，水泵电源要有良好的防水绝缘，并加三相漏电保护开关。5.3.2 通风在水箱底部连接鼓风机连续对池箱内选风 2-3 小时，从水箱、水池人孔用绳系点燃的蜡烛放入池、箱底部，试验是否缺氧（蜡烛不熄灭，说明不缺氧），否则，继续通风到无问题为止。5.4 注意事项 在清洗水箱过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩在池、箱内如感觉头晕，眼睛酸痛，心闷、气紧，乏力等身体不适，应马上离开水池、水箱，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。5.5 除杂物和清洗，先将池、箱底沉积物用铁铲除净，用扫把和长柄尼龙刷反复从池、箱顶部器壁墙角墙底角底部依次刷洗，刷洗完毕用清水冲洗一遍，排除污水。5.6 消毒5.6.1 消毒剂按74、使用说明书调制成水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将人孔盖盖好，封闭半小时后排除消毒剂。5.6.2 水池、水箱内注入适量自来水，反复清洗上述位置，清洗出消北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 50 142 毒药水。5.6.3 消毒完毕时，检查供水阀门机械各部件是否完好、灵活，如：浮子球内应无存水，连杆连接牢固，轴销应无严重磨损，橡胶垫无老化，变形，弹性良好，支架无裂痕和锈蚀，手动截止阀门应符合使用要求。5.7 注水 在清洗工作彻底完成后，开启阀门向水箱、水池内注水达到标定的水位高度，取出水样后，盖好人孔检查口并锁好5.8 取水样5.8.1 水样抽取点应从低位水箱，高位水箱，高、低75、区用户各取样一支，由维修员完成此项工作。5.8.2 盛放水样的容器应自防疫站取回，抽取水样后，并在瓶外粘贴水样单位，水箱代号，房间号及取样日期，送防疫站进行检测。5.8.3 如水样经受检不合格时，给排水主管应报告工程部领导安排重新清洗和消毒，并请卫生防疫站部门派人监督全过程，直至检测合格为止。5.9 记录和报告5.9.1 维修员负责记录清洗消毒水箱的全过程，并记录 水箱清洗消毒记录表，由给排水主管审核，工程部经理签字后交文员存档。5.9.2 将“卫生检测结果报告单”原件存档，给排水主管留副件保存备查。（八）水质化验操作规程1、化验所用的仪器和容器需经彻底清洗，仪器和容器的清洁是取得正确化验结果76、的基本保证。2、须将盛装各种试剂的容器贴上标签，标志要明显、醒目并注明试剂名称，浓度及其它要求。3、为保证水质的准确度，为化验结果中的现偏差较大的数据时，应重新取样化验，并检查分析原因。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 51 142 4、取水样时，应先放水数分钟，使积留在管道中的杂质冲出去，再用水样冲洗取样瓶，然后将水样收集在取样瓶中，并即时化验。5、对化验结果及各种数据，要如实记录，认真填写不得涂改，对化验中结果，出现偏差较大的数据也应保留。6、交班人员应对本班所使用过的仪器和容器进行清洗，给接班人员创作工作的有利条件。（九）相关表格1、表 6水泵房运行记录表2、表 11设备维修表3、表 77、12停送水申请表4、表 15水质化验日报表5、表 25地下二层污水井巡视检查表6、表 26喷淋系统检查表7、表 27月水表记录报表8、表 28农行用水量统计表三、变、配电设备运行管理规范1、目的 确保变、配电设备处于良好工作状态，保证供、用电正常。2、适用范围 我方接管区域变、配电设备的管理。3、职责3.1 配电室运行人员负责设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。3.2 维修员负责外围电气设备的维护检修及工单维修。3.3 强电运行主管负责变、配电设备的综合管理及上述工作的检查、监督。强电维修主管负责外围电气设备的计划维保，并根据设备运行情况和工单反映出的问题及时调整工作。强电主任负责上述工作78、综合管理，并协调与其他专业部门、单位的关系。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 52 142 3.4 工程部经理负责上述工作检查及停电检修前发布通知。4、配电室运行工作程序4.1 值班员负责变、配电设备 24 小时运行的监控、记录和操作，观察各分路用电负荷的变化，按时填写配电室值班记录表（表 2）。4.2 根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平，保证用电安全。4.3 严格按照上级指令执行停、送电操作，紧急故障停、送电的操作执行紧急停电处理规程。4.4 每天做好交接班工作，接班人员应提前 10 分钟到岗与上一班人员进行认真的现场交接，交接内容事项：79、4.4.1 每天填写运行记录于交接班记录本。4.4.2 询问设备运行中有无故障，出现故障的处理经过及目前需注意的问题。4.4.3 公用工具、钥匙须当面点清，接班后发现工具损坏、丢失钥匙不齐等问题，由接班人员负责。4.4.4 及时转达供电局停电通知或上级指令，不得延误耽搁。4.4.5 故障排除过程中，交班人员不得下岗，接班人员有协助解决的义务。4.4.6 配电室卫生每天清洁一次，相关设施保持干净、整齐。5、维修员工作程序5.1 按电气设备计划检修表（表 3）的要求进行维修保养。5.2 执行上级指令安排的电气设备增改安装工作。5.3 按期完成日常电气设施的维护工作和维修工单的维修内容。6、变配电室80、的管理工作程序6.1 非工作人员不得进入变配电室。特殊情况须经主管以上人员或工程部经理批准后，由值班员陪同方可入内，并有人员入室登记。6.2 变、配电室设备由值班员负责操作，其它人员不得擅自操作。6.3 操作前填写工作票、操作票，一人操作、一人监护，完成后操作过程记录交接本。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 53 142 6.4 变、配电室应保持良好的通风及室温控制，每班检查空调设备的运转情况，发现异味、通风温度过高、漏水、噪声增大等异常现象，及时通知工程值班室派人解决。6.5 应急照明灯应保持电量充足，每班检查一次，保持随时能使用。6.6 保持消防设施完好，禁止吸烟。7、停电管理工作程序需81、要停电才能进行设备检修时，事前由强电运行主管编写停电报告，经工程部经理审核批准后，交由管理处领导进行复审、批准后转发下文两份，强电主管一份做为实施指令，另一份由工程值班台负责组织其它专业配合执行指令工作。工程部值班在约定时间停电前 1 小时负责与物业总值联系，确认最后停电时间。检修完毕后，检修人员及时通知工程值班台，由工程值班台通知物业总值已恢复供电。（一）变电室巡视制度1、巡视高低压设备时人应与带电体保持安全距离。2、按规定定期重点对高压开关、变压器、电容器、直流屏（蓄电池组）进行巡视检查，检查电压、电流的指示是否正常，是否在规定的范围内。3、高压开关信号指示与开关实际状态是否相符运行，声音82、是否正常，变压器接点有无放电及过热现象，有无异常声音。4、值班人员应对直流屏的蓄电池进行巡查。5、直流屏的输出电压是否正常，各种仪表运行是否正常，有无异常声响，异常气味和过热现象。6、值班人员应检查信号屏的灯光指示信号，报警信号声响有无异常，直流系统有无接地信号。7、值班人员应对设备的运行情况进行记录，发现设备出现异常应立即采取措施，并进行处理，同时向上级主管领导汇报。8、高压设备发生一相接地故障时，人体与接地点的距离，室内不小于 4 米，室外不小于 8 米，进入上述范围人员应穿绝缘靴，手接触设备的外壳和结构时应带绝缘手套。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 54 142（二）高压配电室巡视检83、查制度1、值班人员巡视高压设备时，应与带电设备保持规定的安全距离，禁止越过遮栏巡视。2、值班人员应按规定定时对高低压设备进行巡视检查：检查电度表、电流表的指示值是否正常，并在规定范围内。3、值班人员应认真检查高压开关信号指示是否与高压开关的实际位置相符，运行声音是否正常、变压器瓷套管有无放电现象、接头有无过热现象。4、值班人员应认真对直流屏的蓄电池组进行检查。直流屏输出电压是否正常，各种仪表指示是否正常有无异常声音、异常气味和过热现象等。5、值班人员应认真检查信号屏的各种灯光信号、警告信号、事故信号、声响是否正常，直流系统无接地信号。6、值班人员应认真对设备的运行情况作好记录，发现设备出现异常84、情况应即时采取措施进行处理，处理不了的应立即向上级主管汇报。（三）倒闸操作制度1、操作票是防止误操作（错拉、错合、带负荷拉隔离开关及带地线合闸等）的主要措施，变（配）电所的倒闸操作应填写操作票。2、变（配）电所的一切操作须得到电气负责人或供电局调度所调度员的命令或许可（同时复诵无误后将发令人、许可人及时间填入值班记录本）。3、在变（配）电所电缆线上工作时要求停电，值班人员必须在接到电气负责人书面要求后，填写操作票，方可进行操作。4、操作票应按操作顺序填写，不应涂改，禁止使用铅笔填写。5、操作票填写应包括操作内容、任务、操作顺序、发令人、操作人、监护人、操作时间等，操作票应进行编号，已操作过的应85、注明“已执行”，保存期限不应少于 3 个月，6、倒闸操作应由两个人进行，倒闸操作前应根据操作票内容在模拟板上进行核对性操作，操作中应认真进行“监护制”、“复读制”每操作完一步即应核对由监护人在操作项目前划“”。7、操作中发现疑问时，必须立即向调度员或电气负责人报告，弄清楚后再北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 55 142 进行操作，不准擅自更改操作票。8、操作人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿长袖衣、长裤。用绝缘杆拉、合隔离开关或经传动机构拉合开关及隔离开关时，应带绝缘手套，操作室外设备时还应穿绝缘鞋。（四）发电机试车规范1、每月 1 日或最接近 1 日的休息日由配电室值班人员试验86、发电机，并填写相关记录。2、试车前 30 分钟通知 A 栋前台在排烟口处设立指示牌，以免客人误解。3、每次运行前执行发电机巡视内容。4、每次空载试车时间不得超过 10 分钟。不要让发电机长时间空载运行，以免积碳堵塞喷嘴。5、不要让启动马达运转时间超过 30 秒，启动马达两次运转时间间隔不得少于 2 分钟。6、油压表必须在启动后 15 秒内显示出来，如果没有显示马上关闭发电机查找原因。7、带负载运行前或关闭发电机前应空载运行 35 分钟。8、发电机长时间运行时冷却水温度应该在 60100之间，如果温度过高应减低负载并改善通风，如果情况没有好转应马上关闭发电机。9、注意发电机运行中的如下变化：熄火87、震动、异常声音、温度或油压的突然变化、排烟过多、输出功率不足、燃油消耗过多、机油消耗过多、燃油或机油的泄漏。10、如果试车中发电机有异常现象，马上关闭发电机并做详细记录，以备维修。（五）发电机每日巡视内容、周期、路线1、巡视周期：每日 8：00、11：00、14：00、17：00、20：00、23：00、2：00、5：00巡视 8 次，填写相关记录。2、巡视路线北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 56 142 2.1 PC1 巡视路线：GD1 温度 GD1 控制屏 电瓶机油 柴油 水箱 机体外观 排烟阀 水喷雾 GD3 温度柴油 控制屏 水箱 电瓶机体外观 水喷雾 机房情况2.2 PC2 巡88、视路线：GD2 温度 控制屏 电瓶 机油柴油 水箱 排烟阀 水喷雾机体外观 机房情况3、巡视内容3.1 检查柴油指示，保证油面在中（M）和满（F）之间。3.2 检查机油（将机油尺拔出，用软布擦干净后再插入取样），油面应该再高（H）和低（L）之间。注意：停车 5 分钟后才可以检查机油液面。3.3 检查水箱水位时要在水箱上部打开注水口，观察水位是否正常。观察完毕后，注水口盖一定要盖好，拧紧，否则发电机无法正常工作。注意：只有在发电机温度低于 50时才能打开水箱盖。3.4 检查电瓶电压正常，表面清洁，电解液液位正常无泄漏，螺栓紧固无锈蚀。3.5 检查水箱、油箱、表冷器等处无渗漏现象。3.6 检查发电89、机控制屏显示正常，开关在自动位置。3.7 检查排烟阀状态正常。3.8 检查水喷雾系统正常。3.9 检查发电机机房温度、湿度正常，通风良好，无滴水等异常现象。（六）相关表格1、表 2配电室值班记录表2、表 3电气设备计划检修表3、表 29停、送电申请表北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 57 142 4、表 30配电室发电机日常巡视表四、电梯设备运行管理规范1、目的确保大厦范围内服务。要求：电梯 24 小时正常运行，及时修复设备故障。2、适用范围适用于大厦的办公楼、公寓和商场设施的维护管理。3、术语电梯是保证大厦正常运转的重要交通设备。4、职责负责大厦内各种电梯的值班运行，完成每日例行检修并做详90、细记录，重大问题应及时向工程部报告，并监督好外派单位的维修保养工作。5、值班员工作程序5.1 值班员按照电梯巡检制度定时巡查设备，负责 24 小时运行的监控和检查，将设备运行状况和异常问题记录于电梯检查表（见附表 3）、交接班记录本。5.2 定期清理电梯机房、井道房、工作间，每次维修工作完成后均应及时清理现场，保持环境卫生。6、维修人员工作程序6.1 电梯发生故障困人时，应立即赶到现场，排除解困，确保被困人安全（10 分钟之内）。6.2 值班台发工单，维修人员应立即前去检修，做到不压单、不甩单。6.3 值班员在巡视中，发现问题需要停梯检查时，必需经物业部同意后，方可操作。7、主管职责7.1 负91、责电梯系统设备的日常维护、保养、检测及系统员工考勤，纪律检查和考核。7.2 监督外判维修保养合同的执行情况。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 58 142 7.3 完成工程经理，总工程师及工程主任下达的其它工作任务。8、工程部经理职责每月最后一星期组织有关人员对电梯设备的维修、保养情况进行检评。9、电梯机主心管理工作程序9.1 非工作人员进入电梯机房，需经电梯主管或工程部经理批准后，由本专业人员陪同，方可进入。9.2 电梯机房内的机电设备由值班员负责操作，其他人员不得擅自操作。9.3 保持设备间良好的照明、通风，门锁开启要灵活、无破损。10、使用器具工具应码放整齐，保持房间干净、整齐，无积尘92、，消防设施要安全可靠。11、季节防护措施11.1 夏季前对电梯机房内通风系统进行检查，保持机房正常通风。11.2 冬季前对电梯厅门的重砣进行调整，保证电梯开关门正常。（一）电梯安全操作制度1、任何电梯（客梯、服务梯、货梯、消防梯、扶梯、观光梯）均必须经劳动局检查验合格，取得运行许可证，方可投入使用。电梯操作、维护人员须经专业培训，持证上岗。2、每日工作前，应检查开、并门是否正常，轿厢内照明是否正常。3、先将电梯上、下行驶检查数次，观察有无故障和运行正常情况。4、检查内外电锁是否失效及厅外呼器的信号或指令的执行是否正确。5、轿厢的运载不应超过电梯的额定载重量。6、不可用身体或脚操作，理不可利用物93、体塞住控制开关来开动电梯上下行驶。7、当电梯在运行时，禁止揩拭，润滑或维修机件（检修时例外，但要做好安全措施）。8、运载危险物品时，应经有关部门批准，并采取相应的保护措施。9、严禁用检修速度作为正常行驶，不准用检修或急停开关作为消除信号之用，不允许以手动启闭轿门作为电梯的起动或停止。10、轿顶上部不得放置它物，不得开启轿顶安全窗来装运长物体。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 59 142 11、电梯因某种原因失控制失或发生超重而无法掌握，虽经断开安全开关亦无法停止时，驾驶人员和乘客应保持镇静，切勿企图跳12、轿厢，可借各项安全装置的自动作用，将轿厢预以停止。13、如果电梯在行驶时突然发生停车94、事故，应先按下急停开关后再按警铃，及时通知维修班人员到场处理故障，严禁人为强行开启电梯站，跳窗逃生。14、电梯发生事故，驾驶人员必须立即停车，抢救伤员，保护现场，抢救伤员需移动时，须设标记，并及时上报有关部门，听候处理，随后采取有效的防护，维保措施，及时维修，力量不足可聘请市劳动部门安全认可的单位进行维修工作。15、每星期一次全面检查，曳引机运转是否正常，油位是否偏低，钢丝绳是否有断股，外呼器，轿厢门开闭按键，楼层选择键等操作是否正确灵敏，安全门档，对讲话机，警钟，救生窗，紧急照明灯，超载报警器等保护装置是否有效，启动，运行，停落是否平稳，门的开关动作以及轿厢运行中有无异常声响，各电器设备有否95、损坏，井道有否被严重水浸，如果操作员遇到升降机有异常情况，应尽快通知专业电梯维保单位检修。严格按照北京市技术监督局发布的电梯维修技术要求 每做出预防维修保养计划，并安排专业技术人员如期实施。（二）电梯巡检制度1、电梯维护人员每日在电梯的巡视当中充分发挥感观能力，迅速判断问题、解决问题，并做好记录。2、耳听：运行当中机房内，轿厢、限速开关、平楼面装置有无异常声响。3、嗅：轿厢、机房、井道、井底有无异味。4、指按：轿内按钮是否灵活，操作盘动作是否正常。5、目测：观察设备（指示灯、操作盘、风扇、地板）是否正常。6、手触：保险门刀动作是否灵活，门脚胶、轿门、壁板、门柱有无松动。7、足碰：地台是否倾斜、96、变形，踢脚板有无松动。8、体感：运行当中有无摇晃，启动加速是否顺畅。9、除每日巡检外，每月应对底坑、井道、机房进行清扫、注油。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 60 142 10、巡检要认真仔细，对所发现的问题必须做详细记录。11、发现问题后，应积极主动的与电梯维修厂家联系，以便尽快恢复电梯运行。（三）电梯设备巡查规程1、目的保证大厦内电梯运行正常。2、适用范围适用于大厦的办公楼、公寓和商场的电梯设备。3、职责值班员按巡视检查的内容对电梯运行状况进行巡视、检查和记录。4、工作程序4.1 巡视要求：4.1 检查电梯机房内的电动机声音是否正常，消防设施是否安全。4.2 检查控制柜内各大电流继电器97、是否有烧现象，大电流导线是否有松动。4.3 检查轿内照明、风扇、通讯及轿门、厅门的开关是否正常。4.4 检查电梯的平层和舒适感是否良好及运行中是否有异常声音。4.5 检查电梯的层灯和外呼是否正常。4.6 检查外判单位对电梯的月保养、季度保养及年度保养是否按规定时间完成。（四）相关表格1、表 13电梯检查表2、表 31电梯巡视检查表3、表 32外呼/层灯安装检查表五、弱电设备运行管理规范1.目的：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 61 142 确保弱电系统设备处于良好的工作状态，24 小时正常运行，以便随时为客户提供优质服务。2.适用范围：适用于大厦的办公楼、公寓和商场设施的维护工作。3 职责98、：负责大厦内消防系统、楼宇自控系统、IC 卡系统、保安监控系统、卫星电视接收系统、可视对讲系统、车管系统的设备正常运行，完成每日的例行检修，并做好详细记录，重大问题应及时向工程部报告，并监督好外派单位的维修保养工作。4 值班员工作程序4.1 值班员按照弱电每班巡视表（表 7）定时巡查设备，将设备运行状况和异常问题记录于交接班记录本，并向主管部门汇报。4.2 定期清理 BAS 机房设备，消防监控设备、卫星电视接收机设备、IC 卡系统设备，以及完成公寓弱电设备的例行检查和日常检修工作。4.3 严格按照工程部领导的指示更改系统设备参数，并做好详细记录，及告之弱电相关人员。4.4 按时检查弱电系统的运99、行情况，确保弱电设备的系统安全，发现问题及时向主管部门汇报。4.5 每天做好交接班记录，接班人应提前 10 分钟到岗，了解 BAS 系统设备的运行情况，询问设备运行中的无故障，出现问题的处理经过及目前所需注意的问题。4.6 公用工具，钥匙须妥善保管，接班后发现工具损坏丢失钥匙等问题，由接班人员负责。4.7 负责弱电机房相关设施保持干净，整齐。5 维修人员工作程序5.1弱电系统设备发生故障时，应立即赶到现场排除故障，确保系统正 常运行。5.2解决值班人员在巡视中发现的问题，并做好详细记录，必要时上报工程部领导。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 62 142 5.3协助值班人员处理日常维修工单。100、5.4负责日常弱电系统设备的维修保养工作，并做好详细的保养记录。6 季节保养检修措施6.1冬夏换季前要对 BAS 系统设备进行换季前的设备检测和系统参数调整。6.2每年的一月和六月对大厦的消防报警系统及联动系统进行检测，并上报工程部及管理处领导。（一）相关表格1、表 7弱电每班巡视表六、锅炉设备运行管理规程1、目的确保锅炉附属设备安全运行，保证蒸汽、采暖一次热水的供应。2、适用范围适用大厦夏季生活热水，冬季空调加湿及采暖一次水。3、术语 锅炉：利用柴油燃烧释放的热能加热给水，以获得规定参数的蒸汽或热水的设备。4、职责4.1值班员负责锅炉的操作、监控记录及设备的日常维修，并按锅炉主要设备运行表（101、见附表 14）进行设备检修。4.2锅炉主管负责锅炉房的设备安全运行、日常工作安排，制定锅炉附属设备的检修计划，负责设备检修指导和监督，及各件燃料油的申购。5、工作程序5.1 值班员5.1.1 值班员下班前提前做好交接班的准备工作，接班员提前 15 分钟到岗与交班人员在现场交接。5.1.2 交班人员讲明运行设备使用情况，出现何种故障，处理的经过及目前需注意的事项。5.1.3 接班人员主动询问设备运行使用情况，出现何种故障，处理的经过及目前注意事项。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 63 142 5.1.4 值班员负责 24 小时运行设备的操作，监控，按照锅炉房巡查表（表 4）内容定时巡查填写。102、5.1.5 负责锅炉给水，炉水的化验，并将化验结果记录在 水质化验日报表（见附表 15）上，炉水碱度值不得超过 26mmo1/L，给水硬度不得高于 0.03mm01/L。5.1.6 锅炉给水硬度超标应即时进行软水还原再生。5.1.7 负责锅炉附属设备的转换运行。5.1.8 负责锅炉房设备的日常维护及设备保养周期表（见第七章五）内容的实施，并填写在设备维修保养记录上。5.2 锅炉主管5.2.1 锅炉主管负责锅炉队属设备的维修保养工作的的检查指导和监督，保证锅炉安全运行。5.2.2 根据上级指令调整锅炉运行参数。5.2.3 统计每月消耗燃料油的数量，并绘制年度消耗燃料油的曲线图。5.2.4 预算下103、年度的燃料油的消耗量。5.2.5 负责锅炉安全阀压力表的年度报检，及年度检验报告存档。5.2.6 每月培训一次，每次不少于 1 小时。6、锅炉房管理程序6.1 非工作人员进入锅炉房需经锅炉主管或工程部经理批准后，由值班员陪同并填写来访登记表（见附表 16）方可入内。6.2 锅炉及附属设备由值班员负责操作，其他人员不得擅自操作。6.3 锅炉及附属设备按设备运行表（表 14）定期转换。6.4 保持锅炉房的照明，通风良好。6.5 每月定期测试锅炉消防系统。7、停炉管理程序锅炉正常停炉后，手动点水到高水位，水泵旋钮扳至停止”位置，关闭总电源供油阀门、煤气阀门、烟道挡板，上水阀至汽阀。北京世邦魏理仕物业104、管理服务有限公司 64 142 8、设备巡视规程8.1 目的保证锅炉附属设备安全运行，了解设备运行状况。8.2 适用范围锅炉附属设备8.3 职责值班负责按规定时间、内容，对设备运行状况进行巡查，并填写巡查记录。8.4 工作程序8.4.1 巡视要求：锅炉风油配比是否正常，燃烧状态不得冒烟。水泵运转声音，泵体温度、电机温度均应在设备说明书的允许范围内。油泵供油压力是否正常，下 RG 指针是否在缘区。稳压罐电压力表的设定值是否改变。除氧器水温是否正常，压力不得超过 TPSI9、锅炉设备操作规程9.1 打开供油阀门检查油泵及过滤器是否正常供油。9.2 打开供水系统的各部阀门，检查水泵是否正常上水。9.105、3 打开水位计汽、水节门，检查水位计水位是否正常，杜绝假水位。9.4 全部打开烟道挡板。9.5 打开压力表管道上的节门。9.6 检查随机电源控制柜上的各部旋钮，应处于正常位置。9.7 打开总电源开关，开启燃烧点火旋钮至手动位置。9.8 程序控制器按设定的程序投入点火。9.9 当锅炉蒸汽压力升至 0.3Mpa 时进行一次排污，打开之蒸汽阀，点火旋钮板至自动位置，改烧大火。（一）司炉工巡回检查制度1、巡回检查为司炉工值班的重要工作，检查内容为设备运行情况，仪表指北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 65 142 示数字、蒸汽管道、热水管道及分汽缸各部阀门是否严密，以及燃烧器、控制箱、水泵是否正常。2106、每小时巡视一次，并将情况填写进锅炉运行记录表内。3、在巡检中发现异常情况，应能作出正确判断，采取积极处理措施，并注意人身安全。4、巡回检查时要细心认真，不许疏忽大意，如未认真巡视发生事故后，即视为工作失职。（二）锅炉运行班巡视内容及时间周期序号工作内容时 间周 期1锅炉运行纪录24 小时1 小时2油压启炉前3燃烧状态随时4油泵运行状态2 小时5除氧器运行状态2 小时6化验软化水班二次7化验炉水班二次8冲洗水位表班一、二次9排污班一、二次10软水器再生还原随时11软水箱水位随时12化验水、空调水样随时13库存油量早班（三）煤气运行巡视内容北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 66 142 序号序107、号巡 视 内 容巡 视 内 容巡视次数巡视次数1更换压力记录仪的记录表底每日一次2查看低压气压力曲线是否正常每日一次3查看调压站内是否有漏气现象随时4巡视外管线，包括院内外每日二次5巡视裙楼内的管线及闸门情况每日二次6巡视小锅炉房煤气使用情况每日一次7巡视锅炉房液化石油气瓶情况每日一次8查看调压站外围及闸井随时9D 栋灶具的维修随时10巡高员工餐厅厨房及表房每日一次（四）相关表格1、表 4锅炉房巡视表2、表 16来访登记表3、表 33蒸汽锅炉运行记录表4、表 34除氧器机房巡视记录表5、表 35油泵房巡视记录表 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 67 142 第七章第七章第七章第七章工程部各108、系统工程部各系统工程部各系统设备维修保养规范工程部各系统设备维修保养规范一、年保养计划表 见附表 17北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 68 142 二、空调机、风机盘管设备维修保养规范1、目的：及时清洁定期保养空调机、风机盘管设备，保持其良好的功能特性。2、适用范围：饭店各种空调机组、风机盘管设备的维护保养。3、职责：3.1 空调维修员按照空调设备保养计划表（表 8）负责对设备进行维护保养。3.2 空调主管负责上述工作的人员组织、工作指导和质量检查。4、空调机组、风机盘管的维护保养的工作程序：4.1 按照 空调设备保养计划表 要求定期清洁空调机组、风机盘管的过滤网、机房卫生和冷凝水排水管的109、疏通工作。4.2 记录维修保养、零部件更换及大修情况，零部件更换及大修情况同时记录于空调设备台帐。4.3 空调主管每年 12 月制定下年度的设备检修计划，编制空调设备检修计划并按运行情况制定中修、大修计划。4.4 设备保养工作一般在夜间进行，暂时不运行的设备可在白天进行，维修保养工作遵守工程值班室的时间安排。4.5 空调机故障维修一般不超过 8 小时，若在此时间内无法解决的部件故障应将故障原因、解决方案书面上报工程部限期解决。5.空调机和风机盘管检修按检修列项进行5.1对空调机组和风机盘管设备突发故障的检修，依据巡查故障记录报告及时修理，修复事将维修情况记录在交接班记录本内。（一）新风机组周期110、保养1、每周保养1.1检查风机进出风温度表，供回水压力表是否精确。1.2 检查电动阀、手动阀门及风道中的防火阀是否正常。1.3 加湿系统是否正常。1.4 检查调整风机皮带张力、松紧度。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 69 142 1.5 清洗初中效过滤网。2、换季期保养（半年）2.1 检查风机轴承，加注润滑油。2.2 检查风机皮带磨损状况，并予更换。2.3 清洗表冷器翅片。2.4 检查电机轴承加注润滑油。2.5 检查压力表、温度表，并予更换。2.6 清洗水过滤器。2.7 检修清洗冷热水盘管。（二）空调水泵周期保养1、每月保养1.1 对运行的水泵每 15 天倒泵一次，保证设备完好率。1.2 111、检查水泵进出水压力值，在正常范围内。1.3 检查电机运转电流是否正常。1.4 检查保养水泵清洁卫生。2、换季期保养2.1 检修水泵轴承，加注润滑油。2.2 检查水泵轴封是否漏水，并予更换。2.3 电机轴承加注润滑油。2.4 检修电机接线端子是否松动，并紧固。2.5 清洗水系统过滤器。2.6 检查更换压力表、温度表。2.7 检查阀门严密度。2.8 紧固螺丝，调整同心度。（三）冷却塔周期保养程序1、每月保养1.1 清理保持冷却塔周围清洁。1.2 检查调整补水阀。1.3 检查风机皮带张力并做调整。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 70 142 1.4 清理冷却塔水盘。2、换季期保养2.1 每周检查112、电子除污器是否正常。2.2 清洗冷却水过滤器。2.3 检查冷却塔 料，损坏情况，并更换。2.4 检修阀门及电动阀是否正常使用。2.5 风扇轴承加注润滑油。2.6 检查电机绝缘，轴承加注润滑油。2.7 冲洗冷却塔及管路。（四）冷水机组周期保养程序1、每月保养1.1 检查蒸发压力及冷凝压力在设定范围内。1.2 保持机组清洁卫生，每月清洗一次。1.3 检查进出水压力表、温度表精确度。1.4 检查油压，油温状况。1.5 每台主机运行 15 天倒换使用。2、换季期保养（半年）2.1 停机期间检查油温是否在设定值内。2.2 根据每台使用周期，清洗冷凝器，更换冷冻油及过滤器。2.3 检测主机各项参数值。2.113、4 检查压力表、温度表，并予更换。2.5 检查接线端子是否松动，并紧固。2.6 检查主机排气状况。2.7 检查倒叶连杆，加注润滑油。2.8 检测冷冻油是否变质亏油。（五）相关表格1、表 8空调设备保养计划表2、表 21新风机组检修保养记录表3、表 22冷却塔检修保养记录表北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 71 142 三、给排水设备维修保养规范1、目的1、目的 及时处理给排水设备、设施故障，确保设备性能处于良好状态。2、适用范围2、适用范围 适用于给排水设备，设施的维护保养。3、职责3、职责3.1 维修员负责给排水设备、设施的检修、维护保养。3.2 给排水主管负责维修保养工作的指导，检查监督114、和计划的落实。4、给排水设备维修保养工作程序4、给排水设备维修保养工作程序4.1 维修员按计划日期进行设备、设施的维护保养，并将维修保养及更换零件部件结果记录于水泵设备检修表（表 10）、储水箱清洗消毒记录表（表 11）中。4.2 一次检修时间不应超过 8 小时，重要部位 8 小时解决不了的故障应将故障原因、解决方案，增加时间以书面上报工程部经理。应在规定时间内完成。4.3 检修前要做充足的材料、工具、照明、备件等方面的准备，尽可能安排在不影响营业的时间段施工。需停水进行保养时，遵照“停水管理工作程序”执行。4.4 水泵检修应根据水泵房运行记录表（表 6）、交接班记录本中故障记录与设备使用说明115、标准及仪器检查，测试结果树照，对故障点进行针对性的修理保养。4.5 给水设备检修按水泵设备检修表逐项进行。4.6 供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班员应立即关闭总控阀门，维修人员应立即进行抢修执行“停水管理工作程序”中有关规定。（一）相关表格1、表 10水泵设备检修表2、表 24水泵周期检修记录表北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 72 142 四、强电设备维修保养规范1、目的及时处理电气设备设施故障，检查设备隐患，确保设备良好性能。2、适用范围已接管区域电气设备、设施的维护保养。3、职责3.1 强电专业维修员负责电气设备、设施的保养、维护，执行电气设备检修计划表中所列检修项目。3116、.2 强电维修主管负责维护保养计划的组织实施及维护保养工作的检查指导、监督实施进度及设备维护保养的质量。3.3 工程部强电主任负责上述工作的检查。4、变、配电设备的检修工作程序4.1 检修时间安排每年在正常情况下检修一次，安排在 4 月份。4.2 检修方案的制定4.2.1 强电运行主管每次检修应事先根据日常运行记录和问题（故障）汇总列出重点检修部位和正常检修部位，进行列项。4.2.2 根据列项内容，做好检修前的准备工作，包括备用电器、配件、辅助材料（镙丝、垫片、熔丝、熔断器、测量工具、用具、防护用品），灭火器材、医药箱等，应齐全到位。4.3 发出检修通知4.4 检修工作程序4.4.1 检修工作117、依照电气安全工作规程 中“保证安全的技术措施”，严格按照操作票的列项顺序操作，每操作完毕一项，填写一项记录，监护人应进行核对操作是否正确，并将每个拉闸开关上挂好标示牌。4.4.2 依照电气安全工作规程中“保证安全的组织措施”做好检修的准备工作。4.4.3 检修检查电缆、桥架穿墙洞封堵严密，桥架无锈蚀，环境清洁、干燥，标记清晰、油漆色标无脱落，无变色、老化情况，相位标记清楚。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 73 142 手动检查复位机构动作是否灵活准确，不能断开检修的开关部份可做吹尘处理。计量器件、控制及报警器件进行外观检查，导线联接点螺丝试紧一次，绝缘是否老化，有无过流迹象，封接点无开焊，118、显示仪表指示正常，指示灯无损坏，外壳无变形，熔断器座的连接、熔丝等逐一测量检查，保证绝对可靠。配套设备如：散热风扇、温控报警装置、显示仪器等，应采取除尘、加油及测试检查，保证功能完好、准确。对配电柜机械部件、开关支架、滑轨、各种扳动旋钮、门锁进行检查，使之处于完好状态，损坏件及时更新。必要时对电气各项指标参数依据设备说明和行业规定进行仪器检测，接地电阻值、温升、噪声变化、电流、电压指示不准、电容器能力下降等老化和将要失效的元器件及时更换。配电柜开关标识与配电区域应一致，检查改变、增减负载情况，对有改变的配电开关及时进行调整、确认和重新编制。做好检修记录，将更换、调整的电气无件名称、数量记录在电119、器设备台账中，并保存更换产品的有关资料备查。4 按操作票操作送电。4.1 恢复供电后及时通知工程值班台4.2 将有关记录交工程经理，由经理审核后存入设备档案中。5、动力柜、配电箱检修工作程序5.1 按 电气设备检修计划表周期安排维护保养。5.2 检修提示5.2.1 在检修配电柜（盘）中注意所有开关、继电器、控制线路、保护电器的下各接点、接口联接镙丝是否坚固，应试紧一次，不能有松动，滑扣镙丝必须更换。5.2.2 测量带负载的三相线路电流是否正常。断电配电总电源后，如果可能应检查开关触头有无电弧损伤，金属变色现象，失压保护、过载北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 74 142 保护功能灵敏、可靠，120、开关、接触器、继电器、保险器等有无过热、变形、变色、噪声变化等现象，有其中一项问题应更换该器件。5.2.3 清除积尘、杂线要理顺扎牢，对支架松动、壳体锈蚀部位进行处理，如重新油漆、固定支架、堵塞漏水孔隙等。5.2.4 对开关标识、编号进行核对，缺损要补上。指示灯、开关钮、报警装置、保险等检查损坏情况，并补装整齐。5.2.5 维修后要对漏电保护开关、继电器进行功能检验是否完好有效。5.2.6 柜门、门锁要齐全，以动力柜、配电箱设施周围环境发现有不良现象应进行清理或提出意见。5.2.7 检修完毕，将结果做详细记录，并填写记录卡。5.2.8 配合其他专业的电气设备检修。5.2.9 按照其他专业检修进121、度，适时进行泵类维护保养工作。5.2.10 维护保养标准依据电器设备铭牌和设备性能参数，逐项进行检查及仪器测量，有问题立即维修或提出报告。5.2.11 检测完毕后，将结果记录存档。6、用电设施的检修6.1 按照变配电设备计划检修表安排对用电设施进行巡检。6.2 巡检时带好验电工具、手用工具、材料和联络通讯工具。6.3 检查提示6.3.1 注意照明灯具，变压器的颜色、噪声变化、异常气味，特别注意走廊、楼梯、各会议室等容易产生事故而人员流动少的区域用电设施。6.3.2 立面照明、6 层平台灯、北广场灯及其它夜景照明灯、航标灯等设备、设施要给予特别关注。出现变压器噪声、温升、联接导线老（风）化、开胶122、水浸、绝缘损伤等现象出现，敷设管线是否被其他施工损坏等现象，避雷装置连接是否完好，导线截面有无变窄、锈蚀或断裂，因定架有否松动等现象，发现上述问题及时采北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 75 142 取补救措施。6.3.3 发现异常而又不能确定原因的问题，及时报告或汇同有关专业人员进行检查、测量、处理，保证设施的完好。6.3.4 检修完毕后，将结果、更换电器件名称、数量记录在供、配电设备台帐上。（一）配电室检修工作程序1.由强电主管提前 30 天确定配电室检修时间、任务（包括工作重点）、参加人、影响范围，制订出具体方案并书面通知物业部。2.提前 15 天对主要互投电源配电柜做互投试验，发电123、机做全面检查并试车（加油、加水、检查机油、电池等），以保证检修时备用电源能可靠投入。3.提前 7 天对参加人员做工做交底，由当班人员填写工作票、操作票并审定无误。4.提前 2 天准备好检修使用的工具、材料。5.按预定检修方案执行。6.检修完毕将工作票、操作票存档。7.出具检修报告。*以下是某大厦 PC14 的检修方案，仅供参考。*以下是某大厦 PC14 的检修方案，仅供参考。（二）PC1 配电室检修工作方案1、时间：月 日 时 2、参加人：3、任务：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 76 142 4、影响范围：D 栋客户内用电，D 栋新风机，A 栋办公区域市电电源，施工用临时电，热力站（生活124、冷水、热水），中水机房（各栋中水），供暖热水泵，立面照明，裙房照明电源在检修期间停电。A 栋、D 栋、裙房应急照明，A 栋高区、低区应急动力电源，综合布线机房，电话机房，A 栋、D 栋、裙房、地下二层排风，裙房正压送风，A 栋、D 栋电梯，A 栋排烟，地下二层排烟，消防中心，消防水泵电源只在双电源互投切换期间受影响。5、解决办法：分三段停电保证应急电源供电。启动 GD1 和 GD3 发电机保证各应急母线供电。6、准备工作：6.1 检查 GD1、GD3 发电机。6.2 准备工具、布、标牌、地线、对讲机等。6.3 填写并审定工作票、操作票。6.4 通知工作人员做好准备。6.5 通知受影响的专业和部125、门做好准备。6.6 通知物业部发布通告。7、工作安排：7.1 月 日 时接好 A 栋消防中心临时电源、本室临时用插座电源、地线接线端端子、准备好工具，提前放好遮拦。7.2 时手动启动 GD3 发电机空载运行。7.3 时通知物业总值最后确认工作时间。7.4 _ 时通知空调、电梯、给排水、电话、保安监控人员做好切换准备，在 GD3 稳定运行的情况下将应急负荷转入 GD3 供电。7.5 _ 时按预先填好的 1 号操作票操作停 1#变压器所带负荷。主要影响：A 栋低区照明、A 栋低区新风机、D 栋客户内用电、热力站（生活热水）、中水机房（各栋中水）、空调冷却水补水泵电源在此段时间内停电。A 栋排烟、地126、下一层应急照明、裙房正压送风、综合布线机房、地下二层排烟、地下二层送风、消防中控室、A 栋电梯、D 栋电梯、北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 77 142 电话机房、消防水泵将起用备用电源供电。切换时在 A 栋 B1 强电竖井派 1 名电工，监测转换情况。转换后通知各相关专业检查设备运行情况。7.6 时检修停电部分。7.7 _ 时拆除所有接地线、重新设置遮拦，清点工具；手动启动 GD1 发电机。同时通知空调、电梯、给排水、电话、保安监控人员做好切换准备。7.8 _ 时按预先填好的 2 号操作票操作，送 1#变压器所带负荷，停 C1 开关并摇出，用 GD1 带 C3C6 段配电柜负荷。停 2#127、变压器，将 B4B11段母线停电。派 1 人到 A 栋将各接触器送电。切换后通知各相关专业检查设备运行情况。主要影响：生活冷热水、D 栋裙房照明、A 栋高区照明、A 栋高区新风机、裙房排风、地下一层送风在检修期间停电。7.9 时检修停电部分。7.10_ 时拆除接地线、清点工具材料、重新设置遮拦。按 3 号操作票操作，停 GD1 发电机，摇出 C2 开关，将 C3C6 段母线停电。停 GD3 发电机，A 栋高区应急电源、A 栋低区应急电源恢复市电供电。切换时在 A 栋 B1 强电竖井派 1 名电工，监测转换情况。7.11 时检修 C3C6 段母线。此段母线为备用电源，对外界基本无影响。7.12 128、工作完成后清点工具、材料；按 4 号操作票操作恢复全站供电。7.13 _ 时工作结束，拆除 A 栋消防分中心临时电源和本室临时电源。通知物业总值。8、注意：8.1必须严格按照“停电、验电、挂地线”的程序进行。8.21 人操作 1 人监护；低压配电柜停电后马上将已停电的各段抽屉柜拉出，高压接地开关合闸后马上在工作的低压母线上挂地线。检修中 1人负责变压器、高压柜，2 人负责紧固接线端子，1 人负责吹扫低压柜，3 人负责检修抽屉柜，保持 1 人负责整体工作进度，防止误操作、触电、巡视发电机。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 78 142 8.3工作前注意验电，每次工作后都要点明工具和材料数量，确129、认无误后方可送电。8.4必须事先确定每个人的具体分工。8.5做好记录。（三）PC2 配电室检修工作方案1、时间：月 日 时2、参加人：3、任务：4、影响范围：B 栋办公区域用电、C 栋客户内用电；裙房照明，裙房正压送风，地下一层排烟，锅炉房电源，人防电源在检修期间停电。B 栋、C 栋电梯，会所电梯，B 栋、C 栋、裙房应急照明，裙房正压送风、排风，B 栋、C 栋排烟，卫星电视，地下二层排烟，东车库等电源只在双电源互投切换期间受影响。5、解决办法：启动 GD3 发电机保证 PC2 应急负荷用电。6、准备工作：6.1检查 GD3 发电机。6.2准备工具、布、标牌、地线、对讲机等。6.3填写并审定工130、作票、操作票。6.4通知工作人员做好准备。6.5通知受影响的专业和部门做好准备。6.6通知物业部发布通告。7、工作安排：7.1 _ 时提前接好 B 栋、C 栋消防中心临时电源、本室临时用电源、地线接线端端子、准备好工具，提前放好遮拦。7.2 时手动启动 GD3 发电机空载运行。7.3 时通知物业总值最后确认工作时间。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 79 142 7.4 在 GD3 稳定运行的情况下 0：00 分通知电梯、锅炉房、保卫部、东车库收站等专业做好切换准备。7.5 _ 时按预先填好的 1 号操作票操作停 1#变压器所带负荷。停电后 B栋应急母线供电自动转入 GD3 供电，（安排 2131、 名电工分别在 B 栋 B1和 B2 配电间监测转换情况）转换完成后通知相关专业检查设备运行情况。7.6 时检修停电部分。7.7 _ 时清点工具、材料，重新设置遮拦；按预先填好的 2 号操作票操作首先恢复全站供电，然后停 2#变压器所带负荷（B 栋应急母线开关B1C、B1D 暂不送电）。7.8 时检修停电部分。7.9 _ 时清点工具、材料，按预先填好的 3 号工作票全站送电（B 栋应急母线开关 B14A 暂不送电）。7.10_ 时将 B 栋应急母线开关送电，派 2 名电工到 B 栋 B1 和 B2 配电间监测转换情况。转换后手动停 GD3 发电机。7.11 工作结束，通知物业总值。8、注意：8132、.1必须严格按照“停电、验电、挂地线”的程序进行。8.21 人操作 1 人监护；低压配电柜停电后马上将已停电的各段抽屉柜拉出，高压接地开关合闸后马上在工作的低压母线上挂地线。检修中 1 人负责变压器、高压柜，2 人负责紧固接线端子，1 人负责吹扫低压柜，3 人负责检修抽屉柜，保持 1 人负责整体工作进度，防止误操作、触电、巡视发电机。8.3工作前注意验电，工作后按工具和材料清单点明数量确认无误后方可送电。8.4工作单位较多，必须事先确定每个单位的负责人和具体分工。8.5做好记录。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 80 142（四）PC3 配电室检修工作方案1、时间：月 日 时2、参加人：3、133、任务：4、影响范围：24 小时供冷系统、地下一层空调机房照明。5、解决办法：启动 GD3 发电机保证 PC3 在用负荷用电。6、准备工作：6.1 GD3 加油。6.2 准备工具、布、标牌、地线、对讲机等。6.3 填写并审定工作票、操作票。6.4 通知工作人员做好准备。6.5 通知受影响的专业和部门做好准备。6.6 通知物业部发布通告。7、工作安排：7.1 时手动启动 GD3 发电机空载运行。7.2 时通知物业总值最后确认工作时间。7.3 在 GD3 稳定运行的情况下 0：00 分通知空调人员做好切换准备。7.4 时手动切换使 PC3 负荷由 GD3 供电。7.5 时按预先填好的操作票操作全站停134、电。7.6 时工作开始（填写工作内容）。7.7 工作完成后清点工具、材料；按预先填好的操作票操作恢复全站供电。7.8 通知空调人员做好切换准备。7.9 将 GD3 在用负荷切换至 PC3 供电。7.10 工作结束，通知物业总值。8、注意：8.1 必须严格按照“停电、验电、挂地线”的程序进行。8.2 8 个高压配电柜、4 个变压器及工作中的各段母线都要挂地线。8.3 工作前注意验电，工作后按工具和材料清单点明数量确认无误后方北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 81 142 可送电。8.4 必须事先确定每个人的具体分工。8.5 做好记录。（五）PC4 配电室检修工作方案1、时间：月 日 时2、参加135、人：3、任务：4、影响范围：检修期间诺基亚发电机的市电电源、Ilink 公司电源、星巴克、农行市电电源、私人会所市电电源将停电，上述区域的应急电源不受影响。5、准备工作：5.1 准备工具、布、标牌、地线、对讲机等。5.2 填写并审定工作票、操作票。5.3 通知工作人员做好准备。5.4 通知受影响的专业和部门做好准备。5.5 通知物业部发布通告。6、工作安排：6.1 时通知物业总值最后确认工作时间。6.2 时按预先填好的操作票操作全站停电。6.3 时工作开始（填写工作内容）6.4 工作完成后清点工具、材料；按预先填好的操作票操作恢复全站供电。6.5 工作结束，通知物业总值。7、注意：7.1 必须136、严格按照“停电、验电、挂地线”的程序进行。7.2 4 个高压配电柜、2 个变压器及工作中的各段母线都要挂地线。7.3 工作前注意验电，工作后按工具和材料清单点明数量确认无误后方可送电。7.4 必须事先确定每个人的具体分工。7.5 做好记录。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 82 142（六）PC1-PC4 配电室检修计划 年PC1PC4配电室检修计划 年PC1PC4配电室检修计划检修位置日期时间影响区域备注PC3 月 日 星期 基本不受影响，24小时供冷机组用电由GD3发电机提供PC2 月 日 星期 B栋办公区域、C栋客户内用电；裙房照明，裙房正压送风，地下 一 层 排 烟，锅 炉 房 电 137、源，人 防 电 源 在 检 修 期 间 停 电。B栋、C栋电梯，会所电梯，B栋、C栋、裙房应急照明，裙房正压送风、排风，B栋、C栋排烟，卫星电视，地下二层排烟，东车库等电源只在双电源互投切换期间受影响。分段停电，启动备用发电机保证紧急照明。主要影响诺基亚和C栋客户用电。B栋紧急照明由GD3供电。PC1 月 日 星期 D栋客户内用电，A栋办公区域市电电源，施工用临时电，热力站，中水机房，生活水泵，供暖热水泵，立面照明，裙房照明电源在检修期间停电。A栋、D栋、裙房应急照明，A栋高区、低区应急动力电源，综合布线机房，电话机房，A栋、D栋、裙房、地下二层排风，裙房正压送风，A栋、D栋电梯，A栋排烟，地138、下二层排烟，消防中心，消防水泵电源只在双电源互投切换期间受影响。分段停电，启动备用发电机保证紧急照明用电。主要影响A栋和D栋客户用电；IBM、波音和杨森电脑机房可以用发电机供电。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 83 142 PC4 月 日 星期 I-link公司电源，诺基亚发电机市电电源，农行电源，星巴克电源，私人会所市电电源，北广场立面照明电源及裙房电源在检修期间停电。PC4配电柜没有切换开关，需全部停电检修，I-link、NOKIA公司可启动各自备用发电机供电。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 84 142 五、锅炉维修保养规程1、燃料器系统1.1 检查维修油泵、供油管。1.2 检查139、电磁阀及接线端子，伺服马达。1.3 维修保养燃烧器马达，关风机马达。1.4 调整转杯与一次风分配器的配比。2、燃烧器自控系统2.1 检查点火极绝缘保护层。2.2 检测熄火保护装置。2.3 维修火焰转换机械传动部分。2.4 检测风压继电器。2.5 锅炉随机控制箱电器程序控制的维修。3、热水炉温度蒸汽炉压力控制系统3.1 检测压力限制器、限温器、比例器、故障报警。3.2 检测压力限制器、压力调节器、水位控制器、高低水位报警、故障报警。4、炉体4.1 清理烟火管炉膛炭。4.2 修补锅炉耐火墙。4.3 检查烟火管与管板焊接。4.4 检测烟气成份。5、除氧器5.1 维修蒸汽减压阀。5.2 维修疏水器。5140、.3 检修高低水位控制器。6、软水器6.1 检修软水器控制系统。6.2 检修水动阀及连管。7、其它7.1 怡和公司应交易损件清单及价格。7.2 出现故障维修技术人员到达现场时间约定。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 85 142 7.3 检测烟气成份，需备烟气分析仪。7.4 以下各项阶段达不到自我维修能力。7.4.1 伺服马达7.4.2 油泵7.4.3 燃烧器马达7.4.4 随机控制箱中的程序控制器7.4.5 软水器程序控制器北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 86 142（一）锅炉设备保养周期表序号序号项目名称项目名称每周每周每月每月每季每季半年半年年年内 容内 容人员人员用时用时1送风机141、测试，加油342燃烧器清理灰尘，加油363皮带检查松紧度224转杯清理积炭115调节器联杆检查紧固，润滑116行程开关检查行程距离117油压泵检测248送风管检测，除尘129限温器测试2210起温器测试2211比例调节器测试2212压力控制器测试2213压力限制器测试2214点火电极清理积炭2215火焰监测器清理1216安全阀 手动排放，校验1117压力表校验0018水位报警器测试2119水位表检修2420排污阀检测1121人孔检查1122锅炉本体 清理积炭32423随机电源箱检测2424循环泵检测，加油2125电动阀检测，加油2126软联接检漏2227过滤器 清理22北京世邦魏理仕物业管理服142、务有限公司 87 142 序号序号项目名称项目名称每周每周每月每月每季每季半年半年年年内 容内 容人员人员用时用时28定压罐 检漏2229定压泵检测，加油2130电接点压力表校验0031减压阀测试2232分汽缸 检测0033疏水器清理2134除氧器 检查除氧汽水分配器3835除氧泵检测加油2136水位自控清理水位浮球2437供油泵疏通冷却管1138油过滤器 清理沉积物2139流量计 校验0040呼吸阀清理灰尘，冻霜2141地下油罐 清理沉积物0042日用油箱 清理沉积物2143软水器手动大反洗2244盐水缸清洗盐泥2345树脂 检查软水器内衬，补充树脂33 注：以上工作主要耗材有：棉丝、烟管刷143、子、石棉带、人孔垫、机油、润滑油。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 88 142 （二）锅炉房主要设备维修保养内容名 称名 称保 养 内 容保 养 内 容1清理转杯积碳，油迹；2调整皮带松紧度；3调节器连杆加润滑油；4检测电磁阀灵敏度接线端子；5清理点火电极积碳；6清理火焰监视器灰尘；7修复水位计漏汽、漏水，更换玻璃管；8清扫随机电源箱灰尘；热 蒸水 汽锅 锅炉 炉9清扫随机电源箱本体。1清理水位器自控浮球水锈；2清理减压阀沉积物；3清洗过滤器；4检测水平衡阀；除氧器5清理疏水器1修补内衬脱落2补充树脂或更换；3清理盐水桶盐泥杂质；4检测水动阀；软水器5加大反洗，清除树脂中杂质。1紧固联轴器144、；2更换机油加注润滑油；水 泵3更换易损件。1清洗过滤器；2清理循环管；油 泵3更换易损件。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 89 142 1检测氮气定压系统；稳压罐2测试电磁阀。1检测电动阀开启度；2更换机油加注润滑油；3清洗过滤器；一次热水系统4系统管路加药。1清除箱内沉积物；日用油箱2测试自控系统。1清洗阻火帽；储油罐2清洗过滤器。（三）相关文件和表格1、表 14锅炉主要设备运行表六、卫星电视、有线电视系统保养步骤（一）天线系统1、卫星天线：检查馈源防水是否损坏，检查高频头接线是否牢固，检查驱动电机工作是否正常，天线方位、俯仰螺杆加油。2、开路天线：检查天线固定是否牢固，检查天线接头是145、否连接牢固，防水胶布是否完好。（二）前端1、机柜除尘。2、检查各设备接线是否牢固。3、测量设备检测点电平并记录。4、检查 UPS 工作是否正常。5、检查设备发热情况是否正常。（三）分支分配系统1、检查放大器工作温度是否正常。2、测试放大器信号电平。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 90 142 七、综合维修保养规范（一）危险品管理制度1、化学类（硫酸）1.1 管理部应设危险品专用仓库（箱柜）。1.2 仓库（柜）由专人保管，并采用双人双锁保险和办理领用登记手续。1.3 购买危险品应在保安部备案并由专人采购、验收入库。2、油类：（易燃物品）2.1 限量购买、存放，诸如汽油、柴油等易燃物品。2.2146、 对存放易燃物品仓库、箱、柜应保证遮光、干燥、通风和排风，且安设阻燃防爆开关和防爆灯。2.3 存放易燃物品仓库、箱、柜处应有明显“禁烟标志”和“闲人莫入”标志。2.4 管理处分管负责人应经常对硫酸、汽油等危险品有易燃物品存入、使用进行监督、检查。3、要求3.1 危险品、易燃物品领用采取用多少、领多少，工作场地不得过量存放。3.2 危险品和易燃物品应专项专用，不得挪为它用或擅自转送他人。3.3 危险品和易燃物品管理受保安部监督、检查、指导。3.4 严禁易燃易爆物品进入大厦。（二）综合组中修项目、综合组大修项目1、综合组中修项目1.1 1#、2#走梯局部粉刷1.2 1#、2#货梯间防火门修复、局部147、粉刷1.3 各层公共卫生间隔断调整1.4 公共区域天花、墙面局部修补、粉刷1.5 地下车库、天花、墙面局部修补、粉刷2、综合组大修项目2.1 地面防水修补2.2 墙、地面石材修补北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 91 142 2.3 外墙玻璃修补2.4 卫生间墙面、地面瓷砖修补2.5 1#、2#走梯粉刷2.6 1#、2#货梯间防火门修复、粉刷2.7 各层公共卫生间隔断调整2.8 公共区域天花、墙面粉刷2.9 地下车库、天花、墙面粉刷（三）综合维修专业工作制度1 巡查内容：大厦所有装饰、装修工程（主要包括：玻璃幕墙、墙面、天花、地面、木饰面、石材、门及五金、楼梯扶手、楼梯踏步、室外道路、路牙）148、。2 巡查部位：步行楼梯、公共区域走道、电梯厅、卫生间、平台、外墙、大堂、地下室、餐厅、厨房及配套设备设施等。3 巡查人员每天必须逐层、逐部位检查，将问题及时填写巡查记录，并报领班派工。如发现其他专业问题时及时上报系统工程师协调其他专业解决。4 每周做巡查记录及完成情况汇总上报系统工程师。5 每两周必须对整个大厦做彻底巡查记录及完成情况汇总并上报总工程师。（四）综合维修操作间管理制度1、木工操作间1.1 木工房内要有灭火器材。1.2 木工房内接设临时电源线时，当时用完当时收。1.3 电动工具等设备保持干燥、清洁。1.4 电动工具等设备附近不准放可燃易爆物品等。1.5 碎料刨花、锯沫等易燃物品要149、随时清扫，禁止在室内堆放。1.6 不得过量存放木料或其它易燃易爆物品。1.7 木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。1.8 木工房内要保持清洁卫生，设备物品摆放整齐。1.9 非本专业人员严禁使用木工电动设备。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 92 142 1.10 使用电锯必须两人以上。2、油工操作间2.1 油工料房内要有灭火器材。2.2 油工房内严禁接设监时电源线。2.3 料房内严禁吸烟或动用明火。2.4 非本专业人员严禁入内。2.5 必须注意内部清洁，物品摆放整齐。2.6 不准将废油、废稀料倒入地沟内。2.7 油工料房要有排风措施。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 93 142 第八150、章第八章第八章第八章工程部工程部工程部事故处理办法工程部事故处理办法及及相应预防措施相应预防措施北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 94 142 一、配电室紧急停电处理规程1、目的 采取有效安全步骤，迅速解决停电故障。2、适用范围 变配电室设备操作3、职责3.1 值班员负责停电故障的排除和设备操作。3.2 强电运行主管负责组织安排故障处理，故障原因调查和情况的报告。4、跳闸故障处理工作程序4.1 判断故障发生是 10KV 系统还是 380V 系统，检查报警显示。4.2 立即报告工程值班台发生停电故障。4.3 对 10KV 供电系统故障应检查继电保护回路和中央信号屏，查找开关动作原因。4.4 将151、该开关退出运行，挂上故障标示牌。4.5 采取其他供电方式，尽快恢复供电，缩短停电时间。4.6 对 380V 二次侧系统故障显示处理时，如未发现异常，可直接试合闸一次（若能合上无异常情况，则加强对该开关的巡视）。4.7 若试合闸仍合不上时，禁止二次合闸，挂上故障标志牌待查故障原因。4.8 按照“倒闸操作票”顺序操作，退出该路供电，改为另一路供电方式投入运行，缩短停电时间。5、运行中的 10KV 电源突然停电的处理程序5.1 立即通知工程部值班台。5.2 按倒闸操作票顺序转换供电方式的操作。5.3 操作完毕，恢复供电后，通知工程值班台。5.4 询问供电部门停电的原因，并通知供电监查科记录。5.5 152、对断电原因及处理措施详细记录于交接班记录本。6、处理故障的安全要求6.1 值班员在发生停电故障时，要沉着、果断、遵守“安全操作规程”。6.2 两人配合，一人操作，一人监护。带好必要防护用具、绝缘用具。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 95 142 6.3 在保障安全的前提下，先恢复供电，再检查故障的原因。6.4 夜间发生故障或故障原因短时间查不明时，应转交白班，请有关专业人员参加进行检修工作。6.5 对停电发生时间、故障现象、影响区域或处理过程详细记录在交接班记录本上，做为检修参考。处理完毕后马上填写事故报告上交。二、空调专业设备应急措施（一）空调管路1.当管路出现跑水情况时，当班人员迅速赶153、至事故现场。2.当班人员应带上工具及钥匙。3.检查漏点，并关闭所控制管路阀门。4.查明跑水原因，并进行排除处理工作。5.在检查没有其它问题后，恢复设备运行。（二）制冷机组1 制冷机组运行中故障停机，应立即检查故障原因。2 将所对应使用的冷却泵停止，以免造成压力升高（冷凝压力）。3 如遇特殊情况，立即启动另一台制冷机组保持供冷。4 查明故障原因，根据情况进行排除，如处理不了，应立即通知特灵公司维保人员前来修理。(三)新风机及盘管风机1 遇有风机故障停机应检查电气部分是否跳闸。2 检查控制电源有无烧坏情况，及接触器热元件是否完好。3 检查电机绝缘是否正常，各相间阻值情况。4 遇有电机故障造成，应立154、即处理电气部分更换原件。5 盘管风机遇有没冷热风，应首先检查供向水管路阀门。6 盘管风机出风量不够，检查回风过滤网及盘管翅片是否堵尘。7 盘管风机有噪音，检查电机轴承是否损坏，予以加油或更换。8 遇有风机漏水，应立即检查漏点，作出判断进行处理。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 96 142（四）空调水泵1 冷冻泵冷却泵运行中出现电机过热，应立即停止使用，通知强电人员进行检查。2 启动另一台水泵继续运行，采取相应措施。3 遇有水泵压力表摆动不稳，应立即检查系统是否有空气。4 巡视中发现水泵压力表，压力值下降应立即停止运转水泵，检查系统是否有泄漏情况，待查明事故原因后，方可启水泵。5 水泵在运行155、中出现震动情况，需停泵检查水泵与电机是否轴同心并进行调整，及检查地角螺丝是否松动，加以紧固。三、电梯故障困人救援法凡遇电梯故障应第一时间通知专业电梯公司维修组，并由大厦工程部电梯专业维修人员根据不同情况依下列步骤，先行释放被困乘客。（一）轿厢停于接近电梯门口的位置，且高于或低于楼面不超过 0.5 米时：1、确定轿厢所在位置（根据楼数灯指示或小心开启外门检查）。2、关闭电源（在机房配电柜内）。3、用专开外门钥匙开启外门（钥匙由电梯事业员工随身携带 总钥匙在工程部钥匙柜内）。4、用人力开启轿厢门。5、协助乘客离开轿厢。6、重新将外门关闭。7、外门关闭后，“暂停服务”标示必须放置在故障电梯外。8、通156、知电梯公司派人员详细检查。（二）轿厢停于远离电梯门口位置时：应先将轿厢移动至临近电梯门口，然后照上述 1 项之步骤救出乘客。移动轿厢方法如下：1、利用电话或其它方式，通知轿厢内乘客，保持镇定，并说明轿厢随时可能 移动，不可将身体任何部分探出厢处，以免发生危险。同时，如轿厢处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭或完全开启。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 97 142 2、进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。3、拆除主马达轴端盖，安上旋柄座及旋柄。4、二救援人员各把持住旋柄之一端，另一救援人员，手持抱闸扳手，轻轻松开抱闸，轿厢将会由于自重而移动。5、为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断157、续动作（一松一放），使轿厢逐步移动，直至接近电梯门口为止（根据楼层控制器上的楼数指示）。6、操作时，尚应注意：如轿厢停于最上层电梯门口以上之位置或最下层电梯门口以下位置时，不可只打开抱闸，令轿厢自行移动，而应在打开抱闸的同时，把持紧旋柄，并用人力盘车，使轿厢向正确方向移动。（三）（三）如遇到其它复杂情况，应通知电梯公司专业人员到达处理。四、锅炉故障处理方法序号序号故障内容故障内容处理方法处理方法1突然停电关闭主汽阀，关闭电源开关。2水位表玻璃管破裂关闭汽水施塞，停炉排污减压，更换新玻璃管。3冒黑烟检查供油压力，检查送风量检查联杆是否松动，从新调整风油配比。4分汽缸起压检查减压阀是否失灵，从新定158、压；更换。5热水系统超压检查稳压泵电接点是否失灵；从新定压；更换。6软联接破裂关闭相关电动阀，降压更换。7给水泵不上水检查进水阀是否关闭，除气器是否缺水；上水止回阀是否倒汽。8供油泵不上油检查储油罐是否有油；过滤器是否通畅；油泵是否正常。9除氧器缺水检查软水箱是否有水；除缺器进水阀是否打开；自控系统是否失灵。10软水器出水不达标检测盐水浓度是否过低，检查树脂是否破损，数量过少；更换，补充新树脂。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 98 142 表 1表 1 事 故 报 告（工 程 部）事 故 报 告（工 程 部）报告日期系统部门报告人报告时间事故发生地点事谁故通由知事 细 故时 详间事影故响现159、区象域 及理事过故程处 事善故后结工果作 及损失报告现 场 拍 照及 记 录主意管见高任级意主见总意工见副批总示总批经示 理 注：报告应以正楷书写北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 99 142 表 2 配电室值班记录表表 2 配电室值班记录表日期：高 压低 压201202PC11#变PC32#变PC13#变PC34#变变压器温度401405402406充电机项目时间KWHKVARHKVAKWHKVARHKVAKWHKWHKWHKWHPC11#变PC32#变PC13#变PC34#变KWHVKAKWHVKAKWHVKAKWHVKAVA室温湿度8:009:0010:0011:0012:0013:0160、014:0015:0016:0017:0018:0019:0020:0021:0022:0023:000:001:002:003:00北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 100 142 4:005:006:007:00 早 班：中 班：晚 班：检查人员签名：部门主管签名：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 101 142 表 3 表 3 月电气设备计划检修表 月电气设备计划检修表 日期设备1 2 3 4 5 6 7 8 910111213141516171819202122232425262728293031A 栋高区强电竖井A 栋低区强电竖井B 栋高区强电竖井B 栋低区强电竖井C 栋高区强电161、竖井C 栋低区强电竖井D 栋高区强电竖井D 栋低区强电竖井A 栋顶层机房A 栋各层送风机房A 栋 6 层机房B 栋顶层机房B 栋 7F、15F 送风机房C 栋顶层机房C 栋低区空调机房D 栋顶层机房D 栋 6 层机房生 活 水 泵房、消防泵房空 调 冷 冻机房空 调 冷 水泵房锅炉房北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 102 142 A 栋电梯机房B 栋电梯机房C 栋电梯机房D 栋电梯机房私人会所、泳池机房B2 车库照明、配电柜B2 车库污水 泵 控 制柜东 车 库 照明、污水东 车 库 空调热力站农行、星巴克电源箱制表人：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 103 142 表 4表 4锅炉房162、巡查表 年 月 日早 班夜 班项 目内容时间签名内容时间签名日用油箱油位泵号压力 Mpa供油泵TRG 指针燃烧状态压力 Mpa给水泵锅 炉油压 bar罐号软水泵表数压力 Mpa分汽缸温度氮气电接点稳压罐泵号泵号循环泵温度软水箱水位泵号温度除氧器压力 Psi泵号压力 Mpa负压 MpaTRG 指针油泵房阀门储油器罐号主管签名：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 104 142 表 5空 调 设 备 巡 检 表 年 月 日设 备 名称设 备 编号进水回水进风出风进 水压力回 水压力水 阀状态风 阀状态巡视时间AHU-A01AHU-A02AHU-A03A 栋新风机AHU-A04AHU-B01B 栋新163、风机AHU-B02AHU-C01C 栋新风机AHU-C02AHU-D01AHU-D02AHU-D03D 栋新风机AHU-D04农 行 空调机AHU-EB22E603E 栋私 人 会所E504AHU-EA01AHU-EA02AHU-EA03AHU-EA04AHU-EA05AHU-EA06AHU-EA07AHU-EA08B2 车库新风机AHU-EA09北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 105 142 AHU-ED01AHU-ED02AHU-ED03A 栋B 栋 C 栋D 栋E 栋膨 胀 水箱热水采暖冷冻水一次冷冻水顶层 8 层7 层25 层4 层水 位 状况 备注班次 巡视人 主管签字 北京世邦164、魏理仕物业管理服务有限公司 106 142 表 6水泵房运行记录表 年 月 日市 政 供水水箱软化消毒缸A 栋 水泵B 栋 水泵C 栋 水泵D 栋 水泵E 栋 水泵高 区 消防泵低 区 消防泵高 区 喷淋泵低 区 喷淋泵项目 时间状态Mpa 1#2#状态加药状态加药状态压力状态压力状态压力状态压力状态压力状态压力状态压力状态压力状态压力8:0010:0012:0014:0016:0018:0020:0022:000:002:004:006:00 早班：中班：晚班：部门主管签名：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 107 142 表 7弱电专业每班巡视 1 年 月 日项 目是 否 正常项 目是 165、否 正常主机工作情况A 栋分中心空调系统消防报警系统生活水系统中控联动系统中水系统计算机图文系统电磁阀系统保安监视主机现场控制器楼层摄象机状态送风排风系统消防广播系统BAS机房AB 栋冷热水阀系统A 栋及中控室机房消防手报系统巡视时间巡视时间问题问题 巡视人：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 108 142 表 7弱电专业每班巡视 2 年 月 日项 目是否正常项 目是否正常D 栋分中心C 栋 B 栋分中心住户可视系统住户可视系统中央管理机系统中央管理机系统门口机系统门口机系统D栋大堂D 栋 IC 卡系统C 栋B 栋大堂C 栋 IC 卡系统巡 视 时间巡视时间问 题问题项目 是否正常项目 是否166、正常节目接收情况东车库分中心设备发热情况主收费站设备情况卫星电视天线固定方位车库收费系统副收费站设备情况巡 视 时间巡视时间问题问题北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 109 142 表 8空调设备保养计划表序号位 置项 目数量（台）检修日期1冷冻机房一次冷冻水泵83 月2冷冻机房冷却水泵93 月3冷冻机房二次三次冷却泵153 月4A、B 栋AB 栋系统冲洗4 月5C、D 栋CD 栋系统冲洗3 月6A 栋冷却塔管路冲洗144 月7B 栋冷却塔管路冲洗163 月8A 栋电梯厅冷热管路阀转换423 月/10 月9A 栋新风机54 月/10 月10B 栋新风机24 月/10 月11C 栋新风机24 167、月/10 月12D 栋新风机44 月/10 月13冷冻机房冬季用冷冻泵810 月14E 栋 6 层冷却泵210 月15地下车库新风机1410 月16地下一层CD 栋冷热阀转换84 月/10 月17冷水泵房采暖热水泵910 月18热力站采暖循环泵1710 月19A 栋电梯厅风机盘管422-3 月20C 栋电梯厅风机盘管192-3 月21D 栋电梯厅风机盘管182-3 月北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 110 142 表 9设 备 检 修 表日期名称位置设备编号本年度第 检修检修项目：风机盘管项 目内 容结果1、电机三速1、有无正、反转2、电机噪声2、分贝轴承检查3、电机温升3、正常发热4、过168、滤器4、清洁冲洗5、接水器5、清洁、排水通畅6、接水盘连接管6、牢固、不漏水7、管道保温7、裸露部位包好8、出风口连接8、平整，有缝隙处粘接9、9、10、10、备注：备注：检查人：检查人：空调主管：电气主管：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 111 142 表 10水泵设备检修表名称 位置 设备编号 编号 序号检查保养项目结 论周期1水泵基座紧固（）3 个月连轴器连接良好（）泵体漏水检修（）泵端轴承检查（）叶轮外观检查（）运转噪声测试合格（）加润滑油完成（）外观清洁擦洗（）每月电机参数检测电流（）A 三相平衡（）转速（）噪声（）润滑（）2压力表合格（）不定期3阀门渗漏是（）是（）4挠性连接器169、合格（）渗漏（）检修日期 操作员 负责人 批准人 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 112 142 表 11机电设备维修记录地点：栋 房设备名称：供应/服务范围：本设备应在每月 日或逢星期 进行定期检测日期时间维修/检测内容维修人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 113 142 表 12消防、喷淋系统停、送水申请表年 月 日 编号：申请部门负责人申请停、送水时间 用水部位，受控区域：管路编号、阀门编号阀门位置审批意见 工程经理：停、送水检查确认单位：负责人；水泵房值班人员检查确认签字：停水操作人：送水操作人：备注：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 114 142 表 13电 梯 检 查 170、表 梯号：部位：检查日期：检查人：检查项目检查结果备注说明补偿器上、下限位开关井道安全门绳轮、导向轮钢丝绳厅门、轿门方向显示版按钮板轿箱导靴对重导靴井道照明轿顶护栏应急照明警铃通讯联络底坑护网底坑绳轮底坑照明、急停轿内操纵控制缓冲器底坑爬梯北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 115 142 表 14锅炉主要设备运行表1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月 日期 设 备 名 称01日-10 日11日-20 日21日-31 日01日-10 日11日-20 日21日-28 日01日-10 日11日-20 日21日-31 日01日-10 日11日-20 日21日171、-30 日01日-10 日11日-20 日21日-31 日01日-10 日11日-20 日21日-31 日01日-10 日11日-20 日21日-31 日01日-10 日11日-20 日21日-31 日01日-10 日11日-20 日21日-30 日01日-10 日11日-20 日21日-31 日01日-10 日11日-20 日21日-30 日01日-10 日11日-20 日21日-31 日1#蒸汽炉2#蒸汽炉1#除氧泵2#除氧泵3#热水炉4#热水炉1#循环泵2#循环泵1#稳压泵2#稳压泵 注：运行设备 备用设备北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 116 142 运行设备及辅助设备备用后，第二172、天进行保养。备用设备及辅助设备启用前一天，进行复检。蒸汽锅炉及辅助设备，因 5 月 1 日、10 月 1 日假期，故运行设备运行时间顺延。热水锅炉及辅助设备为采暖运行设备周期。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 117 142 表 15水质化验日报表日期：时间：硬度（mg/l）余氯（mg/l）PH 值市政B2 生活水箱D 栋顶层水箱C 栋顶层水箱D 栋客户房号（）C 栋客户房号（）检测标准小于 450mg/l不低于0.05mg/l6.5-8.5备注 化验员签名：检查员签名：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 118 142 表 16来 访 登 记 值岗部门：日期姓名部位单位有效证件人数来访目的173、到达时间离去时间签字 值岗人签名：部门主管签名：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 119 142 表 17年 保 养 计 划 表月份8 月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月备注周次1 2 3 4 5 6 7 8 9 10111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152一、强电部分 1、发电机试验 每 月 两次2、高压开关柜变压器检修每 年 一次3、强电竖井检修 每 周 一次4、各设备控制柜 每 月 一次5、各机房电动机每 月 一次二、电梯部分 1、电梯 2、174、擦窗机每 月 一次三、给排水 1、生活水、软化水设备、二氧化氯消毒设备清洗每 月 一次2、水泵电机轴承加油、检查系统阀门、清理过滤器、检查和更换紫外线消毒器灯管每 季 度一次3、清洗、消毒生活水箱每 季 度一次4、中水处理站清理格栅、毛发过滤器 每 周 一次北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 120 142 5、对中水处理设备加油、紧固松动部件每 季 度一次四、空调系统 1、冬季换季前设备检修 为 期 一个月2、夏季换季前设备检修 为 期 一个月3、新风机组每周保养 4、空调水泵每月保养 每 半 月一次5、冷却塔每月保养运 行 每月一次6、冷水机组保养(特灵）每 月 一次7、空调循环水处理每 175、季 度一次五、锅炉 1、运行锅炉的运转部分检查、调整每 月 一次2、点火电极清理、软联接检漏、送油泵疏通、疏水器清理每 季 度一次3、软水器反洗、盐水缸清洗每 季 度一次4、各仪器仪表测试每 半 年一次5、循环泵、定压泵、除氧泵、油压泵检测、加油每 半 年一次6、锅炉本体、定压罐、分汽缸、除氧器、油罐、日用油箱等检测及劳动局年检 每 年 一次北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 121 142 六、弱电系统 1、卫星电视、有线电视系统 每 月 一次2、楼宇自控系统 每 周 一次3、保安监控系统 每 月 一次4、可视对讲系统每 月 一次七、消防系统 1、消防水系统每 年 一次2、通风、空调系统每 176、季 度一次3、弱电系统 每 月 一次4、联动系统每 半 年一次5、防火卷帘门每 月 一次6、电器、广播系统每 半 年一次7、锅炉房泡沫灭火系统及油泵强切每 月 一次8、发电机房水喷雾系统 每 月 一次北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 122 142 表 18水 泵 检 修 表日期名称位置设备编号本年度第 检修检修项目：水泵水泵电气项目项 目结果项 目结果1、压力表、温度表是否损坏1、电机对地绝缘2、检查水泵基座螺丝是否松动2、三相电流 A、B、C3、检查泵与电机联轴器连接3、电机声音4、检查减震器是否完好4、电机温度5、水泵加润滑油5、各接线端子紧固6、外观清洁6、配电柜控制柜除尘7、水过滤177、器拆装冲洗7、配电柜接地电机接地8、检修阀门电动阀门是否完好8、主要电气元件状况9、检查水泵噪声9、各指示灯指示仪表是否准确10、10、备注：备注：检查人：检查人：空调主管：电气主管：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 123 142 表 19设 备 检 修 表 日期名称位置设备编号本年度第 检修检修项目：新风机组空调项目电气项目项 目结果项 目结果1、清理及保持机房机组清洁1、电机对地绝缘2、检修风机轴承（加油）2、三相电流 A、B、C3、检查、调整皮带张力3、电机声音4、检查所有阀门是否正常4、电机温度5、检查新风阀运作是否正常5、各接线端子紧固6、检查清洗表冷器6、配电柜控制柜除尘7、检178、查冷热水电动阀是否正常7、配电柜接地电机接地8、检查加湿系统是否正常8、主要电气元件状况9、检查温度表、压力表是否准确9、各指示灯指示仪表是否准确10、清洗水过滤器10、备注：备注：检查人：检查人：空调主管：电气主管：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 124 142 表 20 设 备 检 修 表日期名称位置设备编号本年度第 检修检修项目：冷却塔检查冷却塔电气项目项 目结果项 目结果1、清理及保持冷却塔清洁1、电机对地绝缘2、检查清洗水盘2、三相电流 A、B、C3、检查、调整补水球阀是否正常3、电机声音4、检查电机轴承（加注润滑油）4、电机温度5、检查风机皮带张力5、各接线端子紧固6、检查所有179、阀门电动阀是否正常6、配电柜控制柜除尘7、检查电子除垢器是否正常7、配电柜接地电机接地8、检查冷却塔添料是否损坏8、主要电气元件状况9、冲洗冷却管路加药工作9、各指示灯指示仪表是否准确10、清洗冷却塔水过滤器10、备注：备注：检查人：检查人：空调主管：电气主管：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 125 142 表 21新风机组检修保养记录 风机号：日期：检修事项检修情况备 注1清理及保持机房机组清洁2检修风机轴承（加油）3检查、调整皮带张力4检查所有阀门是否正常5检查新风阀运作是否正常6检查清洗表冷器7检查冷热水电动阀是否正常8检查加湿系统是否正常9检查温度表、压力表是否准确10清洗水过滤器180、 检修人签名：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 126 142 表 22冷却塔检修保养记录 位置：日期：检修事项检修情况备 注1清理及保持冷却塔清洁2检查清洗水盘3检查调整补水球阀是否正常4检查电机轴承（加注润滑油）5检查风机皮带张力6检查所有阀门电动阀是否正常7检查电子除垢器是否正常8检查冷却塔添料是否损坏9冲洗冷却管路加药工作10清洗冷却塔水过滤器 检修人签名：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 127 142 表 23空调机房巡视签到表 栋 年 月 日早班中班晚班 时间日期签到日期姓名签到日期姓名签到日期姓名123456789101112131415161718192021222324181、25262728293031北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 128 142 表 24水泵周期检修记录地点：种类：泵号：检修目的：日期：项目检修内容检 修 数据检修情况备注ABAC相间BCA地B地测试电机绝缘阻值相地C地电机压线接点螺丝坚固A 相B 相运行电流C 相配电柜内除尘及压线端子紧固水泵电机电机轴承加注润滑油压力表，温度表是否损坏检查所有螺丝是否松动检查泵与电机联轴器同心度检查减震器是否完好水过滤器拆装冲洗水泵检修阀门电动阀门是否完好检修签名：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 129 142 表 25地下二层污水井巡视检查表 年 月 日早 班中 班晚 班 班次日期签到时间姓名签到时182、间姓名签到时间姓名备注检查人员签名：部门主管签名：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 130 142 表 26 栋喷淋系统检查表年 月 日 项目楼层信号阀状态系统压力（Mpa）泄水阀状态备注 工程检查人：中控检查人：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 131 142 表 27 月水表记录报表 用水单位：用水时间范围：年 月 日至 年 月 日序号水表位置水表编号本 月 表示数上 月 表示数用 水 量M3查表人备注用水单位主管签字：填表人：填表日期：年 月 日注：每月 25 日查表后交财务统一计算。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 132 142 表 28农行用水量统计表序号位置上月表底本月表示183、数用水量1冷水表2热水表备注查表人：客户签字：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 133 142 表 29停、送电申请表年 月 日 编号：申请部门负责人申请停、送电时间 月 日 时 分受电箱号用电部位低压柜编号、回路编号电缆编号电缆规格根数审批意见审批人：强电主管检查确认签字；变电站值班检查确认签字：变电站操作人：备注：表 30北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 134 142 配电室 发电机日常巡视表 日期：机油柴油 内容时间水箱有无渗漏水 位是 否正常高(H)低(L)电瓶F(满)Q(中)E(低)通 排 风是 否 正常备注8:0011:0014:0017:0020:0023:002:005:184、00早班签名：中班签名：晚班签名：部门主管签名：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 135 142 表 31电 梯 巡 视 检 查 表 日期：梯 号外 呼 按钮轿 内 显示平 层 误 码差对 讲 通讯轿门/厅门/门锁电梯运行有无异常声音到 站 钟 是否正常轿 内 照 明及装修电梯机房空调检查人：备注：1要求巡查人员每日巡查一遍。2如电梯有故障，请注明梯号和故障状态并维修。3发生紧急事故，当班人员必须马上排除并恢复运行。4请当班人员如实填写出记录。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 137 142 表 32外呼、层灯安装检查表 梯号 项目层站是否松动是否有划痕功能是否正常是否安装备注 检查人签名185、：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 138 142 表 33蒸汽锅炉运行记录表 日期：项目时间蒸 汽压力bar供 油压力bar烟 气温度除 氧器水 箱水位#补水泵Map冲洗水位计排污备注8:009.0010.0011.0012.0013.0014.0015.0016.0017.0018.0019.0020.0021.0022.0023.000.001.002.003.004.005.006.007.00早班供 油表数回 油表数耗 油量 L中班供 油表数回 油表数耗 油量 L夜班供 油表数回 油表数耗 油量 L日共耗油 L：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 139 142 水质化验记录#热水186、锅炉#软水罐软水箱 部门时间 项目碱度mmol/1pH 值硬度mmol/1氯根mg/1pH 值硬度mmol/1氯根mg/1 早班 中班 夜班 部门主管签名：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 140 142 表 34 除氧器机房巡视记录表 年 月内容日期时间压力Mpa温度签名备注内容日期时间压力Mpa温度签名备注11621731841952062172282392410251126122713281429153031北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 141 142 表 35油泵房巡视记录表年 月TRG 指针 内容日期时间泵号压力MPA负压MPA温度绿黄红其他签名北京世邦魏理仕物业管理服务有限187、公司 142 142 工工程程管管理理手手册册文件编号:文件版本：编制日期：目 录第一章总 则第一章总 则1.1 目的1.2 依据1.3 适用范围第二章职责与权限第二章职责与权限2.1 运营总监（COO）2.2 总经理2.3 工程部2.4 成本合约部2.5 设计部2.6 开发部2.7 工程管理审批权限第三章工程管理第三章工程管理3.1 项目管理控制计划3.2 现场检查3.3 总经理工地现场协调会3.4 工程部周例会3.5 专题会议3.6 与施工单位沟通3.7 往来函件3.8 图纸3.9 工程日记3.10 工程月报3.11 工程竣工总结第四章监理单位的管理第四章监理单位的管理4.1 监理人员4.188、2 监理实施细则4.3 监理例会4.4 监理月报4.5 监理发文4.6 监理档案资料第五章施工准备第五章施工准备5.1 场地接收及临时设施建设5.2 开工条件5.3 施工图纸会审5.4 审核施工组织设计5.5 测量控制5.6 甲方授权代表第六章安全生产与文明施工管理第六章安全生产与文明施工管理6.1 安全管理原则规定6.2 主要管理措施及要求6.3 重点检查事项第七章 工程质量管理第七章 工程质量管理7.1 质量管理原则7.2 材料质量管理7.3 分部、分项、单位工程的质量管理7.4 关键部位和工序施工质量的检查7.5 成品保护7.6 质量事故处理第八章 工程进度计划管理第八章 工程进度计划管189、理8.1 工程进度计划的组成与编制8.2 设置单项工程施工计划的控制点8.3 工程施工进度计划的落实与检查8.4 赶工措施8.5 工程施工进度计划延期的审批8.6 延期完工第九章工程施工阶段成本管理第九章工程施工阶段成本管理9.1 工程施工阶段成本管理的内容9.2 工程施工阶段成本管理相关要求9.3 工程施工阶段成本管理的重点第十章工程合同管理第十章工程合同管理10.1 工程合同管理的内容10.2 主要工作及管理要求第十一章 甲方直接分包的工程管理第十一章 甲方直接分包的工程管理11.1 总分包管理和配合11.2 安全管理11.3 进度管理11.4 质量管理11.5 成本管理11.6 资料管理190、11.7 完工验收第十二章 甲供材料设备的管理第十二章 甲供材料设备的管理12.1 甲供材设备的范围12.2 甲供材料设备合同管理12.3 甲供材料设备合同的编写/审查重点第十三章 工程竣工验收与移交第十三章 工程竣工验收与移交13.1 验收组织及要求13.2 验收程序13.3 验收依据13.4 检查对比13.5 专项验收13.6 初验13.7 内部验收13.8 竣工验收13.9 完工验收13.10 物业验收和工程移交13.11 施工单位撤场13.12 工程保修第十四章 项目档案第十四章 项目档案14.1 项目档案管理要求14.2 项目档案包括的内容14.3 项目影像资料采集规定第十五章 奖惩191、规定第十五章 奖惩规定15.1 处罚15.2 严重行为过失的处理15.3 奖励第十六章 附则第十六章 附则附件1：开工证附件2：业务联系单附件3：设计变更通知单附件 4：工程日誌附件 5：甲方代表授权书附件 6：甘特图、网络图附件 7：变更、签证、索赔费用确认书附件8：设计变更台帐附件9：工程变更台帐附件10：现场变更台帐附件 11：工程进度款批准书附件12：结算通知单附件13：工程结算申请表附件 14：完工证明书附件 15：保修终结书第1章 总 则第1章 总 则1.1 目的1.1 目的为规范集团公司所属项目的建设管理，明确在工程管理过程中有关职能部门的职责和工作流程，提高工程质量、进度、安全192、等方面的管理水平，获得最佳投资效益，特制定本办法。1.2 依据1.2 依据本办法依据公司集团运营管理规定等相关管理制度编制。1.3 适用范围1.3 适用范围本办法适用于 SOHO 中国有限公司总部及所属公司建设项目的工程管理业务。本办法与集团公司其他方面的管理制度、合同范本、操作指引等配套使用。COOCOO 在执行本办法的过程中，可结合项目的实际情况，制订相应的实施细则，完善工程施工管理工作。本办法的条款如与国家的规范、标准或地方法规有矛盾之处，应以国家规范、标准或地方规定为准。第2章 职责与权限第2章 职责与权限2.1运营总监（COO）2.1运营总监（COO）负责检查监督项目的建设质量、进度193、成本、安全、文明情况。负责审批总经理上报的有关工程管理方面的报告。负责审批向政府管理部门上报的重要文件。负责审批以下工程管理事项：-10-30 万元（含 30 万）工程变更，30 万的工程变更需要与主管董事双签审批；-5-10 天（含 10 天）工期延长，10 天的工期延长需要与主管董事双签审批；-10-30 万（含 30 万）工程索赔，30 万的工程索赔需要与主管董事双签审批。COO 可以根据实际情况对权限内负责的事项授权予总经理，但应得到主管董事的同意。2.2 总经理2.2 总经理城市公司总经理是工程管理的总负责人。主要负责以下事项：负责落实、完善政府对项目建设的各项批准手续，确保项目的194、建设符合政府相应的管理规定。负责审核向政府管理部门上报的重要文件，报 COO 批准/备案。负责工程的质量、进度、成本、安全、文明施工。负责审批工程建设过程中以下事项：-项目质量、进度、安全管理目标及实施方案；-监理大纲及实施细则；-施工组织设计（含工程进度计划、甲方独立分包及甲供材料进场计划）；-签发开工通知/停工通知/复工通知/完工证明/保修终结书；-支付工程款/材料设备款等；-10 万元的工程变更、设计变更；-5 天的工期延长；-10 万元工程索赔。负责处理工程建设过程中重大的合同纠纷。负责组织项目的专项验收及总体竣工验收工作，并签批有关验收文件。负责项目的维保实施。总经理可以根据实际情况195、对权限内负责的事项授权予工程部负责人（VO 及付款除外），但应得到 COO 的批准。2.3 工程部2.3 工程部2.3.1 工程部在权限范围内具体负责工程的各项组织管理工作，主要负责以下事项：负责编制项目工程建设的计划。负责办理开工证（附件 1）。负责总包单位、独立分包单位以及材料设备供货厂商的协调管理工作。负责管理监理单位。负责编制项目工程的质量、进度、安全文明施工管理目标和实施方案，并按批准的实施方案组织落实。负责组织施工图纸会审，配合设计部门完善施工图设计。负责管理工程合同。负责永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报装工作。负责各阶段验收工作：-组织内部验收工作；-组织设计196、监理、施工、政府质量监督部门等相关单位进行工程的阶段验收、隐蔽工程验收、专项工程验收（专业分包单位应负责验收通过）、项目竣工备案验收等。组织完工验收及工程移交。配合物业部门做好入住及保修期内的维修工作。记录项目工程日誌，记录工程实施过程中的相关事宜。编制项目工程月报。工程管理过程资料的保管、存档和竣工资料的存档、移交。2.3.2 项目工程部 工程部可下设项目工程部，或由工程部兼任项目工程部的职能。项目工程部在权限范围内具体负责施工现场的各项管理工作，主要负责以下事项：负责总包单位、独立分包单位以及材料设备供货厂商的协调管理工作。负责管理监理单位。负责编制项目工程的质量、进度、安全文明施工管理197、目标和实施方案，并按批准的实施方案组织落实。负责管理工程合同。负责各阶段验收工作：-组织内部验收工作；-组织设计、监理、施工、政府质量监督部门等相关单位进行工程的阶段验收、隐蔽工程验收、专项工程验收（专业分包单位应负责验收通过）、项目竣工备案验收等。组织完工验收及工程移交。配合物业部门做好入住及保修期内的维修工作。记录项目工程日志，记录工程实施过程中的相关事宜。编制项目工程月报。工程管理过程资料的保管、存档和竣工资料的存档、移交。2.4 成本合约部2.4 成本合约部成本合约部主要负责以下事项：负责按批准的招标计划选定施工安装承包单位、材料设备厂商。负责审核工程付款。负责审核设计变更、工程变更、198、批价、现场签证的费用额。负责处理工程索赔费用额。2.5 设计部2.5 设计部设计部主要负责以下事项：负责检查施工图纸。负责设计图纸交底。负责处理设计变更。配合市政报装及验收手续。定期到工地检查设计的落实。参加工程阶段验收、竣工验收。2.6 开发部2.6 开发部开发部主要负责以下事项：负责办理开工规划验线、竣工规划验收手续。负责办理人防、交通、园林、环保等专项申报和验收手续。2.7 工程管理审批权2.7 工程管理审批权内 容内 容工程部工程部成本合约部成本合约部总经理总经理运营总监COO运营总监COO运营总监COO运营总监COO+执行董事执行董事编制质量、进度、安全管理实施方案编制质量、进度、安199、全管理实施方案编制、实施-审批备案项目施工组织设计项目施工组织设计审核、修正-审批备案项目监理大纲项目监理大纲审核、修正-审批备案甲方代表授权书甲方代表授权书办理-签发备案项目开工/停工/复工通知项目开工/停工/复工通知办理-签发备案进度计划目标进度计划目标办理-审批备案工程进度款工程进度款办理审核审批 备案工程变更工程变更配合办理10 万元10-30 万元（含 30 万）30 万工程延长工程延长配合办理5 天5-10 天（含 10 天）10 天工程索赔工程索赔配合办理10 万10-30 万（含 30万）30 万专项工程竣工验收专项工程竣工验收（市政、园林景观）（市政、园林景观）办理-审批备案200、项目总体竣工验收项目总体竣工验收办理-审批备案资料移交配合入住资料移交配合入住办理-审批备案完工证明书完工证明书办理-审批 签发备案结算结算配合办理审核审批保修终结书保修终结书办理-审批 签发备案第3章 工程管理第3章 工程管理3.1 项目管理控制计划3.1 项目管理控制计划总经理对工程的安全、质量、进度、成本控制负全面的责任。工程开始前，总经理应制定全面的安全、质量、进度、成本控制计划，并落实控制计划的实施，确保工程的各方面均处于受控状态。施工过程中，总经理应检查控制计划的落实情况，并根据工程的实际情况对控制计划采取必要的修订和补充，确保工程的安全、质量和进度。控制计划应落实到人。3.2 现201、场检查3.2 现场检查总经理应每周对工程进行检查。检查的重点是：安全、文明施工、工程质量、工程进度。3.3 总经理工程现场协调会3.3 总经理工程现场协调会总经理应定期（每月至少一次）在工地现场召集公司工程部、设计部、成本合约部以及总包单位、监理单位召开工程现场协调会，听取有关工程管理相关问题的汇报，研究解决工程建设中有关重要问题。工程协调会会议纪要应存档。3.4 工程例会3.4 工程例会工程负责人每周应召集工程部、设计部、成本合约部和项目工程部召开一次工程会议，解决工程的设计、招标、变更签证等问题，确保工程的顺利实施。工程例会应形成会议纪要，并发送给与会人员。3.5 项目工程周例会3.5 项202、目工程周例会项目工程部经理每周应召集项目工程部全体员工召开一次项目工程会议，检查工程管理过程中有关安全、质量、进度、合同管理、工程档案等情况。检查各合同的执行情况，分析可能存在的风险和隐患，及时采取必要的措施，确保各项合同顺利执行。应抓住工程中的重点问题、难点问题，落实专人负责解决。项目工程部周例会可以根据情况，邀请监理单位参加。3.6 与施工单位的沟通3.6 与施工单位的沟通与施工单位的沟通原则上只能由工程部进行，若没有项目工程部的，由项目工程部与施工单位沟通。其他部门与施工单位沟通后应将沟通情况告知工程部。工程部与施工单位沟通应采用书面的形式（业务联系单（附件 2），经甲方授权代表签字后生203、效。口头的指令应书面确认。设计变更通知单（附件 3）经总经理签字并盖公章后由工程部转发给施工单位及监理。3.7 往来函件3.7 往来函件往来函件应分类建立收发文台帐，登记并存档。各项来函由工程部负责处理，超出工程部权限的由总经理处理。各项发文应按照审批权限进行处理和审批。项目工程部与施工单位的往来函件应同时抄送工程部和监理。3.8 图纸3.8 图纸施工图纸、图纸会审记录、设计变更必须经过设计部审核，由工程部发给施工单位、监理单位使用。所有正式施工图纸工程部/公司档案室应留存。工程部应建立图纸收发记录台帐。作废的图纸应及时作废，以免误用。3.9 工程日誌3.9 工程日誌工程部应安排专人记录工程日204、誌（附件 4）。工程日誌由工程部经理检查并签字确认。工程日誌的内容包括但不限于以下内容：-自然气候条件；-安全、质量、进度检查对比情况；-现场人员、设备、材料情况；-会议情况；-政府管理部门检查情况；-场地周边环境等情况；-往来信函/文件情况。工程日记应存档。3.10 工程月报3.10 工程月报工程部每月应编制工程月报，送总经理审阅。工程月报的内容包括但不限于以下内容：-工程的安全情况：安全事故、沉降观测；-工程的质量说明：材料检测、施工质量检测；-工程的进度情况：有无滞后、滞后的原因分析、附进度表(sample)；-工程投资的完成情况(成本合约部协助)；-工程款的支付情况、应付未付情况(成本205、合约部协助)；-下两月的资金需求情况(成本合约部协助)；-工程部的人员、工作等情况；-监理单位的人员、工作情况；-各施工单位/材料供应单位/设计单位的工作情况；-管理部门的协调工作情况；-工程照片；-其他。工程月报应存档。3.11 事件报告3.11 事件报告在工程管理过程中，对于合同中的主要事项如：工程进度达到控制节点、严重违约事宜以及发生质量安全事故等重大事件，工程部应以书面报告的形式报告总经理。3.12 工程竣工总结3.12 工程竣工总结工程完工后总经理应组织人员编写工程竣工总结，报 COO。工程竣工总结按项目分期编写，在入住后 30 天内完成。第4章 监理单位的管理第4章 监理单位的管理206、4.1 监理实施细则4.1 监理实施细则监理单位在实施监理工作前，应有针对性地编制所监理项目的监理实施细则。工程部应审核监理实施细则，对其中有关设计变更、现场签证、工程开工、复工、停工等对工程进度、工程造价有影响的审批工作流程及权限，要注意其与集团公司的相关管理规定相一致。4.2 监理人员4.2 监理人员工程部负责对现场监理人员的日常工作的监督、管理，主要事项如下：按合同中标明的现场监理人员配备情况检查人员到岗情况；检查监督监理人员按合同及监理规划、监理实施细则及有关规范、标准、规定开展工作；检查监理按安全、文明施工的要求开展工作；监督检查监理人员的工作纪律，对出现以下情况的监理人员，及时发出207、更换人员通知：-为施工单位指定承包商、建筑构配件、设备材料生产厂家；-收受被监理的施工单位的任何礼金；-泄露所监理工地工程各方确认需要保密的事项；-玩忽职守，不严格执行旁站制度、不严格执行材料进场检验制度、不严格执行工过程检验制度，不能及时发现施工过程中的质量、进度问题；-未经甲方同意，擅自签字确认施工单位提交文件；-责任心不强，不具备任职资格的监理人员。4.3 监理例会4.3 监理例会工程部有关人员应参加监理例会。工程部应规范工程现场监理例会制度，明确参加监理例会的人员组成、会议程序，提高监理例会协调解决各方配合及工程施工中实际问题的效率和效果，保证正常的工程质量和进度。监理例会纪要发出前，208、应经过甲方授权代表的审核。监理例会纪要应存档。4.4 监理发文4.4 监理发文监理单位对施工单位发出或确认的所有文件（包括工程量、成本、进度等），应得到工程部的认可。工程部要防止监理人员擅自发出或确认文件，以免对我公司造成不利情况。监理单位对施工单位的所有发文须抄送工程部。4.54.5 监理月报监理月报工程部应督促监理单位及时上报当月的监理月报。工程负责人应审阅监理月报。监理月报 的内容应全面、客观、准确反映工程施工的质量、进度、投资、安全等现场实际，并指出工程施工存在、潜在的主要问题，提出解决方案。监理单位不提供监理月报 或提供的监理月报 不合格，则不予拨付当月的监理费。4.6 监理档案资料209、4.6 监理档案资料工程竣工后监理单位应向我方提交工程监理总结报告及一套完整的监理档案资料。第5章 施工准备第5章 施工准备5.1 场地接收及临时设施建设5.1 场地接收及临时设施建设工程部负责对项目场地的接收和临时设施建设工作，主要包括：确定用地四角边界，置埋界桩；接收用地测量成果，现场接桩、护桩；接验市政基础设施条件；现场看护，防止现场破坏（市政基础设施、取土、毁树、倾倒垃圾等）；在工程开工前完成现场的“三通一平”工作；结合项目分期、销售需要及永久使用等综合因素进行规划设计和建设现场临时围墙、大门、办公生活用房等；结合项目分期及工程总承包标段的划分作好资源分配，对场地、施工临时水、电及排雨210、排污设施合理规划，对水电能够实现独立的控制、管理和计量。工程部要结合现场具体情况会同成本合约部制定现场施工水电管理规定，明确水电计价、计量、结算等事项；5.2 授权甲方代表5.2 授权甲方代表总经理应根据合同签发甲方代表授权书（附件 5），授权甲方代表负责现场管理工作。甲方授权代表应由工程部经理/项目工程部经理担任。甲方授权代表不得超越总经理的授权权限行使职权。甲方代表授权予下属人员应先取得总经理的批准。5.3 开工条件5.3 开工条件单位（单项）工程开工前，应具备以下条件：应按政府相关工程开工管理的规定取得开工证、规划验线批复等开工手续。未取得政府开工证但又需要先行施工的必须取得 COO 211、的书面批准。城市公司总经理批准的开工通知。施工场地、水电等已具备条件。甲方代表已取得授权资格。监理单位已进驻现场，并编制完成单位（单项）工程监理规划、单位（单项）工程监理细则，取得工程部批准。购买项目工程保险。施工单位进已按照当地行业管理的有关规定完成了开工前的相关审批、备案手续。5.4 施工图纸会审5.4 施工图纸会审施工图会审的组织-单位（单项）工程施工前，必须进行图纸会审，图纸会审由工程部主持；-设计单位应对图纸进行技术交底；-工程部、设计部及监理、施工、设计单位应共同商议会审中的问题，形成结论意见后写入图纸会审纪录，作为工程施工、验收及结算依据；-图纸会审纪录 应经设计部审查确认。成本212、增加的，按设计变更规定处理；-图纸会审纪录 由施工单位整理，监理、施工、设计单位会签，最后由工程部负责人签字后有效；-单位（单项）工程的图纸会审，可根据出图情况分专业、分阶段进行会审；-市政管网综合图纸出齐后，应组织综合会审，解决各专业间存在的问题；-未经会审的图纸不得使用，如施工单位自行施工，工程部必须予以制止，因图纸问题造成的返工责任由施工单位承担。施工图会审的主要事项：-审核施工图设计是否符合集团批准的规划设计和方案设计；-审核施工图设计是否符合政府规划、人防、消防、园林、交通等管理部门的批复要求；-审核施工图设计是否符合交工标准；-审核设计图是否完整，检查其有无漏项；-审核施工图设计中213、功能安排、基线、尺寸、标高、作法、说明是否无误或不清楚；-审核施工图设计中各专业间有无矛盾等；-审核施工图的可操作性。5.5 审核施工组织设计5.5 审核施工组织设计单位（单项）工程施工前，施工单位必须编制施工组织设计或施工方案（下称施工方案）并通过工程部批准后方可施工。单项工程及单位工程的主要分部、重要分项（如防水、幕墙、结构转换层、高支模、钢结构、深基坑支护、“四新”工程等）应单独编制施工方案。施工单位应按批准后的施工方案进行施工，任何人不得随意修改。如确需调整，需重新审批。施工组织设计审核的主要事项如下：-质量、进度目标是否符合合同要求；-施工方案是否合理，冬雨季施工措施是否得当；-施工214、顺序是否合理，是否有利于成品保护；-人、机、材及主要分包计划是否合理，是否支持总体进度计划；-工程进度计划中关键线路是否正确；-甲供材料设备进场计划是否合理；-质量保证措施是否得当；-检测措施是否得当；-成品保护措施是否得当；-安全管理措施是否完善；-文明施工措施是否完善；-有无与甲方、设计方、监理方及其他协作方的配合措施。5.6 测量控制5.6 测量控制单位（单项）工程开工前，应取得政府规划部门批准的坐标及高程控制点，并由工程部组织编制平面主轴线和高程点控制图，场地建立平面和高程控制标桩。工程部应在现场向施工单位移交平面及高程控制标桩，同时与施工单位在 平面主轴线和高程点控制图上办理签章确认215、手续。施工单位可根据工程部移交的控制标桩及 平面主轴线和高程点控制图 进行核验，无误后组织放线。开发部组织规划测量单位对现场放线情况实际测量，并取得政府规划部门的验收手续后，施工单位方可正式施工。第6章 安全生产与文明施工管理第6章 安全生产与文明施工管理6.1 安全管理原则及规定6.1 安全管理原则及规定管理原则管理原则安全管理应贯彻“预防为主、安全第一”的原则。对于任何的工程事宜，安全问题均是一票否决的。安全措施未作好的，不允许施工。不遵守安全规定的人员应逐出现场。第一责任人第一责任人城市公司总经理是现场安全文明施工的第一责任人。城市公司总经理应经常到现场巡视，检查现场安全及文明施工实施细216、则的落实情况。安全生产与文明施工管理实施细则安全生产与文明施工管理实施细则工程部是安全文明施工的主责部门。工程部应结合项目工程实际，编制项目安全生产与文明施工管理实施细则，明确安全生产与现场文明施工管理的组织架构、职责划分、管理规定、检查机制、处罚事项与标准等。该细则经总经理批准后，由工程部负责组织实施。工程部安全员工程部安全员工程部按项目至少应设一名专职/兼职安全员，安全员直接对甲方授权代表负责。甲方授权代表应授权工程部安全员停止任何不安全的施工，对不遵守安全规定的人员进行处罚。任何人不得影响工程部安全员的正常工作。工程部安全员主要职责是：-具体负责现场安全生产和文明施工管理工作；-每日巡视217、施工现场，检查监理单位、施工单位安全管理和文明施工状况，查验有关分包单位、设备、人员资质情况，按管理规定执行有关处罚事项等；-参加监理例会，总结本周安全生产与文明施工状况，向施工单位、监理单位提出管理要求；-每周组织工程部、监理单位、施工单位进行现场安全生产与文明施工检查，及时消除存在的隐患。检查情况及处理结果应形成纪要；-处理安全生产和文明施工相关事宜。6.2 主要管理措施及要求6.2 主要管理措施及要求工程开工前工程部、监理单位、施工单位应分别落实现场安全负责人，确定有关安全生产与文明施工的管理制度，建立定期安全检查的工作机制，注重项目场容、环境保护、消防与保安、卫生与防疫、施工扰民等工作218、，树立良好的项目形象。应督促施工单位完善有关安全生产与文明施工的管理制度/细则，明确组织架构、职责划分和负责人，并在施工现场醒目位置张贴。施工单位的安全员应对在施工场地的工作人员进行经常性的安全教育，培养他们的安全意识，贯彻预防为主的方针，杜绝违章指挥和违章作业的情况发生。现场安全和文明施工检查是工程部、监理单位、施工单位每日必须的工作重点内容之一。要经常检视工地现场及周边环境可能存在的安全隐患和风险。每周的监理例会中，应对现场安全和文明施工工作进行总结和检查。工程部、监理单位、施工单位每月/定期应进行联合安全与文明施工检查，检查情况及处理结果应形成纪要。监理月报中应有安全管理的专项说明。现场219、安全生产和文明施工工作应满足项目所在地行业管理部门的要求，达不到要求被政府管理部门勒令停工整改的，应通知 COO。6.3 重点检查的事项6.3 重点检查的事项施工单位应设专职安全员，安全员上岗应具备相应的资格。各方管理人员及现场工人应佩带工卡，工卡应加盖总包单位章，并由甲方授权代表签字。进入施工现场必须佩带安全帽。进出场管理应符合以下要求：-施工单位应在签定施工合同后方可进场施工；-施工场区门卫应对进场人员、车辆、设备、材料等进行检查和记录。工程部安全员应经常对进场情况及记录进行检查；-施工单位进场后，应向甲方、监理提交一份详细的统计表，其格式和提交的间隔时间应符合甲方和监理的规定。该表应填报220、施工方在现场的各类职员和各个工种、各等级的工人人数，以及甲方、监理要求的有关施工方装备等资料；-严禁与合同范围内工程施工无关的人员、材料、设备进场；-施工场区内施工材料、设备、机械出场应得到工程部的批准；-施工材料、设备、机械出场应作记录。施工场地内不允许住宿。施工单位的生活区与施工场地应有明显的分隔。施工人员由生活区进入施工场地时须检查工作证（工卡）。严禁与工程无关的人员进入施工场地。必须安排施工人员在现场住宿的，须先取得 COO 的批准。各项工程开工前，在审查施工单位的施工组织设计时，工程部和监理单位应结合工程的实际情况，有针对性地要求施工单位制定安全管理规定和相应技术措施。审查的主要内容221、是：-审查施工单位安全生产责任制，包括组织、人员、职责、安全教育、安全交底、安全检查、特殊工种人员的持证上岗制度等是否落实；-审查有无相应的安全技术措施，对土方、爆破、水下、基坑、井下、脚手架等是否编制了有效的单项安全技术方案；-审查施工单位现场施工是否符合文明施工的有关规定。包括对施工垃圾的处理以及环境保护的有关措施。各项安全防护设施、危险工种、高空作业的施工方案在实施前应进行安全方面的审核并取得监理的批准。各项工程施工前施工单位技术管理人员应向具体操作人员进行安全与文明施工方面的交底。对于在动力设备、输电线路、地下管道、密封防震车间、易燃易爆地段以及临街交通要道附近施工的工程，对于在放射、222、毒害性环境中施工(含储存、运输、使用)及使用毒害性、腐蚀性物品施工的工程，施工开始前工程部、监理应审查施工单位编制的安全防护方案。安全防护方案不合格的不许进行工程施工。施工现场消防通道、消防水源、消火栓系统、灭火器等消防设施应保持正常状态。现场用电、用火、设备使用、人员上岗等应进行相应的批准和资质核验。现场的施工设备、机器须经过安全部门验收后方可使用。对项目基坑周围距离较近的建筑物需先做结构鉴定，预防基础开挖对此建筑影响。边坡支护应进行位移观测。发生重大伤亡及其它安全事故，工程部及施工单位应按有关规定立即上报公司及政府有关部门，并采取措施防止事故进一步扩大。场地的围档、硬化、排水、防洪、消防、223、安保、卫生、防疫等应符合当地建设管理部门的有关要求。施工场地应平整、清洁、畅通，材料堆放应整齐，建筑垃圾应及时清理外运。销售路线及客户可以见到的场地、立面要按营销部门的要求进行处理。确保销售线路的安全、美观、整洁。第7章 工程质量管理第7章 工程质量管理7.1 质量管理原则7.1 质量管理原则质量管理应坚持“预防为主、全面控制”的原则。工程部应明确施工工序（包括脚手架等临时设施的拆除和运输），确保已完成的工程不受后续工程的影响。工程部要做到任何时候都有人员在现场检查监理人员、施工单位技术管理人员的工作情况以及工程施工情况，确保工程质量满足规范标准和合同要求。7.2 材料质量管理7.2 材料质量224、管理7.2.1 材料进场7.2.1 材料进场工程使用的主要原材料、半成品材料、设备（下简称“施工材料”），进场时必须由施工单位填写材料报验单，经监理单位、工程部验证及取样送检合格，方可使用。施工单位必须提交施工材料的出厂合格证及检验证明书，填报材料报验单等资料，经监理单位、工程部核验无误后方可进场。7.2.2 材料检测7.2.2 材料检测由工程部、监理单位材料见证人按规定取样送指定的有资质检测机构进行检测，检测合格后方可使用。已检验的材料与未检验的材料应分开堆放。检测不合格的原材料，必须在限期内退出现场。以下情况虽有试验报告，但其试验报告无效，施工材料不能使用:-材料未经材料见证人见证；-不在225、指定的有资质检测机构检测；-施工单位自行送检，检测过程无材料见证人见证。7.2.3 甲供材料7.2.3 甲供材料甲供材料的数量应由施工单位提交，数量应考虑适量的损耗。工程部负责与材料商联系，确保甲供材料的供应能满足施工要求。甲供材料进场前，工程部应书面通知施工单位作好接收甲供材料的安排。材料供应商须提交材料的出厂合格证、检验证明书，经工程部、监理检验无误后方可进场。监理单位、工程部、设计部确认甲供材料不合格，则该部分材料不许在工程施工中使用。如施工单位认为甲供材料设备质量不合格，应说明理由。甲供材料办理移交手续时,施工单位要核对进场手续,检查材料质量，并负责对接收材料设备的保管工作。7.3 分226、部、分项、单位工程的质量管理7.3 分部、分项、单位工程的质量管理施工方案与技术交底分部、分项、单位工程施工前，工程部应检查施工单位施工方案是否根据工程实际情况进行了细化，技术人员是否对操作工人进行了技术交底工作。对于容易发生质量通病的施工部位，应检查施工工艺、次序、方法的落实情况。施工样板在主要分部及单项工程（含主体、装饰、楼地面、屋面、门窗、安装、景观、道路工程）开工前，工程部应提前通知施工单位先做施工样板。施工样板完成后，施工单位填写施工样板报验单，工程部组织设计、监理、施工单位现场验收，经验收合格后，分项工程方可全面开工。自检与报验分项工程施工完成后，施工单位应先自检，合格后填报工程质227、量报验单。工程部和监理单位组织验收，验收合格后方可进行下一道工序施工。分项工程经验收不合格，由工程部发出整改通知单，施工单位必须在限期内整改完成。分项工程未经验收或验收不合格，不得进入下一道工序施工。隐蔽工程验收 隐蔽工程必须经过验收后方可进行覆盖。隐蔽工程不合格的不许进行下一道工序施工。隐蔽工程须有施工记录和验收记录。整改与旁站监督对于施工单位进行整改的施工项目，工程部/监理单位应现场旁站，监督施工单位按照整改通知单的内容和要求进行整改。中间交接验收为明确工程质量的责任划分，总包单位内部不同班组交叉作业，班组必须办理中间交接验收手续。不同施工单位交叉作业，施工单位必须办理中间交接验收手续。阶228、段验收/分项验收工程的阶段验收和分部、分项工程的验收，工程部应邀请设计、监理单位参加，检查评价工程施工的质量，提出改善工程质量的建议和意见。7.4 关键部位和工序施工质量的检查7.4 关键部位和工序施工质量的检查工程部在施工管理过程中，应对施工人员素质、材料设备质量、施工工序、施工方法、实验检验、施工设备、现场条件、完工质量等各方面进行全面的检查、监督。对于关键部位和工序应采取现场旁站、查验记录、验收等方式重点检查。以下各项应作为质量检查的重点：-控制主轴线的复测、楼层轴线复测、楼层间高层传递检测；-基础工程方面包括：土方工程；桩基础、压桩实验；基坑支护工程（包含地下连续墙）位移及沉降观测；后229、浇带，防水混凝土浇筑；卷材防水层细部构造处理；-主体结构工程方面包括：钢筋隐蔽，混凝土浇筑，预应力张拉，所有装配式结构安装（包含钢结构）；混凝土试块(7 天、28 天)；-门窗：所有门窗安装前尺寸复检、检查，材料五金检查，门窗安装工序，门窗隐蔽工程，成品保护等；-防水：防水基层的施工，防水层施工、防水隐蔽；-楼屋面：钢筋隐蔽、管线隐蔽；屋面构筑物、设备基础；穿楼屋面的孔洞等；-外墙面：保温、外墙面涂料（面砖）基底分层摸灰、涂料（面砖）施工。对于上述部位和工序，工程部应要求监理工程师进行旁站监理，并完成旁站监理记录。工程部有关人员需要对记录进行检查和抽查证实。工程部应当根据工程施工情况参加监理对230、施工项目进行的“见证、旁站、巡视、平行检验”等监理工作，对未参加的项目定期进行抽查。7.5 成品保护7.5 成品保护工程部必须组织制订单位（单项）工程成品保护规定，并责成施工单位成立成品保护小组，落实成品保护的岗位责任。工程部应对成品保护的重点部位经常巡视，并采取成品保护措施，检查监督施工单位成品保护的工作情况，以免交楼时出现问题。施工单位对成品保护不力，经要求整改仍达不到要求的，应报 COO 处理。成品保护的重点如下：基槽、基础、结构、保温、防水，设备、管道，预埋管线等分项工程；铝合金、塑钢门窗框、幕墙框、镀膜玻璃、外墙装饰等；地面（地砖、木地板）、入户门、户内门、洁具（含座厕、浴缸、洗手盆231、）、电梯轿箱装饰等内；景观、道路等室外工程；特别重点部位，包括：-易受污染、破坏的部位；-不可修复、难以恢复部位；-高价值部位。7.6 质量事故处理7.6 质量事故处理工程出现质量事故后，工程部应及时处理，情况严重的应上报总经理并按审批权限及时发出整改通知/停工通知，同时要求施工单位提出整改方案，经监理单位和工程部同意后，监督实施。停工通知的签发-局部停工、复工的，由工程部负责人签发通知，并送总经理处备案；-停工、复工范围较大或影响较大的，必须由总经理签发停工、复工通知，并送 COO 处备案。以下情况可以发出停工通知：-擅自使用未经认可的材料；-擅自变更设计图纸施工；-上一道工序未经验收擅自进232、行下一道工序施工的；-未经甲方、监理审核同意，分包单位进场施工的;-分包单位进场后,发现其不具备施工管理能力的；-施工质量出现异常，施工单位不整改或未采取有效措施整改的；-安全措施不到位的；-施工措施不到位的；-出现质量、安全事故。重大的质量、安全事故必须通知 COO。第8章 工程进度计划管理第8章 工程进度计划管理8.1 工程进度计划的组成与编制8.1 工程进度计划的组成与编制项目（分期）建设计划总经理应依据管理会批准的开发计划，组织编制项目（分期）建设计划，确定各单项工程的开工、竣工、入住时间节点目标，报 COO 批准。单项工程施工进度计划工程部负责人应依据 COO 批准的项目（分期）建设233、计划，组织编制组成项目的各单项工程（建筑工程、市政工程、园林景观工程等）的施工进度控制计划，确定分部、分项工程的主要节点时间完成时间，报总经理批准。实施合同中的单项工程主要节点时间和工期，应满足甲方确定的单项工程施工进度控制计划。单项工程开工前，工程部应检查和督促施工单位编制的单项工程施工进度计划，该计划经甲方和监理审批后，由施工单位实施。对于建筑工程施工进度计划，工程部应编制甲方独立分包工程、甲供材料进场计划，及时提供给成本合约部，以使招标进度能够满足甲方独立分包单位和甲供材料进场需要。进度计划文件应以甘特图、网络图（附件 6）表示。8.2 设置单项工程施工计划的控制点8.2 设置单项工程施234、工计划的控制点建筑工程施工进度计划控制节点建筑工程应按以下形象进度设置控制节点：-单位工程的开工时间；-0.00 完成时间；-结构封顶时间；-外装修结束/外脚手架拆除时间；-竣工验收取得竣工备案表的时间；-交付使用（钥匙交接）时间。上述控制时间节点列入施工合同，并有延期完工罚款措施。工程进度到达控制节点后，工程部应书面报告各节点的完成时间，经总经理批准后作为施工单位实际完成各进度节点的时间。甲方独立分包工程施工进度计划控制节点甲方独立分包工程 甲供材料设备的进度计划控制节点,要根据单位（单项）工程实际情况合理划分和确定。8.3 工程施工进度计划的落实与检查8.3 工程施工进度计划的落实与检查工235、程部负责工程的实施和完成。工程部应协调公司各有关部门，确保工程按计划完工。各有关部门包括设计部、成本合约部、开发部、财务部等必须极力配合工程的开展，不使工程的进度受到影响。工程施工进度应实行动态管理，要时时对工程进度进行检查，及时发现影响进度的因素并采取措施进行调整。工程部应重点检查总承包单位对工程总体（包括甲方独立分包工程）进度计划的管理，明确总承包单位对工程总体进度负责，同时协调好甲方独立分包工程/甲供材料的进度。每月 25 日前工程部应督促施工单位向甲方、监理书面报送下月施工计划、三个月滚动计划和本月完成工程月报。下月施工计划必须具体、详细并且符合阶段性工期要求和总进度计划要求，内容包括236、施工内容、人力安排、增加人力的来源、工程量、施工机械安排、材料安排、管理人员安排等，经甲方、监理审定后实施。工程部各专业工程师、部门经理应每天对各单位（单项）工程进度检查，了解工程的进度情况，及时发现影响工程进度的因素及隐患。周监理例会中，工程进度是重点检查的内容之一。工程部负责人每月应对施工计划控制点进行检查，并将检查情况及措施汇报总经理、COO。监理单位每月提交的监理月报、城市公司上报管理会的月度报告 应涵盖工程进度的检查、对比、差异分析、措施等内容。对于工程进度实际情况与进度计划相比发生较大差异、可能影响整体开发进度及计划入住时间的，城市公司总经理、COO 应及时向管委会报告。8.4 赶237、工措施8.4 赶工措施当工程滞后工期出现延误时，应采取赶工措施：形象进度比计划拖延五天以内的，应分析原因并要求施工单位采取切实可行的赶工措施，在下一工序内赶上。当形象进度比计划拖延五天以上时，应分析原因并责成施工单位采取切实可行的赶工措施，应制订短期的工程进度计划指导施工。工程工期控制点出现延误，应采取赶工措施，并按施工合同条款规定及时予以签证及处罚。由于施工单位人力不足、材料供应不上导致工程进度滞后，虽经要求采取赶工措施但仍无明显的改善的，应与 COO 协商解决。8.5 工期延长的审批8.5 工期延长的审批除以下条件外合同工期不许调整：-不可抗力原因（如地震、战争等）；-甲方原因导致关键工序238、延长；-合同中明确确定的其他工期延长条件。工期延长的审批工程部应在依据合同规定书面答复施工单位提出的工期延长申请。施工单位逾期申请，任何人不得补办工期延长签证手续。工期顺延要按照关键工序审核/计算。工期延长的审批，应按照以下审批权限进行：-工期延长天数5 天的，由总经理审批；-工期延长天数5 天、10 天的，由 COO 审批；-工期延长天数10 天，由 COO 和董事共同审批。工期顺延的批准文件应以变更费用确认书（VO）的形式发出，并注明调整工期后工程完工的时间。批准工期延长时应注意可能引起的索赔，如设备租赁费用、现场管理费用等。给予工期延长时应同时与施工单位协商，尽量避免有关的费用索赔。8.239、6 延期完工8.6 延期完工工程延期完工，须采取赶工措施并确定新的完工时间。新的完工时间须并得到COO 的批准。工程延期完工应书面通知施工单位。工程延期完工应按照合同约定明确延期完工对施工单位的罚款。支付工程款时应扣除延期完工罚款，如暂不扣，必须得到 COO 批准。8.7工期奖8.7工期奖工程进度管理可以设工期奖，但须在招标文件中明确，并得到 COO 的批准。工期奖应是目标工期的奖励，不考虑工期延长，不设提前完工奖励。工期奖应明确奖给施工单位项目部的金额。工期奖的发放须得到 COO 的批准。第9章 工程施工阶段成本管理第9章 工程施工阶段成本管理9.1 工程施工阶段成本管理的内容9.1 工程施240、工阶段成本管理的内容项目施工阶段成本管理是项目全过程成本控制的关键环节，其管理的主要内容如下：合同实施的管理设计变更的管理工程变更的管理现场签证的管理工程付款的管理工程索赔的管理合同违约的管理工程结算的管理9.2 工程施工阶段成本管理相关要求9.2 工程施工阶段成本管理相关要求工程合同、设计变更、现场签证、索赔等方面的管理应符合集团规定的程序和审批权限。城市公司设计部、工程部、成本合约部对工程施工阶段的成本管理均负有相应的管理职责。有关文件的发出应按以下要求进行：-与施工单位的联系必须通过工程部（项目工程部）以书面的形式发出；-成本合约部负责对变更、签证、索赔等进行估价；-成本合约部负责与施工241、单位就设变更、签证、索赔费用进行协商，达成一致后，填写变更、签证、索赔费用确认书（VO）（附表 7），并按审批权限批准后由总经理签字、盖章后发出。成本合约部应结合现场成本管理的需要派人前往施工现场，以便及时处理有关成本管理事宜。工程部在合同执行过程中，应认真履行应尽的职责，及时处理合同规定的事项，并应严格按合同规定检查乙方工作，做好索赔和反索赔工作。工程款支付应按照合同约定进行，有关审核/审批人员应严格按照合同约定的付款条件检查乙方完成工作的质量、数量，严禁超越合同条件提前/超额支付乙方工程款。工程结算工作应在乙方完成全部合同内容后进行。工程结算的审核/审批应符合工程结算管理办法。9.3 工程242、施工阶段成本管理的重点9.3 工程施工阶段成本管理的重点设计变更-应执行集团有关设计变更管理规定。-工程部、设计部应加强施工前对施工图的审核，减少工程施工后的设计变更数量的发生。-工程部应检查设计变更对工程的影响，对工程影响较大的应与总经理、设计部协商。-设计变更时，对工期造成影响的，工程部应提出。-对设计变更费用的审核/审批，应按照合同约定的方法计算和控制。-设计变更中的扣款由成本合约部负责核算。-工程部负责管理设计变更台帐（附件 8），每月汇总后与成本部、设计部核对。工程变更-应执行集团有关工程变更管理规定。-总经理可以授权工程部负责人及项目工程经理处理小额的工程变更。-紧急情况时，又与总243、经理或 COO 联系不上，工程部负责人及项目工程经理可以超出权限处理。-工程部可以发出口头指令，但应在 2 天内书面确认。-工程变更应抄送成本合约部。-工程部负责管理工程变更台帐（附件 9），每月汇总后送成本合约部核对。现场签证-工程部负责管理现场签证台帐（附件 10），每月汇总后送成本合约部核对。-现场签证发生后，应及时抄送成本合约部。-项目工程部经理可以授权项目工程师做现场签证，项目工程师做的现场签证应及时向项目工程经理报告。-现场核量必须由工程部与成本合约部共同核定。工程付款-工程部负责跟踪工程款的审批及支付情况。-成本合约部负责审核工程款付款的合理性和数额。-工程进度款批准书（附件 1244、1）由总经理签署，抄送工程部、成本合约部。-财务部应在签发工程进度款批准书后一周内支付工程款，若资金安排有困难应及时通知工程部。-应扣款项由工程部提出。-工程付款的审核应注意以下事项：按照合同付款条件进行审核。应认真核实已完成合格工作量。未经验收或验收未合格的分部分项工程、材料、设备严禁作为完成工程量进行统计。要明确各次付款所对应的完成工作量的内容，防止工程量的重复统计。各期工程款的支付要扣除当期质量、工期和其他管理违约金。已确认的 VO 可以支付工程款，未确认的 VO 不许支付工程款。项目交付使用前/交钥匙前，各期进度款支付累计不应超过合同总价/应付款金额的 90%。结算款的支付应严格检查乙245、方是否已全部完成合同义务。结算款支付应扣除质量保修金及其他应扣款项。保修金的支付应检查保修期是否到期、应扣款项是否扣除等。除非得到 COO 的批准，保修金不得提前支付。索赔-执行集团工程索赔管理办法。-工程部应及时回应施工单位的索赔，避免因不回应误以为默认的情况。-工程部应对索赔事项进行记录，并采取措施尽量减少损失。-工程部应慎重发文、签字，同时要审查限制监理的发文和签字。结算价确认-结算工作按照集团结算管理办法进行。-全部工程完工并取得政府管理部门的验收手续后方可接收乙方的结算资料。-乙方提供结算资料后，除非甲方要求否则不再接受乙方的结算补充资料。-应对结算资料进行检查，剔除无效的文件、列明246、有异议的文件后，对有异议的文件进行商洽。-工程部应提供应扣款项。-结算额经审批后，应办理双方确认手续。未办理确认手续的，不能支付结算款。第10章 工程合同管理第10章 工程合同管理10.1 工程合同管理的内容10.1 工程合同管理的内容本章工程合同管理，是指合同签定后合同实施的管理。主要管理的合同如下：建筑工程总承包合同各类甲方独立分包合同：-基础工程：地基处理、土方工程、检测工程；-设备安装工程：电梯工程、空调设备工程、消防工程、弱电工程、发电机组、泳池设备、锅炉设备工程；-门窗工程；-精装修工程；-市政工程：市政给水、排水、供电、燃气、热力、通讯、有线电视、智能化系统；-环境工程：绿化、道247、路、大型景观建筑/雕塑、水系及处理设备、康体设备。材料设备采购合同监理合同咨询合同测绘、测量、测试等合同其他工程合同等。10.2 主要工作及管理要求10.2 主要工作及管理要求合同管理职责划分合同管理职责划分合同签订前，由成本合约部负责管理合同。合同签订后，由工程部负责管理合同。合同台帐合同台帐工程合同签定后，成本合约部应建立和管理合同台帐。合同交底合同交底-工程合同签定后成本合约部应向工程部进行合同交底。-合同交底的主要工作是，向工程、成本、采购等有关人员进行合同讲解，说明工期、质量、工程范围、付款方式、总分包的关系、甲乙双方责任义务等，以便合同执行人员能够按照合同约定开展工作。-金额较小的248、合同交底，可只填写工程合同摘要表 发送到相关部门的有关人员。合同履行合同履行工程部应认真研读合同，明确甲乙方权利、责任、义务，按照合同约定完成甲方的各项工作，同时检查、督促乙方按合同约定完成自身的工作。风险监控风险监控工程部应分析预测合同的执行情况，监控可能出现的风险因素，及时消除合同执行过程中的隐患，确保合同的顺利实施。检查与验收检查与验收-工程部应对乙方的工作过程进行检查、对工作结果进行验收。-乙方的工作过程和结果均应符合合同的约定。工作结果不符合合同要求的，不能支付合同款。-工作过程、结果可能影响工程的质量、进度、成本目标时，应及时报告总经理处理。合同款支付合同款支付-合同款支付按照本办249、法第 9.3 条规定进行。-成本合约部负责审核付款金额，并跟踪合同价款变动、应付未付、付款比例等情况。结算管理结算管理-当合同中约定的承包单位的责任和义务已全部完成，并且通过验收、达到了工程结算条件后，工程部可向承包单位发出结算通知单（附件 12）。-承包单位收到结算通知后，在递交结算申请时应同时递交一套完整的工程结算资料。结算工作开始后不再受理任何导致造价增加的变更及现场签证单据。-工程部应审核乙方上报工程结算资料，并对工程存在质量问题或履约过程中承包单位存在违约情况等进行详细说明，填写工程结算申请表（附件13），转交成本合约部进行结算审核和谈判。-成本合约部依据合同和合同结算资料审核工程结250、算，经总经理审核后，报COO 批准。乙方违约事项的处理乙方违约事项的处理-要求限期改正的，由项目工程经理处理；-一般违约责任，由项目工程经理；-严重违约责任，由工程负责人处理；-重大违约责任，由总经理处理；-解除/终止合同的，由 COO 处理。仲裁和法院起诉仲裁和法院起诉-发生仲裁和法院起诉的意向/情况，应及时报告 COO。-发生仲裁和法院起诉情况时，应由总经理负责并采取以下措施：法务部具体处理有关诉讼事宜，工程部、成本合约部协助；暂停付款；工程部做好现场保护；研究仲裁处理方案。合同执行情况的评估合同执行情况的评估合同执行完毕，应由工程部会同成本合约部就合同履行的情况进行评估、总结，并填写工程251、合同执行情况评估表并存档备查。合同资料存档合同资料存档 合同执行过程中的文件资料应随合同存档保存。第11章 甲方独立分包工程的管理第11章 甲方独立分包工程的管理11.1 总分包管理和配合11.1 总分包管理和配合应要求总承包单位协调管理甲方各独立分包单位。甲方独立分包单位进场前应与总包单位签定总包管理协议，就生产、生活、办公、临时设施、用水、用电、材料管理、进度与质量管理、交叉作业（含场地土方、施工垃圾处理）、成品保护、安全文明施工管理及治安管理等方面进行协商，签定有关管理协议。有关内容不得与总包合同的约定不一致。甲方独立分包单位应接受总承包单位的管理，应按要求参加总承包单位组织的有关生产、252、安全、进度、质量等方面管理的会议。总承包单位对施工场区范围内的甲方直接分包工程的安全、进度、质量、文明施工负有管理职责。工程部要及时发现和协调总包单位与甲方指定分包单位的配合问题，防止因总分包配合问题影响工程进度和成本控制。总承包单位与甲方独立分包单位发生纠纷，由工程部负责协调处理，但工程部不可代替总承包单位对甲方独立分包单位的管理，防止工程出现问题/延误，总包单位将责任推到甲方。总承包单位不协调/无能力协调甲方独立分包单位，工程部应采取措施。总承包合同中有关总分包管理配合费的标准、包含的配合内容等应明确，以减少工程施工过程中的纠纷。甲方独立分包合同中有关总包管理配合费的计取应结合总承包合同中253、的相关内容，防止甲方重复支付总包管理配合费。11.2 安全管理11.2 安全管理甲方独立分包单位应遵守政府有关管理部门有关安全生产的有关规定，以及总承包单位现场安全管理的规定，对承包范围内的施工安全负责，接受总承包单位的安全管理和检查监督。11.3 进度管理11.3 进度管理总承包单位对项目的总体进度计划负责。甲方独立分包工程的进度计划应按照总承包工程进度计划中该项分包工程的开工、完工节点，安排好人员、材料、设备、交叉作业、成品保护、专项验收等施工管理事宜。甲方独立分包工程的进度计划与施工方案，应得到总承包单位、监理单位和工程部的批准。甲方独立分包单位因自身因素影响项目总体进度计划，应承担违约254、责任。11.4 质量管理11.4 质量管理甲方独立分包单位应遵守政府有关管理部门对工程质量管理的有关规定，对承包范围内的工程质量负责，接受总承包单位、监理单位和甲方的质量管理和检查监督。总承包单位、甲方独立分包单位在施工中要注意成品保护问题，应合理安排施工次序，确定成品保护重点，完善成品保护的措施，明确各自职责划分，以减少纠纷、控制成本、保证工期与质量。甲方独立分包工程完工后，应与总包单位办理交接验收手续，以明确成品保护的责任。11.5 成本管理11.5 成本管理 甲方独立分包工程的成本管理按照集团有关成本、变更签证、索赔等管理办法及本办法第 9 章的规定进行。有关重点事项说明如下：合同管理甲255、方独立分包工程合同应提供给监理单位，作为监理单位监督管理分包工程的依据之一。设计变更-按照集团变更签证管理办法执行。-分包工程发生变更，工程部应及时通知总经理及其它相关工程承包单位。现场签证-按照集团变更签证管理办法执行。工程款支付-按本办法第 9.3 条规定进行。-甲方独立分包工程的工程款支付，应征求总承包单位的意见。避免总包单位以无法控制工程款为由，不协调独立分包工程，不承担总承包对工期、质量、安全、成品保护的责任。工程部在办理工程款支付时，应尽量考虑总承包的意见。但如果总承包的意见不合理，或总包提出的意见以致甲方独立分包工程的进度受到影响，工程部在进度款申请表中应说明，同时书面知会总包单256、位。结算甲方独立分包工程的结算按照集团工程结算管理办法和本办法第 9.条和第 10.2 条执行。11.6 资料管理11.6 资料管理主体工程内的甲方独立分包单位要及时按规定整理分包工作范围内的工程竣工资料，并及时提交给总包单位和工程部。竣工资料须报验、配合的，应按照合同中有关约定进行。11.7 验收11.7 验收内部验收 甲方独立分包工程的内部验收在工程完工后由工程部组织总包单位、监理单位、设计单位以及物业等部门参加。对于验收中存在的问题应明确施工单位整改完成的时间。专项验收凡需政府主管部门进行专业验收方可通过小区综合验收的单项工程，按谁施工谁负责验收的原则由承包单位办理政府验收手续。竣工验收257、内部验收和专项验收通过后，工程部组织竣工验收，并组织会签竣工验收手续。完工验收。全部项目工程完工验收合格，并取得取得竣工备案手续后，工程部负责办理甲方独立分包工程 完工证明书。成本合约部方可办理结算手续。工程保修期自 完工证明书签发之日起计算。第12章 甲供材料设备的管理第12章 甲供材料设备的管理12.1 甲供材设备的范围12.1 甲供材设备的范围甲供材料设备的范围应符合集团招投标管理办法中有关规定。纳入集团采购的材料设备应执行集团集团采购管理办法的规定。12.2 甲供材料设备合同管理12.2 甲供材料设备合同管理成本合约部要依据工程总体进度计划合理安排招标进度计划，防止因甲供材料、设备生产258、运输、到货不及时影响工程进度。工程部负责合同的实施履行，负责协调材料设备供货厂商与总、分包单位的协作配合等事宜。有关甲供材料设备的合同管理按照本办法第十章工程合同管理执行。甲供材料的数量应由施工单位提供，数量应考虑适当的损耗。材料设备用量与进场计划应符合现场施工实际情况。成本合约部要核实甲供材料的数量，防止多供。材料设备进场前，工程部要落实现场储存保管条件，尽可能做到材料设备一次就位，减少二次搬运发生的成本增加和损耗。甲供材料进场后应直接交予施工单位。材料、设备进场必须办理验收、移交手续。工程部、监理单位、施工单位要核对材料、设备的技术规格条件、样板，严格检查有关出厂合格证明、质量检验证明文259、件，并办理移交手续。按规范要求应实行见证取样的和检验的，费用由供应商负责。手续不齐全、检验不合格的材料设备，不可用于工程施工。第13章 工程竣工验收与移交第13章 工程竣工验收与移交13.1 验收组织及要求13.1 验收组织及要求工程各项验收应编制验收计划和验收方案。总经理负责工程竣工验收、完工验收的组织工作。工程的预验、内部验收、竣工验收、完工验收由工程部具体负责组织协调工作。规划、人防、交通、园林、环保等专项验收由开发部具体负责组织协调工作。工程建设与验收应完全满足规范与政府管理部门的要求，如不符合，总经理应与 COO 沟通。取得验收手续的时间应满足销售合同中交付使用的时间要求。在项目施工260、总承包范围之外的各项分包工程的验收，涉及行业管理部门专项验收的由分包单位负责组织，并在工程总体验收前将通过专项验收的资料提交给总包单位和工程部。13.2 验收程序及要求13.2 验收程序及要求工程施工完毕后按以下次序进行验收：预验内部验收专项验收竣工验收完工验收。负责验收的人员应了解政府有关管理部门规定的验收程序和验收要求，提前做好各项验收的准备工作。各项工程验收计划和验收方案应按照政府管理部门的验收程序和要求，合理安排次序，进行系统协调。工程部及开发部应尽力与政府管理部门协调，缩短验收的时间。由于工期紧无法按验收程序进行的，应先取得 COO 的同意。13.3 验收依据13.3 验收依据 验收261、依据主要包括：政府管理部门的各项批复文件有关规范标准经审查通过的施工图纸工程施工合同13.4 检查对比13.4 检查对比 在各项工程建设过程中，均应按照验收依据进行经常性的检查对比，发现问题及时处理，确保工程符合政府管理部门的验收要求和工程合同要求。过程及竣工检查对比的主要事项如下：是否完全符合政府管理部门的批复意见；是否完成了政府规定的检测工作；是否符合国家有关建设规范和地方性法规；是否全部完成了承发包合同规定的工作；是否完成了必须的阶段性验收工作（如基础工程验收、结构工程验收、保温验收、玻璃幕墙验收等）。是否符合交工标准；工程质量符合国家质量检验评定标准和合同约定；工程使用的主要材料、建筑262、构配件和设备进场试验报告是否齐全；技术档案和施工管理资料是否完整；甲方、勘察、设计、施工、工程监理等单位是否签署了质量合格文件；施工单位是否签署了工程保修；其他应检查的事项。13.5 专项验收13.5 专项验收人防、消防、交通、环保、规划等专项验收工作，应在工程完工具备验收条件时及时办理专项验收手续。工程部应检查督促承担相关需要专项验收工程的甲方独立分包单位，及时办理专项验收手续。规划、人防、交通、园林等专项验收手续由开发部负责，需要现场配合的应提前告知工程部。专项验收手续办理完毕应及时提供给工程部。13.6 初验13.6 初验工程各项专项验收工作完毕后，工程部应组织施工、设计、监理及公司有关263、部门对工程进行初步验收。初步验收应按照政府管理部门的验收条件、施工图纸、施工合同和交工标准，对有关建设内容、验收资料、工程质量、设备的运行等进行全面的检查。对初步验收中存在的问题，应要求施工单位限期整改，并安排专人跟踪检查。初验中的问题全部解决后，应组织工程内部验收。设备调试及员工培训-设备安装完毕应进行设备调试和系统运行调试。-在设备安装及调试过程中，应安排有关员工参加现场安装、调试工作培训，使有关员工能够掌握设备的运行、养护、管理的知识和技能。13.7 内部验收13.7 内部验收为保证工程在政府管理部门验收一次顺利通过，工程在正式验收前，应按照正式竣工验收的程序、标准和要求组织内部验收。内264、部验收应组织施工、设计、监理及公司有关部门，同时邀请政府有关验收部门人员对工程进行内部验收。内部验收通过后，工程部组织正式竣工验收。13.8 竣工验收13.8 竣工验收内部验收通过后，工程部、监理单位方可接收总承包单位提出竣工报告申请。工程部应及时通知参与验收的勘察、设计、施工、监理单位以及本公司有关部门，并安排施工单位作好现场各项验收准备工作。验收合格后，各有关方按要求签署竣工验收意见。施工竣工验收通过后，工程部负责向质监站监督部门申请核验，并按规定办理竣工备案手续，取得单位工程施工质量验收意见书/工程竣工验收备案表。13.9 完工验收13.9 完工验收承包方按照合同条件全部完成了合同规定的265、内容，并在工程取得竣工备案手续后，工程部负责办理完工证明书（附件 14）。完工时仍有未完成工程或缺陷工程的，应详细列明，并明确要求完成的时间。完工证明书由总经理签发后，交给承包单位。完工证明书作应为合同的结算必要条件之一。13.10 物业验收和工程移交13.10 物业验收和工程移交工程竣工验收合格后，由工程部组织施工单位向物业管理单位按照集团公司有关物业承接查验流程进行验收，签署验收文件，办理移交手续。移交的内容包括：-钥匙及物业移交记录；-工程验收记录；-工程档案及交接记录；-设备/系统的管理权移交；-完整的工程、设备、系统维保工作联系名录；-项目有关维保合同的复印件等。物业管理部应仔细检查266、移交的内容。物业接收后，丢失或漏计的由物业管理单位负责。对于工程移交后存在的工程维修问题，属于保修范围内的由工程部负责组织施工单位维修完善，并在业主办理入住手续前完成整改工作。小业主入住办理验房手续过程中，工程部要安排相关施工单位配合销售部门、物业部门对小业主在验房中发现的问题进行记录整改，达到小业主满意。13.11 施工单位撤场13.11 施工单位撤场施工单位撤场工作由工程部负责。施工单位在完成合同承包范围内工作后，须组织其自有人员、材料、设备撤场。场地内施工临设、临建应按甲方的要求决定是否同期拆除。临设基础、临时道路、建筑垃圾应同期清理。施工水电在施工单位撤场时要办理移交结算手续。13.1267、2 工程保修13.12 工程保修工程保修的内容、期限、起止时间要依据建设部 房屋建筑工程质量保修办法及地方政府的有关规定，在工程施工合同、材料设备采购合同中具体约定。保修期内保修内容的维修管理工作须在保修合同和物业管理合同中明确。保修期内工程维修的管理：-工程部负责保修期内工程质量保修的协调管理工作。-施工单位撤场后六个月内要安排维修管理人员驻场跟踪协调维修事宜。-物业公司负责客户报修的记录和维修管理工作。对于属于保修期内原施工单位负责维修的事项，及时通知工程部处理。-维修责任有异议的，由工程部指定专人负责鉴定，施工单位有不同意见，可以请当地质量监督部门鉴定。-维修工程完成后，工程部应进行检查268、，确保小业主满意。-维修工程完成后，工程部应通知物业管理部。-保修期满，由施工单位提出保修终结申请书，工程部门组织物业、施工单位共同对质量复检，确认保修责任已完成，经保修终结书（附件 15）三方确认，并在三十天内办理保修金的结算手续。-保修内容以外以及保修期后的工程维修工作由物业管理部负责。第14章项目档案第14章项目档案14.1 项目档案管理要求14.1 项目档案管理要求工程部应设专人负责项目档案管理工作。工程档案的建档、归档、保存、借阅、使用等应按照集团公司档案管理有关规定进行。城市公司与政府管理部门、设计单位、施工单位、监理单位以及材料设备供应厂商的文件往来，要分类建立收发文台帐。按档案269、管理要求应归档的，要及时归档。所有相关证照原件、政府批文原件、合同原件等与项目合法手续相关、与成本管理相关的重要文件的使用必须建立备份文件,由专人负责保管。有关该部分文件的保存、拷贝、复印、传真、使用应按权限进行审批和登记。工程档案应建立备份文件，分别存放于城市公司和 COO 处。14.2 项目档案包括的内容14.2 项目档案包括的内容以下文件应纳入项目档案内容：项目合法成立的各项法律文件，包括立项、土地、规划、建设、销售等各种证照及政府批复文件等；项目所有的招标资料、合同文件；所有合同的预算、结算资料；图纸资料竣工验收资料，包括移交城建档案馆的项目竣工资料；移交记录资料监理资料，包括监理月报270、项目竣工总结报告；项目影像资料；项目有关申请、报告、对外发文等。14.4项目影像资料采集规定项目影像资料采集规定工程部负责采集项目影像资料。委托监理单位负责的，应在合同中约定。按照工程的建设时间顺序，建立形象进度、质量状况记录、现场安全文明施工情况记录，突出相应的阶段、相应节点、关键部位。数码照片：应表现各分部工程进度总体形象，各分项工程细部质量状况记录，为 300 百万像素以上彩色照片。数码摄像：单位工程总体形象（1-2 分钟），上述隐蔽工程细部摄影每处 1 分钟；清晰度为 720X576 长度约 1-2 分钟的数码录象资料。第15章 奖惩规定第15章 奖惩规定15.1 处罚15.1 处罚271、工程管理人员在施工管理过程中出现违纪情况按照集团公司员工违纪管理办法执行。15.2 以下情况按严重行为过失进行处理15.2 以下情况按严重行为过失进行处理对于规定上报集团管理会/主管运营总监 COO 审批的事项，不按照审批流程上报审批，给项目造成严重经济损失（5 万元以上）和社会不利影响的；不执行管理会/主管运营总监 COO 对项目）的指示意见，给项目造成严重经济损失（5 万元以上）和社会不利影响的；泄露项目项目应当保密的资料对，给公司造成严重经济损失（5 万元以上）的；收受施工单位或材料设备厂商的任何形式的贿赂/好处，损害公司利益的；在材料进场、成品保护、施工方案审查、验收环节把关不严，引发272、工程质量事故、返工、进度滞后等造成严重经济损失（5 万元以上）的；工程实际进度比计划进度延迟 15 天以上，未及时上报、未采取赶工措施的；未及时办理合同请款，造成公司重大法律责任或经济损失 5 万元以上的；玩忽职守，对现场明显存在的安全隐患未能及时向施工单位、监理单位提出管理意见，未能预防重大安全事故发生的。15.3 奖励15.3 奖励对于工程管理人员在工程实施过程中严格执行工程管理办法，按期完成工程质量、进度、成本控制目标、节约成本显著的，应在员工年度考评中予以相应评价和奖励。第16章 附则第16章 附则16.116.1 本办法经集团管理会审批，自 2007 年*月*日起实行，原相关管理办法273、/规定作废。凡集团公司下发的管理文件与本办法不一致之处均执行本办法。各城市公司如有与本办法内容相背离的规定，必须按照本办法进行调整。16.216.2 本办法解释权在 SOHO 中国有限公司。附件：附件：附件1：开工证附件2：业务联系单附件3：设计变更通知单附件 4：工程日誌附件 5：甲方代表授权书附件 6：甘特图、网络图附件 7：变更、签证、索赔费用确认书附件8：设计变更台帐附件9：工程变更台帐附件10：现场变更台帐附件 11：工程进度款批准书附件12：结算通知单附件13：工程结算申请表附件 14：完工证明书附件 15：保修终结书 附件 5 致：（乙方）项目 工程甲方代表授权书甲方代表授权书我274、司就 项目驻项目甲方代表的责任和权利明确如下：1、我司 项目的驻项目甲方代表为项目工程部经理 先生。2、项目工程部经理的责任及权利详见附件（A），项目工程部经理责任范围内的事项经其签名后交贵公司执行。3、项目工程部经理责权范围以外的事项须盖“公司”公章后递交贵司执行。4、以上事宜如有调整，我司将以书面形式另函通知。顺祝商祺！公司 （公章）总经理：（签字）日期：附件（A）甲方代表的责任及权利甲方代表的责任及权利合同条款合同条款责 任 权 利责 任 权 利 附件 1 开 工 通 知开 工 通 知 （乙方）：项目工程已领取施工许可证，现已具备施工条件，请贵司迅速组织人员安排施工。工期由 年 月 日开275、始计算。根据合同完工日期为 年 月 日。顺祝商祺！公司 （公章）总经理：（签字）日期：附件 14 完 工 证 明完 工 证 明 （乙方）：项目工程已取得政府管理部门的验收手续 竣工验收备表/或其他，并按合同约定移交了有关工程竣工资料/工程成果，经综合验收确认贵司于 年 月 日已完成合同范围内承担工作。其中未完成的工作及缺陷工程见附件。未完成的工作及缺陷工程应于 年 月 日完成。顺祝商祺！公司 （公章）总经理：（签字）日期：附：未完成的工作及缺陷工程 附件 11工程进度款审批表工程进度款审批表项目名称合同名称合同编号施工单位名称合同总价（元）质保金（元）合同规定付款方式1完成工程总额（元）(1)276、=(1.1)+(1.2)+(1.3)+(1.4)-#VALUE!1.1合同工程（元）*-1.2费用确认单（VO）（元）*-1.3暂定付款（PVO）（元）*-1.4价差调整（元）*-2支付比例-*3到期工程款（元）(3)=(1)*(2)或形象进度付款)-*4应付（+）/应扣（-）款项（元）(4)=(4.1)+(4.2)+(4.3)+)-#VALUE!4.1应付款项（+）-预付款*-4.2应扣施工用水(-)*-4.3应扣施工用电(-)*4.4*-5实付工程款（元）(5)(3)+(4)同时(5)=(6)+(7)-#VALUE!6已付工程款（元）-*7本月实付工程款（元）-*形象进度描述：申请人(工程277、部负责人)日期：成本合约部负责人审批 日期：城市公司总经理审批 日期：主管(副)运营总监审批 日期：注:预算内500 万元需报主管(副)运营总监审批;预算外10 万需报主管(副)运营总监审批 附件 15 保 修 终 结 书保 修 终 结 书工程名称工程名称合同编号合同编号 单位：贵司承建的 工程，按合同规定保修期已于 年 月 日届满。经核查验收基本完成保修工作，同意终结保修工作。按照国家有关工程保修的规定及合同约定，贵司仍对责任范围内/保质期限内的工程质量、材料质量负责。备备注注总经理（签章）总经理（签章）注：本表一式四份各签章方保留一份。附件 4 工 程 日 誌工 程 日 誌工程名称工程名称278、日 期日 期年 月 日星期 年 月 日星期 气候条件气候条件最高气温：；最低气温：；阴晴：；风雨雪等级：；其他：监理人员在岗情况监理人员在岗情况总包单位人员总包单位人员在岗情况在岗情况现场机械情况现场机械情况现场材料进场情况现场材料进场情况现场人现场人机材情况机材情况甲方独立分包情况甲方独立分包情况往 来 函 件 情 况往 来 函 件 情 况现场工作描述现场工作描述现场检查或现场检查或会议会议记录记录记录人记录人 附件 2 业 务 联 系 单业 务 联 系 单工程名称工程名称发文编号发文编号合同名称合同名称合同编号合同编号主送单位主送单位抄送单位抄送单位事 由事 由 工程部经理：（签字）（加盖279、工程部章/公司公章）日期：附件：注：1、工程部所有发文均应填写本表。2、各收文单位收文时必须在我方的发文记录本上签字，签收人为收文单位项目负责人/专职资料员。XX 工程招标书 项目 期工程 楼（标段）建设单位：文件编号：日 期：投标单位须知投标单位须知（1）凡参加投标者，必须已通过资格预审，且为已收到招标邀请书的单位。（2）不论投标的结果如何，投标单位应承担编制和提交投标文件的全部费用，招标单位对这些费用一概不负责任何责任。（3）此招标文件及答疑会议纪要是投标单位编制投标书的重要依据，也是日后签订合同的重要依据，和中标单位的中标书同为合同附件，与合同具有同等法律效力，望投标单位予以重视。（4）280、投标单位应认真踏勘施工现场，熟悉现场地形、道路和周围环境，了解一切可能影响投标报价的资料。但投标单位必须对所获资料、信息的正确性负全部责任，且所需费用由投标单位自理。一旦中标，投标单位不得以部完全了解施工现场为借口，而提出额外赔偿，或延长工期的要求。若提交要求，招标单位不做任何考虑。（5）投标单位拟采用的竞争措施应在投标书内详细列明，并在投标书中的有关报价中予以说明不计或减免。（6）投标单位在参加本工程招标活动中，必须由本企业的法人代表或法人代表委托人及工程项目经理、预算员参加。不得委派起其他施工单位的人员参加，若有发现均按中途退标处理。（7）投标单位应按招标文件规定的日程安排，准时参加本工程281、招标的各项活动，并在开标时带齐企业的法人代表或法人代表委托人的证明书、经营手册、营业执照、企业资质等级证书、进 XX 地施工许可证等证件。如证件不符、不全立即取消投标资格，如缺席按中途退标处理。（8）投标单位在技术表（施工组织设计）副本中不能明示或暗示投标单位名称，一经发现将取消投标资格。第第 1 条条 工程概况工程概况工程名称：工程地点：工程内容：工程规模及类型：第第 2 条条 开工日期开工日期开工日期暂定为 年 月 日第第 3 条条 施工工期施工工期工程工期基本要求如下：不超过 天，具体要求如下：各投标单位根据自身情况上报工期，上报的工期将作为评标的一项重要依据。第第 4 条条 工程质量目282、标机奖罚工程质量目标机奖罚质量目标：奖罚要求：第第 5 条条 评标原则评标原则本次招标采用综合评标法，得分最高者中标；其余条款必须满足招标文件的要求。第第 6 条条 投标保证金投标保证金为确保招标工作顺利进行，投标单位在领取招标文件前，须交纳投标保证金人民币 元，由招标单位开具临时收据；定标后，未中标单位的投标保证金在交还所领取的全部招标文件及其他招标补充资料后退还。中标单位在签订合同后，招标单位退还投标保证金。中标单位须按照招标文件的要求及时签订施工承包合同，否则招标单位有权取消其中标资格，投标保证金不予退还；中标单位在收到中标通知后，为签署合同前提出退标，做中途退标处理；凡中途退标者，投标283、保证金不予退还。第第 7 条条 投标文件编制投标文件编制标单位编写的投标文件应由下列文件组成：A 册商务标文件，包括招标单位提供的施工总包单位招标文件及投标单位的其他承诺及说明，必须每页盖章；B 册技术标文件，包括编写详细的针对本工程的施工组织设计文件。该文件中不得明示或暗示投标单位名称、组织架构中人员姓名等，一经发现按废标处理。B 册包括编写详细的针对本工程的施工组织设计文件。B 册封面采用白色 A4 纸，正文字体为小四楷体 GB2312、标题字体为小二黑体，B 册中所有图文均为黑色，行距为 1。5 倍。除图纸采用 A3 纸之外，其余均采用 A4 纸；施工组织设计主要包括初步施工方案、工期安284、排、赶工质量保证措施、劳动力安排等。具体要求详见附件合同中有关条款；回标时，请附上管理文员 有关资料（包括名单、身份证复印件、学历证明复印件、职称证书复印件等）1 份，不得与考察中管理人员不符，每页加盖红章，并密封在 A 册的包封中；投标单位毫无例外地使用本招标文件说提供的投标书格式及投标报价表等。第第 8 条条 投标文件份数和签署投标文件份数和签署投标单位必须编制 1 份商务标文件 A 册和 3 份技术标文件 B 册，并装订成册；投标单位应用不能擦去的墨水打印或书写投标文件，并授权一个人签署；全套招标文件应无涂改或行间插字，除非这种删改是根据招标单位的要求进行的，或者是投标单位造成的必须修改285、的错误，在后一种情况下，修改处应由投标文件签字人证明。第第 9 条条 投标日程安排投标日程安排投标单位应于 年 月 日 时 分，在 交纳保证金人民币 元后在公司会议室领取招标文件；联系人：，联系电话：；投标单位应于 年 月 日 时 分，在 就招标事宜进行施工现场踏勘；投标单位应于 年 月 日 时 分，参加在 召开的答疑会；投标单位应于 年 月 日 时 分，将投标文件送到 ；定于 年 月 日 时 分，在 公开开标，并在开标前公布评标办法；对投标文件分析后，招标单位分别进行询标（具体日期另行电话通知）。第第 10 条条 投标文件递交投标文件递交将加盖公章的招标文件和投标文件密封在一个包封中，投递地286、址：，收件人：，联系人：，联系电话：；包封都应写明投标单位的名称和地址，并具有下列标志：a.“投标承包 投标书”；b.年 月 日 时 分前不得开封。招标单位在规定的投标截止日期后收到的投标文件，一律按废标处理，同时将原封退给投标单位。第第 11 条条 无效投标书无效投标书有下列情况之一者为无效投标书：未密封；未按照规定填写，对招标文件格式及内容做任何修改，变更，字迹模糊不清；未加盖单位和法定代表人的印章；投标书预期送达；投标单位未参加开标会议。第第 12 条条 投标有效期投标有效期投标有效期指从截止投标日起至授予合同为止 60 天（不超过 60 天），在此期间，所有的投标书均保持有效；中标单位287、的投标文件有效期将顺延至工程竣工结束。第第 13 条条 其他其他除本招标文件外，招标单位在招标期间发出补遗漏书和其他正式有效函件，均是招标文件的有效组成部分；投标单位可在截止投标前7天就招标文件中发现的问题，以书面形式通知招标单位修改；为了有助于投标文件的审查、评价和比较，招标单位可以要求投标单位澄清其投标文件，有关澄清的要求与答复应以书面形式进行，但不应提出更改投标价格、投标的实质性内容；凡属对招标文件条款误解造成的误差，开标后不得再做任何调整；中标与否均书面通知；招标单位不一定要接受报价最低的招标文件或收到任何投标文件，也不会解释选择或否决任何投标文件的原因；施工合同协议书、施工合同协议条288、款、施工合同协议专项条款在回标时不必填写，待签订合同时才填上双方同意的条件。附件附件 1 授权委托书授权委托书授权委托书本授权委托书声明：在本书上签字的 （公司名称）的 （法人代表姓名、职务）以法人代表的身份代表投标人任命在本书上签字的 （被授权人姓名、职务）为合法代理人，以本公司名义参加 的 建设活动。代理人在合同谈判及合同履行过程中所签署的一切文件盒处理与之有关的一切事物，我均予以承认。代理人无转委托权。签字如下，以兹证明。投标单位：（签章）法人代表：（签字、盖章）代理人：（签字、盖章）日期：年 月 日附件 2 投标书投标书投标书建设单位：（1）根据已收到的 （工程名称）的招标文件，我单位289、经考察现场和研究上述工程招标文件的投标须知、施工合同协议条款、施工合同专项条款、施工技术要求和其他有关文件后，我方愿按上述投标须知、施工合同协议条款、施工合同专项条款、施工技术要求和其他有关文件的条件和要求承包上述工程的施工、竣工和保修。（2）一旦我方中标，我方保证在 天（日历日）内竣工并移交整个工程。（3）我方同意说递交的投标文件在“施工招标文件”第十二条规定的投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。（4）我当明白发包方不一定要接纳最低的投标价的投标文件或收到的任何投标文件，也不会解释选择或否决任何投标的原因和理由。（5）我方以金额为人民币 元的投标保证金在结构招标290、文件时同时递交。（6）我方确认本投标已考虑招标单位向我方发出的关于招标文件的修改通知。投标单位：（签字、盖章）单位地址：法人代表：（签字、盖章）电话：传真：开户银行：开户银行地址：银行账号：开户银行联系电话：日期：年 月 日附：投标注意事项1.说明（1）投标单位必须填写本章所附表及施工组织设计，如有必要，也可另加附表。（2）投标单位在“拟委任的本工程主要人员表”中详细填写工地组织机构的人员名单。（3）投标单位须明确指出作为 工程总包单位将如何进行项目管理，如何与分包单位配合协调，如何进行进度、质量、投资控制机管理，并指出如何解决处理各分包单位在施工中（如脚手架工程等）共用项目的具体使用方案和措291、施，同时，参照初步设计情况做出水、暖、电、通风的安排。（4）投标单位在施工组织设计中，须明确指出如何处理此次工程重点施工部位的施工。如果采用新技术、新工艺、新材料等有何保证措施。2.表单拟委任的本工程主要人员表拟委任的本工程主要人员表姓名姓名年龄年龄职务职务职称职称学历学历工作经历工作经历（何时再哪些工程项目中任何职）（何时再哪些工程项目中任何职）备注备注注：必须附学历证书、职称证书、单位聘任书等复印件；上报管理人员必须与考察人员一致。方案审定内部流程表方案审定内部流程表项目名称子项名称设计单位日期内容简述：项目部建议：工程部建议：总监室建议：总经理批示：董事长批示：第 1 页 共 443 页292、工程管理制度工程管理制度目 录目 录第一节 工作流程.1第一节 工作流程.1一、工程供方管理流程.1二、工程招标管理流程.7三、工程议标管理流程.16四、监理单位招标流程.21五、施工组织设计或施工方案评审流程.29六、工程质量控制流程.31七、工程安全文明施工控制流程.38八、工程进度控制流程.44九、工程管理检查评估流程.50十、质量拉闸实施流程.55十一、现场签证管理流程.62十二、竣工验收流程.69第二节 工作准则.76第二节 工作准则.76一、进度施工进度计划准则.76二、工程质量准则.78三、安全文明实施准则.81四、监理旁站实施准则.83五、对总包、专业争包单位考核实施准则.85293、六、（独立）项目公司检查.85七、总公司检查.85八、未位淘汰制考核办法.85第三节 工作标准.86第三节 工作标准.86一、项目开发建设实施纲要（工程管理策划）.86二、开发建设工期标准.86第 2 页 共 443 页三、施工交底标准.86四、项目过程控制标准.87五、工程质量验收标准.89一）地基与基础.89二）桩基工程.91三）钢筋混凝土工程.96四）砌体工程.107五）屋面工程.120六）装饰工程.132七）楼地面工程.150八）建筑电气工程.166九）建筑给排水及采暖工程.190十）通风与空调工程.210十一）节能工程.243十二）园林景观.258六、工程验收管理.272七、监理旁站294、.272八、质量管理体系.276九、分部分项验收管理标准.277十、分包队伍管理标准.278第四节 工程管理手册.281第四节 工程管理手册.281一、施工图审查手册.281二、工程质量检查手册.302三、工程安全、文明施工检查手册.388四、住宅装修控制手册.405五、住宅交付验收手册.407六、施工技术操作手册（参考）.411七、工程档案管理手册.442第 1 页 共 443 页第一节 工作流程第一节 工作流程一、工程供方管理流程一、工程供方管理流程1、流程图：1、流程图：工程供方管理流程工程供方管理流程工程采购履约监控过程履约后评估审核审批部门（岗位）独立项目公司或城市公司工程管理部总公295、司工程管理中心城市公司成本部城市公司核算部工程供方开始提出总/分包工程范围及采购方式建议编制工程采购总体计划工程招标/议标管理合同管理协助编制审核审批审核审批组织施工质量管理进度管理安全文明管理检查评估工程款支付管理组织工程供方月度/定期考核供方奖罚，通报制度改进计划/方案更新供方信息库竣工验收管理竣工结算管理组织工程供方后评估更新供方信息库审核审批审核审批结束12345678910YNYYN审核：城市公司总经理、总公司工程管理中心、成本核算中心、工程副总、成本副总审批：总公司总经理备案：工程审计中心审核：总公司工程管理中心、成本核算中心、综合计划运营中心审批：工程管理中心总监审核：城市公司总296、经理、总公司工程管理中心审批：工程管理中心总监审核：城市公司总经理、工程管理中心、工程管理中心总监审批：总公司总经理YN第 2 页 共 443 页2、流程说明2、流程说明2.1 流程说明2.1 流程说明工程供方管理流程 是工程管理的总流程，包含招标、质量、进度、安全文明施工、检查监督、竣工等所有工程业务内容，是工程管理的总纲。2.2 职责说明2.2 职责说明总公司总公司 工程管理中心工程管理中心负责工程检查评估负责工程供方信息库管理城市公司工程管理部城市公司工程管理部负责建立区域内供方信息库在区域考核、评价、评比制定工程采购计划，并组织工程招标、议标采购（独立）项目公司工程管理部（独立）项目公297、司工程管理部负责工程进度、质量、安全管理定期对工程供方进行考核、监督整改2.3 流程节点说明：2.3 流程节点说明：步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1编制总分包工程范围及采购方式建议：1、组织：城市公司工程管理部，扩初设计完成后，施工图设计完成前，提出项目总包、分包工程范围及采购方式建议2、参与：城市公司核算部、成本部3、审核：城市公司总经理（满足项目进度要求，1 个工作日）、总公司 工程管理中心（现场管理要求、项目进度，1 个工作日）、成本核算中心（成本分配及控制角度，1 个工作日）、工程管理中心总监（现场管理要求、项目进度，1 个工作日）、成本副总（成本分配及控制角度，1 个工作298、日）4、审批：总公司 常务副总,审批后作为项目工程供应商采购的指导性文件。5、备案：城市公司作为供方采购监督及工程审计的基础资料设计进度计划、施工进度计划总分包工程范围及采购方式建议2编制工程供方采购总体计划：1、组织：城市公司工程管理部总分包工程范围及采工程采购总体计划具体操作参照第 3 页 共 443 页2、参与：项目公司常务副总、城市公司核算部、成本部、物资管理部3、审核：总公司 工程管理中心审核计划合理性、关键环节完整性（1 个工作日）、成本核算中心审核清单/标底（如有）提交时限要求（1 个工作日内）、综合计划运营中心审核采购计划是否符合项目开发总体计划要求（1 个工作日内）审批：总公299、司 工程管理中心总监购方式建议项目计划管理流程3采购实施:项目公司工程管理部负责组织工程供方选择采购，具体操作依照工程招标管理流程、工程议标管理流程 的要求执行工程供方信息库工程供方信 息 记 录表、工程供方考察记录4合同签署：城市公司成本部、工程管理部负责组织工程采购合同提案、流转审核及签署工作，具体操作依照合同管理规范 的要求执行工程承包合同5履约监控：1、项目公司工程管理部、负责根据工程承包合同及施工组织设计 等要求进行工程质量、进度、安全文明施工管理，具体操作依照工程质量控制流程、工程进度控制流程、工程安全文明施工控制流程 的要求执行2、总公司 工程管理中心负责根据项目检查计划组织工程300、管理检查监督，具体操作依照工程管理检查评估流程的要求执行3、项目公司核算部负责依据工程承包合同及资金支付计划等进行工程款审核支付管理，具体操作依照工程款申请及支付流程的要求执行项目管理月报、工程管理检查评估报告6定期考核评估：1、组织：城市公司工程管理部2、参与：城市公司各部门、项目公司常务副总、工程管理部3、审核：城市公司工程副总4、复核：城市公司总经理、集团房地产工程管理中心总工程供方月 度/定 期考核表第 4 页 共 443 页监5、审批：房总公司 常务副总7供方奖惩通报：1、项目公司工程管理部负责依据审批方案对工程类供方实施奖惩，并进行通报2、城市公司、总公司 工程管理中心负责依据审批301、方案调整工程类供方合作等级，更新供方信息库3、工程供方需针对考核情况制定改进计划或方案，由项目公司工程管理部跟进监督工程供方月 度/定 期考核表工程供方信息库8竣工验收：1、项目公司工程管理部负责组织工程竣工验收工作，具体操作依照竣工验收管理流程的要求执行2、城市公司核算部负责组织工程竣工结算工作，具体操作依照竣工结算管理流程的要求执行9履约后评估：1、组织：城市公司工程管理部于项目竣工备案完成后 1周内组织2、参与：项目公司常务副总、工程管理部、城市公司核算部、成本部、物资部、物业部3、审核：城市公司工程副总4、复核：城市公司总经理、总公司 工程管理中心5、审批：总公司 常务副总工程供方履约302、评估表竣工验收备案完成后10供方信息库更新：城市公司、总公司 工程管理中心负责依据审批方案调整工程类供方合作等级，更新供方信息库工程供方履约评估表工程供方信息库3、支持性文件：3、支持性文件：序号文件名称1项目计划管理流程2工程招标管理流程3工程议标管理流程4合同管理规范第 5 页 共 443 页序号文件名称5工程质量控制流程6工程进度控制流程7工程安全文明施工控制流程8工程管理检查评估流程9工程款申请及支付流程10竣工验收管理流程11竣工结算管理流程4、记录要求：4、记录要求：序号记录名称附表1总分包工程范围及采购方式建议总分包工程范围及采购方式建议.doc2工程采购总体计划工程采购总体计划303、.doc3工程供方信息记录表工程供方信息记录表.doc4工程供方考察评分表工程供方考察评分表.doc5项目管理月报项目管理月报.doc6工程管理检查评估报告工程管理检查报告.doc第 6 页 共 443 页序号记录名称附表7工程供方月度/定期考核表工程供方月度考核表.doc8工程供方履约评估表工程供方履约评估表.doc9工程供方信息库工程供应商信息库.doc第 7 页 共 443 页二、工程招标管理流程二、工程招标管理流程1、流程图：1、流程图：工程招标管理流程工程招标管理流程招标准备招标实施审核审批部门（岗位）总公司工程管理中心独立项目或城市公司公司工程管理部城市公司成本部招标工作小组工程供304、方开始制定总分包工程招标方案审核审批组织标前会议协调招标工作编制招标文件技术部分技术支持编制招标文件商务部分招标文件汇总整理发布招标公告或招标邀请组织资格预审，供方考察购买预审文件提交预审资料推荐/确定入围单位审核审批审核审批组织现场踏勘，招标答疑发标组织回标、开标发中标/未中标通知书组织评标组织谈判办理退标整理招标材料，编制招投标总结报告，归档备案购买招标文件交投标保证金参与答疑确定/推荐中标单位合同管理结束审核审批邀请招标编制投标书123456789101112131415NYNYNYYN公开招标中标单位未中标单位工程管理中心、设计管理部协助清单、标底部分由城市公司核算部编制，报总公司成本305、核算中心审核审核：城市公司总经理、工程管理中心审批：工程管理中心总监备案：工程审计中心审核：项目公司总经理、工程管理中心、成本核算中心审批：工程管理中心总监审核：招标工作小组审批：招标工作小组组长审核：招标工作小组、工程管理中心总监审批：1、合同金额100万元，总公司总经理；2、合同金额100万，集团董事长第 8 页 共 443 页2、职责说明2、职责说明城市公司工程管理部制定招标方案，组织、协调招标工作编制招标文件技术/现场管理部分组织资格预审、收标、评标、商务谈判城市公司核算部编制招标文件商务部分参与资格预审、收标评标、商务谈判城市公司物资管理部材料、设备的的询价招标工作小组推荐/确定入围306、单位推荐/确定中标单位2.2 流程节点说明：2.2 流程节点说明：步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1编制工程招标方案：1、组织：城市公司工程管理部，总分包工程范围及采购方式审批通过后 1 个工作日内，依据工程采购总体计划编制2、审核：城市公司总经理（1 个工作日）、总公司 工程管理中心（1 个工作日），主要审核计划合理性、完整性，以及是否符合项目开发进度要求，如有异议，应立即沟通，并在上述时限内解决3、审批：工程管理中心总监4、备案：成本部主管副总5、招标方案主要内容：明确招标范围、工程供方资质等级、进场时间、工期要求、招标小组组成、牵头人、协调人、招标主要时间节点等工程采购总体计划307、工程招标方案具体操作参照项目计划管理流程2召开标前会议，协调招标准备工作：1、组织：城市公司工程管理部，召开时间由工程管理部经理根据招标工作计划确定2、参与：招标工作小组3、招标工作小组成员至少包括：项目公司常务副总、城市公司成本部经理、核算部经理、物资管理部经理、工程管理部经理、工程副总经理、总经理，由总经理担任组长，工程副总经理担任副组长。招标预备会会议纪要第 9 页 共 443 页4、工程招标工作的具体执行部门为城市公司工程管理部、成本部；必要时项目公司工程管理部也可以参加3招标文件编制准备:1、总公司 设计管理中心负责按计划提交确定版施工图设计图纸、材料设备选型参数2、物资管理部负责按308、计划提供材料样板、甲供材料范围清单3、城市公司核算部负责按计划编制，负责编制工程量清单、标底，成本部负责编制招标文件商务部分4、城市公司工程管理部负责编制招标文件技术及现场管理部分，总公司 工程管理中心提供技术支持总分包工程范围及采购方式建议设计图纸、材料设备选型、甲供材范围、工程量清单可提前完成确定4汇总编制招标文件：1、组织：城市公司工程管理部2、参与：城市公司核算部、成本部3、审核：城市公司总经理、工程管理中心4、审批：工程管理中心总监、成本副总5、招标文件 内容视工程实际情况不同，一般应包括下列内容：（1）投标邀请书；（2）投标须知；（3）投标保证金；（4）投标书；（5）合同文件；（6309、）工程规范及技术要求；（7）工程量计算规则及单价说明；（8）工程量清单；（9）招标用图纸；（10）评标标准及方法；（11）其它应当说明事项；招 标 文件、招标文件审批表按照合同标准样本5发布招标公告或投标邀请：1、属公开招标的，城市公司工程管理部负责发布招标公告2、属邀请招标的，城市公司工程管理部负责组织考察以工程招标方案招标公告或投标邀请、工程供方信息纪第 10 页 共 443 页初步确定投标单位，或从工程供方信息库中选择，发出投标邀请3、潜在投标方提交资格预审文件，工程管理部负责组织收集整理工程供方信息纪录表录表6资格预审：城市公司工程管理部负责组织潜在投标方资格预审，填报投标资格审批表（310、1）对前期未合作过的单位，城市公司工程管理部组织相关部门实地考察（成本部严禁参加），填写工程供方考察评分表，提交招标工作小组（2）对前期合作过的单位，提取前期合作的工程供方履约评估表，供本次投标资格审批参考（3）对正进行第一次合作，且未做履约评估的单位，原则上不邀请参加本次投标工程供方信 息 纪 录表、工程供方考察评分表、工程供方履约评 估 表 、工程招标方案投标资格审批表邀请招标工程无需资格预审，直接进入（8）发标阶段7入围单位确认：1、审核：招标工作小组，审核内容见招标资格审批表2、审批：招标工作小组组长投标资格审 批 表 、工程招标方案8发标：1、城市公司工程管理部负责发放招标文件自招标311、文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不少于二十日；2、项目公司财务部负责收取投标保证金（1）投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或现金支票；（2）投标保证金一般不超过投标总价的百分之二，最高不得超过八十万元人民币；（3）投标保证金有效期应当超出投标有效期三十天；工程招标方案9现场踏勘、招标答疑：1、城市公司工程管理部组织项目公司常务副总、城市公司设计管理部、前期部、核算部、成本部进行现场踏勘，现场解答问题，总公司 工程管理中心可选择参与，提供支持（1）现场踏勘应在发售招标文件后的约定时间统一组织，工程招标方案招标答疑会会议纪要第 11 页 共 44312、3 页统一介绍；（2）对各投标人问题的回复，应在招标答疑会会议纪要 中予以书面确认，并发放所有投标人，作为招标文件的组成部分；2、城市公司工程管理部组织项目公司常务副总、城市公司设计管理部、前期部、核算部、成本部进行答疑，总公司 工程管理中心可选择参与，提供支持（1）设计管理部负责答复设计方案问题；（2）工程管理部负责答复现场管理/技术条款问题；（3）核算部、成本部负责答复商务经济条款问题；（4）工程管理部汇总形成招标答疑会会议纪要，发放所有投标人，作为招标文件的组成部分；10收标、开标：1、城市公司工程管理部负责按照招标文件的要求接收投标人的投标文件，下列情形投标文件不予受理：（1）投标人未313、按招标文件要求提交投标保证金；（2）逾期送达或者未送达指定地点；（3）未按招标文件要求密封；2、城市公司工程管理部负责按照招标文件规定的时间组织召开开标会，当众宣读/宣布：（1）宣布有效投标人名单；（2）有标底的招标项目，宣布标底；（3）宣读各有效投标书中的商务标主要数据；3、所有宣读和宣布的事项均应记录在公示板上，招标合约部负责记录开标会情况，形成开标结果登记表，由招标工作小组所有成员见证并签名确认4、下列情形在招标工作小组初审后确定为废标：（1）无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章；（2）未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认；（3）投标人递交两份或多份314、内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效；工程招标方案开标会投标单位签到表、开标结果登记表第 12 页 共 443 页（4）投标人名称或组织结构与资格预审时不一致；11评标1、城市公司工程管理部负责编制技术标评审报告，提出技术标评审意见，总公司 工程管理中心协助2、城市公司成本部负责编制经济标评审报告，提出经济标评审意见，总公司 成本核算中心协助3、城市公司工程管理部负责综合各方面的评标意见，按招标文件的评标细则，计算出各投标单位的综合排名4、大型项目的招标，经城市公司工程管理部提出、城市公司总经理批准，可聘请有关专家加参与评标工程招标方案技术315、标评审 报 告 、经济标评审报告具体操作参照招标阶段成本评审作业指引12澄清性谈判评标过程中发现的投标文件 中的疑问，统一由工程管理部组织成本部等相关部门与投标人进行澄清性谈判，原则上应由城市公司工程分管副总带队（1）澄清性谈判不得对投标文件有实质性修改；（2）澄清性谈判需有不同部门的三人以上共同与投标人展开，谈判内容需全部记录在合同约谈记录表 中，谈判参与人均需签字确认合同约谈记录表13推荐/确定中标单位招标工作小组组长组织定标会议：（1）城市公司工程管理部按技术标评审报告宣读评审意见；（2）城市公司成本部按经济标评审报告宣读评审意见；（3）城市公司工程管理部宣读各投标人综合排名顺序；2、工316、程管理部填报评标定标审批表（1）必要时监事会当场复核工程管理部对评标细则的遵循情况，并在定标审批表中签署专项意见；（2）审核：招标工作小组、工程管理中心总监；（3）审批：合同金额100 万元，由总公司总经理审批，；合同金额100 万元，房总公司 总经理审核，董事长负责审批；3、确定中标单位后，中标价一经确定，原则上不得轻易技术标评审 报 告 、经济标评审报告评标定标审批表第 13 页 共 443 页变动，如有特殊情况需要改动，需经城市核算部核定，然后报请相关领导审核决定。14中标/未中标手续1、城市公司工程管理部负责发出中标通知书，城市公司成本部负责按照合同管理规范组织进行合同洽商、合同拟定、317、合同审批，处理合同条件变更事项；成本参与合同约谈会议，协助工程管理部开展竞争性商务谈判，由工程管理部主谈。2、城市公司工程管理部负责发出未中标通知书，在规定期限内交回完整图纸资料的，财务部负责返还未中标单位的投标保证金评标定标审批表中标通知书、未中标通知书15招投标总结报告城市公司工程管理部负责组织编制招投标总结报告，于合同签署后（或其他招标工作结束代表事项）15 个工作日内完成，并整理相关资料提交项目公司行政法务部存档，报告至少应包括下列内容：（1）招标范围；（2）招标方式和发布招标公告的媒介；（3）招标文件中投标人须知、技术条款、评标标准和方法、合同主要条款等内容；（4）招标/评标小组的组318、成及评标报告；（5）中标结果；招投标总结报告3、支持性文件：3、支持性文件：序号序号文件名称文件名称1工程供方管理流程2项目计划管理流程3招标阶段成本评审作业指引4合同管理规范4、记录要求：4、记录要求：第 14 页 共 443 页序号记录名称附表1工程招标方案2招标预备会会议纪要招标预备会会议纪要.doc3招标文件审批表招标文件审批表.doc4工程供方信息登记表工程供方信息记录表.doc5工程供方考察评分表工程供方考察评分表.doc6工程供方履约评估表工程供方履约评估表.doc7投标资格审批表投标资格审批表.doc8招标答疑会会议纪要招标答疑会会议纪要.doc9开标会投标单位签到表开标会投标319、单位签到表.doc10开标结果登记表开标结果登记表.doc11技术标评审报告（总包）技术标评审报告（总包）.doc第 15 页 共 443 页序号记录名称附表12技术标评审报告（分包）技术标评审报告（分包）.doc13经济标评审报告经济标评审报告.doc14合同约谈记录表合同约谈记录表.doc15评标定标审批表评标定标审批表.doc16中标通知书中标通知书.doc第 16 页 共 443 页三、工程议标管理流程三、工程议标管理流程1、流程图：1、流程图：工程议标管理流程工程议标管理流程议标准备议标实施独立项目公司或城市公司工程管理部总公司工程管理中心城市公司成本部审核审批部门（岗位）工程供方开320、始提出议标采购申请组织标前会议制定议标方案审核审批审核审批编制技术/现场管理要求提供技术支持编制商务经济要求/谈判方案议标文件汇总整理发布议标邀请审核审批组织方案评审、谈判确定方案发中标通知书确定/推荐中标单位确定造价、合同条款组织造价、合同条款约谈合同管理整理议标材料，归档备案结束编制标书/方案审核审批123456789YNYNYNYN对于行政专营项目，合格供方续标项目，审批通过后可直接进入（6）方案/合同谈判阶段审核：项目公司总经理、总公司工程管理中心、成本核算中心审批：工程管理中心主管副总备案：工程审计中心审核：项目公司总经理、总公司工程管理中心审批：工程管理中心总监审核：总公司工程管理321、中心、成本核算中心审批：工程管理中心总监审核：项目公司总经理、工程管理中心、成本核算中心、工程管理中心主管副总审批：1、合同金额100万元，总公司总经理；2、合同金额100万，集团董事长第 17 页 共 443 页2、流程说明2、流程说明2.1 职责说明2.1 职责说明城市公司工程管理部城市公司工程管理部制定议标计划，组织、协调议标工作编制议标文件技术/现场管理部分组织收标评标、商务谈判城市公司核算部、成本部城市公司核算部、成本部编制招标文件商务部分参与资格预审、收标评标、商务谈判负责合同管理城市公司物资管理部城市公司物资管理部材料、设备的的询价2.2 流程节点说明：2.2 流程节点说明：步骤322、步骤工作内容的简要叙述工作内容的简要叙述重要输入重要输入重要输出重要输出备注备注1填报工程议标采购申请表：填报工程议标采购申请表：1、组织：城市公司工程管理部（1）因市场垄断原因，供方不足三家的；（2）行政专营项目，如有线电视工程等；（3）明码标价的商场售卖产品且供方不直接销售的；（4）计划外的紧急采购，无法保证招标采购过程所需要的时间；（5）总分包工程范围及采购方式分类、工程采购总体计划注明为议标采购的项目；（6）工程供方前期合作表现优秀，且在不高于前期费用（市场因素除外）的情形（7）其它（须具体列明原因）；2、审核：城市公司总经理、总公司 工程管理中心、成本核算中心，明确工程议标采购申请是323、否符合条件及工程控制要求，审核时限均为 1 个工作日以内，如有异议应在上述时限内沟通解决3、审批：总公司 工程管理中心总监4、备案：房总公司 工程管理中心5、对于行政专营项目、合格供方续标项目，审批通过后可直接进入（6）方案/合同洽商谈判阶段总分包工程范围及采购 方 式 分类、工程采购总体计划工程议标采购申请表2召开标前会议，制订议标方案：召开标前会议，制订议标方案：工程采购工程议标第 18 页 共 443 页1、组织：城市工程管理部，明确议标时间节点及各部门工作配合要求2、参与：城市公司设计管理部、成本部3、审核：城市公司总经理、总公司 工程管理中心，审核议标计划是否合理、完备，时限为 1 324、个工作日，如有异议应在上述时限内沟通解决4、审批：总公司 工程管理中心总监5、议标方案主要内容：明确招标范围、工程供方资质等级、进场时间、工期要求、招标小组组成、牵头人、协调人、招标主要时间节点等总体计划方案3议标文件编制准备:议标文件编制准备:1、城市公司设计管理部负责按计划提交设计图纸、材料设备选型参数2、城市公司物资管理部、工程管理部负责按计划提供材料样板、甲供材料范围清单3、城市公司工程管理、设计管理部负责编制议标文件技术及现场管理部分4、城市公司成本部负责编制议标文件商务经济部分总分包工程范围及采购方式建议设计图纸、材料设备选型、甲供材范围可提前完成确定4汇总编制议标文件：汇总编制议325、标文件：1、组织：城市公司工程管理部2、参与：城市公司成本部、核算部3、审核：工程管理中心总监、成本管理副总4、审批：总公司 常务副总 议 标 文件、议标文件审批表5发布投标邀请：发布投标邀请：1、工程管理中心负责发出投标邀请及议标文件2、潜在投标方编制标书或方案6议标谈判：议标谈判：1、工程管理部负责组织技术方案评审及谈判，设计管理部参与，并提出方案优化建议，督促投标单位修订方案并最终确定2、核算部、成本部负责进行工程造价、合同条款评审及谈判合同约谈记录表7推荐/确定中标单位推荐/确定中标单位1、组织：工程管理部合同约谈记录表评标定标审批表第 19 页 共 443 页2、审核：城市公司总经理326、总公司 工程管理中心、成本核算中心、工程管理中心总监、成本副总3、审批：合同金额10万元，由总公司 总公司总经理负责审批；合同金额10万元，总公司 总经理审核，总公司 董事长负责审批8推荐/确定中标单位推荐/确定中标单位城市公司工程管理部负责发出中标通知书，成本部按照合同管理规范 组织进行合同洽商、合同拟定、合同审批，处理合同条件变更事项；成本参与合同约谈会议，协助工程管理部开展竞争性商务谈判，由工程管理部主谈。评标定标审批表中标通知书9议标资料归档议标资料归档城市公司工程管理部与议标工作完成后 1 周内整理相关议标采购资料提交项目公司行政法务部存档3、支持性文件：3、支持性文件：序号序号文327、件名称文件名称1工程供方管理流程2项目计划管理流程3招标阶段成本评审作业指引4合同管理规范4、记录要求：4、记录要求：序号序号记录名称记录名称附表附表1工程议标采购申请表工程议标采购申请表.doc2工程议标方案3议标文件审批表招标文件审批表.doc4合同约谈记录表合同约谈记录表.doc第 20 页 共 443 页序号序号记录名称记录名称附表附表5评标定标审批表评标定标审批表.doc6中标通知书中标通知书.doc第 21 页 共 443 页四、监理单位招标流程四、监理单位招标流程1、流程图：1、流程图：监理招标管理流程监理招标管理流程招标准备招标实施审核审批部门（岗位）总公司工程管理中心独立项目328、公司或城市公司工程管理部独立项目公司或城市公司成本部招标工作小组监理单位开始编制监理招标方案审核审批组织标前会议协调招标工作编制招标文件技术管理部分技术支持编制招标文件商务经济部分招标文件汇总整理发布招标公告或招标邀请组织资格预审，供方考察购买预审文件提交预审资料推荐/确定入围单位审核审批审核审批组织现场踏勘，招标答疑发标组织收标、开标发中标/未中标通知书组织评标组织谈判办理退标整理招标材料，编制招投标总结报告，归档备案购买招标文件交投标保证金参与答疑确定/推荐中标单位合同管理结束审核审批邀请招标编制投标书123456789101112131415NYNYNYYN公开招标中标单位未中标单位工程329、管理中心、设计管理部协助清单、标底部分由城市公司核算部编制，报总公司成本核算中心审核审核：城市公司总经理、工程管理中心审批：工程管理中心总监备案：工程审计中心审核：城市公司总经理、工程管理中心审批：工程管理中心总监审核：招标工作小组审批：招标工作小组组长审核：招标工作小组、工程管理中心总监审批：1、合同金额100万元，总公司总经理；2、合同金额100万，集团董事长第 22 页 共 443 页2、流程说明2、流程说明2.1 职责说明2.1 职责说明城市公司工程管理部城市公司工程管理部制定招标方案，组织、协调议标工作编制招标文件技术/现场管理部分组织收标评标、商务谈判城市公司城市公司核算部、成本部330、核算部、成本部编制招标文件商务部分参与资格预审、收标评标、商务谈判负责合同管理城市公司城市公司物资管理部物资管理部材料、设备的的询价2.2 流程节点说明：2.2 流程节点说明：步骤步骤工作内容的简要叙述工作内容的简要叙述重要输入重要输入重要输出重要输出备注备注1编制监理招标方案：编制监理招标方案：1、组织：城市公司工程管理部依据工程采购总体计划编制，明确招标过程关键节点时间要求2、审核：城市公司总经理、总公司 工程管理中心，审核时间为 1 个工作日，主要审核计划合理性、完整性，以及是否符合项目开发进度要求，如有异议，应立即沟通，并在上述时限内解决3、审批：工程管理中心总监4、备案：房总公司 工331、程管理中心5、招标方案主要内容：明确招标范围、工程供方资质等级、进场时间、工期要求、招标小组组成、牵头人、协调人、招标主要时间节点等工程采购总体计划监理招标方案具体操作参照项目计划管理流程2召开标前会议，协调招标准备工作：召开标前会议，协调招标准备工作：1、组织：城市公司工程管理部2、参与：招标工作小组3、招标工作小组成员：项目公司常务副总、城市公司成本部经理、工程管理部经理、成本部经理、工程分管副总经理、总经理，由总经理担任组长，副总经理担任副组长4、工程招标工作的具体执行部门为城市公司工程管理部、成本部招标预备会会议纪要3招标文件编制准备:招标文件编制准备:设计图第 23 页 共 443 332、页1、城市公司设计管理部负责按计划提交设计图纸、材料设备选型参数2、城市公司物资管理部负责按计划提供材料样板、甲供材料范围清单3、城市公司工程管理部负责编制招标文件技术及现场管理部分4、城市公司成本部负责编制招标文件商务经济部分纸、材料设备选型、甲供材范围可提前完成确定4汇总编制招标文件：汇总编制招标文件：1、组织：城市公司工程管理部2、参与：城市公司成本部3、审核：城市公司总经理、工程管理中心4、审批：工程管理中心总监 招 标 文件、招标文件审批表5发布招标公告或投标邀请：发布招标公告或投标邀请：1、属公开招标的，工程管理部负责发布招标公告2、属邀请招标的，工程管理部负责组织考察以初步确定投333、标单位，或从工程供方信息库中选择，发出 投标邀请3、潜在投标方提交资格预审文件，工程管理部负责组织收集整理工程供方信息纪录表监理招标方案招标公告或投标邀请、工程供方信息纪录表6资格预审：资格预审：城市公司工程管理部负责组织潜在投标方资格预审，填报投标资格审批表（1）对前期未合作过的单位，项目公司工程管理部组织相关部门实地考察（成本部严禁参加），填写监理单位考察评分表，提交招标工作小组（2）对前期合作过的单位，提取前期合作的监理单位履约评估表，供本次投标资格审批参考（3）对正进行第一次合作未做履约评估的单位，原则上不邀请参加本次投标工程供方信 息 纪 录表、监理单位考察评分表、监理单位履约评 估 表 、监理招标方案投标资格审批表邀请招标工程无需资格预审，直接进入（8）发标阶段7入围单位确认：入围单位确认：1、审核：招标工作小组2、审批：招标工作小组组长投标资格审 批 表 、监理招标方案8发标