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全部 房产中介连锁店运营管理资料相关合集 某中介地产上地区店经理5月份工作计划.xls--点击预览 某中介地产上网签.xls--点击预览 某中介地产业务员日报表.xls--点击预览 某中介地产业务工具内网介绍P54.ppt--点击预览 某中介地产业务工具及表格使用P29.ppt--点击预览 某中介地产业绩管理和业绩分配细则培训P23.ppt--点击预览 某中介地产个人收入证明范本各银行均适用P2.doc--点击预览 某中介地产中央商务区区培训课件P16.ppt--点击预览 某中介地产二手房业务知识与经验介绍P16.ppt--点击预览 某中介地产二手房买卖合同P7.doc--点击预览 某中介地产二手房培训课件P65.ppt--点击预览 某中介地产产客户接待P4.doc--点击预览 某中介地产人事制度培训P15.ppt--点击预览 某中介地产企业文化考核方案P10.ppt--点击预览 某中介地产企业文化考核流程操作手册P22.ppt--点击预览 某中介地产公司买房卖房缴纳税费指南.xls--点击预览 某中介地产公司简介P15.ppt--点击预览 某中介地产公积金培训课件P30.ppt--点击预览 某中介地产分店房屋销售计划书P4.doc--点击预览 某中介地产分类框架的建立P9.ppt--点击预览 某中介地产北京各区过户_缴税_贷款大全.xls--点击预览 某中介地产区域经理工作日报表.xls--点击预览 某中介地产区经理会议P11.ppt--点击预览 某中介地产发展简介P24.ppt--点击预览 某中介地产同意出售证明范本P1.doc--点击预览 某中介地产在校大学生实习协议P3.doc--点击预览 某中介地产在线使用手册P26.doc--点击预览 某中介地产地产博客营销P41.ppt--点击预览 某中介地产地产房屋托管业务P19.ppt--点击预览 某中介地产培训专员考勤表.xls--点击预览 某中介地产培训体系课程分享P11.ppt--点击预览 某中介地产培训实施计划表-合并大区名称.xls--点击预览 某中介地产培训教室使用登记表.xls--点击预览 某中介地产培训教室管理办法P4.doc--点击预览 某中介地产培训管理相关P2.doc--点击预览 某中介地产大区培训专员工作交接单.xls--点击预览 某中介地产大区培训专员工作职责.xls--点击预览 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房产中介连锁店运营管理资料相关合集 某中介地产上地区店经理5月份工作计划.xls 某中介地产上网签.xls 某中介地产业务员日报表.xls 某中介地产业务工具内网介绍P54.ppt 某中介地产业务工具及表格使用P29.ppt 某中介地产业绩管理和业绩分配细则培训P23.ppt 某中介地产个人收入证明范本各银行均适用P2.doc 某中介地产中央商务区区培训课件P16.ppt 某中介地产二手房业务知识与经验介绍P16.ppt 某中介地产二手房买卖合同P7.doc 某中介地产二手房培训课件P65.ppt 某中介地产产客户接待P4.doc 某中介地产人事制度培训P15.ppt 某中介地产企业文化考核方案P10.ppt 某中介地产企业文化考核流程操作手册P22.ppt 某中介地产公司买房卖房缴纳税费指南.xls 某中介地产公司简介P15.ppt 某中介地产公积金培训课件P30.ppt 某中介地产分店房屋销售计划书P4.doc 某中介地产分类框架的建立P9.ppt 某中介地产北京各区过户_缴税_贷款大全.xls 某中介地产区域经理工作日报表.xls 某中介地产区经理会议P11.ppt 某中介地产发展简介P24.ppt 某中介地产同意出售证明范本P1.doc 某中介地产在校大学生实习协议P3.doc 某中介地产在线使用手册P26.doc 某中介地产地产博客营销P41.ppt 某中介地产地产房屋托管业务P19.ppt 某中介地产培训专员考勤表.xls 某中介地产培训体系课程分享P11.ppt 某中介地产培训实施计划表-合并大区名称.xls 某中介地产培训教室使用登记表.xls 某中介地产培训教室管理办法P4.doc 某中介地产培训管理相关P2.doc 某中介地产大区培训专员工作交接单.xls 某中介地产大区培训专员工作职责.xls 某中介地产大区培训专员评估办法P4.doc 某中介地产大区培训实施部员工考勤及休假管理规定2.0.doc 某中介地产大区培训工作汇报-XX区.xls 某中介地产大区培训工作述职模板P4.ppt 某中介地产委托书填写流程P6.doc 某中介地产学员管理制度P4.doc 某中介地产客户接待培训P21.ppt 某中介地产巡区工作表.xls 某中介地产工作大纲P39.ppt 某中介地产带看前约看讲师手册P6.doc 某中介地产带看策划流程P6.doc 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1、内网系统的使用内网系统的使用、进入系统、进入系统2 2、进入主页、进入主页3 3、怎样看贴与发帖、怎样看贴与发帖 4 4、怎么看独家及全程房源、怎么看独家及全程房源5 5、怎样察看通讯录、怎样察看通讯录6 6、租赁系统的使用、租赁系统的使用A:A:租赁系统查询房源租赁系统查询房源B B：租赁客户录入：租赁客户录入C:C:租赁房源录入租赁房源录入D:D:租赁成交申报租赁成交申报7 7、置换系统的使用、置换系统的使用A A：置换房源查询：置换房源查询B B：置换房源录入：置换房源录入C C：置换成交申报：置换成交申报业务工具及表格使用业务工具及表格使用 工具和表格分四大块工具和表格分四大块所有置业2、顾问通用表格及工具租赁业务的表格及工具置换业务的表格和工具内网的使用所有置业顾问通用表格及工具所有置业顾问通用表格及工具上班下班的签到表格:看房日志表格钥匙领用登记表格 租赁客户接待登记表租赁业主接待登记表看房经纪合同定金收付书(客户)普通租赁定金收付书(客户)全程入住申请单租赁业务的表格及工具租赁业务的表格及工具置换经纪合同置换业主接待表格置换客户接待表格置换定金收付书(客户)置换定金收付书(业主)置换业务的表格和工具置换业务的表格和工具 北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司2010密级：普通密级：普通业绩管理和业绩分配细则业绩管理和业绩分配细则版本号：版本号：V4.2拟稿部3、门：人事绩效部拟稿部门：人事绩效部 日期：日期：2011年年1月月21日日第第1页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则一、制度正文一、制度正文1 1.目的目的 为明确业绩分配的规则及相关部门的职责，规范对业绩分配的管理，特制定本规定。本次修订内容自2010年10月1日起试运行。2.2.适用范围适用范围 北京链家房地产经纪有限公司运营全体员工。3 3.具体内容具体内容 3.13.1业绩分配规则包含的内容业绩分配规则包含的内容3.1.13.1.1业绩分配规则包括业绩分配规则包括:业绩分配种类、不同种类包括的角色、不同角色的判定条件以及业绩分配种类、不4、同种类包括的角色、不同角色的判定条件以及业绩分配的比例。业绩分配的比例。3.1.23.1.2业绩分配种类包括：买卖业绩、租赁业绩及租售互转业绩。业绩分配种类包括：买卖业绩、租赁业绩及租售互转业绩。3.1.33.1.3不同业绩种类的角色包括：不同业绩种类的角色包括：1)1)买卖角色包括：房源录入人、房源所属人、房源实勘人、房源委托人、钥匙委托人及成买卖角色包括：房源录入人、房源所属人、房源实勘人、房源委托人、钥匙委托人及成交人交人;2)2)租赁角色包括：房源录入人、房源所属人、房源实勘人、钥匙委托人及成交人。租赁角色包括：房源录入人、房源所属人、房源实勘人、钥匙委托人及成交人。第第2页页北京链家5、房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则3.23.2业绩分配规则业绩分配规则表1-1买卖业绩分配规则1.1.角色角色房源录房源录入人入人房源所房源所属人属人房源实勘房源实勘人人房源委托房源委托人人钥匙委托钥匙委托人人成交人成交人2.2.判判 定定标准标准系系 统统 记记录录系系 统统 记记录录符符合合实实勘勘标准标准符符 合合 房房 源源委托标准委托标准系统记录系统记录系统记录系统记录3.3.分分 配配业业 绩绩 比比例例房房 源源 录录入入业业绩绩：10%10%共共20%20%客源方客源方70%70%，由，由成交人按五五进成交人按五五进制自行分配。制自行分配6、。（公司指导：客（公司指导：客户推荐人分户推荐人分20%20%）房房源源实实勘勘业绩：业绩：5%5%房房 源源 委委 托托业绩：业绩：5%5%钥钥匙匙委委托托业绩：业绩：10%10%第第3页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则3.2.13.2.1买卖业绩分配规则买卖业绩分配规则(见表见表1-1)1-1)1)房源录入：10%经纪人录入房源，无论录入完全共享范围区域或非完全共享范围区域房源，均可得10%的房源录入业绩。2)房源所属：20%非完全共享范围区域的房源只允许推荐录入，即录入人在录入系统时，所属人要选择房源所在区域范围内的经纪人，所属人得207、%所属业绩，录入人得10%录入业绩。房源所属业绩20%（房源实勘5%、房源委托5%及钥匙委托10%）默认为所属人业绩，但如果其他经纪人进行相关动作，则将从房源所属人业绩中分得相应分配比例。第第4页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则3)房源实勘：5%经纪人作业时对房屋进行房源实勘，填写物业勘查评估单，在系统中记录编号后，并将拍摄的房屋室内实景照片和房屋现状户型图上传到系统上，且符合运营管理中心制定的实勘标准，则房源实勘人可从房源所属人业绩中分得5%的房源实勘业绩。如未做房源实勘即成交，则房源实勘业绩默认为房源所属人的业绩。完全共享范围内经纪人有权8、做房源实勘，非完全共享范围内做房源实勘不计业绩。举例：举例：A A录入本区房源，录入本区房源，B B三方成交，房源未实勘，则三方成交，房源未实勘，则A A得录入得录入10%+10%+所属所属20%=30%20%=30%业绩，业绩，B B得成得成交业绩；交业绩；A A录入本区房源，录入本区房源，B B实勘，实勘，C C三方成交，则三方成交，则A A得录入得录入10%+10%+所属所属15%=25%15%=25%业绩，业绩，B B得得5%5%实勘业绩，实勘业绩，C C得成交业绩。得成交业绩。第第5页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则4)房源委托：59、%经纪人作业时可与业主签署房源委托,成功签署标志为：与业主本人或业主唯一委托人签署有效的房屋出售委托登记表，签署委托经纪人可从房源所属人业绩中分得房源委托业绩5%；成交人与房源所属人非同一人的情况下，成交人无权与业主签定房屋出售委托登记表，即使签定也不计业绩。完全共享范围内经纪人有权签署委托，非完全共享范围签署委托不计业绩。举例：举例：A A录入本区房源，录入本区房源，B B三方成交，房源未委托，则三方成交，房源未委托，则A A得录入得录入10%+10%+所属所属20%=30%20%=30%业绩，业绩，B B得成得成交业绩；交业绩；A A录入本区房源，录入本区房源，B B做房源委托，做房源委托10、，C C三方成交，则三方成交，则A A得录入得录入10%+10%+所属所属15%=25%15%=25%业绩，业绩，B B得得5%5%房源委托业绩，房源委托业绩，C C得成交业绩。得成交业绩。第第6页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则5)钥匙委托：10%经纪人作业时可拿钥匙，拿钥匙成功标志为：拿到看房钥匙并与业主本人或业主唯一委托人签定有效的钥匙托管协议，并在系统中记录协议编号，拿钥匙经纪人可从房源所属人业绩中分得钥匙委托业绩10%；如未拿钥匙即成交，则钥匙委托业绩默认为房源所属人的业绩。完全共享范围内经纪人有权拿钥匙，非完全共享范围内拿钥匙不计11、业绩。举例：举例：A A录入本区房源，录入本区房源，B B三方成交，未拿钥匙，则三方成交，未拿钥匙，则A A得录入得录入10%+10%+所属所属20%=30%20%=30%业绩，业绩，B B得成得成交业绩；交业绩；A A录入本区房源，录入本区房源，B B拿钥匙，拿钥匙，C C三方成交，则三方成交，则A A得录入得录入10%+10%+所属所属10%=20%10%=20%业绩，业绩，B B得得10%10%拿钥匙业绩，拿钥匙业绩，C C得成交业绩。得成交业绩。第第7页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则6)成交业绩：70%成交业绩即为客源方业绩，共计712、0%，可由成交人按五五进制自由进行分配。非完全共享范围区域的客户必须采取推荐录入，即录入人在录入系统时，所属人要选择客户需求范围内区域的经纪人，成交后该客户录入人可从成交人处分得20%客户推荐业绩。如果不采取推荐录入方式，客户录入人自行带客户成交后只得成交业绩20%。完全共享区域内录入客户不分客户录入业绩。第第8页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则表1-2租赁业绩分配规定1.1.角色角色房源录入人房源录入人房源所属人房源所属人房源实勘人房源实勘人钥匙委托人钥匙委托人成交人成交人2.2.判定标准判定标准系统记录系统记录系统记录系统记录符符合合实实13、勘勘标标准准系统记录系统记录系统记录系统记录3.3.分分配配业业绩绩比例比例房房源源录录入入业业绩绩:10%:10%共共20%20%由由成成交交人人决决定定分配比例分配比例房房源源实实勘勘业业绩绩:10%:10%钥钥匙匙委委托托业业绩绩:10%:10%第第9页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则3.2.23.2.2租赁业绩分配规则租赁业绩分配规则(见表见表1-2)1-2)1)房源录入：10%经纪人录入房源，无论录入完全共享范围区域或非完全共享范围区域房源，均可得10%的房源录入业绩。2)房源所属：20%非完全共享范围区域的房源只允许推荐录入，即录14、入人在录入系统时，所属人要选择房源所在区域范围内的经纪人，所属人得20%所属业绩，录入人得10%录入业绩。房源所属业绩20%(房源实勘10%和钥匙委托10%)默认为所属人业绩，但如果其他经纪人进行相关动作，则将从房源所属人业绩中分得相应分配比例。3)房源实勘：10%经纪人作业时对房屋进行房源实勘，填写物业勘查评估单，在系统中记录编号后，并将拍摄的房屋室内实景照片和房屋现状户型图上传到系统上，且符合运营管理中心制定的实勘标准，则房源租赁实勘人可从房源所属人业绩中分得10%的房源实勘业绩。如未做房源实勘即成交，则房源实勘业绩默认为房源所属人的业绩。完全共享范围内经纪人有权做房源实勘，非完全共享范围15、内做房源实勘不计业绩。第第10页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则4)钥匙委托：10%经纪人作业时可拿钥匙，拿钥匙成功标志为：拿到看房钥匙并与业主本人或业主唯一委托人签定有效的钥匙托管协议，并在系统中记录协议编号，拿钥匙经纪人可从房源所属人业绩中分得钥匙委托业绩10%。如未拿钥匙即成交，则钥匙委托业绩默认为房源所属人的业绩。完全共享范围内经纪人有权拿钥匙，非完全共享范围内拿钥匙不计业绩。5)成交业绩：70%成交业绩即为客源方业绩，共计70%，可由成交人按五五进制自由进行分配。非完全共享区域客户无需推荐。完全共享区域内录入客户不分客户录入业绩。第16、第11页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则表1-3租售互转业绩分配规则 角色角色场景场景房源录入人房源录入人房源所属人房源所属人房源实勘人房源实勘人钥匙委托人钥匙委托人房源委托人房源委托人租租赁赁房房源源转转买卖房源买卖房源房房源源的的录录入入人人（租租赁赁经经纪人）纪人）最最后后一一个个所所属属人人（不不能能是是租租赁赁经经纪纪人）人）同同买买卖卖实实勘勘标标准准（可可以以是是租租赁赁经经纪纪人）人）最最后后一一个个钥钥匙匙人人（可可以以是是租租赁经纪人）赁经纪人）同同房房源源委委托托标标准准（不不能能是是租租赁经纪人）赁经纪人）买买卖卖房房17、源源转转租赁房源租赁房源房房源源的的录录入入人人（买买卖卖经经纪人）纪人）最最后后一一个个所所属属人人（不不能能是是买买卖卖经经纪纪人）人）同租赁实勘同租赁实勘标准（可以标准（可以是买卖经纪是买卖经纪人）人）最最后后一一个个钥钥匙匙人人（可可以以是是买买卖经纪人）卖经纪人）无无3.2.33.2.3租售互转业绩分配规则租售互转业绩分配规则(见表见表1-3)1-3)1)租赁房源转买卖房源：房源录入业绩仍然分原租赁经纪人，允许租赁经纪人做实勘和拿钥匙;2)买卖房源转租赁房源：房源录入业绩仍然分原买卖经纪人，允许买卖经纪人做实勘和拿钥匙。第第12页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司18、北京链家业绩管理和业绩分配细则表1-4权证代办业绩分配规则房源房源该房源的带看记录该房源的带看记录是否允许做权证是否允许做权证不是同一套房源不是同一套房源允许做权证允许做权证无带看记录无带看记录允许做权证允许做权证是同一套房源是同一套房源不不是是同同一一客客户户的的带带看看记记录录（有有其其他他客户带看记录）客户带看记录）需房源所属区经理审批需房源所属区经理审批有同一客户的带看记录有同一客户的带看记录不允许做权证不允许做权证3.2.43.2.4权证代办业绩分配规则权证代办业绩分配规则(见表见表1-4)1-4)1)是否为同一套房源的判定标准：以物业地址为准；2)是否为同一客户的判定标准：以姓名+19、电话为准（同时满足）；3)跨大区不允许做权证。（如违反规定按公司奖惩制度的相关规定执行。）第第13页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则表1-5离职经纪人和店经理分业绩及缓发工资发放规则离职经纪人离职经纪人房源录入房源录入人人房源房源所属所属人人房源房源实勘实勘人人房源房源委托委托人人钥匙钥匙委托委托人人成交人成交人未成交未成交离职经纪离职经纪人所在店人所在店经理进行经理进行合理分配合理分配成交未过户成交未过户 按按100%100%算业绩（计算应发提算业绩（计算应发提佣），过户后离职经纪人可佣），过户后离职经纪人可以领以领70%70%的补发提佣（20、实发）；的补发提佣（实发）；后续后续办理办理过户的经纪人可获过户的经纪人可获得剩余得剩余30%30%的的补发补发提佣提佣。过户未发佣过户未发佣 离职店经理离职店经理如店经理过户前离职则如店经理过户前离职则对应缓发提佣一律不予发放对应缓发提佣一律不予发放。第第14页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则3.2.53.2.5离职经纪人和店经理分业绩及缓发工资发放规则离职经纪人和店经理分业绩及缓发工资发放规则(见表见表1-5)1-5)1)经纪人离职时，尚未成交的房源录入业绩可以由离职经纪人的店经理进行合理分配；2)经纪人离职时，已成交未过户的单子，离职经21、纪人不允许再跟进，公司要求安排其他在职经纪人跟进后续工作（不允许店经理或者是助理跟进后续工作）。该离职经纪人按100%计算业绩及应发提佣，过户后，70%的补发提佣发放给离职经纪人本人，其余30%的补发提佣发放给后续跟进办理过户的经纪人；（领取30%补发提佣需填写通用审批单由区经理和区总监签字后提交至人事绩效部薪酬福利组，缓发提佣随公司统一发薪日发放。）3)2010年10月1日后签署的单子按此规则执行。3.2.63.2.6做任何角色的工作例如房源实勘、钥匙委托、房源议价等，请运营同事于系统中进行做任何角色的工作例如房源实勘、钥匙委托、房源议价等，请运营同事于系统中进行备注，以便于核实是否进行了相22、关工作。备注，以便于核实是否进行了相关工作。3.2.73.2.7共享区域的判定以运营管理中心系统数据为准。共享区域的判定以运营管理中心系统数据为准。第第15页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则4 4.退单退费和理赔扣工资及扣业绩规则退单退费和理赔扣工资及扣业绩规则4.14.1业务人员在产生业绩后如退单或退费，应按原分配比例在退单退费当月的相关人员业绩业务人员在产生业绩后如退单或退费，应按原分配比例在退单退费当月的相关人员业绩中扣除，如相关人员离职或者升降职，则对其进行追扣工资。中扣除，如相关人员离职或者升降职，则对其进行追扣工资。4.24.2业23、务人员在产生理赔时，应按各级别进行扣工资和扣业绩：业务人员在产生理赔时，应按各级别进行扣工资和扣业绩：扣工资公式如下：扣经纪人工资=理赔金额*20%扣店经理工资=理赔金额*10%扣区经理工资=理赔金额*5%扣业绩公式如下：扣经纪人、店经理及区经理业绩=理赔金额*65%第第16页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则5.5.业绩申报、业绩截报及业绩修改起始时间的界限业绩申报、业绩截报及业绩修改起始时间的界限5.1 5.1 业绩申报：买卖业绩于权证主办签字后的五个工作日内进行申报；租赁业绩于签署合业绩申报：买卖业绩于权证主办签字后的五个工作日内进行申报24、；租赁业绩于签署合同后的五个工作日内进行申报。同后的五个工作日内进行申报。5.25.2业绩截报：业绩截报：1)每月最后一天需将当月租赁及买卖的所有业绩申报完毕。2)次月1日中午12:00前可申报上月最后一天签署并且BJM号为上月所在年份及月份开头的买卖业绩，方可计入上月业绩当中。3)若无法满足5.2.1和5.2.2要求，则该业绩不能正常计入当月业绩，则顺延计入次月业绩。5.35.3业绩修改：每月业绩修改：每月4 4日早日早9 9：3030至晚至晚17:3017:30之前，向业绩组核对及修改上个月的所有业绩及之前，向业绩组核对及修改上个月的所有业绩及业绩相关扣工资明细表，逾期不予修改。业绩相关扣25、工资明细表，逾期不予修改。5.45.4如遇国家法定假日或者其它特殊情况需调整截报或修改业绩时间，业绩组将会在内网系如遇国家法定假日或者其它特殊情况需调整截报或修改业绩时间，业绩组将会在内网系统中发布公告通知。统中发布公告通知。第第17页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则6 6.管理职责管理职责6.16.1业绩规则制定和修订流程（见图业绩规则制定和修订流程（见图1-11-1和图和图1-21-2）1)运营负责制定业绩规则，并监控业绩分配情况，必要时进行修订;2)管理委员会负责业绩规则的审批;3)人事绩效部负责业绩分配管理制度的正式发布。6.26.226、业绩规则执行流程（见图业绩规则执行流程（见图1-31-3）6.2.16.2.1业绩分配流程业绩分配流程1)成交经纪人负责确定业绩分配方案，填写成交报告单并通知获得分业绩的经纪人以便及时核对业绩。租赁成交报告单经店经理、区经理签字后方可申报，买卖成交报告单经店经理、区经理及权证主办签字后方可申报。如跨区合作，需双方区经理签字；2)财务中心负责收取中介费并做收款记录；3)人事绩效部负责业绩的审核确认及录入，具体如下：（1）审核合同填写是否规范、备件是否齐全及成交报告单内容填写是否完整；（2）确认中介费是否到公司账面；（3）审核业绩分配方案是否按公司统一规定分配；（4）在业绩系统中进行操作。第第1827、页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则6.2.26.2.2业绩申诉流程业绩申诉流程1)如经纪人对业绩分配方案提出异议，可提出申诉，由成交人所在区经理负责处理申诉；2)如经纪人对区经理处理后的结果仍有异议，可向人事绩效部再次提出申诉，人事绩效部负责调查及仲裁。在调查过程中，相关人员需积极配合，并按照仲裁结果及时执行。对于不配合调查或仲裁后不执行的情况，人事绩效部将对此单业绩进行冻结处理，如果已过业绩结算期，此单业绩将计入下月业绩中。如调查中发现区经理在业绩分配过程中有违反业绩管理和业绩分配细则的行为，视情节根据链家地产奖惩管理规定对区经理进行相应处28、罚；3)业绩调整操作办法:（1）如果调整当月业绩并且在业绩结算周期前提出，可直接在当月业绩中进行业绩调整；（2）如果调整业绩但在业绩结算周期后提出，重新计算需修改的业绩所在月份的提佣并在当月做追扣补工资。第第19页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则二、例外二、例外1）本规定自2010年10月1日起实施，运营必须严格按照本管理规定执行，其他相关规定同时废止。2010年10月1日前成交的单据仍按照之前的业绩管理规定执行；2）本分配规则为公司统一规则，不允许区域内个性化政策；3）如经纪人自行签署独家代理，可按合作业绩的形式进行业绩的分配。三、解释三、29、解释 本制度流程由北京链家房地产经纪有限公司人力资源中心人事绩效部负责解释。四、附录四、附录第第20页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则图图1-1业绩规则制度流程业绩规则制度流程 第第21页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则图图1-2业绩规则修订流程业绩规则修订流程第第22页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则图图1-3业绩规则执行流程业绩规则执行流程第第23页页北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司北京链家业绩管理和业绩分配细则制度30、先行，共创辉煌个人职业及收入证明个人职业及收入证明兹证明 先生 女士，身份证明资料为 身份证 军官证 护照，号码为 ，系我单位工作人员，自 年 月至今一直在我单位工作，在我单位已工作 年。目前从事 工作，担任 职务。其上一年度收入状况见下表（单位：元）收入种类收入种类人民币（大写）人民币（大写）人民币（小写）人民币（小写）税后年收入税后月收入特此证明。本单位对上述证明内容的真实性承担相应的法律责任。单位公章（或人力资源部门章）单位负责人 （或授权人）年 月 日1、单位全称：2、单位法定地址：3、邮政编码：联系电话：4、人力资源部门负责人：个人住房贷款资信核实函个人住房贷款资信核实函借款申请人所31、在单位人事部门：贵单位 （借款申请人姓名），已向建行北京市 支行提出了个人住房贷款申请，我单位受建行北京市分行委托为其出具个人资信调查报告。为向借款申请人提供最佳服务，保障业务正常运转，烦请贵单位对借款申请人所填“申请书”中有关资料予以核实；并提供借款申请人以下有关资信情况。承办中介机构（公章）：年 月 日具体需核实情况：具体需核实情况：（一）借款申请人职务、职称：_（二）借款申请人实际月综合收入 元（大写：）（三）借款申请人在贵单位工作年限：年，连续工龄 年；（四）贵单位性质：国有企业 集体企业 私营企业 私人承包企业合资企业 独资企业 其他类型企业 _（五）借款申请人人事劳资关系：国家干部32、 全民职工 集体职工应聘职工 合同工 临时工（六）借款申请人在贵单位工作表现；优秀 较好 一般 较差（七）有关借款申请人在个人信用、经济等方面需要说明的问题：_ _（八）借款申请人是否为建行北京市分行代发工资客户：是 否（九）单位人事劳资部门联系电话：_ _ 经办人员：_ 单位地址：邮编：单位人事劳资部门盖章 年 月 日中央商务区分理部 运营大区沟通宣导银行最新动态银行最新动态首套首套8.58.5折折的银的银行行首套首套9 9折折的银行的银行 北京银行北京银行北京银行北京银行农业银行农业银行农业银行农业银行邮政储蓄邮政储蓄邮政储蓄邮政储蓄花旗银行花旗银行花旗银行花旗银行华夏银行华夏银行华夏银行33、华夏银行工商银行工商银行工商银行工商银行招商银行招商银行招商银行招商银行中国银行中国银行中国银行中国银行首套首套基准基准的银行的银行光大银行光大银行光大银行光大银行备注：花旗银行贷款额必须在备注：花旗银行贷款额必须在备注：花旗银行贷款额必须在备注：花旗银行贷款额必须在80808080万以上才能享受万以上才能享受万以上才能享受万以上才能享受8.58.58.58.5折折折折二套基准利率上浮二套基准利率上浮二套基准利率上浮二套基准利率上浮1.11.11.11.1倍倍倍倍商贷流程及时效商贷流程及时效报单报单 评估评估 面签面签 批贷批贷 过户过户 抵押抵押 放款放款3个工个工作日作日出报出报告告件齐件34、齐5个个工作日工作日5个工个工作日作日出他出他项证项证银行收银行收到放款到放款资料资料3-5个工作个工作日日 网申网申 3个个工作工作日日贷款年限计算贷款年限计算房龄房龄+贷款年限贷款年限40（农行（农行,中行中行,花旗花旗,招行）招行）房龄房龄+贷款年限贷款年限45（光大）（光大）房龄房龄+贷款年限贷款年限50（北京，华夏，邮政）（北京，华夏，邮政）男女均男女均70岁岁男女均男女均65岁岁男男65岁岁 女女60岁岁特殊特殊(农行，华夏）农行，华夏）（交行，北京）（交行，北京）（中信，中国）（中信，中国）工行男女均工行男女均65-70岁岁上海银行男女均上海银行男女均20-60岁岁花旗银行花旗银35、行21-65岁岁银行政策银行政策邮政储蓄银行邮政储蓄银行房龄：30年内贷款年限：借款人年龄+贷款年限65;房龄+贷款年限50，贷款期限最长不超过30年，商业贷款最长10年（公房可不用提供购房合同）公证：业主不到场可以做委托公证，但是房款必须打到业主本人账户。借款人本人不允许做公证。流水：个人月均税后收入高于13000元的，需要提供工资流水。提前还款：一年之内不允许提前还款工商银行工商银行抵押物需1985年后的，最长借款年限30年贷款年限：70-2倍房龄，借款人年龄:男女均到65-70岁不做外籍借款人按揭、不做未成年人卖房男女朋友/父子关系共同借款不用份额公证，男女朋友共同借款要求主借款人收入够36、月供2倍，父子关系要求双方一共收入证明够月供2倍。父母年龄小于64岁.正常还款三个月后,可申请提前还款银行政策银行政策农业银行农业银行房龄+借款年限 50（四环以内/白金卡）;借款人年龄男女均为70岁。外籍人，借款人年龄+借款年限60，贷6成，15年50年产权房屋不做，地下室/半地下室不做已购公房过户后可转商的，可不要原购房合同未成年人（卖不做，买14-18周岁：监护公证，监护人当借款人/监护人份额必须超50%）借款人收入不够的可追加父母或子女作为还款来源共同还款，申请“接力贷”接力贷父母不能超60岁，子女 18岁以上。商住两用：产权为住宅用途（70年）按住宅政策/产权为商业用途（50年）按商37、用房政策尾款只能打给业主北京银行北京银行房龄+借款年限 50；借款人年龄男女均为65岁，30年内的房产男女朋友：不用份额公证，可共同贷款，借款人必须是产权人夫妻关系:借款人必须是产权人之一;父子关系:要求作公证,且不能有未成年人,2人贷款出2人房本;不做未成年人购房，卖方未成年需要监护公证监护人到场。外籍人士购房不做资质不好的客户可能加强制执行公证、担保人，如借款人收入证明不够,可找个担保人(朋友也可以),出收入证明(或资产证明）,出一个人的本卖方公证委托仅限直系亲属，正常还款一年后可申请提前还款 银行政策银行政策花旗银行花旗银行房龄：15年内，50平米以上贷款60万以上。公房96年以后性质：38、北京住宅、别墅（房改房城八区可以但丰台、石景山除外）三大优势：高评高贷（不能高过市场价）、业主面签是否到场无要求（中国大陆任意银行账户）、评估抵押银行自行办理面签一要三不要：要流水，不要客户单身声明、学历证明、营业执照军人：暂时不能做借款人及抵押人收入必须7000以上，享受九折得10000以上，私企必须提供工资流水华夏银行华夏银行房龄+借款年限 50；借款人年龄男女均为70岁男女朋友用份额公证，借款人必须是产权人（夫妻除外）非男女朋友的双方需公证另一方承担连带还款责任;卖方公证委托不限制资质不好的客户可能担保人（最好直系亲属）,但借款人本人收入证明必须开够.不做未成年人卖房。未成年买房,份额无39、要求，法定监护人做共同借款人外籍人士要加强执（不限制公证处）正常还款一年后可申请提前还款-可协商金融产品金融产品金融产品金融产品工行工行征对二套新推出：4+3业务，三成，利率上浮10%起，最长5年（提供相应用途证明，最高200万，用于经营最长可贷到10年）光大光大征对二套新推出：4+3业务，三成不超30万，利率上浮20%起，最长10年（提供相应用途证明）4抵押贷抵押贷合同中授权委托书的价格及资金自合同中授权委托书的价格及资金自行划转声明中价格均按照成交价格行划转声明中价格均按照成交价格填写，即过户网签价格。填写，即过户网签价格。三方协议，经纪人执业资格与经三方协议，经纪人执业资格与经办人签名必40、需一致。办人签名必需一致。需要向客户了解一一.客户的个人情况客户的个人情况1.年龄、学历、婚姻状况2.工作单位名称、性质、是否北京单位、是上班还是自己做生意3.客户的收入情况、流水、贷款记录、有没有逾期。4.抵押消费贷的真是用途是什么，金额需求。二房子的情况：二房子的情况：【物业地址、面积、楼层年代、装修、朝向、目前用途、产权年限、产权性质。-用来咨询评估值】三、什么情况可以做抵押消费贷：三、什么情况可以做抵押消费贷：1.可抵押本人及他人名下的房产。2.只要有用钱需求的客户都可以做！3.资质看具体情况，能配合银行四四.政策政策1.贷款房龄30年内（最好三环内），或者最好25年内的。一般能贷1041、年。2.住宅最高7成。公房，央产房，经济适用房，商品房，商用，办公，写字楼，别墅等，都可以做。3.年龄55岁以内最好，55岁以上单议。4.利率一般上浮10%起（根据贷款的产品和客户的资质不同利率会有变化）五五.链家收贷款服务费贷款额的链家收贷款服务费贷款额的2%，代收评费估，代收评费估，（业绩由经纪人和公司分配，主办不分业（业绩由经纪人和公司分配，主办不分业绩。）绩。）六优点六优点：开单比较容易，成单周期短，投入经历少，只需要开发维护客户开单比较容易，成单周期短，投入经历少，只需要开发维护客户 代购运用范围代购运用范围产品分类运用到的贷款方式适用客户群商业贷款代购 抵押贷款买方要求商业贷款，但42、卖方着急用钱，卖方要求尽快过户，尽快拿全款。满足客户以下几个需求：1、客户二套，但想多贷款；2、客户多套不能贷款；3、客户是首套，但不想留下房贷记录；代购流程代购流程签三方约客户提出需求签合同、收费公证等借款手续资金监管过户办理个人质押及公证手续资金解冻履行贷款手续回款通讯录央产查档65991117,65991115中信公证处：52601155杜鸣评估公司：13810428051/85697632蒋琰世联评估公司：13366228580/85697617小龙 15011488233 张蕊 查征信：北京市西城区月坛北街26号恒华国际大厦8层810室，68559206市属公积金：市属公积金：方庄：43、潘党（内勤）15010886456；东四:吴丽妍（内勤）13910179416张洁(外勤)13811379963杨超:15210262369国管公积金：国管公积金：国管公积金预约面签电话：85697832查进度(评估，国管进度)：85697981、85697991过户专员过户专员:朝阳过户专员:李琨:18911286153卢在丽:13811819374崇文过户专员:王滨:15810072787商贷主办商贷主办:孔金娥孔金娥:13811009331 韩岩岩韩岩岩:15810888298中央商务区公共邮箱中央商务区公共邮箱：密码zysw888通讯录注意啦:1.报单时必须有资金监管提示函,客户购房资44、质审核信息表,网签信息表否则合同打回.2.报单后请自己手里留存复印件,否则调件时请填写调件申请单,区经理签字.3.系统录入要细心,有委托人的一定要录上.买卖双方不要少录或多录.4.商贷业务,房产证地址为朝阳区的,面签后过户前客户必须做抵押委托公证.链家控股内部资料链家控股内部资料二手房知识与 经验介绍链家控股内部资料链家控股内部资料目目 录录房地产知识概述二手房交易知识业务经验介绍链家控股内部资料链家控股内部资料一、房地产知识概述1、什么是房地产呢？、什么是房地产呢？房地产即房屋、土地、建筑物以及附着在土地建筑物上的附着物。2、房屋类型：、房屋类型：商品房、自建房、房改房（省直、市直）3、交易45、形式：、交易形式：转让、抵押、租赁 置换4、房地产产权内容、房地产产权内容 a.房屋所有权 b.土地使用权5、房屋结构种类及使用年限、房屋结构种类及使用年限 a.框架结构 b.砖混结构（5070年）c.砖木结构（30年）d.简易房（10年）6、房改房上市的条件：、房改房上市的条件：a.省直需省房改办审批；市直直接上市 b.合钢房产上市需审批7、哪些房屋不得上市交易（八大类）、哪些房屋不得上市交易（八大类）8、房地产交易纠纷的解决方式、房地产交易纠纷的解决方式链家控股内部资料链家控股内部资料房屋基本知识知多少？房屋基本知识知多少？房源编号房源编号 所在小区所在小区 房型房型 面积面积 年代年代 46、价格价格 备注备注 C8531 琥珀东村琥珀东村 3/2/2 80.5 1998 2800元元/平方米平方米 毛坯毛坯For Example什么是复式住宅？什么是复式住宅？什么是小高层？什么是小高层？什么是多层住宅？什么是多层住宅？链家控股内部资料链家控股内部资料房产交易流程房产交易流程带客户看房（免费）约见、洽谈签合同支付一次房款（定金）客户到公司交二次房款到房产局办理过户手续领取房产证办理交接手续办理贷款手续（贷款办妥）房主拿二次房款，客户拿房产证、钥匙办理房产交接手续房主拿二次房款，客户拿房产证、钥匙业务部业务部财务部办证部办证部信贷部财务部办证部财务部链家控股内部资料链家控股内部资料二47、二手房交易知识 信息获取与处理信息获取与处理 税费标准税费标准 材料提交材料提交 信贷知识信贷知识 土地证办理土地证办理 房屋交接房屋交接链家控股内部资料链家控股内部资料信信 息息 获获 取取 与与 处处 理理1、获取房源信息的方法、获取房源信息的方法1）报刊资料2）小区物业3）公司广告宣传4）电脑网络5）其他房产公司6）小信息部合作7）老客户、亲友介绍8）上门登记9）小区做活动时登记10）贴求购2、获取客户信息的方法、获取客户信息的方法1）各种媒体、报刊广告2）公司分配3）上门登记4）老客户、亲友介绍5）小区做活动3、处理房源信息、处理房源信息1）有价值的房源信息2）自己有客户要的房源3）48、普通房源4、处理客户信息、处理客户信息建立客户档案，分类管理链家控股内部资料链家控股内部资料税税 费费 标标 准准代理费（中介费）：代理费（中介费）：2%（以成交价计算）过户费：过户费：u商品房（私房）商品房（私房）1.评估费：评估费：0.3%（包河0.5%）2.手续费：手续费：6元/(建筑面积)3.契税：契税：2%4.印花税：印花税：1+5元5.登记费：登记费：80元/套链家控股内部资料链家控股内部资料u房改房（单位房）房改房（单位房）1.评估费：评估费：0.3%（包河0.5%）2.手续费：手续费：6元/(建筑面积)3.契税：契税：2%4.印花税：印花税：1+5元5.登记费：登记费：80元/49、套6.土地收益土地收益：1%u商业用房商业用房1.评估费：评估费：0.3%（包河0.5%）2.手续费：手续费：1.5%3.契税：契税：4%4.印花税：印花税：1+5元5.登记费：登记费：200元/套链家控股内部资料链家控股内部资料u成交价、评估价的概念；成交价、评估价的概念；u评估的意义和评估的意义和 目的；目的；u税费征收的依据，办证时限；税费征收的依据，办证时限；u商业用房需办理租赁登记；商业用房需办理租赁登记；u收取费用的方式收取费用的方式 1）房主净得，客户承担 2）客户净出，房主承担 3）双方各半 4）中介包费用 5)链家控股内部资料链家控股内部资料 材材 料料 提提 交交u商品房初50、始登记办证材料商品房初始登记办证材料u拆迁安置房拆迁安置房u转移变更转移变更 1、买卖 2、赠予 3、继承 4、分析 5、已购公房（集资房、解困房、经济适用房、安居房、福利分房）6、公房（房产证产权是单位）卖给私人所需材料链家控股内部资料链家控股内部资料房房 屋屋 信信 贷贷1、个人房屋贷款的对象、个人房屋贷款的对象 合法身份，稳定的经济收入，并有一定比例自筹购房资金且具备还款能力的中国公民。2、申请贷款的程序、申请贷款的程序3、申请贷款所需材料、申请贷款所需材料4、个人住房贷款费用、个人住房贷款费用5、个人商用房贷款费用、个人商用房贷款费用5、办理个人房屋贷款有什么特殊规定、办理个人房屋贷款51、有什么特殊规定6、常见问题和纠纷、常见问题和纠纷链家控股内部资料链家控股内部资料土土 地地 证证 办办 理理1 1、性质：、性质：土地只有使用权，无所有权；所有权属于国家。2 2、取得方式：、取得方式：u出让u划报3 3、转移方式、转移方式u如何过户？u新房主如何办理？u办理土地证的条件、费用？u如何处理暂时不能办理及重新约定办理时间的情况？链家控股内部资料链家控股内部资料房房 屋屋 交交 接接1 1、概论、概论 作为合同履行的最后一步，配合乙方对房屋进行验收，乙方签字确认，合同履行完毕。2 2、条件：、条件：u房款、代理费足额交纳；u提前交接，需签定补充协议，明确责任。3 3、要素：、要素：52、u未出户的不能写到合同过户栏上，避免引起纠纷。u丙方代办过户的材料收集及免责的约定。u乙方确认过户。4 4、注意事项、注意事项链家控股内部资料链家控股内部资料三、业务经验介绍u如何和客户房主沟通如何和客户房主沟通u如何把握客户的心理如何把握客户的心理u如何把握房主的心理如何把握房主的心理u如何掌握谈判的主动权和有效控制谈判现如何掌握谈判的主动权和有效控制谈判现场进程并最终促成交易成功场进程并最终促成交易成功u合同签定纠纷处理合同签定纠纷处理案案例例分分析析链家控股内部资料链家控股内部资料谢谢！北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部1北北 京京 市市 房房 地地 产产居居 间间 合合 同同北53、京市房屋土地资源管理局北京市房屋土地资源管理局 制定制定北京市工商行政管理局北京市工商行政管理局 监制监制北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部2 房地产居间合同房地产居间合同委托人甲（出售、出租方）居 间 方委托人乙（买入、承租方）第一条（订立合同的前提和目的）依据国家有关法律、法规和本市有关规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就居间方接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙订立房地产交易 _（买卖/租赁）合同，并完成其他委托的服务事项达成一致，订立本合同。第二条（提供居间房地产的座落与情况）委托人甲的房地产座落于_市_区（县）_路_弄_号_室共_套，建筑面积为_平方米，权属为_，54、权证或租赁凭证编号_，其他情况_。委托人乙对该房地产情况已充分了解。第三条（委托事项）（一）委托人甲委托事项（共_项）主要委托事项：1、_2、_其他委托事项：1、_2、_3、_-1-北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部3（二）委托人乙委托事项：（共_项）主要委托事项：1、2、其他委托事项：1、2、3、第四条（佣金标准、数额、收取方式、退赔）（一）居间方已完成本合同约定的委托人甲委托的事项，委托人甲按照下列第种方式计算支付佣金；（任选一种）1、按该房地产_（总价款月租金计）_，具体数额为_币_元支付给居间方；2、按提供服务所需成本计_币_元支付给居间方。（二）居间方已完成本合同约定的委托人55、乙委托的事项，委托人乙按照下列第_种方式计算支付佣金；（任选一种）1、按该房地产_（总价款月租金计）_，具体数额为_币_元支付给居间方；2、按提供服务所需成本计_币_元支付给居间方。（三）居间方未完成本合同委托事项的，按照下列约定退还佣金：1、未完成委托人甲委托的主要事项第（）项、其他事项第（）项的，将合同约定收取佣金的_，具体数额为_币_元，退还委托人甲。2、未完成委托人乙委托的主要事项第（）项、其他事项第（）项的，将合同约定收取佣金的，具体数额为_币_元，退还委托人乙。-2-北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部4第五条（合同在履行中的变更及处理）本合同在履行期间，任何一方要求变更合同56、条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限_天内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知变更要求，并征得相对方同意；擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。本合同履行期间，三方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。第六条（违约责任）（一）三方商定，居间方有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、与他人私下串通，损害委托人甲、乙利益的；3、其他过失影响委托人甲、乙交易的。（二）三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间57、方无法履行合同的；3、相互或与他人私下串通，损害居间方利益的；4、其他造成居间方无法完成委托事项的行为。（三）三方商定，发生上述违约行为的，按照合同约定佣金总额的_，计_币_元作为违约金支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。第七条（发生争议的解决方法）三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列第（）项进行解决：1、向_仲裁委员会申请仲裁2、向法院提起诉讼第八条（订立合同数量）本合同壹式_份，甲、乙、丙三方各执_份。-3 北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部5 补充条款补充条款（粘贴线）（骑缝章加盖处）58、-4-北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部6委托人甲（名字/名称）居间方（名称）委托人乙（名字/名称）身份证号营业执照号码身份证号其他证件号码其他证件号码住地址住地址住地址邮政编码邮政编码邮政编码联系电话联系电话联系电话本人法人本人法定代表人法定代表人法定代表人（签章）（签章）（签章）代理人（签章）执业经纪人（签章）代理人（签章）执业经纪证书（编号）_ 年月日年月日年月日签于：签于：签于：-5 北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部7特别告知特别告知一、本合同文本是依据中华人民共和国合同法北京市经纪人条例等有关规定制定的示范文本，供当事人约定采用。二、本合同所称的委托人甲是指委托居间59、方出售或出租房屋的当事人；本合同所称的委托人乙是指委托居间方买入或承租房屋的当事人；本合同所称的居间方是指为委托人提供居间服务，具备房地产经纪人资格的房地产经纪组织。本合同所称的房地产居间是指居间方向委托人报告订立房地产交易（买卖、租赁等）合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付佣金的经营行为。三、房地产经纪人是指依法取得经纪执业证书，并在经纪组织中从事经纪活动的执业人员（以下简称执业经纪人）和依法设立的具有经纪活动资格的公司、合伙企业、个人独资企业及其他经济组织。接受委托从事房地产居间业务的组织以及提供服务人员应具备上述资格和条件。不具备上述资格和条件的，不得与委托人订立本合同。委托60、人在委托有关房地产事务前，应查验接受委托业务的房地产经纪人（居间方）的营业执照、备案证书、以及提供服务的执业经纪人的执业证书，房地产经纪人应予以配合。四、订立本合同前，委托人甲应当充分了解居间方提供居间服务的有关服务范围、内容，以及承诺的事项是否符合自己的需要；并仔细查阅居间方提供的书面告知资料及向居间方真实告知委托的房地产情况，委托人乙应当实地勘查居间方提供的房地产及了解各项服务内容。五、订立合同时，委托人应当明确委托事项，详细了解与核对合同的条款、履行合同的时间、支付佣金的方式和数额、发生违约的退赔与补偿、发生争议的解决方法等。对居间方提供的咨询以及协商订立合同时发生疑问，可以向房地产所在61、地房地产管理部门、工商行政管理部门或房地产交易中心征询或核查。本合同约定时或履行中，三方未尽事宜可通过本合同的补充条款予以补充约定。六、订立合同后，委托人与居间方应当按照合同约定履行。合同履行期间发生争议的，可通过协商解决争议；协商不成的，应按照合同约定的方式解决。七、本合同文本在市、区、县房地产交易中心、市执业经纪人协会；市房地产经纪人协会均有售，建议委托人先行购买本合同并仔细阅读，八、本合同由北京市房屋土地资源管理局制定、北京市工商行政管理局监制，不得翻印。-6 链家控股内部资料链家控股内部资料链家二手房培训链家控股内部资料链家控股内部资料初步学习期初步学习期深入实践期深入实践期工欲善其事62、，必先利其器打的赢仗的士兵才是好兵链家控股内部资料链家控股内部资料初步学习期初步学习期1、员工实习期（1个月，从入职起当日计算）、工作适应期：（前710天,合格人员从适应期开始计算工资）、所有新员工必须经过前710天的考评，以此来测试是否适合本行业；、新员工适应期的学习在销售部门主管指导下学习有关于营销的相关制度：有关公司的管理条例与现场管理制度；、试用期内对商圈进行了解与绘制，及不少于6个楼盘小圈市调，对楼盘内的布局要了如指掌，栋号单元号的分布及总楼层，几部电梯包括户型的朝向等；对周边地理位置熟悉透彻，包括街道、线路、门牌号，绘制一张粗略地理位置图，装进大脑。、新员工入职前710天的考评成绩63、是评定新员工是否录用的唯一指标；销售人员入职业务开展销售人员入职业务开展链家控股内部资料链家控股内部资料基础知识学习：（1130天）、新员工基础学习期的学习：在销售部门主管指导下更加深入的了解房地产知识：房地产基础数据与建筑基础知识、在销售部门主管指导下接受学习以下基础知识：A、基础业务流程；（接待.了解客户需求.配对报价.带看,了解客户是否看起房源,.谈判细节最终促使交易成功.陪同客户交接水电及物管相关费用交易完成）B、市场调查；(楼盘坐落及相应配套及交通路线,楼宇分布图及房号分布)了解楼盘的市场价格及交易程度,相应的竞争对手C、信息资源开发（网络寻找，业主名单电话追踪，小区物管及清洁工咨询64、，单页张贴，包括区域内商户咨询，老客户推荐,真假信息配合发布及其他方式的信息开发）；D、客户接待标准与技巧；(微笑，热情，礼貌您好。请进请坐)E、电话沟通技巧；充分了解客户需求，引导客户思路。（尽量不绝对拒绝客户但也不同意，劝客户上门面对面沟通（以不能做主，不了解等等理由这些属于谈判技巧）F、不动产勘验；（了解房屋的朝向，户型，小区的位置配套，推荐时尽量推荐优势，想办法避免劣势或提前想好对策G、委托获取H、不动产推荐与报价；(因人因物业而定)链家控股内部资料链家控股内部资料I、税费计算：住宅：契税契税3%（有无房证明的（有无房证明的 90-144平米平米 15%90平米以内平米以内1%，买方付65、），买方付）个税个税1%（卖方付）（卖方付）营业税营业税55%差额（卖方付）差额（卖方付）划拨地优售划拨地优售1%六级六级406元元/平方米平方米（卖方付）（卖方付）转移登记费转移登记费6元元/平方米（买卖双方各平方米（买卖双方各3元元/平米）平米）土地登记费土地登记费908元元 产权证工本费产权证工本费80元元 土地增值税土地增值税6%（有些区域还没执行，待定）（有些区域还没执行，待定）商业：商业：契税契税3%（买方付（买方付）个税个税3%（卖方付）（卖方付）转移登记费转移登记费2%（买卖双方各（买卖双方各1%）营业税营业税55%差额（卖方付）差额（卖方付）工本登记费：工本登记费：550 元66、元土地增值税土地增值税6%（有些区域还没执行，待定）（有些区域还没执行，待定）别墅及豪宅：过户费用根据房屋用途而定（用途为住宅的，以住宅规定上税，用途别墅及豪宅：过户费用根据房屋用途而定（用途为住宅的，以住宅规定上税，用途为别墅的，以商业规定上税）为别墅的，以商业规定上税）链家控股内部资料链家控股内部资料、在部门销售主管指导下完成应用系统的操作学习、在部门销售主管指导下完成应用系统的操作学习，及对信息管理制度进行了解，文字输入不低于30字/分钟、完成基础工作量化指标：A、新增有效房源每日不少于3条，新增有效客源每日不少于1个B、市场调查分公司（门店）商圈覆盖小区或楼盘不少于8个、跟随老同事进行67、房屋勘验，共同带看，按要求当日向主管进行工作汇报、接受公司其他培训（视公司安排）链家控股内部资料链家控股内部资料2、技能提升期（学习期2个月）：、接受技能提升期的基础知识加强培训：、企业文化培训、房地产知识加强、委托获取技巧、带看技巧、磋商与议价技巧、签订合同的要素、商务礼仪,房产评估、完成基础工作量化指标：要求掌握市区楼盘不少于20个；、要求信息拓展有效房源每月不少于80个，有效客源每月不少于30个（房友系统内经主管回访确认后的数据为准）、要求电话回访不少于每天10次（房源或客源以房友系统数据为准）、要求房屋勘量不少于每月30次（以房友系统数据为准）、要求带看量不少于每月26次（以房友系统数68、据为准）、按时完成每周工作总结及月工作总结（以经纪人月报表与周报表为准）链家控股内部资料链家控股内部资料、独立及正确使用应用系统（房友系统）、有计划的开展个人信息拓展，根据客户需求在主管的协助下进行独立操作、借助系统及时完成客户档案建立，按质量要求在规定的时间内予以跟踪（按公司要求标准进行）、具团队精神，能找到“一对一”人员帮扶配对对象、接受公司综合考评：学习期内考核业绩两个月不低于10000元作为晋升标准链家控股内部资料链家控股内部资料3、业务提高期：（36月）、熟悉本区域房地产市场及最新动态；、业绩承诺，完成业绩不低于每月10000元（按照公司级别要求的规定）；、对客户管理进行分类管理并建69、档，按照标准及质量要求予以及时跟踪；、在部门销售主管的帮助下，做到12个楼盘专家（楼盘专家概念：能清楚明白小区的周边状况、发展商、楼盘楼盘专家概念：能清楚明白小区的周边状况、发展商、楼盘 历史情况、建成年份、使用年限、小区管理状况、配套设施、历史情况、建成年份、使用年限、小区管理状况、配套设施、幢数及分布、梯户数、总户数及户型配比、户型朝向、车位幢数及分布、梯户数、总户数及户型配比、户型朝向、车位 配比、每幢层高、居住人群、开盘售价、目前售价、目前租配比、每幢层高、居住人群、开盘售价、目前售价、目前租 金、置换率、交通状况、教育入学状况、购物商场、金融行金、置换率、交通状况、教育入学状况、购物70、商场、金融行 业、菜市场等业、菜市场等）链家控股内部资料链家控股内部资料、完成基础工作量化指标：、能清楚了解市区楼盘不少于50个；、平均每月的信息拓展量不低于房源80个，客源30个（以房友系统统计数据显示为准）、每天回访电话不少于20个（以房友系统跟进数据显示为准）、每月不少于20个房源勘验（以房友系统跟进数据显示为准）、每月不少于50组客户带看（以房友系统跟进数据显示为准）、按时完成每周工作总结及月工作总结（以经纪人月报表与周报表为准）、能独立完成税费计算、在销售部门主管的指导下能独立完成合同签署、熟悉房产贷款操作流程、参予公司其他技能提升培训、接受公司综合考评，获取级别与薪资调整机会链家控71、股内部资料链家控股内部资料4、技能成熟期：（79个月）、具有指导和带领新员工能力；、能独立操作个案；、完成基础工作量化指标：、能清楚了解市区楼盘不少于70个；、平均每月的信息拓展量不低于房源15个，客源15个（以房友系统统计数据显示为准）；、每天回访电话不少于20个（以房友系统跟进数据显示为准）；、每月不少于30个房源勘验（以房友系统跟进数据显示为准）；、每月不少于26组客户带看（以房友系统跟进数据显示为准）；、接受公司综合考评，接受级别与薪资调整机会链家控股内部资料链家控股内部资料深入实践期深入实践期一）、接听电话：1、接听标准用语：电话铃声三声之内，必须接听。接听电话态度必须和蔼，语音亲切72、，主动问候“您好，敏杰房产！请问您有何需求？2、询问证实客户需求：（以下业务最重要了解客户联系方式）、业务咨询：、信息出售、出租；了解房屋详细坐落，朝向及户型。是否装修，何时可以看房及相关的产权手续是否齐全，时间充裕可以聊聊家长，了解业主的动机为后面的工作做铺垫、信息求购、求租；（第一了解客户理想的地理位置，面积及单价购买房屋的用途，第二了解客户付款方式及工作从而了解客户的经济实力）、拆借与贷款咨询；（带相关资料约主管以上人员的进行讲解）电话沟通电话沟通链家控股内部资料链家控股内部资料、找人，标准用语：、该人员不在时：您好！XX现在不在，请问您哪位找她/他，需要我帮你转告吗？请问您的电话？、该73、人员在时：您好！请稍等！她/他马上过来！或您好，她现在正在，请问您哪位找她/他，方便留个电话吗？一会我叫她/他复您电话！、准备纸、笔，详细记录，交待该人员回来或有时间及时联系。、手续代办，客户如寻求代办手续：先看相关资料，再针对其情况详见税费栏，过户代办费600元/件、当值人员应讲明收费标准、留下客户电话与详细需求，移交权证部，约定办理时间链家控股内部资料链家控股内部资料、房产出售/租；、获知房产详细地址、面积、户型、售/租价、现状、产权人等相关情况、询问客户从何处了解我公司及获取信息的途径、了解客户的姓名、基本需求，联系电话等个人背景情况的资讯，最重要的是留下对方的主要联系方式、说服业主进行74、勘验并约定勘验时间，告知勘验对他的好处；、填写房产出售出租登记表，当日交主管审核、求购/租房产需求，房产咨询、了解客户需求、通过客人需求了解，予以房产介绍：引起客人兴趣、产生看楼的欲望；、以丰富的信息量，邀请客户到公司来，争取有面谈的机会，增进与客户的进一步沟通，同时让客人对公司有更多的了解、询问客户从何处了解我公司及获取信息的途径、询问客人打过来的电话是否本人所有并请客人留下主要联系方式、留下客人联系方式的技巧：A、假装电话听不清，让对方留下电话再打过去B、故意说某个问题不清楚，要查询，或要询问经理，请留下电话再联系。C、说自己不是该房源信息的业务员，说该业务员不在，留下电话询问清楚后再联系75、马上将所得资讯记录并在房友系统内进行输入链家控股内部资料链家控股内部资料、电话接听注意技巧：、反客为主，不要一味回答客户的问题，被客户牵着走，要正确引导客户。应由被动接听转为主动介绍、主动询问，想象顾客在面前时应作的表情和动作（手势）；最佳方法是客户提出问题，不要马上急于回答，要婉转发问，然后等其回答所提问题后，再回答他的问题。、在电话接听中，可留下伏笔（如不回答问题，说去询问稍后或过两天给他回应，以便今后追踪）。这样今后就有借口再打电话给他。、电话接听注意事项：、时间不要太长，尽量控制在5分钟之内、要求客人过来公司多了解，与客人有近距离接触，以便多了解、保持热情、诚恳的语态，让客户感受到你76、的真诚、不要打断客人谈话，善于倾听、准备纸、笔，重点予以记录、标准结束语（或类似）：XX先生/小姐，谢谢你的来电，我们会XX时候与您再联系，再见！必须由客人挂电话，销售人员方可放下电话链家控股内部资料链家控股内部资料二）、拨打电话：1、拨打前的准备：、拨打电话之前，确定打电话的对象是业主还是客人、确定要谈的内容，并逐项予以记录2、标准用语：你好！XX先生/小姐，我是敏杰房产XXX,请问现在方便吗?3、确定打电话内容链家控股内部资料链家控股内部资料、要求勘验：、约业主勘验，阐述勘验的必要性：、了解房屋的现状，是业主本人在住还是空置，或是出租中，约定好勘验的时间，告知自己会在什么时候到、确定自己到77、的时间，确定业主到达勘验点的时间、了解勘验是业主本人过去还是其他联系人，问清联系人的电话、如是出租中房产，是业主过去或是先与租客联系后，销售人员再与租客电话沟通，约定勘验的时间、致电业主有客户要求看房：、询问业主房屋目前的状况，是否已出售，根据房友记录了解房源出售的时间，看同事跟进了解业主属于什么类型的人从而谈价，卖方市场情况下以先入为主的方式进行询问，目前是不是XX元？买方市场情况下，以客户的反应情况，询问房价是否变化？、询问业主看房的时间，上午还是下午比较方便一些、告知业主自己出门的时间及可能到达的时间、提醒业主有客户到后需注意的事项，以站在业主立场的利益进行分析。注：同事带客看房必须客户78、近距离行走交通，必须带上业主和客户联系方式。链家控股内部资料链家控股内部资料、回馈业主客户看房后意向（回复看房结果）：、看完房后，业主最需要知道的就是结果，看房后必须于当天与业主进行联系，将客户反应告知（无论客户是否有意向，都需回复业主，以便与业主增进感情，想好目的后再作沟通）、客户的价钱与业主接近时，以将客户的报价适当控制报给业主，保留空间进行价格磋商、客户的价格与业主报价存在较大差异时，仍然报给业主，跟进业主的反应，也为以后价格磋商打基础注：回馈业主信息，了解业主真实想法及卖房时的心态，若看房方便的情况下，为限时争取有利的之势。链家控股内部资料链家控股内部资料、确定致电客户的真实性及配对：79、确定客户真实性后，针对客户需求急时有效配对相应房源，向客户推荐房产突出房产优势，引起看房欲望、这是一个试探客户需求的关键点：根据客户的肯定与否定锁定客户需求、邀约客户看房：尝试与业主联系后再确定看房时间、控制时间段，询问客户看房后的意向、如客户已买到房子，先做恭喜再询问在哪套物业买的房子并了解还有没有房产需要租售登记，以我们的服务挖掘客户的朋友亲戚等潜在客户注：邀约客户看房多听多看，从而更加准确了解客户心理、需求，若未看起房对后面的配对是有利的帮助。链家控股内部资料链家控股内部资料4、约客户到公司：、让客户对公司加深了解，感受更多的信息和服务、有助于与客户加强沟通及进行基础感情维护，对客户的80、需求了解更加深入；、带看是签约的基础，客户到公司，有助于签署中介服务协议书，防止客户跑单，保障佣金的收取，同时，也确保销售人员自身的人身安全，若客户不签的情况下，同事配合，我们这个是公司规定，若我们在不签订协议的情况带看是要罚款的，充分利用感情元素诱导客户更深层的信任和同情、告知客户成交前我们不收取任何费用、提醒客户带上自己的身份证链家控股内部资料链家控股内部资料5、拨打电话注意事项及技巧：、注意语气及方式避免客户有厌烦的感觉，学会给客户定时联系，不要不好意思。、根据客户的职业特征，分析其一天的生活规律，给他打电话、房屋介绍不要把产品所有情况在电话中一一介绍给客户，适当进行保留一下，对他才更具81、有吸引力、邀请客人过来或看楼，避免用提问式的方法，要用选择式的方法提问。例：要问：“先生/小姐你看星期六过来还是星期天过来（“先生/小姐，你看上午还是下午有时间？”）（给他限定选择）、根据客户需求，给客户一个吸引的亮点、给客户朋友的感觉，使其不好拒绝你，诚恳的态度，像膏药一样贴住他、让客人先挂电话，再结束谈话。链家控股内部资料链家控股内部资料三）、部门主管电话沟通能力检测：1、部门主管必须定期对营销人员电话检测，包括电话接听，拨打2、营销管理人员电话接听检测3、检测为每月不定时进行检查，检查结果作为员工技能考核供人力行政部进行绩效评分链家控股内部资料链家控股内部资料一）、客户到访流程：起身（快82、步出门）问好询问需求邀请入店邀请入座、递名片、递水了解需求标准：1、看到客户到访（橱窗外）应于三秒钟内起身迎接，微笑问好，精神饱满，声音清脆、洪亮或立即开门出外询问2、服装整齐，保持良好仪表，挺直身体，微往前倾，双手自然放于值班台上，或（橱窗外）男同事手背于后，女同事双手交叠置于左下侧3、非接待同事也应一并起身问候或向客户点头致意询问需求：1、面带微笑，眼光集中于客户面部，2、介绍或推荐房源基本信息要准确，快速邀请入店：1、及时、礼貌的邀请客户进到门店内做详细了解2、没有坐下的机会就没有生意的开始3、在门前请客人先进入，而后自己方可进入4、在客户没坐下前,自己不要坐下客户接待客户接待链家控股内83、部资料链家控股内部资料邀请入店：1、及时、礼貌的邀请客户进到门店内做详细了解2、没有坐下的机会就没有生意的开始3、在门前请客人先进入，而后自己方可进入4、在客户没坐下前,自己不要坐下邀请入座：1、替客户放置好随身物品，引导客户入座2、询问客户姓名、称呼3、及时递水（协助进行，冬天以三分冷水七分热水，夏天以冰水，常温时有冷热水各半或温水），水为1/2杯为宜4、若客户要准备起身走时，主动递上名片，将有联系方式姓名一面双手递给客户链家控股内部资料链家控股内部资料了解需求：1、与客人寒暄，获知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求购/租，或其他）2、对客户要素予以分析：、基本情况：、客户的姓名、了解客户84、的年龄、客户电话、询问客户的地址、了解客户籍贯，是哪里人、了解客户从事的职业、了解客户目前居住的区域、确定需求：、出售/租或需求房屋户型、出售/租或需求房屋面积、出售/租或接受价格、出售/租或需求房屋的原因、了解客户大致家庭情况、进行分析：、客户的经济条件、摸索客户的性格脾气、了解客户生活习惯、试探客户个人好恶、客户身体状况、了解客户家庭背景、了解（售房）购房动机、是否会存在一些干扰因素客户是否具有决定权链家控股内部资料链家控股内部资料3、获悉客户要素的方式：、通过与客户寒喧、聊天（多听少说，不要跑题）、仔细观察客户的神情变化（说话时看着客户神情，了解客户是否信任你）、密切留意客户的举止、行动85、4、获悉客户要素注意事项：、要真实确切，避免被一些表面现象所迷惑、询问时逐层深入，不可冒进、不要被客户的气势所压制，谈话间注意引导，使其真实流露、销售人员态度要真诚可信，让客户感觉可以朋友相待链家控股内部资料链家控股内部资料二）、客户接待：房源登记（客源录入）信息配对委托签署电话（约看房）送客（勘验、带看）接待注意事项（委托签署按情况而定）标准：信息登记：1、业主房产出售或出租：、进行房产出租或出售登记，进行深入了解、了解物业的详细地址和基础数据，分析该小区物业的大致售价和租价，与业主确定物业价格（在业主时间充裕的前提下，立即看房了解房产的优点弱点）、告知本公司的服务内容以及公司实力、说服业主86、进行勘验及约定勘验时间、确定产权的现状（若按揭了解其剩余的按揭贷款）、确定产权所有人及关联收益人的状况、确定业主卖房的动机，以便日后的价格磋商以及挖掘潜在客户链家控股内部资料链家控股内部资料2、客户有房产求购求租需求时：、通过3-5分钟的沟通交流，充分了解客户要求后，推荐适合客户的房源（第一次不超过2-3套），选择某一房源做试探性介绍，进一步了解客人需求；、当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，了解他们之间的相互关系。通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略；、注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象；、确定客户需求后，房源的介绍应以先中，后优，再差予以介绍，不应过多87、介绍或房源介绍无差异化，让客户无从选择；（推荐房源属于灵活策略，可以根据市场而定，也可根据客户而定）、不管客户是否真实需求者，都要热诚接待；、密切留意客户身边的陪伴者，不要冷落，适当时予以赞扬，获取认同。链家控股内部资料链家控股内部资料3、请留下客户电话：、客户不留电话的原因：、担心被骚扰；、没有得到想得到的信息；、没有足够吸引他的东西；、所介绍的并非他理想的房子；、并不想买，只是想了解；、销售人员要想好说辞，正确对待：、请放心，我一定不会在不方便的时候给您打电话；、要不您说个时间，哪个时间较方便，我会在那个时间打过去，或者给您发信息；、其实，我只是希望能把最新有关适合您的房源及时告知与您，让88、您更客观的做决定；、要不，您留个传真或邮箱号码，我发资料给您。链家控股内部资料链家控股内部资料信息配对：1、进行房产出售出租登记，注明随物设施2、立即开始客户配对，通过介绍或者其带看后了解客户想法，从最有把握成交的依次联系配对跟进并将每次的跟进情况记录的房友系统以便主管查阅及帮助3、根据客户需求范围及承受能力于系统内进行合适房源的搜索4、列出意向（房源）客户列出购买意向的排序按客户购买力（房源实际成交可能）排序选定主要客户逐一打电话给客户或其他销售人员5、信息搜寻时，可一边搜索边与客户进行交谈，避免冷落客户6、配对过程中，应适时转换系统转换成GUEST模式，满足客户好奇心理或避免有意偷窥业主（89、客户）联系方式链家控股内部资料链家控股内部资料委托签署：1、业主房产出售/租、委托签署是对客户的承诺，确定房屋的真实性，有效性及安全性，出于对客人的承诺，避免出现一房多售等购房陷井，同时也让业主感受到认真负责的态度，产生信赖、无偿帮客户进行房屋出售，对符合市场价的委托房屋可进行报刊发布，客源更为广泛，加快销售过程链家控股内部资料链家控股内部资料2、客户求购/租：、首先让客户对所介绍的产品产生兴趣、尽量探索客户需求，少而精的房源来满足客户需求，让客户觉得你比较专业不是盲目推荐、多提问，获取协议签署之前了解客户需求，抓住客户关心的问题，抓住客户关心的问题进行主推，将所介绍产品的特点讲述的符合需求，90、使客户感觉房子正是她/他所需求的、告知客户签订协议的目的是便于公司掌握经纪人的工作状态，所有带看房的量化以协议为准（若不配合用公司罚款等相关条件进行约束）、明确双方义务，所看房屋成交之前不收取任何费用，以成交确定佣金的收取链家控股内部资料链家控股内部资料3、委托签署的基本要求及注意事项：、业主房产出售/租委托A、条款解释：委托签署之前，销售人员应向客人解释内容条款，让客户清楚、明白知道他/她所享受的服务及承担的责任B、说服、签署注意事项、确认委托人有委托资格、确认产权的状况、确认委托的价格及费用支付、确认佣金的给付（或无偿）、确认双方的义务及责任、确认委托的事项及范围、生效日期及期限，并签字确91、定链家控股内部资料链家控股内部资料、签署中介服务协议书：、条款解释：委托签署之前，销售人员应向客人解释内容条款，让客户清楚、明白知道他/她所享受的服务及承担的责任、委托签署必须附有客户身份证、电话号码，由销售人员进行填写、客户由销售人员处每得知一项房产详细信息（未带看）或带看必须由客户予以签名确定、客户方看楼人员有变化时必须重新签定委托链家控股内部资料链家控股内部资料4、已签署的委托审核流程：、房产出售/租委托：A、当日交店长审核委托，根据业主的报价高低作出适当的对策:、价钱低于市场价，根据平时投资客联系方式重点推广争取即时成交、符合市场价，安排进行配对，并予以广告发布、业主期望高时，价钱高于92、市场价，但房产颇为优质，即时安排扮客杀价、普通房源且价钱高时，安排保持适时跟踪与联系，告知业主向客源推介后但客人听价没有看楼欲望，且一致认为价钱过高试探业主反应B、店长审核委托内容：、委托人具委托资格，是否产权人，是否存在产权共有人、委托书有否记载产权详细情况、产权人是否对委托书进行确认C、经纪人将委托情况于系统内作详细跟进D、门店主管对委托签名确认E、门店主管当日晚结进行分享，共同确定销售方案F、门店主管于每周一将店内委托上交运营管理部链家控股内部资料链家控股内部资料、中介服务协议书：A、门店主管审核委托内容：、协议书内容必须由销售人员填写、协议书要求有客户身份证号码、联系电话、所看房产详细93、地址、报价、系统客源编号、客户必须对委托内容予以确认、客户必须对所看的房产或获取信息予以确认、晚结进行即时分析，针对问题进行说明B、经纪人于系统内将客户资料进行完善，并将带看详细作即时跟进（保证质量）C、门店主管核实、确认D、每周一门店将协议书上交运营管理部5、委托书归档；、行政秘书根据委托跟进及委托书在房友系统内进行委托人更改、文秘对委托书收集、整理并入档链家控股内部资料链家控股内部资料电话约看房:1、约业主:告知有客户看房的信息询问业主并约定看房的时间与业主约定统一报价及告知注意事项2、约客户看房拨通客户电话，根据客户需求简单讲述房源基本信息，注意针对客户的需求点和客户约定看房时间约定客户94、看房，注意安排时间注：房源推荐注意事项：以二选一或三选一（先中、再优、后差）链家控股内部资料链家控股内部资料送客1、送客标准：、客户离开，值班人员应立即起身相送，提醒客户带好随身物品、接待人员先于客户走到门口，将门向内打开，视乎客户与门的远近，如客户已在门口，应将门向外打开，站立门口，与客户握手，感谢对公司的信任与支持，再次告知客户自己的姓名及名片，很乐意为她/他提供义务咨询服务，与客户约定下次联系的时间、欢迎客人下次有时间过来小坐，送客人出门口或上车，与客人挥手道别，目送客人离开视线后，接待人员才可进门2、清理现场：、接待人员送客人出门时，其他同事或接待人员（为单独值班时）完毕后应立即清理现95、场，收拾水杯、垃圾、清洗烟灰缸，收拾并整理台面、将桌椅等即时复位链家控股内部资料链家控股内部资料接待注意事项：1、接待员应保持精神饱满，热情解答，表情丰富，认真聆听客户的需求，对客户的价格适当加以建议，避免有抵触或不耐烦、厌倦情绪，充分获得客人认可，有继续谈话的意向2、保持安静，请其他同事谈话或电话时注意音量3、在客户对佣金提出异议时销售人员不可随意承诺对客户佣金打折，应与客户分析服务质量及结果，如：能获得较高售价，或较合适价钱买到心仪房产及对服务的认可4、不接待客户的人员要主动帮助递水递烟缸。保持个人形象，避免一些小动作如挖鼻、盘发、掏耳、揉眼、剔牙、瘙痒等5、区别客人的真伪，是否同行刺探信96、息，或是政府职能部门人员进行一些调查工作，接待人员要注意言论，如发现有可疑的地方，立即上报门店主管或报公司行政部6、公司内部所发出的通知，机密文件等看完后要收好、放好，不可以随便乱放或给客户取阅链家控股内部资料链家控股内部资料勘验：勘验：1、目的，销售人员对自己所售的房产必须有全面的了解，才能对客户予以详细的介绍，是达成交易成功的基础，一个细微的过失或不足往往会造成一次交易的失败：、发掘房产的优势及亮点，才能对客户进行吸引、了解房产的周边情况，配套设施，及房产具体状况才能对客户进行主动式的介绍，而不是被动式的被询问、发掘房产的不足之处，必要时可借客人要求与业主杀价；2、勘验流程路线图：小区周边97、环境-配套设施-物业管理-小区绿化-所处栋座（是否靠路边）-梯、户数-房型格局-采光、通风-朝向、景观-楼间距-装修-产权状况-抵押状况-付款方式-业主（共有人）确认-委托确认链家控股内部资料链家控股内部资料3、房产综合评估：、整体而言：、景观、朝向、单元户数、人文环境、方正实用、具体而言：、功能分区是否合理、动静是否有分离、通风与采光、厨房设计合理、卫生间面积要适宜、注重私密性链家控股内部资料链家控股内部资料、进行户型评判：、看居室的功能分区是否合理，是否存在钻石型、斜角空间，有没有死角面积和过多的交通面积。房屋是否方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间、房门98、的开向是否合理，对厅的门有多少个，另外有没有影响使用的空间和居室的私密性、采光、通风的情况，除可以减少不必要的日常生活开支，同时空气也更为清新，感觉舒适。另外客厅、卧室、书房等经常活动的空间采用直接采光，充分节约能源、房屋内不同空间要有相对合理的面积，较能满足日常生活的需要。三房以上的房屋有没有两个洗手间，可以解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室要有私密性，安静舒适并通风良好、与前排房屋的楼间距离如何，视线是否开阔，能拥有的日照大概约为几小时；阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情、层高是否合理。房屋内部净高要合适99、，过矮会有压抑的感觉，层高的不满意，是无法改变的、屋顶面会不会有太多的横梁、是否存在渗水迹象，如何补救、装修状况如何，能不能适用链家控股内部资料链家控股内部资料3、说服业主勘验:、只有勘验过才能对客户予以充分的介绍，吸引客户看房、经过勘验发现房屋的外在和潜在价值，与客户议价钱时更占有优势、客户没有太多的时间看楼，也充分信任我们，希望我们推荐的房产也是经过我们的筛选之后才介绍给他的，这也是对客户的负责任（同时，也让业主感觉到销售人员的负责）、换位思考，反问业主，如果你也有购房的需求，你希望我给你介绍的房产是连我自己都没看过的？还是介绍得淋漓尽致，能把符合你真实的需求第一时间告诉你呢？4、核心内容100、：、房屋价格评估，与业主统一战线，共同确认报价，获取业主信任，并建议有与其他中介联系时，建议报共同报价，保留本公司独一底价、业主期望过高时，避免我方压价，可适当给予建议，建议不果时在下次的带看中带客或请朋友扮客杀价、与业主阐述当面议价弊端，建议业主当带客看楼时避免当面议价，保留磋商控权、再次清晰了解房产的产权状况：了解是产权证、购房合同、购房协议书还是购房收据；有没有存在抵押；了解抵押的银行及待还款额度，月供款；了解业主是否具还款能力链家控股内部资料链家控股内部资料5、勘验填写、审核：、将勘验结果填写房产勘验表，并附明所处位置及户型图；、将勘验表交销售主管审核，并确定业主的报价是否符合市场，确101、定报价与底价；A、业主期望值高时，采取的措施：与业主分析市场，给予适当建议；带客议价B、业主价格符合市场价，确定报价的金额C、销售主管对勘验结果确认签名D、门店主管对勘验结果确认签名E、勘验单据每周一交运营管理部6、系统录入、归档：、业务员将勘验结果根据流程在房友系统作跟进录入，进行系统推广、勘验表由运营管理部存档链家控股内部资料链家控股内部资料客户带看：客户带看：一）、电话约看房1、约客人看房（前提：对系统房源的勘验量、了解度）、拨通客人电话，根据客人需求简单讲述房源基本信息，注意针对客人的大致需求点，吸引对方产生看房的欲望、和客人约定看房大致时间，并请客人稍候，再次与业主落实具体看房时间、102、约定客人看房，根据自己大约能到达的时间，注意时间安排，一定要先于客人到达要看的不动产处，最好是直接邀请客人过分公司（门店），便于看房委托的签署及对客人的操控、客户预防针：与客人统一口径，勿与业主当面议价A：有意向下急于还价，本来或许有议价余地，因购买意向过于明显，会给业主坐地起价的机会B：无意向下，无需要让业主心里不舒服，买房本来是一件好的事情，没有必要因无意向的议价让双方尤其是二个不认识的人不欢而散C：尤其双方认识下，以人性作出发点，谁都想自己方利益更多一些，不会因为你是朋友而去让自己承受损失，双方议价甚至更为尴尬，有失和气D：建议客人不管有无意向，也不要当面表露，可回去后（业主、客人方都有103、销售人员跟进时可将销售人员引至一边）告知自己意向，需要时与业主进行议价、房源推荐注意事项：以二选一或三选一（先中、再优、后差）链家控股内部资料链家控股内部资料2、约业主：、告知有客人看房的信息、询问业主并约定看房的时间、与业主约定统一报价及告知注意事项：、客人看房避免过份热情，给客人感觉可卖可不卖的心理、勿与客人当面议价：A、放价太快，尤其快速同意客人的还价令客人有“我是不是还价太高”或“价钱是不是还有更低的可能？”从而产生悔意，出现“我再考虑一下”或“我还需与家人商量”及“不好意思，我忘带钱了，我得先回去取钱，再给电话你们”等情况，客人也许就一去不复返了B、价钱太高，僵持不下，令客户产生负气104、思想，从而放弃购买意愿、建议有客人要求议价时，最好回答：我已全部交给XX或受益人了，你有什么跟他们谈吧，到时他们会与我联系链家控股内部资料链家控股内部资料二）、带看前准备：1、想好带看的路线2、想象带看过程中所要提出的问题，想好提问题的先后顺序；3、列出准备带看不动产的优缺点4、思考怎样把房产的缺点最小化，想象客人可能提出的问题及回答方案；5、整理该房产的相关资料6、准备好客人需要签署的中介服务协议书，如属初次带看电话提醒客人带上身份证7离开门市前必须带好客户及业主的联系方式链家控股内部资料链家控股内部资料三）、带看现场操作：1、空房销售人员必须准时到达，如有人居住，销售人员必须提前半小时到达105、业主家中或电话与业主进行沟通，统一口径，由业务员进行操作，不与客人当面议价2、理清思路，设定自己的看房路线3、如业主方与客人方在不同销售人员的情况下，双方销售人员要互相配合带看工作，同时，提防买卖双方私下传递联系方式，如果双方互留名片，销售人员要及时予以制止，但要注意方式，避免生硬，防止双方尴尬之下恼羞成怒，形成不利的销售气氛，销售人员要以柔和或玩笑的方式进行化解4、进入房产室内，随手关门并时刻注意是否有同行跟踪，销售人员要主动介绍房产的相关状况，介绍过程中，避免倒豆子的将房产的优势全盘托出，保留1-2个优点，在客人发现房产的缺点或自己陷入被动时可以用来救急，将优点说出来带开客人的思路，把握主106、动权链家控股内部资料链家控股内部资料5、留给客户看房的时间不能过长，因为什么东西都不是完美的，久看必有瑕疵，同时注意观察客人的言行及举动6、销售人员要学会控制时间，不要让客户有太多的思考空间，根据不同的客户适时提出不同的问题，了解客户对房产的看法7、熟练快速的解答客人提出的疑问。认可客人的想法，就算客人讲的明显不对，也不要直接进行反驳，而是加以引导，让客人自己察觉他的问题，任何情况下，不准与客人进行争论，有时，羸得了辩论，却失去了客人8、为客人做总结：每套房子都有它自己的优缺点，关键在于自己的需求能不能接受它的不足之处，房产不同于其他产品，是即定不可改变的，不可能反工或是定做，能够做的只是比较107、它的优缺点，是优点多还是不足的地方多，对于不足部分，是不是可以接受，考虑自己的选择及进行衡量9、结束看房。视客人的反应，若客户要走同事应热情相送，在相送的过程中沟通客户对房产的想法：A、客人对房产合意情况下需要考虑，不再看房，销售人员应与客人约定回复时间B、把客人带回公司进行议价C、进行下一轮带看链家控股内部资料链家控股内部资料四）、如何判断客户看中了房子1、在日常工作当中,有些同事往往只知道带客看房，而没注意对客户察言观色。有经验的同事往往一两套房就能锁定目标,让客户下定,然后签单,其中除了对推荐的房产进行巧妙的设定之外,就是判断能力。客人在看房过程中的言谈举止都是一些重要的信息2、常见信号108、：开始批评品质或环境、交通客人如有朋友陪同，开始与朋友低语商量开始频频喝茶或抽烟开始讨价还价提出“我要回去考虑时”反应激烈的提出一些意见后突然沉默不语时反复询问，包括一些细小的地方，一付小心翼翼的样子链家控股内部资料链家控股内部资料3、言谈：业主这套房价格可降多少？实收多少？房子附近晚上吵不吵？邻居都是什么人？素质如何？交通配套完善吗？（如果乘车到XX地方要多久？）佣金可否打折？这幢楼出租的多不多？（闲杂人多不多？）有没有漏水，渗水的情况？管理费多少？4、动作行为：、开、关水喉、拉水冲马桶、量度房间放床位置、用手摸墙壁（查验湿度）、查看走廊端的防火门及走火通道链家控股内部资料链家控股内部资料磋109、商与议价：磋商与议价：一）、议价前提：一）、议价前提：1、看完房后，客人即时表现意向：、应将客人立即带回公司、再次肯定和赞扬客人的眼光，适时的对客人描绘买下该房产的前景和利益，增强客人的购买欲望、到达公司后，礼貌的请客人到洽谈室就座，并及时送上水杯、向客人介绍公司的概况和客户服务部对售后服务的完善，提高客人信任度，打消后顾之忧、根据带看现场过程中，分析客人的神情举止，针对客人认同房产的优点，有序的引导客人购买事宜（如与客人同时回公司，可在途中进行）：、如：“XX哥/姐，这个小区的环境好不好？”“好、不错、还可以”“对这套房子感觉怎么样？”“不错、还行”“户型满意吗？”“采光好不好？”、抓住已有110、即定的优势及有利条件，让客人做肯定式的回答；、抓住客人的肯定回答，继续逼近：XX先生/小姐，既然你对这套房子都满意了，那房子的价格是不是可以接受？链家控股内部资料链家控股内部资料2、客人电话回复：、根据客人对房产认可的地方及时认同，并充分赞扬客人的眼光，并将房产对客人的需求予以加大、询问客人对价钱的接受程度，引诱作出答复或还价（必须让客户出价）链家控股内部资料链家控股内部资料二）、与客人议价过程：二）、与客人议价过程：1、切记：销售人员没有对客人让价的权利。、对于客人的还价，销售人员必须掌握主动，了解客人的心理价格。可以答复：XX哥/姐，是这样的，业主给我们的就是这个价，我也希望你能买到合意的111、房产，在价格上面我们是没有任何权利给她/他作主的，必须要与业主协商后，才能答复你，你看行不行，你先告诉我你最能接受的价位是多少？我去帮你向业主争取；、对于还价幅度太厉害的客人，业务员要保持心理上的冷静，不要与客人产生不好的对话气氛。面对客人的更不能退却或露出紧张、意外的表情，因为这个价格是客人在分析该房产价格的水分有多少，销售人员必须坚决、干脆的回答客人，这个价格是不可能成交的！并真诚的举例告诉客人，前些天有一个比他出价更高的都没能成交，再次运用该房产的优势或其他有利条件驳回客人的试探，从客人手上取回谈判主动权，要求客人对价格重新定位；、客人的还价符合业主底价时，千万不能露出欣喜的表情！销售人112、员有任何不当的举动或表情的话，客户会后悔自己的还价或再度大幅度杀价；链家控股内部资料链家控股内部资料2、在得到客人的第二个还价（要视乎与业主底价的差距，相差太多销售人员可扮作与业主沟通后委屈的将业主的激动情绪反映给客人，要求客人重新还价）或符合业主底价的还价后，销售人员都要表现出勉为其难的神情，告诉客人，先与业主或业主方销售人员作沟通。销售人员在与业主方进行沟通的时候，要避免在客人的视线范围内，请销售主管帮忙跟进客人，自己离开洽谈室；3、约10-20分钟之后，销售人员再回到洽谈室，告诉客人，业主虽不接受他/她的价格，但也做了一些让步，给出了一个业主底价基础上高于客人最高价格的金额，让客人再次决113、择，试探客人的价格底线；链家控股内部资料链家控股内部资料4、谈判僵持之下，客人可能会提出要求直接与业主当面谈价，销售人员应积极说的和业主争取，看业主什么时候时间，但需要及时告诉客人直接谈价的弊端、双方当面谈价，双方僵持的时候，为了面子问题或一些小的事情大家互不让步，有时甚至为了争一口气，搞得一方不卖，一方不买的局面，连回旋的余地都没有、找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为一些小的事情弄得得不偿失，我们作为中介方，不论怎样协商都是为了双方的利益，且又经过专业的培训和好多实战经验，成功的机率肯定要比你们自己谈判的效率和效果都要好得多；必要可以说完美是阳光中介，中间不存在任何利益关系。、例举114、一些由于买卖双方自己谈判或交易而产生纠纷的案例打消客人的念头、我们也希望你能买到合适的房子，再说，对于我们来讲，多几万少几万对我们也没有什么影响，前提是也只有你成功购买了我们与才有佣金收啊！对客人进行安抚5、销售人员此时方可真正和业主进行沟通和杀价同事之间要有一定的默契，充分发挥出一个眼神一个动作所代表的含义，在僵持阶段同事可以冒出假信息配合同事谈判链家控股内部资料链家控股内部资料三）与业主杀价：三）与业主杀价：1、找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格：、与业主进行市场分析，周边地区房源的充足客人所选择较多和性价比；、目前政策对房价的影响；、这样的客人真的很少有了；、客人还有第二个选择；115、把钱转起来，进行另外的投资，才能赚更多的钱；2、告诉业主，现在有客人在公司谈价格，我们做了很多的工作，现在基本已达成了一致，但价格上仍然存在较大的差距，希望你那边可以做一些让步；3、业主这时会进行自我保护或试探客人出的价格，销售人员应运用客人的试探方式，大幅度猛杀业主的价格，看业主的反应：、业主对价格有强烈的不满或情绪激昂时，销售人员应进行及时的安抚；、告诉业主我已经很明确的告诉客人这个价格不可能，所以，我才和你协商一个你们双方都可以接受的价格，要求业主出一个价格底线；4、在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客人进行协商，有问题再电话联系，隔10分钟左右，再和业主协商，确定业主最后的底线116、价格；链家控股内部资料链家控股内部资料四）、诱客人下订：四）、诱客人下订：1、一般情况下，通过以上步骤，基本可以使双方价格达至一致，这时销售人员要提醒客人是不是可以下订金了，并准备相关的书面合同，简单解释合同的条款2、如果客人还有犹豫的话，销售人员应提示客人，好不容易才在价格上达成了一致，如果这个时候还不订，万一业主改变想法，那么所有的努力都白费了3、告诉客人，业主那边不想麻烦，叫我们这边收了钱再给电话她/他，不想过来后再谈关于价钱的问题，促使客人下订4、有些客人会借口钱没有带足或一些其他理由不愿意下订，销售人员应该“急客户所急”，告诉客人，可以先支付部份，余款第二天再付清5、诱导客人下订过程117、中，销售人员应充分运用团队合作，提高成功的概率链家控股内部资料链家控股内部资料五）、议价注意事项：1、销售人员绝对不可以对客人的还价直接予以放价，避免让客人产生销售人员有意将房价吊高的思想，甚至怀疑销售人员有吃差价的可能；同时客人会怀疑报价的水分而大肆杀价，制造成交障碍2、面对业主或客人都要让她/他感觉到销售人员是站在她/他们一方，处于她/他们的立场考虑问题，不要被对方的情绪受到被动影响，适当引导3、操作过程中，销售人员一直应处于主导地位，在报价与还价间保留适当差距，全程由销售人员进行操控，引导买卖双方达致一个基础的认同价4、销售人员应与团队充分协作，在买卖双方任何一方前，通过一系列的“繁忙”118、“议价”让业主或客人感觉销售人员对她/他的付出链家控股内部资料链家控股内部资料一）、合同签订前确定事项：1、房产权利现状再次确认：、确定房产的产权证及所有权，是否有共有人，对房产出售是否持相同意见，是否存在他项权利，业主还贷能力、谁还贷、如属合同房是一交性付款还是按揭购房，按揭银行、按揭年限、待还款额度、月供款2、确定双方认可的付款方式3、确定交易应付的税费或及因交易产生的相关费用4、确定交易的确切时间及房产交付使用时间5、确定原房产内的户口问题6、确定维修基金及预交契税的归属7、确定水、电的运行数据及电视、煤气的过户8、确定过户前存在费用的支付9、确定随房产赠送的物品10、确定佣金的支付1119、1、确定其他双方要求的特定问题12、确定双方责任及违约处理，以及因交易产生的相关费用的支付链家控股内部资料链家控股内部资料二）、合同签订前注意事项：1、合同文本及收款收据应事先准备好2、提醒产权人、共有人带上能证明房产产权的相关证明及个人身份证，委托人代理签署的，带上法律认可的委托书和个人身份证3、提醒客人带上购买房产需要的订金或定金应交付金额、佣金及本人身份证4、事先分析签约时可能发生的问题，防止客户有问题无法说服及对应策略5、与买卖双方约定确切的签约时间与并落实签约地点链家控股内部资料链家控股内部资料三）、合同签订：1、双方当场签约：（1）、销售部门主管必须在场，防止双方有问题无法进行说服120、时进行配合及说服（2）、就双方约定的条款让业主进行大致的了解，并提醒注意事项，避免客人再当场议价，获取业主心理认同，如有多余差价，注意差价去留的安排，保证佣金的全额收取；（3）、客人到达，先与业主进行隔离，询问客人是否已作好定金及佣金的准备，有无带上个人身份证明（期间注意安排跟进销售人员或销售主管与业主谈话，以免冷落业主）（4）、销售人员将客人资料进行复印，并开好定金及佣金收据（佣金收取后，可视产权的完整性将定金转交房产业主，由业主签名并手印确认）链家控股内部资料链家控股内部资料（5）、双方合同签署，签名后并手印确认；（6）、恭喜买卖双方，探听业主的资金流向，是否有其他投资行为；（7）、请买卖121、双方填写客户业务交接单或介绍权证部同事与双方进行初步认识，并告知双方办理交易所需的大致时间，并为双方制定交易的时间及作好安排；（8）、客人如办理按揭应告知所需准备的材料：身份证、户口簿、婚姻证明（未婚证、结婚证、离婚证及民政部门开出的其他证明）、首期款复印件、个人收入证明、按揭银行的存折、个人近一年内的银行流水帐等，提醒客人在约定时间内准备好链家控股内部资料链家控股内部资料2、合同签署注意事项：、在双方价钱存在距离之前，未征得店长的同意不能让买卖双方当面议价、双方价钱有小距离或达成一致时，应尽量建议客人先下订，再与业主洽谈，以订转定，让客人感觉来之不易、注意与业主或客人思想上统一战线，争取认同122、，避免买卖双方达成一致，共同要求减佣、销售人员对业主、对客人的贴心跟踪，以及繁忙的工作景象也是全佣的保证、合同草拟后，买卖双方对合同无异议，销售部门主管应对合同进行全面的审核、合同签署完毕，应及时填写客户业务移交表，向客户解释售后过程，将由专业的后期办理人员进行，自己也会全力进行跟踪，帮助解决各类问题链家控股内部资料链家控股内部资料3、合同移交：、租赁合同必须具备：出租方身份证复印件（有代理人出具代理人身份证、法律认可的代理人行使权利的授权书）、产权合法证明复印件、承租方身份证复印件、租赁合同、佣金收据复印件、买卖合同必须具备：出售方身份证（代理人身份证、法律认可的代理人行使权利的授权书）产权123、合法证明（原件，有代理人的需提供法律认可的委托书原件）购买方身份证复印件中介看房协议书（已上交的由行政秘书补充）首期房款收据复印件不动产买卖合同顾客物品收件收据佣金收据（或欠条）候补资料：不动产交付使用确认书、填写佣金确认表、填写合同入档审核表、销售部门主管资料审核、确认、移交权证部收件、运营管理部合同审核、行政秘书合同入档 链家培训中心制作客户接待客户接待课程目的：熟悉接待的重要性和目的，学习掌握一些客户常用的接待技巧。进度内容案例提示9:00-9:20PPT1-PPT3接待的目的：接待的目的：总结：1、了解客户需求；2、推销公司；3、推销自己；4、完成客户来店、来电的目的；5、安排下次销售124、活动；6、留下有效信息；提问学员接待的目的，根据学员的回答进行纠正和补充；举些了解客户需求的技巧包括提问方式、话术等9:20-9:40PPT4店面接待：细节提示：提问客户需求、给客户留电话、发短信给客户、推荐业务时用选择题、注意对客户的称谓等；电话接待：细节提示：报姓名、主动提问需求、留客户电话、确认客户打手机是否方便、留座机要留分机号等；请几位学员模拟店面和电话接待，针对出现的问题指出并纠正；讲师在和学员模拟的过程中要多为难学员；9:40-9:50PPT5热情、自信、认真：热情、自信、认真：自身形象的体现公司的代表不能敷衍不要害怕向对方开口（开口是金）不要害怕向对方开口（开口是金）以问候开始125、以帮助口吻询问对客户的话表示认可关心感兴趣提问：1、某人穿身名牌开辆宝马车去借十万元容易还是穿着破破烂烂借 100元容易？2、有谁会把几十万上百万交给你个衣服邋遢、领带上还绣个米老鼠的人？链家培训中心制作10:00-10：20PPT6经纪人害怕被拒绝心理经纪人害怕被拒绝心理心理暗示：心理暗示：在得到“是”之前一定会得到很多“不”，所以，不要惧怕客户说“不”。害怕未知：害怕未知：事实上你真正害怕的不是陌生的他，而是无法控制的陌生局面。恐惧幻想成为现实恐惧幻想成为现实抱持打破惯性思维的桎梏抱持打破惯性思维的桎梏例：跳蚤的实验：科学家做过一个有趣的实验：他们把跳蚤放在桌上，一拍桌子，跳蚤迅即跳起，跳126、起高度均在其身高的 100 倍以上，堪称世界上跳得最高的动物！然后在跳蚤头上罩一个玻璃罩，再让它跳；这一次跳蚤碰到了玻璃罩。连续多次后，跳蚤改变了起跳高度以适应环境，每次跳跃总保持在罩顶以下高度。接下来逐渐改变玻璃罩的高度，跳蚤都在碰壁后主动改变自己的高度。最后，玻璃罩接近桌面，这时跳蚤已无法再跳了。科学家于是把玻璃罩打开，再拍桌子，跳蚤仍然不会跳，变成“爬蚤”了。跳蚤变成“爬蚤”，并非它已丧失了跳跃的能力，而是由于一次次受挫学乖了，习惯了，麻木了。最可悲之处就在于，实际上的玻璃罩已经不存在，它却连“再试一次”的勇气都没有。这就是著名的跳蚤实验！帮助他人的信念帮助他人的信念举新经纪人下店表现的127、例子10:20-10:35PPT7-PPT8了解你的资源；(一)了解尽可能多的楼盘信息：社区名称、周边配套、楼盘总局、楼型、户型、楼盘特点、市场行情等。(二)房产方面的专业数据；金融方面、建筑方面、投资方面、交易方面、评估方面等，你不能期待客户是房产方面的专家。(三)了解房屋的属性特征房屋为理性产品，出售、购买多持谨慎态度所花时间较长，而且会充分考虑价格、付款方式、效用等因素等。(四)公司之间竞争的差异1、你们公司与其它公司相比有哪些优势。2、我们是在卖公司、卖房子还是在卖自己:卖自己是最重要的；3、问自己三个问题：我们的产品是什么？它最重要的特色是什么？我们的产品能给客户带来什么样的好处。店128、面接待应准备物品房源本、签字笔、宣传品、派报、计算器、空白纸、名片、问题脚本。电话接待应准备物品房源本、签字笔、计算器、空白纸、电话脚本、钟表、相关资料、镜子。用一个两手空空，一个带齐物品的经纪人对比10:35-10:50PPT9-PPT12制作脚本制作脚本精心设计要提问的问题与接受提问的答案要点：提问要引导对方的思路朝你设计的问题迈进；提问要尽量引导客户多说，并且在倾听客户的回答中设法提出更多问题来使谈话不断继续。链家培训中心制作接受问题时要以澄清、认可、讨论、确认的方法进行回应（CDDC）两种提问形式：开放式：什么、哪里、告诉、怎样、为什么、谈谈等。例：例：您不考虑我们公司的独家代理的原因129、是什么？封闭式：能不能、对吗、是不是、会不会、多久等。例：例：您是选择我们公司的独家代理还是限时出售？设定客户可能问到的问题列出常见问题找出更多的参考答案做好电话应答的对策：1、电话需要转接时对接听人要有礼貌，并说明是事先有约 2、客户不在时问清楚什么时候回来，以便再打 3、客户在开会时迅速约定下次联系时间11:10-11:30PPT13-PPT14店面接待:店面接待:当客户出现在门窗展板时应等待一分钟再出去迎接客户，以防太突然把客户吓跑，与双方距离不要靠的太近；别从背面和客户说话；客户落座位置选择：客户落座位置选择：如有店面正在谈单应选择到单独不受干扰的屋子进行；例：有人在谈佣金打折时可能会130、影响其它客户。给客户倒水方法：给客户倒水方法：没有杯托的要拿下来防止手汗或指纹弄到杯口。经纪人落座位置选择：经纪人落座位置选择：经纪人应座在圆桌前而不是方桌，这样能拉近彼此距离，减轻双方形成谈判的心理压力；经纪人的手：经纪人的手：身上平时带纸巾要时刻保持手清洁干净，忌讳用湿手和别人握手；谈话的姿态、语调：谈话的姿态、语调：谈话时应该用自信的正视对方眼睛，跟随客户：跟随客户：时刻跟随客户观察客户的表情并及时解答客房提出的各种问题；方言、粗话、“口气”：方言、粗话、“口气”：对客户不能用粗话和吃完有异味的食品和对方沟通显示出自身素质不高，同时方言可能会让客户听不懂产生歧义但对老乡和特定行业的人可以131、增加好感；迎来送往：迎来送往：要有礼貌的欢迎客户再来咨询，同时要给客户留联系方式。适当讲一些礼仪11:30-11:50PPT15-PPT17电话的礼仪细节：电话的礼仪细节：掌握通话时间：掌握通话时间：3 分钟原则；达到目的就结束谈话礼貌的开头语礼貌的开头语例：您好，我是公司的我找。用语言与声调控制气氛电话语言要求简洁、明了、文明、礼貌、清晰。嘴部与话筒之间应保持 3 厘米左右距离，打错电话要道歉。通话中断应再拨一次，并说明中断原因。挂断时应轻放。通话时要专注、热情、嘴里不要嚼东西；不要边打电话边工作；不要与边上人聊天说话；让你的声调充满笑意；例：香港电信的客服礼貌的结束语：善始善终；例：“谢谢132、，祝您工作愉快，再见”保持姿态端正；三声之内迅速接听；保持姿态端正；三声之内迅速接听；重要的第一声回应；重要的第一声回应；有什么可以帮您的准确了解来电目的准确了解来电目的：忌只说“不在”然后挂掉电话认真做好接听记录认真做好接听记录请学员模拟演练，然后进行点评 链家培训中心制作5W1H:WhenWhoWhereWhatWhyHow别让客户等太久：别让客户等太久：要求脑海中要有几套房源，对来电者一视同仁；对来电者一视同仁；不宜率先提出终止通话；不宜率先提出终止通话；小心轻放电话；小心轻放电话；如何留客户联系方式如何留客户联系方式在谈兴正浓的时候很自然的提出来：“为方便给您及时沟通，您能留下联系方式133、吗？”以发短信为名要电话号码:”*先生，你在外面也不方便记，你看我还是给你发条短信把房子的详细情况发过去，您看过后再详细的考虑“寻找与客户的共同点，迅速拉近距离：“我也在您那个小区住，你是哪栋楼，留一下联系方式行吗？利用看房或寻找客户为借口很自然留下联系方式。“为了能及时通知您看房给我留个联系方式好吧”递张空名片让客户在上面给你留下他的联系方式;“张先生您在这张名片上帮我留个联系方式吧”赞扬客户的观点：对客户提出的观点要赞扬，赞美消费者须注意：一须出自内心，不可信口开河，矫揉造作。不能让消费者有言不由衷，满口虚假的感觉。二根据事实，不可乱发表意见。就事论事，不可言过其实，否则变成溜须拍马，摇尾134、乞怜，效果反而不好。三 适可而止。因为客户是购房的，不是来听赞扬的。实话实说：“张先生为了给您找合适的客户您留一下您的联系方式，你放心没有特别准的客户我不会打扰您的”多讲一些话述接待的后续工作接待的后续工作送客出门：为了下次再好的沟通显示出对客户的尊重；带走公司各种资料与自己的名片；将客户用后的杯收起，摆正座椅；信息整理，核实，录入内部系统；匹配信息；按电话接待内容记入经纪人日程；11:50-12:00PPT18-PPT22课程回顾课程回顾人事运营制度人事运营制度人事基本制度人事基本制度考勤及入职考勤及入职员工福利员工福利培训制度培训制度人事变动人事变动经纪人绩效经纪人绩效运营管理制度运营管理135、制度考勤规定及入职手续考勤规定及入职手续店面营业时间店面营业时间:夏季夏季8:30-22:00;8:30-22:00;冬季冬季8:50-8:50-21:00;21:00;身份证、户口本、暂住证及学历证原件及复印件身份证、户口本、暂住证及学历证原件及复印件;一寸蓝底免冠彩照两张一寸蓝底免冠彩照两张;链家地产员工个人信息登记表链家地产员工个人信息登记表;工商银行卡复印件工商银行卡复印件(必须必须););公司需要的其它资料公司需要的其它资料.员工福利员工福利婚假婚假生育假生育假 丧假丧假 年假年假 其他假期其他假期商业保险商业保险 其它福利其它福利 培训考核及制度培训考核及制度课堂违纪每次扣课堂违纪136、每次扣5 5分分;迟到早退每次扣迟到早退每次扣5 5分分;不遵守考场纪律扣不遵守考场纪律扣10-2010-20分分;作弊取消考试资格作弊取消考试资格;着装累计两次不合格取消考试资格着装累计两次不合格取消考试资格;积极配合讲师每次加积极配合讲师每次加1-51-5分分;平面规划图平面规划图(5(5分分):):房屋房屋/绿地绿地/花园等花园等;公交线路标注公交线路标注(5(5分分):):公交公交/地铁标注地铁标注;配套设施标注配套设施标注(5(5分分):):商场商场/超市超市/医院等医院等;图表整洁美观图表整洁美观(5(5分分):):直尺直尺/无涂改等无涂改等;弄虚作假弄虚作假(0(0分分):):网137、上下载网上下载/打印等打印等;满分满分120120分分及格及格9090分分笔试笔试100100分分商圈调查商圈调查2020分分人事变动人事变动(一一)试用与转正试用与转正:试用期满试用期满,考核达到相应岗位标准后考核达到相应岗位标准后,人力资源部人力资源部下发转正员工名单给各部门下发转正员工名单给各部门,由店经理或部门直接由店经理或部门直接主管领导与员工本人进行转正面谈主管领导与员工本人进行转正面谈,代表公司向转代表公司向转正员工表示祝贺正员工表示祝贺.试用期内表现突出或有特殊贡献的职能部门员工试用期内表现突出或有特殊贡献的职能部门员工,所在部门领导可提出提前转正意见所在部门领导可提出提前转正138、意见,报人力资源部报人力资源部按照相应审批程序核准按照相应审批程序核准;运营各门店试用期员工的运营各门店试用期员工的提前转正按照提前转正按照链家基本法链家基本法相关规定执行相关规定执行.人事变动人事变动(二二)离职离职:员工辞职、被辞退、被开除员工辞职、被辞退、被开除,在离开公司前在离开公司前,必须填报必须填报员工离职审批表员工离职审批表并完好地归还公司所配备的设备、并完好地归还公司所配备的设备、物品、文件资料及有关证件物品、文件资料及有关证件(运营人员还应移交房源运营人员还应移交房源本、客户信息、未报单据本、客户信息、未报单据););方可到人力资源部办理相方可到人力资源部办理相关手续关手续;139、复职复职:运营部门员工的复职须由原店经理、现店经理、原区运营部门员工的复职须由原店经理、现店经理、原区域经理、现区域经理同意方可复职域经理、现区域经理同意方可复职;薪资发放制度薪资发放制度:职能部门每月职能部门每月1515日发放日发放;运营部门工资运营部门工资每月每月1616日发放日发放;经纪人绩效经纪人绩效职级D点（生死线）跳点（指标线）基本薪资（月）辅导权限（人）见习经纪人1200012000元元/三个月三个月1200012000元元/三个月三个月10001000元元经纪人80008000元元/考核期考核期1600016000元元/考核期考核期12001200元元1 1高级经纪人10000140、10000元元/考核期考核期2400024000元元/考核期考核期15001500元元1 1资深经纪人1200012000元元/考核期考核期3000030000元元/考核期考核期18001800元元1 11星营业主任1200012000元元/考核期考核期3600036000元元/考核期考核期23002300元元1 12星营业主任1200012000元元/考核期考核期3600036000元元/考核期考核期28002800元元1 13星营业主任1200012000元元/考核期考核期3600036000元元/考核期考核期33003300元元1 14星营业主任1200012000元元/考核期考核期36141、00036000元元/考核期考核期38003800元元1 15星营业主任1200012000元元/考核期考核期3600036000元元/考核期考核期45004500元元1 1经纪人佣金标准经纪人佣金标准精英社精英社:为优秀员工提供发展平台为优秀员工提供发展平台,提高员工社会提高员工社会责任感和高度奉献精神。责任感和高度奉献精神。精英社入社标准精英社入社标准:(:(两者选其一两者选其一)1.1.当月业绩超过当月业绩超过8 8万以上万以上;2.2.当月本区业绩第一名且业绩超过当月本区业绩第一名且业绩超过5 5万以上万以上;荣誉及奖励荣誉及奖励:金鹰勋章、内网、内刊精英展示、事金鹰勋章、内网、内刊精142、英展示、事迹报道、参加精英社组织的活动、业务活动优先迹报道、参加精英社组织的活动、业务活动优先;业绩（元）80008000以下以下001-001-150001500015001-3000015001-3000030001-6000030001-6000060001-10000060001-100000100000100000以上以上提佣比例8%8%15%15%19%19%23%23%27%27%30%30%五量管理五量管理电话量电话量:每人每天每人每天2020次以上次以上;带看量带看量:带看客户每人每天带看客户每人每天2 2次以上次以上;看房量看房量(空看空看):):每人每天每人每天3 3次以143、上次以上(有客户带有客户带看的情况看的情况 下下,可以不用空看可以不用空看,带看量与看带看量与看房量完成房量完成1 1项即可项即可)要求画户型图要求画户型图,做房源包做房源包(拍摄小区及室内照片拍摄小区及室内照片););发帖量发帖量:每人每天每人每天1010次以上次以上;开发量开发量(社区社区):):每人每天每人每天1 1次以上次以上;关键指标管理关键指标管理信息录入信息录入:规定时间规定时间1 1小时内录入小时内录入;房源录入房源录入:1:1套套/7/7天天/经纪人经纪人;背背 房房 源源:10:10条房源条房源/经纪人经纪人;房源要素包房源要素包括位置、面积、楼层、朝向、居室、价括位置、面144、积、楼层、朝向、居室、价位、至少一个卖点位、至少一个卖点;客源录入客源录入:5:5个个/7/7天天;关键指标管理关键指标管理带看带看:5:5次次/7/7天天(同一客户同一客户7 7天内多次带看天内多次带看计一次有效带看计一次有效带看););回访标准回访标准:每周三定为公司每周三定为公司“回访日回访日 ;每每周四做为公司周四做为公司“抽查回访日抽查回访日”、“清理房清理房源日源日”;运营相关制度运营相关制度经纪人按规定着装经纪人按规定着装:男士着白色衬衫打领带男士着白色衬衫打领带(夏天着短夏天着短袖衬衫打领带袖衬衫打领带)、深色西服、深色袜子、黑色皮鞋、深色西服、深色袜子、黑色皮鞋;衬衬衫的第一145、个扣一定要系衫的第一个扣一定要系,女士着职业套装女士着职业套装;经纪人在录入房源、客源等信息时要及时准确无误经纪人在录入房源、客源等信息时要及时准确无误;经纪人不允许瞎承诺、做私单、出卖公司信息、没有经纪人不允许瞎承诺、做私单、出卖公司信息、没有经过公司同意与其他公司合作经过公司同意与其他公司合作;经纪人之间应相互尊重不得恶意竞争、互相打骂、代经纪人之间应相互尊重不得恶意竞争、互相打骂、代签到签到;经纪人不允许在店面玩游戏、店内过夜经纪人不允许在店面玩游戏、店内过夜;运营相关制度运营相关制度经纪人打折需经过店长或区经同意经纪人打折需经过店长或区经同意;经纪人应保管好合同、收据经纪人应保管好合同146、收据,并且不允许私并且不允许私自改动合同条款自改动合同条款;经纪人不允许将客户的信息登到其他网站或经纪人不允许将客户的信息登到其他网站或媒介媒介;经纪人不允许私自入住公司代理房屋经纪人不允许私自入住公司代理房屋;经纪人在不允许工作时间喝酒、办公区内及经纪人在不允许工作时间喝酒、办公区内及店面门前吸烟店面门前吸烟;北京链家房地产经纪有限公司 2011年度运营企业年度运营企业文化考核制度文化考核制度北京链家房地产经纪有限公司 目录4123第一章 总则第二章 考核组织管理第三章 考核方法第五章 考核特殊问题处理5第四章 绩效应用北京链家房地产经纪有限公司 第一章 总则一、适用范围一、适用范围本制度147、适用于北京链家（新入职的经纪人-A1*、A1*除外）经纪人、店经理二、考核目的二、考核目的 为传承链家优秀的企业文化，将链家核心价值观深入人心，指引员工的组织行为，实现公司愿景和使命，特制定此制度。北京链家房地产经纪有限公司 第二章 考核组织管理部 门职 责运 营1、各个层级按照考核范围为平级、下级打分；2、上级根据企业文化考核后的结果对下级进行指导改进；3、区经理主持所在区域企业文化研讨会，大区总监选择区域旁听企业文化部1、制作价值观考核现场评分PPT宣讲模板；2、汇总各级别企业文化评分，并进行排名公示；3、将企业文化评分发至人事绩效部进行薪资核对；发至组织发展部进行备案；4、受理并解决在考148、核过程中出现的问题。运营支持部1、协助组织培训；2、监督、处理因录入而产生错误的助理大区助理/区域助理1、协助组织现场评分，协助组织本区域标杆评选会，协助大区总监对考核得C的人进行面谈；2、发放、收集价值观评分表，分数录入。面谈表、标杆推荐表汇总交至企业文化部人事绩效部1、根据企业文化评分表，计算并核发工资；2、如在考核过程中发现内部问题，受理并解决内部投诉。需求管理部1.完成考核系统建设；2.在考核期内完成人事数据的输入、成绩导出。北京链家房地产经纪有限公司 第三章 考核方法一、考核内容及周期一、考核内容及周期运营绩效考核内容为：价值观考核行为评价时间段：上月20日至本月20日。评分实施时间149、段：每月21日进行评分（具体安排以企业文化部当月通知为准）二、考核指标二、考核指标 价值观指标：即价值观的行为表现。北京链家房地产经纪有限公司 第三章 考核方法三、考核对象三、考核对象将参与绩效考核的人员按以下进行分组：平级之间互相打分，上级给下级打分。平级之间互相打分，上级给下级打分。店经理同区域店经理平级直属区经理经纪人同组经纪人平级直属店经理区域评分会北京链家房地产经纪有限公司 被考评人职位被考评人职位企业文化绩效工资企业文化绩效工资考考评人人职位及位及权重重经纪人按人事现行的固定绩效工资店经理（50%）、组内平级平均分（50%）店经理按人事现行的固定绩效工资区经理（50%）、区域平级平150、均分（50%）四、指标权重四、指标权重权重表示考核指标在整体薪酬的相对重要程度，以及该指标由不同的考评人评价时的相对重要程度,指标参考直接上级评分及同级评分的平均分.第三章 考核方法北京链家房地产经纪有限公司 第三章 考核方法五、绩效考核结果等级五、绩效考核结果等级绩效等效等级A AB BC C等级分布20%70%10%绩效系数1.5101 1、绩效等级：、绩效等级：绩效考核结果分为A（优秀）、B（一般）、C（差）三个等级，并且与绩效总分相对应；2 2、绩效系数、绩效系数：绩效等级对应的员工绩效工资系数。绩效工资额定绩效工资绩效系数（A级为1.5，B级为1，C级为0）3 3、等级评定：、等级评151、定：经纪人：组内强制排名（20%-A奖励，10%-C惩罚）店经理：区域强制排名（20%-A奖励，10%-C惩罚）北京链家房地产经纪有限公司 第四章 绩效应用绩效考核结果将作为员工绩效工资、职位晋升、评选优秀人员等的主要依据。绩效考核结果将作为员工绩效工资、职位晋升、评选优秀人员等的主要依据。1 1、与薪酬挂钩、与薪酬挂钩2 2、职位晋升、职位晋升3 3、标杆评选、标杆评选北京链家房地产经纪有限公司 第四章 绩效应用标杆评选标杆评选评选规则：评选规则：以大区为单位进行价值观标杆的评选活动，评选文化标杆大区和先进文化标杆。奖项名称 评选标准 奖励对象 获奖数量 奖品 星级文化大区 1、考核期间大区152、内无恶性事件作为入选的基本条件2、提交企业文化部稿件中，获得审核通过标杆案例最多的大区 大区 32000元团队经费群英会颁奖授予五星勋章 大区文化标兵 在论坛上获得最多人气（浏览量+评论量）的大区标杆案例的主人公个人 191000元激励基金 内刊专题报道公司宣传海报与左总共进晚餐 活动时间：活动时间：8月1日8月31日奖励规则：奖励规则：北京链家房地产经纪有限公司 类型类型问题问题解决方法解决方法 人员缺失事假、病假，年假，产假、婚丧嫁娶1、病假，产假、婚丧嫁娶，事假超过三天，可以不参加考核，备注写明原因。2、企业文化部将对于请假、无故不参加考核的人员，与人事绩效部调查。一旦出现弄虚作假的情况153、，将按照公司红线处理当事人。3、除以上情况考核当天不予以事假、年假批准。无上级 一旦出现无上级情况怎么办？请隔级上级主持（或评分）人事调动 在考核期间人事调动，怎么办？1、按照考核前一天系统所在位置进行评分。2、备注写明。第五章 考核特殊问题处理北京链家房地产经纪有限公司 谢谢 谢！谢！北京链家房地产经纪有限公司企业文化考核企业文化考核 操作手册操作手册目录2考核流程申诉流程3对特殊问题的说明1准准 备备 阶阶 段段考考 核核 过过 程程统统 计计 分分 数数材材 料料 归归 档档会议流程（总）经纪人考核阶段经纪人考核阶段店经理考核阶段店经理考核阶段宣宣 讲讲 阶阶 段段总监：宣讲企业及考核流154、程店经理：参与会议学习经纪人：参与会议学习总监：主持考核会议店经理：给经纪人评分经纪人：经纪人互评区经理：给店经理评分店经理：店经理互评经纪人：交卷离场考核流程：会议分三个阶段区经理：学习宣讲内容及流程总监：主持考核会议宣宣 讲讲 阶阶 段段本区域中上月考核得A的同事分享事例店经理：店经理：身边的同事来分享考核成身边的同事来分享考核成绩优秀同事的事例绩优秀同事的事例平级分享：平级分享：上级分享：上级分享：下级分享：下级分享：区域考核得A的同事来自身边同事的声音经纪人：经纪人：一、考核流程（总）准备阶段考核过程统计分数材料归档 布布置置会会场场发发放放评评分分表表宣宣读读评评分分原原则则逐逐条条155、宣宣读读评评分分标标准准完完成成评评分分表表收收交交评评分分表表分分数数录录入入 留留存存本本考考核核期期数数据据粉粉碎碎上上次次留留存存数数据据逐逐条条完完成成评评分分宣宣读读事事例例填填写写要要求求一、考核流程（一）准备阶段 布布置置会会场场 发发放放评评分分表表主要负责人：主要负责人：区助理/店助理发放评分表发放评分表：由企业文化部统一下发电子版，区域统一打印（二次纸），助理填写好本区被考核人的名字，在会议正式开始前下发到每个人手中。（标准表要重复使用，助理在会后回收）一、考核流程（一）主要负责人：主要负责人：区助理/店助理布置会场布置会场:1.物料由企业文化部统一下发，会场装饰物可重复156、使用 2.现场排座建议以店组为单位坐成一竖列。ABCDEFGHI区区区区区区区区区座座 位位 示示 意意 图图主主 席席 台台店经理经纪人助理监考助理监考一、考核流程（二）考核过程宣宣读读评评分分原原则则宣宣读读第第一一项项评评分分标标准准完完成成第第一一项项评评分分评分原则：评分原则：主持人向参会所有人宣读评分原则，考评人根据此原则评分，被考核人根据此原则维护自己的申诉权利。宣宣读读第第二二项项评评分分标标准准完完成成第第二二项项评评分分完完成成评评分分收收交交评评分分表表宣宣读读事事例例填填写写要要求求考核原则-11.公平、公正原则：对于被考核人的评分要有事实依据，不可掺杂个人的感情，根据157、考核期内被考核人的表现进行打分。对于考核中评分过低(0分)或过高(5分)的，要写出具体的示例；无具体事例的，按照问题试卷处理。考核人将被要求在评分会后留下补齐事例评分依据考核期内工作成果的综合评价，不应将本考核期之前的表现强加于本次的考核结果中考核原则-22、平等、自主原则：禁止拉帮结伙、搞小团体主义，禁止用威胁、利诱等手段影响他人的评分。当评分表中在同一项考核项下，考核人给予所有被评人的分数相同，则试其为问题试卷，需要重新评分考核原则-33、公开、透明原则：主持人与助理维持现场秩序，保证评分过程公开、透明。评分结束后对于评分结果公开、透明，企业文化部接受相关被考核人员的申述。主持人和助理在评158、分的整个过程中有维持现场秩序的责任。对于任何故意破坏现场秩序的人，主持人有权要求其上级在评分时酌情扣分（5-10分），但要在具体事例一栏中填写考核原则-44、保密原则：助理录入分数且同时有对分数进行保密的责任。请参与考核的人员自觉遵守此项原则。考核人员如有意破坏此原则，助理有权反馈给区经理或总监。由上述上级对其进行处理。大区总监、大区助理拥有完全的权限区经理不掌握店经理评分的明细，掌握经纪人的明细考核原则-55、就低评分原则：在评分时两个分数间不能明确的打分时，依据就低的原则打分。例达不到3分，达到了1分，只能按1分打一、考核流程（二）考核过程宣宣读读评评分分原原则则宣宣读读第第一一项项评评分159、分标标准准完完成成第第一一项项评评分分宣宣读读第第二二项项评评分分标标准准完完成成第第二二项项评评分分完完成成评评分分收收交交评评分分表表宣宣读读事事例例填填写写要要求求一、考核流程（二）主持人向参会所有人宣读事例填写标准，考评人根据标准评分。（建议主持人准备事例说明）具体事例的填写要求-要有具体的对象（同事或客户）要有具体的事件描述（切忌只出现形容词-“好”“很热心”“很专业”之类）地方不够可写纸背面。例1：待人热情诚意,A组有客户到他们店面咨询,热情解答,并及时联系A组店长促成交易,成交后还积极的反馈受到了客户的好评;例2：为人热情，服务好,受客户尊重优秀事例较差事例一、考核流程（二）第一160、步第一步第二步第二步第三步第三步第四步第四步主持人向参会所有人宣读评分标准，考评人根据标准评分。（建议主持人对每条评分项准备事例说明）逐条宣读标准、逐条完成评分：逐条宣读标准、逐条完成评分：2、每条评分项有3分钟评分时间（主持人可结合现场情况调整时间）1、主持人、助理负责在会场中监督，维持秩序一、考核流程（二）考核过程宣宣读读评评分分原原则则宣宣读读第第一一项项评评分分标标准准完完成成第第一一项项评评分分完成评分表、收交评分表：完成评分表、收交评分表：1.整体完成时,所有人留在原位置2.由店助理检查每个人的评分表是否有以下问题：0分、分、5分是否写事例分是否写事例 在同一评分项下所有都是一样的161、在同一评分项下所有都是一样的 分数分数3.有问题的人员被要求改正，其他评分表区助收。已被收表的人留在原地等候。4.全部完成后，统一离场。宣宣读读第第二二项项评评分分标标准准完完成成第第二二项项评评分分完完成成评评分分表表收收交交评评分分表表宣宣读读事事例例填填写写要要求求一、考核流程（三）统计分数 分分数数录录入入 主要负责人主要负责人：区助理/店助理收交、统计收交、统计：1、店助理统计经纪人 相关的评分（经纪人同级评分、店经理给经纪人评分）2、区助理统计店经理相关的评分（店经理同级评分、区经理给店经理评分）3、店助理需在规定的时间内准确无误地完成分数的录入。一、考核流程（四）材料归档留留存存162、本本考考核核期期数数据据粉粉碎碎上上次次留留存存数数据据留存原始资料留存原始资料：区助理将对本区考核试卷留存一个考核周期，以便成为申诉的证据。保密原则：因录入及材料留存由区助理实施。请所有参加录入工作的助理对分数进行保密。二、申诉流程申申诉受理机构：企受理机构：企业文化部文化部被考评人如对考核结果不清楚或者持有异议，可以采取书面形式向企业文化部申诉。l企业文化部是员工考核申诉的受理机构。l店经理的申诉由大区总监核实处理并组织复议；l经纪人的申诉由区经理核实处理并组织复议。提交申诉申诉受理处理申诉时效性时效性筛选问题原因筛选问题原因二、申述流程一、提交申诉：一、提交申诉：员工以邮件形式向企业文化163、部提交申诉书申诉书，陈述申诉事项与理由。二、时效性二、时效性：必须是在本考核期提出的申述，必须是在考核公示截止日期之前提交。三、筛选问题三、筛选问题：企业文化部应在2个工作日做出回复。四、处理申诉四、处理申诉：1、统计的问题：、统计的问题：将责任人、事件提交给运营支持部，作为助理考核的一部分；2、计算的问题：、计算的问题：需求管理部在24小时内对系统进行检查调整；3、对于评分的异议、对于评分的异议:(隔级评议隔级评议)店经理的异议由企业文化部反馈给大区总监，由大区总监调用原始评分表进行核查，大区总监决定是否对被考核人进行二次评分；经纪人的复议由区经理组织，方法同上运营部门运营部门职能部门职能部164、门共创美好未来共创美好未来链家控股内部资料链家控股内部资料北京链家房地产经纪有限公司房地产销售置业顾问链家控股内部资料链家控股内部资料公司基本概述及荣誉公司基本概述及荣誉链家是以地产中介业务为核心全国化发展的房地产综合服链家是以地产中介业务为核心全国化发展的房地产综合服务体，体系内囊括地产、金融和商业三个部分，业务范围务体，体系内囊括地产、金融和商业三个部分，业务范围涉及房屋全程代理、房屋租赁、房屋买卖、豪宅租售、涉及房屋全程代理、房屋租赁、房屋买卖、豪宅租售、央产房央产房 上市交易、权证办理、按揭贷款、房地产投资咨上市交易、权证办理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租售、写字楼租售及商品房、空165、置房、企业债权询、商铺租售、写字楼租售及商品房、空置房、企业债权房销售代理等。公司立志成为国内在住宅地产经纪、金融房销售代理等。公司立志成为国内在住宅地产经纪、金融按揭服务和商业地产服务方面的领跑者。按揭服务和商业地产服务方面的领跑者。链家控股内部资料链家控股内部资料公司基本概述及荣誉公司基本概述及荣誉链家创立于2001年11月12日，截至六周年来临之际，已在北京、大连、天津开设直营分支机构逾700家，旗下经纪人数万名，与数十家金融机构建立了长期友好的合作关系。六年来，链家的复合增长率超过了100%。在未来的五年里，链家将同全国的有志于从事地产服务的精英们一起，打造一个涵盖环渤海、长三角、珠三166、角和中原地区的年销售额超过千亿元的地产服务平台。链家控股内部资料链家控股内部资料链家地产-企业荣誉中国房地产经纪100强企业“央产房”交易定点代理服务机构北京市“放心中介”单位2004住交会中国房地产营销代理品牌企业与北京市消费者协会合作首家创办“二手房消费教育学校”北京市工商局2004年度“守信企业”被北京市房管局评为“放心中介”十三家“零投诉”单位北京经纪人协会理事单位北京房地产中介协会理事单位中国房地产业协会委员单位链家控股内部资料链家控股内部资料公司经营理念及远景公司经营理念及远景*完全透明交易为了使中介市场健康、有序、规范的发展，让广大消费者权益得到最大限度的保障，链家地产率先在业内167、发起“完全透明交易”行动，链家地产在交易中明示收费标准，让买卖双方做到明明白白消费，并且链家地产在为二手房买卖双方提供服务时，坚持买卖双方见面，拒绝“欺上瞒下”行为，签署三方居间服务合同，从不赚取差价，我们所收取的费用仅仅是居间服务费，即按国家中介行业标准规定的按成交价的一定比例收取的佣金，给交易双方一个公开、公正、透明、规范的操作环境。链家控股内部资料链家控股内部资料公司经营理念及远景公司经营理念及远景保障交易安全房屋标的额一般比较大，其交易的安全性是每位业主最为关心的问题，为此，链家地产特推出“年付月租”和“百易安二手房资金托管”业务，有效规避二手房交易中风险。“年付月租”顾名思义指业主可168、一次获得“链家地产”支付的一年房租，客户可以每月向链家地产交房租，对业主来说，既节省了自己找寻客户的时间，又减少了房屋空置时的经济损失，一举两得，省时、省力、省心。“百易安二手房资金托管”是一种全新的二手房交易模式，即链家地产与建设银行合作，建行为买卖双方提供“居间担保”，链家地产提供二手房前期交易和后期产权过户的办理，有效解决了原二手房交易中“买方不敢先付款、卖方不愿先过户”的顾虑，使二手房交易流程更加透明，给买卖双方以最大的安全保障。链家控股内部资料链家控股内部资料公司经营理念及远景公司经营理念及远景直营连锁门店链家地产服务模式采取直营连锁门店形式，各连锁门店按照链家地产统一VI设计，VI169、是企业的视觉识别系统，包括基本要素（企业名称、企业标志、标准字、标准色、企业造型等）和应用要素（产品造型、办公用品、服装、招牌等），通过具体符号的视觉传达设计理念，留下对企业的视觉影响。企业形象是企业自身的一项重要无形资产，它代表着企业的信誉、产品质量、人员素质等。链家地产各直营连锁门店全面实施网络化管理，采取基于三层结构的分布式服务模式，使各门店资源共享，最大限度满足客户各种个性需求。链家控股内部资料链家控股内部资料公司经营理念及远景公司经营理念及远景业主全线产品支持对于拥有二手房的业主来说，不同时期有不同的投资收益想法，为满足客户需求，链家地产推出“年付月租”、“限时出售”、“租售两全”业170、务，为业主房屋投资进行全线支持。对于有闲房而无时间管理出租房屋的业主，可以加入“年付月租”业务，在与“链家地产”签订合同当日，就可获得全年的房屋租金，减少自己收房租的麻烦，更重要是缩短房屋空置期，增加经济收益；对于那些急于出售房屋的业主，可以加入“限时出售”业务，与链家地产约定时限，超期未售出，链家地产承担违约责任，这对于业主来说时间有保证、违约有保证、房款有保证、安全有保证；对于一时无法决定是出租还是出售来获取收益的业主，可以加入链家地产“租售两全”业务，业主可得到稳定租金，并且在这一年期间，业主可以随时决定出售此房屋，这样方式投资收益稳定、投资方式灵活、保证房屋收益且其收益达到最大化。链家171、控股内部资料链家控股内部资料公司经营理念及远景公司经营理念及远景高素质人才服务链家地产经过多年的经营和探索培养一批高素质销售人才，全部具有大专以上学历，链家地产在选拔人才时有一特点就是明确表示不招聘同行业的经纪人，主要原因是不希望某些不正规经纪公司的一些“坑蒙拐骗”行为带进链家地产，污染链家地产倾心打造的公开、公正、透明和和谐环境。对于招聘的无经验的经纪人，链家地产置业顾问制定培训计划对其进行进阶式专业培训，使其具备租、售、换、贷、投全过程知识，使其达到置业顾问水平，为消费者提供专业化服务指导。链家控股内部资料链家控股内部资料公司的发展历程公司的发展历程2001年11月12日链家宝业（北京链家172、房地产经纪有限公司前身）正式成立11月25日王晓斌（现任大客户经理）首开链家第一单11月链家第一家门店甜水园店诞生2002年6月成为中国建设银行指定按揭代理机构10月首家推出二手商品房转按揭业务2003年7月与中国建设银行合作首家推出二手房交易资金托管业务，创建了京城二手房交易新规则，提升了经纪行业信誉与品牌9月成为中央在京单位已购公房上市出售定点交易代理服务机构，迈上企业发展新台阶链家控股内部资料链家控股内部资料公司的发展历程公司的发展历程2004年3月唯一与北京市消费者协会合办了北京第一家，也是全国第一家“二手房消费教育学校”3月推出“租售两全”新型服务产品4月公司正式更名为“北京链家房地173、产经纪有限公司”5月成为北京市房管局指定的首批房屋租赁代理经纪机构8月与中国银行合作年付月租业务，即个人租房消费贷款业务，创全国首例；开创了个人出租房业务引入到银行信贷消费贷款的先河10月链家地产的透明交易操作日渐成熟，形成了买卖双方见面，签订三方协议，同时法务人员进行协助的阳光交易模式2005年3月成立专业金融服务中心5月链家地产全面快速发展战略正式启动2006年1月8日链家总部迁至昆泰国际大厦6月成立交易中心，打造权证及贷款服务专业团队6月成立培训中心，建立了系统而专业的培训机制9月20家社区店齐开，店面数量突破300家12月大连链家开业，同日六店齐开链家控股内部资料链家控股内部资料公司的174、发展历程公司的发展历程2007年1月获得“消协系统消费教育先进集体”称号3月链家地产与八大银行召开新闻发布会，首家公布二手房交易资金监管账号4月链家地产常务副总李峰岩荣获由首都精神文明办颁发的十大首都诚信经纪人称号，为房地产经纪行业唯一获此殊荣者4月天津链家开业5月北京链家第四次分区12月北京链家、大连好旺角房屋、大连链家、天津链家强强合并链家控股内部资料链家控股内部资料公司薪资待遇无责任高底薪（2000-5100）元+高额提成（8%-30%）+现金奖+带薪培训+全套保险（社保+商保）2.快速的成长业务序列见习经纪人高级经纪人资深经纪人星级营业主任；管理序列经纪人店面经理区域经理大区总监3.雄175、厚的平台支持2010年链家地产全年业绩突破19亿元，单月突破3.53亿，创造中国经纪公司，单月单体城市业绩记录。2010年链家直营连锁门店达673家，15000名公司员工与您共同成长。4.强大的教育培训体系链家被誉为房产经纪中的黄埔军校。链家没有空降兵，所有中、高层领导干部均由基层培养。5.自由选择工作地点店面遍布北京（东起通州，北到昌平，西至石景山，南达大兴，137个区域），任您选择。链家零距离与您接触。链家控股内部资料链家控股内部资料岗位职责岗位职责与要求岗位职责岗位职责：负责客户的接待与咨询工作，促成租赁、买卖双方的交易，并为客户提供专业的房地产置业咨询与实施服务链家控股内部资料链家控股176、内部资料岗位职责岗位职责与要求岗位要求岗位要求：23-36周岁，大专及以上学历。我们不唯经验，不唯背景，只要你能坚持，有激情，能学习，你就拥有无限的空间。注：1、工作地点原则上按您需求就近分配。链家地产目前在北京有600多家门店，遍布北京六环以内的各个区域。链家控股内部资料链家控股内部资料住房公积金贷住房公积金贷款培训课件款培训课件签约中心签约中心链家控股内部资料链家控股内部资料第一节：公积金基础知识第一节：公积金基础知识l住房公积金和公积金贷款的概念住房公积金和公积金贷款的概念l公积金贷款的申请及提取公积金贷款的申请及提取l公积金贷款的分类和区别公积金贷款的分类和区别l公积金贷款的资金监管公177、积金贷款的资金监管第二节：国管公积金第二节：国管公积金l国管公积金的基础知识国管公积金的基础知识l国管公积金的操作流程国管公积金国管公积金的操作流程国管公积金课程大纲：课程大纲：链家控股内部资料链家控股内部资料第三节：市管公积金第三节：市管公积金 市管公积金的基础知识市管公积金的基础知识 市管公积金的操作流程市管公积金的操作流程第四节第四节:知识解答知识解答链家控股内部资料链家控股内部资料第第 一一 节节公公 积积 金金 基基 础础 知知 识识链家控股内部资料链家控股内部资料一、什么是住房公积金？一、什么是住房公积金？住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体住房公积金是指国家机关、国有企业、178、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金由职工个人和所在单位按规定比例共住房公积金由职工个人和所在单位按规定比例共同缴存。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位同缴存。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属职工个人所有。为职工缴存的住房公积金，属职工个人所有。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。修自住住房，任何单位和个人不得挪作他179、用。公积金基础知识公积金基础知识链家控股内部资料链家控股内部资料二、什么是住房公积金贷款？二、什么是住房公积金贷款？住房公积金贷款的全称是个人住房担保委托贷款。是住房公积金贷款的全称是个人住房担保委托贷款。是国家为职工提供的政策性低息住房贷款。是指按时足额缴国家为职工提供的政策性低息住房贷款。是指按时足额缴存住房公积金的借款人，在购买、建造、大修自住住房时，存住房公积金的借款人，在购买、建造、大修自住住房时，以其所购（建）住房或其他具有所有权的财产作为抵押物以其所购（建）住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并180、承担偿还本息连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。资金来源的住房贷款。公积金基础知识公积金基础知识链家控股内部资料链家控股内部资料三、住房公积金的缴存、申请及支取三、住房公积金的缴存、申请及支取（一）、公积金的缴存比例和缴存和缴存额度（一）、公积金的缴存比例和缴存和缴存额度北京地区一般单位的缴存比例为北京地区一般单位的缴存比例为12%.缴存额度上限为（上缴存额度上限为（上一度的北京市全市职代的月平均工资一度的北京市全市职代的月平均工资*300%*10%*2）公积金基础知识公积金基础知识链家控股内部资料链家控股内部181、资料（二）、申请住房公积金贷款的条件（二）、申请住房公积金贷款的条件1.建立住房公积金帐户建立住房公积金帐户12个月（含）以上，开户日期个月（含）以上，开户日期满满365天天,足额正常缴存住房公积金足额正常缴存住房公积金12个月（含）以个月（含）以上，且申请贷款时处于缴存状态。上，且申请贷款时处于缴存状态。2.满足第（满足第（1）条的，但申请贷款时公积金处于管理中）条的，但申请贷款时公积金处于管理中心审批的缓缴状态的。心审批的缓缴状态的。3.在职期间缴存住房公积金的离退休职工。在职期间缴存住房公积金的离退休职工。公积金基础知识公积金基础知识链家控股内部资料链家控股内部资料（三）、什么时候可以提182、取公积金（三）、什么时候可以提取公积金1.购买，建造，翻修，大修自住住房的购买，建造，翻修，大修自住住房的2.离休，退休的离休，退休的3.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的。完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的。4.出境定居的出境定居的5.偿还自住住房贷款本息的，偿还自住住房贷款本息的，6.房租支出超过家庭工资收入房租支出超过家庭工资收入5%的的7.生活困难，正在领取城镇最低生活保障金的。生活困难，正在领取城镇最低生活保障金的。8.遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的，遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的，9.进城务工人员，与单位解除劳动关系的进城务工人员，与单位解除劳动关系的10.183、在职期间判处死刑，判处无期徒刑或有期徒刑刑期期满时达到国家法在职期间判处死刑，判处无期徒刑或有期徒刑刑期期满时达到国家法定退休年零的定退休年零的11.死亡或者被宣告死亡的死亡或者被宣告死亡的12.管委会规定的其他情形管委会规定的其他情形 公积金基础知识公积金基础知识链家控股内部资料链家控股内部资料（五）、公积金贷款的利率（五）、公积金贷款的利率 贷款利率是：贷款利率是：15年为年为 3.33%，6-30年为年为 3.87%，二手房贷款成数是二手房贷款成数是 80%,没有房屋面积的限制。没有房屋面积的限制。(按照评估价和合同价取较低值算可贷额度按照评估价和合同价取较低值算可贷额度)公积金基础知识184、公积金基础知识链家控股内部资料链家控股内部资料四、住房公积金贷款的分类四、住房公积金贷款的分类住房公积金贷款住房公积金贷款中央国家机关住房公积中央国家机关住房公积金贷款（国管）金贷款（国管）中共中央直属机关公积中共中央直属机关公积金贷款（中直）金贷款（中直）北京市住房公积金贷款北京市住房公积金贷款（市管）（市管）国国 管管 贷贷 款款组组 合合 贷贷市市 管管 贷贷 款款 公积金基础知识公积金基础知识链家控股内部资料链家控股内部资料公积金资金监管银行公积金资金监管银行（资金监管方为北京伟嘉安捷投资担保公司（资金监管方为北京伟嘉安捷投资担保公司 资金监管银行：资金监管银行：中国银行股份有限公司北185、京东城支行中国银行股份有限公司北京东城支行 账号：账号：807419641008096001 户名：北京伟嘉安捷投资担保有限公司客户名：北京伟嘉安捷投资担保有限公司客户交易结算资金户交易结算资金 链家控股内部资料链家控股内部资料第第 二二 节节国国 管管 公公 积积 金金链家控股内部资料链家控股内部资料一、国管公积金贷款基础知识一、国管公积金贷款基础知识评估所评估所康正评估所康正评估所评估费评估费评估额评估额*3担保机构担保机构北京市住房担保中心北京市住房担保中心担保费担保费贷款额贷款额*3服务费服务费3000元元贷款成数贷款成数(评估价和合同价较低值的评估价和合同价较低值的)8成成首付首付首186、付款首付款=合同价合同价-贷款额贷款额算可贷额度算可贷额度无论客户的公积金缴存是多少无论客户的公积金缴存是多少,只要评估只要评估值够值够,开的收入证明够开的收入证明够,都能贷都能贷80万万.根据根据客户的个人信用可以上浮客户的个人信用可以上浮15%或或30%.链家控股内部资料链家控股内部资料最高额度最高额度80万万.根据客户的个人信用可以上浮根据客户的个人信用可以上浮15%或或30%.放款条件放款条件见契税放款（石景山亦庄宣武通州门头沟除见契税放款（石景山亦庄宣武通州门头沟除外）外）贷款年限贷款年限借款年限为借款年限为1-30年年,最长可计算到借款人最长可计算到借款人70岁岁.大于房屋的剩余使187、用年限三年以上大于房屋的剩余使用年限三年以上.还款银行还款银行建设银行建设银行还款方式还款方式自由还款自由还款提前还款提前还款第一次跟国管中心约第一次跟国管中心约贷款的区别贷款的区别 一笔住房公积金贷款一笔住房公积金贷款链家控股内部资料链家控股内部资料二、国管公积金流程二、国管公积金流程 （重点）（重点）1.收收 件件需要需要5 5个工作日个工作日交给公积金秘书交给公积金秘书2.打印网签合同打印网签合同需要需要1 1个工作日左右个工作日左右康正评估康正评估,公积金助理公积金助理3.送评估送评估贷款专员接到契税票后贷款专员接到契税票后5 5个工作日个工作日安排客户面签安排客户面签国管中心国管中心188、,公积金助理公积金助理4.出出 评评 估估 值值大概需要大概需要5 5个工作日出评估。评估所去看个工作日出评估。评估所去看房能及时联系到看房人房能及时联系到看房人评估所，业主评估所，业主5.交交 首首 付付出评估值一个工作日通知客户交首付，出评估值一个工作日通知客户交首付，客户交完首付，买卖双方时间允许客户交完首付，买卖双方时间允许五五个个工作日工作日内内可以去国管中心初审可以去国管中心初审6.初初 审审（客户业主到场）（客户业主到场）7.批贷批贷初审后大概初审后大概7 7到到1010个工作日批个工作日批贷，批贷后过户贷，批贷后过户8.ERP显示批贷显示批贷,权证部安排过户权证部安排过户9.接189、契税后面签接契税后面签10.面签后五面签后五七个工作日放款给业主七个工作日放款给业主国管公积金国管公积金链家控股内部资料链家控股内部资料第第 三三 节节市市 管管 公公 积积 金金链家控股内部资料链家控股内部资料一、市管公积金贷款基础知识一、市管公积金贷款基础知识评估所评估所康正评估所康正评估所评估费评估费评估额评估额*3最少最少300元元,1500封顶封顶担保机构担保机构北京市住房贷款担保中心北京市住房贷款担保中心担保费担保费贷款额贷款额*3服务费服务费3000元元贷款成数贷款成数(评估价和合同价较低值的评估价和合同价较低值的)8成成链家控股内部资料链家控股内部资料首付首付首付款首付款=合同190、价合同价-贷款额贷款额算可贷额度算可贷额度（个人缴存额（个人缴存额/缴存比例缴存比例400）/所选贷款年限相应所选贷款年限相应月均还款额月均还款额（附：附：北京住房公积金管理中心住房公积金北京住房公积金管理中心住房公积金贷款等额均还月还款额参考表贷款等额均还月还款额参考表）最高额度最高额度80万。万。AA级上浮级上浮15%，AAA级上浮级上浮30%。放款条件放款条件见契税放款。见契税放款。贷款年限贷款年限贷款最高年限是借款人的年龄加贷款年限不能超过贷款最高年限是借款人的年龄加贷款年限不能超过70年，房龄加贷款年限不能超过年，房龄加贷款年限不能超过47年。年。还款银行还款银行中国银行、工商银行、191、建设银行、农业银行、交通中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行。银行。链家控股内部资料链家控股内部资料还款方式还款方式自由还款自由还款 自自2005年年1月月1日以后，住房公积金贷款采用自由还款方式。日以后，住房公积金贷款采用自由还款方式。自由还款方式是指在借款人申请住房公积金贷款时，管理中心根自由还款方式是指在借款人申请住房公积金贷款时，管理中心根据借款人的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后在每月据借款人的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后在每月还款的金额不少于这一最低还款额的前提下，可以根据自身经济还款的金额不少于这一最低还款额的前提下，可以根据自身经济状况，自由安排192、每月还款额的一种还款方式。状况，自由安排每月还款额的一种还款方式。（参见北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款自由还款方式下（参见北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款自由还款方式下月最低还款额参考表月最低还款额参考表）。缴存额度调整缴存额度调整住房公积金月缴存额每年调整一次，并不是随着工资住房公积金月缴存额每年调整一次，并不是随着工资的调整而调整，而是在每年的的调整而调整，而是在每年的7月月1日开始调整。日开始调整。办理地点办理地点方庄贷款中心，各远郊区县管理部。方庄贷款中心，各远郊区县管理部。链家控股内部资料链家控股内部资料练习练习 算一算！链家控股内部资料链家控股内部资料市管公积193、金市管公积金二、市管公积金流程二、市管公积金流程 （重点）（重点）1.收收 件件 客户公积金缴存状态正常客户公积金缴存状态正常 开户时间开户时间1212个月以上个月以上 客户夫妻双方无公积金贷款客户夫妻双方无公积金贷款需需要要2 个个 工工 作作 日日3.出评估值出评估值 申请表申请表 信息单信息单 双方身份证。房本复印件（清楚）双方身份证。房本复印件（清楚）需需要要2 个个 工工 作作 日日2.送评估送评估 能够及时给评估所的人开门能够及时给评估所的人开门 （留下联系电话）（留下联系电话）预约评估所预约评估所 客户夫妻双方无公积金贷款客户夫妻双方无公积金贷款需需要要5 个个 工工 作作 日日194、4.客户交首付客户交首付5.买卖双方到东四签约中买卖双方到东四签约中心签网心签网6.双方至管理中心初审双方至管理中心初审 客户准备好钱客户准备好钱 双方配合交接双方配合交接 店面配合交首付店面配合交首付初审前：初审前：所需复印件要清楚所需复印件要清楚 所有证件号核对无误所有证件号核对无误 证件要齐证件要齐 买卖双方要配合初审买卖双方要配合初审需需 要要1 0个个 工工 作作 日日链家控股内部资料链家控股内部资料7.转回业主的房产证转回业主的房产证公积金专员公积金专员当天通过。当天通过。最晚第二天传信息单最晚第二天传信息单8.面签面签转房本给公积金助理转房本给公积金助理,再转交到权证部门再转交到195、权证部门初审后初审后3到到5个工个工作日作日,买方夫妻双买方夫妻双方到管理部签借款方到管理部签借款合同合同10.接契税票接契税票以及领证通知以及领证通知单申请放款单申请放款面签后面签后3个工作日个工作日左右过户左右过户9.买卖双方过户买卖双方过户契税票转到管理中契税票转到管理中心后心后7到到10个工作个工作日放款日放款买方房产证原件转担保中心买方房产证原件转担保中心做抵押登记后由担保中心退做抵押登记后由担保中心退还给客户还给客户11.房产证原件房产证原件转担保中心转担保中心链家控股内部资料链家控股内部资料 第第 四四 节节 知知 识识 解解 答答链家控股内部资料链家控股内部资料1.在外地交的公196、积金可以在北京做公积金贷款吗在外地交的公积金可以在北京做公积金贷款吗？不可以，住房公积金是有区域性的。各个地方的政策不一样，而且不可以，住房公积金是有区域性的。各个地方的政策不一样，而且也不能通用。在外地交了公积金是不能在北京做公积金贷款的。但也不能通用。在外地交了公积金是不能在北京做公积金贷款的。但是在外地交过公积金，现在在北京也有交公积金，北京的开户不够是在外地交过公积金，现在在北京也有交公积金，北京的开户不够一年的话，是可以从外地开缴存证明，加起来的开户时间够一年是一年的话，是可以从外地开缴存证明，加起来的开户时间够一年是可以在北京做贷款的可以在北京做贷款的2，建立住房公积金有什么好处？197、，建立住房公积金有什么好处？在职工的工作年限内，住房公积金不仅由您本人的工资的一定比在职工的工作年限内，住房公积金不仅由您本人的工资的一定比例缴存，您所在的单位也要按您工资的一定比例给予资助，而且例缴存，您所在的单位也要按您工资的一定比例给予资助，而且计算利息，且连本带息全归您个人所有。您或您的家庭遇到政策规计算利息，且连本带息全归您个人所有。您或您的家庭遇到政策规定范围内的突发事件，可以提取帐户内的住房公积金。当您退休时，定范围内的突发事件，可以提取帐户内的住房公积金。当您退休时，您帐户里未提取的公积金可以一次性全部提取，可以作为养老金。您帐户里未提取的公积金可以一次性全部提取，可以作为养老198、金。建立公积金满一定的条件后可以用公积金来贷款买房。公积金免征建立公积金满一定的条件后可以用公积金来贷款买房。公积金免征个人所得税和利息所得税。个人所得税和利息所得税。链家控股内部资料链家控股内部资料 3 我打算贷款买房可以把住房公积金提取出我打算贷款买房可以把住房公积金提取出 来当首付吗？来当首付吗？住房公积金要先消费后提取。对于以贷款住房公积金要先消费后提取。对于以贷款方式购房来说，要先交纳购房首付款，并按规方式购房来说，要先交纳购房首付款，并按规定签定购房合同，办理贷款的相应手续，拿到定签定购房合同，办理贷款的相应手续，拿到借款合同之后，才能凭有关的证明材料办理住借款合同之后，才能凭有关199、的证明材料办理住房公积金的提取房公积金的提取链家控股内部资料链家控股内部资料4 经济适用房可不可以做公积金贷款？经济适用房可不可以做公积金贷款？可以。未满五年的经济适用房在评估的时候会按可以。未满五年的经济适用房在评估的时候会按2650/平平米。满五年的按商品房的价格来评估米。满五年的按商品房的价格来评估5 公积金贷款对于所购买的房屋性质有什么要求？公积金贷款对于所购买的房屋性质有什么要求？目前，北京住房公积金贷款支持的住房包括主体结构已封目前，北京住房公积金贷款支持的住房包括主体结构已封顶的商品房期房，商品房现房，经济适用房，房改房，集顶的商品房期房，商品房现房，经济适用房，房改房，集资房，200、二手房等资房，二手房等.链家控股内部资料链家控股内部资料 6 所需时间，流程，所需材料？所需时间，流程，所需材料？点击（点击（ERP培训中心培训中心伟嘉安捷伟嘉安捷公积金）公积金）链家控股内部资料链家控股内部资料尊敬的 ：尊敬的 ：您好!当您授权我们（房地产经纪有限公司）店营销您的房产时，您将享受到北京市品牌认知度最高、销售网络最大、最受消费者欢迎的不动产体系最完善的服务。我们的目标是帮助您美化您的房产，为您的房产“量身”定制可行性销售计划，并在最短的时间内售出您的房产，最大限度的节省您的时间与精力，让您真正做到省心放心！谢谢您选择了我，选择了我们链家地产！谢谢您选择了我，选择了我们链家地产！201、以下将是我们通过对您房产的仔细研究和对当地市场的分析，为您房产确定销售计划：以下将是我们通过对您房产的仔细研究和对当地市场的分析，为您房产确定销售计划：房屋地址：委托期限：出售价格（市场报价）：万 房产特点：社区特点 成熟社区，周边配套齐全，人文素质非常的高，小区内幼儿园，小学，初中都有 周边环境 周边配套设施齐全：超市，银行，应有尽有/交通便利 装修设施 房屋特点：稀缺户型，南北向三居，重点学区房稀缺户型，南北向三居，重点学区房 对于您独家委托的房产我们将实行时时关注和跟踪.让您从被选择的角色转换为选择对方的角色.在宣传方面我们公司将通过以下 7 项途径对您的房产进行全方位的宣传。1、网络推202、广：1、网络推广：电子商务目前已经成为房产销售不可忽略的重要形式之一,链家地产拥有覆盖全国的最大的网络交易系统。同时，在北京市也拥有全国共享的网上交易平台，并拥有链家地产门户网站。下面是我们主要的几个网站明细：网站选择网址上传时间预算(元)链家在线每天链家 1 亿打造新浪网http:/ 4 家店面，而且全部都是最好的位置，而且加上周边区域的店面，将近有 10 多家店面，据数据分析我们门店接待量平均每天 5 个以上，达到推广的力度；下面为本区域门店分布情况；3、社区推广：3、社区推广：我们在本商圈每个小区每天会有定点开发的人员，有专门的开发地点，能够做到客户买房第一时间找到我们，加大对您房屋的第203、一时间推广；以下是我们社区推广所需要的推广工具：4、小区业主推广：4、小区业主推广：据成交数据分析，本商圈内成交的房屋，小区内部换房的较多，所以我们每天会跟小区内的业主进行聊天，做到对您的房屋再次推广销售：门店名称门店位置门店经纪人数店面年租金工体店幸福二村24 人28 万东直门外店东直门21 人35 万首开幸福店幸福二村20 人40 万蓝筹名座店蓝筹名座30 人50 万社区推广地点推广时间推广工具推广费用春秀路菜市场15：00-18：00人字板/派报/名片10 元/天幸福二村社区口15：00-18：00人字板/派报/名片10 元/天海晟名苑社区口15：00-18：00人字板/派报/名片10 204、元/天朝阳实验小学门口15：00-18：00人字板/派报/名片10 元/天沟通工具沟通内容沟通时间预算(元)短信平台短信模板每日600 元/短信平台经纪人数量库存客户量每日沟通数量每日花费时间5、库存客户推广：5、库存客户推广：我们在北京市拥有近 10000 多名专业的销售人员，在本商圈内也有 200 多名销售人员，我们每个经纪人将近有 100 个库存客户，我们将通过有效的沟通，把您的房子推荐给他们，得到最大的推广力度：6、集中约看：6、集中约看：我们为了不打扰您的正常生活，建议您一周内根据您的时间及房子最佳看房时间，给我们安排 2-3 次集中约看，这样既不打扰您，也可以达到最快的销售速度：我205、们的承诺：我们的承诺：为达到您的目标而努力工作坚持诚信服务,维护顾客权益对您的个人相关信息严格保密确保您的资金及财产安全为您提供规范的房地产营销服务并保证交易过程公开透明以书面形式做出承诺的以客户为中心的服务同您一起仔细审查研究，并做出具有市场竞争力的市场分析和报价在您的房产委托期内，及时让您了解市场活动的情况和市场变化情况及时的响应，使您时刻了解销售进展，掌握每一个细节的情况发挥网络的技术优势为顾客提供房地产电子商务服务保证您在签署各项法律文书时得到专业化的建议和帮助优质的售后服务，并提供相关的衍生业务服务确保您的要求在 24 小时内得到反馈。合理收费杜绝任何差价行为1001000020 个206、/人2 小时链家控股集团公司版权所有链家控股集团公司版权所有密级：绝密密级：绝密北京链家北京链家20112011年知识管理年知识管理分类框架的建立分类框架的建立企业发展中心战略规划部企业发展中心战略规划部 2011 2011年年5 5月月4 4日日 2010 链家集团控股公司所有 绝密级第第1页页分类框架的原则全面性尽量能覆盖各种知识，即应覆盖企业运营和管理的方方面面稳定性分类结构要保持稳定，不随时间的变化而产生较大的改变；知识分类宜粗不宜细适用性分类结构适合企业自身业务和管理要求排他性概念外延的适用范围必须是相互排斥的、互不相容的。即一个分类只能依据一项标准，否则低层次概念就可能出现很多交叉207、相对独立性尽量避免和组织架构进行紧密结合 2010 链家集团控股公司所有 绝密级第第2页页一、形成分类初稿 根据CBM模型，将CBM模型中各条带策略、管理、执行层的组件对应到知识分类框架中。策略层的知识比较少，暂时合并成一个分类管理层直接转化为分类级别执行层直接转化为分类级别 2010 链家集团控股公司所有 绝密级第第3页页二、以部门为单位，细化本部门分类1、编制各部门细化分类标准，方法，并给出示例。分类的标准 从业务角度出发划分分类。分类最多分到3级：分类不宜过细，因为公司现在在快速扩张期，业务的变动也会很大，分类过细会导致分类框架不稳定。分类检验标准：本中心本部门的重要文档，能否都放入所定208、义的分类中。分类要100%覆盖当前的业务工作及未来一段时间。定义属于知识的文档：计划、分析报告、研究报告、经验总结、制度规范、培训材料等。而日常使用的如日报、客户清单、签到表等不建议放入知识库。2、根据由上向下的收集策略，收集各部门分类。2010 链家集团控股公司所有 绝密级第第4页页三、收集所有部门分类，优化分类框架。1、组织架构对应专业一级分类一级分类对应链家组织架构市场营销企划中心、市场研究中心渠道渠道管理中心、网络营销中心2、将各部门提交上来的分类汇总到一张表中部门职能部门职能各部门收集的分类各部门收集的分类中心中心部门部门部门职能部门职能一级分类一级分类二级分类二级分类三级目录三级目209、录分类描述分类描述渠道管理中心渠道开发部公司各渠道的开拓、沟通、建立、维护及相关管理渠道开发部门店质量评估管理各大区的质量评估报告大区的地理位置，划分区域，门店数量统计，门店质量得分统计门店信息库管理门店各类信息的统计表对门店开关店，面积，地址等信息的维护管理。未来对门店与竞争对手动态和静态信息的管理门店门面吸引力提升项目二门头，橱窗，门体的改进方案对选取的门店的个体改进方案，获得效果后的固化推行门店验收管理每月门店验收报告对当月验收中的质量问题，时效问题的汇总报告装修时效滚动管理表对验收的门店进行信息滚动管理装修质量滚动管理表流动门店渠道开发流动门店试点报告对流动服务车试点的效果总结经纪人使210、用质量管理提升端口使用质量项目报告通过对经纪人端口使用指标评估，调控经纪人质量。端口对盘管理端口对盘管理一张表通过对盘分析进行归因分析，对端口管理进行落地。供应商管理供应商管理指标体系制定供应商评估指标体系，达到对供应商量化管理。集团客户渠道管理集团结构不同集团内结构和各角色，关系和作用-应用于集团客户开发研究置业宣讲会现场管理如何保证到场率，留信息量等各环节有效把控集团客户服务产品集团需求特点，特色服务产品信息，如集团租赁买卖等大客户维护体系客户维护团队素质，维护流程，奖励机制等渠道规划部公司各渠道的计划、开拓、分析、评价及制度建设渠道规划部新渠道拓展业主研究业主研究项目方案对业主进行深入研211、究，勾勒其委托习惯，为发展新渠道做研究支持业主研究项目分析报告新渠道拓展客户研究客户研究项目方案对客户的买房习惯，特别是通过网络买房的习惯进行深入研究客户研究项目分析报告 2010 链家集团控股公司所有 绝密级第第5页页三、收集所有部门分类，优化分类框架。3、将一张表后添加专业维度分类：对应的一级分类，可对应的二级分类部门职能各部门收集的分类归集的分类中心部门部门职能一级分类二级分类三级目录分类描述一级分类二级分类渠道管理中心渠道开发部公司各渠道的开拓、沟通、建立、维护及相关管理渠道开发部门店质量评估管理各大区的质量评估报告大区的地理位置，划分区域，门店数量统计，门店质量得分统计渠道实体门店管212、理门店信息库管理门店各类信息的统计表对门店开关店，面积，地址等信息的维护管理。未来对门店与竞争对手动态和静态信息的管理渠道实体门店管理门店门面吸引力提升项目二门头，橱窗，门体的改进方案对选取的门店的个体改进方案，获得效果后的固化推行渠道实体门店管理门店验收管理每月门店验收报告对当月验收中的质量问题，时效问题的汇总报告渠道实体门店管理装修时效滚动管理表对验收的门店进行信息滚动管理渠道实体门店管理装修质量滚动管理表渠道实体门店管理流动门店渠道开发流动门店试点报告对流动服务车试点的效果总结渠道流动门店渠道经纪人使用质量管理提升端口使用质量项目报告通过对经纪人端口使用指标评估，调控经纪人质量。渠道网络213、端口对盘端口对盘管理端口对盘管理一张表通过对盘分析进行归因分析，对端口管理进行落地。渠道网络端口对盘供应商管理供应商管理指标体系制定供应商评估指标体系，达到对供应商量化管理。服务与支持采购设施管理集团客户渠道管理集团结构不同集团内结构和各角色，关系和作用-应用于集团客户开发研究渠道集团客户渠道置业宣讲会现场管理如何保证到场率，留信息量等各环节有效把控渠道集团客户渠道集团客户服务产品集团需求特点，特色服务产品信息，如集团租赁买卖等渠道集团客户渠道大客户维护体系客户维护团队素质，维护流程，奖励机制等渠道集团客户渠道渠道规划部公司各渠道的计划、开拓、分析、评价及制度建设渠道规划部新渠道拓展业主研究业214、主研究项目方案对业主进行深入研究，勾勒其委托习惯，为发展新渠道做研究支持渠道渠道规划业主研究项目分析报告渠道渠道规划新渠道拓展客户研究客户研究项目方案对客户的买房习惯，特别是通过网络买房的习惯进行深入研究渠道渠道规划客户研究项目分析报告渠道渠道规划4、对可能产出较大量知识的业务动作划分3级分类，其他的作为标签一级分类二级分类三级目录供参考子分类标签市场营销市场调研店面设计；环境设计；平面设计；异地市场；企业VI；年鉴数据；宏观数据；土地市场数据；商品房数据；二手房数据；媒体公关；市场营销策略营销活动品牌和广告公关企业形象和设计店面设计标准环境设计店面成本控制平面设计异地设计支持地产数据管理 2215、010 链家集团控股公司所有 绝密级第第6页页四、和各部门确认分类框架1、将各部门分类的变动前后列表发送给各部门作出确认部门一级分类二级分类三级目录品牌部品牌部广告管理广告策划、文案广告创意广告投放调研品牌调研消费者研究广告效果调研营销活动略营销工具管理公司级营销工具设计制作楼书管理楼书资料收集和设计制作一级分类二级分类三级目录供参考子分类描述标签市场营销品牌和广告企业品牌和广告相关的知识，包括广告的策划、文案、创意、投放，品牌、消费者、广告效应等的调研，营销工具和楼书的管理等公关广告购买和舆情管理的相关知识，包括媒介管理、公关传播、舆情管理等变动前变动后2、根据各部门建议再优化分类框架 20216、10 链家集团控股公司所有 绝密级第第7页页五、其他纬度分类法律法规作业规范作业方法常见问题工具模板培训教材公司管理制度项目与任务成果会议纪要工作报告经验总结与案例研究分析天津链家北京链家大连链家种类维度组织维度专业维度京北区京南区网络营销中心培训中心金融区学院区培训部组织与技能服务与支持市场营销渠道产品销售租赁交易客户关系异地扩张其它案例经验总结短信话术1、专业维度：从业务角度出发分类2、种类维度：从知识的类型出发划分3、组织维度：从组织架构出发划分 2010 链家集团控股公司所有 绝密级第第8页页六、分类各维度作用作者：张三标题：带看技巧手册权限：全部人员专业分类：销售运营带看知识种类：培217、训教材组织维度：北京西北区标签：议价；防切单；防跳单；服务礼仪；BAC法则；团队配合知识文档属性文件类型：PPT文件大小：1.1M上传时间：2010-09-21 19:12:58上传人：李四点击量：236推荐量：12下载量：117收藏量：8评价分数：3.8/5.0描述贡献者填写系统自动产生基于用户行为产生专业维度的知识分类种类维度的知识分类组织维度的知识分类提供更灵活的知识标记方式，包括系统预先制定的标签库，以及用户自由输入的标签。相当于于传统的关键词通过用户的群体使用行为，辅助发现高质量的知识文档 2010 链家集团控股公司所有 绝密级第第9页页知识=总结+固化一季度工作回顾1.经营成果展示218、:业绩目标5960万,达成13700万,完成率229%经营规模(1月2098人2月2197人3月2713人)经营效率(12月15.2万2月26.2万3月36.8万)市场占有率(1月19.93%2月20.38%)单均佣金(1月2.54万2月2.59万3月2.7万)2.经营成果分析:业绩增长哪些是市场因素?哪些是我们的能力提升?A.请运用神奇公式进行评价(4月7日前完成)范例:业绩=交易量X市场占有率X单均佣金 市场占有率=经营规模之比X经营效率之比 B.请总结一季度的管理成果(4月7日前完成)包括:技战术打法业务管理人员管理 3.重点工作进展回顾 A.目标管理(重结果不重过程;达不成怎么办;3/219、3法则延长)B.量化管理(如何使用有效行程板)C.聚焦房源(优质房源隐藏;大家是否都在推)D.聚焦客户(七步法分析执行效果不佳;客户维护缺乏系统方法)方案:二季度完成操作指南(固化);全面回炉(总监负责制;找标杆)A.销售呈现 成果:三分钟通关;网络发贴标准化 问题:对网络端口业主论坛的研究不够 B.报盘率 成果:报盘率统计及分析 问题:竞争对手委托渠道缺乏研究;组对盘后续动作;开发房源 C.验房率 成果:验房报告单使用;验房率20%-30%问题:缺乏绩效推动;缺乏流程标准动作工具规范 一季度工作回顾如何制订四月经营目标1.分析影响业绩的关键指标(神奇公式)交易量;经营规模(店组人);经营效率220、(店均人均);单均佣金 委托量(房源客源);委托成交率(资源质量业务能力交易速度)活动量(发贴带看);活动成功率;工作天数;租赁业绩2.分析四月份这些关键指标可能发生的变化及走势(研讨)3.思考你能通过哪些举措来改善关键指标以影响业绩4.明确列出你的行动方案并推动实施(5W1H)提示:市场无限大 打破对未来市场变化的恐惧 目标是全力以赴做能达到的一点 重点项目跟进报盘率1.提升报盘率的关键是研究业主委托渠道(Y/N)空白点:有舍有得 租转售:如何及时拿到信息 关注公房商品房的渠道差异2.提升报盘率的关键是控盘(Y/N)组对盘的具体动作:布控楼栋成交回访网站发贴系统房源追踪3.提升报盘率的关键是221、行动方案 每月15日前根据网签计算报盘率并提出解决方案(Y/N)补充:报盘率分析(有,为什么没有成交;没有,发现什么规律)报盘率分析(商品房以盘为单位;公房以片区单位)行动方案(责任店责任人的具体动作及检查)开发房源的行动方案(右安门区经验分享)提示:莫把渠道当方案!严抓录入重点项目网络端口管理1.网络端口管理的神奇公式效果=网站资源量X二级地名点击量X首页占比X呈现质量X使用效果首页占比=端口占比X房源录入量X使用技术X刷新效果呈现质量=交易热点房源X信息质量X价格使用效果=使用周期X操作技巧X检查力度刷新效果=刷新时点X手动刷新2.网站投放策略A.全面领先(先量化再优化)B.统筹安排(边际222、效应;人均端口量)3.检查力度A.责任人(副总总监区经理店经)B.检查时点及工具 C.网络时间管理4.发贴质量及操作技巧(树标杆;定期组织培训)重点项目带看成交率1.带看的五个关键点 A.约看卡位(丰台镇经验分享)B.带看前策划(店经理提问:带看路线;看几套房;带定金;决策者)看几套同等价位还是高中低价位)(重点客户书面策划)(晨会重点客户策划)C.带看中呈现(常见问题答疑;店经理陪看带看几套房的衔接)D.带看后回店(回店量带看后的总结指导夕会总结记录)E.回到原点(带看两次未成交做沟通)2.带看动作标准化(如:21问;3个7,各大区重新修订)3.最佳实践(带看成交率高的经纪人的好习惯)4.带223、看管控的表格及检查(带看分析表)重点项目验房率1.目标设定(验房率50%,重点楼盘90%)2.绩效推动(验房分佣5%,取消房源包业绩)3.验房工具及流程标准化(精确到具体动作)(南区经验分享)4.验房的注意事项(如:随赠物品的清单等,如何做好物品登记)5.验房信息的使用(建立档案卡,跟进中体现;避免骚扰客户)6.验房的后续动作 委托价格确认 钥匙委托 重点提示:新店经理辅导1.角色认知 A.店经理的岗位职责 B.店经理的工作重心 C.对能力的要求2.管什么?(盘业务流程资源人)3.怎么管?(目标管理量化管理日常管理)4.门店主攻楼盘或商圈的介绍(业主客户渠道打法)5.一个月的重点工作(抓几个要224、点)6.可能面临的困难(融入团队推进工作)7.管理禁忌管理管理漫谈1.管理权重2:5:32.PDCA循环往复3.抄底 4.行事历5.执行力从回报开始6.团队作战7.吸铁石8.花钱也是艺术公司政策政命宣导1.业绩管理规定(分佣标准;相邻区域;推荐业绩)2.房源管理规定补充(调电话;隐藏电话)3.罚款管理规定(罚单)4.新系统上线准备(信息导出并回访)5.后期操作(督促员工办理业务争取上午完成)6.信息保密制度(网签端口点击数据)链家地产在中国Homelink in China2Business ranges across such economic areas in North China,No225、rtheast China,Eastern China and Southwest China,etc and is still expanding.Until 2012,Homelink owns more than 1000 regular chain stores,more than 26000 staff.Annual sales exceed RMB 110,000,000,000,the commission charges exceed RMB3,300,000,000.链家地产是中国领先的不动产服务提供商，致力于为客户提供优质的房地产经纪、金融及资产管理等服务，让每一位消费者都226、能在链家愉悦的找到一个家。业务范围：横跨华北、东北、华东、西南等经济区，并仍不断扩大服务区域。规模：1000余家直营连锁门店和26000多置业顾问，2012年销售额超过1100亿元，佣金额超过33亿元。Homelink is the leading real estate service providers and engages in providing such high quality services as real estate agent,financial and capital management,etc.Homelink will satisfy each consumer227、 to find a house in Homelink cheerfully.链家愿景“行业的领导者”让不动产服务业走进殿堂链家使命对社会：链家建立一个有远大抱负，操守自律，勇于创新，智慧管理的现代服务品牌。对房地产交易客户：链家有能力并且渴望具备能力去给客户提供愉悦的不动产服务。对房地产经纪行业：链家将提供海量、准确、标准、有深度、使用便捷的不动产资讯。对房地产经纪人：链家帮助和鼓励经纪人用美好人性(诚实正直友善)来共同创造和分享属于平凡人的尊严和非凡成就。链家价值观客户至上：我们知道链家的存在对有房地产需求的客户来讲，意味着我们是值得信赖和依靠的。诚实可信：我们可以没有聪明的脑袋、漂亮的228、脸蛋、绚丽的背景，但我们诚实，我们让人信任。团队作战：我们正是因为自认在竞争中很弱小才走到一起，只能彼此依靠、彼此关照才能强大。拼搏进取：我们不掌控任何稀缺资源，唯有比别人更努力才能取得成功。Homelink valueCustomer first:we understand the existence of Homelink means it worth trustworthy and relied on for those customers who have real estate demand.Honesty and credibility:we have no clever mind229、,beautiful face and powerful background,but we are honest and credible.Team work:We come together because we believe we are weak in competition.We will become powerful only if we depend on each other and look after each other.Struggle ahead:we do not control any scarce resources.We can only meet wit230、h success by making greater efforts than others.数字看链家链家地产未来发展Future development of Homelink存量房市场未来发展Future development of housing inventory market未来5-10年，全国存量房年佣金规模将达3000-4000亿，北京存量房年佣金规模将达200亿。2015年中国住房抵押贷款将超16万亿，潜购需求依然旺盛，20-49岁之间比重接近60%。In the future 5 to 10 years,the annual commission scale of na231、tional housing inventory and Beijing housing inventory will respectively reach 300,000,000,000 to 400,000,000,000 and 20,000,000,000.In 2015,Chinas housing mortgage loan will exceed 160 billion and the potential buyers are still in large amount with the percentage between 20 and 49 approaching 60%.2232、005-2010年，中国住房抵押消费贷款年均增长27%，2010-2015年，中国住房抵押消费贷款年均增长21%Between 2005 and 2010,the annual increase rate of Chinas housing mortgage consumer loans will reach 27%.Between 2010 and 2015,the annual increase rate of Chinas housing mortgage consumer loans will reach 21%.链家在一线单体城市的目标市场份额将超过50%Homelinks targ233、et market share in the first-tier cities will exceed 50%.链家年佣金额将从30亿增长到50亿，全国链家佣金额将超过100亿，年交易额将超过1700亿 The annual commission amount of Homelink will increase to 5 billion from 3 billion.The national commission amount and the annual trading amount of Homelink will respectively exceed 10 billion and 1234、70 billion.体验链家Experiencing Homelink链家地产将继续秉承“为中国消费者提供最愉悦的不动产服务”的目标，不断创造“第一”，引领行业服务标准。Homelink will continue to adhere to the goal of“providing most delighted real estate services for Chinese consumers”and constantly creates“the first”to lead industry service standards.链家新形象Homelink new image2011年，链235、家地产斥巨资对店面进行升级改造，这是链家自主研发的第四代店面形象，旨在功能和感受上打造更好的客户服务体验，并提升以链家为代表的房地产经纪行业新形象。优雅温馨的第四代店面为客户提供便捷服务The elegant and warm fourth generation stores provide convenient services for the customer.In 2011,Homeline spent a large amount of money to conduct upgrading and transformation to the chain stores.To give b236、etter customer service experience in function and feeling and upgrade the new image of real estate agency industry with Homelink taking the lead.链家“心”服务Homelink“whole-hearted”service真诚、率直的经纪人用“心”服务Honest and frank agents provide“whole-hearted”services.链家有一群简单而又充满梦想的经纪人，他们凭借专业与执着，不断为客户提供更优质与贴心的服务，让房产237、交易变得轻松和愉悦！A group of simple agents full of dreams in Homelink constantly provide better and warmer services to customers depending on their profession and persistence to make house transaction more relaxed and delighted.2013年4月9日链家地产北京公司正式推行：真服务五重保障打造房产中介行业服务标准2003年我们用“签三方约、不吃差价”定义了什么叫“透明交易”2006年我们用238、“资金监管”定义了什么叫“交易资金安全”2011年我们用“100%真房源”定义了什么叫“物件信息基本的交付标准”2013年我们用“签约风险告知”开始定义什么叫“基本交易风险揭示”2013年我们用“真实成交价”开始定义什么叫“职业经纪人的市场行情揭示能力”；用“嫌恶设施披露”定义什么叫“瑕疵信息揭示标准”2013年我们用“投诉单单公示”开始定义什么叫“服务评价”链家致力于为客户提供“有标准”的服务科技链家 Intelligent Homelink开启智慧营销时代 Open the wisdom marketing agel 真房源金标准：国内首个践行100%真房源的二手房网站，房源真实存在、真实239、委托、真实价格，绝无重复。l 独家公开客户看房、成交信息，打破行业“潜规则”，通过小区历史成交信息，为您提供更真实的市场预测，帮您进行购房决策。七种特色标签，帮您快速识别好房。l 经纪人多维度评价房源、业主亲自描述房源特点，一房多评，让房子不再有秘密。l 学区房频道汇集名校学区房，学校划片小区查询，购买资质评估，第一时间获学区房新房源，轻松解决住房和上学。l汇集41类270000条房产常见问题及解答，10000名房产专家随时在线，有问必答。l 查询小区成交价、收藏房源、变价通知、订阅房源、对比房源、虚假房源举报，六个小应用让找房效率加倍。l 掌上链家GPS定位附近门店位置、全面的房源信息、地图240、找房更快更方便！链家公益Homelink public welfare链家地产坚信社会公益重大意义，持续不断在教育、社区服务等领域开展公益事业。Homelink firmly believes the significant meaning of public welfare and constantly develop public welfare in such fields as education and community service,etc.2006年至今，链家希望小学：链家自2006年起，与中国青少年发展基金会合作，捐建希望小学。至今已经在安徽、内蒙和山西捐建了三所希望小学，241、之后也将每年捐建一所希望小学。From 2006 till now，Homelink Hope Preliminary SchoolSince 2006,Homelink has cooperated with China Youth Development Foundation actively and donates Hope Preliminary School.At present,Homelink has established three Hope Preliminary Schools in Anhui,Inner Mongolia and Shanxi and it will 242、donate a Hope Preliminary School every year in the future.2006年，互助金为提高员工的抗风险能力，链家地产成立互助金基金会，所有链家地产员工均加入基金会，享受互助金救助的权利。基金会成立至今，给上千位链家人的家庭送去了温暖与关怀。In 2006,Mutual aid moneyIn order to improve the staffs anti-risk capability,Homelink established mutual aid money foundation.All the employees participated243、 in the Foundation to enjoy the rights of assistance of the mutual aid money.Since its establishment,the Foundation had sent warm and care to thousands of Homelink families.2011年，十万小时义工链家联合北京市社区服务中心开展“十万小时义工”活动，为社区提供美化、绿化环保等服务。In 2011,one hundred thousand hours volunteerHomelink unites with Beijing 244、Community Service Center to develop“one hundred thousand hours volunteer”activities to provide such services as community beatification and greening and environmental protection,etc.2011年至今，爱心图书馆我们正在开展“长征路上的爱心图书馆”公益项目，计划募集图书35万册，为边远学校建立35所图书馆。目前由链家地产员工组成的义工队已经深入100多个社区开展图书募捐。同时，链家所有门店均开放为图书定点募捐处，随时接245、受捐赠。From 2011 till now,loving library We are developing the public welfare project of“Loving libraries on the way of Long March”and intend to contribute 350,000 books and establish 35 libraries for the remote school on the way of the Long March.At present,the volunteer team built by the Homelink emp246、loyees has visited more than 100 communities for development of books contribution activities.At the same time,all the stores of Homelink is open as the contribution place for books and accept the contribution at any time.自如资产 Ziroom自如资产于2011年在北京创立，是品质租房的代表品牌，其所有房屋均经过专业设计，实施统一装修、家居家电配置等，还提供保洁服务、维修服务247、等多项后期服务。如果入住3天内，有任何不满意，自如还会全额退款。租客只需要根据自己的需要考虑地段、小区环境等因素，甚至可以做到租金月付、零押金等，大大方便了对居住品质有要求的租客。相比市场上其他的租赁房源，很多租户认为自如是一种高性价比的品质代名词，因此自如的房源更为抢手。Ziroom is established in Beijing in 2011 and it is the representative brand of quality renting.All the houses therein are professionally designed and are conducted248、 with unified decoration and household electrical appliances allocation,etc.In addition,Ziroom provides such many later services as cleaning services and repair services,etc.If the tenant is unsatisfied with the house within 3 days of admission,Ziroom will return the rent in full.The tenant can only249、 consider such factors as the section and community environment,etc,even they can pay the rent monthly without deposits,etc,which has greatly facilitated the tenants who have living quality requirements.Compared with other houses leased in the market,many tenants consider Ziroom has become synonymou250、s with high quality.As such,Zirooms house will enjoy good rental.自如资产第一期合租产品“自如友家”已经面市；同时，自如首个整栋租赁项目将府公园自如寓也将于2012年12月面世。短短一年时间，自如就有30000名自如客入住，他们来自于全球76个国家与地区。自如管理资产价值超240亿，为房屋升级配置了超过5000台冰箱、6000台洗衣机、20000部空调、16000张床。自如每月400热线话量超20000、月保洁超8000套、月维修超3000单。自如业务以北京为主，未来将拓展到更多城市。虽然成立时间不长，但业务发展却非常迅速，业务规251、模、客户数量都在以每月超过40%增速发展，目前已经成为中国租赁市场上唯一具有品牌意义的公司。同意出售证明同意出售证明本人本人 ，（身份证号码：，（身份证号码：）系售房人系售房人 之配偶，现在此声明如下：之配偶，现在此声明如下：同意售房人同意售房人 出售其名下位于出售其名下位于 之之房屋。房屋。声明人签字：声明人签字：年年 月月 日日 在校大学生实习协议在校大学生实习协议甲方（实习单位）：北京链家 乙方（学生）：_ 大学，学院，专业 年级 班学生身份证号码：电话：丙方（学校）：为进一步适应毕业生就业市场化的运作模式，加强甲丙双方的交流与协作，共同做好毕业生就业工作，本着资源共享、相互协作、互惠互252、利、共同发展的原则，经友好协商，就丙方安排乙方前往甲方实习的相关事宜达成如下协议：一、实习期限、岗位一、实习期限、岗位1.甲乙丙三方均同意乙方在 2012 年 月 日至 2013 年 月 日期间在甲方进行实习工作。2.实习期间，甲方提供实习岗位供乙方进行专业技能实践，指定甲方优秀员工进行指导；乙方具体工作岗位，以甲方实际安排为准。二、实习期间的考核及经济补助二、实习期间的考核及经济补助1、实习期间，甲方依据乙方出勤状况，向乙方支付实习补助，补助形式参照甲方的相关管理规定。2、乙方实习补助按月结算，甲方应于次月 15 日前发放。乙方实习期间的出勤考核及休假，按照甲方规章制度执行；乙方休假期间，甲253、方不承担对乙方的教育和管理义务。三、各方的权利和义务三、各方的权利和义务1、甲方的权利和义务1、甲方的权利和义务A、实习期间，为保障乙方人身安全，甲方负责为乙方办理人身意外伤害商业保险；如实习期限未满，但乙方因个人原因要求离开的，乙方需退还甲方为其缴纳的人身意外伤害商业保险费用。B、实习期内，根据实习岗位需求，甲方应安排乙方参加相应的培训，提高、改善乙方的工作技能、知识结构等各方面能力。C、甲方有权对丙方输送的学生进行筛选，面试合格者给予实习资格。2、乙方的权利和义务2、乙方的权利和义务A、乙方必须遵守国家法律和校纪校规，遵守实习纪律，团结互助，不能做有损大学生和学校形象的事。若发生违纪等事件254、，乙方将有权按校纪校规和乙方规定严肃处理。学生本人对在校外实习期间的行为及其产生的后果负完全责任。B、乙方在实习期间必须严格遵守甲方的考勤、安全保障等相关管理制度，服从甲方的工作安排，接受甲方的考核。C、乙方在甲方实习期间，乙方若不按甲方操作规程发生安全事故，经相关部门鉴定，由乙方原因造成的安全事故责任由乙方承担。D、乙方必须保守甲方和甲方客户的商业秘密，不得以任何方式泄露或利用，否则应承担因此造成的一切损失。E、乙方在实习过程中，严禁下江、河、湖泊、水塘等游泳，严禁酗酒、吸烟，严禁乘坐无保险的私人营运车辆，否则由此产生的一切人身损害均由乙方自行承担。F、实习工作期间，未经甲方及丙方批准，不得255、擅自离开实习单位，如有违反且因此导致乙方人身伤害的，相应责任由乙方自行承担。G、乙方若要求提前解除本实习协议，应提前十五日通知甲方，在办理完工作交接手续后，方可解除本协议。3、丙方的权利和义务3、丙方的权利和义务A、根据乙方在甲方的实习内容和表现，丙方有权自行决定是否直接给予乙方相应课程学分或直接参加丙方相应课程的考试。B、有权在不影响甲方正常工作的前提下前往实习单位对乙方进行指导或管理，有权向甲方了解学生的实习情况。C、对乙方在甲方的实习给予充分的配合，做好实习学生实习前的动员与培训工作、以及实习中的联络、检查、协调工作，实习后的考核和其他工作。D、对乙方实习期间的行为予以监督和管理，以确保256、乙方遵守本协议及甲方的规章制度。E、在乙方违约的情况下，丙方有责任给予甲方积极、充分的配合，以便甲方追究乙方的违约行为。F、乙方实习期间，丙方应负责为乙方缴纳基本医疗保险、意外伤害保险等，甲方仅负责补充意外伤害保险的缴纳。G、乙方在甲方实习期间，如出现任何人身伤害，相关责任应由丙方承担；如乙方对甲方或其他第三方造成侵害，则丙方须承担连带赔偿责任。四、其他四、其他1、本协议一经签订，甲、乙、丙三方必须严格遵守，任何一方不得单方修改。如有未尽事宜需更改协议时，须经三方协商同意并签署书面补充协议，否则无效。2、因履行本协议而引起的相关纠纷，甲乙丙三方应友好协商解决，协商不能的，任何一方可向甲方所在地257、人民法院提起诉讼。3、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各持一份，自三方签字盖章之日起生效，实习期限届满本协议自然终止。（以下无正文）甲方（盖章）：乙方签字：丙方（盖章）：甲方代表签字：丙方代表签字 年 月 日 年 月 日 年 月 日链家在线使用手册链家在线使用手册目录：一、链家在线前台使用手册二、链家在线后台使用手册三、学区房频道手册四、问答频道手册五、常见问题链家在线使用手册链家在线前台页面使用手册一、注册/登陆链家在线1.1 注册进入首页，点击上方“注册”进行账号注册。（如图 1-1）图 1-1通过邮箱和手机号码进行注册（如图 1-2）。链家在线使用手册如图 1-2链家在线使用手册邮箱注册用258、户会收到激活邮件（如图 1-3（1），手机注册用户会收到激活短信（如图 1-3（2）。验证后即可注册成功。图 1-3（1）图 1-3（2）1.2 登陆已有账号的用户或经纪人，可以直接进行登陆，一般账号选择“用户登录”、经纪人账号选择“经纪人登录（如图 1-4）。链家在线使用手册图 1-4二、首页房源展示位规则2.1 置业专家推荐置业专家推荐共 12 个展示位，每周更换一次，其中 3 个展位是上一周问答频道前三名经纪人提供的房源（1 套/人），另外 9 个展位是 9 个热门区域中的热搜楼盘，挑选实勘为优图并且带有标签的房源。（如图 2-1）链家在线使用手册图 2-12.2 精品房源精品房源共 4259、 个展位，每周更换一次，在 4 个热门区域的所属房源中进行选择，同样是选择优图和带有标签的房源。（如图 2-2）图 2-2链家在线后台使用手册一、如何登陆经纪人后台输入前台网址：http:/点击“登陆”按钮链家在线使用手册输入经纪人系统号，密码是 SE 密码（不能有空格）二、店铺管理1、个人信息完善姓名、系统号、手机、店面等信息与 HER 系统自动对接，如需变更，请更改 HER 系统。其他信息，如：个人介绍、从业经验、获得荣誉，需要自己编辑完善。链家在线使用手册2、个人头像需要上传一张竖版的带有新版链家 LOGO 的正装职业照，要求白色背景，深色西装！照片尺寸：长宽比 4:3、大小不超过 10260、0K三、发布房源评论点击“布房源评论”1、通过“区域”“商圈”进行搜索2、通过“楼盘名称”进行搜索3、通过“房源编号”进行搜索找到房源后，点击“发表评论“链家在线使用手册书写“评论标题”编辑“评论内容”评论的照片可以选择性上传最后点击发布即可四、评论的检查标准评论标题：1、字数要求：15-20 字（标题过短或过长都会影响客户的视觉感官）2、内容要求：突出房源卖点信息；不能出现姓名或手机号，不能出现错别字；3、标题内容建议：建议简略的概括房源的突出卖点，如：东二环 CBD 精装婚房 赠送车位 业主急售评论内容：1、字数要求：70 字以上2、内容要求：链家在线使用手册建议呈现：(房源的卖点描述)（261、1）业主售房原因；（2）本房源税费情况（是否满五年，业主是否唯一住房）（3）房子客观缺点（例如：遮挡、临街直观的缺点）（4）房子贷款情况（是否有按揭）（5）装修情况（例如：XX 年装修的，装修风格，家具品牌，是否赠送家具）（6）所有房源的卖点都可以写出来，建议写一些个人的看房感受禁止呈现：（1）不得留有电话号码或外网连接；（2）不能出现虚假或不文明言语；（3）不能出现错别字和带语病的语句；（4）不能出现同行业其他公司名称等字眼（例如：此房 XX 公司报价 XX 万）；（5）不能发引导性评论；（如：看房提前跟我联系，钥匙在我手中）（6）不可以发布广告帖（如：在评论内容中介绍其他房源）；（7）禁止262、发布跟房源无关的信息（例如在评论中发布代取公积金等信息）（8）不能使用专业省略语言（例如：有个无营）（9）房源评论中，点评房源的内容必须占 50%以上的篇幅，个人介绍、小区介绍等其他信息介绍不能超过评论内容的 50%评论照片：1、张数要求：1 张（只能上传一张）链家在线使用手册2、质量要求：（1）不能与内网实勘照片重复；（2）像素为 800*600 PX；比例为 4:3 的横板照片3、如果自己没有拍摄合格的评论照片，写评论时照片位置可以空着不传学区房使用手册一、如何查找学校与学区房1、如何查找学校在学区房首页空白框处填写想要查询的学校，点击找学区房按钮即可找到想要查询的学校。2、按区域查找学区263、房点击想要查询的区域，就可以查看到这个区域内所有学校的学区房源。链家在线使用手册3、按等级查找学区房可以筛选重点和普通学校的信息以及相关划片房源。链家在线使用手册4、按特色查找学区房按照您所关注的学校特色查找学校和相关房源信息。链家在线使用手册二、查询学校划片小区寻找查询划片小区图标处，输入想要查询的学校名称，点击查询，直接跳转到您要查询的学校划片小区页面三、购买学区房资质评估链家在线使用手册根据自身条件，选择孩子父母的选项，并选择出孩子的出生年月，点击评估资质按钮，即可评估出自身购买学区房的资质。四、评论如何查看评论？按照查找学校方法查找某个学校，点击进入学校详情页面，点击学校评论按钮即可看264、到所有经纪人对该校的评论。链家在线使用手册学区房经纪人评论内容规则（1）不得留有姓名、电话号码和外网链接；（2）不能出现虚假或无意义信息（例如：看房提前联系，或例如在中关村一小学校评论中描述中关村二小的信息）；（3）不能出现错别字和带语病的语句；（4）不能出现同行业其他公司名称等内容（例如：信息来源于 XX 网站）；链家在线使用手册（7）其他与房源无关信息：金融产品、代取公积金、社保补缴、避税、恶意竞争、公司机密等信息。评论排序规则：目前暂时按照评论时间排序，评论时间最晚的在第一个显示，以后会按照经纪人积分等级贡献值等方面调整评论排序。五、学区专家学区专家当选规则：暂时学区专家按照区经理推荐规265、则，以后会按照学区贡献值等方面调整学区专家的筛选机制。问答频道使用手册链家在线问答频道：链家在线问答频道属于二级频道，目的是为了解决用户对房地产的一系列问题。1、搜索链家在线使用手册进入问答频道后，可以搜索答案，目前搜索答案是按照模糊匹配的方式，完全输入一样的内容，可能并不会在靠前位置显示。2、专家推荐问答专家排行分为两种：今日专家推荐和优秀问答专家。他们的排名方式是按照最佳答案和链家在线使用手册推荐答案数排名的。区别在于一个是当天的排序，一个是总的排行榜。3、板块共分为：房产知识、房产买卖、政策法规、税费贷款、房屋产权、家装物业、房屋租赁、其他问题，八个板块。链家在线使用手册点击任意一个板块266、可以进入列表页，列改板块的出子版块。下边是“已解决”和“待解决”问题。运营同事可以在待解决中找问题，回答问题。4、最佳答案和推荐答案最佳答案是提问人在回答中选出的，推荐答案是编辑在后台中选出的。一旦成为成为这两种答案，就可以计入排行榜。链家在线使用手册一旦被选为这两种答案后，经纪人除了能露出头像以外，还能显示三套房源，增加房源露出机会。没有入选的，只能显示头像和电话号码。5、经纪人店铺中问答经纪人店铺中有“我的问答“栏目。链家在线使用手册消费者可以从采纳一栏看出经纪人是不是获得了最佳答案，成为判断经纪人的专业知识和服务态度的一个重要依据。链家在线使用手册经纪人常见问题 1、如何登陆链家在线？答267、：登陆链家在线网址：http:/ 链家在线使用手册附：密码和 SE 销售系统登录密码一致。2、链家在线二手房列表页房源排序规则：1）、与房评数量及房源新鲜度有关 2）、与房源照片质量有关 3）、与房源标签数有关3、如何修改链家在线电话？答：修改 SE 销售系统电话即可，24 小时以后会同步到前台。4、如何删除房源？答：在经纪人后台的店铺房源中删除评论即可。5、经纪人后台设置的精选房源在哪里显示？答：自己的个人店铺中显示大图的精选好房。6、按照房源编号搜索时无此房源怎么办？链家在线使用手册答：可致电 59106039 进行咨询。7、经纪人写评论后前台多久可以呈现？答：经纪人在后台写完评论，510268、 分钟前台就可以呈现了。8、待审核状态下的评论如何进行修改？答：待审核状态的评论暂时没有修改功能，修改的方法是将评论删除重新写（后期会添加修改评论功能）。9、钻石展位和黄金展位排序规则：答、钻石展位1）房源无人评论：普通房源，钻石展位显示房源所属人。独家房源，钻石展位显示独家委托人。2）房源有人评论：角色人写评论，角色人优先排序；无角色人写评论，按照评论时间倒叙来排序。黄金展位：角色人写评论，角色人优先排序；无角色人写评论，按照评论时间倒叙来排序。10、经纪人个人头像怎么修改？答：进入经纪人管理后台，在个人资料管理中的修改头像自己就可以进行更换。11、前台显示的标题图为什么会显示三张图片？答：269、优质的实勘图片在前台标题图会显示三张图片（优质图片标准请看实勘检查标准）。链家在线使用手册12、自己的写的评论为什么都是待审核状态？答：房源评论审核是进行抽查审核，不是每条评论都会审核到的。但是待审核状态是不影响评论在前台显示的。13、标签分类：1）、最新：发布时间小于等于 7 天的房源，加“NEW”标签 2）、急售：SE 里 A+房源，打“急售”标签 3）、免税：房本满五年，称免税房，加“免税”标签 4）、房源处于 OH 活动状态，前台显示“Open House 活动”标签 5）、独家房源：如果房源是独家委托房源，则加“独家房源”标签14、经纪人页面排序规则答：经纪人页面是按照房源套数来排序270、的，在套数一样的情况下，按照姓名首字母来排序。15、经纪人页面查不到经纪人信息怎么办？答：因为经纪人所在店没有添加区域和商圈，找管理员添加区域商圈即可。附：如有链家在线问题可致电 59106039 进行咨询。博客营销博客营销纲 要p博客的相关概念p博客的作用p如何写博客p如何处理博客评价p如何经营博客p需要注意的问题p成功的关键博客的相关概念名词解释：“博客”一词，源于英文单词Blog，是在网络上的一种流水记录形式或者简称“网络日志”。通俗的讲就是网络上的个人空间。博客的相关概念沟通、联系与互动的平台，是“简易版网站”。博客不仅是在线日志，更是一种网络营销工具。博客可以帮你找到以前无法接触到的271、潜在客户。不懂博客的网络营销人不是合格的网络营销人。博客的作用搜索引擎：增加在主要搜索引擎上的曝光率。直接沟通：让你有机会与顾客进行直接、真诚的沟通。建立品牌：是向顾客推销品牌的另一种渠道。竞争差异化：在博客上一再谈论自己，有助于从竞争中脱 颖而出。关系营销：和顾客建立个人化的长久关系，培养信赖感。改善服务质量带来客户委托，提升业绩如何写博客（一）给你的博客定位：专业地产博客生活类博客综合类博客如何写博客（二）p博客包括哪些部分？博客包括哪些部分？博客名称头像个人档案相册文章分类友情链接文章列表博文标题博文正文如何写博客（三）博客名称实名制p打造自己的品牌p方便客户搜索如何写博客（四）富有亲和272、力的头像 朴实亲切的生活照 体现青春的活力 展现对生活的热爱如何写博客（五）专业的博客档案个人资料教育背景在行业中的成长历程在公司取得的成绩或客户的认可如何写博客（六）简洁合理的文章分类示例一：链家小马的博客示例一：链家小马的博客示例二：示例二：齐迹无处不在的博客如何写博客（七）吸引眼球的博文标题吸引眼球的博文标题 示例示例：（摘自新浪房产博客前六名）高房价下该如何买房让两千年前“老子”告诉年轻人如何买房现在真的不该买房吗？给“猪笼城寨”一个存在的理由政府宏观调控终于搭准了房市脉搏历数京城“名校”搭“名盘”如何写博客（八）简单起步 不要一开始就给自己太大的压力，每阶段只解决最基本的问题，这样你273、的工作会变得更轻松。跳出传统思维 写博客时很容易盲目跟风，所以请先考虑一下你如何才能做到独树一帜。要真的引起顾客注意就要力求与众不同，如何让博客产生差异化，就要看你的博客所设立的目标是否与众不同。细水长流，持续才是硬道理如何处理博客评价如何对待我们的顾客如何对待我们的顾客回复留言和评论的原则回复留言和评论的原则处理负面评价的技巧如何对待我们的顾客如何对待我们的顾客1、聆听顾客的意见聆听顾客的意见 不要把顾客称为消费者，消费者是你获利的对象，顾客是你最好的产品经理、最棒的推广大使、还是免费与你交流相关信息的人，所以请聆听他们的意见。（所谓推广大使，是指自愿替你宣传你的品牌的人，是你最忠实地顾客。274、）2、顾客是资产顾客是资产我们要把客户当成是资产那样去经营你不理“财”，“财”不理你如何对待我们的顾客3 3、与顾客对话、与顾客对话 如果你有博客，就可以直接询问顾客的想法，他们需要哪些方面的服务，他们希望你能提供什么服务以及愿意花多少钱去购买房屋。4 4、有效沟通的五个步骤、有效沟通的五个步骤倾听倾听：一定要认真倾听你的顾客在说什么，他在表达什么意思，在你发 表意见之前就搞清楚他想要什么。了解了解：了解顾客的真实想法，揣摩他们的反馈意见，然后再表达自己的看法。重视重视：尊重每一位参与者，重视你的顾客所提的意见，因为他将来很可能成为你 最得力的推广大使。解读解读：解读和评估媒体上的一些言论，判275、断自己是否能提供宝贵或独到的见解。贡献贡献：为大家提供有用的信息，提供专业的观点、热情与独到的见解。如何对待我们的顾客5、何谓真实、何谓真实热情热情：是驱使大家成功的力量，是博客写手的动力来源，吸引大家再 度光临自己的博客。信念信念：是让大家和博客写手产生共鸣的力量。虽然主题不一定令人愉 悦，但信念显示出博客写手坚守自己的立场。回复留言和评论的原则回复留言和评论的原则正面反馈正面反馈是让顾客进一步成为推广大使的机会，是为顾客创造 优质体验并开始培养关系的机会，应该好好把握。不满的顾客其实是潜在的热切顾客，留下负面反馈负面反馈的顾客就像 留下正面反馈的顾客一样，实在给你一个机会和他进行互动。留下276、良好印象的最佳方式就是在短时间内尽快回复尽快回复留言，让留 言的重要性不会减弱。回复留言的三大原则：回复留言的三大原则：迅速回复（半小时内最佳）要有亲和力，可读性强后续追踪，确定问题得到解决了处理负面评价的技巧1.负面评价的分类及影响2.摆正你的心态3.检讨负面评价4.处理负面评价的关键负面评价的分类及影响分类：分类：在我们的服务中，难免会遇到让顾客不满的情况，因此就会产生负面评价，负面评价可以分为以下几类：服务态度不佳：怠慢顾客，不接电话，甚至对顾客恶言相向，指责他们撒谎，或干脆拒绝协助等，这些情况一旦出现，会毁掉之前所有的好印象，顾客还会四处宣传他的不满。流程瑕疵：在带户办理业务的过程中，277、如果出现一些状况，比如耽误了顾客的时间，流程中出现变故，有些瑕疵很小，但会导致顾客拂袖而去，从此拒绝再和你产生关联。不诚信或违法事件：未向买家完整传达房屋的状况，或者夸大房屋的优点，没有依据法律程序办理业务。这将是影响最坏的负面评价。负面评价的分类及影响影响：影响：博客出现以后，坏消息的传播速度是无法想象的。由于博客有一定的曝光率，自然会吸引一批受众，博主可以向成千上万位读者传播信息，即使是最不起眼的服务问题也会有上千人读到。博客让负面信息更显而易见，因此你需要特别注意博客上提出的问题并尽快回复、确实解决问题，让原本不满的顾客感到满意。摆正你的心态尊重为上尊重为上 尊重你的顾客，重视他们及他们278、的意见，仔细聆听反馈。对顾客而言，负面评价只是反映出顾客觉得自己未受到善待，所以会在文字中流露不满的情绪。因此你要承认自己的疏忽，安抚他们的情绪，阻止情况持续恶化，甚至可能扭转乾坤。迅速回应迅速回应 传统的客服中，24小时内回复是正常的，在博客世界中，人们习惯迅速沟通，快速参与交流变得更为重要，因此一天一次回复是无效的。摆正你的心态有效回应有效回应 改善问题并让顾客满意，回复中的每句话都必须从这两点中的其中一点出发，其他内容都是无效的。有效回复主要包含三部分：确认错误，提出解决方案，后续追踪。重视顾客重视顾客 每个顾客都希望被当成不同的个体看待，他们希望自己是最重要的。顾客喜欢听到“真的很抱歉279、”“谢谢”“我会尽力帮你做好”“这样有帮助吗”之类的话，而不希望听到“抱歉，这是公司的规定”“我只能帮你做到这样”“你去问客服吧”之类的话语。检讨负面评价检讨负面评价的流程检讨负面评价的流程1.找出留言的关键点2.找出问题症结所在3.找出关系人4.找出解决方案5.改善问题6.让顾客满意7.回复处理负面评价的关键切勿直觉回应：切勿直觉回应：先停下来看清楚评论，确定事情的轻重缓急，这样回复会既迅速又有效。就事论事：就事论事：只就评论本身判断，顾客是否碰到负面体验？自己是否也有错？是否有办法解决问题？不要太冲动不要太冲动：很多人面对批评的直觉反应是防御性自保，这是错误的反应方式，这样会让顾客认定你在280、逃避责任，不想解决问题。回答：回答：留言反馈中一定会包含一个基本问题，类似“你能说说房子构造吗”“房子周围有什么学校”，你的回复中一定要回答这个基本问题。注意可能的结果：注意可能的结果：在按下“发表”“确认”等键前，一定要记得每则回复都可能产生两种结果：树立正面形象，让顾客了解到真相；产生负面影响，顾客对你产生反感。处理负面评价的关键热情总是好事：热情总是好事：有人通过博客向你反馈信息，不管是赞美还是抱怨，都说明他有某种程度的热情，热情总是好事，所以你应该有效回复。所有回复都是机会：所有回复都是机会：任何回复都是你搭建关系的机会，迅速有效的回复并发挥亲和力，能证实你在重视顾客。回复不止一次回复281、不止一次：第一次回复力求尽善尽美，这样才有第二次回复的机会，顾客也会很乐意参与对话，甚至和你讨论解决问题的方案。坏事传千里：坏事传千里：不管是不是你的错，有些人都会把过失怪罪在你头上，所以光是好意回复是不够的，你的回复要够特别，让他觉得他面对的是一个尊重顾客的人。回复需要技巧回复需要技巧：不管是回复意见还是解决问题，都要让顾客觉得他参与进来了，并起到积极的作用，甚至让他产生对我们公司的归属感。如何经营博客1.成功经营博客的秘诀2.吸引网络流量3.与其他博客培养关系4.关于在博客上做广告成功经营博客的秘诀定位定位 了解自己和受众是成功经营博客的一大要素。很多博客写手一开始就想写一切自己感兴趣的事282、物，很快就耗尽了心力。所以找出你的博客定位、想写的内容以及读者的定位，是成功经营博客的关键。热情投入热情投入 热情是有感染力的，如果你不是很喜欢自己在博客上写的东西，就很难对此投入热情，更无法吸引别人。所以应该写你真正感兴趣的东西，找出自己喜欢的基调并维持一贯的风格。你的热情是读者可以感觉到的。时常更新时常更新 时常更新不仅对博客有利，也是成功的必备条件。更新博客有两个好处：增加搜索引擎的偏好度、读者喜欢新鲜内容。博客越常更新，搜索引擎越常造访，你的博客就可以经常被列入搜索的结果中，被更多人看到。成功经营博客的秘诀在其他博客留言在其他博客留言 建立利益同盟是个人成功经营博客的关键。在你感兴趣的283、博客中留言让博主及他们的读者注意到你，进而到你的博客中来，这样就与其他的博主和他们的读者建立了关系，他们很可能成为你的顾客。乐在其中乐在其中 博客就是要充满乐趣。虽然它是很正规的一种方式，它可以大幅改变顾客对你的看法，但它也必须让你乐在其中，你可以尝试新鲜的事物，造访好玩有趣的网站。尽情发挥尽情发挥 博客的挑战之一在于它是新鲜的玩意儿，任何沟通工具如果放着不用，终究会无疾而终，所以别害怕改变和提出问题。你也可以思考一些为什么，看看是否可以因此想出使用博客的有趣方法。创意标题创意标题 好的标题可以让搜索引擎找到你并为你带进更多的流量，有魅力、好的标题可以吸引读者阅读你的内容，换得更多的链接。每篇284、博客帖子的主题都应该吸引读者想阅读全文。吸引网络流量浏览量虽然不见得是最好的衡量标准，但也是不错的追踪指标，而看到每月流量持续攀升时总是不错的感觉。博客的流量通常来自以下三个方面：其他网站的链接，尤其是博客链接搜索引擎一般营销渠道 吸引网络流量1 1、交流累积流量、交流累积流量博客是一种链接机制，当另一个博客连向你时，因博客的读者群不同可能会多出5人或5000人访问你的博客。通过链接连过来的人通常分为三类：其他博客写手，新读者和“过路”访客。能让其他博客写手访问你的博客是一件好事，因为这让你更有可能获得其他链接，并且可能使你的访问量呈倍数增长。新读者也是很重要的一部分，因为只要掌握一位读者，就285、有机会让他变成顾客、推广大使。“过路”访客本身价值不是很大，但是连续几次留下印象以后，最终会让他们记住你的品牌，进而成为你的顾客或读者。总之，博客上的链接不论是来自哪里，都是很好的。吸引网络流量2 2、累积流量的技巧、累积流量的技巧提供留言通知提供留言通知：如果顾客在你的博客留言询问一些问题，你可以提醒他留下电子邮件以便回复他的问题，或者留下其他的联系方式来回复他。提出问题提出问题：向读者询问“你们有什么看法”及“你会如何处理”，并不表示你不懂该怎么处理，相反的，你是世界上最聪明的人，因为他们可以感觉到自己说话的权利，认为自己得到了尊重。陈述个人见解陈述个人见解：请读者陈述个人见解，他们可以同286、意、不同意或提出不同的见解，在博客上若能引发更多的交流，就能让更多的人一再光临，也会让更多人的博客与你相连。开放读者提问开放读者提问：将读者在留言提的问题拿出来讨论，这样既回答了读者的问题，又可以吸引更多的人进来讨论。与其他博客培养关系1 1、博客以关系为基础，与其他博客培养关系对博客经营有很多好处。、博客以关系为基础，与其他博客培养关系对博客经营有很多好处。首先你可以阅读优秀博客文章，了解如何改善自己的博客。让其他博主阅读你的博客并和他们建立关系，他们在博客的经营上也会给你提供一些协助，还可以随时向他们提出问题。他们会帮助你宣传你的博客，并有可能成为你的顾客。2 2、与其他博客培养关系的步骤287、与其他博客培养关系的步骤A.阅读他的博客B.在他的博客上留言C.链接他的博客D.与他对话E.与他见面关于在博客上做广告 博客上的广告是一个棘手的主题，谁都不愿意浏览博客时看到广告，所以要使用有效的广告技巧。写宣传性的文章：写宣传性的文章：写一篇与二手房相关的或者与正在进行的优惠活动有关的文章，也可以营造讨论的空间。不要广告：不要广告：在博客上做广告的最好方式就是完全不做广告，即将广告“隐藏”在内容中，让读者不知不觉地接受你的广告，而你却对广告只字未提。比如你在讲述带户看房的经历时，对房子进行一些介绍，说一些赞美房子的话，但不要过分。展现热情展现热情：博客本身就可以是广告与营销的工具，表现出你288、的热情与智慧，自然就为你做了宣传。不用它做广告却有很大的广告效果。参与活动：参与活动：去参与一些影响较大的活动，在你的博客中讨论它，引导别人来你的博客，能够提升博客的曝光率，增加与顾客的互动。需要注意的问题1、以自己的身份书写 在公司开设的博客中，请以真名示人，最好不用匿名或者假名。你的名字应该明显放在博客的标题或副标题上以增加对外的可信度，也有助于公司内的责任义务划分。2、内容为你个人所有 员工博客并非公司的沟通工具，所以博客上的一切，在法律上都属于你，代表你个人的想法和见解。你应该为所有张贴的内容负起全责。3、内容适当，经常更新不管你是否了解你都算是专家。在读者的眼里你就是二手房方面的专家289、，所以你对二手房的见解在他们看来是独特的，是大家想要听到的见解。另外，为了培养固定的读者群也应该经常更新内容。没有人会去浏览长久不更新的博客，也没有人会花费几周的时间去等你更新一篇博客。你可以是每日更新，也可以是每周更新，重点在于更新频率的一致性。新内容会让读者持续访问网站，你也可以在上班时间进行更新，只要不过度投入而干扰到工作既可。4、要有亲和力 避免攻击其他个人或公司，包括同事、作者、顾客、卖方、竞争者等。只要语气得体，你也可以发表自己不同的意见。建议你在博客发表之前再三思考。5、保守秘密 切勿透露敏感、专利、机密或公司公开发表以外的财务信息，包括营收、获利、预估及其他相关的财务信息。对于290、公司明令的或默认的保密信息，为避免被不怀好意的人利用，请不要在博客中提及。6、尊重著作权 为了保护你自己，请勿转载受著作权保护的内容或原作者声明禁止转载的内容，除非你确定该内容是属于法定“合理使用”范围内。对于可以转载的内容，如果使用了，请在标题后注明“转载”字样。对于你的原创作品，请在标题后注明“原创”，如果不想被人随意转载，请在博客中注明“此文章系本人原创，请勿随意转载，如欲转载，请先与我联系。”7、遵守法律 切勿张贴任何猥亵、中伤、亵渎、诽谤、威胁、辱骂、憎恶、为难他人、他方或违反他人隐私权的内容。也不要张贴内含病毒的内容、木马程序或其他意图破坏、干扰或暗中拦截或锁住系统、数据或信息的计291、算机程序代码。成功的关键一名成功的博客写手一定要具备三种特质：热情、威信、真实热情、威信、真实我们需要做的：坚持！坚持！谢谢！谢谢！链家控股集团公司版权所有链家地产房屋托管业务链家地产房屋托管业务 链家地产运营管理中心.租赁管理部 2010.32010.3链家控股集团公司版权所有一、业务定义一、业务定义在房屋租赁市场中，为中高端业主的房屋提供有别于包租有别于包租（全程代理）方式的管理，主要以提供服务服务为主，并向业主收取一定的管理费用。链家控股集团公司版权所有二、业务类别二、业务类别目前北京租赁市场的业务种类目前北京租赁市场的业务种类1、普通租赁2、全程代理3、房屋托管（我公司新业务，此项业务292、范围广泛）以上三种不同业务的区别以上三种不同业务的区别1、普租：公司以提供信息为主，收取一定的信息费用；2、全程：存在空置期和差价，公司承担全部责任和风险；3、房管：无空置期和差价，全透明交易，公司不承担责任和风险，是建立在普租的基础上，主要以提供优质服务为主并收取少量的管理费用；（重点强调房管业务与普租业务的关系及与全程代理业务的区别。）链家控股集团公司版权所有三、业务目的三、业务目的与公司现有普租挂勾，提升公司中高端租赁业务水平，扩大租赁业务市场占有率;累积优质客户/业主信息，逐步达到租赁与买卖业务信息的良性转换；填补北京房屋租赁市场业务空白，提高客户满意度、公司知名度、创造新的利润点。链293、家控股集团公司版权所有四、服务对象四、服务对象1、哪类业主是符合们我这项业务的主要人群哪类业主是符合们我这项业务的主要人群?中高端物业业主 例如：*异地居住；*多套住房；*注重隐私(无暇打理)。2、哪些房子适合我们去做哪些房子适合我们去做?房屋类别 *2000年后,月租3600元以上的商品房、公寓。3、3600元以下的房子可以做吗元以下的房子可以做吗?原则上公司要求我们做3600以上的中高端物业，但新业务推广期间对于3000-3600之间的房子我们根据房屋的情况和业主的个人情况而定，特殊情况可通过房管主管审批操作。链家控股集团公司版权所有五、服务项目五、服务项目(1)代为催收租金代为催收租金 294、(2)代为转交租金代为转交租金 (3)代办房屋租赁登记证件代办房屋租赁登记证件 (4)代为结算缴纳相关费用代为结算缴纳相关费用 (5)代为办理税务局房租发票代为办理税务局房租发票 (6)有偿维修房屋相关设施有偿维修房屋相关设施 (7)定期查验房屋使用情况并反馈定期查验房屋使用情况并反馈(8)协助退租房屋验收及交接协助退租房屋验收及交接 (9)代为办理相关租务问题代为办理相关租务问题 (10)免费提供北京市房地产市场免费提供北京市房地产市场 分析报告（电子邮件方式）分析报告（电子邮件方式）*赠送家财险10万元 *赠送两次普通房屋消毒保洁 房屋主体3万、室内财产3万、装修2万、管道跑水造成的损失2295、万链家控股集团公司版权所有六、服务收费六、服务收费收取房屋托管服务费标准收取房屋托管服务费标准房屋托管业务是为业主提供的服务（10项服务、2项赠送），为此收取业主房屋月租金的5%作为管理费（月租金不足3600元的按每月180元每年2160元计）;支付方式及支付时间支付方式及支付时间:业主选择代收代付服务的，按房租租赁合同中约定的房租支付周期，在收到客户房租后自动扣除;房租自行交付的业主，以季付/半年付/年付方式，按房屋托管合同约定的各期管理费支付日期支付管理费。链家控股集团公司版权所有七、房屋托管业绩分配七、房屋托管业绩分配2.房屋托管业务绩效方案：房屋托管业务绩效方案：录入租赁房源、介绍房屋296、托管业务并标注，最终签署房管合同的分得房管业务管理费20%作为业绩匹配成功普租合同并协助签署房管合同的分得房管业务管理费80%作为业绩；（业主同意房租代收代付方式）。*业主与客户自行交付租金的房管合同，出房经纪人得40%业绩；另40%业绩半年后发放*该部分业绩计算结果由分店经理确认后在成交报告单上注明链家控股集团公司版权所有七、房屋托管业绩分配七、房屋托管业绩分配房屋托管业务管理费作为房管业务的业绩进行计算房管业务业绩计算方式为一次性计算全年业绩(代收代付)房屋托管合同与普通租赁合同同时签署，随后由业务分店按规定上报人事绩效部业绩组计算业绩房屋托管合同及与之匹配的普租合同统一由采购部合同档案组297、保管待查。链家控股集团公司版权所有20102010年年3 3月月-5-5月为房管业务推广期，房管服务费按全价的月为房管业务推广期，房管服务费按全价的50%50%收取，业绩则按收取，业绩则按100%100%全部给相关经纪人。全部给相关经纪人。20102010年年6 6月份以后的业务政策另行通知。月份以后的业务政策另行通知。房管业务小组（专员）对房管合同的最终签署有审核把控权。房管业务小组（专员）对房管合同的最终签署有审核把控权。八、房屋托管推广期八、房屋托管推广期链家控股集团公司版权所有九、房屋托管业务主要操作部门九、房屋托管业务主要操作部门租赁管理部租赁管理部 1）房屋托管业务小组：（分区域进298、行管理和操作）*提供业务培训、咨询服务 *房屋托管业务合同签署 *完成房屋托管合同约定的服务项目及其它 2）房屋托管后期支持小组：*房屋托管业务信息的汇总、跟踪、分析、服务管理 *客户关怀服务延伸各区域分店（已成交和新增）各区域分店（已成交和新增）各区域店面经纪人：房客源信息接待、录入及匹配，租赁合同的签署各区域店面经纪人：房客源信息接待、录入及匹配，租赁合同的签署.链家控股集团公司版权所有分店经纪人登记客户有效的联系方式，向符合条件的业主介绍链家地产独有的房屋托管业务。按房客源管理标准录入系统，如业主有意向房管业务，分店经纪人需在房源系统中标记。房屋托管房源匹配承租客户成功，需告知房屋托管小299、组。托管小组：房管专员携带托管合同，到达签约现场，于普租合同共同签署。（第一时间办理管理服务费缴付手续，开具收据，经纪人在24小时之内将其存入公司制定银行账户或者财务部）合同签署后经纪人需在系统中报成交。将合同交与店长或助理审核无误后，在5个工作日内上报公司。经纪人上报的（普租合同、托管合同）由采购部档案组将其详细信息录入系统备案，并将合同统一入库分类保管。十、房屋托管业务流程十、房屋托管业务流程链家控股集团公司版权所有其中一份房管专员持有的房管合同，需第一时间上报主管审核无误后，进行备案保存。系统内的信息由房管支持组文员将其每月的服务项目导出，制成表格发至托管业务组主管。业务组主管将其分配给300、各房管专员落实服务项目，并将情况进行反馈给部门主管。由主管每月统一将反馈的信息制表，发至房管支持组文员处。文员将反馈信息上报管理组主管，并录入系统备案。房屋托管业务流程房屋托管业务流程链家控股集团公司版权所有房屋托管业务与普租的对比房屋托管业务与普租的对比房屋托管业务是建立在普租业务基础上的增值服务（不仅限于公司普租）服务项目服务项目普通租赁普通租赁房屋托管业务房屋托管业务 入户前物业交验见证方协助办理催收租金无 1.提前3-5个工作日提醒承租方 2.采用短信、邮件、电话、上门催告函等多种催缴方式 转交租金无收到房租5个工作日内转交出租方 代办房屋租赁登记证件无义务办理手续齐全后5个工作日完成301、反馈 代为结算交纳相关费用无代缴：水电气电话等各种日常费用 代办税务局房租发票无义务办理手续齐全后3个工作日完成反馈 有偿维修房屋相关设施无上门服务涉及疏通、水暖电路、设施维护 定期查验房屋使用情况无定期查验房屋使用情况、协助查询各项费用 协助退租验收及交接无提前提醒到期日，并协助办理退租、续租手续 北京市房地产分析报告无每月免费赠送(电子邮件)保险无免费赠送10万家财险保洁收费免费赠送2次消毒保洁链家控股集团公司版权所有推广话述推广话述Q：您经常会为不记得客户什么时候该交房租或三番五次上门收租未果而烦恼吗？：您经常会为不记得客户什么时候该交房租或三番五次上门收租未果而烦恼吗？A：交给链家“房302、屋托管”，我们会在约定交款日前以多种方式提醒承租方当期交款，收到房租后5个工作日内转交您帐户！Q：出租的房子要办租赁登记证件，客户又要开发票，好麻烦啊！：出租的房子要办租赁登记证件，客户又要开发票，好麻烦啊！A：不必烦恼，只要您准备好所需证件，链家“房屋托管”帮您办理！办完送到送您手里！Q：您会为客户是公司租房以支票的方式付您房租而为难吗？：您会为客户是公司租房以支票的方式付您房租而为难吗？A：请放心，链家“房屋托管”收到房租转帐支票后会将现金打到您所留的帐户里！Q：我心里总是不踏实：租户会不会爱惜我新装修的房子啊？：我心里总是不踏实：租户会不会爱惜我新装修的房子啊？A：链家“房屋托管”为您提303、供定期查验房屋服务、反馈单或实况照片让您出租放心！链家控股集团公司版权所有推广话述推广话述Q：租约到期了，我不知道该怎样检验我的房屋？租约到期了，我不知道该怎样检验我的房屋？A：链家“房屋托管”会在到期前提醒您的租户合同到期日，协助办理退租或续约手续！Q:租户来电话说水龙头坏了，门锁有点不好用等小问题，我这么忙哪有租户来电话说水龙头坏了，门锁有点不好用等小问题，我这么忙哪有时间去找人修理啊？时间去找人修理啊？A：没关系！链家“房屋托管”提供有偿维修服务!您一个电话，足不出户就能轻松解决。Q：想投资房地产了，要是有个顾问该多好！想投资房地产了，要是有个顾问该多好！A：链家“房屋托管”为您提供房地304、产市场月度分析报告（电子版），专业详实的数据让您投资有方向。链家控股集团公司版权所有房屋托管业务的宣传房屋托管业务的宣传 房屋托管业务优势房屋托管业务优势 *房屋以市场价格出租、没有免租期、收益多；*业主可以随时掌握房屋租赁期间状况；*业主省时、省事、省力，为业主解决房屋出租过程中的琐碎问题；*租金具有一定的安全保证；*附赠10万家财险及保洁房屋托管业务宣传点房屋托管业务宣传点 *为中高端业主提供的房屋托管服务（注重隐私保护、服务专业周到）*您有催收或收不到租金的烦恼吗？*您为出租房子而需要办理琐碎事情烦闷吗？*您有为出租过程中不知道房屋状况而担忧的烦恼吗？*您有当您出租的房子出现问题而无法得305、到有效解决的烦闷吗？*您有出租了房子，想办理租赁登记，而不知如何办理的烦闷吗？*想解决上述问题，轻松做业主，每月仅需支付月租金的5%作为服务费，就 能享受我们提供的10项服务及两项超值赠送。链家控股集团公司版权所有东南区业务区域图东南区业务区域图专员专员 龙龙 运运 能能 安安 宁宁 陆陆 研研 宇宇 张张 天天 生生 段段 晓晓 波波 郭郭 铮铮 君君链家控股集团公司版权所有谢谢各位！谢谢各位！让托管业务成为链家新亮点让托管业务成为链家新亮点！北京链家分享北京链家分享人力资源中心部门工作设置及配备情况人力资源中心部门工作设置及配备情况【人力资源中心】职能招聘部运营招聘部人事绩效部组织发展部薪306、酬福利部绩效监控部职能招聘部职能：负责进行后勤职能部门招聘工作及招聘渠道维护和拓展；运营招聘部职能：负责进行运营部门招聘工作机招聘渠道维护和拓展；人事绩效部：负责员工入职办理及绩效考核工作；组织发展部：负责公司各级部门的发展规划及情况分析；薪酬福利部：负责公司酬体系的制定、核算以及福利制度的制定、执行；绩效监控部：负责各部门及岗位绩效的监控和分析以及提出改进调整方法；【培训中心】培训管理部课件研发部能力认证部培训管理部：负责培训体系的制定和培训工作的开展以及培训讲师的管理；课件研发部：负责各类课件的调研、研发、考评及课件评估；能力认证部：负责各级经纪人能力认证考试、评估、社区专家认证工作；招聘307、方面招聘方面（1）各级门店招聘以运营部门为主导、后勤职能部门牵头拓展渠道相结合的方式开展招聘；（2）对招聘入职率无硬性考核指标；（3）招聘渠道主要以网络、校园、现场为主，辅助店面及员工内部介绍；（4）推行内部人员流动机制，职能部门人员提倡和允许运营部门员工通过竞聘形式加入运营部门，各类运营部门都有相当大约30%-50%的员工来自曾经的运营一线员工；（5）人员招聘的要求：a.对于学历的要求：大专以上；b.对于复职要求：首次复职必须在离职半年以后，复职次数不得超过两次，复职两次的同事今后不再录用；培训方面培训方面到远郊租了两个学校的培训基地作为公司专门的培训基地，新任店经理会进行一月一次的基地封闭308、式脱岗培训+拓展，为期四天岗前培训4天（封闭式）；新经纪人入职培训3-5天在职全封闭式培训；衔接1训在入职1月后，衔接2训为入职3周以后；在职培训每月1次（经纪人、助理）关于课程的研发关于课程的研发 课程研发由课程研发部负责进行，由职能部门与运营部门共同配合进行课程研发流程,培训部的经理是从业务部的区经里挑选出来的人员,所有课件就比较贴近业务.讲师及课程管理讲师及课程管理1、链家拥有500余人的讲师团队，其中5名专职讲师来自培训中心，其余讲师为其他部门兼职讲师。2、讲师选拔形式以报名、讲解讨论课件、笔试、试讲的形式进行；3、培训讲师授课时数实行8小时/月制，尽量避免讲师授课时间超过8小时；4、309、讲师激励制度以年度考核奖励为主，年终进行奖励旅游交流，节假日对讲师进行表彰；5、定期采取在线考试形式进行培训考核及能力认证；6、培训形式对各区进行视频式教学及远程监控的形式进行。7、定期从运营部门选拔或竞聘优秀运营经理或精英加入培训部门讲师团队或课件研发部门，从薪酬的情况来看，加入培训团队的运营同事收入基本与运营部门同事月均薪酬持平。8、培训中心专设岗位制作视频培训课件，定期区域、分行开展视频培训。考核方面考核方面（1）市场占有率（季度考核）：在运营方面有专门的绩效监控部对市场占有率进行监控及考核管理，在运营部门的经理级员工考核中，市场占有率作为其KPI的重点考核指标之一。（2）目标考核方面：310、对内部经理以上各层级采取层层述职、持续回顾、不断改进的方式对各级管理进行考核；（3）后勤职能部门考核：将工作完成率及质量作为年度考核KPI指标之一，年度考核与年度涨薪相结合，二者成正比；（4）运营部门考核不将入、离职率作为考核指标，但市场占有率的考核指标对提高入职率降低离职率的作用更为正面。1北京链家房地产经纪有限公司培训教室管理办法二零一一年六月2链家房地产经纪有限公司培训教室管理办法第一章总则第一条为了加强教室管理，维护培训秩序，保持教室整洁，保证培训工作的顺利进行，特制定教室管理规定。第二章教室管理第二条教室的使用、调配由大区专员根据培训需要统一安排，并通知相关区域。未经同意，任何区域和311、个人不得擅自使用教室及设备。每次培训结束后教室使用负责人填写好培训登记表，（附件 1）大区专员或大区专员指定负责人检查教室设备。第三条培训教室由所使用区域或个人办理有关手续并验收后履行日常管理。在使用期间，使用区域负责教室的安全、卫生工作和桌椅、电教设备及其它设备的日常检查工作，如培训前发现问题需告知大区培训专员处理，及时与教室管理人办理报修手续并配合检修工作。培训班结束并履行验收后归还教室。如发现教室设备有损坏，将由教室使用区域或个人负责设备维修或理赔。大区专员应定期检查教室、教学设备和公用设施的安全、卫生和使用情况并进行登记备案。第四条使用教室、教学设备，必须遵守有关规定，按章操作，爱护教312、学及公用设施，不得私自拆卸、搬移和损坏，按时归还教室和所借物品。对违反管理规定或故意破坏的行为大区培训专员和使用区域负责人有权加以批评制止;对情节严重和不服从管理、态度恶劣者，使用区域负责人协助大区培训专员追究其责任，负责维修和赔偿工作，同时给予必要的处分。第五条教室是学员学习的重要场所，必须遵守公共秩序，维持良好的学习环境。要保持教室安静，不得大声喧哗、吵闹、打架；要爱护公共卫生，养成良好的卫生习惯，教室内不准抽烟、随地吐痰，不准乱扔纸屑、杂物，不准在黑板和课桌椅上乱刻乱划。第六条注意随手关灯、关水，及时关好门窗，要做到注意安全，节约水电，服从教室管理人员的正常管理。第三章教室纪律第七条课前313、，指定专人负责擦干净黑板。组织者宣布开始上课后，学员应立即就位坐好等候上课。第八条学员不得迟到，早退，保持仪容整洁，衣着大方得体，不得穿背心、拖鞋进入教室。因故迟到必须在教室门口向讲师报告，经讲师允许后,方可轻步进入座位。3第九条学员上课必须注意听讲，不得随意谈话或做影响他人听课的动作，要尊重讲师，文明礼貌。第十条讲师要准时到教室上课，不拖堂，不得提前下课，不经同意，讲师不得随便调课，停课。第十一条学习期间，应保持学区的安静，不得在教室及走廊打闹喧哗，奔跑或进行影响正常学习秩序的任何活动。第四章附则第十二条全体学员，任课讲师及管理人员应认真遵守执行本规定。各区域遵守情况作为年度向总监汇报内容之314、一。第十三条本规定执行情况由大区培训专员和使用区域共同负责、检查监督，并将检查结果记录在案，定期公布。第十四条本管理规定自公布之日起执行。北京链家房地产经纪有限公司 培训中心-大区培训实施组 2011 年 6 月4附件 1：培训教室使用登记表使用日期开始时间结束时间事由使用区域负责人联系方式备注2011-6-249:0012:00经纪人培训学院区陈丹丹139xxxxx123培训管理相关 培训表格制作封闭式培训：班主任及助教完成，班主任制作电子版数据，助教录入培训管理系统 上交时间：培训结束后，次周周三下班前完成区域内培训：大区专员制作，包括制作电子版数据和录入培训管理系统 上交时间：培训结束后315、，次周周三下班前完成 课程记录表上交频次：2 次/周表格填写：每周任选两名讲师（尽可能选自己本区域讲师），进行课上监课，并认真填写齐全课程记录表。上交时间：培训结束后，次周周三下班前完成 专员、讲师沟通课前沟通：新讲师沟通：课件内容、课程主题理解、试题内容、授课技巧、时间管理、互动、心态等老讲师沟通：区域情况、店组情况、新人入职情况等课后沟通：新讲师沟通：培训后感受、需要什么样的帮助老讲师沟通：对课程见解、对培训的建议 区经理例会：频次：1-2 次/月汇报内容：汇报内容可有可无，根据培训情况自行安排。但无汇报内容也需要参加例会。汇报内容：要有固定版本，包括培训中心近期事宜、区域培训计划，区域近316、期培训总结、培训中遇到的事情、要与区域沟通的事宜等（专员可根据各区域不同自行加减内容）无汇报内容：无汇报内容也要定期参加区经理例会 价值：1.让区域了解培训中心的动态2.让区域了解大区培训工作现状、3.培训专员了解区域动态：业绩情况、工作重点、战略措施4.与区域熟悉、互动，以便更好地开展工作5.收集大区对培训工作的建议6.自我能力提升 异常状况 本规定自 2012 年 1 月 1 日起执行北京链家培训中心是否1北京链家房地产经纪有限公司大区实施组专员管理制度二一一年六月二一一年六月2北京链家房地产经纪有限公司大区实施组专员管理制度职员是保证公司永续经营的重要人才，建立一支专业完善的培训专员队伍317、对于公司的发展十分重要，为了进一步规范、完善培训专员的管理体系，加强培训力量，有力支持业务发展，北京链家房地产经纪有限公司培训中心特制定此管理机制一、培训专员释义一、培训专员释义培训专员负责管理员工培训档案，协助拟定培训与发展计划，联系各类培训机构，组织各类培训并编写评估报告。培训专员必须熟悉内部及外部培训组织作业流程，熟悉培训管理流程。二、培训专员职责二、培训专员职责1、1、协助拟订培训与发展计划；2、公司内部培训需求调查，会同直属上级共同确认需求；3、管理大区讲师，建立一支专业稳定的讲师团队。4、培训活动的具体执行和后勤协助，使得培训顺利完成；5、执行培训效果评估工具，编写评估报告；6、管318、理员工培训档案，编制培训类报表和分析报告。7、联系各类培训机构，办理员工外部培训事宜；三、培训专员的工作要求三、培训专员的工作要求（一）着装要求：（一）着装要求：1、女士员工夏装：有领、有袖衬衫，裤装或过膝裙装，皮鞋或不露脚趾的凉鞋3冬装：职业套装、皮鞋。2、男士员工夏装：白衬衫（无明显条格）、公司领带、深色西裤、黑色皮鞋。冬装：深色西服套装、白衬衫(无明显条格)、公司领带、黑色皮鞋精英讲师证书（二）考勤要求（二）考勤要求1、事假、病假、婚假、年假等请假必须提前一周告知部门主管，如请假超过三天，必须经过中心总监确定方可休假，并在内网中递交申请。2、加班倒休必须提前一天告知部门主管，并在内网中递319、交申请 3、周例会请假必须提前一天，如有特殊原因不能提前请假可发短信告知部门主管 四、培训专员绩效考评标准四、培训专员绩效考评标准（一）绩效考评时间：每季度进行一次评估，每半年进行一次考评，具体时间根据部门工作时间来进行安排（二）绩效考评人：由经理对给为专员进行考评（三）绩效考评的形式：面对面交谈（四）绩效考评标准：1、绩效考评由高到低分为 A+、A、B+、B、C 四个等级2、考评的具体细则 绩效等级由 A、B、C、D 四个等级调整为 A+、A、B+、B、C 五个等级，不再要求分数与考核等级对应，每季度评估结果为分数，每半年结合该员工在部门两个季度的得分排名及占比分布确定该员工绩效考核等级；A320、+、A、B+、B、C 对应的绩效考核系数分别为 2、1.5、1、0.8、0.5。4 北京链家房地产经纪有限公司 培训中心 2011 年 6 月北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司 联系电话：联系电话：58797888链家地产编号：北京链家2011大区培训实施部版本编号：V2.0密级：普通呈报：大区培训实施部全体成员类型：管理规定经办部门：大区培训实施部电话：59107414/15/16关于发布链家地产大区培训实施部员工考勤及休假管理规定的通知一、发布目的及生效时间为规范大区培训实施部门考勤及休假管理，公平公正地考核员工出勤状况，提高工作效率，特制定本管理办法。本制度自发布之日起321、开始执行，现行相关规定与制度自行废止。本制度自 2011-8-1 起开始正式执行。二、传达对象 大区培训实施部员工 应知应会 大区培训实施部员工三、制度说明1、自 8 月 1 日起，所有大区培训专员、培训助理，每天上午 10:00 前分别给各组组长报岗。京北组长：罗艳伟 59107415、13401020814京南组长：张 洁 59107414、13811823082 2、报岗内容：1）当天行程安排，分成上午、下午要做事宜（培训班次、班主任）、培训地点等。如上、下午工作地点发生变化需要在报岗时说明，若当天在隶属大区工作需说明当日工作内容项。如发现报岗过程中有弄虚作假者，按链家奖惩管理规定，给予322、一级过失处理。北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司 联系电话：联系电话：587978882、当日未按时报岗者按迟到处理。3、员工如有加班、倒休、请假（年假、婚假、事假、病假、产假）情况应提前 1 周与主管申请。申请获批后方可经内网申请，并提供相关证件。4、员工工作日仪容仪表具体要求如下：（1）仪容要求：头发：清洁、整齐，无异味；长发须作盘发或束发处理；发型不允许过分标新立异或复杂，禁止漂染颜色怪异夸张的头发嘴：口中无异味，带班时不嚼口香糖等食物。化妆：女员工化职业淡妆或素颜，不可浓妆艳抹，不可使用气味浓烈的香水。眼镜：工作期间禁止戴墨镜或有色眼镜。配饰：不戴夸张、怪异、或具有恐323、吓性项链或其他饰物。手：洁净。指甲整齐，不涂艳丽的指甲油。（2）仪表要求：工作日内（除周五不带班以外）必须着正装有领、有袖浅色系衬衫，深色或黑色西服外套（视四季天气决定是否穿着）。禁忌穿蕾丝衬衫及有暴露倾向吊带、或带有五颜六色图案的衬衫正规深色裤装、职业裙且裙边位于膝盖上下 10 公分。如着职业裙须穿肉色或黑色丝袜，禁忌穿网状或夸张丝袜。鞋：棕色或黑色鞋，前不漏脚趾后不漏脚跟。（3）违反以上条例者，按公司仪容仪表规定处理。发现一次处罚 50 元。5、符合晚婚条件申请休婚假者，假期为连续 10 个自然日，提供结婚证复印件；6、员工年假计算方式为自然年。员工自入职之日起满一年可享受年假，年假天数以324、享有年假之日起至当年 12 月 31 日止的在岗日进行折算，折算后不足 0.5 天部分忽略不计。当年年假未休者年底最后一日自行作废。次年年假于下一年度 1 月 1 日起生效；北京链家房地产经纪有限公司北京链家房地产经纪有限公司 联系电话：联系电话：587978887、员工请假天数超出 5 天者，须经部门与中心负责人同时审批方可生效；8、员工当月加班累计不得超出 36 小时，员工倒休不足半天，按半天计算。周一至周五晚 18：00 开始算加班，周六、日全天算加班；本制度流程由链家大区培训实施部（按链家地产人力资源中心人事绩效部制度）负责解释修订。特此通知！2011 年 9 月 19 日培训专员述职325、培训专员述职-XX大区2011.8.1141235培训内容讲师内容下月培训计划区域需要的培训支持专员建议1 北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ 第 1 页 共 6 页链家地产链家地产制度流程编号制度流程编号ZL-YY-B-ZL-YY-B-版本编号版本编号1.01.0发文日期发文日期2009 年 1 月 4 日2009 年 1 月 4 日密级密级普通普通 关于发布北京链家地产委托书填写流程的通知关于发布北京链家地产委托书填写流程的通知一、发布目的及生效时间发布目的及生效时间为指导经纪人取得法律凭证、保护自己和公司的合法权益，特制定本流326、程。二、传达对象二、传达对象应知应会：应知应会：北京链家房地产经纪有限公司运营中心所有员工。一般了解：一般了解：北京链家房地产经纪有限公司各职能中心所有员工。三、版本优化说明三、版本优化说明无四、后续管理计划四、后续管理计划培训宣传计划：培训宣传计划：区域统一宣讲。绩效管理计划：绩效管理计划：无切换计划：切换计划：无审计检查计划：审计检查计划：本操作指南由北京链家房地产经纪有限公司运营中心经纪管理部负责解释修订。本操作指南由北京链家房地产经纪有限公司运营中心经纪管理部负责解释修订。北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ 第 2 页 共 327、6 页特此通知特此通知2009 年 1 月 4 日2009 年 1 月 4 日呈 报呈 报北京链家房地产经纪有限公司各部门总公司总公司运营中心主 送主 送下属公司下属公司总公司总公司抄 送抄 送下属公司下属公司附件权限附件权限（可下载者）（可下载者）经办部门：经办部门：经纪管理部起草人：庞博起草人：庞博联系电话：59251019联系电话：59251019 北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ 第 3 页 共 6 页【北京链家地产委托书填写作业指南】一、制度概况一、制度概况制度编号制度编号【ZL-YY-B-】版本编号版本编号【1.0 】328、生效日期生效日期2008-密级程度密级程度 普通 秘密 机密 绝密目 的目 的为指导经纪人取得法律凭证、保护自己和公司的合法权益，特制定本流程。适用范围适用范围北京链家房地产经纪有限公司运营中心全体员工。优化原因优化原因无版本优化说明版本优化说明优化内容优化内容无应知应会应知应会一般了解一般了解部门/区域岗位部门/区域岗位传达对象传达对象运营中心所有员工运营中心所有员工上级流程或制度上级流程或制度下级流程或制度下级流程或制度类型:类型:岗位职责 操作规程 管理规定 其他制订：运营中心 拟稿：经纪管理部会签：会签：审计监察中心 人力资源中心 运营中心 企划中心财务中心 综合中心 资讯科技中心 培329、训中心交易中心 客户服务中心 市场研发中心 企业发展中心批准：批准：本中心副总裁 总裁 其他：北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ 第 4 页 共 6 页一、目的一、目的为指导经纪人取得法律凭证、保护自己和公司的合法权益，特制定本流程。二、作业流程图二、作业流程图流程：1.1.3.3委托书填写业主流程号：店面经纪人开始结束链家控股有限公司链家控股有限公司填写委托书委托书向业主讲解委托书委托书流程负责人流程负责人：文档号文档号：版本号版本号：修订日期修订日期：Page Page 1 1 of of 1 1请业主签字业主签字的委托书三、流330、程说明三、流程说明序号动作解释衡量/标准交付物责任人1、填写经纪人根据业主登记房屋情况或者根据实勘情况填写 房屋出售居间登记表根据真实情况填写房屋出售居间登记表经纪人2、讲解向业主讲解 房屋出售居间登记表的内容，使之了解并同意。业主无异议房屋出售居间登记表经纪人3、签字业主签字确认。业主签字业 主 签 字 的房屋出售居间登记表经纪人 北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ 第 5 页 共 6 页四、相关表单以及系统的操作规范四、相关表单以及系统的操作规范房屋出售居间登记表五、培训五、培训培训课件的制作：经纪管理部制度流程组培训课件的维护331、：经纪管理部制度流程组、培训中心培训的组织与考核：培训中心六、检查（检查形式？检查频率？检查表格？）六、检查（检查形式？检查频率？检查表格？）店经理根据经纪人录入的房源信息检查房屋出售居间登记表 的填写情况，并指导其改正。区经理定期抽查房屋出售居间登记表的填写。七、奖励与处罚七、奖励与处罚 无无八、附录八、附录附录一房屋出售居间登记表 房屋出售居间登记表 编号：LJMMCSYL 编号：LJMMCSYL 出售房屋基本状况：出售房屋基本状况：房屋产权证号【】其他权利证号【】房屋坐落地址【】房屋格局楼房【】室【】厅【】卫房屋建成年代【】房屋建筑面积【】平方米房屋所在层数【】层希望出售价格人民币（大写332、）【】元此出售价格 包含不包含 依国家规定应由出售人承担的各种税费。希望的付款方式全款；商业贷款；公积金贷款；组合贷款。是否存在抵押、出租等情况是，详细说明情况【】否房屋产权人及共有人基本情况：房屋产权人及共有人基本情况：产权人姓名名称【】证件名称及编号【】产权人联系地址【】产权人固定电话【】产权人电子邮件【】产权人移动电话【】共有人情况无共有人 有配偶，配偶为房屋共有人有其他情况的共有人，全部共有人姓名【】北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ 第 6 页 共 6 页房屋产权人的代理人的基本情况：房屋产权人的代理人的基本情况：姓名名称333、【】证件名称及编号【】联系电话【】联系地址【】1、房屋产权人或其授权的代理人(以下简称“出售人”）委托北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家”）作为居间人，对上述房屋提供居间服务。对上述房屋，出售人有合法权利进行出售。2、链家提供居间服务范围为:1）链家利用自身资源，为出售人寻找潜在的房屋购买人；2）链家协助出售人与购买人签署买卖合同，使买卖合同依法成立。3、链家的义务：1）遵守法律、法规，不得从事违法居间活动；2）不得故意提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；3）利用自身的信息库、媒体广告等为房屋进行推介；4）与潜在购买人洽商交易、引领潜在购买人看房并协助双方促成交易。4、出售人向链家提供的前述登记表中所登记的全部信息均属实且完整；为促成交易，链家可以以任何合法的方式途径使用上述信息。与此次房屋出售相关的房屋产权证、产权人及代理人的身份证明原件等资料，出售人在签署买卖合同当日向链家提供。