1、谨呈Presented to:苏州渐建地产苏州渐建地产 主呈：徐正蔚总经理、主呈：徐正蔚总经理、抄送：罗安平先生抄送：罗安平先生Proposal forProperty Management Consulting Services （苏州木渎）项目（苏州木渎）项目 前期前期物业管理物业管理顾问咨询顾问咨询建议书建议书拟稿：黎宇清日期：2008年12月09日 首先要感谢苏州浙建地产有限公司的各位领导能够在百忙之中抽空阅读本人对“苏州木渎项目”所做的“物业管理服务顾问建议书”，并同时感谢各位领导在该项目上对我的支持与帮助。本人做为一名物业老兵，尽已所能，至诚服务，力求达到贵司对物业管理顾问的目标，2、也发挥本人知识及经验，价值得以体现！前前 言言目录 目 录 1苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询方案的依据2苏州木渎项目前期三大阶段及顾问重点工作3苏州木渎项目如何量化顾问的效果4根据苏州木渎项目的特点，提出的一些思路5其他1本项目前期物业管理顾问方案的依据2前期三大阶段及顾问重点工作3如何量化顾问的效果4根据本项目的特点，提出的一些思路5其他物业顾问物业顾问设计单位施工、监理、设备供应商等相关单位房管局/物价局/物协/公安/水，电，移动，气等业主 物业企业物业企业关联关联关联关联一、本项目前期物业管理顾问方案的依据大业主（开发商）小业主/租户1.1最常见的四角关系最常见的四角关系p物业顾问物业3、顾问 p开发商开发商p物业企业物业企业p小业主小业主问题问题这么多角度的需求这么多角度的需求物业顾问坐标在哪儿？物业顾问坐标在哪儿？一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据背景背景物业管理成了大家都在打的一张牌思考对策思考对策物管顾问定位物管顾问定位1.2：开发商对前期物管顾问的相关思考房地产资源/产品同质化严重竞争激烈2008年政府控制措施及年底的金融风暴借助物管品牌，寻求卖点，销的快（现金为王）为业主提供优质的服（建立物业管理团队）以客户为中心，物业管理工作前置，完善产品设计人性化顺利交付，让物业早期介入，产品细节化提高物业服务水平，形成业主体验效益，节省项目后续广告成本教练技术专家顾问教育4、者领领导导一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据图纸图纸设计设计 开工开工建设建设销售销售/招商招商 交楼交楼-物管物管选址意见书建设用地许可证规划许可施工许可证预售证前期物业服务合同竣工验收备案证明分户验收消防验收意见书物业第一阶段物业第一阶段项目立项项目立项规划图确定规划图确定物业第二阶段物业第二阶段开工开工项目开盘项目开盘接管验收接管验收/交楼交楼管理管理物业第三阶段物业第三阶段（项目进度计划表）目标：目标：产品实用性后期运营节能目标：目标：了解管线目标：目标：物业文件支持销售目标：目标：竣工备案下交楼88%目标阶段性前置证书物管阶段1.3时间段4种模式多人驻场式咨询方提供各种专业人才驻5、现场，实施培训式开发商派出各系统人员，到顾问咨询方进行培训/实操，使受训人达到独立开展各种业务工作的目的顾问单人式/不驻场由专业物业顾问，定期/不定期前往现场解决问题资料和技术援助式不到现场，仅提供各种资料，通过电话、传真、QQ、视频等获得顾问支持综合式上述方法综合起来，共同实施单人驻场式咨询方一名经理现场，指导业务工作，需要支援时向总部获取常规性服务常规性服务实力输出性实力输出性知识输出性知识输出性专项顾问性专项顾问性1.4物业顾问咨询常见4模式，6种实施方法一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据6种操作方法针对刚起步的开发商内地一些名牌的开发商,根据合作方需要精心策划一系列管理方案，且专人6、跟进实施，保证效果提供大量数据,资料,并对之整编,形成规范性文字资料,提供不同阶段的知识性输出顾问公司/人员根据自身的特长,向客户提供不同的专项顾问咨询;如安全防范、机电选型及维保、接管验收、交收楼、装修管理、创示范、ISO审核认证等一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据1.5物业顾问咨询服务工作内容5种类型分类分类细分细分内容内容按顾问咨询内容多寡分综合服务土建、机电、智能化、消防、安全、清洁、园艺、人事管理、质量管理、会所经营旨在帮助合作方建设一个新的物业管理公司并使之正常运作，或全面提高合作方在物管各方面水平单项服务创优/创示范、费用测算、项目物业总体策划、人员培训等；旨在针对合作方需求7、提供有针对性的服务按顾问咨询阶段分（1）前期介入图纸设计、会审阶段 图纸确认阶段（2）开盘协助项目开工开盘销售期（指导开发商与物业公司签定前期物业管理合同，公示临时管理规约、前期物业服务协议，确定物业收费标准（3）交楼/实操物业公司/管理处筹备接管验收期入住期装修期（4）服务质量跟踪期正常管理期，物业顾问咨询质量跟踪期按地产开发内容分类1.工程2.管理3.营销4.其他建筑、给排水、暖通空调、电气、智能化、电梯、园林绿化、装修等质量管理体系、环境管理体系、人事行政/财务管理、酒店式管理等物业出售、物业出租、销售活动、市场调查等教育培训、创建达标、档案管理、顾问人员驻场等按物业管理主要内容分类管理8、策划日常管理工作对物业公司的设立登记、税务登记提供咨询服务协助设置会计账簿，建立会计核算体系协助建立健全财务管理制度指导会计核算、帮助财务成本核算分析，提高经济效益根据物业项目实际情况，测算成本，制订物业服务收费标准按物业管理工作中重要环节分类1.物业建筑设计顾问2.楼宇智能化设计顾问3.物业设施顾问4.物业施工跟进5.环保专业顾问 6.入住流程设计7。人力资源战略顾问8。物业理财指导9。会所经营顾问/商业运营顾问 10。创优指导顾问11。体系认证顾问12。CI推广顾问（以建立VI体系为主）关键词：关键词：物业管理技术的输出一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据1.6物业顾问咨询服务内容总体策9、划在当地市调，研读开发商项目可行性报告，规划意图、设计方案，确定物业管理定位优化设计建筑空间利用，设备比较选型，供配电系统日后运行经济性，出入口设计（安防及以后人力资源节约）、会所/商业功能划定（经济效益）、物业办公用房、户外空调合理性、设备房环境通风安全是否满足运行需求项目开工/物业销售隐蔽工程了解。协助开发商制定物业收费标准（符合其经营战略和政府收费规定）、管理规约、物业协议并向客户明示。对销售人员进行物业管理法规等培训。指导售楼部、样板房的物业管理及形象展示。解答业主异议VI系统/垃圾桶/体育设施协助按照小区/商业总体建筑风格和当地文化特点，提供公众警示、区域指引等物业管理标识在开盘前先10、制作安装一批，配合销售的现场，让业主体验设备安装、试运行，培训，了解设备性能、参数；提供验收规范程序、验收组织方案，记录文本；提出工程整改意见；保修书的签发；钥匙的接管；业户/物业产权资料移交组建物业公司协助开发商组建/选聘物业公司，提供设立登记、税务登记、资质申报等。协助拟订管理架构、人员配备方案。提供员工手册、各类工作手册、作业指导书。协助物业企业招聘员工。协助编制业主入伙方案，流程，现场布置，组织业主入伙仪式；解答业主有关咨询、质咨；协助开发商/物业公司制订符合ISO9000的标准和本物业实际情况的物业管理运作体系文件迎检创优协助开发商/物业公司创建市/省/国示范小区的活动，硬件/软件达11、标，提升物业管理标准化水平其他档案管理资产管理商业运营开源节流接管验收业主入伙ISO体系认证一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据项目意向书/协议制订顾问计划顾问开展工作参与工程了解管线。配合合作方的营销工作考察项目，提供相关图纸资料提交考察建议协助合作方选聘物管人员、组建队伍，并对物管人员进行相关培训协助合作方做好入伙前的准备工作定 期 检查考评，提 出 建议报告协助编制小区物管方案指导合作方日常运作，完善制度指导并协助合作方做好物业的交接验收工作协助建立物业管理档案资料协助测算物管成本，指导会计进行成本核算交接 做好服务质量跟踪考评、建议、解决遗留的疑难问题总结协助编制小区入伙方案按合同约12、定的工作内容逐项落实完成1.7顾问咨询工作流程顾问咨询工作流程1阶段阶段2阶段阶段3阶段阶段1本项目前期物业管理顾问方案的依据2前期三大阶段及顾问重点工作3如何量化顾问的效果4根据本项目的特点，提出的一些思路5其他立项立项图图纸设计纸设计开发建设开发建设项目开盘项目开盘管理处成立管理处成立交付交付针对产品设计，提出功能及配套及安全防范等建议施工、设备安装的监控市调，物业服务方案拟定销售协助，物业合同签署制定运作文件开发商、设计单位、物业企业、物业顾问开发商、建筑商、分包商、设备单位、监理单位、物业企业、物业顾问开发商、建筑商、小业主、物业企业、物业顾问、相关政府部门为后续物业管理减少和避免问题13、打下基础；图纸会审减少工程给后续物业管理造成的困难，收集管理信息资料；树立物业形象，促进销售建设和使用的分水岭承前启后，各种问题突出时期前期介入是物管者与大小业主的磨合期，为后续管理铺平道路继续管理继续管理（正常期）（正常期）顾问咨询服务质量跟踪阶段二、前期三大阶段顾问重点工作管理处运作/办公用房投入使用接管验收交付给小业主业主（业主委员会）、社区组织、物业企业、物业顾问、开发商、政府部门；业主装修正常服务物企创新与发展保证物业正常运行，追求物质业保值、增值，满足业主不断变化的需求；介入内容介入内容涉及单位涉及单位作用及影响作用及影响2.1前期介入工作内容、参与者、作用前期介入工作内容、参与者14、作用进度周期项目完整周期约项目完整周期约7 7个月个月2.22.2举例：举例：举例：举例：立项立项立项立项图纸确认阶段图纸确认阶段图纸确认阶段图纸确认阶段 顾问工作重点顾问工作重点顾问工作重点顾问工作重点初规周期（2个月)二、前期三大阶段及顾问重点工作安防交通绿地布局、浇灌系统照明系统垃圾中转站，垃圾桶布置物业用房/活动场所/员工宿舍/饭堂监控用房/公共卫生间/社区用房详规确图周期（3个月)周期（2个月)规划设计、建筑设计、人防、消防景观设计、智能化等分项设计的配合设计的均好性（高层以景观服从建筑）景观设计与市政设施的关系景观设计与物业用房/公共用房的协调商住的关系围合方式与智能化与围墙设施15、商业/住宅的关系广告位，空调等的设置等问题。会所经营的硬件要求配套设施（洗车点/无水洗车）给排水与水景的节能照明系统的节能（分区控制）车库的设计及节能1本项目前期物业管理顾问方案的依据2前期三大阶段及顾问重点工作3如何量化顾问的效果4根据本项目的特点，提出的一些思路5其他三.如何量化顾问效果要站在要站在发展商企业运作发展商企业运作的层面思考问题的层面思考问题要站在物业企业角度要站在物业企业角度日后是否日后是否正常运营拟订各类资正常运营拟订各类资料、制度；落实战略料、制度；落实战略要站在小业主角度要站在小业主角度去完善产品（硬件）去完善产品（硬件）物业运营角度小业主角度我们要站在小业主角度我们要16、站在小业主角度去完善服务体系（软件）去完善服务体系（软件）发展商立场发展商立场审视我们提供的服务审视我们提供的服务企企业业战战略略企企业业业业绩绩业业主主满满意意开发商角度高度决定成就3.1换位，站在不同角度对顾问的最终目标换位，站在不同角度对顾问的最终目标总体策划是否与项目实际情况相符提交建议，可行性，专业性物业运作资料的实操性物业运作资料的及时性业主对物业满意度整体95%符合战略第一完善产品细节，实用性增加20%在竣工备案条件下交楼率88%收费率95%设备完好率98%员工满意度85%3.2策划量化内容三.如何量化顾问效果社会效益，产生品牌，产生地产溢价，比竞争对手溢价10%，销售速度快1017、%ABC战略就是选择战略就是选择三.如何量化顾问效果3.3例：阶段中主动走访客户，（销售协助阶段）客户访谈提问可评分量化例：阶段中主动走访客户，（销售协助阶段）客户访谈提问可评分量化 序号序号内容内容评分评分110分分（每项）（每项）1您认为我们制作的社区标识系统对您项目整体形象有提升作用吗？2您认为顾问人员专业在您的销售过程中起了多大作用？是否使您的客户增强对物业的信心？3整体上看，您认为我们的顾问工作是否对您的销售起到了很大的帮助作用？4您对我们的工作进度是否满意5您认为我的工作计划安排是否合理、高效？6您认为我针对贵司售楼中提出的建议是否起到了帮助？7您对我的培训是否满意？对现场保安/清18、洁的指导有效吗？8您认为顾问人员在此项目规划阶段是否对贵公司起到帮助？例如我们提出的有关规划设计、景观营造、配套建设、设备选型、水电供应容量、建筑材料等方面的建议，您觉得实用吗？，9您认为我们协助您制订的物业管理方案是否合理？10您认为我们建立的体系文件符合您小区的特点吗？是否有针对性？关键词：关键词：80分以下，可不支付当月顾问费三.如何量化顾问效果顾问项目收尾主要工作包括：顾问项目评审l收集、整理、归档项目文件l决算顾问项目的实际费用l总结顾问项目的经验教训l明确顾问项目后续工作（顾问监管期）负责人l递交顾问项目结束的信函l重新安排顾问项目人员的工作顾问项目评审对顾问人员在顾问期内已完成的19、工作结果重新、全面地进行审核、检查、落实项目计划范围内的各项活动是否已经完成，完成的结果怎么样，具体如：l检查顾问书编制、提交及执行情况l检查建议函递交、回复及落实情况l检查项目月度工作计划完成情况l检查项目月度报告陈述的工作内容l检查各专项工作完成情况l检查顾问期各类工作记录注重回顾，进行修正，主动走访客户，进行评价对顾问服务效果进行整体评估。客观、公正、全面、有效的方法就是评价被顾问的整体运行状况，通过对被顾问公司的运作管理现状进行全方位、全视角的审视评价，得出顾问服务的效果是好还是坏，是一般还是优秀。见顾问项目整体运行状况评价表分析顾问服务顾客满意度指标。在顾问期间，顾问方一般都会每季向20、被顾问公司发放顾问服务质量调查表以了解被顾问公司对顾问服务的意见和建议，顾问项目收尾时，通过对以往顾客意见的汇总、对比、分析，亦可作为顾问项目评审的依据之一。见顾问服务质量调查表3.4：效果也体现在结束时期3.5顾顾问问项项目目整整体体运运行行状状况况评评价价表表分类评定要素要素描述（理想状态）评价战略管理战略目标目标明确、合理、战略部署清晰，战术稳健竞争力企业有明显的竞争优势，具有持续改进的能力外部环境相关法制健全，市场广阔，外部竞争弱、集团积极支持企业塑造企业理念理念清晰、特点鲜明，内容合理、贯彻执行好创新能力企业具备危机意识及发展意识，在主观上有创新动力品牌形象在市场已树立企业牌品，并获21、得权力部门认可管理体系组织架构结构合理、责权明确、人员配置适当岗位职责内容清晰、分配明确、涵盖所有业务制度建设各项体系制度健全，可操作性强执行力度全员的效执行企业各项管理制度、执行效果良好人力资源员工素质满足任职要求，具有发展潜力员工培训培训制度健全，培训资源充足，培训内容合理，培训效果良好员工激励薪酬体系合理，激励方式有效，员工满意度高财务运作管理制度财务管理制度健全，监控力度到位收支状况收费及时，收费渠道多样，有合理的利润支撑企业发展业务管理管理目标实现管理目标，现场效果好顾客满意单项及整体满意度高1本项目前期物业管理顾问方案的依据2前期三大阶段及顾问重点工作3如何量化顾问的效果4根据项目22、的特点，提出的一些思路5其他四.根据本项目特点，提出的一些思路2、相关图纸、相关图纸1、项目可行报告、项目可行报告4、尚需与渐建地产领导人面谈及了解当地物业情况、尚需与渐建地产领导人面谈及了解当地物业情况4.1思路的来源思路的来源3、经济指标、经济指标住宅先建,商业后建,但物业用房,监控中心及电房,水泵房设计有待完善商业设计未虑及与SOHO的关系如何处理车行道非双进双出车行道非双进双出节能意识及景观车库意识无节能意识及景观车库意识无,售价售价1万元万元/平方的支撑点少平方的支撑点少如何能在不计容积率前提下解决各类如何能在不计容积率前提下解决各类用房用房,及自行车库放在地下使用不便及自行车库放在23、地下使用不便【苏州苏州木渎木渎】项目项目物业提出规划设计建议手册物业提出规划设计建议手册/规划设计物业关注点规划设计物业关注点 解决方案解决方案四.根据本项目特点，提出的一些思路发现问题发现问题n项目产品溢价能力综合性不高n规划设计未与商业运营业态及所需设施考虑n分期开发,先建住宅,但设计院出图的配套水电等设备房有的在商业地块,无法满足一期实际使用4.2问题与解决问题与解决n商业规划、商业策划、商业营销，商业运营未能系统考虑，对以后3万平方的商业如何运营应前置考虑 服务重点难点分析：根据项目功能多，客户群体广的特点初步分析，不同功能物业不同类型客户对服务的需求不同，如何令项目整体服务与各个功能24、个性化个性化服务之间更完美结合，务求另不同类型业主均享受尊贵服务，是该项目服务的重点，同时，也是服务的难点。四.根据本项目特点，提出的一些思路功能功能SOHO高档住宅高档住宅商铺商铺办公人员办公人员客客户户分分析析商务人员商务人员业主业主经营客户经营客户消费者消费者投资者投资者其它客户其它客户4.3服务重点难点分析服务重点难点分析四.根据本项目的特点，提出的一些思路4.4下一步工作思路下一步工作思路第一阶段：企业内部了解第二阶段：外部环境了解第三阶段：业主调查内部访谈内部访谈收集资料收集资料同行交流同行交流渐建企业战略、目标、项目产品定位、开发计划等了解，项目目标客户群了解外部环境/政策法了解25、；竞争对手/标杆企业情况了解业主抽样了解，渐建以往曾开发楼盘，周边诚意客户问卷调查问卷调查与开发商沟通，与开发商沟通，木渎项目的物业管理定位，木渎项目的物业管理定位，如果双方意见一致，如果双方意见一致，则开始拟写则开始拟写住宅住宅+商业商业+SOHO综合物业服务方案综合物业服务方案专业有偿服务本物业推出的特色化服务基本物业服务针对性针对性服务服务特色服务特色服务物业基础服务物业基础服务 目标：目标：既能满足木渎项目的基础服务的需要，又能体现服务档次，提供针对性的服务！四.根据本项目的特点，提出的一些思路 根据项目功能、人群特点以及形象定位需求分析，我建议木渎项目根据不同功能物业进行物业服务定位26、，为业主提供针对性强的个性化服务：商铺物业：商务导购服务 SOHO：办公商务服务 住宅物业：管家服务4.5服务模式定位建议服务模式定位建议4.6.14.6.1特色服务内容特色服务内容四.根据本项目的特点，提出的一些思路贴心管家式服务贴心管家式服务“一对一一对一”的高效运作模式的高效运作模式温馨细致的个性化服务温馨细致的个性化服务ISO标准高品质的保证标准高品质的保证 SOHO大堂管家服务大堂管家服务 秩序维护工作联席会议制秩序维护工作联席会议制目的：目的：资产管理保值增值资产管理保值增值4.6.24.6.2资产管理服务：资产管理服务：特别是商铺及特别是商铺及SOHOSOHO需要资需要资产能流转27、到效率最高的人手产能流转到效率最高的人手中，进行经营中，进行经营 通过菜单式服务单将租务洽谈、服务内容选择、通过菜单式服务单将租务洽谈、服务内容选择、租金定价、合同订立、服务执行融和一体，为业主提租金定价、合同订立、服务执行融和一体，为业主提供尽善尽美的资产管理服务。供尽善尽美的资产管理服务。将将SOHO/SOHO/商铺租金商铺租金+服务内容制作成服务内容制作成SOHO/SOHO/商铺的商铺的服务单，由物业按服务单的内容与租户进行租赁合同服务单，由物业按服务单的内容与租户进行租赁合同洽谈，让租户选择服务内容，删除租户不需要的服务洽谈，让租户选择服务内容，删除租户不需要的服务内容，剩下的服务内容28、的收费标准内容，剩下的服务内容的收费标准+租金租金=该租户应付该租户应付租金。租金。四.根据本项目的特点，提出的一些思路委托方式、期限全权委托管理公司统一管理出租，期限贰年。租金返还方式成功出租后，每月5日前，委托方以转帐方式支付上月租金给出租方。装修配置要求由发展商/业主统一装修，统一配置等，或者委托经营管理公司进行装修配备。租金价格的制定由管理公司制定统一的价格表（综合考虑楼层、户型、面积、朝向等因素）出租方案长租与短租相结合。4.6.14.6.1特色服务内容特色服务内容四.根据本项目的特点，提出的一些思路商场导购与推广商场导购与推广/营销活动营销活动商业运营与持续招商（出租）商业运营与持29、续招商（出租）协调商家与消费者之间纠纷协调商家与消费者之间纠纷（引入调解员机制）（引入调解员机制）123利用自身优势，了解并熟悉现场经营商家的各种产品信息、品牌信息以及促销信息等，为消费者提供集商业信息咨询以及导购服务于一体的高品质服务根据项目内经营商家多的特点，将对商家的经营活动进行有效监管，包括对商家的品牌审核管理、租约管理、服务监督管理等。4.74.7商业特色服务内容商业特色服务内容Gemdale Corporation免费项目收费项目免费项目收费项目*提供深圳衣食住行讯息咨询*代订国内外订房及航空机位及交通安排*国内外旅游咨询服务*会议安排。*邮件代收发、快递、空运安排。*代订书籍、杂30、志、报纸。*电话转接及留言服务*代收代缴水电、燃气、电话及杂费。*蚊虫消毒。*附属设备维修*代办房屋租赁、提供租金参考意见*全天礼宾服务，全天保安 收费项目收费项目*家居清洁服务。*商务文件打字、传真、复印。*各项文书处理、代办翻译服务。*衣物送洗服务*代办证件、执照年检、年审*特约家政及褓姆托儿服务 服务体系：服务体系：服务体系服务体系 引进著名顾问提供服务策划，服务方式有更多主动居家的服务，并提供被叫式个性服务。服务内容上考虑客户为居住性商务客户，因此应照顾到客户居家、商务需求。四.根据本项目的特点，提出的一些思路SOHO特色服务项目入住和退房手续办理设置服务接待中心，为入住和退房的客人手31、续办理一切手续 24小时商务秘书服务1、在服务中心设置接待中心，为租客提供有偿24小时的商务秘书服务；2、服务内容：翻译、打字、电邮、复印、上网商务服务；车辆事务1、24小时为租客提供商务用车的有偿服务（如：月、日租或临时用车）；2、与专业汽车公司和旅游公司合作，为租客提供大型商务用车提供有偿服务；3.代办年审/洗车服务到外地区的订票和订房服务；作为高档的且租客以外籍商务人士为主要客源的公寓，租客外出经商需要预订交通票和酒店，管理公司通过与提供全国性的票务和酒店预订满足租客的需求；SOHO特色服务项目翻译服务、秘书服务代购办公用品办公系统自动化服务办公装修设计临时办公室租用服务法律事务咨询/顾32、问，代办证照商务咨询、商务信息查询服务电脑、电视、录像、摄像、幻灯、租赁服务及绿化租摆等4.84.8 SOHO特色服务内容（商务）引进著名顾问管理提供服务策划，服务方式有更多主动居家的服务，并提供被叫式个性服务。服务内容上考虑客户为居住性商务客户，因此应照顾到客户居家、商务需求。资产管理：代办房屋租赁、提供租金参考意见对长租客人提供有偿的家居清洁服务套餐按客人的要求，上门提供有偿家居清洁服务；对短期租客人，提供每天清洁的服务提供每天12次无偿清洁的服务，包括床上用品的更换清洗；长假期公寓服务管理逢圣诞节，外籍租客有一段长达一个月的假期，管理公司为这类租客提供长假期公寓服务管理服务；专业洗衣服务33、1、与专业洗涤供应商合作，按客人的要求提供有偿的衣服或布草服务;2、长租客人提供有偿服务；日租客人提供布草免费洗涤服务；订送报纸与邮局或报社合作，按客人的要求提供有偿的报纸或杂志的订购和收发的服务;订送鲜牛奶/送水与专业鲜奶/送水供应商合作，按客人的要求提供有偿的鲜奶订送服务;便利百货日常生活用品采购配送服务与多家超市合作，为租客提供百货日常生活用品有偿代采购配送服务，使商务型的租客感受到生活方便省时；四.根据本项目的特点，提出的一些思路4.84.8 SOHO特色服务内容（管家）4.9运作流程建议门禁监控巡逻登记应急日常维护垃圾分类垃圾清运消毒除虫日常维护损坏更换供电设备消防设备建物安全中央监34、控给水排水个性服务信件收发访客接待人事管理行政管理财务管理秩序维护清洁绿化工程维修管家服务行政人事顾问经理物业企业经理发展商汇报汇报指示指示汇报汇报指示指示述职述职指示指示需求需求支援支援四.根据本项目的特点，提出的一些思路政府相关职能管理部门4.104.10监督运行机制建议服务效果、服务质量、物业经济效益社会各界、发展商、业主、业主委员会监督组织行为管理制度政府业务主管部门监督收费标准消防、治安、纳税等政府相关部门监督委托服务合同规定的权利、责任、义务业主、发展商监督物业服务中心人、财、物资源、服务质量物业管理公司及ISO9000体系监督四.根据本项目的特点，提出的一些思路顾问顾问经理经理135、本项目前期物业管理顾问方案的依据2前期三大阶段及顾问重点工作3如何量化顾问的效果4根据本项目的特点，提出的一些思路5其他车行大堂车行大堂/阳光车库阳光车库考虑因素：考虑因素：写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。建议要点：建议要点：是否将商业区三楼架空到2.2米做为车库，共同可将原地下车库改为全堂地下室的商业，采用局部下沉式广场，引入景观和人流。车库设在三楼（商业和SOHO）之间，车行大堂的设计考虑明确的人车分流，且使商/办车流人流得以分开，且引导乘车人从二楼一楼商业行走，使车行动线与人行动线互不干扰；5.15.15.15.36、1商业阳光车库建议商业阳光车库建议商业阳光车库建议商业阳光车库建议通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流人行道人行道车行道车行道同质产品中脱颖而出体现尊贵的车行大堂/阳光车库1层商业层商业2层商业层商业3层车库层车库SOHO建议：景观式下沉式商业原地下车库阳光车库，增加售卖点，SOHO及商业人流车流得以分开，各不干扰从3F下来，必经1、2商业，增加逗留机会，利于商业，阳光车库，行来感觉爽，日后运营费用省五.其他五.其他5.25.25.25.2前期顾问期间咨询费用前期顾问期间咨询费用前期顾问期间咨询费用前期顾问期间咨询费用报价（不包括差旅费）报价（不包括差旅费）每月前往项目2次每次2天，工作时间37、每天不少于6H每月提交顾问报告一份完成销售所需公众文件，费用测算等服务说明服务说明图纸参与期销售期接管验收及交楼每月前往项目1次每次2天，工作时间每天不少于6H以阅图及参加图纸会审为主每月提交顾问报告一份每月前往项目不少于2次每次2天，工作时间每天不少于6H每月提交顾问报告一份在收楼前提交全部物业管理运作资料￥2000元/天（周六/日或者节假日）4000元（月）￥2000元/天（周六/日或者节假日）8000元（月）￥2000元/天（周六/日或者节假日）据天数计算，预计在10000元/月如果不是节假日，需本人到项目的，如果不是节假日，需本人到项目的，每天计每天计3000元元五.其他n 由于本人未与贵房地产公司领导面谈，未能了解公司战 略、项目定位；也未能对当地物管情况进行详细市调，故物业管理后期运作方案，本人拟在了解相关情况 后再提交n 附件1为“苏州渐建地产苏州渐建地产【苏州苏州木渎木渎】项目项目物业提出规物业提出规划划 设计建议手册设计建议手册/规划设计物业关注点”，是本人阅图纸后 的一点浅见，仅供 参考n 附件2为“顾问项目工作清单”，是以后顾问要做的工作5.35.35.35.3其他说明其他说明其他说明其他说明期待您的回复意见！感谢为贵司提供服务的机会！专业服务，真诚待友！体现价值！再次感谢您的阅读！祝：渐建集团开启新篇章，再攀新高峰！