1、1 1房地产开发房地产开发工程成本控制精细化管理工程成本控制精细化管理孙 跃孙 跃浙江房地产人才培训网首席讲师钱塘房产集团副总资深房地产工程管理专家浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网2 2第一章房地产开发工程成本管理任务、管理第一章房地产开发工程成本管理任务、管理第一章房地产开发工程成本管理任务、管理第一章房地产开发工程成本管理任务、管理理念和组织分工理念和组织分工理念和组织分工理念和组织分工 1 1、新形势下房地产开发工程成本管理的、新形势下房地产开发工程成本管理的新任务。新任务。2 2、工程成本管理中的管理理念介绍。、工程成本管理中的管理理念介绍。3 3、正确理解、正确理解“省钱省钱2、”和和“花钱花钱”4 4、合理的工程成本控制的组织分工、合理的工程成本控制的组织分工浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网3 3新形势下房地产开发工程成本管理的新任务新形势下房地产开发工程成本管理的新任务 随着国家宏观调控的力度不断加大随着国家宏观调控的力度不断加大,尤其在房地产领域尤其在房地产领域,“国六条国六条”的出的出现，造成房地产市场已从现，造成房地产市场已从“买方市场买方市场”向向“卖方市场的转变卖方市场的转变”。房地产市。房地产市场整个形式不容乐观，由于竞争的加剧，使房地产市场由过去的低场整个形式不容乐观，由于竞争的加剧，使房地产市场由过去的低投入高产出向高成本低收益的方向发展。3、例如，我公司在投入高产出向高成本低收益的方向发展。例如，我公司在20002000年开年开发的某住宅项目，当时工程建设成本为发的某住宅项目，当时工程建设成本为15001500元元/平方米，土地成本为平方米，土地成本为350350元元/平方米（销售面积），楼盘住宅均价为平方米（销售面积），楼盘住宅均价为35003500元元/平方米，商品平方米，商品均价为均价为80008000元元/平方米，该项目开发一年后即全部销售完，两年后交平方米，该项目开发一年后即全部销售完，两年后交付使用，利润在付使用，利润在70007000万元以上；而我公司在杭州万元以上；而我公司在杭州20062006年开发某住宅年开发某4、住宅项目，经过测算土地成本为项目，经过测算土地成本为50005000元元/平方米，工程建设成本为平方米，工程建设成本为33003300平方米，开盘价为平方米，开盘价为90009000元元/平方米，利润较低。平方米，利润较低。为此，由于形势发生了变化，原先不太计较的工程建设成本变成了为此，由于形势发生了变化，原先不太计较的工程建设成本变成了关注的重点，如何保证销售品质的前提下控制建设成本，如何在限关注的重点，如何保证销售品质的前提下控制建设成本，如何在限定建设成本下降低成本、挖掘效益是我们开发商管理部门面对的新定建设成本下降低成本、挖掘效益是我们开发商管理部门面对的新问题。问题。浙江房地产人才培5、训网浙江房地产人才培训网4 4浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网5 5工程成本管理中的管理新理念介绍工程成本管理中的管理新理念介绍 传统的工程管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据传统的工程管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据最低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的最低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的成本管理方法存在：（成本管理方法存在：（1 1）被动式控制成本（）被动式控制成本（2 2）采取过程或事后）采取过程或事后控制成本方法（控制成本方法（3 3）没有系统对成本进行控制。造成的结果是）没有系统对成本进行控制。造成的结果是“结结算6、超预算、预算超概算、概算超估算算超预算、预算超概算、概算超估算”的现象比较普遍，上述管理的现象比较普遍，上述管理的误差往往在的误差往往在20%20%以上。以上。新的工程成本管理的理念为：工程成本管理是一项科学系统管理新的工程成本管理的理念为：工程成本管理是一项科学系统管理工程，采用工程，采用“全过程全过程”成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建设各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行设各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行各环节做重点控制，并贯彻各环节做重点控制，并贯彻“精细化精细化”管理的理念，采纳有效实现管理的理念，采纳7、有效实现“防三超防三超”现象，并为项目建设争取更大的效益。新的管理理念体现象，并为项目建设争取更大的效益。新的管理理念体现了现了“系统控制系统控制”、“全过程控制全过程控制”、“预防控制为主预防控制为主”及及“精细化精细化”管理管理的特点。的特点。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网6 6正确理解正确理解“省钱省钱”和和“花钱花钱”俗话说俗话说“君子生财，取之有道君子生财，取之有道”，房产开发商，应该遵循此道。由于市场竞争的激烈，为，房产开发商，应该遵循此道。由于市场竞争的激烈，为取得高利润，出现了各种违规和欺诈行为，即损害了广大业主的利益，又影响了开发取得高利润，出现了各种违规和欺诈行为8、，即损害了广大业主的利益，又影响了开发商的声誉。为做一个可持久发展的开发商，应该正确把握商的声誉。为做一个可持久发展的开发商，应该正确把握“花钱花钱”、“省钱省钱”的尺度，否则的尺度，否则会带来较大的麻烦。会带来较大的麻烦。可以省钱的地方为：可以省钱的地方为：（1 1）杜绝不合理的设计浪费。）杜绝不合理的设计浪费。（2 2）理性地进行市场定位，避免过高的配置。）理性地进行市场定位，避免过高的配置。（3 3）根据发包市场行情，科学合理地确定中标价，杜绝招标中标价过高现象。）根据发包市场行情，科学合理地确定中标价，杜绝招标中标价过高现象。?应该花钱的地方为：应该花钱的地方为：（1 1）设计费和监理9、费，不能太扣。）设计费和监理费，不能太扣。（2 2）项目的配置应该符合国家政策基本要求，如人防、节能设置，否则会影响验收。）项目的配置应该符合国家政策基本要求，如人防、节能设置，否则会影响验收。（3 3）外立面用材，涉及公司形象的地方。）外立面用材，涉及公司形象的地方。（4 4）售楼处、样板房，涉及销售形象，需要投入。）售楼处、样板房，涉及销售形象，需要投入。（5 5）涉及结构安全、环保、卫生等，应该慎重考虑省钱。）涉及结构安全、环保、卫生等，应该慎重考虑省钱。（6 6）容易产生质量投诉的部位和专业分包工作。如外墙门窗工程、防水工程。）容易产生质量投诉的部位和专业分包工作。如外墙门窗工程、防水10、工程。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网7 7合理的工程成本控制的组织分工合理的工程成本控制的组织分工 由于工程成本管理是个系统工程，为此工程成本管理也不仅仅是成本由于工程成本管理是个系统工程，为此工程成本管理也不仅仅是成本管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工程部、材料采购部的责任，比较合理的成本管理控制组织分工为：程部、材料采购部的责任，比较合理的成本管理控制组织分工为：项目定位营销部门设计阶段成本优化设计部门招标合同签订现场签证把控工程部、成本管理部工程部竣工结算成本管理部浙江房地产人才培训网浙江房地11、产人才培训网8 8浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网9 9第二章房地产成本管理第二章房地产成本管理第二章房地产成本管理第二章房地产成本管理“全过程全过程全过程全过程”管理的管理的管理的管理的核心理念核心理念核心理念核心理念 项目开发阶段的成本估算（根据扩初图纸进行项目开发阶段的成本估算（根据扩初图纸进行项目估算，根据施工图纸进行项目的预算，并项目估算，根据施工图纸进行项目的预算，并确定目标成本基数）确定目标成本基数）规划设计阶段的成本优化（对各专业设计进行规划设计阶段的成本优化（对各专业设计进行优化，较少不合理的投入，杜绝设计浪费，优优化，较少不合理的投入，杜绝设计浪费，优化设计创造效益12、）化设计创造效益）工程实施阶段的成本控制（招投标管理、合同工程实施阶段的成本控制（招投标管理、合同管理、现场签证管理）管理、现场签证管理）项目实施后的成本控制（竣工结算、根据结算项目实施后的成本控制（竣工结算、根据结算编制竣工项目成本控制总结、积累各项经济技编制竣工项目成本控制总结、积累各项经济技术参数、进而制定企业成本控制定额）术参数、进而制定企业成本控制定额）浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网101075%20%5%项目设计招标合同签定现场签证全过程控制管理的依据和着眼点全过程控制管理的依据和着眼点浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1111全过程控制管理的依据和着眼点全过程控制13、管理的依据和着眼点 根据各阶段对项目造价影响程度，通过统计发现：根据各阶段对项目造价影响程度，通过统计发现：项目设计阶段对项目成本影响占了项目设计阶段对项目成本影响占了75%75%，项目招，项目招标和合同签定可影响造价为标和合同签定可影响造价为15%,15%,现场签证和结算现场签证和结算审计影响造价的审计影响造价的5%5%。因此我们将设计阶段的成本控制放在第一位置因此我们将设计阶段的成本控制放在第一位置（投入的精力较少）；将招标和合同签订放在次（投入的精力较少）；将招标和合同签订放在次要位置，将现场签证和结算审计也不放过处理。要位置，将现场签证和结算审计也不放过处理。浙江房地产人才培训网浙江房14、地产人才培训网1212第三章房地产开发工程成本管理第三章房地产开发工程成本管理第三章房地产开发工程成本管理第三章房地产开发工程成本管理“精细化管理精细化管理精细化管理精细化管理”八大八大八大八大环节介绍环节介绍环节介绍环节介绍 工程目标成本的制订、支解与落实工程目标成本的制订、支解与落实 产品营销定位下的设计定位和材料选用产品营销定位下的设计定位和材料选用 设计阶段的成本优化设计阶段的成本优化 招标管理及工程量清单招标招标管理及工程量清单招标 合同管理的控制合同管理的控制 甲供材料和甲定材料管理方法和要领甲供材料和甲定材料管理方法和要领 现场签证与设计变更管理现场签证与设计变更管理 工程成本数15、据库的建立工程成本数据库的建立浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1313第四章工程目标成本的制定、支解与落实第四章工程目标成本的制定、支解与落实第四章工程目标成本的制定、支解与落实第四章工程目标成本的制定、支解与落实（NO.1)NO.1)成本目标的制定成本目标的制定-主要过程主要过程 成本目标的制定成本目标的制定-工作案例工作案例 成本目标的支解成本目标的支解-分解是为了落实分解是为了落实浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1414公司的公司的“目标成本目标成本”如何提出如何提出 营销部制定产品定位及相对应的价格定位；营销部制定产品定位及相对应的价格定位；成本部制定成本部制定各地区成16、本基价表各地区成本基价表-即项目目标成本。即项目目标成本。设计部控制目标成本的偏差率设计部控制目标成本的偏差率 目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。目标成本应具有一定的动态性。目标成本应具有一定的动态性。哈佛大学的教授罗宾哈佛大学的教授罗宾 库帕尔库帕尔 我们的公司总是先设计好图我们的公司总是先设计好图纸和模型，再计算被设计产品的代价，然后看看能否以这纸和模型，再计算被设计产品的代价，然后看看能否以这个价格水平卖出该项产品个价格水平卖出该项产品，而日本公司却将这种程序完，而日本公司却将这种程序完全颠倒过来，即全颠倒过来，即 将17、某种新产品的成本或售价将某种新产品的成本或售价定为定为X X元，然后回头去努力实现这一目标元，然后回头去努力实现这一目标。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1515成本目标的制定成本目标的制定-主要过程主要过程浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1616成本目标的制定成本目标的制定-工作案例工作案例测算测算.xlsxls房地预算表房地预算表.xlsxls浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1717成本目标的支解成本目标的支解-分解是为了落实分解是为了落实?目标成本支解的目的：目标成本支解的目的：（）成本的动态控制（）成本的动态控制要求：要求：要求：要求：对每一项成本发生和变化能即18、时掌握、分析偏差，强调及时性、与实发生成本的对应性对每一项成本发生和变化能即时掌握、分析偏差，强调及时性、与实发生成本的对应性 甲方实际成本的发生合同、变更签证、结算甲方实际成本的发生合同、变更签证、结算 实发生成本的核算对象各分判工程和采购材料实发生成本的核算对象各分判工程和采购材料 成本目标合同计划成本目标合同计划（）成本合理性判断（）成本合理性判断 成本管理两大内容：合理确定与有效控制成本管理两大内容：合理确定与有效控制 成本决定因素：产品、市场成本决定因素：产品、市场 成本合理性判断依据：经验基础上的修正成本合理性判断依据：经验基础上的修正 两方面的修正：产品差异、市场变化两方面的修正19、：产品差异、市场变化 成本目标成本目标产品构成产品构成（）成本管理责任考核。（）成本管理责任考核。实现全员管理的办法：责任制实现全员管理的办法：责任制 两类成本责任：自发生成本、所监管成本两类成本责任：自发生成本、所监管成本 责任成本体系：责任分配与考核办法责任成本体系：责任分配与考核办法 成本责任的落实：如何分解责任，就应如何和分解成本目标成本责任的落实：如何分解责任，就应如何和分解成本目标 成本目标考核对象、内容、标准成本目标考核对象、内容、标准浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1818目标成本支解的意义目标成本支解的意义 建筑产品成本构成复杂性的要求建筑产品成本构成复杂性的要求 集20、腋成裘需要从细项上控制集腋成裘需要从细项上控制 费用发生的方式决定成本分解的方式区费用发生的方式决定成本分解的方式区别于乙方发生方式：时间上、空间上别于乙方发生方式：时间上、空间上浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1919目标成本支解的方式目标成本支解的方式?支解的方式：支解的方式：（）根据甲方合同计划内容分解（总目标分解为每个合同目标）（）根据甲方合同计划内容分解（总目标分解为每个合同目标）分解依据：甲方的分判与采购计划分解依据：甲方的分判与采购计划 分解内容：总目标分解为每个合同项的目标分解内容：总目标分解为每个合同项的目标 分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完21、分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围分解）成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围分解）一级计划：项目发展计划总纲领一级计划：项目发展计划总纲领 二级计划：运作实施计划控制设计管理：出图计划、定样计划合约二级计划：运作实施计划控制设计管理：出图计划、定样计划合约管理：考察计划、招标、签约计划项目管理：队伍、材料进场计划成管理：考察计划、招标、签约计划项目管理：队伍、材料进场计划成本控制：目标、标底、结算编制计划本控制：目标、标底、结算编制计划 三级计划：施工进度计划实施三级计划：施工进度计划实施浙江房地产人才培训网浙江房地产人才22、培训网2020（）根据项目实体分解（总目标分解为分（）根据项目实体分解（总目标分解为分部分项工程目标）部分项工程目标）分解依据：项目建设内容（设计图纸及说分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；程的划分），可细到分栋分层分构件；分解时间：概算或预算完成后分解，招标分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析签约后及结算后对比分析浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网2121（）结合责任成本管理分解（23、总目标分解（）结合责任成本管理分解（总目标分解为每个部分的成本管理目标）为每个部分的成本管理目标）分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法 分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标管理指标,以及辅助管理的工作要求以及辅助管理的工作要求 分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定数据在预算调整后固定浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网2222按照考核责任分按照考核责任分浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网2323目标成本支解套路目标24、成本支解套路浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网2424目标分解容易产生的问题目标分解容易产生的问题?容易产生的问题：混淆几种分解目的，导容易产生的问题：混淆几种分解目的，导致几种分解方式的混淆。致几种分解方式的混淆。混淆合同分类与成本分解混淆合同分类与成本分解分解深度不统一分解深度不统一实际比计划多出很多分判内容实际比计划多出很多分判内容如何与成本管理软件结合使用，解决标准如何与成本管理软件结合使用，解决标准化与项目特性之间的矛盾。化与项目特性之间的矛盾。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网2525第五章节产品营销定位下的设计定位和材料选用第五章节产品营销定位下的设计定位和材料选用(25、NO.2)(NO.2)选材用料程序化选材用料程序化选材用料程序化选材用料程序化：1 1、营销部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在营销部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在营销部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在营销部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在地的同档次楼盘，分析客户敏感点选材用料档次。地的同档次楼盘，分析客户敏感点选材用料档次。地的同档次楼盘，分析客户敏感点选材用料档次。某园项目土建选材用料标准地的同档次楼盘，分析客户敏感点选材用料档次。某园项目土建选材用料标准某园项目土建选材用料标准某园项目土建选材用料标准.doc.doc2 2、与营销、设计一起，制订项目选材用料标准，、与营销、设计一26、起，制订项目选材用料标准，、与营销、设计一起，制订项目选材用料标准，、与营销、设计一起，制订项目选材用料标准，案例详见。案例详见。案例详见。建造标准案例案例详见。建造标准案例建造标准案例建造标准案例.pdfpdf3 3、根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项、根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项、根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项、根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项的技术标准。的技术标准。的技术标准。的技术标准。4 4、按各分部分项的技术标准，组织招标，确定各、按各分部分项的技术标准，组织招标，确定各、按各分部分项的技术标准，组织招标，确定各、按各分部分项的技术标准，组织招标27、，确定各部品质量档次。部品质量档次。部品质量档次。部品质量档次。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网2626第六章项目定位设计阶段成本优化及控制第六章项目定位设计阶段成本优化及控制(NO.3)(NO.3)项目定位论证阶段的成本控制项目定位论证阶段的成本控制 规划设计阶段成本控制的内容规划设计阶段成本控制的内容 建筑设计管理中的成本控制因素建筑设计管理中的成本控制因素 建筑设计方面的优化内容（案例）建筑设计方面的优化内容（案例）结构设计方面的优化的内容（案例）结构设计方面的优化的内容（案例）设备设计方面的优化的内容（简单案例）设备设计方面的优化的内容（简单案例）景观设计方面的优化内容景观设计28、方面的优化内容 深化设计带来的好处深化设计带来的好处(门窗案例门窗案例)限额设计的作用和应用限额设计的作用和应用 设计阶段优化成本其他途径设计阶段优化成本其他途径浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网2727项目定位论证阶段的成本控制项目定位论证阶段的成本控制项目论证阶段：项目论证阶段：1.1.为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险分析，为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险分析，可最大限度地控制因投资失误引发的成本增加。可最大限度地控制因投资失误引发的成本增加。2.2.为了满足公司项目收益最大化，争取有利的规划要点，为了满足公司项目收益最大化，争取有利的规划要点，如适当提高容积率，29、降低土地成本。如适当提高容积率，降低土地成本。关注以下风险关注以下风险:A)A)项目法律风险；项目法律风险；b)b)拆迁风险；拆迁风险；c)c)高压线风险；高压线风险；d)d)地下管线风险；地下管线风险；e)e)地下埋藏物风险；地下埋藏物风险；f)f)工程地质条件风险等工程地质条件风险等浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网2828项目定位优化关注点项目定位优化关注点 满足公司项目收益最大化，争取有利的规满足公司项目收益最大化，争取有利的规满足公司项目收益最大化，争取有利的规满足公司项目收益最大化，争取有利的规划要点。划要点。划要点。划要点。例如：例如：例如：例如：争取有利的规划要点，如适当30、提高容积争取有利的规划要点，如适当提高容积争取有利的规划要点，如适当提高容积争取有利的规划要点，如适当提高容积率，降低土地成本。率，降低土地成本。率，降低土地成本。率，降低土地成本。在有利于商业的地方适当提高商业面积的在有利于商业的地方适当提高商业面积的在有利于商业的地方适当提高商业面积的在有利于商业的地方适当提高商业面积的比例；比例；比例；比例；浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网2929规划设计阶段成本控制的内容规划设计阶段成本控制的内容 优化思路：优化思路：（1 1）政策方面：对国家规范、政策以及当地政府政策的）政策方面：对国家规范、政策以及当地政府政策的把控，从规划、配套、建筑设计31、环境设计和相关政策把控，从规划、配套、建筑设计、环境设计和相关政策上，为公司争取利益，节约成本。（规划指标的争取、人上，为公司争取利益，节约成本。（规划指标的争取、人防、消防、配套）防、消防、配套）人防车库人防车库.dwgdwg（2 2）技术方面：从技术管理层面，把好规划、设计关，）技术方面：从技术管理层面，把好规划、设计关，降低项目各项工程的实际工程量，以便从源头控制成本。降低项目各项工程的实际工程量，以便从源头控制成本。规划设计应该优化或控制成本的内容：规划设计应该优化或控制成本的内容：（1 1）调整物业类型）调整物业类型（2 2）参与调整容积率，从而达到调整土地成本的目的。）参与调整容32、积率，从而达到调整土地成本的目的。（3 3）政府协商，退红线、平面布局等要求，在政府主管）政府协商，退红线、平面布局等要求，在政府主管部门的支持下，尽可能提升地块的使用价值。部门的支持下，尽可能提升地块的使用价值。（4 4）消防、人防及市政配套的有利设置条件争取。）消防、人防及市政配套的有利设置条件争取。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网3030建筑设计管理中的成本控制因素建筑设计管理中的成本控制因素设计阶段成本控制的关键因素设计阶段成本控制的关键因素:设计管理和技术管理两大因素设计管理和技术管理两大因素（一）设计管理（一）设计管理1 1、提高全员成本意识、提高全员成本意识（1 1）部门33、间密切协作）部门间密切协作（2 2）明确结构工程师职责）明确结构工程师职责2 2、加强对设计公司的管理与协调、加强对设计公司的管理与协调（1 1）设计单位的选择与合同管理）设计单位的选择与合同管理（2 2）项目攻关）项目攻关（3 3）做好与设计人员的沟通）做好与设计人员的沟通（4 4）落实奖惩措施）落实奖惩措施（5 5）开展设计公司间的交流与竞争）开展设计公司间的交流与竞争浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网3131设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出一部分。相对而言，由于设计单位技术水平的34、高低、出图质量的好坏以及设计配合的积极程度而给项目整体工图质量的好坏以及设计配合的积极程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的高低。主要依据其设计水平而非收费的高低。在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要量，因此对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要设计人员的选择，以确保最终设计成35、果的质量。设计人员的选择，以确保最终设计成果的质量。在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网32323 3、建立管理程序与制度、建立管理程序与制度（1 1）完善甲方设计标准）完善甲方设计标准项目设计管理阶段项目设计管理阶段实施方案成果标准实施方案成果标准.doc.doc（2 2）坚持设计全过程优化）坚持设计全过36、程优化（3 3）建立专家会议评审制度）建立专家会议评审制度（4 4）内部审核制度化）内部审核制度化浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网3333(二二)技术管理技术管理1 1、建筑方案的选择设计前期方案一旦确、建筑方案的选择设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。案入手可以对项目总成本进行较大优化。2 2、结构方案的选择、结构方案的选择（1 1）结构型式的确定）结构型式的确定（2 2）桩基型式的确定）桩基型式的确定浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网3434(3)(3)、结构计算数据的审核结构成本控制的37、重要环、结构计算数据的审核结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核节是对技术指标的审核（A A）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（B B）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标）输出信息的审核检查输出信息中各38、项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。是否均衡，尽可能接近规范限值。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网3535(4)(4)、细部做法的控制与审查对细部做法的要求及、细部做法的控制与审查对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。做法控制对造价的影响也非常大。（A A）级钢的应用由于级钢的应用由于级钢强度高、延性好可以级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用较好的项目中广泛采用（B B）合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含）合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工39、控制。钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。（C C）细部大样做法的规范对设计高层项目中构件的）细部大样做法的规范对设计高层项目中构件的细部做法，设计部进行了梳理，有利于施工图的细部做法，设计部进行了梳理，有利于施工图的规范。规范。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网3636建筑设计方面的优化内容（案例）建筑设计方面的优化内容（案例）优化的主要内容：优化的主要内容：（1 1）有计划性地增加不计容积率的建筑面积，从）有计划性地增加不计容积率的建筑面积，从而间接降低地价。比如赠送低于而间接降低地价。比如赠送低于2.22.2米以下的地下米以下的地下室，送错层阳台，送入户花园，送顶层拟加楼板室，送40、错层阳台，送入户花园，送顶层拟加楼板空间等这些做法在高地价地块非常有效空间等这些做法在高地价地块非常有效（）适当增加不计地价的建筑面积，提升楼盘（）适当增加不计地价的建筑面积，提升楼盘品质或留做改造之用品质或留做改造之用（）对节能设计进行优化，增加需要设置节能（）对节能设计进行优化，增加需要设置节能的部位的部位浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网3737结构设计方面的优化的内容（案例）结构设计方面的优化的内容（案例）结构设计优化的主要关注内容：结构设计优化的主要关注内容：（）基坑、边坡控制（）基坑、边坡控制（）桩基选用的优化（试桩先行，（）桩基选用的优化（试桩先行，XXXX项目桩项目桩基）41、基）XXXX项目桩基工程总结项目桩基工程总结.doc.doc（）结构含钢量的控制（）结构含钢量的控制（）上部结构选型的优化（）上部结构选型的优化（）特殊部位的结构优化处理（屋顶绿化采用（）特殊部位的结构优化处理（屋顶绿化采用轻质土壤）轻质土壤）（）选用新钢、冷扎带肋钢筋等技术，（）选用新钢、冷扎带肋钢筋等技术，降低含钢量。降低含钢量。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网3838结构设计优化的案例结构设计优化的案例浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网3939设备设计方面的优化的内容（简单案例）设备设计方面的优化的内容（简单案例）设备方面优化关注点：设备方面优化关注点：（）覆土埋深与设备管42、线的埋设（）覆土埋深与设备管线的埋设（）地下室层高与设计管线的关系（）地下室层高与设计管线的关系（3.63.6米）米）（）设备参数以及设备型号的选用（）设备参数以及设备型号的选用（）选用新技术、新设备的应用。如选用（）选用新技术、新设备的应用。如选用无机房或小机房电梯（节约共摊面积及节无机房或小机房电梯（节约共摊面积及节能）能）浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网4040景观设计优化内容景观设计优化内容 优化内容：优化内容：1 1、土方造型的合理性、土方造型的合理性 2 2、水景的合理布置、水景的合理布置 3 3、大乔木的慎选、大乔木的慎选 4 4、雕塑品的限制、雕塑品的限制 5 5、硬质43、铺装和木制平台的优化、硬质铺装和木制平台的优化浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网4141景观工程设计优化案例景观工程设计优化案例浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网4242前提条件前提条件 建造成本要求建造成本要求环境目标成本：环境目标成本：1390.451390.45（万元）（万元）营销要求：主要景观区域主题化，其小景观设计营销要求：主要景观区域主题化，其小景观设计围绕主题进行；注重设施的可参与性。围绕主题进行；注重设施的可参与性。项目部要求：材质选择的本地化和施工工艺的可项目部要求：材质选择的本地化和施工工艺的可行性行性 物业公司要求：安全、便于管理，后期使用、养物业公司要求：安44、全、便于管理，后期使用、养护成本低护成本低浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网4343目标成本控制计划目标成本控制计划浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网4444成本控制计划成本控制计划浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网4545成本估算成本估算方案核算得出成本差异方案核算得出成本差异目标成本：目标成本：1390.451390.45（万元）（万元）现成本总价：现成本总价：1505.80911505.8091（万元）（万元）超过目标成本：超过目标成本：115.3591115.3591（万元）（万元）浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网4646设计成本优化过程设计成本优化过程成本控45、制计划成本控制计划1 1、植物成本控制根据设计公司提供的植物清单植物总造、植物成本控制根据设计公司提供的植物清单植物总造价为：价为：275275万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠翠万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠翠公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期样板区植物公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期样板区植物8585元元/平米，宅间参照一、二期的平米，宅间参照一、二期的6060元元/平平米，这样可调减成本约米，这样可调减成本约2020万。万。2 2、灯具成本控制实施方案中灯具布置过密，若按、灯具成本控制实施方案中灯具布置过密，若按5 5瓦瓦/平平米的标准，可减少米的标准，可减少146、/31/3，此处可调减成本约，此处可调减成本约3030万。（该部万。（该部分总造价为分总造价为134134万，其中灯具万，其中灯具9898万，可减少灯具将其总万，可减少灯具将其总价控制在价控制在7070万以内）万以内）浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网4747设计成本优化过程设计成本优化过程3 3、硬质景观成本控制根据设计部意见取消了宅间广场、硬质景观成本控制根据设计部意见取消了宅间广场4 4处，简化了一些宅间道路（减少硬地面积约处，简化了一些宅间道路（减少硬地面积约11001100平米，调平米，调减减2020万），用其他景观元素替代了构筑物万），用其他景观元素替代了构筑物3 3处（调减47、约处（调减约7 7万），取消和简化了部分地面铺装图案（调减约万），取消和简化了部分地面铺装图案（调减约5 5万），万），更换了部分材质（调减约更换了部分材质（调减约1010万），合计调减万），合计调减4242万。万。4 4、绿化用水成本控制结合实际情况，取消原设计中自动、绿化用水成本控制结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约1515万。（设万。（设计中自动灌溉喷头计中自动灌溉喷头162162处，价格约处，价格约10001000元元/处）处）5 5、小品成本控制减少和替换了宅间的一些小品（例：将、小品成本控制减少和替换了宅间48、的一些小品（例：将叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石雕），可调减成本约雕），可调减成本约5 5万元。万元。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网4848成本优化结果成本优化结果合计调减成本：合计调减成本：112112万调整后还超过目标成万调整后还超过目标成本：本：3.35913.3591万万浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网4949深化设计在控制成本上的好处深化设计在控制成本上的好处 深化设计深化设计:是指一些专业性强的分部分项工程进行是指一些专业性强的分部分项工程进行的施工图级的设计。（如铝合金窗、幕墙、干挂的施工图级49、的设计。（如铝合金窗、幕墙、干挂花岗岩等）花岗岩等）深化设计带来好处深化设计带来好处:（1 1）通过深化设计，可以避）通过深化设计，可以避免不合理的浪费（免不合理的浪费（2 2）可以通过深化，优化方案。）可以通过深化，优化方案。（3 3）通过深化，可以搞清楚结点作法和副材，有）通过深化，可以搞清楚结点作法和副材，有利于招标。（利于招标。（4 4）通过深化，可以划清与其他工种）通过深化，可以划清与其他工种的界面，避免招标形成真空。（的界面，避免招标形成真空。（5 5）有利于质量控）有利于质量控制。制。案例：案例：1#ALUK1#ALUK门窗大样（门窗大样（2006.7.182006.7.18）.50、dwgdwg浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网5050限额设计限额设计 限额设计的定义限额设计的定义:根据已制定的目标成本控制计划或根据根据已制定的目标成本控制计划或根据以往项目的数据积累，对即将进行专项设计，给设计单位以往项目的数据积累，对即将进行专项设计，给设计单位一个控制造价的经济指标，要求设计的工程概算不能超过一个控制造价的经济指标，要求设计的工程概算不能超过委托的限额。委托的限额。限额设计的管理限额设计的管理:过程控制：（）首先根据项目的营销定位分析确定设计过程控制：（）首先根据项目的营销定位分析确定设计的定位。（）根据设计定位，根据以往工程的经验确定的定位。（）根据设计定位，51、根据以往工程的经验确定制定设计的目标值。（）设计单位拿出扩初设计和概算制定设计的目标值。（）设计单位拿出扩初设计和概算后，甲方对图纸进行内审，并对设计进行修正。（）根后，甲方对图纸进行内审，并对设计进行修正。（）根据双方互动认可，最终出施工图纸。据双方互动认可，最终出施工图纸。有效的适用范围：比较有效应用的设计为受材料、设备价有效的适用范围：比较有效应用的设计为受材料、设备价格幅度变化大的工程。如室内高级装修、外立面装修和景格幅度变化大的工程。如室内高级装修、外立面装修和景观工程设计、设备专业等。观工程设计、设备专业等。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网5151设计阶段优化成本其他途径设52、计阶段优化成本其他途径（1 1）设计变更签证率控制：据统计国内公司由设计失误）设计变更签证率控制：据统计国内公司由设计失误所带来各项目设计变更占总建造成本的所带来各项目设计变更占总建造成本的3 3-1010，其中重复，其中重复性错误占相当比例。性错误占相当比例。?根据万科集团财务部根据万科集团财务部20032003年对年对9 9个个城市城市,14,14个项目的统计个项目的统计,变更签证造价为变更签证造价为38.0438.04元元/平米平米,总总额约额约74727472万元万元.若建安成本按若建安成本按950950元元/平米计，则失误率为平米计，则失误率为4%4%。（2 2）严格执行成果标准）严53、格执行成果标准;准确执行各阶段设计成果标准。准确执行各阶段设计成果标准。（3 3）减少人为增加的工作复杂度：）减少人为增加的工作复杂度：户型种类适量为准。户型种类适量为准。当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网5252设计阶段优化成本其他途径设计阶段优化成本其他途径（4 4）流程上将先后串行工作变为并行前置：）流程上将先后串行工作变为并行前置：方案将结构、设备、部品工作前置与功能方案将结构、设备54、部品工作前置与功能平面同步开展，使方案可实施；平面同步开展，使方案可实施；浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网5353设计阶段优化成本其他途径设计阶段优化成本其他途径（5 5）、提高决策效率；）、提高决策效率；项目公司、区域公司、集团三者项目公司、区域公司、集团三者的关系；的关系；完美、效率、风险之间找平衡，关注时间成本完美、效率、风险之间找平衡，关注时间成本和机会成本，和机会成本，8080分分-100100分效应；分效应；（6 6）、加强合作伙伴管理；）、加强合作伙伴管理；建立长期合作伙伴：施工图、建立长期合作伙伴：施工图、模型制作；模型制作；合同约定清晰：含钢量、目标成本；合同约定清55、晰：含钢量、目标成本；（7 7）.输入条件多一些约束和意识输入条件多一些约束和意识,少一些随意少一些随意 市场定位市场定位 成本目标成本目标 政府要求政府要求 上阶段成果上阶段成果;（8 8）.计划执行力计划执行力,随时随时”拉警报拉警报”;（9 9）.标准化与创新标准化与创新,循环式上升循环式上升;浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网5454浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网5555第七章招投标管理第七章招投标管理(NO.4)(NO.4)工程招标的目的、常用的形式和程序工程招标的目的、常用的形式和程序 工程招标文件编写介绍工程招标文件编写介绍 工程量清单招标介绍、优劣点及组织及特工56、程量清单招标介绍、优劣点及组织及特点点 工程招标几大关键环节的控制要点工程招标几大关键环节的控制要点 几个常见问题的处理（时间问题、图纸深几个常见问题的处理（时间问题、图纸深度与质量问题和社会资源的利用和控制问度与质量问题和社会资源的利用和控制问题）题）浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网5656工程招标的目的、常用的形式和程序工程招标的目的、常用的形式和程序?工程招标的目的：选择适合项目建设的施工单位，并通过招标，降低工程招标的目的：选择适合项目建设的施工单位，并通过招标，降低建设成本，为项目建设创造良好的条件。建设成本，为项目建设创造良好的条件。?招标的常用形式：公开招标、邀请招标和议57、标；报价方式分：费率招招标的常用形式：公开招标、邀请招标和议标；报价方式分：费率招标、工程量清单招标、施工图预算包干招标。标、工程量清单招标、施工图预算包干招标。?招标的程序为：招标的程序为：招标准备阶段招标准备阶段 编制招标编制招标/发包计划：事先倒排、范围细分、发包方式发包计划：事先倒排、范围细分、发包方式 供应商考察与资格预审：档次，建库，跟踪行业业动态供应商考察与资格预审：档次，建库，跟踪行业业动态 召开标前会议（召开标前会议（1 1）标段与范围划分（标段与范围划分（2 2）招标方式及合同形式，评）招标方式及合同形式，评定标方法与原则（定标方法与原则（3 3）分工与协调：技术、图纸、现58、场、清单、标底）分工与协调：技术、图纸、现场、清单、标底（4 4）本项招标中一些特殊的事项，如现场条件等）本项招标中一些特殊的事项，如现场条件等 编写招标文件编写招标文件 准备图纸准备图纸,样板样板 编制清单、标底编制清单、标底浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网5757工程招标程序（工程招标程序（2 2）发标阶段发标阶段 信息公布：多渠道，网站等信息公布：多渠道，网站等 报名：初步沟通，意向单位报名：初步沟通，意向单位 收取保证金收取保证金,资料押金：招标文件说明资料押金：招标文件说明 发放招标资料：收发登记发放招标资料：收发登记 现场踏勘：生产及生活场地现场踏勘：生产及生活场地 答疑与59、补充招标文件：开会或书面答疑与补充招标文件：开会或书面?投标阶段投标阶段 回标回标 开标分开或合并开标分开或合并公开或内部做好开标记录公开或内部做好开标记录及时发现问题及时发现问题浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网5858工程招标程序（工程招标程序（3 3）?评定标阶段评定标阶段 评标：技术、商务、资质评标：技术、商务、资质 澄清：当场，书面，密封澄清：当场，书面，密封 定标：开会和审批，机构和权限定标：开会和审批，机构和权限 发中标通知：防范风险发中标通知：防范风险 退还保证金退还保证金,资料押金资料押金?工程招标管理程序化授标与签约阶段工程招标管理程序化授标与签约阶段 合约细节谈判合60、约细节谈判（1 1）有针对性（）有针对性（2 2）有过程记录）有过程记录 签定合约签定合约（1 1）盖章顺序（）盖章顺序（2 2）注意电子文档的管理（）注意电子文档的管理（3 3）备案合同同时处理）备案合同同时处理 保证手续：履约、支付保证手续：履约、支付浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网5959工程招标文件编写介绍工程招标文件编写介绍 招标格式模板招标格式模板.doc.doc浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网6060工程量清单招标特点和作用工程量清单招标特点和作用 清单招标的特征与作用清单招标的特征与作用 以图纸、清单加技术要求的方式，明确标的物；以图纸、清单加技术要求的方式，明61、确标的物；透彻评析报价，实现合理低价中标；透彻评析报价，实现合理低价中标；问题事先解决，防范履约风险；问题事先解决，防范履约风险；费率招标的缺点费率招标的缺点 总价不确定，对于项目最终成本没有清晰的标准；总价不确定，对于项目最终成本没有清晰的标准；结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长；结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长；变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价；变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价；匆忙开工、审图不细导致施工过程变更多，增加成本；匆忙开工、审图不细导致施工过程变更多，增加成本；对于不合理的技术指标（如钢筯含量、砼含量）不能及62、时发现，发现后对于不合理的技术指标（如钢筯含量、砼含量）不能及时发现，发现后已没有整改的可能；能及时发现，发现后已没有整改的可能；已没有整改的可能；能及时发现，发现后已没有整改的可能；对成本人员的个人水平依赖性较大。对成本人员的个人水平依赖性较大。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网6161工程量清单招标编制和组织工程量清单招标编制和组织 清单的构成清单的构成 国标清单计价规范；国标清单计价规范；如何与定额计价衔接与区别如何与定额计价衔接与区别 与境外清单方式的接轨与境外清单方式的接轨?国标清单计价规范国标清单计价规范?工程招标清单化规范正文（五章）附录（五个）工程招标清单化规范正文（五章63、）附录（五个）总则总则术语术语工程量清单工程量清单工程量清单计价工程量清单计价工程量清单及计价格式工程量清单及计价格式附录附录A A：建筑工程工程量清单项目及计算规则：建筑工程工程量清单项目及计算规则附录附录B B：装饰装修工程工程量清单项目及计算规则：装饰装修工程工程量清单项目及计算规则附录附录C C：安装工程工程量清单项目及计算规则：安装工程工程量清单项目及计算规则附录附录D D：市政工程工程量清单项目及计算规则：市政工程工程量清单项目及计算规则附录附录E E：园林绿化工程工程量清单项目及计算规则：园林绿化工程工程量清单项目及计算规则浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网6262工程量清64、单招标编制和组织工程量清单招标编制和组织 国标清单计价规范主要内容国标清单计价规范主要内容 总则：说明目的、依据、适用范围、原则及附录的使用；总则：说明目的、依据、适用范围、原则及附录的使用；术语：详见规范，关键分清实体项目与措施项目（技术、生活、安术语：详见规范，关键分清实体项目与措施项目（技术、生活、安全方面）；全方面）；工程量清单：三种清单工程量清单：三种清单-分部分项、措施项目、其他项目分部分项、措施项目、其他项目（1 1）分部分项工程量清单：四统一，名称、编码、单位、规则）分部分项工程量清单：四统一，名称、编码、单位、规则（2 2）措施项目清单：分五类，）措施项目清单：分五类，（3 65、3）其他项目清单：招标人部分（预留金、材料购置费）、投标人）其他项目清单：招标人部分（预留金、材料购置费）、投标人部分（总承包服务费、零星工作项目费部分（总承包服务费、零星工作项目费-人工人工/材料材料/机械）机械）工程量清单计价：包括费用：分部分项工程费、措施项目费、其他项目工程量清单计价：包括费用：分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金费、规费、税金浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网6363工程量清单招标介绍、优劣点及组织及特点工程量清单招标介绍、优劣点及组织及特点 工程招标清单化工程招标清单化国标清单计价规范环节之三：工程招标清单化规国标清单计价规范环节之三：工程招标清66、单化规范正文（五章附录（五个）总则术语范正文（五章附录（五个）总则术语工程量清单工程量清单工程量清单计价工程量清单计价工程量清单及计价格式附录工程量清单及计价格式附录A A：建筑工程工程量清单项目：建筑工程工程量清单项目及计算规则及计算规则附录附录B B：装饰装修工程工程量清单项目及计算规则：装饰装修工程工程量清单项目及计算规则附录附录C C：安装工程工程量清单项目及计算规则：安装工程工程量清单项目及计算规则附录附录D D：市政工程工程量清单项目及计算规则：市政工程工程量清单项目及计算规则附录附录E E：园林绿化工程工程量清单项目及计算规则：园林绿化工程工程量清单项目及计算规则浙江房地产人才培67、训网浙江房地产人才培训网6464工程量清单招标介绍、优劣点及组织及特点工程量清单招标介绍、优劣点及组织及特点 国标清单计价规范工程量清单计价格式国标清单计价规范工程量清单计价格式 投标总价：按工程项目总价表合计金额投标总价：按工程项目总价表合计金额 工程项目总价表：按单项工程费汇总表的工程名称和合计金额工程项目总价表：按单项工程费汇总表的工程名称和合计金额 单项工程费汇总表：按单位工程费汇总表的工程名称和合计金额单项工程费汇总表：按单位工程费汇总表的工程名称和合计金额 单位工程费汇总表：按分部分项工程量清单计价表、措施项目清单计价表、其单位工程费汇总表：按分部分项工程量清单计价表、措施项目清单68、计价表、其他项目清单计价表金额合计和按规定计算的规费、税金填写；他项目清单计价表金额合计和按规定计算的规费、税金填写；分部分项工程量清单计价表：必须按部分项工程量清单分部分项工程量清单计价表：必须按部分项工程量清单 措施项目清单计价表：必须按措施项目清单，可根据施工组织设计增加项目；措施项目清单计价表：必须按措施项目清单，可根据施工组织设计增加项目；其他项目清单计价表：必须按其他项目清单，招标人部分必须按照标人提出的其他项目清单计价表：必须按其他项目清单，招标人部分必须按照标人提出的数额数额 零星工作项目计价表：按零星工作项目表，竣工后按实结算零星工作项目计价表：按零星工作项目表，竣工后按实结69、算 分部分项工程量清单综合单价分析表：招标人根据需要提出要求则填写分部分项工程量清单综合单价分析表：招标人根据需要提出要求则填写 措施项目费分析表：招标人根据需要提出要求则填写措施项目费分析表：招标人根据需要提出要求则填写 主要材料价格表：应包括材料编码、名称、规格型号、计量单位；主要材料价格表：应包括材料编码、名称、规格型号、计量单位；单价必须与工程量清单计价中采用的相应材料的单价一致。单价必须与工程量清单计价中采用的相应材料的单价一致。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网6565工程量清单招标介绍、优劣点及组织及特点工程量清单招标介绍、优劣点及组织及特点 与定额的结合及区别与定额的结合70、及区别 以全国统一定额为基础，项目划分、计量单位和计算规则上尽量衔接；以全国统一定额为基础，项目划分、计量单位和计算规则上尽量衔接；但项目划分以工序改为以实物，分离消耗量、分离措施项目；但项目划分以工序改为以实物，分离消耗量、分离措施项目；定额作用是参考性，反映社会平均消耗量水平，清单力争体现企业个别成定额作用是参考性，反映社会平均消耗量水平，清单力争体现企业个别成本水平；本水平；工程招标清单化与国际接轨工程招标清单化与国际接轨 FIDIC,FIDIC,采用实物量清单计价模式；采用实物量清单计价模式；措施费与实体分开措施费与实体分开浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网6666工程量清单招标71、介绍、优劣点及组织及特点工程量清单招标介绍、优劣点及组织及特点 清单编制方法清单编制方法 符合行业组价习惯：费用构成方式符合行业组价习惯：费用构成方式 充分考虑评标的需要：分栋、分类逐级汇总；关键指标充分考虑评标的需要：分栋、分类逐级汇总；关键指标 为变更、调价做好准备：主要单价分析表为变更、调价做好准备：主要单价分析表 措施项目的处理措施项目的处理清单招标评标要点清单招标评标要点 标底的编制与使用：按定额，总价下浮；各项基价标底的编制与使用：按定额，总价下浮；各项基价 技术标与经济标评审：分别技术标与经济标评审：分别 纵横向双向控制，保证中标价格的合理性：总价、分项、均衡纵横向双向控制，保证72、中标价格的合理性：总价、分项、均衡清单招标的合同管理清单招标的合同管理 总价与单价合同的选用：总价，图纸加清单包干总价与单价合同的选用：总价，图纸加清单包干 清单错误及漏项的处理：规范可调或一定幅度时调整；实际事先核对，总价包含清单错误及漏项的处理：规范可调或一定幅度时调整；实际事先核对，总价包含 涨价、材料替换、设计变更等情况下合同价款如何调整：风险共担，把握幅度涨价、材料替换、设计变更等情况下合同价款如何调整：风险共担，把握幅度 进度款支付的方式：按月、按形象进度进度款支付的方式：按月、按形象进度 结算管理要求：结算管理要求：浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网6767招标中几个常见问73、题的处理招标中几个常见问题的处理 时间问题时间问题 图纸深度与质量问题图纸深度与质量问题 社会资源的利用与控制问题社会资源的利用与控制问题 供方管理方面供方管理方面 合同签订方面合同签订方面 过程跟进方面过程跟进方面 同时计算对比同时计算对比 指标分析指标分析浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网6868第八章合同管理第八章合同管理(NO.5)(NO.5)合同管理的必要性及常用手段合同管理的必要性及常用手段.掌握总承包合同中主要内容（范围、时间、掌握总承包合同中主要内容（范围、时间、价款和违约责任）价款和违约责任）掌握工程建设索赔和反索赔掌握工程建设索赔和反索赔 开发商在签定合同时产生问题的74、误区及应开发商在签定合同时产生问题的误区及应对方法对方法 掌握处理合同纠纷的主要方法掌握处理合同纠纷的主要方法 开发合同管理的档案管理开发合同管理的档案管理浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网6969合同管理的必要性合同管理的必要性 工程建设合同需要管理工程建设合同需要管理,主要基于如下原因主要基于如下原因:(1)(1)工程合同条文繁杂工程合同条文繁杂,内涵意义深刻内涵意义深刻,专业术语较多专业术语较多,法律语言不容易理解。法律语言不容易理解。(2)(2)在一个工程中在一个工程中,合同多达几十份。合同多达几十份。(3)(3)合同文件和工程活动有具体要求合同文件和工程活动有具体要求(如工期、75、质量、如工期、质量、费用等）的衔接处理。费用等）的衔接处理。（4 4）合同中存在问题和风险，包括合同审查时已经）合同中存在问题和风险，包括合同审查时已经发现的风险和还可能隐藏的尚未发现的风险。发现的风险和还可能隐藏的尚未发现的风险。（5 5）避免被索赔的需要。）避免被索赔的需要。（6 6）为顺利完成工程建设的需要。）为顺利完成工程建设的需要。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网7070合同管理的常用手段合同管理的常用手段 合同管理常用方法有：合同管理常用方法有：合同会签制度：一项合同的签定，需要公司各责任部门评审，各自对合同会签制度：一项合同的签定，需要公司各责任部门评审，各自对合同中的条76、款进行把关，避免出现专业管理的空白。合同中的条款进行把关，避免出现专业管理的空白。合同会签附录一合同会签附录一二二(1).doc(1).doc 合同分析：制定合同的部门，应该有专人负责对合同进行分析，主要合同分析：制定合同的部门，应该有专人负责对合同进行分析，主要分析合同订立所依据法律、法规，通过分析，发包人了解适用于合同分析合同订立所依据法律、法规，通过分析，发包人了解适用于合同的法律的基本情况（范围、特点等），用于指导整个合同实施和发索的法律的基本情况（范围、特点等），用于指导整个合同实施和发索赔工作。对合同中明示的法律应重点分析。赔工作。对合同中明示的法律应重点分析。合同交底：合同分析后77、，应由合同管理人员向各管理层作合同交底：合同分析后，应由合同管理人员向各管理层作“合同交合同交底底”，把合同责任具体落实到各责任人和合同实施的具体工作上，并，把合同责任具体落实到各责任人和合同实施的具体工作上，并把合同间的衔接交待清楚。把合同间的衔接交待清楚。合同实施的控制：通过合同实施情况分析，找出偏差，调整合同实施合同实施的控制：通过合同实施情况分析，找出偏差，调整合同实施过程，达到合同总目标。在实施中，采取过程，达到合同总目标。在实施中，采取“技术措施技术措施”、“组织和管理措组织和管理措施施”、“经济措施经济措施”和和“合同措施合同措施”予以纠正。予以纠正。浙江房地产人才培训网浙江房地78、产人才培训网7171掌握总承包合同中主要内容掌握总承包合同中主要内容 合同承包范围：合同发包范围、工作内容、承包方式和工作界面处理。合同承包范围：合同发包范围、工作内容、承包方式和工作界面处理。合同履行期限：明确交工时间，同事也对各阶段的工作期限作出明确的规定。合同履行期限：明确交工时间，同事也对各阶段的工作期限作出明确的规定。合同价款：主要描述合同金额，合同款的计价方式、结算方式以及工程款支合同价款：主要描述合同金额，合同款的计价方式、结算方式以及工程款支付期限等。付期限等。工程质量与验收：明确工程质量的要求，对工程质量的验收方法、验收时间工程质量与验收：明确工程质量的要求，对工程质量的验收79、方法、验收时间及确认方式，工程质量检验的重点是竣工验收，通过竣工验收后发包人可以及确认方式，工程质量检验的重点是竣工验收，通过竣工验收后发包人可以接受工程。接受工程。材料设备供应：主要材料调差原则、甲供材料和甲定材料价款结算原则，以材料设备供应：主要材料调差原则、甲供材料和甲定材料价款结算原则，以及材料的管理。及材料的管理。合同的变更：由于合同签订时存在一些事先没有预见到情况，一般在合同期合同的变更：由于合同签订时存在一些事先没有预见到情况，一般在合同期限内的任何时间，发包人代表可以会同承包商协商变更。限内的任何时间，发包人代表可以会同承包商协商变更。工程保修：签定保修协议，明确保修内容、范围80、期限和保修金额支付办法。工程保修：签定保修协议，明确保修内容、范围、期限和保修金额支付办法。争议的处理：协商、仲裁或起诉。争议的处理：协商、仲裁或起诉。违约责任的处理：对承包商主要有：质量、工期、双标化、分包、人员到位违约责任的处理：对承包商主要有：质量、工期、双标化、分包、人员到位等；对发包商：工程款支付、施工条件创造等。等；对发包商：工程款支付、施工条件创造等。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网7272掌握工程建设索赔和反索赔掌握工程建设索赔和反索赔 索赔是指在合同实施中，合同一方因对方不履行或未能正确履行合同所规定的义务或索赔是指在合同实施中，合同一方因对方不履行或未能正确履行合81、同所规定的义务或未能保证承诺的合同条件实现而遭受损失，向对方提出补偿要求。索赔一般是承包人未能保证承诺的合同条件实现而遭受损失，向对方提出补偿要求。索赔一般是承包人向发包人提出的。向发包人提出的。反索赔是相对索赔而言，是对提出索赔的一方的反驳。通常反索赔主要是指发包人向反索赔是相对索赔而言，是对提出索赔的一方的反驳。通常反索赔主要是指发包人向承包人的反索赔。承包人的反索赔。常见索赔的主要起因：常见索赔的主要起因：（1 1）合同文件引起的（如图纸和工程量表中错误的描述）合同文件引起的（如图纸和工程量表中错误的描述）（2 2）工程施工方面（如设计变更和工程质量要求变更引起的）工程施工方面（如设计变82、更和工程质量要求变更引起的）（3 3）关于价款方面（如拖延支付进度款）关于价款方面（如拖延支付进度款）（4 4）工期引起的（延误工期损失等）工期引起的（延误工期损失等）（5 5）特殊风险和人力不可抗拒（指战争、革命、内战等）特殊风险和人力不可抗拒（指战争、革命、内战等）（6 6）工程暂挺、中止合同。）工程暂挺、中止合同。常见反索赔的主要理由：常见反索赔的主要理由：（1 1）工程质量缺陷）工程质量缺陷（2 2）拖延工期）拖延工期（3 3）保留金的）保留金的（4 4）发包方其他损失。）发包方其他损失。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网7373开发商在签定合同时存在误区及应对方法开发商在签定合83、同时存在误区及应对方法 由于目前政府对工程建设招标仍未完全放开，因此造成民营企业在工由于目前政府对工程建设招标仍未完全放开，因此造成民营企业在工程建设招标及合同签定中，存在一些与目前法律、法规有冲突的误程建设招标及合同签定中，存在一些与目前法律、法规有冲突的误区，如何有效防范法律风险而又确保企业的成本控制，是每个房产开区，如何有效防范法律风险而又确保企业的成本控制，是每个房产开发商面临的主要课题。发商面临的主要课题。目前合同签定中存在主要误区有：目前合同签定中存在主要误区有：（1 1）黑白合同效力问题（总包合同和分包合同）黑白合同效力问题（总包合同和分包合同）（2 2）工程结算送审价问题，开发84、商久拖不结，承包商起诉。（防范措施：）工程结算送审价问题，开发商久拖不结，承包商起诉。（防范措施：（A A）合同中有明确的约定（）合同中有明确的约定（B B）资料齐全（）资料齐全（C C）有签收单。）有签收单。）（3 3）交房问题（防范措施：（）交房问题（防范措施：（A A）售房合同中明确交接规定（）售房合同中明确交接规定（B B）出示）出示政府验收文件（政府验收文件（C C）书面通知交房时间。（）书面通知交房时间。（D D）签署交接单。（）签署交接单。（E E）做）做好交房时的取证）好交房时的取证）（4 4）工程保修期约定：规范按照竣工验收，但开发商的保修期从交付使）工程保修期约定：规范按照85、竣工验收，但开发商的保修期从交付使用开始，存在较大时间差。（合同约定保修期从交付使用起计算）用开始，存在较大时间差。（合同约定保修期从交付使用起计算）浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网7474掌握处理合同纠纷的主要方法掌握处理合同纠纷的主要方法 当履行合同双方对合同产生争议时，有三当履行合同双方对合同产生争议时，有三种处理方法：协商、协调、仲裁、起诉。种处理方法：协商、协调、仲裁、起诉。协商：最好的方法。协商：最好的方法。协调：请政府主管部门出面解决，开发商协调：请政府主管部门出面解决，开发商比较被动。比较被动。仲裁：合同中事先约定，仲裁：合同中事先约定，“一事仲裁不能再一事仲裁不能再起86、诉起诉”、“仲裁终审制度仲裁终审制度”。起诉：合同约定，可对仲裁结果进行起起诉：合同约定，可对仲裁结果进行起诉，起诉执行较为困难，处理周期长。诉，起诉执行较为困难，处理周期长。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网7575开发合同管理的档案管理开发合同管理的档案管理 合同档案管理的必要性：由于合同相关资料面广合同档案管理的必要性：由于合同相关资料面广量大，形式多样，主要有：量大，形式多样，主要有：（1 1）合同资料：各种合同文本、招标资料、投标文）合同资料：各种合同文本、招标资料、投标文件、询标纪要、图纸等。件、询标纪要、图纸等。（2 2）合同分析资料：如合同总体分析、网络图等。）合同分析资87、料：如合同总体分析、网络图等。（3 3）各种施工过程中产生的各类资料。（联系单、）各种施工过程中产生的各类资料。（联系单、会议纪要、鉴定报告等）会议纪要、鉴定报告等）?合同资料管理的内容合同资料管理的内容（1 1）合同资料的收集）合同资料的收集（2 2）资料的整理和归档）资料的整理和归档XXXX合同管理合同管理.xlsxls（3 3）资料的使用）资料的使用浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网7676第九章甲供材料和甲定材料的管理方法和要领第九章甲供材料和甲定材料的管理方法和要领(NO.6)(NO.6)材料采购几种方式材料采购几种方式 确定甲供和甲定材料的需要考虑因素确定甲供和甲定材料的需要88、考虑因素 常见的甲供材料和范围（案例）常见的甲供材料和范围（案例）甲供材料管理的要点甲供材料管理的要点 甲供材操作过程甲供材操作过程 几种常见甲供材的管理几种常见甲供材的管理浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网7777材料采购几种方式材料采购几种方式 甲方采购材料（甲供）甲方采购材料（甲供）乙方采购材料（乙供）乙方采购材料（乙供）甲定乙供材料（定品牌、定价格、认质认甲定乙供材料（定品牌、定价格、认质认价）价）浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网7878确定甲供和甲定材料的需要考虑因素确定甲供和甲定材料的需要考虑因素 是否具备相应的资源是否具备相应的资源 品质品质/质量控制的需要质量控制89、的需要 出于资金运用的考虑：对甲方或乙方出于资金运用的考虑：对甲方或乙方 成本控制要求：事先与事中发生成本控制要求：事先与事中发生 要考虑甲方自身的管理能力与效率要考虑甲方自身的管理能力与效率浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网7979甲方战略采购区域采购材料甲方战略采购区域采购材料 考虑因素：产品标准化、同质化、效考虑因素：产品标准化、同质化、效率、成本率、成本 适用材料设备：电梯、栏杆、涂料、适用材料设备：电梯、栏杆、涂料、开关插座、铝合金、户内配电箱开关插座、铝合金、户内配电箱浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网8080常见的甲定和甲供材料和范围（案例）常见的甲定和甲供材料和范围90、（案例）甲定材甲定材1.doc1.doc浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网8181常见的甲定和甲供材料和范围（案例）常见的甲定和甲供材料和范围（案例）总包甲供材料总包甲供材料.shsshs浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网8282甲供材料管理的要点甲供材料管理的要点 数量确定与损耗的控制数量确定与损耗的控制 质量控制质量控制 保证供货的需要保证供货的需要 税务处理税务处理 甲供材管理合理化与总包、分包的管理关系甲供材管理合理化与总包、分包的管理关系 签订合同方式签订合同方式:三方合同三方合同 各方的管理责任各方的管理责任:进度、质量、配合甲供材的管进度、质量、配合甲供材的管理要点理91、要点浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网8383甲方采购操作过程甲方采购操作过程计划计划:乙方提出乙方提出,甲方确认甲方确认定货定货:甲方统一书面通知甲方统一书面通知收货收货:甲方单独或甲乙双方共同甲方单独或甲乙双方共同保管保管:尽可能由乙方负责尽可能由乙方负责领用领用:结算结算:工程与材料的对应工程与材料的对应;定额取费的处理定额取费的处理;采采保费的计取保费的计取退货与内部调配；退货与内部调配；浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网8484几种常见甲供材的管理几种常见甲供材的管理?电线电缆：量，电缆不退货；电线电缆：量，电缆不退货；?饰面材料（面砖饰面材料（面砖 屋面瓦）：批量问题屋92、面瓦）：批量问题?洁具与灯饰：注意配件；洁具与灯饰：注意配件；?会所会所/售楼处售楼处/样板房用品：效果把握，与部样板房用品：效果把握，与部门协作问题门协作问题浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网8585第十章现场签证和设计变更的管理第十章现场签证和设计变更的管理(NO.7)(NO.7)控制现场签证的思路控制现场签证的思路 系统分析产生现场签证的诱因系统分析产生现场签证的诱因 规范签证的方法规范签证的方法 措施费用签证的控制措施费用签证的控制 设计变更控制措施设计变更控制措施浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网8686控制现场签证的思路控制现场签证的思路 避免签证和较少签证避免签证和较93、少签证 规范签证规范签证浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网8787系统分析产生现场签证的诱因系统分析产生现场签证的诱因 设计变更引起的设计变更引起的 合同出现漏项或清单说明不清引起的合同出现漏项或清单说明不清引起的 措施费签证措施费签证 技术措施和施工质量标准不清晰造成技术措施和施工质量标准不清晰造成 场地移交责任不清引起的场地移交责任不清引起的(场地硬化场地硬化)规费签证规费签证(夜间施工噪音污染夜间施工噪音污染)主材、主要工艺变了主材、主要工艺变了 施工样板先行，避免返工损失（安装管道）施工样板先行，避免返工损失（安装管道）低价入场，申请变相的索赔签证低价入场，申请变相的索赔签证 甲94、供材料管理采保费和甲供材料损耗等甲供材料管理采保费和甲供材料损耗等浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网8888规范签证的方法规范签证的方法 三方签证，规范签证行为（实行量价分离三方签证，规范签证行为（实行量价分离原则）原则）建立现场签证事先报告制度，甲方确定签建立现场签证事先报告制度，甲方确定签证范围和做法后再实施，规范签证流程。证范围和做法后再实施，规范签证流程。按程序办事按程序办事浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网8989措施费用签证的控制措施费用签证的控制 施工措施费定义：投标人完成本招标工程所需要施工措施费定义：投标人完成本招标工程所需要的技术、生活、安全等方面的非工程实体项95、目全的技术、生活、安全等方面的非工程实体项目全部费用，并已充分考虑了招标文件的施工管理及部费用，并已充分考虑了招标文件的施工管理及技术要求、配合售楼准备的工程要求。技术要求、配合售楼准备的工程要求。控制原则：在招标中明确控制原则：在招标中明确“施工措施费用包干施工措施费用包干”施工措施费包干原则：投标措施项目清单未填写施工措施费包干原则：投标措施项目清单未填写部分，视为已包含在工程量清单的其他费用中，部分，视为已包含在工程量清单的其他费用中，措施项目投标报价包干考虑，结算时除合同规定措施项目投标报价包干考虑，结算时除合同规定外不做调整。设计变更及签证工程中发生的措施外不做调整。设计变更及签证工96、程中发生的措施费用亦由投标人在本报价表中包干考虑。费用亦由投标人在本报价表中包干考虑。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网9090设计变更控制措施设计变更控制措施?设计变更的主要形式设计变更的主要形式（1 1）是迟到的设计变更，现场已经施工了，因变更滞后）是迟到的设计变更，现场已经施工了，因变更滞后出现重复施工的浪费。（出现重复施工的浪费。（2 2）设计变更涉及的内容，其计价方式在合同中没有）设计变更涉及的内容，其计价方式在合同中没有约定（如施工工艺变了），只能以独家协商议价的方式确定价格。应该作为约定（如施工工艺变了），只能以独家协商议价的方式确定价格。应该作为重点防范。（重点防范。（397、 3）常规设计变更的内容，其计价方式在合同中有约定，按合同）常规设计变更的内容，其计价方式在合同中有约定，按合同计算。计算。?设计变更的原因：设计变更的原因：设计类原因：设计优化、错误设计、设计缺漏、二次设计。设计类原因：设计优化、错误设计、设计缺漏、二次设计。现场施工类：施工困难、施工进度要求现场施工类：施工困难、施工进度要求营销类：客户需求、市场竞争营销类：客户需求、市场竞争物业类：物业需求物业类：物业需求?设计变更控制原则（设计变更控制原则（1 1）事先变更原则（）事先变更原则（2 2）先算后做原则（）先算后做原则（3 3）设计变更完工）设计变更完工确认原则。确认原则。?设计变更控制方法98、（设计变更控制方法（1 1）设立项目总工，查缺补漏及解决建筑功能问题。（）设立项目总工，查缺补漏及解决建筑功能问题。（2 2）建立强化设计变更审核制度，减少不必要的签证。（建立强化设计变更审核制度，减少不必要的签证。（3 3）提前研究材料样板，）提前研究材料样板，较少材料变化引起的价格重新确认。（较少材料变化引起的价格重新确认。（4 4）构造做法统一化（建筑、结构、设）构造做法统一化（建筑、结构、设备总说明）（备总说明）（5 5）设计变更价格确认危机处理方法：改甲供材料、换施工单位、）设计变更价格确认危机处理方法：改甲供材料、换施工单位、打死狗杀价法。打死狗杀价法。浙江房地产人才培训网浙江房地99、产人才培训网9191工程成本数据库的建立（工程成本数据库的建立（NO.8)NO.8)工程成本数据的分类工程成本数据的分类工程成本数据的分类工程成本数据的分类 数据的管理内容与过程数据的管理内容与过程数据的管理内容与过程数据的管理内容与过程 信息化管理工作平台信息化管理工作平台信息化管理工作平台信息化管理工作平台浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网9292工程成本数据的分类工程成本数据的分类 项目数据：小区及单体项目数据：小区及单体项目数据：小区及单体项目数据：小区及单体 单位工程单位工程单位工程单位工程/专业工程专业工程专业工程专业工程 分部分项工程分部分项工程分部分项工程分部分项工程 人100、材机管利税人材机管利税人材机管利税人材机管利税浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网9393数据的管理内容与过程数据的管理内容与过程收集：考察调研、询价、招标合约、结算收集：考察调研、询价、招标合约、结算收集：考察调研、询价、招标合约、结算收集：考察调研、询价、招标合约、结算分析与整理：结合产品特征，形成技术经分析与整理：结合产品特征，形成技术经分析与整理：结合产品特征，形成技术经分析与整理：结合产品特征，形成技术经济指标济指标济指标济指标积累与利用：注意可比性，时效性；积累与利用：注意可比性，时效性；积累与利用：注意可比性，时效性；积累与利用：注意可比性，时效性；浙江房地产人才培训网浙江房101、地产人才培训网9494信息化管理工作平台信息化管理工作平台工作平台的形式工作平台的形式软件定制，标准软件定制，标准数据库积累数据库积累标准文件与表单统一标准文件与表单统一信息化管理工作平台管理信息系统软件的功能要求信息化管理工作平台管理信息系统软件的功能要求 数据存储与共享：目标、合同、付款、结算、材料与供数据存储与共享：目标、合同、付款、结算、材料与供应商应商 协同工作平台：网络操作，分别录入；协同工作平台：网络操作，分别录入；反映管理过程，不仅仅是存储数据，要跟踪过程；反映管理过程，不仅仅是存储数据，要跟踪过程；浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网9595信息化管理工作平台信息化管理工102、作平台 值得注意的问题值得注意的问题值得注意的问题值得注意的问题 结合公司管理现状：软件只是工具；结合公司管理现状：软件只是工具；结合公司管理现状：软件只是工具；结合公司管理现状：软件只是工具；符合工作流程与操作习惯：加强需求符合工作流程与操作习惯：加强需求符合工作流程与操作习惯：加强需求符合工作流程与操作习惯：加强需求分析与试用期的作用分析与试用期的作用分析与试用期的作用分析与试用期的作用 固定性与灵活性的矛盾固定性与灵活性的矛盾固定性与灵活性的矛盾固定性与灵活性的矛盾浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网9696信息化管理工作平台信息化管理工作平台(案例案例)浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网9797谢谢大家谢谢大家谢谢大家谢谢大家!