1、内容要点内容要点内容要点内容要点工程目标成本的制定工程目标成本的制定工程目标成本的制定工程目标成本的制定、支解与支解与支解与支解与落实落实落实落实工程成本数据库的建立工程成本数据库的建立工程成本数据库的建立工程成本数据库的建立工程量清单招标管理工程量清单招标管理工程量清单招标管理工程量清单招标管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理第一部分第一部分第一部分第一部分：工程目标成本的制定工程目标成本的制定工程目标成本的制定工程目标成本的制定、支解与落实支解与落实支解与落实支解与落实 基本概念基本概念基本概念基本概念控制与目标控制与目标控制2、与目标控制与目标 成本目标的制定成本目标的制定成本目标的制定成本目标的制定主要过程主要过程主要过程主要过程 成本目标的支解成本目标的支解成本目标的支解成本目标的支解目的与方法目的与方法目的与方法目的与方法 实际操作实际操作实际操作实际操作工作案例工作案例工作案例工作案例房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理成本目标管理基本概念成本目标管理基本概念成本目标管理基本概念成本目标管理基本概念控制与目标控制与目标控制与目标控制与目标：三要素三要素三要素三要素目标管理的目标管理的目标管理的目标管理的PDCA过程过程过程过程工程成本与全成本工程成本3、与全成本工程成本与全成本工程成本与全成本目标的内含目标的内含目标的内含目标的内含：成本成本成本成本产品产品产品产品目标的作用目标的作用目标的作用目标的作用：心中有数心中有数心中有数心中有数房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理控制与目标控制与目标控制与目标控制与目标目标是控制的第一要素目标是控制的第一要素目标是控制的第一要素目标是控制的第一要素1.1.1.1.控制的概念控制的概念控制的概念控制的概念：控制是解决问题的手段之一控制是解决问题的手段之一控制是解决问题的手段之一控制是解决问题的手段之一，目目目目的为达到某些既定目标的为达到某些4、既定目标的为达到某些既定目标的为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外控制可理解为一系统对外控制可理解为一系统对外控制可理解为一系统对外界影响的调节功能界影响的调节功能界影响的调节功能界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果此项调节功能可使系统的结果此项调节功能可使系统的结果此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标或产出不偏离既定目标或产出不偏离既定目标或产出不偏离既定目标。2.2.2.2.控制的要素控制的要素控制的要素控制的要素：目标目标目标目标、偏差测定偏差测定偏差测定偏差测定、修正修正修正修正3.3.3.3.有效控制的前提有效控制的前提有效控制的前提有效控制的前提：目标要合理5、实在目标要合理实在目标要合理实在目标要合理实在；实际结果实际结果实际结果实际结果要及时反馈要及时反馈要及时反馈要及时反馈4.4.4.4.能动的控制能动的控制能动的控制能动的控制：不等同于限制不等同于限制不等同于限制不等同于限制，时刻掌握实际与时刻掌握实际与时刻掌握实际与时刻掌握实际与目标偏差的原因目标偏差的原因目标偏差的原因目标偏差的原因、幅度幅度幅度幅度、造成后果造成后果造成后果造成后果，进而做出相进而做出相进而做出相进而做出相应的调整方案应的调整方案应的调整方案应的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中保持心中有数就可以说在控制之中保持心中有数就可以说在控制之中保持心中有数就可以说在控制6、之中体重控制体重控制体重控制体重控制（速度控制速度控制速度控制速度控制、成本控制成本控制成本控制成本控制、产品控制产品控制产品控制产品控制）控制的过程控制的过程控制的过程控制的过程反馈控制反馈控制反馈控制反馈控制理想值理想值理想值理想值测定结果测定结果测定结果测定结果调整措施调整措施调整措施调整措施项目实施方案目标成本（总成本及分项成本）建立目标PLAN项目实施DO做出调整ADJUST检查对比CHECK实际成本（总成本及分项成本）目标管理的过程目标管理的过程目标管理的过程目标管理的过程PDCA PDCA PDCA PDCA 循环循环循环循环工程成本与全成本工程成本与全成本工程成本与全成本工程成7、本与全成本其中的一部分其中的一部分其中的一部分其中的一部分往往占比重最大往往占比重最大往往占比重最大往往占比重最大大多有明确的实体对象大多有明确的实体对象大多有明确的实体对象大多有明确的实体对象术语之七大类术语之七大类术语之七大类术语之七大类：土地土地土地土地，前期前期前期前期，建安建安建安建安，基础设施基础设施基础设施基础设施，管理管理管理管理，利息利息利息利息，税金税金税金税金工程成本与完全成本工程成本与完全成本工程成本与完全成本工程成本与完全成本经济评价经济评价经济评价经济评价三全的概念三全的概念三全的概念三全的概念合计不可预见费12其他费用11开发期税费10销售费用9财务费用8管理费用8、7开发间接费6公共配套设施建设费5建筑安装工程费4基础设施建设费3前期工程费2土地费用1项目序号工程成本工程成本工程成本工程成本项目开发建设投资项目开发建设投资项目开发建设投资项目开发建设投资工程成本与完全成本工程成本与完全成本工程成本与完全成本工程成本与完全成本土地获得价款土地获得价款土地获得价款土地获得价款开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费主体建筑工程费主体建筑工程费主体建筑工程费主体建筑工程费主体安装工程费主体安装工程费主体安装工程费主体安装工程费社区管网工程费社区管网工程费社区管网工程费社区管网工程费园林环境工程费园林环境工程费园林环境工程费园林环境工程费配套设施9、费配套设施费配套设施费配套设施费开发间接费开发间接费开发间接费开发间接费例例例例1开发成本开发成本开发成本开发成本三通一平费三通一平费三通一平费三通一平费临时设施费临时设施费临时设施费临时设施费营销设施建造费营销设施建造费营销设施建造费营销设施建造费工程成本工程成本工程成本工程成本工程成本与完全成本工程成本与完全成本工程成本与完全成本工程成本与完全成本土地成本土地成本土地成本土地成本前期费用前期费用前期费用前期费用建安工程成本建安工程成本建安工程成本建安工程成本开发间接费开发间接费开发间接费开发间接费营业费营业费营业费营业费公司管理费公司管理费公司管理费公司管理费财务费财务费财务费财务费例例例10、例2项目发展成本项目发展成本项目发展成本项目发展成本临时工程费临时工程费临时工程费临时工程费销售总要的建安费销售总要的建安费销售总要的建安费销售总要的建安费工程成本工程成本工程成本工程成本基础设施费基础设施费基础设施费基础设施费环境工程费环境工程费环境工程费环境工程费公建配套费公建配套费公建配套费公建配套费建筑单体费建筑单体费建筑单体费建筑单体费全成本全成本全成本全成本开发成本开发成本开发成本开发成本期间费期间费期间费期间费成本目标的内成本目标的内成本目标的内成本目标的内涵涵涵涵：不仅限于成本目标值本身不仅限于成本目标值本身不仅限于成本目标值本身不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后更要关注11、成本背后更要关注成本背后更要关注成本背后的产品目标的产品目标的产品目标的产品目标影响成本的决定因素是产品和市场影响成本的决定因素是产品和市场影响成本的决定因素是产品和市场影响成本的决定因素是产品和市场成本目标的作用成本目标的作用成本目标的作用成本目标的作用：目标不一定是上限而是基准目标不一定是上限而是基准目标不一定是上限而是基准目标不一定是上限而是基准，目标的作用在于目标的作用在于目标的作用在于目标的作用在于心中有数心中有数心中有数心中有数之其所以然之其所以然之其所以然之其所以然；变化是绝对的变化是绝对的变化是绝对的变化是绝对的，周期长周期长周期长周期长、市场变化多市场变化多市场变化多市场变化12、多；成本目标的影响范围成本目标的影响范围成本目标的影响范围成本目标的影响范围：成本目标是整个项目团队的目标成本目标是整个项目团队的目标成本目标是整个项目团队的目标成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆目标范围覆目标范围覆目标范围覆盖全成本盖全成本盖全成本盖全成本，目标管理贯穿开发全过程目标管理贯穿开发全过程目标管理贯穿开发全过程目标管理贯穿开发全过程成本目标的制定成本目标的制定成本目标的制定成本目标的制定目标制定的时间目标制定的时间目标制定的时间目标制定的时间：几个阶段几个阶段几个阶段几个阶段目标制定的方法目标制定的方法目标制定的方法目标制定的方法：正向与反向正向与反向正向与反向正向与反向目13、标制定的要求目标制定的要求目标制定的要求目标制定的要求：成本成本成本成本产品产品产品产品目标制定案例目标制定案例目标制定案例目标制定案例房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理制定的时间制定的时间制定的时间制定的时间：目标的雏形从立项时开始形成目标的雏形从立项时开始形成目标的雏形从立项时开始形成目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是考成本水平是考成本水平是考成本水平是考虑是否立项的要素之一虑是否立项的要素之一虑是否立项的要素之一虑是否立项的要素之一；区分控制目标与经济区分控制目标与经济区分控制目标与经济区分控制目标与经济测算数据测算数据测14、算数据测算数据，要求不同要求不同要求不同要求不同，考虑风险因素考虑风险因素考虑风险因素考虑风险因素；策划策划策划策划、设计阶段进行各阶段的成本测算设计阶段进行各阶段的成本测算设计阶段进行各阶段的成本测算设计阶段进行各阶段的成本测算，各期各期各期各期测算要有对应测算要有对应测算要有对应测算要有对应，比较变化原因比较变化原因比较变化原因比较变化原因，原则上前期目原则上前期目原则上前期目原则上前期目标控制后期目标标控制后期目标标控制后期目标标控制后期目标；实施方案实施方案实施方案实施方案（二分法二分法二分法二分法）确定后确定后确定后确定后，形成正式项目发展成形成正式项目发展成形成正式项目发展成形成正15、式项目发展成本目标本目标本目标本目标 施工图完成后施工图完成后施工图完成后施工图完成后，可根据预算对目标做调整可根据预算对目标做调整可根据预算对目标做调整可根据预算对目标做调整（通通通通常是在偏差较大的情况下常是在偏差较大的情况下常是在偏差较大的情况下常是在偏差较大的情况下），），），），形成内控目标形成内控目标形成内控目标形成内控目标；正向测算正向测算正向测算正向测算：1.测算依据测算依据测算依据测算依据成本与首先是由产品的定位与档次成本与首先是由产品的定位与档次成本与首先是由产品的定位与档次成本与首先是由产品的定位与档次决定的决定的决定的决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟因此成本目16、标要在与产品目标的互动沟因此成本目标要在与产品目标的互动沟因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定通中共同制定通中共同制定通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的在发包前的阶段经历由粗到细的在发包前的阶段经历由粗到细的在发包前的阶段经历由粗到细的过程过程过程过程。一般的依据文件有一般的依据文件有一般的依据文件有一般的依据文件有：项目发展报告项目发展报告项目发展报告项目发展报告、策划策划策划策划报告报告报告报告、各阶段的设计文件和交楼标准各阶段的设计文件和交楼标准各阶段的设计文件和交楼标准各阶段的设计文件和交楼标准；2.测算方式测算方式测算方式测算方式根据所掌握的经验数据和项目的特根据所17、掌握的经验数据和项目的特根据所掌握的经验数据和项目的特根据所掌握的经验数据和项目的特征征征征，不一定是固定方式不一定是固定方式不一定是固定方式不一定是固定方式（如烂尾楼改造如烂尾楼改造如烂尾楼改造如烂尾楼改造）；）；）；）；3.团队工作团队工作团队工作团队工作前期工作尽可能做细前期工作尽可能做细前期工作尽可能做细前期工作尽可能做细，促进策划促进策划促进策划促进策划、设计人员对产品的深入考虑设计人员对产品的深入考虑设计人员对产品的深入考虑设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发不要因为今后会发不要因为今后会发不要因为今后会发生变化而不作预先设定生变化而不作预先设定生变化而不作预先设定生变化而不18、作预先设定。（。（。（。（工作重心前移工作重心前移工作重心前移工作重心前移）制定的方法制定的方法制定的方法制定的方法：反向倒逼反向倒逼反向倒逼反向倒逼：1.确定销售价格水平确定销售价格水平确定销售价格水平确定销售价格水平；2.确定利润要求确定利润要求确定利润要求确定利润要求；3.反推计算成本水平反推计算成本水平反推计算成本水平反推计算成本水平目标需经过各方的讨论和审批目标需经过各方的讨论和审批目标需经过各方的讨论和审批目标需经过各方的讨论和审批（可能集可能集可能集可能集团审批团审批团审批团审批），），），），正式发布正式发布正式发布正式发布制定的方法制定的方法制定的方法制定的方法：水平恰当水平19、恰当水平恰当水平恰当：支持定位支持定位支持定位支持定位，提升价值提升价值提升价值提升价值；既有可行性既有可行性既有可行性既有可行性，又具挑又具挑又具挑又具挑战性战性战性战性；适当考虑风险适当考虑风险适当考虑风险适当考虑风险；依据充分依据充分依据充分依据充分：产品定位支撑目标数据产品定位支撑目标数据产品定位支撑目标数据产品定位支撑目标数据；合理确定的前提条合理确定的前提条合理确定的前提条合理确定的前提条件件件件：了解市场了解市场了解市场了解市场、结合产品结合产品结合产品结合产品，有充分的数据支持有充分的数据支持有充分的数据支持有充分的数据支持通过市场调通过市场调通过市场调通过市场调研和数据库研和20、数据库研和数据库研和数据库；内容具体明确内容具体明确内容具体明确内容具体明确：成本内容明确成本内容明确成本内容明确成本内容明确（比如同样是高档比如同样是高档比如同样是高档比如同样是高档，各各各各人心目中可能不同人心目中可能不同人心目中可能不同人心目中可能不同）；）；）；）；考虑全面考虑全面考虑全面考虑全面，不要漏项不要漏项不要漏项不要漏项；量化计算量化计算量化计算量化计算：尽可能有量化的计算尽可能有量化的计算尽可能有量化的计算尽可能有量化的计算，量价分离量价分离量价分离量价分离，而不是笼而不是笼而不是笼而不是笼统的总数统的总数统的总数统的总数，便于今后的对比分析便于今后的对比分析便于今后的对比21、分析便于今后的对比分析；推行标准化推行标准化推行标准化推行标准化：最好能结合公司产品特点最好能结合公司产品特点最好能结合公司产品特点最好能结合公司产品特点，制定公司通用制定公司通用制定公司通用制定公司通用的标准和表格的标准和表格的标准和表格的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整各项目的不同点在局部作调整各项目的不同点在局部作调整各项目的不同点在局部作调整，可以节省时可以节省时可以节省时可以节省时间间间间，减少误解减少误解减少误解减少误解；强调考核作用强调考核作用强调考核作用强调考核作用：尽可能作为绩效考核指标尽可能作为绩效考核指标尽可能作为绩效考核指标尽可能作为绩效考核指标；所有房地所有房地22、所有房地所有房地产公司都会做测算产公司都会做测算产公司都会做测算产公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控只是没有作为正式的目标去执行和监控只是没有作为正式的目标去执行和监控只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用目标对控制结果进行考核没有用目标对控制结果进行考核没有用目标对控制结果进行考核没有用目标对控制结果进行考核制定的要求制定的要求制定的要求制定的要求：1 1 1 1，某中学成本控制纲要某中学成本控制纲要某中学成本控制纲要某中学成本控制纲要：注意前期制定的过注意前期制定的过注意前期制定的过注意前期制定的过程程程程、计划和人员计划和人员计划和人员计划和人员，如何调整如何调整如何23、调整如何调整2 2 2 2，某中学成本测算某中学成本测算某中学成本测算某中学成本测算：注意全成本的范围注意全成本的范围注意全成本的范围注意全成本的范围，对产品对产品对产品对产品的明确的明确的明确的明确3 3 3 3，成本调研报告格式成本调研报告格式成本调研报告格式成本调研报告格式：4 4 4 4，成本目标评审要点成本目标评审要点成本目标评审要点成本目标评审要点中学成本估算地区成本调研报告目标评审要点地区成本基准目标制定的工作案例目标制定的工作案例目标制定的工作案例目标制定的工作案例方式之二方式之二方式之二方式之二，按项目实体分解按项目实体分解按项目实体分解按项目实体分解方式之一方式之一方式之一24、方式之一，按合同计划分解按合同计划分解按合同计划分解按合同计划分解方式之三方式之三方式之三方式之三，按考核责任分解按考核责任分解按考核责任分解按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联三种方式各有侧重但又相互关联三种方式各有侧重但又相互关联三种方式各有侧重但又相互关联成本目标的支解成本目标的支解成本目标的支解成本目标的支解房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理分解依据分解依据分解依据分解依据：甲方的分判与采购计划甲方的分判与采购计划甲方的分判与采购计划甲方的分判与采购计划分解内容分解内容分解内容分解内容：总目标分解为每个合同项的目标总目25、标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标分解时间分解时间分解时间分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标发展计划完成后确定分解项及初步总目标发展计划完成后确定分解项及初步总目标发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设设设设计阶段完成各目标值的确定计阶段完成各目标值的确定计阶段完成各目标值的确定计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中招标签约过程中招标签约过程中招标签约过程中调整调整调整调整（范围调整范围调整范围调整范围调整）方式之一方式之一方式之一方式之一：按合同计划分解按合同计划分解按合同计划分解按合同计划分解目的目的目的目的：及时掌握实及时掌握26、实及时掌握实及时掌握实发生成本发生成本发生成本发生成本，动态监控动态监控动态监控动态监控各合同分解目标也是招各合同分解目标也是招各合同分解目标也是招各合同分解目标也是招标的评判依据之一标的评判依据之一标的评判依据之一标的评判依据之一多层次多层次多层次多层次、全方位计划管理全方位计划管理全方位计划管理全方位计划管理一级计划一级计划一级计划一级计划：项目发展计划项目发展计划项目发展计划项目发展计划总纲领总纲领总纲领总纲领二级计划二级计划二级计划二级计划：运作实施计划运作实施计划运作实施计划运作实施计划控制控制控制控制设计管理设计管理设计管理设计管理：出图计划出图计划出图计划出图计划、定样计划定样计27、划定样计划定样计划合约管理合约管理合约管理合约管理：考察计划考察计划考察计划考察计划、招标招标招标招标、签约计划签约计划签约计划签约计划项目管理项目管理项目管理项目管理：队伍队伍队伍队伍、材料进场计划材料进场计划材料进场计划材料进场计划成本管理成本管理成本管理成本管理：目标目标目标目标、标底标底标底标底、结算编制计划结算编制计划结算编制计划结算编制计划三级计划三级计划三级计划三级计划：施工进度计划施工进度计划施工进度计划施工进度计划实施实施实施实施分判计划分解依据分解依据分解依据分解依据：项目建设内容项目建设内容项目建设内容项目建设内容（设计图纸及说明设计图纸及说明设计图纸及说明设计图纸及说明28、）分解内容分解内容分解内容分解内容：总目标分解为分部分项工程目标总目标分解为分部分项工程目标总目标分解为分部分项工程目标总目标分解为分部分项工程目标；包括功能包括功能包括功能包括功能组件的划分组件的划分组件的划分组件的划分（专业与分项工程的划分专业与分项工程的划分专业与分项工程的划分专业与分项工程的划分），），），），可可可可细到分栋分层分构件细到分栋分层分构件细到分栋分层分构件细到分栋分层分构件；分解时间分解时间分解时间分解时间：概算或预算完成后分解概算或预算完成后分解概算或预算完成后分解概算或预算完成后分解，招标签约后及结算招标签约后及结算招标签约后及结算招标签约后及结算后对比分析后对比分29、析后对比分析后对比分析方式之二方式之二方式之二方式之二：按工程实体分解按工程实体分解按工程实体分解按工程实体分解目的目的目的目的：成本数据合理性判定成本数据合理性判定成本数据合理性判定成本数据合理性判定分解依据分解依据分解依据分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核部门或岗位成本管理职责及考核部门或岗位成本管理职责及考核部门或岗位成本管理职责及考核办法办法办法办法分解内容分解内容分解内容分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的总目标分解为每个部门或岗位的总目标分解为每个部门或岗位的总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标成本管理指标成本管理指标成本管理指标,以及辅助管理的工作要求以及辅助管理的工作30、要求以及辅助管理的工作要求以及辅助管理的工作要求分解时间分解时间分解时间分解时间：发展计划完成后即可确定责任发展计划完成后即可确定责任发展计划完成后即可确定责任发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定具体数据在预算调整后固定具体数据在预算调整后固定具体数据在预算调整后固定方式之三方式之三方式之三方式之三：按考核责任分解按考核责任分解按考核责任分解按考核责任分解目的目的目的目的：落实成落实成落实成落实成本责任考核本责任考核本责任考核本责任考核方式之三方式之三方式之三方式之三：按考核责任分解按考核责任分解按考核责任分解按考核责任分解责任主体责任主体责任主体责任主体配合部门配合部门配合部31、门配合部门评价部门评价部门评价部门评价部门项目发展部项目发展部项目发展部项目发展部财务部财务部财务部财务部1、建建建建造造造造内内内内容容容容、建建建建筑筑筑筑形式合理化形式合理化形式合理化形式合理化设计部设计部设计部设计部销售部销售部销售部销售部成本部成本部成本部成本部2、结结结结构构构构指指指指标标标标合合合合理理理理化化化化及施工图质量及施工图质量及施工图质量及施工图质量设计部设计部设计部设计部 工程部工程部工程部工程部成本部成本部成本部成本部3、获获获获取取取取竞竞竞竞争争争争性性性性的的的的合合合合理低价理低价理低价理低价工程部工程部工程部工程部 成本部成本部成本部成本部项目经理部项32、目经理部项目经理部项目经理部招标领导小组招标领导小组招标领导小组招标领导小组4、现现现现场场场场成成成成本本本本管管管管理理理理、施工质量与效率施工质量与效率施工质量与效率施工质量与效率项目经理部项目经理部项目经理部项目经理部工程部工程部工程部工程部工程部工程部工程部工程部销售部 销售部 销售部 销售部 财务部财务部财务部财务部各职能部门各职能部门各职能部门各职能部门财务部财务部财务部财务部管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 责责责责任任任任目目目目标标标标责任范围 责任范围 责任范围 责任范围 土地土地土地土地、报批报建费 报批报建费 报批报建费 报批报建费 建造成本建造成本建造成本建造33、成本销售费用 销售费用 销售费用 销售费用 方式之三方式之三方式之三方式之三：按考核责任分解按考核责任分解按考核责任分解按考核责任分解项目项目项目项目反馈指标反馈指标反馈指标反馈指标项目项目项目项目反馈指标反馈指标反馈指标反馈指标每平米地价报建费用节减率土地获得时间每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费 规划设计规划设计周期每平米管理费每平米钢筋含量每平米营销费每平米含砼量人均行政费用招标比率每平米管理费用最低价定标比率人均销售收入甲定材料占造价比率每平米销售费用统购材料购买率每平米广告费用 设计变更变更比率人均销售员面积 工程签证签证比率税金税金税金税金实际交纳税率 工程结算结算错漏率物34、业经营损益物业经营损益物业经营损益物业经营损益物业实际盈亏额主体建造成本主体建造成本主体建造成本主体建造成本社区建造成本社区建造成本社区建造成本社区建造成本 招标及签约 结构安装设计土地获得成本土地获得成本土地获得成本土地获得成本 材料采购开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费开发间接费开发间接费开发间接费开发间接费管理费用管理费用管理费用管理费用销售费用销售费用销售费用销售费用 混淆几种分解目的混淆几种分解目的混淆几种分解目的混淆几种分解目的，导致几种分导致几种分导致几种分导致几种分解方式的混淆解方式的混淆解方式的混淆解方式的混淆 混淆合同分类与成本分解混淆合同分类与成本分35、解混淆合同分类与成本分解混淆合同分类与成本分解 分解深度不统一分解深度不统一分解深度不统一分解深度不统一 实际比计划多出很多分判内容实际比计划多出很多分判内容实际比计划多出很多分判内容实际比计划多出很多分判内容（经验经验经验经验、看图看图看图看图、沟通沟通沟通沟通、合约合约合约合约、设计变更与完善设计变更与完善设计变更与完善设计变更与完善、营销等方营销等方营销等方营销等方面问题面问题面问题面问题）容易产生的问题容易产生的问题容易产生的问题容易产生的问题 问题问题问题问题：太多的合同及变更分解耽误时间太多的合同及变更分解耽误时间太多的合同及变更分解耽误时间太多的合同及变更分解耽误时间遗留问题遗留36、问题遗留问题遗留问题希望希望希望希望：建立固定的标准科目建立固定的标准科目建立固定的标准科目建立固定的标准科目，利于项目间对比分析利于项目间对比分析利于项目间对比分析利于项目间对比分析问题问题问题问题：分判方式不完全固定分判方式不完全固定分判方式不完全固定分判方式不完全固定，灵活的灵活的灵活的灵活的希望希望希望希望：用成本管理软件提高效率用成本管理软件提高效率用成本管理软件提高效率用成本管理软件提高效率?解决解决解决解决1，尽量固化分判方式尽量固化分判方式尽量固化分判方式尽量固化分判方式，综合考各类可能的分判综合考各类可能的分判综合考各类可能的分判综合考各类可能的分判?解决解决解决解决2，双管37、齐下双管齐下双管齐下双管齐下，不同的目的不同分解不同的目的不同分解不同的目的不同分解不同的目的不同分解，分别操作分别操作分别操作分别操作?解决解决解决解决3，改善成本软件改善成本软件改善成本软件改善成本软件，加强灵活性加强灵活性加强灵活性加强灵活性体现设计限额标准体现设计限额标准体现设计限额标准体现设计限额标准：也可以认为是目标的落实也可以认为是目标的落实也可以认为是目标的落实也可以认为是目标的落实，实际上在目标制定时实际上在目标制定时实际上在目标制定时实际上在目标制定时就已经考虑到了设计限额就已经考虑到了设计限额就已经考虑到了设计限额就已经考虑到了设计限额分摊问题分摊问题分摊问题分摊问题：作38、为成本控制目标以已发生为准作为成本控制目标以已发生为准作为成本控制目标以已发生为准作为成本控制目标以已发生为准，但在经济测算但在经济测算但在经济测算但在经济测算时要分摊时要分摊时要分摊时要分摊，建安费之外的费用分配到单体上建安费之外的费用分配到单体上建安费之外的费用分配到单体上建安费之外的费用分配到单体上；公公公公建配套根据服务范围在各期之间分摊建配套根据服务范围在各期之间分摊建配套根据服务范围在各期之间分摊建配套根据服务范围在各期之间分摊；分解深度问题分解深度问题分解深度问题分解深度问题明确分解目的明确分解目的明确分解目的明确分解目的，依成本对比分析与动态监控需要依成本对比分析与动态监控需要39、依成本对比分析与动态监控需要依成本对比分析与动态监控需要的采用不同分解方式的采用不同分解方式的采用不同分解方式的采用不同分解方式，并非越细越好并非越细越好并非越细越好并非越细越好成本目标的分解成本目标的分解成本目标的分解成本目标的分解-注意问题注意问题注意问题注意问题成本目标的分解成本目标的分解成本目标的分解成本目标的分解工作案例工作案例工作案例工作案例1 1 1 1，按招标和合同项分解按招标和合同项分解按招标和合同项分解按招标和合同项分解：2 2 2 2，按科目细分按科目细分按科目细分按科目细分：3 3 3 3，责任划分责任划分责任划分责任划分：4 4 4 4，设计限额设计限额设计限额设计限40、额设计限额细分按合同分解成本目标的落实成本目标的落实成本目标的落实成本目标的落实产品的实现导致目标的落实产品的实现导致目标的落实产品的实现导致目标的落实产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块使预测成本分块使预测成本分块使预测成本分块、分步变分步变分步变分步变为实际成本为实际成本为实际成本为实际成本；要有保证目标实现的方法要有保证目标实现的方法要有保证目标实现的方法要有保证目标实现的方法，技术经济相结合的手段技术经济相结合的手段技术经济相结合的手段技术经济相结合的手段；重重重重点是在设计和招标过程中点是在设计和招标过程中点是在设计和招标过程中点是在设计和招标过程中，在设计和合约中体现甲方的在设41、计和合约中体现甲方的在设计和合约中体现甲方的在设计和合约中体现甲方的意图意图意图意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差偏差偏差偏差；技术管理技术管理技术管理技术管理既要有完整的流程既要有完整的流程既要有完整的流程既要有完整的流程，更要强调项目操作团队的成本意识更要强调项目操作团队的成本意识更要强调项目操作团队的成本意识更要强调项目操作团队的成本意识与沟通与沟通与沟通与沟通，对产品和技术的控制与对成本的控制同步实对产品和技术的控制与对成本的控制同步实对产品和42、技术的控制与对成本的控制同步实对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现现现现；这里所谓成本意识就是要考虑性价比这里所谓成本意识就是要考虑性价比这里所谓成本意识就是要考虑性价比这里所谓成本意识就是要考虑性价比；动态监控的环节动态监控的环节动态监控的环节动态监控的环节（招标招标招标招标、变更变更变更变更、结算结算结算结算）与手段与手段与手段与手段（软件与软件与软件与软件与报表报表报表报表）；）；）；）；调整也是一种落实调整也是一种落实调整也是一种落实调整也是一种落实，关键是要心中有数关键是要心中有数关键是要心中有数关键是要心中有数，调整的原因调整的原因调整的原因调整的原因、内容内容内容内容、幅度幅43、度幅度幅度、产生的影响等产生的影响等产生的影响等产生的影响等；调整的对象包括成本目调整的对象包括成本目调整的对象包括成本目调整的对象包括成本目标标标标、实施方案和利润预期实施方案和利润预期实施方案和利润预期实施方案和利润预期；调整提出原则调整提出原则调整提出原则调整提出原则：谁主张谁主张谁主张谁主张，谁举证谁举证谁举证谁举证；成本目标的落实成本目标的落实成本目标的落实成本目标的落实-工作案例工作案例工作案例工作案例1 1 1 1，月报表月报表月报表月报表：2 2 2 2，每月变更汇总每月变更汇总每月变更汇总每月变更汇总：3 3 3 3，调整所需文件调整所需文件调整所需文件调整所需文件：4 4 44、4 4，价值分析报告价值分析报告价值分析报告价值分析报告：5 5 5 5，后评估报告后评估报告后评估报告后评估报告月报表目标调整审批表价值分析报告每月变更签证成本目标管理部分小结成本目标管理部分小结成本目标管理部分小结成本目标管理部分小结：1 1 1 1，成本目标管理的落实环节成本目标管理的落实环节成本目标管理的落实环节成本目标管理的落实环节 事前有目标事前有目标事前有目标事前有目标：项目总成本目标及分解项目总成本目标及分解项目总成本目标及分解项目总成本目标及分解 事中有监控事中有监控事中有监控事中有监控：月报表月报表月报表月报表 事后有分析事后有分析事后有分析事后有分析：后评估报告后评估报告45、后评估报告后评估报告 目标管理两阶段目标管理两阶段目标管理两阶段目标管理两阶段：招标前产品控制为主招标前产品控制为主招标前产品控制为主招标前产品控制为主，招招招招标后动态监控为主标后动态监控为主标后动态监控为主标后动态监控为主；2 2 2 2，如何着手开展目标管理如何着手开展目标管理如何着手开展目标管理如何着手开展目标管理 建立科目建立科目建立科目建立科目，结合项目合同策划结合项目合同策划结合项目合同策划结合项目合同策划；制定目标制定目标制定目标制定目标：不论在方案不论在方案不论在方案不论在方案、扩初扩初扩初扩初、施工图阶段施工图阶段施工图阶段施工图阶段 每月专人负责统计成本变更每月专人负责统46、计成本变更每月专人负责统计成本变更每月专人负责统计成本变更（针对每个合同针对每个合同针对每个合同针对每个合同）出成本月报出成本月报出成本月报出成本月报，数据及分析数据及分析数据及分析数据及分析、建议建议建议建议 至少对数据的及时性进行考核要求至少对数据的及时性进行考核要求至少对数据的及时性进行考核要求至少对数据的及时性进行考核要求1，为什么要采用清单招标为什么要采用清单招标为什么要采用清单招标为什么要采用清单招标2，清单招标的组织及过程清单招标的组织及过程清单招标的组织及过程清单招标的组织及过程3，清单招标的合同管理清单招标的合同管理清单招标的合同管理清单招标的合同管理4，清单招标的材料管理清47、单招标的材料管理清单招标的材料管理清单招标的材料管理5，评定标方法评定标方法评定标方法评定标方法6，招标成功的前提条件招标成功的前提条件招标成功的前提条件招标成功的前提条件7，几个常见问题几个常见问题几个常见问题几个常见问题8，工作案例工作案例工作案例工作案例总包及主要分包总包及主要分包总包及主要分包总包及主要分包第二部分第二部分第二部分第二部分：工程量清单招标管理工程量清单招标管理工程量清单招标管理工程量清单招标管理成本管理的阶段成本管理的阶段成本管理的阶段成本管理的阶段全过程全过程全过程全过程1，开发阶段开发阶段开发阶段开发阶段 立项立项立项立项策划策划策划策划设计设计设计设计 发包发包发48、包发包施工施工施工施工竣工竣工竣工竣工维护维护维护维护2，对应成本实现过程对应成本实现过程对应成本实现过程对应成本实现过程-由虚到实由虚到实由虚到实由虚到实 虚拟虚拟虚拟虚拟：估估估估、概概概概、预算预算预算预算 现实现实现实现实：合同价合同价合同价合同价、付款付款付款付款、结算价结算价结算价结算价3，对应成本管理过程对应成本管理过程对应成本管理过程对应成本管理过程-确定确定确定确定：研究市场研究市场研究市场研究市场、明确产品明确产品明确产品明确产品，确定合理成本水平确定合理成本水平确定合理成本水平确定合理成本水平 控制控制控制控制：规范操作规范操作规范操作规范操作、有效监控有效监控有效监控有49、效监控，保证成本的真实保证成本的真实保证成本的真实保证成本的真实性性性性、合理性合理性合理性合理性-从虚到实的转折点就是从虚到实的转折点就是从虚到实的转折点就是从虚到实的转折点就是发包发包发包发包;发包方式的选择发包方式的选择发包方式的选择发包方式的选择取决因素取决因素取决因素取决因素公司的经营环境公司的经营环境公司的经营环境公司的经营环境，内部与外部内部与外部内部与外部内部与外部对资源的掌握程度对资源的掌握程度对资源的掌握程度对资源的掌握程度对市场的了解程度对市场的了解程度对市场的了解程度对市场的了解程度包括技术与供方包括技术与供方包括技术与供方包括技术与供方方式方式方式方式：直接委托直接委50、托直接委托直接委托、招标招标招标招标；邀请招标邀请招标邀请招标邀请招标、公开招标公开招标公开招标公开招标；单项招标单项招标单项招标单项招标，战略或区域性采购招标战略或区域性采购招标战略或区域性采购招标战略或区域性采购招标；发包方式的选择发包方式的选择发包方式的选择发包方式的选择不招标的几种情况不招标的几种情况不招标的几种情况不招标的几种情况战略合作战略合作战略合作战略合作垄断市场垄断市场垄断市场垄断市场零星工程零星工程零星工程零星工程紧急工程紧急工程紧急工程紧急工程价格把握价格把握价格把握价格把握类似经验可靠类似经验可靠类似经验可靠类似经验可靠招标的意义招标的意义招标的意义招标的意义招标的意义51、在于形成有效的竞争招标的意义在于形成有效的竞争招标的意义在于形成有效的竞争招标的意义在于形成有效的竞争竞争是降价的最有效手段竞争是降价的最有效手段竞争是降价的最有效手段竞争是降价的最有效手段目的目的目的目的：以合适的价格以合适的价格以合适的价格以合适的价格（条件条件条件条件）找找找找到合适的单位到合适的单位到合适的单位到合适的单位为什么要采用清单招标为什么要采用清单招标为什么要采用清单招标为什么要采用清单招标，与费率招标相与费率招标相与费率招标相与费率招标相比有多少益处比有多少益处比有多少益处比有多少益处？以图纸以图纸以图纸以图纸、清单加技术要求的方清单加技术要求的方清单加技术要求的方清单加技52、术要求的方式式式式，明确标的物明确标的物明确标的物明确标的物；透彻评析报价透彻评析报价透彻评析报价透彻评析报价，实现合理低价中实现合理低价中实现合理低价中实现合理低价中标标标标；问题事先解决问题事先解决问题事先解决问题事先解决，防范履约风险防范履约风险防范履约风险防范履约风险；费率招标费率招标费率招标费率招标：只只只只“定定定定”了计价方式了计价方式了计价方式了计价方式工程量清单招标的优点工程量清单招标的优点工程量清单招标的优点工程量清单招标的优点：1.1.1.1.乙方充分竞争乙方充分竞争乙方充分竞争乙方充分竞争、甲方掌握投标细节甲方掌握投标细节甲方掌握投标细节甲方掌握投标细节：在总价和单价上53、都充分竞在总价和单价上都充分竞在总价和单价上都充分竞在总价和单价上都充分竞争争争争，竞争是降价最有力的武器竞争是降价最有力的武器竞争是降价最有力的武器竞争是降价最有力的武器，在投标阶段甲方处于主动地位在投标阶段甲方处于主动地位在投标阶段甲方处于主动地位在投标阶段甲方处于主动地位，进进进进场之后会由主动变被动场之后会由主动变被动场之后会由主动变被动场之后会由主动变被动，尽可能确定总价和单价尽可能确定总价和单价尽可能确定总价和单价尽可能确定总价和单价；可以体现各单位的可以体现各单位的可以体现各单位的可以体现各单位的真实成本真实成本真实成本真实成本，施工方案施工方案施工方案施工方案，对项目的了解程度54、等对项目的了解程度等对项目的了解程度等对项目的了解程度等；分析投标报价的针对分析投标报价的针对分析投标报价的针对分析投标报价的针对性性性性，可以知道其重视程度可以知道其重视程度可以知道其重视程度可以知道其重视程度，也可以反映管理水平也可以反映管理水平也可以反映管理水平也可以反映管理水平；实现招标以实现招标以实现招标以实现招标以合理价格找到合适单位的目的合理价格找到合适单位的目的合理价格找到合适单位的目的合理价格找到合适单位的目的2.2.2.2.事先定价事先定价事先定价事先定价、心中有数心中有数心中有数心中有数，利于控制成本利于控制成本利于控制成本利于控制成本（降价及监控降价及监控降价及监控降价55、及监控）：）：）：）：目标成本管理的实现目标成本管理的实现目标成本管理的实现目标成本管理的实现；有统一明确的计价依据有统一明确的计价依据有统一明确的计价依据有统一明确的计价依据，减少了施工变更过程减少了施工变更过程减少了施工变更过程减少了施工变更过程中的扯皮中的扯皮中的扯皮中的扯皮，并减轻后期结算工作压力并减轻后期结算工作压力并减轻后期结算工作压力并减轻后期结算工作压力；3.3.3.3.承包范围和内容事先明确承包范围和内容事先明确承包范围和内容事先明确承包范围和内容事先明确，减少索赔减少索赔减少索赔减少索赔，减少双方风险减少双方风险减少双方风险减少双方风险；有有有有更合理的时间发现设计失误更合56、理的时间发现设计失误更合理的时间发现设计失误更合理的时间发现设计失误，减少变更减少变更减少变更减少变更；4.4.4.4.总价准确总价准确总价准确总价准确，可提高进度款的支付比例可提高进度款的支付比例可提高进度款的支付比例可提高进度款的支付比例，发挥资金优势发挥资金优势发挥资金优势发挥资金优势；按按按按实际进度付款也简单可行实际进度付款也简单可行实际进度付款也简单可行实际进度付款也简单可行；5.5.5.5.可及时评估出造价咨询公司的工作质量可及时评估出造价咨询公司的工作质量可及时评估出造价咨询公司的工作质量可及时评估出造价咨询公司的工作质量；6.6.6.6.便于甲方了解市场便于甲方了解市场便于甲57、方了解市场便于甲方了解市场，积累成本数据积累成本数据积累成本数据积累成本数据，建立成本数据库建立成本数据库建立成本数据库建立成本数据库：7.7.7.7.降低职业风险降低职业风险降低职业风险降低职业风险，对成本人员个人水平的依赖性降低对成本人员个人水平的依赖性降低对成本人员个人水平的依赖性降低对成本人员个人水平的依赖性降低。目前工程量清单招标存在的问题目前工程量清单招标存在的问题目前工程量清单招标存在的问题目前工程量清单招标存在的问题：?占用项目关键线路占用项目关键线路占用项目关键线路占用项目关键线路，时间相对较长时间相对较长时间相对较长时间相对较长；?部分项目施工图出图计划变动较为频繁部分项目58、施工图出图计划变动较为频繁部分项目施工图出图计划变动较为频繁部分项目施工图出图计划变动较为频繁、设计设计设计设计变更较多变更较多变更较多变更较多，降低了清单招标的可能和效果降低了清单招标的可能和效果降低了清单招标的可能和效果降低了清单招标的可能和效果；?合格承建商资源不足合格承建商资源不足合格承建商资源不足合格承建商资源不足，使得招标竞争性不足使得招标竞争性不足使得招标竞争性不足使得招标竞争性不足，报价可能偏高报价可能偏高报价可能偏高报价可能偏高；?投标单位对清单招标模式不够熟悉投标单位对清单招标模式不够熟悉投标单位对清单招标模式不够熟悉投标单位对清单招标模式不够熟悉，报价可能报价可能报价可能59、报价可能偏高偏高偏高偏高；?定额依然必不可少定额依然必不可少定额依然必不可少定额依然必不可少，市场定价少有使用市场定价少有使用市场定价少有使用市场定价少有使用；?造价咨询公司水平有限造价咨询公司水平有限造价咨询公司水平有限造价咨询公司水平有限，影响清单准确性影响清单准确性影响清单准确性影响清单准确性。万科的规定万科的规定万科的规定万科的规定：?示范区销售展示部分可采用费率招标方式示范区销售展示部分可采用费率招标方式示范区销售展示部分可采用费率招标方式示范区销售展示部分可采用费率招标方式；工程招标管理办法工程招标管理办法工程招标管理办法工程招标管理办法规定规定规定规定“除示范区外除示范区外除示范60、区外除示范区外，主体工程主体工程主体工程主体工程不允许采用费率招标不允许采用费率招标不允许采用费率招标不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采用时特殊情况下不得不采用时特殊情况下不得不采用时特殊情况下不得不采用时，经各经各经各经各地公司第一负责人签字地公司第一负责人签字地公司第一负责人签字地公司第一负责人签字，报集团成本与开发计划管理委报集团成本与开发计划管理委报集团成本与开发计划管理委报集团成本与开发计划管理委员会审批后方可执行员会审批后方可执行员会审批后方可执行员会审批后方可执行。”工程量清单招标是大势所趋工程量清单招标是大势所趋工程量清单招标是大势所趋工程量清单招标是大势所趋工程量清单招标61、是避免成本管理工作重心后置工程量清单招标是避免成本管理工作重心后置工程量清单招标是避免成本管理工作重心后置工程量清单招标是避免成本管理工作重心后置，保障成本管理工作健康保障成本管理工作健康保障成本管理工作健康保障成本管理工作健康、有序的一种有效措施有序的一种有效措施有序的一种有效措施有序的一种有效措施。解决办法解决办法解决办法解决办法：?加强设计计划管理和图纸质量管理加强设计计划管理和图纸质量管理加强设计计划管理和图纸质量管理加强设计计划管理和图纸质量管理，把施工图设计计把施工图设计计把施工图设计计把施工图设计计划执行做为设计部门考核指标之一划执行做为设计部门考核指标之一划执行做为设计部门考核62、指标之一划执行做为设计部门考核指标之一；项目开发计划管理办法项目开发计划管理办法项目开发计划管理办法项目开发计划管理办法规定规定规定规定“项目开发计划具有严项目开发计划具有严项目开发计划具有严项目开发计划具有严肃性肃性肃性肃性，总部与一线公司均应努力保证计划的实现总部与一线公司均应努力保证计划的实现总部与一线公司均应努力保证计划的实现总部与一线公司均应努力保证计划的实现。计划计划计划计划确定后确定后确定后确定后，不可随意变更不可随意变更不可随意变更不可随意变更。确因经营总要确因经营总要确因经营总要确因经营总要，拟对项目开发拟对项目开发拟对项目开发拟对项目开发计划作出重大变更计划作出重大变更计划63、作出重大变更计划作出重大变更，应视情况报总部审批或备案应视情况报总部审批或备案应视情况报总部审批或备案应视情况报总部审批或备案。”“以下重大变更应在作出变更决定后以下重大变更应在作出变更决定后以下重大变更应在作出变更决定后以下重大变更应在作出变更决定后4 4 4 4个工作日上报总个工作日上报总个工作日上报总个工作日上报总部备案部备案部备案部备案:(2)(2)(2)(2)规划设计规划设计规划设计规划设计、结构设计结构设计结构设计结构设计、施工图设计施工图设计施工图设计施工图设计、基础开基础开基础开基础开工工工工、主体开工及入伙延后主体开工及入伙延后主体开工及入伙延后主体开工及入伙延后30303064、30日日日日”解决办法解决办法解决办法解决办法：?合理安排工作合理安排工作合理安排工作合理安排工作，多任务并行多任务并行多任务并行多任务并行，避免清单招标成为唯一避免清单招标成为唯一避免清单招标成为唯一避免清单招标成为唯一的关键线路的关键线路的关键线路的关键线路；?扩大合格承建商范围扩大合格承建商范围扩大合格承建商范围扩大合格承建商范围，注重本地承建商的培养注重本地承建商的培养注重本地承建商的培养注重本地承建商的培养；?注重对投标单位培训注重对投标单位培训注重对投标单位培训注重对投标单位培训，总部将提供相应支持总部将提供相应支持总部将提供相应支持总部将提供相应支持；?注重成本数据库建设注重成本65、数据库建设注重成本数据库建设注重成本数据库建设，为清单计价提供依据为清单计价提供依据为清单计价提供依据为清单计价提供依据；鼓励投鼓励投鼓励投鼓励投标单位依据自身成本水平报价标单位依据自身成本水平报价标单位依据自身成本水平报价标单位依据自身成本水平报价；?加强对咨询公司的管理和培养加强对咨询公司的管理和培养加强对咨询公司的管理和培养加强对咨询公司的管理和培养，合理确定咨询费用合理确定咨询费用合理确定咨询费用合理确定咨询费用；?持续推进标准化项目工程量清单集中编制持续推进标准化项目工程量清单集中编制持续推进标准化项目工程量清单集中编制持续推进标准化项目工程量清单集中编制。现状现状现状现状：200366、200320032003、2004200420042004年主体建安工程清单招标情况年主体建安工程清单招标情况年主体建安工程清单招标情况年主体建安工程清单招标情况集团目标集团目标集团目标集团目标：主体建安工程清单招标率主体建安工程清单招标率主体建安工程清单招标率主体建安工程清单招标率65%186.6680.8543.41%200.99118.44 4 4 458.93%65%0 0 0 02020202040404040606060608080808010010010010012012012012014014014014016016016016018018018018020020020020067、2003200320032003年年年年2004200420042004年年年年目标目标目标目标总招标面积总招标面积总招标面积总招标面积(万万万万m m m m2 2 2 2)清单招标面积清单招标面积清单招标面积清单招标面积(万万万万m m m m2 2 2 2)主体建安工程清单招主体建安工程清单招主体建安工程清单招主体建安工程清单招标率标率标率标率(%)(%)(%)(%)清单招标的主要阶段清单招标的主要阶段清单招标的主要阶段清单招标的主要阶段招标准备阶段招标准备阶段招标准备阶段招标准备阶段发标阶段发标阶段发标阶段发标阶段投标阶段投标阶段投标阶段投标阶段评定标阶段评定标阶段评定标阶段评定标阶段68、授标与签约阶段授标与签约阶段授标与签约阶段授标与签约阶段后续工作后续工作后续工作后续工作招标准备阶段招标准备阶段招标准备阶段招标准备阶段组织与制度的建立组织与制度的建立组织与制度的建立组织与制度的建立：制度化制度化制度化制度化不招标的审批与认定不招标的审批与认定不招标的审批与认定不招标的审批与认定；机构机构机构机构组织者组织者组织者组织者、参与者参与者参与者参与者、决策者决策者决策者决策者编制招标编制招标编制招标编制招标/发包计划发包计划发包计划发包计划：事先倒排事先倒排事先倒排事先倒排、范围细分范围细分范围细分范围细分、发包方式发包方式发包方式发包方式供应商考察与资格预审供应商考察与资格预审69、供应商考察与资格预审供应商考察与资格预审：档次档次档次档次，建库建库建库建库，跟踪行业动态跟踪行业动态跟踪行业动态跟踪行业动态召开标前会议召开标前会议召开标前会议召开标前会议?标段与范围划分标段与范围划分标段与范围划分标段与范围划分（内容内容内容内容，分界线分界线分界线分界线）?招标方式及合同形式招标方式及合同形式招标方式及合同形式招标方式及合同形式，评定标方法与原则评定标方法与原则评定标方法与原则评定标方法与原则?组织组织组织组织、分工与协调分工与协调分工与协调分工与协调：技术技术技术技术、图纸图纸图纸图纸、现场现场现场现场、清单清单清单清单、标底标底标底标底?本项招标中一些特殊的事项本项招70、标中一些特殊的事项本项招标中一些特殊的事项本项招标中一些特殊的事项，如现场条件如现场条件如现场条件如现场条件、回收利用等回收利用等回收利用等回收利用等编写招标文件编写招标文件编写招标文件编写招标文件?技术要求技术要求技术要求技术要求?合同条款合同条款合同条款合同条款?准备图纸准备图纸准备图纸准备图纸、样板样板样板样板?编制清单编制清单编制清单编制清单、标底标底标底标底国标清单计价规范国标清单计价规范国标清单计价规范国标清单计价规范工程量清单计价格式工程量清单计价格式工程量清单计价格式工程量清单计价格式 投标总价投标总价投标总价投标总价：按工程项目总价表合计金额按工程项目总价表合计金额按工程项目71、总价表合计金额按工程项目总价表合计金额 工程项目总价表工程项目总价表工程项目总价表工程项目总价表：按单项工程费汇总表的工按单项工程费汇总表的工按单项工程费汇总表的工按单项工程费汇总表的工程名称和合计金额程名称和合计金额程名称和合计金额程名称和合计金额 单项工程费汇总表单项工程费汇总表单项工程费汇总表单项工程费汇总表：按单位工程费汇总表的按单位工程费汇总表的按单位工程费汇总表的按单位工程费汇总表的工程名称和合计金额工程名称和合计金额工程名称和合计金额工程名称和合计金额 单位工程费汇总表单位工程费汇总表单位工程费汇总表单位工程费汇总表：按分部分项工程量清单按分部分项工程量清单按分部分项工程量清单按72、分部分项工程量清单计价表计价表计价表计价表、措施项目清单计价表措施项目清单计价表措施项目清单计价表措施项目清单计价表、其他项目清其他项目清其他项目清其他项目清单计价表金额合计和按规定计算的规费单计价表金额合计和按规定计算的规费单计价表金额合计和按规定计算的规费单计价表金额合计和按规定计算的规费、税税税税金填写金填写金填写金填写要求要求要求要求，投标总价与投标承诺函保持一致投标总价与投标承诺函保持一致投标总价与投标承诺函保持一致投标总价与投标承诺函保持一致国标清单计价规范国标清单计价规范国标清单计价规范国标清单计价规范工程量清单计价格式工程量清单计价格式工程量清单计价格式工程量清单计价格式 分部73、分项工程量清单计价表分部分项工程量清单计价表分部分项工程量清单计价表分部分项工程量清单计价表：必须按必须按必须按必须按部分项工程量清单部分项工程量清单部分项工程量清单部分项工程量清单 措施项目清单计价表措施项目清单计价表措施项目清单计价表措施项目清单计价表：必须按措施项必须按措施项必须按措施项必须按措施项目清单目清单目清单目清单，可根据施工组织设计增加项可根据施工组织设计增加项可根据施工组织设计增加项可根据施工组织设计增加项目目目目；其他项目清单计价表其他项目清单计价表其他项目清单计价表其他项目清单计价表：必须按其他项必须按其他项必须按其他项必须按其他项目清单目清单目清单目清单，招标人部分必须74、按照标人提招标人部分必须按照标人提招标人部分必须按照标人提招标人部分必须按照标人提出的数额出的数额出的数额出的数额单位工程费汇总单位工程费汇总单位工程费汇总单位工程费汇总（加上规费和税金加上规费和税金加上规费和税金加上规费和税金）国标清单计价规范国标清单计价规范国标清单计价规范国标清单计价规范工程量清单计价格式工程量清单计价格式工程量清单计价格式工程量清单计价格式 零星工作项目计价表零星工作项目计价表零星工作项目计价表零星工作项目计价表：按零星工作项目表按零星工作项目表按零星工作项目表按零星工作项目表，竣竣竣竣工后按实结算工后按实结算工后按实结算工后按实结算 分部分项工程量清单综合单价分析表分75、部分项工程量清单综合单价分析表分部分项工程量清单综合单价分析表分部分项工程量清单综合单价分析表：招标人招标人招标人招标人根据总要提出要求则填写根据总要提出要求则填写根据总要提出要求则填写根据总要提出要求则填写 措施项目费分析表措施项目费分析表措施项目费分析表措施项目费分析表：招标人根据总要提出要求招标人根据总要提出要求招标人根据总要提出要求招标人根据总要提出要求则填写则填写则填写则填写 主要材料价格表主要材料价格表主要材料价格表主要材料价格表：应包括材料编码应包括材料编码应包括材料编码应包括材料编码、名称名称名称名称、规规规规格型号格型号格型号格型号、计量单位计量单位计量单位计量单位；单价必须76、与工程量清单计单价必须与工程量清单计单价必须与工程量清单计单价必须与工程量清单计价中采用的相应材料的单价一致价中采用的相应材料的单价一致价中采用的相应材料的单价一致价中采用的相应材料的单价一致。几个辅助用表几个辅助用表几个辅助用表几个辅助用表清单规范与定额的结合及区别清单规范与定额的结合及区别清单规范与定额的结合及区别清单规范与定额的结合及区别 以全国统一定额为基础以全国统一定额为基础以全国统一定额为基础以全国统一定额为基础，项目划分项目划分项目划分项目划分、计量单位和计计量单位和计计量单位和计计量单位和计算规则上尽量衔接算规则上尽量衔接算规则上尽量衔接算规则上尽量衔接；但项目划分以工序改为以77、但项目划分以工序改为以但项目划分以工序改为以但项目划分以工序改为以实物实物实物实物，分离消耗量分离消耗量分离消耗量分离消耗量（量价量价量价量价分离分离分离分离）、）、）、）、分离措施项目分离措施项目分离措施项目分离措施项目；定额作用是参考性定额作用是参考性定额作用是参考性定额作用是参考性，反映反映反映反映社会平均消耗量水平社会平均消耗量水平社会平均消耗量水平社会平均消耗量水平，清清清清单力争体现企业个别成本单力争体现企业个别成本单力争体现企业个别成本单力争体现企业个别成本水平水平水平水平；清单编制注意事项清单编制注意事项清单编制注意事项清单编制注意事项 符合行业组价习惯符合行业组价习惯符合行业78、组价习惯符合行业组价习惯：费用构成方费用构成方费用构成方费用构成方式式式式，实物量为主实物量为主实物量为主实物量为主；充分考虑评标的总要充分考虑评标的总要充分考虑评标的总要充分考虑评标的总要：分栋分栋分栋分栋、分分分分类逐级汇总类逐级汇总类逐级汇总类逐级汇总；关键指标作出要求关键指标作出要求关键指标作出要求关键指标作出要求 为变更为变更为变更为变更、调价做好准备调价做好准备调价做好准备调价做好准备：主要主要主要主要利用利用利用利用单价分析表单价分析表单价分析表单价分析表、备用材料表备用材料表备用材料表备用材料表 措施项目的处理措施项目的处理措施项目的处理措施项目的处理：近可能列出细近可能列出细79、近可能列出细近可能列出细项项项项，避免措施类签证避免措施类签证避免措施类签证避免措施类签证发标阶段信息公布信息公布信息公布信息公布：多渠道多渠道多渠道多渠道，网站等网站等网站等网站等报名报名报名报名：初步沟通初步沟通初步沟通初步沟通，意向单位意向单位意向单位意向单位收取保证金收取保证金收取保证金收取保证金,资料押金资料押金资料押金资料押金：减少随意性减少随意性减少随意性减少随意性、招标文件招标文件招标文件招标文件要有要求要有要求要有要求要有要求发放招标资料发放招标资料发放招标资料发放招标资料：收发登记收发登记收发登记收发登记（书面放弃书面放弃书面放弃书面放弃）现场踏勘现场踏勘现场踏勘现场踏勘：80、生产及生活场地生产及生活场地生产及生活场地生产及生活场地答疑与补充招标文件答疑与补充招标文件答疑与补充招标文件答疑与补充招标文件：开会或书面开会或书面开会或书面开会或书面投标阶段投标阶段投标阶段投标阶段回标回标回标回标开标开标开标开标分开或合并分开或合并分开或合并分开或合并公开或内部公开或内部公开或内部公开或内部做好开标记录做好开标记录做好开标记录做好开标记录及时发现问题及时发现问题及时发现问题及时发现问题评定标阶段评定标阶段评定标阶段评定标阶段评标评标评标评标：技术技术技术技术、商务商务商务商务、资质资质资质资质澄清澄清澄清澄清：当场当场当场当场，书面书面书面书面，密封密封密封密封定标定标定81、标定标：开会和审批开会和审批开会和审批开会和审批，机构和权限机构和权限机构和权限机构和权限发中标通知发中标通知发中标通知发中标通知：防范风险防范风险防范风险防范风险退还保证金退还保证金退还保证金退还保证金,资料押金资料押金资料押金资料押金授标与签约阶段授标与签约阶段授标与签约阶段授标与签约阶段合约细节谈判合约细节谈判合约细节谈判合约细节谈判?有针对性有针对性有针对性有针对性?有过程记录有过程记录有过程记录有过程记录签定合约签定合约签定合约签定合约?盖章顺序盖章顺序盖章顺序盖章顺序?注意电子文档的管理注意电子文档的管理注意电子文档的管理注意电子文档的管理?备案合同同时处理备案合同同时处理备案合同82、同时处理备案合同同时处理保证手续保证手续保证手续保证手续：履约履约履约履约、支付支付支付支付后续工作后续工作后续工作后续工作预付款项预付款项预付款项预付款项：及时及时及时及时，形象问题形象问题形象问题形象问题合同交底合同交底合同交底合同交底：最主要是范围界定最主要是范围界定最主要是范围界定最主要是范围界定已定和未定已定和未定已定和未定已定和未定有些费用处理有些费用处理有些费用处理有些费用处理暂定价暂定价暂定价暂定价有些总要现场核量有些总要现场核量有些总要现场核量有些总要现场核量暂定量暂定量暂定量暂定量材料管理要求材料管理要求材料管理要求材料管理要求样板移交样板移交样板移交样板移交资料归档资料归83、档资料归档资料归档（包括电子文档包括电子文档包括电子文档包括电子文档）数据分析整理及录入数据分析整理及录入数据分析整理及录入数据分析整理及录入过程记录及资料的完整保留过程记录及资料的完整保留过程记录及资料的完整保留过程记录及资料的完整保留 原则原则原则原则：靠数据说话靠数据说话靠数据说话靠数据说话，留下操作痕迹留下操作痕迹留下操作痕迹留下操作痕迹 招投标文件的收集与保存招投标文件的收集与保存招投标文件的收集与保存招投标文件的收集与保存（包括电子包括电子包括电子包括电子文档文档文档文档）?专人负责专人负责专人负责专人负责，共享目录共享目录共享目录共享目录?保留时间保留时间保留时间保留时间，区别对84、待区别对待区别对待区别对待?借阅登记借阅登记借阅登记借阅登记，包括到项目上包括到项目上包括到项目上包括到项目上 资料清单目录与样式资料清单目录与样式资料清单目录与样式资料清单目录与样式工作实例工作实例工作实例工作实例资料目录单案例案例案例案例:招标资料在日后履约与结算中的作用招标资料在日后履约与结算中的作用招标资料在日后履约与结算中的作用招标资料在日后履约与结算中的作用（资料管理薄弱是普遍问题资料管理薄弱是普遍问题资料管理薄弱是普遍问题资料管理薄弱是普遍问题）基础换填内容是否不包括基础换填内容是否不包括基础换填内容是否不包括基础换填内容是否不包括 配电箱室内还是室外配电箱室内还是室外配电箱室内85、还是室外配电箱室内还是室外 按平米包干按平米包干按平米包干按平米包干，招标时的含钢量及预招标时的含钢量及预招标时的含钢量及预招标时的含钢量及预算造价算造价算造价算造价（对包干单价的证明对包干单价的证明对包干单价的证明对包干单价的证明）按总价包干按总价包干按总价包干按总价包干，如何扣除未作部分如何扣除未作部分如何扣除未作部分如何扣除未作部分 合同制定的原则合同制定的原则合同制定的原则合同制定的原则：双赢双赢双赢双赢（分工协作分工协作分工协作分工协作，赚社会的钱赚社会的钱赚社会的钱赚社会的钱）；）；）；）；必必必必须考虑诚信风险须考虑诚信风险须考虑诚信风险须考虑诚信风险；建议的合同方式建议的合同方86、式建议的合同方式建议的合同方式：固定单价的总价合同固定单价的总价合同固定单价的总价合同固定单价的总价合同，且列且列且列且列出一些备用价格出一些备用价格出一些备用价格出一些备用价格，如零星清单如零星清单如零星清单如零星清单，主材价主材价主材价主材价；包干包干包干包干方式是图纸加清单方式是图纸加清单方式是图纸加清单方式是图纸加清单，量价的风险都给了施工单量价的风险都给了施工单量价的风险都给了施工单量价的风险都给了施工单位位位位 变更与调价的方式变更与调价的方式变更与调价的方式变更与调价的方式：合同价合同价合同价合同价、定额或其他参定额或其他参定额或其他参定额或其他参考考考考、商定商定商定商定；注意87、报价时的成本水平注意报价时的成本水平注意报价时的成本水平注意报价时的成本水平；总之承包总之承包总之承包总之承包的内容明确才能包死的内容明确才能包死的内容明确才能包死的内容明确才能包死，若想指定品牌必须在招若想指定品牌必须在招若想指定品牌必须在招若想指定品牌必须在招标时提出标时提出标时提出标时提出；付款付款付款付款、结算办理结算办理结算办理结算办理：尽量按照实际完成工程量尽量按照实际完成工程量尽量按照实际完成工程量尽量按照实际完成工程量；若形象进度支付若形象进度支付若形象进度支付若形象进度支付，注意变更的跟进注意变更的跟进注意变更的跟进注意变更的跟进 调整调整调整调整；清单招标的合同管理清单招标88、的合同管理清单招标的合同管理清单招标的合同管理材料采购的几种方式材料采购的几种方式材料采购的几种方式材料采购的几种方式：甲供甲供甲供甲供、乙供乙供乙供乙供、甲定甲定甲定甲定乙供乙供乙供乙供采购方式的选用采购方式的选用采购方式的选用采购方式的选用：产品需求产品需求产品需求产品需求、资源优势资源优势资源优势资源优势、管理能力管理能力管理能力管理能力不同采购方式的管理要点不同采购方式的管理要点不同采购方式的管理要点不同采购方式的管理要点：样板样板样板样板、损耗损耗损耗损耗率率率率、材料量与工程量的结合材料量与工程量的结合材料量与工程量的结合材料量与工程量的结合（事先事中事后事先事中事后事先事中事后事89、先事中事后）清单招标的材料管理清单招标的材料管理清单招标的材料管理清单招标的材料管理定标的原则定标的原则定标的原则定标的原则：合理低价合理低价合理低价合理低价；合理的概念合理的概念合理的概念合理的概念：能做出能做出能做出能做出符合要求产品符合要求产品符合要求产品符合要求产品根本目的根本目的根本目的根本目的：要知道各家报价的差别在哪里要知道各家报价的差别在哪里要知道各家报价的差别在哪里要知道各家报价的差别在哪里，选定合选定合选定合选定合适的队伍适的队伍适的队伍适的队伍（产品和服务产品和服务产品和服务产品和服务）和价格和价格和价格和价格，防范风险防范风险防范风险防范风险，保证保证保证保证项目顺利实90、施项目顺利实施项目顺利实施项目顺利实施合理低价的概念与把握合理低价的概念与把握合理低价的概念与把握合理低价的概念与把握：技术与经济结合技术与经济结合技术与经济结合技术与经济结合，与项目与项目与项目与项目特征结合特征结合特征结合特征结合深层次的重点分析深层次的重点分析深层次的重点分析深层次的重点分析：从报价构成系统地分析从报价构成系统地分析从报价构成系统地分析从报价构成系统地分析；利用利用利用利用单价分析表单价分析表单价分析表单价分析表；预防不平衡报价预防不平衡报价预防不平衡报价预防不平衡报价：分项之间分项之间分项之间分项之间、费用之间费用之间费用之间费用之间，可用图表可用图表可用图表可用图表发91、挥成本控制作用发挥成本控制作用发挥成本控制作用发挥成本控制作用：必须与目标做对比分析必须与目标做对比分析必须与目标做对比分析必须与目标做对比分析防止串标防止串标防止串标防止串标：深入了解深入了解深入了解深入了解、仔细分析仔细分析仔细分析仔细分析，纵横向比较纵横向比较纵横向比较纵横向比较前提前提前提前提：投标报价表格要统一投标报价表格要统一投标报价表格要统一投标报价表格要统一，招标文件中充分考虑招标文件中充分考虑招标文件中充分考虑招标文件中充分考虑评标的需要评标的需要评标的需要评标的需要评定标方法评定标方法评定标方法评定标方法评定标原则与要点评定标原则与要点评定标原则与要点评定标原则与要点正确认92、识标底正确认识标底正确认识标底正确认识标底：合理范围的参考合理范围的参考合理范围的参考合理范围的参考，不是准不是准不是准不是准确的造价确的造价确的造价确的造价，例例例例：领导要求说出到底哪个是准领导要求说出到底哪个是准领导要求说出到底哪个是准领导要求说出到底哪个是准确的确的确的确的是否需要标底是否需要标底是否需要标底是否需要标底：很多单位说没有标底很多单位说没有标底很多单位说没有标底很多单位说没有标底，其其其其实是没有专门编制实是没有专门编制实是没有专门编制实是没有专门编制，但对可能的造价水平都但对可能的造价水平都但对可能的造价水平都但对可能的造价水平都有个预期有个预期有个预期有个预期，成本目93、标也是一种标底成本目标也是一种标底成本目标也是一种标底成本目标也是一种标底；如何取定标底如何取定标底如何取定标底如何取定标底：调研调研调研调研；按定额或市场价格按定额或市场价格按定额或市场价格按定额或市场价格计算计算计算计算；甲方的企业定额就是成本经验数据甲方的企业定额就是成本经验数据甲方的企业定额就是成本经验数据甲方的企业定额就是成本经验数据评定标方法评定标方法评定标方法评定标方法-关于标底的讨论关于标底的讨论关于标底的讨论关于标底的讨论是否需要标后谈判是否需要标后谈判是否需要标后谈判是否需要标后谈判：谈判的目的是降价谈判的目的是降价谈判的目的是降价谈判的目的是降价，各各各各公司的认识与习惯94、公司的认识与习惯公司的认识与习惯公司的认识与习惯，最终为自身营造什么样最终为自身营造什么样最终为自身营造什么样最终为自身营造什么样的市场环境的市场环境的市场环境的市场环境；方式方式方式方式：不谈或多次报价不谈或多次报价不谈或多次报价不谈或多次报价、多轮多轮多轮多轮谈判谈判谈判谈判；如何有效的谈判如何有效的谈判如何有效的谈判如何有效的谈判：有针对性有针对性有针对性有针对性：从质量从质量从质量从质量、技技技技术术术术、进度进度进度进度、服务服务服务服务、付款等方面以及报价中的付款等方面以及报价中的付款等方面以及报价中的付款等方面以及报价中的问题入手问题入手问题入手问题入手谁负责谈判谁负责谈判谁负责95、谈判谁负责谈判：不同目的不同的人员不同目的不同的人员不同目的不同的人员不同目的不同的人员，从澄从澄从澄从澄清清清清、优化和摸底的角度出发或最终拍板角度优化和摸底的角度出发或最终拍板角度优化和摸底的角度出发或最终拍板角度优化和摸底的角度出发或最终拍板角度评定标方法评定标方法评定标方法评定标方法-关于谈判的讨论关于谈判的讨论关于谈判的讨论关于谈判的讨论为自身营造规范的市场环境为自身营造规范的市场环境为自身营造规范的市场环境为自身营造规范的市场环境，才能得到市场才能得到市场才能得到市场才能得到市场上的优质资源上的优质资源上的优质资源上的优质资源市场调研充分市场调研充分市场调研充分市场调研充分，了解投96、标人及其产品的底了解投标人及其产品的底了解投标人及其产品的底了解投标人及其产品的底细细细细，合理确定入围的产品和队伍合理确定入围的产品和队伍合理确定入围的产品和队伍合理确定入围的产品和队伍（档次标准档次标准档次标准档次标准一致一致一致一致，新老结合新老结合新老结合新老结合）；）；）；）；招标范围招标范围招标范围招标范围、要求明确要求明确要求明确要求明确，图纸文件内容清楚图纸文件内容清楚图纸文件内容清楚图纸文件内容清楚，加强样板管理加强样板管理加强样板管理加强样板管理投标报价的方式明确投标报价的方式明确投标报价的方式明确投标报价的方式明确（如算量不同如何处如算量不同如何处如算量不同如何处如算量不97、同如何处理理理理），），），），表格统一表格统一表格统一表格统一；评标充分评标充分评标充分评标充分、深入深入深入深入总之总之总之总之：准备充分准备充分准备充分准备充分、内外沟通到位内外沟通到位内外沟通到位内外沟通到位、时间上有保障时间上有保障时间上有保障时间上有保障总之总之总之总之：准备充分准备充分准备充分准备充分、内外沟通到位内外沟通到位内外沟通到位内外沟通到位、时间上有保障时间上有保障时间上有保障时间上有保障招标成功的关键招标成功的关键招标成功的关键招标成功的关键有特殊照顾对象有特殊照顾对象有特殊照顾对象有特殊照顾对象给机会给机会给机会给机会，低价中标低价中标低价中标低价中标；长期合作伙伴98、优先长期合作伙伴优先长期合作伙伴优先长期合作伙伴优先图纸不够完备图纸不够完备图纸不够完备图纸不够完备先出招标图先出招标图先出招标图先出招标图，之后出变之后出变之后出变之后出变更更更更；先作暂定价先作暂定价先作暂定价先作暂定价，并保留甲方分包的权并保留甲方分包的权并保留甲方分包的权并保留甲方分包的权利利利利；时间过于紧迫时间过于紧迫时间过于紧迫时间过于紧迫几方同时算量几方同时算量几方同时算量几方同时算量；加快评加快评加快评加快评标速度标速度标速度标速度；准备充分准备充分准备充分准备充分，压缩谈判时间压缩谈判时间压缩谈判时间压缩谈判时间如何防范人为风险如何防范人为风险如何防范人为风险如何防范人为风99、险-自控自控自控自控（个人与公个人与公个人与公个人与公司司司司）、）、）、）、外控外控外控外控、控外控外控外控外几个常见问题几个常见问题几个常见问题几个常见问题总包总包总包总包电梯电梯电梯电梯：有针对性定产品有针对性定产品有针对性定产品有针对性定产品技术要求技术要求技术要求技术要求铝合金铝合金铝合金铝合金：配件细节的掌握配件细节的掌握配件细节的掌握配件细节的掌握及分析思路及分析思路及分析思路及分析思路装修装修装修装修：材料和样板的要求材料和样板的要求材料和样板的要求材料和样板的要求环境绿化环境绿化环境绿化环境绿化：要建立实物量的标准要建立实物量的标准要建立实物量的标准要建立实物量的标准智能化智100、能化智能化智能化：两次两次两次两次，首先是系统的优化与确认首先是系统的优化与确认首先是系统的优化与确认首先是系统的优化与确认汇总分析总包及主要分包清单招标案例总包及主要分包清单招标案例总包及主要分包清单招标案例总包及主要分包清单招标案例第三部分第三部分第三部分第三部分：工程成本数据库的建立工程成本数据库的建立工程成本数据库的建立工程成本数据库的建立 目的与作用目的与作用目的与作用目的与作用确定与控制确定与控制确定与控制确定与控制 内容与形式内容与形式内容与形式内容与形式几种分类几种分类几种分类几种分类 建立与维护建立与维护建立与维护建立与维护目的与方法目的与方法目的与方法目的与方法 成本分析注101、意问题成本分析注意问题成本分析注意问题成本分析注意问题对比分析对比分析对比分析对比分析实际操作实际操作实际操作实际操作工作案例工作案例工作案例工作案例建立数据库的建立数据库的建立数据库的建立数据库的目的与作用目的与作用目的与作用目的与作用收集市场信息收集市场信息收集市场信息收集市场信息、为成本的合理确定为成本的合理确定为成本的合理确定为成本的合理确定作基础作基础作基础作基础；测算测算测算测算，评标评标评标评标，议价议价议价议价经验数据与知识的积累和继承经验数据与知识的积累和继承经验数据与知识的积累和继承经验数据与知识的积累和继承；成成成成本数据本数据本数据本数据，产品标准产品标准产品标准产品标102、准，材料工艺标准材料工艺标准材料工艺标准材料工艺标准保持公司成本控制水平稳定保持公司成本控制水平稳定保持公司成本控制水平稳定保持公司成本控制水平稳定，减少减少减少减少人为人为人为人为因素的影响因素的影响因素的影响因素的影响；控制操作风险控制操作风险控制操作风险控制操作风险数据库的主要内容与形式数据库的主要内容与形式数据库的主要内容与形式数据库的主要内容与形式?成本管理数据库包括成本管理数据库包括成本管理数据库包括成本管理数据库包括成本管理信息成本管理信息成本管理信息成本管理信息（供方供方供方供方、法规法规法规法规）与与与与成本数据成本数据成本数据成本数据?成本数据不仅包括成本数据不仅包括成本数103、据不仅包括成本数据不仅包括经济指标经济指标经济指标经济指标（价的指标价的指标价的指标价的指标），），），），还应包还应包还应包还应包括括括括技术指标技术指标技术指标技术指标（量的指标量的指标量的指标量的指标）；）；）；）；定额也是一种成本数据定额也是一种成本数据定额也是一种成本数据定额也是一种成本数据库库库库?成本数据内容很多成本数据内容很多成本数据内容很多成本数据内容很多，概括为概括为概括为概括为三个层次三个层次三个层次三个层次的成本数据的成本数据的成本数据的成本数据：项目及单体项目及单体项目及单体项目及单体、分部分项及专项工程分部分项及专项工程分部分项及专项工程分部分项及专项工程、人材机及104、设备人材机及设备人材机及设备人材机及设备?成本数据的相关信息也要同时记载成本数据的相关信息也要同时记载成本数据的相关信息也要同时记载成本数据的相关信息也要同时记载：时间时间时间时间、技术特技术特技术特技术特征征征征、来源来源来源来源，充分反映充分反映充分反映充分反映市场和产品的特征市场和产品的特征市场和产品的特征市场和产品的特征?数据库形式数据库形式数据库形式数据库形式：不一定不一定不一定不一定，可以用可以用可以用可以用工具软件工具软件工具软件工具软件：EXCEL，AEECSS等等等等，也可以是也可以是也可以是也可以是专用软件专用软件专用软件专用软件：通用通用通用通用（如明如明如明如明源源源源105、）、）、）、）、定制定制定制定制（如万科如万科如万科如万科、金地金地金地金地）数据库的建立与维护数据库的建立与维护数据库的建立与维护数据库的建立与维护 工作内容工作内容工作内容工作内容：建立制度与规范建立制度与规范建立制度与规范建立制度与规范，制定成本数据制定成本数据制定成本数据制定成本数据的标准与分类的标准与分类的标准与分类的标准与分类；统一方式分析整理统一方式分析整理统一方式分析整理统一方式分析整理（BCIS的方的方的方的方法法法法）；）；）；）；录入与维护录入与维护录入与维护录入与维护（及时补充更新及时补充更新及时补充更新及时补充更新）工作时间工作时间工作时间工作时间：在几个节点上进行在106、几个节点上进行在几个节点上进行在几个节点上进行：调研调研调研调研、询询询询价价价价、招标招标招标招标（专业专业专业专业、专项与材料设备专项与材料设备专项与材料设备专项与材料设备）、）、）、）、洽商洽商洽商洽商（材料与部品材料与部品材料与部品材料与部品、实物实物实物实物）、）、）、）、结算结算结算结算（项目与单体项目与单体项目与单体项目与单体）；）；）；）；最好能与工作过程结最好能与工作过程结最好能与工作过程结最好能与工作过程结合而不是做为额外的工作合而不是做为额外的工作合而不是做为额外的工作合而不是做为额外的工作需要长期坚持不需要长期坚持不需要长期坚持不需要长期坚持不懈懈懈懈，重要而不紧急重要107、而不紧急重要而不紧急重要而不紧急 工作人员工作人员工作人员工作人员：专职或专业人员专职或专业人员专职或专业人员专职或专业人员，二者结合二者结合二者结合二者结合成本分析是建立数据库的基础成本分析是建立数据库的基础成本分析是建立数据库的基础成本分析是建立数据库的基础，需注意的需注意的需注意的需注意的问题问题问题问题1，成本分析的成本分析的成本分析的成本分析的原则：重要性重要性重要性重要性（分析对象分析对象分析对象分析对象）、）、）、）、可比性可比性可比性可比性（对外对外对外对外）、）、）、）、一贯性一贯性一贯性一贯性（对内对内对内对内）；）；）；）；实实实实际发生原则际发生原则际发生原则际发生原则108、（结算数据为主结算数据为主结算数据为主结算数据为主）2，分析方法的统一分析方法的统一分析方法的统一分析方法的统一成本分析与成本标准科目要对应成本分析与成本标准科目要对应成本分析与成本标准科目要对应成本分析与成本标准科目要对应，各公司结合自身情况制定各公司结合自身情况制定各公司结合自身情况制定各公司结合自身情况制定；一般财务有成本核算的科目一般财务有成本核算的科目一般财务有成本核算的科目一般财务有成本核算的科目，成本数据统计的口径尽量与之对应成本数据统计的口径尽量与之对应成本数据统计的口径尽量与之对应成本数据统计的口径尽量与之对应，可以归并或细化可以归并或细化可以归并或细化可以归并或细化，但不要109、交叉但不要交叉但不要交叉但不要交叉，使两方面数据具有互相检查的作使两方面数据具有互相检查的作使两方面数据具有互相检查的作使两方面数据具有互相检查的作用用用用；3，面积的可比性面积的可比性面积的可比性面积的可比性分析指标用的建筑面积有多种分析指标用的建筑面积有多种分析指标用的建筑面积有多种分析指标用的建筑面积有多种：可售面积可售面积可售面积可售面积、建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积（多次多次多次多次、不同角度不同角度不同角度不同角度）、）、）、）、承建面积承建面积承建面积承建面积，弄清各自的含义和用途弄清各自的含义和用途弄清各自的含义和用途弄清各自的含义和用途，以及数据来源的以及数据来源的以及数110、据来源的以及数据来源的可靠性可靠性可靠性可靠性；不仅面积不仅面积不仅面积不仅面积，适用于其他参数适用于其他参数适用于其他参数适用于其他参数4，类似性类似性类似性类似性成本数据库的数据将用于类似的项目成本数据库的数据将用于类似的项目成本数据库的数据将用于类似的项目成本数据库的数据将用于类似的项目，因此要掌握从哪些方面因此要掌握从哪些方面因此要掌握从哪些方面因此要掌握从哪些方面体现产品类似性体现产品类似性体现产品类似性体现产品类似性，并将特征数据与成本数据同时保留并将特征数据与成本数据同时保留并将特征数据与成本数据同时保留并将特征数据与成本数据同时保留。特征点也特征点也特征点也特征点也就是参数就是111、参数就是参数就是参数；分析不同数据有不同的参数内容分析不同数据有不同的参数内容分析不同数据有不同的参数内容分析不同数据有不同的参数内容，如项目间如项目间如项目间如项目间，单体间单体间单体间单体间，专业专项工程专业专项工程专业专项工程专业专项工程；工作案例工作案例工作案例工作案例1，相关制度：2，分析表格分析表格分析表格分析表格3，成本管理信息库成本管理信息库成本管理信息库成本管理信息库：检索、供方、法规4，成本数据库成本数据库成本数据库成本数据库：单价库ACCESS，电梯EXCEL指标表品牌厂家项目成本沈葵沈葵沈葵沈葵2006.9.10于重庆于重庆于重庆于重庆房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理房地产成本控制精细化管理