1、 连锁事业商圈调查与选店日期：2004年1月* 目 录 *壹、总则贰、商圈的定义叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式伍、商圈调查报告方式陆、立地要素柒、地点选定主要条件第1节 总则一、商圈调查的目的调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目的包括：1. 了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。2. 确定产品组合及促销重点。3. 分析商圈是否重迭。4. 计算在某一地理区域内应开几家店。5. 找出商圈内的障碍，包括：6. 道路设施不便。7. 人口拥挤。8. 交通过度拥塞。9. 法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。10. 2、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。二、商圈调查作业范围直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。三、权责单位及权责的确立商圈调查作业由展店单位主管，负责门店的寻找、研判分析。四、营业展店组织架构展店工程展店开发营业管理营业单位五、展店开发岗位职责1. 商圈情报之主动收集。2. 商圈资料之建立。3. 商圈之规划、评估、分析报告。4. 执行开店之布点策略制度。5. 展店计划、活动之推动。6. 商圈地点选择、开店技巧制3、度之建立及教导。7. 租店及选店业务之执行。8. 租金行情之分析了解和呈报。9. 竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。10. 定期（每季）展店发表会之规划与推动。11. 展店评审作业之规划与推动。12. 准加盟店之拜访和公关。13. 和房东之租店谈判。14. 与法务订定租店合同。15. 执行开店管理及制度。16. 不良店之迁移和淘汰。17. 其它有关展店事项。第2节 商圈的定义商圈（trade area）是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：主要商圈(primary trading area)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的5570%。次4、要商圈(secondary trading area)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的1525%。边缘商圈(fringe trading area)：商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。边缘商圈（包含剩余的顾客）次要商圈商店（包含大约二成的顾客）主要商圈（包含大约七成的顾客）注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。布点计划取消调查NO选定抽样点YES搜集资料商圈内资料政府出版资料商店分布资料集合场所资料交通状况资料人潮流动资料建筑物资料竞争店资料人潮变动资料政府未来变动年龄分布资料教育程度资料地区人口资料人口所得资料拟写商圈5、报告NO评估归档YES展店确立商圈调查绘制简图第3节 叁、商圈调查流程第4节 肆、商圈调查重点与调查方式商圈范围划分确定如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点：1.商圈范围A.集中型商圈主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米5000米之间，边缘商圈在5000米以外。B.分散型商圈主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米1000米之间，边缘商圈在1000米以外。2.马路之分界、凡超过米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道3.铁路、平交道之阻隔因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈4.高架桥、地下道阻隔因高架桥、地下道阻隔，使人潮流6、动不易而划分成不同商圈。5.安全岛之阻隔因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。6.大水沟因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。7.单行道因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。商圈之界定方法Compass 法则是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。 从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点 = 竞争店的卖场面积 1 + 计划用地的卖场面积例：A竞争店60平米B竞争店20平米1000米600米计7、划地30平米1计划地与A竞争店的分歧点： 1000米 1000米商圈的境界点 = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米2计划地与B竞争店的分歧点： 600米 600米商圈的境界点 = = = 330米 20平米 1.816 1 + 30平米Compass 法则的限制：1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。三、绘制简图1.集中型商圈为周边5000米简图分散型商圈为周边1000米简图2.标出重要建筑物及楼别金融大楼，办公大楼3.著名商店及8、影响生活型态之地段特征戏院、百货公司4.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所超级市场娱乐区之同等类5.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置6.可与本企业连锁店有互补作用之门店7.政府重要之行政中心8.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所9.标出街道之行进方向单行道方向10.标出未来促销活动发之地点四、抽样点及发点之选择确定1.抽样点之选择(1)办公人口或上班族汇集之地点未来适合设店之地点(2)人潮走向汇集地点(3)固定人口较集中流动之地点(4)可能形成未来的商店群之地段(5)预定三四个抽样点(6)其中尽量以一个抽样点为同性质之商店2.发点之选择(1)主消费群走动9、频繁之点(2)次消费群走动频繁之点(3)区分消费群活动频繁之时段五、商圈特征1.商店特色及分布情况(1)建筑型态A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度B.新大楼与旧式建筑之分布C.目前之改建情况D.一三年内可能改建之趋式(2)行业型态A.于主要商店街、干道之行业类型B.以何产品为主，贩卖产品之层次(3)分布家数，见附件表格一。A.以抽样点之平行道路为主要调查对象B.主要道路之商店分布明细a.将商店分门别类记录b.并将其统计填入明细表C.于主要干道、大马路、相同商店之家数D.商店汇集地带之概述E.以商店辅助店、竞争店正确所在位置标注于商圈简图。(4)地点类型A.孤立店 B.未规划商业区 C10、.规划购物中心2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）(1)建物型态A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态a.建筑高度，楼数b.建筑型式为新式或旧式c.分布区域B.目前之改建情况C.一三年内可能改建之趋式(2)分布情况A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况B.将该商圈分为a.商店区，以甲为代码b.辨公区甲为代码c.新式住宅区以乙为代码d.旧式住宅区以乙为代码e.文教区，以丙为代码C.于简图上分别划定区域，制作商圈D.并于图上注明建筑物之楼别3.集会场所(1)场所类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型a.商店肯德基、麦当劳，百货公司b.戏院c.政府之行政机关d.展览会场e.学校、文教机关、公园f.11、补习班g.表演、竞技，比赛场所h.菜市场，超级市场i.证券公司B.聚集人口类型a.青少年b.上班族c.特定行业人士d.家庭主妇(2)动线A.人潮汇集流动之路线B.人潮汇集流动之主要方向4.竞争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。见附件表格二。(1)卖场气氛本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度(2)来客数该竞争店每日之成交客户数(3)平均消费额A.了解该店之各类客数与消费金额比例B.根据此比例再分别乘其价格C.加总后求其平均值即为平均消费额(4)营业额来客数平均消费额每日营业额每日营业额每月工作天数每月营业额5.商店12、组合 商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如：(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。六、人潮状况实地抽样方式1.主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮状况，见附件表格三A.将一周之时间区分为段a.周一周五b.周六、周日、国定假日B.以点每两小时细分为一个小段C.以分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车D.抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以上见附件表格四。E.将每抽样之数，转变成以个小时之人潮流动数 例：以分钟为抽样得该抽样点人数13、为，将 Z，则为其可能之人口流动数F.将其数字依时段填入人潮流动抽样表G.将人潮流动抽样之数字以线图表示人潮分布图2.人口、住家户数推算（集中型商圈可不用调查）(1)固定住家a.该商圈建筑物来推算当地住家户数b.以户数得当地预估人口数c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数(2)办公户数a.计算该区之公司家数b.该区公司家数（人）该区办公人口c.该区办公人口即为该区之半固定人口3.交通状况见附件表格五。(1)公车之往返方向A.经过该商圈公车之起站与经过路线B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站(2)下车后之走向A.为转车之目的行经之路线B.为休闲、购物之目的行经之路线C.为回家之目的14、行经之路线(3)未来交通运输系统之影响A.捷运系统之出入口，可能带动之人潮B.重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮(4)该商圈能停车之场所七、消费特征与人口特征1.该区住户人口女性所得A.高所得，达平均国民所得倍以上所占比率B.中上所得、达平均国民所得倍以上所占比率C.平均每户女性全年收支情况表与图2.该区往来、居住人口女性之消费习惯A.对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况B.习惯消费（文胸）C.女性年龄分配情形D.性别分配情形E.教育程度分配表与图F.职业分配表与图3.外来流动人口女性之消费习惯、特征A.年龄分布情况B.消费之种类C.所得之高底八、商圈类型1.集中型商圈 商圈内流动人口多(每分15、钟约位以上) 商圈内住宅人口(约以上) 区内之建筑物高且密集商店集中且范围大与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司）交通频繁，车辆流量大商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住2.分散型商圈商圈内流动人口少商圈内腹地分散区内之建筑物普通、老旧且高度楼以下商店分散且范围小与本产业有互补性之商店少，且规模小交通不频繁，车辆流量少商圈类型：住、住商、住办、办、办住九、预估收入、支出与可能净利见附件表格六。1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查(1)与目前承租人洽询(2)与所有人洽询2.预估每次消费金额(1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店(2)本连锁店依商圈类别所划分之16、市场定位3.每日来客人数预估(1)了解各店之人潮数(2)以各店之来客各店之人潮数各店之入店率(3)再以求出之入店率该商圈抽样点之人潮数预估客户数(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正4.可能业绩(1)预估消费金额可能客户数可能每日营业金额(2)可能每日营业金额可能每月营业金额5.固定费用(1)预估固定薪资费用 元(2)折旧费用预估 元(3)管销费用预估 元(4)预估固定费用 元6.预估变动成本(1)预估管理月费 %(2)销货成本 %(3)总变动费用 % 月营业额7.预估净利(1)可能月营业业绩租金固定费用变动总费用预估净利(2)本预估净利为税前17、净利8.损益平衡（固定费用租金）（变动成本）十、建议地点之确定1.依上之抽样人潮与抽样地点所得之可能净利2.并分析可能之未来发展情况3.将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明十一、商圈未来发展潜力及结论1.发展情况(1)未来政府之行政中心、大型休闲集客场所之建造(2)未来捷运系统、交通运输中心所在点(3)大型办公大楼、商业中心等之建造(4)该商圈之未来转变情况A.人口年龄层之转变B.消费习惯之未来改变情况C.人潮汇集之可能变动地段2.竞争情况(1)商圈内既存竞争者的数量及大小。(2)商圈内的饱和程度。3.结论根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：18、(1)点应设在何处，何阶段合适开店(2)何种商品组合之配合(3)顾客之型态(4)租金状况(5)集会场所十二、幻灯片、投影片之制作方式及目的1.幻灯片制作方式及目的(1)针对能显示商圈特征之对象为主a.商圈之界线（如：大马路、高架桥等）b.住宅区的建筑型态c.办公区之建筑型态d.商店区之行业分布e.抽样点f.人、车潮的概况g.竞争店的店面(2)便于了解此商圈之实际情况(3)配合报告内容让第三者对该商圈有明确的概念2.投影片之制作方式及目的(1)针对报告中之图表或明确数字为主要对象a.商圈简图b.商圈之住宅、办公、混合商店区划分之简图c.经过此区之公车路线图d.竞争者分析图e.固定人口之各区分布简19、图g.抽样人潮分布图g.年龄层分配图h.教育程度分配图i.所得支出分配图j.预估收入支出与可能净利表k.结论(2)便于解说商圈概况第5节 伍、商圈调查报告方式一、商圈演示文稿方式1.演绎法：此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。先按照商圈调查办法所收集到的各种资料，再加以分析而得出最后的结论。2.归纳法：此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即是在演示文稿一开始，便提此商圈何处适合开店及开何种类型的商店，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。二、商圈演示文稿进行规范1.演绎法：步骤(1)产生开场白，将演示文稿时所要报告的大纲全部列举出来，如：A.商圈范围的确定B.商圈特征的分析C.人潮及20、交通状况的分析D.消费特征与人口特性之分析E.可能净利之推算F.本商圈的优、缺点评估G.他日可供设店有利之地段H.发展情况I.结论(2)概述内文步骤A.Show商圈简图之投影片 将商圈的分界线确定B.介绍商圈特征a.说明商业干道旁的建筑、行业型态及分布家数b.Show住宅特色之幻灯片,说明此商圈之建筑情况及分布密集度c.Show集会场所之幻灯片,说明场所类型及聚集人口类型d.Show竞争者之幻灯片及竞争者分析表加以说明C.介绍人潮及交通状况a.Show出户数及人数之投影片,说明固定住户及人口情况b.Show出人潮分布图之投影片,说明平日及假日之人潮状况及走向c.说明公交车之往返方向d.公交车乘21、客下车后的走向e.说明未来捷运系统对本商圈之影响D.介绍消费特征与人口特性a.Show出消费者年龄分配图之投影片,说明此商圈消费者之年龄层b.Show出教育程度分配图之投影片,说明教育分配情形之投影片c.Show出消费者平均收支情况分配图之投影片,说明此商圈人口平均每年每户在个人之支出E.简介可能净利之推算 Show可能净利预估表之投影片，将各假设点之预估收支情况说明F.将此商圈之优、缺点做一分析G.说明此商圈可供设店之地段H.未来的发展情况简述(3)结论A.Show结论投影片，说明此商圈a.顾客之型态b.何种商品组合之配合c.集会场所d.租金状况e.点应设于何处2.归纳法：步骤人潮及交通状况22、分析未来发展情况分析结论优缺点评估消费特征及人口特征分析商圈特征分析可供设店地段分析可能净利之推算商圈范围之确定 (1)结论概述A.Show出商圈简图a.确立此商圈之范围b.说明此商圈适合开店之地点概述内文步骤结论归纳法流程图：结论未来发展情况分析可供设店地段分析优、缺点评估可能净利之推算商圈特征分析人潮、交通状况分析消费、人口特征分析 第6节 陆、立地要素一、营业面积1.是否合于本计划预定面积2.营业面积以平方米分类(1) 平方米(2) 平方米上下(3) 平方米上二、标准宽度1.以 米最佳2.以 米次佳3.以 米次佳三、可见度1.拐角一楼最佳2.主要干道之交会点，下班之主要街道和方向3.人潮23、走向之咽喉地段四、便利性1.同一商圈内以半径米，为其设店范圈2.注意大障碍之阻隔，如大马路、高架桥、铁道等等3.办公商业区密度应以500家公司行号为设店基数五、可取得性1.其该点租约之期限2.说服加盟之可能六、房屋使用类别1.目前之房屋使用类别2.水电型态之现状七、租金1.以营业额 为准2.以营业额 最佳注：以上立地要素的数据待示范店开出几家运营后再做估算。地点选定主要条件一、人潮1.流动人口基本原则(1)平均每分钟人次以上极佳(2)平均每分钟人次以上次佳(3)平均每分钟人次以上为准2.商店群足以吸引人群走向之商店附近(1) 大型购物中心、超级市场出口(2) 百货公司、大型服装店附近(3) 肯24、德基、麦当劳二、地点1.拐角位置最佳2.主要干道之交会点、下班之主要街道和方向3.人潮走向之咽喉地段4.主要转运公车站牌附近5.办公商圈（机关团体、公司、行号）密集区三、卖场面积1. 平方米最佳2. 平方米次佳3. 平方米次佳四、租金1.以该店可能之营业额 为准2. 以下最佳注：以上地点选定主要条件的数据待示范店开出几家运营后再做估算。第7节 附件表格一商圈道路商店分布明细表编号商 店 别代码甲乙丙丁合 计1保健文胸专卖店R2超级市场S3银行、邮局P4服务店X5便利商店C6食品店F7婚礼服W8银楼、珠宝店J9旅行社T10花店、礼品店G11百货公司I12服饰店D13饮食店B14医院、药房H15摄25、影店16电气用品店E17美容美发材料行Q18眼镜店O19娱乐场A20装璜家俱行L21幼儿园、学校K22房屋中介M23皮饰、皮鞋店N24证券公司P25文教用品、书店V总 计备注: 甲 编号为竞争店 乙 编号5互补店 丙 丁第8节 附件表格二竞争者分析表竞争店位置营业面积租金营业时间价位来客数日业绩经营特色强弱势及未来发展情况第9节 附件表格三 _商圈以下抽样时间：年月日 星期 (15分钟次）区 域 甲 乙 丙 丁时间分类07:0009:0009:0011:0011:0013:0013:0015:0015:0017:0017:0019:0019:0021:0021:0024:00甲: 乙: 丙: 26、丁: 注: 1、.行人 .汽车、摩托车 .脚踏车、助动车 2、只统计有购买能力的人。第10节 附件表格四 路线时段别女性人潮分析比较表时段流动路线流动人潮比总合15-24岁25-34岁35-44岁45岁以上上班时间午餐时间下班时间平常时段总合百分比注：只统计有购买能力的人。第11节 附件表格五商圈内重要道路交通状况表项目路名交通重要性重要普通不重要交通功能交通枢纽转运站交通过道塞车状况严重普通不严重公交车站牌影响很大普通不大停车状况方便普通不便门口50米内公交车可通往之区域与公交车号码备注第12节 附件表格六预估收入支出与可能净利金额 抽样时间： 年 月 日 月 日平 方 米甲 乙丙丁每月租金押 金预估每次购买金额客 户 数可 能 业 绩预估固定费用预估变动成本预 估 净 利损 益 平 衡 预估固定费用：预估薪资费用 折旧 其它固定费用万 备注：甲： 乙： 丙： 丁：