1、西安高科示范产业投资有限公司投资经营管理制度第一章总则制度所体现的约束力，代表着全体员工的共同利益，目的在于规范投资经营部的各项管理，理顺投资经营部与各协作单位的关系，构建科学、高效的管理体系，提高投资经营部的整体工作效率，从而树立起一个优秀部门的良好形象。古人云：“无规矩何以成方圆”，这项管理制度是一部指导和规范投资经营部及有关协作单位行为的基本准则。制度颁布后应认真学习、严格遵守、自觉维护，让我们为推动和促进公司的管理迈上新台阶，为管理工作现代化、科学化、制度化作出共同努力。第二章房地产项目手续报建管理办法第一条手续报建程序向建委申报开发项目由市测绘院按定点范围作测量成果市规划局核发建设用2、地规划许可证由规划设计院编制控制性详细规划在市土地局办理土地审批文件由市规划局审批控制性详细规划办理国有土地使用权出让、转让手续审查后下批复向规划局申请定点向市计委申请开发立项第二条手续报建过程中须提交的材料、审批程序及预计时间1计委立项1）需提交的材料 立项申请报告交土地出让金及相关税费，领取土地使用证到市规划局办理建审消防总平面审批建筑总平面审批人防方案审批初步设计方案审批消防施工图审批建筑施工图审批人防施工图审批办理建设工程规划许可证组织放线市测绘院验线核发建筑施工许可证组织施工向房地局办理预售许可证向市建委办理工程建设审批施工图审查消防人防节能抗震质检监理 项目建议书 可行性研究报告 3、建设单位法人及法定代表证件或委托书原件2）审批程序 建设单位立项申请 计委批复2市建委审批1）提交的材料 申请报告 用地位置、范围图 初步可行性报告 规划意向及有关说明2）审批程序 市建委经初步调查研究，将可行项目审议 审议通过后由市建委向开发企业下发项目批复3规划局建设项目选址审批（23 日）1）需提交的材料 建设单位书面申请及项目的基本情况 项目建议或其它有关计划文件 建设项目有选址意向的，附（1/500 城墙以内或1/1000 城墙以外地形图三份应标明选址意向用地位置）尚未有选址意向的，待明确选址后补送地形图 其它需要说明的图纸、文件等2）审批程序 建设单位申报窗口接待（1 日）规划审核4、处初审，组织勘测现场（8 日）总公办审核（5 日）会文物、环保、安全、土地、市政等相关部门 局长审核、局长办公会审定（5 日）（重大项目规委会论证或报市政府）整理签字（3 日）签发建设项目选址意见书（1 日）4规划局建设用地规划审批（42 日）1）需提交的材料 建设单位书面申请 项目建议或其它有关计划文件 地形图（1/500 或 1/1000）八份 建设项目选址意见书原件 原址改变需要改变土地使用性质的，需附送土地权属证件一份，其中联建的还应附送协议等文件 凡属行政划拨或征用地块的建设用地，需报送“建设用地总图设计方案”三套 凡属国有土地使用权出让、转让的建设用地，需报送国有土地使用权出让、转5、让合同原件及附图一份 其它要说明的图纸、文件等2）审批程序确定规划设计条件（20 日）：建设单位申报-窗口接待（1 日）规划审核（5 日）（重大项目规划设计部门进行规划设计条件研究）总公办审核（5 日）局长审核、局长办公会审定（5 日）整理签发规划设计条件通知书（4 日）办理建设用地规划许可证 临时用地规划许可证（22日）：建设单位申报-窗口接待（1 日）规划审核处初审、审总平面图（7 日）总公办审核（5 日）局长审核、局长办公会审定（5 日）（重大项目报市政府）签字盖章（2 日）测绘成果整理（1 日）发证（1 日）5规划局建设工程规划审批：（64日）1）需提交的材料方案阶段 建设单位书面申请6、 规划设计条件 土地权属证件（包括建设用地规划许可证土地使用证等）计划文件 方案设计图纸（包括平面图1/500 或 1/1000 八份，单体设计图纸二套，效果图、模型等）其它资料施工图阶段 施工图三套 外饰材料2）审批程序确定规划设计条件（20 日）：建设单位申报-窗口接待（1 日）规划管理处或市政工程处或结建人防勘测处（5 日）（重大项目规划设计部门进行设计条件研究）总公办审核（5 日）局长审核、局长办公会审定（5 日）整理签发规划设计条件通知书（4 日）设计方案审批（32 日）：建设单位申报-窗口接待（1 日）规划管理处或市政工程处或结建人防勘测处初审（7 日）（简单项目会相关部门直接办理7、）总公办审核（5 日）会同消防、环保、文物、安全、土地、市政等相关部门 局长审核、局长办公会审定（5 日）（重大项目规划设计部门进行设计条件研究）市政工程处（5 日）结建人防勘测处（5 日）整理签字（3 日）盖初审章（1 日）施工图审批，办理建设工程规划许可证（12 日）：建设单位申报-窗口接待（1 日）规划管理处或市政工程处或结建人防勘测处（8 日）盖审定章（1 日）测绘院放线 整理签字（1 日）发证（1 日）6土地局办理土地审批（国有土地使用权出让办事程序）1）需提交的材料 转让方和受让方办理土地使用权出让手续的申请，应当载明双方法定名称、用地面积、位置及用途 转让方上级主管部门同意转让的8、批复 转让方原持有的国有土地使用证或县级以上人民政府土地部门出具的土地使用权证明 转让方受让方之间签订的土地使用权转让协议 拟转让土地的测量成果表 转让方的营业执照 属新建项目的，需附立项计划、城市规划定点图及规划许可证，房地产开发项目还要有市综合开发办的批准文件 属城市拆迁项目的，需附拆迁安置方案 出让后需改变土地原用途的，需附城市规划管理部门的定点图及建设用地规划许可证 其他有关材料。上述复印件材料须由申请单位盖章。2）审批程序 文件、资料齐备后，由土地利用处审核 经办人审查有关文件资料 委托具有资质的评估机构对拟出让地块进行评估 根据评估确认的土地价格，上处务会初步拟订出让金标准 提交局9、长办公会研究确定出让金标准 根据局长办公会议决定，拟制土地审批文件，与用地单位签定出让合同 开据出让金、契税收缴通知单，到计财处缴清费用 税、金到帐后，下发批文及合同。7市建委办理工程建设审批1）需提交的材料 建设单位法人及法定代表证件或委托书原件 正式基建计划（固定资产投资计划）；有立项批准文件的可办理报建 开户银行出具的建设资金证明原件 建设工程规划许可证或经规划部门批准的建设项目规划平面图 城建费用交纳证书证书原件 施工图及工程勘察报告 使用全国统一文本签定的设计合同 监理合同副本原件（国家范本GF-2000-0202）土地使用证或建设用地许可证上述凭证、资料未要求原件的，可用其复印件代10、替，用复印件代替的资料，办证时要求携带原件，经核对无误后，原件退还办事单位。工程招标进行完毕后，持有关凭证、资料可同时办理质量监督申报和工程承接手续2）审批程序 工程建设单位在办理城建费用的缴纳手续并取得“西安市建设项目城建费用（基金）统一征收交纳证书”携带以上凭证、资料及审批登记表到“工程建设审批办公室”办理建设审批手续 办理建筑工程施工许可证第三章设计阶段成本控制管理办法为确保建设项目投资管理目标的实现，获得较好的投资效益。达到即定的利润目标，实现良好的经济效益，特制定本办法。第一条对项目成本进行控制，是实现效益的基础，但不能因此而影响项目管理的效率、施工的进度和工程的质量。第二条成本控制11、要求坚决杜绝无谓的浪费。第三条成本控制需要制定完整的成本控制计划，依据国家法律、法规、设计方案、策划方案、施工图、施工预算和与各合作单位签订的合同等制定。第四条重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计，深入技术领域研究节约投资的可能性。根据设计图纸进行分析与预测，与计划进行对比，发现偏差，分析偏差的原因，采取有针对性的措施，定期提交项目投资控制及其存在问题的报告。第五条设计时应充分考虑成本因素，策划方案和设计方案应详细完善，充分考虑施工中可能出现的情况并提供相应的解决方案，避免后期的方案调整和工期的延误。第六条施工图的设计必须严格按照设计方案执行，并应充分考虑施工的便利，12、以降低施工的成本，提高施工的效率。第七条材料和设备的选型应关注新材料和新设备，对能降低项目成本又符合工程需求的材料和设备应优先选择。对不能降低项目成本的材料，但能提升项目价值且大于提高的成本的，在充分的论证可行后，也可进行适当的选择。第四章设计质量控制管理办法第一条认真学习、宣传、贯彻建筑法和建设工程质量管理条例，牢固树立“百年大计，质量第一”的思想，增强质量意识，严把工程设计质量关。第二条负责审查设计、勘察单位的资质等级，用招标形式确定设计、勘察单位。第三条负责报送施工图设计给经批准认可的设计审查单位进行审查，未经审查的施工图，设计文件不得使用。勘察、设计阶段质量控制程序一、设计准备阶段1收13、集整理有关设计依据和资料。收集设计依据和资料，具体内容参照不同设计阶段的提资表，并逐项填写。2根据项目建设要求，拟定规划设计大纲、设计纲要。3按照工程总进度和特点，编写设计要求。4组织建设工程设计竞赛方案或设计招标，协助公司选择好勘察设计单位。5拟定和商谈设计委托合同内容。二、委托设计阶段1.委托设计院2.填写设计委托书1）与设计院签订设计合同2）给设计院交付设计委托书3）给设计院提供所需的相关设计资料和相应阶段的提资表三、项目设计阶段1.设计实施1）掌握设计院的设计进度及主要活动安排。2）参与设计院的重要质量评审活动，如方案讨论会、质量评审会和设计进度协调会。3）配合设计单位开展技术经济分析14、，搞好设计方案的比选，优化设计。4）配合设计进度，组织设计与外部有关部门间的协调工作。5）参与主要设备、材料的选型。6）审核工程估算、概算、施工图预算。7）审核主要设备、材料清单。8）审核工程设计图纸。2.检查和控制设计进度，督促设计院按进度完成设计；按照工程进展情况，检查设计成果是否满足要求。如果设计过程中遇到问题，随时向有关人员和部门反映，商讨解决方案。四、设计变更阶段1.审查设计图纸，提出变更建议，掌握变更依据。2.将设计变更建议送往设计院和有关部门。五、设计收尾阶段1.接收设计成果。组织对设计的评审或咨询，并检查设计成果是否满足合同要求。2.审核。审核工程估算、概算、施工图纸及主要设备15、材料清单，并按照接收情况，填写相应设计阶段的设计成果表。六、施工配合经常与项目部、等相关部门联系，参加图纸答疑、施工交底、竣工验收等相关活动，设计主管将收集反馈的信息复印留存，分析原因加以总结，为以后工作提供经验教训。第五章设计进度控制管理办法第一条进度控制的目标能够按质、按量、按时间要求提供施工图设计文件，使项目及时发挥投资效益。第二条进度控制的措施一、组织措施1.建立进度控制目标体系，明确目标责任人及其职责分工。2.建立进度报告制度及进度信息沟通网络。3.建立进度协调会议制度、进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度。4.建立图纸审查、设计变更管理制度。二、技术措施1.审查设计院提16、出的设计进度计划，使设计院能在合理周期的状态下设计。2.编制设计进度控制工作细则，督促设计院实施进度计划。三、经济措施：对设计进度延误收取误期损失赔偿费。四、合同措施1.对建设工程实行分段设计、分段发包和分段施工。2.加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现。3.严格控制合同变更，对有关项目的工程变更和设计变更应严格控制，确认是否必须及是否合理。4.加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理办法。第三条进度控制的任务一、设计准备阶段1.收集有关工期的信息，进行工期目标和进度控制的确定。2.编制工程项目建设总进度计划。3.编制设计准备17、阶段详细工作计划，并控制其执行。二、设计阶段1.编制设计阶段工作计划，并控制其执行。2.编制详细的出图计划，并控制其执行。第四条进度控制的程序一、设计准备阶段1.确定提供规划设计条件及设计基础资料的时间。2.确定选定设计单位、签订设计合同的时间。二、设计阶段1.初步设计工作及扩初设计工作完成时间目标。2.设计文件报批工作完成时间目标。3.施工图设计工作完成时间目标。第六章设计变更控制管理办法第一条设计变更控制一、设计主管应随时掌握国家政策法规的变化，特别是有关设计、施工的规范、规程的变化，有关材料或产品的淘汰或禁用，并将信息尽快通知设计单位和上级领导，避免产生设计变更的潜在因素。二、加强对设计18、阶段的质量控制，特别是施工图设计文件的审查，对施工图节点做法的可施工性要根据自己的经验给与评判，对各专业图纸的交叉要严格控制会签工作，力争将矛盾和差错解决在出图前。三、在给设计院提建议设计变更时，要进行统筹考虑，确定其必要性，同时将设计变更对建设工期和费用的影响分析清楚并通报给上级领导。第二条建设工程设计变更管理办法本办法旨在明确投资经营部在设计管理过程中，由于一些特殊原因需要对设计图纸进行变更的管理权限。对于各种变更，应严格控制，并进行有效的管理；明确责任和权利，保证投资经营部设计方面的工作按照程序执行。设计变更分为以下几类：一、由于设计文件自身缺陷,如未能满足甲方或规范的要求，产生的设计变19、更。1.由于设计文件自身有缺陷。接到设计院发来的变更通知单后，由投资经营部设计主管审查，经投资经营部部长审核批准后，将变更通知单及时发至项目部、档案室等部门。与销售有关的项目，同时发给销售主管。2.由于设计自身缺陷产生的重大设计变更，对甲方造成经济损失的，投资经营部向公司汇报情况，说明产生原因。投资经营部设计主管会同设计院及相关专家进行论证，提出解决方案和措施，经公司同意确认后，方可实施。最终将设计院相应变更文件发至档案室、投资经营部、项目部等相关部门。二、由于甲方设计要求的改变引起的设计变更甲方根据建设工程的使用功能、标准等主观原因提出设计变更。投资经营部设计主管应以书面形式通知设计院，设计20、院根据甲方意见提出变更措施。由投资经营部设计主管审查后，经投资经营部部长审核确认，将变更通知单及时发至档案室、项目部相关部门。三、投资经营部设计主管审查设计文件后，针对设计文件的部分做法以“工作联系单”的形式提出合理化建议，经投资经营部相关人员协商和部长审核后，发至相关部门和设计院。经设计院论证确认后，设计院出具采纳部分的设计变更单。接到设计院发来的变更通知单后，由投资经营部设计主管审查，经投资经营部部长审核、确认，将变更通知单及时发至项目部、档案室等部门。与销售有关的项目，同时发给销售主管。对于一些重大变更，设计主管应以书面形式，向部长说明变更的原因、依据和解决方案，必要时，投资经营部可以组21、织公司相关部门人员或社会专业人员共同论证，确定解决方案。四、设计变更审批程序1.设计主管对设计图纸审核中有变更建议时，应书面报告投资经营部部长。一般变更由部长、设计相关部门同意后，与设计院及时沟通，并向设计院提出变更建议。2.重要变更、重大变更由部长、相关部门同意，报公司领导批准后与设计院协调，变更内容由设计院经计算、论证后出具正式设计变更后方为生效。五、变更资料管理1.设计单位发出的所有变更（变更说明、变更图纸等）须严格管理，所有变更经投资经营部审核，重大变更需经公司领导批准后生效执行否则不予执行。设计变更复印一式肆份，分别发往投资经营部、项目部、档案室及相关部门，同时按技术档案的管理方式进22、行管理。2.设计主管将相关变更原因、变更通知复印留存，并且分析原因并加以总结，以便为以后工作提供经验教训。3.工程完毕后，应统一归类，统计变更图纸数量，加以归档。第七章投资经营部技术资料管理办法为加强投资经营部建设工程文件、资料的搜集整理和归档工作，确保档案资料的完整性、准确性与安全性，特制定本办法。第一条项目相关资料管理一、资料收集范围及分类1.项目准备阶段资料1）立项文件资料 项目建议书；项目建议书审批意见及前期工作通知书；可行性研究报告及附件；可行性研究报告审批意见；关于立项有关的会议纪要、领导讲话；专家建议文件；调查资料及项目评估研究资料。2）建设用地、征地、拆迁文件资料 选址申请及选23、址规划意见通知书；用地申请报告及县级以上人民政府城乡建设用地批准书；拆迁安置意见、协议方案等；建设用地规划许可证及其附件；划拨建设用地文件；国有土地使用证。3）勘察、测绘、设计文件资料 工程地质勘查报告；水文地质勘查报告、自然条件、地震调查；建设用地钉桩通知单（书）；地形测量和拨地测量成果报告；申报的规划设计条件和规划设计条件通知书；初步设计图纸和说明；技术设计图纸和说明；审定设计方案通知书；有关行政主管部门（人防、环保、消防、交通、园林、市政、文物、通讯、保密、河湖、教育、白蚁防治、卫生等）批准文件或取得的有关协议；各专业施工图及其说明；?设计计算书；?政府有关部门对施工图设计文件的审批意见24、。?收集、整理项目相关基础资料，如：地形现状图、征地成果图；原有的上下水管道图给水系统（生活、生产、消防用水）管网、水量及设备；排水系统管网形式接口位置、管径，污水处理及化粪池等；道路图、动力和照明线路图，建设单位与有关部门签订的供电、供气、供热、供水、雨污水排放方案或协议书。当地的气象、风向、风荷、雪荷级地震级别，水文地质和工程地质勘查报告等等。综合分析项目基地的现状、景观资源、规划与建筑的设计理念和技术条件资料。?设计变更资料。4）开工审批文件资料 建设项目列入年度计划的申报文件；建设项目列入年度计划的批复文件或年度计划项目表；规划审批申报表及报送的文件和图纸；建设工程规划许可证及其附件；25、建设工程开工审查表；建设工程施工许可证；投资许可证、审计证明、缴纳绿化建设费证明；工程质量监督手续；国有土地使用征、建设规划用地许可证、销售许可证等。2.与有关单位间资料 规划局报建资料；建委报建资料；消防报建资料；人防报建资料等；有关勘察、设计单位资质的资料；有关规划设计、初步设计、扩初设计的资料；有关方案确认的证明书、承诺书；与各相关单位之间的合同、通知、函件、协议等资料。二、资料的整理1.资料必须真实、准确，与工程实际相符合。2.资料整理应及时、系统、完整有效。三、资料的保密和归档1.资料应按保密级别分别处理，并进行有效控制，不能扩散。2.资料应及时整理，符合要求的文件、图纸、资料等应及26、时主动归档。建立严格的资料交接清单手续制度，有接交人、监交人。第二条项目设计图纸管理一、勘察、设计单位应当在任务完成时，将各自形成的有关工程资料（包括设计图纸）必须完整、准确、系统，及时交给我部门，我部门整理、汇总后及时将应归档的资料交给档案室。二、设计文件的内容及其深度必须符合国家有关工程勘察、设计、施工、监理等方面的技术规范、标准、规程。三、投资经营部应对相关工程文件的套数、费用、质量等进行审核和验收，并及时归档。第三条项目合同管理一、勘察、设计合同力求全面、准确，并依据合同审核及验收工程文件资料。二、对项目各种合同、协议、报告、审批件等应充分理解消化，并及时归档。第四条技术资料管理各种资27、料分专业分别负责搜集、整理、审核、归档，职责分明，由投资经营部部长检查督促。第八章项目策划工作管理办法为加强项目策划管理，特制定本办法。第一条策划工作管理办法一、项目策划工作流程1.由投资经营部拟定项目技术经济可行性报告并提交公司决策层讨论、决策。2.配合公司决策层进行项目初步定位及管理与经营思想定位。3.根据项目自身性质与特点，初步选定合适的策划公司（前期/全程策划），初步确定策划合同内容并提交公司决策层讨论、决策；通过后，签订策划代理合同。4.配合策划公司，按照工作流程，形成项目系统的策划方案。经过充分论证、修改完善后提交公司决策层讨论、决策。二、对策划公司的管理1.最大限度利用公司资源，28、搜集房地产策划公司相关信息，建立并不断完善国内外优秀策划公司信息资料库，为公司项目策划工作的顺利进行打下坚实的基础。2.在项目策划过程中，与策划公司建立互动高效的信息交流平台，对策划各阶段实行有效控制，对各阶段策划成果及时进行研讨，并将结果实时报送公司领导，以供决策；同时，在策划过程中，善于发现问题，及时解决问题，及时、准确地向策划传达公司的决策意图。3.掌握策划单位的策划进度及主要活动安排。进行策划过程跟踪，发现质量、进度问题，及时与策划单位协调解决；督促、控制策划单位按照合同约定的日期，保质、保量交付策划文件。第九章销售管理办法为加强项目销售管理，特制定本办法。第一条销售策划方案和广告宣传29、策略的确定流程如下：第二条投资经营部负责销售策划的研究论证，掌握项目营销推广的总体思路、理念、主题及营销各阶段的工作重点，为销售管理提供基础。营销策划、广告策略进行实施研究论证有意见、修改无意见、确认根据市场变化调整第三条负责销售代理公司和广告公司的选定，详细了解与销售代理公司和广告公司签订的合同内容，便于项目开展中的联系、沟通和监控。第四条协调与销售部门的关系，及时解决销售过程中须投资经营部配合的问题。第五条及时掌握销售动态，与销售部门联系取得 销售日报表、销售周报表、销售月报表、契约签署一览表、延期付款客户一览表 及客户交款情况明细表等销售报表。第六条根据销售部门提供的销售日报表、销售周报30、表和销售月报表及时编制销售统计分析报告。第七条根据销售部门提供的 契约签署一览表、延期付款客户一览表 和客户交款情况明细表掌握销售回款的情况，并做好资金平衡准备。第八条监控广告实施效果，及时反馈信息，并督促对效果不佳的广告进行及时的调整。第九条监督销售部门的销售行为，对有损于公司与项目形象和利益的行为及时制止、纠正，并加以预防。第十条按照回款计划，保证公司销售款到帐及时、款数准确。第十一条分段考核销售进度和业绩，对销售代理公司销售业绩极不理想的应提出更换要求。第十二条按照合同条款中的销售进度控制销售代理费付款进度。第十三条销售管理的流程如下：销售代理公司销售、回款统计分析数据、形成报告销售理想、继续实施销售不理想、调整策略策划公司广告公司营销策划广告策略策划原因广告原因销售极不理想重新选定销售代理公司