1、?1房地产基础知识及产品介绍一、房地产基础知识二、规划、建筑、测绘知识三、集团现行主要产品介绍四、产品后评估及设计流程目Contents录一、房地产基础知识什么是房地产？房地产基本概念房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。?4?5房地产市场的分类一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买2、卖、抵押、转让、租凭（二手房）；市场称谓一级市场二级市场三级市场市场主体政府、开发企业（投资者）开发企业、业主业主市场客体国有土地使用权存量商品房、已售旧公房、增量商品房私房交易方式出售、拍卖、招标、协议出租等买卖、租赁、关注交换等土地前期开发 三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。七通一平：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。绿地率与绿化率与绿化率的区别各类绿地面积总和绿地率=用地面积各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属3、绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）。绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。二、规划、建筑、测绘知识1、规 划 信 息 部 分2、建 筑 基 础 知 识3、户 型 方 案 图 基 本 标识4、测 绘 基 础 知 识1、规划信息部分项目规划图：规划图指对一个社区或类似范围内日后的发展所做的规划图，其中标明用于居住区、商业区、工业区、公共活动区或其他用途的土地的大小和位置。重要构成元素：地块红线、建筑单体、道路规划线、经济技术指标，是查看规划图的重要数据。红线图城市规范管理部门正式4、确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。概念规划图对项目圈定大致功能布局的初步性规划平面关图注：。地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 10项目总平面图按一般规定比例绘制，表示建筑物，构筑物的方位、间距以及道路网、绿化、竖向布置和基地临界情况等。项目鸟瞰图根据透视原理，用高视点透视法从高处某一点俯视地面起伏绘制成的立体图。关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 11从规划图中认知重要指标用地面积：规划建设用地面积、红线面积，即建筑占用土地的面积。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路、代征道路面积等等）。建筑密度：为建5、筑物的基底面积总和除以规划建设用地面积。其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。某项目规划图经济指标关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 12?13讨论：容积率的高与低1、对开发商的影响在何处？2、对住户的影响在何处？楼面价计算楼面地价=土地总价总建筑面积楼面地价：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。=土地面积*单价土地面积*容积率=单价容积率实操：某地块占地200亩，地价为120万/亩，容积率为1.5，求：楼面地价？关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 14答案：楼面地价=200（占地）X6、 1,200,000（土地单价）楼面地价=1.5（容积率）=1200（元/）200（占地）X 1.5（容积率）=1200（元/）或1,200,000/666.67（土地单价）关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 15容积率的概念容积率越低，居民的舒适度越高关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 16不同建筑形态容积率多少合理？住宅小区容积率1.0的，为非普通住宅。多层住宅的容积率不应超过1.5 高层住宅的容积率不应超过4关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 17容积率过高对居住的影响1、内部规划差，路窄绿地少 2、人口密度大3、安防难度大关注：地产学院，更内多部资干料货严7、分禁享外传 18容积率存在区域差异不同地理区域，日照等规范不同，户型的容积率会有所不同。一般情况下，南方会比北方要高。关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 19建筑物的分类按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（79层）和高层住宅（10层以上）、建筑高度超过100m的为超高层建筑。一般地，12层以下又称小高层住宅。按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。2、建筑基础知识关注：地产学8、院，更内多部资干料货严分禁享外传 20板楼：一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。塔楼：塔楼一般是指高层建筑。一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形 成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。建筑单体分类关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 21?221324?2356873、户型方案图基本标识关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 24开间、进深的定义：房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和9、进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。具 体 意 义：1、户型方正就是指户型的进深与开间之比合 理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。2、进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 254、测绘基础知识房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？什么是公摊，公摊是如何计算的什么是得房率，得房率越高越好吗？套内墙体面积：外墙、共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影10、面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。阳台建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 27分摊的公有建筑面积计算方法其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：第1步：计算分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和第2步：各套房的公用分摊面积分摊系数各套内建关筑注：面地积产学。院，更内多部资干料货严分禁享外传 28得房率的含义：北方得房率普遍比南方低0.15北方得房率为：0.60.7（电梯房）0.650.78（多层）；南方得房率11、为：0.750.83（电梯房）0.80.9（多层）。0.2地域决定外墙厚度：南方高于北方建筑类型：多层高于高层单体结构：板楼高于塔楼部资干料货严分禁享外传 30内部资料 严禁外传 31套内建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积得房率=影响得房率的因素：1、若户型套内建筑面积相同的情况下，公摊面积越“小”得房率越高反之则低得房率高低的制约因素：2、若户型公摊面积相同的情况下，套内建筑面积越“大”得房率越高反之则低3.若户型套内建筑面积段相同的情况下，层数（30,18,11）越“小”得房率越高反之则低注：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体关面注积：地+产阳学台院，面更积多干货分享部分地区因测算12、规范及保温要求不同，层数、窗户做法、核心筒版本不同，结构存在差异，会导致产品得房率与方案对比有所不同。一般产品研发部对方案核算套内面积以墙体外轮廓计算，多数区域按此方式计算，得房率约为86%。项目核算套内面积以墙体中心线以内计算，入公摊，得房率仅约82%案例VS墙体中心线以外将算以YJ140(11层）为例关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 32A套内建筑面积90平B套内建筑面积110平公摊面积40平求A、B两套单位公摊面积？建筑面积？得房率？A套公摊面积：18 建筑面积：108 得房率：83.3%B套公摊面积：22 建筑面积：132 得房率：83.3%思考题二关注：地产学院，更内多部13、资干料货严分禁享外传 33住宅宿舍酒店居住建筑分类关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 34洋房联排别墅独立别墅住宅产品叠拼别墅公寓宿舍延伸双拼别墅坡地别墅?35按层数分类低 层多 层13层46层中高层79层居住建筑高 层1030层分类?36我们内部习惯7 11 小高层1218 中高层1930 高 层关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 37常见楼层数6层（1-6层不需要电梯一部步行楼梯）?38一部疏散楼梯一部电梯内部资料 严禁外传 3911层（7-11层，一部电关注梯：地，产学一院，部更多疏干货散分享楼梯）内部资料 严禁外传 40一部疏散楼梯（封闭楼梯间）两部电梯18层（1214、-18层，两部电梯一部关疏注：散地产楼学梯院，+更封多干闭货分楼享梯间）内部资料 严禁外传 两部电梯两部疏散楼梯防烟前室30层（19-30层，两部电梯、两部疏散楼梯+带防烟关注前：地室产学的院，楼更多梯干货间分享）“送”面积的概念及手法“送面积”的方法，就是“深入”研究建筑面积计算方法的论述，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。七大手法1地下空间2中空客厅3.百变凸窗4.内天井5错层阳台6.设备平台7.超大阳台关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 42手法一 地下空间可以采光的半地下空间,住宅建筑正负零之下不计入面积。将室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件。15、关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 43?44 正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的 不计入建筑面积）半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光.依此类推，凡是别墅，都可以抬高其正负零标高，为业主大送其半地下室，使别墅增加卖点，使消费者尝到实惠。手法一 地下空间 客厅中空部分是不计入建筑面积的。这些不计入建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。手法二 中空客厅关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 45?46手法三 内天井 图中显示于阳台一侧的天井并不计入建筑面积，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。手法四16、 错层阳台有些地方规定超过6米层高的阳台可以不算建筑面积。于是就出现了错层阳台的设计错层部分面积就变成赠送部分。关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 47 图中显示于走廊一侧的内花园。这些地方是作为阳台（计算一半建筑面积）/花池（不计算建筑面积）。经过简单的改造，就能成为一个舒适的房间。手法三 内花园关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 48手法五 超大阳台 超大的阳台改为封闭阳台后，就像一个小房间，可以作为使用面积，起码“送”了一 半面积（阳台只计一半建筑面积）。?49手法六 阳台连花池 由于花池不计入建筑面积，阳台只计一半建筑面积，当把他们都一并改成房间的时候，就是送了两次17、的面积。关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 50 由于很多地方两层通高的空中花园不计入建筑面积。这部分的空间可以改建成两个不错的复式小房间。手法七 改建空中花园关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 51手法八 百变凸窗验收和交楼的凸窗打掉凸窗后的样板！这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 52?53 由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活阳台后，可以作为使用面积，起码“送”了一半面积（阳台只计一半建筑面积）。手法九 设备平台三、集团现行主要产品介绍关注：地18、产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 54我们公司现在有哪些产品？哪些产品比较好用？关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 55户型科学命名方案新的户型命名方案为满足公司对户型的开发需要，更好地规范集团户型命名标准。现以研发设计院为主导，对户型重新制定统一标准的户型命名方案。新户型方案将会近期内推广执行，原有通用户型先进行重新更名，其余可用户型将按照使用频率逐步更名。关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 56新的户型命名方案1、别墅命名新方案2、洋房命名新方案关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 57户型立面简介洋房现行通用风格新款度假风格内部资料严关注：地产学院，更多干19、货分禁享外传 60?61别墅现行通用风格?61根据主席关于“石材外立面应用范围”的重要指示：未来所有项目除了钻石墅仍可使用真石材外立面以外，其它建筑（包括U街、凯旋门、洋房、商业街、综合楼等）的公共区域如需要表现石材效果的均改为真石漆、仿石砖或者其他具有石材效果的新型材料代替，力求在不影响实际效果的前提下，降低成本，简化施工。石材外立面应用范围指示关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 63立面更改原则旧项目展示区为挂石设计的，货量保留挂石设计，保证样板货量一致。新地块已出图或正出图项目按主席最新指示执行；原则上不得向主席申请使用真石材根据实际情况（图纸修改影响、材料申购、报建情况），若20、需保留石材立面，则需向主席书面汇报审批。关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 64关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 65关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 66内部资经典户型库，区域、项目一般要根据集团开发需要优先选用标准化产品 2014新命名经典户型目录库库内包含华南华中区域经典类、江苏区域经典类、北方区域经典类和度假经典类四大类。关注：地产学院，更多干料货严分禁享外传 67关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 68标准展示区介绍关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 69内部资料 严禁外传 7英伦商业街两种模式独立英伦商业街英伦风情沿街底商（淄博21、项目）总平面布局独立商业街沿街底商屋顶平台沿街底商屋顶平台特点1.需要足够的场地空间；2.空间形态丰富，商业氛围浓厚；3.适用于有一定规模的项目1.场地局限性小;2.住宅可利用屋顶平台；3.突破现代风格立面，同时可打造城市英伦风情商业街。关注：地产学院，更多干货分享0独立英伦街?71英伦风情商住楼产品特点：沿街住宅与底商采用了英伦风格设计，运用了现代与传统相结合的手法，舍弃了一些繁琐的构件；营造英伦风格意向。关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 72英伦风情商业街产品特点：现代风格的高层住宅与英伦风情商业街巧妙相融合，亦可营造城市街景新亮点。关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传22、 73内部资料 严禁外传 74U型商业街模式新U型商业街（会所功能+花园洋房）原U型商业街总平面布局（1F样板房）1F3F3F特点1.满足前期销售展示的同时，也满足社区配套设置，经济、合理2.上层花园洋房最大化利用U型商业街中心景观。1.综合楼独立设置，功能齐全；2.占用资源相对较大，成本较高，后期维护成本高；3.适合放在用地不关紧注张：，地社产区学配院套，设更施多要求干比货较分高享项目。内部资料严新U型展示区板房、综合楼鸟瞰图关注：地产学院，更多干货分禁享外传 75?76综合楼首层平面示意1.综合楼占地约为3500-4000平米；2.将原有2层配套精简为1层，同时享有业主社区活动中心和小型商23、业配套，争取可售面积的利益最大化；3.空间整合更为集中、紧凑、实用，减少后期维护、管理的成本。前期做洽谈，后期改餐饮商业住宅入口住宅入口住宅入口板房参观电梯板房参观电梯综合楼二层平面示意1.板房设置在会所花园平台，客户经大厅乘坐电梯直达板房区，看楼交通流线更为直接。2.参观线路置身于花园平台，私家花园与共享花园相结合，既私密又增加互通性。同时每一户均享有最大化的花园景观；样板房参观流线样板房电梯关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 77新U型展示区立面1.立面设计上考虑到花园洋房的特点，引入绿色建筑的设计理念，户户享有设置竖向绿化的平台。2.整体围合，营造自然、生态、和谐的社区环境。关24、注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 78最新U型商业街 技术指数：用地面积：24325 板房区公共绿地面积：3300 U街公共绿地面积：2800 示范区围合设计，可根据地块形状调整尺寸。综合楼一层为销售体验区，二层做洋房板房区，后期可销售（按报建性质，商业或住宅）。提升展示区绿化范围。宽45.6M长60M55.9M37.4M关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 79新小型U街展示区标准模式探索为优化成本，提高综合楼商业价值及项目整体货值，综合楼在一般情况下，仅设置泳池和健身房（建议按商业性质报建），且综合楼建议按商业性质报建，除展示区、接待区及办公区外，其它商铺在开盘时可售。最25、新U型商业街健身房恒温泳池销售中心商铺商铺关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 80全新“劳斯莱斯”产品的应用 做“劳斯莱斯”产品的原因“想坐好车，大家就想到劳斯莱斯，想要好包，就想到LV，大家都知道这是好东西。有些二十万、三十万以上人口的城市只有面积为一百六十平方米以下的住宅，没有别墅、“大平层”的产品，这是碧桂园成为房地产业“劳斯莱斯”的一个很好的机会。我希望在这些城市只做别墅和“大平层”，建一百四十平方米以上的产品，做三四线城市的“劳斯莱斯”，让有成就的人都住在一起，形成品牌效应，作为身份的象征。”2015年2月2日碧桂园集团2015年工作会议杨主席语关注：地产学院，更内多部资干26、料货严分禁享外传 81关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 82关注：地产学院，更内多部资干料货严分禁享外传 83“劳斯莱斯”户型平面解析?84?84?84?84?84?84?84?84?84?84?84?84?84?84?84?84?100关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 101?102?102?102关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 105?106?106关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 108?109?109?109?109?109?109?109?109?109?109?109?109?109?122?123关注：地产学院，内更部多资干料货严27、分禁享外传 124?125?125关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 127?128四、产品后评估及设计流程关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 129选择，有时未必一定是正确的，所以，要懂得过程评估，对错误补偏救弊！产品定位后，不能遗漏的产品后评估！关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 130产品后评估板房开放前板房开放后项目开盘后拓客过程中的客户意见收集及评估现场参观客户的意见收集及评估根据销售情况评估后期产品规划关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 131产品建设过程评估清溪项目在开发过程中，通过对市场客户关注度及竞品项目产品研究对比，重新评估项目产品自28、身材料着重点，通过在装修用料上成本加减法应用，以小成本，做大事情。调查问卷统计共达630份！开发过程中不断与客户交流，印证产品合理性！关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 132临建样板房首层入户门前设外廊赠送玄关客厅600X600地板砖 客厅过道地面有波打线 客厅过道天花配筒灯卫生间天花铝扣板吊顶加筒灯客厅天花单边吊顶加窗帘盒卧室强化木地板(无品 牌)橱柜狭小,人造石浅色台面洁具无品牌窗台石用石材针对竞品保利项目交楼装修标准的各项情况作深入研究对比。关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 133装修部位保利碧桂园入户收纳柜赠送赠送玄关柜（选配）客厅天花客厅有单边吊顶，加窗帘盒石29、膏线客厅过道天花天花配筒灯乳胶漆（立邦）客厅过道地面有周圈波打线有周圈波打线厨房天花铝扣板，筒灯铝扣板，筒灯洗手间天花铝扣板，筒灯铝扣板，筒灯镜柜未知品牌现代家居卧室天花石膏线石膏线窗台石石材抛光砖客厅地面600*600抛光转，有周圈波打线，无品牌宣传800*800无周圈波打线橱柜浅色台面，人造石大理石厨房电器海尔抽油烟机，燃气灶老板抽油烟机水龙头无品牌贝朗淋浴门无优普洁具无品牌贝朗地板强化地板（无品牌）强化地板（宏耐）对于客户重点关注的装修部分，清溪项目对比竞品拥有更高的规格标准！产品建设过程评估关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 134内部资料产品建设过程评估项目莞深区域原标准清30、溪项目优化后标准成本增减成本减法商铺、售楼部外立面石材陶瓷薄板节省480元/售楼部、入口大堂地面石材瓷砖关注：地产学院，更多干货节省约160元/严分禁享外传 135产品建设过程评估项目莞深区域原标准清溪项目优化后标准成本增减成本减法室外铺贴人行道铺贴(货量区)石材机压砖节省约74元/架空层地面铺贴石材仿古砖(600X600)节省约38元/其它1、非首层公共梯间设置抛光砖不贴到墙顶；2、架空层取消绿化槽、水景，改为实用性强的运动器材等关。注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 136项目保利装修标准莞深区域原标准清溪项目优化后标准成本增减成本加法地砖规格客餐厅地砖600X600mm尺寸60031、600mm尺寸800800mm(100 以上)增加5.82元/(含玄关、过道)卫生间地砖600X300mm尺寸300300mm尺寸600600mm增加1.35元/产品建设过程评估关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 137无吊顶、产品建设过程评估项目保利装修标准莞深区域原标准清溪项目优化后标准成本增减成本加法天花单边吊顶加窗帘盒石膏线客厅、卧室石膏线8.12元/(客厅)9.61元/(卧室)(94面积段)油烟机 无品牌美的品牌老板品牌25元/套其它1、厨房、卫生间增加铝扣板吊顶(方便清洁,提高品质)2、鞋柜选配；3、主卧增加双控开关；4、室内插座面板品牌更换为西门子；5、新增重力挂钩关注32、：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 1386、阳台门安装有摩擦力的门吸产品定位修正 原因分析：本地市场无高品质别墅产品，产品差异化优势明显。本地市场无大面积精装洋房，但120左右洋房同质化较多，项目价格及区位等优势不明显。产品定位的修正凯里项目产品型号面积段 去化比例小高层YJ14014063%YJ18018087%高层YJ12512552%关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 139结合实际重新评估项目产品定位 客户基础：别墅产品底层客户积累。存在部分别墅客户因价格原因暂未购买或放弃购买的比例为约57%。去化情况：大面积洋房去化更好。一期YJ125去化45%；YJ140去化4833、%，YJ180去化81%，小面积洋房产品去化较差，大面积产品去化较好。项目及时将已规划未建的YJ130中小面积产品重调规划，改为面积更大、舒适度更高的YJ140。同时后期按劳斯莱斯产品规划（YJ140、YJ180、YJ245）。项目产品全面升级为改善型定位，与市场实施差异化竞争！产品定位修正关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 140涞水项目定位创新与产品创新完美结合市场情况：涞水项目主要竞品楼盘，在产品上多以中大面积别墅为主，缺乏小面积产品。客户情况：区域客户主要为面向北京海淀区、京群；改善型、投资及养老型为主。针对市场及客户情况，制定适合市场的创新产品定位采用小面积、低总价的差异化34、的创新营销策略。联排98-144，双拼171-240，洋房以55-115为主，并以“100万买别墅”形成鲜明反差凸显性价比！关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 141通过对来访及派筹客户意向反映，客户对G306（177）产品的功能及舒适性认可度较低，筹货比仅为0.5：1的较低水平。对此项目立即结合设计院对产品作重大调整：一层增加1卧室,二层原1房调为2房，三层2房改1房增加大露台，筹货比迅速扩大至1.2:1。涞水项目定位创新与产品创新完美结合在定位创新与产品创新完美结合下，涞水项目实现联体别墅去化率100%，双拼别墅94%，创造北京度假地产上4次加推4次清货关的注：“地产日学光院，盘35、内更部多”资干料奇货严分禁迹享外传！142后评估对产品的优化原J475户型因为是中间单元受核心筒影响，采光通风较差；间隔布局欠佳、面积段偏小，而严重影响销售！后评估对洋房的修改J475新替代户型根据近期多个新开盘项目产品销售反映，J475（J552）洋房户型中间单元，因其间隔布局欠佳，普遍出现滞销情况。针对销售较差的22个项目，造成户型销售较差主要有以下几点：户型方面为主要原因关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 143全新户型J717/J723（J475替代版）产品特点：边单元南北通透、多居室朝南、大尺寸飘窗台、空间延展性更强（阳台可直接封闭打通连接成厅）、客厅与餐厅独立分区的特点。36、（2）、J717（全三房版）J717TABBC面积段1029292105户 型3房2厅2 卫3房2厅1 卫3房2厅1卫3房2厅2 卫后评估对产品的优化关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 144J717TABBC面积段978181101户 型3房2厅1 卫3房2厅1 卫3房2厅1卫3房2厅1 卫全新户型J717/J723（J475替代版）新替代户型的优势：分全三房产品和三房+两房两种产品，中单间经过重新优化，餐厅和客厅独立，房间与厨房动静分区，房间更多南向设计。（1）、J723（三房+两房版）后评估对产品的优化关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 145内部资料严禁外传修改前修37、改后产品后评估有利于优化成本现代二洋房弧形转角飘窗改直角飘窗方案设计源由：由于现代风格2洋房弧型转角飘窗较难施工，现结合项目意见改成直角飘窗。具体方案如下：提醒：若项目同时出现不同造型的飘窗方案时，已开放板房应要特别注明，另需注意对客户的引导，以避免不必要的投诉或纠纷。后评估对产品的优化设计院建议修改范围项目进度是否修改备注未出施工图，未施工修改1、已出施工图，需修改的，请设计院配合出修改变更；2、项目部可根据材料采购、项目注报：建地及产现场学情院况，自更行多决干定货；分享已出施工图，未施工修改/由项目部根据实际情况决定是否修改现场已施工不修改/由项目部根据实际情况决定是否修改关 146产品后38、评估有利于优化成本新U型商业街通用门楼 设计说明：新U型商业街通用门楼方案包含两种，以立面材料分类为石材版及真石漆版（新增）。新方案修改主要涉及对立面边柱等精简及结构优化，以降低门楼建筑成本。后评估对产品的优化内部资关注：地产1 4学7院，更多干料货严分禁享外传 147新户型需求设计研判前期要结合各部门沟通情况，主要可从以下几方面对户型需求进行研判。必要性是否有现在通用产品可应用；是否有可修改立面或间隔即可满足项目需求。可行性项目新设计或修改的要求是否涉及展力墙结构调整，户型核心筒结构可否满足户型设计/修改需求（可结合区域设计或总部设计院专业人员判断）。?148户型需求研判：时间性户型设计/修39、改所需时间多长（参考时间约为1个月），是否会影响项目开发进度（可结合区域设计或总部设计院专业人员判断）。合理性新户型设计或户型调整修改要根据实际市场需求或结合了地块区域内特定的指标而提出（硬性指标：如限高、地块户型面宽进深限制、套型限制），修改要具体普遍适用性，能满足绝大部分客户需求。关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 149户型设计研发申请资料：户型修改设计在经前期的充分研判后，确定方案可行性，再根据不同的产品设计类型准备不同材料申请。1、修改设计类型别墅、洋房（1）首先在户型修改及设计时必需要实现以下前提条件 经过黄宇总或主席签字规划平面图（2）在申请修改设计产品，需准备以下材料40、 户型配比主席签字同意用新方案（仅限于全新设计方案时才需要提供）（内已附户型修改单）或单独的户型修改单已得到区域总裁签字 当地技术规定（含地方面积计算细则）关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 150户型设计研发申请资料2、修改设计类型会所、商铺（1）首先在户型修改及设计时必需要实现以下前提条件经过朱荣斌总或主席签字规划平面图经过规划总工签字的竖向标高图（2）在申请修改设计产品，需准备以下材料区域总签字联系单（对通用会所修改）当地技术规定（含地方面积计算细则）公建配套指标（可后置，最后出图）关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 151户型设计单的审批流程：（1）全新方案研发（别41、墅、洋房、会所新设计）：销售中心第一负责人项目部总经理区域营销负责人产品定价部区域总裁程总杨主席（2）修改优化方案研发（别墅、洋房、会所修改）：销售中心第一负责人项目部总经理区域营销负责人产品定价部区域总裁注意：一般情况下设计单建议与户型配比协同流程，以避免单独发单流程造成重复。除全新产品设计研发外，一般户型修改仅流程到区域总裁即可展示设计工作。关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 152?153关于“劳斯莱斯”产品BIP平台发布的说明为更好更优地服务于集团各相关部门，使各区域更加便捷方便的获得集团最新产品信息，产品研发部现已将“劳斯莱斯”产品相关内容发布至BIP集团门户平台。登录方式42、一：集团门户的登录登录BIP集团门户进入知识中心产品标准库查阅产品信息Step1Step2内部点击“公司产品”或“知识管理”入口均可进入产品界面路径一路径二：BIP平台子门户登录使用说明登录方式二：设计系统及区域登录方式关注：地产学院，更多资干料货严分禁享外传 154路径一详解BIP平台子门户登录使用说明Step1Step2关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 155路径二详解BIP平台子门户登录使用说明Step1Step2关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 156Step3BIP平台子门户登录使用说明关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 157Step4BIP平台子43、门户登录使用说明关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 158Step5BIP平台子门户登录使用说明?159Step6BIP平台子门户登录使用说明内部资料严关注：地产学院，更多干货分禁享外传 160目前营销可获取的集团产品信息共享渠道，目前产品的发布方式共5种方式：1、工作微信平台（碧桂园营销人-新品优尚）；2、BIP产品信息共享平台，产品快搜（经典户型）；3、工作QQ群共享文件（货量统筹专用群及BGY营销户型配比研究）；4、与产品定价部产品图纸管理同事吴铭松索取（项目专用图纸或CAD底图）。工作微信平台产品快搜BIP产品信息共享平台与产品定价部产品图纸管理员产品发布的四种方式关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 161劳斯莱斯产品库（包含产品替换更新信息）丰富，完善、最新户型信息（便于各区域信息资源共享）集团产品库最新展示区综合楼商业产品信息公建配套、学校、综合体最新外墙材料库今后上传的产品种类更为全面、内容结合各区域的反馈建议进一步加以更新。后续BIP平台完善工作注意：请各相关的部门和同事在获取产品信息的同时，注意保密，避免知识产权流失。集团产品库图纸均由博意设计院产品研发部进行上传整理，户型版本及图纸数据标识最终解释权归属产品研发部。关注：地产学院，内更部多资干料货严分禁享外传 162