1、陕西省文化中心陕西省文化中心商业综合体商业综合体定位发展报告定位发展报告（中）（中）业态组合定位业态组合定位业态元素业态元素业态元素业态元素市民文化体验市民文化体验文化体验文化体验小剧场、特色书局、小剧场、特色书局、文化大讲堂文化大讲堂观光游玩观光游玩观光游玩观光游玩游乐园、游艺中心、室内外景观等游乐园、游艺中心、室内外景观等游乐园、游艺中心、室内外景观等游乐园、游艺中心、室内外景观等餐饮餐饮餐饮餐饮休闲餐饮、特色餐饮、酒楼等休闲餐饮、特色餐饮、酒楼等休闲餐饮、特色餐饮、酒楼等休闲餐饮、特色餐饮、酒楼等购物购物购物购物服装服饰、生活用品、食品服装服饰、生活用品、食品服装服饰、生活用品、食品服装2、服饰、生活用品、食品教育培训教育培训教育培训教育培训儿童游乐、培训中心、亲子教儿童游乐、培训中心、亲子教儿童游乐、培训中心、亲子教儿童游乐、培训中心、亲子教育及相关活动育及相关活动育及相关活动育及相关活动休憩休憩休憩休憩室内外休息区室内外休息区室内外休息区室内外休息区文化艺术文化艺术文化艺术文化艺术书店、画廊、工艺品、文化用品、礼品书店、画廊、工艺品、文化用品、礼品书店、画廊、工艺品、文化用品、礼品书店、画廊、工艺品、文化用品、礼品演艺活动演艺活动演艺活动演艺活动表演、签唱会、产品推介、募捐等表演、签唱会、产品推介、募捐等表演、签唱会、产品推介、募捐等表演、签唱会、产品推介、募捐等3业态配比业3、态配比文化：零售：餐饮：休闲文化：零售：餐饮：休闲=30%=30%：3535：25%25%：10%10%业态配比及组合业态配比及组合以文化产业为引擎，休闲娱乐为重点，特色零售为价值实现点的综合性物业4业态布局业态布局总体示意总体示意书城书城小剧场小剧场演艺中心/影院餐饮餐饮零售零售餐厅休闲娱乐市民文化大讲堂市民文化大讲堂市民文化大讲堂市民文化大讲堂/签收签收签收签收休闲娱乐5功能功能 业态业态大概面大概面积积业种细分业种细分参考品牌参考品牌拟分拟分布楼布楼层层文化产业 约30%综合书城8000各类书局、综合书城大众书局、纸老虎、三联、新华一、二、三层影院8000 影院嘉禾万达横店 AMC奥斯卡4、三-五层钻石体部分市民大讲堂深圳8点半一层小剧场150080-120座小剧场蜂巢、人艺、繁星三、四层民俗展厅1300 五层创意集市三层艺术长廊三层业态分布业态分布书城影院大讲堂小剧场民俗展功能功能业态业态大概面积大概面积业种细分业种细分参考品牌参考品牌拟分布楼拟分布楼层层零售 约35%特色服饰6000男女潮流服饰、休闲运动ROXY、NEXT、LEVIS、ESPRIT、三叶草、大嘴猴等负一层6000国际一二线潮流服饰皮具COACHANNA SUIESCADA AGNIS BY-3一层珠宝钟表1000珠宝、玉器、钟表TIFFANYfolli follieburberryAMANYTOUS一层东侧化5、妆品1000化妆品NARS/欧舒丹/瑰柏翠/BENEFIT/PAUL&JOE等一层中庭数码通讯4000数码通讯旗舰店/体验店SONY、APPLE体验店、苏宁ELITEE等二层北面家居生活用品2500家居概念店/生活精品店生活本色/emoi基本生活/无印良品二层南面工艺品3000特色工艺品琉璃工房琉璃工房广天藏品古吴藏绣法兰瓷NICE二层中庭周边业态分布业态分布特色潮流休闲运动国际高端服饰数码通讯/生活精品功能功能业态业态大概面积大概面积业种细分业种细分参考品牌参考品牌拟分布楼层拟分布楼层餐饮 约25%各类餐饮2000休闲餐饮仙踪林/雨花西餐厅/两岸咖啡/星巴克/意粉屋二层东面2000休闲餐饮满6、记甜品/一茶一坐/绿茵阁/鹿港小镇/元绿回转寿司等三层东侧3500美食广场美乐汇/大食代/新时尚/四层东侧及南侧8000大型餐饮海底捞/王子厨房/俏江南/新桃源等五层整层休闲娱乐 约10%电玩3000电玩城市英雄、汤姆熊、神采飞扬等三层南侧个人保健2000个人护理/保健/美容美发佐登妮丝/沙宣/好形象/首脑/发源地/美丽田园等三层近影院部分亲子娱乐2500亲子培训教育/儿童职业乐园/幼儿护理教育/儿童游乐金宝贝/酷贝拉/家庭梦工厂/反斗乐园等四层近影院部分业态分布业态分布餐饮业态楼层分布业态楼层分布负一楼：潮流精品廊潮潮流流服服装装运运动动服饰服饰停车场出入口停车场出入口手扶手扶梯梯主营业态：7、（如图）潮流服饰、休闲运动、饰品等潮流服饰、休闲运动、饰品等各业态建筑要求潮流服装、休闲运动精品店：如ROXY、NEXT、LEVIS、ESPRIT、三叶草、大嘴猴等面积：150-300平米开间进深比：1：2-1：3旗舰店：如ZARA、UNIQO、H&M、MANGO、IT、5cm、贝纳通等面积：400-1500平米开间进深比：1：2-1：4其他要求：临近主通道、毛坯、净高2.5以上潮流精品业种：饰品、手袋、眼镜、手表、丝巾、帽袜、时尚化妆品品牌借鉴：DKNYCK品木AgathaTOUS等面积：20-100平米开间进深：小于1：2下沉式广场下沉式广场入口前厅入口前厅业态楼层分布业态楼层分布一楼：国8、际名牌中心主营业态：（如图）国际一二线潮流服饰国际一二线潮流服饰/皮具、皮具、珠宝珠宝/玉器玉器/钟表、化妆品等钟表、化妆品等各业态建筑要求国际一二线潮流服饰、皮具精品店：如COACHANNA SUIESCADA AGNIS BY-3等面积：100-300平米开间进深比：1：2-1：3其他要求：临近主通道、毛坯、净高2.5以上珠宝、玉器、钟表品牌借鉴：TIFFANYfolli follieburberryAMANYTOUS等面积：100平米左右开间进深：1：1-1：2化妆品品牌借鉴：NARS/欧舒丹/瑰柏翠/BENEFIT/PAUL&JOE等商业形态：专柜面积：20-40平米左右业态楼层分布业9、态楼层分布二楼：时尚生活中心主营业态：（如图）特色工艺品/时尚数码通讯/家居概念店/生活精品店/休闲餐饮特色工艺品品牌借鉴：琉璃工房琉璃工房广天藏品古吴藏绣法兰瓷NICE面积：80-200平米开间进深比：1：2左右数码通讯旗舰店/体验店品牌借鉴：SONY、APPLE体验店、苏宁ELITEE等面积：中小型：150-300平米；大型：500-1000平米开间进深：1：1-1：3家居概念店/生活精品店品牌借鉴：生活本色/emoi基本生活/无印良品面积：200-1000平米左右休闲餐饮品牌借鉴：仙踪林/雨花西餐厅/两岸咖啡/星巴克/意粉屋面积：180-500平米其他要求：需要给排水、供电大于100kw10、有烟道、垃圾中转站、中央空调、20个以上停车位主营业态：（如图）电影院/电玩游艺/休闲餐饮/个人护理/保健/桌游吧各业态建筑要求电影院品牌借鉴：嘉禾万达横店 AMC奥斯卡面积：2000-6000平米其他：层高9米以上、影厅门柱距12米以上、荷载400kg/、影厅每个疏散门宽度1.5米、强电负荷400千瓦电玩游戏品牌借鉴：城市英雄、汤姆熊、神采飞扬等面积：1000-3000平米其他：净高4.5m，电力200kw，中央空调休闲餐饮品牌借鉴：满记甜品/一茶一坐/绿茵阁/鹿港小镇/元绿回转寿司等面积：180-500平米其他要求：荷载250kg/，需要给排水、供电大于100kw、有烟道、垃圾中转站、中11、央空调、20个以上停车位个人护理/保健/品牌借鉴：佐登妮丝/沙宣/好形象/首脑/发源地/美丽田园等面积：200-500平米其他要求：荷载250kg/，独立给排水、排污、供电大于100kw 桌游吧品牌借鉴：乐意网/鲸鱼桌游/秀智面积：100-300平米其他要求：荷载250kg/业态楼层分布业态楼层分布三楼：休闲娱乐体验中心业态楼层分布业态楼层分布四楼：亲子活动中心主营业态：（如图）儿童教育培训/亲子相关产品销售/亲子娱乐/美食广场/小剧场 各业态建筑要求亲子培训教育/儿童职业乐园/幼儿护理教育/儿童游乐品牌借鉴：金宝贝/酷贝拉/家庭梦工厂/反斗乐园等面积：350-2000平米其他：反斗乐园要求三12、相电，380v美食广场品牌借鉴：美乐汇/大食代/新时尚/面积：1000-2000平米,最低800平米其他要求：净层高4.2米，电量150KW（提供中央空调）、电量250KW煤气180立方米/小时，总风量40000立方米/小时，排污管径不低于150mm。烟管横截面积900mm900mm小剧场品牌借鉴：繁星戏剧村、蜂巢剧场、蓬蒿剧场数量：80-200座小剧场3-4个其他：舞台8-10m，深8-12m，需要在舞台后/侧设置2个10m左右化妆间及道具室。小剧场小剧场主营业态：（如图）小剧场/大型餐饮 各业态建筑要求小剧场品牌借鉴：繁星戏剧村、蜂巢剧场、蓬蒿剧场数量：80-200座小剧场3-4个其他：舞13、台8-10m，深8-12m，需要在舞台后/侧设置2个10m左右化妆间及道具室。大型餐饮品牌借鉴：海底捞/王子厨房/俏江南/新桃源等面积：1000-5000平米其他要求：净层高5米，电量150KW（提供中央空调）、电量250KW煤气180立方米/小时，总风量40000立方米/小时，排污管径不低于150mm。烟管横截面积900mm900mm附注：海底捞物业要求承重380kg/,供水80吨/天，电量450千瓦，燃气管径80以上，流量在80m/小时，有独立的货梯和客梯，车位80个业态楼层分布业态楼层分布五楼：大型美食中心小剧场小剧场影影院院小小厅厅餐饮餐饮综合活综合活动中心动中心业态楼层分布业态楼层分14、布六楼：综合活动中心主营业态：（如图）综合活动中心参考案例：朗豪坊 主要功能及业态：各品牌新品发布、电影首映、节日特卖、签书售书、各种艺术展览、创意市集等 阶梯部分可用作市民大讲堂，以完善文化功能。少儿书画作品展少儿书画作品展I mart I mart 创意集市创意集市朗豪坊顶层舞台朗豪坊顶层舞台不不定定期期市市民民大大讲讲堂堂商业设计优化建议商业设计优化建议商业优化建议概述商业优化原则：商业优化原则：零售商业物业是零售商业的实物载体，是零售商业最主要的产业参与者，即投资者、经营者、零售商家以及消费者发生交易并实现各自价值诉求的实物载体，因此零售商业物业设计应充分考虑以上四方的不同需求；此次物15、业设计优化内容是在物业已完成建设的基础上，分别从投资者、经营者、零售商家和消费者的不 同角度出发，对现有项目的改造成本、经营管理难度、不同商业业态物业需求及消费舒适度进行评估，并提出合理化的建议；我们将主要从零售商家和消费者的角度对项目的人流动、功 规、业态组合进行评估，力求使本项目的商业价值尽可 地得到发挥。商业优化建议重点负一楼地铁人流接驳设计，将人流无障碍引入卖场内部；双首层概念，在负一楼西北角设置下沉广场，与地铁出入口紧密，将负一楼变为一楼，提升商业价值；保证商业动线简洁、通畅，主要楼层尽量采用单一主通道设计，主通道需贯穿主入口、前厅、中庭，副通道则可采用回字设计；尽量保证文化部分与零16、售商业接驳区域动线的流畅性。调整货梯位置使之尽量靠近路边，以便于上下货；餐饮、休闲、娱乐等业态营业时间较长，应尽量使之有独立的上下通道；各楼层中庭挑空区域可做适当大小及形状变化以增强其空间感及趣味性；项目出入口优化建议其中1为地铁人流进出口2为项目主入口3文化主题商业主出入口4为地下负一层商业出入口现有方案问题：南关正街最重要的人流出入口但临街面短、昭示性不好没有独立的货流通道及卸货平台优化建议：在一层设置下沉式广场，利用双首层、双地面的方法增加项目的临街面，并能使地铁人流与地面人流能无障碍的达到卖场内部在5所示区域设立独立的货梯以供餐饮及其他区域货物及垃圾搬运，并在负一层设置不少于150平米17、的卸货区域12345下沉式广场下沉式广场入口处设置前庭入口处设置前庭将原手扶梯调至分布中庭两边，由南北向调整至东西向，以便人流引将原手扶梯调至分布中庭两边，由南北向调整至东西向，以便人流引导和中庭的合理利用导和中庭的合理利用将原观景电梯位置做调整至项目北侧边缘地带，便于整体动线布局及将原观景电梯位置做调整至项目北侧边缘地带，便于整体动线布局及3-53-5楼影院、餐饮等独立出入口及营业时间要求。楼影院、餐饮等独立出入口及营业时间要求。通道、中庭、电梯要求通道、中庭、电梯要求主通道，可参考图中黑色所示通道，宽度在主通道，可参考图中黑色所示通道，宽度在6m6m，不易复杂，连接出入，不易复杂，连接出入18、口、中庭及大面积店铺。口、中庭及大面积店铺。次通道：根据铺位面积分割，适当加入辅助通道，宽度次通道：根据铺位面积分割，适当加入辅助通道，宽度3.6-4.2m,3.6-4.2m,不宜不宜与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。中庭：入口处设置小型景观前庭，做形象展示及人流缓冲，中庭作为中庭：入口处设置小型景观前庭，做形象展示及人流缓冲，中庭作为活动中心，不易设置过大的设施。活动中心，不易设置过大的设施。电梯：手扶电梯上下各一部，货梯电梯：手扶电梯上下各一部，货梯2 2部、观景梯部、观景梯2 2部部负一楼：物业修改建议业态物业建议业态物业建议关键词：双首层关键词：双19、首层一楼：物业优化建议业态物业建议业态物业建议建筑方案修改建议负一层设置下沉广场，一层设置一个主入口，即临南关正街中心区域，可参见以下图片。书城部分可设置另一辅出入口，无需下沉直接与马路连接。入口处设置前庭，以做人流缓冲及形象展示。将原手扶梯调至分布中庭两边，由南北向调整至东西向，以便人流引导和中庭的合理利用。通道、中庭、电梯要求主通道，由线性通道及环状通道混合组成，设计可参考图中黑色所示。由中央主通道，贯穿项目东西，宽度在6m连接主出入口、前庭及2个中庭；环状主通道连接主力店综合书城及其他零售区域，增强各商铺的可视性及可达性，内通道宽度在3.6-4.2m之间。次通道：根据铺位面积分割，适当加20、入辅助通道，宽度3.6-4.2m,不宜与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。中庭：入口处设置小型景观前庭，做形象展示及人流缓冲，中庭作为活动中心，不易设置过大的设施，2个中庭可设计不同风格及造型，增强卖场的趣味性及立体感。电梯：各中庭均设置手扶电梯上下各一部。可参考深圳京基百纳空间关键词：下沉广场关键词：下沉广场主通道，环状通道组成，设计可参考图中黑色所示。环状主通道连接主力店综合书城及其他零售区域，增强各商铺的可视性及可达性，道宽度在3.6-4.2m之间，不宜与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。中庭：中庭作为活动中心，不易设置过大的设施，2个中庭可设计不同风格及造型，增强卖场的趣味性及立体感。21、电梯：各中庭均设置手扶电梯上下各一部。项目南侧边缘餐饮与货梯连接地段设置货物及垃圾搬运流线（图示黑色网格部分）二楼：物业优化建议业态物业建议业态物业建议三楼：物业优化建议业态物业建议业态物业建议通道、中庭、电梯要求主通道，环状通道组成，设计可参考图中黑色所示。环状主通道连接主力店综合书城、影城、电玩及其他零售区域，增强各商铺的可视性及可达性，道宽度在3.6-4.2m之间，不宜与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。中庭：本楼层中庭做适当缩减，以增加楼层经营面积。电梯：中庭均置手扶电梯上下各一部。项目南侧边缘餐饮与货梯连接地段设置货物及垃圾搬运流线（图示黑色网格部分）影城大厅设计为imax影厅四楼：22、物业优化建议业态物业建议业态物业建议主通道，线状通道组成，设计可参考图中黑色所示。主通道连接主力店综合书城和其他零售区域，增强各商铺的可视性及可达性，道宽度在3.6-4.2m之间，不宜与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。中庭：本楼层中庭做适当缩减，以增加楼层经营面积。电梯：中庭均置手扶电梯上下各一部。项目南侧边缘餐饮与货梯连接地段设置货物及垃圾搬运流线（图示黑色网格部分）小剧场小剧场五楼：物业优化建议业态物业建议业态物业建议主通道，线状通道组成，设计可参考图中黑色所示。主通道连接主力店综合书城和其他零售区域，增强各商铺的可视性及可达性，道宽度在3.6-4.2m之间，不宜与过于笔直，可以曲径增加23、购物趣味性。中庭：本楼层中庭做适当缩减，以增加楼层经营面积。电梯：中庭均置手扶电梯上下各一部。项目南侧边缘餐饮与货梯连接地段设置货物及垃圾搬运流线（图示黑色网格部分）小剧场小剧场影影院院小小厅厅餐饮餐饮公共空间:中庭装饰业态物业建议业态物业建议公共空间:中庭装饰业态物业建议业态物业建议中庭里开放式的咖啡吧中庭里开放式的咖啡吧地面及天花装饰业态物业建议业态物业建议特色亮点业态物业建议业态物业建议业态物业建议业态物业建议特色亮点和电影、电视、产品推广结和电影、电视、产品推广结合的体验式宣传合的体验式宣传高科技产品的试玩体验中心高科技产品的试玩体验中心业态物业建议业态物业建议VI导视建议业态物业建议24、业态物业建议VI导视建议业态物业建议业态物业建议景观营造业态物业建议业态物业建议卫生间设计亮点一期产品定位一期产品定位项目战略发展方向回顾本案除商业和文化用途面积外，还有办公面积19768平米、公寓58072平米和会所面积4849平米，整体容积率4.8。产品配置商务和公寓两种物业类型，基于指标，公寓类产品基本不具备改造成常规住宅的可能。01商务市场回顾西安市支撑产业西安市支撑产业高新技术和第三产业为高新技术和第三产业为商务主力商务主力 二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰；五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右；高新技术产业高新技术产业现代装备制造业现代装备制造业文化产25、业文化产业旅游产业旅游产业主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房 批地自建批地自建主要批地自建，少量租赁或购买商品房主要批地自建，少量租赁或购买商品房租赁或购买商品房租赁或购买商品房现代服务业现代服务业 基本在营业场馆办公基本在营业场馆办公五五大大支支撑撑产产业业办公用房解决途径办公用房解决途径商务市场研究商务市场研究基于城市第三产业的发展速度，近两年来，西安商务市场的消化量增长缓慢；从竣工面积和销售面积的关系来看，进入05年后市场供求稳定，但去化的震荡现象明显；在城市产业结构逐渐调整的前提下，预计西安未来的商务市场将逐渐趋于成熟，但短期内不存在明显的26、增长空间。西安写字楼市场供销增长均较为缓慢，短期西安写字楼市场供销增长均较为缓慢，短期内发展瓶颈明显，长期看好内发展瓶颈明显，长期看好商务市场研究商务市场研究从2007年开始，西安的商务物业价格市场就进入了稳步发展轨道，2009年销售均价仅为5989元/平米；在总体销售面积未出现大幅增长，而市场均价大幅增长的前提下，高品质商务物业的销售推高了市场均价。商务市场研究商务市场研究写字楼销售价格增长缓慢，销售仅略高于住写字楼销售价格增长缓慢，销售仅略高于住宅产品。宅产品。租金指数目前西安甲级写字楼趋于饱和，空置率较高，存量也一直居高不下；在租金反映上，甲级写字楼的租金反馈相对良好，投资回报率比较高。27、商务市场研究商务市场研究甲级写字楼存量市场高，高空置率不容乐观甲级写字楼存量市场高，高空置率不容乐观商务市场研究商务市场研究城北继高新区后成为另一个写字楼热点成交城北继高新区后成为另一个写字楼热点成交区域，城内及城南片区严重供过于求区域，城内及城南片区严重供过于求从成交交区域来看，高新区、城北区是目前办办公市场的主主要区域，供供应量 28.3 万 占全市的 90%；成交量为为 31.3 万，占总成交交量的 83%；随着城北区区利好信息不断，未来城北区区办公市场将将迎来黄金发展期。商务圈特征商务圈特征价格水平价格水平(元元/)代表项目代表项目商务圈竞争力商务圈竞争力高新区商务高新区商务圈圈55028、0-7500高新创业广场旺座国际城高新国际商务中心商商务务硬硬环环境：境：交通、商务配套完善、现代商务氛围浓厚；政策扶持：政策扶持：亚洲最好的新区孵化机制，经济发展的强力引擎：在各项政策的引导加快了高新区的商务发展迅速发展；区域区域规规划：划：高新区二次创业的规划将带动西高新写字楼二次飞跃；南二南二环环商商务务圈圈6500-8700老三届世纪星西港国际大厦广丰国际区位交通：南二环是西安的交通枢纽，特别是南二环沿线沿西高新地段的商务发展更为迅速；配套优势：南二环处于城南核心，随城市发展各种银行、酒店、餐饮、酒店等配套成熟。长长安路商安路商务务圈圈700011000长安国际珠江时代阳明国际交通优势29、：该商务带是贯穿西安南北的主轴，交通的发达区位的优势非常明显；地铁2号线的施工开始，将给本区域商务发展带来新的机遇；完善的配套：各种银行、酒店、餐饮、酒店等配套成熟。城北商城北商务务圈圈5000-6000经发大厦第5国际赛高国际街区区位交通：地铁2号线施工，多路公交线，城市交通便利；政府引导：市政府北迁、新城市中心规划；经开区发展：经济开发区规划发展，各种优惠政策的实施与引导。城内商城内商务务圈圈租赁价格60-200元/月金钟大厦宏府大厦中大国际原商务中心：城内是老的商务区域，近年来区域商务发展较慢，由于受城市发展、规划的影响其商务地位正逐步弱化。高新区受惠于产业发展及政策扶持，成为核心商务区30、域，高新区受惠于产业发展及政策扶持，成为核心商务区域，城北受政府搬迁影响也得以迅速发展，项目位于南北中城北受政府搬迁影响也得以迅速发展，项目位于南北中轴，具备发展差异化产品的条件轴，具备发展差异化产品的条件商务市场研究商务市场研究类型类型项目名称项目名称售价售价(元元/平方米平方米)销售率销售率销售周期销售周期综合型写字楼综合型写字楼高新国际商务中心750025%4年西部国际广场700035%5年高科广场650090%7年西港国际大厦855056.25%3年长安国际8000-1000040%2年旺座国际城653890%1年半公寓型写字楼公寓型写字楼class501222.28%2年粤汉国际4831、7915%2年绿地SOHO同盟5185一期：100%二期70%一期1年半 二期1年银河新坐标567062.59%2年综合型写字楼售价集中于6500-8500元/平方米，公寓型写字楼售价集中于4800-6000元/平方米，去化速度普遍较慢；写字楼去化速度较慢，溢价能力较低，公寓类产品价格稍写字楼去化速度较慢，溢价能力较低，公寓类产品价格稍低但去化速度较快低但去化速度较快商务产品分析商务产品分析企业结构和公司规模导致大量企业会综合考虑办公形象和办公成本，同时对面积的需求不会过大。67.1%的公司租用的写字楼价格在50元/平米月以下76.8%的公司购买写字楼的价格在5000元以下写字楼客群主体为中小32、企业，购买及承租能力低。写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。商务客户分析商务客户分析商务公寓及酒店公寓产品分析商务公寓及酒店公寓产品分析项项目目名称名称开开发发商商物物业业服服务务产产品品类类型型位位置置产产品亮点品亮点绿地SOHO绿地集团绿地物业，附加商务服务商务公寓西高新西高新规划、LOFT产品、高新区核心。银河新坐标陕西泰尔实业部分商务服务商务公寓西高新针对成长企业，提供高新区核心位置、5.4米层高创新LOFT、高电梯比例、公共部分高品质装修。I都会 和记黄埔部分商务服务商务公寓西高新针对中小机构提供高新区核心，未来发展、大师设计、高灵活度LOFT（5.4-6.0米层高）。西安的33、商务公寓型产品灵活多变，形象高企而使用成本适中，契合目前西安商务市场现状；由于同时兼顾居住功能和大量的投资置业，因此其物业管理在内容和形式上比纯写字楼更加丰富。商务产品分析商务产品分析商务公寓及酒店式公寓较之写字楼更适宜目前西安商务公寓及酒店式公寓较之写字楼更适宜目前西安商务市场需求商务市场需求产品特征：小分户或创意LOFT部分商务服务，多带酒店式服务多位于商务板块中较偏的位置灵活办公+居住功能，使用成本经济优点：地段好、形象好、商务配套、24小时物业服务优点：价格低、使用成本低5A写字楼传统住宅办公缺点：总价高、使用成本高、面积划分过大缺点：形象差、无配套、停车难、物管服务不能满足需求西安市34、场以中小企业办公为主，纯写字楼需要长期培养西安市场以中小企业办公为主，纯写字楼需要长期培养商务产品分析商务产品分析纯写字楼：主流客户为成长中的中小型机构，对租金和面积的承受能力低。而支撑甲级写字楼的主要为大型机构和跨国机构的分公司和办事处，该类机构能够承受较高的租金，但较少购置物业；商务公寓：主力客户为机构规模有限，对使用成本控制严格的中小型创、智型机构和服务机构；产品户型、使用成本、性价比、商务形象等因素为关注核心。写字楼：由于西安商务主流为中小型机构，且尚在发展中，而大型机构多为外地或跨国公司办事处或分公司，因此，购买物业并不积极，导致西安高端写字楼的去化速度缓慢，其甲级写字楼售价约在8035、00-10000左右；商务公寓：由于西安商务公寓的灵活多变型，其消化速度要明显优于写字楼，但由于其主要作为写字楼的补充产品存在，因此其在市场中的价格支撑有限，售价增长空间不足。一期写字楼定位调整为：商务行政公馆(酒店公寓)02住宅市场回顾 西安目前的房地产市场已经形成以南郊强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性；但酒店式公寓仍然以城内及其一级辐射带内供应集中。区域区域档次档次主要目标客户主要目标客户曲江板块高档以别墅、低密度物业为主私营企业主高级管理人员高级公务员高新中高档高层和小高层洋房为主高新产业技术、管理人员私营企业主公务员城内中高档、酒店式公寓外企和大企业36、高级员工、投资客和机构南郊中档至中高档小高层和高层研究所技术人员、教师私营企业主东郊中档以普通小高层洋房个体批发经营户区域厂矿企业(纺织)管理人员西郊中档以普通高层洋房军工企业高级技术及管理人员高教教师航空企业员工北郊中档至中低档以普通小高层洋房公务员企业技术人员及管理人员北郊北郊北郊北郊东郊东郊东郊东郊西郊西郊西郊西郊南郊南郊南郊南郊高新高新高新高新本项目本项目本项目本项目城内城内城内城内曲江板块曲江板块曲江板块曲江板块浐河浐河浐河浐河板块板块板块板块城内及城南中高档的酒店式公寓市场关注度高城内及城南中高档的酒店式公寓市场关注度高住宅市场分析住宅市场分析2010年3月份城内区各物业房产在售价37、格依次为：普通住宅类6715元/平方米，环比上升1.73%。从区位角度而言，对本案影响最大的城内市场特征如下：具有明显的稀缺性，新增供应萎缩；价格坚挺，西安消费者对城内市场高度认可；投资消费占城内消费主力，对总价的敏感度较高。城内住宅市场消化速度快，价格走势较为平稳城内住宅市场消化速度快，价格走势较为平稳住宅市场分析住宅市场分析242425251 13 34 45 56 62 27 79 98 817171010151511111212131314141616181819192020212122222323本案周边主要楼本案周边主要楼盘分布情况盘分布情况序号序号项目名称项目名称销售均价（元销售38、均价（元/m2/m2）1和平大道6100-8000元/2凯旋莲湖公馆 均价9800元/3东道主6500-8500元/4红星七贤府10000-18000元/5陆港国际公寓4600-5800元/6民乐园万达国际7500-8800元/7庙街一铺一价8秦晋青年家园8000-9000元/9宏府嘉会广场未开盘，价格未定10时光20005000-6000元/11华威国际7000-8000元/12和平公馆6600-7400元/13南苑中央广场6700元/14新城国际未开盘，参考8500元/15珠江时代广场11300-15000元/16长安公馆9000-9800元/17宏信国际花园9600元/18城市汇450039、-5500元/19悦泰利贞4800-5200元/20达成馨苑5700元/21晨光御苑4800元/22世贸大厦4500-5200元/23景秀欣园4500-5300元/24九锦台一期均价8500元/，二期均价12000元/25万科新地城10000-11000元/区域内竞争楼区域内竞争楼盘解析盘解析项目周边以5万以下的中小型楼盘居多，项目入市时期竞争项目多为尾盘，整体竞争压力较小美美公寓：约美美公寓：约5万万体量体量入市时间入市时间2009珠江国际广场：珠江国际广场：15万，均价万，均价12000中贸广场：中贸广场：60万万朱雀朱雀MEN：5.1万，均价万，均价7000中端201020115万万5 40、5万万10万万20万万40万万2012长安公馆：长安公馆：3万，均价万，均价11000宏信国际花园宏信国际花园：21万，均价万，均价9000南门国际：南门国际：5万，均价万，均价8500金色城市：金色城市：12万，均价万，均价62002008乐府国际：乐府国际：4万万东道主：东道主：1.2万，均价万，均价7700本案：本案：23万万公寓公寓普通住宅普通住宅综合体综合体楼盘名称主力户型 1房2房3房4房户型特点珠江时代广场50平单身公寓80-100平1房90%10%大开间、方正、单面采光、无阳台、无赠送、使用率低长安公馆30-90平1房100%大开间公寓，部分靠核心筒户型为暗房宏信国际花园80-41、100平2房130-150平3房10%50%20%10%户型方正实用，多数户型有大阳台，但房间采光面均较窄朱雀门120-150平3房70-104平2房20%20%60%以居家型产品为主，部分户型全赠送大露台金色城市78-99平2房20%55%25%户型方正实用，以居家户型为主东道主38-61平1房100%户型方正南门国际2期37-56平1房100%乐府国际公寓56-61平1房82-115平2房40%40%20%折板设计，户型方正实用，以居家户型为主，部分2房采光较差目前区域市场以40-55的1房，80-100的2房为主力供应，同时辅以120-150的三房，其中酒店式公寓的1房出现放大趋势，部分42、楼盘出现70以上1房区域内竞争楼区域内竞争楼盘解析盘解析楼盘名称楼盘名称户数户数车位车位精精装装物管物管内部配套内部配套其他其他珠江时代广场2885001500广东康景会所、世纪金花、管家服务、屋顶绿化IC卡识别系统、南门国际1172631500酒店式大堂、室内游泳池、健身房长安公馆3001821500宾至国际 11梯40户宏信国际花园20001000香港吉祥物业7星级管家、商业配套朱雀门476250园林金色城市1300405商业裙楼东道主170机械停车德梁行乐府国际公寓476297区域内楼盘大多受城墙天际线限高影响，以小高层居多，社区环境、园林、车位、智能化系统运用等均较普通，产品价值不高区43、域内竞争楼区域内竞争楼盘解析盘解析南门外物业普遍档次较高，溢价能力强，以高端公寓为主力产品的楼盘价格实现能力较强区域内竞争楼区域内竞争楼盘解析盘解析项目项目名称名称珠江珠江时代时代广场广场 占地占地占地占地面积面积面积面积26.672亩亩 总建面总建面总建面总建面150504 区域区域位置位置环城环城南路南路东段东段336号号容积容积容积容积率率率率6开发周开发周开发周开发周期期期期6年年户型户型主力主力户型户型及去及去化率化率95%效果图效果图效果图效果图户型户型配比配比100（1室）室）35%50（1室）室）65%价格价格实现实现均价均价12000元元/9000-14000元元/装修装修标44、准标准1500元元/客户客户状况状况年龄年龄30-50岁居多岁居多购买购买目的目的投资、商用投资、商用职业职业外地投资客外地投资客40%、附近市民附近市民25%、陕、陕北客户北客户35%关注关注因素因素产品增值、产品增值、交房时交房时间间典型项目典型项目珠江时代广场项目畅销分析：对应目标客户需求，标杆形象+标杆品质+主流畅销户型+稀缺地段塑造西安投资价值标杆；价值体系明显丰富和提升，实现与传统同类的差异优势，产品竞争力得到充分保障；09年市场迅速恢复，投资客重新介入市场，低总价高收益产品颇受关注。产品特点：5000平米空中花园，1.5万平米中庭园林，带2000元/平米精装、无燃气管道、星级大堂45、进口品牌电梯、酒店式物业服务+部分商务服务、5A智能配套；产品：39-135平米平层，3.2米层高销售情况：目前均价11200元/平米，剩余52和71平米平层产品，整体销售接近70%，周期近半年；产品概念：采用管家式定制特色服务，服务标准参照星级酒店标准的服务公寓；目标客户：目标客户：海内外常驻机构管理人员、商务人员和技术人员；公司或机构购买用公司或机构购买用于招待和服务；于招待和服务；小企业和SOHO人群；与区域存在业务往来的中高端商务客户；长长线投资客户。线投资客户。典型项目典型项目珠江时代广场艾斯汀公寓典型项目典型项目长安公馆项目项目名称名称长安公长安公馆馆占地占地面积面积7亩亩 总建46、面总建面30000 区域区域位置位置环城南环城南路城堡路城堡酒店附酒店附近近 容积容积率率6.44开发周开发周期期2年年户型户型主力户主力户型及去型及去化率化率75%效果图效果图户型配户型配比比30-50（1室）室）50%50-90（1室）室）50%价格实价格实现现9000-9800元元/精装公寓：精装公寓：9800元元/装修标装修标准准1500-1800客户客户状况状况年龄年龄40岁居多岁居多购买目购买目的的投资居多投资居多家庭结家庭结构构3口居多口居多职业职业商人、投资客、市商人、投资客、市民民本地客户：本地客户：50%异地客户：异地客户：50%关注因关注因素素产品增值、包租产品增值、包租47、项目项目名称名称宏信国宏信国际花园际花园占地占地面积面积60亩亩 总建面总建面275000 区域区域位置位置南门外南门外向东向东100米米 容积容积率率6.9 开发周开发周期期（当期）（当期）2年，年，二期在建二期在建户型户型主力户主力户型及去型及去化率化率80%效果图效果图户型配户型配比比一室一厅一卫一室一厅一卫 46 10%二室二厅一卫二室二厅一卫 83.72 50%三室二厅二卫三室二厅二卫 128.6020%四房二厅二卫四房二厅二卫 18010%价格实价格实现现价格区间价格区间7300-9000元元/、高层：、高层：9000元元/装修标装修标准准毛坯毛坯客户客户状况状况年龄年龄30-4048、居多，居多，50岁岁以上也占一定比重以上也占一定比重购买目购买目的的自住、投资自住、投资职业职业外来客户外来客户:70%本地客户：本地客户：30%关注因关注因素素舒适性、社区舒适性、社区典型项目典型项目宏信国际花园项目名称南门国际占地面积5328总建面50000 区域位置城南长安路与体育馆十字东南角 容积率9开发周期2年户型主力户型及去化率34、45、65一房一期：100%，二期：65%效果图户型配比34-65公寓项目分为商业和住宅，住宅已售馨价格实现8500装修标准精装客户状况年龄35-55岁购买目的投资、商用家庭结构3-5口职业投资客、周边客外地客户65%，本地客户35%关注因素增值、物业49、典型项目典型项目南门国际项目项目名称名称朱雀朱雀MEN占地占地面积面积14.6亩亩 总建面总建面52000 区域区域位置位置城南朱城南朱雀大街雀大街北段北段132号号容积容积率率5.32开发周开发周期期2年年户型户型主力户主力户型及去型及去化率化率90%效果图效果图户型配户型配比比一室一厅一卫一室一厅一卫 64 20%二室二厅一卫二室二厅一卫 74-104 20%三室二厅二卫三室二厅二卫 120-12340%三房二厅二卫三房二厅二卫 15120%价格实价格实现现价格价格7000元元/装修标装修标准准毛坯毛坯客户客户状况状况年龄年龄30-40居多，居多，50岁岁以上也占一定比重以上也占一定比重购50、买目购买目的的自住自住职业职业外来客户外来客户:5%本地客户：本地客户：95%关注因关注因素素舒适性、社区舒适性、社区典型项目典型项目朱雀MEN典型项目典型项目典型项目典型项目金色城市项目项目名称名称金色城金色城市市占地占地面积面积28亩亩总建面总建面120000 区域区域位置位置文艺北路五羊酒店北侧 容积容积率率6.3开发周开发周期期2年年户型户型主力户主力户型及去型及去化率化率60%效果图效果图户型配户型配比比一室一厅一卫一室一厅一卫 40-50 20%二室二厅一卫二室二厅一卫 80-100 55%三室二厅二卫三室二厅二卫 124-13325%价格实价格实现现价格价格7000元元/装修标装51、修标准准毛坯毛坯客户客户状况状况年龄年龄30-40居多，居多，50岁岁以上也占一定比重以上也占一定比重购买目购买目的的自住，投资自住，投资职业职业外来客户外来客户:50%本地客户：本地客户：95%关注因关注因素素性价比、便捷性价比、便捷典型项目典型项目项目名称 东道主占地面积3.9亩 总建面12643区域位置东大街爱菊园饮马池26号容积率4.4开发周期2年户型主力户型及去化率73%效果图户型配比一室一厅一卫 40-61 100%价格实现价格区间6500-8500元/、均价8100元/装修标准全精装小户客户状况年龄40岁以上居多、少数是年青人购买目的自住、投资家庭结构3口之家多职业公职人员、投资52、客关注因素舒适性、增值东道主项目名称宏府嘉会广场（商住）占地面积30亩 总建面165000 区域位置西安市钟楼.北大街西华门十字 容积率10 开发周期2年户型主力户型及去化率公寓78%、商铺11%效果图户型配比30-167全优态SOHO精装公寓项目分为商业和住宅，住宅已售馨价格实现未开盘，价格未定装修标准精装客户状况年龄35-55岁购买目的投资、商用家庭结构3-5口职业公职、商户、投资客关注因素增值、物业典型项目典型项目宏府嘉会广场一期公寓定位为一期公寓定位为:酒店式公寓酒店式公寓五大手段打造一期竞争力：五大手段打造一期竞争力：1、采用高标准品牌装修,提升装修附加值(2000元/平方米)2、完53、善立面形象及材质,凸显项目品质感；3、引入高标准智能化设施,促进差异化4、强强连手品牌国际物业管家,保障可持续发展5、采用生态环保节能技术，强化竞争力做好品质做好品质+形象两大核心，通过对服务附加值的塑造强化形象两大核心，通过对服务附加值的塑造强化差异价值，将是本案一期做到价值充分释放的关键差异价值，将是本案一期做到价值充分释放的关键。一期住宅优化建议1 1、尽量避免暗房的出现，尤其是面、尽量避免暗房的出现，尤其是面积较大的套型出现暗房。积较大的套型出现暗房。取消图所示楼栋连接区域面积，以增取消图所示楼栋连接区域面积，以增加连接区周边套型的采光及舒适性。加连接区周边套型的采光及舒适性。2 2、在图示区域每三层增加一个空中、在图示区域每三层增加一个空中绿化平台。绿化平台。3 3、写字楼改造公寓部分，以一房为、写字楼改造公寓部分，以一房为主。主。通道不宜过宽，尽量控制在通道不宜过宽，尽量控制在1.5-1.81.5-1.8米之间。米之间。尽量降低写字楼改造部分户型公摊。尽量降低写字楼改造部分户型公摊。