1、陕西省文化中心陕西省文化中心商业综合体商业综合体定位发展报告定位发展报告（下）（下）03项目二期定位解析受条件限制，二期规划布局要实现项目的价值突破，必须从产品形象进行突破二期地块指标规划用地：10000平方米总建筑面积：61050平方米居住面积:37344平方米商业面积：1138平方米容积率：3.5建筑密度：25.2建筑限高：70米珠江时代广珠江时代广场场15F15F宏信国际花园宏信国际花园24F24F家家属属院院6 6-3 30 0F F1717-1818F F指标：地块南北长、东西短、且容积率较高，不利行列式的楼盘布局指标：地块南北长、东西短、且容积率较高，不利行列式的楼盘布局景观：项目2、四周均被建筑物包围，整体景观资源较差，只有通过内部景观打造来提升项景观：项目四周均被建筑物包围，整体景观资源较差，只有通过内部景观打造来提升项目品质目品质交通：二期地块单面临市政道，不利于人流及车流规划交通：二期地块单面临市政道，不利于人流及车流规划指标解析指标解析二期开发思考核心问题：核心问题：a)a)在一期产品的营销定位下，二期产品如何延续并完善项目在一期产品的营销定位下，二期产品如何延续并完善项目的形象及功能？的形象及功能？b)b)二期地块受条件限制，如何在与周边大盘同期入市时寻求二期地块受条件限制，如何在与周边大盘同期入市时寻求自身的竞争力？自身的竞争力？c)c)如何实现项目的价值的最3、大化及快速释放？如何实现项目的价值的最大化及快速释放？2009 年住宅分面积成交量分析图 改善型改善型产品符产品符合市场合市场主流需主流需求求中大户中大户型增长型增长稳健，稳健，且价格且价格提升幅提升幅度最高。度最高。70-90-125平米的改善型户型，是市场成交的主力，但价格增长缓慢；中大户型成交稳健，价格提升最快。市场反馈市场反馈1 1：投资型小户型：投资型小户型/改善型产品是市场成交主力，中大户型价值实现高改善型产品是市场成交主力，中大户型价值实现高序号序号项目名称项目名称销售均价（元销售均价（元/m2）1和平大道6100-8000元/2凯旋莲湖公馆 均价9800元/3东道主6500-84、500元/4红星七贤府红星七贤府10000-18000元元/5陆港国际公寓4600-5800元/6民乐园万达国际7500-8800元/8秦晋青年家园8000-9000元/9宏府嘉会广场12000/10时光20005000-6000元/11华威国际7000-8000元/12和平公馆6600-7400元/13南苑中央广场6700元/14珠江时代广场珠江时代广场11300-15000元元/15长安公馆9000-9800元/16宏信国际花园9600元/17城市汇4500-5500元/18悦泰利贞4800-5200元/19达成馨苑5700元/20晨光御苑4800元/21世贸大厦4500-5200元/225、景秀欣园4500-5300元/23九锦台九锦台一期均价一期均价8500元元/，二期均价，二期均价12000元元/24万科新地城万科新地城10000-11000元元/n从目前市场在售产品来看，新地城、九锦台、珠江时代广场、七贤府这四个项目的价格表现明显领先于其他通区域在售项目，相对个别项目甚至高出近一倍；n从这四个项目的地理位置上来看，九锦台、珠江时代广场和新地城位于南城南二环以北，七贤府位于城内，四个项目的地段位置均优势明显，但相对于位于南城二环以北的三个项目而言，本案的地段位置优势更为突出，周边城市形象更具有标杆性。位于城市中心地段位于城市中心地段专注于产品塑造专注于产品塑造建立新市场标准建6、立新市场标准打造高端形象打造高端形象的项目更易于的项目更易于建立价格标杆效应建立价格标杆效应市场反馈市场反馈2 2：城市中心地段，以高形象、优质产品入市的楼盘更易于建立价格标杆：城市中心地段，以高形象、优质产品入市的楼盘更易于建立价格标杆市场典型案例分析：宫园壹号市场典型案例分析：宫园壹号市场典型案例分析：宫园壹号市场典型案例分析：宫园壹号宫园壹号项目占地100余亩，建筑面积42万平米，规划9栋高层住宅，包括住宅、写字楼、商业、会所。一期由6栋3133高层组成，户型面积85160平米，总户达1300余户。另有60000平米超大商业广场，300多个沿街店铺，2200平米名流休闲会所，社区超高绿化7、率，形成外有公园内有花园的大公园生活环境。建筑立面简约时尚，内部配套比肩国际标准，地道英式皇家物业服务。面积户型比重38一房一厅5%89-101两房两厅35%125-151三房两厅35%148-165四房两厅25%本地客户40%外地客户60%位置位置西安市南二环西段66号容积容积率率6.01物业物业类型类型4栋高层，两栋写字楼，1栋五星级酒店，一栋高端商业 户型户型最小85，最大145，14套120 小复式销售良好（层高2.9）。无LOFT主题主题/卖卖点点企业品牌，精装修，地段,系列高端活动有效实现品牌嫁接。销售销售状况状况1000多套房子，只剩下20多套大面积的房子（143的三房）开盘开盘8、 2008年10月25日价格价格起价7700元/,目前价格10000-11000元/装修装修全部精装修，买家具床就可入住，装修成本1500元/左右客源客源西安客群为主（60%左右），艺术类高校老师比例比较大，外地（北京上海深圳）占40%左右，投资客群整体上占50%左右；市场典型案例分析：万科市场典型案例分析：万科市场典型案例分析：万科市场典型案例分析：万科.新地城新地城新地城新地城位置西安含光门区域，3513厂原址之上，比邻南二环 容积率3.86物业类型普通住宅，高层/小高层/商铺，建筑面积：367598平方米,占地面积：21744平方米户型170-380平方米，全部为大户型设计主题卖点西安首9、个智能化小区销售状况整体去化率65%左右，目前二期在售。开盘2009年8月15日价格起价6500元/,二期12000元/客源西安客群为主（20%左右），陕北客户占40%，外地占40%左右，基本上以投资兼自主为主市场典型案例分析：九锦台市场典型案例分析：九锦台市场典型案例分析：九锦台市场典型案例分析：九锦台户型配比：167-172167-172平平 3 3房房 40%40%260-290 4260-290 4房房 30%30%340-350 6房 25%450 4房 5%n上述案例的体量并不大，对于高素质的形成，规模和容积率不会直接影响项目价值的体现，本案同样具备高尚公寓的发展条件；n都市综合体10、通过品牌的强强联合、自身业态的高素质打造和高标准精装来实现于常规项目的核心价值区隔，而单纯的住宅项目则通过产品尺度设计和先进居住概念的引入来塑造全新的居住奢华模式；n两者在销售价格和去化速度的表现上，在基本近似的价格策略下，新地城多产品线结合产品创新的产品模式无疑更加吻合中小体量高尚住宅的发展，以财智阶层为目标，兼顾投资需求为纽带实现了该项目风险、利润的合理平衡；n在硬件和配套上实现与周边市场的价值领先和亮点塑造是案例成功的基本要件。西安核心城区住宅市场分析1 1：最大价值实现策略：最大价值实现策略以城市中稀缺的高端中大户型为核心产品，实现项目的高溢价以城市中稀缺的高端中大户型为核心产品，实现11、项目的高溢价西安核心城区住宅开发模式一般有西安核心城区住宅开发模式一般有2 2种开发策略种开发策略2 2、最快价值释放策略、最快价值释放策略跟随市场主流，以居家型及投资性产品为主，快速实现销售跟随市场主流，以居家型及投资性产品为主，快速实现销售特点走市场跟随化路线，跟随市场主流热销产品优点开发成本相对较低、市场风险小、销售速度快缺点不利于高价值实现、常陷入价格战、产品形象不容易提升2 2：价值最快释放策略价值最快释放策略1 1：价值最大实现策略：价值最大实现策略特点走市场差异化路线，以稀缺产品冲击市场优点产品形象好、价格实现高、利于带动其他产品价格提升、利于开发商品牌树立缺点开发成本高、销售周12、期长、市场风险高同致行认为：本项目位于西安门户、高端商业、商务的核心地段，且项目整体依同致行认为：本项目位于西安门户、高端商业、商务的核心地段，且项目整体依托于文化产业及文化主题的发展，具备发展城市中心豪宅的基础；而基于片区内托于文化产业及文化主题的发展，具备发展城市中心豪宅的基础；而基于片区内居家型产品去化速度较快，价格实现适中，也可以选择主流产品开发的平稳路线。居家型产品去化速度较快，价格实现适中，也可以选择主流产品开发的平稳路线。二期开发思路城市中央豪宅城市中央豪宅 PK PK 中心城区高尚住宅中心城区高尚住宅项目景观资源弱、占地面积小、难以满足豪宅的全部指标，故开发中央公寓豪宅风险较高13、，但可以借鉴部分产品打造标准以提升项目价值。园林打造园林打造产品创新产品创新会所打造会所打造强势景观资源项目户型设计以最大化景观面为主。豪宅打造豪宅打造KPIKPI公共空间公共空间较大规模园林以打造主题式风格为主。恒温泳池、儿童区、宴会厅、男/女式服务是必要的大堂层高在10米左右，豪华的装修体现档次室内品质室内品质景观资源较弱项目户型设计以体现室内尊贵感为主较小规模园林打造体现小而精致、丰富。通过特色高端会所服务功能来体现私享的尊贵电梯间等通过高品质材料、细节处理来打造豪宅标签住宅定位思考我们的方向我们的方向市场的跟随者市场的跟随者西安公寓的领导者西安公寓的领导者+n n项目该如何制定市场跟随14、者和领导者的开发思路？项目该如何制定市场跟随者和领导者的开发思路？项目该如何制定市场跟随者和领导者的开发思路？项目该如何制定市场跟随者和领导者的开发思路？项目二期产品定位项目二期产品定位物业形物业形态态类型类型户型户型面积面积（）（）面积比面积比公寓平层一房一厅一卫45-5510%二房二厅一卫75-8535%三房二厅二卫 115-14555%合计100.00%主要由平层产品构成项目的住宅建筑形态主体，以求实现可售面积和利润率的最大化。住宅面积参考为：产品主力为两房、三房，补充部分一房，115平米以下产品为利润主力，适应性强，价值基础超群，同时消化掉项目的劣势楼层和位置。而大两房和大三房在项目综15、合素质的承托下将成为项目乃至整个西安的形象和标杆。形象：形象：CBDCBD领袖宫寓领袖宫寓.西安天工名宅西安天工名宅形象形象引领市场引领市场品质品质全面领先全面领先价格价格高开高走高开高走u形象引领：形象引领：都市文化综合体形象、硬件展示为基础，立面、入口、园林等因素市场标杆化打造；u品质领先：品质领先：超越市场高端范畴的材质、技术引入，顶级精装划分竞争层级；u价格标杆：价格标杆：准现楼或现楼销售，高开高走，制造价格标杆；二期住宅整体发展定位品质高端市场改善置业市场主流优化市场客户层面高 中 低本项目档次定位直接瞄准市场空白，高于目前市场典型住宅，是为城市顶级人群提供的身份、品味象征。档次定位16、直接瞄准市场空白，高于目前市场典型住宅，是为城市顶级人群提供的身份、品味象征。九锦台九锦台珠江时代广场珠江时代广场宏信国际花园宏信国际花园Part 4.5二期住宅整体发展定位形象：形象：CBDCBD领袖宫寓领袖宫寓.西安天工名宅西安天工名宅二期住宅建筑布局建议n地块比较方正，南北窄而东西长，对朝向的保证是项目在规划上所需要考虑的重点；n为保证朝向的均好性，同时兼顾中大面积单位对于朝向的要求，我司建议在一个单体中集中布置投资属性较强的一房和两房公寓类产品，布置在地块的西南侧，其余产品集中在北侧的单体中，放置在地块的南侧。北侧布置一梯三户或一梯四户的单体；南侧布置一梯六户点式的单体，三房三房三房三17、房一房一房两房两房二期住宅建筑布局建议n n一房和小两房公寓为单独的一个单体，采一房和小两房公寓为单独的一个单体，采用内廊设计，可通过开槽的形式来解决局部用内廊设计，可通过开槽的形式来解决局部采光和通风；采光和通风；n n其他中面积户型采用一梯四户的布局方式，其他中面积户型采用一梯四户的布局方式，以保证中大户型能有良好的朝向和通透性；以保证中大户型能有良好的朝向和通透性；n n平面在结构允许的前提下，尽量保证两房平面在结构允许的前提下，尽量保证两房以上住宅的赠送面积；以上住宅的赠送面积；n n115-135115-135的三房布置在北侧，保证南北通，的三房布置在北侧，保证南北通，7575部分两18、房和部分两房和8585两房在南侧点式楼的南侧两房在南侧点式楼的南侧外挂；公寓端头放置外挂；公寓端头放置7575两房，内侧、北侧两房，内侧、北侧和东侧放置和东侧放置45-5545-55一房。一房。一房（酒店式公寓）客户关注点A1总价偏高、影响投资回报率；A2物业维护、持有费用高；A3户型使用率低、有明显设计缺陷；2 2：阻碍客户成交因素阻碍客户成交因素1 1：促进购买因素研究：促进购买因素研究A1总价合适、投资回报率高；A2区域租赁市场活跃、变现能力强；A3户型方正、面积合理、功能齐备；A4酒店管理支持性的服务；本项目产品设计考虑因素：“功能齐备，面积适中、精装修、户型基本方正、提高实用率功能齐19、备，面积适中、精装修、户型基本方正、提高实用率”畅销户型建议畅销户型建议40-5540-55平米平米畅销户型建议：40-55平米一房珠江时代珠江时代广场广场1*1*1 54.6平米平米和平时代广和平时代广场场1*1*1 44.83平米平米酒店式公寓酒店式公寓强调空间的方正实用，价值突出；强调空间的方正实用，价值突出；定位面积：定位面积：4055平米；适用户型：适用户型：单房；案例面积：案例面积：39平米；案例户型：案例户型：单房；案例来源：深圳案例来源：深圳富通城；客厅开间：3.1米客厅进伸：3.6米 客厅面积：11.16平米 阳台开间：2米阳台进深：1.6米阳台面积：3.2平米（一半）卫生间20、开间：1.7米卫生间进深：2米卫生间面积：3.4平米厨房开间：2米厨房进深：1.8米厨房面积：3.6平米设计特征：保证阳台、和主卧面积，作为价值提升核设计特征：保证阳台、和主卧面积，作为价值提升核心，保证厨房开间和卫生间方正，各功能空间转角为心，保证厨房开间和卫生间方正，各功能空间转角为直角。直角。A1户型面积设计过大，总价高；A2户型不方正，实用率低；A3客厅面积尺度过小，厅宽小于3mA4交通面积过多，面积浪费，2 2：客户客户排斥的设计点排斥的设计点1 1：客户对户型的需求点客户对户型的需求点A1户型面积合理、功能齐备；A2总价合适、首付较少；A3有附送空间，局部可改进为小三房；A4适当压21、缩厨卫面积，保障厅卧尺度；A5双阳台设计，保证主阳台尺度；“结结构构紧紧凑、凑、户户型方正、型方正、厅厅卧舒适、部分可升卧舒适、部分可升级为级为三房、双阳台三房、双阳台”二房客户关注点畅销户型建议畅销户型建议75-8575-85平米平米畅销户型建议：75-85平米二房宏性嘉会宏性嘉会公寓公寓2*2*1 71.62平平米米金色城市金色城市2*2*1 78.07平米平米2 2房房2 2厅厅1 1卫卫要求空间方正，注重功能，空间实用要求空间方正，注重功能，空间实用定位面积：定位面积：7585平米；适用户型：适用户型：2房2厅1卫；案例面积：案例面积：70平米；案例户型案例户型：2房2厅1卫；案例来源22、：尚书苑；客厅开间：5.8米 餐厅：3.15米 客厅进伸：3.5米 餐厅：3.5米客厅面积：20.3平米 餐厅：11平米卧室开间：3.2、2.65米卧室进深：3.7、3.05米卧室面积：11.8、8平米阳台开间：2.6、1.55米阳台进深：2.4、1.3米阳台面积：4.12平米（一半）卫生间开间：1.6米卫生间进深：1.7米卫生间面积：2.72平米厨房开间：1.55米厨房进深：3.05米厨房面积：4.72平米人口增加，对餐厅面积要求增加，同时，加人口增加，对餐厅面积要求增加，同时，加大客厅开间，使空间感更强。大客厅开间，使空间感更强。卧室数量增卧室数量增加，面积可加，面积可适当收缩，适当收缩，23、卧室采光以卧室采光以及附加值成及附加值成为设计重点。为设计重点。做到动静分离，卫生间要求方做到动静分离，卫生间要求方正正,保证厨房开间。保证厨房开间。阳台进行功能区分，对面积的要求减小阳台进行功能区分，对面积的要求减小A1户型不够方正，空间不够通透；A2功能不齐备，影响舒适度；A3厨卫分布不合理；A4厅开过小，主卧无景观阳台或凸窗；2 2：阻碍客户成交因素阻碍客户成交因素1 1：促进购买因素研究：促进购买因素研究A1空间尺度舒适；A2功能齐备，有一定产品附加值；A3朝向采光通风俱佳、私密性；A4注重主卧与客厅品质感觉；二次置业客户，成熟家庭。二次置业客户，成熟家庭。“空间尺度舒适、采光通风、双24、阳台、卧室凸窗、厨卫分布空间尺度舒适、采光通风、双阳台、卧室凸窗、厨卫分布”3*2*2客户关注点畅销户型建议畅销户型建议115-145115-145平米平米深圳鸣溪谷深圳鸣溪谷深圳鸣溪谷深圳鸣溪谷 3*2*2+1 127 3*2*2+1 127平米平米平米平米深圳桃源居深圳桃源居深圳桃源居深圳桃源居 3*2*2 102-107 3*2*2 102-107平米平米平米平米3 3房房2 2厅厅2 2卫卫市场畅销户型市场畅销户型市场畅销户型市场畅销户型3 3房房2 2厅厅2 2卫卫高舒适需求，价值优于同类产品高舒适需求，价值优于同类产品；案例面积：案例面积：122平米；案例户型：案例户型：3房2厅225、卫；案例来源：案例来源：西湖林语；客厅开间：3.7米，餐厅：2.9米客厅进伸：5.3米，餐厅：3.5米客厅面积：19.61平米，餐厅：10.15平米主卧开间：3.5米主卧进深：4.5米主卧面积：15.75平米阳台开间：5，入户花园：3。5米阳台进深：1.6，入户花园：3.4米阳台面积：8，入户花园：11.9平米卫生间开间：2.1/2.1米卫生间进深：2.8/2米卫生间面积：5.88/4.2平米厨房开间：2.2米厨房进深：3米厨房面积：6.6平米设计特征：功能空间更丰富，室内空间设计特征：功能空间更丰富，室内空间与室外空间的有机结合、附加值的提升与室外空间的有机结合、附加值的提升以及概念型空间的26、打造将有效加强产品以及概念型空间的打造将有效加强产品的稀缺价值。的稀缺价值。在有舒适要求的前提下，户外空间的数量要求增强，强在有舒适要求的前提下，户外空间的数量要求增强，强调调”一主多副一主多副“，需结合户景观分布，成为舒适度的主，需结合户景观分布，成为舒适度的主要支撑点之一，主要作为客厅和餐厅的功能延展。要支撑点之一，主要作为客厅和餐厅的功能延展。由于人口、公共空间和舒适度的要求，餐厅的面积要由于人口、公共空间和舒适度的要求，餐厅的面积要求加强，连接厨房、客厅和户外空间，保证空间开阔求加强，连接厨房、客厅和户外空间，保证空间开阔和景观面。和景观面。由于政策限制，由于政策限制，入户花园的作用入27、户花园的作用比较有限，后续比较有限，后续设计中可以取消。设计中可以取消。凸窗需做到全赠，打造景观卫生间等凸窗需做到全赠，打造景观卫生间等概念空间，提升舒适度的同时，营造概念空间，提升舒适度的同时，营造差异和卖点。差异和卖点。04项目整体价值解析本案本案项目地块四大核心优势：项目地块四大核心优势：n位于西安南门正南，为西安市区对外的城市名片，毗邻南关正街，在昭示性和地理属性上的优势无与伦比；n地铁上盖物业、毗邻高流量公交站、长安路自身为双向八车道都市干道，交通优势无与伦比；n音乐厅、大型商业牵引下的都市综合体，奠定一流的差异化属性和内涵元素；n长安国际、珠江广场、城堡酒店、省人大、南门等城市精华28、共同构筑的城市建筑名片和一流高端区域。价值挖掘第一层基础价值：区域价值西安城市第一生活圈西安历史与时代交融的城市核心南门第一线，南关正街第一排西安城市形象和城市配套的高度交融区域属性上与传统的差异区域属性上与传统的差异城市资源和城市发展极核城市资源和城市发展极核第二层基础价值：配套环境价值西安财富极核和国际视野接驳处世纪金花旗舰店+巴黎春天+中大国际名品云集甲级写字楼云集，城市综合体高度密集西安最纯粹的国际视野西安最纯粹的国际视野世界最典型的世界最典型的CBDCBD结构结构东亚银行+汇丰银行+众多跨国机构驻点诸多5星级酒店+政府机关驻点第三层基础价值：项目自身价值西北首席文化体验中心西北首席文29、化体验中心不可复制无法超越的不可复制无法超越的NO:1NO:1建筑形式和业态组合完全区别于西安常规建筑形态将开创西安投资/居住行为的全新模式文化和内涵上的本质差异文化和内涵上的本质差异打破常规的建筑领先打破常规的建筑领先钻石体概念建筑+都市综合体+文化元素+艺术元素第四层基础价值：产品价值第四层基础价值：产品价值西安顶级商务工具和投资收藏西安顶级商务工具和投资收藏高端商务人群和资本后群体高层次长线投资者CEOCEO的商务行署的商务行署顶级商务区跨国机构和大型企业国际财富生活圈、西安的顶级国际财富生活圈、西安的顶级商务行馆，酒店式公寓商务行馆，酒店式公寓NO.1NO.1国际财富生活圈：界定区域属30、性，依托板块产业和发展概念国际财富生活圈：界定区域属性，依托板块产业和发展概念中国顶级商务符号：本项目的两大核心优势；中国顶级商务符号：本项目的两大核心优势；具备规划优势是项目发展前景的存在基础；板块商务和商业资源基具备规划优势是项目发展前景的存在基础；板块商务和商业资源基础和名片形象优势则保证本项目作为高端商务配套的条件；础和名片形象优势则保证本项目作为高端商务配套的条件；酒店式公寓酒店式公寓NONO：1 1：产品内涵和产品价值的物理表现；：产品内涵和产品价值的物理表现；城市地产标杆：文化城市地产标杆：文化/艺术功能兼顾城市形象名片功能；艺术功能兼顾城市形象名片功能；本项目以酒店式公寓产品为31、核心，具有高容积率、区域城市形象等本项目以酒店式公寓产品为核心，具有高容积率、区域城市形象等自身特性以及面临的区域变革，到底何种方向更能释放土地价值，自身特性以及面临的区域变革，到底何种方向更能释放土地价值，则需要经过慎重的论证？则需要经过慎重的论证？项目属性整体印象项目属性整体印象 即使处于同一阶层的人生活形态也不尽相同，根据我们对目标客户群的调研，我们需要通过目标消费者AIO量表来反映不同价值取向客户的生活形态，以指导本项目的价值主张符合其消费的需要和欲望。A（活动）（活动）日常活动方式日常活动方式I（兴趣）（兴趣）兴趣爱好兴趣爱好O（观点）（观点）对待事业、生活、家庭的态度对待事业、生活32、家庭的态度AIOAIO量表量表内在驱动力量内在驱动力量客户客户AIOAIO分析分析将本项目圈定的客户群分别进行将本项目圈定的客户群分别进行AIOAIO分析分析项目客户定位本项目本项目客户类型客户类型生活表现生活表现客户客户AIO角色角色自住型客户中青年人群，但工作生活都在外资或大型企业专业、知识、情感理性者理性者企业购买用于提供给专家或高层领导中长期居住乐观、向上、家庭从事自由度较高，收入丰厚的自由置业者自由、事业、间隔焦点追随和强烈要求社会认同积极、追随、认同改善兼投资客户高智高学历人群的圈子人生严谨、圈子、标榜财智者财智者低调但不能免俗的生活权力、应酬、享受项目公寓客户定位n主要来源：西33、安内城、南城、高新区为主，收入稳定增长新兴产业、中高层为主流；n职业特征：大公司中层或大公司高层，外资或大型企业中层干部，技术人员，客户群体集中稳定来自IT电子、金融、保险、证券、贸易、制造、加工等行业；n没有置业经历、但有多次看房经历，对市场比较了解没有置业经历、但有多次看房经历，对市场比较了解n物理特征：25-4525-45岁，准婚或已婚（有小孩，岁，准婚或已婚（有小孩，0-20-2岁左右）大专以上学历岁左右）大专以上学历n 可选择的物业不多，可选择的物业不多，（基于较高的置业要求）；n 品味拉动作用n 生活方式：有钱无闲，既热衷于都市化的生活方式，也向往时尚前沿的生活，对未来充对未来充满34、希望满希望。n 购买目的：以满足居住要求为核心，也希望未来增值，作为投资品种未来增值，作为投资品种。体现：对生活充满了理想和激情，向往时尚，标榜潮流，体现：对生活充满了理想和激情，向往时尚，标榜潮流，个性强力、鲜明个性强力、鲜明理性者理性者n主要来源：主要来自西安以及其他区域的新晋阶层职业特征：n新兴的电脑及软件开发，包括电子通讯等新兴产业人士；n公务员、医生、老师、建筑师、会计师等服务行业中的精英群体；n企业主、殷实的个体户；n置业特征：刚开始投资理财的阶段刚开始投资理财的阶段n物理特征：30-35岁，收入高且稳定，前景明朗收入高且稳定，前景明朗n 对住所选择具有敏锐的眼光，容易被超前、感性35、的产品打动容易被超前、感性的产品打动n 投资拉动作用（看重投资见效，不具备明显潜力的物业一般不会随意出手）n 生活方式：有钱无闲有钱无闲，热衷于都市化的生活方式，追求时尚也标榜时尚追求时尚也标榜时尚，视野开阔，对新鲜事物接受度较高。n 购买目的：吻合个人居住品位，居住兼长期投资吻合个人居住品位，居住兼长期投资体现：社会的中坚力量，自身即是品位和高尚符号，看重区体现：社会的中坚力量，自身即是品位和高尚符号，看重区域环境和价格优势，都市、高尚与环境重合最为理想域环境和价格优势，都市、高尚与环境重合最为理想财智者财智者客户定位目标客户层锁定核心客户核心客户片区内及城南的中高端年轻客户，片区内及城南的36、中高端年轻客户，以私营业主、新兴产业中高层为主以私营业主、新兴产业中高层为主重点客户重点客户城南精英群体，企事业高管、具有城南精英群体，企事业高管、具有投资眼光的财富者投资眼光的财富者 游离客户游离客户陕北投资客陕北投资客 偶得客户偶得客户北京、上海、苏杭投资客北京、上海、苏杭投资客社会未来的中坚力量社会未来的中坚力量成长中的知富阶层成长中的知富阶层生活积极、务实且注重品质生活积极、务实且注重品质所谓“撇脂定价法撇脂定价法”（market-skimming pricing）又称高价法，即将产品的价格定的较高，尽可能在产品生命初期，在竞争者研制出相似的产品以前，尽快的收回投资，并且取得相当的利润37、。然后随着时间的推移，在逐步降低价格使新产品进入弹性大的市场。第一，市场上存在一批购买力很强、并且对价格不敏感的消费者；第二，这样的一批消费者的数量足够多，企业有厚利可图；第三，暂时没有竞争对手推出同样的产品，本企业的产品具有明显的差别化优势；第四，当有竞争对手加入时，本企业有能力转换定价方法，通过提高性价比来提高竞争力；第五，本企业的品牌在市场上有传统的影响力。先决条件项目公寓价格定位价格定位The price locates产品形象产品形象景观资源景观资源产品竞争力产品竞争力配套成熟度配套成熟度片区形象以及关注度片区形象以及关注度城市距离城市距离西安市场高端公寓开发处于零星、间歇性的开发阶38、段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端公寓开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端公寓开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端公寓开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；具具具具有有有有代代代代表表表表性性性性的的的的产产产产品品品品为为为为珠珠珠珠江江江江广广广广场场场场等等等等，具具具具备备备备相相相相当当当当的的的的参参参参考考考考价价价价值值值值，但但但但由由由由于于于于市市市市场场场场可可可可比比比比项项项项目目目目有有有有限限限限，营营营营销销销销半半半半径径径径将包括整个西安39、以及周边，所以应结合各项自身指标建立参照体系。将包括整个西安以及周边，所以应结合各项自身指标建立参照体系。将包括整个西安以及周边，所以应结合各项自身指标建立参照体系。将包括整个西安以及周边，所以应结合各项自身指标建立参照体系。项目公寓价格定位分分 项项内内 容容打打 分分满满分分t1、距离距城市中心区距离1151030距其他各区距离151距片区中心距离152距火车站、机场距离151t2、时间到主要干道时间510830到最近公交枢纽时间5105到市区最近繁华商圈时间5105t3、交通组织轨道交通115130公交线路1103小区接驳交通152t4、停车地面停车14210地下停车163总计总计88140、00定位原理：定位原理：定位原理：定位原理：CCCC（竞争力）（竞争力）（竞争力）（竞争力）=qntn/pqntn/pqntn/pqntn/p分分 项项内内 容容打打 分分满分满分Q1、位置区域所处城市级别15215繁华程度132社会认可度154热点地段021Q2、环境自然景观010325城市景观152小区氛围155人文因素153Q3、建筑风格创新15520建筑密度151人性尺度154环境协调155Q4、配套生活基本配套13110教育131医疗121娱乐休闲122Q5、使用安全性13320便利性177舒适度177使用成本131Q6、品牌部品品质02210售后保障022物业服务133市场形象1341、3总计总计7070100100tntntntnqnqnqnqn选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）C=6060/13000 C=6060/13000 C=6060/13000 C=6060/13000（珠江广场）（珠江广场）（珠江广场）（珠江广场）=0.28=0.28=0.28=0.28取值说明：取值说明：取值说明：取值说明：qnqnqnqn、tntntntn分别取值合格，为分别取值合格，为分别取值合格，为分别取值合格，为60606060分分分分p p p p值为42、区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算 C=0.37/0.78 C=0.37/0.78 C=0.37/0.78 C=0.37/0.78，qn=88qn=88qn=88qn=88，tn=70tn=70tn=70tn=70。p=qntn/C=1150p=qntn/C=1150p=qntn/C=1150p=qntn/C=1150元元元元/平方米（项目公寓启动价格）平方米（项目公寓启动价格）平方米（项目公寓启动价格）平方米（项目公寓启动价43、格）预计在预计在20112011年年5 5月公寓入市可实现的月公寓入市可实现的销售均价在销售均价在11500/11500/平米左右（毛坯）平米左右（毛坯）在增加在增加20002000元元/平米精装溢价后，预计平米精装溢价后，预计价格范围在价格范围在13500-1450013500-14500元元/平米平米二手价8000/平米新房溢价8%（以现有市场情况为准）企业和品牌附加值时间溢价3%（以现有市场情况为准）价格定位The price locates产品形象产品形象景观资源景观资源产品竞争力产品竞争力配套成熟度配套成熟度片区形象以及关注度片区形象以及关注度城市距离城市距离西安市场高端住宅开发处于44、零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；具具具具有有有有代代代代表表表表性性性性的的的的产产产产品品品品为为为为新新新新地地地地城城城城等等等等，具具具具备备备备相相相相当当当当的的的的参参参参考考考考价价价价值值值值，但但但但由由由由于于于于市市市市场场场场可可可可比比比比项项项项目目目目有有有有限限限限，营营营营销销销销半半半半径径径径将45、将将将包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。Part 4.7二期住宅整体价格定位分分 项项内内 容容打打 分分满分满分t1、距离距城市中心区距离1151030距其他各区距离151距片区中心距离152距火车站、机场距离151t2、时间到主要干道时间510830到最近公交枢纽时间5105到市区最近繁华商圈时间5105t3、交通组织轨道交通115130公交线路1103小区接驳交通152t4、停车地面停车14210地下停车163总计总计88846、8100100定位原理：定位原理：定位原理：定位原理：CCCC（竞争力）（竞争力）（竞争力）（竞争力）=qntn/pqntn/pqntn/pqntn/p分分 项项内内 容容打打 分分满分满分Q1、位置区域所处城市级别15215繁华程度132社会认可度154热点地段021Q2、环境自然景观010325城市景观152小区氛围155人文因素153Q3、建筑风格创新15520建筑密度151人性尺度154环境协调155Q4、配套生活基本配套13110教育131医疗121娱乐休闲122Q5、使用安全性13320便利性177舒适度177使用成本131Q6、品牌部品品质02210售后保障022物业服务133市47、场形象133总计总计7979100100tntntntnqnqnqnqn选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）C=6060/11000 C=6060/11000 C=6060/11000 C=6060/11000（新地城）（新地城）（新地城）（新地城）=0.33=0.33=0.33=0.33取值说明：取值说明：取值说明：取值说明：qnqnqnqn、tntntntn分别取值合格，为分别取值合格，为分别取值合格，为分别取值合格，为60606060分分分分p p p p值48、为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算 C=0.33/0.63 C=0.33/0.63 C=0.33/0.63 C=0.33/0.63，qn=88qn=88qn=88qn=88，tn=79tn=79tn=79tn=79。p=qntn/C=13369p=qntn/C=13369p=qntn/C=13369p=qntn/C=13369元元元元/平方米平方米平方米平方米预计在预计在20112011年年1010月入市可实现的销售均价月入49、市可实现的销售均价在在13500/13500/平米左右（毛坯）平米左右（毛坯）在增加在增加20002000元元/平米精装溢价后，预计价平米精装溢价后，预计价格范围在格范围在15000-1600015000-16000元元/平米平米二手价8000/平米新房溢价8%（以现有市场情况为准）企业和综合体品牌附加值时间溢价3%（以现有市场情况为准）二期住宅整体价格定位多功能、多形态、多业多功能、多形态、多业多功能、多形态、多业多功能、多形态、多业态的融合；态的融合；态的融合；态的融合；人性化的空间元素；人性化的空间元素；人性化的空间元素；人性化的空间元素；建筑形态及公共空间的建筑形态及公共空间的建筑形态50、及公共空间的建筑形态及公共空间的趣味性设计；趣味性设计；趣味性设计；趣味性设计；高参与性项目的嫁接。高参与性项目的嫁接。高参与性项目的嫁接。高参与性项目的嫁接。融入更多的具有时代元融入更多的具有时代元融入更多的具有时代元融入更多的具有时代元素的文化概念；素的文化概念；素的文化概念；素的文化概念；更多的运用新时代概念更多的运用新时代概念更多的运用新时代概念更多的运用新时代概念符号；符号；符号；符号；运营城市开发区域的战运营城市开发区域的战运营城市开发区域的战运营城市开发区域的战略高度。略高度。略高度。略高度。建筑自身的标志性质，建筑自身的标志性质，建筑自身的标志性质，建筑自身的标志性质，形成区域51、中心；形成区域中心；形成区域中心；形成区域中心；建筑符号的时代性，新建筑符号的时代性，新建筑符号的时代性，新建筑符号的时代性，新区域典范；区域典范；区域典范；区域典范；挖掘消费群体的情感需挖掘消费群体的情感需挖掘消费群体的情感需挖掘消费群体的情感需求，认同感。求，认同感。求，认同感。求，认同感。规划设计启示规划设计启示城市文化趣味体验场所精神项目物业发展建议城市文化艺术内涵为核心城市文化艺术内涵为核心代言城市未来代言城市未来时尚时尚+品味品味+未来概念未来概念趣味性、体验性趣味性、体验性居住和休闲功能的复合设计居住和休闲功能的复合设计场所精神场所精神形（立面）、神（公共空间）形（立面）、神（公52、共空间）核心元素界定核心元素界定本项目公寓开发的核心元素如下：本项目公寓开发的核心元素如下：用建筑文化重塑场所生命！用建筑文化重塑场所生命！城市标杆公寓发展策略城市标杆公寓发展策略项目公寓形象定位n本案定位高尚路线，且代表城市发展趋势，应采简约风格，体现高尚属性和国际化品位；n本项目时代属性鲜明，城市气息浓厚；n项目产品形式多样，标签、文化氛围突出；本项目立面应体现出一种鲜明区别于周边的城本项目立面应体现出一种鲜明区别于周边的城市精品的气度，充分体现超前的时代感、高尚、市精品的气度，充分体现超前的时代感、高尚、人文、浪漫、时尚属性，崇尚品质与内涵。人文、浪漫、时尚属性，崇尚品质与内涵。一、特色53、产品一、特色产品五、前景巨大五、前景巨大三、高尚形象三、高尚形象四、环境良好四、环境良好价值标准的构成价值标准的构成二、文化气质二、文化气质立面风格建议立面风格建议名称格调建议用材公寓简洁、厚重、和谐大面积玻璃+石材+高档面砖住宅生态、自然、大气天然文化石等石材+高档面砖商业街人文、抽象、立体大面积玻璃+石材+高档面砖 现现代代简简约约风风格格的立面线条，整洁大气，同时应用立面材质的选择，充分表达建筑个性品质，提升项目整体形象，形成昭示性和强烈视觉冲击感，可作为住宅立面。本项目建筑设计要点本项目建筑设计要点立面风格建议立面风格建议未来是什么未来是什么样子子从幼儿园时代就开始懵懂的揣摩着未来未来54、的概念房未来的概念房概念车，Concept Car，是一种汽车公司或者设计公司用来展示自己概念或者下一代车型的开发方案。本案公寓主题概念本案公寓主题概念Concept Concept househouse概念房，我们用一种全新的、时尚、概念房，我们用一种全新的、时尚、高品位的产品模式来展示中国未来高品位的产品模式来展示中国未来5 5年的居住方案，并通过第一空间的塑年的居住方案，并通过第一空间的塑造来换回第三空间的消逝。造来换回第三空间的消逝。场所精神的塑造所精神的塑造新新锐、概念化的立面、概念化的立面破土生长的破土生长的“多彩多彩宝石宝石”生物气候缓冲层生物气候缓冲层 外部表皮提供了一种隔离层55、：生物气外部表皮提供了一种隔离层：生物气候缓冲层，建造绿色可持续建筑候缓冲层，建造绿色可持续建筑场所精神的塑造所精神的塑造先先进的空的空间处理理以城市中豪宅会所标准打造，凸显尊贵感及品质感以城市中豪宅会所标准打造，凸显尊贵感及品质感城市城市项目项目会所功能会所功能广州誉峰室外泳池、室内恒温泳池、水底音乐、桑拿按摩室、儿童室、阅读室、多功能室（雪茄、红酒、卡拉OK、影视室）、健身舞蹈室、餐饮大堂新家坡吉宝湾会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；一56、个1万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）香港天玺设施包括：Level 1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅；Level 2：健身馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室內运动场馆；Level 3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲坐区、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、女更衣室、按摩池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区；凯旋门59楼就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，60楼为宴会及休闲区，61楼是大型健身中心，62楼为空中花园。建议采纳功能：恒温泳池、儿童游乐区、运动健57、身室建议采纳功能：恒温泳池、儿童游乐区、运动健身室会所建议会所建议本项目智能化建议本项目智能化建议价值提升清单价值提升清单项目项目智能化配套智能化配套功能简述功能简述使用建议使用建议常规 智能化小区智能化系统包括周界防越报警、闭路电视监控、保安巡逻管理、楼宇访客对讲、住宅联网报警、三表远传抄收、停车场管理、小区灯光及背景音乐控制、公共设备监控、物业一卡通。建议建议使用使用创 新 科 技 运 用毛细管传导系统利用水为传导介子，利用毛细管构成循环回路，保证室内的恒温、衡氧衡湿建议建议使用使用智能化电梯、指纹锁电梯由智能卡控制，住户只能达到自身楼层；安全时尚的指纹锁建议建议使用使用智能家居系统智能家58、居包括智能灯光、家电控制、安防环境智控、电动窗帘等多个智能化控制系统。这些系统之间，不仅可以单独自由控制相应的设备，更可以整合控制，以达到真正智能便捷的控制效果。可考虑可考虑使用使用置换式新风系统有效调节室内空气湿度；保持室内新鲜空气，减少室内热损失，节省能源；驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体。可考虑可考虑使用使用排水噪音处理系统同层排水解决排水噪音困扰。可考虑可考虑使用使用外墙保温系统外墙外保温系统传热系数小，可以有效形成保温隔热，减少冷热桥产生，保温层与外饰面之间的空气层可自然通风，有利于隔热和干燥保温层。建议建议使用使用外窗保温隔音系统 (中空玻璃)外窗安装断桥铝合金中空玻璃窗59、户，同时通过改善窗户制作安装精度、加安密封条等办法，减少空气渗漏和冷风渗透耗热，并有效阻隔噪音。建议建议使用使用智能化建议智能化建议毛细管传导系统毛细管传导系统n高效外墙保温体系的热工性能，直接关系到建筑的保温隔热。传统建筑内保温无法避免冷桥（也称热桥），容易形成冷凝水而破坏墙体。外墙外保温系统传热系数小，可以有效形成保温隔热，减少冷热桥产生，保温层与外饰面之间的空气层可自然通风，有利于隔热和干燥保温层。外墙保温系统结构图系统原理和效果采用高效外墙维护系统的研发足尺模型建筑，保温性能好，室内的热量几乎没有散到室外。普通住宅，保温较差。外墙保温系统外墙保温系统铝合金门窗+普通双层中空玻璃外窗保温60、隔音系统外窗保温隔音系统玻璃类型玻璃类型空气层宽度（空气层宽度（mmmm）传热系数传热系数k k（w/mw/mh h）传热阻传热阻R R（m mh/wh/w）普通单层玻璃5.90.619普通双层中空玻璃69123.43.13.00.2940.3000.333热反射中空玻璃6122.51.80.4000.555三层玻璃中空玻璃292122.21.10.4540.467LOW-E中空玻璃121.60.625n具有优良抗风压性能，水密性和气密性。尤其是抗风压性能远优于塑料门窗。n在采用断热铝型材和中空玻璃时，其隔声性能与塑料门窗等同。保温性能略低于塑料门窗。n新型的断热铝合金节能门窗传热系数K已从普61、通铝合金单玻扇的6.4W/（M2.K）下降至3 W/（M2.K）。铝合金门窗铝合金门窗玻璃类型玻璃类型建议根据产品所处位置的噪音影响程度选择不同的玻璃类型，临路产品可选用建议根据产品所处位置的噪音影响程度选择不同的玻璃类型，临路产品可选用LOW-ELOW-E玻璃。玻璃。其他单位可用普通双层玻璃。其他单位可用普通双层玻璃。场所精神的塑造所精神的塑造时尚尚WIFI全覆盖全覆盖单独开通免费无线上网功能，打造无线社区WIFIWIFI全覆盖全覆盖银泰中心柏悦府棕榈泉国际公寓建外SOHO贡院六号首府官邸御金台NAGA上院昆仑公寓深圳案例深圳案例上海案例上海案例华府天地汤臣一品世贸滨江花园香港案例香港案例天62、玺晓庐一号银海浅水湾贝沙湾凯旋门君汇港案例借鉴原则：城市核心区、高密度、强城市资源顶级公寓豪宅城市核心区、高密度、强城市资源顶级公寓豪宅城市豪宅城市豪宅规划案例研究划案例研究北京案例北京案例幸福里广州案例广州案例誉峰凯旋会领峰附件1A 产品创新1.强势景观资源项目：户型创新着力强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资源最大化景观资源典型项目1贝沙湾户型位置户型位置：第八A座-第八B座户型介绍户型介绍：A、B户型：四房两厅四卫+储藏室（面积约2,200-2,400平方呎）户型分析户型分析：三梯两户（含一货梯）；户型设计方正、舒适、宽敞，功功能分区合理，将卧室客厅景观面最能分区合理，将卧室客厅景63、观面最大化。大化。背山面海，无敌海景大露台无敌海景大露台，尽享绝佳景色；双套房设计，并配有储藏室、工人卫生间；露台露台主主卧卧卧卧室室卧卧室室主卧主卧客厅客厅厨房厨房餐厅餐厅卫生卫生间间卫生间卫生间景观面景观面特点：南向景观面最大化，大露台、主要功能空间在景观面大厦前方营造一个以水为主题的花园平台以水为主题的花园平台：8 8个特色水池个特色水池配以不同主题配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，灯光随日夜转变；花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约约100100条条的屏风式喷水柱的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁64、华景致；水莲瀑布缤纷喷泉玩乐池60米无边际泳池日光浴台儿童嬉戏泳池写意休闲泳池特色鱼池按摩浴池翠绿山景无边际远洋景八大特色水池按摩泳池屏风式喷水柱典型项目1贝沙湾特点：八个特色主特点：八个特色主题水池打造水水池打造水主主题园林园林B 园林打造1.景观资源强、规模大项目：景观资源强、规模大项目：以打造主题式园林为主以打造主题式园林为主城市城市项目项目会所功能会所功能广州誉峰室外泳池、室内恒温泳池室外泳池、室内恒温泳池、水底音乐、桑拿按摩室、儿童室桑拿按摩室、儿童室、阅读室、多多功能室（雪茄、红酒、卡拉功能室（雪茄、红酒、卡拉OKOK、影视室）、影视室）、健身舞蹈室、餐饮大堂新家坡吉宝湾会所拥有健65、身房健身房、露天阳台、蒸汽室蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿儿童泳池童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；一个1万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）香港天玺设施包括：Level 1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区儿童区、赏赏酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅；Level 2：健身健身馆、水疗、儿童运动园、馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室內运动场馆；Level 66、3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲坐区、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、女更衣室、按摩、女士休闲区、女更衣室、按摩池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区；池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区；凯旋门59楼就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池空中恒温泳池，60楼为宴会及休闲区宴会及休闲区，61楼是大型健身中心大型健身中心，62楼为空中花园。必备功能：恒温泳池、儿童区、宴会厅、男/女式服务C 会所配备1.公寓豪宅会所必备功能：公寓豪宅会所必备功能：公寓豪宅尊贵感的重要部分公寓豪宅尊贵感的重要部分典型项目 君汇港君汇港提倡的崭新的生活概念 67、CEO Living（行政总（行政总裁家居）裁家居）是专为商界高尚精英度身而设的在豪华会所的设置上，在提供传播全面资讯的 CNN 新闻网络上都体现了这一理念会所外景及园艺花园时尚的 CEO Living与资讯息息相关，因此在CNN Lounge內摆放了多达 100 部电视，提供 CNN2 個直播新闻频道、6 个特备节目及 过去 25 年的经典节目 特色会所1：CEO会所2.公寓豪宅特色会所：公寓豪宅特色会所：特色会所，体现私享的尊贵项目层高装修及材质顶级城市公寓豪宅凯旋会14米四星级酒店装修标准天玺10米豪华格调；名厂顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、Miele及Sub-Zero等)，68、使用钻石式玻璃幕墙，施华洛斯奇水晶灯饰柏悦居12米世界著名设计师John C.Portman设计，选用高档石材、木材、地毯等装修材料，配以国际级水准的家具、灯具、雕塑和配饰。所有材料均为环保产品类城市公寓豪宅幸福里9米 法国木纹石墙、白洞石墙面、水晶吊灯、镜刚片巨型雕塑、电梯间采用黑镜钢、樱桃木饰面深圳顶级高层豪宅香蜜湖一号 9米进口玻璃大门、高档大理石两头镶金门把手，大型铸铁门檐、高档大理石外包门框；高档石材石砖拼花、进口地毯；天花灯箱设计、大型水晶吊灯，高档家私、配饰、鲜花；金属质感信报箱 D 公共空间1.公共空间打造：公共空间打造：大堂大堂/电梯间电梯间层高层高/材质材质/装饰装饰/细细69、节节典型项目 一号银海特点：大堂装饰水晶灯饰通过水晶灯饰的装饰，凸显通过水晶灯饰的装饰，凸显尊贵感，打造豪宅的标签。尊贵感，打造豪宅的标签。2.特色公共空间打造：特色公共空间打造：大堂奢华优雅的极致化大堂奢华优雅的极致化用贝壳打造的电梯用贝壳打造的电梯墙面、精致、品质墙面、精致、品质体现豪宅价值体现豪宅价值石材拼花地面，品质石材拼花地面，品质中体现一份精致，更中体现一份精致，更突显了项目华贵的气突显了项目华贵的气质质用标识的细节，打造豪宅的符号特点：高品质材质，细节处理2.特色公共空间打造：特色公共空间打造：高品质材质，细节处理高品质材质，细节处理所谓“撇脂定价法撇脂定价法”（market-s70、kimming pricing）又称高价法，即将产品的价格定的较高，尽可能在产品生命初期，在竞争者研制出相似的产品以前，尽快的收回投资，并且取得相当的利润。然后随着时间的推移，在逐步降低价格使新产品进入弹性大的市场。第一，市场上存在一批购买力很强、并且对价格不敏感的消费者；第二，这样的一批消费者的数量足够多，企业有厚利可图；第三，暂时没有竞争对手推出同样的产品，本企业的产品具有明显的差别化优势；第四，当有竞争对手加入时，本企业有能力转换定价方法，通过提高性价比来提高竞争力；第五，本企业的品牌在市场上有传统的影响力。先决条件Part 4.7二期住宅整体价格定位价格定位The price loca71、tes产品形象产品形象景观资源景观资源产品竞争力产品竞争力配套成熟度配套成熟度片区形象以及关注度片区形象以及关注度城市距离城市距离西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；西安市场高端住宅开发处于零星、间歇性的开发阶段，整个市场处于一个波澜不兴的状态；具具具具有有有有代代代代表表表表性性性性的的的的产产产产品品品品为为为为新新新新地地地地城城城城等等等等，具具具具备备备备相相相相当当当当的的的的参参72、参参考考考考价价价价值值值值，但但但但由由由由于于于于市市市市场场场场可可可可比比比比项项项项目目目目有有有有限限限限，营营营营销销销销半半半半径径径径将将将将包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。包括西安地区，所以应结合各项自身指标建立参照体系。Part 4.7二期住宅整体价格定位分分 项项内内 容容打打 分分满分满分t1、距离距城市中心区距离1151030距其他各区距离151距片区中心距离152距火车站、机场距离151t2、时间到主要干道时间510830到最近公交枢纽时间510573、到市区最近繁华商圈时间5105t3、交通组织轨道交通115130公交线路1103小区接驳交通152t4、停车地面停车14210地下停车163总计总计8888100100定位原理：定位原理：定位原理：定位原理：CCCC（竞争力）（竞争力）（竞争力）（竞争力）=qntn/pqntn/pqntn/pqntn/p分分 项项内内 容容打打 分分满分满分Q1、位置区域所处城市级别15215繁华程度132社会认可度154热点地段021Q2、环境自然景观010325城市景观152小区氛围155人文因素153Q3、建筑风格创新15520建筑密度151人性尺度154环境协调155Q4、配套生活基本配套13110教74、育131医疗121娱乐休闲122Q5、使用安全性13320便利性177舒适度177使用成本131Q6、品牌部品品质02210售后保障022物业服务133市场形象133总计总计7979100100tntntntnqnqnqnqn选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力）C=6060/11000 C=6060/11000 C=6060/11000 C=6060/11000（新地城）（新地城）（新地城）（新地城）=0.33=0.33=0.33=0.33取值说明：取值说明：取值75、说明：取值说明：qnqnqnqn、tntntntn分别取值合格，为分别取值合格，为分别取值合格，为分别取值合格，为60606060分分分分p p p p值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格值为区域加权平均住宅产品价格本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算本项目的合理竞争价格计算 C=0.33/0.63 C=0.33/0.63 C=0.33/0.63 C=0.33/0.63，qn=88qn=88qn=88qn=88，tn=79tn=79tn=79tn=79。p=qntn/C=13369p=qntn/C=13369p76、=qntn/C=13369p=qntn/C=13369元元元元/平方米（项目平方米（项目平方米（项目平方米（项目4#4#4#4#楼启动价格）楼启动价格）楼启动价格）楼启动价格）预计在预计在20112011年年1010月入市可实现的销售均价月入市可实现的销售均价在在13500/13500/平米左右（毛坯）平米左右（毛坯）在增加在增加20002000元元/平米精装溢价后，预计价平米精装溢价后，预计价格范围在格范围在15000-1600015000-16000元元/平米平米二手价8000/平米新房溢价8%（以现有市场情况为准）企业和综合体品牌附加值时间溢价3%（以现有市场情况为准）二期住宅整体价格定位预祝项目成功！预祝项目成功！