1、本报告是严格保密的。陕西省文化中心陕西省文化中心商业综合体商业综合体定位发展报告定位发展报告（上）（上）项目整体定位于项目整体定位于“西北首席文化体验中心西北首席文化体验中心”并通过四大并通过四大平台及平台及5 5大主题的打造实现定位目标大主题的打造实现定位目标前期取得共识前期取得共识市场研究模型市场研究模型西安文化产业模式亟待提升，新形态、多元化、西安文化产业模式亟待提升，新形态、多元化、综合性、普及性高的模式呼之欲出综合性、普及性高的模式呼之欲出文化市场研究文化市场研究综合性书城、小剧场、影院、本土特色文化具综合性书城、小剧场、影院、本土特色文化具备较好的发展基础备较好的发展基础重点案例研2、究成果：重点案例研究成果：书城模式由单一图书销售转变为综合性购书、零售、休闲、娱乐中心具备一定借鉴性演出市场中将市民文化与高雅文化融合的艺术形式更广为被市场接受传统的剧院以开始逐步走向民间，小剧场模式形式更灵活，内容更受市民喜爱电影是受众广、市场价值实现度较高的产业形势，具备发展和提升的基础陕西省本土特色、民间艺术具备较大发展空间文化案例研究文化案例研究商业模式的升级及差异化经营是核心突破点商业模式的升级及差异化经营是核心突破点1 1商圈由单核向多核并存局面发展，在商圈由单核向多核并存局面发展，在2 2大商圈突围是项大商圈突围是项目成功的关键目成功的关键2 2本案处高端与时尚区位边缘和进行纵向3、整合，向多元、本案处高端与时尚区位边缘和进行纵向整合，向多元、特色转变特色转变3 3西安商业滞后，项目须在模式上跳跃式升级西安商业滞后，项目须在模式上跳跃式升级4 4品牌缺失严重，个性化的一二线品牌缺失可作重点突品牌缺失严重，个性化的一二线品牌缺失可作重点突破破5 5体验性、娱乐性、新潮及趣味性的购物场所是市场空体验性、娱乐性、新潮及趣味性的购物场所是市场空白点应作为重点发展方向。白点应作为重点发展方向。商业模式收入年龄+-+注重购物场所的体验性、娱乐性、参与性及产品的新潮及趣味性亲睐舒适、接近自然、家庭体验性强的高尚购物环境；中意便捷、高性能、高综合度的一站式购物场所；不注重购物环境，追求信4、价比，常去超市、折扣店及可砍价的卖场商业市场研究商业市场研究商务市场处于起步阶段，溢价能力、去化商务市场处于起步阶段，溢价能力、去化速度均不高速度均不高商务商务市场研究市场研究n写字楼：由于西安商务主流为中小型机构，且尚在发展中，而大型机构多为外地或跨国公司办事处或分公司，因此，购买物业并不积极，导致西安高端写字楼的去化速度缓慢，其甲级写字楼售价约在8000-10000左右；n商务公寓：由于西安商务公寓的灵活多变型，其消化速度要明显优于写字楼，但由于其主要作为写字楼的补充产品存在，因此其在市场中的价格支撑有限，售价增长空间不足。4n目前西安酒店式公寓产品的产品线和户型的主流已经基本确定，40-5、60平米产品销售良好，30平米以下，60平米以上产品多为补充配置；n品质有限，形象落后，概念不清晰是目前市场同类的典型特征，从而导致产品的价值释放不充分，客户认可度低；n目前该类产品的客户主要由内城及周边的高端商务人群、大型机构、自由职业者以及投资人群组成，其中大型机构和投资人群为主力，其对物业形象、品质、地段要求极高；n基于西安成功的案例和深圳典型酒店公寓案例，这种类型产品最典型的特征在于三个核心：1.产品硬件的品质，2.产品附加值的个性，3.对产品形象的概念演绎。基于对目前西安市场典型的酒店式公寓的分析结果，目前西安该类产品基于对目前西安市场典型的酒店式公寓的分析结果，目前西安该类产品大多6、数价值结构单一，去化速度偏慢，但个别案例也充分说明了市场中所存大多数价值结构单一，去化速度偏慢，但个别案例也充分说明了市场中所存在的广阔空间，在的广阔空间，做好品质做好品质+形象两大核心，通过对附加值的塑形象两大核心，通过对附加值的塑造强化差异价值，将是本案做到价值充分释放的关键造强化差异价值，将是本案做到价值充分释放的关键。酒店式公寓结构单一，但溢价能力较强酒店式公寓结构单一，但溢价能力较强酒店式公寓酒店式公寓市场研究市场研究区域市场市场基础良好，依据规划项目有机会发展成新区域市场市场基础良好，依据规划项目有机会发展成新型、特色商业中心型、特色商业中心n项目所属的碑林区是西安市的科技、教育、7、文化大区，政府也在全力打造“宜居”、“宜业”、“宜学”、“宜商”、“宜游”的“五宜”新型城区形象。n小寨的繁荣，长安区和曲江新区的开发，以及地铁2号线的即将开工，将为城南房地产开发带来新的发展契机，使得城南持续繁荣之后，迎来更加快速的发展。n城市文化主题商业项目以大手笔大规模大体量已然占据市场优势，本项目在规模、产品及资源整合力上优势并不明显；区域内世纪金花旗舰店、巴黎春天百货均已锁定高端客户群体，进一步剥离细分客群势在必行。n 在西安整体商务市场低迷及较高的空置率大背景下，项目的区域优势难以突围。n区域内商圈基本成熟饱和，常规型商业经营模式仍占据市场主导，规避同类型资源的竞争、打造新型商业模8、式将是项目发展的重点。5碑林区域市场碑林区域市场特征特征6项目项目SWOTSWOT分析分析优势优势-Strength劣势劣势-Weak城市门户、黄金地段地铁物业、前景无限高端商务、商业区域大型综合体知名开发商精心打造一期产品调整难度大社区规模有限不利于景观打造周边环境不利于高端居住周边商业氛围尚未形成机会机会-Opportunity威胁威胁-Threaten文艺路至含光路文化产业改造机遇金花、巴黎春天进驻及扩张带来区域商业氛围升级文化产业中缺失板块及待提升板块的发展机遇中央商务区规划带来的利好竞争：待、在开发大体量商业瓜分市场产品：同期入市大量商业带来市场分流政策：415新政对投资客户的打压以9、地段价值为基础，以区域提升为契机以地段价值为基础，以区域提升为契机是项目发展的核心是项目发展的核心分物业市场结论分物业市场结论n文化市场文化市场市场基础及发展前景良好资源型的市场优势将日益凸显（曲江、临潼）综合多种文化元素与一体经营模式尚处于萌芽期新型文化模式尚未空白n商业市场商业市场整体商业模式落后亟待升级商业品牌及产品呈哑铃状，中高端产品缺失严重强调体验性、娱乐性、新潮流的购物中心缺失n商务市场商务市场缺乏大型企业办公支撑，写字楼销售及租赁市场不乐观；商务产品的溢价能力及去化速度均不高n公寓及住宅市场公寓及住宅市场公寓市场表现良好，供求两旺；高端公寓溢价能力较强；公寓产品品质、附加值均不高10、项目区域价值项目区域价值n西安城市门户西安城市门户n西安中央商务区商务区核心西安中央商务区商务区核心本项目自身条件本项目自身条件n优势优势城市门户、黄金地段交通便利、地铁物业高端商务、商业区域大型综合体知名开发商精心打造n劣势劣势一期产品调整难度大社区规模不利于景观打造周边环境不利于高端居住周边商业氛围尚未形成整体市场回顾整体市场回顾回现速度回现速度LiquidityLiquidity容积率容积率QuantityQuantity物业形象物业形象ImageImage物业价值物业价值ValueValue商业酒店式公寓写字楼住宅 结合市场基于结合市场基于LIVQLIVQ进行判断：进行判断：结合项目本11、体，从结合项目本体，从市场角度评估各物业对项目不同需求的贡献度市场角度评估各物业对项目不同需求的贡献度LIVQ模型模型结合市场基于结合市场基于LIVQ进行判断进行判断n商业商业对容积率贡献较大，且形象较好，但回现速度最慢。n酒店式公寓酒店式公寓回现速度款，容积率一般。n写字楼写字楼容积率贡献高、利于高端形象树立，但回现速度慢，n住宅市场住宅市场回现速度较快、但对容积率贡献不高总用地面积40000总建筑面积234365容积率4.4居住面积3734437344商务面积6220462204商业面积71894商业形式总体规模建筑形式交通条件辐射范围业态形式次区域级商业中心5万m2左右12个独体商业楼辅12、以底商；或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位外向吸引与周边服务并举，通常辐射本区综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业指标解析指标解析本项目是位于城市核心地段的中体量综合体，商业规模本项目是位于城市核心地段的中体量综合体，商业规模有限，更适宜于发展专业市场或大众商业中的细分行业有限，更适宜于发展专业市场或大众商业中的细分行业本案外部解析外部解析交通优越：邻城市主干道、地铁交通优越：邻城市主干道、地铁2 2号线出口号线出口n城市核心地处西安市南关正街，城市次核心区域 n交通道路项目周边区域内共有五条主干道、48条公交线路，交通极为便利。n13、 主要人流本项目的主要人流及车流将主要来自于南关正街。n 轨道交通接驳2号线南门地铁站口出口，对消费群辐射力强。项目解析项目解析项目位于城市核心位置，交通基础良好，具备吸引全市项目位于城市核心位置，交通基础良好，具备吸引全市消费者及投资客户的基础消费者及投资客户的基础外部解析外部解析昭示性不强，受昭示性不强，受遮挡严重遮挡严重n昭示性分析昭示性分析北面：社区路，路面窄，紧邻世纪金花（艾斯汀国际公寓），大部分受遮挡，仅东北角昭示性较好；南门：社区路，路面窄，且紧邻陕西省人大，受遮挡严重，昭示性差；西面：临城市主干道南关正街，无遮挡，昭示性非常好；临体育馆东路，市政小路，人车流少、受旁边住宅区遮挡14、，昭示性差。昭示性解析昭示性解析单面临街整体昭示性不强，将人流合理引入商场内部尤单面临街整体昭示性不强，将人流合理引入商场内部尤为关键为关键毗邻永宁门，西安的经济、政治、文化、历史、旅游、商业、外贸窗口，城市的名片地段毗邻永宁门，西安的经济、政治、文化、历史、旅游、商业、外贸窗口，城市的名片地段项目毗邻西安南门，西安城门中资格最老、沿用时间最长的一座，建于隋初（582年）。当年它是皇城南面三座门中偏东的一座，叫安上门。唐末韩建缩建新城时留作南门。明代改名永宁门。它也是现在西安城墙各门中复原得最完整的一座，只是原设计没有箭 楼。如今南门已经成为了重要政治、商业活动区域之一，但凡有重要外宾到访均由15、南门入城，并行入城礼，重大节日如春节、中秋等都会在南门广场举办大型活动。但作为重要交通枢纽的南门，由于目前缺乏极具吸引力的商业，故大量项目周边人流量虽大，但出去活动日外，人流的停留性不高。片区环境解析片区环境解析合理利用城市名片地段的吸引力，增强群体的停留性及合理利用城市名片地段的吸引力，增强群体的停留性及停留时间是项目成功的关键停留时间是项目成功的关键城市名片地段，但除有大型活动之外，城市名片地段，但除有大型活动之外，均是匆匆路过的人群，人流停留性不高均是匆匆路过的人群，人流停留性不高1本案本案项目区域内代表性文化产项目区域内代表性文化产业项目分布业项目分布2345361412212123716、文化艺术服务类唐乐宫陕西歌舞大剧院西安易俗社陕西美术馆工艺美术馆陕西省文物总店碑林博物馆广播、电视、电影类万达影城万达国际影城奥斯卡影城西北影城文化休闲娱乐类唐人街大唐西市文化相关产品销售类西安古玩城书院门出版发行及版权服务类钟楼新华书店西安古旧书店建筑医学书店文化产业解析文化产业解析周边传统文化产业集中，在发展时尽量避免同质化的竞周边传统文化产业集中，在发展时尽量避免同质化的竞争，应借助文化产业集中的优势，深度挖掘文化消费中争，应借助文化产业集中的优势，深度挖掘文化消费中的新型商业模式，进一步提升、引领产业模式更新的新型商业模式，进一步提升、引领产业模式更新项目周边传统文化项目周边传统文化产17、业如剧院、博物产业如剧院、博物馆、古玩市场、影馆、古玩市场、影院等较为集中，部院等较为集中，部分产业如古玩市场分产业如古玩市场收益较低，普通电收益较低，普通电影市场竞争较为白影市场竞争较为白热化。热化。n环境解析周边在、待建楼盘逾40个，未来区内将形成新商业、商务及居住中心;n行政及居住群体周边配套及企事业单位人员密集;n生活配套项目区位条件成熟，具有完备的市政、商业、金融服务、医疗卫生、教育、政府职能机关等配套条件。周边配套解析周边配套解析项目周边行政机构及日常生活型配套较为成熟项目周边行政机构及日常生活型配套较为成熟周边竞争项目以中高端百货卖场为主周边竞争项目以中高端百货卖场为主总建面8218、550，将打造成金花旗舰店，集中大量的国际品牌，集购物、休闲、娱乐、餐饮一体化高档商业经营空间。预计2012年前开业营业面积近3万平方米，二期营业面积5万多平方米正在筹建之中。世界顶级品牌、服饰、珠宝化妆品、于一体的高端百货总建面60000，国际一线品牌百货卖场，5层以上为写字楼营业面积近3.1万平方米，主要经营国际及国内一二线品牌的服装服饰、化妆品、珠宝、皮具等，另有一进口商品超市，是典型的中高端百货模式。总建面103000，国内二、三线品牌为主，多为家庭消费，业态涵盖百货、餐饮、电器、娱乐。总建面25万平，主力店有民生及沃尔玛，是目前综合性较强购物中心，以18-30岁的中低端年轻群体。目前19、经营不善以被民生收购商业环境解析商业环境解析项目周边聚集了大量中高端百货卖场，锁定了区域内高项目周边聚集了大量中高端百货卖场，锁定了区域内高端消费的氛围端消费的氛围公寓公寓/住宅竞住宅竞争环境解析争环境解析项目周边项目周边2 2公里内楼盘较为密集，且楼盘品质及价格差公里内楼盘较为密集，且楼盘品质及价格差异性较大异性较大城市名片城市名片+交通枢纽交通枢纽+文化驱动文化驱动社会高端资源聚集地社会高端资源聚集地中央板块的综合体升级版中央板块的综合体升级版城市名片：城市标志性区域，经济、文化、旅游、商业门户城市名片：城市标志性区域，经济、文化、旅游、商业门户交通枢纽：本项目的两大核心优势；交通枢纽：本20、项目的两大核心优势；具备交通优势是综合体项目的存在基础；地段优势则保证本项目形具备交通优势是综合体项目的存在基础；地段优势则保证本项目形成复合住宅、商业、商务多种形态的条件；成复合住宅、商业、商务多种形态的条件；文化驱动：陕西省文化中心，文化产业是项目的主驱动力。文化驱动：陕西省文化中心，文化产业是项目的主驱动力。中央城区综合体升级版：本项目大体量商业、高容积率等自身文化中央城区综合体升级版：本项目大体量商业、高容积率等自身文化特性以及面临的区域发展和变革，使项目不可按照传城市统综合体特性以及面临的区域发展和变革，使项目不可按照传城市统综合体的模式建设，须用更加具有时代领先性的思维开发本项目。21、的模式建设，须用更加具有时代领先性的思维开发本项目。项目初步研判、项目初步研判、文化是人类生活的反映，活动的记录，历史的积沉，是人们对生活的需文化是人类生活的反映，活动的记录，历史的积沉，是人们对生活的需要和要求、理想和愿望，是人们的高级精神生活。要和要求、理想和愿望，是人们的高级精神生活。我们都生活在文化中，我们都生活在文化中，但文化产业却离我们忽远忽近但文化产业却离我们忽远忽近高额的价格、局限的场地、单调的形式、背离生活的内容高额的价格、局限的场地、单调的形式、背离生活的内容什么时候才让文化和文化产业真正融入生活、融入大众什么时候才让文化和文化产业真正融入生活、融入大众项目整体定位概念项目22、整体定位概念项目整体定位概念项目整体定位概念西北首席文化体验中心西北首席文化体验中心金泰文化生活综合体金泰文化生活综合体“”汲取国内外成功案例全新发展理念，以提升市民文化福利、扩大文化团体交流平台、展示为核心目标，汲取国内外成功案例全新发展理念，以提升市民文化福利、扩大文化团体交流平台、展示为核心目标，立足大众的文化参与，将市民的生活消费与文化产业紧密连接起来，深度发掘陕西文化产业项目的深立足大众的文化参与，将市民的生活消费与文化产业紧密连接起来，深度发掘陕西文化产业项目的深度及广度，引领陕西文化走向全国度及广度，引领陕西文化走向全国从这里开始从这里开始 注重大众群体的产于与注重大众群体的产于23、与体验同时为专业人士提体验同时为专业人士提供交流平台供交流平台市民大讲堂市民大讲堂艺术长廊艺术长廊艺术沙龙艺术沙龙创意集市创意集市各类培训各类培训将文化创作与商将文化创作与商业对接，实现其业对接，实现其价值价值书籍影音店书籍影音店个性化家居、家个性化家居、家饰、服饰店饰、服饰店灵感空间灵感空间强调丰富性、特色化、强调丰富性、特色化、雅俗共赏、强参与性雅俗共赏、强参与性演艺演艺/影视影视小话剧、舞台剧小话剧、舞台剧室内乐室内乐院校演出院校演出游艺中心游艺中心艺术气质浓厚的国际生艺术气质浓厚的国际生活、工作平台活、工作平台居住空间居住空间工作平台工作平台休闲娱乐休闲娱乐定位目标定位目标 构建陕西省24、文化四大平台构建陕西省文化四大平台定位：大众文化娱乐体验中心定位：大众文化娱乐体验中心n民生文化民生文化 文化民生文化民生将艺术与生活有机融合，发展广受大众喜爱的文化内容及表现形式，关注平民文化生活的模式；n文化福利文化福利将文化欣赏和体验作为福利回馈与市民，降低文化体验门槛，让艺术高雅而不高价，更多的市民能体验到文化艺术的享受；n扶持文化作品扶持文化作品降低文化团体及个人文化创作及展示的成本并给予一定扶持，让更多优秀的文化创作产品能展示给市场；定定定定位位位位：特特特特色色色色文文文文化化化化产产产产品品品品交交交交易易易易消消消消费费费费中中中中心心心心n传统文化产品的精细化操作传统文化产25、品的精细化操作强调专业化、特色化、体验性为核心的新一代专业书局；突出艺术创作与设计特色的服饰、家居、精品、珠宝、乐器及手工制作类产品n高科技的前卫体验性高科技的前卫体验性最潮流最具设计感的科技产品体验店、展示中心；n体育、休闲文化的融合体育、休闲文化的融合复合部分具备体育及休闲功能的消费定位：陕西文化人士总动员定位：陕西文化人士总动员n市民文化体验、参与的活动中心市民文化体验、参与的活动中心开设市民大讲堂，专门针对市民生活中的关注的问题展开各种免费的活动（职场文化、英语角、主题影片放映）；利用卖场的通道及公共部分开创文化长廊，定期举办各文化展（可与传媒、艺术团体、个人、商家、院校合作）以及各种26、活动（各种艺术节）n陕西文化人士交流中心陕西文化人士交流中心举办各种主题的文化沙龙定期举办创意集市为设计者提供交流、展示、销售平台n市民文化教育升华平台市民文化教育升华平台各种艺术类教育培训提升文化知识及技能定位：文化生活及工作空间定位：文化生活及工作空间n文化生活空间文化生活空间国际化酒店式公寓+文化平台构建充满艺术气质的生活居住平台零售商业打造舒适的休闲娱乐平台n工作空间工作空间公寓具备商务功能，为文化产品创作者带来惬意的工作环境文化产品的销售、交流平台延续产品的生产链非商业非商业都市单元都市单元精精端端大大宅宅一期公寓一期公寓西安天工名西安天工名宅宅CEO行政官邸行政官邸国国际际公公寓寓27、精精英英居居住住商商务务办办公公个个人人工工作作室室文化产业文化产业 商业商业零售商业零售商业 餐餐饮饮休休闲闲娱娱乐乐影影视视文文化化传传播播综综合合性性书书城城民民俗俗文文化化展展销销文文化化交交流流平平台台 特特色色演演艺艺特特色色零零售售项目产品定位解构项目产品定位解构项目产品定位解构项目产品定位解构产品解构图产品解构图商业档次定位商业档次定位项目应定位于高端偏中端，以填补市场空白项目应定位于高端偏中端，以填补市场空白巴黎巴黎春天春天档次档次商业体量商业体量小型1万以内大型10万以上民生民生百货百货珠江珠江世纪世纪金花金花百盛百盛百货百货兴正兴正元元金花金花鼓楼鼓楼名乐名乐园万园万达达28、中大中大国际国际韩国韩国城城高端中型3-5万中端低端开元开元商城商城中高端商业严重缺失中高端商业严重缺失本案本案南门商业南门商业钟楼商圈钟楼商圈产产品品档档次次消费者年龄跨度消费者年龄跨度小寨商圈小寨商圈高低低高高新商圈高新商圈本案本案本案本案总体与南门商业高端形象一致总体与南门商业高端形象一致复合部分中高端产品的复合部分中高端产品的扩大消费者年龄广度，吸引大众里的窄众群体扩大消费者年龄广度，吸引大众里的窄众群体商业档次定位商业档次定位项目适宜的商业类型项目适宜的商业类型为项目适宜的商业类型为时尚中心及主题中心时尚中心及主题中心商业类型定位商业类型定位项目应定位以文化产业为主题的时尚生活中心项29、目应定位以文化产业为主题的时尚生活中心文化产业主题定位文化产业主题定位文化产业文化产业 商业商业餐餐饮饮休休闲闲娱娱乐乐影影视视文文化化传传播播综综合合性性书书城城民民俗俗文文化化展展销销文文化化交交流流平平台台 特特色色演演艺艺特特色色零零售售零售商业零售商业 文化产业主题文化产业主题通过构建通过构建5 5大文化主题，深度挖掘文化主题并带动零售大文化主题，深度挖掘文化主题并带动零售商业发展商业发展现代复合型图书中心现代复合型图书中心集现代人文、艺术、时尚、体验多种元素及功能为一体文化产业定位文化产业定位 发展发展5大文化主题大文化主题综合性演艺中心综合性演艺中心西北民间艺术团体创作、小剧场演30、出、艺术展览等多种艺术形式于一身民俗文化展销中心民俗文化展销中心弘扬陕西省民俗文化艺术，搭建陕西民俗文化展览、销售、交流平台艺术创作交流展览中心艺术创作交流展览中心为陕西本土艺术家提供创作、交流基地影视文化传播中心影视文化传播中心提供大众影视文化欣赏、交流、参与的体验中心12345深圳中心书城深圳中心书城现代复合型图书中心现代复合型图书中心现代复合型图书中心现代复合型图书中心1打破传统书城单一图书销售的经营模式，通过打破传统书城单一图书销售的经营模式，通过5 5大核心业大核心业态、态、4 4大基础功能大基础功能的整合构建成的整合构建成集现代人文、艺术、时尚、集现代人文、艺术、时尚、体验为一体的31、现代复合图书中心体验为一体的现代复合图书中心。台湾诚品书店台湾诚品书店5 5大核心业态之大核心业态之 个性化图书交流个性化图书交流针对不同的客户群及需求量身打造多个特色书局，有大众喜爱的综合书局，也有温馨的特色书屋；有具备强大咨讯的进口书局，也有专业人士热衷的建筑书局、美术书局；还有为孩子们融合游乐、趣味、学习的儿童书局，每个书局在图书品类、环境、装修上都独具特色。深圳书城深圳书城益文书局益文书局诚品书店诚品书店儿童书店儿童书店深圳书城深圳书城弘文艺术书店弘文艺术书店上海上海大众书局大众书局年轻时尚人士追捧的流行音响、影视制品店，戏曲爱好者热衷的曲艺音响店，准父母急需的胎教音响店，文艺者爱好的32、专业音乐店构建成多元化的音乐、影视制品展示销售中心。5 5大核心业态之大核心业态之特色化音像制品特色化音像制品深圳书城深圳书城曲艺文化曲艺文化深圳书城深圳书城音乐时空音乐时空诚品书店诚品书店音乐试听室音乐试听室文具、礼品、工艺品、手工制作等产品丰富图书中心的综合功能性，让阅读文化的传播形式更为多元化。5 5大核心业态之大核心业态之文具、礼品、工艺品、手工制作产品文具、礼品、工艺品、手工制作产品诚品书店特定文具诚品书店特定文具文化体验零门槛。市民免费的文化体验、交流、学习的平台。围绕“阅读与生活”延展，以演讲、展览、活动等多种市民喜闻乐见的形式呈现和演绎，每周一至周六分别推出不同的栏目，如职场故33、事、阶梯剧场、读书会、英语角、音乐时空、书广场、生活教室，为市民提供交流学习及体验的平台。5 5大核心业态之大核心业态之市民文化大讲堂市民文化大讲堂深圳书城深圳书城深圳晚深圳晚8点点集儿童教育、亲子培训、成人教育等多种教育培训为一体的学习、提升中心。5 5大核心业态之大核心业态之教育培训教育培训酷贝拉儿童角色扮演酷贝拉儿童角色扮演深圳书城暑期夏令营深圳书城暑期夏令营将阅读文化产业的生产、消费与市民的生活及消费最紧密的部分的联系起来，将将阅读文化产业的生产、消费与市民的生活及消费最紧密的部分的联系起来，将项目建设成为项目建设成为出版发行产品及周边关联性产品的展示、销售、文化交出版发行产品及周边关34、联性产品的展示、销售、文化交流、教育学习的综合性图书中心流、教育学习的综合性图书中心。现代复合型图书中心现代复合型图书中心现代复合型图书中心现代复合型图书中心产品展产品展示功能示功能产品销产品销售功能售功能文化交文化交流功能流功能学习教学习教育功能育功能现代复合型图书中心现代复合型图书中心现代复合型图书中心现代复合型图书中心44大基础功能大基础功能大基础功能大基础功能现代复合型图书中心可借鉴案现代复合型图书中心可借鉴案11台湾诚品书店台湾诚品书店 诚品书店诚品书店诚品书店诚品书店=新型以文化中书籍出版为核心的商业综合体新型以文化中书籍出版为核心的商业综合体新型以文化中书籍出版为核心的商业综合体35、新型以文化中书籍出版为核心的商业综合体 诚品将书店定义为多元的、动态的文化事业，而非零售业，它在活动行销上的创意，更是其他连锁书店望尘莫及。除了以精致优雅的阅读空间规划、精心陈设展现阅读价值外，更长期举办各项演讲、座谈、表演与展览等延伸阅读活动，每年至少举办四百至五百场演讲与展览，范畴遍及文学、戏剧、环保、舞蹈与美术，开创了书店与读者各种对话的可能。可借鉴成功要素：以书店为核心，但又非传统书店模式，将消费者更细分，如儿童、设计、风尚、进口、电影等，且首个提出24小时的营业理念；融合购书消费及文化消费中可能延伸出来的多种消费，如服饰、娱乐、餐饮、保健、家具、瓷器、珠宝、文具、设计、演艺等为一体；36、定期举办演讲、表演、签售、展览等各类型活动，增强大众的参与性，同时提升项目的公益价值；文化产业及文化活动一方面提升市民文化消费，另一方面为商业带来消费群同时增加停留时间，使得项目商业价值得以最大实现，同时由于其功能的综合性也为文化产业奠定了发展基础。现代复合型图书中心可借鉴案现代复合型图书中心可借鉴案11台湾诚品书店台湾诚品书店 深圳中心书城深圳中心书城深圳中心书城深圳中心书城深圳晚深圳晚深圳晚深圳晚8 8 8 8点点点点市民生活教育体验中心市民生活教育体验中心市民生活教育体验中心市民生活教育体验中心 现代复合型图书中心可借鉴案现代复合型图书中心可借鉴案22深圳中心书城深圳中心书城 作为深圳读37、书月的日常化探索，“深圳晚八点”活动在深圳市宣传文化基金的资助下于2008年11月在深圳书城中心城与第九届深圳读书月同时启动。并作为书城长期开展的主题项目延续下来。“深圳晚八点”围绕“阅读与生活”延展，以市民喜闻乐见的形式呈现和演绎，每周一至周六分别推出不同的栏目，至今已有7个固定栏目职场那点事、阶梯剧场、深圳读书会、英语角、音乐时空、书广场、生活教室。更丰富的演艺形式，更广阔的展示平台，引领西北剧更丰富的演艺形式，更广阔的展示平台，引领西北剧场发展新方向场发展新方向综合性演艺中心综合性演艺中心综合性演艺中心综合性演艺中心2突破陈旧的话剧、戏剧、音乐剧等表演的表演形式、场所，以多个80-20038、座的小型剧场为发展重点，降低演艺市场的进入门槛，通过小剧场的形式最大程度的降低了演出团体的成本，也降低了演出观赏的门票，为更多的西北民间艺术团体艺术创作提供实现自我、展示自我的机会，也为艺术爱好者提供观赏、交流的平台。这种先锋小剧场的出现必将引领西北剧场发展的新方向。北京繁星戏剧村北京繁星戏剧村北京蓬蒿剧场北京蓬蒿剧场北京人艺剧场北京人艺剧场综合性演艺中心可借鉴案综合性演艺中心可借鉴案繁星戏剧村繁星戏剧村 作为国内首家集群式剧场，繁星戏剧村拥有5个小剧场，能同时容纳近千名观众观看不同的话剧表演，可谓创话剧演出场地之先河，融设计者独到匠心于一炉。同时，有别于其他剧场单一的看戏功能，繁星戏剧村的功39、能可谓琳琅满目，丰富多彩，它是京城唯一一家集戏剧创作、小剧场演出、艺术展览、主题餐饮、咖啡酒吧、图书、禅茶为一体的综合性文化艺术园区。经营指标：面积：5000平米构成：5个小剧场（200座2个，150座1个，80座2个）；120米海报长廊；餐厅、茶社、咖啡剧目：原创剧、音乐剧、室内乐票价：60-200元繁星戏剧村繁星戏剧村繁星戏剧村繁星戏剧村新型小剧场新型小剧场新型小剧场新型小剧场+综合性餐饮综合性餐饮综合性餐饮综合性餐饮=低门槛的艺术创作者的展示平台低门槛的艺术创作者的展示平台低门槛的艺术创作者的展示平台低门槛的艺术创作者的展示平台+艺术爱好艺术爱好艺术爱好艺术爱好者的交流平台者的交流平台者40、的交流平台者的交流平台 可借鉴成功要素：可借鉴成功要素：可借鉴成功要素：可借鉴成功要素：将传统的大剧院转变成成小型剧院模式，分包给个人或团体做专属演出，一方面降低了经营成本与压力，一方面增加了演艺内容的灵活度；以小剧种、小众娱乐为核心，将经营风险转嫁给演出单位及个人；剧场租赁成本低，为广大创作者和观赏者提供了演艺、观赏和交流的平台综合多种餐饮、休闲、娱乐、展览等多种功能增强了商业价值及综合服务功能，为艺术表演增加了休闲元素，使之更惬意更符合大众需求。综合性演艺中心可借鉴案综合性演艺中心可借鉴案繁星戏剧村繁星戏剧村 将陕西省各最具代表性的民俗文化产品，如木板年画、剪纸，省内各城市、地区、乡村的特41、色手工制作产品集中在一起，为这些产品提供展览、销售、交流平台，一方面弘扬了地方文化，另一方面又丰富了西安的旅游交易市场。陕西木板年画陕西木板年画 陕西榆林剪纸陕西榆林剪纸 陕西凤翔泥塑陕西凤翔泥塑 陕西民间手工艺品陕西民间手工艺品 民俗文化展销中心民俗文化展销中心民俗文化展销中心民俗文化展销中心3弘扬陕西省民俗文化艺术弘扬陕西省民俗文化艺术天津一村一品旗舰店，该店由蓟县绿色食品开发总公司投资100多万元，设在地处天津市河西区解放南路繁华地段，营业面积160多平方米，主要经营天津市各区县优质农副产品、蓟县的绿色及有机食品以及全国知名的绿色及有机食品精品。目前，经营品种已达200多个。可借鉴案例研42、究可借鉴案例研究天津一村一品天津一村一品日本冲绳综合特产店位于东京银座中央区，实业之日本社银座大楼地下1层至1层。店铺除了销售各种冲绳食品、小吃、零食和美容品、冲绳硫球的名酒外，还提供各种旅游纪念品店、文艺书籍及音像制品。冲绳综合特产店将冲绳的各种民间艺术、文化、特产极致、全面、生动的展现给市场，同时也最大的实现了这些产品的价值。可借鉴案例可借鉴案例日本冲绳县综合特产店日本冲绳县综合特产店 打造陕西省本土艺术家的聚集地，通过优质的打造陕西省本土艺术家的聚集地，通过优质的商业、办公、商业、办公、居住环境居住环境为为陕西本土艺术家提供集创作、展示、交流、陕西本土艺术家提供集创作、展示、交流、办公、43、居住平台办公、居住平台，为本土优秀的艺术个人及产品提供更好的为本土优秀的艺术个人及产品提供更好的推广宣传，让艺术产品产生更高的价值。推广宣传，让艺术产品产生更高的价值。p办公居住：艺术专家公寓p艺术创作：专家画廊、艺术长廊 p艺术展示交流：创意集市 艺术创作交流、展览中心艺术创作交流、展览中心艺术创作交流、展览中心艺术创作交流、展览中心4艺术创作交流、展览中心艺术创作交流、展览中心艺术专家公寓艺术专家公寓专为文化、艺术、创作人数量身打造的创新型公寓。网罗生知名书画家、艺术家根据他们的特定需求在项目公寓产品内定制私人工作室，并以此吸引更多文化产业人群在本项目聚集。商业部分的艺术创作展示交易平台与44、公寓部分的艺术创作平台间将形成更加有效的互动，既保证了艺术创作氛围的纯粹性，又建立了艺术创作商业价值实现的渠道，加倍放大项目的文化传播效果。艺术创作交流、展览中心艺术创作交流、展览中心专家画廊、艺术长廊专家画廊、艺术长廊在卖场中为本土艺术专家开辟画廊、艺术廊，专家团队可以进行现场的创作、现场展示及现场销售，让文化产品有更快速传播、更贴近市场化的表现。艺术创作交流、展览中心艺术创作交流、展览中心创意集市创意集市为新兴的文化艺术个人、团体提供文化交流、产品展示销售的空间。定期在中庭或平台花园组织创意集市，聚集最好玩的艺术理念、“创意达人”们的才华与众多创意作品，内容丰富多彩，包揽各类题材的创意设计45、，活动形式多种多样。它们将以文化创意集市、活体雕塑、个性涂鸦、街头写生、异域风情表演、个人闲置物品交换、激情乐队演出和街头弹唱等形式电影是深受人民群众喜爱的文化娱乐形式之一，属于科技含量高、附加值高、资源消耗少、环境污染小的文化产业。本项目以繁荣发展电影产业，满足人民群众精神文化需求、以影视放映为核心，辅以影视周边产品展示、销售，为大众提供影视文化欣赏、交流、参与的体验中心 影视文化传播中心影视文化传播中心影视文化传播中心影视文化传播中心5繁荣受热捧、高传播、高科技、附加值高、资源消耗少、繁荣受热捧、高传播、高科技、附加值高、资源消耗少、环境污染小的影视文化产业。环境污染小的影视文化产业。零售46、商业主题定位零售商业主题定位文化产业文化产业 商业商业餐餐饮饮休休闲闲娱娱乐乐影影视视文文化化传传播播综综合合性性书书城城民民俗俗文文化化展展销销文文化化交交流流平平台台 特特色色演演艺艺特特色色零零售售零售商业零售商业 零售商业主题零售商业主题以区域内的高端消费群体中的年轻群体为核心，以高端以区域内的高端消费群体中的年轻群体为核心，以高端时尚消费为重点的都市时尚生活中心时尚消费为重点的都市时尚生活中心补缺者补缺者高端人群的细分群体高端人群的细分群体高端消费需求的补充高端消费需求的补充实现产品的差异开发实现产品的差异开发差异化补充定位差异化补充定位挖掘新型产业挖掘新型产业强调新的开发模式强调新47、的开发模式强调产品的特色与价值强调产品的特色与价值重新定义商业消费模式重新定义商业消费模式挑战者挑战者我们是我们是行业的挑战者行业的挑战者区域市场的补缺者区域市场的补缺者+战略发展方向选择城市级补缺型（补缺者城市级补缺型（补缺者+挑战者）挑战者）高端达人、年轻家庭的一站式时尚生活中心高端达人、年轻家庭的一站式时尚生活中心商业市场定位商业市场定位1 1服务于特色型消费需求服务于特色型消费需求服务于特色型消费需求服务于特色型消费需求年轻家庭消费年轻家庭消费年轻家庭消费年轻家庭消费/时尚群消费时尚群消费时尚群消费时尚群消费商业消费定位商业消费定位2 2整体战略选择整体战略选择打造具国际高度的新型商业48、模式、新型的消费形态、产品形态、商家品牌打造具国际高度的新型商业模式、新型的消费形态、产品形态、商家品牌文化元素、时代理念、趣味性、参与性、体验性、特色品牌及业态文化元素、时代理念、趣味性、参与性、体验性、特色品牌及业态3 3商业模式定位商业模式定位新财富新财富阶阶 层层他们是新一代财富和资源的占有者他们是新一代财富和资源的占有者 他们或是社会新经济的精英人士他们或是社会新经济的精英人士他们或是社会新经济的精英人士他们或是社会新经济的精英人士或是常被谈论的或是常被谈论的或是常被谈论的或是常被谈论的“富二代富二代富二代富二代”、“富裕三代富裕三代富裕三代富裕三代”零售商业终端消费者零售商业终端消49、费者都市都市时尚时尚他们受过良好的教育、懂得生活的艺术他们受过良好的教育、懂得生活的艺术他们受过良好的教育、懂得生活的艺术他们受过良好的教育、懂得生活的艺术他们不拘宁与传统，有着自己独特的品位他们不拘宁与传统，有着自己独特的品位他们不拘宁与传统，有着自己独特的品位他们不拘宁与传统，有着自己独特的品位比起传统的艺术和中规中矩的事务，他们更中意于科技的、比起传统的艺术和中规中矩的事务，他们更中意于科技的、比起传统的艺术和中规中矩的事务，他们更中意于科技的、比起传统的艺术和中规中矩的事务，他们更中意于科技的、时尚的、潮流的、个性的、具有标签性的东西时尚的、潮流的、个性的、具有标签性的东西时尚的、潮流50、的、个性的、具有标签性的东西时尚的、潮流的、个性的、具有标签性的东西精端时尚品牌购物中心精端时尚品牌购物中心汇集各类国际国内一二线时尚品牌的服装服饰、珠宝、化妆品零售商业定位零售商业定位 发展发展5大时尚主题大时尚主题时尚的科技体验平台时尚的科技体验平台集各类高科技产品体验中心、旗舰店与一体时尚生活艺术中心时尚生活艺术中心倡导新时代品质生活，集各类精品家居、家饰、工艺品等于一体体验式休闲娱乐中心体验式休闲娱乐中心提供各类特色、新型的休闲娱乐方式概念餐饮汇聚平台概念餐饮汇聚平台各类特色餐饮、概念餐饮、高端商务餐饮的汇集地12345精端时尚品牌购物精端时尚品牌购物精端时尚品牌购物精端时尚品牌购物151、汇聚各类国际一二线非商务品牌旗舰店，以大量为现代中高端汇聚各类国际一二线非商务品牌旗舰店，以大量为现代中高端年轻群体追捧的的潮牌、时尚品牌、高端品牌的时尚附属品牌、年轻群体追捧的的潮牌、时尚品牌、高端品牌的时尚附属品牌、特色的休闲运动品牌为核心，如特色的休闲运动品牌为核心，如Y-3、ANNA SUI、安逸猿等、安逸猿等高科技的产品时现代高端年轻群体最为关注的部分，项目可高科技的产品时现代高端年轻群体最为关注的部分，项目可引入大量高科技品牌的产品体验中心、旗舰店。如引入大量高科技品牌的产品体验中心、旗舰店。如APPLESONYAPPLESONY中国移动体验馆中国移动体验馆 苏宁高端电器馆等苏宁高52、端电器馆等时尚的科技体验平台时尚的科技体验平台时尚的科技体验平台时尚的科技体验平台2高端群体对生活品质与生活细节的关注度日益高端群体对生活品质与生活细节的关注度日益提升，可结合文化主题，引入较具特色的各类提升，可结合文化主题，引入较具特色的各类中高端生活用品店铺，如无印良品、生活本色，中高端生活用品店铺，如无印良品、生活本色，生活大师等。生活大师等。时尚生活艺术中心时尚生活艺术中心时尚生活艺术中心时尚生活艺术中心3引入大量具个人化、个性化、为现代年轻群体引入大量具个人化、个性化、为现代年轻群体喜爱的休闲娱乐方式，如电玩、个人护理、亲喜爱的休闲娱乐方式，如电玩、个人护理、亲子教育等子教育等体验式休闲娱乐平台体验式休闲娱乐平台体验式休闲娱乐平台体验式休闲娱乐平台4把握西安群体热衷餐饮消费的形式，引入大量把握西安群体热衷餐饮消费的形式，引入大量未进驻西安的休闲餐饮、概念餐饮或深受西安未进驻西安的休闲餐饮、概念餐饮或深受西安高端群体喜爱的餐饮，同时规划高端群体喜爱的餐饮，同时规划1-2家高端的商家高端的商务酒楼，以满足购物休闲饮食、家庭及朋友聚务酒楼，以满足购物休闲饮食、家庭及朋友聚餐，商务会餐等各种需求。餐，商务会餐等各种需求。各类概念餐饮的品鉴中心各类概念餐饮的品鉴中心各类概念餐饮的品鉴中心各类概念餐饮的品鉴中心5