1、2018济南房地产市场年报腾腾策分享策分享青岛腾策房地产投资顾问有限公司QINGDAO TENGCE REAL ESTATE INVESTMENT CONSULTING CO.LTD精准统计平台方便操作平台实时市调监测数据来源腾策投资数据平台，市场调研房产交易网，国土资源局本报告数据统计口径数据时间2018.01.01-2018.12.31区域范围历下区、市中区、历城区、槐荫区、天桥区、高新区、长清区统计口径成交数据以实际备案数据为主，市场调研数据为辅商品房：普通住宅、别墅、公寓、商业、办公商品住宅：普通住宅、别墅1政策环境2土地市场3商品房市场4排行榜5市场预测目 录前 言济南楼市 20182、年，济南市在持续限购限价限贷等楼市调控政策的基础上，先后出台禁止捆绑销售、明示装修报价等明文规定，由此可见，济南房产调控未出现松动迹象，并且有持续收紧的态势。2018年济南楼市有以下特点：政策方面：从本年度出台的各种政策结合当前市场表现来看，2018年楼市政策调控未出现松动，并且有持续收紧的态势，以保障刚需客群公平购房，规范市场秩序，扼制炒房动机，楼市调控政策短期内不会退出，调控以维稳为主。商品房市场：2018年济南市场商品住宅供应466万，成交737万，较去年水平相当，成交均价12834元/，同比上升10.3%；今年下半年，济南市场开始趋冷，楼市逐渐进入筑底调整阶段。土地市场：从近期土拍市场3、来看，土地市场区域平淡，各房企也趋于理性，高溢价土拍的时代已经过去；济南东区依然是土拍主战场，其中历城区、历下区和高新区成交土地82宗地，占济南土地总成交的75%。政策环境01.全国政策2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年政策整体相对宽松部分一二线城市如北京、上海、深圳等库存小、房价上涨过快的城市陆续开始有调控政策出台；三四线库存量较大，仍以宽松政策为主一二线城市收紧，调控悄然而至在“因城施策”的政策指导下，一二线城市全面收紧，限购、限贷等调控政策在一二线城市蔓延开来，部分热点城市甚至出现“多次加码”，新一波楼市调控已悄然而至调控由一二线向三四线城市4、蔓延调控路线沿袭一线城市、一线城市周边热点城市、三四线城市传递。一二线城市开始密集调控，并将限售作为本次政策的核心聚焦点；部分市场相对较热的三四线城市也开始实施调控精细化调控，持续收紧一方面楼市继续收紧，通过限售、限贷 等方式来抑制投机炒房；另一方面通过增加租赁住房与共有产权住房用地供应等方式来调整中长期供给结构，楼市调控短期调控与长效机制的建立双管齐下，未来保障合理购房的精细化调控仍为主要趋势全面收紧，“四限”城市频现核心一二线城市政策不断升级，“四限”城市频现；大量三四线城市也出台楼市调控政策，楼市调控整体收紧，与此同时楼市调控政策以精细化调控为主要方向近两年全国楼市政策不断收紧，20185、年全国楼市保持紧缩态势，调控持续加码，限购继续从严，调控范围从一二线城市扩大至三四线城市；坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。2018年下半年调控升级，政策趋紧下半年政策依然从紧，还会有些城市陆续出台抑制房价的政策，包括弱二线和三四线城市，也包括一些原来楼市没真正降温的热门二线城市甚至一线城市，全国政策 132546稳步推进住房租赁市场建设，各地拓宽租赁住房供应渠道，扶持租赁企业发展，满足人才租住需求。拓宽供应渠道。扶持租赁企业发展和保障人才租住需求。加6、强租赁住房市场监管，规范租赁企业行为。货币政策注重预调微调，精准调控提速城市群建设，推动区域协同发展深化自贸区改革，加大对外开放力度实施乡村振兴战略，盘活各类闲置资源深化区域联动，推动协同发展中央强调遏制房价上涨，地方因城施策稳楼市中央强调遏制房价上涨，引导预期回归理性，加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系。房地产调控政策：房住不炒，因城施策“强化金融监管，防控金融风险。稳健中性的货币政策取向保持不变，要松紧适度。强调坚持金融服务实体经济，缓解小微企业融资难融资贵问题。拓宽供给渠道，推进住房租赁市场快速发展因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。多地出台新规完善棚改工作规范棚户区改造融资7、行为。棚改工作稳步推进，但货币化安置强调因地制宜各地出台优惠政策争抢各类人才，调整落户政策，以放宽条件为主。力推优惠政策争抢人才，放宽落户条件吸引人口济南政策2月月4月月4月月5月月6月月20182018年济南楼市调控政策不断加持，保持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施，是遏制投机炒房的重要措施，然而加快推进新型城镇化建设和济南都市圈的建设也是济南发展的重要目标和方向，因此，政策方面会针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求，引导人口和住房需求合理分布。4月26日发布销售行为规范，优先满足刚性购房者需求，禁止要求一次性付款优先选房，禁止捆绑销售。6月28日住8、建部联合7部委针对济南在内的30个城市开展治理房地产市场乱象专项活动。4月27日山东省全力助推新旧动能转换，出台“人才新政20条”突破性措施，完善人才发展体制机制改革。2月14日济阳县发布调控政策，限售限价限贷，出台毛坯限价9000元/，下证2年内不可交易等相关规定。5月19日德州市齐河县发布新政，正式限购，实行新购住房闲置转让措施。7月月7月16日济南发布新政，带装修销售的商品房应明示装修价格且)需在销售现场公示，商品房买卖合同中应明确毛坯单价及装修单价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格，变相抬高房价。济南政策济南市建委：销售商品房时不得全款优先选房、不得绑定车位和储藏室4月26日，济南9、市建委发布关于进一步规范商品房销售行为的通知，对商品房销售行为进一步规范。通知首次明确表明，销售商品房时，应优先满足无住房记录的刚性购房者需求，不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房。不得拒绝购房人正常使用住房公积金或商业个人贷款购房，不得要求住宅销售捆绑车位及地下室。房地产开发企业存在违反以上规定的，我委将依法责令立即整改，拒不整改的，依法予以行政处罚，记入房地产开发企业信用档案，向社会公示。整改完成前，暂停项目合同网签及后续预售审批项目的办理。济南市楼市调控力度加码，4月26日发布明文规定，禁止全款优先选房、禁止绑定车位和储藏室，此举明确保障了刚需客群购房公平性，规范市场秩序，同时扼10、制炒房动机。济南政策7月9号，济南市建委为进一步加强商品房预售监管，维护购房者合法权益，特下发关于规范带装修商品房预售管理的通知 通知如下：一、带装修销售的商品房应明示装修价格。带装修销售的商品房申请商品房预售许可时，预售方案中需包括带装修施工图审查合格书及装修标准的价格构成，商品房毛坯价格应与装修价格分离。装修价格应依据商品房装修配置标准、材料选型、品牌档次、施工品质等条件合理定价。装修价格构成(含装修主要材料、设备清单及品牌)需在销售现场公示，同时需按要求提供装修样板房，样板房装修标准应与现场公示内容及交房标准一致。商品房买卖合同中应明确毛坯单价及装修单价，不得违背购房人意愿，通过提高装修11、价格，变相抬高房价。二、严禁擅自改变商品房装修设计标准。按毛坯房设计的商品房，取得预售许可后，开发企业不得擅自改为带装修商品房对外销售。擅自将毛坯房改为带装修商品房销售的，应暂停销售行为，待完善施工图设计变更审查后，方可继续销售。对借“毛坯变装修”变相涨价、未办理施工图设计变更审查的项目，一经发现，责令企业限期整改，整改期间停止商品房销售，不良行为记入企业诚信档案;拒不整改的，移交执法部门依法查处。济南市城乡建设委员会关于规范带装修商品房预售管理的通知济南政策去年起部分商业地块已开始禁建公寓在四部门通知中，决定于2018年12月31日废止关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的12、通知。原通知废止前，规划部门已批准建设的公寓项目（含CBD项目），其建设管理仍按照原通知要求执行；原通知废止后，禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型，对于住宅用地中不满足日照等居住条件要求的建筑物部分，其类别应根据有关设计规范严格界定。除了商务公寓，原通知中还明确了“居住公寓”概念，即居住用地上日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“居住公寓”。从产权年限上，商务公寓40年或50年的产权与所属商业金融地块出让使用年限相同，不受限购限贷影响；而居住公寓用地性质为居住用地，产权为70年，被纳入限购限贷。济南市城乡建设委、市规划局等四部门13、近日下发通知，从去年底以来部分出让的商业地块在挂牌文件中已明确不得建设公寓，从明年起禁止在商业金融用地中设计“商务公寓”房屋类型。土地市场02.土地市场概况2018年济南土地市场表现土地成交：109宗，1320万平米其中，纯住宅用地738.7万平米，商住用地62.2万平米，商办用地519.1万平米，其它用地41.2万平米。成交金额：700亿平均楼板价：5305元/历下区、历城区2018年成交土地共726.7万占全市的55%中央商务区4-14地块楼板价：6587元/总价：6.76亿元溢价率：58.66%高溢价率热点区域单幅最高总价96.47亿（华润）单幅最高楼面价13000元/（华润）重点地块注14、：土地市场统计数据为2018年济南商住办土地招拍挂市场土地市场2018年济南土地市场供应量同比下降15%，成交量同比下降17%；楼面地价同比下降5，土地成交溢价率降低，开发商拿地愈发慎重；地楼比下降5，开发商拿地成本降低。2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年0.00600.001200.001800.002400.003000.003600.004200.0006001200180024003000360042004800540060001522174719822131386055805305供应面积（万）成交面积（万）成交楼板价（元/）2012年-2018年15、济南土地市场供求价走势2012年-2018年济南地楼比走势2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年020004000600080001000012000140000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%15221747198221313860558053057993851489109019101821246313192楼板价（元/）均价（元/）地楼比土地市场从各区域土地供求价情况看，济南2018年土地市场以历城区、历下区等区域集中成交为主。长清高新槐荫历城历下市中天桥0.00600.001200.001800.002400.003000.0016、3600.000600120018002400300036004200480054006000供应建面（万）成交建面（万）成交楼板价（元/）2015-2018年济南市各区域商住办土地供求长清高新槐荫历城历下市中天桥0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.000100020003000400050006000700080009000供应建面（万）成交建面（万）成交楼板价（元/）2018年济南市各区域商住办土地供求土地市场从各区域土地溢价率情况看，开发商拿地溢价率下降，拿地成本降低，长清区溢价率最高，为43.74。长清高新槐荫历城历下市中天桥060017、1200180024003000360042004800540060000%10%20%30%40%50%60%70%成交楼板价（元/）溢价率（%）2015-2018年济南市各区域商住办土地溢价率长清高新槐荫历城历下市中天桥010002000300040005000600070008000900070%60%50%40%30%20%10%0%成交楼板价（元/）溢价率（%）2018年济南市各区域商住办土地溢价率走势重点地块项目地块名称用地性质容积率建筑面积成交总价楼面地价溢价率竞得人（）（万元）(元/平米)（%）单块成交总价最高市中区华润兴隆片区地块纯住宅商业1.610526919646921318、0000华润单块楼面地价最高市中区华润兴隆片区地块纯住宅商业1.61052691964692130000华润溢价率最高历下区中央商务区4-14地块商业6.2610265167621658758.66城投 2018年济南市商住办土地成交三宗“最“重点地块地块分析：该地块毗邻城市主干道二环南快速路，高架路两条交通主干道，目前二环南高架及其东延、二环东路南延已经通车，地块到市政府仅需25分钟，距离规划地铁M4号线2.5公里，四方通达，区位优势明显。同时得益于前期华润城项目在区域内的熟化发展及辐射带动，周边配套日益完善，城市繁华渐入佳境。地块名称华润兴隆片区地块所在区域市中区土地用途纯住宅，商业占地面19、积55.01万出让方式招拍挂总建面积105.27万容积率1.6成交总价96.47亿元（6宗地总价）成交楼板价11500元/（其中住宅用地13000元/）溢价率0竞得企业华润置地(山东)有限公司2月26日，市中区兴隆片区6宗搭配出让地块正式出让，被华润置地(山东)有限公司以平均楼面地价11500元/，住宅地块成交楼板价高达13000元/竞得，成交总金额约96.47亿元，溢价率0%，华润借此成为2018年上半年济南“成交总价最高”和“楼面地价最高”双冠。重点地块地块名称中央商务区4-14地块所在区域历下区土地用途商业占地面积1.64万出让方式招拍挂总建面积10.27万容积率6.26成交总价6.7620、亿元成交楼板价6587元/溢价率总体373，JY17-6地块400%竞得企业城投2月26日，济南城投集团以总价6.76亿拿下中央商务区4-14地块商业用地，总建面10.27万平。该地块以58.66%的溢价率，成为2018年上半年济南“溢价率最高”地王。地块分析：该地块位于解放东路以北、绸带公园以东，规划建设用地面积约16398，规划总建筑面积约13.7万平方米，其中地上建筑面积102651，计划建设包括办公部分66602，商业部分25616，公寓部分10247；地下建筑面积34434，项目计划投资约15.6亿元。2018年土地回顾新增供应商住办土地1561万（计容建面），同比下降15%；成交土21、地1320万（计容建面），同比下降17%。供求情况成交价格2018年济南土地平均成交楼板价同比下降5%，地楼比下降5%，开发商拿地成本降低。区域成交2018年历城区和历下区是商住办土地成交的热点区域，其中历下区成交406.5万，为土地成交最多的区域。区域价格市中区成交价格最高，土地成交楼板价13000元/，高新区排名第二，成交楼板价为12261元/。土地市场总结商品房市场03.TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F商品房市场概况2018年商品房市场表现供应量：64355套，659万 同比下降25%成交量：93198套，995万 同比下降1%成交均价：131922、2元/同比上涨6%公寓成交79万同比增长9%成交均价11870元/成交737万同比上涨9%成交均价12834元/同比上涨10%商业成交67万同比下降33%成交均价19652元/办公成交112万同比下降30%成交均价12615元/商品住宅商办市场公寓市场2018年济南市商品房市场受限购政策影响供求量同比下滑，价格上涨；商品住宅成交737万，同比上涨9%，成交均价12834元/，同比上涨10%；公寓成交79万，同比增长9%；商业和办公成交量为67万和112万，分别同比下降33%、30%。TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F2012年2013年2014年201523、年2016年2017年2018年02004006008001000120014001600518.42792.72817.711067.391329.73557.92465.56499.75636.92755.231061.691489.92673.64737.322012年-2018年济南市商品住宅供求价对比供应量(万）成交量（万）2018年济南市商品住宅市场量价齐升，成交量同比上涨9%，成交均价同比上涨10，调控政策严格，商品房价格上涨趋势不变。0.832017年累计供求比0.632018年累计供求比20%2017年房价同比增幅10%2018年房价同比增幅商品住宅市场概况2012年201324、年2014年2015年2016年2017年2018年050001000015000733477948194848197161163212834成交均价（元/）TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F2018年东部区域仍为商品住宅市场的热点区域，供求以历城区为主；区域存量历下区130.31万最高，去化周期18个月，长清区存量最少，仅20.10万，去化周期3个月；高新区成交量最少，去化周期高达27个月。商品住宅市场长清高新槐荫历城历下市中天桥0100200300400500050001000015000200002500030.6815.3836.43257.3525、40.9261.6923.1158.7523.0465.88382.2672.6192.1842.602018年商品住宅供求价走势供应量(万）成交量（万）成交均价（元/）长清高新槐荫历城历下市中天桥050100150010203020.1069.9571.5767.63130.3174.9223.7032710218972018年商品住宅区域存量走势存量（万）去化周期（月）TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F2018年成交主力面积段90-130，单价段8000-14000元/以上的单价段占比最高，主力总价段110-200万元。成交面积结构成交单价结构成交总26、价结构单位：套单位：套单位：套商品住宅市场70以下70-9090-110110-130130-145145-160160-200200以上6000以下6000-80008000-1000010000-1200012000-1400014000-1600016000-1800018000-2000020000-2500025000以上50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上2018年公寓市场成交量价齐升，成交面积78.53万，同比上涨6；整体均价11870元/，同比上涨3。127、.102017年累计供求比0.622018年累计供求比9%2017年均价同比增幅3%2018年均价同比增幅公寓市场2012年-2018年公寓市场供求价对比2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年02040608010035.5119.7230.5330.9157.9381.5648.3119.8430.3115.5820.4647.0673.8978.53供应量（万）成交量（万）2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年0500010000150001131310837101849400106361157611870成交均价（元/）TE28、NGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F2018年济南公寓市场分化明显，历城区、历下区和槐荫区分别成交23.57万、21.68万、17.50万分居前三位，历下区成交价格最高，为15142元/；区域存量方面，历城区存量最多，为13.69万，天桥区去化周期22个月为各区市最长。2018年公寓供求价走势公寓市场长清高新槐荫历城历下市中天桥051015202502000400060008000100001200014000160000.003.749.5321.6813.300.000.071.387.2917.5023.5721.744.732.31546511366929、85711092151421137210704供应量(万）成交量（万）成交均价（元/）长清高新槐荫历城历下市中天桥05101505101520251.054.038.9413.698.502.724.581057672022存量（万）去化周期（月）2018年公寓区域存量走势TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F2018年商业市场成交量跌价升，成交面积66.86万，同比下降33；成交均价19652元/，同比下降3。1.002017年累计供求比0.662018年累计供求比6%2017年均价同比增幅-3%2018年均价同比降幅商业市场2012年-2018年商业市场30、供求走势2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年02040608010012038.0949.3568.6970.36112.7699.7644.0714.8822.9031.5041.8465.2499.2966.86供应量（万）成交量（万）2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年13500185002350020951198642159018303191152021819652成交均价（元/）TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F2018年济南商业市场供销主要集中在历城、槐荫、历下等区域，其中历31、城区供应量为19.68万，成交量25.4万；历下区的成交均价最高，为31936元/；区域存量方面，市区存量明显高于周边地区，市中去化周期最大，为187个月。2018年商业供求价走势商业市场长清高新槐荫历城历下市中天桥051015202530050001000015000200002500030000350000.262.2310.5319.687.390.483.501.323.8114.9025.4211.442.187.8013799273181675415221319361739519493供应量(万）成交量（万）成交均价（元/）长清高新槐荫历城历下市中天桥01020304005010032、1502008.0617.3637.7633.7226.4934.2125.71774429203618767存量（万）去化周期（月）2018年商业区域存量走势TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F2018年办公市场供应上涨；成交方面量跌价涨，全成交量112.05万，同比下降30%；成交均价12615元/，2012年-2018年年办公市场供求价走势2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年05010015020025070.0988.1983.7569.55209.93165.83100.9224.4541.6360.1679.633、1107.37160.44112.05供应量（万）成交量（万）2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年0500010000150002000010881115891092511207110231156112615成交均价（元/）1.03 2017年累计供求比0.902018年累计供求比5%2017年房价同比增幅8%2018年房价同比增幅办公市场TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F2018年济南办公市场供求主要集中在历城区，历下区成交均价最高，为19455元/；区域存量方面，槐荫区、历下区、高新区存量高于其他区域；长清区去化周期34、最长为258个月。2018年办公供求价走势办公市场长清高新槐荫历城历下市中天桥0100200300400500050001000015000200002500030.9438.9775.26326.4088.5863.4435.2861.7058.15121.61448.99144.85102.8756.578076145991083012374194551392711520供应量(万）成交量（万）成交均价（元/）长清高新槐荫历城历下市中天桥02040608010001002003005.9961.4592.4429.6066.6427.1526.712584460201710877存量（万）35、去化周期（月）2018年办公区域存量走势TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F0102公寓市场量涨价跌，成交热点区域集中在历城区、历下区和槐荫区03办公、商业市场商业市场：供应量减少，市场压力放缓；历城区、槐荫区为商业成交热点区域办公市场：成交量下降，价格上升，供求主要集中在历城区总结商品住宅市场市场热度延续，供不应求现象依旧价格持续上涨，均价12834元/历城区为成交主要集中区域主力成交面积段集中在90-130，改善类产品热度逐步提升04商品房市场供应659万，成交995万市场热度高，仍保持供不应求的态势排行榜04.TENGCE INVESTMENT 腾策36、投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F企业排行榜/企业商品房金额2018年市场需求旺盛；万达城项目带动，融创占据成交金额、面积双榜首，绿地和中海以112.80亿元和108.79亿元位列成交金额排行榜前三。排名企业名称成交金额（亿元）1融创115.39 2绿地112.80 3中海108.79 4龙湖89.33 5华润53.10 6恒大49.18 7万科45.55 8中建东孚42.08 9新城35.16 10鲁能31.94 排名企业名称成交面积（万）1融创94.85 2绿地86.31 3中海80.10 4龙湖67.05 5恒大40.51 6中建东孚33.25 7新城30.61 8华润30.04 9万科37、28.87 10鲁能21.11 TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F在市场竞争激烈，地楼比不断上升的市场环境下，TOP10、20、30金额集中度和面积集中度均在上升，房企分化，强者恒强，行业集中度越来越高。企业排行榜/市场集中度表现201620172018TOP1026.73%47.21%52.07%TOP2076.88%60.98%66.20%TOP5091.06%81.86%84.83%2018年济南市房企金额集中度2018年济南市房企面积集中度201620172018TOP1040.45%47.84%51.54%TOP2055.65%62.25%6638、.72%TOP5080.34%82.55%85.22%企业排行榜/企业解读 01 02 03融创中国今年收购万达文旅城，以中新国际城和万达城项目，刚需为主、高频次加推开盘、高去化率，全年销售金额突破百亿大关，占据泉城楼市榜首。中海深耕济南市场多年，凭借对济南市场的深度了解，借助市场火热的东风，通过多盘联动、高频次开盘，全年销售金额突破百亿大关，排名楼市第二名，其中中海华山珑城强势占据项目成金金额榜首，彰显了中海的领军地位。绿地绿地集团面对错综复杂的局势，按照“提质量、稳增长、强支撑、出亮点”的工作要求，着力提升当期业绩，房地产主业实现平稳较快增长，项目拓展成效显著，运营质量和效益持续改善。多元39、产业快速发展，产业能级持续提升，大基建产业较快发展，业绩持续增长；商业、酒店等大消费产业抢抓机遇、积极进取，发展能级显著增强；康养、科技等新兴产业发展迅速，逐步成为集团新的增长点。TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F2018年济南市商品房项目成交金额TOP102018年济南市商品房项目成交面积TOP10排名项目名称成交金额（亿元）1中海华山珑城96.42 2万达城51.32 3龙湖春江郦城42.09 4中新国际城40.54 5绿地城40.15 6中新锦绣天地34.82 7新城香溢澜庭33.40 8万科龙湖城市之光28.87 9绿地IFC中央公馆27.61 40、10重汽翡翠雅郡24.69 排名项目名称成交面积（万）1中海华山珑城65.84 2绿地城21.52 3中新国际城21.21 4中新国际城33.74 5龙湖春江郦城33.66 6新城香溢澜庭29.37 7中新锦绣天地26.98 8万科龙湖城市之光20.27 9重汽翡翠雅郡19.15 10汉峪金融商务中心16.02 项目排行榜/商品房TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F2018年济南市商品住宅成交金TOP102018年济南市商品住宅成交面积TOP10排名项目名称成交金额（亿元）1中海华山珑城91.42 2万达城49.32 3龙湖春江郦城40.87 4中新国际城41、39.31 5中新锦绣天地34.46 6新城香溢澜庭29.97 7万科龙湖城市之光28.36 8重汽翡翠雅郡24.18 9绿地IFC中央公馆24.07 9鲁能领秀城22.14 排名项目名称成交面积（万）1中海华山珑城67.70 2万达城40.67 3龙湖春江郦城33.03 4中新国际城32.94 5新城香溢澜庭27.26 6中新锦绣天地26.76 7绿地城21.34 8万科龙湖城市之光19.88 9重汽翡翠雅郡18.96 10绿地国际城13.74 项目排行榜/商品住宅TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F2018年济南市公寓成交金额TOP102018年济南市42、公寓成交面积TOP10排名项目名称成交金额（亿元）1绿地城11.27 2华润中心10.93 3万科大都会6.61 4中物世纪芯5.18 5奥东11号5.02 6新城领寓4.09 7万科海晏门3.94 8绿地国际花都3.16 9中海国际社区2.41 9汉峪金融商务中心2.40 排名项目名称成交面积（万）1华润中心9.17 2绿地城6.64 3奥东11号4.27 4万科大都会4.23 5新城领寓4.15 6中物世纪芯4.03 7绿地国际花都3.13 8帝华广场2.56 9万科海晏门2.54 10玖唐府2.18 项目排行榜/公寓TENGCE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦543、F2018年济南市商业成交金额TOP102018年济南市商业成交面积TOP10排名项目名称成交金额（亿元）1红尚坊7.68 2恒大滨河左岸6.08 3中海华山珑城5.00 4聚隆广场4.92 5齐鲁之门4.70 6龙湖新壹街4.50 7绿地国际花都4.37 8绿地城4.17 9新城香溢澜庭3.43 9绿地IFC中央公馆3.17 排名项目名称成交面积（万）1绿地城3.84 2中海华山珑城3.25 3恒大滨河左岸3.06 4齐鲁之门2.95 5龙湖新壹街2.71 6绿地国际花都2.53 7红尚坊2.19 8新城香溢澜庭2.11 9聚隆广场1.99 10鲁商凤凰广场1.80 项目排行榜/商业TENG44、CE INVESTMENT 腾策投资 烟台市莱山区总部基地大厦5F2018年济南市办公成交金额TOP102018年年济南市办公成交面积TOP10排名项目名称成交金额（亿元）1汉峪金融商务中心15.77 2高速绿城金融中心11.17 3黄金时代广场7.67 4华润置地广场7.61 5华润中心6.07 6中国铁建国际城5.84 7联合财富广场4.47 8西城西进时代中心4.26 9财富壹号4.01 9中建锦绣城3.71排名项目名称成交面积（万）1汉峪金融商务中心13.98 2高速绿城金融中心6.66 3黄金时代广场5.24 4华润置地广场4.62 5西城西进时代中心4.35 6财富壹号3.97 745、联合财富广场3.96 8华润中心3.87 9中建锦绣城3.79 10中国铁建国际城3.61 项目排行榜/办公市场预测05.2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.0000.10.20.30.4-0.10.070.10.10.3-0.02-0.040.060.050.040.150.20.12007-2018年济南成交面积及均价环比走势成交面积（万）成交均价环比2007-2009年 第一轮2010-246、012年 第二轮2013-2015年 第三轮预期：2016-2018年 第四轮市场预测从07-18年的年度成交价格数据来看，价格环比涨幅符合3年一个周期的轮动规律，由第一年的大幅上涨过渡至第二、第三年的平稳上行，近3轮周期内仅11年、12年均价环比下降。16年跟随“去库存”行业大趋势，17年价格涨幅达到本轮最高点，18年下半年市场出现趋冷状态，按照前几轮周期推算，本轮周期内19年市场将处于筑底阶段，趋于平稳；价格方面，预计价格涨幅将大幅下降。政策土地棚改市场1调控手段更加精细化在“房住不炒”的大环境下，济南楼市调控预计未来仍将有缩紧的态势，以规范市场秩序，保障刚需。短期没大概率不会出台更加严苛的新政，调控以精细化为主。2方式更加多元化未来土地市场火爆程度相比去年可能有所减弱，东区的历城区仍是土拍主战场，受新旧动能转换先行区规划带动，济南北部的热度也会持续上升。3影响力不断加大未来济南市棚户改造项目 持 续 推 进，2019-2020年预计还需要开工建设棚改安置房约6万套，提供给房企参与的机会较多。4价格上涨幅度减小2019年济南楼市将进入筑底调整期，量价趋稳，楼市均价涨幅将大幅下降。市场预测2018感谢聆听Thanks for listening