1、易居开发部/厦门申请加入地产报告共享群，获取更多精彩报告目目 录录9市场总结及预判2宏观市场2土地市场4商品房市场5商品住宅市场6商业市场7办公市场8年度龙虎榜1经济环境快速下滑期缓慢下滑期底部探明期宏观经济货币政策房地产开发投资中国前三季度中国前三季度GDPGDP同比增同比增6.7%6.7%，经济总体平稳，经济总体平稳从2013年开始，中国GDP增速呈现“阶梯式”下降趋势；至2018年第3季度，全国GDP增速稳定在6.7%。2018前11个月CPI有所回暖，在整体需求平稳、货币环境稳健的大背景下，预计2019年整体不会出现明显的通胀压力。同时随着国内投资需求趋弱，对工业产品价格不存在拉高作用2、，未来PPI涨幅可能缓慢收窄。宏观经济货币政策房地产开发投资美国渐进加息中国四次降准货币政策以维稳为主基调，央行通过货币政策以维稳为主基调，央行通过”降准降准”释放流劢性释放流劢性资金入市，以资金入市，以“稳增长稳增长”为主要目的为主要目的自2015年12月开启加息周期以来，美联储迄今已累计加息9次，2018年全年累计加息四次，预计2019年还将加息2次；中国央行在美联储加息的同时进行了四次降准，随着美联储紧缩政策在2018年末出现转向信号，美债收益率已出现明显下降，而美元则可能面临新的贬值压力，人民币汇率趋稳，若2019年经济下行压力不减，央行货币政策的宽松力度或将继续加码。宏观经济货币政策3、房地产开发投资连续三月放缓受龙头企业海外融资影响国内贷款与贷款降幅收窄房地产开发投资增速维持相对高位，融资环境边际改善房地产开发投资增速维持相对高位，融资环境边际改善年末房企投资力度放缓，企业在投资上对于区域与能级的选择更加谨慎，同时房企到位资金小幅收窄导致投资趋理性，目前房企以多渠道融资保障资金充裕以便借旧还新，但短期内行业融资环境大幅改善的可能性较低，边际宽松初显。珠海（2018年10月30日）相关部门内部会议，金湾、斗门两区只需一年社保就可以购买一套商品住房。兰州（2018年1月5日）取消西固区、九州开发区、高坪等偏远区域的住房限购政策。合肥（2018年1月3日）2016年11月之后的地4、块实行“限房价、限地价“，之前拿地开发商可自主定价。衡阳（2018年12月26日）放开限价，2019年1月1日起执行。房住不炒和长效机制的主基调下，部分地区性政策松动房住不炒和长效机制的主基调下，部分地区性政策松动中央：房住不炒，因城施策。让房地产市场回归居住属性的原则不变；地方：一城一策，因时调控。地方楼市“松绑”战役打响，合肥、兰州、菏泽、广州、珠海、衡阳等地一马当先，楼市春风吹起。2018.12.19央行定向降息 大额资金投向市场；2018.12.22国务院增加住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除菏泽（2018年12月19日）取消一二手房限购广州（2018年12月19日）2018.10，5、相继取消11区购房双合同。2018.12.19，商业松绑，2017.3.30之前出让土地的，商铺公寓可卖个人。深圳（2018年12月20日）深圳五大行中，有三家银行近期已将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%下调至上浮10%。全国楼市政策地方楼市政策漳州城市建设全国楼市政策地方楼市政策漳州城市建设2017年全面收紧：短期调控从严从紧，长效机制加快推进漳州住房限贷/按揭回款情况贷款形式累计购房首付比例房贷政策商业贷款首套房20%认贷不认房第二套30%认贷不认房公积金贷款首套房20%认房又认贷第二套40%认房又认贷限价限签楼市降温限价：20000元/(17年3月)限涨：“确保同地段、同品质、同楼6、盘价格不涨”(17年4月)限签：市区均价13000/；全市9000元/（超过此均价随时限制签约）(17年5月)预售、金融政策缩紧：有地下室地面一层才可取得预售证无地下室主体做到五分之一才可取得预售证预售资金监管银行贷款利率首套上浮10%、二套上浮15%（买理财产品后，首套上浮5%、二套上浮10%）2018年持续高压：坚定决心导致市场预期转向2018年3月利率上涨：多家银行房贷利率首套房上浮约5%-10%，二套房上浮约10%-20%2018年7月首付提升：多家银行首套房首付比例提至30%，二套房比例提升至40%，利率上浮10%20%漳州市场漳州市场“四限一紧四限一紧”政策调控加码，持续高压政策调7、控加码，持续高压限涨限贷全国楼市政策地方楼市政策漳州城市建设堵住避税的漏洞，封杀“阴阳合同”，购房成本上涨：2018年1月1日起，厦漳调整二手房交易计税评估价，即存量房交易计税评估价不含增值税，封杀“阴阳合同”，购房成本上涨。锁住二手房流动性，彻底“冷冻”市场，价格有望继续松动：买方所要付出的购房成本将大增，这对目前的二手房市场政策层面而言，无异于又投下一枚“深水弹”。楼市调控依然不会放松：在“房住不炒”的大基调下，一波又一波政策在努力让房价踩刹车，压制过热的市场，此政策对房地产的调控又奠定了夯实的基础。20182018年，漳州二手房交易税费计税评估价将不含增值税，年，漳州二手房交易税费计税评8、估价将不含增值税，二手房交易成本提高二手房交易成本提高全国楼市政策地方楼市政策漳州城市建设为深化人才发展体制机制改革，3月龙文区出台了促进人才优先发展十条措施：1、建立人才发展优先投入机制2、扶持重点人才（团队）项目3、支持总部经济企业的人才发展4、支持优秀高校毕业生来龙文就业5、支持产学研用平台建设6、专业技术人才外引工程7、为高层次人才提供住房保障8、加大引进和培养医疗卫生人才队伍的力度9、强化人才公共服务平台职能发挥10、推动人才驿站的建设发展被认定为漳州市引进的“五类”人才在龙文区企业单位就业并签订5年工作合同的，购买龙文区范围内的商品房（五年内不得出售、出租）面积达80（含80）以上9、的，即分别给予第一类80万元、第二类60万元、第三类40万元、第四类20万元、第五类10万元的购房补助，分5年平均发放。如购买“安得广”惠民安居工程的商品住房，在上述购房补助的基础上，再增加区级补助标准的10%的购房补助。未达到服务年限的，须返还已领取的各项补助。漳州为引进人才推出购房优惠政策，买房最高可补贴漳州为引进人才推出购房优惠政策，买房最高可补贴8080万万全国楼市政策地方楼市政策漳州城市建设厦漳同城大道主线通车，厦漳半小时经济圈形成厦漳同城大道主线通车，厦漳半小时经济圈形成厦漳同城大道主线全线10月25日正式通车！厦漳同城大道起点位于龙海市角美镇官路村附近，与厦门海翔大道相接，终点位10、于漳州动车站，与规划的站前路对接。建成后将缩短厦漳两市主城区距离，行车时间将从50分钟缩短至30分钟，形成厦漳半小时经济圈；助力沿线台商投资区、龙海、龙文等地发展，推动漳州城市中心东移、跨江南扩、面海拓展，带动厦漳同城发展。厦漳同城大道漳州主城区漳州台商投资区土地供求占比及溢价房企表现土地成交分布2014-2018年漳州市区商住用地供应年度用地面积建筑面积供应幅数成交幅数流拍率20142029496418886516.7%20151503864352634325%2016332958988085330%201745001112534869722.2%201875066418619041594111、.5%同比：73%同比：58%同比：-35%单位：万 元/流拍率=流拍幅数/供应幅数土地降温，市场渐显理性，流拍频现，土地降温，市场渐显理性，流拍频现，房企拿地趋谨慎房企拿地趋谨慎2018年，出台新政”限地价、定配建、竞房价”；18年楼面价6780元，同比下跌35%，楼面价下滑明显；从地王频出到优质地块流拍，流拍率高达41.5%，土地市场迅速转冷。土地供求占比及溢价房企表现土地成交分布区域编号案名板块土地面积()计价总建（）起始价(万元)成交价(万元)楼面价(元/)溢价率（%）竞得人拍卖日期芗城区2017P13（芗城区安得广项目）大唐幸福里北斗板块75975 136755 190001900012、 1389 0大唐01-302018P03西湖正荣府城西板块59573 154890154800154800 9994 0正荣06-222018P11-城北板块47240850328850885010410好土食品有限公司11-28龙文区2017P08世茂保利璀璨江滨城东板块111275 333825 360000360000 10784 0世茂01-302017P10国贸天成碧湖板块40850 122550 133500133500 10894 0国贸01-302017P11（龙文区区安得广项目）世茂城品蓝田板块28060 72956 1480014800 2029 0世茂01-30201713、P12（龙文区区安得广项目）中梁首府壹号蓝田板块45218 117567 2350023500 1999 0中梁01-302018P04中骏宝龙云景里蓝田板块68514178136 6380064200 3604 0.63宝龙06-222018P08-碧湖板块371418913884000965001083014.88建发&城投11-28龙文区抢占主导地位，低溢价率成为市场主流龙文区抢占主导地位，低溢价率成为市场主流龙文区备受房企青睐，成功出嫁6幅地块，为二级市场快速补仓；低溢价成为主流，房企拿地更具理性。土地供求占比及溢价房企表现土地成交分布排名房企名称新增土储新增土储(m)成交均价（元/)14、1世茂406783 9214 2宝龙178137 3604 3正荣154890 9994 4大唐136754 1389 5国贸122552 10893 6中梁117568 1999 7建发&城投89100 10831 8福建省好土食品有限公司85032 1041 总计1290816 6780房企谨慎续仓，世茂占据漳州市区房企新增土储首位房企谨慎续仓，世茂占据漳州市区房企新增土储首位漳州市场下行，面临优质地块，品牌房企谨慎续仓，竞争一般；世茂凭借逆势生长的魄力，勇夺两块地块，以40万m新增土储，占据漳州市区房企续仓首位。土地供求占比及溢价房企表现土地成交分布大唐幸福里楼面价：1389元/销售均价15、：6550元/世茂城品楼面价：2039元/销售均价：7480元/世茂保利璀璨江滨楼面价：10784元/销售均价：19990元/国贸天成楼面价：10894元/销售均价：18883元/2018年成交地块2018年成交地块(安得广)2018P03正荣地块楼面价：9994元/销售均价：19950元/中骏宝龙云景里楼面价：3604元/中粮首府壹号楼面价：1999元/销售均价：7520元/建发地块楼面价：10831元元/销售均价：不超20000元/福建好土食品楼面价：1041元/20182018年，年，市区供应市区供应1515块土地，成交块土地，成交9 9块，流拍块，流拍6 6块块年度量价月度量价物业对比16、20182018年市场遇冷，呈现供过于求态势年市场遇冷，呈现供过于求态势近5年的供过于求态势在近两年得以缓解，2017年在政府调控下商品房供应、成交双双下跌，整体供求相对平衡；2018年供应上涨，成交量小幅回落，市场遇冷，呈现供过于求状态年度量价月度量价物业对比20182018年市场下行，成交均价整体呈震荡式下行年市场下行，成交均价整体呈震荡式下行2018年第一季度延续17年底的火热局面，成交量持续高位，3月达到峰值，4月以后，市场一度降温，且受限制备案的影响，成交量低位盘整；市场下行，供应量整体平稳，但预售证大批量发放，9月供应量暴增；成交均价整体呈震荡式下行，7月达到峰值14872元/。年17、度量价月度量价物业对比住宅主导约7成的成交，商业、车位不相上下，办公占比小商品房成交108万，环比下跌11.8%；商品住宅成交75.66万，占比70%，环比上涨7.06%；商业成交14.24万，占比13%，环比下跌37.53%；办公成交2.99万，占比3%，环比下跌53.34%；车位成交15.12万，占比14%，环比下跌33.08%除车库/车位下跌外，各物业本年度成交价格全线上涨商品房成交均价12952元/，环比上涨14.46%；商品住宅成交均价14828元/，环比上涨8.57%；商业成交均价11678元/，环比上涨11.83%；办公成交均价10407元/，环比上涨20.64%；车库/车位成交18、均价5263元/，环比下跌6.57%。住宅主导约住宅主导约7 7成的成交，商业、车位不相上下成的成交，商业、车位不相上下本年物业成交量除商品住宅外均下跌，住宅主导约7成的成交，商业、车位不相上下，办公占比小；价格方面，除办公上涨外，各物业成交价格均下跌，商业下跌幅度比较大年度量价月度量价区域成交成交结构在售项目市场存量楼市回归理性，整体供过于求，市场余货多楼市回归理性，整体供过于求，市场余货多前三年基本呈现供不应求状态，近两年随着政策加码，2018年客户观望情绪浓郁，供应端大于需求端，楼市逐渐回归理性，市场余货多年度量价月度量价区域成交成交结构在售项目市场存量成交量低位徘徊，价格波动式下行成交19、量低位徘徊，价格波动式下行随着厦门市场的调控升级，漳州也进入调整期，9月份以来漳州市区住宅呈现”以价换量“，量价齐跌态势；成交均价呈现波动式下行，但整体仍居“1”字头。年度量价月度量价区域成交成交结构在售项目市场存量龙文区占比约七成，市场份额小幅上涨芗城区成交22.64万，环比下跌12.65%，占比30%；龙文区成交53.02万，环比上涨18.19%，占比70%；两区房价均小幅上涨，实现房价1.4万+，且芗城区房价略高于龙文区芗城区2018年均价15738元，环比上涨9.58%；龙文区2018年均价14439元，环比上涨8.97%；龙文区市场份额领先，市区房价实现龙文区市场份额领先，市区房价实20、现1.41.4万万+龙文区以53.02万成交量，占比70%，市场份额小幅上涨；漳州市区实现房价1.4万+，且芗城区房价略高于龙文区。年度量价月度量价区域成交成交结构在售项目市场存量首改及改善置业开始占据主流需求，整体占比超六成首改及改善置业开始占据主流需求，整体占比超六成面积段：首改及改善需求占据主流，其中100-120中首改户型占36%，120-140的改善户型占25%；总价段：随着房价以及房型需求面积不断上涨，客户的总价承受能力亦水涨船高，再次提升，其中120-160万累积占比39%。年度量价月度量价区域成交成交结构在售项目市场存量万科滨江府万科玖龙台西湖正荣府香江铂宫大唐名门印象银河广场21、信和御龙天下夏商新境界融信壹号府福晟钱隆樽品悦珑庄世茂璀璨滨江禹洲雍禧澜湾中海上城建发玺院碧桂园碧湖天骄天利仁和万嘉世贸广场漳发名都中骏宝龙云景里特房锦绣碧湖中心板块中心板块城东板块城东板块碧湖板块碧湖板块城西板块城西板块漳州市区在售项目超漳州市区在售项目超2020个，多集中在中心板块个，多集中在中心板块年度量价月度量价区域成交成交结构在售项目市场存量漳州市区住宅市场存量大，去化难度大漳州市区住宅市场存量大，去化难度大区域项目名称住宅总建（万）已售（万）总存量（万）主力户型均价区域存量（万）芗城区西湖正荣府15.51.1114.3990-1403-4房-140.93万科滨江府80.5678.622、1.9673-11318500万科玖龙台11.495.466.03108-138复式17500信和御龙天下5036.6713.3357-10815000大唐名门印象15.18.26.9107-14318059香江铂宫95.5612.2183.3593-14014273漳发名都3.510.283.23102-132-夏商新境界7.980.377.6185-12012500-14000银河广场10.726.594.13135-龙文区碧桂园碧湖天骄6.93.343.5689-13015879203.63建发玺院12.593.98.6988-14019999特房锦绣碧湖16889.678.489-1323、016463天利仁和5654.271.73152-25017000融信壹号府14.684.979.7189-14012000禹洲雍禧澜湾8.3808.3894-120-福晟钱隆樽品5043.946.0697-13012123中海上湾8.790.48.3999-108-世茂璀璨滨江3303386-12013000国贸天成12012100-128-万嘉世贸广场13.255.657.645中骏宝龙云景里17.81017.8187-1260悦珑庄8.308.347-35212352总计344.56全市竞争待售存量约345万，在售项目超20个，竞争激烈年度量价月度量价受政策调控影响，商业市场低迷加剧受政24、策调控影响，商业市场低迷加剧整个市场供过于求态势明显，17年供求保持相对平衡，18年多个商墅项目促进成交，供求比为1:0.68；2018年漳州市区商业市场供应量9.7万，成交量14.2万，相较于去年供求双双下跌，供应量减少约55%；成交价在去年的低谷下略微上涨反弹，达11871元。年度量价月度量价全年成交主力集中在下半年，全年成交主力集中在下半年，成交均价呈现波动性起伏成交均价呈现波动性起伏2018年上半年商业市场低迷，成交主要集中在下半年；成交均价呈现波动性起伏，价格在多个高价商墅的成交拉动下，在3月份达到年度峰值15289元后回落，11月份回落至年度低点。年度量价月度量价办公市场受住宅楼市25、影响大，呈现供过于求状态办公市场受住宅楼市影响大，呈现供过于求状态在2016年价格跌落谷底后，漳州市区办公市场开始反弹，市场价格不断攀升，而供求随着住宅市场的缩紧相应减少，全年成交3万，呈现供过于求状态年度量价月度量价办公市场下行滞销，成交低迷办公市场下行滞销，成交低迷2018年仅8、9月份新增了11.39万的供应，8、9月万科滨江府soho降价带动了成交量的上涨，但整体成交低迷，价格维持在8500-10000元/。开发商排行榜商品房排行榜住宅排行榜商业排行榜办公排行榜排名项目名称成交金额(亿元亿元)市场份额1大唐地产23.8015.1%2万科地产23.0114.6%3特房集团17.2911.26、0%4国贸地产10.506.6%5福晟集团10.366.6%6中梁控股7.814.9%7福隆集团7.064.5%8建发房产6.634.2%9信和集团5.773.7%10五洲国际5.723.6%2018年漳州市区销售金额榜TOP10排名项目名称成交面积(万万)市场份额1大唐地产20.2215.1%2万科地产14.9811.2%3特房集团10.467.8%4中梁控股10.377.7%5福晟集团9.727.2%6国贸地产9.076.8%7福隆集团5.514.1%8五洲国际5.504.1%9融信集团4.613.4%10世茂房地产4.323.2%2018年漳州市区销售面积榜TOP10大唐地产以成交大唐地27、产以成交20.2220.22万，万，23.823.8亿元荣获榜首亿元荣获榜首从本年度的销售金额榜和面积榜来看，上榜门槛分别为5.72亿元、4.32万，市场份额分别为74.7%和70.6%，与2017年TOP10市场份额基本持平；从上榜企业来看，闽系房企占据重要的市场地位。大唐地产以23.8亿元和20.22万拔得头筹，夺得漳州市区销售金额榜和销售面积榜的双榜冠军。开发商排行榜商品房排行榜住宅排行榜商业排行榜办公排行榜排名项目名称区域成交面积(m)成交均价（元/)1特房锦绣碧湖龙文区104,53716,5232国贸润园龙文区90,72311,5713漳州万科城芗城区89,88913,8274碧湖印28、象龙文区67,40917,1915福晟钱隆樽品龙文区63,81510,9726万科玖龙台芗城区59,92517,6607漳州五洲城芗城区55,03010,3978悦珑庄龙文区54,22812,9179天利仁和龙文区41,87113,16510信和御龙天下芗城区39,19814,723总计666,62414,0082018年漳州市区商品房销售面积TOP10特房锦绣碧湖荣获商品房销售金额及面积榜双榜首特房锦绣碧湖荣获商品房销售金额及面积榜双榜首特房锦绣碧湖凭借单盘成交，以17.27，10.45万亿元夺得2018年度商品房销售双榜销冠，成交均价16523元/；漳州商品房面积榜上榜项目与金额榜重合，上29、榜门槛为5.51亿元、3.92万m。排名项目名称区域成交总额(万元万元)成交均价（元/)1特房锦绣碧湖龙文区172,72116,5232漳州万科城芗城区124,29113,8273碧湖印象龙文区115,88317,1914万科玖龙台芗城区105,82717,6605国贸润园龙文区104,97611,5716悦珑庄龙文区70,04812,9177福晟钱隆樽品龙文区70,02010,9728信和御龙天下芗城区57,71114,7239漳州五洲城芗城区57,21610,39710天利仁和龙文区55,12313,165总计933,81614,0082018年漳州市区商品房销售金额TOP10开发商排行榜30、商品房排行榜住宅排行榜商业排行榜办公排行榜排名项目名称区域成交面积(m)成交均价（元/)1特房锦绣碧湖龙文区104,53716,5232国贸润园龙文区75,20411,9323漳州万科城芗城区66,42215,5264碧湖印象龙文区60,88018,0595福晟钱隆樽品龙文区56,18811,8296万科玖龙台芗城区56,17418,2577悦珑庄龙文区51,24612,9858信和御龙天下芗城区39,19814,7239碧桂园碧湖天骄龙文区32,22815,87810大唐名门印象芗城区29,15817,700总计571,23615,2582018年漳州市区商品住宅销售面积TOP10特房锦绣碧31、湖荣获商品住宅销售金额及面积榜双榜首特房锦绣碧湖荣获商品住宅销售金额及面积榜双榜首从双榜单来看，上榜的门槛为5.12亿元，2.92万m上榜的项目完全重合，且龙文区占据六席；特房锦绣碧湖仅单盘成交，夺得双榜销冠，成交17.27亿元，10.45万m。排名项目名称区域成交总额(万元万元)成交均价（元/)1特房锦绣碧湖龙文区172,72116,5232碧湖印象龙文区109,94018,0593漳州万科城芗城区103,12915,5264万科玖龙台芗城区102,55918,2575国贸润园龙文区89,73411,9326悦珑庄龙文区66,54212,9857福晟钱隆樽品龙文区66,46811,8298信32、和御龙天下芗城区57,71114,7239大唐名门印象芗城区51,61017,70010碧桂园碧湖天骄龙文区51,17215,878总计871,58715,2582018年漳州市区商品住宅销售金额TOP10开发商排行榜商品房排行榜住宅排行榜商业排行榜办公排行榜排名项目名称区域成交面积(m)成交均价（元/)1漳州五洲城芗城区49,00510,5392海峡农博汇龙文区11,9769,6693瑞景城龙文区11,8154,9474景江花园芗城区9,84112,1905中骏蓝湾香郡龙文区7,58811,5946天利仁和龙文区6,57412,9037翼特丽景城龙文区6,4736,9748国贸润园龙文区5,33、34217,2979福晟钱隆公馆龙文区4,31911,32710漳州万科城芗城区3,48828,324总计116,42110,8982018年漳州市区商业销售面积TOP10漳州五洲城荣获面积及金额榜双榜首漳州五洲城荣获面积及金额榜双榜首漳州五洲城以成交5.16亿元，4.9万m傲绩遥遥领先，一举获得面积及金额榜双榜桂冠；从双榜排名来看，上榜门槛为5516万元、3488m，龙文区大比分领先，占据七席。排名项目名称区域成交总额(万元万元)成交均价（元/)1漳州五洲城芗城区51,64510,5392景江花园芗城区11,99612,1903海峡农博汇龙文区11,5809,6694漳州万科城芗城区9,8734、928,3245国贸润园龙文区9,23917,2976中骏蓝湾香郡龙文区8,79811,5947天利仁和龙文区8,48312,9038瑞景城龙文区5,8454,9479禹洲雍禧澜湾龙文区5,70334,87010融信壹号府龙文区5,51631,051总计128,68311,8012018年漳州市区商业销售金额TOP10开发商排行榜商品房排行榜住宅排行榜商业排行榜办公排行榜排名项目名称区域成交面积(m)成交均价（元/)1九龙东方财富中心龙文区12,75312,4782漳州五洲城芗城区6,0249,2473漳州万科城芗城区4,57810,3384荣昌东方广场龙文区3,5156,8795中骏蓝湾香郡35、龙文区2,1067,6516欣隆盛世朗域龙文区9409,43578910总计29,91610,4072018年漳州市区办公销售面积TOP10办公市场整体不活跃，九龙东方财富中心贡献超办公市场整体不活跃，九龙东方财富中心贡献超4 4成成双榜上榜项目重合，且仅有6项项目成交，办公市场整体不活跃；九龙东方财富中心以1.28万m，1.59亿元获得双榜榜首，单盘贡献超4成。排名项目名称区域成交总额(万元万元)成交均价（元/)1九龙东方财富中心龙文区15,91312,4782漳州五洲城芗城区5,5719,2473漳州万科城芗城区4,73310,3384荣昌东方广场龙文区2,4186,8795中骏蓝湾香郡龙36、文区1,6127,6516欣隆盛世朗域龙文区8879,43578910总计31,13310,4072018年漳州市区办公销售金额TOP102019政策预测2019楼市预测图：图：2008年以来商品房销售面积同比增速走势周期细分年以来商品房销售面积同比增速走势周期细分周期细分复苏加速繁荣盘整衰退低迷复苏加速繁荣盘整衰退低迷复苏加速繁荣调整时间起止2009.309.4-09.1109.12-10.610.7-11.1212.1-12.212.3-12.1012.11-12.1213.1-13.213.3-13.12跳过调整快速衰退14.1-15.2 15.3-15.515.6-15.1216.1-37、16.4 16.5-17.717.8-18.12时长1个月8个月7个月18个月2个月8个月2个月2个月10个月14个月3个月7个月4个月15个月17个月本轮周期最明显特点是因城施本轮周期最明显特点是因城施策，在此影响下，因市场分化策，在此影响下，因市场分化导致周期轮动，波谷位置明显导致周期轮动，波谷位置明显低于前两个周期且变化幅度放低于前两个周期且变化幅度放缓，高位增长期时长明显延长。缓，高位增长期时长明显延长。衰退12个月低迷2个月复苏1个月加速8个月繁荣盘整18个月复苏2个月2个月繁荣10个月衰退14个月低迷3个月复苏7个月4个月繁荣15个月调整衰退2个月低迷8个月加速加速7个月周期持续338、1个月本轮已持续44个月周期持续44个月行情界定线：行情界定线：13.8%07年开始收紧：年开始收紧：10次提准、次提准、6次加息；次加息；9月月提二套首付比提二套首付比及贷款利率及贷款利率08年先紧后松：年先紧后松：上半年上半年5次提准，次提准，下半年下半年5降息降息4降降准，年底发布四准，年底发布四万亿计划万亿计划09年先松又紧：年先松又紧：5月降首付比；月降首付比；下半年控房价、下半年控房价、营业税免征年营业税免征年限延至限延至5年年10年继续收紧：年继续收紧：6提准提准2加息，加息，限贷，热点城限贷，热点城市启动限购，市启动限购，整治囤地捂盘整治囤地捂盘11年调控升级：年调控升级：6提39、准提准3加息，加息，明显提高二套明显提高二套购房门槛，限购房门槛，限购向二三线扩购向二三线扩围围12年明紧暗松：年明紧暗松：地方政府小动作地方政府小动作不断，住建部强不断，住建部强调坚持调控不放调坚持调控不放松，两次降息降松，两次降息降准准13年温和调控：年温和调控：新国五条，完新国五条，完善限购，稳房善限购，稳房价，增供应，价，增供应，加强市场监管加强市场监管14年稳中有松：年稳中有松：930房贷新政贷房贷新政贷清不认房、放清不认房、放宽公积金贷款宽公积金贷款条件、降息条件、降息15年全面放松：年全面放松：营业税免征年限营业税免征年限降至两年，大幅降至两年，大幅下调首付比，下调首付比，1降息40、降息4降准降准16年先松后紧：年先松后紧：契税等大幅优契税等大幅优惠，支持前两惠，支持前两套购房需求；套购房需求；930后因城调控后因城调控17年全面收年全面收紧：短期调紧：短期调控从严从紧，控从严从紧，长效机制加长效机制加快推进快推进18年坚持不年坚持不放松：坚定放松：坚定决心导致市决心导致市场预期转向场预期转向本轮调控周期延长，已持续本轮调控周期延长，已持续4444个月，受经济压力影响，个月，受经济压力影响，20192019年政策或松动年政策或松动以往三轮市场小周期的下行阶段（2008、2011、2014），政策放松都开始于销售走弱后的 6 个月左右；2018年10月开始三四线城市销量也逐41、渐走低，预计2019年第二季度市场探底，政策进入放松试探期从历年房地产走势上看，政策放松始于销售走低从历年房地产走势上看，政策放松始于销售走低 6 6 个月后，个月后，预计预计20192019年第二季度进入政策放松试探期年第二季度进入政策放松试探期2019政策预测2019楼市预测2019政策预测2019楼市预测表1：全国首套房及二套房实际按揭贷款利率处高位表2：中国当前房贷最低首付款比例几乎为全球最高目前我国首套房贷最低首付款比例（一线城市 30%-35%，二线城市 30%，三四线城市 25%-30%）几乎为全球最高（其他国家基本处于 0%-20%之间，个别国家甚至可以超贷），二套房首付比例更42、高达 50%-80%，有碍首次置业和基本改善型家庭的合理需求。我们认为有条件也有必要适当降低上述两类合理购房需求的首付比例以及按揭利率。需要指出的是，这与控制杠杆风险并不矛盾：在保持房价稳定的前提下，居民收入每年的增长自然会修复杠杆率的水平。20192019下半年金融政策有望松绑，贷款首付款比例或适当下调下半年金融政策有望松绑，贷款首付款比例或适当下调2019政策预测2019楼市预测2018年四季度全国商品房销售面积预计将出现 5%左右同比下跌，2019年一季度在高基数作用下跌幅可能进一步扩大至 15%。届时若调控政策有及时调整，跌幅有望在下半年收窄，2019年销售同比增速将呈现“V”型走势。2019年上半年“以价换量”仍是趋势，下半年加杠杆进程将带动楼市回暖，先量升后价涨2019年上半年是政策放松的试探期，下半年将是政策放松的密集期20192019年楼市将呈现年楼市将呈现“V”“V”型走势型走势