1、8201ANNUAL REPORTcontents|目录2018年宏观经济情况012018年肇庆房地产市场回顾022019年肇庆房地产市场研判03Urban development of Zhaoqing in the Bay Area EraPART 01宏观经济环境国内经济增速连续几年运行在6.8至7.0的区间，经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力；物价涨幅温和，CPI增速小幅回落至2.2%，国内外需求稳中趋缓，明年物价水平上涨动力不足；2018年，综合PMI产出指数均值为53.7%，表明全年我国企业生产经营活动总体保持平稳增长，我国企业生产经营活动总体延续扩张态2、势，扩张步伐有所放缓，非制造业对经济增长的拉动作用进一步增强。GDP增速平稳预计运行在6.8至6.9区间物价涨幅温和CPI预计2.1%经济运行态势更为明朗全年PMI位于荣枯线上注：2018年统计数据为预计数据6.80%0%2%4%6%8%10%12%200820092010201120122013201420152016201720182008-2018年国内生产总值增速走势46474849505152535455561月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月近一年全国PMI走势制造业PMI（%）非制造业PMI（%）0123456789月 10月 11月 12月 1月 2月 33、月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月近一年全国CPI、PPI同比走势CPI（%）PPI（%）数据来源：国家统计局住宅销售表现良好，成交量预期能达到去年水平，成交价仍然持续增长趋势全国房地产市场环境成交面积11.1%成交均价12.2%注：统计数据更新至2018年11月12.870246810121416200820092010201120122013201420152016201720182008-2017全国商品住宅年度成交面积走势单位：亿8542010002000300040005000600070008000900020082009201020112012201320144、20152016201720182008-2017年全国商品住宅年度成交均价走势单位：元/2018年各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方强控主体责任，房地产实诚整体保持稳定。1-11月全国商品住宅销售面积达到12.87亿，同比增长2.1%，销售金额为10.99万亿元，同比增加14.8%，整体销售均价约为8542元/，同比上涨12.2%。数据来源：国家统计局全国房地产市场环境1.4%12.1%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%1-11月 1-12月 1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月 1-9月 1-10月 1-11月2018年全国各房地产指标同比月度5、走势商品房销售面积商品房销售金额2018年1-11月，全国房地产投资同比9.7%，土地购置面积同比14.3%。2018年1-11月，全国商品住宅销售面积同比1.4%，住宅销售金额同比12.1%。14.3%-5%0%5%10%15%20%1-11月 1-12月 1-2月1-3月1-4月 1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月 1-10月 1-11月2018年全国各房地产指标同比月度走势房地产投资土地购置面积数据来源：国家统计局全国房地产市场环境：中央政治局会议十九大后有关经济工作的中央政治局会议，有三次提及房地产业。其中2018年7月份会议措辞最为强烈，要求“下决心解决好房地产市场问题”，随后6、全国楼市加速进入调整期。至10月以后，一线、强二线城市普遍进入深度调整期、项目降价销售、房地产调控成果显现，而10月、12月的中央政治局会议未提及房地产行业，默许当前市场自发调整。2017年12月2018年4月2018年7月2018年10月2018年12月分析研究2018年经济工作分析研究当前经济形势和经济工作分析研究当前经济形势和经济工作分析研究2019年经济工作研究部署党风廉政建设和反腐败工作分析研究当前经济形势和经济工作加快住房制度改革和长效机制建设未提及房地产下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳7、健康发展长效机制未提及房地产要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展全国房地产市场环境：中央经济工作会议从近三年中央经济工作会议关于房地产的表述看，2018年货币政策松紧适度（更偏向于适度宽松）、财政政策相对2016/2017年更积极，在坚持房住不炒的前提下，调控责任继续因城施策，部分房价下跌压力大的城市有适度托底的政治基础。2017年12月2018年4月2018年7月货币政策财政政策调控政策租购并举长效机制城镇化货币政策要保持稳健中性，调节好货币闸门，维护流动性基本稳定财政政策要更加积极有效，预算安排要适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要分类调控，因城因地施策，坚8、持“房子是用来住的、不是用来炒的”加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展要把去库存和促进人口城镇化结合起来；提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长积极的财政政策取向不变，调整优化财政支出结构保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度增强对农业转移人口的吸引力和承载力，加快户籍制度改革落地步伐，引导特色9、小镇健康发展稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕积极地财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任构建房地产市场健康发展长效机制完善住房市场体系和住房保障体系抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作，督促落实2020年1亿人落户目标Review of Zhaoqing real estate market in 2017PART 02L肇庆土地市场供求情况（商住用地）：2018年商住用地供求量均大幅减少2018年肇庆商住用地成交情况72数量 宗同比-39%749建筑面积 万同比-41%1655楼面地价 元/同10、比256占地面积 万同比-36%13平均溢价率%同比-77%124成交金额 亿元同比-41%5155004761655165502004006008001000120014001600180001002003004005006002014年2015年2016年2017年2018年肇庆土地市场商住用地年度供求价走势供应面积成交面积名义楼面价封开怀集德庆广宁高要端州鼎湖四会高新商住商业商务肇庆土地市场成交地图肇庆土地市场成交情况（商住用地）：2018年下半年肇庆土地市场成交率大幅下跌2018年肇庆商住用地季度成交情况出让80万成交73万楼面地价1639元/第一季度出让84万成交73万楼面地价16811、5元/第二季度出让92万成交47万楼面地价1924元/第三季度出让135万成交63万楼面地价1412元/第四季度44%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年肇庆商住用地月度成交情况出让面积（万）成交面积（万）成交率高要端州鼎湖四会高新区成交宗数：2宗占地面积：20.09万楼面地价：1660元/溢价0%高新德庆县成交宗数：8宗占地面积：28.71万楼面地价：592元/溢价12%鼎湖区成交宗数：12宗占地面积：95.63万楼面地价：1621元/溢价1%端州区成交宗数：12宗占地12、面积：27.95万楼面地价：3245元/溢价18%封开县成交宗数：5宗占地面积：6.92万楼面地价：589元/溢价0%高要区成交宗数：6宗占地面积：17.35万楼面地价：2088元/溢价79%广宁县成交宗数：5宗占地面积：7.79万楼面地价：729元/溢价75%怀集县成交宗数：10宗占地面积：13.93万楼面地价：1369元/溢价12%四会市成交宗数：12宗占地面积：37.94万楼面地价：1782元/溢价22%291.89050100150200250300鼎湖区四会市德庆县端州区高要区怀集县大旺广宁县封开县各区县新增体量建筑面积(万)肇庆各区县土地市场成交地图肇庆各区县土地市场成交情况（商住13、用地）：2018年肇庆土地市场的最热点区域仍为鼎湖96 38 29 28 20 17 14 8 7 120 86 0 47 36 87 19 3 1 050100鼎湖区四会市德庆县端州区高新区高要区怀集县广宁县封开县近两年肇庆各区县商住用地成交面积对比（万）2018年2017年近两年肇庆各区县商住用地成交占比情况2018年11%37%7%15%8%3%5%11%3%2017年12%27%22%21%12%1%5%0%0%备注：2017年德庆无成交商住用地肇庆各区县土地市场成交情况（商住用地）：2018年端州最高楼面价首次突破六千元3245162120881660178213697295895914、2644336973004281126401783100480474801000200030004000500060007000端州区 鼎湖区 高要区 高新区 四会市 怀集县 广宁县 封开县 德庆县2018年肇庆各区县商住用地楼面地价对比（元/）平均楼面地价（元/）最高楼面地价（元/）2018年肇庆各区县商住用地最高楼面地价（元/）肇庆土地成交占地面积和单价TOP10（商住用地）：占地排名房企地块位置占地|万总价|亿元1龙光鼎湖28.9316.502华侨城鼎湖23.219.633保利高新19.756.634新城控股四会10.614.075恒大四会10.337.656保利端州9.344.937香15、江控股鼎湖7.425.668康桥鼎湖6.973.699中梁端州6.069.7710碧桂园高要6.035.95单价排名房企地块位置单价|元/溢价率1中梁端州644319%2华润置地端州477715%3肇庆华英端州420731%4新城控股鼎湖369715%5光大端州31110%6宇浩高要3004200%7碧桂园高要283899%8方圆高新28110%9时代中国四会264010%10恒福兴达+美地端州2603107%品牌房企新增土地储备情况（按占地面积排名，仅统计公开出让地块）排名房企宗数拿地面积(万)建筑面积(万)拿地金额(亿元)楼面地价(元/)地块位置1保利229.0963.0911.5618316、2端州、高新2龙光128.93112.6316.501465鼎湖3华侨城123.2143.239.632227鼎湖4新城控股214.0142.957.591767鼎湖、四会5恒大110.3336.157.652117四会6香江控股17.4222.825.662480鼎湖7康桥16.9727.603.691338鼎湖8碧桂园26.6723.176.232690鼎湖、高要9中梁16.0615.169.776443端州10时代中国15.9717.904.732640四会11恩歌源15.0612.651.951541鼎湖12敏捷23.769.960.96959广宁13美的12.147.470.871117、70鼎湖14华润置地11.555.582.674777端州15光大10.150.280.093111端州其中6家首次进入肇庆市场备注：仅以公开招挂拍土地成交数据统计拿地区域：端州拿地区域：端州拿地区域：鼎湖拿地区域：鼎湖拿地区域：四会拿地区域：鼎湖品牌房企进入情况H肇庆商品房市场成交情况：2018年商品房成交面积、成交均价和成交金额均创历史新高751.9010002000300040005000600070008000010020030040050060070080020142015201620172018近5年肇庆商品房成交情况成交面积（万）成交均价（元/）2018年肇庆商品房成交情况75218、成交面积 万同比+26%7091成交均价 元/同比+16%533成交金额 亿元同比+54%肇庆商品房市场成交情况：2018年楼价稳步上升，至四季度整体成交均价达到6992元/2018年肇庆商品房季度供求情况供应188万成交186万均价6614元/第一季度0100020003000400050006000700080000204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年肇庆商品房月度供求价情况供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）供应225万成交204万均价7473元/第二季度供应 299 万成交198万均价7230元/第三季度供应200万19、成交163万均价6992元/第四季度肇庆商品房市场月度库存情况626.91024681012143504004505005506006507002018年肇庆市住宅存量月度去化趋势图库存（万）出清周期（月）2018年住宅市场供求有所放缓，截止到2018年12月，肇庆市商品住宅库存去化周期为12个月。肇庆商品房市场成交情况：2018年商品房成交的主力面积段在100-144，约占55%备注：中心城区包括端州、鼎湖和高新区26%17%0%20%40%60%80%100%封开德庆怀集广宁四会高要中心城区全市2018年肇庆商品房各面积段成交占比（按套数）60以下60-8080-9090-100100-120、20120-144144-180180以上31%24%0%20%40%60%80%100%封开德庆怀集广宁四会高要中心城区全市2018年肇庆商品房各面积段成交占比（按面积）60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上肇庆各区县商品房成交情况：四会市、怀集县、德庆县、封开县成交面积增长较快2018年肇庆各区县商品房成交面积占比区域2017年成交面积（万）2018年成交面积（万）同比中心区287297+4%高要8368-18%四会95164+72%广宁5768+19%怀集5199+94%德庆1731+47%封开625+414%39%9%22%9%1321、%4%3%1%3%9%10%16%14%48%2018面积占比2017面积占比备注：，肇庆各区县商品房成交情况：中心区、高要、四会和德庆成交均价同比增幅均超过了20%2018年肇庆各区县商品房成交均价（元/）区域2017年成交均价（元/）2018年成交均价（元/）同比中心区70018473+21%高要53056795+28%四会59697373+24%广宁49115277+7%怀集50575276+4%德庆36964748+28%封开43004589+7%43005057369649115305,596901000200030004000500060007000800090000501001522、0200250300350近5年肇庆各区县商品房成交情况成交面积（万）成交均价（元/）中心区高要四会广宁怀集德庆封开近5年肇庆各区县商品房成交情况品牌房企项目商品住宅成交排名（按金额）：住宅成交金额TOP3碧桂园、恒大和保利排名房企套数成交面积(万)成交金额(亿元)1碧桂园684884.8359.202恒大335734.7829.563保利188320.9019.034海伦堡175819.3017.835光大151817.0815.396龙光114812.0810.807融创154116.1910.688敏捷100211.0810.599美的5236.373.8610正黄4493.743.2523、合计20027226.34180.182018年，前10名品牌房企成交180亿元，占比全市成交34%Forecast of Zhaoqing real estate market in 2019PART 032019年房地产政策环境预判2011年4月以来M1和M2同比增速（月度）货币政策维持中性调控，房地产行业融资难度继续加大中原观点：截止2018年三季度末，房地产贷款余额增速为20.4%，较2017 年末下降0.5 个百分点，个人住房贷款余额增速为 17.9%，较2017 年末下降 4.3 个百分点，国内政策、监管趋严，房地产融资环境持续高压；2018 年 11 月全国首套房平均利率为 5.24、71%，较 2017 年末提高 0.33 个百分点；二套房平均利率上升至 6.07%，较 2017 年末提高 0.34 个百分点。单月来看，11 月首套房平均利率与 10 月持平，结束 22 个月持续上调态势；二套房 11 月环比回落0.01 个百分点，这是连续上调18 个月后的首次回落，但仍在高位盘旋。货币政策松紧适度，在美联储启动加息、全球多个央行可能追随的严峻外部形势下，预判2019年货币将朝“松”的一面倾斜。2019年房地产政策环境预判受政策分化调整及市场供求归于平衡影响，市场将在底部持续震荡。中原观点：本轮周期中城市行情的分化不仅凸显了各城市房地产市场发展阶段的差异，也验证了因城施策25、的有效性。随着房地产市场整体调整趋势延续，处于不同发展阶段的城市，其市场经受的负面影响也将呈现差异。经历多轮小周期的探索，市场参与主体均有在总结前期经验的基础上不断修正自己行为的倾向，政府调控方式会出现优化调整，房企同样也会逐渐改变策略应对形势变化，预计房企将逐步放缓供应，市场供求关系将逐步归于平衡，伴随政策调整后预期归于稳定，市场将在底部持续震荡，2019 年下半年周期触底可能性较大。未来楼市政策预判：稳地价稳房价稳预期核心定调一二线城市三四线城市既不允许大涨，也不允许大跌市场下行周期，要稳步小幅调整，不要因为市场快速下行造成楼市周期出现剧烈波动，进而印象宏观经济波动同时对一二线城市要稳房价26、，防止房价大涨影响民生、房价大跌影响宏观经济对三四线城市要稳地价，保证地方政府土地财政收入一二三四城市都要稳定市场预期中央重点关注22个一线、强二线城市的市场状况，允许因城施策，可以适度放松或收紧，对政策做结构性调整，挤出投资需求、保障刚需释放一二线城市净流入，未来主要靠长效机制稳定房地产市场，而在长效机制形成之前仍需要行政性（五限）稳定市场通过住房保障、租赁房、商品房等多渠道保障，既保持民生，又能有一定的土地财政收入支撑财政支出。预计2019年长效机制进入实质性建设阶段短期市场下行压力加大，可能出现行政性手段的结构性调整，目前还是稳定市场，防止市场下行过快，同时放松力度也不会过快，防止市场反27、弹三四线城市对土地财政依赖度大，调控政策手段较少，政策关注的重点是如果稳定地价、稳定预期，有可持续的土地财政收入由于城市购房门槛低，人口整体净流出（部分净流入），长效机制对市场影响不大。为防范市场过快下行，限售政策会逐步退出库存较大、房价下跌压力大的三四线城市会定向宽松、调控政策松绑未来楼市趋势总结未来一线城市是全国楼市风向标，难以实质性松动；三四线城市因去库存政策影响，需求集中释放尚未渡过需求恢复期。下一轮房地产的主战场仍将在二线城市，尤其是调整时间早、市场需求量大的二线城市应提早布局经济建设逻辑经济建设逻辑经济建设逻辑经济建设逻辑地方组织机构改革完成、关键会议明确未来方向、外部压力显现、未28、来更为积极的财政政策和松紧适度的货币政策具有实施基础和必要性当前楼市刚进入调整期，为防止房价报复性反弹，大规模的放松政策还不具备实施基础；此外外房地产违约风险仍处于小范围，未到救市时点全国市场需求需要时间恢复，按市场周期34年计算，未来2019年底、2020年初市场销售量才有可能回暖，率先回暖的是一线城市、强二线城市从货币政策宽松传导到楼市销量回暖续时间约12季度，预计2019年3季度货币供应实质性进入上行周期，带动楼市回暖2018年3季度2018年4季度2019年1季度2019年2季度2019年3季度2019年4季度2019年4季度2020年1季度2020年3季度2020年2季度两会201929、年十九届四中全会开始加杠杆楼市成交开始回暖量价齐升2019年肇庆房地产市场预判大力推进肇庆江门深圳高铁、机场西部高速建设，实现与粤港澳大湾区的无缝对接；加快推进汕昆高速、汕湛高速、广佛肇高速公路二期、怀阳高速等项目建设，力争佛山至肇庆高速、德庆至罗定高速等项目早日启动；积极谋划端州区、肇庆新区到机场的高快速公路建设，打造与机场快速对接的交通网络；加快推进肇庆火车站和肇庆东站综合体、肇庆新区临港物流园区、广东国际多式联运物流园区等枢纽客运站建设，实现不同运输方式间的高效衔接，打造辐射西南地区的水运集散中心；全力推进对接佛山路网建设，重点抓好东进大道、肇庆大桥扩建、大旺至三水北江大桥等重点项目建设30、，实现高速公路与普通公路间、市域各重要区域间的顺畅衔接。021694141112431370 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28德庆封开怀集广宁高新四会高要鼎湖端州2018年肇庆各区县品牌房企项目数量持续项目全新项目2019年肇庆房地产市场预判区域持续项目全新项目端州光大锦绣山河光大天骄御景光大江与城海伦堡林隐天下恒大翡翠华庭敏捷城敏捷西城都荟敏捷星荟苑敏捷水映澜山中梁壹号院奥园天汇城碧桂园豪布斯卡碧桂园合景美的阅江府保利端州102区项目光大时代公馆光大134区项目华润端州124区31、项目泰禾肇庆院子鼎湖宝能城保利花园碧桂园幸福里碧桂园蓝庭碧桂园都荟恒大鼎湖豪庭恒大西江名郡海伦印象龙光玖龙湾龙光玖龙山美的公园天下美的碧桂园天合融创鼎湖府中海新城1号保利肇庆新区项目碧桂园悦庭恩歌源73区项目富力尚悦居恒大云锦华庭恒泰悦璟府康桥新区项目龙光西江明珠美的34区项目启迪科技城新城控股项目华侨城新区项目香江控股新区项目区域持续项目全新项目高要碧桂园龙熹山恒大世纪梦幻城海伦堡西江悦绿地樾湖碧桂园四季阳光恒大花园龙光玖龙华府四会碧桂园凤凰半岛碧桂园翡翠郡碧桂园湖光山色恒大御湖城美的公园大观融创书院豪庭敏捷江畔豪庭新城吾悦广场正黄金色悦府保利和悦江山海印尚荟四季恒大项目时代中国项目高新保利32、爱乐小镇海印又一城合景万景峰恒大绿洲龙光玖龙湖新城香悦公馆保利项目广宁广宁碧桂园敏捷项目怀集碧桂园玖龙湾方圆滨江1号德庆封开碧桂园豪园预计，2019年肇庆全市品牌房企项目将达到77个；其中，全新项目将有29个，集中在鼎湖和端州。2019年肇庆房地产市场预判2019肇庆商品房市场预计总体量1361万备注：2019年商品房体量=2018年商品房库存+2018年商住地块成交建面肇庆住宅市场可售货量较为充足，尽管众多品牌房企陆续进驻肇庆，但整体政策仍处于较为宽松的大环境，肇庆整体住宅市场将会呈现平稳健康发展的态势！2019年肇庆房地产市场预判：相比起广佛，肇庆在政策、地价和楼价三方面的后发优势明显佛 山2018年商住用地市场政策：局部区域限购成交宗数：89宗成交占地面积：468万成交楼面地价：6547元/肇 庆2018年商住用地市场政策：不限购成交宗数：72宗成交占地面积：256万成交楼面地价：1655元/广 州2018年商住用地市场政策：全市限购成交宗数：59宗成交占地面积：430万成交楼面地价：12168元/