1、2018年西安房地产市场年报西安贝壳新房|策略支持中心2019年1月免责条款本报告由西安贝壳策略支持中心提供，所有观点均由分析师秉承独立、客观的态度提出，无针对任何一方的偏袒或成见。本报告基于西安贝壳内部数据、信息和其他公开资料，力求信息可靠，但对其绝对的准确性、完整性和报告发出后的信息变更不做任何保证。除法律、法规规定必须承担的责任外，不对因使用此报告或报告内信息而导致的损失负责。本报告版权归西安贝壳策略支持中心所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复印和发布本报告或以电子文本方式上传至互联网。任何机构和个人若引用、刊发本报告，须同时注明出处为西安贝壳，且不得对本报告进行任何2、有悖原意的引用、删节和修改。数据统计范围：城六区+长安+沣东新城，TOP10排行包含城六区+长安+高陵+临潼+户县+周至+蓝田+阎良+西咸新区目录宏观环境西安市场后市预判关于贝壳01020304CONTENTSPART1 宏观环境COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED政策环境2018年房地产市场主基调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为中长期市场供求走向平衡积累基础上半年政策调控从”四限”限购、限贷、限售、限价蔓延到公证摇号选房，禁止向事业单位售房等重申“房住不炒”的定位，各线城市调控政3、策持续高压，各地政策密集出台加强资金监管，严控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为货币政策稳健，金融杠杆与防风险并行下半年落实地方主体责任，大部分政策集中在加强市场监管及推进住房租赁市场发展及探索共有产权新模式等方面中央政治局会议明确表态，遏制房价上涨，加快建立长效机制供给侧聚焦加快制定实施住房发展规划，需求侧聚焦完善和落实差别化信贷、税收政策，同时因地制宜的推进棚改政策调整住房和土地供应结构，构建购租并举的住房体系，部分城市探索共有产权房年末中央经济会议，要构建房地产市场健康发展长效机制，因城施策、分类指导，完善住房市场体系和住房保障体系COPYRIGHT 2019 BEIKE XI4、AN，ALL RIGHRS RESERVED政府不再为居住用地的唯一提供者Jan1月1月15日，国土资源部表示，改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED2月16号，新华社发布文章“房住不炒”让房价渐回理性，强调“房子是用来住的，不是用来炒5、的”为房地产市场正本清源：房屋的真实价值在于其居住属性。2018年房地产市场“从紧”调控，同时，楼市调控将提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任，强调“分类调控”、“差别化调控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。房住不炒，让房价回归理性Feb2月炒房政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED自3月起，各地人才引进政策的频繁发布，武汉、郑州、合肥、南京、西安等在内的多个二线城市，频繁出台落户新政，降低落户门槛，向各类人才抛出橄榄枝。传统的一线城市也纷纷推出极具吸引力的招人政策，天津市的“海河英才”计划将此6、轮“抢人大战”推上了高潮，本科以上学历即可在天津直接落户。2018年全国已经有超过35个城市发布了40余次人才引进政策。城市间的人才竞争背后是各地在落户、资源、人才优惠政策等方面的博弈，人口的流动为城市的房地产市场提供了新鲜血液，使相关城市的房地产市场随之热度增加。“抢人大战”，城市间的人才竞争Mar3月武汉合肥郑州南京西安政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED住房租赁资产证券化4月25日，证监会、住建部联合发文，推进住房租赁资产证券化，试点发行房地产投资信托基金（REITS），同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产7、证券化。10月13日，国内央企首单权益性长租公寓资产类REITS保利“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，此次保利租赁住房REITS树立了“以REITS打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本。住房租赁资产证券化Apr4月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED探索推动供地主体多元化住建部印发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，重申了我国坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的政策，并明确要求，北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案8、。May5月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED“四限”下的摇号选房，优先保障刚需6月24日，西安摇号选房细则出台，西安成为继上海、南京、长沙、成都、杭州、武汉后第7个出台摇号政策选房的城市；各地出台的摇号政策多为明确刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求，抑制投机投资性的购房需求，保障新房销售公正性。Jun6月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED13城试点构建购租并举的住房体系国土部、住建部联合发布利用集体建设用地建设租赁住9、房试点方案，将北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都这13个城市纳入试点。利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；拓展集体土地用途，丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。July7月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED深圳二次房改，人才乐居8月3日，深圳市政府正式发布深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见，10、在2018-2035年内，政策性住房的供应将占整个市场供应量的60%，商品房仅占40%；是深圳吸引人才、提升城市竞争力的重要举措，为人才的安居乐业提供了保障。Aug8月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED探索共有产权新模式在中共中央政治局7月31日的会议要求“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制“的政策基调下，9月份地方加快推进住房保障体系建设，探索共有产权新模式，优化居住用地供给，加快培育和发展住房租赁市场，满足居民基本居住需求。如：9 月 10 日，广东明确共有产权11、住房享有同等的落户、入学等公共服务；12 月 27 日，北京市挂牌的三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地将用于建设共有产权房等，大大扩充了共有产权房的土地供给渠道。Sep9月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED央行降准，棚改政策不搞“一刀切”从2018年10月15日起，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。10月，国务院常务会议对棚改发声要求严格把好棚改范围和标准，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货12、币化安置优惠政策。住建部也强调：“各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，不搞“一刀切”、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，严禁违规支出，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。”Oct10月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED提速城市群建设，推动区域协同发展11 月 29日，中共中央、国务院下发关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见，提出以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略为引领，以西部、东北、中部、东部四大板块为基础，促进区域间相互融通补充。12 月 21 日，中央经济工作会提13、出要统筹推进西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。推动京津冀、粤港澳大湾区、长三角等地区成为引领高质量发展的重要动力源，增强中心城市辐射带动力，形成高质量发展的重要助推力。Nov11月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED坚持房子是用来住的，分类指导12月19日至21日中央经济工作会议，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。不同城市可以根据市场变化对现有政策进行主动微调，以防市场大起大落。在菏泽放开“14、限售”之后，广州、珠海等市也陆续发布了一定程度的调控松动政策，但作为长期住房制度的“房住不炒”并不会改变，地方政府根据自身实情的微调，并不会改变楼市的整体从严态势。Dec12月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED经济环境2013年至2018年3季度全国GDP走势分析制造业PMI 指数 2018年，制造业PMI均值为50.9%。12月PMI指数跌破枯荣线，创34个月新低，全年制造业总体保持增长，较去年下降了0.7个百分点，景气度有所减弱。主要原因在于近期受国际贸易摩擦加剧、全球经济增长放缓等多重因素影响，我国制造业发展环境15、稳中有变。国民经济运行继续保持总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要目标任务有望较好完成。坚持稳中求进工作总基调，推动高质量发展要求，坚定践行新发展理念，继续深化供给侧结构性改革，加大稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期政策落实力度，经济运行在合理区间，保持总体平稳、稳中有进发展态势。51.351.651.851.251.251.751.451.752.451.651.851.651.350.351.551.451.951.551.251.350.850.250.0 49.4474849505152537.87.57.97.67.47.57.3 7.3776.96.86.7 6.716、 6.76.86.9 6.96.8 6.8 6.86.7 6.766.26.46.66.877.27.47.67.88国民经济保持总体平稳、稳中有进|制造业总体保持增长，景气度减弱COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED经济环境CPI走势趋于下行，温和通胀格局并未改变|PPI缓慢下行趋势更明显全国CPI同比增速全国PPI 同比增速 11月，CPI环比下降0.3%，同比上涨2.2%。同比增速较前值小幅回落。今年二、三季度全国部分地区的异常天气（霜冻、降雨等）因素，造成部分食品供给偏紧，可能加大鲜菜和鲜果价格的季节性波动，但这些因素对整体通胀的中期17、影响有限，今年四季度通胀上行风险较低。11月，PPI同比放缓至2.7%，较上月回落0.6个百分点；年末最后一个月，PPI的环比下降幅度有望继续加大，同比增速预计将会创年内新低，缓慢下行趋势更为明显，原因有以下两点，一是接近年末和环保限制，工业生产仍然疲软；二是12月国际油价仍处在跌势中，只有煤炭和水泥的环比涨幅为正，但也显著低于前值。2.50.80.91.21.5 1.51.41.81.61.91.71.81.92.92.11.8 1.81.92.12.32.5 2.52.200.511.522.533.5-2.6-1.7-0.80.11.23.35.56.97.8 7.66.45.5 5.518、 5.56.36.9 6.95.84.94.33.73.13.44.14.74.64.13.63.32.7-4-20246816.0616.0716.0816.0916.1016.1116.1217.0117.0217.0317.0417.0517.0617.0717.0817.0917.1017.1117.1218.0118.0218.0318.0418.0518.0618.0718.0818.0918.1018.11COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED金融环境0%10%20%30%40%50%60%70%00.20.40.60.811.19、21.41.61.8个人房贷增加额（万亿）占比 11月，M2同比8%，增速并未见回升，仍然保持在与10月相同的低位(8%)。从影响因素来看，11月外汇占款继续下行，同时表外融资增速仍持续下行，均对M2的回升形成了抑制；但从资金供给来看，12月前期降准的影响逐步显现，且去年12月M2处于较低水平，也为回升提供了支撑。房地产按揭贷款投放有所收紧。个人住房贷款余额24.88万亿元，同比增长17.9%，增速比上年末回落4.3个百分点。房地产开发贷款余额10.06万亿元，同比增长24.5%，其中，保障性住房开发贷款余额4.25万亿元，同比增长34.4%，增速比上年末高1.8个百分点。M2增速维持在低增速20、区间|房地产按揭贷款投放有所收紧2015年-2018年Q3个人房贷新增金额及占比2016-2018年11月全国M2同比增速1413.313.412.811.8 11.810.211.411.511.611.411.311.311.110.610.59.4 9.49.28.99.28.89.18.28.68.88.98.3 8.388.58.28.38802468101214162016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.21、62017.72017.82017.92017.102017.112017.122018.012018.022018.032018.042018.052018.062018.072018.082018.092018.102018.112018.12COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED投资指标开发投资额企稳回升|房企新开工意愿普遍较强，加快周转推盘以收业绩02468101214020,00040,00060,00080,000100,0002016年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2017年22、1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月房地产开发投资（亿元）住宅投资（亿元）房地产开发投资同比住宅开发投资同比全国房地产开发投资额及增速全国房地产及住宅新开工面积及同比增速 2018年1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-10月份持稳。其中，住宅投资78027亿元，增长13.6%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.88%。2018年1-11月，房屋新开工面积188895万平方米，增长23、16.8%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积138536万平方米，增长19.3%，增速提高0.3个百分点。05101520253035404550040,00080,000120,000160,000200,0002016年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月房地产新开工面积（万平米）住宅新开工面积（万平米）住宅新开工面积同比房地产新开工面积同比C24、OPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED销售指标成交规模保持高位运行，销售金额同比增速回落|待售面积降速放缓，商办类风险犹存01020304050602016年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月商品房销售面积增速（%）商品房销售额增速（%）全国商品房销售面积及销售额增速全国商品房待售面积0200004025、00060000800001000001200001400001600002016年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月商品房待售面积（万平米）住宅待售面积（万平米）办公待售面积（万平米）商业待售面积（万平米）1-11月份，商品房销售面积148603.93万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中，住宅销售面积增长2.1%，26、办公楼销售面积下降11.1%，商业营业用房销售面积下降5.1%。商品房销售额129508.1亿元，增长12.1%，增速回落0.3个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降6.4%，商业营业用房销售额下降0.2%。11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米。其中，住宅待售面积减少204万平方米，办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积减少15万平方米。COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED房企排行2018年品牌房企销售业绩再创新高，TOP10房企入榜门槛提升至2000亿，销售额增速为2727、%，规模化优势持续凸显，其中碧桂园以7297亿元稳居榜首，恒大、万科也均实现了16%的业绩增长，其中，新城销售业绩同比增长74.3%，强势进入TOP10阵营。受部分城市限售、限价持续，政策调控趋于常态化影响，市场预期下滑。截止2018年末，虽然多数房企的业绩规模保持稳定增长，但自三季度以来品牌房企的整体销售增速放缓，单月业绩同比增幅持续回落。伴随行业集中度加剧，规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高；中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制，生存压力越来越大。行业进入资源主导阶段，集中度还有很大的提升空间。房企销售业绩规模创新高|2000亿房企数量增长至10家，集中度还有很28、大提升空间排名企业简称2017年销售金额（亿元）2018年销售金额（亿元）同比1碧桂园5500729733%2万科5239606716%3恒大5140595216%4融创3620460027%5保利3208405026%6绿地3120386024%7中海2000264332%8新城1260220475%9华润1512210639%10龙湖1560200729%合计321594078627%数据来源：亿翰智库PART2 西安市场COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED西安政策供需两侧精准调控，引导预期回归理性|加快改善供求结构，保障市场平稳运行 29、2018年西安房地产市场热度不减，持续升温，且全面释放人口红利，市场供需的严重不平衡，市场乱象频出，使得西安成为全国第7个出台摇号选房政策的城市，明确优先保障刚需住房需求；此外，积极推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，落实居住用地“两个20%原则”，加大公租房、共有产权房土地供应占比，推进共有产权房制度等，从需求端和供给端同时发布政策文件进行规范从而保障西安房地产市场的平稳运行。2018年政策主要为规范商品房交易市场，从供给端和需求端同时发力，保障刚需住房需求，同时加快建立多主体供应、多渠道保障、购租并举的住房制度，此外，推动共有产权房建设2017为西安楼市的调控年，全年调控政30、策持续加码，“四限一严”力度属历年之最。限购限制购房资格减少购房客户限贷提高首付比例提高首付门槛限售限制二手房交易年限抑制投机购房限价限制销售价格稳定市场价格严售严禁无证销售禁止捂盘惜售学历落户只凭两证,身份证和毕业证，吸引人才落户西安购房人数高于意向房源数量时须公证摇号公开销售在西安创业35 岁以下企业法人、股东和员工均可落户规划用途为“公寓”的均在限购范围内在全市范围开展商品房交易秩序专项整治活动细化购房登记及摇号选房规则，支持刚需家庭购房等中央政治局会议：坚决抑制房价上涨做好秦岭保护工作，禁限区内不得进行房地产开发打击租房市场违法违规行为，租赁合同不得涉及租房贷落户政策升级摇号政策出台落31、户全面放开明确公寓限购专项整治活动摇号细则公布抑制房价上涨别墅市场整顿规范租赁市场规范房屋销售在房屋销售过程中禁止将房屋销售与学区、学校相关联住房供给侧改革加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度落实居住用地“两个20%原则”，推进共有产权房建设配建比例上调两个20%原则商品住房项目配建公共租赁住房比例不低于15%，且实物配建2018.12018.32018.42018.52018.52018.62018.72018.72018.82018.92018.92018.92018.122018.12住宅成品交付2019年1月1日起，在全市拿地项目新建住宅推行全装修成品交房升级版人才政策132、3条，人才抢夺再升级，全面释放人口红利人才汇聚“十三条”2018.5COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED西安土地市场成交量价231 217 233 264 239 315 270 535 0100200300400500600020004000600080001000012000140001600018000200002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年供应亩数(亩)成交亩数（亩）亩单价（万元/亩）供应成交量双下行，土地供应计划未完成|地价不断刷新，城市土地价值开始显现2011年-2018年西安经33、营性土地市场量价走势图 2018年，西安市土地供应成交环比大幅下降，供地计划与实际供应相去甚远，主要原因在于4月西安市土地管理工作领导小组召开制定土地供给侧结构性方案，受实施方案影响，西安土地市场4、5月连续两个月断供，加之2、3月受春节传统节日影响，土地供应宗数均个位数。全市经营性土地总计供应8901亩，环比下降31.96%；成交7031亩，环比下降43.39%；亩单价535万元/亩，环比上涨98.26%，为历史来地价最高点，主要表现在于主城区一地难求，不断刷新地价，亩单价上涨近1倍，房企土地成本明显增高。土地市场主要调整表现在9月13日，西安市政府办公厅发布西安市深化住房供给侧结构性改革实34、施方案，严格落实“土地供给侧改革方案”提出的居住用地“双20%”优先保障原则，从住房供给侧结构性改革入手，调整土地供应结构，优化土地供应结构。年底首宗全自持型租赁商品房用地成交，是继改革方案出台以来具有里程碑式的意义。COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED西安土地市场区域成交主城区供地紧凑，一地难求|浐灞成交量凸显，临潼、长安为新增热点区域 浐灞、临潼、高新、长安为土地成交主力区域，分别成交179.13万、52.27万、37.08万、32.73万；浐灞土地成交占比全市近4成。各区域具体成交表现来看，浐灞成交总计50宗，包含3宗居住用地、25宗35、商服用地、22宗商住用地，主要集中在灞河新区及浐灞生态区；曲江成交总计7宗，包括5宗住宅及2宗商住，主要集中在骊山大道及秦汉大道区域；高新成交总计8宗，包括4宗商服、3宗居住及1宗商住用地，主要集中在天谷六路；长安成交总计8宗，包括3宗商服、3宗商住，1宗居住用地及1宗中小学用地，主要集中学府大道及航天大道。2018年西安各区域经营性土地成交面积及宗地数量0102030405060020406080100120140160180200浐灞城北城东城南城内城西高陵高新户县经开蓝田临潼曲江阎良长安周至宗地占地面积（万）宗地数量（宗）COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIG36、HRS RESERVED西安土地市场成交性质住宅类用地成交占比全市近8成|浐灞、临潼、城东、高陵为住宅类用地热点区域 2018年持续调控下，市场持续供不应求，供需矛盾加剧，从供应源头土地端缓解，住宅类用地成交占比全市78%。住宅类用地主要集中在浐灞、临潼、城东、高陵等发展中或待升级改造中区域，通过配套的完善和人口的导入，共同推动区域发展。其中，主要成交地块如浐灞华润未来城市项目地块，合能启源二路地块，金辉矿山路地块；城东金泰青龙寺地块；临潼蓝光长岛国际项目二期用地，新城控股玺樾骊府后期用地；高陵龙发实业鹿苑大道地块，嘉园置业渭阳路地块等。0%10%20%30%40%50%60%70%80%9037、%100%2013年2014年2015年2016年2017年2018年住宅商服商住2013年-2018年西安各用地属性经营性土地成交占比COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED土拍市场热中有冷，流拍地块增加|流拍地块集中在下半年，各房企拿地趋于谨慎 2018年，品牌房企优势储备住宅用地，抢占市场份额，上半年西安土地市场保持高热，下半年以来降温明显，既有房企快速回款要求，也有其资金紧张下投资收缩的影响，各房企面对当下较高的地价拿地越发谨慎，流挂面积环比大幅上升，流拍土地面积1490亩。流拍区域主要分布在浐灞5宗，城南、城西、高陵、阎良均4宗，经开38、2宗，城内蓝田各1宗；从流拍原因看，流挂土地多为宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍，多达11宗；达到最高现价中止拍卖地块3宗，有关单位对宗地所属权益提出异议3宗。0500100015002000250020122013201420152016201720182012-2018年西安市经营性用地流挂统计图流挂面积（亩）流挂建面（万平米）西安土地市场流挂地块交易时间宗地编号区域占地（）用途容积率土地位置流挂原因2018/2/2BL8-14-8-1城南4019.53居住/商服9.95碑林区雁塔路以东、心晴雅苑以西、金都国际以南、中国人民解放军61540部队以北该宗地申请竞买人数不符合拍卖文39、件约定，宗地流拍2018/2/12CB5-2-200浐灞29299.63居住/商服2.5浐灞生态区高楼路以北、长田路以西达到最高限价终止拍卖2018/2/12CB4-10-20浐灞78252.43居住/商服1.5浐灞生态区启源二路以北、北辰大道以西2018/2/11LG1-8-5蓝田14979.12商服2蓝田县文姬路北段以东、三里镇三里头村范围内/2018/3/22610126202125GB00003高陵27927.76居住2.2泾河工业园(北区)规划路西侧、皇册村北侧达到最高限价终止拍卖2018/4/13YT1-1-310城西73501.87居住/商服3.593雁塔区昆明路西段两侧后期安置40、存在争议，中止拍卖2018/4/13YT1-1-311城西94625.5居住/商服3.5932018/4/13LH9-8-148城西52759.61居住2.9792018/6/26BL4-48-21-1城内3076.06商服1.5和平路以东、顺城南路以北/2018/8/17BQ2-4-54浐灞71719.83商服2.5灞河新区纺渭路以西，灞瑞二路以北，西临高速以南，高科绿水东城以东该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍2018/8/21LH2-14-40-1城西2111.53居住/商服5.87莲湖区丰庆路以南、太白北路以西2018/9/18JK1-3-124经开87975.73居住/商41、服2.8西安经济技术开发区尚林路南侧，草滩六路东侧因有关单位对宗地权益提出异议,中止拍卖2018/9/18JK1-3-125经开33900.06居住/商服2.8西安经济技术开发区尚稷路北侧，草滩六路东侧2018/9/28CB1-3-203浐灞39413.74商服5.5西安浐灞生态区金柳路以南、灞柳西路以西/2018/10/18HK1-9-18阎良71118.15居住/商服2.2西安阎良国家航空高技术产业基地蓝天二路以南、航空五路以东、霞光路以北该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍2018/10/18HK1-1-42-1阎良24649.26居住2.65西安阎良国家航空高技术产业基地润雨42、路以北、航空三路以西2018/10/22610126003106GB00023高陵48928.52居住2.8高陵区西安泾河工业园（北区）东西九横路北侧2018/10/22610126202003GB00029高陵35357.75居住2.7高陵区上林三路南侧2018/11/21610126002110GB00002高陵29605.23居住2.5高陵区泾渭新城陕汽北侧规划路以南、渭华路以西2018/12/11YT2-23-38城南11644.59商服1.5雁塔区南三环以北、电子南街以西/2018/12/24YT4-19-53-1城南12850.53居住/商服3.37雁塔区东仪路以西、丈八东路以南/43、2018/12/24YT4-19-53-2城南4648.2商服8雁塔区东仪路以西、丈八东路以南该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍2018/12/25BQ3-6-26浐灞41160.64居住/商服1.2灞河新区浐河东路以东、东三环以西、规划路以北因有关单位对宗地权益提出异议2018/12/26YL2-1-68阎良38350.83居住/商服2.8阎良区荆航三路以西、荆航大街以东、泾惠一支渠以北、航博大道以南该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍2018/12/26610114004009GB00003阎良61407.87居住/商服2.8阎良公园道一号北侧COPYRIGHT 2044、19 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED西咸土地市场市场表现西咸土地热度居高不下|规划前景利好、政策宽松新城更受各房企青睐 西咸新区作为国家级新区，随着招商引资的不断落地，区域发展势头正盛，土地市场作为房产市场的前端市场，区域内从今年开始，热度就一直居高不下；2018年西咸新区供应量、成交量均赶超西安市主城区，总计挂牌9900亩，成交9431亩，亩单价280万元/亩。分区域成交来看，秦汉新城、沣西新城为主力成交区域，两区域成交占比全市66%。不完全统计，紫薇、万科、恒大、中南、招商、金辉、绿地、华侨城、保利、旭辉、蓝光、金科、新城、红星、绿城、中国铁建等品牌房企已经先45、后入驻西咸新区开发项目，成交地块遍地开花，如绿地集团开疆秦汉新城，摘得385亩商住用地；保利集团摘得沣东新城1宗商服及1宗商住用地，合计335.9亩；华侨城摘得沣东新城2宗商服用地，共计132.6亩。2018年1-12月西安土地市场供求走势图01002003004005006007008009001000050010001500200025002018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.9 2018.10 2018.11 2018.12供应面积（亩）成交面积（亩）亩单价（万元/亩）2018年西咸新区各区域经营性土地成交面积及宗地数量46、0102030405060700500100015002000250030003500沣东新城沣西新城泾河新城空港新城秦汉新城占地面积（亩）宗数COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED碧桂园、万科依旧为土储及待售大户|各房企货量充足，成交表现未来可期 截止2018年12月末，从土储面积来看，碧桂园以3525亩土储面积位居首位，万科、绿地以2712亩、2191亩分列第二、第三。从待售建面来看，碧桂园以710万稳居第一，万科、富力以485万、483万分别位居第二、第三。2019年各房企货量充足，万科除老盘万科城如园、翡翠国宾、紫薇万科大都会、万科理47、想城及年末面市的公园大道、万科悦湾、万科翡翠澜岸等项目均会有频繁推盘动作；融创经过18年近小半年禁售影响后，预计2019年，除融创西安宸院、融创西安壹号院、融创南长安街壹号、融创揽月府、融创桃源府、世园大观等项目频繁加推；碧桂园单盘挺进西安TOP10房企序列中，2019年货量充足，除已经在售的碧桂园高新时代、碧桂园锦唐外，碧桂园阅江府、碧桂园香湖湾1号等纯新盘也会在2019年进行密集推盘，各房企2019年成交表现未来可期。排名公司土储面积（亩）1碧桂园3525 2万科2712 3绿地2191 4融创2107 5保利1932 6金辉1751 7绿城1630 8富力1241 9阳光城1192 1048、恒大1086 合计合计19366 2018年各品牌房企西安待售建筑面积TOP10排名公司待售建筑面积（万）1碧桂园710 2万科485 8富力483 5保利429 3绿地413 4融创336 6金辉298 7绿城269 9阳光城230 10恒大171 合计合计3825 2018年各品牌房企西安土地储备排行榜TOP10数据来源：中世咨询土地市场房企土储COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED商品房市场6568 7324 7622 7576 7152 74027216939011673 020004000600080001000012000140049、005001000150020002500201020112012201320142015201620172018供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）成交均价再刷新，环比上涨24%|住宅主导市场，办公去化压力加大 2018年，西安市商品房市场总供应面积2282万，环比上涨28.15%，总成交面积2243万，环比下降3.81%，成交均价11673元/，上涨至历史最高点，环比上涨24.31%。除办公外，各物业类型库存量及去化周期均环比下降，办公去化压力加大，住宅存量告急。2010年-2018年西安商品房市场成交量价图商品房存量（万）商品房存销比（月）住宅存量（万）住宅存销比（月）商业存量（万）50、商业存销比（月）办公存量（万）办公存销比（月）2017年33251911621088285459372018年3157 17 1008 8 800 60 464 41 变化-168-2-154-2-82-25 5 4 COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED商业市场成交量价成交量价均上升至历史最高点|经开，浐灞成交量最多且存量最大 2018年商业市场新增供应149.66万，环比下降22.35%，成交167.31万，环比上涨16.55%；成交均价16563元/，环比上涨14.11%。低供应高成交状况有效缓解了商业物业库存压力，截止12月，商业物业51、去化周期下降至60个月，去化速度明显加快。分区域成交来看，曲江、浐灞、经开为主力成交区域，分别成交35.57万、27.94万、26.48万，全市成交占比54%；城内、城南商业均价已过2万元/。经开、浐灞、高新是依旧存量最大的区域，库存均超过120万。2010年-2018年西安商业市场成交量价图11933 13572 14736 13177 14192 14194 12206 14515 16563 02000400060008000100001200014000160001800005010015020025030035020102011201220132014201520162017201852、供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）2018年西安各区域商业物业成交量价05000100001500020000250000510152025303540浐灞城北城东城南城内城西高新经开曲江长安成交面积（万）成交均价（元/）COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED商业市场TOP10集中式商业为成交主力|名企商业综合体相继开业，城市商业品牌化发展 2018年西安市商业市场成交面积TOP10项目总计成交42.32万，市场集中度25.29%。西安市主城区集中式商业成交表现亮眼，TOP5项目均为集中式商业，价格方面无明显上涨；临潼群星莱骊项目底商以53、其地段优势及价格优势位列第8位。西安SKP、西安大悦城、西安大融城、金辉环球广场、MOMOPARK购物中心、曲江创意谷等名企纷纷开业，同时，不断创新的商业模式和丰富的业态组合也为消费者带来更多元的体验。2018年西安商业成交面积top10排名项目名称成交金额（亿元）成交面积（万）成交套数（套）成交均价（元/）1莱安中心18.2910.13338180542西安华南城4.687.5169962243立达国际机电城4.223.65676115524西部网货批发中心6.443.46792186105东方亿象城6.233.36288185056龙发昭慧天街7.153.33268215017长庆坊3.154、52.88212109368群星莱骊（临潼）1.922.8764166819天下荣郡6.832.831662410010龙城铭园2.072.3688975COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED办公市场成交量价量稳价涨，成交区域集中|办公产品价值逐渐得到认可 2018年，办公类物业供应面积109.07万，环比下降7.86%；成交面积152.85万，环比下降1.54%；成交均价13223元/，环比上涨19.02%。高新、曲江、经开依然是办公市场成交最多的区域，分别成交50.27万、38.9万、24.12万，占比全市74%；曲江价格实现度最高，均价55、23998元/。高新、经开是依旧是存量最大区域，但18年库存压力有所缓解，库存均超过100万，分别为152.3万、100.5万，占比全市54.5%；两区域相比17年存量分别下降了17.72万、24.49万。2010年-2018年西安办公市场成交量价图77928599876987699142934591301111013223 02000400060008000100001200014000050100150200250300201020112012201320142015201620172018供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）2018年西安各区域办公物业成交量价05000100001556、0002000025000300000102030405060浐灞城北城东城南城内城西高新经开曲江长安成交面积（万）成交均价（元/）COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED办公市场TOP10单项目入榜门槛为3.17万方|地段优越的项目相对畅销 2018年，西安市办公市场成交面积TOP10项目总计成交51.51万，市场集中度33.7%。地段优越项目相对畅销，如唐延路区域的禾盛京广中心、华商豪盛旺座城等项目，曲江电视塔区域的莱安中心项目。2018年西安办公成交面积top10排名项目名称成交金额（亿元）成交面积（万）成交套数（套）成交均价（元/）1禾57、盛京广中心14.018.94271156742莱安中心14.978.76326170933首创国际城3.85.9851663544华商豪盛旺座城6.665.36327124185融创曲江印26.794.12118650006保利拉菲公馆4.644.03209115097融城云谷4.343.79184114328坤元TIME4.813.75146128289曲江万众国际7.113.61201970710万科翡翠天誉3.333.1725910500COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED住宅市场成交量价供需矛盾收窄，成交量处近4年最低点|均价年涨幅58、高达30%，西安进入房价万元城市6211 6588 6806 6893 6490 6847 7113 8595 11239 02000400060008000100001200005001000150020002500201020112012201320142015201620172018供应量（万）成交量（万）成交均价(元/）2010年-2018年西安住宅市场成交量价图 2018年，整体市场表现供不应求，商品住宅供应计划仅完成65%，上半年市场热度居高不下，西安出台摇号选房政策，下半年加快预售证批售速度，但供需矛盾得到一定缓和。住宅市场供应量1260.92万，环比下降3.86%；成交量14259、9.91万，环比下降9.87%；成交均价11239元/，环比大涨30.76%。2018年全市住宅市场供应量、成交量环比走低。受制于预售证批售要求的影响，且多项目未能按照年初供应计划如期上市，市场新增供应减少；下半年购房者选房周期变长，成交量下降；成交均价快速步上涨，现已达到11239元/。COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED住宅市场TOP10单项目入榜门槛为23亿元|品牌房企项目备受青睐，客户置业看重品牌及项目品质 2018年西安市住宅市场成交面积TOP10项目总成交259.71万，市场集中度18.16%；top10项目均为品牌房企项目且成60、交价格均已过万元，品牌房企市场号召力强，本土房企项目无缘top10榜单。碧桂园凤凰城是连续两年为西安市住宅最畅销项目，凭借其营销展示面全优及品牌的强大号召力共助项目热销，成交金额、成交面积均为全市首位；绿地新里城、保利天悦位列第二第三。2018年西安普通住宅成交面积top10排名项目名称成交金额（亿元）成交面积（万）成交套数（套）成交均价（元/）1碧桂园凤凰城74.8360.564726123562绿地新里城51.0743.683948116913保利天悦37.2522.171633168054阳光城壹号36.7132.472944113065融创西安壹号院31.0415.478192006361、6海亮德文郡24.3922.762046107157御锦城24.3121.722071111918万科翡翠国宾23.8611.73829203419万达西安one23.211.887081952310中国铁建万科翡翠国际22.9617.27133013296COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED住宅市场分面积段成交 90-130产品占比全市6成住宅成交量，市场占比61.3%；90以下面积段产品成交占比不断下降，为下降幅度最大的面积段，成交占比降低9.16个百分点，120-130面积段环比涨幅最大，相比2017年上升4.29个百分点。140-162、60大面积段产品成交占比不断上升，从市场各项目推售产品来看，大面积段产品配比不断上升，规划大平层产品项目明显增多；160以上面积段成交占比基本稳定，成交占比在5.9%。2013-2018年西安住宅分面积段成交比例走势图27.8%29.9%26.3%26.1%20.07%12.3%18.7%16.5%15.1%17.7%21.25%22.0%6.5%8.3%9.4%10.2%11.34%12.0%7.1%7.3%8.6%9.7%11.69%13.2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20132014201520162017201870以下70-9090-1001063、0-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上强产品力的刚需及刚改类产品占据市场主流|140以上大面积段产品市场需求增加COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED住宅市场区域分析浐灞、经开、曲江高供应、高成交|长安为新增热点成交区域，区域价值得到认可40006000800010000120001400016000180000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00浐灞城北城东城南城内城西高新经开曲江长安供应量(万）成交量(万）成交价格（元/）2018年西安各区域住宅供64、求情况6.9 12.3 5.4 11.5 549.8 5.6 9.4 6.9 5.4 16.2-1000100200300400500600020406080100120140160180200浐灞城北城东城南城内城西高新经开曲江长安库存量（万）存销比（月）2018年各区域住宅存量及存销比 供应方面，浐灞、经开、曲江为主力供应区域，分别供应221.61万、190.7万、178.08万，占比全市46.82%。成交量方面，浐灞、经开、曲江为主力成交区域，分别成交253.73万、241.73万、181.48万，占比全市47.34%；成交价格方面，高新、曲江价格实现度居于全市前两位，分别为15557元65、/、12451元/；除城内、城西外，其余区域均价均已过万元。库存压力方面，除城内外，城东、曲江、高新去化周期不足6个月，压力最低；其余区域去化周期也处于合理区间，长安2018年新增供应大增，库存回升，存销比周期有所上升，但去化压力不大；城内存量最低，但存销比最高，主要原因在于，城内几乎无项目在售，现有存量多为不可售存量，导致存销比周期最高。大部分为不可售存量COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED住宅市场新开盘市场 总体去化率水平较好据不完全统计，2018年全市新推/加推401个项目，新推房源110314套，成交88117套，总体去化率79.866、8%，相比去年上升12.1个百分点，去化率水平高；上半年市场热度不断升温，开盘去化率高至89.26%，日光盘不胜枚举；下半年在调控政策强有力的影响下，加之各项目推盘节奏加快，市场供应大增，开盘去化率下降至75.82%。高陵、临潼等远郊区域热度降温明显在2018年下半年市场可售房源量大增，且客户置业趋于理性的情况下，高陵、临潼区域开盘去化率仅59.67%，相比上半年85.77%的去化率下降了26.1个百分点，市场热度骤降。下半年新开盘项目成交均价多在10000元/以上除高陵外，年内新开盘项目成交均价多在9000元/以上，在下半年表现尤为显著，下半年除个别项目因限价影响外，其余加推项目成交均价已高67、达为10000元/以上，4季度万元以下项目难觅。开盘时间项目区域推案套数成交套数均价（元/）整体去化率2018/7/4启迪佳莲未来城西咸3203209279100%2018/7/13绿地新里城西咸38838812556100%2018/7/14碧桂园凤凰城经开20020014980100%2018/7/20万科幸福臻园经开19819813200100%2018/7/21金地中心风华曲江12612616456100%2018/7/25-2018/7/26德杰状元府邸城西25125110200100%2018/7/27-2018/7/30绿地峰辉经开740702高层：12294小高层：13310968、5%2018/8/17隆基泰和铂悦山临潼269193812772%2018/9/28绿城桂语江南浐灞236162高层：12080洋房：1590069%2018/9/28恒大雅苑高陵264768200-830029%2018/10/23-2018/10/25曲江美好时光曲江4974711123295%2018/10/28旭辉江山阅西咸4855011000-1430010%2018/11/2-2018/11/3大华公园世家城南264264高层：10820洋房：15600100%2018/11/10-2018/11/11万科城市之光曲江40137713813-1482894%2018/11/25碧桂69、园锦唐浐灞2682231306283%2018/12/7万科悦湾浐灞2902411300483%2018/12/8紫薇万科大都会西咸3683689350100%2018/12/8中海太华府经开342280高层：14111小高层：1498982%2018/12/8南湖七号浐灞194931485848%2018/12/8融创桃源府临潼1461211420083%2018/12/9华润置地曲江九里曲江4743131306766%2018/12/9当代嘉宝公园悦MOMA西咸3962301065758%2018/12/12长安金茂府长安2741661944861%2018/12/13中海长安府长安39170、198高层：14757洋房：1860051%2018/12/14万科公园大道城南275132高层：12977洋房：1459548%2018/12/15-2018/12/16蓝光长岛国际社区临潼192135798070%2018/12/18-2018/12/19华润置地悦府城南19419420700100%下半年入市项目数量多且价格实现度高|主城区项目去化率更高COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED住宅市场存量结构70以下70-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上存量（套71、数）1913312680106907854650294797760907040635115去化周期（月）60.89.94.76.34.76.47.411.913.616.40102030405060700500010000150002000025000不可售存量占绝大部分 90-130市场主流需求产品均存量告急，去化周期均低于7个月。分面积段看，90-100、110-120产品最热销，去化周期仅4.7个月，其次是100-110，去化周期6.3个月，160以上面积段产品存销比在14个月左右，需警惕风险；70以下面积段产品存销比最大，存销比周期为60.8个月，主要原因在于70以下产品市场需求较少，72、且大部分为不可售。2018年西安市普通住宅分面积段存量90-130刚需刚改类产品存量告急|160以上面积段产品需警惕去化风险COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED别墅市场整体及区域分析量跌价涨，曲江、浐灞成交量居首|曲江、城南存量锐减，全市存量仅28万方 2018年受秦岭北麓别墅项目专项整治行动影响，别墅市场整体成交量40.41万，环比下降9.4%；在曲江、城南高端别墅成交带动下，成交价格环比上涨15.9%，为21523元/。分区域来看，别墅成交区域主要集中于浐灞、曲江，分别成交14.06万、12.84万，占比全市别墅市场66.57%；价格方73、面，曲江是别墅成交价格实现度最高的区域，成交均价为23291元/。截止2018年年底，西安市别墅市场存量仅28.38万，别墅存量大幅减少，主要是由于曲江和浐灞两个区域部分别墅项目存量锐减导致，曲江以玫瑰庄园、紫薇永和坊和华侨城108坊为代表，浐灞主要是紫楹台、雁鸣墅语。此现象疑似与秦岭北麓违建别墅事件有关，部分别墅存量变为不可售状态。按照近一年月均去化3.37万计算，存销比周期下降至8.43个月。2012年-2018年别墅市场成交量价05000100001500020000250000246810121416浐灞城北城东城南城内城西高新经开曲江长安成交面积(万)成交均价（元/）2018年西安各74、区域别墅物业成交量价17930 16782 16859 15658 16093 1857721523 0500010000150002000025000051015202530354045502012201320142015201620172018成交面积（万）成交均价(元/)COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED别墅市场TOP10 2018年西安别墅市场成交面积top10项目总计成交26.74万，市场集中度高达66.17%。中海曲江大城成交金额居首，单项目成交占比全市17%，临潼新城樾阅骊府、中海阅骊山项目、融创桃源府项目在下半年西安多数别75、墅项目无法销售情况下，成家量凸显，加之新城赠送面积大，中海品质及口碑好，融创桃源府为微派中式建筑风格共助项目热销，位列top10榜单。2018年西安别墅市场成交面积top10排名项目名称成交金额（亿元）成交面积（万）成交套数（套）成交均价（元/）1中海曲江大城13.936.97331199892荣德河与墅7.13143236933新城玺樾骊府6.854.15236164844中海阅骊山5.352.99239179075龙湖雁塔天宸5.211.4661356206科为城墅4.141.7490238347融创揽月府4.051.8251222668绿地国际生态城3.872.2296174069融创桃76、源府3.331.03723231310清凉山居3.31.366724325市场集中度高达66.17%|临潼别墅项目成交量表现突出COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED洋房市场整体及区域分析成交量收缩，均价上涨至历史最高点|区域间价格差异化小 2018年西安市洋房市场成交收缩，整体市场成交162.33万，环比下降14.03%，成交价格13798元/，环比大幅上涨16.72%，价格张福较大。分区域来看，洋房成交区域主要集中于曲江、浐灞、城南，分别成交44.4万、38.9万、25.5万，分别占比全市洋房市场27.38%、23.97%、15.73%；77、价格方面，除城内外，各区域差异不大，多在13000-15000元/之间，各区域均价相比2017年上涨明显。2015年-2018年洋房市场成交量价及占比02000400060008000100001200014000160001800005101520253035404550浐灞城北城东城南城内城西高新经开曲江长安成交面积（万）成交均价（元/）2018年西安各区域洋房物业成交量价90169178 1182113798 02000400060008000100001200014000160000204060801001201401601802002015201620172018成交面积(万)成交均78、价（元/)COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED洋房市场TOP10 2018年西安洋房市场成交面积top10项目总计成交69.92万，市场集中度43.07%。2018年洋房市场top10均为品牌开发商项目，8项目位于浐灞和曲江，为洋房产品热点成交区域；中海曲江大城、中南紫云集、金地中心风华、中南樾府均为18年纯新盘项目，成交表现亮眼。2018年西安洋房市场成交面积top10市场集中度41.97%|18年新入市项目产品力提升，成交表现不俗排名项目名称成交金额（亿元）成交面积（万）成交套数（套）成交均价（元/）1中海曲江大城18.8712.32879、18153142中南樾府14.399.58662150193阳光城PLUS12.188.83593137944金地中心风华8.885.39346164735中南紫云集8.476.23419136006龙湖香醍国际社区8.336.24402133517融创揽月府7.665.56335137808富力白鹭湾7.136.52484109379融创桃源府7.024.292931637810碧桂园凤凰城7.014.9634914140COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED二手房市场新增供应二手住宅受政策及新房市场影响波动较大|2018年二手市场客房比280、.56：12.51 3.35 4.95 4.88 4.57 3.19 2.58 2.35 1.89 1.45 1.31 2.49 3.36 012345605,00010,00015,00020,00025,00030,000新增房源量（套）新增客源量（组）客房比2017年12月-2018年西安贝壳找房平台客房比走势客房比年末翘尾，供需矛盾趋紧，均价面临一定的上涨压力。二手房市场受政策及新房市场影响明显。自2017年6月28日，二手房交易“满五满二“，二手房新增房源量及客户量均少，自2018年3月起，西安新房市场一房难求，供需严重不平衡，部分购房者选择购买二手住房，3月之后新增客源量大幅度上升81、；2018年6月24日，二手住房交易政策放宽至“满二满三”，贝壳找房平台新增客源量及客户量迎来一波上涨态势。”6.24”政策：二手房交易放宽至”满二满三”COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED二手房市场成交量价全市二手住宅成交量跌价稳|贝壳二手成交量年末翘尾，成交占比上升02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0000100200300400500600700成交套数（套）成交均价（元/）2018年1-12月西安市成交量价走势 全市成交量跌价稳，下半年成交大幅下降；均价方面，全市均价9682、54元/，贝壳均价14155元/。9月起，全市二手房成交低迷，西安贝壳找房平台成交量则不断上升，12月贝壳成交占比已高至19.81%。02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000成交套数（套）成交均价（元/）2018年1-12月西安贝壳找房平台成交量价走势COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED二手房市场区域成交高新、经开为主力成交区域|曲江、高新均价领跑全市02,0004,0006,0008,00010,83、00012,00014,00016,00018,00001002003004005006007008009001,000浐灞城北城东城南城内城西高陵高新经开曲江西咸长安成交套数（套）成交均价（元/）2018年西安市分区域成交量价走势从成交量来看，经开、高新、城南为西安市主力成交区域，三区域成交占比40%；西安贝壳平台高新、浐灞、经开为主力成交区域，三区域成交占比54%。从成交均价看，全市方面，曲江成交均价最高，为11702元/，其次为高新，均价11187元/；西安贝壳平台方面，曲江均价最高，为17071元/，其次为高新，均价16117元/。02,0004,0006,0008,00010,00084、12,00014,00016,00018,00001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000浐灞城北城东城南城内城西高新经开临潼曲江西咸长安成交套数（套）成交均价（元/）2018年西安贝壳找房平台分区域成交量价走势COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED二手房市场套均总价连续7个月全市二手住宅套均总价保持平稳|贝壳套均总价保持在120万元/套左右2018年1-12月西安市套均总价走势 2018年西安市二手房套均总价从2017年12月78万元/套上涨至2018年12月97万元/套，同比增长24.49%，环比上85、涨0.96%。西安贝壳找房平台的二手房套均总价有17年12月93万元/套上涨至2018年12月120万元/套，同比增长29.66%，环比上涨2.47%。-6%-4%-2%0%2%4%6%8%020406080100120套均总价（万元）环比2018年1-12月西安贝壳找房平台套均总价走势-10%-5%0%5%10%15%20%020406080100120140160套均总价（万元）环比COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED二手房市场成交周期业主观望情绪逐渐浓厚|客户成交周期低位运行，购房意愿依旧强烈2018年1-12月西安贝壳找房平台买卖双86、方成交周期变化情况 2018年业主成交周期高于客户成交周期；受新房摇号政策影响，新房市场一房难求，业主涨价预期加大，市场观望情绪浓厚，成交周期延长，自6月起，业主成交周期呈直线上升趋势，12月业主成交周期已上升至65天，环比延长9天。客户成交周期本年度一直处于低位，全年均值15天，整体波动不大，客户购房意愿及需求依旧强烈。30 35 31 22 19 24 25 36 42 50 56 65 14 15 11 8 12 11 13 19 22 16 17 19 0102030405060702018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月20187、8年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月业主成交周期（天）客户成交周期（天）COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED二手房市场分总价段成交刚需成交占据主力|改善需求不断升温带动100-120万产品成交占比上升2018年1-12月西安贝壳找房平台分总价段成交占比走势 2018年，西安贝壳找房平台数据显示，50-100万刚需总价段产品依旧为市场成交主力，但市场成交占比不断下降；改善需求不断升温，100-120万元总价段产品成交占比不断上升，12月成交占比为20.67%。23.69%19.52%21.98%20.18%188、8.67%14.20%17.18%14.76%17.78%18.49%20.98%17.91%22.89%20.48%16.48%10.53%14.83%13.25%15.12%16.24%14.44%14.29%16.10%14.37%6.02%9.52%8.16%7.46%3.84%7.57%5.84%8.49%7.78%6.44%7.56%9.65%6.43%12.86%7.38%7.68%6.91%4.42%5.84%8.49%9.63%10.92%9.76%11.02%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2018年1月2018年2月2018年3月201889、年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月50以下50-8080-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180-200200-240240-280280-300300万以上COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED二手房市场一二手住宅对比新房主导市场，二手成交量收缩|二手住宅均价涨幅28%2017年-2018年西安市二手普通住宅市场成交量价走势2017年-2018年西安市新房与二手房普通住宅成交均价对比 2018年90、，全市二手房普通住宅成交量为299.68，环比下降13.02%；成交均价10981元/，环比上升28.28%。新房均价11239元/，二手房均价10981元/，价差为258元/，新房、二手均价相差甚微。二手住宅成交占比17.33%，环比下降0.51个百分点。8560109810200040006000800010000120002602803003203403602017年2018年成交面积（万）成交均价（元/）8596112398560109810200040006000800010000120002017年2018年新房均价（元/）二手房均价（元/）17.84%17.33%17%17%1791、%18%18%18%2017年2018年二手住宅全市成交占比2017年-2018年西安市二手普通住宅成交全市占比COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED房企动态分化格局愈加明显|各房企业绩增长表现突出，百亿房企增加至4个行业集中度不断提升，市场分化格局愈加明显2018年，全市Top10房企市场集中度上升至41.21%，同比上升5.49个百分点；其中，万科市场占比7.98%，同比下降1.02个百分点，从入榜门槛来看，市场占比从17年的39亿元提高至18年的56亿元，提升17亿元；随着品牌房企进一步抢占市场份额，top10集中度将进一步提高，市场分92、化将加剧。阳光城、中南为年度黑马，本年度业绩目标大多未完成相比2017年，各房企业绩呈规模性上涨，如阳光城业绩环比上涨3倍之多，阳光城壹号项目贡献50%业绩；中南进入西安一年，位列第6，成交表现优秀。根据房企今年业绩目标来看，仅保利完成本年度业绩目标；万科目标250亿，网签数据显示业绩完成率在84%，根据调研得知，万科实际销售金额已经达到250亿元，已完成本年度目标，融创大幅提高业绩目标至300亿，由于停售小半年之久，影响其业绩目标的完成，但成交表现依旧抢眼；其余房企均未完成期业绩目标。2017年2018年排名企业名称成交金额（亿元）市场占比企业名称成交金额（亿元）市场占比1万科197.08993、.00%万科208.807.98%2融创148.206.77%融创181.446.93%3中国恒大76.013.47%绿地114.744.38%4绿地68.433.13%碧桂园108.164.13%5碧桂园63.002.88%中海88.643.39%6金地57.512.63%中南85.793.28%7保利49.402.26%阳光城82.453.15%8龙湖43.481.99%保利81.093.10%9华远40.111.83%金辉72.192.76%10金辉38.731.77%龙湖55.542.12%市场集中度：35.72%市场集中度：41.21%万科卫冕，融创、碧桂园单项目表现抢眼，本土房企式94、微万科连续5年卫冕，以209亿元的成交金额位列第一，成为西安首个成交破200亿的房企，其次为融创，在停售小半年后以181亿的成交金额位列第二，融创壹号院及西安宸院单项目成交分别为32亿、29亿，助力融创进入第一梯队；碧桂园依靠碧桂园凤凰城一个项目位列第4，凤凰城单项目成交金额87亿元；恒大由于在售项目少，本年度已经跌出前十；西安本土房企在售项目少，推货节奏慢，本年度均未进入TOP10房企。PART3 后市预判COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED调控方式由调控交易转向调控供给结构历史证明，调控市场交易往往只影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激95、需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整调控主体由中央转向地方2017 年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。政府职能回归到住房保障经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房96、保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力。比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量资源，为住房保障提供更多的财政支持等。全国政策预判坚持房住不炒、分类指导，调控权下放地方COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED全国市场预判二线压仓重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。东南沿海、沿江地区的省会城市房地产市场将成为名副其实97、的中流砥柱。预计随着 2019 年调控政策的边际改善以及新房供应的增加，2019 年二线房地产市场将成为支持全国市场增长的主力。一线底火一线城市是房地产市场的龙头和风向标。在强调控的压制下，2017-2018 年京沪两城市场成交处在 2015 年以来的低位。一线城市住房供给相对短缺，首次置业需求和改善性需求都具有较强的韧性。均价的下跌降低购房者入市门槛，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃二手触底随着房地产调控环境边际改善，正常自住需求逐步释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的98、下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11 月重点一二线城市新增客源量环比增加 9%。新房放量2017 年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城新房供应量均较充裕，导致 2018 年市场交易结构向新房偏移。2019 年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。如 2019 年北京预计供应 90 平以下限竞房约 2 万套。政策中温放松下，一线城市明年市场有望回升，二线城市将成为明年房地产市场主力COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED西安市场预判西99、安房地产市场一盘棋效应更加明显010302商品房在政府调控指导下，整体市场趋于平稳发展，成交量区域分化，非核心区域降温；2019年成品交房，均价进一步上涨，增速回落，但受政策影响大；西咸新区成分流主城区客群的主要集聚区域。土地面2018年供地计划与实际供应相去甚远，19年待供土地充足。地价不断上涨，土地成本升高，且品牌房企目前土储充足，拿地方面更加趋于谨慎，放缓省内三四线城市布局速度；主城区优质地块依然一地难求。政策面紧随国家政策调控方向，整体政策依旧从严，在现有调控政策不放松情况下，加快建设租赁住房建设及推进共有产权房发展，多主体、多渠道保障住房需求等政策出台PART4 关于贝壳携手共赢 期待合作！陕西贝壳闹海房地产经纪有限公司地址:西安市高新区科技二路泰华金贸国际4号楼3层电话:029-8822166