1、长沙长沙 房地产市场房地产市场 20182018年总结年总结20192019年展望年展望 Real estate market 前言前言 PREFACE 回顾2018年，在“房住不炒”的大基调下，最严限制性政策精准落位，市场涨幅降温明显，整体回归理性 展望2019年，在“房住不炒”持续维稳的主基调下，市场波动趋于平稳，政策也将稳中有松 目目 录录 CONTENTCONTENT 1 1 全全国国市市场场总总结结 2 2 长长沙沙楼楼市市政政策策 3 3 长长沙沙土土地地市市场场 4 4 长长沙沙新新房房市市场场 5 5 20192019 年年预预判判 PartPart 1.1.全国市场总结全国市2、场总结 全国房地产政策 全国房地产经济金融相关表现 全国土地市场 全国新房市场 全国房地产政策全国房地产政策 全国宏观政策全国宏观政策 推进租赁住房推进租赁住房 多元人才新政多元人才新政 金融收紧金融收紧 房改后的市场化房地产，经历了三大阶段和四次巨变；成交量价也随着调控基本呈现为稳定增涨 全国范围的人才争夺战，二线城市全方位出击；放宽落户购房条件，多元形式补贴 通过共有产权房、多元形式租赁住房用地供应等方式，大力提倡和推进租赁住房建设 强监管、融资渠道全面收紧；严格差别化住房信贷政策；开启宏观审慎管理，防范楼市风险 2001年 2006年 2007年 2015年 2016年 2018年 自由3、市场化发展阶段 楼市调控化发展阶段 房地产下半场阶段 政策收紧 政策放宽 1999-2018年房地产住宅市场表现 1 1.1.1 全国房地产政策全国房地产政策 近二十年三大阶段及四次巨变近二十年三大阶段及四次巨变 1998年实行房改开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了三大阶段：自由市场化发展阶段、楼市调控化发展阶段、房地产下半场阶段，以及四次巨变：放宽、收紧、放宽、收紧-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%02000040000600008000010000012000014000016000004、1年2月 01年7月 01年12月 02年5月 02年10月 03年3月 03年8月 04年1月 04年6月 04年11月 05年4月 05年9月 06年2月 06年7月 06年12月 07年5月 07年10月 08年3月 08年8月 09年1月 09年6月 09年11月 10年4月 10年9月 11年2月 11年7月 11年12月 12年5月 12年10月 13年3月 13年8月 14年1月 14年6月 14年11月 15年4月 15年9月 16年2月 16年7月 16年12月 17年5月 17年10月 18年3月 18年8月 商品住宅销售面积累计值（万）商品住宅销售额累计值(亿元）商品住宅5、销售面积累计同比(%)商品住宅销售额累计同比(%)单位：销售面积：万 销售额：亿元 20072007 二套房政策：央行提出二套房贷款首付不得低于40 五次加息：央行2007年首次加息，继而连续四次加息 20082008 控市到救市：上半年政策收紧，下行趋势明显，下半年因金融危机开始逐渐放宽，9月“双率”齐降 20092009 政策调控利好：政策持续放松，楼市开始大幅上涨，价量上升到高峰 20102010 调控力度升级：调控政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，先后采取土地、金融、税收等多种调控手段，国十条首提“限价令”20132013 第五次调控升级：出台新国五条，房价量又从高位开端6、回落 20142014 保持调控不放松：上半年楼市调控政策“限购松绑”成为热门话题，广西南宁打响了限购松绑第一枪，宁波、无锡、杭州、天津、郑州、扬州多个城市先后放出松绑政策 20152015 差异化调控：一线限购，二三线放松，房价量大幅上涨 政策调控转向：2009-2013年，陆续出台国十一条、新国十条、9-29新政、新国八条、新国五条，以2010年5月北京限购开始，陆续有一二线甚至三线49城出台限购令，楼市戛然而止，增速迅速回落，到2012年跌至谷底，增幅为负 20072007 1 1.1.1.1.1 政策变化楼市调控化发展阶段政策变化楼市调控化发展阶段 政策松紧导致房地产市场变动政策松紧导7、致房地产市场变动 20072008年上半年：调控在土地供应、信贷、利率、税收方面加强，楼市出现10年大拐点，量价齐跌；2008下半年2009年：降息减税、降低购房门槛等政策松绑，楼市复苏，房价快速飙升；2009年底2013年：“限购”、“限贷”政策频出，房价增速迅速回落，平稳缓慢上涨；20142015年：各地松绑限购政策，信贷政策接连出台，市场转型去库存，带动房价量大幅上涨 2016年上半年，一线城市增加限购门槛，同时提高限贷标准，下半年，9天21城重启楼市限购限贷政策，以长三角区域上海周边的热点二线城市调控加码较为严厉 核心一线、周边及全国热点二线城市限购、限贷收紧 超过30个城市及地区的“8、限售”政策，主要是东部三大经济圈内的热点三四线城市；近30个城市开启“限售”政策，限售升级，尤其是全国普通二线城市及热点三四线城市 二线、东部三大经济圈，热点三四线城市限售收紧 各线城市继续完善限购、限售措施，精准化程度进一步提高，多地公积金政策收紧，7城企业限购，近60城通过降低落户门槛，丰富补贴等方式抢夺人才 市场监管力度和地方政府问责制加强，超过30个城市开展房地产乱象治理行动，棚改和房企融资双双收紧 调控更加精准化，监管力度、地方问责制加强 2016年 2017年 2018年 1 1.1.1.1.1 政策变化房地产下半场阶段政策变化房地产下半场阶段 调控持续收紧，精准化程度提高调控持续9、收紧，精准化程度提高 2016年2018年：房地产下半场，调控持续收紧，精准化程度进一步提高；价格仍保持稳定增幅，成交量增幅则明显下降；价量变动幅度不再保持一致 房住不炒租购并举 全国 1，深化基础性关键制度改革 住房制度改革，因城施策、坚决遏制房价上涨等 2，强化金融监管和风险防控 加强影子银行、房地产金融的管理，房企境外发债受限 3，加快住房租赁体系建设 多主体供应、多渠道保障、租购并举 4，加强对市场秩序的监管 开展治理房地产市场乱象专项行动 2018年，房地产调控政策在“房住不炒”和“租购并举”的基调下继续构建长短结合的制度体系，住房租赁市场建设继续提速 地方 强化与扩围 长沙、西安等10、7城暂停企业购房；北京公积金“认房认贷”；成都、武汉、西安等公证摇号销售；近60城出台新政抢夺人才 地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强，调控也更加精准化；除了以往的“五限”政策以外，在人才政策等多个层面出现一系列新探索新进展 1 1.1.2.1.2 全国政策全国政策20182018年年 “房住不炒”主基调，地方精准化调控“房住不炒”主基调，地方精准化调控 全年调控405次，比去年同期上涨80 中国住房发展报告(2018-2019)1月，国土资源部批准沈阳、南京等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点 1月，原国土部提出研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的办法 9月，11、国务院要求大力发展住房租赁市场，加快建设住房租赁管理服务平台，鼓励探索发展共有产权住房 4月，证监会、住建部支持国家政策重点支持区域和租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化 8月，住建部要求各地要抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策 6月，农业农村部鼓励利用闲置的房产设施、集体建设用地等，以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业 5月，住建部要求热点城市住房用地比例不低于25%，确保公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增供应中比例超50%政府不断强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，并从扶持住房租赁企业、完善租赁补贴机12、制和相关法律、提供金融支持等方面来支持租赁市场的供给 1 1.1.3.1.3 全国政策租赁住房全国政策租赁住房 多渠道保障支持租赁住房市场发展多渠道保障支持租赁住房市场发展 深圳等珠三角城市 依靠土地更新项目来扩大租赁供给面积 北京、上海、杭州、南京 侧重于新建商品房配建、集体土地建设租赁住房 其他二线城市 通过新建商品房配建租赁住房的形式来增加供给 热点租赁城市的租赁用地供应 政府通过盘活存量、扩充增量的方式来盘活租赁用地资源；通过放开产权限制、扩大供给范畴，降低保障人群门槛等方式加快推进共有产权住房，平抑房价预期；房企全国布局长租公寓，发展迅猛 18年下半年共有产权住房相关重点政策 1 113、.1.3.1.3 全国政策租赁住房全国政策租赁住房 多形式租赁用地供应，推进共有产权住房多形式租赁用地供应，推进共有产权住房 日期 省/市 政策内容 9.11 广东 提出产权满10年可转商品住房 9.14 西安 将经济适用住房、限价商品住房整合为共有产权住房，实行政府与购房人按份共有产权，面向在西安市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的西安市户籍居民、取得西安市居住证的非西安市户籍居民和各类人才供应 9.27 上海 扩大共有产权保障住房保障人群范围，将向非上海户籍常住人口开放申请资格：持有上海市居住证且积分达到规定标准分值（120分）、已婚、在上海无住房、在上海连续缴纳社会保险或个人所14、得税满5年、符合共有产权保障住房收入和财产准入标准 抢人大战由一二线城市开始深入到三四线，中西部各二线城市利用不断降低落户门槛、丰富补贴方式等形式来吸引更多人才 三四线城市加入，全国人才抢夺战 02 补贴方式集中在落户买房、租房、生活补贴、科研补贴以及就业创业诸方面。一线城市集中在高端人才的引进，二线的补贴力度相对较大 新政补贴趋向多元，二线相对突出 落户门槛降低，购房要求放宽 呼和浩特落户门槛从本科降低到中专，郑州更是实施零门槛落户，苏州规定AE类人才购买首套自住住房，可不受户籍、个税和社保缴纳时限等限制 01 03 1 1.1.4.1.4 全国政策人才新政全国政策人才新政 放宽落户，多元补15、贴，二线城市全方位出击放宽落户，多元补贴，二线城市全方位出击 二线城市纷纷推出力度空前的人才吸引政策，三四线城市开始加入，通过降低落户门槛，多元化补贴抢夺人才 城市 能级 城市/省份 落户 公租房（人才公寓）生活及租房补贴 购房资格 购房补贴 高层次人才 创业资助（奖励）一线 北京 上海 广州 深圳 二线 西安 南京 佛山 郑州 沈阳 武汉 长沙 重庆 三四线 徐州 中山 珠海 唐山 张家口 1 2 3 4 住建部：依法依规控制棚改成本，严禁违规支出；因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应采取新建棚改安置房的方式 18.7.1218.7.12 自然资源部与农业16、农村部联合在全国范围内开展“大棚房”问题专项整治行动 18.8.2018.8.20年底 国务院：因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策 18.10.0818.10.08 在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消 18.12.0418.12.04 棚改已经阶段性地完成了历史使命，成功消灭了三四线城市的楼市库存，从抑制房价的角度，货币化安置优惠政策将适度退出 1 1.1.5.1.5 全国政策棚改全国政策棚改 政策趋严，货币化安置渐次离场政策趋严，货币化安置渐次离场 年份 日期 城市 内容 2017 1月6日 上海 暂停17、商办类项目网签 2月20日 上海 停止“类住宅”新项目审批、销售和预售 3月26日 北京 1.商办类项目应严格按照规划，不得擅自改变为居住等用途；2.新项目单套面积500，且只能销售给法人，购买后不得用于居住，再次出售只能出售给法人 3月30日 广州 1.商办类项目不得变更为居住用地，不得用作居住用途；2.新项目单套面积500，销售对象必须是法人，再次销售对象也必须是法人 4月21日 上海 1.出让合同中明确办公用地不得建设公寓式办公；2.商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店；3.办公、商业可售部分以层为单位进行销售 4月21日 成都 1.商办类项目应严格按照规划，不得擅自改变为居住等用途；218、.不得违规宣传可用于居住 5月8日 深圳 1.商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计；1.商业用房每层单套面积150的面积之和小于该层总面积50%；2.研发用房单套180 2018 3月23日 武汉 1.办公、酒店结构单层层高4.5米。4.5米层高6.7米按两层计入建筑面积；2.单套 套内面积150平方米 7月31日 深圳 1.新建商务公寓（除4种情况外）一律只租不售且不得改变用途，企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，单次租期10年；2.新购买商务公寓的个人或法人单位，产权满5年可转让 2016年以前 大行其道，受投资客追捧 相较于住宅性质产品，价格更低、不限购，类住宅产品成为19、了刚需自住客、房产投资客的香饽饽 2017年 紧急叫停，市场成速冻之势 2017年初，在“房住不炒”的目标下，全国楼市调控大幕拉开，“商改住”成为调控重点。北京、上海、广州、深圳、成都等地接连出台新政禁止“商改住”，各地类住宅市场迅速冰封，成交冰冻 2018年 限制升级 公寓短期只租不售，套内面积增大 2017年开始限制商业项目居住用途化，2018年涉及城市增加，限制强度升级 1 1.1.5.1.5 全国政策禁商改住全国政策禁商改住 涉及城市增加，限制内容升级涉及城市增加，限制内容升级 年内四次定向降准等手段改善货币流动性；金融监管持续强化，房企融资全面收紧；差别化住房信贷政策严禁消费贷资金流20、入房地产市场 1 1.1.6.1.6 全国政策金融类全国政策金融类 货币信贷与金融监管全线趋紧货币信贷与金融监管全线趋紧 01 04 03 02 01 货币政策保持稳健中性 央行年内4次降准，3次增加再贷款、再贴现额度，支持债转股、普惠金融等领域发展，缓解市场对于货币环境过紧的担忧 02 金融监管持续强化 融资渠道全面收紧：禁止投资于非标债权类、未上市股权类及其收益权的资管产品期限错配；禁止资管产品多层嵌套；委托贷款、信托贷款资金来源受限，房企表外融资渠道收缩 03 差别化住房信贷政策趋于严格 央行要求商业银行对住房贷款执行差别化定价，继续严厉打击消费贷资金流入房地产市场等违规行为 04 房地21、产金融宏观审慎调控框架 逐步建立 运用最低首付比例要求、房贷利率要求、借款人偿债能力要求、评估结果与MPA激励约束工具相挂钩、窗口指导等政策工具，构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制，防范楼市风险 房地产下半场 万科 挣扎在生死边缘，不少房企或赴港上市融资 战略转型愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）微利时代 房地产调控金融紧缩政策（去杠杆）融资难 大房企 恒达集团、银城国际、德信中国、美的置业等纷纷赴港上市融资 在房地产业务的基础上做延伸，做多元化服务，比如商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、养老、教育等 碧桂园 在产城融合方面发力，力图因地制宜地突出主导产业，打造22、产业小镇 恒大 开始“造车”，今年投资了电动车企业Faraday Future 龙湖 涵盖地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四大主航道业务，未来将探索及参与城市空间和服务的重构 受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，小房企生死挣扎，大房企战略转型明显；中国房地产已开始往运营端转型，未来一到两年内重组兼并将会更加剧烈 1 1.1.7.1.7 全国政策房企表现全国政策房企表现 整合并购运营端转型明显整合并购运营端转型明显 中小房企 全国宏观政策全国宏观政策 总结 预测 因城施策，分类调控，地方主动性调控，调控更加精准化；国家层面上继续推进住房制度改革，调整住23、房供应结构，提速住房租赁体系建设，加强监管；地方层面上，地方问责制加强，调控主动性增强，针对性的精细化程度也进一步提高。2018“房住不炒”和“租购并举”的基本基调下，政策将稳中有松；为了抑制房价过快上涨，限购、限贷政策不断升级，最严政策不断刷新；目前市场迅速回归理性，预计未来在大基调基础之下，政策将会刚需和首改住房需求出现松动 2019 在“房住不炒”的基调上，各市精准化调控不断升级，收效明显；预计未来稳中有松 全国经济表现全国经济表现 全国金融表现全国金融表现 全国GDP稳定增涨，增速下滑；近年新开工面积呈波动上扬趋势；开发投资额持续上扬，下半年受政策影响，有收紧趋势 首套房利率不断上扬；24、广义货币（M2）增速随房价快速上扬而持续下滑，目前稳定在低位小幅波动 全国房地产经济金融相关表现全国房地产经济金融相关表现 5.80%6.00%6.20%6.40%6.60%6.80%7.00%7.20%7.40%7.60%0500001000001500002000002500002014年1季度 2014年2季度 2014年3季度 2014年4季度 2015年1季度 2015年2季度 2015年3季度 2015年4季度 2016年1季度 2016年2季度 2016年3季度 2016年4季度 2017年1季度 2017年2季度 2017年3季度 2017年4季度 2018年1季度 2018年25、2季度 2018年3季度 2014-2018年全国GDP走势 GDP(亿元）同比增速（%）单位：亿元 02468101205101520252014-2018年商品房新开工面积与投资额走势 新开工面积（亿m）开发投资额（万亿元）单位：亿 单位：万亿元 1 1.2.1.2.1 房地产经济表现房地产经济表现 受政策影响受政策影响大，增速大，增速放缓放缓 全国GDP：GDP保持稳定增长趋势，增速同比相对稳定，但出现下降趋势；新开工面积开发投资额：近年新开工面积小幅波动，开发投资额持续上涨；2018年受融资难、政策调控加码、棚改货币化改革等影响，投资额有所收紧 8.0%6.0%7.0%8.0%9.0%26、10.0%11.0%12.0%13.0%14.0%15.0%2014年1月 2014年4月 2014年7月 2014年10月 2015年1月 2015年4月 2015年7月 2015年10月 2016年1月 2016年4月 2016年7月 2016年10月 2017年1月 2017年4月 2017年7月 2017年10月 2018年1月 2018年4月 2018年7月 2018年10月 2014-2018年广义货币(M2)增速走势 广义货币（M2）增速 4.52%5.43%5.71%4.00%4.20%4.40%4.60%4.80%5.00%5.20%5.40%5.60%5.80%2016年127、月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 2016年9月 2016年11月 2017年1月 2017年3月 2017年5月 2017年7月 2017年9月 2017年11月 2018年1月 2018年3月 2018年5月 2018年7月 2018年9月 2018年11月 2016-2018年首套房利率走势 首套房利率 基准利率：4.9 1 1.2.2.2.2 房地产金融表现房地产金融表现 首套房利率高企广义货币首套房利率高企广义货币(M2)(M2)增速减缓增速减缓 首套房利率：自2017年5月以来全国首套房贷款平均利率不断上升，至2018年11月已达5.71%，较年初上浮了0.28%28、；广义货币(M2)：反映现实和潜在购买力；而中国的M2增速与房贷增长有着直接的关联，受政策调控影响，2016年以来，M2增速持续下滑，2018年M2相对稳定，全年在8的增速值小幅波动 房地产经济金融房地产经济金融 金融持续收紧，投资积极性回落，增速回归理性；预计未来将持续目前表现，针对性的部分放宽，促进实力优质企业健康发展 经济 稳步向上 全国GDP保持稳定增长趋势，增速稳定呈下降趋势；新开工面积小幅波动，开发投资额持续上涨；2018年受融资难、政策调控加码，棚改货币化改革等影响，投资额有所收紧 金融 持续收紧 首套房利率平均利率不断上升；受政策调控影响，广义货币(M2)增速持续下滑，201829、年M2增速相对稳定，全年在8的增速值小幅波动 全国土地市场全国土地市场 成交量价成交量价 楼面价溢价率楼面价溢价率 土地流拍土地流拍 房企表现房企表现 近三年表现稳定，小幅波动，呈上涨趋势；成交金额同比持平，受政策影响，增速回落，回归理性 楼面价整体表现稳定；受政策影响，溢价率年中后一路下滑；一二线城市反应迅速，三四线城市反应稍慢；多元因素影响下，流拍率和宗数一路走高；二线城市流拍现象更为明显 超五成房企累计拿地金额同比上涨 3.85 3.23 7.97 12.63 19.8 19.73 24.26 13.32 14.34 13.16 15.51 19.74 0.66 0.39 1.15 1.30、82 1.88 1.84 2.84 1.92 2.08 2.85 4.14 4.63 00.511.522.533.544.550510152025302007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 历年全国招拍挂出让金及成交建面情况（住宅用地类型）规划建筑面积（亿）土地出让金（万亿）5.4 5.8 13.2 21.1 41.5 46.3 51.2 30.3 33.9 31.2 33.6 42.57 0.82 0.55 1.46 2.37 2.85 2.88 4.25 2.85 3 3.8 5.1931、 5.87 0123456701020304050602007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 历年全国招拍挂出让金及成交建面情况（所有用地类型）规划建筑面积（亿）土地出让金（万亿）单位：亿 单位：亿 单位：万亿 单位：万亿 1 1.3.3 全国土地市场全国土地市场 成交量表现稳定成交量表现稳定&土地出让金增速放缓土地出让金增速放缓 成交建面：自2014年跌落三成后，持续在同一水平徘徊，小幅波动，呈现上涨趋势；成交出让金：受流拍、拿地热情降低影响，与2015年起的大幅增涨相比，增速放缓 15032、0 1582 1277 1439 1377 1419 1528 1443 1270 1209 1354 1321 23%18%18%21%28%20%14%10%8%10%8%8%0%5%10%15%20%25%30%35%0200400600800100012001400160018001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年全国招拍挂成交楼面价及溢价率（所有用地类型）楼面价（元/）溢价率（）2647 2617 2081 2588 2479 2441 2462 2408 2161 1987 2264 2267 26%22%22%25%31%2333、%16%12%8%7%9%8%0%5%10%15%20%25%30%35%0500100015002000250030001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年全国招拍挂成交楼面价及溢价率（住宅用地类型）楼面价（元/）溢价率（）单位：元/单位：元/1 1.3.1.3.1 全国土地全国土地-楼面价楼面价&溢价率溢价率 成交楼面价：全年小幅波动，表现稳定；住宅用地楼面价保持在2500元/成交溢价率：上半年表现火热，下半年受棚改货币化政策收紧、开发商资金紧张等多方面因素影响，溢价率一路下滑，低溢价、底价成交成为主旋律 溢价率年中下滑，年末触底稳定溢价34、率年中下滑，年末触底稳定 19%7%6%7%0%10%4%1%5%4%7%2%0%5%10%15%20%25%30%02000400060008000100001200014000160001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一线城市楼面价及溢价率走势（所有用地类型）楼面价（元/）溢价率 20%15%13%16%26%12%12%10%9%5%6%7%0%10%20%30%0200040001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 二线城市楼面价及溢价率走势（所有用地类型）楼面价（元/）溢价率 27%26%22%2735、%30%28%17%13%7%15%11%11%-10%10%30%0500100015001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 三四线城市楼面价及溢价率走势（所有用地类型）楼面价（元/）溢价率 单位：元/单位：元/单位：元/1 1.3.1.3.1 全国土地全国土地-楼面价楼面价&溢价率溢价率 4月银行政策收紧，6月棚改货币化收紧，年中各大城市最严限购限贷政策出台 一二线城市：受政策影响反应明显，年底溢价率回归低位平稳状态；三四线城市：上半年高溢价之下，楼面价一路上扬，下半年受政策影响，双双下滑 一二线反应迅速，三四线相对缓慢一二线反应迅速，三四线相对缓36、慢 21 福州市 2531 22 珠海市 2504 23 沈阳市 2409 24 海口市 2405 25 台州市 2398 26 常州市 2358 27 成都市 2259 28 绍兴市 2207 29 凉山彝族自治州 2085 30 金华市 2001 31 南昌市 1951 32 舟山市 1938 33 郑州市 1937 34 达州市 1882 35 哈尔滨市 1840 2018年楼面地价排行 36 重庆市 1818 37 宁波市 1812 38 西安市 1788 39 石家庄市 1786 40 昆明市 1773 41 乌鲁木齐市 1773 42 湖州市 1744 43 长沙市 1739 4437、 扬州市 1728 45 太原市 1717 46 内江市 1696 47 惠州市 1685 48 长春市 1655 49 眉山市 1639 50 呼和浩特市 1620 排名 城市 楼面价(元/)1 北京市 19591 2 上海市 8173 3 杭州市 7957 4 深圳市 7315 5 广州市 6043 6 厦门市 6008 7 海南藏族自治州 5835 8 天津市 4056 9 佛山市 3778 10 南京市 3492 11 苏州市 3360 12 合肥市 3158 13 武汉市 2986 14 鄂州市 2939 15 无锡市 2936 16 温州市 2864 17 大连市 2837 18 38、三亚市 2748 19 济南市 2737 20 东莞市 2599 2-10名 1-3名 11-20名 21-30名 31-50名 1 1.3.1.3.1 全国土地全国土地-楼面价楼面价 2018年楼面价前50中，北京遥遥领先，沿海城市，尤其是江苏、浙江两省入围城市最密集 北京最高，沿海城市普遍偏高北京最高，沿海城市普遍偏高 1.3%1.5%1.3%0.9%1.4%1.5%1.7%2.3%2.1%2.2%1.6%2.7%0.0%1.0%2.0%3.0%01002003004001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年全国城市土地流拍走势（所有用地类39、型）流拍宗数 流拍率%金融影响 融资渠道受限，银行开发贷全面收缩，房企股权融资更是被冻结，至于公司债也受到严格监管，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，房企拿地更加理性，或者说根本没钱拿地。资金受限 低单价、利于高周转的优质地块成为首选，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍，2018年以来，大多数房企进入偿债高峰期，面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压，拿地更倾向于一些小体量项目，以便快速周转。市场环境 “房子是用来住的，不是用来炒的”，当坚决遏制房价上涨的呼声越来越高，房企拿地的热情却越来越小，如今面粉贵过面包，而面包价格又被卡死40、了，开发商们自然不愿意做这个赔本生意。政策影响 随着房地产调控政策的持续深化，土拍政策频出，竞自持、竞配建、限房价、共有产权用地的要求等成为重点城市推地的重要要求，导致拿地成本居高。01 02 04 03 单位：宗 1 1.3.2.3.2 全国土地全国土地-流拍流拍 在政策、经济、金融、市场环境等各重因素下，2018年的流拍宗数及流拍率直线上升，多低溢价、底价成交 流拍宗数流拍宗数&流拍率一路走高流拍率一路走高 1.1%1.2%1.8%3.7%3.9%0.0%2.0%4.0%0200040002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 近五年全国城市土地流拍走势（所有用地类型）41、流拍宗数 流拍率%单位：宗 推出 流拍 推出 流拍 推出 流拍 推出 流拍 北京 481150782577广州 485410423797上海 126091013301310深圳 505020111050100150200250单位：宗 一线城市土地流拍统计 2015年 2016年 2017年 2018年 推出 流拍 推出 流拍 推出 流拍 推出 流拍 福州 8857109711347成都 2214816811139820814天津 894123210931517合肥 792102198611729050100150200250单位：宗 二线热点城市土地流拍统计 2015年 2016年 201742、年 2018年 一二线土地流拍数直线上升，二线城市反应较大，原因在于二线城市在形势利好的情况下，成交均价一路上涨，供应量更是紧随其上，在目前政策逐渐收紧的情况下，成交量下跌严重，其中最为明显的，国内房价高速上涨的“领头羊”，合肥在2018年11月，商品住宅价格为12,010元/平米，环比上涨18.88%，同比上涨30.11%；住宅供应量达到10,230套，环比增长45.6%，同比增幅达到110.6%，但与之相对的是，备案成交量仅1,800套，环比下降25.0%。二级市场急转直下的情况下，开发商拿地更为谨慎，流拍宗数上涨明显 1 1.3.2.3.2 全国土地全国土地-流拍流拍 一线城市：201843、年，一线城市共供应278宗住宅用地，流拍数量15宗，流拍率高达5.4%，去年仅为1.9%；二线城市：2018年，全国36个二线城市土地流拍总数更大，达到了378宗，流拍率达7.1%，去年仅为3%；其中最具代表性的热点二线城市中福州市、成都市、合肥市、天津市土地流拍量涨幅较大，流拍总量高达57宗 二线城市流拍率升高明显二线城市流拍率升高明显 1 1.3.3.3.3 全国土地全国土地-房企房企 超五成房企拿地金额同比上涨超五成房企拿地金额同比上涨 3906.2 2260.6 5464 2022.2 1607.6 1005.1 1368.8 1249.7 4712.5 2447.6 2055.1 144、900.6 1667.8 660.1 1264.2 744.6 575.9 547.7 1685.5 549.1-200%0%200%400%600%800%1000%1200%01000200030004000500060002018年房企新增拿地金额TOP20及对应建面 新增土地建面(万)新增拿地金额(亿元)新增土地建面同比(%)新增拿地金额同比(%)新增土地建面：TOP20房企新增土地建面位居前三的分别是碧桂园、绿地和万科；其中绿地新增建面、拿地金额同比增长分别为122%、67%；碧桂园、万科新增建面和拿地金额同比均下降；新增土地拿地金额：18年房企累计新增土地拿地金额TOP20中，1945、家房企超500亿元，5家逾千亿，位列前三的分别是万科、保利、碧桂园；TOP20中超五成房企累计拿地金额同比有所增长，部分同比增长超100%单位：土地建面：万 拿地金额：亿元 全国土地市场全国土地市场 全国趋势 全国住宅土地成交建面保持5年平稳，而今年土地出让金未延续前几年持续走高的趋势，较去年变化不大，在流拍严重、房企拿地热情褪去的情况下，土地出让金难以实现持续增长 冰火两重天的土地市场，上半年炒热，熔断、摇号频现，年中出现转折，市场急转直下，下半年土地市场冷清，流拍、底价成交成为关键词；随着房地产调控政策的持续深化，土拍政策频出，附加条件增多，导致拿地成本居高，与此同时，售价受到严格控制；金46、融条件紧缩、集中偿债、销售受阻，多重资金压力下，开发商拿地谨慎 各线城市对比 整年的楼面价及溢价率都处于低位；一线城市土地供应面积较少，市场楼面价格反应强烈，溢价率在个位数徘徊；二线城市市场导向明显，5月后溢价率一路走低，年末略有回暖；三四线城市低价卖地，溢价率相对较高；一二线土地流拍数直线上升，二线城市反应更大，原因在于二线城市在形势利好的情况下，成交均价一路上涨，供应量更是紧随其上，而城市发展没跟上房价飙升，故在目前政策逐渐收紧的情况下，二级市场成交量断崖式下跌，开发商拿地信心不足，流拍率升高 年初高温，年中遇冷，年末趋稳 全国新房市场全国新房市场 住宅市场住宅市场 办公市场办公市场 商业47、市场商业市场 房企房企 同比供应增加，成交微缩，价格增涨平缓；去库存效果明显 同比供应增加，成交减少，价格保持稳定；库存高位，去化困难 同比供应增加，成交量稍降，价格保持稳定；库存稍降，去化缓慢 竞争激烈，成交额再创新高 1 1.4.4 全国新房市场全国新房市场 成交同比下滑，价格增涨平稳成交同比下滑，价格增涨平稳 成交面积：2018年1-11月累计成交面积15亿，同比下降5.1%；成交均价：历年来稳步增加；2018年全年价格小幅波动，基本保持在8700元/8511 8504 8779 8831 8762 8839 8888 8751 8535 8778 010002000300040005048、006000700080009000100000.000.501.001.502.002.501-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2018年全国商品房成交月度趋势 成交面积(亿)成交均价(元/)单位:亿 单位:元/6332 6793 7476 7892 8715 0100020003000400050006000700080009000100000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2014-2018全国商品房成交年度趋势 成交面积(亿)成交均价(元/49、)1-11月 单位:亿 单位:元/0.001.002.003.004.005.006.007.008.002016-01、02 2016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-01、02 2017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-01、02 2018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112016-2018年全50、国商品房库存面积月度趋势图 库存面积(亿)单位:亿 1 1.4.4 全国新房市场全国新房市场 去库存效果显著去库存效果显著 库存面积：近年去库存效果明显，截止至2018年11月底，库存面积为5.3亿，仅为2016年初的71 5.3亿 8292 8259 8533 8659 8576 8687 8744 8605 8359 8728 0100020003000400050006000700080009000100000.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.001-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2018年全国商品住宅成交51、月度趋势 成交面积(亿)成交均价(元/)单位:亿 单位:元/5040 6472 7203 7614 8542 01000200030004000500060007000800090000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2014-2018全国商品住宅成交年度趋势 成交面积(亿)成交均价(元/)1-11月 单位:亿 单位:元/1 1.4.1.4.1 全国商品住宅市场全国商品住宅市场 成交同比微缩，价格增涨平缓成交同比微缩，价格增涨平缓 成交面积：近年来保持稳定增加；2018年1-11月累计成交52、面积13亿，同比下降3.7%；成交均价：历年来保持快速上涨；2018年全年价格整体小幅上扬，但涨幅回落，价格基本保持在8500元/0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.505.002016-01、02 2016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-01、02 2017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-01、02 2018-032018-04201853、-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112016-2018年全国商品住宅库存面积月度趋势图 库存面积(亿)单位:亿 1 1.4.1.4.1 全国商品住宅市场全国商品住宅市场 住宅库存去化结果显著住宅库存去化结果显著 库存面积：近年通过棚改、货币化补偿等政策的去库存效果明显，截止至2018年11月底，库存面积为2.6亿，仅为2016年初的55；住宅库存面积已进入“健康”范畴，长达两年半的去库存战略或已结束 2.6亿 -6%10%-13%15%2%30%-20%-14%4%-16%-12%20%-26%6%-1%-15%4%-12%-5%11%2454、7%-13%-8%-36%-43%51%13%33%-12%-25%91%-16%-15%27%194%6%-46%-52%-73%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%-5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00广州 上海 北京 深圳 重庆主城 成都 武汉 沈阳 西安 青岛 南宁 长沙 杭州 郑州 天津 南昌 长春 哈尔滨 大连 济南 合肥 贵阳 南京 厦门 石家庄主城 佛山 惠州 中山 苏州 临沂 常州 东莞 徐州 昆山 保定 南通 泰安 三亚 廊坊 2018年1-11月份热点城市累计销售套数（万套）及其同比 55、一线城市 热点二线城市 热点三线城市 单位:万套 单位:%1 1.4.1.4.1 全国商品住宅市场全国商品住宅市场 同比整体表现平稳，略有下降趋势同比整体表现平稳，略有下降趋势 一线城市：整体表现稳定，深圳和上海累计销售套数同比小幅增长，北京、广州同比略有下降；二线城市：整体表现稍有波动，超半数城市累计销售套数同比小幅下调 热点三线城市：表现起伏波动较大，同比累计销售套数略有上扬 14140 15126 15272 14376 14134 13806 13363 14292 13636 14085 02000400060008000100001200014000160000100200300456、005006001-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2018年全国办公成交月度趋势 成交面积(万)成交均价(元/)单位:万 单位:元/11787 13373 14334 13543 14244 020004000600080001000012000140001600005001000150020002500300035004000450050002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2014-2018全国办公成交年度趋势 成交面积(万)成交均价(元/)1-11月 单位:万 单位:元/1 1.4.2.4.2 全国办公市场全国办公市场 成交同比57、减少，价格保持稳定成交同比减少，价格保持稳定 成交面积：近年来保持稳定增加；但2018年1-11月累计成交面积399万，同比下降15.9%；成交均价：近年来保持在1.4万元/；2018年价格小幅波动，但整体表现平稳 050010001500200025003000350040002016-01、2016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-01、2017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-12201858、-01、2018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112016-2018年全国办公库存面积月度趋势图 库存面积(万)单位:万 1 1.4.2.4.2 全国办公市场全国办公市场 办公物业去化困难办公物业去化困难 库存面积：截止至2018年11月底，库存面积为3555万，与2016年初基本保持一致；办公物业的去库存依然困难 0.36亿 10910 10930 11033 10911 10279 10940 11292 10586 10771 10954 02000400060008000100001200002004059、060080010001200140016001-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2018年全国商业成交月度趋势 成交面积(万)成交均价(元/)单位:万 单位:元/9814 9561 9786 10323 10935 020004000600080001000012000020004000600080001000012000140002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2014-2018全国商业成交年度趋势 成交面积(万)成交均价(元/)1-11月 单位:万 单位:元/1 1.4.3.4.3 全国商业市场全国商业市场 成交量同比微降，价格60、保持稳定成交量同比微降，价格保持稳定 成交面积：近年来保持稳定增加；但2018年1-11月累计成交面积1172万，同比下降20.8%；成交均价：近年来保持在1万元/；2018年价格小幅波动，但整体表现平稳 0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802016-01、02 2016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-01、02 2017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112061、17-122018-01、02 2018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112016-2018年全国商业库存面积月度趋势图 库存面积(亿)单位:亿 1 1.4.3.4.3 全国商业市场全国商业市场 商业物业去化缓慢商业物业去化缓慢 库存面积：去化缓慢，截止至2018年11月底，库存面积为1.4亿，比2017年巅峰时期少0.2亿 1.4亿 备注：2018年数据截止至2018年11月。带星号的为企业公告数据，绿地、正荣、华夏、泰禾、上海中梁1-2月数据未公布 上海中梁 金茂集团*广州富力*泰禾集团 华夏幸福 正荣集团62、 旭辉集团*金地集团*招商蛇口*世茂地产*龙湖集团*华润置地*新城控股*中国海外发展*绿地控股 保利*融创中国司*中国恒大*万科企业*碧桂园*房企2018年1-11月累计成交金额排行榜（亿元）14%23%38%36%33%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0100020003000400050006000TOP3TOP10TOP30TOP50TOP1002018年1-11月各梯队房企销售额入榜门槛(亿元）2017年1-11月 2018年1-11月 同比 单位:亿元 单位:%1 1.4.4.4.4 全国市场房企表现全国市场房企表现 竞争激烈，成交额再创新高竞争激烈，成交额再创新高63、 累计销售额百强房企门槛提升至166亿元，同比大涨33%；而TOP30、TOP50及TOP100房企门槛同比增幅均逾30%累计销售额TOP20的房企，市场成交金额均超千亿元，并有六成房企累计销售额同比增长超30%。其中，新城控股、世茂房地产和阳光城同比分别增长值最大，分别为比88.6%、75.0%和72.8%成交全线下滑 今年全线下滑，办公、商业物业下滑尤为明显超15%价格同比小幅增长 同比小幅增长，年内维持稳定，有小范围波动 住宅去库存明显 商品住宅去化效果显著；办公去化艰难；商业缓慢去化，有一定成效 房企销售额再创新高 TOP30、TOP50、TOP100房企销售额门槛再次提升30%成交全64、线遇冷，价格同比稳中微升；2019年“稳”将是市场的主基调，市场回归理性 全国新房市场全国新房市场 上半年 政策调控升级，金融收紧监管加强；土地成交火热，高溢价频现；新房量价增速两旺；下半年 针对精准化调控，地产投资收紧，大型房企纷纷布局转型；土地流拍频现，低溢价成交；新房成交遇冷，回归理性 世联预判：2019年房价依然保持平稳，呈小幅度的平稳上涨趋势不变，总体看是房价回落到个位数上涨 政策面 政策见底，将会局部放松；金融面 调整信贷、利率，支持刚需首改的正常住房需求；经济面 GDP稳速向前，货币稳定，作为计划市场政策市场下的市场，不会出现崩盘危机；成本面 地价、税收、建安、利率的上扬，都会致65、使房子本身成本上涨，所以房价上涨是必然；供应库存面 土地负增长供应，库存重新上涨，将导致政府财政压力骤增；需求面 城市城镇化进程中将继续释放购房需求 回顾回顾2018 2018 冰火两重天冰火两重天 展望展望2019 2019 控稳基调控稳基调 PartPart 2.2.长沙房地产政策长沙房地产政策 年度政策回顾 重点政策解析 史上最严调控年：反炒房保刚需、全装修、租购并举史上最严调控年：反炒房保刚需、全装修、租购并举 2 2.1.1.1 1 长沙政策长沙政策20182018年年 2018年上半年“刚需优先”出炉，全民进场、遍地刚需；625打响反炒房攻坚战，全面升级楼市调控；下半年调控频次降低66、，但未放松；开始探索发展长效机制，全装修、租购并举正式落地“327”明确首套刚需认定标准，打击假离婚骗取优先购房资格等投机者，加大对首套刚需购房者保护力度；“625”史上最强调控落地，“三限”全方位升级、多维度监管，最大限度保障刚需、严抓炒房 2 2.2.2.1 1 长沙政策反炒房保刚需长沙政策反炒房保刚需 全方位打击投机炒房，保障有效刚需全方位打击投机炒房，保障有效刚需 5.24 无故退房的，该购房人及其家庭成员半年内不能享受首套刚需购房优先的待遇 3.27 限购区”限房价，竞地价”的商品住房以及144(含)以下普通商品住房优先满足首套刚需群体。刚需认定标准：本市无房家庭&不满1年被征收人&67、有购房资格的外地无房家庭 7.23 长沙市继续严格执行限购等调控政策，坚决遏制投资投机性住房需求，确保房地产市场基本稳定 6.27 摇号人数超过房源的1.5倍的，优先满足刚需群体，按户籍年限或工作年限排序 6.25 首套房拿证4年后才能买2套，购房拿证4年后才能上市交易；严把审批关，从严查处户口迁移中的违法违规行为；严禁销售炒作，对参加楼盘摇号的人数应进行有效控制 18年长沙进入全装修时代，提高全装修交付比例，对装修价格实行分类调控；精装品质参差不齐和客户天然抗性，推行以来颇多争议；全装修交付仍将是市场不可逆转的主流，急需规范性精装条例出台整改精装乱象 2 2.1.1.2 2 长沙政策全装修长68、沙政策全装修 提高全装修交付比例，价格实行分类调控提高全装修交付比例，价格实行分类调控 18年全装修相关政策 3.19 内五区全装修交付比例不低于70%；毛坯和装修分开计价；装修以第三方核算为准 6.07 第三方造价咨询机构随机抽取；双限地全装修价格不超过2500元/；全装修价格纳入合同总价 6.09 公共部分装修不计入全装修价格 12月开始，开展全装修商品住宅项目检查，拒不整改将依法处理 精装品质参差不齐，下半年频繁出现精装纠纷，客户信心不足 市场反应 处于前期，客户对精装有天然抗性 去化较差，没利润且麻烦，更多考虑快速走货 综合素质较高且无滞销忧虑的楼盘偏向通过精装溢价 长沙正式加入“租购69、并举”行列，出租房屋可享税收优惠；承租房屋可享公共服务待遇，可提取住房公积金支付房租；闲置商业办公用房和国企闲置房等可改建为租赁住房，到2022年，新增租赁住房500万以上 2 2.1.1.3 3 长沙政策租购并举长沙政策租购并举 到到20222022年，新增租赁住房年，新增租赁住房500500万以上万以上 培育市场 增加供给 住房租赁供给市场 培育9家 以上龙头租赁企业；鼓励银行提供信贷支持；出租房屋可享税收优惠 住房租赁消费市场 建立住房租赁官网平台；租房可享受系列公共卫生、社会保障、计划生育、法律援助等公共服务待遇；可提取住房公积金支付房租；推进公租房货币化 扩大租赁住房增量 到202270、年，每年建设不少于 50万、1万套以上租赁住房 盘活存量房屋 闲置商业办公用房和国企闲置房 等可改建为租赁住房；老旧社区微改造；对拆迁农民安置房进行适用性、功能性提质改造；鼓励企业出租闲置房屋 大量的净流入人口，加上近年楼市限购政策进一步收紧，省外户籍购买门槛增加，带来大量住房刚性需求和租赁需求 注销房产纳入总房产、缴存时限延长、二套首付提高、暂停异地贷款等多种方式提高贷款门槛，压缩购房需求，缓解公积金资金流动性风险；放开“组合贷”，更合理满足刚性住房需求 2 2.1.1.4 4 长沙政策信贷长沙政策信贷 提高贷款门槛放开组合贷，保障刚性住房需求提高贷款门槛放开组合贷，保障刚性住房需求 01071、1 0202 0303 0404 0505 6.25 取消最低20万贷款额度的规定，二套首付提高到60%6.29 已注销房产套数纳入家庭房产套数计算；已有公积金贷款结清后隔12个月才能再次申请 10.25 支持“组合贷”10.31 11月1日起，暂停住房公积金异地贷款 12.29 原有贷款资格提高到一年以上；贷款额按夫妻双方账户余额之和12-20倍计算 长沙政策长沙政策 总结 预测“反炒房、保刚需”调控主旋律，全装修、租购并举相继落地；上半年供不应求的背景下，“刚需优先”出台，一时房俏难买，史上最严调控“625”成为分水岭，反炒房攻坚战打响，楼市调控全面升级；下半年调控频次降低，基调不变，通过72、细则补充方式保障基础住房者需求；开始探索发展长效机制，全装修、租购并举相继落地 2018 政策见底，总基调下局部放宽；从整体市场看，楼市政策调控已见成效，进一步加码意义不大，政策已经见底；但在土地财政和房地产经济依赖的推动下，政策开始稍稍松绑，限价地从限最高价，到限均价，从售价倒挂，到售价高于周边；19年政策在“房住不炒”的总基调下，预计会有更大范围的局部松绑，如放宽限购，灵活限价等，保障行业平稳发展 2019 调控重点反炒房保刚需，全装修、租购并举 相继落地；政策见底，预计未来在“房住不炒”基调下，局部放宽 PartPart 3.3.长沙土地市场长沙土地市场 整体土地市场表现 商住类市场土地73、表现 商办类市场土地表现 02004006008001000120014002008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 20082018年土地供销量变化趋势 供应面积（万）成交面积（万）单位:万 3 3.2.2 整体土地整体土地市场表现市场表现 逐步回暖，商住地供应大幅增加逐步回暖，商住地供应大幅增加 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 商住用地 商办用地 工业用地 其他用地 20122018年土地供应量变化趋势（按规划用途分类）2012年 2013年 20174、4年 2015年 2016年 2017年 2018年 商住用地 商办用地 工业用地 其他用地 20122018年土地成交量变化趋势（按规划用途分类）土地供销自2015年大幅下降后，逐年增加，其中商住地的供应量持续增加，今年供应环比增幅近40%相比同类型城市流拍增加明显，长沙流拍情况与去年基本持平，原因在于政府平台公司兜底，以及与开发商的提前勾地，且年末限价政策放宽，流拍率得以保持在低位 3 3.2 .2 整体整体土地市场表现土地市场表现 年初升温，年中降温，年末趋稳年初升温，年中降温，年末趋稳 上半年整体升温，2-7月未出现流拍，7月因政策出台少量放地试探市场，而供应仅次于12月份的8月成交下75、滑明显，出现首宗双限地流拍，年末供应及成交达到全年最高 2017.12月 2018.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 供应面积 159.3287.7535.2197.7533.8377.948.0338.18128.9484.7413.4939.76136.35成交面积 146.3786.8935.4256.8364.6880.5315.9324.7452.97102.239.745.04137.19供应环比 185%-45%-60%178%-65%130%-90%375%238%-34%-84%195%243%-200%-100%0%100%20076、%300%400%020406080100120140160180近一年长沙内六区土地供销月走势图 单位:万 芙蓉 1%天心 1%雨花 10%开福 8%岳麓 42%望城 38%长沙内六区土地供应面积分区表现（单位：万）芙蓉 天心 雨花 开福 岳麓 望城 芙蓉 1%天心 1%雨花 18%开福 10%岳麓 38%望城 32%长沙内六区土地供应建面分区表现（单位：万）芙蓉 天心 雨花 开福 岳麓 望城 3 3.2 .2 整体整体土地市场表现土地市场表现 大河西唱主角，供销占比超大河西唱主角，供销占比超7 7成成 大河西全年供销占比在70%以上，而河东的容积率明显高于河西，建面占比较于面积占比升高1077、%左右 芙蓉 1%天心 0%雨花 11%开福 7%岳麓 44%望城 37%长沙内六区土地成交面积分区表现（单位：万）芙蓉 天心 雨花 开福 岳麓 望城 芙蓉 1%天心 1%雨花 17%开福 8%岳麓 42%望城 31%长沙内六区土地成交建面分区表现（单位：万）芙蓉 天心 雨花 开福 岳麓 望城 3 3.2.1.2.1 商住土地市场表现商住土地市场表现 上半年火爆熔断摇号，下半年降温底价成交上半年火爆熔断摇号，下半年降温底价成交 上半年商住土地市场在双限地政策后越发火爆，熔断摇号现象频频发生；供应量在8月份到达年度最高，于此同时以2宗双限地流拍成为年度最多流拍月份 17.12月 18.1月 2月78、 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 供应面积 85.610.53058.430.8249.18017.6486.0854.122.7715.0127.75成交面积 57.4910.5324.6611.7227.538.845.978.6939.5360.2914.952.7722.56供应环比 0%-88%-100%0%-99%5898%-100%0%388%-37%-95%442%85%-1000%0%1000%2000%3000%4000%5000%6000%7000%0102030405060708090100近一年长沙内六区商住用地供销月走势 单位:万 79、芙蓉 1%天心 2%雨花 31%开福 4%岳麓 32%望城 30%长沙内六区商住用地供应面积分区表现（单位：万）芙蓉 天心 雨花 开福 岳麓 望城 芙蓉 2%天心 2%雨花 38%开福 4%岳麓 29%望城 25%长沙内六区商住用地供应建面分区表现（单位：万）芙蓉 天心 雨花 开福 岳麓 望城 3 3.2.1.2.1 商住土地市场表现商住土地市场表现 大河西为主，河东雨花区一枝独秀大河西为主，河东雨花区一枝独秀 大河西仍为主要供销地，河东雨花区独占鳌头且容积率较高 芙蓉 1%天心 1%雨花 27%开福 3%岳麓 42%望城 26%长沙内六区商住用地成交面积分区表现（单位：万）芙蓉 天心 雨花 80、开福 岳麓 望城 芙蓉 2%天心 1%雨花 34%开福 3%岳麓 37%望城 23%长沙内六区商住用地成交建面分区表现（单位：万）芙蓉 天心 雨花 开福 岳麓 望城 3 3.2.1.2.1 商住土地市场表现商住土地市场表现 受调控政策影响，受调控政策影响，9 9成限价趋势明显成限价趋势明显 2018年供销（含所有18年的成交和供应）的50块商住地，58%为双限地，32%为限价地，总和占比为90%；上半年越限越热，熔断摇号频现，拿地靠运气，42%的商住地溢价成交，溢价率集中在40%-50%；年中调控收紧后二级市场降温明显年末限价政策灵活调整，虽下半年低溢价底价成交，溢价率集中在10%以下，但流拍81、率仍然维持在低位 岳麓区 天心区 望城区 开福区 雨花区 成交楼面价：双限地1500-2000元/限价地2000-4000元/溢价率：2宗双限地溢价20%左右 成交单价：双限地300-400万元/亩 限价地500-800万元/亩 成交楼面价：4000-6000元/溢价率：6宗双限地溢价2-50%不等 1宗限价地溢价10%成交单价：400-1000万元/亩不等 成交楼面价：2895元/溢价率：无溢价 成交单价：1137万元/亩 双限地 限价地 其他地 成交楼面价：5200元/溢价率：10%成交单价：1007万元/亩 成交楼面价：3000-5000元/溢价率：50%有溢价，20-50%3宗双限地溢82、价50%左右 成交单价：600-1000万元/亩不等 成交楼面价：3000-8000元/溢价率：1宗限价地溢价38%成交单价：1000-3000万元/亩 芙蓉区 2018年商住用地成交分布图 3 3.2.2.2.2 商办土地市场表现商办土地市场表现 整体供销走势平稳，无流拍整体供销走势平稳，无流拍 年初年末商办土地市场活跃，年中供销持续处于低位，但全年无流拍 17.12月 18.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 供应面积 5.7527.840.87.756.050.331.948.0716.84007.5224.58成交面积 031.6408.55583、.540.8503.899.377.640028.67供应环比 76%384%-97%869%-22%-95%488%316%109%-100%0%0%227%-200%0%200%400%600%800%1000%05101520253035近一年长沙内六区商办用地供销月走势 单位:万 芙蓉 1%开福 19%岳麓 57%望城 23%长沙内六区商办用地供应面积分区表现（单位：万）芙蓉 天心 雨花 开福 岳麓 望城 芙蓉 2%开福 42%岳麓 43%望城 13%长沙内六区商办用地供应建面分区表现（单位：万）芙蓉 天心 雨花 开福 岳麓 望城 芙蓉 2%开福 14%岳麓 60%望城 24%长沙内六84、区商办用地成交面积分区表现（单位：万）芙蓉 天心 雨花 开福 岳麓 望城 芙蓉 2%开福 31%岳麓 52%望城 15%长沙内六区商办用地成交建面分区表现（单位：万）芙蓉 天心 雨花 开福 岳麓 望城 3 3.2.2.2.2 商办土地市场表现商办土地市场表现 大河西供销占比超大河西供销占比超8 8成，河东开福表现亮眼成，河东开福表现亮眼 大河西占据商办土地供销绝对主角，供销占比在80%以上，开福区商业地块集中在市区，容积率偏高 3 3.2.2.2.2 商办土地市场表现商办土地市场表现 多要求带产业多要求带产业/自持，机遇与挑战并存自持，机遇与挑战并存 2018年供销（含所有18年的成交和供应）85、的25块商办地，60%附带有产业/自持的条件；带条件地块从上半年的50，增至下半年的近70，带产业/自持物业拿地已成为新趋势；带条件地块对开发商的资源链接整合及运营能力有了更高的要求，是大型开发商的转型机遇，中小开发商的生存挑战 岳麓区 天心区 望城区 开福区 雨花区 成交楼面价：3000-4000元/溢价率：无溢价 成交单价：200-400万元/亩 成交楼面价：2000-3000元/溢价率：仅1宗无产业/自持要求的溢价43 成交单价：100-1000万元/亩不等 无供销 无供销 成交楼面价：2100元/溢价率：无溢价 成交单价：420万元/亩 成交楼面价：无产业/自持要求：7000-110086、0元/有产业/自持要求：2000-3000元/溢价率：无产业/自持要求：2宗溢价50-60 有产业/自持要求：无溢价 成交单价：无产业/自持要求：4500-5000万元/亩 有产业/自持要求：500-800万元/亩 有产业/自持要求地块 无产业/自持要求地块 芙蓉区 2018年商办用地成交分布图 长沙土地市场长沙土地市场 市场表现 趋势研判 8月成为分水岭，冷热断层 上半年长沙市场熔断摇号，三四线城市频频传出某知名房企首入，625新政后8月出现首宗双限地流拍，以此为界，降温明显，低溢价、底价成交成为关键词；年末限价政策灵活调整，使得流拍率维持在低位，开发商虽谨慎拿地，但优质地块一经流出便不容错87、过，仍有大量优质地块被大开发商收入囊中 限价、产业、自持多条件拿地 2018年供销的商办地中60%要求产业或自持拿地，商住地中90%为限价地，且对限价房部分有着严苛的条件，小开发商在资源支持、运营管理能力及长时间资金沉淀等方面将受到考验，严冬已至，而对于大开发商来说，正是利用优势及合并小公司的恰当时机，简而言之，强者越强，而弱者要么一举成功，要么难以熬过寒冬 上半年高温，下半年遇冷，政策导向明显；多条件拿地成必然，挑战机遇并存 PartPart 4.4.长沙新房市场长沙新房市场 新房各物业类型市场 片区分析 2018年新房市场特征 供应：供应面积1257万，环比增加1.8%与去年基本持平；1288、月供应面积178万，年度最高；成交：成交面积1194万，环比增加26.8%；7月成交面积169万，年度最高；价格：年度均价10777元/，环比增加8.3%；月度均价整体趋势向上，略有波动 8197 7451 7946 9952 10777 02000400060008000100001200002004006008001000120014001600180020002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2014-2018年长沙商品房供销价年度趋势 供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)单位:万 单位:元/8755 9790 10022 10521 10767 10889、62 11872 11439 10597 10864 11048 11436 020004000600080001000012000140000204060801001201401601802001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年长沙商品房供销价月度趋势 供应面积（万）成交面积(万)成交均价(元/)单位:万 单位:元/4 4.1.1 长沙新房市场供销价长沙新房市场供销价 商品房供应持平，成交大涨，价格破万商品房供应持平，成交大涨，价格破万 库存面积2754万，同比上涨12，出清周期23个月；受网签备案延迟影响，实际库存数据会相对偏小 0.090、0500.001000.001500.002000.002500.003000.002016-2018年长沙商品房库存面积月度趋势图 库存面积(万)单位:万 4 4.1.1 长沙新房市场库存长沙新房市场库存 商品房库存同比上扬，年末翘尾，市场降温商品房库存同比上扬，年末翘尾，市场降温 0.28亿 库存统计包括已拿预售证但没有销售的面积（没有网签备案的算没有销售）和到达预售条件但没有那预售证的面积 225 513 569 685 737 芙蓉区 天心区 开福区 雨花区 岳麓区 2018年内五区各区住宅库存面积(万)4 4.1.1 长沙新房市场分区表现长沙新房市场分区表现 岳麓供销双冠，开福价格最91、高岳麓供销双冠，开福价格最高 岳麓区供应421万、成交448万成供销双冠，价格10977元/，主要集中在热点板块梅溪湖与滨江新城；开福区均价11554元/；天心区主战场集中在其南部（大托暮云），低价带量；芙蓉区在售项目少，且主要集中在该区域东部价格洼地 岳麓区供应成交均超400万，成就供销双冠；开福成交均价最高，超1.1万元/芙蓉 104万,8%天心 168万,13%开福 226万,18%雨花 338万,27%岳麓 421万,34%2018年内五区各区 住宅供应面积(万)40006000800010000120001400001002003004005006002018年内五区各区住宅成交面积92、及均价 单位：元/单位：万 芙蓉区 89 天心区 175 开福区 206 岳麓区 448 备注：气泡大小为成交面积(万)雨花区 281 1045 49 661 998 住宅 别墅 办公 商业 2018年内五区各物业类型库存面积(万)住宅 1006万,80%别墅 29万,2%办公,114万,9%商业 108万,9%2018年内五区各物业类型供应面积(万)400090001400019000240000200400600800100012002018年内五区各物业类型成交面积及均价 单位：元/单位：万 住宅 999 别墅 22 商业 73 备注：气泡大小为成交面积(万)办公 100 4 4.1.193、 长沙新房市场各物业表现长沙新房市场各物业表现 住宅供销持平，商办类去化缓慢住宅供销持平，商办类去化缓慢 住宅供应1006万、成交999万，供销基本持平；库存1045万；别墅供应29万、成交22万，供大于求；库存49万；办公供应114万、成交100万，供大于求；库存661万；商业供应108万、成交73万，供大于求；库存998万 住宅供销约1000万，基本持平；别墅、办公、商业物业供大于求，且商业办公物业库存量大，去化缓慢 排名 项目名称 成交面积（万）1 万科 57.7 2 恒大 51.9 3 北辰实业 49.6 4 保利地产 48.0 5 长房集团 41.7 6 绿地控股 38.0 7 五矿94、地产 37.3 8 润和城实业 36.8 9 龙湖集团 34.5 10 时代中国 31.9 排名 项目名称 成交金额（亿元）1 万科 69.2 2 北辰实业 52.1 3 保利地产 50.2 4 恒大 46.0 5 长房集团 36.9 6 龙湖集团 36.8 7 中国金茂集团 36.6 8 佳兆业集团 33.6 9 碧桂园 30.7 10 润和城实业 27.3 4 4.1.1 长沙新房市场长沙新房市场20182018年排行榜年排行榜 2018年长沙房企成交面积TOP10 2018年长沙房企成交金额TOP10 8105 8480 9330 9461 9732 9497 10574 10152 995、867 9286 9391 10040 0200040006000800010000120000204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年长沙普通住宅供销价月度趋势 供应面积（万）成交面积(万)成交均价(元/)单位:万 单位:元/6643 6567 7089 8580 9592 0200040006000800010000120000200400600800100012001400160018002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2014-2018年长沙普通住宅供销价年度趋势 供应面96、积（万）成交面积(万)成交均价(元/)单位:万 单位:元/4 4.2.1.2.1 住宅市场供销价住宅市场供销价 供应、销售、价格均上涨，涨幅超供应、销售、价格均上涨，涨幅超10%10%供应：供应面积1006万，环比增加16.4%；11月供应面积143万，年度最高；成交：成交面积999万，环比增加27.9%；7月成交面积136万，年度最高；价格：年度均价9592元/，环比增加11.8%；月度均价整体趋势向上，年末价格比年初提升近2000元/020040060080010001200140016002016-2018年长沙普通住宅库存面积月度趋势图 库存面积(万)单位:万 4 4.2.2.2.2 97、住宅市场库存住宅市场库存 库存同比增加库存同比增加20%20%，出清周期，出清周期1010个月个月 库存面积1045万，同比上涨21，出清周期10个月；受网签备案延迟影响，销售备案数据小于实际认购数据，实际库存数据会相对偏小 0.1亿 库存统计包括已拿预售证但没有销售的面积（没有网签备案的算没有销售）和到达预售条件但没有那预售证的面积 84 234 192 283 252 芙蓉区 天心区 开福区 雨花区 岳麓区 内五区各区住宅库存面积(万)4 4.2.3.2.3 住宅市场分区表现住宅市场分区表现 热点板块成熟，成就岳麓供销价全面超越热点板块成熟，成就岳麓供销价全面超越 岳麓区供应350万、成交98、388万、价格10188元/，均名列第一，主要集中在热点板块梅溪湖与滨江新城；天心区主战场在其南部（大托暮云），价格偏低；芙蓉区在售项目少，且主要集中在该区域东部（隆平科技园）价格低洼处 岳麓区供应350万，成交388万，均价超1万元/，成为全面第一 芙蓉 66万,6%天心 154万,15%开福 167万,17%雨花 269万,27%岳麓 350万,35%2018年内五区各区住宅供应面积(万)400060008000100001200001002003004005002018年内五区各区住宅成交面积及成交均价 单位：元/单位：万 芙蓉区 61 天心区 151 开福区 155 岳麓区 388 备99、注：气泡大小为成交面积(万)雨花区 244 4 4.2.4.2.4 住宅市场住宅市场20182018年排行榜年排行榜 排名 项目名称 成交面积（万）1 北辰三角洲 37.6 2 恒大文化旅游城 31.7 3 明昇壹城 25.4 4 佳兆业云顶梅溪湖 25.2 5 万科魅力之城 23.7 排名 项目名称 成交金额（亿元）1 北辰三角洲 43.3 2 恒大文化旅游城 35.1 3 佳兆业云顶梅溪湖 31.2 4 明昇壹城 30.5 5 万科魅力之城 23.2 2018年长沙住宅项目成交面积TOP5 2018年长沙住宅项目成交金额TOP5 14193 19197 18978 18122 14050 100、16752 17863 19090 18879 22030 19223 15019 05000100001500020000250000246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年长沙别墅供销价月度趋势 供应面积（万）成交面积(万)成交均价(元/)单位:万 单位:元/9698 12678 11204 12778 17066 020004000600080001000012000140001600018000051015202530352014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2014-2018年长沙别墅供销价年度趋势101、 供应面积（万）成交面积(万)单位:万 单位:元/4 4.3.1.3.1 别墅市场供销价别墅市场供销价 供应激增供应激增193%193%，成交面积、价格大涨超，成交面积、价格大涨超3 3成成 供应：供应面积29万，环比增加193.4%；12月供应面积10万，年度最高；成交：成交面积22万，环比增加51.9%；12月成交面积6万，年度最高；价格：年度均价17066元/，环比增加33.6%；月度均价整体趋势向上，波动较大 010203040506070802016-2018年长沙别墅库存面积月度趋势图 库存面积(万)单位:万 4 4.3.2.3.2 别墅市场库存别墅市场库存 库存量同比上涨库存量同102、比上涨17%17%，出清周期，出清周期2222个月个月 库存面积49万，出清周期22个月；18年别墅销售高于去年，但供应激增，别墅去库存压力仍然较大 49万 库存统计包括已拿预售证但没有销售的面积（没有网签备案的算没有销售）和到达预售条件但没有那预售证的面积 4 6 19 7 13 芙蓉区 天心区 开福区 雨花区 岳麓区 内五区各区别墅库存面积(万)芙蓉 3万,7%天心 2万,4%开福 24万,61%雨花 5万,13%岳麓 6万,15%2018年内五区各区别墅供应面积(万)4 4.3.3.3.3 别墅市场分区表现别墅市场分区表现 开福区一枝独秀开福区一枝独秀，但供销比仅为但供销比仅为0 0.3103、535 开福区供应23.8万，天心区供应最少，为2.78万。开福区成交8.4万、天心区成交2.6万；芙蓉区均价最高21814元/;开福区为别墅市场供销主要区域，但其销售不太理想，供销比仅为0.35；天心区目前在售别墅项目少，且集中在暮云板块 开福区是传统别墅供销重区，供应24万，成交8万，成供销双冠；芙蓉区均价最高达2.2万元/400090001400019000240002900002468102018年内五区各区别墅成交面积及成交均价 单位：元/单位：万 芙蓉区 4 天心区 3 开福区 8 岳麓区 3 备注：气泡大小为成交面积(万)雨花区 4 4 4.3.4.3.4 别墅市场别墅市场201104、82018年排行榜年排行榜 排名 项目名称 成交面积（万）1 恒基旭辉湖山赋 4.3 2 龙湖碧桂园天宸原著 2.5 3 青竹湖太阳山项目 1.9 4 碧桂园公园壹号 1.6 5 盈峰翠邸 1.5 排名 项目名称 成交金额（亿元）1 龙湖碧桂园天宸原著 7.8 2 恒基旭辉湖山赋 6.5 3 长房半岛蓝湾 3.1 4 青竹湖太阳山项目 2.8 5 绿城青竹园 2.6 2018年长沙别墅项目成交面积TOP5 2018年长沙别墅项目成交金额TOP5 13322 11473 13482 12304 12111 11512 15449 15804 14462 12336 17178 14183 020105、00400060008000100001200014000160001800005101520252018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122018年长沙办公供销价月度趋势 供应面积(万)成交面积(万)成交价格(元/)单位:万 单位:元/12624 9546 11768 11687 14180 02000400060008000100001200014000160000501001502002502014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2014-20106、18年长沙办公供销价年度趋势 供应面积（万）成交面积(万)单位:万 单位:元/4 4.4.1.4.1 办公市场供销价办公市场供销价 供应萎缩，成交、价格涨幅超供应萎缩，成交、价格涨幅超20%20%备注：有部分办公物业改规成公寓售卖，导致办公物业销售可观 供应：供应面积114万，环比下降41.4%；5月供应面积20万，年度最高；成交：成交面积100万，环比增加31%；7月成交面积16万，年度最高；价格：年度均价14180元/，环比增加21.3%；月度均价整体趋势向上 01002003004005006007002016-2018年长沙办公库存面积月度趋势图 库存面积(万)单位:万 4 4.4.2107、.4.2 办公市场库存办公市场库存 基本持平，出清周期超基本持平，出清周期超6060个月个月 库存面积661万，出清周期60个月；库存呈缓慢增加趋势，且库存基数大，去库存压力大 备注：2018年的办公物业销售项目，过半项目实际是改为公寓销售，办公物业的实际出清周期要远高于60个月 0.06亿 73 95 135 154 184 芙蓉区 天心区 开福区 雨花区 岳麓区 内五区各区办公库存面积(万)芙蓉 24万,21%天心 5万,4%开福 17万,15%雨花 33万,29%岳麓 36万,31%2018年内五区各区办公供应面积(万)4000900014000190002400001020304020108、18年内五区各区办公成交面积及成交均价 单位：元/单位：万 芙蓉区 10 天心区 12 开福区 22 岳麓区 31 备注：气泡大小为成交面积(万)雨花区 16 4 4.4.3.4.3 办公市场分区表现办公市场分区表现 岳麓区供销第一，天心、开福销售火热岳麓区供销第一，天心、开福销售火热 岳麓区供应36万，天心区供应最少，为5万；岳麓区成交31万、芙蓉区成交10万；开福区均价最高18253元/由于2017年公寓市场回暖，办公物业销售艰难，2018年不少项目纷纷改规成公寓销售；例如今年销售火爆的华远华时代、钱隆世家、启迪协信中心等；岳麓供销主要集中在滨江新城、梅溪湖和洋湖垸板块 岳麓区供应36万，109、成交31万，供销双冠；天心开福销售火热，供不应求；开福区均价最高超1.8万元/备注：公寓根据其产权上的性质分别归纳进办公和商业物业。4 4.4.4.4.4 办公市场办公市场20182018年排行榜年排行榜 排名 项目名称 成交面积（万）1 湘江财富金融中心 4.9 2 旭辉国际广场 2.7 3 汇景发展环球中心 2.0 4 凯乐微谷 2.0 5 长房国际大厦 1.4 排名 项目名称 成交金额（亿元）1 湘江财富金融中心 8.3 2 汇景发展环球中心 4.2 3 旭辉国际广场 3.5 4 凯乐微谷 2.5 5 长房国际大厦 2.5 2018年长沙办公项目成交面积TOP5 2018年长沙办公项目成110、交金额TOP5 17683 18765 19917 22806 20443 05000100001500020000250000501001502002503003504002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2014-2018年长沙商业供销价年度趋势 供应面积（万)成交面积（万)单位:万 单位:元/19139 19461 19602 18913 19840 22214 18808 17914 20463 23187 21472 23904 0500010000150002000025000300000246810121416182018-01 2018-02 2018111、-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-122018年长沙商业供销价月度趋势 供应面积(万)成交面积(万)成交价格(元/)单位:万 单位:元/4 4.5.1.5.1 商业市场供销价商业市场供销价 供应减少，成交持平，同比价格下滑供应减少，成交持平，同比价格下滑 供应：供应一路下滑，2018年供应面积108万，环比下降35.1%；12月供应面积17万，年度最高；成交：成交面积73万，环比增加3.9%，与去年基本持平；7月成交面积15万，年度最高；价格：年度均价20443元/，环比下降10.4112、%；月度均价整体趋势向上 0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.002016-2018年长沙商业库存面积月度趋势图 库存面积(万)单位:万 同比持续增加，去化艰难，出清周期超同比持续增加，去化艰难，出清周期超1010年年 库存面积998万，出清周期131个月，同比增加8.7%；虽然年度供应减少35.1%，但年度销售没有改善，与2017年持平，库存持续增加，商业去化艰难 4 4.5.2.5.2 商业市场库存商业市场库存 0.1亿 库存统计包括已拿预售证但没有销售的面积（没有网签备案的算没有销售）和到达预售条件但没有那预售证的面积 67 178 223 2113、41 288 芙蓉区 天心区 开福区 雨花区 岳麓区 内五区各区商业库存面积(万)芙蓉 10万,10%天心 8万,7%开福 28万,26%雨花 32万,29%岳麓 30万,28%2018年内五区各区商业供应面积(万)4000900014000190002400029000340000510152025302018年内五区各区商业成交面积及成交均价 单位：元/单位：万 芙蓉区 4 天心区 7 开福区 18 岳麓区 25 备注：气泡大小为成交面积(万)雨花区 12 同比供应增加，成交微缩，价格增涨平缓同比供应增加，成交微缩，价格增涨平缓 雨花区供应32万最多，天心区供应最少8万；岳麓区成交25万、114、芙蓉区成交4万；天心区均价最高27359元/；由于2017年公寓市场火热，2018年公寓市场延续热度，整体销售火热；岳麓区、开福区、雨花区公寓项目较多，其供销占比较大 4 4.5.3.5.3 商业市场分区表现商业市场分区表现 雨花区供应最高达32万，岳麓区成交最多达25万；天心区均价最高超2.7万元/；4 4.5.4.5.4 商业市场商业市场20182018年排行榜年排行榜 排名 项目名称 成交面积（万）1 湘粮国际粮油水产交易中心 6.7 2 中海嘉园 2.6 3 阳光100国际新城 2.3 4 佳兆业云顶梅溪湖 1.9 5 保利天禧 1.8 排名 项目名称 成交金额（亿元）1 湘粮国际粮油115、水产交易中心 11.5 2 中海嘉园 9.7 3 阳光100国际新城 9.4 4 佳兆业云顶梅溪湖 7.4 5 保利天禧 6.5 2018年长沙商业项目成交面积TOP5 2018年长沙商业项目成交金额TOP5 年中引爆市场，调控后疲势明显年中引爆市场，调控后疲势明显 年初延续2017年市场热度，327后双钥匙概念升温市场关注度，高端高价新概念项目引爆市场，继而催生了大批量同质化产品，625政策后，整体房地产市场降温，客户投资信心降低，渐显疲势 年中 在327政策出台后，市场陷入了越限越热的现象；许多项目为消化商业体量，趁着买房热潮，推出大量公寓产品；双钥匙概念首入长沙，高端高价新概念公寓引爆市116、场 高潮迭起 弘坤云寓：18年6月首开推售300套，去化率88%华远华时代：18年7月首开推售504套，去化率72%年初 延续2017年的火热市场，且有部分客户为了落户长沙选择置业低价公寓，整体向好 余温未退 远洋外滩壹号：17年11月开盘推售150套，去化率100%；奥克斯洋湖广场：18年1月开盘推售48套，去化率83%年末 625新政后，市场降温蔓延 到公寓；长沙房价大涨可能性彻底破灭，投资客投资信心降低，疲势明显；同质化 产品多，选择增多，竞争激烈 理性降温 君悦新天地：平销期，近2个月月均去化20+套 钱隆国际：平销期，近2个月月均去化30+套 弘坤云寓：平销期，近2个月月均去化20+117、套 4 4.6.1.6.1 公寓市场市场表现公寓市场市场表现 4 4.6.2.6.2 公寓市场成交面积金额公寓市场成交面积金额TOP5TOP5 排名 项目名称 成交面积（万）1 奥克斯洋湖广场 6.9 2 华远华时代 6.3 3 卓越浅水湾 5.6 4 芙蓉万国MOMA 4.4 5 钰龙天下 4.3 排名 项目名称 成交金额（亿元）1 华远华时代 15.8 2 卓越浅水湾 7.8 3 C Park 天悦城 6.9 4 奥克斯洋湖广场 6.3 5 钰龙天下 4.7 2018年长沙商业项目成交面积TOP5 2018年长沙商业项目成交金额TOP5 2018上半年，长沙楼市在供不应求的楼市背景下，市场118、火热，首套刚需优先更是加剧购房者恐慌情绪；625反炒房政策成为楼市分水岭，政策一出，看房人数明显下降，下半年市场逐步回归理性 4 4.7.1.7.1 客户市场反应客户市场反应 625625反炒房成为长沙楼市分水岭反炒房成为长沙楼市分水岭 0500010000150002000025000第1周 第4周 第7周 第10周 第13周 第16周 第19周 第22周 第25周 第28周 第31周 第34周 第37周 第40周 第43周 第46周 第49周 第52周 单位：批次 2018年 世联行长沙地区 客户上门量数据统计 3.19 全装修新政 3.27 首套刚需优先 6.25 新政 客户 心理市场高119、热期 12.36%9.43%11.18%10.85%8.58%9.94%7.33%5.84%27.24%28.16%26.40%24.94%21.57%21.51%19.47%10.46%24.21%31.60%32.87%29.59%34.35%37.33%38.46%42.19%20.80%19.43%20.63%22.07%25.43%22.62%26.06%29.30%15.39%11.38%8.92%12.54%10.07%8.60%8.68%12.21%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 20120、16年 2017年 2018年 20112018年长沙内六区商品住宅按面积段成交套数占比 60平方米以下(含)60-90平方米(含)90-120平方米(含)120-144平方米(含)144平方米以上 90 以下限购 新规无赠送 4 4.7.2.7.2 客户面积需求客户面积需求 限购、限售政策之下，客户趋向一步到位限购、限售政策之下，客户趋向一步到位 90以上面积产品占比超8成，120以上面积占比超4成，双双达到历史新高；政策趋严之下，客户倾向于购买大面积产品一步到位 010000200003000040000一房 二房 三房 四房 五房 六房及以上 2018年 2017年 2017-2018年121、住宅供应户型分析(套)单位：套 01000020000300004000050000一房 二房 三房 四房 五房 六房及以上 2018年 2017年 2017-2018年住宅成交户型分析(套)单位：套 4 4.7.3.7.3 客户住宅户型需求客户住宅户型需求 三四房当道，客户趋向房间数多的户型三四房当道，客户趋向房间数多的户型 供应：一房、二房、三房整体供应套数减少20%；四房、五房、六房整体供应套数增加45%；成交：一房、二房、整体成交套数减少超60%；三房、四房、五房、六房整体成交套数增加35%备注：来自世联数据平台 新房市场量价两旺，平稳上扬 供应持平，成交量同比大涨近3成，成交均价破万122、；虽年末回归理性，但受网签备案延时影响，成交量价基本保持稳定小幅增涨趋势；住宅别墅公寓火热成交，办公商业去化困难 住宅：供销价全面上扬；上半年供不应求，下半年在最严政策高频开盘夹击中，去化率下滑，客户观望情绪增加；别墅：供应成倍增加，成交量价大幅上扬，开福区依然是供销集中区；办公：供应持续萎缩，受中心区写字楼改公寓项目的影响，量价上扬，但仍供过于求；商业：去化困难，库存巨大，供应持续萎缩；公寓：年初延续热度，年中火热，年末理性；客户上半年抢房，下半年挑房 购房热情受政策影响大；房票趋紧，一次性到位心理导致90以上面积需求大涨，三四房户型成交达8成 整体平稳上扬，年末量价增速放缓；2019年将继123、续维“稳”，延续平稳、小幅向上势头 长沙长沙新房市场新房市场 50万以下 50-100万 100-150万 150-200万 200万以上 4 4.8.8 六大热点片区六大热点片区 各片区分布各片区分布&片区片区20182018年成交面积年成交面积 与成交均价与成交均价 望城北望城北 7777万万 54595459元元/金星北雷锋大金星北雷锋大道道276276万万 66236623元元/麓谷麓谷 5555万万 75767576元元/市府市府 2626万万 1025410254元元/滨江滨江 5959万万 1114811148元元/城北城北 9797万万 91019101元元/尚东尚东 7070124、万万 84478447元元/武广武广 120120万万 1041410414元元/中心中心 8282万万1229912299元元/岳麓山岳麓山 3 3万万 80198019元元/含浦洋湖垸含浦洋湖垸 4848万万 85228522元元/坪塘大王山坪塘大王山 4141万万 89268926元元/梅溪湖一期梅溪湖一期 138138万万 1225812258元元/省府红星省府红星 166166万万 90409040元元/南城（大托、暮云）南城（大托、暮云）8080万万 69186918元元/梅溪湖二期梅溪湖二期 滨水滨水 新城新城 星沙星沙 105105万万 63796379元元/高铁西城高铁西城 125、7 7万万 61036103元元/现状：2018年的在售项目集中分布在梅溪湖西侧，160以下的改善型产品热销售磬；目前南岸和北岸项目均已售磬或尾盘，西岸项目剩余货量以200以上大平层为主；土地：一期土地已基本开发完毕，未来主要是向西发展 高端品质住区 以改善型产品为主 梅溪湖文化艺术中心率先落地，四大名校齐聚，地铁已投入使用，横纵隧道逐步推进，吸引了万科、金茂、中海、佳兆业、卓越、中海、建发、正荣、华润等知名品牌开发商 城市级配套先行 品牌开发商蜂拥而至 佳兆业天御 中海熙湾 晟通牡丹舸 华润翡翠府 建发央著 梦想置业 楼面价6417元/，限价11500元/南山梅溪一方 广东欣利 楼面价600126、0元/限价11000元/正荣紫阙台 福晟翡翠湾 梦想置业 楼面价6000元/限价11000元/梦想置业 楼面价5277元/限价11000元/振业城 达美溪湖湾 梅溪正荣府 中铁梅溪青秀 未入市 已入市 4 4.8.8 热点片区热点片区梅溪湖一期梅溪湖一期 高端品质改善库存即将告罄，向西发展高端品质改善库存即将告罄，向西发展 年度热点板块之一，产品以高层为主，是新长沙人购买学区房的首选地域；一期处于收尾阶段，未来向西发展 品质刚需首改，品质刚需首改，住宅将告罄住宅将告罄，未来向北发展，未来向北发展 滨江新城湖南金融中心城市地段江景成熟配套；湖南金融中心：是滨江新城的核心区，由政府主导开发运营，致127、力于打造为立足中部、辐射西部的全国区域性金融中心；目前农业、民生、浦发、平安银行等部分金融机构已入驻办公，基金小镇正在建设中 成熟配套：商业商业配套：渔人码头，奥克斯广场，湘江FFC（凯德壹中心2018年12月开业）已建成使用 休闲配套：施家港水上乐园，北津城公园、湘江风光带、以及裕湘纱厂历史建筑群已投入使用 轨道交通：地铁四号线（2019年通车），长株潭城铁已通车；教育配套：湖南师范大学附属滨江学校、麓山滨江实验学校、长郡滨江中学等名校已进驻开学 大型品牌开发商为主，主推品质刚需改善型产品，主打精英住区江景豪宅；目前区域内居住属性土地已基本告罄，未来将向北生态中心区发展 名称 面积（k）规划128、 产业方向 落地情况 启动时间 滨江新城 6.7 三大核心功能区 湖南金融中心和现代服务业中心 教育、商业、休闲、交通配套均已基本落位；产业：银行总部办公、基金小镇都在快速建设进程中 2010年1月 4 4.8.8 热点片区热点片区滨江新城滨江新城 保利天禧 未入市 龙湖A2 楼面价6500元/限价11500元/卓越中寰 湘江财富金融中心 福晟金融中心 弘坤天寓 中铁西江悦 奥克斯广场 活力住宅区 凯德 壹中心 刚需聚集刚需聚集&价格敏感型客户价格敏感型客户 年度供销之最，产品以高层及现金流低密为主，河西刚需乐土，精装房交付时闹事影响大，年末成交疲乏 雷锋大道依托自身观音岩水库条件，以全国知名129、品牌开发商的低密大盘为主，后期发展部分刚需高层，片区内品质层次不齐 高层均价：6500-8000元/低密产品：15000元/左右 雷锋大道 金星北以刚需高层为主，临近谷山有部分低密产品，共享相邻月亮岛片区基础配套 均价：6500-8500元/金星北 砂之船奥莱 万润滨江天著 润和 彩虹mall 时代倾城 玫瑰园 谷山森林公园 润和又一城 润和紫郡 龙湖湘风原著 富基 世纪公园 澳海澜庭 新华联梦想城 美的翰城 光明碧桂园培文府 大汉汉园 新城国际花都 金地三千府 金地自在城 绿城 高尔夫花园 碧桂园 高尔夫小镇 时代年华 润和山水郡 荣盛岳麓峰景 观音岩 星巢park（将开业）精装闹事从年中开130、始，起因是由于部分精装房交付时客户不满精装，625新政一出，热度降温，片区以价格敏感型客户为主，客户对买房后市场下行，便引起整个区域的闹事氛围，导致年末金星北&雷锋大道片区成交疲乏 关键词：精装闹事 长沙瑞凯置业 拆迁安置限价房 湖南天岳置业楼面价1470元/限价7000元/中粮鸿云 湖南三润地产楼面价2201元/限价7200元/金星北 刚需高层 高层：6500-8500元/雷锋大道 现金流低密&高层 高层：6500-8000元/低密：15000元/左右 4 4.8.8 热点片区热点片区金星北雷锋大道金星北雷锋大道 商业元年商业元年&多个名校入驻多个名校入驻 砂之船奥莱 润和 彩虹mall 新131、华联广场（规划中）环球奥特莱斯购物中心 麓山国际 银杉九年制 长郡月亮岛 长郡月亮岛二小 师大附中星城实验中学 师大附中 星城一小 长郡月亮岛三小 长沙市一中 石子岭九年制 师大附中 星城二小 过江隧道 北大培文学校 观音岩九年制 香桥小学 星巢park（将开业）2018年8月润和彩虹mall开业；12月，砂之船（长沙）奥莱36小时不打烊，首日营业额突破3815万 商业元年开启 2018年年底，长沙地铁4号线一期工程开始通车试运行；预计到2019年5月，4号线一期工程将正式载客试运营 地铁试运行 2018年4月，发布了长益复线至兴联路大通道工程项目方案设计（含可研）、方案勘察招标公告。湘江过江132、段采用隧道，西接银星路，东至芙蓉北路，东接兴联路，宽度为30米，长约1400米;前期工作正在稳步推进中 过江隧道联通东西 2018年6月，麓山国际、市一中落户金星北&观音岩；11月，望城区中招工作与市并轨听证会召开 名校进入、教育并轨 2018年金星北片区进入价值快速兑现阶段，教育、交通、商业等多类配套相继落地，趋于成熟；金星北现土地存量不多，2018年供地集中在月亮岛与雷锋大道附近，向外延伸趋势明显 滨水新城、月亮岛板块 雷锋大道板块 4 4.8.8 热点片区热点片区金星北雷锋大道金星北雷锋大道 融城加速，新规划出台，价格上升期融城加速，新规划出台，价格上升期 长株潭都芯 牛角塘组团 暮云组133、团 雨花经开区 生态绿心 一心：生态绿心，重点保护区域，将全面建成绿心美丽乡村，主要为跳马和昭山；一核：解放垸和大托铺（中信、鑫远），长株潭都芯，建设长株潭品质最上乘、业态最高端的城市新地标；三组团：雨花经开区组团着力打造智能制造示范基地，牛角塘组团着力打造国际双创中心和“设计方谷”，暮云组团着力打造新经济发展示范区 名称 总面积 规划 产业方向 落地情况 启动时间 南部片区 约294平方公里“一心、一核、三组团”“智慧五谷”：商务、智能产业、信息产业、设计产业、康旅产业 中信新城、雨花经开区、湖南地理信息产业园 2018年11月公布 长沙南部片区规划纲要 都芯梦谷：依托解放垸、大托铺和中信新134、城，建设辐射全国、链接全球的中央商务区；科创智谷：依托雨花经开区和湖南机器人产业集聚区，打造智能产业示范区；信息云谷：依托暮云经开区和湖南地理信息产业园，建设地理信息与大数据产业链示范基地；设计方谷：依托牛角塘，大力发展工业、规划、时尚等设计业态，打造“中国设计之都”；康旅绿谷：以跳马镇绿心区域和特色小镇、美丽乡村为支撑，引进品牌文旅康养项目，打造绿色康养旅游休闲产业中心 大托机场何时搬迁？大托机场限高及 噪音污染 地铁能否南延进暮云？目前无规划，5号线延长至大托，7号线规划中 江景资源打折扣 京广线沿江分布，土地价值稍有贬值 学区薄弱 天心区教育资源薄弱，雨花区集中环保科技园 生态绿心隔断片135、区联系 昭山、暮云、云龙等地的大片区域是融城绿心，是严禁开发区域 发展难点：4 4.8.8 热点片区热点片区南部新城南部新城 刚需乐土，性价比大盘云集刚需乐土，性价比大盘云集 品牌格局：南北分化严重，品牌开发商云集（北辰、金地、奥园、大唐、美的、中海、中建、五矿、鑫远、保利、和泓等），看好南部新城价格洼地；暮云多为本土小开发商 片区格局：第一档：省府片区，湘府路以南，绕城高速以北；第二档：大托片区，绕城高速以南，万家丽以北区域；第三档：暮云片区，万家丽以南区域，集中暮云（约20个楼盘）曾经的低密王者，如今的刚需乐土，关注度降低，大市较旺时表现不如金星北和星沙，市场差紧随大流波动 北辰中央公园 136、福晟兴汝晟府 中海珑悦府 楼面价3951元/大唐印象 美的 梧桐庄园 鑫远悦城 中海新城熙岸 和泓融成府 福天藏郡 碧桂园公园壹号 五矿 万境蓝山 金地铂悦 楼面价4115元/中建璟和城 楼面价4201元/长房平和墅 奥园誉景华府楼面价4034元/大托片区 小高：8000-9000元/暮云片区 均价6500元/保利中航城 未入市 已入市 鑫远紫樾香山 鑫远翡丽郡 融信澜悦 高价房源冷热不均 规划好综合性价比较好的高价房源仍能较好去化，但大部分高价房去化遇阻 刚需房源紧俏 2018年推出的房源以刚需房源为主，且受市场偏好 地价高，售价低 刚入市&将入市的楼盘楼面价普遍在4000元/左右，而片区毛137、坯售价普遍在8000元/左右，且客户对精装修抗性较大，开发商面临的极大考验就是如何在回本与客户心理接受价格之间取得平衡 新规划出台，融城速度加快 最新南部片区规划出台，融城速度加快，加强了客户对片区的发展信心 省府片区 小高：9000-10000元/洋房/别墅：14000元/左右 4 4.8.8热点片区热点片区南部新城南部新城 东部新城 武广新城 绿地城际空间站 中天星耀城 长房东旭国际 平吉上苑 已入市 阳光城尚东湾 万科魅力之城 明晟壹城 京武浪琴山 保利大都汇 未入市 新世界柏樾 武广片区 高层：9000-12000元/长沙南站 国际园林博览园（在建）供销大户武广，下半年扎堆推货，去化下138、滑供销大户武广，下半年扎堆推货，去化下滑 首开时间 项目名称 推售楼栋 主力户型 推售套数 销售套数 销售率 均价（元/）2018.10.26 长房东旭国际 11、12、15#98-138三房四房 470 449 96%9700 2018.10.29 平吉上苑 1-5#82-142两房四房 881 320 36%9200 2018.11.03 中天星耀城（16年地王）1、3、4#99-173三房五房 446 27 6%12800 2018.11.29 绿地城际空间站 高层1-5#栋 120-175m三房五房 808 319 39%11688（精装）名称 面积（k）规划 落地情况 启动时间 武广139、新城 17.8 一核两轴六组团 教育、商业、轨道交通、公园均已落地，在建运营中 2009年 4 4.8.8热点片区热点片区武广新城武广新城 武广新城规划占地17.8k；与东部新城共同构成长沙的高铁新城；武广新城：高铁站+地铁+大型商业配套+远期规划，完善的城市级配套设施 配套：规划有多所中小学教育配套，在缓慢落地中；商业配套：保利MALL、天虹MALL已投入使用、高铁新城吾悦广场已建成（2019年开业）；体育会展：长沙体育新城已投入使用；3000亩国际园林博览园（在建）；公园：浏阳河沿江风光带，1534亩谭阳滨江乐园，沙湾公园，榨山港湿地公园已投入使用；轨道交通：地铁2号线、长株潭城铁、磁悬浮140、列车已通车，地铁四号线（2019年通车）大品牌开发商为主，主流刚需产品，客户看重区域轨道交通；2018年下半年供应井喷，项目扎堆开盘，客户分流严重，去化不理想 世联监测2018年新入市项目4个：长房东旭国际、平吉上苑、中天星耀城、绿地城际空间站 封闭型片区，供销持平，市场热度不减封闭型片区，供销持平，市场热度不减 星沙片区封闭型片区，产业资源强势；分板块特征明显：西侧湘龙板块改善、北侧开元片板块品质、南侧泉塘板块刚需 2018年星沙住宅成交面积在105万，供应节奏与时间完全处于政府的严格管控制下；2018年上半年，在星沙“一房难求”，下半年虽然加大房源的供应，有一定缓解，但仍然十分抢手；星沙片141、区市场热度一直居高不下；2019年预计供应量在104万，基本为刚需房源为主，开元板块均为尾盘销售且无后续项目，湘龙板块货源相对充足；土地：目前三大板块内可出让的土地以点式为主，仅有松雅湖以东尚有大面积成熟开发条件土地；未来土地供应向东发展 单位：万 单位：元/5471 5846 0 6600 5500 0 0 6409 6977 6882 6990 6541 0100020003000400050006000700080000510152025301月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年星沙片区商品住宅月度供销走势 供应面积（万）成交面积(万)成142、交均价(元/)4 4.8.8 热点片区热点片区星沙片区星沙片区 松雅湖以东地块平整，靠近成熟区，开发条件成熟 2018年出让地块点式为主 国泰九龙湾 东方美的 海德公园 楚天世纪城西苑 深业睿城 尚鑫海悦 松雅湖壹号 保利香槟国际 星雅美辰 星城春晓 筑梦星园 荣盛花语城 碧桂园翘楚棠 新长海广场 开元片区 6500-7500元/泉塘 5000-6000元/海伦春天 合能枫丹新里 湘龙板块 均价6500元/4 4.9.9 六大潜力新区六大潜力新区 岳麓山大学科技城 马栏山 武广东部新城 梅溪湖二期 滨水新城 高铁西城 名称 面积（k）规划 产业方向 落地情况 启动时间 高铁西城 34.57“一143、轴”、“两心”、“多廊”、“多组团”科技创新产业、智慧互联产业、服务配套 高铁西站建设中（预计2022年建成通车）2018年12月 滨水新城 31.4“两轴、四区”文化、体育、旅游产业大融合、大发展；新一代半导体产业 商业、教育、交通配套陆续落地；月亮岛婚庆园；省奥体中心选址大泽湖 2016年11月 梅溪湖二期 23.4 一轴两带，双心五组团 医疗健康、科技信息、人工智能 亿达健康科技城、爱尔医疗总部等强势资源已签约 2014年3月 岳麓山 大学科技城 23.19“三湖”、“两纵四横”、“多节点”科技创新产业、文化创新产业、服务配套 中南大学科技园2018年5月正式开园、后湖国际艺术园12月全144、面开放 2017年6月 马栏山视频文创产业园 15.75“一轴一带，两翼三区多岛”新型媒体、互联网综合产业发展 创智园（一期）2018年10月开园 2017年12月 东部新城 29.1 文化、创意、会展及生态旅游业 长沙国际会展中心，光达文化广场 高铁西城、滨水新城、梅溪湖二期、岳麓山大学科技城、马栏山视频文创产业园、东部新城，处于基础配套建设期，及强势产业导入期，未来供地新热点 绿色科技之城，国家级协同创新枢纽绿色科技之城，国家级协同创新枢纽 片区定位：协创智汇谷，活力未来城 核心区范围：月亮岛路-银星路-绕城高速-高新区边界-黄桥大道所围合的区域，总用地面积约17.8平方公里，建设用地约8145、.2平方公里 规划设计：“一 轴”即串联区域南北生态资源的景观活力轴;“两心”即枢纽商务中心和科创孵化中心;“多廊”即依托黄金河、月亮河等生态资源构建的多条生态廊道;“多组团”即依据枢纽片区发展规律构建的站前商务商业、科创孵化组团、宜居生活组团等功能组团 “未来新城”三大设计理念：新城将构建“山、站、城”融合的中央活力轴。构建水城交融的滨水景观。依托山体构建山城互现的特色组团 轨道交通：规划2号线、9号线、10号线、长浏快线四条轨道交通 普瑞大道 岳麓大道 长沙绕城高速 高铁西城示意图 核心区 黄桥大道 协调区 协调区 居住组团 智造产业组团 澳海望州府 通号岭绣苑 大汉公园里 大汉月亮河畔 146、碧桂园高新区项目 已入市项目 未入市项目 4 4.9.9 潜力新区潜力新区高铁西城高铁西城 依托高铁轨道交通，通过与“山、站、城”融合，构建水城交融、山城互现的绿色科技之城 生态水城，产城融合新型示范区生态水城，产城融合新型示范区 滨水新城规划示意图 发展定位：滨水新城是湘江新区定位的总部经济区、新兴服务业基地和三个副中心之一，是望城未来5年城市建设的主战场 战略目标：国家级湘江新区副中心，长沙产城融合新型城镇示范区 规划布局：“两轴、四区”“两轴”：黄金水系休闲景观轴、潇湘大道综合发展轴；“四区”：健康乐活片区、创新商务片区、生态智慧片区、文旅乐游片区 重点发展产业：金融服务、信息服务、创意147、研发、电子商务等生产性服务业和健康养生、娱乐休闲、会议论坛、商贸服务生活性服务业；2018年带产业地块成功出让：润和城在月亮岛片区连落三子，1宗商业用地（网挂201716号），1宗商住用地（2018望城区022号）限定住宅最高售价9700元/、1宗商业用地（2018望城区023号），将引进新一代半导体产业 润和城商住地 楼面价3813元/润和城商业地 润和城商业地 4 4.9.9 潜力新区潜力新区滨水新城滨水新城 滨水新城是湘江新区定位的总部经济区、新兴服务业基地和三个副中心之一，是望城未来5年城市建设的主战场 20182018长沙长沙市市084084号号 4 4.9.9 潜力新区潜力新区梅溪148、湖二期梅溪湖二期 产业先行，打造健康产业绿色集群产业先行，打造健康产业绿色集群 产业定位：以智慧健康服务为特色，打造国内领先的健康产业集群；目前亿达健康科技城、爱尔医疗总部等强势资源已签约；土地出让：2018年成功出让三块商业用地要求带产业资源：2017长土网069号（亿达），（1）竞买人必须是具有开发运营管理不少于3个软件园或科技园或产业园项目、建设体量不少于200万平方米、累计自持物业不少于100万平方米的产业上市企业，（2）承诺项目总建筑面积不低于90%的物业作为产业楼，并从湘江新区范围外引入智慧医疗、软件信息技术、科技智能为主导的现代高端服务业，且不少于30家独立法人资格企业。2018149、长沙市045号（人和未来），要求引进基因产业项目，并建设其公司全国总部；引入不少于2个健康医疗方向国家级产学研平台；2018长沙市084号（梅溪湖医疗投资），要求建设医疗健康事业总部，引入基因、医疗方向科研中心及产业孵化中心 住宅用地占比27%，绿化用地14，绿色宜居的健康生态产业区 科技创新服务组团 综合服务组团 生态宜居组团 商业商务组团 交通枢纽组团 爱尔 医疗 基因谷 亿达健康科技城 人和未来 梅溪湖 医疗投资 一轴：城市功能复合轴 两带：指文旅体验带和科技创新带 双心：梅溪湖总部经济之心和雷锋湖生态游憩之心 五组团：医疗健康产业组团、科技创新服务组团、总部经济商务组团、人文旅游休闲组150、团、城市综合配套组团 生态游乐区 基因谷一期 华大基因 长沙生命科技园 医养融合社区-泰康之家湘园 健康产业及配套组团 以智慧健康服务为特色，打造国内领先的健康产业集群；目前产业先行，已有多家医疗总部签约准备进驻 创新、科研、尖端人才聚集地创新、科研、尖端人才聚集地 片区定位片区定位长沙世联开发咨询长沙世联开发咨询 2018长沙市086号 岳麓山大学科技城园核心区示意图 中南大学科技城 向西发展 片区定位：全国科技创新高地 产业格局：“三湖”（西湖、桃子湖、后湖）“两纵四横”（麓山南路、潇湘大道和阜埠河路、新民路、桃子湖路、牌楼路）、多节点（湖南师大二里半、湖南大学超算中心、湖南大学登高路口、151、中南大学科技园（研发）总部、岳麓科技产业园）中南大学科技园：2018年5月正式开园，19家高新技术企业首批入驻 后湖国际艺术园：2018年12月全面开放，整个园区分为科技创新区、文化创意区与水环境整治三个区域；目前后湖艺术园已入驻100余位艺术家和设计师 科技创新区：打造岳麓中建智慧谷（中建国际产业园），中建国际产业园已与清华启迪、阿里云等专业孵化平台进行深度合作洽谈；与湖南大学、中南大学等高校及科技成果转化机构初步达成合作意向，构建国家级产业社区 文化创意区：采取“名家+名室+名”模式，利用高校资源打造创意设计、科创梦想等特色小镇，重点引进教育企培训、艺术设计、文化创意、艺术创作等四大类企业152、 土拍情况：挂牌一宗商业用地（2018长沙市086号）并于2019年成交，作为岳麓山国家大学科技城产业配套用地，要求全部自持10年 下阶段工作：后湖园区招商，链接相关产业资源 4 4.9.9 潜力新区潜力新区岳麓山大学科技城岳麓山大学科技城 依托大学城高校科研资源，进行“产学研展商“的全方面合作，打造全国科技创新高地 片区定位：打造一个高精尖的全球文化集结地，成为全球视频领域的标杆 片区划分：核心区（鸭子铺地块）5k，功能区（生态文旅区、产业辐射区、生活配套区、人才培育区）约10k 规划设计：一轴即城市活力轴 一带即中央景观带 三区指滨河数字文化创意区、TOD高密度综合发展区、滨河生态区 多岛153、指多样服务岛，打造嵌入主城区的世界级文化传媒半岛 目前落地企业135家，陌陌、创梦天地等一批重点项目用地即将挂牌。创智园(一期）招商面积全部预定，福鑫苑众创空间80%的招商面积已预定；杭州二更网络科技有限公司、天津酷博特文化传播有限公司、北京中视星驰文化传媒有限公司、上海创图网络科技股份有限公司、成都洋葱新未来网络科技有限公司分别与马栏山(长沙)马栏山视频文创园管委会签约，正式落户马栏山。与湖南省碧桂园地产有限公司签订战略合作框架协议。下阶段工作：创智园的运营工作 全国最大的视频基地全国最大的视频基地-中国中国V V谷谷 片区定位片区定位长沙世联开发咨询长沙世联开发咨询 滨河生态片区 城市活力154、轴 湖南聚恒置业 TOD城市综合发展区 湖南马栏山芒果实业 200米的芒果大厦 4 4.9.9 潜力新区潜力新区马栏山马栏山 以湖南现有优质媒体资源为基础，打造一个高精尖的全球文化集结地，成为全球视频领域的标杆 会展先行，未来土地供应新秀会展先行，未来土地供应新秀 依托浏阳河等生态自然资源，重点发展文化、创意、会展及生态旅游业，进入开发商需要进行“自我中心化造城”或打造“生态文旅小镇项目”；目前已有少数开发商进驻东部新城，目前均价4000-4500元/；武广片区未来可出让土地集中在东部新城；2018年东部新城成功出让1宗综合体项目用地，占地面积47.35万，可建面146.79万，续建设长沙国际155、会议中心综合体（已完成建筑设计招标），由云南城投拿下 长沙国际会议中心综合体 环球世纪未来城 楼面价1921元/限价11000元/光达文化广场 武广新都城 金晟年华 保利东郡 未入市 已入市 地铁2号线 地铁4号线 长沙国际会展中心 4 4.9.9 潜力新区潜力新区武广东部新城武广东部新城 依托浏阳河等生态自然资源，重点发展文化、创意、会展及生态旅游业，未来将有大量土地供应 PartPart 5.5.20192019年楼市五大预判年楼市五大预判 限价：最先松绑；目前长沙已经从限最高价变成限最高均价，最新成交限价地的最高限价已经比周边在售价格高二千；放松限价管制已在进行；限售：局部放宽；主要针对156、二手房市场，是抑制投机防止抛售的手段；一二限城市，以长沙为例，即将推行的交房即交证政策，就是在变相的缩短实际限售时间，放宽限售政策；三四线城市二手房市场相对不发达，限售政策无存在必要；限购：完全松绑不太可能，特别是长沙2020以千万级人口城市为目标，以人才政策暗渡陈仓、降低落户门槛的可能性较高；限贷：酌情浮动；随着宽货币（增加货币发行量）的推进，房贷的上浮利率会先松动，并对首置有所偏依；但首付比例、差异化信贷暂难放松“四限”谁将最先松绑 一二线城市，以长沙为例，政策已经见底，再持续已经不利于楼市的健康良性发展，未来会采用逐步松绑的方式，或利用人才政策，打开限购缺口，为楼市稳定寻找空间；三四线城157、市，以株洲湘潭为例，会率先松绑，依靠货币化棚改获得大涨，支撑性较弱；因城施策的主导规则，则会更大的根据城市的自身情况进行 整体维稳，局部放松是大势所趋 预判一：预判一：20192019年年楼市政策楼市政策 整体维稳，局部放松整体维稳，局部放松 中国楼市是政策市场，所以楼市调控是反周期的，越是紧缩，越是说明市场火热 预判二：预判二：20192019年年房价走向房价走向 平稳过渡，长沙将延续缓慢上扬趋势平稳过渡，长沙将延续缓慢上扬趋势 住建部定调2019年楼市稳地价、稳房价、稳预期（防止房地产市场大涨大跌）长沙的房价在中部六省省会中，排名垫底，但是GDP仅次于武汉，在此轮的上涨中，并没有透支，作为158、潜力型的城市，2019年长沙的房价不会跌，而是会缓慢理性回归价值本质；以长沙为例的一二线城市，房价不会跌，会缓慢增涨回归价值本质 三四线城市的这一轮房价的增涨多得益于棚改货币化，2020年棚改收官，也意味棚改政府购买模式将终结；三类城市受棚改政策影响较小：环京环沪环广深城市群；强省会周边的三四线城市：如株洲、湘潭；经济基本面较好的三四线城市，也有一定支撑性，像百强县、趋于性中心城市：如百强县长沙县、融城的株洲湘潭；三类危险信号：棚改货币化安置比例较高的地方；经济基本面较差的城市；人口持续流出的地区 三四线城市的房价表现，结合 城市经济面棚改货补的楼市占比来看 05,00010,00015,00159、0武汉 长沙 郑州 合肥 南昌 太原 18年前三季度GDP（亿元）单位:亿元 单位:元/2018年中部六城GDP与平均房价一览 05,00010,00015,00020,000平均房价（元/）预判三：预判三：20192019年年刚需入场时机？刚需入场时机？3 3大关键点判时机大关键点判时机 政策有意的在照顾刚需，像限购下的刚需优先政策，三成首付利率优势 政策照顾 楼市政策在逐渐松绑之时，特别是像长沙这样潜力型的二线城市，是入场好时机 楼市趋稳 刚需换房，需要的是楼市稳定；此时没有外力影响，选择空间充裕，是居住质量升值的最佳时机 选择空间充裕 预判四：预判四：20192019年年房地产税房地产税160、会不会会不会落地？落地？万事俱备，只欠时机万事俱备，只欠时机 房地产税的征收在舆论、技术、政府需求方面都已准备好，现在还缺乏一个合适的时机，所以2019年可能会开始征求意见，但正式落地还需要时间 自2017年起，房地产税将征收的消息就不时释放，广大民众的心理建设已准备好 舆论先行 房地产税开征的所需要的，不动产统一登记，全国住房信息联网、国地税合并、70年使用权自动续期等事项都已经落地 技术储备已到位 在国外，房地产税是地方最主要的税源之一，而且现在国内的一二线城市，存量土地越发稀缺，导致政府将房地产税替代土地财政的诉求越发迫切 地方财政现实需要 包括经济稳定楼市稳定；楼市越是稳定，房价越是高161、涨，房地产税越会尽早到来；楼市越是低迷，房地产税就越是谨慎 时机稳定市场环境 房地产税房地产税 预判五：预判五：20192019年年房企的行业洗牌房企的行业洗牌 集中化，现金流为王集中化，现金流为王 2019年，龙头房企的集中度还会进一步提升，国企则会继续扩张，中小房企将会更多的消失；而高负债的大型房企，也将面临被兼并或收购 1 2 1 3 2 VSVS 高危类 企业 坚挺类企业 在融资和市场上有巨大优势；典型房企代表：万科、保利 龙头房企 手里有钱好办事，楼市调整之际，刚好是抄底之时；典型房企代表：恒大、万科 高现金流房企 财大气粗，融资成本相对较低；近时间段拿地的多为国企；典型房企代表：保利、华润 大型国企央企 融资困难；中小型房企 融资成本高，现金流堪忧，偿债周期到来，抗风险能力弱；典型房企代表：融创、泰禾 高负债率房企 让更多人享受真正的不动产服务让更多人享受真正的不动产服务 出品单位：长沙世联市场知识管理中心 责任编辑：尹赢 李红奕 龚云鹤 邹玲 技术支持：世联君汇 客 户 部 经 理：唐欣伟 186 7032 0917 开发咨询总经理：吴婷婷 137 3906 6465 地址：长沙市岳麓区金星中路383号王府井写字楼14008号 网址：http:/ 数据指标说明：长沙市内五区：芙蓉区、开福区、天心区、雨花区、岳麓区