1、 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！http:/ 1 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！http:/ 2 目录 目录 中投顾问点评：金地集团 质量与规模并重长做“行业理科生”.3中投顾问点评：金地集团 质量与规模并重长做“行业理科生”.3 金地集团.5金地集团.5 公司介绍.5 上市历程.7 金融+地产=“金地”.8 豪宅、商业地产齐发力.13 全面进军华南豪宅市场.13“3+1”模式受挫楼市调控 未来布局二线.15 2010 年下半年2、力博全年 80%业绩.16 将参与保障房建设.17 三年实现 500 亿销售目标.19 解读金地的文化基因金地之道.20 发力商业地产.22发力商业地产.22 版图重构下的机遇.22 高铁站点寻求投资机会.26 公司管理层.28公司管理层.28 董事长.28 探索商业地产发展模式.28 人事地震.29 数据分析.34数据分析.34 2009 年 1-12 月金地集团经营状况分析.34 2010 年 1-9 月金地集团经营状况分析.37 房地产行业电子书推荐.39房地产行业电子书推荐.39 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问产业研究中心是中国领先的产业研究专业机构，我们3、拥有十多年的市场调查、市场研究、行业研究及投资咨询专业经验。“让投资更安全，经营更稳健”是中投顾问对客户的核心价值所在。详情参见：http:/ 3中投顾问点评：金地集团中投顾问点评：金地集团 质量与规模并重长做“行业理科生”质量与规模并重长做“行业理科生”2009年净利润同比增长111%，市值增长216%，这两个指标在被称之为房地产上市公司四大龙头中位居第一，而创造这两个第一的正是四大龙头之一被誉为“行业理科生”的金地集团。2001年金地作为解禁后第一批试点的三家地产企业之一，最先被批准上市，从此，这家公司就向着“开发全国化、项目本土化、管理集约化”的方向不断发展。在进入资本市场后仅一年时间，4、金地在总资产和开发面积等方面就增长逾6倍。而今天，这家从深圳走出去的区域性公司已经成为了国内房地产行业内的标杆企业，进驻全国18个城市，拥有一批耳熟能详的明星项目，而公司规模更是较10年前增长了100倍左右。房地产行业作为关系国计民生的支柱性行业，目前正面临着二次调控的风险，近期研究机构有关金地的研究报告，机构无一例外地看好这家公司，纷纷给予增值、推荐等评级，对于公司的土地储备、销售策略、发展前景等给予正面评价，分析师普遍认为公司未来成长可期。【金地=金融+地产】金地董秘徐家俊表示，公司以住宅为主要开发业务，同时发展商业地产、房地产金融，即“一个中心,两个基本点”。其定位很清晰，就如公司名称所5、言，“金融+地产”。“我们对中国的房地产行业充满信心，至少还有十年的黄金发展期。”金地董事长凌克在一次媒体见面会上如是说。得益于城市化进程、人口红利等因素，中国的房地产行业在过去的十年获得了前所未有的快速发展，金地也在这股向上的浪潮中抓住了机遇，把握市场脉搏，抓住投资、融资的最佳时机，在一次次飞跃中实现了自身规模的发展壮大。“投资和融资是房地产企业发展重要的两翼，缺一不可，也不可偏废。”说到投资，金地在2009年的快速起跑仍在被业界称赞。通过细致的市场调研，金地的决策团队敏锐地感受到了市场回暖的迹象，于是公司管理层马上奔赴全国考察市场，仅2009年3月份一个月就跑了11个城市，在确认了前期的判6、断后，金地迅速将经营策略从防守型调整为进取型，在土地市场还未回暖的时候一举获得了许多优质的土地资源，加快了将货币资金转化为土地资产的置换速度。“对于一线城市，我们更为关注城市的副中心和轨道交通连接的城市外延区域；对于二线城市，工业化进程所带来的区域机会则是我们投资时需要把握的重要脉络；而在三线城市，公司则更多地看重其未来长远的上升空间。”在金地2009年年报致股东信中这样描述公司的投资策 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 略，这样多元化的投资策略不仅保证了公司能够分享到区域腾飞过程中的市场红利，还通过分散化的投资降低公司的发展风险。同时，金地还在房地产金融创新方面做了两个尝试7、，一个是与国外投资大行UBS共同发起的房地产投资基金，一个是与国内巨头平安信托合作搭建的信托融资项目平台。其实金地集团涉足房地产金融领域可以追溯到2004年与摩根士丹利房地产基金IV、上海盛融合作，共同处置建行的不良资产，这标志着金地正式涉足房地产金融领域。此外，金地还将进入目前炙手可热的商业地产开发领域，“根据目前的实际环境，我们会将住宅地产与商业地产的发展两结合，通过住宅地产销售快速回笼资金，在投入到具有稳定且长期收益的商业项目中，由于商业地产具备承担长期稳定收益和未来顺畅融资的功能，又将会为住宅地产的发展提供资金支持，如此良性循环，不仅可以拓宽房地产企业的融资渠道，也有助于企业实现多业态8、发展，通过各业务周期的平衡，降低回报波动的风险。”据了解，商业地产的投资将占到公司2010年总投资额的20%。中投顾问高级研究员黎雪荣认为，目前中国正处于经济转型时期，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式瓶颈显现，随着地价的飞涨和优质地块的稀缺，传统住宅拿地成本越来越高，大部分地产公司只能获得行业的平均利润。详情参见 http:/ 4 “我们将深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值，通过不同业务间灵活有效的搭配组合来提升公司的盈利水平。相信在房地产金融和商业地产方面的探索不仅会给公司带来多元化的融资渠道，未来我们还希望这两个部分成为公司的利润增长点，为公司实现9、有质量的规模化发展作出贡献。”徐家俊自信地说。【“只有疲软的市场，没有疲软的产品”】金地的产品策略以“规模化创新”为核心，突出创新，但也注重效率，摒弃简单复制，以客户为中心进行产品研发，根据客户的购买力、消费价值观与家庭结构细分客户，针对不同客户特征与土地属性创立产品系列，有效地将客户的消费诉求转化为具体的产品表现，提高产品溢价能力和为客户创造价值的能力。2009年，金地完成了第一个产品线格林系的开发工作，并且创造设计了一系列行之有效的产品研发工具，制定了标准化的产品研发流程，从而使产品研发工作能够更加贴合客户需求，也极大提升了公司的研发与创新效率。随着产品线的逐步推进，公司资产周转率将会得到10、提高。据公司董秘介绍，未来3年，金地产品线的建设工作仍将稳步向前推进，平均将保持每年2条左右产品线的开发进度，并不断地把已开发完毕的产品线投入具体项目中进行运用。2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中 投 顾 问 发 布 的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了详细 金地旗下的“天11、字一号”作品金地天御，即将推出的“平墅”更是将公司产品创新的策略体现得淋漓尽致。上海日清建筑设计有限公司董事主任建筑师余泊表示，天御的出现标志着豪宅价值开始重新回归居住原意，最大极致保证居者的生活品质，提供最完善的生活塑造，这是未来市场的方向，也是对豪宅市场的全新诠释。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 2010年国庆黄金周最后一天，珠海金地伊顿山盛大开盘，掀起了珠海楼市久违的火爆热闹，一举摘取了珠海楼市黄金周销售桂冠；沈阳金地滨河国际上城、金地檀郡、金地国际花园四期天域三盘连开，开盘当天去化率均超过了70%。【以战略为纲，以体制为重】对上市公司而言，真正能够有效保证股民利益的12、，应该是一个科学而合理的制度体系，这样才可能凝聚一流的人才，才可能创新产品、高效率地投资运作，对股民负责才不会是一句空话。2009年金地每股收益达到0.78元，比2008年同期增长100%，与此同时，2009年金地每10股派发现金股利1元（含税），同时以资本公积每10股转增8股。通过对地产股板块各公司的股价分析，最近一年金地的股价下降幅度在同期“招保万金”四个龙头地产股中是最低的，而涨幅是最大的，这说明了投资者对金地公司价值的普遍认可。在公司治理方面，金地是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。在历次改制过程中,公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东,并形成了相互制衡的股东结构，这个结构能13、够全面地反映各方股东的利益,确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。在经过2009年初的组织架构调整之后，金地重新梳理了总部和子公司之间的定位，使集团战略管控的模式得到了进一步深化，总部在完善了某些职能的同时也对原有的职能进行了更为清晰的分工，从而使各个职能模块的权责更为匹配。在子公司层面，总部将主要负责提供资金和人力支持，并集中输出管理制度、技术标准和工具方法，日常的公司运营则交由子公司更大的自主权，充分发挥子公司的主动性和创造性。这样既能保证集团作为整体的系统性的经营能力和组织自上而下的协调一致，又能使子公司具备充沛的活力，从而也使得金地的管理架构不仅成为一个定位清晰、分工明确和有管有放14、的严谨体系，更是一个拥有蓬勃生命力的有机体。金地集团金地集团 公司介绍公司介绍 金地(集团)股份有限公司是经深圳市企业制度改革领导小组办公室以深企改办（1996）02号文批准，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会后更名为金地(集团)股份有限公司工会委 中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2009 年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009 年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上15、都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009 年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。详情参见：http:/ 5 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。详情参见 http:/ 6员会五家单位作为发起人，以发起设立16、方式设立的股份有限公司。1996年2月8日，公司领取深司字N12331号企业法人营业执照，注册资本为人民币11,000万元。金地集团坚守“科学筑家”的使命，在企业经营中体现专业和科学的特质，为客户提供高品质的产品，已经成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本、创新为魂”等核心价值观，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武17、汉、西安、沈阳等市场。金地坚持以产品为核心，不断为客户创造价值：在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景翠堤湾、金地香蜜山、金地梅陇镇、金地名津；在北京，开发了金地格林小镇、金地国际花园、金地中心；在上海，开发了金地格林春晓、金地格林春岸、金地未来域、金地格林郡等项目。截止目前，全国仍有十余个项目正在建设开发。经十年探索和实践，金地现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。集团拥有多家控股子公司，形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。在企业信誉和业绩的基础上，金地品牌18、不断提升，连续获得“中国发展最快的品牌房地产企业”、“中国房地产品牌战略创新10强”等称号，位列“新地产房地产上市公司10强”第三名，在“做中国最有价值的国际化地产企业”的愿景指引下，金地将不断开拓新的里程。2007年8月22日，金地集团通过和中天房产合作的形式一起开发杭政储2007第24号、25号地块，此外金地集团还拍下了位于此地块边缘的杭政储2007第41号地块。目前，该三地块的案名定为：金地.自在城。据金地集团杭州公司副总经理胡海波介绍：金地集团一直想进入杭州，但是由于各种原因，这一次和中天公司的合作可以说是一个契机。胡总还说：目前的房地产市场局势并不明细，我们也不愿去违背市场，但是作为19、一家长期从事房产事业的企业，肯定希望在这个行业长久发展。杭州是浙江的一个缩影，2001年之前，三墩板块还是比较荒凉的，而这几年已经发展的很好，可以说三墩只是大城西板块的一部分。地铁2号线规划的起始站从原来的勾庄挪到了瓶窑片区，这说明政府对城市规划范围在扩大。地铁的开通会让人们的心理距离缩短。这一带的商业中心正在逐渐形成，未来的发展潜力巨大。中国房地产测评中心正式对外发布2008年中国房地产上市公司测评报告。金地集团凭借良好的业绩荣获08年沪深地产上市公司综合实力的第四名，与万科、保利、招商共同跻身第一梯队，同时还荣获盈利能力10强之第三名。金地集团董事、董事会秘书郭国强出席了此次发布会，并与中20、国房地产测评中心的专家及其他上榜企业代表就房地产企业的价值进行了主题研讨。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 上市历程 上市历程 金地(集团)股份有限公司是经深圳市企业制度改革领导小组办公室以深企改办(1996)02号文批准，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会(后更名为金地(集团)股份有限公司工会委员会)五家单位作为发起人，以发起设立方式设立的股份有限公司。公司于1996年2月8日正式成立，注册资本为人民币11,000万元。1998年经深圳市企业制度改革领导小组办公室关于金地(集团21、)股份有限公司申请增资扩股的批复(深企改办19 983号文)和深圳市证券管理办公室关于金地(集团)股份有限公司申请增资扩股的函复(深证办函199848号文)的批准，公司以每股人民币1.66元的价格增发新股7,000万股。1998年11月5日，经深圳市福田区国有资产管理委员会福国资委(1998)8号文件批准，深圳市福田区国有资产管理局所持公司的国家股5,400万股，全部转由深圳市福田投资发展公司持有。2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中 投 顾 问 发 布 的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分22、类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 2000年7月，经深圳市人民政府经济体制改革办公室以深改字200063号文批准，金地(集团)股份有限公司工会委员会将其持有公司的股权全部转让给深圳市中科讯实业有限公司、深圳市福田投资发展公司和深圳市深业投资开发有限公司。2001年1月23、15日，经中国证券监督管理委员会证监发行字20012号文核准，公司向社会公开发行人民币普通股9000万股(A股)，发行价格为每股人民币9.42元。2001年4月12日，公司股票在上海证券交易所交易。经中国证券监督管理委员会证监发行字2004163号文核准，2004年12月20 日公司向社会公众增发人民币普通股(A股)10,000万股，发行价格每股人民币8.98元。2005年1月6日，上述公司增发的股票在上海证券交易所上市交易。2005年4月29日，经公司2004年度股东大会决议，公司以2004年12月31日的股份为基数，每10股转增8股，共转增股份29,600万股，经本次资本公积金转增股本方案24、实施后，公司注册资本变更为人民币66,600万元。2006年8月24日，公司完成股权分置改革，流通股股东每10股获得非流通股股东支付2.5股股票的对价。2007年6月25日，经中国证券监督管理委员会证监发行字2007151号文核准，公司以非公开发行方式向10名特定对象发行人民币普通股票(A 股)173,076,92 3股，发行价格每 中投顾问发布的2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产25、业的商业地产企业就应运而生。详情参见：http:/ 7 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。详情参见 http:/ 8股人民币26元。2007 年 7 月 24 日，公司办理了工商变更登记手续，变更后注册资本为人民币 839,076,923元。金融金融+地产地产=“金地金地”在中国地产界，金地集团早已声名远扬。“招保万金”、“文万科、理金地”的说法在业内广为流传，足以说明金地在地产界举足轻重的地位。二十多26、年时间，金地集团从一家区级小企业到名扬全国，追溯其发展历程，不难发现，除了 平稳的常规发展之外，变中求胜是“金地模式”的一大亮点。金地并不满足做一个单纯的地产开发商。在地产开发之外，金地把目光投向整个地产业的价值链条，并且选择其中最要害的金融作为金地的第二要务。从早期的ING，到最近的UBS和平安信托，作为国内最早试水地产金融业务的企业，金地一直在寻求与国内外知名的机构投资者的合作机会。而从单一的项目合作，到共同成立房地产基金和开发地产信托产品，金地在地产金融方面的经营能力也与日俱增。在最近一次年度报告会上，金地董事长凌克直抒胸臆：“金地，就是金融加地产。”【初露锋芒：科学+理性】1988年127、月20日，“深圳市上步区工业村建设服务公司”注册营业。当时，谁也没有预料到，这家定位为“沙嘴工业村建设服务”的公司，在多年后的中国房地产界拥有举足轻重的地位。1993年，金地取得房地产经营权，紧接着，金地向深圳市体改办提出申请，进行“现代化企业制度改革试点”并得到批准。在此期间，金地推出了在深圳的第一个住宅小区“金地花园”。到1996年，金地已经开始在深圳地产市场崭露头角，当年推出的“金地海景花园”一经发售，便迅速成为深圳豪宅的标杆，一举刷新了深圳住宅销售速度和均价的历史高点。2001年4月12日，金地集团作为1993年后第一批试点的三家地产企业之一，率先被批准上市。这让金地在资金、管理以及公28、司品牌上抢占到绝对先机，进而，金地走出深圳，一路向北。金地集团董事长凌克对市场有着深刻的研判，在他看来，购房者对住房的需求从生存型向舒适型转变，住宅产业增长方式也从数量型向质量型转变，市场已经自觉或不自觉地从低档、初级阶段的、价格的竞争取胜，走到了真正研究产品、研究技术进步、研究市场，依靠非价格的竞争这样一个更高的阶段。品质地产内涵的不断丰富，要求房地产开发企业在产品方面进行不断的完善。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 “科学筑家”的理念由此而来，并成为中国房地产界一块金字口号。其核心要义是，用科学的手段、理性的设计、缜密的思维打造出具有金地特色的房子。在这个过程中，金地对消29、费者的需求、对市场的需求做出了大量的调研判断。久而久之，消费者对于金地项目的忠诚度和赞美度提高了很多，企业也因此在这个基础上获得更快的发展，从而形成一个良性循环的过程。【发展战略：凌厉+克制】熟悉凌克的人都说，“正如他的名字一般，凌厉加克制，他是一位理性的冒险家”。凌克1992年加入金地做副总经理时，金地还是一家区属二级企业，18年后，金地已是中国地产业的排头兵。回顾金地发展史，凌克认为，在这期间最重要的成功因素当数对战略目标的重视和把握。中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2010 年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济30、的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。详情参见：http:/ 9 “要理解战略层面上的竞争，首先是从时间跨度上来讲。10年以后金地的竞争力在哪里？在20多年前，全国几乎每个城市都有自己的电视机厂，后来呢？经过残酷的市场洗牌，就剩下那么几家了。第二个问题要从产品的跨度来说。20多年前，一个家电企业不会同时生产黑色和白色家电，这是两个行业，但如果今天还单单生产一种产品，从产业竞争的角度看，肯定不行。那么，我们就要再问，今后的地产行业，产品的结构又如何？”一个类比，让问题一目了然，凌克精妙地阐释着金地对楼市的理解。因为战略与远见，金地不断超越同类、超越自身，从深圳走向全31、国。改制、上市、全国化，三大步跨越将金地带入了快速发展的通道。“在投资布局上金地的核心思想是充分把握不同城市发展阶段的差异化来获取高收益，对各城市的综合发展情况以及房地产发展阶段进行充分的研究，对其发展阶段和发展趋势做充分的分析，力争做到踩准节奏。在这个过程中，形成了一套行之有效的城市选择和项目投资决策评价标准和流程。”凌克说。因为有这一策略，金地的每一次出击都获得了大效益。比如，前往上海时，金地直接绕过“家门口”的广州，舍近求远。这样的举措让很多人不解，但凌克的逻辑非常清楚，“因为当时广州的房地产基本面要比上海差，在短期内难以恢复快速上涨。”历史必将回报正确的选择，上海之于金地，充分说明了这32、一点。在金地历史业绩最好的2009年，上海单个区域市场的销售额占到金地总体销售额的46.23%，一个上海，成就了金地的半壁江山。2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告(上下卷)中 投 顾 问 发 布 的2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分33、析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 然而，金地并未放弃广州。金地在上海站稳之后，又杀了个回马枪。2004年，凌克迂回广州开始布阵广州市场。其时珠江三角洲的房地产已经成了三大区域中的价格洼地，他断定，该区域的市场即将启动。“于是，我们便在2004年底，在广州成功获取超过3000亩的土地，果然，广州的房价随后便出现了快速上涨的趋势。”谈到金地对节点的精准把握，凌克显得很自豪。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣指出，未来商业地产发展将呈现出几大趋势：第一，在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来34、商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。第二，打造体验式购物市场，或称“时间型消费模式”，该模式如今在国外已成为主流商业地产模式，典型案例有日本的“博多运河城”。详情参见 http:/ 10 【大展宏图：金融+地产】雄心壮志的金地并不满足做一个“单纯”的地产开发商。在地产开发之外，金地把目光投向了整个地产业的价值链条，并且选择其中最要害的金融作为金地的第二要务。向来低调的凌克，在很多场合一谈到自己在地产价值链，尤其是金融领域的探索，就会显得多出三分热情，“金地集团一直把房地产金融作为公司战略发展，我们一直在思考如何在房地产链条的最上端实现突破，我们相信这必将为拉动公司主业起到重要作用。35、”金地从2004年开始进入到通过金融手段运作地产业务的新阶段。当年6月22日，金地董事会与摩根士丹利房地产基金IV、上海盛融合作，共同处置银行的不良资产。一家房地产公司直接参与处置银行的不良资产在当时实属罕见，但凌克抓住银行改制要求的资产剥离处置的市场契机，再加上自身的专业能力，让金地成为此业务的第一批受益者。由此，金地也学习到了一流国际企业在资产处理和房地产金融管理领域的经验。到2009年，金地准备已久的房地产金融模式开始了标志性的转变：金地与瑞银集团合作，创建投资于中国房地产项目开发的境外合伙基金，并已完成了首次募集，这是中国第一只由境内开发商成功发起和募集的美元房地产投资基金；2009年36、8月，金地与中国平安信托签订了总额100亿元的合作投资框架协议，并于当年12月以上海赵巷项目为融资对象，完成了国内住宅房地产市场第一单真正意义上的股权信托融资。除了内地的银行借款、委托贷款、信托、增发等，金地也与荷兰金融集团ING等建立战略合作伙伴关系，同时还与多家海外银行开展项目融资，包括HYPO银行、香港永亨银行等，并在多个项目上有了实质合作。目前，除了现有的美元基金外，金地还在筹备和发起成立由金地募集和管理的人民币基金。这一金融业务的构建，不但为金地集团自身发展提供了资金保障，更让金地在地产开发的主业之外，增加一条分享地产价值的渠道，让金地集团如虎添翼。凌克毫不掩饰金地在金融上的雄心。他37、甚至用“金地，就是金融加地产”来直抒胸臆。有了金融加地产的坚强支撑，金地的底气更足，因此，凌克把规模增长作为未来几年金地公司发展的战略主线。最终，凌克希望让金地深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值，通过不同业务间灵活有效的搭配组合，来提升公司的盈利水平，并且把金地办成一家“具有持续竞争优势并且由一群既能干又全心全意为股东服务的人来管理的企业”这本是巴菲特心目中具有投资价值的企业。此时的金地，在凌克眼中正是如此。【金融创新】自从金地在2009年达到100亿销售额，更高的目标就摆在这家公司面前。虽然该集团在2010年年初表示，2010年的既定目标只有137亿，较2009年同期增38、长20。但截至10月底的数据显示，金地前10月份累计实现销售面积148.6万平方米，同比增长75.3%；累计实现销售金额165.4亿元，同比增长83.8%。假如按照该公司一个月销售16亿元的平均水平推 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 算，金地想要在11、12月冲击200亿目标，似乎已经不是问题。尽管如此，在经历过2008年市场调整之后，金地对发展脉络的描述，显得更加谨慎。该集团表示，未来房地产行业的市场竞争程度将加剧，优秀房地产企业市场份额将获得逐步提升，随着土地资本的推高，房地产企业获利空间将被大幅压缩。同时，房地产市场受多种因素影响，市场变化加大，销量波动起伏。中投顾问39、发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了中国商业地产市场的未来前景与发展趋势。您若想对商业地产市场有个系统的了解或者想投资商业地产，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http:/ 11 但同时，公司相关人士还强调：中国今后第一阵营的地产公司一年的销售应该能够达到500亿1000亿元人民币。因此，金地要在更40、为激烈和复杂的竞争态势中谋求生存空间，首要任务是要做大规模，同时在行业利润率下降的趋势下提高盈利水平。为了达到这一目标，金地确立了以住宅开发为主，社区综合运营为特色，房地产金融为重要支持平台；聚焦中高端住宅市场，以系统性的差异化产品、以加快周转来提高ROIC水平；聚焦核心城市群，形成规模效益，加快开发周期、降低开发成本、加深对客户需求的理解和更好的满足，提高项目附加值等一系列集团战略目标。而在各项战略当中，金融方面的创新，是不得不提及的一项。截至目前，金地已经与荷兰ING、瑞银集团、平安信托等金融机构合作，进行了地产金融模式方面的多种探索。例如，该集团于2009年与瑞银集团合作成立了海外募集的41、房地产基金，2010年8月，又与平安信托合作，针对具体项目设计股权信托计划。2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告中 投 顾 问 发 布 的2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告共八章。首先介绍了购物 中 心 的 定 义、分 类，Shopping Mall的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 金地在地产金融领域内的探索，42、已经远远超过国内其他同行走到了前列。对于此举的目的，该集团曾表示：金地的模式就是金融加地产，房地产金融首先是地产，其次要能够把房地产与金融两个行业结合起来。通过给投资者提供不同类型的金融产品，使投资者能够按照自己的风险偏好投资房地产行业。我们希望在不久的将来，除了买金地的股票和开发的产品之外，任何投资者都可以在我们的房地产金融业务中找到适合自己的投资产品，并且能够享受到价值回报。就金地自身而言，将把金融业务作为公司发展的一个目标，为公司主业的规模增长注入强大动力的同时，开创一个新的利润增长点。【风险管控】规模扩大，对公司治理提出更大挑战。目前，金地已经进入了国内14个核心城市。为了巩固现有战线43、，金地将更加有效调动现有资源，提高各个进入城市的市场份额，以小博大，以相 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，国家对房地产市场的一系列调控政策的接连出台以及市场对未来持续加息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小的商业地产。不论各路资本是出于规避风险的短期投机考虑还是真正看好商业地产长期的发展前景，总之 2010 年商业地产迎来了属于它的春天。详情参见 http:/ 12对较低的管理成本，实现更高的利润增长。在公司规模化发展的战略背后，金地在公司治理方面也进行了相应调整。2008年2009年，中国44、房地产行业经历了一个明显的调整阶段。对于市场化时间并不长的中国地产行业来说，这种调整是空前的考验，但同时也是了解行业发展规律，重新审视自我、提升自身实力的机遇。对于金地来说，同样如此。据透露，金地已经主动求变，调整经营策略。一方面，大力提升企业执行力来使经营策略得到坚决实施，从集团总部的目标制定，到区域公司的策略制定，到项目中心的贯彻落实，集团的销售回款任务得到了快速有效的执行。尤其重要的是，金地在公司跻身100亿军团，并冲击更高目标的关键时刻，引入了更为严密的风险把控机制。首先在风险管控体系建设上，金地在2010年开始建立风险管理部门，同时加强了对宏观市场和房地产行业的战略研究能力，通过企业45、内部对冲机制的建设，巩固风险防范和管理的基础，通过建立季度滚动的投资管理提高公司战略应变的及时性。该集团相关负责人透露，集团新成立的战略管理部门作为公司的参谋机构，被赋予了高度独立的专业决策职能，具体体现在公司重大战略方向与目标的制定、投资规划的制定等具体的企业经营活动中；并且能从优化公司治理、提升组织能力的角度，提出系统科学的管理解决方案。【产品策略】此外，金地正在为发展所做的准备，便是在产品线上的研究以及所取得的突破。事实上，产品一直是理科金地的竞争优势所在，例如西安，虽然国内大多数开发商都已经进入这所历史名城，但唯有金地的房子，能够在当地出类拔萃，成为高端人士争相追逐的目标。显然，金地不46、愿意放弃这方面的特长。早在2007年，该集团就已经与国际知名的机构罗兰贝格一起，从事产品线的研究，现在已经有了初步的成效。该集团表示：所有研发的目的，都是围绕着快速扩大企业规模以及保障金地产品品质和产品特质一致性。金地近几年的发展态势良好，规模和项目数量在急剧增多，如何保障产品质量的稳定，以及如何强化金地自身特有的产品核心竞争力，使得在日益激烈的产业竞争中立于不败之地，是金地集团在技术和产品研发层面必须要考虑的问题，也是金地产品线研发的初衷。据介绍，该集团整体的产品线构成框架基本搭建完毕，关键节点的关键流程和业务标准已经初步在一些项目上进行了使用。而从目前的成果来看，最明显的效果，就是产品研发47、系统，以及职能部门，都在试图以客户的眼光来判断各自的工作成果是否有效，而不是仅仅以自己（例如建筑师的专业）的专业眼光来判断，这是非常重要的一个改善。我们也希望随着2010年的产品线标准框架的完成，以及在集团范围内的运用、修缮和 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，2008 年我国写字楼竣工面积1148.07 万平方米，同比增长 30.19%，写字楼销售面积 922.87 万平方米，同比下降 22.35%，供求比出现逆转。2008 年，除深圳外，其他三大城市写字楼供应面积均大幅增加，而销售面积却出现大幅48、减少。其中北京写字楼竣工面积增长 140.40%，而销售面积下降 36.47%；上海写字楼竣工面积增长 63.30%，而销售面积下降 34.44%；广州写字楼竣工面积增长 96.67%，而销售面积下降 24.60%。写字楼销售面积的减少一方面受制于整体房地产市场的低迷，另一方面也源于经济危机的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，写字楼市场亦受到波及。详情参见：http:/ 13更新，使得产品线在今后的产品研发系统内，成为统一语言，使得产品线研发，成为集团战略实施的长效保健因子。豪宅、商业地产齐发力豪宅、商业地产齐发力 领先同行，超越同行。9月16日金地上海公司媒体团拜会上，金地集团高级49、副总裁，金地上海公司董事长、总经理陈必安，首次面对上海媒体解读金地上海公司未来5年发展的深远谋略：进一步提升产品品质，掌握高端豪宅市场话语权，通过卓越的产品研发能力提供更具市场决胜力的产品，并将在长三角高铁站点进行商业地产开发布局，在重点城市投资开发城市综合体。短短一段话，点出了金地为自己未来5年发展定下的目标领先同行，超越同行。随着“天字系列”豪宅推出市场，商业地产投资计划逐步推进，金地上海公司正在一条更宽阔、承载更多雄心的道路上前进。陈必安透露，金地2010年“加大商业地产投入”的口号，将在上海公司获得充分实践。根据金地集团的计划，商业地产投资在总投资中的比例会逐步增大。“我们将沿高铁站点50、布局一些区域性的商业综合体项目。”陈必安说。2002年进入上海的首批金地人，曾把热情倾注在黄浦江畔的董家渡地块，虽然最终与该地块擦肩而过，但进军上海豪宅领域的梦想根植在金地人心中，从未改变。而随着金地天字系列1号作品金地天御揭开面纱，这一梦想终于寻到了出口。“清晰的产品战略，将使金地在未来获取土地的竞争中更具指向性。”陈必安认为，金地上海公司已经牢牢抓住了中高端市场话语权，现在借“天字系列”产品进入豪宅市场，就必须要一击而中，抢得金地在豪宅市场的强势占位与话语权。全面进军华南豪宅市场全面进军华南豪宅市场 近年来在深圳主力开发中小户型的上市房企金地集团，未来将更多关注豪宅开发。11月7日，该司召51、开华南区2010-2011年品牌及高端项目发布会，宣布将携四大豪宅项目全面进军华南高端市场。【携四大项目进军豪宅市场】“2010年，金地深圳公司将携华南的四大豪宅项目全面进入高端市场。”发布会上，金地集 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 团深圳公司总经理谢文云介绍称，这四大项目分别是深圳的岗厦旧改项目、观澜金地天悦湾，东莞黄江的金地湖山大境，佛山的超高层豪宅项目，都将在近期面世。2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中 投 顾 问 发 布 的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类52、及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了详细 其中，金地天悦湾和位于莞深交界处的金地湖山大境为首次亮相。据了解，前者位于观澜横坑水库片区，目前片区内已有招商、和黄、城建等品牌发展商进驻。这也是平安信托和金地集团继2009年达成100亿元的战略合作之后的第二个拟合作项目。后者湖山大境拥有200亩生态湖泊，周边是上万亩天然山林,从福田C B D出发仅需半个小时即可到达。位于深圳的高端城市综合体岗厦旧改项目，最快将在201153、年上半年推出首批单位。【长期看好华南楼市】近几年来，金地在深圳开发的产品以中小户型为主，包括金地名津、金地梅陇镇、金地上塘道等。如今大规模地推豪宅，是其在产品开发上的一大转变。发布会上，谢文云表示：“将入市的这一系列豪宅将是金地深圳公司未来几年产品的显著特点，金地深圳将进入全周期的豪宅开发时代。”楼市调控之下，金地何以不惧市场调整全面推豪宅？对于限购后深圳及珠三角的楼市走向，刚从东莞来深履职不久的谢文云表示，金地长期看好以上区域楼市发展前景。“深圳楼市供需不平衡，市场需求非常大，我认为限购令等政策对于楼市的调控将只是短期行为，市场需求将长期客观存在。另外，一线城市对周边城市的辐射趋势已经很明显54、，惠州、东莞等珠三角城市也有很大发展机会。”谢文云说。2010年7月接任上海公司总经理的陈必安确认，此前主要开发中高端住宅产品的金地，将全面进入豪宅市场，推出天字系列的豪宅产品，并表示将在豪宅领域投入更多的研发力量。在昨日的媒体团拜会上，上海金地团队的一位项目经理还向外界透露，2010年金地销售过百亿问题不大。【将在上海原郊县地块建豪宅】根据陈必安的介绍，金地在上海的两个项目格林世界和湾流域在9月份均取得了非常不错的业绩，或者开盘“日光”，或者开盘当天卖出80%，剩余20%在一周不到时间卖完。下属的一位项目经理更进一步确认，前6月只完成了53.76亿元的金地，完成百亿元销售业绩的问题已经不大。55、中投顾问高级研究员黎雪荣认为，目前中国正处于经济转型时期，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式瓶颈显现，随着地价的飞涨和优质地块的稀缺，传统住宅拿地成本越来越高，大部分地产公司只能获得行业的平均利润。详情参见 http:/ 14 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，2009 年上半年，中国写字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从 2009 年二季度开始，我国写字楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交56、，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。详情参见：http:/ 15 而与此同时，金地上海公司将首度全面进入豪宅市场，并推出“天字系列”。“深耕上海六年的金地，一直在寻找一个机会进入上海的豪宅市场。”陈必安认为，目前处于徐泾和赵巷的两幅地块，将成为金地全面进入豪宅市场的最好契机。购于2009年的上述两幅地块，徐泾地块是金地以楼板价接近6000元/平方米以上的楼板价购得，当时业内被认为将主要开发为花园洋房类产品。赵巷地块由于楼板价突破万元，因此被认为将会是一个豪宅产品。不过从现在来看，两幅地块都将被开发成高价的豪宅系列。根据规划，金地上海公司的产品线布局，将由1：9到2：8再到3：7来57、发展。而上述两幅地块中，临近佘山赵巷地块更被赋予更多期望，被认为将是金地上海公司未来业绩的主要来源。金地认为，未来的佘山，也将会成为上海滨江一样的上海顶级豪宅主要集中带，具有极高的发展潜力。【将同步发展商业地产和房地产金融】除了醉心于豪宅开发外，贯彻集团战略意图的金地上海公司还将在商业地产和房地产金融领域谋求突破。“国内现在没有什么公司在商业地产领域领先，除了万达以外，也没有其他什么公司。”陈必安认为，目前商业地产市场还是一个空白，竞争远远没有达到激烈，金地在商业地产的机会会有很多。而为了发展商业地产，金地将不遗余力地发展房地产金融，利用国外的基金以及自有资金，更好地发展房地产业务。不过上述房58、地产基金，将不仅仅用于金地旗下的房地产项目。陈必安说，如果有其他好的项目，金地也会投资。“3+1”模式受挫楼市调控模式受挫楼市调控 未来布局二线未来布局二线 2010年7月11日，金地发布公告称，上半年销售签约金额和面积均同比下降约四成，1至6月的53 76亿元的销售额仅为全年210亿元任务的四分之一。对金地来说，上半年是个多事之秋。从2010年5月份起，金地集团先后有3位重量级高管离职，金地股票遭抛压。尤其是赵汉忠离职后，第二天金地股票跌停，净流出资金2个多亿。作为上市较早的房地产企业之一，金地早先在业界与万科、保利、招商等一线房企有同等的地位。可是，这些曾在同一起跑线上的伙伴们，已经远远把59、金地甩在了后面。以深圳为大本营的金地集团，从2004年开始以“31”模式布局全国。所谓“31”模式的“3”，是指3个区域：北京环渤海区域、上海以及整个长三角区域、深圳、广州等整个珠三角区域；“1”中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 是指1个城市，即武汉。虽然金地后来在沈阳、西安等二线城市也有少量项目，但一线城市，特别是上海，一直是金地集团布局的重中之重。由于一线城市楼市利润超高、回报可观，一直吸引着众多房企。2009年，金地以104亿的代价，获取包括赵巷地王在内的上海数个地块，给金地带来了巨大资金压力。2010年，金地在上海的投资几乎占据集团总投资的40，在上半年并不理想的“收60、成”中，上海公司的销售额差不多占据了集团总收入的半壁江山。2010年4月中旬，楼市开始了最严厉的调控，尤以一线城市受到的影响最为严重。对于主要布局在一线城市的金地受到的打击最大。在严峻的市场形势面前，布局单一、业态不够丰富的金地吃尽了苦头。而相比较而言，金地，万科、恒大等布局较为均衡的房企则显示出了自己的优势。以万科为例，在一线城市的项目受到影响时，其在二线城市的项目却贡献很大，致使万科中报业绩比较好看；而主要布局在二三线城市的恒大，在此次调控中，也显示了自己的独特优势，上半年销售金额紧跟万科，销售面积超越万科排行第一，成为房地产业界中杀出的一匹黑马。2010-2015 年中国写字楼市场投资分61、析及前景预测报告(共五卷)中 投 顾 问 发 布 的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 楼市不是赌博，一直以来强调一线城市发展的金地也已经意识到二线城市的重要性，表示62、未来将继续在华中区域投资，并将进入西南地区。2010 年下半年力博全年年下半年力博全年 80%业绩业绩 据金地集团的计划，金地将沿高铁站点布局一些区域性的商业综合体项目。陈必安透露，金地将在江苏的苏州、无锡、常州、镇江、南京这些城市，以及浙江的嘉兴等城市，寻找合适的商业地产投资机会。截至9月26日，金地上海公司旗下的金地格林风范城项目，以成交358套共3.62万平方米的成绩，为金地上海公司“新老大”的首次公开露面打下了足够的底气。要深刻理解金地上海“新老大”陈必安上任后的重要动作，就是力推金地“天字系列”豪宅及制定公司相应战略。“清晰的产品战略，将使金地在未来获取土地的竞争中更具指向性。”首次63、对上海媒体公开露面的金地集团高级副总裁、金地上海公司董事长兼总经理陈必安认为，金地上海公司须牢牢抓住中高端市场话语权，现在借“天字系列”产品进入豪宅市场，就必须要一击而中，抢得金地 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外，2009 年 10 月 1 日起，修订后的中华人民共和国保险法正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。详情参见：http:/ 16 中国领先产业研究专64、业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。详情参见 http:/ 17在豪宅市场的强势占位与话语权。据了解，以徐泾、赵巷两幅土地为载体，金地上海公司正式进军豪宅市场，在金地上海公司的产品线布局中，豪宅与中高端住宅的比例，将按照19到28再到37来发展。而“天字系列”高端项目，将打造成一个产品系列，代表金地上海公司旗下最顶尖产品的子品牌。以中高端市场的积累支撑豪宅领域的发展，再以豪宅市场的经验带动中高端产品的提升。这就是金地在长三65、角筹谋已久的“产品线黄金布局”策略。豪宅之外，金地2010年的另一个“锦囊”则是商业地产。陈必安透露，金地2010年“加大商业地产投入”的口号，将在上海公司获得充分实践。金地集团的判断是，如果说之前时间里催生了超级住宅开发商，那么未来10年，将诞生多个超级商业地产开发商。陈必安认为，商业地产能为金地公司提供更为稳定的现金流，但金地须突破以往拿地时对商业比例的“限制”。据金地集团的计划，金地将沿高铁站点布局一些区域性的商业综合体项目。陈必安透露，金地将在江苏的苏州、无锡、常州、镇江、南京这些城市，以及浙江的嘉兴等城市，寻找合适的商业地产投资机会。湘财证券在金地集团最新调研中获悉，公司下半年有可能66、实现200万平方米的供应目标，9月、10月和11月将是供应高峰。其中，二线城市的新增占比76%，一线城市占比为24%。其中，又以中小户型为主，大概占比为75%。湘财证券预计，金地9月、10月和11月的月均销售净额有望达到40亿元，完成全年销售额210亿的目标确定性较高。将参与保障房建设 将参与保障房建设 当初被业内定位为将主要开发为花园洋房类产品的徐泾地块，成为了金地进入上海的首个豪宅项目。金地的九月销售，着着实实是个“金九”。10月11日晚，金地公布9月销售简报，单月签约金额飙升至59.08亿，甚至超过了公司上半年53.76亿的半年销售。月报显示，9月金地实现签约面积49.39万平方米，同比67、增长252%；签约金额59.08亿元，同比增长231.5%。2010年前9个月，金地累计实现签约面积133.2万平方米，与上年同期持平；累计签约金额153.69亿元，同比增长2.73%。而金地在上海数个项目的贡献功不可没。2010年7月接任上海公司总经理的陈必安在9月中旬首度进行媒体团拜的时候便透露，金地在上海的两个项目格林世界和湾流域在9月份均取得了非常不错的业绩，或者开盘“日光”，或者开盘当天卖出80%，剩余20%在一周不到时间卖完。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概68、念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http:/ 18 【上海首推豪宅】事实上，金地在上海的“重磅炸弹”或将在10月投出。根据月报的推盘计划，金地将在10-11月推出约54万平米的项目，这一数字与8-9月齐平，然则其中赫然可见的项目包括上海天御。200969、年4月28日，金地以5.6亿元总价、82%的溢价率一举拿下徐泾3号地块，这一举动一直被金地誉为颇有前瞻性的“惊蛰”。一年半时间过去，当初被业内定位为将主要开发为花园洋房类产品的徐泾地块，成为了金地进入上海的首个豪宅项目。据了解，2002年金地首次进入上海后，选择了当时并不为人看好的城郊结合部嘉定南翔，大获成功。经过8年的厚积薄发，其位于上海的第一个“天”字系列豪宅项目即将推出。“金地原先在深圳已有5年做高端项目的经验。公司全国化以后，到上海也已经积累了丰富的开发经验，从做中高端产品，到做高端产品，产品线越来越齐全。”金地天御项目总经理冯家生曾如是表示。事实上，除了徐泾项目外，金地2009年在上70、海青浦赵巷斥资30.48亿获得的赵巷地王项目，以及09年底以35亿获得的杭州萧山的地块，都将规划为开发“天”字系列的豪宅，金地在华东市场豪宅领域即将正式起步。而除了备受关注的上海天御豪宅项目外，金地在10-11月还将推出深圳上塘道、广州荔湖城、佛山九珑璧、东莞格林上苑、珠海伊顿山(即红山楼)、北京仰山、天津格林世界、天津国际广场、上海格林世界、南京自在城、武汉格林春岸、武汉西岸故事、西安湖城大境、沈阳滨河国际社区、沈阳檀郡、沈阳名京。金地集团董秘徐家俊则认为，新近出台的二次调控对消费者会产生较大的影响，金地新推的货量将以中小户型为主，大概占比为75%。此外，一线城市的新盘比例也降至20%-3071、%左右。【参与保障房】除了在豪宅方面蓄势待发，金地在大本营深圳也积极参与保障房建设。9月中旬，金地通过公开竞标，取得了以代建方式参与深圳市龙华扩展区0009地块保障性住房代建总承包项目的开发权，同时这也是深圳市本年度最大保障性住房开发。当初被业内定位为将主要开发为花园洋房类产品的徐泾地块，成为了金地进入上海的首个豪宅项目。金地的九月销售，着着实实是个“金九”。10月11日晚，金地公布9月销售简报，单月签约金额飙升至59.08亿，甚至超过了公司上半年53.76亿的半年销售。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 月报显示，9月金地实现签约面积49.39万平方米，同比增长252%；签约72、金额59.08亿元，同比增长231.5%。2010年前9个月，金地累计实现签约面积133.2万平方米，与上年同期持平；累计签约金额153.69亿元，同比增长2.73%。而金地在上海数个项目的贡献功不可没。2010年7月接任上海公司总经理的陈必安在9月中旬首度进行媒体团拜的时候便透露，金地在上海的两个项目格林世界和湾流域在9月份均取得了非常不错的业绩，或者开盘“日光”，或者开盘当天卖出80%，剩余20%在一周不到时间卖完。【着重土地】黎雪荣指出，目前由于商业地产迎来投资热，一线城市写字楼、商铺价格出现普涨局面，商业地产的价值开始凸显，价值洼地将逐渐被填平。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市第73、三季度商铺物业市场需求旺盛，市场租金平稳上涨；写字楼市场需求也较旺盛，放量有所放缓，尤其是高端写字楼租金带头上涨，全国写字楼物业租金普遍上涨，签约量持续升高，空置率持续走低。详情参见 http:/ 19 金地透露，公司目前拥有权益总建面1500多平米的土地储备，只能满足未来3年开发所需，第四季度公司在拿地方面将积极而为。公司会继续加大二、三线城市的投资比例。之前判断的城市，发展结果往往超预期。据了解，金地上半年拿地少的原因，就因为预见到下半年有更好的拿地机会。而且据金地测算，三季度房价将会下调，直至四季度。而目前金地在手的货币资金超过100亿。拿地或将成为金地第四季度的重要目标。事实上，在第三74、季度，金地已经加速拿地步伐。8月20日，金地集团宁波公司以13.6亿元摘取慈溪东部新城文化商务核心区太屺2#地块，计容面积16万平米，楼面价8493元/平方米，溢价70%。这是阔别招拍挂市场大半年后，金地在实质上回归。该项目也成为了金地继沈阳、烟台和珠海后，2010年获得的第四个项目。十月初始，在上海新一轮调控后的首场土地出让中，金地及天津稳富股权投资基金联合以22.86亿元的价格竞得备受关注的浦东航头中心镇A1储备地块，溢价率328%。尽管楼面地价高达10508元/平米，金地高层在谈及该地块时表示，地块位于大浦东中部板块的航头镇核心位置，项目位于别墅区之间，属低密度产品，周边联排别墅现售价格75、2万多，地价还算合适。未来，房价增长可以覆盖成本增幅。2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告(上下卷)中 投 顾 问 发 布 的2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可76、或缺的重要工具。详细 三年实现三年实现 500 亿销售目标亿销售目标 金地2010年另一个旗帜鲜明的口号，便是将加大在商业地产上的投入。继富力地产、保利地产宣布进入商业地产开发领域后，金地成为又一个新进者。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告指出，2003年-2006年，当国内一手住宅供不应求的状况越来越突出的时候，商铺一直处于供大于求的发展阶段。直至2007年，随着房地产市场整体进入黄金时期，流动性的资金也开始大局进入商铺市场，使其出现了少有的“供不应求”状况，当年一手商铺的吸纳率甚至达到了1.51。详情77、参见：http:/ 20 “未来10年，中国的房地产格局肯定会发生很大的变化。如果说之前时间里催生了超级住宅开发商，那么未来10年，我相信超级商业开发商将绝对不止大连万达一家。这就是机会。”进军商业的主要意图，是希冀将来能够为公司提供稳定的现金流，而商业的规模与其他开发商一样，初步定为30%左右。据悉，他在2010年购买土地的预算中，就有20%约20亿会投入到商业地产项目当中。当然，金地的商业地产计划背后，还打着别的算盘，即涉足商业将为公司在土地获取过程中增加“筹码”。现在很多地方政府出让的土地都是综合体项目，涵盖了商业、住宅、酒店等几种产品类型，如果你只做住宅，势必在竞争中处于劣势。据悉，金78、地2010年将在深圳的旧城改造项目加大商业地产的投入。另有消息显示，该集团还在西安酝酿投资一家高端的五星级酒店。不过，30%商业对于金地而言，在短期内依然只是一种愿景。因为在凌克心目中，提高公司发展速度依然是头等大事。“我希望能够在 3 年内做到 500 亿的销售额，公司 ROE 有待提高，资金周转率也要提高。”解读金地的文化基因解读金地的文化基因金地之道金地之道 印象中，作为深圳地产三剑客中的两大巨头，金地与万科素有理科文科之称，他们无论是管理风格还是企业文化上都有很大反差。万科个性张扬，金地稳健内敛。似乎理性务实成了金地的风格底色。一向以专业、理性著称的金地，正日益凸现着她鲜为人知的另一种79、企业特色优异卓越的文化品格。凌克董事长称，“金地的目标已不再是追求单纯的利润最大化，金地对自己发展前景的期待也已不再是资产规模的最大化，而是未来企业所必备的强烈的社会角色意识与责任感。”【金地进入后产品时代】产品，永远是企业的生命。美国通用电气公司、日本松下电器公司这样的全球企业才俊总结其长盛不衰的原因时，即优质的产品总是在第一位。更有如索尼者，作为产品的精细主义者而被广为推崇。在中国的房地产领域，金地显然是细节主义者的代表。从一个总资产200多万元的区属小企业，扩张成一个总资产达到20亿的知名房地产上市公司，金地10年里完成高达1000倍的资本扩张，是产品精细的作风实现着金地的一次次飞跃。今80、天，提出进入后产品时代，是指企业在产品领域恪守主业之道的同时，更要实现在精神领域的超越迈进。未来的成功企业，在追求高超经济指标的同时，必将要把非凡的社会抱负和深广的 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣指出，未来商业地产发展将呈现出几大趋势：第一，在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。第二，打造体验式购物市场，或称“时间型消费模式”，该模式如今在国外已成为主流商业地产模式，典型案例有日本的“博多运河城”。详情参见 http:/ 21人文观照纳入她的战略视野。在金地，后产品时代的理解就是企业目标已不再是81、追求单纯的利润最大化和资产规模的最大化，未来企业必须具备强烈的社会角色意识和责任感。亦即是说，企业超越了“在商言商”的局限，而把发展的视角移向了社会与人本身。在金地，这样的思路已经被明确为五个空间的创造：通过提供高品质、附加值高的地产作品、高质量的服务，为顾客创造新的生活空间；通过与员工的共同发展，为员工创造新的成长空间；通过理性的经营、持续的增长，为股东创造新的赢利空间；通过贡献物质财富和精神财富，为社会创造新的城市空间。”金地对自己企业使命与远景的提炼与设定是明晰的，它一方面表现了金地宏大的抱负，同时也展示了金地深远的思想，是金地文化中最具可辨识特征的DNA。具备这样的胸襟，恰恰是未来企业82、的发展方向。企业文化看上去是个很虚的东西，但它恰恰是企业之源，使企业的根本，是靠量着企业的境界。金地在金地之道中对自己的未来定位中，不是做中国最有利润的企业，不是做资产规模最大的企业，不是做最被推崇的企业，而是最值得信赖的企业。朴实的目标里，金地已经走到一个浩然高远的境界。【金地之道：为企业精神与文化立法】为事低调的金地在企业精神领域的超越迈进上一反常态，呈现出过江龙的生猛态势，不是外来的“赋予”、不是偶然的“取巧”，是一个企业文化的长期积累和沉淀。只是金地之道出炉之后，猛然揭开了红盖头。于是，不经意间，金地之道成了一块敲门砖，吹响了向最值得信赖的百年老店进军的号角，更叩开经营企业文化，向文化83、力索要竞争力的大门。成功的文化成就企业，失败的文化毁灭企业，这已是无数经济学者的共识。一个企业仅仅停留在“物质产品”生产阶段的时候，它只是初级的，要走出初级阶段，跃升至高级的境界，就必须要有卓越的精神产品的诞生。所谓“卓越的精神产品”，就是企业的核心竞争能力、扩张复制能力和自组织能力，形象的说法就是传承企业肌体活力的DNA。在金地，金地之道就是这样的DNA。金地之道是对金地历经十余年的文化积累和沉淀的概括。将金地的几个特质，诸如“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”、“专业之道，惟精惟一”、“坚韧内省，超越自我”提升成为贯穿企业今后发展的灵魂。孔子说，“君子不器”，所谓不器，就是不把自84、己置于具象的物质层次。高明的人，总是通过对精神的追求去实现人生的实现，推而广之，高明的企业，则通过对产品的超越，去获得自由发展之道。优异的物质产品只能使企业富有，而卓越的精神产品则能使企业恒久。以金地之道的点睛为标识，厚积薄发的金地文化为理性打开一扇恒久之门。【文化提升金地品质，团队弘扬金地精神】如果非要给隆重出台的金地之道寻找一个现实的物质注解，那就是，向文化力要竞争 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 力，以经营文化来保证企业规模扩张的同时，靠企业精神的DNA造就一批优秀的金地人，造就一个卓越的团队。摊开金地“功劳簿”，从金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、翠堤湾，再到北京85、的金地 格林小镇，金地创新的内容一直在变，而创新的精神却始终没有变；金地用心做事的方式在变，而用心做事的意识却一直没有变。这就是文化经营的成效，一点一滴地积聚金地企业文化基因，并将这些优异的精神传统融入金地人的血液，进而形成金地团队的一种文化自觉。金地的团队是高素质、年轻化的，公司领导层平均年龄岁，基本都是硕士以上学历，其中四位获学位，员工平均年龄岁，学士以上学位占，其中是硕士。中投顾问发布的2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告指出，为了拉住房价“这匹脱缰的野马”，2010年4月11日开始，中国政府连续出台了贷款利率上调，二套房首付被提高到至少5成，利率不低于基准利率1.86、1倍，暂停发放三套以上房贷，严厉打击开发商捂盘惜售等一系列针对住宅市场的调控政策“组合拳”，并重重“砸向”了投资和投机性需求。受此影响，住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群，却有明显增多的趋势。对广大商铺投资爱好者来说，相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳的投资契机。详情参见：http:/ 22 金地员工给人总体的感觉是谦逊内敛，平和稳重，没有一些大企业员工的那种傲气。金地的立身之本就是一个“诚”字。金地在员工中倡导“忠诚对企业，坦诚待同事”。大家以诚相待，肝胆相照成为自觉的行为：同事之间有问题坦率交流，管理者秉承“公平公正，立德立信”的原则在87、员工中树立诚信形象，形成融洽和谐的氛围。你到金地走一走，看不到自负自大、自吹自擂的人，但热烈、友好而有深度地探讨问题的场面却随处可见。外界有一种评价，说“金地无英雄”。在金地，团队的默契已形成一种健康的组织机制，这一机制不靠个人英雄来彰显她的卓越，而是依赖大家共同做好自己的专业来实现整体的绩效。因此金地强调“专业之道，惟精惟一”，这不仅是企业的特点，也是金地人的基本素养。凌克表示，世界成功的企业，其长盛不衰的原因主要在于深厚的文化底蕴。而这种文化底蕴的传承与发扬，则来自于企业团队对企业核心文化观念的认同，并将这些文化因子转化成每个团队成员自觉的行动。2010-2015 年中国购物中心投资分析及88、前景预测报告中 投 顾 问 发 布 的2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告共八章。首先介绍了购物 中 心 的 定 义、分 类，Shopping Mall的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 发力商业地产发力商业地产 版图重构下的机遇版图重构下的机遇 朱重敏，前中海工程主力干将之一，曾经负责阳光棕榈园、深圳湾畔花园项目开发，2003年，他89、由中海转战金地，曾任金地集团上海公司运营总监，历经多个岗位磨练，并具有在上海、深圳两大中国房地产一线城市“浸泡”的少有经历。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问流通行业研究员黎雪荣指出，在改革开放前，几乎所有的大型百货店，都是零售商通过划拨土地等方式后自建物业。近几年，不论是内资还是外资零售商自建物业发展速度都非常快，09 年更是零售行业购买物业自行开发最明显、最集中的一年。2010 年零售商这种圈地建物业的风潮似乎有增无减。详情参见 http:/ 23 10月23日晚间，金地集团公布三季报，1至9月公司实现营业总收入为104.28亿元，同比增加100.27%。另据相关90、数据显示，金地集团10至11月推出约54万平方米的项目，其中武汉两项目“入围”，包括前期热销的西岸故事及格林春岸。金地“华中兵团”新任掌门朱重敏言语从容，“武汉地位在中部不可替代，城市发展正处在蜕变的前夜。”6月底7月初，朱重敏这个对武汉地产界来说显然还有些陌生的名字，悄然进入公众视野。金地集团武汉公司前任总经理陈必安临危受命赴沪，新任总经理朱重敏，将如何处理复杂多变的外部环境？尘埃落定，房地产调控的寒流下，金地将如何实现2010年的计划业绩？对于外界对其能否在短时期内顺利掌舵的疑问，他笑言，“其实我是在做足了功课之后，才正式接受任命的。”陈必安调任上海后不到一周，朱重敏已飞抵武汉履新。三天之91、内就完成了人事交接。然而，该如何撑起金地在华中半壁江山，是他必须面临的重任。由于之前也是刚出差回来，旅途奔波，看得出他的感冒有些重，但看不出一丝疲倦，“停不下来，之前还没有在媒体面前公开露面。”对于外界对其能否在短时期内顺利掌舵的疑问，他笑言，“其实我是在做足了功课之后，才正式接受任命的。”祖籍江苏的朱重敏，少年时成长于湘楚之地，他自己也以楚人自居。在温和谦逊的外表下，朱重敏传递出一个重要信号，“武汉公司不过是经历了小小的波动，不会有太大影响，仍将一如既往地稳定发展”。从朱重敏的履历来看，2004年，他由中海转战金地，曾任金地集团上海公司运营总监，在长三角、珠三角一线城市历练多年，这种复合型的92、行业经历在业内并不多见。而他从金地集团深圳公司总经理的任上直接赴汉，这也显示了集团对武汉的高度重视。另据一位熟悉他的业内资深人士透露，朱重敏是一位“专业及领导能力极强的行业精英”。“就我这些年的观察，上海、深圳、天津等城市，都经历过武汉现在的这个阶段，只是或早或晚，”朱重敏指的是当下武汉全城大修大建的景象，“未来十年，中部将在崛起的进程中重构经济版图，伴随的是武汉城市建设的更新与提升。金地也必将会通过观念的引领及高品质的产品，为武汉未来的城市发展做出自己独特的贡献。”中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资93、者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。详情参见 http:/ 24 【我们不会偏离市场尺度】“此轮系列调控的效果和2008年不一样，当时所有行业都比较悲观，充满了不确定性。”“刚到武汉我便发现，需要迅速磨合的，除了团队稳定之外，销售是目前市场环境下最重要的工作。其次是发展地产金融业务，第三是积极发展武汉的商业地产。朱重敏说，“这些也是公司的既定战略，不会发生大的变化。”适逢9、10月金地国际花园、西岸故事、格林春岸相继热销，截至目前，金地武汉公司的销售额已比2009年全年翻番。谈到武汉公司2010年的市场表现，朱重敏气定神闲，“我们94、2010年在售的几个项目整体市场反应不错，这也是因为公司团队在引领市场方面，做了卓有成效的工作，比如规划设计适度超前，产品细节精益求精，能够充分满足市场的需求。现阶段看来，超额完成全年任务已稳操胜券。2011年起，位于四新的金地澜菲溪岸、位于南湖的金地圣爱米伦、位于汉口的京汉大道项目等一系列高端产品将为公司带来全新的利润空间。随着企业纵深发展的基础日厚，与城市的脉搏越来越契合，金地将进入一个快速上升的通道。”对于武汉细则“汉六条”发布后，以中高端为主的金地是否会调整策略及价格，对此，朱重敏表示，新政的影响是综合的，公司肯定会考虑这个因素，根据外部环境、价格走势、客户需求等再做出调整。“此轮系列95、调控的效果和2008年不一样，当时所有行业都比较悲观，充满了不确定性。”朱重敏分析道，现阶段，开发商一是手里有钱，二是心态比较好。另外，消费者的心态也变了，对调控效果的预期也变了，变得更成熟、理性。楼市一旦利空，房子还怎么卖？他坦然表示“一方面，市场对金地的品质有信心；同时，我们也不会偏离市场的尺度。”【发力商业地产】“尽管传统住宅产业已经催生了超级住宅开发商，但随着城市化的进程，在未来10-20年，商业地产却将成为房地产开发商的主流。”“尽管传统住宅产业已经催生了超级住宅开发商，但随着城市化的进程，在未来10-20年，商业地产却将成为房地产开发商的主流。”通常，朱重敏愿意做这样的假设。在住宅96、与商业两类开发产品中，朱重敏选择看好商业，“在武汉打造商业地产已被正式提上日程，而且集团已组建了专业团队”，用他的话说，“国内涉足商业地产较早的企业已经有收获了，金地在这块刚刚开始，我们把它当作重头戏，那也是基于对市场未来的认识”。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展97、情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http:/ 25 “商业地产不仅能够为金地提供稳定的现金流和合理的销售物业与持有物业比例，还将突破拿地时一些优质地块对商业比例的限定。”朱重敏直言，目前，在地方政府出让的土地中，涵盖了商业、住宅、酒店等的综合用地越来越多，如果坚持只做住宅，必然在竞争中处于劣势。“金地未来在商业地产投资上将逐步发力。”在这一点上，朱重敏的判断尤为淡定。【“金地就是金融加地产！”】当平素严谨的金地集团董事长凌克不无调侃地对公司名称进行另一番98、演绎之时，旁边的基金经理和投资者大多禁不住莞尔偷笑。但没有人会去质疑，这个总结放到今日的金地身上的准确性，因为这个房地产公司目前做的、主要做的，就是这两项工作。3月10日，凌克一天的日程，都与公司于当日披露的2009年年报紧密相关。上午向数十家媒体解读经营数据以及2010年的计划，下午则面对基金和投资者代表，午饭后的空当，接受了 第一财经日报的专访，他表示，2010年新开工面积为388万平方米，是2009年同期110万平方米的3倍多，而2010年的计划销售额，将比2009年增加25%30%。而用于土地储备的资金，初步计划为110亿，如果有新的股权融资，该金额还将随之上调。重回投资快车道 如果回99、过头来对金地2009年的表现进行梳理，其间最抢眼的，恐怕算不上突破200亿的年销售额，也不是增长110%的净利润，而是先后两次股权方面的融资活动。一是该集团于2009年7月完成了41亿的定向增发，二是与平安信托签订了一份投资总额达100亿的框架协议。“这两笔都做得很漂亮。特别是定向增发，只用了3个月时间就完成了，而且时间节点把握非常好，再晚一点，就又碰到宏观调控了。”凌克透露，2009年年初，金地计划用于土地储备的投资额仅为80亿，直到年中股权融资完成后，该计划提高为150亿，而到了年底，又追加了30亿明星项目投资资金。从某种程度上说，金地在2009年激进的投资行为，与资金的支持息息相关。数据100、显示，金地2009年新增土地储备500多万平方米，涉及资金206亿元人民币，就相对规模而言，金地的土地储备量与保利、中海一并在全国同行里名列前茅。而这一年内，金地除了41亿的股权融资，该集团还获得了149亿的优惠利率贷款、1.25亿美元的低息贷款。另外，与平安信托等两家信托公司成功地在两个项目上进行了合作。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 高铁站点寻求投资机会高铁站点寻求投资机会 在经历6月底的人事变动后，其现任金地上海董事长陈必安2010年9月19日首次面对媒体时表示，未来5年，金地上海公司将大力进军商业地产，重点布局长三角高铁站点城市，投资开发城市综合体。中投顾问高级研究101、员黎雪荣认为，二三线城市具有产业转移以及政策扶持等多方利好，招商引资进程不断加快，显示出勃勃商机，商业地产值得投资的重点区域为经济增长速度较快、人口众多、符合区域振兴规划内的重点城市。如中部地区的武汉、长沙、郑州，西部地区的成都、重庆、合肥、新疆、宁夏等地，东北地区的淄博、沈阳、哈尔滨等城市。详情参见 http:/ 26 据悉，所谓的“长三角高铁沿线城市”将包括如苏州、无锡、常州、镇江、南京等城市。陈必安表示，金地2010年提出“加大商业地产投入”口号后，就考虑选择长三角作为先行先试区。“2009年长三角GDP占全国达到20%以上，而商业就是需要这样地方。”而这样的战略金地已经在拿地上有所体现102、。8月20日，金地宁波公司以13.6亿元摘取慈溪东部新城文化商务核心区太屺2号地块，建筑面积达16万平米。在陈必安看来，房地产近年来的高速发展催生了多家超级住宅开发商，那么未来10年，将会诞生多个超级商业地产开发商。据了解，陈必安认为，商业地产不仅能够为金地提供更为稳定的现金流，还使得销售物业和持有物业的比例更为合理。“这将突破金地以往拿地时对商业比例的限制。”此前金地拿地的商业比例超过10%就不予以考虑。2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中 投 顾 问 发 布 的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关103、概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了详细 事实上，现在地方政府在出让的地块中，涵盖商业、住宅、酒店等多种产品类型的综合用地越来越多。“在这种形势下，如果坚持只做住宅，势必在竞争中处于劣势。”而除了金地，万科也在积极扩大商业地产比例。万科董事局主席王石此前曾表示，未来会加大商业地产开发，包括酒店、写字楼等。在王石看来，现在成熟的、大规模的、纯的住宅用地越来越少，如果还坚持做纯住宅，会失去很多机会。据了解，陈104、必安在来上海之前，担任金地武汉公司负责人，陈表示，“来上海首要任务，还是抓销量，8月份金地上海销售额近20亿元，其中签约金额约为15亿元。”而据金地集团公布的八月销售情况显示，8月金地实现签约面积26.59万平方米，签约金额30.06亿元，“上海公司的销售额仍保持着集团半壁江山地位。”陈必安说。积极寻求投资机会 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，我国的购物中心建设起步较晚，开始于二十世纪90年代初期，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展。2006年起，国内大中城市开105、始相继出现典型的购物中心模式，标志着中国的购物中心开发开始迈上理性之路。详情参见：http:/ 27 另据报道，赵汉忠的突然离职曾让业界担心金地集团对上海公司的战略有变，陈必安近日公开阐述了公司在上海的5年发展策略加大商业地产投资、介入豪宅开发，以及持续运用金融杠杆融资，试图消解市场对公司前景的疑虑。事实上，上述发展策略与金地集团新任总裁黄俊灿上任后发布的集团策略并无二致，介入豪宅开发，也是早在赵汉忠时期就已确定的发展方向之一。兼任金地集团高级副总裁的陈必安表示，2010年金地将在商业地产方面加大投资力度，身处长三角龙头所在的上海公司，将在江苏、浙江等周边城市，积极寻找合适的商业地产投资机会。106、“如今地方政府出让的土地中，包括了住宅、商业、酒店等多种产品类型的综合用地越来越多。在这种情况下，如果坚持只做住宅，会在竞争中处于劣势。”据他透露，苏州、无锡、常州、嘉兴等城市，已在上海公司的“监控”视野内，以寻找合适的商业地产投资机会。“商业地产不仅能够为公司提供更为稳定的现金流，还将突破金地以往拿地时对商业比例的限制。”根据金地集团发布的2010年中期业绩报告，上海是集团的主要营业收入来源之一。期内上海结算面积为15.62万平方米，占比21.02%，但主营业务毛利却占比43.35%至12.71亿元。“金地将从前期的中高端产品开发，提升到高端产品市场。”陈必安介绍称。据悉，在金地上海公司的产107、品线布局中，豪宅与中高端住宅的比例，将从1：9逐步发展至3：7。2009年被公司相继收入囊中的徐泾、赵巷两幅地块均已开发为豪宅项目，将很快推向市场。这只是开始，“在长三角区域已有几幅土地在加快跟进了。”向来善于利用多种融资渠道的金地，仍然在计划运用其他金融工具。陈必安表示，未来股权融资和债券融资仍会是较为重要的使用工具。“鉴于当前信托产品利率不断提升，可能未来更倾向与基金合作的方向，不过这也会根据具体项目具体分析。”中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 公司管理层公司管理层 董事长董事长 凌克，1959年生，华中科技大学学士，浙江大学管理工程硕士，高级经济师。金地集团董事长和主要108、创始人，深圳市房地产业协会理事长。先后主持开发了金地花园、金地海景花园、金地翠园、金海湾花园等畅销楼盘。探索商业地产发展模式探索商业地产发展模式 金地集团董事长凌克曾表示，在成功探索成立房地产美元基金和信托产品后，公司未来两三年拟设立规模为80亿至100亿元的人民币基金，主要投资于住宅产业，也会用于商业地产和并购。“金地两字的含义就是金融加地产。公司2009年在房地产金融方面取得了非常明显的成绩，为公司，也为中国房地产业探索出了一条新的发展道路。”凌克认为，房地产业分为三个发展阶段：住宅房地产发展阶段、商业房地产发展阶段和房地产服务发展阶段。中国目前已经进入商业房地产的发展阶段，预计未来十年，109、中国将有机会产生大的商业地产公司。他透露，金地集团2010年在商业地产的投资规模预计为20亿元。凌克坦言，“作为资金密集型企业，地产公司最重要的是投资和融资。”谈到融资策略，凌克表示，2010年将争取实现股权再融资；另外，将加大项目股权融资的力度，力争房地产基金和信托产品的融资额各占资金需求总额的20%。此前，金地集团在房地产金融方面已有所动作，如与UBS成立美元基金，与平安信托合作发行房地产信托产品。“房地产企业投资动辄几亿到数十亿元，几个项目没有投对，企业就有可能倒闭。”凌克直言不讳，“金地也有高价拿地的时候，做拨备时非常痛心，因此深知投资的重要。”凌克表示，金地集团2010年的投资规模大110、约在150亿左右，其中50亿元通过战略合作方式完成。如果2010年能够成功融资的话，投资规模还会更大。2009年，金地集团取得523万平方米的土地储备，完成206亿元的投资额。其投资规模与资 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，国家对房地产市场的一系列调控政策的接连出台以及市场对未来持续加息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小的商业地产。不论各路资本是出于规避风险的短期投机考虑还是真正看好商业地产长期的发展前景，总之2010年商业地产迎来了属于它的春天。详情参见 http:/ 28 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 产总额的比例111、，在业内排名仅次于保利地产。金地集团总裁张华纲表示，为降低投资失误，金地集团在投资体系上作了变革和准备，比如每周对全国20多个城市的数据进行监督，这让其成为2009年最早捕捉到国内市场机会的开发商。“2009年4月份我们在上海拿地，好比惊蛰初动，中国地产商一夜惊醒。”2009年，金地集团实现销售面积196.69万平方米，销售金额210.83亿元，分别比上年增长77.58%和84.89%。谈到对2010年市场的看法，张华纲笑言，“我们判断，2010年房地产的形势好比今天的天气，比较冷，但有太阳，并且太阳还暖和。”人事地震人事地震 一场前所未有的人事地震在金地发生，危机下的高层内讧凸显“调控市”中112、开发商风雨飘摇的境况 2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中 投 顾 问 发 布 的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 2010年7月113、5日，金地集团董事长凌克率领新任命的总裁黄俊灿等高管，出现在媒体面前，相对黄的意气风发，凌克一脸沉重，仿佛一夜沧桑。一场前所未有的人事地震正在金地发生。当天，金地宣布了总裁张华纲、监事长王培洲辞职的消息。此前不久，金地董事郭国强以及高级副总裁、上海分公司总经理赵汉忠已相继离职。前者曾是金地的金牌董秘，后主管资产管理部，一手促成金地房地产金融业务；后者主持的上海分公司贡献了金地利润的大半。作为发家于深圳的房地产公司，金地与同城的万科、招商地产以及广州的保利地产并称为万保招金，为业界瞩目。此次离职的张、赵、王等人，在金地任职均超15年，而赵、张与凌克并称为金地的三驾马车，共同推动了金地在2001年114、成功上市。四高管同时离职，令有20年历史的金地陷入空前危机之中。因高管离职传闻频出，金地6月28日停牌，但29日复牌后股价一度跌停。随后，凌克率领一众高管买入自家股票，7月5日又分别召开面对投资者和媒体的交流会，以期稳定股价。时值中国正在推进新一轮房地产调控，凌克面临的局面相当棘手。上半年金地集团销售金额55亿元，仅完成年度计划的四分之一，排名跌至20名，距离第一名的万科差了整整300亿元。中投顾问发布的2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，近年来，购物中心在我国方兴未艾，对购物中心的兴建如火如荼，而且其兴建的速度和规模惊人。到 2008 年年底，中国开业购物中心总体数115、量达到 1936 家，购物中心累计商业建筑面积达到 11513.7 万平方米。从区域分布看，华东地区成为中国购物中心面积总量最大的区域，其开发总量为 3285.9 万平方米；华北和华南地区开发量均超过 1900 万平方米，分别位居第 2、3 位。截至 2008 年底，中国 41 个主要城市购物中心累计投资额已近 8000 亿元。详情参见：http:/ 29 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问流通行业研究员黎雪荣指出，在改革开放前，几乎所有的大型百货店，都是零售商通过划拨土地等方式后自建物业。近几年，不论是内资还是外资零售商自建物业发展速度都非常快，09 年更是零售行业116、购买物业自行开发最明显、最集中的一年。2010 年零售商这种圈地建物业的风潮似乎有增无减。详情参见 http:/ 30 离开者中，郭国强已在福建一家公司任职，余者三人均无明确去处，或准备创业或另谋高就，赵汉忠则表示将休息一个月，再定创业大计。但这场高层震荡，已凸显出调控市中开发商风雨飘摇的境况。深圳房地产资深分析人士半求指出，原来生意好做，掩盖一切矛盾，随着市场变糟糕，（高管矛盾）均将浮出水面。【一山难容二虎】无论是张华纲还是赵汉忠的去职，金地的官方解释均为个人发展原因。但坊间传说纷纭，有业绩压力承担责任之说，有管理理念不合之说。金地董事会中的一名董事表示，原因很简单，就是一山难容二虎。200117、1年上市后，金地进入快速发展时期。上市前，金地总资产为11亿元，股东权益3.7亿元，到2009年，总资产达到555亿元，净资产为150亿元。上市之后，凌与张、赵等人的关系一度处于黄金蜜月期，但2007年，裂痕开始出现了。凌和张不和，在两三年前，金地已人尽皆知。金地内部一名知情人士透露说。不和来自对业绩的不满。金地原先固守广东，2003年开始进军全国，最初战果颇丰。2003年和2004年，金地曾一度与第一梯队的开发商如万科、中海发展等相差无几，但到了2007年、2008年，中国开始上一轮楼市调控时，金地开始掉队了。市场不好，与第一梯队也相距甚远，金地内部普遍有危机感。知情者说。数据显示，2008118、年，金地销售额仅过百亿元，同年万科销售额却接近500亿元，距离逐步拉大。就在这两年，金地员工发现，张华纲开始变得沉默。在内部经营上，很多本应向张华纲汇报的会议，他也不再特别坚持自己的意见。而集团大多数文件的签发人不再是张华纲，而变成董事长凌克。有段时间，我们还以为张总出国休假了。2009年，由于金融危机，中国政府迅速救市，开发商起死回生，大多赚得盆满钵满，但好景不长。2010年，中国政府再次出手调控楼市，并被舆论普遍认为是有史以来最严厉的一次调控。面对错综复杂的市场环境和糟糕的业绩，经营理念的分歧终于外化为剑拔弩张。5月，金地原金牌董秘郭国强出走。上述知情人士称，那时，矛盾已经很明显了。不过，119、矛盾的导火线和主要事件是什么，当事人均讳莫如深。外界的分析指向金地2007年高价买地。2007年，地产市场急剧升温，房价一度以每月近10的增幅上涨，各地天价地王迭出，呈现地价房价追涨的局面。金地正是当年全国多个地王的斩获者。在2008年发布的年报中，金地管理层曾颇有悔意地写道，2007年，我们在投资节奏和投资 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 时点的判断上，犯了过分追求速度的错误。2008年上半年，业界对于前景一片悲观，地产龙头万科率先作出拐点的判断，很多开发商甚至做好了长期过冬的打算。而2007年高价拿地的开发商则深感前途渺茫。为了2007年的高价买地，金地计提了3.58亿120、元存货跌价准备，计提金额同比增长38673.90%。2009年下半年到2010年4月的这段短暂的销售黄金期，显然并没能使金地完全摆脱危机，当年金地销售额210亿元，排名11位。房地产的开发需要一定周期，据业内人士介绍，2008年市场低迷时，开发商不敢开发，因为担心房子盖完了卖不掉，供应急剧萎缩；等到2009年市场起来后，大家终于敢投资开发了，又赶上2010年4月的新一轮调控。因此，现在日子最难过的是2007年拿地王的那些开发商。一位地产业内资深人士分析称。2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告(上下卷)中 投 顾 问 发 布 的2010-2015 年中国商铺地产市场投资分121、析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 凌克对此心有余悸。他在7月5日的发布会上说：房价下跌时，我们害怕的是地价高，因为要进行拨备，会出现坏账，上市公司就怕这些。如果2007年的高价买地将金地拖入了泥淖，谁是责任122、人？这是一个谜。在多名熟悉金地管理层的人士眼里，在公司发展问题上，张华纲和赵汉忠比较激进，凌克偏于保守。但也有知情者指出，当时张华纲在董事会上不主张高价拿地。一位接近张华纲的内部人士反问说：张华纲想拿就能拿吗？董事会什么时候给过他这个授权？这是实情，拿地金额动辄上亿，早已超过张华纲的管理权限。前述金地董事坦陈自己一年要开几十次董事会。半求说，在市况较好的时候，同开发商老板和总经理对话尺度较为放松，但现在则不知道听谁的好，因为大家理念不一样。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也指出，一旦因为调控导致企业无法支持下去，管理、运作、现金流等出现问题，人员变动通常是解决大矛盾的方法。不过，作为金123、地总裁及创业元老，张华纲在公司内部的威望很难轻易动摇。前述内部知情人士指出，金地是靠高层集体共同努力打下来的，老板不是说想换谁就换谁。内耗之下，董事会亦意识到矛盾已不可弥合。前述金地董事称，无论是张还是凌，都是好人和能人，但早点分手对公司的损害反而小。【赵汉忠：从叫板到去职】中投顾问发布的2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，在中国，Shopping Mall的概念越来越时髦，如果对目前的商业地产做一个评价的话，Shopping Mall无疑是最热门的业态。Shopping Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Shopping Mall124、也渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。详情参见：http:/ 31 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣指出，目前由于商业地产迎来投资热，一线城市写字楼、商铺价格出现普涨局面，商业地产的价值开始凸显，价值洼地将逐渐被填平。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市第三季度商铺物业市场需求旺盛，市场租金平稳上涨；写字楼市场需求也较旺盛，放量有所放缓，尤其是高端写字楼租金带头上涨，全国写字楼物业租金普遍上涨，签约量持续升高，空置率持续走低。详情参见 http:/ 32 多名高管离去均保持沉默，惟有一向敢说敢做的赵汉忠在临别时通过博客坦露心声，表示未做到善始125、善终，本可以很从容再带这个团队一段时间，或者扶上马再过一些沟沟坎坎，但这一页就匆匆地翻过去了。在金地的三驾马车中，赵汉忠与凌克多了一层校友和老乡情谊，他军旅出身，主持上海分公司期间所展示的进取、激情令人瞩目。不乏武断，但能力极强，因此获得部下的依赖。一位曾与赵打交道的人士如是评价。由于赵主持的上海分公司利润占到金地半壁江山。赵的离任被外界解读为削藩。而接近赵的一名人士则感慨说，赵总的离任更为复杂。但赵汉忠自己表现平静：没有感觉或埋怨自己那么倒霉，第二天太阳照样升起。这是我人生的一个拐点，很快就翻过去。在金地，分公司高管和集团领导之间的关系颇为微妙。知情人士透露，2007年，金地困顿之秋，赵汉忠126、在金地内部开博，长达半年之久，心急如焚地对公司管理中存在的问题展开尖锐检讨，内部反响相当强烈。知情人士透露，赵在内部博客指出，金地近两三年发展缓慢，核心原因是集团和地区想不到一块去，并认为集团管得不专业，管不到点上。这显示出赵不认同集团管控，并希望体现自己的意志。上述知情人士表示，赵镇守上海，却直接叫板集团领导，很大胆。金地员工当时普遍以为赵叫板的是张华纲，而非凌克。这或许是一种误解。赵汉忠真正要争取的，是自己的话语权。而2007年后的张华纲用另一位分公司管理人员的话说，已经比较沉默和消极。按照惯例，金地集团和分公司的关系是，集团每年会给分公司下达利润、回款等各种考核指标。在具体管理上，分公司127、进行项目投资时必须经过集团决策，而拿地之后怎么开发，则由分公司主导。集团只在成本和财务的管控会紧一点，而地区项目的研发设计，集团只是看方案，提出专业指导意见，但没有决策权。2009年底，上海分公司提出在宁波象山买地，但金地集团已没有投资额度。业绩卓著的赵对集团管理能力的质疑，或触及集团与分公司关系的红线。赵的博客上，来自赵一手缔造的华东兵团留言指出，金地上海业绩半壁江山，削藩成为必然，其实赵总也可以忍一忍，退一步海阔天空。但赵显然已不想再忍。【强势董事会】中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 7月8日，凌克手机的电话铃声是真心英雄，其中不经历风雨，怎么见彩虹，没有人能够随随便便成128、功的句子在有意无意间，透露出他的些许情怀。大将纷纷离职，凌克领导下的金地如何顺利度过难关，无疑令他彻夜难眠。在一份关于金地企业文化的分析报告中，对凌的描述是温文尔雅、谨言慎行、平和中庸、局中之人。而在外人看来，凌克颇有气度，说话缓慢，但深思熟虑。温文尔雅的凌克才是金地真正的控制人。一位接近金地董事会的人士指出，凌克身为董事长，始终牢牢掌握着15人的金地董事会，并控制公司的人事任免和投资决策。金地股权结构非常分散。代表深圳福田政府的深圳市福田投资发展公司在金地仅持股7.85%，不足10%，话语权有限。据2009年年报，金地董事会成员共15名，其中，包括凌克在内共5名内部员工董事、5名外部董事、5129、名独立董事。自2007年到2009年，金地董事会其他董事相对稳定，但独立董事更换频繁，5名独董中，除原先身为金地的副董事长孙聚义没有变动外，其余4人均已易人。最新4名独董分别是商务部国际贸易经济合作研究院研究员、北京新世纪跨国公司研究所所长王志乐、华中科技大学管理学院副院长夏新平、弘毅投资总裁赵令欢及雄牛资本有限公司合伙人李绪富等。董事会是被控制的，有些聘请的独立董事我们都不认识。一名离职董事表示。不过，亦有不同观点认为：金地股权很分散，谁能控制董事会？中投顾问发布的2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，经济的发展为中国购物中心的诞生、推广和普及奠定了日益稳固的基础，特130、别是进入 21 世纪以来，在经济发展的推动下，购物中心在中国以日新月异的节奏展现和变化着自身的产业规模、产业型态，也越清晰地勾勒出中国购物中心的产业前景。区域性购物中心将成为未来 10-15 年中国大陆下一个有利可图的地产领域。详情参见：http:/ 33 但董事会的强势无庸质疑。2009年，金地共计召开董事会34次，决议内容大部分是买地议案。据了解，金地每次买地，均须通过董事会决策，而董事会作出决议，必须经全体董事的过半数通过。金地公司章程显示，公司股东大会授权董事会全权处理运用公司资产不超过公司最近一次经审计净资产额三分之一的投资（指不包括期货、股票、委托理财在内的投资）事宜。据金地150131、亿元的净资产，董事会投资决策上限最高可达50亿元。不过，真正令经营班子不满的是，按照公司章程，子公司高管和部门经理的任免经营班子做（决定），但实际上经营班子没有这个权利，是凌克做，经营班子还要承担责任。一名接近金地董事会的人士指出。金地的一名知情人士也证实，2007年之前金地子公司高管相对稳定。但到2007年底，因为各地公司发展缓慢，金地对包括深圳、北京、武汉等地子公司高管进行了调整，但调整后各地区仍达不到理想目标。该人士指出，在这种情况下，凌克在2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告中 投 顾 问 发 布 的2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告共八章。首132、先介绍了购物 中 心 的 定 义、分 类，Shopping Mall的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，二三线城市具有产业转移以及政策扶持等多方利好，招商引资进程不断加快，显示出勃勃商机，商业地产值得投资的重点区域为经济增长速度较快、人口众多、符合区域振兴规划内的重点城市。133、如中部地区的武汉、长沙、郑州，西部地区的成都、重庆、合肥、新疆、宁夏等地。详情参见 http:/ 342008年以董事长身份，罕见地亲自主导重振金地文化的一场运动，并分赴各地动员，鼓励员工要有激情。此番高管变革，凌克力扶少将黄俊灿上位，视之为非常合适的总裁继任人选。黄出生于1971年，同济大学工民建专业工学学士。2007年，黄仅是总裁助理以及监事会职工代表监事，2008年4月进入董事会，2009年被提拔为高级副总裁、财务总监。而老将陈必安被火速从武汉调任上海，补缺赵汉忠。新人上位，能否给危机中的金地带来转机？数据分析数据分析 2009 年 1-12 月金地集团经营状况分析 2009 年 1-1134、2 月金地集团经营状况分析 2009 年，金地（集团）股份有限公司房地产项目结算面积 116.35 万平方米，比 2008 年增长 9.35%，结算收入 116.63 亿元，比 2008 年增长 23.64%；房地产业务的营业利润率约为 27.30%，比 2008 年减少 4.45 个百分点。营业收入上升而营业利润率出现下降，主要原因是结转项目结构变化所致。2009 年，金地集团新开工面积 141.57 万平方米，比 2008 年增加 2.64；竣工面积 99.88 万平方米，比 2008 年减少 25.53。2009 年，金地集团共有在开发项目（包括处于前期规划的项目）43 个。2009 年135、，金地集团完成营业收入共计人民币120.98亿元，较2008年增长23.93%，其中：房地产结算收入为116.63亿元，较2008年增长23.64%。2009年实现权益净利润人民币17.76亿元，比2008年增长111.24%；基本每股收益 0.78 元，较 2008 年增长 100%。图表 图表 2009 年年 1-12 月金地集团主要财务数据月金地集团主要财务数据 单位：元 项目 金额 营业利润 2,471,152,116.76 利润总额 2,498,092,881.91 归属于上市公司股东的净利润 1,776,233,152.95 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 1,75136、6,915,807.10 经营活动产生的现金流量净额-2,862,902,020.95 数据来源：金地（集团）股份有限公司 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告共八章。首先介绍了购物中心的定义、分类，Shopping Mall 的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：h137、ttp:/ 35图表 图表 2009 年年 1-12 月金地集团非经常性损益项目及金额月金地集团非经常性损益项目及金额 单位：元 非经常性损益项目 金额 非流动资产处置损益 2,183,941.00 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）22,106,611.77 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,995,255.74 持有至到期投资取得的投资收益 1,246,575.34 所得税影响额-5,090,085.18 少数股东权益影响额（税后）-4,124,952.82 合计 19,317,345.85 数据来源：金地（集团）股份有限公司138、 图表 图表 2007 年年-2009 年金地集团主要会计数据年金地集团主要会计数据 单位：元 主要会计数据 2009 年 2008 年 比 2008 年增减(%)2007 年 营业收入 12,098,172,165.089,762,026,451.1423.93 7,487,480,074.56利润总额 2,498,092,881.911,541,715,232.5062.03 1,797,269,648.18归属于上市公司股东的净利润 1,776,233,152.95840,859,892.38 111.24 964,969,816.03 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,139、756,915,807.10822,376,259.14 113.64 959,397,908.45 经营活动产生的现金流量净额-2,862,902,020.95-1,751,285,843.14-63.47-6,309,103,105.05 2009 年末 2008 年末 比 2008 年末增减(%)2007 年末 总资产 55,517,814,147.6835,101,596,643.6558.16 25,314,964,946.93所有者权益（或股东权益）15,008,945,274.839,302,726,303.9561.34 8,442,207,803.17数据来源：金地（集团）股140、份有限公司 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为,国家对房地产市场的一系列调控政策的接连出台以及市场对未来持续加息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小的商业地产。详情参见：http:/ 36 图表 图表 2007 年年-2009 年金地集团主要财务指标年金地集团主要财务指标 主要财务指标 2009 年 2008 年 比 2008 年增减(%)2007 年 基本每股收益（元股）0.78 0.39 100.00 0.50 稀释每股收益（元股）0.78 0.39 100.00 0.50 扣除非经常性损益141、后的基本每股收益（元股）0.77 0.38 102.63 0.50 加权平均净资产收益率（%）15.50 9.49 增加了 6.01 个百分点 17.94 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）15.33 9.28 增加了 6.05 个百分点 17.84 每股经营活动产生的现金流量净额（元股）-1.15-1.04-10.58-7.52 2009 年末 2008 年末 比 2008 年末增减(%)2007 年末归属于上市公司股东的每股净资产（元股）6.04 5.54 9.03 10.06 注：2009 年，金地集团实施 2008 年度资本公积金转增股本方案，向全体股东每 10 股股份转增142、 3 股，金地集团2007 年、2008 年每股收益相应调整。数据来源：金地（集团）股份有限公司 图表 图表 2009 年年 1-12 月金地集团主营业务分行业情况月金地集团主营业务分行业情况 单位：元 分行业 营业收入 营业成本 营业利润率(%)营业收入比2008年增减(%)营业成本比2008年增减(%)营业利润率比2008 年增减（%）房地产销售 11,662,649,259.99 7,332,872,369.4327.30 23.64 39.30 减少 4.45个百分点数据来源：金地（集团）股份有限公司 图表 图表 2009 年年 1-12 月金地集团主营业务分地区情况月金地集团主营业务143、分地区情况 单位：元 地区 营业收入 营业收入比 2008 年增减（）广东 3,640,478,693.15 70.38 上海 5,430,584,023.19 60.38 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，广义的商业地产包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。其中写字楼就是专业商业办公用楼的别称，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求进而提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设144、备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。详情参见：http:/ 37武汉 423,474,374.50-62.03 北京 1,903,375,876.54 8.72 西安 414,432,395.12-46.45 沈阳 273,713,728.00-53.17 合计 12,086,059,090.50 24.00 数据来源：金地（集团）股份有限公司 2010 年 1-9 月金地集团经营状况分析 2010 年 1-9 月金地集团经营状况分析 2010 年 9 月末，金地（集团）股份有限公司145、拥有总资产 65,554,172,236.95 元，比 2009 年末增长 18.08%；归属于上市公司股东的每股净资产 3.63 元，比 2009 年末减少 39.90%；2010年 1-9 月，公司净利润 1,339,822,992.61 元，其中第三季度为 111,966,218.69 元，比 2009 年同期减少 76.75%；基本每股收益 0.30 元，其中第三季度为 0.03 元，比 2009 年同期减少 75.00%；加权平均净资产收益率 8.60%，其中第三季度是 0.69%，比 2009 年同期减少 3.68 个百分点。图表 图表 2010 年年 1-9 月金地集团主要会计数146、据及财务指标月金地集团主要会计数据及财务指标 2010 年 9 月末 2009 年末 比 2009 年末增减幅度(%)总资产(元)65,554,172,236.9555,517,814,147.6818.08 所有者权益（或股东权益）(元)16,216,310,250.1115,008,945,274.838.04 归属于上市公司股东的每股净资产（元/股）3.63 6.04-39.90 2010 年 7-9 月 第三季度比 2009年同期增减(%)2010 年 1-9 月 比 2009 年同期增减(%)归属于上市公司股东的净利润(元)111,966,218.69-76.75 1,339,822147、,992.61 74.20 基本每股收益（元/股）0.03-75.00 0.30 57.89 扣除非经常性损益后的基本每股收益(元/股)0.02-83.33 0.30 57.89 稀释每股收益（元/股）0.03-75.00 0.30 57.89 加权平均净资产收益率（%）0.69 减少 3.68 个百分点 8.60 增加 0.96 个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.69 减少 3.65 个百分点 8.55 增加 0.96 个百分点 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣指出，在改革开放前，几乎所有的大型百货店，都是零售商通过划拨土148、地等方式后自建物业。近几年，不论是内资还是外资零售商自建物业发展速度都非常快，09 年更是零售行业购买物业自行开发最明显、最集中的一年。2010 年零售商这种圈地建物业的风潮似乎有增无减。详情参见 http:/ 38经营活动产生的现金流量净额(元)3,121,237,449.19不适用-1,415,250,524.50-189.55 每股经营活动产生的现金流量净额（元/股）0.70 不适用-0.32-150.00 数据来源：金地（集团）股份有限公司 图表 图表 2010 年年 1-9 月金地集团非经常性损益项目及金额月金地集团非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 金额 非流动资产处置损益 1149、29,767.94 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）12,574,521.35 除上述各项之外的其它营业外收入和支出 1,889,566.34 所得税影响额-3,634,061.63 少数股东权益影响额（税后）-2,013,523.66 合计 8,946,270.34 数据来源：金地（集团）股份有限公司 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越150、明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。详情参见：http:/ 39房地产行业电子书推荐房地产行业电子书推荐 2010 年的房地产市场，波谲云诡，跌宕起伏，楼市“新政”接踵而至，把握市场风云，探知前景一二，房地产行业电子书带给您系统的行业解读、深度的行业分析！“中投顾问”房地产行业电子书等您免费下载！行业行业 人物人物 公司公司 电子书名称电子书名称 欧亚平 百仕达控股欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客兰世立 东星集团 兰世立：商界“闯王”刑满后或东星再起陈华 京基地产 陈华书写京基地产史黄伟 新湖集团黄伟：资本大鳄玩转新湖系张桂平 苏宁环球张桂平：苏宁环球同样精彩任志强 华远地产任志强：中国最敢说话的地产大佬茹伯兴 百兴集团 百兴集团茹伯兴的“百亿”秘诀周庆治 南都集团 周庆治：低调的南都集团掌门人徐培发 玺萌置业 徐培发：地产勇士与“玺萌”李嘉诚 长江实业李嘉诚：商界巨子的财富人生许家印 恒大地产许家印：携恒大地产问鼎中国新首富 房地产 黄世再 大中华国际黄世再：十年打造大中华广场 如果您觉得您的朋友对此电子书感兴趣，点击此处本电子书即可转发给他/她参考！