1、 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！http:/ 1 1 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！http:/ 2 2 目 录 目 录 中投顾问点评：购物中心如何高效整合品牌资源?.4中投顾问点评：购物中心如何高效整合品牌资源?.4 前言.7前言.7 综述.8综述.8 购物中心成商业地产的必然产物.8 推动中国购物中心发展的力量.9 发展历史：三大转变.13发展历史：三大转变.13 中国购物中心从起步期向发展期的转变.14 中国购物中心起步期2、的主要特征和价值取向.14 中国购物中心发展期的主要特征和价值取向.15 从起步期向发展期转变的基本要件.16 从起步期向发展期转变的突破点.17 从地产开发模式向商业不动产价值提升模式的转变.18 单纯地产开发模式被越来越多的发展商放弃.18 从追求地产概念向追求商业运营价值和不动产稳定收益转变.18 购物中心的金融功能日益显现和强化.19 从地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变的突破点.19 中国购物中心从开发时代向运营时代的转变.19 从注重体量和规模向注重经营效率转变.19 购物中心作为商业产品的定性趋于形成.19 商业组合面临重大的调整和转变.20 发展现状.20发展现状.20 3、中国购物中心发展初显商业地产主体地位.20 我国购物中心代表省份、城市发展现状.29 中国十大购物中心简介.29 海南：“国际购物中心”胎动.31 广州：购物中心建设受宠 同质化严重应警惕.34 深圳：购物中心迅速崛起领跑全国.37 上海：购物中心 2010 年将新增 10 多家.42 北京：购物中心迎来开业高峰.43 成都万象城建立中国顶级购物中心成都万象城建立中国顶级购物中心.45 中国地产巨头发力购物中心.45 中粮集团 大悦城小型店中店、租金+流水.45 华润集团 万象城 40%零售业+60%餐饮娱乐服务业.46 万达集团 万达广场订单商业.47 万科将在上海七宝开发一站式大型购物中心4、.48 外企在华投资购物中心现状及反思.49 宜家欲斥资 40 亿打造购物中心.49 沃尔玛在浙江打造一站式潮流购物中心.51 家乐福在华试水购物中心.51 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！http:/ 3 3 日本大型购物中心AEON MALL入驻天津.53 警惕外资零售商大规模发展购物中心.53 中国购物中心发展的趋势.55中国购物中心发展的趋势.55 零售商进军区域购物中心 比地产商更有资本.55 产业发展与经济和社会发展紧密相连.56 大量外资拥入的风险.59 国外购物中心发展带给中国的启示.60国外购物5、中心发展带给中国的启示.60 国外购物中心对我国发展购物中心的启示.60 国外购物中心发展现状.60 国外购物中心对我国发展购物中心的启示.60 美国购物中心的困境.61 专业人才缺乏极度制约中国购物中心发展.64 投资与运营秘诀.65投资与运营秘诀.65 购物中心成功运营的几点要素.65 购物中心如何保持经营活力.65 房地产行业电子书推荐.65房地产行业电子书推荐.65 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问产业研究中心是中国领先的产业研究专业机构，我们拥有十多年的市场调查、市场研究、行业研究及投资咨询专业经验。“让投资更安全，经营更稳健”是中投顾问对客户的核心价值所6、在。详情参见：http:/ 4 4 中投顾问点评：购物中心如何高效整合品牌资源中投顾问点评：购物中心如何高效整合品牌资源?在中国城市化高速发展的过程中，像大悦城这类连锁的购物中心品牌在二三线城市，甚至未来在四线城市进行快速拓展，对整个城市是有带动的。二三线城市的发展即将会对四线、五线，甚至六线城市有着非常大的借鉴意义和提升的空间。最近有一个统计数字，就是北京和上海具有零售商资源的百分比在世界上已经位居第八位，北京和上海拥有国际品牌百分比占到了74%，这个说明了这两个城市购物中心国际化程度很高，同时也说明本土品牌的欠缺。由于品牌国际化在一线城市已经趋于饱和，必然要在二线城市大举拓展，怎么样整合国7、际和国内资源，成功地打造适合中国人自己的购物中心是核心问题。如何整合零售商的资源？做规划的时候，要根据城市的特点来设计亮点。首先要考虑品牌的差异化，其次要考虑到购物中心整体的定位，比如要做这个城市的“差异空间”，然后在这个空间里再做品牌的差异化，也就是品牌的选择和组合。南京水游城购物中心总经理、上海水游城商业投资管理有限公司总经理吴正梅谈到：“南京是我们第一个做的购物中心，位置是非核心商业圈，所以我们非常关注怎么样和核心商业圈达到回游，在这方面做了很大的工作。比如，在建筑上，在MD设计上，包括在环境的处理等等这些方面做了很多设计和投入。在品牌方面，做这个规划的时候，根据南京这个城市的特点设计了8、一些特色的项目。首先我们要考虑差异化，第二也会考虑到购物中心整体的定位，比如我们要做这个城市的差异空间，我们会在这个空间里做品牌的差异化，做品牌的选择和组合。”维士百(中国)有限公司总经理王永祥对此很有感悟：“首先用三点来总结一下，第一点，所有的国际品牌或者是国内的零售品牌都想扩展到二线三线的城市，他们不仅仅是为了市场份额而竞争，而且也为了资源而竞争，所以品牌引进其实不是那么简单的事情。实际上，作为一个购物中心的品牌，非常关键的一点在开发和运营方面就是要有正确的人力资源、最适宜的人力资源、最适宜的服务、最适宜的品牌，才能在二线和三线城市成功的提供最好的顾 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业9、研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2008 年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008 年商业地产市场出现明显的调整。2008 年全国商业地产开发投资额 3947.55 亿元，同比增长 11.5%，增幅同比回落 28.6%。详情参见：http:/ 5 5 客体验。所以，这就涉及资源，特别是人力资源等等这方面在二线三线城市的竞争。第二点，城市的基础设施非常重要，很多品牌非常想快速扩张到二线和三线城市，但却因为城市基础设施方面的问题形成壁垒，如果合资10、的零售店需要考虑到零售供应链、物流供应链的问题，所以基础设施是非常重要的，这个是可能会限制零售品牌进入二线三线城市的因素。第三点，是关于如何互相合作来引入国际品牌到二线和三线城市，就是一定要理解国际品牌他们在进入一个特定的市场或者是城市的时候，他们主要是要看是不是能够尽快达到临界值。比如在重庆，如果一个主题专业店可能需要开设2030个店，才能达到经济的规模效益。中投顾问高级研究员黎雪荣认为，在这个市场上无论对购物中心的开发商，还是对于一些零售商来讲，需要让一些国际品牌进入到其中，这是必然的。但是，不能忽视的一个方面就是本地的零售商，本地的零售商来自于中国，他们也是非常重要的资源，需要大家更多关11、注。”河北万象天成商业管理有限公司总经理卫学培谈到：“河北万象天成定位是中档偏高，但是当时大家认为石家庄是二线城市，很多品牌都不知道这个市场行不行。如何建立自己的核心品牌？要培养、教育、提升国内的品牌商，怎么做内装？怎么做陈列？令他们成为优秀的经营商进驻到购物中心来，这样才能形成购物中心的供给力，也就是“自我造血”功能。辽宁兴隆大家庭商业有限公司摩尔总裁姜利民认为：“首先第一个关于二三线城市发展的潜力，从我们自己的经验来看，这样的城市应该说发展潜力是巨大的。兴隆大家庭销售额已经超过25个亿，我们开业的这个店当天销售是1500多万，预计2010年销售额应该能够将近十个亿。这样就看出它的市场潜力是12、非常巨大的。第二个，我们的策略不但是二线城市，三线，包括县一级的城市开购物中心也是我们的战略步伐。在县城一级我们更多关注辽宁省县一级城市，因为它的商业是比较混乱的。我们就是要整合这种商业环境，这种机会也非常多。在沈阳这样的市场当中我们怎么样跟国内或者是国际知名商业品牌共存？我认为一定要做出自己的特色，兴隆大家庭自己做的超市，比其他知名超市在面积小的情况下，销售额超过对方。另外，我们还卖电器，在面对国美、苏宁这样强势品牌的情况下，我们在顾客忠诚度方面的建设要比他们好的多。我们更多是关注顾客的感受，从顾客的需求出发来建我们 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的201013、-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2009 年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009 年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009 年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。详情参见：http:/ 6 6 的商场；选择这个品牌是因为顾客需要这样的品牌，而不是去14、看这些品牌需要什么样的商场，这是我们在城市与品牌竞争和共存方面积累的经验。”南京水游城购物中心总经理、上海水游城商业投资管理有限公司总经理吴正梅谈到：“针对未来二三线城市的品牌，好象大家都会集中在某一些热点品牌上。要想做全面连锁的购物中心，其实光盯着热点是不行的。比如我们在盘锦做的这个项目，我们已经有了这么多项目了，也跟很多品牌形成战略，但是未必这些品牌会发展到那个城市，我们怎么去组合？所以，需要培养你自己的品牌商，就像国内一些零售品牌，你可以教他们怎么做内装，怎么做陈列，这个就是整合、教育、提升你的品牌，使得他们成为优秀的经营商进驻到购物中心来，这对做二三线和四线城市的开发商来讲，需要在这方15、面下工夫去整合，这样才能形成购物中心的供给力。”中信资本控股有限公司房地产投资部副总裁姚利芳介绍：“我以前负责印象城项目，它是由格瑞旗下的深国投和摩根史丹利在中国做的项目，叫印象城。像“星巴克”这样的品牌，可以说每个知名的购物中心或是百货商场都会有，这些品牌资源在二三线城市不但成为购物中心招商的“抢手货”，甚至成为政府重点的招商引资对象。这些知名品牌对一个城市，对于一个购物中心有非常大的带动力。在品牌的整合中我感触最深是，一个新的行业尤其是购物中心在进入二三线的时候大家有一些误导，超市也叫购物中心，百货也叫购物中心，甚至有一些不是统一经营的商铺项目也叫购物中心，所以把一些概念从开发商到供应商，16、到我们的消费者都进行了一个混淆。本地的品牌怎么去整合也是我们面临的问题。因为很多是在百货里做比较好的品牌，到购物中心里，在百货是保底扣点，到购物中心很多是以租赁，而且租赁条件和装修成本非常高，风险非常大，这样会对二三线的代理商带来很大的压力。当地这些本土品牌商更喜欢做一楼的街铺，而不是愿意做到二楼三楼，这个时候就需要有一个专业的团队对当地品牌商进行系统的沟通和灌输，告诉他为什么在购物中心要这样运作？帮助他解决理念和运营方面的问题。所以，在二三线城市招商进行品牌组合时，一方面你要了解当地的消费习惯，同时把沿海城市这种购物中心概念灌输进去，而且要进行充分的沟通。在印象城里发现有很多本土的企业在购物17、中心里转型了，从单一的品牌变成了一个概念店，因为有些代理商经营多元化，不但有自主品牌的服装，甚至有自己品牌的餐厅，我认为这就是一种升级。你不可能把一线的所有品牌都放到二三线城市，因为很多都是代理商来做的，所以就需要跟本土化进行沉淀，进行沟通，进行整合。”中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。详18、情参见：http:/ 7 7 前言前言 随着改革开放和加入WTO零售业对外开放后，我国的商业业态不断发展，除了原有的百货公司继续发展以外，随着商业地产的引入和不断发展，商业综合体和购物中心在九十年代末开始大量出现。商业综合体通常体量巨大，像城市综合体一般包括大型购物中心、写字楼、酒店和公寓，且位于城市的黄金位置，功能丰富极具指标性，例如北京的国贸和东方广场都已经成为现代北京的象征之一。可以说，一些大型的购物中心例如SHOPPING MALL的出现更是证明了一个城市繁荣程度和地区的竞争力，它反映的是消费者在满足购物等基本物质需求后对消费观念的新变化，背后体现的是强大的、个性化的商品生产能力，完善19、的物流渠道，发达的交通体系和充沛的购买力。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 综述综述 购物中心成商业地产的必然产物购物中心成商业地产的必然产物 【不同于百货业的购物中心】与百货公司的运营相比，购物中心与之有着本质的不同。一般来讲，购物中心的运营要实现统一运营，包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。详情参见 http:/ 8 8 在我国目前占主导的零售业态是百货业，而在国外，20、购物中心越来越占主导。由于购物中心的复杂性和地域性特点，世界各国的购物中心都在不断地产生出新的种类，可以说没有两个相同的购物中心，大型购物中心(SHOPPINGMALL)更是如此。例如，美国的购物中心发展至今衍生出许多新类型生活方式中心(LIFE CENTER)、自然景观型购物中心(HYBRID CENTER)、街道购物中心等等。在中国，由于地区间的经济文化及社会环境差异更大，更要注重业态创新或业种创新。结合中国城市化的进程，结合不同地域的生活和消费习惯、交通状况，建立适合的购物中心业态模式和经营模式。与百货公司的运营相比，购物中心与之有着本质的不同。要把各自独立运营的经营单位和不同的消费业态21、，统一到一个经营理念和资讯平台上，与商户共同运作，整合成一个整体。一般来讲，购物中心的运营要实现统一运营，包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。由于没有像百货公司那样的相当于单店的经营管理系统，如果不能整合所有商户的资源，建立统一运营系统的购物中心，会逐渐从“商业经营管理”蜕变成“物业设施管理”，如果不能通过统一的运营手段，将购物中心的人气提升起来，只靠商户各自为战，经营和管理不能形成合力，购物中心将丧失自己的商业核心竞争力。2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告中投顾问发布的 2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告共八章。首先22、介绍了购物中心的定义、分类，Shopping Mall的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 【从商业地产的角度看购物中心的运营】中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2008 年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场23、的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008 年商业地产市场出现明显的调整。2008 年全国商业地产开发投资额 3947.55 亿元，同比增长 11.5%，增幅同比回落 28.6%。详情参见：http:/ 9 9 作为商业地产的开发，与任何企业化行为一致，就是力争获取利润最大化，而目前在资本运作受到限制，很难在资本市场上实现购物中心收益最大化的前提下，通过良好的运营不失为一种好办法。商业地产项目本身含有地产、资本和商业三大元素。地产开发是商业项目的源头，决定了项目的规模和性质，从商业项目运营开始，就脱离了地产的属性，而迈向了资本和运营的双核时代，两者在不同的方面保证了商业项目的成功经营并最终盈24、利。良好的资本运作保证商业运营无后顾之忧，健康的运营确保资本收益，两者缺一不可。资本经营在我国受国家政策等方面制约，每个企业都只能根据自己的资源和能力，各显神通。而商业运营则不同，有自己的固有的运营规律。购物中心的运营的盈利来源不是靠自身对消费产品的经营，而是通过良好的运营手段形成旺盛的目标客流，让每个在购物中心内经营的商户取得良好的销售业绩，从而能够向购物中心的运营者及时足额地缴纳租金和物业管理等相关费用，保证购物中心的收益实现。购物中心也将通过现有商户的良好表现，吸引更优质的租户，提升租金水平，调整租户结构，从而实现运营收益的不断增长。目前我国购物中心的建设，绝大多数是房地产商根据拿到的土25、地的规划使用性质进行开发和建设的。从国内外的经验来看，由于购物中心相比于单纯的超市和百货业态来讲，具有综合性强和回报率相对较高和持久特点，因此众多开发商把拿到的商业用地更多地考虑做成购物中心。这也是造成目前购物中心纷纷上马的客观原因。但我国的商业地产开发时间较短，还有许多不成熟的地方。推动中国购物中心发展的力量推动中国购物中心发展的力量 随着经济的发展，我国仅仅用了十多年的时间，就产生了西方发达国家用近150年时间、历经8次零售革命发展起来的20多种零售业态。最近几年，中国发展最快的零售商业形式就是超级市场、商业街和购物中心。其中，按国际通行的标准，购物中心是零售商业地产中的最高级形式，专业要26、求最为严格，在我国的发展最为迅猛。在欧美等西方发达国家，购物中心已经有50多年的历史，而在国内，购物中心则刚刚兴起，除了在大城市遍地开花外，目前已经发展蔓延到二、三线中小城市。可以说，中国的购物中心在发展过程中并没做好准备。不多的几个购物中心在几个大城市里慢慢的经营取得成功之后，变成全国各地的购物中心发展突飞猛进。随之而来的是，制 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 约购物中心发展的瓶颈出现，职业经理人短缺、经营管理不到位的情况日益突出。购物中心热在我国刚刚兴起，紧接而来的行业职业经理人匮乏问题浮出水面。日前，中国商业联合会购物中心产业资讯中心（MallChina）主任郭增利，27、与深圳的几位国际购物中心专家举行了座谈。兼任中国购物中心专业认证委员会办公室主任的他，针对我国目前购物中心发展中遇到的困境，就即将推出的中国购物中心职业经理人认证体系进行了深入的探讨。【专业化操作才能上升到产业化高度】专家认为，中国的商业地产和购物中心，具有现实的专业化操作。只有实现了专业化操作，才能上升到产业化高度发展的价值和作用。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，目前我国商业地产总体发展与标准的购物中心已经形成强烈反差，即商业地产数量庞大，规模与市场需求割裂、专业化程度欠缺，而严格意义上的购物中心依然相对不足。商业地产与购物中心是过程与产品的关系，商业地产的终极目标是购物中心，所以商28、业地产的操作模式必须以购物中心操作模式作为标准，才能使商业地产产品更加有效，投资才能取得应有回报。中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2010 年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。详情参见：http:/ 1010 郭增利强调，商业地产购物中心化是这个行业得以继续健康发展的重要基础，无论是哪种商业地产形式，用购物中心强调的专业化定位、规划、招商、运营、行销进行产品的开发与经营，将使商业地产的成功几率得到提升，产业化程度逐步加快。美格行商业地产顾问机构董事长29、张红卫也认为，目前众多进入商业地产领域的开发商依然是以地产开发为目标，购物中心对物业持有以及持续招商和运营的策略，是很多求取短期利益的开发商依然难以坚持的理念。但可喜的是，购物中心目前正在成为商业地产的核心，成为商业地产标准的趋势正在逐步形成。2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的 2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企30、业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了详细 【职业经理人缺位制约购物中心产业化】与会人士形成一致认为，大量具备丰富管理与实战经验的职业经理人缺位制约我国购物中心的产业化。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2010 年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，4 月 17 日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，调控力度力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者，未来商业地产发展必将迎来新的高潮。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业31、地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。详情参见：http:/ 1111 曾任广东天河城集团董事长、现任中信城市广场董事长的禹来认为，要形成一种广泛共识，购物中心不仅仅是资金密集的行业，它还是一个技术密集的行业。技术密集是综合的，主要体现在购物中心不仅仅是一个零售项目，还在于它是商业地产、物业管理、旅游管理、资本运作等综合的管理。禹来表示，在中国目前阶段整个购物中心行业发展最大的障碍是人才不足。很多企业可能单纯去做一个项目的时候，团队是能够完成的。但是，在这个行业迅速规模化发展，有若干个项目堆在一个公司面前的时候，在人员安排上可能就存在巨大障碍。禹来认为，在中国尖端购物中心的高层管理者和低32、层具体执行层面都还不存在人才短缺的问题。客观的讲，中国的购物中心只比国外更复杂，不比国外的简单。在国内很多成熟购物中心的主要领导人，在作为一个整体跟国际上作会议交流的时候，他们自身所具备的专业能力都是非常强的。但是，在中国缺少大量的相当于部门辅助这样的中间层次岗位，比如说运营总经理、租赁总经理等等，也就是作为中间层次的购物中心职业经理人的环节上人才缺口非常大。郭增利主任亦表示，中国的很多购物中心刚运营的时候都不错，规模越大人才缺口越严重。他觉得在整个购物中心职业经理人认证当中最需要强化的是市场需求量最大的中间部分。对职业经理人的定义和要求，禹来认为作为职业经理人起码有两方面的要求，一个是职业操33、守，一个是从业的能力。从业能力则包括三个方面：首要方面是必须有一个系统的管理思想体系；第二是必须用专业化的数字说话、用数据决策；第三，能把掌控的各种资源配置起来，创造最好的效益。禹来认为，在中国购物中心和商业地产高速发展的过程中，第一要素是管理团队，第二是管理团队，第三还是管理团队。而管理团队最首要的就是职业经理人。目前深圳职业经理人队伍与全国比状况稍好一点，但在购物中心这么专业的领域，根据深圳购物中心发展速度和购物中心现状来看，职业经理人的队伍还亟待壮大，现有职业经理人的素质也需要系统的培训。而事实上当前我国购物中心职业经理人的大量缺位也严重制约了中国购物中心的发展。培养大批成熟的购物中心职34、业经理人，对中国整个购物中心的行业发展，对商业地产的发展应该是有很大的推动作用。【国际化培训认证推动购物中心发展】中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 一直致力于推动中国购物中心发展的“中国购物中心产业资讯中心”（MallChina），是目前中国最大的商业地产、购物中心非营利性行业组织，在中国以及海外70多个城市拥有会员600多家，职业经理人会员2000余人。正是基于为中国培养大批富于理论知识与实战经验的购物中心职业经理人的目标，“中国购物中心产业资讯中心”专门设立了中国购物中心专业认证委员会办公室，于2005年获得批准正式运行，面向中国购物中心行业推出购物中心运营经理SCOM（35、III）、购物中心开发经理SCDM（III）、购物中心租赁行政经理SCLM（III）、购物中心行销经理SCMM（III）、购物中心投资经理SCIM（III）等相关培训。目前参加培训认证的学员已达800余人，广泛活跃于中国核心商业地产、购物中心项目的核心岗位。中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了中国商36、业地产市场的未来前景与发展趋势。您若想对商业地产市场有个系统的了解或者想投资商业地产，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http:/ 1212 按照“中国购物中心产业资讯中心”的定义，购物中心职业经理人，是指本行业中在经营管理岗位上具备开发、招商、运营、财务和投资分析能力，能够运用经济学、管理学、营销学、金融学等相关理论学科知识与实践相结合，解决经营难题，促进购物中心经济效益提高的专业行政管理人员。作为此次培训讲师之一的中信城市广场总经理杨敬玉介绍，由“中国购物中心产业资讯中心”组织的培训不同于社会上一般的培训，这是行业内精英历经三年时间系统研究了美国、英国、澳大利亚等国最先进的购物中心37、培训教材，并结合本土第一代、第二代比较成功的购物中心的经营管理经验去伪存真、提炼精华，编写教学大纲，并由国内及国外成功经营的购物中心高层管理者主讲。2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的 2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进38、行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 杨敬玉表示，从购物中心职业经理人培训本身的目的来讲比较纯粹，资讯中心特别强调是一个非盈利机构。从深圳的角度来讲，深圳的专家委员、讲师在整个队伍中占的比重较高，这一方面说明深圳购物中心在全国业界占的地位很重要，另外也说明深圳购物中心本身对人才的需求很旺盛。参与并组织培训的这些人愿意推动整个华南地区以至中国购物中心的专业化往更高的水平发展，在基础上解决这个行业发展的问题。深圳市零售商经纪专业委员会主任、美格行商业地产顾问机构董事长张红卫亦表示，美格行在2004年起就与中国购物中心产业资讯中心合办了39、杂志中国购物中心，到现在已经发行十多期了，其目的就是为了推动购物中心行业的发展。张红卫认为，专业做培训与社会 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，广义的商业地产包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。其中写字楼就是专业商业办公用楼的别称，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求进而提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，40、也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。详情参见：http:/ 1313 培训和学院培训等是不一样的。专业做培训是集聚了国内外顶尖的最好的老师，像天河城、中信城市广场、正大以及美国、新加坡、澳大利亚等地一流购物中心的领导人，他们把自己做的成功案例无私的传授给受培训人员，这一点别的机构是做不到的。郭增利主任表示，现在做购物中心职业经理人培训认证有一个比较好的优势是高端的职业精英都具备了，国际上的资源通过两、三年的时间也已经积累丰厚。有一半以上的人来自于国际机构职业经理人中的操盘高手和管理高手，把中国的精英和国际的精英结合在一起，在中国的师资力量就基本得41、到解决。应该说，“中国购物中心产业资讯中心”、商联购物中心专业委员会，包括参与培训的专家们对参与这个行业都非常有热情，希望在中国购物中心的快速发展中，给从业人员、尤其是购物中心的投资者一个基本的认识，并达到传播理念和基本经验，推动中国购物中心行业发展的目的。发展历史：三大转变发展历史：三大转变 最近两到三年时间，中国的商业地产和购物中心呈现快速和跨越式发展特征，其间由于实际操作在一定程度上背离了购物中心的根本属性，使得社会公众和机构对购物中心产生了困惑乃至质疑，应该说这是在行业发展处于不成熟时期的一种必然现象，也是很多发展中市场国家所共同面对的问题；即使如此，我们依然认为作为一种符合市场发展潮42、流的商业形态，发展购物中心的积极意义是难以改变的，购物中心发展所面对的种种障碍也必将在探索和实践中逐步得以突破。如果严格按照购物中心的国际惯例来横向对比，可以非常肯定地讲，中国真正的购物中心总体并不过热，甚至在某些区域还处于空白；同样，我们也无法回避一个严峻的事实，太多“概念型购物中心”在充斥市场，市场迫切需要更多规范化、专业化操作的购物中心项目，也切实需要尽快还购物中心和商业地产以本来面目。购物中心既是可以改变生活方式、消费方式的零售服务业综合载体，也是能够改善发展商、运营商和零售商以及投资人发展策略的物业形态、商业形态和投资形态，购物中心的各构成主体要实现这样的理想目标，必须按照客观规律办43、事，遵循购物中心固有的发展轨迹和运行模式，分别创造物业价值、营业价值和运营价值以及投资价值，与之相反就会像打破大自然的生态平衡一样，产生不良后果。综合而言，购物中心的成功取决于地产、商业和金融三种关联价值的相互提升和相互促进。从中国购物中心和商业地产发展的实际情况以及未来趋势看，在经历了初期的探索之后，中国的购物中心行业将可能在未来两到三年时间里逐步从起步期向发展期转变，从地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变，从开发时代向运营时代转变。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，目前中国正处于经济转型时期，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈44、利模式瓶颈显现，随着地价的飞涨和优质地块的稀缺，传统住宅拿地成本越来越高，大部分地产公司只能获得行业的平均利润。详情参见 http:/ 1414 中国购物中心从起步期向发展期的转变中国购物中心从起步期向发展期的转变 中国购物中心的发展历史 购物中心在中国的发展可以追溯到二十世纪80 年代末。经济起飞的中国，在社会变革、经济飞速发展的背景下，尤其是大城市商业房地产业的推动下，从沿海大城市开始，兴建一些综合性大型的商业设施；市场竞争加剧，传统零售经营模式受到极大的挑战，为了解脱经营和成本的双重压力，大型零售企业纷纷转变自己的经营模式，通过出租或出售的方式引入一些商户进场经营，开始时自营与招商杂合，45、后来从经营业绩取优的原则出发慢慢转变为以出租商业设施为主的商业房地产业运营商的角色。真正的现代购物中心出现在中国，应该是90 年代，早期的代表是上海锦江国际购物中心和上海梅龙镇广场及广州的天河城。近年来中国经济的快速发展，人民生活水平，特别是城市居民的生活水平的大幅度提高，人民的消费习惯发生了急速的变化，还有对外资和民营资本进入商贸流通业的限制放宽。中国购物中心进入到快速发展的起步期，购物中心数量呈现迅猛增长态势，但是这个时期购物中心新生力量的表现方式与萌芽期有着很大的不同。至目前，据不完全统计，全国购物中心数量已经超过800 家，主要集中在上海、广州、深圳、北京、成都、大连、重庆、武汉等几个46、大城市，而这样的热潮还在继续。至2006 年末，我们收集到资料的购物中心全国共399 家。其中香港7 家、台湾17 家，大陆375 家。375 家中有建筑面积资料的共338 家。在这338 家中建筑面积在200，000 平米以上的有59 家，占17.46%。中国购物中心起步期的主要特征和价值取向 【中国购物中心起步期的主要特征】起步期的最大特点是购物中心所固有的商业产品、长期投资、收益稳定的本质被弱化，项目发展的思维模式和操作方法也显现出多样化的特征，最为关键的一点是，从整体来看，这个时期的购物中心并未像萌芽期的购物中心一样形成标准化的操作。坦率地讲，对不少发展商而言，单一的地产思维或者单一的47、商业思维、金融思维还缺乏整合性的规范操作，购物中心的地产开发模式被放大，而商业属性则在很大程度上被忽略，使得过去的两到三年，中国购物中心萌芽期之后诞生的不少新生力量一直停留在经营效率低、规模与结构性偏差、专业化不足的阶段，短期赢利模式和信贷压力使不少开发中的项目陷入到僵局之中。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 在这个时期，商业地产和购物中心开发与城市化进程、城市运营思想紧密相连，以“拔起型发展、数量型增长”为主要特点，存在着不同程度的结构性偏差，购物中心类型具有单一化倾向，项目体量和规模总体偏大，覆盖城市范围和分布地域广阔，一二三线城市以及城市边缘区甚至到一般县城都有不同概念48、的购物中心涌现。中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，2008 年我国写字楼竣工面积 1148.07 万平方米，同比增长 30.19%，写字楼销售面积 922.87 万平方米，同比下降 22.35%，供求比出现逆转。2008 年，除深圳外，其他三大城市写字楼供应面积均大幅增加，而销售面积却出现大幅减少。其中北京写字楼竣工面积增长 140.40%，而销售面积下降 36.47%；上海写字楼竣工面积增长 63.30%，而销售面积下降 34.44%；广州写字楼竣工面积增长 96.67%，而销售面积下降 24.60%。写字楼销售面积的减少一方面受制于整体房地产市场49、的低迷，另一方面也源于经济危机的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，写字楼市场亦受到波及。详情参见：http:/ 1515 【中国购物中心起步期的价值取向变化】起步期的中国购物中心价值取向出现了以下三种主要变化。20世纪90年代末期，购物中心一度被称为百货公司业态革新的升级版本，这种购物中心没有统一规划，只是在原有百货功能上进行扩充，不少项目成为大体量百货店或者功能扩充型百货店；2002年2003年，购物中心逐渐成为配合地产企业进行商铺炒卖的概念型地产开发行为，引发的直接现象就是大量产权式商铺诞生；从2003年下半年到2004年，由于住宅地产的宏观调控政策，使得不少地产商转向开发购物中50、心，并作为求得更快、更多开发收益的地产产品。当然在这个时期，购物中心的金融价值和功能也开始显现，并且逐步得到了地产企业的关注。2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告(上下卷)中投顾问发布的2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺51、地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 中国购物中心发展期的主要特征和价值取向 在起步期，由于非专业化操作的项目占据主流并且“概念型购物中心”开发运营压力逐渐显现，市场调节机制终于开始发挥其固有的作用，在购物中心发展相关影响因素的综合作用下，购物中心的变革已经不可避免地降临，这种变革通过以下数据也可以得到体现和验证。从绝对数量上看，到2005年8月，Mall China中国购物中心产业资讯中心会员总体商业面积达到4034万平方米，其中只租不售的商业面积为1493万平方米，售后返租面积1937万平方米，只售不租473万平方米，租售结合为232万平方米，只租52、不售和售后返租两种方式都占有很大比例。从发展趋势上看，2003年-2004年只租不售项目迅速萎缩，售后返租抬头，2004年下半年2005年只租不售项目快速增长，意味着有很多发展商已经转变了操作思路，中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，2009 年上半年，中国写字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从 2009年二季度开始，我国写字楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。53、详情参见：http:/ 1616 这种趋势既是一种专业的回归，也是市场机制对商业地产直接作用的必然结果，是市场对发展商提出的新的要求。进入发展期，购物中心的数量将继续进一步稳定增长，原有一些存在不同专业缺陷的项目将进入到优化调整阶段，项目类型渐趋多样，融资渠道渐趋丰富，特别是社区商业中心将开始普及和普遍性发展，这些变化都将促使购物中心回归于满足特定区域的消费目标，改变起步期不少项目人为放大商圈辐射范围和项目体量的现象。当然，社区商业中心的发展也无法排斥特色突出的超大型购物中心，这些购物中心仍然有可能吸引到较远区域甚至海外的客流，但却不会成为购物中心的主流产品，将会进一步受到数量和消费能力的双重54、制约。2005年商务部公开表示，中国将利用3至5年的时间，在全国人口超过100万的166个城市，初步完成社区商业建设和改造工作，基本形成满足社区居民购物、餐饮等生活需求的社区服务网络；此举一方面有利于优化购物中心的开发结构，同时也有助于降低购物中心的投资压力和竞争压力，满足发展商的盈利预期。在大型购物中心持续开发、结构调整以及社区购物中心开发的共同作用下，城市商业格局将进一步优化，特别是原有的面向城市居民消费的区域性中心将再现升级态势，从而达成这些新兴项目在市场定位与服务功能上的差异化和分离化，趋向于形成阶梯式、层级化的商业网络，即在一个城市中将逐渐确立跨区域中心、区域中心、社区中心以及邻里中55、心共同组合并有各自侧重的商业服务网络。进入发展期，随着零售商与商业地产发展商的双向成熟以及各自市场发展所需，本地零售商与开发商的合作进程将进一步加快，使得区域商业发展与地产项目发展实现有机整合，这种状况有助于购物中心发挥资源整合功能，实现专业化的分工战略和共赢体系。在发展期，购物中心的价值取向逐渐进入到理性与专业之中，购物中心各个构成主体包括发展商、零售商和运营商以及投资人将集合各自优势、发挥各自功能，并通过多向的协调带动物业价值、营业价值和运营价值以及投资价值的相互提升和相互促进。从起步期向发展期转变的基本要件 无疑，协调和统一购物中心在地产、商业和金融领域的作用，形成专业、系统性的开发运营56、体系是实现这种转变的第一要求；也就是说，购物中心所具有的基本特点和特定功能将得以被更广泛地尊重。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外，2009 年 10 月 1 日起，修订后的中华人民共和国保险法正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。详情参见：http:/ 1717 【单纯的地产开发行为逐步转变为三大方向的机理强化57、】一是强化对零售商和零售业的把握；二是强化对购物中心长期和稳定金融价值的把握，三是强化购物中心开发运营中捆绑零售品牌以及资金机构的战略协同规律的把握。从零售商角度而言，他们关注的是销售额、利润和品牌形象，购物中心的作用在于依靠功能和品牌组合，创造优势吸引力，帮助零售商创造更高销售额、实现更多利润、提升品牌地位；优势吸引力的形成需要购物中心的特色定位、商品结构、租户结构、人性化购物环境和行销活动作为支撑条件。对于这个特点和目标，发展商应该给予充分地考虑和配合，只有零售商实现预期甚至高于预期的利润和品牌回报，发展商才能获取不断提升的租金收益和物业增值。从资金公司角度分析，他们关注的是项目长期稳定性58、的回报，开发商和运营商必须依靠专业化的开发和运营技术，通过与零售商稳定的关系以及合理进行租户结构调整才能保证项目取得稳定递增的投资回报。发展商与零售商通常处于不平等的合作之中，这种不平等是双向的，针对经营状况好的购物中心而言，零售商进驻的难度和成本正在越来越大，而对那些经营状况一般的购物中心而言，零售商进驻的意愿又不强烈，所以强化零售商、投资人和发展商的长期的战略关系应该作为购物中心各个构成主体加强协作的主要方向。【购物中心发展商和运营者对于购物中心专业重要性的认识进一步增强】购物中心曾经被广泛理解为单纯的地产开发行为，因此其风险防范意识受到削弱，而优秀购物中心的示范作用以及失败项目的警示作用59、将有效地增强专业重要性认识。专业化的方法和程序将使中国更多的购物中心成为专业化产品，所以执行专业开发、投资、运营程序与模式将成为从起步期向发展期转变的核心内涵。从起步期向发展期转变的突破点 在试错之后，购物中心的本质特征正在逐渐得以还原，提升购物中心发展水平的根本动能标准化的专业思维和执行技术成为实现项目和行业突破的第一要素。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。详情参见 http:/ 1818 从地产开发60、模式向商业不动产价值提升模式的转变从地产开发模式向商业不动产价值提升模式的转变 商业不动产本身是一个资本密集和专业密集的产业，其价值包含着不动产价值和商业运营价值两个要件，获利需要经过长期持有，需要稳定的租金收益，实现购物中心价值最大化必须使两个要件协调发展。单纯地产开发模式被越来越多的发展商放弃 这一点从前文图表所示租售方式的演变趋势中我们可以非常清晰地看到。已经有大量开发商开始改变项目原有的操作思路，变“出售”为“持有”，这也是中国购物中心即将进入到发展期的核心基础所在。从追求地产概念向追求商业运营价值和不动产稳定收益转变 资金机构对购物中心发展商专业化和稳定经营的要求日益提高，这将在一定61、程度上左右发展商的决策思维，购物中心开发的短期市场化目标和长期金融化与专业化目标之间的关系将不可避免地发生逆转，更多项目将强调在专业化的前提下追求市场化，也就是在保证稳定经营的前提下，追求项目的盈利目标。商业地产投资基金是以收购完整物业进行成功经营而使投资者获益的投资形式，但是目前内地房地产市场的短期套现模式为基金化的运做设置了巨大瓶颈，这是购物中心必须进行调整的主要依据之一。中国购物中心项目所面临的分化将主要围绕“资金”的专业化和稳定化要求展开。虽然目前政策和法律瓶颈直接制约着募资难题以及产权的转移，但是随着问题的进一步突现，今明两年中国的金融政策和法律体系必将逐步得到完善和发展，这是购物中62、心进一步健康发展的原动力。人民币升值以及2006年金融业开放，将成为继零售业开放和零售商快速扩张之后，中国购物中心发展的又一个大的契机，而这样的变化无疑将使发展商在资产管理技术等方面面对新的转变、机会和挑战，并在一定程度上抑制商业地产的投机心理，促使越来越多的地产商转向追求商业运营价值和不动产稳定收益。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城63、市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http:/ 1919 购物中心的金融功能日益显现和强化 购物中心的地产和商业属性均将服务于金融属性的增值功能，金融产品化将是购物中心发展的最终方向，甚至可以说购物中心只有成为金融产品才能使购物中心的发展过程更具理性。没有专业的市场控制和发展能力，购物中心就难以达成自身的投资价值和商业价值。从地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变的突破点 发展商变“出64、售物业”的短期目标为“持有物业”的长期增值目标，以持续经营提升物业资产价值、增进商业地产的资产管理水平和资产运营能力将是行业发展的重要着眼点和突破点。中国购物中心从开发时代向运营时代的转变中国购物中心从开发时代向运营时代的转变 从注重体量和规模向注重经营效率转变 合理的体量和规模意味着购物中心投资的高效性，不符合目标市场要求的体量规模是社会资源和企业投资的浪费，这是中国购物中心在开发时代被忽视的一个重要方面。购物中心开发脱离市场实际需要、盲目追求大体量，势必人为推高投资成本，延长资金的回报周期；由于大体量项目需要更为丰富的商业资源，需要完成更为艰难和更为复杂的商业规划和商业管理，所以其操作要求65、也会大大高于小体量的商业项目。发展商应该从消费力以及与周边发展项目相协调两个角度来看待体量问题，不切合消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营成本的恶性循环，造成空置上升，影响旺场目标的实现乃至引发租金下降。体量适合的项目，招商难度和招商压力则会相对减轻，商业组合和功能组合也更容易达成有效性原则，也才更能保证入驻商家的销售业绩。购物中心作为商业产品的定性趋于形成 购物中心作为商业产品终于可以在2005年被广泛接受和尊重。购物中心是与消费力相联 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告指出，商铺是经营者为顾66、客提供商品交易、服务或感受体验的场所。商铺具有高成长、高增值的特性。改革开放以后，商业、服务业活动场所逐步告别了计划配置的模式，度过了商业经营企业自建自用的短暂时期，伴随着住宅商品化的浪潮，步入了商品化的时代。敏捷的先知者抓住机遇、率先介入，低成本、高产出，取得了辉煌的业绩和丰厚的回报。在榜样的示范和“一铺养三代”双重作用下，商铺市场迅速成为房地产市场关注的焦点之一。详情参见：http:/ 2020 系的服务型产品，所以需要缜密研究和分析处在不断变化之中的消费特点，购物中心只有拉升消费、吸引客流才能创造出零售商户和发展商自身生存发展的机会。实现购物中心价值的最大化离不开商业管理的支撑，精细化的67、经营管理可以在很大程度上影响到不动产的价格，这是购物中心作为商业产品所必须要把握的基本要求。商业组合面临重大的调整和转变 从开发时代向运营时代转变首先意味着购物中心商业性质的完整体现，而商业性质除了管理技术本身之外，租户组合是非常关键的，确定好商业组合对于提升购物中心的吸引力具有决定性作用。目前中国购物中心普遍存在着差异化不明显的倾向，最主要的特征就是租户结构和品牌结构高度雷同，这是造成购物中心恶性竞争和资源重叠的根本表现。根据中国购物中心产业资讯中心的统计，在Mall China会员单位的主力店商家组合中，以单一的超市或百货或家居或电器形式为主，专卖店为辅的结构占有1/3比例，而在主力店品牌68、构成方面，18个百货品牌、23个超市品牌的占有率都达到50%左右，从而使得绝大多数购物中心之间难以产生实质性的差别，这也说明我国主力店品牌资源确实还相对匮乏，所以在中国发展和引进具有独特概念和个性的次主力店集合体，将有可能使购物中心形成一定的吸引力与差别化，并使发展商获得稳定的租金来源和更高的租金收入。未来两年，强化次主力店在购物中心里的功能和作用将成为商业组合方面进行调整的战略方向。发展现状发展现状 中国购物中心发展初显商业地产主体地位中国购物中心发展初显商业地产主体地位 购物中心面积将保持增长 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 针对GDP与购物中心年累计商业建筑面积存在的69、基本关系，中国购物中心产业资讯中心、中购联发展委员会研发了单位GDP变动下的购物中心年累计商业建筑面积的变动乘数。2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的 2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了详细 2002 年-2008 年，变动乘数基本呈现出递减的状态，意味在 GDP70、 保持单位增长的状态下，年累计商业建筑面积增幅将趋于减小，即增速放缓。基于未来我国 GDP 增长可能成为一种常态，GDP 增长对购物中心开发的拉动作用总体逐年减弱，购物中心累计商业建筑面积的增幅可能出现降低趋势，虽然累计总量仍可能保持一定增长。报告建议，购物中心开发商可将更多注意力转向关注购物中心区域环境和市场容量研究，着眼于消费需求、消费能力的分析，不必过分局限于 GDP 的变化。对社会消费的影响逐渐增大 购物中心面积对增进社会消费品零售总额的表现非常关键，直接决定着行业总体的发展水平，因此购物中心面积的边际零售额值得我们特别关注。针对社会消费品零售总额与购物中心年累计商业建筑面积存在的基本71、关系，中国购物中心产业资讯中心、中购联发展委员会研发了基于购物中心累计商业建筑面积单位增幅下的社会消费品零售额的增幅变动情况，简称边际零售额。边际零售额变化的整体趋势呈现稳定增长趋势。2008 年中国购物中心对社会消费品零售总额的贡献达到历年最大值。本报告认为，在 20 年发展过程中，中国购物中心对社会消费品零售总额的贡献越来越大，由此表明购物中心明显显示出在促进消费增长中的作用，但在激发消费潜能和扩大消费方面的作用还有待加强。购物中心应该积极挖掘新的消费热点，引进更受消费者欢迎的业种和品牌，特别是要强化服务性消费，以提高影响力和竞争力。从历年购物中心投资额占 GDP 的比重看，2002 年我72、国购物中心投资额占 GDP 的比重为0.43%，随后几年总体呈现持续增长，到 2007 年，购物中心投资额占 GDP 的比重达到 0.60%，5 年时间增长了 39.5%，可见购物中心投资对于 GDP 的影响正在日益增强。在商业房地产中的主体地位初步形成 中投顾问发布的2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告指出，2003年-2006年，当国内一手住宅供不应求的状况越来越突出的时候，商铺一直处于供大于求的发展阶段。直至2007年，随着房地产市场整体进入黄金时期，流动性的资金也开始大局进入商铺市场，使其出现了少有的“供不应求”状况，当年一手商铺的吸纳率甚至达到了1.51。详情参73、见：http:/ 2121 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中国购物中心年投资额在商业营业用房投资额中的比重呈现为“起伏性”和“阶段性”相结合的特点，比重区间为 43.1%-53.5%，显示出购物中心在商业营业用房中的主体地位已经初步形成，同时也在一定程度上反映出购物中心开发商有可能对购物中心的投资目标并未达成完全一致，中国购物中心还存在一定程度的偶然性和随机性的开发冲动。2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的 2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，74、接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详细城镇化是购物中心开发的重要动力源之一 2008 年中国城市化率主要集中在 45%-60%左右。在城镇化加速发展进程中，购物中心所发挥的作用愈加明显，城镇化将为中国购物中心未来的发展提供巨大空间。中国城镇化进程的长期性，决定了购物中心在未来二三十年时间将75、依然具有很好的成长性。购物中心发展需要与生活方式的转变趋势相适应 我国城镇和农村居民家庭恩格尔系数由 1978 年的 57.5%和 67.7%分别下降到 2008 年的 37.9%和43.7%。从截止到 2007 年的时间节点看，历年购物中心开业比例与恩格尔系数之间大体存在着负相关的关系（见图 1-17 和 1-18），即随着恩格尔系数的逐步降低，购物中心开业比例显现出上升趋势。由于恩格尔系数总体表现为长期下降的趋势，因此随着未来恩格尔系数的进一步降低，中国购物中心的开业比例也将有可能进一步提高。开业数量与城镇居民收入保持对应关系 中国购物中心开业数量与城镇居民可支配收入总体保持对应关系，即随76、着人均可支配收入的增长，购物中心的开业数量也有相应的增长，二者之间的线性关系较为明显。从 2000年到 2007 年的发展情况看，基本上维持着这样一种发展格局。购物中心发展与消费能力和收入水平具有直接的关系，这是购物中心开发中需要着重考虑的一个基本要素。中投顾问高级研究员黎雪荣指出，未来商业地产发展将呈现出几大趋势：第一，在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。第二，打造体验式购物市场，或称“时间型消费模式”，该模式如今在国外已成为主流商业地产模式，典型案例有日本的“博多运河城”。详情参见 http:/ 2222 中国领先产业研究专业机构 中77、国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告指出，为了拉住房价“这匹脱缰的野马”，2010年4月11日开始，中国政府连续出台了贷款利率上调，二套房首付被提高到至少5成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，严厉打击开发商捂盘惜售等一系列针对住宅市场的调控政策“组合拳”，并重重“砸向”了投资和投机性需求。受此影响，住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群，却有明显增多的趋势。对广大商铺投资爱好者来说，相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳的投资契机。详情参见：http:/ 2323 购物中78、心发展综合影响日益加深 中国购物中心自 1990 年以来，经过了 20 年时间的发展与探索，在零售业的综合影响日益扩大，购物中心为更多商业品牌开店和拓展提供了新的物业和空间。随着购物中心所具有的多业种、多业态、多品牌集合能力的明显提高，对商业品牌综合作用力的逐步加强，购物中心将在一定程度上改变连锁企业的经营渠道，进而影响到连锁企业在同业中的地位，影响到同业企业的竞争格局，甚至有可能形成优劣转换。一些与购物中心形成紧密联盟关系的商业品牌将伴随着购物中心的发展壮大，获得更多快速发展的机会。在本报告的购物中心样本中，主力店主要以超市、百货、电器专业店、影院和家居建材专业店为主，各自所占比例如图 1-79、23 所示。主力店分布中以超市所占比例为最高，达到30.17%，表明选择超市作为主力店的购物中心占比接近三分之一，因此中国更多的购物中心具有典型的社区服务和区域性服务的特点。受到购物中心深入区域发展以及开始关注社区和区域定位的影响，百货店也同步加紧进入到社区购物中心布局自身网点，为未来形成战略性竞争优势加快布局。对购物中心而言，电器专业店的面积相对较为适中，与购物中心的合作具有一定优势。电器专业店要与购物中心形成更为紧密的伙伴关系，需要根据购物中心的发展实际和购物中心定位的特点，逐步调整和深化内部结构、卖场面积和发展模式，逐渐形成更为精细和多元化的品牌定位。电影院在购物中心充当主力店的比例为 80、8.37%，比我们预期的比例要低。借助影院独特的功能定位和社会文化发展的推动，电影院成为与购物中心合作的典范业种，并且形成了相对稳定的发展模式。目前几乎全部影院都在努力寻求与购物中心合作的机会点，电影院正在与其它配套性的商业服务性品牌达成特定组合模型，并且已经成为最受购物中心欢迎的主力店业种之一。排在第五位的是家居建材专业店，所占比例为 5.27%，结合具体购物中心样本分析后，本报告认为，家居建材专业店由于体量较大，与购物中心合作的空间相对受到一些限制，所以独立开店和进入购物中心两种形式依然是其拓展店铺的主要方式。主力店配置具有一定的城市偏好 我们还对各个城市的不同业态和业种在购物中心主力店中81、的占比情况进行了比较。超市依然成为各个城市购物中心主力店的重点大户，在不同城市占比的范围非常广泛，最高的城市超市主力店的比例可以达到 70-80%；百货店也是各个城市重要的主力店业态，最高比例 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。详情参见 http:/ 2424 达到 50-60%；相比之下，家居建材的范围相对较小，最大占比约在 20-30%；而娱乐休闲、电器卖场、电影院的最高占比均在 30-40%左右。82、由此可见，不同城市购物中心主力店都有一定的城市偏好和相对强化的业态和业种，这种特征能在一定程度上体现出一个城市购物中心的主要特点乃至消费特点。更先进入成长期 与产品具有生命周期相同，零售业各种业态也具有从诞生到退出的市场周期，这个周期划分为四个阶段：引入期、成长期、成熟期和衰退期，各种业态的发展进程各不相同（见图1-27）我们所关注的购物中心（shopping center）目前正处于引入期，这一时期的主要特征是消费群范围较小，消费者对新型业态了解不多，但仍然能够拥有一定的消费群。在此阶段，市场拥有此种零售业态的数量较少，但进入此种商业业态的成本高，费用大，商品销售的价格也偏高，销售量有限，这83、种时期的零售业态通常获利较少甚至不能获利。除了购物中心外，品类杀手也处于引入期。与大型购物中心相比，网上购物（internet shopping）和居家购物（home shopping）随着网络时代的到来而率先进入成长期。另外，折扣店也正处于成长阶段。这一时期的特征是零售模式取得成功，消费需求处于增长阶段，消费群体不断扩大并且零售额迅速上升，进入市场成本也大幅度下降，利润得到快速增长。以我国目前的购物中心发展速度和规模以及与其它零售业业态现状对比后，我们认为，中国购物中心有可能比其他零售业态更先进入成长期。报告认为，中国购物中心不比美国，所谓美国购物中心开始衰退的说法尚难以动摇中国购物中心的发84、展进程，中国购物中心将至少在成熟期到来之前，仍然具有极强的生命力。因为中国的购物中心刚刚逐渐成为区域生活的主导者和领导者，而区域生活恰恰能够很好地满足数量庞大的区域消费；并且越来越多的业种、业态、商业品牌开始关注购物中心的渠道地位，未来将有更多种类和品牌成为购物中心的租户来源，从而推动购物中心实现更大发展。已经形成“五个集团”的发展格局 到 2008 年年底，中国购物中心累计商业建筑面积达到 11513.7 万平方米，从区域分布看，华东地区成为中国购物中心面积总量最大的区域，其开发总量为 3285.9 万平方米，占全国购物中心总面积的 28.5%（见图 1-31），其拥有总量大大超过了其它区域85、；华北和华南地区开发量均超过 1900 万平方米，分别位居第 2、3 位。其中位居第二位的华北地区，开发量为 2388.9 万平方米，所占比重为 20.7%，与华东地区相比有一定差距。从区域分布结构看，第一集团为华东、第二集团为华北和华南、第三集团为东北和西南、第四集团为华中，西北地区为第五集团，中国购物中心在区域发展上的落差极为明显。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 长三角区域购物中心发展实力雄厚，珠三角地区虽然起步早，但是目前的发展势头已经有所减缓；从未来发展看，随着中国对区域化城市群发展战略的逐步重视，环渤海区域有望成为购物中心新的增长点；而振兴东北相关政策的逐步推进和86、落实，也将给整个东北地区带来新的飞跃。有关区域面积总量和比重如图 1-30 和图 1-31 所示。开业量在城市分布结构上趋于分散 到 2008 年年底，中国开业购物中心总体数量达到 1936 家，各城市分布比例开始呈现出发散性特征，城市覆盖面较为广泛，已从过去的沿海发达城市、一线城市向二三线城市、中心城市、中西部城市扩展，购物中心已经形成了更大范围的全国性影响，更多城市的购物中心具备了基础性地位。具体来看，所占比例超过的10%的城市有1个，5%-10%有2个，3%-5%的城市有5个，2%-3%的城市有 9 个。中国购物中心所表现出来的区域结构分布发散的状况，对全国购物中心的良性发展具有积极的影87、响。随着更多购物中心在内地发展，各个城市所占比例将有可能进一步分散。中投顾问发布的2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http:/ 2525 中西部购物中心数量88、反差明显 虽然中国购物中心整体上开始呈现发散性特征，但是四大直辖市以及广州、深圳的合计比例依然较高，该比例为 39.6%。依此来判断，中国购物中心依然存在一定程度的区域集中性，城市间相比所形成的反差较为明显。从具体的城市表现上看，上海购物中心开业量占全国的比例继续保持第一位，所占比例为 11.4%，反映出上海购物中心在中国购物中心产业的重要地位还难以动摇。在中购联中国购物中心发展指数统计中，上海为 32.08，列第一位，表明上海购物中心发展处于领先地位。北京购物中心开业数量占全国的比例为 9.8%，仅低于上海，位列第二位，其中购联中国购物中心发展指数为 30.31。目前北京购物中心发展势头强劲89、，预计未来一到两年，北京将可能进一步缩小与上海购物中心的差距。2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告(上下卷)中投顾问发布的2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的90、重要工具。详细 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，购物中心产业已成为最重要的零售经营方式之一，而且已远远突破商品零售的界限，它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化、对经济繁荣的贡献等越来越显示出它的重要性和生命力。超大规模购物中心（Shopping Mall）产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。详情参见：http:/ 2626 类百91、货、综合体和Shopping Center三种形态主导地位 Shopping Center 形态所占比重为 27.3%，与综合体形态的比重 26.3%相比，高出一个百分点，表明商业房地产商对 Shopping Center 和综合体两种形态的开发力度相对均衡，全行业呈现出强化商业与强化地产的“双轨化”的开发路线。商业街区形态的购物中心所占比重不高，约为 8.4%，表明开放式的商业街区形态，从行业总体上看还并不十分普遍。综上所述，中国购物中心从形态上基本处于三分天下的状态，类百货、综合体和Shopping Center 三种形态的发展处于相对均衡的地位。主体类型为社区型购物中心 中国购物中心曾经92、一度存在盲目追求超大体量、辐射超广域商圈的个案与现象，但是从整体上看，中国购物中心的主体类型为社区型购物中心，所占比例约为 49.6%。中国购物中心行业在 20 年的发展历程中，已经真正融入到社区生活，成为服务城市发展和商业转型的重要载体，是中国购物中心总体发展理性和健康发展的重要标志。购物中心平均投资额稳步增长 从购物中心年平均投资额角度看，我国购物中心的年平均投资额整体表现为逐年上升的态势。随着购物中心年平均投资额的增长，购物中心投资对经济增长的影响将逐渐增大。预计未来购物中心的平均投资额有可能出现新的增长，并进一步抬高购物中心的进入门槛，对购物中心投资热情形成一定抑制，所以需要政府适度介93、入。中国购物中心发展的环境条件 中国的经济环境和人文环境与世界发达国家相比有许多明显不同的特征。作为极有发展前途的购物中心产业，它的健康发展途径和方式必须适应中国的经济和人文环境。无论是政府管理规划部门、商业房地产投资开发企业、现代零售经营管理企业还是涉足该产业的金融企业，在推动和发展中国购物中心产业的过程中，不能简单照搬国外的发展经验，必须充分认识国内外经营环境的差别，不断总结别国的经验和教训，把握发展的机遇，在实践中摸索出自己的规律。能否识别国内外经营环境的差别并据此调整发展的战略将决定我国购物中心产业是否能得以健康、持续的发展，避免交过多的学费，走太多的弯路。中国领先产业研究专业机构 中94、国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，我国的购物中心建设起步较晚，开始于二十世纪90年代初期，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展。2006年起，国内大中城市开始相继出现典型的购物中心模式，标志着中国的购物中心开发开始迈上理性之路。详情参见：http:/ 2727 【土地资源环境不同】与发达国家相比，中国人口多，人均土地占有量低，尤其分布极不均衡，大城市集中于沿海地区，土地资源十分宝贵。西方近年大量发展的敞开式条状购物中心不适合我国的国情。因为条型购物中心一般多是平面建筑，每个中心均有特大占地面积95、的停车场。土地的利用率极低。这对北美人少地多的地区当然无所谓，而对于人多地少，土地需求矛盾十分突出的中国就不太适宜。这种情况在亚洲购物中心产业最发达的新加坡可以看出端倪。新加坡将旅游业作为国家经济三大支柱产业之一，他们有很好的商业零售设施，各种类型的城市购物中心是他们吸引游客的一大特色。但是，他们主要发展的是都市型和社区型封闭式的摩尔，很少见到像北美郊区广为流行的条状购物中心。他们的发展思路值得我们思考。近几年，不少地区不顾中国的国情，出现圈地建造条状购物中心现象。近有报道,上海有个郊区准备用地1000 亩,建75 万平方米的家具城,且不说有没有做过仔细的可行性研究能确保该项目的成功。光看它的96、巨幅占地和利用率,就应考虑这个项目是否符合国情?近几年,商业设施有越搞越大的趋势,这值得注意。建造条状购物中心，如果少数搞几个作点缀倒也无可非议，但要防止盲目引进，一哄而上。盲目发展条状购物中心不仅现时很难取得经营上的效益，而且对中国商业生态环境的优化是极为不利的。政府管理部门尤其要防止以投资购物中心为名，行圈地抄房地产之实的发生。【商业资本结构不同】购物中心产业是金融业、商业房地产业和零售业的边缘产业。一个项目动辄几亿、几十亿。国外开发购物中心主要实行社会资源的配置。开发商的资金来源主要不依赖银行贷款。各种基金是主要的投资者。其中极大部分使用房地产投资信托基金（称为Real Estate I97、nvest Trust,简称REITs）。我国由于金融改革滞后，这种金融衍生产品尚未被大量采用。开发商主要依靠银行贷款的方式解决建设资金问题。这样，项目的风险大大增加。如项目失败，直接增加了银行的不良资产，如全国短期内一哄而上，大搞造摩运动，几千亿的规模如不能达到投资的预期效果，这对金融界是个灾难性的后果。这就是为什么国家高层对中国出现的造摩热如此关注，两次开展专项调查，目的就是防止购物中心开发过度以至形成经济泡沫。【城乡经济差别不同】现阶段，中国城乡二元经济的现象十分普遍，我国的城乡差别不是缩小了。这个状况与发达国家不同。西方发达国家已进入后工业时代和信息化时代。经济现代化过程大大拉近了本国98、地区间的时间和空间的距离，甚至在全球范围内也缩短了距离。城乡间、地区间的差距没有像我们那么大。零售方式赖以生存和发展的基础是本地区的经济发展水平，不考虑这种差别，一味模仿，中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，国家对房地产市场的一系列调控政策的接连出台以及市场对未来持续加息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小的商业地产。不论各路资本是出于规避风险的短期投机考虑还是真正看好商业地产长期的发展前景，总之2010年商业地产迎来了属于它的春天。详情参见 http:/ 2828 陶醉于我们仅十年就走完了西方99、近百年零售业发展的路程这种速度，必然导致非理性的商业投资行为和浮躁的经营理念。中国还是一个后发的发展中国家，尽管后发有后发的好处，可以借鉴别人的经验教训，少走弯路，可以比别人有较快的发展速度。但经济发展水平总是发展零售业的一种制约因素。虽然发展购物中心产业并非是发达地区。美国购物中心数量的地区差别也说明了这一点。【交通条件工具不同】购物中心产业与汽车产业是对孪生兄弟。如上所述，美国作为购物中心的发源地和繁荣地与它是汽车王国分不开的。美国有较高的家庭轿车拥有量，平均一个家庭在两辆以上。中国的家庭所使用的交通工具与他们截然不同。城市中主要使用的交通工具是非机动车和公共交通。交通工具是决定商圈辐射距100、离的最重要因素。国内不少投资者忽视这种差别，学习国外在远离城市中心缺乏发达的公共交通的郊区选址建设大型购物中心。结果往往因缺乏足够的人气而陷入困境。上海的大卖场（大型超市）每天放出大量交通班车，就是为了弥补交通工具影响商圈辐射能力的不足。大卖场一般多在市中心，尚且如此，放在远离城市公交网络的郊区，其聚集人气的困难可想而知。【收入消费结构不同】我国城市居民的收入水平和消费结构与西方发达国家有较大的差别。收入水平的落差众所周知，毋用赘言。更重要的是消费结构的不同。发达国家消费结构呈两头小，中间大的橄榄形，中间有大量的中产阶级，是日常消费品零售的主要服务对象。而中国的结构呈下面大上面尖的金字塔形，有101、的学者更进一步断言说是T 字型。如果对消费分作四种类型：温饱型、小康型、享乐型和奢侈型的话，后两种类型的消费还是属于金字塔的顶。购物中心的功能集购物、休闲、娱乐等多种功能为一体，对主客群的消费类型有一定的选择。不根据国民经济收入和消费结构的实际，盲目超速的发展大型商业设施，有可能出现潜在客群多而现实客群不足的困境。因此，中国发展购物中心不能与发达国家作简单的攀比，应该随着国民收入的增加和消费结构的变化循序前进。违背客观经济规律的发展将会付出沉重的代价。【购买习惯理念不同】由于传统和收入水平的原因，我国消费者整体上与西方发达国家相比在消费习惯和理念上有很多的不同。其中一个显著的区别是对价格的敏感102、性和品牌的认知度上尚有很大的差别。现阶段中国的消费主客群主要属于价格导向型的。消费者对价格的敏感程度相对强烈。而对品牌的认知程度相对较弱。虽然在新的一代年轻人中和高收入人群中这种情况正在逐步改变。但对于大多数消费者来说，购物首先考虑价格往往是一般的逻辑。就是在青年人和高收入人群中对品牌的认知还处于朦胧之中，一些消费者貌似讲究品牌消费，其实重视实质的 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 品者少，而追求虚荣的牌者多。购物中心以主力店为锚，品牌专卖为舱，这对中国的消费者来说，享受品牌消费需要有个培育的过程。我国购物中心代表省份、城市发展现状我国购物中心代表省份、城市发展现状 中国十大103、购物中心简介 东莞华南MALL 2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告中投顾问发布的 2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告共八章。首先介绍了购物中心的定义、分类，Shopping Mall的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 号称“全球最大 MALL”的华南MALL 位于广东东莞郊区万江，占地面积43 万平方米，建筑面104、积89 万平方米，商业面积40 万平方米，停车位8000 个，总投资25 亿 元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。华南MALL 作为中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公 园，以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区。2005 年5 月1 日正式营业。北京金源时代购物中心 全球最大单体MALL北京金源时代购物中心位于北京海淀区四季青远大路，由世纪金源投资集团有限公司开发完成。作为北京2003 年60 项重点工程之一，北京金源时代购物中心占地18.2 公顷，建筑面积为68 万平方米，总投资38 亿元。一期总建筑面积为55 万平方米的 单体建筑，东105、西横跨600 米，南北跨度为120 米，地上五层，地下两层。有大型室内停车楼，车位达6800 余个，开车可达各个商业楼层。一期55 万平方米 将成为世界最大的商业单体建筑，5 至6家主力店，20 余家半主力店，600 余家专卖店，100 余家主题餐厅，十余家娱乐休闲娱乐场所。上海百联中环购物中心 这座上海最大的mall 落户于上海普陀区真光路以东、沪宁高速以南，由四川兴力达集团和新长征集团2002 年共同投资建造。总建筑面积约为43 万占地10 万平方米，建筑面积45 万平方米，总投资23 亿元，计划2005年10 月投入使用，号称将成为未来上海普陀区商 中投顾问发布的2010-2015 年中106、国购物中心投资分析及前景预测报告指出，近年来，购物中心在我国方兴未艾，对购物中心的兴建如火如荼，而且其兴建的速度和规模惊人。到 2008 年年底，中国开业购物中心总体数量达到 1936 家，购物中心累计商业建筑面积达到 11513.7 万平方米。从区域分布看，华东地区成为中国购物中心面积总量最大的区域，其开发总量为 3285.9 万平方米；华北和华南地区开发量均超过 1900万平方米，分别位居第 2、3 位。截至 2008 年底，中国 41 个主要城市购物中心累计投资额已近 8000 亿元。详情参见：http:/ 2929 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 圈的核心建筑之 一107、，预计每年将产生15 亿的现金流和2 亿元的租金。但是目前，四川兴力达集团已撤出这一项目，其持有的兴力达商业广场有限公司的70股权全部转让给项目 合作方上海新长征集团。广州正佳广场 位于广州天河商圈与广州新城市中轴线核心的正佳广场是一座集零售、饮食、娱乐、会展、休闲等八大功能为一体的大型购物中心，总投资40 亿元，占地5.7 万平 方米，总建筑面积是42 万平方米，其中裙楼商场面积30 万平方米，地上七层，地下两层半；东塔楼为48 层五星级酒店式公寓，西塔楼是30 层超甲级写字楼。海口海南第一MALL 海南第一MALL 海口港集团公司与海南环瑞置业有限公司合作开发的一个商业旅游项目，是海南省首108、个以MALL 理念建造的大型主题式购物公园，也是全国唯一的“亲海”MALL。2002 年被列为海口市重点项目，总投资2.5 亿美元，30 万平方米的建筑面积，12 万平方米的商业面积，一家百货主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家娱乐主力店，240 米长拥有200 余家精品名店的步行街，这几乎是海口目前最大的五家百货商场和购物中心加在一起的体量，设计了3500 个停车位；环绕港口海湾设计了1.6 万平方米的美食长廊。预计项目商业效应有效辐射海南省及北部湾广大地区。中投顾问发布的2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，购物中心拉动社会消费的功能日趋重要，从2003年到2109、009年的7年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占比已从最早的0.3%上升到超过1%，增幅超过3倍。详情参见：http:/ 3030 上海正大广场 上海正大广场由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司联合发展，坐落于上海浦东陆家嘴，2002 年开业。上海正大广场占地面积3.1 万平方米，建筑面积24.1 万平方米，地下3 层、地上10 层。深圳华润中心万象城 位于深圳，总建筑面积达18.8 万平方米的华润万象城已于2004 年12 月9 日开始试营业。这座号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，是华润集团在当地投资40 亿元开发、总建110、筑面积55 万平方米的综合性商业建筑群华润中心的一部分。华润中心万象城拥有6 层商用楼面，近300 个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。有业界人士认为，深圳华润中心万象城可能会成为深圳商业的“新地标”。2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的 2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析111、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了详细 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，在中国，Shopping Mall的概念越来越时髦，如果对目前的商业地产做一个评价的话，Shopping Mall无疑是最热门的业态。Shopping Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Shopping Mall也渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。详情参见：http:/ 3131 广州中华广场 与天河城并列成为广州商业地产典范的中华广场位于广州市中心中山三路与112、较场西路交界处，由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一香港昌盛集团有限公司全额投资建成。中华广场2000 年正式开业，地拥3.5 万平方米，建筑面积达17 万平方米，目前出租率达100%，日均人流量已达20 万人次，逢节假日更是达到40 万人次，年营业收入达20 亿。其中“华数码城”作为广州手机的核心市场而变成各大手机厂家旗舰店的必争之地。北京爱家民族园购物中心 北京爱家民族园购物中心于2005 年8 月20 日正式开业。作为仅次于金源时代购物中心的北京第二大mall，爱家民族园购物中心总面积达16.8 万平米，开发商为北京爱家投资管理（集团）公司。坐落于中华民族园景区内和毗邻国家森林113、公园，爱家民族园购物中心以人文风情、特色建筑与生态城为主题，强调室内人文与室外自然和谐统一。广州天河城广场 广东天贸（集团）股份有限公司投资开发的天河城广场已成为广州最繁华的商业中心，也是广州市的重要地标，被誉为“中国第一商城”。天河城广场总投资12 亿元，建筑面积16 万平方米，营业面积10 万平方米。地上7 层，地下3 层，北面露天广场面积3000 多平方米。天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、11 月 18 日动工兴建，于 1996 年 2月 9 日建成试业。天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务等多功能于一体，名符其实地“把北京路搬进了天河城”。海南：“国际购物中心”胎动 “逐114、步把海南建成国际购物中心”在 国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见中虽只有一句话，但对海南而言，意义重大。“到2020年，旅游购物消费占旅游消费的比重达到40%，旅游购物消费对零售业的贡献率达到50%”。海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)(送审稿)(下称规划纲要)为“国际购物中心”定了下发展目标。“目前正加快出台境外旅客购物离境退税和离岛旅客免税购物管理办法。”海南省政府一位官员向本报表示，在打造“国际购物中心”过程中，海南省拟采取的具体措施包括引进国内外大型免税集团，建设和经营好市内、口岸、飞机和油轮等免税店；引进奥特莱斯(Outlets)中国领先产业研究专业机构115、 中国领先产业研究专业机构 商业模式，提供土地和税费政策支持，建设大型品牌直销购物中心；晚上大型购物商场、专业商品市场、连锁店、专卖店、折扣店和直销配送、网上购物等多业态购物体系。“国际购物中心在国内除香港外绝无仅有。中央决定在海南建立国内第二个国际购物中心，是希望海南在扩大国内消费需求中发挥重要作用，是中央赋予海南岛新的历史使命，国际旅游岛中长期发展规划应高度重视这一政策目标。”中国(海南)改革发展研究院海南发展研究所所长夏锋表示。根据香港旅游发展局公布数据显示，2009年内地访港旅客达1750万人次。“国际购物中心”建成后，海南或将成为继香港后，又一个购物天堂。【免税布局】早在2008年3116、月，国务院就同意海南在海口、三亚、琼海、万宁四市开办4家市内免税店。据介绍，目前免税店内销售的产品类别包括洋烟、洋酒、化妆品、箱包、相机等，免税后价格要低15%-20%，一些产品还可以达到降低40%的幅度。但免税店销售对象目前仅限于外籍人士及华侨和港澳台同胞。中投顾问高级研究员黎雪荣指出，目前由于商业地产迎来投资热，一线城市写字楼、商铺价格出现普涨局面，商业地产的价值开始凸显，价值洼地将逐渐被填平。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市第三季度商铺物业市场需求旺盛，市场租金平稳上涨；写字楼市场需求也较旺盛，放量有所放缓，尤其是高端写字楼租金带头上涨，全国写字楼物业租金普遍上涨，签约量持续升高，117、空置率持续走低。详情参见 http:/ 3232 “岛内的免税店存在价格高和产品少等问题，经营并不理想。”夏锋表示，“离岛免税”之后，国人在海南旅游，也能享受一定额度的免税购物政策。据了解，海南现有的免税店与新加坡、中国香港、中国澳门等地的免税店差距甚大。由于规模、采购量以及品类构成等因素，海南免税店一直未成气候。根据海南省政府2009年公布的海南国际旅游岛建设行动计划，其政策取向为“免签证、免关税、放航权”，批准在海口、三亚、琼海、万宁加快建设市内免税店。目前，不受地域限制的中免集团在三亚的市内免税店一期已开业，还将扩大三亚免税店的经营规模，并参与海口等城市市内店建设。中免集团采取的策略之一118、就是与海南本土企业联手。2004年，由海南航空股份有限公司与中国免税品(集团)总公司共同投资组建海南海航中免免税品有限公司，为适应海南免税业务的发展，2006年股东双方对公司进行了增资和股权调整，在注册资本由150万元增加到1500万元的同时，股权结构也由海南航空占70%、中免集团占30%调整为海航集团、中免集团双方各占50%。2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的 2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海119、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中国(海南)改革发展研究院院长迟福林介绍，冲绳、济州岛免税年销售额在2亿美元左右，而中国香港约为64亿美元。据此推算，如果海南免税市场真的做起来了，市场容量非常可观。他推测，离岛免税政策推行，将为海南免税购物行业新增目标客户群大约为160万人，至少可为海南免税业带120、来20亿元的市场大蛋糕，真正把海南打造成国际性购物中心。为此，迟福林认为，建设海南国际旅游岛，可以参照济州岛、冲绳岛等的做法，将海南打造成内地第一个日用消费品的免税区。外国游客离境购买的免税商品应无次数、无金额、无数量限制。本岛居民在岛内购买免税日用消费品无限量、限额、限次规定，内地游客购买的免税商品无次数限制，但应有金额和数量限制。【四步走战略】“近年来，国内游客对免税购物的需求不断上升，香港和韩国仁川的免税购物群体中，大约30%40%是中国内地游客。”迟福林表示，建立海南国际购物中心，实际上是把国内游客的消费能力留在内地实现，这是扩大国内消费需求的战略举措。2010-2015 年中国商铺地121、产市场投资分析及前景预测报告(上下卷)中投顾问发布的2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 迟福林建议，要用1年时间，尽快争取中央批准海南实行境外旅客购物离境退税和离岛旅122、客免税购物政策。将免税对象由境外游客扩大到国人，免税业务与国际通行做法全面接轨，实现免税手续便利化。迟认为海南该走的第二步是用3年时间，争取中央政策支持，批准在海南建立内地第一个日用消费品免税区。“然后再用5年左右时间，在获准建立日用消费品免税区的基础上，合理规划和布局岛内购物区域和网点，完善旅游购物的基础设施，同时发展金融保险、医疗服务、商贸物流、电信等现代服务业，形成支撑国际购物中心建设的产业基础。”迟补充说，最后再用10年左右时间，形成质优价廉、品种齐全、布局合理、交通便捷、产业配套、制度完善的国际购物中心的基本格局。“国际购物中心建设离不开相关财税、投融资、金 中投顾问发布的2010-123、2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，经济的发展为中国购物中心的诞生、推广和普及奠定了日益稳固的基础，特别是进入 21 世纪以来，在经济发展的推动下，购物中心在中国以日新月异的节奏展现和变化着自身的产业规模、产业型态，也越清晰地勾勒出中国购物中心的产业前景。区域性购物中心将成为未来 10-15 年中国大陆下一个有利可图的地产领域。详情参见：http:/ 3333 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，二三线城市具有产业转移以及政策扶持等多方利好，招商引资进程不断加快，显示出勃勃商机，商业地产值得投资的重点区域为经济增长速度较快、人口众多124、符合区域振兴规划内的重点城市。如中部地区的武汉、长沙、郑州，西部地区的成都、重庆、合肥、新疆、宁夏等地。详情参见 http:/ 3434 融以及开放政策的支持。”迟福林认为，推进财税政策创新是国际购物中心建设的突破口。他还表示，要争取中央在一定时期内对海南国际购物中心的建设给予专项补助；争取尽快获批实行境外旅客购物离境退税和国内旅客离岛免税购物政策等等。在金融业务创新方便，迟建议海南建立与国际接轨的金融服务体系。同时要建立岛内外更加开放、便捷的交通物流体系以及健全的国际购物中心的体制和法律保障。广州：购物中心建设受宠 同质化严重应警惕 2010年上半年相对淡静的大型商业项目市场，将在下半年迎125、来一波快速扩容的巨浪。高力国际华南地区零售物业代理部董事林明瀚介绍，受亚运会临近及政府规划影响，2010年上半年没有大型商业项目入市，多个商业项目预计将延至下半年入市，而这相当于4.5个天河城的巨量新增供应面积，可能会带来下半年购物中心租金的下降。【2010年上半年购物中心量少价升】高力国际提供的统计数字显示，2010年上半年大型购物中心新增供应量为0，累计存量面积为214.3万平方米。由于广州市上半年无新增优质购物中心供应，而同期的吸纳量则达到67509平方米，因此市中心大型购物中心空置率普遍下降，其空置率下降至12.6%。由于零售业消费市场带动，广州市商铺物业租赁成交较为活跃，首层大型购物126、中心平均租金较上季度有所上升。数据显示，2010年第二季度，广州大型购物中心首层的租金水平达到668元/平方米/月，是近十年来的新高。【下半年新增92.8万平方米】与上半年的平静相反，2010年下半年广州将新增多个大型零售商业中心，包括天河体育商圈的万菱汇、太古汇以及白云区万达广场等，而预计下半年大型购物中心供应量，将达到92.8万平方米之多，相当于4.5个天河城广场的商业面积。而2011年，预计又将有6个新的购物中心落成，每个的体量都在5万平方米以上，今明两年累计的新增面积达132.11万平方米，达到此前多年累计存量的62%左右。业内人士预测，如此大量的新增购物中心供应，估计将带来租金水平的127、下降。【亚运前后，广州将有 41 个大型购物中心开业】中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 太古汇广场、万菱汇、西城都荟购物中心、欧洲城、南沙城借助亚运东风，广州将有41个大型购物中心陆续建成开业。广州市经贸委举办的“广州现代商贸业重点项目国际招商推介会”消息称，大型购物中心成此次招商推介会重头戏，占所有招商推介项目的30%。超过100万平方米的商业面积在亚运前后进入广州，对广州商业物业经营水平能否提升？这么多购物中心扎堆进驻，消费力是否能赶上？一两年内陆续开业是否达到空间饱和？业内人士指出，广州相比于北京、上海等地，商业集中度和商品知名度并不高，现在集中亮相是对商业落后的一种补128、课，如果各商家根据自身特色形成错位竞争，对广州商业具有很强提升和示范作用。【大型购物中心项目占三成】据介绍，此次推介会共推出136个商贸项目，项目总投资额近2000亿元，堪称广州史上规模最大的商贸招商活动。广州市经贸委负责人表示，此次招商推介会的商贸项目，建设规模大、产业覆盖面广。按业态分，大型购物中心有41个，约占总商贸项目30%；大型现代展贸交易市场（包括大宗商品电子交易中心）37个，约占27%；商贸总部集聚区（商务办公楼）36个，约占26%；现代物流园区15个，约占11%；美食街区（城）7个，约占6%。中投顾问发布的2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告共八章。首先介绍129、了购物中心的定义、分类，Shopping Mall 的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http:/ 3535 多个在建、改建的购物中心开始高调在广州宣传，封顶、招商的消息满天飞。位于天河路太古汇项目的商场部分，已正式宣告封顶，并宣布引入首次进入广州的高端超市Ol和英国玛莎百货，与该项目隔路相望的万菱汇综合体项目，商业部分也即将启动西班牙服装零售商Z130、ARA；李嘉诚旗下广州商业物业西城都荟也重新启动招商；而由定位高端精品百货改型成首家“日韩时尚百货”的美东百货，也宣布在亚运前开业。包括广州友谊进驻的西塔“国金店”，广州2011年至少有7家高端商场建成迎客。【是对广州商业集体补课？】“相比于北京、上海等地，广州商业集中度并不高，而且高端品牌也不多，现在大型购物中心集中式开业其实是反过头来补课了。”楚睿商业咨询公司董事长黄文杰表示，随着广州人经济实力的提高，以及大量的外来人口加入消费带来结构变化的同时，广州人“重吃不重穿”的消费习惯也正在改变，对于商业的口味也越来越刁。他说，广州不是没有高端消费能力，而是缺高端消费场所，本土相对严重的同质化商业131、元素确实很难满足广2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告中投顾问发布的 2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告共八章。首先介绍了购物中心的定义、分类，Shopping Mall的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为,国家对房地产市场的一系列调132、控政策的接连出台以及市场对未来持续加息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小的商业地产。详情参见：http:/ 3636 州人的消费欲望，而新的投资主体和商业物业出现将向各个商圈注入新的活力。广州友谊集团副总经理江国源也表示，众多购物中心抢在亚运前后进驻广州，说明看好广州新一轮商业升级，看好政府实施珠三角发展纲要及珠三角一体化的前景。他指出，广州友谊高端品牌每年业绩都稳步增长，个别品牌业绩都以2030的速度增长，即使在2009年国际金融危机影响下，增速依然保持这个水平，广州本土购买力还是相当强的。而拥有LV、PRADA、爱马仕等20多个国际一133、线品牌的丽柏广场，其副总经理王雁表示，2009年该广场的销售额达到7个亿元，2010年业绩增速超过15，其中八成以上的营业额都是本地消费。【专家指路 成功关键在于错位竞争】不过，这些商业项目中部分改建项目是之前久拖未决，最近突然加速的，比如太古汇已经拖了8年，万菱汇之前曾经烂尾。有业内人士担心，在上世纪90年代初广州掀起第一波投资商业地产热时，最后还是因为地缘，对政策理解等原因，纷纷撤出广州，这次商业地产热虽然已观望了市场几年时间，但历史是否会一再重演？有硬件就能打硬仗吗？对此，广州商业经济学会副会长彭强表示，逾百万平方米的商业物业进入广州的确是个不小的数字，但光看商业总量是不合理的，也是不科134、学的。因为这些购物中心基本上分布在不同地区、不同商圈，有的是都会型、有的是区域型、有的是社区型等不同规模，并不存在同商圈抢客问题。他认为，关键是各大购物中心如何结合自身定位、周边消费环境和特点进行招商，形成有特色的错位竞争。他说，如果定位得当，天河路上至少可以容下67个购物中心。楚睿商业咨询公司董事长黄文杰也指出，这些购物中心投资方基本上有不同背景，如太古汇广场是港资背景，可在物业管理上引入香港太古地产的成功经验，对商圈也是有益补充和提升。彭强指出，随着城市空间拓展、交通网络的快捷便利将极大地改变原有的时间、空间概念，人们的工作、生活方式也会大变样。例如，武广高速铁路的投入运营，跨区域、城市之135、间的旅游、休闲将会成为一种新的生活时尚，武汉、长沙的市民可以利用周末坐火车过来广州体验消费，“关键是把平台做好，筑巢引凤，这样总好过只消极感叹广州缺少高端消费场所。”【购物中心同质化严重】广州市场上的大型购物中心同质化严重，大多属于换葫芦不换药，来来去去都是那些品牌。2010年多个大型购物中心的出现，更加激化了招商同质化的矛盾。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，广义的商业地产包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。其中写字楼就是专业商业办公用楼的别称，是随着经济的发展，为满足公司办公、高136、效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求进而提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。详情参见：http:/ 3737 亚运会的脚步越来越近，当初打着为亚运旗号而来的大型商业地产项目集体陷入沉默。实际上，太古汇、万菱汇、五号停机坪、万达广场、太阳城等大型商业项目，都曾承诺亚运会前开业。为什么不能按计划开业？或许有施工拖延、停工等种种原因，但有一条无法回避的则是招商难。目前，广州市137、场上的大型购物中心同质化严重，大多属于换葫芦不换药，来来去去都是那些品牌。2010年多个大型购物中心的出现，更加激化了招商同质化的矛盾。比如，H&M几个月前在中华广场开业风靡一时。这个月，H&M在广州的第二家分店落户正佳广场。印象中似乎在其他购物中心也有其“OPENING SOON”的牌子。同样的，国际时尚品牌Zara将在万菱汇开店，让不少广州粉丝很期待。不过无需太“鸡冻”，Zara还将在五号停机坪、天河城连开两店。这也从一方面反映出购物中心招商同质化的现状。而在天河某大型地下商场，该项目的相关负责人也曾惋惜地表示，“我们也跟Zara谈过，本来还是有可能的。后来考虑到离万菱汇太近，才最终决定取138、消合作。”2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的 2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了详细 一位行业资深人士就表示，除了万菱汇等少数商业项目，其余的大型商业地产项目几乎都面临不同程度的招商难。实际上，招商难还只是这些大型商业地产项目面临的第一关。商业地产价值由静态地产139、与动态商业之间共同的意识形态对接所完成，也即是招商、运营更为关键。正如一些商业地产专家所言，商业地产与住宅最大的不同，在于就算市场怎么变化，住宅本身的住宅属性不会变，而商业地产一旦经营不利，不被消费者认同，其价值将为零。广州的商业需求到底有多大？没人能给出确切的数字。对商业地产蓬勃有着悲观猜想的某学院教授认为，未来三五年，将会有一些商业地产项目被市场淘汰。无论如何，这些投入了大量资金与人力物力的商业地产项目，总会在亚运会后相继开业。错过亚运的精彩，固然可惜。但开业后，如何面对广州商业市场的残酷竞争，还有难题等待破解。深圳：购物中心迅速崛起领跑全国 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业140、机构 忽如一夜春风来，短短几年间，深圳的购物中心，以华润万象城、中信城市广场、金光华广场为发端，迅速从无到有，从落后全国到领跑全国，让深圳的商业格局发生了翻天覆地的变化，也为每一位深圳人带来了全新的生活方式。【购物中心 改变深圳】纵观深圳近30年的商业发展历程，总有一些事件以里程碑式的意义，见证并记录着历史 1985年，全国第一家中外合资的百货商场天虹商场开业，开创了深圳的商场时代，这在全国开创了先河；1994年，万佳百货进驻华强北，更是激活了这一传统工业区向新兴商业区转型的历史进程，随后，在这里逐步形成了全国集合IT和商业零售的“华强北商圈”；2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前141、景预测报告(共五卷)中投顾问发布的 2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 1996年，沃尔玛在深圳开出其在中国第一家店时，曾让国内商业界惊呼“狼来了”，可这也证明了深圳142、商业环境的成熟与竞争的加剧；直到进入21世纪初，深圳的商战仍然集中在百货业，但由于中国整体宏观经济的持续向好，深圳百货业的整体格局是“在竞争中共赢”，大家都在忙着赚钱，而无暇思考未来，这在相当程度上抑制了新的商业形态在深圳的出现。当上海和广州的购物中心陆续开业时，深圳人却还并不真正理解什么是购物中心。直到2002年，中信城市广场的开业，才标志着深圳拥有了首个真正意义的购物中心。深圳购物中心，虽然姗姗来迟，却不甘落后。2004年底，伴随华润万象城等购物中心的开业，全面拉开了深圳迈向“购物中心时代”的序幕，随后，花园城中心、中心城、海岸城、Cocopark、嘉信茂广场、京基百纳、益田假日广场短短几143、年内，深圳崛起了十余座大型购物中心，不但使深圳的商业格局发生了翻天覆地的变化，也为每一位深圳人带来了全新的生活方式。中投顾问高级研究员黎雪荣指出，在改革开放前，几乎所有的大型百货店，都是零售商通过划拨土地等方式后自建物业。近几年，不论是内资还是外资零售商自建物业发展速度都非常快，09 年更是零售行业购买物业自行开发最明显、最集中的一年。2010 年零售商这种圈地建物业的风潮似乎有增无减。详情参见 http:/ 3838 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 【购物中心，商业发展的极致】我们无法预见未来的商业将会向什么方向发展，购物中心是全世界最先进的商业模式，代表着全球商业发展的144、新走向。因此，购物中心注定了总是最先诞生于经济文化发达、城市化进程最超前的城市，如美国纽约、日本东京、法国巴黎、中国香港等等。购物中心也叫“Shopping Center”或“Shopping Mall”，是指集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心，能满足顾客一站式购物消费和一站式享受的特大型综合购物娱乐中心，属于一种新型的复合型商业业态。2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告(上下卷)中投顾问发布的2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析145、了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 购物中心往往要由专业购物中心管理团队开发经营，业态业种的复合度较高，行业多、店铺多、功能多、商品组合范围广、层次深。因此，购物中心亦可理解为在毗邻的建筑群中或在一个大型建筑物中，由一个管理机构担任协调和规划，把一系列零售商店、服务机构组织到一起，提供146、购物、休闲、娱乐、饮食、旅游等多项服务的一站式消费中心。购物中心是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中、休闲时代来临的综合产物，被认为是将来零售业的主流形态，也是世界上最先进、最高级的商业形态。说起中国的购物中心，不得不提及香港的购物中心，甚至可以说，香港购物中心对整个亚洲购物中心的发展都具有非凡的意义。首先，香港建设了亚洲最早的购物中心，并且，随着时间的推进，香港购物中心不断创新发展，更新换代，直至今日，香港购物中心仍代表了世界上最先进的购物中心规划思想和经营理念，从早期的太古广场、太古城中心、海港城，到又一城、朗豪坊、圆方等等，每一天，香港的购物中心除了接待来自本港和世界各地的游客之外，还会147、有来自四面八方的购物中心建设运营者前来参观、考察、学习。而以深圳为代表的中国各大一线城市，人多地少，空间有限的格局，决定了深圳乃至中国购物中心的发展，将多以香港的城市购物中心模式为参照而发展，并且，深圳与香港的地 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。详情参见：http:/ 3939 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的148、2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，2008 年我国写字楼竣工面积 1148.07 万平方米，同比增长 30.19%，写字楼销售面积 922.87 万平方米，同比下降 22.35%，供求比出现逆转。2008 年，除深圳外，其他三大城市写字楼供应面积均大幅增加，而销售面积却出现大幅减少。其中北京写字楼竣工面积增长 140.40%，而销售面积下降 36.47%；上海写字楼竣工面积增长 63.30%，而销售面积下降 34.44%；广州写字楼竣工面积增长 96.67%，而销售面积下降 24.60%。写字楼销售面积的减少一方面受制于整体房地产市场的低迷，另一方面也源于经济危机149、的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，写字楼市场亦受到波及。详情参见：http:/ 4040 缘优势，更为深圳购物中心的发展提供了良好的互动空间。【深圳购物中心特色鲜明】如今，深圳全市已有购物中心十余个，而未来几年，还将有数家购物中心会相继开业，深圳的购物中心多数沿地铁站线状分布，从地铁一号线起点罗湖站数过来，金光华广场位于国贸站上盖、华润万象城位于大剧院站上方、中信城市广场位于科学馆站出口、中心城位于地铁会展中心出口、Cocopark位于购物公园站上方、益田假日广场位于世界之窗站出口。这与香港购物中心的分布特点也是一致的，不难理解，交通的便利与否，将决定一个购物中心是否能够有充足的人150、气保障，依托市政配套设施，充分聚合各类交通、商务、社区、文化等要素，是一个购物中心筹建伊始必须综合考虑的问题。整体来看，深圳购物中心从运营模式、品牌引进、软硬件配套、经营特色、以及对生活方式的引导上，都在给予全国各大城市以积极的示范作用。全国购物中心的运营模式大体可以分为两大类，一类是零售店铺加上特大主力店铺的模式，即一个购物中心依靠一家到两家本身就很强的主力店铺支撑，其余的小店铺、小业种则作为配套，如中信城市广场，由两家主力店西武百货和吉之岛超市支撑；另一类是由各个独立的店铺均衡组合而成，不求一家独大，但求和谐共荣，如上海的港汇广场、来福士广场，以及北京的东方新天地。而在此基础上，深圳的购物151、中心做了大胆的创新，将前两类的优点充分结合起来，形成了“以主力店加半主力店，并配合一些特色零售店铺”的第三类，最具代表性的是华润万象城，这样的运营模式，保障了无论大店或是小店，都有生意做，而不是绿叶衬红花，同时，也通过大中小的配合，既保证了购物中心整体鲜明的定位特色，又做到了和谐兼顾。在品牌的引进上，深圳的各个购物中心也各具特色，并且综合起来，具有非常良好的互补性，如华润万象城作为深圳购物中心的领头羊，对国际一线大牌具有足够的号召力，如GUCCI、Bottega Veneta、Miu Miu、LANVIN、Emporio Armani、Sergio Rossi等品牌都是在深圳仅此一家，甚至其中152、的Miu Miu更是在万象城开出了在中国内地的第一家店。此外，据悉，位于万象城顶级商业街区内的全球最新形象、中国最大旗舰店LV将于明天正式开业，其占地将超过1000平米，届时将有盛大的开业庆典，其后，HERMES、Christian Dior、BVLGARI、MONTBLANC、DOLCEGABBANA、SALVATORE FERRAGAMO等更多世界顶级品牌旗舰店也将陆续开出，届时，华润万象城更将成为全国奢侈品品牌最为集中的区域之一、成为永不落幕的时尚舞台；而益田假日广场，则率先把深受年轻人喜爱的ZARA、HM两大时尚快餐品牌引入深圳，使得这些品牌的追随者再也不用跑到香港便可以购买到喜爱的货153、品；Cocopark的品牌引进更侧重于业态为主导，由于地处商务中心区，白领、老外较多，因此，Cocopark引进了很多各具特色的酒吧品牌，把这里打造成为一个非常小资的、以酒吧休闲为特色的潮人聚集地。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，2009 年上半年，中国写字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从 2009年二季度开始，我国写字楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。154、详情参见：http:/ 4141 软硬件配套上，由于深圳购物中心都是近几年新兴起来的，设施设备都非常新，并且依靠国际化设计、建设团队，功能分区、行走动线、人性化配置都处在全国的前列，并且，购物中心属于典型的服务性行业，依托南方城市服务业整体水平领先全国的优势，深圳的购物中心，无论从设施配套上、还是从管理和服务上，都很快地冲到了全国购物中心的前列。在经营特色上，深圳购物中心在发展过程中，也分别形成了各自鲜明的特点。如中信城市广场，作为深圳最老牌的购物中心，曾经一度引领深圳时尚消费潮流，直到现在，每天晚上中信城市广场门前的小酒吧，仍是很多年轻白领们聊天、聚会的热门场所；海岸城虽不靠近地铁站，但是却155、依靠南山浓郁的社区氛围，与邻近的花园城中心、保利文化广场等，形成辐射周边的社区型购物中心，成为附近居民购物、休闲、娱乐的良好场所，与之类似的还有京基百纳、嘉信茂等；此外，金光华广场，也是深圳首批发展起来的购物中心，经过开业后的不断品牌调整和优化，再次激发了人民南商圈的活力；益田假日广场，集写字楼、酒店、购物中心于一体，靠近世界之窗、深圳欢乐谷，为前来深圳观光的游客提供了旅游之外的惬意购物体验，对于提升深圳市整体市容形象起到了很好的促进作用。在对生活方式的引导上，以前看电影要去电影院、溜冰只能溜旱冰、购物则要去百货公司、吃饭又要专门跑去饭馆而现在，这一切都可以在一座建筑里面惬意地实现。以深圳人最156、熟悉和喜爱的万象城为例，它汇集国际顶级奢侈品牌旗舰店、世界各地特色美食、多厅电影院、真冰滑冰场，将购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等诸多元素融于一城，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。下午四点钟的星巴克里，总是座无虚席的坐着边喝咖啡、边用笔记本上网工作的白领一族；而冰纷万象滑冰场边，总有年轻的父母，疼爱而骄傲的看着晶莹冰面上飞旋的小天使华润万象城已然成为了深圳城市生活的新象征、成为深圳市民乃至周边城市居民一种全新的生活方式，而近两年，随着各大购物中心的兴起，很多深圳人往往会有这样的感觉，在深圳的时候，似乎一切都自然而然，可一旦短暂离开深圳，到了购物中心尚未蓬勃发展的城市，才觉得生活一下子不习惯157、了，而这，正是购物中心的魅力所在，她正在慢慢地融入到我们每个人的生活当中，成为我们一种全新的生活方式。一个好的购物中心，要有足够的体量，以容纳不同的业态、涵盖不同的功能，同时，还要有良好的品牌层级配比，既不乏国际一线奢侈品，满足高消费人群的购物需求，还要有受一般消费者普遍欢迎的普通品牌，这样才不至于曲高和寡，也不至于沦为一般的大卖场，从长远来看，一个成功的购物中心，就要成为人们生活、成长、记忆的一部分。诚如华润万象城开业伊始提出的口号“做深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的购物中心”，如今，万象城已经成为深圳市对外宣传的一张闪光名片，每年，都要接待来自全国各地不计其数的游客、参观团体、业内同158、行，甚至随着深港一体化的推进，如今很多香港人也越来越喜欢周末到万象城来购物、休闲、娱乐。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 以“万象城”为主力品牌和主导产品的都市综合体项目正在全国范围内复制，杭州、沈阳、成都、南宁，在不远的将来，将会有更多的人有机会体验到购物中心所带给人们生活方式的改变。当年沃尔玛第一家超市落户深圳，曾带给国内商界一片恐慌，但是，十几年过去了，我们发现，在与竞争对手良性的互动中，国内的商业变得更加成熟、更富竞争力。我们相信，以华润万象城为代表的深圳购物中心，一定能够带领全国购物中心行业“跑”起来，从而，持续推动国内城市化发展的进程，带给所在城市更多贡献。上海：159、购物中心 2010 年将新增 10 多家 随着889广场、国金中心商场、日月光中心等一批购物中心相继开业，2010年年底前还将有几家购物中心开业，预计2010年全年本市新增购物中心数量将达到10至12家，2010年将是近5年来新增购物中心数量最多的一年。2010年上半年，本市已开业购物中心总营收达3341亿元，同比上升241，增幅相比于2009年同期高出整整20个百分点。【新开业家数将创近年新高】2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告中投顾问发布的 2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告共八章。首先介绍了购物中心的定义、分类，Shopping Mall的概念160、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 据介绍，上海市2010年已有9家购物中心开门营业，包括绿地东海岸国际广场、上海国金中心商场、大华锦绣嘉年华商业广场、森宏购物广场、香港名都购物中心、日月光中心广场、悦达889、易买得漕宝购物中心、我格广场等购物中心均于世博会前后营业或者试营业。而在年底前，预计还将有百联金山购物中心、名人购物中心等数家购物中心面世。到2010161、年年底，本市的购物中心总数将达到75家左右。相比前几年本市购物中心的增长个数均保持在7至9家，从2010年到目前为止的情况来看，2010年本市新开业的购物中心数很有可能突破10家，为近年来新高。据分析，其原因是开发商以世博年为契机，希望直接或间接利用世博会的人流和商机使购物中心的开业能够一炮打响，开个好头。【2010年营收增幅强劲反弹】据了解，到2008年为止，本市购物中心营收均保持 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，2009 年上半年，中国写字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从 2009年二季度开162、始，我国写字楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。详情参见：http:/ 4242 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外，2009 年 10 月 1 日起，修订后的中华人民共和国保险法正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。详情参163、见：http:/ 4343 两位数增长。受金融危机和一些购物中心的再次开发、调整的影响，从2008年第四季度开始，本市购物中心的营收增幅开始出现下降的态势，2009年上半年的增幅仅为4，是历年来增幅最低的季度。据上海购物中心协会统计，2010年上半年，全市66家已开业购物中心总营业收入计334 1亿元，相比2009年同期上升241，增幅相比于2009年同期高出整整20个百分点。上海的购物中心产业在经历了一个从2008年的第四季度到2009年的第三季度的低谷后，又重新进入了一个发展快车道，最近3个季度的营业收入同比分别增长188、219和271，呈明显的上升趋势。据业内人士分析，购物中心营收增速164、的恢复，主要存在两个方面的原因。一是上海购物中心近年来的发展呈一个字型的走势，现在这段时间正是购物中心产业走出前段时间受到金融危机影响所经历的低潮而重新向上攀升的一个时段，经济的回暖使得消费者的消费能力开始恢复，购物中心的营收也随之水涨船高。二是上海世博会所带来的巨大人流和勃勃商机。【社区型购物中心增幅最大】从购物中心各个业态来分析，2010年上半年各个业态增长的速度都非常快，远远超过了2009年同期的水平。其中增速最快的是餐饮业、专业专卖和服务业。专业专卖保持了长期的快速增长，增速达到24。而餐饮业和服务业受益于世博会的效应，增速达到了316和476。在服务业中，娱乐业的增长达到了567，在165、经济危机时期相当低迷的住宿业，受益于世博会的巨大人流，增长速度达到了324。从购物中心的类型分析看，2010年上半年，社区型购物中心仍是发展速度最快的类型，营收增幅达到328，大于都市型购物中心229的增幅和区域型购物中心204的增幅。在社区型购物中心中，百货店的增幅达到了552，消费者不再像从前那样，购买偏高端的百货商品相对集中地到中心区域；社区型购物中心的功能性更强，业态结构更加完整。社区型购物中心餐饮业和服务业增长迅猛，达到696和965，而服务业中的娱乐业增幅达到了1642。据预测，2010年上海市购物中心营收增幅将在20左右，全年的营收将会超过700亿元，占全市社会商品零售总额的比例166、约在11至12左右。北京：购物中心迎来开业高峰 2010年上半年北京共有翠微广场、北京时尚新世界女子百货、财富购物中心、三里屯Village北区、太平洋百货华熙长安店、北京华联万柳购物中心、朝阳大悦城等7个商业物业 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣在接受第一财经日报财商采访时表示，中国住宅地产价格目前已经很高，甚至出现了“住商倒挂”的现象。商业地产的蓬勃发展可以体现一个国家经济良好的运行，同时也会促使住宅地产价格回归到合理水平。http:/ 4444 开业项目，给市场带来新增商业面积51.2万平方米。但由于大量优质零售物业的集中入市，市场竞争加剧，迫167、使许多商业项目不得不以较低开业率进入市场。原本位于金地国际中心和首都时代广场的两家美美百货甚至在年初处于停业状态，两处物业将经过改造，变身写字楼使用。【购物中心扎堆开业】伴随着整体经济的回暖和零售物业市场需求的明显回升，北京优质商业物业市场迎来了开业高峰。许多项目在经历了过去两年漫长的筹备和招商期以后，纷纷开业，业主期望在需求回暖时期能够吸引更多租户，同时占据在市场竞争中的有利位置。2010年上半年，共有七个优质商业物业开业，包括太平洋百货华熙长安店、北京华联万柳购物中心、翠微广场、嘉茂购物中心?翠微、北京国展天虹、北京时尚新世界女子百货、朝阳大悦城、财富购物中心和三里屯Village北区，给168、市场带来新增商业面积51.2万平方米。“大量的优质零售物业进入市场，加剧了市场的竞争，迫使许多招商面临困境的业主不得不以较低的开业率进入市场。例如北京华联万柳购物中心、嘉茂购物中心?翠微、财富购物中心和三里屯Village北区”，世邦魏理仕中国区研究部资深董事马雪明介绍，上半年开业的项目中只有翠微广场、北京国展天虹和朝阳大悦城等几个项目以接近满租状态开业。他透露，2010年上半年，市场总体空置率水平仍呈现上浮，较2009年第四季度略涨0.5个百分点。市场不断攀升的空置率和大量新项目给许多零售物业项目的招商带来更大压力。【区域性零售商业发展加速】来自世邦魏理仕的数据显示，2010年下半年，北京预169、计还将有6个新项目进入市场，增加一共约28万平方米的商业面积。据了解，随着北京市城市的快速扩张和郊区住宅社区的兴起，越来越多的开发商和零售商选择在交通便利和人口密集的郊区建设新的购物场所，以满足不断增长的需求。2010年上半年，百货公司和开发商继续在郊区扩张，这包括银泰宣布在大红门地区建设其北京第二家店，华联在公益西桥建设新的购物中心，新世界百货即将在顺义新开张的新店，绿地在大兴新城新开始建设的北京中央广场以及华润打造的橡树湾Living Mall。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告指出，对于保险资金而言170、，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用，投资及公司形象等的要求会进一步提高对写字楼的需求。中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。详情参见：http:/ 4545 成都万象城建立中国顶级购物中心成都万象城建立中国顶级购物中心 华润 二十四城内的综合体项目成都万象城日前正式宣布启动，作为全国商业运营专家，国内顶级购物中心领跑者，万象城再次成为业内关注焦点。而未来成都万象城将成为什么模样？深圳万象城是否将会整体复制过来？华润深圳万象城租务总监郑义表示171、，未来成都万象城一定是西部顶级，全国一流的购物中心，除了全球顶级品牌外，成都万象城还将拥有更多本地的文化和特色。郑义表示，放眼中国西部，成都以经济实力最强、生活消费水平最高、人文气息最浓、历史最久远等众多优势，成为万象城进入西部地区的不二选择。成华区万年场街道办事处主任刘吟也相信万象城入驻成华区后必将对城东乃至整个成都产生深远的影响。另外，万年场街道办还为此成立了一个“万象城服务工作领导小组”，用以协助华润万象城的招商服务工作，为入驻企业提供办理工商、税务证照等一条龙服务，并针对入驻商家制定优惠政策。据悉，这是成华区首次为单个地产项目成立工作小组。中国地产巨头发力购物中心中国地产巨头发力购物中172、心 中粮、华润、万达等大型地产集团正是看中了中国消费者对在购物中心消磨时间的这一生活方式的新偏爱，以及快速时尚消费热潮加速到来所创造的零售业机会。除此之外，中国的人均购买力还有非常大的增长空间，这使得任何一个新加入者都有机会起到提高人流而不是分散人流的作用，并提升单个消费者的花销金额。中粮集团 大悦城小型店中店、租金+流水 中粮集团，以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”。已开业的有北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、沈阳大悦城，天津大悦城、上海大悦城预计2011年开业。另外，北京安定门大悦城正在规划，成都大悦城也在推进。中粮集团宣布投资700亿元在全国建设20多个大悦城，大悦城将成173、为国内规模最大的商业地产综合体。关于大悦城可以说是过去两年来中国最成功的商业零售公司。自2007年12月28日开业以来，它的所有商铺在5个半月内全部出租一空。它吸引了234个品牌，其中46个品牌是首次进入北京市场，另外58个品牌选择其作为进入西单商圈的第一站。过去2年来，这个庞然大物的日销售额最高时达1050万元，日人流量一度高达20万人次。不过，作为一种商业业态，大悦城并不是一项新发明，它的直接模板是过去5年来华润 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 集团在深圳打造的万象城。这一模式最早出现于1956年，在美国明尼阿波利斯市建立的第一个大型购物中心南谷(Southdale)，174、就此永远改变了美国的购物和零售模式。到2009年时，美国已经有5万余家这类拷贝者。大悦城从一开始就放弃了引入大型主力店的做法，而是靠多个面积在8001000平方米的中型店来替代主力店的作用(如H&M，阿迪达斯等)，更多的店面则是面积100平方米左右的小型店中店。2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的 2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后175、，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 另外，大悦城也不遗留力地在商场内举办各种活动，为商家找寻最佳契合点，通过沟通使更多的商家与之配合，以提升消费者对于品牌及商场的忠诚度与参与程度，与商家达成亲密默契的合作伙伴关系。大悦城正在实现购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，有15%的客户以提成租金交付。业内人士认为，这种变化说明，在大陆地区购物中心发展下去可能会逐渐代替传统百货业。大悦城的“全服务链城市综合体”，可以看176、作是其在中国类似雄心的最好宣言：把购物、餐饮、娱乐、办公、居住、展览、会议等城市生活的若干功能在空间上进行组合，形成针对目标客户的全服务链，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。华润集团 万象城 40%零售业+60%餐饮娱乐服务业 香港华润集团打造的优质商业地产品牌，深圳万象城于2004年12月9日开始营业，占地18.8万平方米，相当于25个标准足球场的面积，当年开业时所造成的商业轰动效应是前所未有的。华润深圳万象城拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。中投顾问发布的177、2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http:/ 4646 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国商铺地产市178、场投资分析及前景预测报告指出，商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。商铺具有高成长、高增值的特性。改革开放以后，商业、服务业活动场所逐步告别了计划配置的模式，度过了商业经营企业自建自用的短暂时期，伴随着住宅商品化的浪潮，步入了商品化的时代。敏捷的先知者抓住机遇、率先介入，低成本、高产出，取得了辉煌的业绩和丰厚的回报。在榜样的示范和“一铺养三代”双重作用下，商铺市场迅速成为房地产市场关注的焦点之一。详情参见：http:/ 4747 杭州万象城引入了泰国中央百货集团在华首家店尚泰百货、备受年轻人追捧的NOVO新概念小型百货店等新业态。华润万象城借鉴国外购物中心的成功经验，万象城的租179、户组合方面采取了主力店次主力店专门店的形式。业内专家分析，万象城的物业类型与传统的百货店截然不同，传统的百货店90%以上是零售，但万象城业态组合中40%是零售，20%是餐饮，20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动、家具用品、银行、冲洗店等业态。同时，经营定位要与项目开发招商阶段的定位相一致，万象城的经营定位是“万象城卖的是一种生活方式，一个家庭消费的集中场所”，一家人看完电影后，孩子可以去溜冰，妈妈去美容，爸爸去购物，然后晚上一起吃饭，这样的定位通过不断的努力就成功地打造了万象城的经营品牌，在项目开发招商阶段定位的是“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”，后期经营定位是前期定位的180、延续和发展，一脉相承。当年华润集团在筹备深圳“万象城”时对深圳的消费市场做了一次深入的市场调查，发现深圳居民的收入水平和平均购买力在全国排名第一，2002年深圳人均GDP超过4500美元，城市居民可支配收入24940元，全市居民家庭人均消费支出18925元，深圳每百户居民拥有18.5辆轿车，已经进入轿车消费普及阶段；深圳房地产平均价格达到5533元平方米，2002年全市房地产成交面积突破790万平方米，增长迅速。这些数据显示深圳已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。万达集团 万达广场订单商业 商业地产是万达集团的第一支柱产业。万达集团在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经181、过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产行业绝对领先的龙头企业。目前已开业27个大型城市综合体项目，计划到2010年开业41个城市综合体，持有物业总面积达到600万平方米，年租金收入超过30亿元。万达集团商务部总经理潘韬指出，万达广场的运营理念可以归纳为三个特点：一是“四菜一汤”。“四菜”指盖四栋楼，里面引进的是百货、娱乐类主力店，“一汤”是其中里面贯穿的步行街。万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”，步行街把几个街串连起来的时候，会把小商铺放在步行街里面，这也是美国购物的基本原则，就是从主力店到主力店的路上会经过步行街。中国领先产182、业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣表示，投资商业地产，需要对所在位置的交通环境、未来城市规划和商圈周围人群结构及未来的消费潜力等因素都做一个判断。详情参见 http:/ 4848 二是“两个70%”。万达从最北到哈尔滨，最南到南宁，从一线城市一直做到三线城市，形成了工业化的标准产品，总结出“两个70%”的概念，即在招商和业态组合中必须保证70%的商家到哪一个城市都能够受这70%人口的欢迎，这样才能保证快速复制。70%的消费人群决定了万达舍弃了最高端的一部分和最低端的一部分，这是万达的战略方向，也是保证万达快速复制的思想基础。三是业态组合。中国的消费者包括亚洲的消183、费者，对餐饮娱乐，尤其是对餐饮的嗜好要求远远高于美国和欧洲，在美国一个20万平方米的购物中心可以设有2030个百货店，但是餐饮所占比重很少。根据中国人的消费特点，万达广场的业态定律是，零售只能占60%，餐饮娱乐成为非零售占30%。据潘韬透露这个目标还没有完全达到，最近开业的两个购物中心都是65%到35%的比率。如果让万达广场保持势头，继续旺下去，必须达到60%到40%的业态标准。如果让非零售行业的比重不能高于40%，代价就是牺牲租金。众所周知，零售行业的租金普遍高于餐饮和娱乐的租金，尤其是专卖店。所以只能“忍痛割爱”，必须舍弃一部分面积做健身、娱乐、电影院等娱乐配套设施，这样才能有效吸引人流到184、购物中心消费和娱乐。万科将在上海七宝开发一站式大型购物中心 开发全新一站式大型购物中心，总建筑面积22.5万平方米。一向专注于住宅开发的万科开始进军商业地产，继北京、西安、东莞之后，2010年11月，万科又在上海谋划新的商业地产项目。万科将在闵行七宝开发一个全新的大型购物中心项目，规划总建筑面积达22.5万平方米。【建一站式购物中心】公开资料显示，目前暂时定名为“上海万科七宝53#地块项目”的商业地产项目坐落于闵行七宝核心地段，整个项目地块占地面积约为4.93万平方米，规划由地上5层和地下3层的建筑组成，总建筑面积将达到22.52万平方米，其中，地上建筑面积12.67万平方米，地下建筑面积9.185、85万平方米。按照目前披露的初步规划，这一项目总投资为10.37亿元，将建设一个包括商场、影院及餐饮、展示等服务，并能提供购物、休闲娱乐、文化教育等全方位“一站式”服务的大型购物中心。这一项目地块北面紧临漕宝路，与汇宝购物广场“面对面”；南面靠近青年路，与七宝老街相近；西面直到七莘路，周边簇拥着万兆家园、万科城市花园等成片的住宅小区;东面临 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 近民主路，毗邻七宝二中。从地理位置看来，万科53#地块项目与轨道交通9号线七宝站近在咫尺。目前，该地块四周已经用围墙圈了起来，其上标有万科城花新园的广告。早在三、四年前，这块地就已经圈了起来，并一直传出万186、科将在此建造购物中心的消息，只是之前一直没有动静。中投顾问发布的2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告指出，2003年-2006年，当国内一手住宅供不应求的状况越来越突出的时候，商铺一直处于供大于求的发展阶段。直至2007年，随着房地产市场整体进入黄金时期，流动性的资金也开始大局进入商铺市场，使其出现了少有的“供不应求”状况，当年一手商铺的吸纳率甚至达到了1.51。详情参见：http:/ 4949 【贴近七宝生态商务区】事实上，从2009年开始，万科就已经逐步介入和加强商业地产开发，在2009年底，万科总裁郁亮就曾明确表示，2010年万科将进军商业地产，万科除80的项目为住187、宅产品外，其余20将开发持有型(商业)物业，万科的商业地产计划包括正在计划之中的深圳5个酒店，以及2010年将落地的以服务为主的养老物业，同时，预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。上海万科的商业地产项目在闵行七宝即将启动。七宝镇有着丰厚的文化底蕴和数年来人口导入而形成的巨大的消费市场，如保留了江南水乡特色建筑风貌和传统街巷河道空间模式的七宝老街，每到周末就人流如梭。近年来，随着万科城市花园、万兆家园、碧林湾、东方花园等大型新建小区的崛起，七宝也迅速成为闵行的繁华地段，商业配套设施也不断得到改善。2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告(上下卷)中投顾问发布的20188、10-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 据了解，作为已经批准的上海市20个现代服务业集聚区之一，坐落于闵行区七宝镇的七宝生态商务区也已开始建设，其东至外环线，南至漕宝路，西至189、横沥港，北至航南路，总用地面积达到约169万平方米(含部分保留)，其中的中心商务区占地面积将达约40万平方米，规划以高档写字楼为主，适当配套星级酒店、公寓式酒店及(零售)商业设施，着力吸引华东区、上海市大型企业和中小型服务企业总部的入住，打造成为生产性服务业集聚区。上海万科这一七宝购物中心的位置正贴近七宝生态商务区的南部，且总建筑面积逾20万平方米，具有一定的规模效应。外企在华投资购物中心现状及反思外企在华投资购物中心现状及反思 宜家欲斥资 40 亿打造购物中心 【5年内12亿美元投资中国】中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，目前中国正处于经济转型190、时期，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式瓶颈显现，随着地价的飞涨和优质地块的稀缺，传统住宅拿地成本越来越高，大部分地产公司只能获得行业的平均利润。详情参见 http:/ 英特宜家购物中心（中国）管理有限公司董事、总经理丁晖表示，英特宜家目前正在包括上海在内的沿海经济发达城市物色合适的商业地块，其中计划投入40亿元打造其在上海的第一家英特宜家购物中心。据丁晖介绍，英特宜家早在几年前就开始在中国内地寻找购物中心地块。2008年7月，英特宜家在无锡锡山经济开发区购物中心项目落地，这是英特宜家集团在中国投资的第一个购物中心项目，英特宜家无锡购物中心一期将于2013年开业。丁晖表示，该191、购物中心一期工程结束后，集团还有可能在该购物中心附近进行扩建，扩建的经营面积也将达到20万平方米左右。英特宜家在中国的第二个商业项目是位于北京大兴区西红门商业综合区的购物中心。2010年7月23日，英特宜家以79亿元的竞拍价，拍下了北京大兴区西红门商业综合区二期项目用地。该项目总占地面积约172万平方米，将汇集宜家家居商场、大型超市、数码电器城、体育用品专业超市、服饰、餐饮等商业元素。购物中心总营业面积约20万平方米，将引入450个零售品牌，设置7000个车位。据了解，该购物中心项目的总投资将达到5亿美元，于2014年开业。丁晖表示，英特宜家拥有多年开发、运营及管理区域性购物中心的经验，对于此192、次进入中国市场信心十足。据悉，英特宜家未来5年在中国的投资总额将达到12亿美元。【40亿在上海造购物中心】据了解，除了北京与无锡两地的购物中心项目外，英特宜家购物中心集团也正在上海积极物色合适的商业地块，并计划投资40亿元建造并经营购物中心，宜家上海第四家门店将成主力商户。据丁晖介绍，上海英特宜家购物中心营业面积在15至20万平方米左右，宜家家居将成为其主力商户。购物中心的选址极有可能在大虹桥地区、普陀区及浦东新区这三个地方。考虑到这几个地方未来的潜力，宜家会尽量选择在上海中外环地区建造购物中心。宜家集团自1998年开始进入中国市场，至今已在中国开设了7家宜家家居商场，其中一家位于上海徐汇区漕193、溪路。据了解，目前宜家集团在上海的第二及第三家门店的布点已经落实，分别位于浦东新区与宝山区。宜家上海第二店位于沪南路与御桥路交界处附近，预计将于2011年开业。宜家上海第三店位于宝山区汶水路红星美凯龙附近，目前刚拿到地块。而进驻上海英特宜家购物中心的宜家家居将是宜家在上海的第四家门店。【定位于区域性购物中心】中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告指出，2008 年金融危机爆发以后，继续被众多业内人士及投资者看好。2009 年国内主要城市的房价普遍大涨，而商铺的价钱涨幅相对平和。详情参见：http:/ 515194、1 据了解，英特宜家购物中心集团是由英特宜家集团和宜家集团共同投资组建，其中英特宜家集团占总投资额的51，宜家集团占49。丁晖表示，英特宜家购物中心集团的定位可以用这样三句话来概括，即购物中心领域的投资商、开发商和运营商。英特宜家集团在中国投资项目定位是“区域性购物中心”。英特宜家与宜家家居将始终保持紧密的合作关系，宜家家居将成为英特宜家购物中心的主力商户。据介绍，英特宜家在欧洲有着多年经营购物中心的经验，与普通购物中心有所不同的是，英特宜家将长期持有购物中心物业，并且自己负责招商与经营。英特宜家在欧洲与许多品牌零售商都保持良好的合作关系，并有可能将一些好的品牌引入中国。英特宜家购物中心集团成195、立于2001年，总部位于丹麦哥本哈根，目前英特宜家购物中心集团已在包括中国在内的14个国家投资运营购物中心。除此之外，英特宜家购物中心集团还购置了另外22座合适地块，以满足后期的开发计划。沃尔玛在浙江打造一站式潮流购物中心 10月19日，全球零售业巨头沃尔玛与浙江省武义金灿房地产开发有限公司签约，正式落户武义金灿财富广场，合力打造商场人才网一站式潮流购物中心。沃尔玛（中国）投资有限公司浙江事务总经理周辉说，沃尔玛在浙江已有13家超市，其中县市级有6家，金华占了超市人才网其中4家。金华独特的经济发展模式和浓厚的商业氛围，是吸引沃尔玛重点布局的零售人才网主要原因之一。据了解，一站式潮流购物中心区别196、于普通商场的特点是，它属于全业态、全业种的购物中心，一般以购物、娱乐、休闲、餐饮等业态来满足营业员招聘网不同的消费需求。家乐福在华试水购物中心 外资零售巨头在华“跑马圈地战”开始升级。早在2010年2月，家乐福在华最大规模卖场成都武侯区红牌楼店开业。尽管家乐福方面表示，要坚持在华发展大卖场业态，但该店4层楼、2万平方米的招商规模，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的多功能购物场所与购物中心并无两样。这也是继TESCO、沃尔玛、宜家等零售商进军新业态以后，家乐福的又一次多元模式试水。继2009年家乐福在华门店数首次被沃尔玛赶超后，位于成都侯武区的家乐福是2010年首 中国领先产业研究专业机构 中国领197、先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。详情参见 http:/ 5252 家门店，也以家乐福最大卖场面积示人。这家卖场地下一层为8000平方米的家乐福超市，上面四层为面积约2万平方米的大规模购物中心，可以容纳近百家店铺。家乐福新闻发言人陈波表示，新开的成都店仍然坚持大卖场，不是购物中心业态，只是相较以往家乐福店商铺区域有所扩展。他同时强调，商铺业务一直由专门的团队进行管理。2010年家乐福在华仍将维持新开20-25家大卖场的速度。据了解，法198、国家乐福在国外以大卖场、标超、折扣店、便利店四业态占领市场。目前在国内市场只有大卖场和迪亚天天便利店业态，并且迪亚天天与家乐福中国是两个独立公司，但都隶属于法国家乐福。业内有关分析人士认为，家乐福北京中关村店就集纳了数十家百货、餐饮与大卖场并存，发挥着购物中心的综合功能。家乐福成都店不能不说是对购物中心进一步试水。【外国零售发展模式破局】家乐福大规模扩大商铺区域还是引起了部分本土零售商的警觉。在一位不愿具名的本土零售商看来，家乐福通过大规模增加餐饮、购物、休闲等商铺，相当于与超市双管齐下吸引更多客流，与购物中心无异，而大规模店铺招租也能增加另一笔收入。而比家乐福晚些进入中国市场的其他外国零售商199、，在2009年就积极试水新业态。2009年6月，沃尔玛“惠选”便利店悄然现身深圳社区，并计划5年内开出1000家店。宜家也在2009年宣布投资数亿美元在无锡和北京大兴兴建大型区域性购物中心，改变单一的宜家家居卖场业态 全球第三大零售商TESCO集团下的7.6万平方米的“乐都汇购物广场”也于1月9日在青岛开业，青岛乐都汇购物广场是TESCO集团在中国经营的第一个购地自建的综合性购物中心，也是外资零售商在中国投入运营的第一个商业地产项目，同时还有两家购地自建大型购物中心即将在秦皇岛和抚顺开业，有20家也被纳入规划当中。【多业态瓜分区域市场】这些外资零售商在华模式变局被视为新一轮中国零售格局改变的开200、始。以往本土零售巨头通过大卖场、超市、便利店、生活超市等多种业态瓜分庞大的区域消费人群，也将被外资零售商采纳。一位业内人士担忧，晚到的外资零售商意图通过新业态重划中国零售格局，而一旦新的业态发展成熟，将可能波及到本土百货行业，同时中国广袤的城乡市场也可能被外资便利店涉足。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中国连锁经营协会副秘书长杨青松表示，在大卖场业态趋于饱和、同业态扩张空间有限的情况下，外资零售进军购物中心是市场的必然趋势。本土发展较好的零售企业也都是采取多业态经营的模式。对于外资零售商而言，可以充分利用其在华已有的品牌、渠道资源，来发展新的业态。日本大型购物中心 AEON201、 MALL 入驻天津 AEON MALL(株)及永旺梦乐城(中国)商业管理有限公司在天津市滨海新区开设的购物中心(SC)“AEON MALL天津TEDA”于2010年10月29日开始营业。2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告中投顾问发布的 2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告共八章。首先介绍了购物中心的定义、分类，Shopping Mall的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或202、者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 天津经济开发区与上海浦东开发区一样属于国家级经济开发区(通称TEDA)。永旺购物中心占地面积约11万平方米、商业面积约7万5000平方米、共4层属于钢筋混凝土结构建筑。商业店铺约130家，主要店铺有位于东部12层的大型日本超市“JUSCO”、以及西端1层的电器销售商“苏宁电器”(卖场约2500平方米)。除此之外还有销售CD书籍、内饰家具等店铺及电影院。此外环保方面引入了空调自动调节系统、太阳能发电、屋顶绿化、使用 LED 照明设施等措施，以达到减少温室气体排放的目的。警惕外资零售商大规模发展购物中心 中国扩大内需的政策已经不是国际性203、金融危机发生时为了应对出口急剧下降而采取的临时性政策，而已经成为国家长期经济发展的基本国策，因此建立国内消费终端市场零售市场的秩序和管控的主导权，保证零售市场中消费者利益和交易各方的权益，从而最终保证国民经济运行安全和经济的持续增长就显得特别的紧迫。因为，今天在中国开放的零售市场上已经出现三个关系到公平交易、公平竞争、中小零售商保护的问题。中投顾问高级研究员黎雪荣指出，为了拉住房价“这匹脱缰的野马”，2010年4月11日开始，中国政府连续出台了贷款利率上调，二套房首付被提高到至少5成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，严厉打击开发商捂盘惜售等一系列针对住宅市场的调控政策“组合拳204、”，并重重“砸向”了投资和投机性需求。受此影响，住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群，却有明显增多的趋势。详情参见：http:/ 5353 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣指出，未来商业地产发展将呈现出几大趋势：第一，在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。第二，打造体验式购物市场，或称“时间型消费模式”，该模式如今在国外已成为主流商业地产模式，典型案例有日本的“博多运河城”。详情参见 http:/ 5454 第一，目前国内以销售食品和快速消费品为主的零售商（连锁性超商）和供货商205、的交易规则不是由中国的零售业制定的，而是由率先进入中国市场的外资零售巨头制定的。第二，几乎所有的外资零售商在中国的发展都享受到了超国民的待遇，超低的地价、租金和优惠的税收条件等。第三，外资零售巨头以大规模零售商的资金实力、管理技术和大型业态在中国缺乏城市商业网点规划的条件下无规划的开店，已经造成了对中国区域性零售商尤其是许多中小零售商的伤害。针对目前中国零售市场出现的不公平交易、不公平竞争和外资零售商对中国区域零售商和中小零售商无规制打压的现象，国家必须尽快出台以下三个法律：零售市场交易规则的法制建设零售商与供货商交易管理条例；零售市场发展规划的法制建设城市商业网点规划管理办法以及中小零售商保206、护的法制建设大型零售商发展的规制。零售市场的法制建设是为了保证中国在内需市场上的决定权和主导的管控权。如果中国没有对内需市场切实的管控权，中国国内消费的终端市场就存在着利益旁落的可能性，一个国家的终端消费市场是真正的国家经济命脉。从中国零售业目前发展的阶段上来看，国家对零售市场的管控应主要集中在三个方面：第一，对关系民生基本食品和用品在紧急状态下的品种管控和价格管控。第二，对城市商业地产的管控。第三，对未来零售业主要发展形态“购物中心（Shopping Mall）”开发对象的管控。2010年1月全球第三大零售商Tesco乐购在中国的首个商业地产项目在山东青岛开业，这也是外资零售商在中国投入运营207、的第一个超大型商业地产项目。这一项目的开业释放出这样一个信号，外资零售巨头开始以开发商业地产的形式大规模发展购物中心。对外资零售巨头的这一发展动向中国必须予以高度警觉，原因是，这种发展将使外资零售巨头在中国收取到双重的商业利益：第一，中国现今零售市场的规模只相当于未来20年中国零售市场规模的13%，今天开发的大型商业地产将获得巨大的地产增值回报；第二，购物中心是一个可以集合整个零售业、餐饮业、休闲娱乐业业态的大型商业形态，这就预示着外资零售巨头已经在谋划完整地整合中国零售业和其他服务业的战略，财不大气不粗的中国零售业是有可能沦落为其中的支付租金的“打工者”的。因此，国家对零售市场管控的关注点要208、重点放在外资零售巨头开始涉足的大型商业地产开发项目和发展购物中心的业态上。当前欧美等国大范围地用各种方式制裁中国的出口产品反对贸易自由化的行为盛行，而中国强化对国内零售市场外资零售巨头不符合市场公平原则行为的管控，是一种对等的市场应对。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中国购物中心发展的趋势中国购物中心发展的趋势 购物中心数量的激增，促使购物中心在中国的发展有了新的明显趋势。2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的 2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着209、分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了详细零售商进军区域购物中心 比地产商更有资本 零售商进军区域购物中心 比地产商更有资本 继三大零售商之一TESCO宣布在华自建区域购物中心“乐都汇购物广场”后，国内最大的超市连锁企业华润万家也宣布进军区域购物中心，其标志性项目“欢乐颂”日前在深圳开业。据华润万家负责人透露，华润计划未来将这一业种(区域购物中心)比例占到整个业务40%左右。宜家、欧尚、麦德龙、卜蜂莲花等零售企业也在自建物业进行尝210、试。业内人士指出，自建区域购物中心，零售商其实比地产商更有资本做好。因为零售业加入后，有望调整商场后续招商、业态组合及运营管理上等格局。【零售商探路这一业种】此前在2009年业绩发布会上，华润高层就曾表示，将加大区域购物中心的开发力度。华润万家购物中心事业部总经理孙韬表示，“欢乐颂”主要面对家庭消费，建筑面积在10万平方米以下，未来5年内，欢乐颂计划拓展到1520家的规模。大型的城市购物中心建筑面积一般都在十几万平方米以上。另外，TESCO本月初公布2010/2011财年中旬业绩报告称，其计划财年内在华新开约20家门店，计划未来一年内将在中国开出9家Lifespace乐都汇购物中心。这意味着T211、ESCO正在加大区域购物中心的投入。除Tesco、华润万家之外，宜家、韩国易买得、日本永旺、欧尚等都雄心勃勃地在中国进行“圈地”计划，自建购物中心。楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示，零售商正从单一业态发展到整合餐饮、休闲、娱乐所有业态，意欲全面瓜分中国零售区域市场。中投顾问发布的2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍212、了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http:/ 5555 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为,国家对房地产市场的一系列调控政策的接连出台以及市场对未来持续加息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小的商业地产。详情参见：http:/ 5656 【市场竞争格局将改变】“自建区域购物中心难点在于招商和后续运营、旺场。尽管一些地产商与超市、服装、餐饮连锁企业保持密切的战略联盟，但招商涉213、及到百货、娱乐、酒店等多种业态，需要有专业的团队来进行操作。”广州市商道咨询公司总经理李志坚认为，相比于地产商，零售商更有资源去做这些业态整合。据悉，国内地产巨头万达集团当年进军商业地产万达广场时，因当初招租乏力是被动介入商业，不得不组建自己的万千百货。孙韬指出，“欢乐颂”60%的体量由自己旗下业态及紧密合作品牌实行一级控制，而其余40%的体量才对那些松散合作的外部品牌进行招商。另外，在TESCO的乐都汇中，乐购超市一般占据1/3面积，其余2/3由KTV、电影院、美食中心等其它品牌组成。李志坚表示，多元化的零售企业需要加强自己的专业性，而地产企业将会实行先招商再建设的方式来避免风险。零售业加入214、后，商业地产竞争会更加激烈。【受高投资回报率诱惑】事实上，零售商自建物业的趋势在2009年已蔚然成风。在不断上涨的租金压力下，零售商试图通过运作区域购物中心来提升商业升值空间。“零售业投资不动产能优化资产结构，尤其是上市零售企业，通过不断扩张投资或并购来保持业绩增值。”黄文杰指出，与零售行业低微的利润相比，开发区域购物中心更具诱惑力，这也促使零售业转投商业地产的原因。据中国连锁经营协会发布的2009年度国内连锁百强企业统计显示，行业平均净利润率只有1.32%，即便是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1.77%，这与商业地产升值空间相比，投资回报率相差甚远。不过，对于零售商此轮大举进军215、区域购物中心，也有专家保持谨慎态度，他们认为自购物业投资大、回报周期长，对现金流的要求非常高，并且需要大量的资金，这样会严重影响零售企业在主业方面的扩张速度。产业发展与经济和社会发展紧密相连产业发展与经济和社会发展紧密相连 购物中心产业的产生、发展与该国经济与社会发展水平紧密相连。根据西方的发展历史轨迹，一般认为人均GDP 达6000 美元是购物中心产业的导入期，达1 万美元才是快速发展期。引导新都市中心的形成发展：中国城市化的进度在正在逐步加快，在原有的特大城市和 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，购216、物中心产业已成为最重要的零售经营方式之一，而且已远远突破商品零售的界限，它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化、对经济繁荣的贡献等越来越显示出它的重要性和生命力。超大规模购物中心（Shopping Mall）产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。详情参见：http:/ 5757 大城市摆脱了原来的无规划摊大饼式的扩张方式，而改为在政府的规划和有序引导下，兴建新的城市中心区域，这些中心城区设立能否成功，关键在于配套，因此，能满足217、民众多元复合需求的区域购物中心成为了新城区的核心，引领了城市中心迁移与发展。而在这些全新区域诞生的新购物中心严格意义上应该称为城市综合商业/服务中心，大多都是有着超强复合性的都市综合体。如南汇区行开业的饿豪布斯卡。在新城市中心，除拥有包括购物、餐饮和娱乐等传统功能的购物中心外，还包括了酒店、绿化公园、主题娱乐中心和商业步行街等多元因素，有的甚至包括市政办公服务的设施。由于这个复合商业中心对城市的作用和贡献重大，甚至成为了这些城市的标志和名片。城市商业房地产业的发展对购物中心产业起到了推波助澜的作用。西方近几年在商业房地产业开发的理念上有了很大的转变。他们强调对土地的集约利用。主张多搞Mix-u218、se 项目，2005-2006 年连续开了两次专题国际年会，研究和讨论Mix-use 的定义和理论，交流了各国Mix-use 的开发经验。而在Mix-use 的项目中，购物中心的建设常常具有地标意义，成为Mix-use 项目的亮点。城市商业房地产业的发展往往给购物中心开发商带来商机。融合、变异实现零售业的创新 产业的融合和变异是零售业创新和发展的重要手段。中国的购物中心已经逐渐摆脱前些年同质化发展的通病，购物中心的差异化和多元化发展也越来越明显，传统的按规模划分购物中心类型的方式在中国已经很难适用。通过产业的融合和变异，拥现了各种各样的购物中心，如精品购物中心、与IT 产品和会展等功能接合的专219、业型购物中心，还有与风景名胜结合的旅游度假主题购物中心，以及折扣店购物中心等等。加上百货业和连锁的零售大卖场发展泛购物中心化经营，使购物中心的类型更加丰富多彩。而且，随着购物中心的不断增加，还不断有新的类型出现，中国购物中心已经一切开始进入百化齐放的时代。零售商在产业中的地位和作用显著 在重新分配的各种角色中，零售商扮演了一个孜关重要的角色。他是项目最终成功与否的直接承担者，项目思想的表现者，各利益相关方的维系者，项目价值的体现者。而这一切又不同于传统的零售业，必须经过租赁商户与中心的运营商及其他相关方的通力协作才能实现。中国购物中心大型化的冲动：中国发展购物中心产业存在大型化的冲动。表现在购220、物中心体量结构上与国外很不一样。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，国家对房地产市场的一系列调控政策的接连出台以及市场对未来持续加息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小的商业地产。不论各路资本是出于规避风险的短期投机考虑还是真正看好商业地产长期的发展前景，总之2010年商业地产迎来了属于它的春天。详情参见 http:/ 5858 金融产品的创新是产业健康发展的前提 国内的购物中心大量依靠银行贷款。一般认为银行贷款不合适类似于购物中心那样的长期投资项目。而国外大量采用的房地产信托基金（REITs）221、等金融衍生产品还有待开发。这严重牵制了产业的健康发展，也是外资唱主角和出售物业产权现象的根源。注重项目开发的前期工作 严谨科学的商业计划书、慎重的项目选址与优化商业组合和招商是项目前期决定后期命运的关键。国外公司普遍注重前期工作，有时要化上2-4 年的时间。而我国企业对项目前期工作普遍比较粗糙，容易给项目造成后患，甚至要化费高昂的代价。赢利模式的变化 购物中心的盈利模式主要是通过物业价值的不断提升取得较好的租金收入。但是，在中国，也出现了一些有趣的其他盈利方式。如：沿用百货业的扣点收费方式；划出部分场地自营；甚至沿用住宅房产开发的模式出售部分物业产权。成功和成熟的购物中心还拓展多种盈利模式，如222、开发广告收入，办展收入，与周边商业房产联动，营销活动收入，对租赁商户部分有偿服务收入，充分利用充余的现金流实现财务收益等等。多媒体时代购物中心的危机和机遇 不少人认为实体零售业要接受多媒体时代对它的挑战，在线购物是传统零售业的坟墓。但是，也有人看到，各种零售模式不可能完全被取代，反而提供了某种机会。在美国摩尔是顶级的零售商场。在摩尔中出现的产品广告使接近销售点的购物者在购买的心理上认为这是非常适销的商品。文章指出,如果摩尔配置媒体策略，一个保守的估计为招徕顾客的成本每千美元是2 美元(2)，摩尔媒体的年收入可突破30 亿美元，在10 年内增长了三倍。这将使购物中心成为美国最大的户外媒体传播手段223、。但要达到这一目的，作者劝告该行业将需要论证广告的效果，并制定通用的和广告客户认为是公正和准确的受众评估标准。变中求生，形式创新是经久不衰的保证 购物中心的形式创新从来没有停止过，目前还在继续中。富有变化的中心才是有魅力的。不断推出有新鲜感的环境才能有效克服消费者的“视觉疲劳”。使中心经久不衰。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，我国的购物中心建设起步较晚，开始于二十世纪90年代初期，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展。2006年起，国内大中城市开始相继出现典型的购224、物中心模式，标志着中国的购物中心开发开始迈上理性之路。详情参见：http:/ 5959 大量外资拥入的风险 大量外资拥入的风险 据戴德梁行统计数据显示，一至五月份，北京市社会消费品零售总额累计达到1508.9 亿元，同比增长14.9%。零售业的快速增长是商业市场持续发展的主要动力。其中外资投资的购物中心成为上半年北京商业地产市场的中坚力量。北京2010年上半年开业的项目主要以购物中心为主，且多数为外资性质，如新光天地、美罗城购物中心等。而另一方面，大批外资零售商不断拓展北京市场，其对北京优质零售 物业的需求量也在进一步增长。如韩国乐天百货、日本高岛屋百货、伊势丹百货、泰国中央洋行等都已经确定或225、计划开设其在京的首家旗舰店。下半年，北京商铺市场新增供应量预计将达到近200 万平方米，朝外、CBD、及中关村等区域供应相对集中，如日坛国际广场、朝外SOHO、世纪财富中心、大钟寺国际商业广场等都将于下半年对外营业。由于中国经济的起飞、人民币升值、房地产新政使投资者青睐商业房地产、中国市场长远的诱惑力、中国金融流通性过剩而投资渠道的稀少等等多种因素的作用，大量外资进入中国，高端商务楼和大型商业设施成为外资收购的重要目标。有的专家忧心忡忡，担忧中国的产业安全问题。政府也已出台相关政策，加强外资对大型项目收购兼并的监管。这是十分必要的。但是，保证产业安全的关键是我们自己要做大做强，零售业要适应全球226、经济一体化的大趋势，要以国际竞争规则的要求提升企业素质，国内大型零售企业肩负着担当抗衡外资力量的中坚力量。预计世界500 强企业中将会有更多的中国零售企业。包括经营购物中心大的商业房地产商、连锁经营的运营商、在购物中心租赁经营的连锁零售商等。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣指出，目前由于商业地产迎来投资热，一线城市写字楼、商铺价格出现普涨局面，商业地产的价值开始凸显，价值洼地将逐渐被填平。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市第三季度商铺物业市场需求旺盛，市场租金平稳上涨；写字楼市场需求也较旺盛，放量有所放缓，尤其是高端写字楼租金带头上涨，全国写字楼227、物业租金普遍上涨，签约量持续升高，空置率持续走低。详情参见 http:/ 6060 国外购物中心发展带给中国的启示国外购物中心发展带给中国的启示 国外购物中心对我国发展购物中心的启示国外购物中心对我国发展购物中心的启示 国外购物中心发展现状 随着世界经济发展的互相渗透，目前购物中心已在世界各地遍地开花，成为当今世界上大型商业地产顶级形态，是商业零售领域的第四次革命。在美国，经过50多年的发展，至今约有48000多个购物中心，经营面积约5亿m2；大型购物中心约2000个左右，10万m2的购物中心占1%，约有400多个；1万m2以下的约占50%，约为27000多个；购物中心的销售总额已占美国商业销228、售总额的50%。英国目前大约拥有641个购物中心，而70%的总出租面积在2.3万m2以下。2007年大约有108个新项目，共约80万m2兴建面积，购物中心在英国正步入成长发展期，购物中心的销售总额已占英国商业销售总额的30%-40%。截至1978年，日本的购物中心只有135家，在后来的30年里，2600多家购物中心相继在全国开业经营。现日本共有2615家购物中心，总营业面积为3862万m2。2007年有80多家购物中心投入运营。2007年购物中心销售额占全部零售总额的28.9%。新加坡、泰国、马来西亚等东南亚国家和中国的台湾、香港等地区购物中心也已经历了较长的发展期，并具有相当的规模。如新加坡229、虽然只有300多万人口，但旅游业相当发达，政府十分重视购物中心的建设，除了市中心集中了较大的购物中心外，近几年来逐渐向郊区扩展，已陆续建成17个郊区购物中心。在澳大利亚，几乎每一个居住区都有一个购物中心，这些区域性的购物中心聚集了众多的商业和生活服务设施，适合澳洲人的生活方式，加上旅游观光客流，生意十分红火。国外购物中心对我国发展购物中心的启示 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 购物中心在我国起步较晚，大约始于上世纪90年代上半叶。由于城乡的差异，乡村以及中小城市国民收入及购买力水平相对较低，因此我国购物中心分布极不平衡。从城市拥有数量上来看，目前大多集中在直辖市、省会以上及230、商业发达的城市。据有关资料显示，截止2007年底，全国共有400多家购物中心，占有率名列前茅的有北京、上海、广州和深圳。中投顾问发布的2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，近年来，购物中心在我国方兴未艾，对购物中心的兴建如火如荼，而且其兴建的速度和规模惊人。到2008年年底，中国开业购物中心总体数量达到1936家，购物中心累计商业建筑面积达到11513.7万平方米。从区域分布看，华东地区成为中国购物中心面积总量最大的区域，其开发总量为3285.9万平方米；华北和华南地区开发量均超过1900万平方米，分别位居第2、3位。截至2008年底，中国41个主要城市购物中心累计投资额231、已近8000亿元。详情参见：http:/ 6161 购物中心在我国的发展虽然起步较晚，但发展势头强劲，并且有一定的成长空间和发展潜力，预测未来的七、八年间将是我国购物中心发展的黄金时期，总面积将增加到1亿平方米。随着我国经济的发展，今后的发展趋势有望向中型城市和旅游业发达的城市扩展。另外，由于市中心大规模的市政改造和乡城结合部房地产开发，大批居民开始由市中心向城市边缘地区扩散，这一点与发达国家开始发展郊区购物中心的情况相似。加上家庭轿车普及率的逐年上升，因此在我国郊区，由于那里地价相对低廉，地域开阔，发展购物中心具有很大的潜力和发展空间，已经引起业内人士和开发商的重视。对于购物中心的建设，国外232、的成功做法值得借鉴。一是多样化的融资渠道。在我国，购物中心建设的资金来源 80%以上来自银行，而在发达国家购物中心的融资渠道主要依靠基金、投资信托、银行、民间等各种渠道。二是相关法律法规配套完善。对城市大型商业设施的发展，日本早在 1973 年就已经颁布了大规模零售店铺法即“大店法”。1998 年颁布了修订后的城市规划法和中心市区繁荣法。2000 年颁布了大规模零售店铺立地法（简称“大店立地法”）。这些法律法规对包括购物中心在内的大型商业设施面积、开设程序等作出明确规定。2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的 2010-2015 年中国写字楼市场投资233、分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 美国购物中心的困境美国购物中心的困境 据Jones Lang LaSalle 地产公司估算，北京2009年第三季度空铺率高达16%，而且店铺还在增加。但愿中国的发展商和投234、资者不要重蹈覆辙，像美国购物中心一样深陷困境。美国经济危机似乎已经见底，巴菲特和盖茨在感恩节前联手在媒体上为市场鼓气。许多经济指标也显示出好转迹象，2009年第三季度美国国内生产总值（GDP）首次在危机后出现增长，连让经济学家和政客头痛的失业问题都有好转，11月份的失业率从10月的10.2%降到10%。不少经济学家都宣布美国经济已经开始复苏，但至于经济恢复的走势，专家们则是各 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣在接受第一财经日报财商采访时表示，中国住宅地产价格目前已经很高，甚至出现了“住商倒挂”的现象。商业地产的蓬勃发展可以体现一个国家经济良好的运行，235、同时也会促使住宅地产价格回归到合理水平。http:/ 6262 持己见，争执不下。无论如何，消费疲软仍然是不可争辩的事实，而与消费直接挂钩的零售业也仍是萎靡不振，零售业的主要渠道之一购物中心更是首当其冲，一片萧条。感恩节第二天，“黑色星期五”本应是美国历史上最繁忙的购物日，标志着圣诞购物季的开始。据世界最大的零售业行业协会全美零售商联合会（The National Retail Federation,NRF)的统计，“黑色星期五”这个周末，全美到商店和网上购物的消费者虽然高达1.95亿人，超过上年同期的1.72亿人，但是2009年的消费者，出手却还不如上年大方，人均消费从372美元降至343美236、元。消费者罢买，商店可就倒霉了。从08年到现在，一些零售连锁店都已破产。不少连锁店虽然没有到破产地步，却也不得不赶紧收缩，积极关闭不盈利的店铺。商店不景气，购物中心的运营自然受影响。商业地产专门咨询公司Reis认为，在今后的两年里，购物中心的空铺率（Vacancy Rate）会一直上升，而店租却会不断下降。地区性的封闭式购物中心的空铺率已高达8.6%，是2000年以来的最高纪录。第三季度购物中心退租的商店远远超过定租的商店，过剩的店面高达530万平方英尺。而美国中部的一些地区空铺率更是惊人，超过15%。2009年4月，美国第二大购物中心投资运营商 General Growth宣布破产，成为美国237、地产业有史以来规模最大的破产案之一。尤其值得注意的是，购物中心本来就有结构性的问题，经济危机无疑加剧了购物中心经营的恶化。Mall,中文的音译是“摩尔”，就是大规模综合购物中心，是历史上购物广场的演变。1923年Jesse Clyde Nicols建造了乡村俱乐部广场（The Country Club Plaza)，第一家由单一开发商按统一规划建造的购物中心；而真正的封闭式购物中心是由格鲁恩（Victor Gruen）设计并推广起来的。【从购物“天堂”到“死区”】在过去的50年里，美国建造了近5万个购物中心。可以想见，许多区域出现了购物中心过剩的问题。随着大量新建购物中心的出现，早期的购物中心238、被放弃，于是，这些中心变成“死区”。2009年有可能近100个购物中心从“天堂”变成“死区”。另外，导致购物中心衰落的一个重要原因是主力商店经营不利。一般来说，购物中心都有两三家重要的商店，是支撑整个Mall的核心，英文称之为“anchor store”。这种主力商店又大多是大型百货商店，就像当年的Southdale Mall是以Dayton商店为主，而Dayton是当今大型零售商Target的前身。近年来，百货商店的经营模式受到两方面的挑战，一面是精品和专营店吸引了年轻富裕的消费群体；另一头，像沃尔玛（Wal-Mart）这类大型廉价连锁店又抢走低档消费的顾客，百货商店只好受夹板气。本世纪初迅239、速发展的网络购物对问题重重的百货连锁店来说更是雪 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 上加霜。由于百货商店在购物中心中位置显赫，唇亡齿寒，百货商店的危机就成了对购物中心的挑战。总体上说，美国存在着商店过剩的问题。经济繁荣时期，亏空的店铺靠借贷，还能苟延残喘。经济危机一来，大浪淘沙，2008年全美关闭了148000家商店。可以想见，购物中心里，会有多少家店铺黑了灯。中投顾问发布的2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告指出，为了拉住房价“这匹脱缰的野马”，2010年4月11日开始，中国政府连续出台了贷款利率上调，二套房首付被提高到至少5成，利率不低于基准利率1.240、1倍，暂停发放三套以上房贷，严厉打击开发商捂盘惜售等一系列针对住宅市场的调控政策“组合拳”，并重重“砸向”了投资和投机性需求。受此影响，住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群，却有明显增多的趋势。对广大商铺投资爱好者来说，相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳的投资契机。详情参见：http:/ 6363 回顾购物中心50年的发展过程，我们看到接近晚期，购物中心泛滥全美，甚至蔓延到其他发达国家。发展商只求利润，忽视人口、社区、经济状况，就连建筑本身也失去美感，早已偏离格鲁恩最初追求的理想境地。其实，发展商在购物中心发展的过程中，也在调整购物中心的建筑241、风格和经营模式。到了20世纪90年代中期，美国购物中心的建造从封闭式转向开放露天型，时尚生活中心（Life Style Center）成了购物中心的新模式。到了90年代后期，全美建造的时尚生活中心超过了100家。相反，从2006年至今，全美只建造了一个封闭式购物中心。与传统购物中心相比，时尚生活中心主要面对高档的顾客群。但是，时尚生活中心没能挽救购物中心，随着金融风暴的到来，让购物中心陷入了更深的困境。通用电气公司旗下的GE资产部门经营许多商业房地产。GE资产房地产的首席执行官对经济前景不那么乐观，认为随着空铺率的不断增加和商业地产借贷的冻结，商业地产的价值在2010年还要继续下降13%。房地242、产数据研究公司Real Estate Econometrics LLC.也预告商业地产借贷状况继续恶化，商业地产贷款的违约率在第三季度达到3.4%，已经创下16年的纪录，但是两年内将再创新高达到5.4%。2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告(上下卷)中投顾问发布的2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报243、告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 运营商为了提高出租率，想尽各种办法，不惜改变美国购物中心的租户结构。据商业地产咨询公司Co-Star统计，仅在2009年下半年就有63个教会、244家医疗诊所和172家学校搬进购物中心。格鲁恩设计Southdale Mall的时候，曾经规划购物中心四周环绕者居民楼、学校、医疗中心、公园，可惜他的宏伟设计从未实现。现在好了，教会、学校、医疗中心不是环绕购物中心，而是进驻中心，不知格鲁恩在天之灵会做如何感想？【前车之鉴】购物中心的格局设施在全244、球都大同小异，恍惚间有不知身在何处的感觉。近10年，购物 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。详情参见 http:/ 6464 中心在中国内地也迅速发展，已经从大城市开始蔓延到中小城市，大有后来者居上的趋势。区域性的购物中心在今后10年里仍是商业地产中的佼佼者，所以还在大量投资。但是，内地的购物中心已经出现美国经历的那些问题。至少在我看过的购物中心，似乎每家店里顾客都没有店员多，让我纳闷儿这些购物中心的盈245、利状况究竟如何。每次好奇地问朋友，他们是不是在这类的购物中心买东西，得到的回答多是否定的。那购物中心的顾客群到底是谁呢？据Jones Lang LaSalle 地产公司估算，北京2009年第三季度空铺率高达16%，而且店铺还会不断增加，所以购物中心地产业不很乐观。但愿中国的发展商和投资者不要重蹈覆辙，像美国购物中心一样深陷困境。专业人才缺乏极度制约中国购物中心发展专业人才缺乏极度制约中国购物中心发展 近年来中国购物中心发展迅速，专业人才供应量极度缺乏，已成为制约未来中国购物中心发展与提升的重要障碍。因此，有专业人士指出，购物中心专业人才的培养将成为行业发展的重中之重。据了解，中国购物中心的人才246、目前主要来源于百货公司管理人员、海外引进的专业人员、房地产办公楼开发团队人员及参与新项目开发的人员等，不仅数量极为有限，水平也参差不齐，虽凭借经验，但缺乏专业和规范的培训，远不能满足和适应市场的需求。中投顾问报告指出，购物中心是集商业地产、百货、餐饮、超市、娱乐及文化等为一体的新型综合商业设施，其复合度高、专业性强，且开发和后期管理都很重要，这就要求购物中心需要一批懂得建筑设计、资本运作和商业运营的复合型专业人才，在熟悉房地产开发整个过程的同时，对购物中心的管理运营具有一定经验。有关人士建议，鉴于此番情况，可在大专院校内开设商业地产或者购物中心专业。这对于在中国正蓬勃发展的朝阳产业购物中心来说247、实属长远之计。此外，行业内部也应展开交流，组织专业培训、专业讲座，通过举办人才交流会、论坛、专业培训和讲座等为从业者提供学习和交流的平台。中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产248、市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http:/ 6565 投资与运营秘诀投资与运营秘诀 购物中心成功运营的几点要素购物中心成功运营的几点要素 首先，合理确定购物中心的规模，区域购物中心将成为主流。在确定商圈时必须按辐射可能性确定购物中心规模，而不能依据购物中心规模推断商圈范围。随着城市化的进程加快，城市规模不断扩大，以区域为核心消费群的区域性购物中心将成为主流。其次，全面服务是关键。购物中心的产业经营业态构成黄金比例，根据不同的地域和消费习惯会有不同，但我个人认同零售、餐饮、娱乐休闲50：20：30的比例关系。再者，中小组合商户是制胜的法宝。同时中249、小商户组合也能确保较高的租金回报和方便租户调整。最后，一站式服务客商。根据自身的特点，设计业务流程和开发服务软件，提供前台后台一体化、经营管理一站式的服务，既包括租赁服务，也包括商业管理与服务。其中重点是购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。购物中心如何保持经营活力购物中心如何保持经营活力 第一，必须保持市场的敏感性。以品牌销售为获利方式的购250、物中心，必须及时引入更具活力的品牌，淘汰老化的品牌，才可保持对顾客的吸引力。第二，适时进行硬件更新。购物中心在使用一定年限后需要进行翻新，这一周期为710年，否则会降低对消费者的吸引力，导致生意下滑。第三，适度保持业态的混合性。过多引入高租金的购物类业态，会使得一个规模庞大的购物中心功能日趋单一，造成赢利能力下滑。第四，避免运营方的官僚与腐败。第五，经常进行关联及创新的促销活动。良好的促销活动能够凸显购物中心的定位特征，并可为目标顾客带来实际的利益。第六，注重细节的积累与提升。在顾客要求日益提高的现实下，细节对顾客的影响力被成倍放大，逐渐成为衡量购物中心优劣的重要标准。房地产行业电子书推荐房地251、产行业电子书推荐 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http:/ 4 3 房地产行业电子书推荐252、房地产行业电子书推荐 2010 年的房地产市场，波谲云诡，跌宕起伏，楼市“新政”接踵而至，把握市场风云，探知前景一二，房地产行业电子书带给您系统的行业解读、深度的行业分析！“中投顾问”房地产行业电子书等您免费下载！行业行业 人物人物 公司公司 电子书名称电子书名称 欧亚平 百仕达控股欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客兰世立 东星集团 兰世立：商界“闯王”刑满后或东星再起陈华 京基地产 陈华书写京基地产史黄伟 新湖集团黄伟：资本大鳄玩转新湖系张桂平 苏宁环球张桂平：苏宁环球同样精彩任志强 华远地产任志强：中国最敢说话的地产大佬茹伯兴 百兴集团 百兴集团茹伯兴的“百亿”秘诀周庆治 南都集团 周庆治：低调的南都集团掌门人徐培发 玺萌置业 徐培发：地产勇士与“玺萌”李嘉诚 长江实业李嘉诚：商界巨子的财富人生许家印 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