1、CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 我 谨呈：武汉南大长江实业投资有限公司 城市花园商业定位及规划建议报告 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 Contents 数据 定位 规划 业态 宏观经济指数 区域背景 区域商业研究 本案剖析 市场定位 业态布局 目标商家 价格预测 销售建议 整体收益测算 测算 空间设计 内部动线 景观节点 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 数据 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2012、0年 2011上半年 GDP（亿元）183867210871257305300670340506397983204459增幅 16.60%14.70%22%16.90%13.20%16.80%18.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0100000200000300000400000500000国内生产总值及增幅情况 2005年至今国内GDP稳步增长，并保持每年13%以上的增长率 2010年全球GDP排名中，中国排第三，仅次于欧盟和美国，并高出排名第四位日本4600亿美元，是日本GDP 总量的一倍，这也是中国继2009年超越日本后，第二次超越日本 20113、上半年中国GDP为204，459亿元，比2010上半年增长18.3%，增速比上年加快7.2个百分点 资料来源：国家统计局 中国宏观经济环境稳步上行，与发达国家的差距逐渐缩小 总结 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 数据 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 积极稳妥处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快促进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置 2011年我国宏观经济政策六大转型 加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行 推进发展现代农业，确保农产品有效供给 加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变 坚持互利共4、赢的开放战略，拓展国际经济合作空间 加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力 完善基本公共服务，创新社会管理机制 Time axis 实施紧缩货币政策 稳增长 促转变 保增长 促发展 实施从紧货币政策 2008年 2009年 2010年 2011年 总结 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 数据 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 2011上半年政策基调已巩固前期调控效力为主，房地产市场降温趋势初步显现 政策基调 市场反应 从紧的调控格局短期内不会转向。上半年以巩固强化前期调控效力为主要目的，房产税开征代表2011年房地产行业宏观调控的高峰 5、市场将经历一段时间的调整，一季度市场交易量可能震荡下降，尤其地方政府控制房价、稳定市场的压力加大，需求在很大程度上将受到抑制 总结 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 数据 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 16.50%17.00%17.50%18.00%18.50%19.00%19.50%20.00%20.50%21.00%21.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%存款准备金率 资料来源：中国人民银行 2010年1月至今，央行共12次上调存款准备金率，目前大型商业银行的存款准备金率已达到近年新高21.5%2016、1上半年央行6次上调准备金率，动作之平凡，体现了国家对通胀的管理决心 16%2011上半年在保持经济稳定增长的前提下，加大对通胀预期管理力度，货币政策侧重于“紧缩”总结 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 数据 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 2011年数次加息的叠加影响已经显现，货币政策依然将抑制通胀作为从紧政策的主要目的 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%央行加息 一年期存款基准利率 一年期贷款基准利率 从去年下半年开始，央行重启加息窗口，作为调控市场的核心手段，加息与准备金率调整历来形影相随 连续数月来，数次加息，直接导致购房7、成本不断提高，这也直接导致了购房消费准入门槛、成本的不断增加 资料来源：中国人民银行 总结 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 数据 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 2011上半年房地产调控政策为稳定房价为目的，在宏观经济中起到抑制通胀的作用 政策逐步放宽 积极的财政政策适度宽松的货币政策 06年来出台的各项房产政策逐步放松 加大保障性住房建设力度 调控暖市 积极的银行利率调控策略 房地产投融资创新 住房消费政策力度加大 严格抑制房价过快增长 限定购房套数，停发三套房贷款 加大交易秩序、监管力度 严厉打击投机炒房 限购令密集来袭 细化房地产调控政策8、 强化二三套房房贷差异化 推进房产税试点 增大保障性住房建设 2011年 2010年 2009年 2008年 总结 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 数据 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 2011年6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，已经达到21.5%的历史高位；2011年1月26日：国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（业界称“新国八条”），要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于第一季度向社会公布；20119、年1月26日：国务院召开的国务院常务会议，再次强调各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求；2011年8月25日，浙江省台州市出台限购令，领衔新一轮限购。目前住建部与二三线城市地方政府的“限购谈判”仍在进行，住建部已经与约20个二三线城市达成“出台限购措施”的“协议”，各地方政府将于9月初开始陆续发布自己制定的限购政策。截至2011年7月底，央行今年第三次加息；一年期存款基准利率3.5%，一年期贷款基准利率6.56%；2011年重点政策回顾 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 10、数据 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 商业地产项目开发逐渐专业化、科学化、大型化 国外商业地产运作经验将进一步被国内开发商学习和采纳 商业地产面积在城市中比例将持续加大，商业地产项目定位同质化 国内商业地产项目运作经验不足，开发商普遍短线操作，从事商业地产专业人才缺乏 2008年商业地产业态发展多元化 2009年商业地产投 资稳定中出现减缓 其一是开发商开发模式尚有不足 其二商业地产主要通过销售或租赁回笼资金，在金融市场不稳定的情况下,资金大幅缩水 其三随着经济危机的影响，部分商家扩展计划受到调整，延缓了商业地产的开发和运营 居民消费由需求型快速向享受型方向转化 餐饮及休闲娱乐业态11、增长迅速，承担了消化商业面积的重要角色 随着中国对外资零售限制的取消，大量的零售商进入中国市场，推动国内商业地产的发展 2010年商业地产发展迅速，供应量剧增 2011年成为商业地产的机遇与挑战 商业面积供给量增大 商业物业类型升级，大型购物中心，综合型商业体已成为主要商业开发方向 随着房地产市场调控的力度加强，不少开发商转战商业地产 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 住宅开发受宏观调控的冲击，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型 受国际品牌及大型商家扩张影响，商业地产开发商逐步将目光转向追求商业运营价值和不动产稳定收益，商业地产逐步回归12、 政府将越来越重视商业地产的开发与规划，城市商业的升级促使商业地产成为热点 众多开发商意识到稳定现金流对企业可持续发展的重要性，龙头房地产企业纷纷转战商业地产 住宅市场调控政策频出之后，品牌开发商必须针对目前的形势前瞻性对未来的企业布局做出战略性的调整，寻找企业可持续发展的先机 数据 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 武昌区 洪山区 洪山区 青山区 东湖开发区 江夏区 汉阳区 桥口区 江岸区 黄陂区 江汉区 东西湖区 武汉经济技术开发区 蔡甸区 本案 硚口区位13、于湖北省武汉市主城区西北部长江、汉水交汇处，辖区东临武汉中央商务区（CBD）和汉口商业中心区，南临汉水紧接武汉经济技术开发区，西临东方马城，北临台商投资区。硚口区辖面积41.92平方公里，下辖11个街道，132个社区和12个行政村，常住人口72.5万人。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 172.95 197.68 245.5 278.9 307.72 0%2%4%6%8%10%12%14%16%0501001502002503003502006年 2007年 2008年 2009年 2010年 硚口区历14、年GDP（亿元）480.01 470.12 468.88 462.45 433.35 432.11 307.72 0100200300400500600江汉区 武昌区 青山区 洪山区 江岸区 汉阳区 硚口区 2010年武汉各主城区GDP（亿元）2006年至2010年硚口区GDP呈上行趋势，并保持每年10%以上的增长率；2010年硚口区GDP为307.72亿元，较去年同期增长了10.4%，在武汉主城区GDP排名第7；硚口区经济稳步增长，2006年起10%以上的增长率意味着硚口区经济的快速发展 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域15、商业研究 总结 数据-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0500010000150002000025000300003500040000450002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 硚口区历年人均GDP 020000400006000080000100000青山区 江汉区 汉阳区 江岸区 硚口区 武昌区 洪山区 2010年人均GDP 硚口区人均GDP呈上行趋势，硚口区经济稳步上行 2006年至2010年硚口区GDP呈上行趋势，并保持每年10%以上的增长率；2010年硚口区GDP为307.716、2亿元，较去年同期增长了10.4%，在武汉主城区GDP排名第7；CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 533161 536411 537745 531673 828644-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%010000020000030000040000050000060000070000080000090000020062007200820092010硚口区人口（人）134394 113563 98802 85706 740917、7 70861 65013 56433 50592 46285 32898 020000400006000080000 100000 120000 140000 160000长丰街道 汉正街街 韩家墩街 古田街 宗关街 汉水桥街道 汉中街 宝丰街 荣华街 六角亭街 易家街 2010年硚口区各街道人口（人）2010年，硚口区人口快速增长，远超历年同期的增长水平，涨幅高出上年同期36.9个百分点 2010年，硚口区对行政区域做了调整，调整后硚口路所属的汉中街人口为65103人，在11个行政区域中排名第七 硚口区的人口高度密集，消费基数较大 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江18、实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 6.12 7.35 8.97 10.6 13.6 10.77 0%5%10%15%20%25%30%35%40%02468101214162006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年上半年 硚口区历年财政收入（亿元）19.28 18.89 16.43 11.59 10.77 9.56 7.9 0510152025武昌区 江汉区 江岸区 洪山区 硚口区 汉阳区 青山区 2011年上半年武汉各主城区财政预算收入(亿元）从2009年开始，硚口区的地区财政收入增长速率明显加快，今年的财政收入预计可突破20亿元19、大关 依2011上半年武汉各主城区的财政预算收入来看，硚口区的财政基础较差，但是经济正处在一个 快速发展阶段 硚口区的财政状况较佳 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 56.3 69.68 85.58 142.6 191.31 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%0501001502002502006年 2007年 2008年 2009年 2010年 硚口区固定资产投资情况（亿元）311.52 249.25 223.09 201.71 20、191.31 156.78 93.36-50050100150200250300350武昌区 洪山区 江岸区 汉阳区 硚口区 江汉区 青山区 2010年武汉各主城区固定资产投资情况（亿元）2010年持续高速增长的固定资产投资速率虽然有所减缓，但是依然稳居个主城区固定资产投资速率前三名 2010年硚口区的固定资产投资总额在七大主城区之中排名第五，紧随第四名的汉阳区之后，相差仅10亿元 硚口区固定资产投资速率较高，在汉口大区域内排名第二 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 139.2 167.5 200.1 21、235.1 274.86 129.69 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%0501001502002503002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年上半年 硚口区历年社会消费品零售额（亿元）266 196.32 179.08 150.87 150.47 121.44 51.89 050100150200250300江汉区 武昌区 江岸区 硚口区 洪山区 汉阳区 青山区 2011年上半年武汉各主城区社会消费品零售额（亿元）2011上半年，受国际国内经济震荡以及物价上涨等因素的影22、响，居民消费热情减退，趋于保守，但增长速率相对于去年同期并没有减慢 硚口区社会消费品零售额居于全市各主城区的第四位，在经济震荡的大环境下，依然保持了比去年更高的增长，居民消费信心没有受太大影响 硚口区居民对消费品需求较高 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 28 35.6 40.59 72.36 94.2 49.17 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%01020304050607080901002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年上半年 硚口区历年23、房地产开发投资总额（亿元）119.94 63.88 49.17 46.35 39.97 37.87 3.95 020406080100120140武昌区 江岸区 硚口区 洪山区 江汉区 汉阳区 青山区 2011年上半年武汉各主城区房地产开发完成情况(亿元）2011上半年，硚口区的房地产开发投资总额有所居民消费价格总水平同比上涨5.2%，涨幅高出上年同期2.8个百分点 2011上半年，居民消费信心持续增强，截止6月，居民消费者信心指数为108.1，表明我市消费者对当前经济发展基本满意，对未来经济发展和民生改善具有一定信心 硚口区开发完成量第三，但总量偏低 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉24、公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 8203.97 10003.66 11093.88 12256.38 17075.84 7492.48-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%0200040006000800010000120001400016000180002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年上半年 硚口区人均消费支出情况（元）0%20%40%60%80%100%人均可支配收入 人均消费性支出 2011上半年与市内均值比较 武汉市 硚口区 硚口区居民消费意愿较高，消费性支出比重较大 硚口区人均消25、费性支出自2006年起持续增长，2010年增幅首次超过20%，达到27%；2011年上半年与全市人均水平基本持平；CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 38.70%38.80%41.20%42.70%40.10%37%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 恩格尔系数 2007年 2009年，我市居民恩格尔系数回落到小康水平 2010年我市居民恩格尔系数下跌3.2个百分点，再次上升至富裕水平 注：作为衡量一个地区居民26、生活水平的重要指标，国际上认为：50%至59%为勉强度日，40%至50%为小康水平，30%至40%为富裕，30%以下为最富裕。受整体物价上涨因素影响，我市近年恩格尔系数小幅波动，但仍保持在40%以内的富裕范围，居民生活质量较高 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 96%98%100%102%104%106%108%C P I 95100105110C C I 注：按国际通用标准，当CPI增幅达3时，就出现了通货膨胀，当CPI增幅达5时，则称为严重的通货膨胀。注：按国内外消费者信心指数编制惯例，该指数取值为27、0-200之间，100为中值。2011上半年，翘尾因素加大，居民消费价格总水平同比上涨5.2%，涨幅高出上年同期2.8个百分点 2011上半年，居民消费信心持续增强，截止6月，居民消费者信心指数为108.1，表明我市消费者对当前经济发展基本满意，对未来经济发展和民生改善具有一定信心 在持续通胀的大环境下，我市居民消费信心未受到抑制，消费环境良好 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 随着武汉城市化发展的推进，未来武汉市多区域中心的发展格局趋势明显，硚口区作 为市内经济发达的代表区域，区域改造、转型及升级等引28、发巨大商业机遇。武广商圈强力扩张，项目地段优势，区域价值值得期待。硚口区居民生活水平较高，消费力大，对于商业发展有着良好的契机。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 中 山 大 道 武 广 商 圈 王 家 墩 CBD 汉正街商圈 汉 阳 汉 口 本案 本案位于城市核心区，比邻中心商业区的武广商圈、汉正街商圈，以及王家墩CBD，地段优势毋庸置疑；本案交通优势突出，紧邻“武汉美食街”（硚口路），建设及规划中的三条轨道交通极大提升了便捷度；CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司29、 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 物业情况 项目名称 武汉国际广场 投资商 武商联 商场地址 解放大道 开业时间 2011年 营业时间 经营面积 万 单层面积 约1万 一楼层高 6米 停车位 约 1800个 规划设计 其它楼层层高（M）5.1米/5.7米 商业临街面 临雅安街90米，临恒安路190米 水平/垂直人流组织 5组上下扶手电梯，6部观光电梯，4部垂直电梯 货流组织 9部货梯、14个安全疏散梯 公共空间 四个中庭 经营管理 市场辅射范围 湖北省 经营模式 自主收银/集中收银 目前经营状况 由于开业不久，很多品牌店为正式开业，人气较弱 合作模式 租赁 结算方式 租金、扣30、点 业态分布 楼层 业态 主 力 品 牌-1F 零售、餐饮 超级生活馆、肯德基、港味元素、麦当劳 1F 零售 爱马仕、迪奥、LV、Gucci、宝格丽、IT、巴利、杰尼亚、菲拉格慕 2F 零售 It、优衣库、无印良品、novo 3F 零售 novo、宝姿、costa、4F 零售 Mecity、mango、玖熙、安玛丽、哥弟、pucca、巧帛 5F 零售、休闲娱乐 涛博、northland、哥伦比亚、添柏岚、李威斯、LEE、HTC 6F 零售、休闲娱乐 全明星冰场、梦洁、爱慕、玩具反斗城、迪士尼儿童、银可可琴行 7F 餐饮、休闲娱乐 武商mall国际影城、艾玛造型、鹿港小镇、麻辣空间、真快活电玩 31、8F 餐饮、休闲娱乐 四海一家、星聚点KTV 9F 餐饮 俏江南、国锦轩 总体评述 武汉目前档次最高、奢侈品牌最多的大型购物中心 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 物业情况 项目名称 K 11 投资商 新世界地产 商场地址 武胜路与解放大道交汇处 开业时间 2011年 营业时间 经营面积 约6300 单层面积 标准层约850；地下约2000 一楼层高 6米 停车位 210个 规划设计 其它楼层层高（M）5.2米 商业临街面 临解放大道50米 水平/垂直人流组织 3部垂直电梯、2组步梯 货流组织 1组货梯32、 公共空间 临街广场、经营管理 市场辅射范围 在新世界、武广区域工作的商务人士 经营模式 店铺自主收银 目前经营状况 经营状况良好 合作模式 租赁 结算方式 租金 业态分布 楼层 业态 主 力 品 牌-1F 餐饮 食通天、麦当劳、金象泰 1F 餐饮 COSTA COFFEE、一茶一坐、DQ、面包新语、2F 餐饮 大捞家 3F 餐饮 权金城 4F 餐饮 彩云轩 5F 餐饮 香颂地中海餐厅 总体评述 K11整体定位为中高档餐饮集合，它作为新世界百货的补充业态而存在，为满足高端人士的体验需求和K11将艺术、人文和自然相结合，K11 新世界百货 写字楼 酒店 汇豪邸 写字楼 私密花园 CentaPro33、 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 物业情况 公司名称 武汉广场 投资商 武商集团 商场地址 解放大道688号 开业时间 1996年 营业时间 9:30-21:30 经营面积 8万平米 单层面积 约1万平米 一楼层高 6米 停车位 1800个,3元/小时 1000元/月 规划设计 其它楼层层高（M）4.7米 商业临街面 两面临街，共80米 水平/垂直人流组织 4部上下扶手电梯/1部客梯 货流组织 4部货梯 公共空间 主走道宽6米，次走道宽2.5米 经营管理 市场辅射范围 湖北省 经营模式 统一管理/收银 目前经营状况 经34、营状况良好(18亿年营业额)合作模式 保 底抽成(25%-30%)结算方式 月结 业态分布 楼层 业态 品 牌 1F 魅力名品馆 香奈尔、迪奥、欧米茄、谢瑞麟、魅力皮都、哈根达斯、肯德基 2F 优雅名苑馆 宝姿、玛丝菲尔、衣索、淑女屋、tennie winnie 3F 都会少女馆 都彭、沙驰、思加图、爱意、皮尔卡丹、观奇、香榭里咖啡厅 4F 青春少女馆 小熊、米奇、鄂尔多斯、恒源祥、贝乐园儿童乐园 5F 精英绅士馆 彪马、匡威、杰克琼斯、马克华菲 6F 运动休闲馆 武汉电信城、武广书城、凯威啤酒屋、双立人、菲仕乐 7F 餐饮娱乐馆 新加坡美食城、红帽象电玩城、欧莱雅美发、思研丽美容美体 8F 35、家居生活馆 名品特卖、特价商品 总体评述 定位中高档百货，辐射湖北省高端消费群体，年龄在25-50岁之间消费人群居多。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 物业情况 公司名称 武汉世贸广场 投资商 武汉世界贸易大厦有限公司 商场地址 解放大道686号 开业时间 1999年 营业时间 工作日：9:30-10:00 双休：9:00-21:30 经营面积 约67000 单层面积 约8400 一楼层高 5.2米 停车位 5元/2小时 规划设计 其它楼层层高（M）4.2米 商业临街面 两面临街150米 水平/垂直人流36、组织 3部上下扶手电梯/2部观光梯/1部客梯 货流组织 2部货梯 公共空间 主走道宽2.5米，次走道宽2米 经营管理 市场辅射范围 湖北省 经营模式 统一管理/收银 目前经营状况 经营状况良好 合作模式 保 底抽成 结算方式 /业态分布 楼层 业态 品 牌-1F 超市 屈臣氏 1F 都会名品馆 罗西尼、亨得利、TISOT、西铁城、周生生、I DO、金至尊、周大福、古时 2F 流行少淑馆 麦当劳、G2000、only、花木马、scat、vero moda、百家好、淑女屋 3F 优雅名苑馆 哥弟、声雨竹、菲资、敦奴、AMASS、依莎菲尔、歌帝诗、采轩 4F 时尚绅士馆 JACK JONES、ssp37、pri、G2000、鄂尔多斯、虎都、卡兵、JOEONE 5F 运动休闲、电器产品 阿迪达斯、耐克、李宁、彪马、匡威、班尼路、索尼、三星、佳能 6F 亲子生活馆 卡迪乐鳄鱼、森达、沙驰、花花公子、AAA、思加图、百思图、百丽、哈森 7F 主题餐厅街 巴西烧烤、红帽象电玩城、金汉宫韩式烧烤、秀玉红茶坊、红象帽乐园 8F 名品仓 环银电影院、经典美发、空中补给、足乐专业 总体评述 定位中高档百货，辐射湖北省高端消费群体，年龄在20-50岁之间消费人群居多。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 物业情况 公司名称 38、武汉庄胜崇光百货商场 投资商 北京庄胜集团 商场地址 解放大道686号 开业时间 2000年12月24日 营业时间 工作日：9:30-10:00 双休：9:00-21:30 经营面积 33700 单层面积 4800 一楼层高 6米 停车位 无 规划设计 其它楼层层高（M）3-3.5米 商业临街面 两面临街120 水平/垂直人流组织 2部上下扶手电梯/2部观光梯 货流组织 1部货梯 公共空间 主走道宽2.5米，次走道宽2米 经营管理 市场辅射范围 湖北省 经营模式 统一管理/收银 目前经营状况 经营状况良好 合作模式 保 底抽成 结算方式/业态分布 楼层 业态 品 牌-1F 超市 食痛天美食广场39、 1F 时尚精品馆 屈臣氏、兰芝、羽西、佳丽宝、周大福、六福、思加图、天美意、CNE 2F 流行少女馆 A1：法文箱子、德玛娜、FRIZZ、艾格周末、ES、棉元素 A2:卡狄亚、摩纳哑、贝拉维拉、艾格、耶尼尔、风采、标榜 B座：欧时力、依恋、PRICH、5+、TEENIE WEENIE、SCAT、only、veromoda 自然元素、EREAD NBUTTER、Esprit 3F 典雅淑女馆 A座：HAILIVES、欧泊兰罗、佛卡、采轩、佐尔美、衣典、雅士 B座：miamia、可可尼、例外、ICICLE、OIKOS、因为、哥弟、杰西卡、名典屋、黛安芬、欧迪芬、声雨竹 4FA 运动名品馆 阿迪达40、斯、耐克、李宁、彪马、匡威、班尼路 4FB 名流绅士馆 G2000、宾宝、思奴玛尔、汤尼威尔、观奇、SEE、SK、斯多赛尚、巴贝、法国大使、金驼 5F 时尚休闲馆 杰克琼斯、卡兵、汤尼俊士、狮威鲤、高尔普、第五大道、GXG、HG、苹果 6F 家居童趣馆 史努比、好孩子、DISNEY BABY、奥迪、丽婴房、哇哈哈、芭比、肯菲蒂、派克兰帝、淑女屋床品、博洋家纺、猫人、恒源祥、手机 7F 康美之恋美容美体养生会所 爱唯宝贝早教中心 总体评述 定位中高档百货，辐射湖北省高端消费群体，年龄在25-50岁之间消费人群居多。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经41、济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 物业情况 公司名称 凯德广场 武胜 投资商 凯德商用产业有限公司 商场地址 武汉市硚口区中山大道242号 开业时间 预计2012年9月 营业时间 待定 经营面积 99348 单层面积 12000 一楼层高/停车位 500 规划设计 其它楼层层高（M）/商业临街面 两面临街120 水平/垂直人流组织 3部上下扶手电梯/6部垂直电梯 货流组织 3部货梯 公共空间/经营管理 市场辅射范围 湖北省 经营模式 待定 目前经营状况 未开业 合作模式 待定 结算方式/业态分布 楼层 业态 业 态 B2-3F 停车场 B1F 玩味生活 零售、餐饮、超市 1F 名品荟42、萃 零售百货 2F 潮流风尚 零售百货 3F 花样年华 零售百货 4F 霓裳魅影 零售百货 5F 动感前沿 零售百货、餐饮 6F 饕餮之旅 餐饮 7F 乐活生活 零售百货、电影院、酒店大堂多功能区 总体评述 定位中高档百货，辐射湖北省中高端消费群体，年龄在18-35岁之间消费人群居多。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 物业情况 公司名称 西园 投资商 武汉荣泽利华置业有限公司 商场地址 万松园路100号 开业时间 2011年9月 营业时间 10:00-21:30 经营面积 4万 单层面积 约1.万 一楼43、层高 5.3m 停车位 约160个 规划设计 其它楼层层高（M）5.3m 商业临街面 临万松园路,约50m 水平/垂直人流组织 5部上下手扶电梯，5组垂直电梯 货流组织 公共空间 内部主通道为68m，次主通道为2.54m，中心广场约3000 经营管理 市场辅射范围 周边1.52km范围内 经营模式 自主收银 目前经营状况 不佳 合作模式 纯租赁 结算方式 固定租金 业态分布 楼层 业态 主 力 品 牌 1F 零售、餐饮 肯德基、钻石小鸟、sasa、茜和园、吾味悠扬、汀.香、永源时尚餐厅、香米村、上品一家 2F 超市、餐饮、零售 生活剧场、一伍一拾、可恩宝贝、西园里、Balabala、BEANS44、 3F 休闲娱乐、餐饮、会所 银兴乐天影城、酷上电玩、荔晶时尚餐厅、阿美丽韩式烤肉、韩式动漫影餐吧 4F 休闲娱乐 米乐星 总体评述 项目定位为年轻时尚的购物街区，建筑风格及品牌风格明显，但是交通不便，夹杂于以中老年消费闻名的万松园路无法截留武广商圈的消费人群 位于武广商圈与西北湖商圈之间，不临主干道，总体量达4万方 项目定位为中高端，面向年轻、潮流、时尚的都市白领 项目拥有如生活剧场、sasa、银兴乐天影院、KFC、赛百味、米乐星等众多品牌主力商家 项目所在区域车行交通不便；开业仅2月，开业率为85%，生意一般，部分业态、品牌还在调整阶段 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南45、大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 物业情况 公司名称 武汉创世纪广场（未开业）投资商 武汉世纪环球有限公司 商场地址 万松园路与解放大道交汇处 开业时间 预计2011年底 营业时间 经营面积 7.8万 单层面积 约5000 一楼层高 停车位 地下停车位，485个 规划设计 其它楼层层高（M）商业临街面 临万松园路约20m，临解放大道约57m 水平/垂直人流组织 货流组织 公共空间 经营管理 市场辅射范围 武广商圈 经营模式 自主收银 目前经营状况 合作模式 租赁、销售 结算方式 业态分布 楼层 业态 主 力 品 牌 1F-5F 零售、电器 工贸家电 5F46、-30F 公寓 总体评述 位于最繁华的商圈内，坐拥极好的商业氛围，定位为高档名品零售及高档商务公寓；但是由于开发商三证不齐，无法交房，整座大楼依然是空楼一座 位于解放大道上与世贸大厦一街之隔，总体量达到7.8万方 项目及商务、商业、住宅为一体 目前还未开业，也无装修的迹象，工贸家电已确定入驻 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 避免与中心商业区的直面竞争 武广商圈：传统百货的武汉领头羊，辅以中高档餐饮、娱 乐、休闲等业态；随着武商MALL的即将完工，势必将带来新一 轮的商业格局变动，武广商圈也正往多元化、47、人性化的新购物体验模式发展；本案：与武广商圈直线距离1.5公里；【核心辐射区】与汉正街商圈直线距离2.3公里；【次级辐射区】汉正街商圈：以专业批发卖场为主；未来将发展为旅游、人文聚集地，专业市场则 整体搬迁，形象将有大幅提升；汉正街商圈 武广商圈 本案 1.5KM 2.3KM 国际广场 SOGO 新世界百货 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 佳视眼镜 网吧 百年枝江利民副食 公安牛肉面粉馆 明睿康大药房 海军现代 重庆长安汽车配件 长飞汽配 荣昌汽配 补胎 不锈钢 硚口区长征小学 机床 君林小超市 多味48、副食文具 君威汽配 广告 福特汽配 广告 汽修 车锁 家和房产 沙宣造型 哈尔滨轴承集团 福利彩票 铁将军客服中心 火车票汽车票 厨卫电器 世纪宏图不动产 兰州拉面 汤包馆 寄售行 真味粉面 来一份 第二十六中学 六十二中 汉西路 万国汽配 万泰汽配城 新海景酒店 万盛汽配装饰城 二手车交易网 太阳能 奇瑞刹车片 汽配 汽配 依梵不动产 汽配 汽配 汽配 旅游百事通 宏兴丝印 焦点广告 上海奇蕾电动车 汽配 黄海刻字社 汽配 汽配 汽配 汽配 姐妹小吃 解放大道 爱的鞋屋 依莲娜 美颜化妆品 柯达 锦上烟酒副食 驴肉馆 文服装 工商银行 邮政储蓄 九都宾馆 精益眼镜 中国烟草 中国银行 武汉仁49、爱医院 海军工程大学 桥房翰林城 中国福利彩票 绿豆酥 蒸功夫包子 卢记热干面 紫燕百味鸡 百味豆浆 奶茶店 柯达 老表煨汤 福泰欣 复印图文 一品牛杂大全 牛肉面馆 副食店 汉堡炸鸡 牛肉面 包子店 牛肉面 八加八奶茶 永城房产 多彩文具 大智房产 副食 花店 一品豆花 二手房 房产 建材 多彩羊绒 煲仔饭 汉堡炸鸡 雅芳 无印良品 酷术 麻辣烫 卷饼 副食 麦香园 品味女人 兄弟毛绒商行 伊蕾名店 知蜂堂 好想你枣 融纵典当行 健身器材中心 川江阁私房菜 金葵花母婴店 韩影宫 中国烟草 汽修厂 双厂巷 20 75元/月 20 100元/月 70 200元/月 规划住房用地 硚口体育广场 硚50、口公园 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 3%1%2%6%88%解放大道仁寿路业种比例 餐饮 休闲娱乐 配套 零售 汽配 解放大道仁寿路商业小结：位置区域：项目北面，汉口区域重要交通纽带。业态组成：主要由汽配及相关业态为主。租金水平：靠近汉西路的：100-150元/平方米/月；金叶国际底商：180-200元/平方米/月。标准铺面：10-20平方米，开间/进深比为1：2。小 结：主要以万国汽配城、万泰汽配城、万盛汽车装饰专业市场 为主体，周边商业形态也多为其延伸商业，商业氛围较浓 厚。新建楼盘底商租金相对51、较高 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 硚口体育广场 硚口公园 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 双厂巷 解放大道 烟嘴 烟酒 婚庆 橘色成人 外贸服装 袜子 程式广告 三峡图文 衣格外贸 服装 婚庆 鑫鑫修车 体育彩票 福利彩票 五金 红心五金 乐百氏 奇宠物比 上海羊毛衫 万里通讯 齐齐家常菜 内衣店 服装店 奥尔黛丝 品上婚庆 婚庆 川味坊餐馆 时尚巴黎 珍针毛线 漫步云端 天成通讯 盛宏治疗仪 百赏 香港发可望 淘宝屋 蜂胶 机床配件 广告 副食 帐篷 中国电信 通讯 服装 通讯 烟酒 中国移动 艳阳天 圣马诺足疗 工贸 25 52、75元/月 玉玉家常饭 寄售行 婚庆 解放副食 来一份 四季恋 中国福利彩票 良品铺子 迷你 昕雅 江西桃酥 周黑鸭 梅花王蛋糕 同仁堂 移动通讯 副食 银丰烧烤 银丰烧烤 婚庆 同舟图文 美甲造型 内衣店 嘉宝乐蛋糕 皮具 食品 自行车 紫燕百味鸡 四川酒店 羽绒服 瑞丽 美甲 房产 副食 烫馆 副食 食品 觅食地 花族花屋 锦心绣手 美容美发 重庆大渔翁火锅 宝丰票务 印章 佳士眼镜 服装 鑫龙大药房 建设银行 电玩城 康宁大药房 联通营业厅 灌汤小笼包 兰州拉面 阳光花店 广告 服装 婚庆铺子 鲜鱼村 烟酒 印务 劳保店 食品 琴行 性福 时尚男装 北京布鞋 阁万 格力 五金 寄售行 烟53、酒 大众菜馆 永城房产 劳保 劳保铺子 葛洲坝大酒店 自行车 广告 婚庆铺子 副食 服装店 服装店 服装店 开心一百 淘宝店 吕式中医 文具 永城房产 电脑耗材 房产 劳保 农业银行 婚庆 我的世界 汽车修理厂 宝丰一路 40 30元/月 10 250元/月 150 33元/月 10 250元/月 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 81%6%5%8%解放大道宝丰路业种比例 餐饮 休闲娱乐 配套 零售 解放大道宝丰路商业小结：位置区域：项目北面，汉口区域重要交通纽带。业态组成：主要由餐饮、零售和休闲娱乐业54、态组成。租金水平：靠近双巷路：30-75元/平方米/月；靠近宝丰一路 车站的：200-250元/平方米/月。标准铺面：20-40平方米，开间/进深比为1：2。小 结：主要以社区消费及区域消费者为主，商业形态以餐饮为主，商业整体氛围良好。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 硚口体育广场 硚口公园 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 解 放 大 道 宝丰一路 烟酒 营销中心 兴业银行 秀玉红茶坊 光明网络俱乐部 老百姓大药房 福彩 巴渝富康 中御公馆 同馨花园 空置 交通银行 湖北石化 莱特妮丝 工商银行 蓝天歌剧院 精益眼镜 蓝天康乐城 盈美55、蒂内衣 兰卓丽 鹏威服饰 同仁堂 巨人教育 宝丰 时代 西门子助听器 美颂雅庭装饰 冬虫夏草 70年代 假日阳光 美容美发 蓝天票务 蓝天购物中心 蓝天宾馆 蓝天医院 梅园蛋糕 江城客栈 宜而爽 民生银行 烟酒 烟酒 绿豆酥 良品铺子 同济月嫂 足生堂 波司登 佳视美眼镜 麦谷粒 丽声助听 椰岛 永和大王 真味生活菜 章光101 老刘家 布鞋 东方国旅 健康人药城 军运汽修 烟酒副食 天子轩火锅 梅花三弄酒楼 旅游副食 普安药房 梅园副食 黄金书屋 副食水果 安妮坦美容 豪客来 梅园宾馆 华融证券 工商银行 招商银行 中国建设银行 安忠副食 梅园餐厅 武汉长诚医院 细双副食 同济医保药店 楚民56、副食 空军小梅园美食部 武汉体育馆 湖南米粉 芳芳内衣 汽修厂 可恩宝贝 欢乐迪KTV 北方烤肉 粥王府 奥林烟酒 圣子王蛋糕 简庄餐厅 100120 2.53万元/月 140160 30000元/月 3040 10000元/月 同济医院 370400 100000元/月 8000元/（09年的卖价）崇仁路 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 11.70%6%7.10%59.80%12%3.40%解放大道业种比例 餐饮 零售 配套 酒店 休闲娱乐 其他 解放大道商业小结：位置区域：相交于项目所在街道，是最57、核心的主干道。业态组成：主要由酒店、零售、餐饮及休闲娱乐业态组成。租金水平：与硚口路同一侧：200-300元/平方米/月；与宝丰一路同一侧：250-390元/平方米/月。标准铺面：30-100平方米，开间/进深比为1：3。小 结：以餐饮及零售为主，与宝丰一路同一侧的街道由于有蓝天医院和同济医院，使得该侧商铺人气和人流量明显好过另外一侧，租金价格也水涨船高。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 硚口体育广场 硚口公园 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 宝丰时代 国大超市 皇冠蛋糕 雅黛丽 海缘酒店 元祖 福泰欣 中国电信 仟吉西饼 浦发银行 58、香溢大酒店 必邦客 齐鲁证券 中国农业银行 亿阳印务 国美电器 宝中旅游 宝丰网吧 星兴图文 帐篷 世纪宏图不动产 副食 宝丰房产 皇明太阳能 三合宾馆 小四川酒楼 武汉天安医院 金泉宾馆 民和大药房 文体用品 胡胖子牛肉面馆 武汉血液中心 武汉肺结核医院 老社区 经济快餐 宏桥汽配 三和汽配 鑫动力汽配 汽车减震器 烟酒副食 餐厅 红帆广告 百佳帐篷 兴和众汽配 天和宾馆 武汉奔粤 大闸蟹 夫妻用品 昌顺车行 欧罗巴鞋 色之界服饰 名品阁服饰 水果 荣达汽配 福华副食 净水 美乐口酒店 日豪水都 日新汽配 千龙打印社 凯凯汽配 广发汽配 方圆汽配 丰业汽配 交通银行 晓晓餐厅 京福车配 湘缘59、时尚 汽修厂 光强五金建材 普利同道轮胎 金鑫配件 别克展销中心 奥美达汽配 的士快餐 点睛广告 铁锅小灶 兆丰石油设备 盛红烟酒 华捷广告 兴武建材 汉武副食 广水餐厅 烟酒 上岛咖啡 斌斌烟酒 棋牌 水果 1012 15001800元/月 3040 25003200元/月 4050 5000元/月 3040 25003000元/月 1015 1500元/月 解放大道 建设大道 宝 丰 一 路 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 11.80%9.38%4.27%56%10%6%2.50%宝丰一路业种比例60、 餐饮 零售 配套 酒店 休闲娱乐 汽配 其他 宝丰一路商业小结：位置区域：项目东面，连接解放大道和建设大道两条城市主干道。业态组成：主要由酒店、零售、餐饮及休闲娱乐业态组成。租金水平：靠近解放大道：80-110元/平方米/月；靠近建设大道 ：100-150元/平方米/月。标准铺面：30-40平方米，开间/进深比为1：2。小 结：宝丰路靠近解放大道路段的商铺多为老的社区商铺，以社区消费及区域消费者为主；靠近建设大道路段多为汽配店，以目的性消费为主。店铺规模较小，物业陈旧，商业氛围较差。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 零陆服装中心 硚口体育广场 硚口公61、园 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 葛洲坝大酒店 武汉城市广场 葛洲坝二期 粥公菜婆 晶晶炖汤酒店 小蓝鲸 伟伟烟酒 万兴烟酒 福利彩票 成人用品 圣玛诺足疗棋牌 奔奔烟酒 珍珍面粉馆 老张私厨 君益宾馆 劳保用品 鑫诚劳保 中国移动 劳保屋子总汇 劳保用品 三辉劳保 快乐海鲜城 军威劳保 王记饼屋 硚发副食 陈厨酒店 晓故宫宾馆 道达尔加油站 矮子甲鱼 硚北副食 汾酒竹叶青 零陆劳保服装 蓝天服装 海哥烟酒 谨训驾校 劳保服装 迈杰网吧 中国福利彩票 金牛管业 福者酒家 武汉地铁集团 中百仓储 刘记野生鱼 名典咖啡 家富富侨 IN沸腾鱼 笑乐轩 宏昇医院 东风汽车专营 紫湘62、园酒轩 盛泰宾馆 三只耳火锅 红桥土特产 寄售行 中联大药房 顺驰不动产 捷安居 江北劳保 新兴服装 启星广告制作 长毛牛杂 利文网吧 文子酒楼 中国银行 福乐副食烟酒 副食 30 1500元/月 810 2500元/月 2025 3000元/月 2025 20002500元/月 2530 25003000元/月 京汉大道 解放大道 硚 口 路 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 8%1%1%86%4%硚口路业种比例 餐饮 零售 社区配套 酒店 休闲娱乐 硚口路商业小结：位置区域：项目所在街道。业态组成：63、主要由酒店、零售、餐饮及休闲娱乐业态组成。租金水平：靠近解放大道：100-150元/平方米/月；靠近京汉大道 ：100-150元/平方米/月。标准铺面：20-40平方米，开间/进深比为1：3。小 结：靠近京汉大道的商铺不多，以小铺为主，业态以零售为主，租金较 贵，为社区型消费；路段上很多中大型的餐饮店，汇集了较多的人 气，餐饮氛围浓厚。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 硚口体育广场 硚口公园 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 房屋中介 话梅奶茶 服装 中国移动 雪中旺大包 家家乐汉堡 漫友文化 湖南米粉 小小文具店 派乐汉堡 蓝月亮文具64、 蓝月亮文具 礼品店 香香鸡 解放道道 京汉大道 当年情 滔搏运动城 农业银行 经典美发 兰丰竹园 甜心坊 博胜体育 中国银行 华莱士 第十一中学 10 100元/月 40 130元/月 崇仁路 亚洲国际大酒店 流行线 新巴克 农家小院 美天 永和豆浆 伊蕾名店 良品铺子 母婴用品 土布访 雅黛丽 皇冠蛋糕 中国邮政储蓄 普吉力书店 会多书店 圣果中西餐厅 平价副食 小家园栈 快乐蜂 一品豆花 八加八 礼品店 炸鸡 书店 电玩一族 40 125元/月 武汉体育馆 茶叶市场 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数65、据 52%2%28%18%崇仁路业种比例 餐饮 休闲娱乐 配套 零售 崇仁路商业小结：位置区域：毗邻项目东面，连接解放大道与京山大道的交通枢纽。业态组成：主要由餐饮、配套和零售业态组成。租金水平：100-130元/平方米/月。标准铺面：40-50平方米，开间/进深比为1：2。小 结：主要以社区消费及学生消费者为主，商业形态丰富，商业 氛围较好。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 30 130元/月 5 700元/月 15 300元/月 中山美容美体 女子医院 水暖建材 邮政储蓄 红锦堂大药房 农村商业银行66、 龙和宾馆 小四川酒楼 兄弟网吧 湖北典当 铝制品厂 缝纫厂 福特享 俊豪招待所 硚口公园 裕亚俊园 车针行 靓丽佳人 平安保险 优优图文 中国工商银行 九州美容医院 中国建设银行 机票火车票 绿豆酥 缝纫机厂 尚秀坊 缝纫机有限公司 庆元宾馆 广横车针厂 烟酒副食 副食 传奇春天大药房 平价乐器 中国书画院 刃具 梦之兰内衣 非常完美 星网吧 中国移动 锅炉 招待所 广告印务 缝纫机 缝纫机 交通警察 日本重机 鑫和宾馆 农业银行 双星运动 车行 超市 车行 天达康大药房 德国工业缝纫机 副食 鞋店 白居易不动产 顺其不动产 向日葵童装 brother 衣车行 燕子家纺 恒心摄影 梅花王蛋糕67、 中天婴幼 1+2不动产 寄售行 金牛管业 鑫源装饰 日本重机 爱心之家 康复之家医疗器械 中国工商银行 小四川酒楼 水货 好想你枣 服装 来伊份 江西煨汤 兄弟烟酒 鑫源毛线 东大毛线 非常完美 群星鞋业 新动力网吧 富木 柯达照相 麦香蛋糕 美味炸鸡 超市 超市 福利彩票 绝味鸭脖 花店 世纪星 天天通讯 中山眼镜 湖南米粉 佬表汤馆 天津包子 名流 良品铺子 刘记炸酱面 中山肥肠粉 俊俊牛肉粉 蔡甸牛肉粉 永记烧麦店 原味豆浆 汽水包 牛肉粉 中国邮政 四季鞋都 盛苑客房 15 300元/月 崇仁路 中山大道 咸丰宾馆 ELLE 机票火车票 派乐汉堡 男装 五金机电 自行车行 中国银行 68、寄售行 神剪 好运副食 未开业底商 中山医院美容部 建设银行 严氏烧麦 中国体育彩票 缝纫机 沿江大道 华艺宾馆 日本重机 鑫和宾馆 鸿雁电器 东大毛线 车行 车针行 办公用品 中隆大药房 车针行 副食 昌顺房产 莹子时装 花言巧语鲜花 上海贵衣缝纫机 90 120元/月 硚口体育广场 硚口公园 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 总结 数据 13%3%14%7%55%8%中山大道业种比例 餐饮 休闲娱乐 配套 零售 宾馆 其它 中山大道商业小结：位置区域：项目南面，汉口区域的重要交通纽带。业态组成：主要由宾馆、餐饮69、零售、配套和休闲娱乐业态组成。租金水平：中山大道以东：120-130元/平方米/月；中山大道以西 的：300-700元/平方米/月。标准铺面：40-50平方米，开间/进深比为1：2。小 结：主要以社区消费及区域消费者为主，商业形态丰富，商业整体氛围浓厚，物业形态陈旧。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 总结 数据 宏观经济数据 区域背景 区域商业研究 硚口片区商业形态以街铺较多，物业陈旧，档次不高，物业急需升级；距离本案2公里的武广商圈，商业高度饱和，知名品牌云集，零售比重大，直面竞争可能性为零；自2000年，武汉市旅游局正式为硚口路授牌“武汉美食街”70、后，餐饮商家的扎堆使得硚口路的人气迅速攀升。每天接待就餐人数近万人；借助“武汉美食街”盛名！CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 Contents 数据 定位 规划 业态 宏观经济指数 区域背景 区域商业数据 本案剖析 市场定位 业态布局 目标商家 价格预测 销售建议 整体收益测算 测算 空间设计 内部动线 景观节点 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 定位 本案剖析 市场定位 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 定位 本案剖析 市场定位 本案 加油站 武汉机床厂 本案地块方正71、，基地面积较大，利于规划，目前项目为拆迁阶段 本案周边餐饮业态较多，西北面为武汉美食一条街；项目东面的在建项目也将提高周边居住人群档次；轻轨开通后，交通更加便利 在建项目 地铁集团 住宅底商 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 本案剖析 市场定位 定位 本案周边业态以餐饮及休闲娱乐为主，硚口美食街、蓝天演艺厅、蓝天水上乐园、等，经过多年的经营都已成为硚口及武汉的消费热点。良好的经营氛围同时也限制了本项目的业态定位。从交通环境来看硚口路连接解放大道及月湖桥，前者为市级城市主干道通达性较高，后者月湖桥连接汉阳为目前汉阳至汉口最方便的路线。良好的通达性加之周边72、商业氛围都在为本项目加分。良好的商业基础本项目将以高品质、高品位来带领区域业态的提档升级 打造成为硚口美食街的高端项目集格调餐饮、高尚娱乐为一体的品质休闲场所 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 本案剖析 市场定位 定位 高端餐饮、休闲娱乐、高尚配套 风尚消费指南、时尚乐活中心 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 Contents 数据 定位 规划 业态 宏观经济指数 区域背景 区域商业数据 本案剖析 市场定位 业态布局 目标商家 价格预测 销售建议 整体收益测算 测算 空间设计 内部动线 景观节点 CentaPr73、o 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 满足消费者的舒适度；空间设计具有一种活力，会产生思绪及动感；通过娱乐色彩的环境、音乐气氛，更容易刺激购买行为和消费行为；更能体现设计的构思及设计经典之处；CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 街区立面设计 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 店铺及色彩设计 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线74、 景观节点 规划 走廊尺度及广告设计 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 商业广场节点设计 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 节点广场小品设计 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 角楼商业立面设计 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 外街商业景观设计 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公75、司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 清晰的动线，可使人快速到达各自需要的商业区域；快捷的垂直动线，使商业立体化，并能提升购物效率；各层的平层动线，可使人停留时间更长，更加利于商铺之间的互动；CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 硚 口 路 空间设计 内部动线 景观节点 规划 1F 垂直动线 水平动线 商业入口 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 2F 垂直动线 水平动线 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空76、间设计 内部动线 景观节点 规划 3F 垂直动线 水平动线 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 4F 垂直动线 水平动线 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 5F 垂直动线 水平动线 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 景观节点不仅提供舒适性，观赏性，还要有功能性；绿色植物融入中心内外，并能使商业增加绿色，使商业多彩；绿化景观可做成音乐主题的造型，并提供休憩环境；内街景77、观节点，需要有景观轴来加以连接，保证每处景观各不一样；CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 硚 口 路 空间设计 内部动线 景观节点 规划 节点广场 景观轴 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 节点广场 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 空间设计 内部动线 景观节点 规划 内街空间展示 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 Contents 数据 定位 规划 业态 宏观经济指数 区域背景 区域商业数据 78、本案剖析 市场定位 业态布局 目标商家 价格预测 销售建议 整体收益测算 测算 空间设计 内部动线 景观节点 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 业态落位初判基本原则：硚口路展示面的充分利用，合理分配给展示需求较高的业态；利用餐饮、娱乐等目的性消费强的业态拉动人流到达高楼层；对于二层、三层、四层物业的门厅设置考虑；因地制宜，将商家需求与项目整体规划综合考虑。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 1F 精品零售 4238.7 餐饮 384.3 CentaPro 森拓普79、商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 2F 精品零售 2620.4 餐饮 424.2 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 3F 餐饮 4133.7 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 4F 娱乐 3029.9 餐饮 500.7 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 5F 娱乐 357.2 办公（自持）498.5 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉80、南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 1F 零售 1450.1 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 2F 餐饮 1459.6 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 3F 餐饮 1459.6 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 4F 休闲 1459.6 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 5F 休闲 905.4 商务会所 781、04.2 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 零售 休闲 零售 餐饮 餐饮 娱乐 办公 商务会所 桥口路 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 35%35%22%8%业态比例 零售 餐饮 休闲娱乐 其他 餐饮、娱乐及零售的比例相近，为消费者提供一个综合性强消费场所，满足区域内消费者的消费性需求；其他为高端商务配套和自持办公物业；业态比例分布均匀，合理；CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 餐饮：巴适、泰82、迪厨房、麻辣空间、；秀玉、绿茵阁、DQ、星巴克、哈根达斯、KFC、麦当劳；精品零售：me city、猫人、劲霸；娱乐：钱柜、歌迷、棒棒糖；汤姆熊、城市英雄、神采飞扬；休闲：中体倍力、一兆韦德；椰岛、佐登妮丝；家富富侨、大唐足浴；CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 格调餐饮 咖啡厅 时尚简餐 面包房 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目标商家 业态 零食店 品牌零售 家居装饰 24小时便利店 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 业态布局 目83、标商家 业态 美发沙龙 美容SPA KTV 健身 水疗会所 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 Contents 数据 定位 规划 业态 宏观经济指数 区域背景 区域商业数据 本案剖析 市场定位 业态布局 目标商家 价格预测 销售建议 整体收益测算 测算 空间设计 内部动线 景观节点 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 价格预估 销售建议 由于项目目前还处于施工阶段，未进入正式的销售期，无法根据即时市场情况推算即时的销售价格，而目前项目所在区域内竟案公交城市广场也未对其商铺进行公开发售，仅试探性84、公布一楼价格8万元/，为了确保本案整个商业物业的收益测算的准确性，将误差降至最低，CentaPro建议运用租金还原法参评本案商业物业的销售均价。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 价格预估 销售建议 硚口体育广场 硚口公园 本案 解放大道 解放大道 硚口路 中山大道 200-250元/月 250-300元/月 150-200元/月 租金选取样本：本案周边1公里内商业物业 物业较新，档次较高 物业类型相似的参考权重越高 150元/月 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 价格预估85、 销售建议 租金还原法 月租金 150 200 300 比重 32%40%28%回报率 7%反推售价 25714元/34286元/51429元/通过租金还原法得出本案整体销售均价为：36343 元/租金还原法估算公式（设定使用期限）P=(a/r)1-1/(1+r)n P 代表测算均价 a 代表年净收益（年租金）r 代表投资回报率 n 代表使用年限 注：假设在使用年限中，各年净收益和投资回报率相等 注：租金取值主要参考目前片区内商铺能实现的租金中间值：150300元/，使用年限按40年计算，投资回报率按7%计算 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益86、测算 测算 价格预估 销售建议 商业销售不同于住宅，其中尤为重要的区别在于客群和产品性质 客群：1、投资型 有资金、有投资计划 对物业的期望是有升值潜力能再短期见效，注重招商进度 对价格要求是越低越好，2、自营型 项目整体定位 物业条件 周边入驻商户 产品性质：商业物业其经济回报在于租金和物业本身价值的增长。所以客户在购买商业物业时所考虑租金以及后期经营可持续性。CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 价格预估 销售建议 通过高楼层主力店的入驻带动投资情绪，满足资金能力较弱客户的投资意愿。建议销售时分为3次推售，首次推出高层主力店部分 其87、次推出1、2F全部 再次推出中间层未售出部分 利用主力店租赁部分的销售引爆投资情绪吸引投资客户眼球，完成75%销售率；顺势推出1、2F物业获得更高收益，完成85%销售率；利用前两次的市场影响力推售剩余部分会得到更好的效果，完成85%以上的销售率；回款足以满足项目购入总价 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 价格预估 销售建议 本案楼层均为15层，商业价值随楼层的上升而降低。根据我司将周边区域以及区位相似楼盘进行分析后得出建议销售价格如下：本案均价 1F 均价 6万元/2F 均价 4万元/3f 均价 2.8万元/4F 均价 1.8万元/88、5F 均价 0.8万元/5楼价格以低于收购价格，销售就意味着亏损，如何坚决？我司建议在项目销售期内只销售14楼，将5楼全部持有，用于出租，等待项目商业整体经营趋势良好后，可作为公司良性持有在需要融资时可通过租转贷和物业抵押方式进行两次融资，亦可在项目经营趋势良好之时将持有部分出售换取高额的投资利润！CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 价格预估 销售建议 本项目在销售过程中需要招商工作的紧密配合，在销售工作开始前完成主力店及次主力店的招商工作，用入驻商家引爆投资情绪，同时利用主力店商家带动项目的招商工作。同时针对投资者资金能力设置投资门89、槛:街区 1F 投资门槛 115.1万元458.9万元 2F 投资门槛 109.7万元344.6万元 3F 投资门槛 80.8万元240.8万元 4F 投资门槛 50.8万元152.3万元 裙楼 1F 投资门槛 559.5万元1375.6万元 2F 投资门槛 311.8万元392.3万元 3F 投资门槛 218.3万元274.6万元 4F 投资门槛 140.3万元176.5万元 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 项目总收益 =销售总额+租金收益 返租支出 购入成本 价格预估 销售建议 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武90、汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 1F 租金（元/月/）使用面积（）建筑面积（）业种面积比例 业种月租金（元）租金贡献比例 精品零售 260 3503.9 4892.7 94.0%1272102 97.1%餐饮 120 262.5 312.1 6.0%37452 2.9%面积总计 5204.8 月租金总计 1309554 单层年租金（元）15714648 价格预估 销售建议 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 2F 租金（元/月/）使用面积（）建筑面积（）业种面积比例 业种月租金（元）租金贡献比例 精品零售 130 1791、89.7 3471.48 63.2%451292.4 74.9%餐饮 75 1069.7 2021.33 36.8%151599.75 25.1%面积总计 5492.81 月租金总计 602892.15 单层年租金（元）7234705.8 价格预估 销售建议 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 3F 租金（元/月/）使用面积（）建筑面积（）业种面积比例 业种月租金（元）租金贡献比例 餐饮 50 3603.3 6066.03 100.0%303301.5 100.0%面积总计 6066.03 月租金总计 303301.5 单层年租金（元92、）3639618 价格预估 销售建议 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 4F 租金（元/月/）使用面积（）建筑面积（）业种面积比例 业种月租金（元）租金贡献比例 休闲娱乐 60 2849.4 4764.4 89.8%285864 80.50%餐饮 30 340.5 543.55 10.2%16306.5 19.5%面积总计 5307.95 月租金总计 302170.5 单层年租金（元）3626046 价格预估 销售建议 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 5F 租金（元/月93、/）使用面积（）建筑面积（）业种面积比例 业种月租金（元）租金贡献比例 休闲娱乐 30 1362.9 2059.6 100.0%61788 100%面积总计 2059.6 月租金总计 61788 单层年租金（元）741456 价格预估 销售建议 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 注：根据一般商业操作经验，集中型商业体需要2-3年养成期，并在第三年后形成租金递增；第一年给商家3-6个月的免租期，及第三年至第五年租金递增率预估为5%，均属市场常规情况；本案五年租赁总收益 ：14890.45万元 第一年租金收益（元）第二年租金收益（元）第94、三年租金收益（元）第四年租金收益（元）第五年租金收益（元）五年租金总收益（元）租金收益 15478236.9 30956473.8 32504297.49 34129512.4 35835988.0 148904508.5 年递增 半年免租/5%5%5%价格预估 销售建议 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 价格预估 销售建议 街区 建面（）单价(万元/)总价（万元）1F 3754.72 6 22528.32 2F 4033.21 4 16132.84 3F 4606.43 2.8 12898.004 4F 3848.31 1.8 695、926.958 5F 1079.49 持有 17322.16 58486.122 裙楼 建面（）单价(万元/)总价（万元）1F 1450.1 6 8700.6 2F 1459.6 4 5838.4 3F 1459.6 2.8 4086.88 4F 1459.6 1.8 2627.28 5F 1609.6 持有 7438.5 21253.16 共计 24760.66 79739.282 注：扣除第5层的持有面积，总销售面积为22071.5，总销售回款为79739.3万元 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 整体收益测算 测算 每年返租7%来计算，建议5F持96、有，仅销售1-4F商业共22071.1 本案商业部分总回款=本案商业部分销售总额+五年租金收益 五年返租支出购入成本=79739.3万元+14890.45万元 27908.8万元 37140万元=29581万元 价格预估 销售建议 实际资产为：2688.9的持有物业 和 29396.9万元资金 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 附件 测算 价格预估 销售建议 附件 税款解决办法 总销售款：79739.28万元 总购入成本：37140.99万元 需补交票据额42598.292税款所得税20%8519.6584营业税5%2129.9146合计10649.597、73税后31948.719一般合理性避税所得税5%2129.9146营业税5%2129.9146合计4259.8292税后38338.4628以上数据为武汉普通开发企业通过一系列做高开发成本进行避税后的税率仅作参考，开发企业税款多达64项，对不同性质的开发企业征收政策也不一样，具体操作办法及税率最终还需与葛洲坝地产协商。最终收益：18930,37万元 25320.11万元 CentaPro 森拓普商业地产顾问武汉公司 武汉南大长江实业投资有限公司 附件 测算 价格预估 销售建议 附件 税款解决办法 1.南大长江实业与葛洲坝地产共同出资成立项目公司 2.由项目公司进行项目开发 3.完成项目开发后将项目公司拆分为A、B两个公司 4.其中A公司携带南大长江实业利润部分与南大长江实业重组 关于如何规避南大长江实业投资有限公司最终收益部分的所得税及营业税 THE END&THANKS CentaPro