1、谨呈：河北金麦加房地产开发有限公司中原地产-河北金麦加田家庄项目产品定位报告河北中原房地产经纪有限公司二零一零年十月柒日目 录1.市场结论41.1.宏观市场回顾41.1.1.国家经济形势分析当前国家宏观经济存在的一些问题41.1.2.石家庄经济形势分析小结41.1.3.产业政策对房地产市场的影响51.1.4.新华区房地产发展趋势51.1.5.区域市场部分62.本案自身分析62.1.本案各个属性分析62.1.1.项目指数指标62.1.2.项目四至分析72.1.3.项目环境指数82.1.4.项目区位分析82.1.5.项目规划分析92.1.6.项目交通分析92.1.7.项目配套分析102.2.项目界2、定103.物业配比计算113.1.1.物业产品方案初步筛选113.1.2.物业组合经济测算123.1.3.单一物业组合方案123.1.4.混合物业组合方案123.1.5.各物业组合经济效益对比143.1.6.物业组合选择建议174.项目整体产品定位174.1.项目定位174.2.定位论点：184.3.定位论据184.3.1.典型案例：深圳万科城184.3.2.中原大盘操作经验总结214.3.3.本案的矛盾与冲突点224.3.4.本案的战略发展方向分析224.3.5.结合本案实际情况结论：234.3.6.建议发展策略234.4.形象定位245.本案规划建议255.1.方案四以洋房为主265.2.3、方案五以高层为主266.目标客群定位276.1.市场调查样本客群分析276.1.1.洋房类项目调研客户分析276.1.2.洋房类项目客群特征总结306.1.3.高层类项目调研客户分析316.1.4.高层类项目客群特征总结346.2.可比性项目客群分析356.2.1.路劲蓝郡356.2.2.锦麟366.2.3.天山新公爵396.3.洋房可比项目客群特征总结426.3.1.天山峰会436.3.2.北郡446.4.高层可比项目客群特征总结446.5.本案目标客群定位466.5.1.洋房客群定位466.5.2.高层客群定位476.5.3.目标客群的特征描述477.本案住宅户型配比建议497.1.户型总4、体规划建议497.2.市场高层户型配比497.3.本案高层户型配比建议517.4.塔楼及高板户型设计建议517.5.高层设计户型设计原则建议537.6.洋房户型设计建议547.7.塔楼、板楼户型特色卖点建议567.8.洋房户型特色卖点建议597.9.公共部分装修建议618.本案商业户型配比建议629.建筑风格及外立面建议649.1.决定建筑风格的市场意义649.2.决定建筑风格的自身意义659.3.决定建筑风格的客群因素659.4.本案建筑风格的建议669.5.本案建筑风格的设计原则679.6.局部建筑外观设计679.7.外立面细节建议689.7.1.高层外立面局部建议689.7.2.洋房外立5、面局部建议6910.园林景观建议7010.1.景观的价值7110.1.1.景观概念提出的背景7110.1.2.邀请国际名师7110.2.园林景观的主题风格建议7110.2.1.园林设计原则7110.2.2.主题风格建议7310.2.3.主题风格诠释7310.3.主题具体风格营造7310.4.园林景观细节建议7610.5.其他景观细节建议8010.6.绿化设计及绿化品种建议8310.7.关于景观在楼盘销售中的促销作用8510.8.知名项目选用景观公司推荐8511.交通组织及停车设施规划建议8711.1.交通组织规划建议8711.2.地下停车库装修及电子设备建议8712.会所相关建议8712.1.6、会所在楼盘中的作用8712.2.本案会所建议8813.项目车位配置建议8914.本案智能化建议9015.本案交房标准建议9116.物业相关建议9216.1.物业管理理念建议9216.2.物业管理服务内容建议9317.价格定位9417.1.价格影响因素9417.2.定价原则9517.3.高层价格预估9517.4.花园洋房价格9618.结束语991. 市场结论1.1. 宏观市场回顾1.1.1. 国家经济形势分析当前国家宏观经济存在的一些问题u “保增长”与“调结构”之间的矛盾进一步突出，一般而言经济结构转型必然伴随一定程度的经济下滑，如何实现两者有机结合，这对政府的调控政策是很大的考验，也是对中国7、经济发展的考验；u 稳定通胀预期难度加大2010年上半年居民消费价格指数同比上涨2.6%，月度居民消费价格指数不稳，稳定通胀预期难度加大；u 控房价”与“保经济”必须适当把握2010年房地产政策直指高房价以及房价过快上涨的区域，控制房价的结果必然不利于保持 经济适度快速增长，但从社会和民生的角度，又必须把房价控制在可接受的范围内；u 面临人民币升值与稳定出口的挑战人民币升值必将导致出口环境的恶化，尤其是现阶段正处于后金融危机时代以及缺乏冲销 货币升值的政策；另一方面发达国家迫使人民币升值的压力很大。1.1.2. 石家庄经济形势分析小结u 石家庄市经济发展迅速，国内生产总值稳步增长，良好的经济环8、境为房地产业的迅速发展奠定了基础；u 居民收入水平的不断提高，为房地产市场提供了广阔的发展空间；u “一城三区三组团”和“未来500万人口”明确了石市未来发展规划和规模，尤其是滹沱新区的建设，为石市经济发展注入了新的活力；u “一河两环”水系的建设提升了房地产市场的附加值；u 在经济迅速发展、人民收入和生活水平不断提高的同时，对住宅品质的要求、商业配套的完善也会随之提升；u 经济的发展使行业竞争加剧，房地产市场亦是如此。1.1.3. 产业政策对房地产市场的影响u 石家庄房地产交易秩序更为规范。商品房预售制度在执行中更为严格。u 保障性住房供应力度将加大，此举对中高端市场不会造成影响。u 利率政9、策对于自主性需求无太大影响。u 央行紧缩银根资金短缺的开发商不利，增加了部分开发商回款的压力。u 提高开发商拿地首付款、缩短缴纳期限、提高竞买保证金对中小开发商不利。u 新政未触及商业地产，部分开发商转向商业地产，商业迎来新机遇。u 加大对中小商品房的供给，未来大户型产品会出现短缺。u 相关土地等税费的清理，降低了开发商的利润预期。u 城中村改造、旧城改造等拆迁工作的规范有利于资金雄厚的开发商。1.1.4. 新华区房地产发展趋势u 随着锦绣乾城、鹿城等综合性项目的入市，区域内非住宅物业将逐渐增多；u 根据中原地产（河北）研究部的数据监测与分析，随着“三年大变样”及城中村改造的进行（如：大安舍改10、造、小安舍改造、大郭村改造、田家庄改造、于底村改造、北焦村改造、党家庄改造等），新华区未来3-5年内，将有300-500万商品房入市；u 未来大面积的商品房供应集中在区域的北部及西部，与区域整体发展规划（西跨北进）相符；u 受滹沱河治理、南水北调及环城水系等影响，区域生态及居住环境将进一步改善；u 重点项目的建设（华强广场、苏宁大厦），使区域市场竞争力加强；新华区将成为城市房地产市场未来发展的重点区域；1.1.5. 区域市场部分u 区域市场产品品质呈现提升趋势，花园洋房类产品开始出现，房价上涨迅速，中高收入客群和投资者逐渐开始关注区域市场；u 组团式景观+水系景观较受业主的追捧，并且业主比较偏11、好绿荫，会选择离景观较近，景观环境较高的户型；u 结合本案，通过中原实际案例证明，项目刚性需求主要来源于西三庄等城中村租户、2000年之前社区租户、周边企事业单位职工等，改善性需求主要来源于政府相关部门宿舍、二环内事业单位小区等；2. 本案自身分析2.1. 本案各个属性分析2.1.1. 项目指数指标占地容积率限高回迁占地商品房占地594亩2.380米268.05亩325.95亩2.1.2. 项目四至分析项目卫星图 北侧外环路 东侧石清路、石津灌区 西侧民心河 南侧警察学校四至说明：u 北侧：北外环路为快速路，多为城际货车或客车。车流量较大，同时噪音也较大。临石清路为太平河。u 西侧：景源街为乡12、级道路，路面较窄，车流较少，一般为小安舍等附近村民经过，临景源街西为民心河。u 南侧：警察学校，昌北路路面较窄，人流较少。u 东侧：石清路，车流较大，人流较多。临石津灌区。2.1.3. 项目环境指数项目地块民心河太平河石津渠1. 项目表面三面水系环绕，但实际三面水系均被道路与项目隔开，产生利好有限，尤其是太平河和石津渠；2. 相对而言，民心河与项目相隔的景源街，相对狭窄，对项目环境影响最直接，但此段民心河两岸绿化及河水治理相对滞后，效果远逊色于市区；3. 项目北侧预计100米退绿，将对项目环境改善起到加分效果；4. 从整体来看，项目周边环境破旧，均为村落，环境相对较差，但随着小安舍等项目改造的13、进展，整体环境将得到改善；2.1.4. 项目区位分析1. 项目位于老城区（新华区）二环外，片区城市化水平较低，非置业热点；2. 一方面由于受众心理疏离感强，另一方面受制于片区供给量有限及开发水平落后，目前仍是全市价格洼地，板块向外辐射力弱；3. 但随着本案、党家庄、小安舍、西三庄、北焦村等城中村改造项目的启动，将共同改善区域环境，使区域拥有更强的辐射力和吸引力。2.1.5. 项目规划分析1. 项目是在区域整体发展规划方向西跨北进的发展轴线上；2. “省会后花园”的区域定位将有利于提升项目的区域价值，同时滹沱河治理、南水北调及环城水系等生态环境优化将对本项目产生外围利好；3. 但近期外围对本案难14、以形成实质性利好，在开发初期借势较难，但将会成为本项目中后期的发力点之一，最重要的是给投资者带来了未来升值的预期。2.1.6. 项目交通分析本案景源街石清路北外环路北二环路石太高速公路本案1. 本案位置与外埠交通较为方便，外环、石太高速公路通达顺畅。2. 与市区联系贯通欠缺，主要依靠石清路和景源街，石清路由石太高速和北外环进市的大中型货车较多，速度较快，交通环境相对较差，不利于自住型客户日常出行。景源街路况较差，且狭窄，对项目交通压力承载力有限。3. 此外，本案东西向贯通不足，须重新构建从石清路到景源街的交通路网。4. 初步预测，本案交通将成为项目硬伤之一，须在规划阶段妥善引导梳理，否则将在后15、期制约项目的销售。2.1.7. 项目配套分析2公里水上公园商圈商业配套：以二环为边界，二环内以水上公园为中心形成的区域商圈，配套相对成熟，二环外多自然村或小区周边为中心有零星商业包围，但均不成规模，对其他区域辐射力有限；无具备雄厚师资力量和美誉度的中小学校，同时缺乏市级以上医院资源；周边生活配套不足也将成为项目硬伤之一，须依靠项目自身营造商业氛围加以改善。2.2. 项目界定条件分析界定区位老城区城郊结合部、形象落后、价格洼地陌生区、牵引型地块、先天不足规划区域未来发展方向、外围长期利好较多交通与外埠交通方便，与市区交通有待于改善配套配套不足，缺乏城市生活氛围地块属性大盘、可塑性强大盘、中等密度16、次级生态环境环境水平目前滞后，长期看好1. 与区域（新华区）未来入市同等规模项目对比，本案先天不足，属于中等素质地块；2. 但从中长期来看，随着各种利好消息的放出，整个片区大环境会有大幅提升，项目入市后存在较大改善和升值空间；3. 但同时，项目入市时期也无疑是其它项目或存量入市较为集中的时期，“诸候并起，群雄逐鹿”。因此项目所面临的竞争是非常激烈的，这也将成为项目重要的威胁点之一。3. 物业配比计算1. 物业组合需解决的问题：将近600亩大盘，容积率2.3，适合哪种物业配合。2. 开发商目标解析n 通过此项目成功进入省会品质地产开发领域，树立金麦加在石家庄市场品牌开发商的形象。 n 目标解析17、：本案求稳居于首位，在保证稳健的回款速度的基础上，追求单位产品的利润最大化。3. 开发商困惑点n 作为大盘如何实现走量与价格的平衡。如何实现合理持续开发。n 困惑点解析：作为大盘如何实现走量与价格的平衡物业组合比例与档次问题如何实现合理持续开发项目核心驱动力与开发节奏问题。3.1.1. 物业产品方案初步筛选根据项目规划条件以及客户目标，在容积率不高于2.3的情况下，一般可能出现的物业产品形式有以下几种：l 纯多层l 纯高层（小高、小高与高层组合）l 高层+多层混合社区l 高层+别墅混合社区根据本案地块先天素质，以及政府对别墅用地的限制性审批，建议不选择高层+别墅混合社区。即可以选择的方案为：纯18、多层、纯高层、高层+多层混合。3.1.2. 物业组合经济测算n 为方便测算，需假设多层容积率为1.2，高层容积率为3；n 根据开发商提供前期成本测算，回迁部分总成本（即折算为商品房部分土地成本）为79928万元，高层单方造价为2000元/，花园洋房单方造价为1800元/；n 商品房总占地217310.9；3.1.3. 单一物业组合方案l 单一方案：纯多层或纯高层物业类型容积率建面工程造价花园洋房1.2260773.08469391544高层2.3499815.07999630140说明：n 做纯花园洋房社区，为保持适宜的居住密度和景观环境，容积率1.2为适宜的标准，因此能出的总建面是最低的；n19、 做纯高层社区，密度最高上限2.3，可分为纯小高层社区或小高层与高层混合社区，相对应居住密度适宜，拥有中等密度品质社区的发展潜力；n 单从指标来看，如果保证产品支撑，二者都能实现同类物业产品中较高的价格；n 但从市场接受程度来看，本地市场尚无类似体量纯花园洋房社区，操作风险较大，而纯高层社区也受到地段及周边环境制约，难以支撑高溢价高层产品，价格上涨空间有限；3.1.4. 混合物业组合方案l 混合方案（高层+多层）配比一览表花园洋房高层总容积率总建面备注体量对比占地比例占地建面建面比例占地比例占地建面建面比例2比838.89%84509.79101411.748 20.29%61.11%132820、01.110 398403.3379.71%2.30 499815.078 以高层为主的比例组合40%86924.36 104309.232 21.05%60%130386.540 391159.6278.95%2.28 495468.852 45%97789.91117347.892 24.66%55%119520.995 358562.9975.34%2.19 475910.877 3比750%108655.5130386.600 28.57%50%108655.450 325966.3571.43%2.10 456352.950 55%119520.995143425.194 32.8421、%45%97789.905 293369.7267.16%2.01 436794.909 4比660%130386.54156463.848 37.50%40%86924.360 260773.0862.50%1.92 417236.928 匀称型比例组合65%141252.085169502.502 42.62%35%76058.815 228176.4557.38%1.83 397678.947 5比570%152117.63182541.156 48.28%30%65193.270 195579.8151.72%1.74 378120.966 75%162983.175195579.8122、0 54.55%25%54327.725 162983.1845.45%1.65 358562.985 大于6:480%173848.72208618.464 61.54%20%43462.180 130386.5438.46%1.56 339005.004 以洋房为主比例组合85%184714.265221657.118 69.39%15%32596.635 97789.90530.61%1.47 319447.023 90%195579.81234695.772 78.26%10%21731.090 65193.2721.74%1.38 299889.042 95%206445.3552423、7734.426 88.37%5%10865.545 32596.63511.63%1.29 280331.061 说明：n 当做满容积率时，花园洋房所占的建面比例为20.29%，占地38.89%，高层为79.71%，占地61.11%，这是两种物业组合不同方案中，花园洋房所占比例最小、高层所占比例最高的组合；n 故随着花园洋房占地面积的增加，总建面、综合容积率将逐渐降低，项目整体档次将逐渐提升，二者单位售价也将逐渐拉升；n 价格关系：假设花园洋房价格为X元/，高层为Y元/，假设单位面积土地二者产出效益相等，根据公式：每平米土地增值=售价（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费24、用-不可预见费-利息费用参考容积率-每平米土地费用，简化得以下公式：n 1.2X-1.2*1800-单位土地成本=3Y-3*2000-单位土地成本 则Y=0.4X+1280花园洋房价格6050630065506800705073007550780080508300855088009050930095509800高层价格3700380039004000410042004300440045004600470048004900500051005200l 高层与多层混合结论：n 在混合物业组合方案中，无论高层售价多少，只要花园洋房售价能大于等于上表中对应数值，则花园洋房比例所占越大，地块的综合效益就越25、高；若低于上表对应售价，则减少花园洋房所占比例才能趋向于综合效益最大化；n 故从市场接受程度来看，以高层为主的比例组合，高层售价较低，花园洋房售价较易实现上表价格，而随着花园洋房占地比例的增加，单位土地增值也将逐渐增加，故在以高层为主的比例组合中花园洋房比例最高的组合即为综合效益最大化的组合；n 以花园洋房为主的比例组合，花园洋房起点较高，售价运行至7500-7800左右，价格上涨就受到考验，每上涨一个台阶价格跨度较大，而与之对应的高层价格跨度则相应较低，难度相对较小，故在以花园洋房为主的比例组合中选取高层比例最高的组合，为综合效益最大化的组合。3.1.5. 各物业组合经济效益对比列出六个方案26、进行经济效益对比：假设高层均价4000元/，花园洋房均价6800元/。1. 表一：各物业类型经济效益对比表一方案一（纯洋房社区）洋房26.07万方，占100方案二（纯高层社区）高层499815.07万方，占100方案三（容积率做满复合社区）洋房10.14万，占20.29%；高层39.84万，79.71%综合容积率1.20综合容积率2.30综合容积率2.30综合容积率2.30建筑面积26.07万建筑面积49.98万建筑面积49.98万建筑面积49.98万单价总价单价总价单价总价单价总价花园洋房6800177325694400006800689599886.4高层0040001999260280427、500224916781540001593613320总销售收入1773256944199926028022491678152283213206土地费用799280000799280000799280000799280000工程造价469391544999630140999630140979347806.0开发直接费用合计1268671544179891014017989101401778627806销售费用 （销售收入*2.5%）44331424499815075622919557080330两税一费 （销售收入*5.5%）975291321099593151237042301255767228、6不可预见费 （工程造价*3%）14081746299889042998890429380434项目总成本1424613846198883986720088324691990665297利润34864309810420413240335346292547910销售利润率19.66%0.52%10.69%12.81%成本利润率24%1%12%15%2. 表二：各物业类型经济效益对比表二方案四（损容积率复合社区）洋房14.34万方，占32.84高层29.34万方，占67.16方案五（损容积率复合社区）洋房18.25万方，占48.28高层19.56万方，占51.72方案六（复合社区）洋房20.86万29、方，占61.54高层13.04万方，占38.46综合容积率2.01综合容积率1.74综合容积率1.47建筑面积43.68万建筑面积37.81万建筑面积31.94万单价总价单价总价单价总价花园洋房6800975291319.26800124127986168001418605555高层4000117347886040007823192404000521546160总销售收入214877017920235991011940151715土地费用799280000799280000799280000工程造价844904779.2719733700.8636286315.2开发直接费用合计164418430、77915190137011435566315销售费用 （销售收入*2.5%537192545058997848503793两税一费 （销售收入*5.5%）118182360111297951106708344不可预见费 （工程造价*3%）253471432159201119088589项目总成本184143353717024936401609867042利润307336642321105461330284673销售利润率14.3%15.87%17.02%成本利润率17%19%21%说明：n 方案一：成本投入最低，利润最高，但市场去化速度最慢，风险较高，建议不选择；n 方案二：盈利能力最弱，总31、成本投入最高，利润率最低，对单位售价要求必须高于4500元/，利润率才能高于12%，建议不选择；n 方案三：成本投入最高，销售总价最高，但利润率较低，建议不选择；n 方案四、五、六，通过对比得出，随着洋房所占比例的增加，开发成本逐渐降低，利润逐渐上升，单位产品盈利远超过降低容积率减少建面所带来的损失；n 方案六：总投入较低，但投入产出比较高，但从二者占地和建面比例来看，花园洋房建面占6成，占地达8成，而高层建面占4成，占地仅为2成，两者居住环境差距较大，不易融合，建议不选择；n 因此，若追求利润最大化，建议选择方案五，即花园洋房与高层建面比例约为5:5，若追求销售总额最大化，建议选择方案四，即32、二者建面比例为3:7。3.1.6. 物业组合选择建议1. 方案四、五详情一览表配比方案花园洋房高层总容积率总建面体量对比占地比例占地建面建面比例占地比例占地建面建面比例四3比755%119520.995143425.19432.84%45%97789.905293369.71567.16%2.01436794.五5比570%152117.63182541.15648.28%30%65193.270195579.8151.72%1.74378120.说明：n 中原建议：选择方案五，即打造以花园洋房为标杆产品，以低密稀缺产品撬动市场，树立项目中高端形象，从而拉升高层溢价空间，实现项目综合效益最大化33、；n 若选择方案四，即以高层为启动产品，快速回现，平衡项目资金并缩短投资回收期，以花园洋房为明星产品，提升项目品质。4. 项目整体产品定位4.1. 项目定位（方案五）低层高密度产品+高层低密度产品即电梯多层+情景花园洋房+高层。以丰富的产品线全面覆盖以“景观”和“舒适居住”为导向的中高端客户，构建完整没有内部竞争的产品体系。产品策略：以情景花园洋房为标杆物业，以高层提升容积率，以电梯多层保证快速走量n 盈利主体：电梯多层快速聚集人气，成功启动n 产品创新：观景高层项目创新产品，丰富社区产品形态，提升居住品质n 价值标杆：情景花园洋房项目标杆产品，拉升项目品质，形成自身价格标杆和比较机制。4.234、. 定位论点：项目所在区域认知度较低，自身有生态资源但不强势，如何整合自身资源实现陌生区域大盘的成功销售？4.3. 定位论据4.3.1. 典型案例：深圳万科城1. 项目基本介绍n 项目背景：位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，邻近华为基地。属于关外，各项基础设施配套匮乏；占地39.7万，建筑面积43.7万；n 项目定位：低密度亲地社区，43万方建筑、1.1容积率、3万方配套，打造亲地社区。联排、花园洋房等包括前庭后院、阶梯露台、入户花园、地下车库、创意地下空间等亲地元素。2. 整体策略介绍n 产品策略：项目分两期，一期以资源状况一般的洋房产品为主，少量townhouse带动项目形象，检验产品，35、一期产品的类型组合上可谓恰到好处，既控制了风险，又为后期开发创造条件。二期的产品定位明显走高，低密度产品所占的比例明显增加，第一期项目的品牌塑造和带动启动至关重要的作用；n 启动策略：在资源全面整合基础上，将公共配套充分展示，消除区域陌生感，弱化配套不足，产生震撼效果；A. 策略一：实景展示，景观中心首先完成，看得见的未来居住体验主景观体系前移，将未来的居住意境充分展现，以弥补项目自身资源不足的先天劣势，同样邻近的中海日辉台项目销售价格较万科城低1000元/平方米，品牌差异和展示体验的不同是造成差距的根源。B. 策略二：启动区配套商业的建立，弥补项目配套不足的劣势服务于片区功能的商业中心在第一36、期项目中便全部建设完成，尽早展示；而销售时机则放在一期住宅入伙之际，销售价格实现度大大提升；整个策略可谓开发经验与资金实力的结合。C. 策略三：启动产品的物业组合，情景洋房为主，少量toho检验市场，提升形象；一期产品的不同部分展现了不同的功能：情景洋房：市场切入点，同时对社区外围起到一定围合作用；TOHO：临近主景观区，同时检验市场；LOFT：提高土地利用空间；景观中心：实景展示，提升品牌；商业中心：规避配套不足；外围的不利资源在第一期的围合作用下，基本消失，取而代之的是完美社区的实景体验。3. 万科城（一期）的成功关键因素n 问题一：如何克服区域周边配套不成熟？区域价值重新定位“大深圳”、37、“大交通”背景下的万科城，解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰；n 问题二：如何整合资源形成区域不可复制的另一极？以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、 100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城作为项目参照物；n 问题三：产品价值点如何展现？在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设施一并展示，未来生活场景得以充分体验看得见的未来。n 附加值：品牌效应万科品牌对品质保证和优质服务的承诺4.3.2. 中原大盘操作经验总结大盘案例研究发现，区域价值界定、功能产品多元化、合理开发节奏是大盘成功的关键点。1. 竞争策略：n 大盘的竞争不是个别楼盘38、的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”；n 大盘需要有自己的核心吸引力，它能使本被边缘化的郊区中心化，扩大客户覆盖距离；n 大盘从硬件看，往往需要有1-2个核心“震撼点”，形成强势的传播效应；n 大盘功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用；n 大盘产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新产品的组合搭配，整体实现项目目标；n 大盘的启动以立势为主，中前期开发奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值；2. 客户策略：n 郊区大盘的客户均有明显的投资意向，投资成功成为未来较强的示范效应，因此，大盘开发，前39、期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送；n 大盘需要营造自己的专属圈层，主流客户群，且客户群要复合而非单一，宣传的主流客户要对其它客户群具有吸引和涵盖性；4.3.3. 本案的矛盾与冲突点R1：非期望结果：按常规发展的可能结果R2期望结果：我们的期望目标从置业选择上：本项目处于市郊偏远地区，消费者心理距离较远，不是本地人置业首选从销售力上：使本项目成为区域有创新亮点的热销楼盘从区域价值上：项目处于经济相对落后、区域价值未被挖掘的地块。按照常规发展，商品房价格只能从属于本区域房地产价值体系，市场实现不会有较大突破；从价格体系上：突破新华区现有价格体系，实现快速回款从竞争上：若陷入周边项目的同40、质竞争，将会给本项目的市场销售和成本回收带来较大压力，实现项目目标有难度；从竞争上：避免陷入与区域周边项目的同质竞争，实现差异化如何实现从R1到R2的转变？解决办法就是找准项目的战略发展方向。4.3.4. 本案的战略发展方向分析利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向客观性主动式被动式主观性 1 4 2 3产品服务人文环境新进者品牌和影响力社会资源和氛围区域价值自然资源l 环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资源禀赋；l 人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志；l 服务：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素；l 产品：典型的单一项目成功要素和高价41、楼盘的充分条件；4.3.5. 结合本案实际情况结论：l 在现阶段石家庄还没有任何既成事实能够形成对本区域明确的价值定位和价值提升，主要依靠区域竞争，很难实现本项目目标；l 区域大环境自然资源条件好，但项目周边缺少稀缺性的自然景观资源，与资源拥有型（龙凤湖、西部山前区、蟠龙湖等）的其他低密项目相比缺乏竞争力，项目所拥有的水景资源，只能算次级生态景观资源；4.3.6. 建议发展策略“1+3”（产品+自身资源）以区域新进者的姿态，有效利用自然资源，打造类型丰富的居住升级产品，塑造项目不可复制的核心竞争力。1. 策略一：区域价值重定；迎合区域北拓西进格局下的城市扩张趋势，打造“城市生活又一极概念”，从42、而跳出区域现有竞争格局，通过营造新的生活方式，打破区域价格瓶颈；2. 策略二：提前价值展示，营造体验型大盘氛围；未来生活场景前置，景观、商业及公共配套在项目启动初期即先行启动，以消除区域陌生感，弥补项目周边资源配套不足的先天劣势；3. 策略三：物业类型全面提升，产品相对复合和多样；低密舒适型产品最大化，为中高端客户提供全面的居住升级产品；通过标杆产品、回现产品、创新产品的组合搭配，整体实现项目目标；4. 策略四：制造硬件震撼点，打造不可复制的核心竞争力；例如联邦东方明珠：斥资两亿打造四季海滨生态公园，成为旅游景点，盛世长安引入名校北京实验二小设立分校，打教育地产概念。结合本案建议从景观或教育方43、面重点下功夫，来制造震撼点。4.4. 形象定位纯生态水域多元化低密项目形象定位语：三河汇聚 引领城邦 太平河、民心河、石津渠，三河环抱，独占三河汇聚的充足水脉，拥有三面看景的景观资源；多元产品形态并存的混合型住宅社区，打造高尚居住城邦。5. 本案规划建议1. 地块分析说明n 居住舒适度较高地块位于西北角，适合做低密纯高端和高板高端。n 近距离回迁区地块，受回迁日照影响。不建议做洋房。n 社区体量较大必须进行地块分解。n 社区应考虑多出入口。n 洋房区域需保持半独立或完全独立性。n 社区高层产品应有阶梯，以中高端为主。5.1. 方案四以洋房为主5.2. 方案五以高层为主6. 目标客群定位6.1.44、 市场调查样本客群分析本次分析的调查客户分为三部分，其一来自调查问卷共计50余份、其二来自成具体交客户（路劲蓝郡、公爵、锦麟）分析、其三销售中心3-4名业务员深度访谈，内容均为中原田家庄项目组亲力亲为，请妥善保管资料。6.1.1. 洋房类项目调研客户分析针对洋房类客群调研的问卷中，关于客群信息的有效问卷共计48份，相关客户信息分析如下：1. 受访人群的年龄情况分析 50岁以上的客户占6%；35-45岁的客群占63%；而30岁以下的人群不足10%。鉴于本次问卷客群的有效性较强，通过调查，在洋房类低密度社区中，主流购房人群的年龄范围集中在35-45岁，而50岁以上的人群以及35岁以下的人群做为重要45、的辅助购买人群存在。2. 受访客户的家庭人口状况分析 57%的家庭人口数在4口人以上（受调查过程中直接受访者本身的限制，该比例较实际情况有所偏高），即为三代同堂；三口之家在35%左右；两口之家占6%。通过调查，在现阶段洋房类低密度社区中，主流购房人群的家庭结构为三代同堂，其次是三口之家，而两口及以下的家庭所占比例较小。3. 受访客户的职业状况分析 私营业主所占比例最高，占有效问卷的46%；其次是事业单位和企业单位的人群，分别占23%和17%；自由职业者所占的比例占4%；受职业的特殊性限制，有效问卷中的公务员比例仅为6%。通过本次调查，在现阶段洋房类低密度社区中，主流购房人群的职业分布为私营业主46、企事业单位高收入人群及公务员。4. 受访客户的置业目的分析如上表所示，以自住为目的占到98%，以投资为目的为2%。5. 受访客户的面积需求分析141160所占比例最高，占有效问卷的24%；其次是161180，占到36%；之后依次是181200，占到14%；201220，占到10%； 221240占到6%，最后是241260，占到2%；260以上的为0。6. 受访客户的户型结构需求分析在调研中，关于对户型结构需求的有效问卷共计48份，上跃所占比例最高，占有效问卷的40%；其次是平层，占到29%；之后是下跃户型，占到23%；错层户型占到6%；最后是复式户型，占到2%。7. 受访客户的对私家花园需47、求分析50所占比例最高，占有效问卷的62%；其次是40，占到21%；30占到13%；20占到4%；10为0。6.1.2. 洋房类项目客群特征总结1. 中原通过调查认为在现阶段洋房类低密度社区中，主流购房人群的年龄范围集中在35-45岁，而50岁以上的人群以及35岁以下的人群做为重要的辅助购买人群存在。2. 主流购房人群的家庭结构为三代同堂，其次是三口之家，而两口及以下的家庭所占比例较小。3. 主流购房人群的职业分布为私营业主、企事业单位高收入人群及公务员。结合深访结果来看，该类人群的共同特征是：收入多元化且家庭收入丰厚；均为有车族，相对产品品质成为其选择物业的重点考虑因素；更追求居住舒适度和品48、质感；对住宅价格的敏感度明显偏低。4. 由于是选择洋房产品，因此自住几乎成为唯一的购房目的，仅有少部分具有投资目的。5. 在对户型面积的选择上，140180区间成为选择重点，这不仅反映出客群对产品本身的认知，更是由于对总价的考虑得出的结论6. 在户型结构的选择上，跃层户型依旧是主力客群的首选，认为跃层户型是最能反映洋房的特点，并且特别针对上跃的户型表现出浓厚的兴趣。同时，洋房客户对私家花园可谓情有独钟，且对私家花园面积要求越大越好，。6.1.3. 高层类项目调研客户分析1. 客群的年龄阶段分析 客群的年龄阶段集中在30-45岁之间，占样本总量69%；30-40岁的客群较为集中，占样本总量的5449、%。由此可以看出，选择高层项目客群的年龄集中在30-45岁，45岁以上或30岁以下的人群所占比例较小。2. 客群的职业情况分析 客户职业状况较具参考价值，从上图可以看出，金融、医疗、教育等行业的企事业单位人群比重较大，占样本调查的51%。该调研结果较准确的反映出新华区区域购房人群的职业特征，原因为新华区军事、金融、政府、医疗等机构的大量集中，形成了独有的购房人群特征。其中私营业主仍占比例较高，为样本问卷的36%，可以看出私营业主在石家庄的中高购房客群中以主流的形式存在。3. 客群的家庭结构状况分析 客户的家庭结构以3口之家为主，占样本总量的44%，所占比例较高；三代同堂的家庭占样本总量的30%50、；夫妻占20%；总体和人口情况比较一致。根据以上数据的反映，在泛新华区的高层住宅购房客户中，购房人群中家庭结构以三口之家和三代同堂的家庭为主。4. 现居住的面积情况分析 客户的现居住面积大部分在120平以下，即本次样本客户几乎均是刚性或改善性置业者。其中现居住面积以100以下-120平方米之间的客群为主，占样本客户总量的72%；其中现居住面积在120-140平方米之间客户占样本总量的20%；140平方米以上的客户相对比例较低，占样本总量的8%；5. 需求的面积情况分析通过本次调研，在泛新华区的高层住宅购房客户中，具有较强购改善性需求的面积集中在100140平方米，占到65%。主流人群对面积段在51、120-140平方米的居住面积有偏好，该区间也能较好的满足使用功能和高舒适性的需要。6. 客群住宅购买目的分析 购买目的相对比较单一， 70%的客户的购买意向为自住，其他购买目的分别为：为子女购买6%,为老人购买2%，投资2%。从中可以看出，石家庄市主流高层购房者的购房目的仍是以改善居住条件为主，同时也对未来高层居住社区的产品提出了更高的要求。6.1.4. 高层类项目客群特征总结1. 鉴于调研的目的性，本次样本客户主体为石家庄市泛新华区区域内的客户。高层住宅客群的年龄阶段集中在30-45岁，45岁以上或30岁以下的人群所占比例较小。2. 该调研结果较准确的反映出了泛新华区域购房人群的职业特征，52、即金融、医疗、教育等行业的企事业单位人群所占比重较大，占51%，原因为新华区军事、金融、政府、医疗等机构的大量集中，形成了独有的购房人群特征。其中私企人员仍占比例较高，为样本问卷的36%，可以看出私企人员在石家庄的高层购房客群中以主流的形式存在。3. 在泛新华区的高层住宅购房客户中，三口之家是购房人群中家庭人口情况的主流，其次是4口以上以三代同堂为主的家庭。购房人群中家庭结构以三口之家和三代同堂的家庭为主。4. 本次调研中的客户现居住面积相关数据大部分在120平米以下，具有较强改善需求。在泛新华区的高层住宅购房客户中，主流人群对面积段在120-140平方米的居住面积有偏好，该区间也能较好的满足53、使用功能和高舒适性的需要。5. 泛新华区区域的主流购房者购房目的仍以刚性需求和改善居住条件为主，同时也对未来高层居住社区的产品提出了更高的要求。6.2. 可比性项目客群分析中原选择以客群问卷调查以及结合现有可比性项目的来访/购买/居住客群进行对比分析的方式进行对比参照，以期使本案的目标客群定位更具可行性和准确性。可比性项目选择：洋房类项目：路劲蓝郡、锦麟、天山新公爵。高层类项目：天山峰会、北郡。数据来源：售楼员访谈、相关项目客户资料统计及成交客户资料分析。6.2.1. 路劲蓝郡1. 客户区域来源分布裕华区占60%以上。其余以桥西、周边县市富裕人群为主。2. 客户职业范围分布私营业主占75%左右54、，公务员占20%左右。在已购房业主中，私营业主、事业单位、银行、医院占90%左右。3. 客户年龄区间分布主流客群的年龄阶段在30-45岁，其中40-45岁之间的占70-80%。4. 家庭人口结构家庭中三代同堂有老人的客群占总体客群的30-40%左右。5. 自住和投资的比例投资客群不足5%，其他客群均为自住。6.2.2. 锦麟1. 客户来源分布分析 如图所示，锦麟的成交客户来源较明显，新华区占到67%，反映出主流客源的地缘性显著。此外桥西、桥东以及其他郊县的客户所占比例较高分别占到8%、7%、9%，反映出泛新华区区域的延伸部分对客源的辐射作用；其他区域较为平均，均为2%。2. 客户职业类型分析 55、如上表所示，锦麟的成交客户职业构成中，私营业主的比例较高，占到样本总量的38%；事业单位客户占到样本总量的28%；鉴于锦麟洋房的产品特性，可见主流客群依旧以私营业主、企事业单位工作人员和公务员为主。3. 客户年龄类型分析 购房客群中，30-45岁为主流，占到总量的43%，之后依次为25-35岁占29%,4555岁占22%，55岁以上占2%，25岁以下占4%。4. 客户购房目的分析如上表所示，锦麟成交客户的自主投资比值为95%和5%。鉴于锦麟项目的位置以及洋房产品的价格，购买客群满足自住需求的目的明显，而投资的比例很低。5. 客户有车情况分析如图所示，锦麟成交客户的汽车保有量为：有1台车的占7656、%，2台车的占17%，有2台车以上的占7%。6. 客户成交户型分析如上表所示，锦麟客户成交户型的比例分别为：购买三居的占63%，购买二居的占21%,购买四居的占11%，购买跃层的占5%。7. 客户成交原因分析锦麟客户成交分析原因依次排序为：洋房产品占34%，项目户型合理占21%，地段位置佳好和周边环境好各占11%，项目就近占9%，价格因素占2%开发商品牌占1%。6.2.3. 天山新公爵1. 购房客户区域分布情况天山新公爵共270套洋房，销售周期从2009年1月6日开盘，至2009年12月31日售罄，中原共销售268套，仅余样板间及其对门物业。成交客户中263名是市区客户，其余是郊县客户。市区客57、户中，新华区站69%，其他区域31%。2. 客户职业类型分布购房客群中，私营业主47%以上，公务员5%，企业工作人员为8%，事业单位工作人员，包括教师、医生等占38%。3. 客户年龄类型分布购房客群中，30-45岁为主流，之后依次为40-45岁占25%,2535岁占19%，55岁以上占4%，25岁以下占2%。4. 客户成交原因分析综合各项数据，客户自住占98% ，投资占2%。体现出洋房总价高，而购房客户只满足自住需求。5. 客户有车比例分析天山新公爵客户的汽车保有量分别为：有1辆车的占63%，有2辆车的占27%，有2辆车以上的占10%。6. 成交户型分析天山新公爵客户成交户型的比例分别为：购买58、平层的占46%，购买跃层的占23%,购买下跃的占31%。7. 成交原因分析新公爵客户成交分析原因依次排序为：洋房产品占62%，区域位置佳占25%，园林设计出色占9%，开发商品牌占3%，价格因素占1%。6.3. 洋房可比项目客群特征总结综合以上三个可比性项目的来访/购买/居住客群的特征，中原对于以洋房类住宅社区的客群特征总结如下：1. 受项目产品特质的限制，除路劲蓝郡外，新华区的天山新公爵与锦麟的客户群均表现出较强的地域性，相对来说与这两个项目地段相比本案客户群的地缘性亦较强。2. 从客群的职业上来看，路劲蓝郡项目与其他两个项目天山新公爵和锦麟的主流客群中私营企业主的比例均较高，除私营企业主之外59、，地缘性较强的企事业单位中高收入人群以及公务员等是该类项目的主流人群。结合本案来看，泛新华区地缘性较强的私营企业主、企事业单位中高收入人群以及公务员等亦将成为本案的主力客群。3. 从年龄阶段上来看，30-45岁的客群是购买该类物业主流人群，并且在路劲蓝郡和天山新公爵两个项目中，40-45岁的客群占的比重均相对较大。结合泛新华区的中高端调研来看，本案的主流客群的年龄段亦集中在30-45之间，其中35-45岁的客群将占较大的比重。4. 从成交原因来看，购买洋房的客群对洋房产品的关注点依次为：洋房产品、区域位置、园林景观、以及开发商品牌和价格。综合洋房类客群调研以及相关项目客群的数据，可以推断，本案60、排在前三位的关注点对目标客群依旧具有强大的吸引力。5. 从购买目的上来看，该类项目的自住和投资客群的比例约为9：1依据自身条件和已成交项目的客户调研，预计本案自住和投资客群的比例约为9：1，其中自住客群群仍占主流。6.3.1. 天山峰会1. 客户区域来源分布新华区占80%，其他以桥西、桥东工作，住在新华区的人群为主。新公爵客群的延续，有相当数量的购房客户是已购房客户介绍购买。2. 客户月到访量2010年4月峰会准开售，月到访量300500批，月成交2030套左右。3. 客户年龄分布主流客群的年龄阶段在3545岁，占到成交总量的80%。4. 销售价格单价75009000元/平米，总价未能突破1661、0万，销售进度迟缓，需靠降价促销活动推进。5. 自住和投资的比例投资客群不足2%，其他客群均为自住。6.3.2. 北郡1. 客户区域来源分布新华占85%以上。其他以桥西、住在桥东工作在新华区的人群为主。其中以水上公园周边客群以及北二环周边企事业单位人员为高端客群。2. 客户月到访量2010年1月至6月，月均到访量1500批左右。7月起，受中华大街高架桥修建封路影响，月均到访量下降至500批左右。3. 客户年龄区间分布主流客群的年龄阶段在25-35岁，其中30-35岁之间的占70-80%。4. 置业目的比例70%的客群选择购买100平米左右的户型，刚性需求特征明显。仅有少部分高端客群，选择14062、平米以上的大户型。5. 自住和投资的比例自住客群占90%，投资客群占10%。6.4. 高层可比项目客群特征总结综合以上两个可比性项目的来访/购买客群的特征，中原对于以高层类住宅社区的客群特征总结如下：1. 受项目所在区域成熟度的限制，天山峰会与北郡的客户群均表现出较强的地域性，均是以范新华区为主，项目周边客群更成为“主力中的主力”，相对来说与这两个项目地段相比，本案客户群的地缘性稍显不足，地缘性客户分布比较广泛，且对项目本身的认知度有待提高。2. 从客群的职业上来看，两个项目天山峰会和北郡的的主流客群略有不同。天山峰会的客群中私营企业主的比例较高，除私营企业主之外，地缘性较强的企事业单位中高收63、入人群以及公务员等亦是该类项目的主流人群。而由于北郡的客群以刚性需求为主，客群层次有所降低，以私企职员、高级白领、企事业单位普通员工为主。结合本案来看，泛新华区地缘性较强的中高端层次的客群以及刚性需求的客群，将成为本案的主力客群。3. 从年龄阶段上来看， 25-45岁的客群是购买该类物业主流人群，40-45岁的客群在改善类中占的比重相对较大。而2535则是刚需类客群占主导地位。结合泛新华区的客群分析来看，本案的主流客群的年龄段集中在25-45之间，其中35-45岁的客群将占较大的比重。4. 从客群到访量来看，北郡的到访客群持续不断，而天山峰会的客户到访量一直未有突破，主要是由于产品差异化以及价64、格等原因造成的。结合本项目，需合理结合不同层次的产品，吸引相应客群的来访，进而增强客群对本项目的认知度，以带动销售的进度。5. 从购买目的上来看，该类项目的自住和投资客群的比例约为9：1依据自身条件和泛新华区的客户分析，预计本案自住和投资客群的比例约为8：2，其中投资客群中将含一部分投资兼自主的人群。6.5. 本案目标客群定位综合本次市场问卷调查客户情况以及可比性项目的客群分析，中原对本案的目标客群总体定位如下：6.5.1. 洋房客群定位具备较强消费能力和品味追求的中产阶层1. 为项目的核心理念吸引并产生共鸣，追求健康高尚新生活，注重生活品质，追求新生活方式，意欲购买本案做为第一居所者；2. 65、为项目的品质和开发商的实力所吸引，第二次或第二次以上购房以改善现居住条件者；喜欢轻松休闲的氛围，重视社区的生态环境和文化生活的高收入者3. 欲购买项目房产，以求保值、增值者。尤其是事业有成，能够接受新生活方式，崇尚自然、生态、健康的成功者。6.5.2. 高层客群定位追求舒适优美生活的中层人士与追求宜居便捷的刚需阶层1. 具有改善居住环境需求，有较高的社会地位、经济收入和生活品位的中高收入从业人士。该部分人群属于年龄在35-45岁之间，事业有成，愿意提高生活品质，注重生活环境的中产阶级上层人士。2. 具有购买首套住房、婚房需求等刚性需求购房者，注重居住环境与生活氛围，喜欢较高生活层次的私企白领、66、企事业单位普通工作人员、多元收入的普通公务员、以及高收入个体经营者。6.5.3. 目标客群的特征描述目标客户来源分布示意目标客户购买目的示意目标客户职业划分示意目标客群年龄结构示意目标客群感性描述感性消费与理性消费并重；对物业周边环境、社区景观及交通更加关注；具有较强的圈层意识和尊崇感；更关注物业服务品质及建筑质量；追求生活的舒适和优越，愿意付出相应成本。7. 本案住宅户型配比建议7.1. 户型总体规划建议结合本案用地的自身特点，基于市场研究数据的依据，中原认为：u 中、高密度产品应立足项目本身，并结合本项目所在区域市场特点及未来住宅产业发展方向，进行合理的户型规划设计。塔楼、高板二居和三居为67、主，辅以适量四居及小户型u 低密度产品的规划设计建议情景花园洋房+多层电梯洋房7.2. 市场高层户型配比l 市场中、中高端项目户型配比说明序号物业名称物业类型面积区间比例1水榭花都洋房3室130-14550%4室170-1807%5室210-24740%高层1室38-4810%2室80-9060%3室90-13030%2蓝郡别墅240-30039.4%高层标准160-17535.5%跃层1823.9%洋房标准156-16418.4%跃层170-1802.8%3北郡高层1室6012%2室70-9036%3室120-14034%4室180-22018%4丽都河畔高层1室718%2室96-9927%68、3室13725%4室174、2136%洋房3室153-17416%4室15718%5锦麟高层2室12613025%3室15017040%洋房4室18019020%跃层18029015%6香格里高层1室707520%2室809540%3室10014525%4室19019515%l 高层各户型平均面积、平均比例户型一居二居三居四居平均面积（平方米）38-7570-9690-170160-190面积范围（平方米）5890125-147150-180平均比例10%45%32%18%7.3. 本案高层户型配比建议户型户型设置户型面积（平方米）建筑面积比例一室1室0厅1室1厅40-608%两室室2厅80-69、9025%室厅90-10010%室厅100-1105%三室室2厅110-12025%室2厅130-14025%其他4室140-1607%配比建议说明n 本项目定位为中高端项目销售面积较大，要求可选户型种类较多，但本项目以改善型居住为主以2、3居为主；建议减少1居户型供应。n 建议高层中减少160平方米以上户型，具调查锦麟及北郡高层中160以上户型销售率较低，其销售价格基本为均价，未对价格提升进行相应依托贡献。7.4. 塔楼及高板户型设计建议1. 塔楼户型配比及居室面积建议表（各居室面积为参考值）户型一居二居三居居室数一室一厅二室二厅二室二厅三室一厅三室二厅一卫一厨一卫一厨一卫一厨一卫一厨二卫一70、厨销售面积40-60809090100110120130140起居室1827282825餐厅12主卧室1216161820次卧室10121215次卧室913厨房677810主卫生间55568次卫生间444生活阳台22222观景阳台3455过道2223储藏间223楼梯2. 板楼户型配比及居室面积建议表（各居室面积为参考值）户型二居三居四居居室数二室二厅二室二厅三室二厅三室二厅四室二厅一卫一厨两卫一厨二卫一厨二卫一厨三卫一厨销售面积90100100110120130130140140-160起居室2728282525餐厅1010主卧室1616182020次卧室1012121414次卧室91010次71、卧室10厨房77888主卫生间55688次卫生间4444次卫生间4生活阳台22222观景阳台34555过道22234储藏间2233楼梯57.5. 高层设计户型设计原则建议客厅1. 户型结构功能分区餐厅公共活动区门厅家庭厅卧室功能分区私密休息区书房保姆房厨房卫生间辅 助 区阳台贮藏2. 户型结构布局建议n 整体布局1）户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则：动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；2）洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；3）厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近72、的位置，以避免买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。4）客厅面宽不小于3.6米。n b公共区域1）进门即玄关或门厅，不留走道等浪费面积；2）两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形；3）建议采用大客厅、小餐厅的布局；4）不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性；5）厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光；6）各居室的门洞应避免与入户大门相对。n c私密区域1）与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端；2）各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。n d居室朝向1）起居室和卧室应取最好的朝向； 2）书房、餐厅等应取次好朝向。n e窗户设计 各户的窗与窗之间应考虑角度，避73、免对望，影响房间的私密性。n f阳台设计 应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。n g厨房设计 考虑橱柜与冰箱机位。7.6. 洋房户型设计建议1. 洋房户型及大面积户型在各项目中配比情况序号物业名称物业类型面积区间比例1水榭花都洋房3室130-14550%4室170-1807%5室210-24740%2蓝郡高层跃层1823.9%洋房标准156-16418.4%跃层170-1802.8%3北郡高层4室180-22018%4室174、2136%洋房3室153-17416%4室15718%4锦麟高层2室12613025%3室15017040%洋房4室18074、19020%跃层18029015%5香格里高层4室19019515%6新公爵洋房下跃220-24030%上跃23020平层15050%7国际城4洋房上跃250-30020%平层150、19080%说明：n 市场大户型面积需求主要为140-170平方米之间，此类大面积占60%左右。n 跃层户型在水榭花、蓝郡、锦麟、国际城4中均有，其面积区间一般在180-240平方米之间。据中原销售洋房经验上跃、下跃户型较平层较早售出，客户较为青睐；n 临景观洋房如端头户型面积稍微大，一般在260-300平方米之间。n 本案定位为中高端产品，其户型面积区间不易过大。中原建议洋房面积配比如下：2. 户型面积区间建议75、：户型面积区间（）下跃（半地下）240-260上跃（复式）增露台200-220平层160-1803. 洋房产品构成：A. 产品构成4.5层情景洋房为形象。5.5层多层电梯洋房为主。B. 构成比例中原建议以电梯洋房为主，比例为80%，以情景为形象吸引前期购买者，比例为20%。7.7. 塔楼、板楼户型特色卖点建议1. 塔楼户型阳台设计变花台中原建议塔楼的大户型在阳台设计上加大阳台的进深，打造拥有花台的开放式阳台。2. 先错层，后期补（送阳台面积）阳台错层设计，后期房管局审核面积之后，物业再将无阳台户型补齐阳台。建议将主卧与客厅阳台错落，如原90平米户型在增加阳台后变为95平方米。接近140平方米则76、因错路户型减少缴纳契税的相关费，在后期销售中亦被接受。 错层阳台设计，后期由物业负责丈量，补齐原无阳台户型。3. 宽阳台设计阳台面积较大、较宽，易于后期装修改造；如广州万科四季花城项目，其阳台外挑2.1米，比传统阳台（一般为1.51.8米）要宽，能够较好地满足观景及其它生活需求，但建安成本相应增加，施工做法上难度加大。4. 增加飘窗的运用飘窗目前市场较为流行，但运用较死板，一般只运用在阳面卧室、北向卧室。中原建议在户型中增加飘窗的运用，如卫生间、厨房等均增加飘窗的设计从而间接增加户型面积，提高居住舒适度。 5. 入户花园设计（半凸半凹式阳台）入户花园式阳台也称半凸半凹式阳台，是指阳台的一部分悬77、在外面，另一部分占用室内空间，它集凸、凹两类阳台的优点于一身，阳台的进深与宽度都达到了足够多的量，使用、布局更加灵活自如。7.8. 洋房户型特色卖点建议结合石家庄市场花园洋房现状，中原建议在满足基本要求如大客厅、大卧室、采光充足之外，户型应增加亮点差别与其他花园洋房建议如下：1. 一层半地下设计，下沉式庭院，北向车库。 一层与负一层为下跃，下跃设置下沉式庭院，使得地下室有充分的采光，从而提升负一层的居住价值及销售价格。2. 全部地下停车，电梯直接入户，一层前后双花园设计； 电梯直接入户 花园3. 平层赠送露台，顶层双向露台 平层露台 顶层双向露台平层2-3层赠送大面积的层层退露台，顶层为跃层建78、议减少两间房间作为赠送面积，一则避免跃层面积过大，二则以赠送面积形式增加项目的性价比。4. 步入式衣帽间、保姆房设计 大户型考虑需周全，因其需求与刚性需求完全不同，主要考虑生活的舒适度如衣帽间必须设置离主卧较近的位置、保姆房一般在阴面且考虑其单独卫生间。7.9. 公共部分装修建议1. 大堂及首层电梯厅装修建议大堂采用花岗岩或大理石墙面、地面，配以艺术作品等挂件，增添居住环境的艺术文化气氛，天花用石膏吊顶及高雅水晶灯饰，另备盆景、植物等作为大堂的陈设；设独立信报箱。首层电梯厅采用花岗岩或大理石地面、墙面。2. 标准层公共走廊及电梯厅装修建议公共走道采用花岗岩或优质抛光地砖铺地，高级乳胶漆墙面，天79、花用石膏吊顶并配以灯饰。电梯厅采用花岗岩或优质抛光地砖铺地，高级乳胶漆墙面，墙面以简洁、明快、现代的形式布置。3. 电梯内部装修建议 电梯采用24小时运行的国际知名品牌的合资电梯；大理石或花岗岩门套，不锈钢门扇；电梯内部加设装饰，装饰风格与电梯厅的布置协调；地面铺设地毯或石材均可，墙面可考虑以木质材料装饰并配以镜子。8. 本案商业户型配比建议1. 石家庄商业现状序号项目名称总建面（）物业类型/建筑形式单铺面积（）销售情况1万达广场6二层、框架90-220销售良好2花都金街3二层、框架20-230（局部1000）售罄，除1000为自留3花香维也纳4二层、框架（loft）70-200售罄4凤凰台180、5二层、框架130-350在售，大面积销售难度大5缔景城20二层、框架（loft）20-250售罄说明：n 石家庄临街商铺平均居中面积区间20-200平方米之间。n 市中心商铺销售情况良好，一方面受项目影响如万达，其规模较大，位置较好，一方面销售面积一般在90-260平方米，较大面积户型较少。n 城市边缘商铺面积区间一般以小面积为主，面积区间在20-160平方米之间，大面积户型较少。n 若总体量较大，一般需较大面积的主力店带动其项目的商业氛围，故需大面积商铺。2. 本案商业建议1) 商业面积区间建议序号面积区间（）建议配比120-6020%270-10050%3110-13025%4150-381、005%5600-10002%（自持）n 建筑形式：裙楼设计n 医疗保健中心、其他服务中心等。2) 商业建筑设计相关建议中原建议商业建筑形式为住宅裙楼，以便减少住宅户型对商业的影响。以二层建筑为主；道路交汇处可适当做大面积户型，局部可做三层建筑。n 层数：一层、二层均为独立；一层LOFT，二层由一层直接上。n 层高：一层5.6米，二层不低于3.5米。 n 局部建议：大面积商铺前建议做广场，局部可做下沉式广场。n 不建议做地下商业。n 商街的业态规划：中型卖场、小型超市、蔬菜/水果商店、洗衣房、餐厅n 商业道路建议：较少商铺与道路边缘的距离，增加临街停车位。n 绿化建议：减少绿化种植，避免乔木种82、植，以灌木及草皮为主。n 其他相关建议增加商业指示牌或路标，增加商业休闲休闲布置如花坛、座椅等。9. 建筑风格及外立面建议9.1. 决定建筑风格的市场意义1. 石家庄均好性较强楼盘一览表序号楼盘名称区域建筑风格用料/颜色产品类型1新公爵新华区英伦现代贴砖/黄色、棕色高层及洋房2藏龙福地裕华区Art Deco现代贴砖、棕黄色高层、小高层3燕都紫阁桥西区中式古典涂料、紫色高层、多层4阿尔卡迪亚桥东区欧式现代贴砖、棕色高层5名门华都长安区欧式现代涂料、浅黄色高层6中景盛世长安长安区中式现代涂料、浅绿、银白色高层7北郡新华区现代派涂料、银白色高层、小高8蓝郡裕华区现代贴砖/褐色小高、别墅9国际城4裕华83、区欧式现代贴砖/褐色多层（洋房）、小高10峰尚裕华区现代贴砖/白色、橘色高层说明：u 石家庄目前房地产项目多以高层为主，高层项目风格多以现代为主；u 表内所列项目为石家庄楼盘均好性较好楼盘如地段、开发理念、销售价格、客群素质等其均好性较强；2. 依托大势、个性突出。u 目前石家庄建筑风格未成为主要竞争客户因素，选择现代为主多因其简单、大方、建筑成本低等因素考虑。u 中原建议本案在考虑大势的前提下，注重细节的打造即可，如人们举目可见得单元门、楼梯1-4层、柱体等；9.2. 决定建筑风格的自身意义u 本案处于城市边缘，势必在产品的各个要求要大于市中心项目要求，其外立面要求势必要讲究独特及新颖。u 84、本案周边多为城中村，要求与周边城中村形成完全的差异，需城市化元素加重；u 本案局部为花园洋房建筑，中原建议建筑风格形成相互的统一。u 本案周边自然环境优越，多条河流及绿化居于四周，建筑风格又不能完全突兀于环境，建议建筑风格与自然相互和谐。9.3. 决定建筑风格的客群因素对建筑色彩和建筑立面造型的选择，与人的生活经历有关，也与人的文化素质（如受教育水平、职业、记忆、经验等）有关。一般地说，知识水平高的人，容易接受较为含蓄和抽象的造型和色彩，知识水平较低的人容易接受具体的，较为艳丽、醒目、直观的建筑风格和色彩。本项目的目标客户多为改善性客群，社会地位为中高，受教育的程度高，开始追求生活品味，适应他85、们的品味设计具有时代感，非常有震撼力、有特色的外立面必会得到他们的认同。9.4. 本案建筑风格的建议中原建议本项目的建筑风格采用：新古典主义与现代主义相结合的建筑风格新古典主义与现代主相结合：新古典主义与现代主义相结合风格高度重视形式，讲究形式的美观，追求形式的历史内涵，采用古典的建筑符号和装饰细节于建筑中达到丰富的效果。新古典主义与现代主义相结合风格在很大程度上继承和借鉴了现代主义建筑的构造和功能，仅仅是在形式上进行刻意强调，达到装饰的美感；本项目建筑风格建议与园林风格相呼应，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架。线条简洁明朗为宜，给人以高雅、时尚的双重感受。此外与现代感较强的大面积落地玻璃86、窗、飘窗相结合，既美观又满足实际采光、通风的要求。选取新古典主义与现代相结合的建筑风格的原因在于：u 市场取向。新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此正在成为当今石家庄高端住宅市场最强势的声音。u 融合。当今新古典主义建筑作品超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙，设计更加精细，品位更加典雅细腻。新古典主义 是古曲与现代的结合物，它的精华来自古典主义，但不是仿古，更不是复古，而是追求神似。u 颜色：砖褐色与白色线条相结合。9.5. 本案建筑风格的设计原则u 建筑整体外观强调独特、差异化，同时体现内敛、永恒、有生命力；u 通过组团式的围合设计，朝向上的反87、传统与明显的高低落差丰富建筑形象，独特，简约、视觉冲击力强；u 组团的外观设计强调个性，同时注意整体建筑风格的协调，在差异中演绎统一。9.6. 局部建筑外观设计建筑尤其是住宅建筑始终以居住功能为主，强调其外观设计是以保证其居住功能的实现为前提的。因此，在设计建筑外观形式时应充分考虑业主的居住需要，在强调居住舒适度的同时注意建筑与美学的结合。1. 洋房部分整体统一前提下，与周边项目的差异化。 2. 高层部分外观设计上注意组团的变化，强调项目的可识别性与整体风格的体现。高层的建筑外观要与洋房的建筑外观统一，彰显社区的和谐与尊贵。9.7. 外立面细节建议9.7.1. 高层外立面局部建议1. 入户单元88、门设计建议 采用透明玻璃的现代风格与石材建筑的大入户门相结合形成较强的视觉冲击，彰显业主身份。2. 楼底装饰设计建议 高层的建筑对人形成的压迫感较强。可对底层设置以人为尺度的步行体系，同时注重立面及底层空间的处理。3. 外立面用材建议 外立面材质应用：1-2层采用面砖、大理石、文化石等，楼体采用小面砖。9.7.2. 洋房外立面局部建议1. 单元入户门建议以低调的大气体现社区业主尊贵与自身价值。2. 楼顶建议在花园洋房楼顶的处理上，要注重同建筑本身的统一；新古典的屋顶、烟囱，彰显项目的个性3. 花架建议、露台铁艺建议 外立面装饰材料结合铁艺、木艺、石材、面砖和涂料搭配使用，尽量防止铁艺的后期生锈89、和涂料的剥落；设计重突出整体的层次感和空间表情：通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板。其节奏、比例、尺度符合数学美。4. 洋房外立面用材 中原建议洋房底层采用蘑菇石或文化石，上层采用贴砖。10. 园林景观建议目前石家庄房地产发展状况逐渐由价格因素需求转向产品因素需求，尤其是本案中高端项目对园林景观的要求尤为重要。同时也是本案客群选择的重要因素之一，中原建议金麦加发展商在景观方面着重进行规划设计如邀请知名景观规划设计公司进行规划设计，采用本地施工队伍进行施工的高性价比策略。10.1. 景观的价值10.1.1. 景观概念提出的背景1. 市场竞争的需要：未来本区域项目逐渐增多，加之城市化进程90、的发展多个城中村大体量项目的增加，区域的房地产项目逐渐由基本素质的竞争深化至产品各个要素的竞争。市场迫使发展商提高楼盘素质，营造舒适宜人的居住环境，以提高楼盘竞争力。2. 本项目开发周期要求：本案地块面积较大，建筑面积较大，势必销售周期较长，若单一的产品竞争在后期销售中势必降低本案的竞争力，于是要求本案在组团方面、变化方面更应注重。3. 本案客群需要客群对园林式住宅盼望已久，都市人工作紧张，希望有一个宁静、优美、舒适的环境。喧嚣嘈杂的都市令人烦躁不安，环境污染损害人的健康。园林式住宅是发展商对消费者需求的回应。10.1.2. 邀请国际名师在万科楼盘中增加单平米的景观投入可相应的增加不菲的楼盘收91、入。既然是景观设计有如此高的回报率，中原建议开发商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地为代表，邀请国际名师已成为一股热潮。建议本项目园林设计邀请国际知名设计师进行整体规划设计，采用本地施工队伍进行施工。10.2. 园林景观的主题风格建议10.2.1. 园林设计原则1. 强调整体的宏观性、均好型；整体考虑园林风格，风格相互统一；园林设计遵循“均好性”原则，强调景观的均等。在最大程度上拉近不同单位之间在景观上的差异，并尽量满足户户有景的需求。2. 强化洋房区私密性、组团性；受规划影响，洋房区域应多利用景观不同特点重点提高其私密性，提高居住的安全感，建议重点将洋房区园林作为后期营销噱头进行推广，92、势必要求此部分精心设计。本案占地面积较大，建议依据不同产品进行整体规划后进行组团设计。从而强调围合感，降低大社区对不同业主的居住心里影响。3. 增加高层区域景观密度石家庄冬季时间较长，一般在11月到4月为植物滞长期，绿色长青品种较少，为了增加高层区域内的绿色量，减少冬季枯黄视觉，建议在高层部分建议降低草皮种植，增加单位面积的不同绿植种植。4. 合理控制成本在园林设计上应及时了解市场动向，控制产品定位，创造一个独具品质的社区环境，以满足业主需要，以最为经济可行、最有实效的设计手法达到在成本预算上的要求。5. 注重景观的延续与协调空间设计上应体现一定程度的“渐变”、“延续”及“扩展”，创造视觉景观93、。充分利用组团绿地，进行平面及立体的空间设计，使空间轮廓更加丰富，缩短景观与住户间的距离；同时，还应注意与建筑立面的协调性。6. 园林设计以人为本，满足住户的不同需求强化组团空间及区内半私密空间，合理对待“动态”娱乐与“静态”休憩的结合。环境设计应有针对性，不可单调乏味或盲目模仿，应针对客户需求情况，结合地块特点及项目档次，建设出具有富有亲和力，有利于人与人之间和谐相处的优美环境；既要保证有适量的硬质场地和美观适用的公共活动空间，又要保留一定私密性的安静场所；特别应注意人车通道的管理，合理分流的设计。10.2.2. 主题风格建议本项目园林景观的主题风格定位建议为：国际化、互动式、立体海派风格194、0.2.3. 主题风格诠释1. 国际化：知名景观规划公司全球化视野，最前沿操作水准。2. 互动式：强调人与景观的互动，人与景观的相互统一，人即是景，人即在景中动。3. 立体园林：尽可能多的采用高低错落的景观设计，如水景喷泉、连廊花架等。4. 海派风格：海派为最近几年兴起，这里的海派指广义的海派，指吸纳各风格派系的经典之作，容与一身形成自由的特色。这里特指采用各类经典景观作品如法式园林的柔美、泰式园林的密度、日式园林的精巧、中式园林的磅礴等于一身形成独有金麦加地块的景观特色。10.3. 主题具体风格营造1. 高层前水系组团、洋房前水系贯穿，其次强调人与水互动。 高层组团水系与下沉会所下沉广场 高95、层前浅水、木栈道强调互动2. 局部下沉、局部坡地、营造立体、围合感。 下沉式广场 营造坡地、假山水 下沉广场、弯曲的道路体现了情趣 下沉庭院3. 结合泰式园林、日式园林风格，强调层次密度与精致感 泰式园林 日式园林日式：单位绿植密度大，景观精致，注重细节。小水系较多。泰式：自然、灵性、艺术的东方气质文明。中原建议采用精致原理特色强调细节。可利用花架廊、风雨廊、立体花台、阶梯、流水池等使相对狭小、局促的环境景观变得层次丰富。用建筑小品、雕塑、植被等与主体建筑的相互呼应与融合，创造出各具特色又整体协调的组团景观更适合宗地特点。4. 增健身设施、休闲广场等元素，添人文关怀 景观设计在注重观赏性的同时96、还须注意满足业主的活动需要。健身场地、活动场所、儿童游乐的区域宜采取组团式分布，避免相互间的干扰，同时避免由于容积率高造成的拥挤现象。园林景观既能满足人们的观赏要求又能活动于其中，人景互动，使景中充满灵气。10.4. 园林景观细节建议1. 主入口宏伟磅礴的社区入口提升业主的尊贵感、同时体现项目的高端形象，在主入口结合绿化水系，将社区入口转化为园林景观的一部分为其增色。2. 中心水景 水景原则建议：以水系为景观轴，高层前水景单体、组团式、洋房前水系贯穿式、各水系之间相互联系。3. 主题叠泉瀑布高大的乔木、人、跌瀑形成三层景观又相互融为一体。建议增加人与水的互动，增加水的灵性。4. 社区小路道路 97、用点状的造型铺设道路，规则与不规则并重 房前屋后的小径，装饰与功能并重。 用碎石等代替水，同样可演绎小桥、流水、人家的概念，同时节约成本人行的道路可采用具有现代感的材质进行地面铺装，要力图时尚感和个性化。5. 附属设施 有独特造型的花架、木栈道等与风格配合的休息座椅。6. 灯饰 夜景是展示项目的绝好机会，建议精心设计夜景，包括园林照明与楼宇照明。具有品位能画龙点睛的灯饰用来点缀草地的草皮灯造景射灯7. 音乐 并可配置社区广播系统，用背景音乐营造高雅、轻灵的氛围，提高社区的档次，并建议音箱设备被巧妙的装饰之后，设置在园区内。10.5. 其他景观细节建议1. 小区平面图及位置所在图 小区基本素质说98、明堡垒 平面示意图在小区主入口、侧入口处、景观中心处设置金属平面图，给初次到访的亲属及社区业主人文关怀。2. 景观小品解说建议 为了体现社区的人文及情趣性建议在将各类小品加注说明如：名称、历史、背景等，并对树木增加标牌设置标注如名称、年龄同时可以由业主在不同时期认领侧面体现社区物业的管理水准。3. 安防系统隐蔽、地下车库采光建议 配电室隐藏地下车库采光口将景观与必须裸露的设施设备相结合，既能表现其人性化又可表现景观的美感，是中高端楼盘的细节象征。4. 提示语、垃圾箱 注重每一个细节的打造也是提升项目形象的因素之一，安全提示语、与景观颜色统一的垃圾箱，一切相互和谐同时也是景观的一部分。5. 楼座99、标识 大标识的楼栋号，具有现代的视觉冲击一方面体现人性化，另一方面给人宏伟磅礴的感觉，体现了尊贵感。6. 特色景观设计建议空中花园 中原建议在楼王顶层建设空中花园，层高可达4.5米，全玻璃通透开敞，屋顶采用桁架及玻璃钢顶等结构，种植各种珍奇花草、热带植物设置小型水景，给业主提供现代、优美的空间。后期可经营商业可作为高档会所使用，设置诸多娱乐设施如台球、飞标、桥牌等高雅项目，并设置高雅沙龙多功能厅。在这里可以远眺、可以观星，享受极品阳光，享受极品环境。10.6. 绿化设计及绿化品种建议绿化环境设计：扩展“绿化环境”设计的内涵，集中公共绿地不仅供观赏、游戏、而且利用中心设置的水景周围吸引了业主停留100、交往。在绿色生态社区的绿化环境设计中不容忽视的工作是依据各种植物的隔声、减噪作用及生态效应（主要针对吸收CO2释放O2、抗SO2、杀菌、滞尘、吸热及增湿等作用）选择树种并确定数量、搭配和布置。绿化设计包括树木的造型、草地的选种和布置、花卉的选种和布置，争取做到社区内四季常青、三季有花草，即使在冬季落叶树也要有优美的树型，同时要保证树在生长过程中便于管理，并具有良好的观赏性。1. 落叶灌木紫薇 又名满堂红，是一种被广泛种植的观花树种。树冠不整齐，树皮光滑，淡褐色，嫩枝四棱；叶对生，椭圆形至柜圆形；花有红色、紫色。花期长，从6月到9月；蒴果近球型，果熟期1011月。丁香 3-4月叶生之前开放，可以101、作庭荫树、园路树，在华北、东北和西北常见，比较耐寒。蔷薇 花期5-9月份,次第开放,有半年之久,花色多，有白色、浅红色、深桃红色、黄色等，花香诱人。玉兰 花白如玉，花香似兰，其树型魁伟，高者可超过10米，树冠卵形，3-4月花期正旺。比较适合庭园观赏，丛植效果甚佳。有多个品种可以选择。海棠 4-5开花，8-9结果实。点缀植栽，或者丛植效果都好，华北至长江流域为主要生长区，较为耐严寒。迎春 花期正如其名，早春开放。多用于庭园观赏，丛植效果较好适用于华北至长江流域，耐寒性较好。2. 落叶乔木红枫 冬季叶片落尽后，它奇特极富观赏性的枝干仍然为冬季园林增添一景。红枫适合于寒冷气候。胡杨 又称胡桐，是第三102、世纪残余的古老树种，是一种因沙化后而特化的植物，其珍贵与银杏齐名，有活化石之称。银杏 落叶大乔木，高可达40米，胸径可达4米。树皮灰褐色，有不规则的纵裂。叶互生，呈扇形，两面均为淡绿色。果实成熟时呈淡黄色或橙黄色。龙爪槐 枝条弯曲下垂，树冠常修剪成伞状，是很好的绿化树种。3. 常绿灌木、乔木冬青 枝叶茂密，树形整齐，历来作为城乡绿化 和庭院观赏植物。花期5-6月，花瓣紫红色或淡紫色，向外反卷。果熟朋9-10月，果实椭圆形或近球形，成熟时深红色。雪松 树冠呈圆锥形，树皮灰褐色，鳞片状裂。大枝一般平展，为不规则轮生；小枝略下垂。树皮灰褐色，裂成鳞片，老时剥落。叶针状，质硬，先端尖细，叶色淡绿至蓝绿103、。花期为10-11月份。常青白蜡 常绿乔木，耐寒、耐旱、比较容易繁殖，四季常青，是行道树首选、亦可庭栽，它的种植、繁育均适合北方城市。属新型树种。中原建议在本案的不同的路段或区域采用多色的行道树或绿篱。行道树采用高低不同的树木与灌木组合搭配，营造立体的绿化效果。开花植物注意各种花色的搭配与变化衔接。建议四季花卉有不同主题风格。一年四季，季季有景，业主漫步其间，赏心悦目，陶醉于生活的纯粹与自然的恬淡之中。10.7. 关于景观在楼盘销售中的促销作用本项目预计以预售期房为主，销售时整个工程只完成了一部分，园林景观只是画在纸上，还见不到实物，消费者看见的只是杂乱的工地，与售楼书上的对不上号，园林景观的104、促销作用就不显著。在消费者对未建成的园林景观产生怀疑时，园林景观对销售就难发挥很大作用。景观先行：本项目景观依然是项目的重要卖点之一。我司建议在楼盘预售前，先把园林景观做好，毕竟本项目的园林面积不大，前期的投入相对不多，可以用震撼力的景观园林消除购房者的疑虑。10.8. 知名项目选用景观公司推荐1. 项目选用知名景观公司一览表序号项目名称景观设计公司1天山观澜豪庭香港贝尔高林2天山水榭花都香港贝尔高林3中景盛世长安北京土人景观4俊景名门华都香港泛亚5国际城Ete国际设计机构6顺驰蓝郡北京土人景观7缔景城北京土人景观8春江花月加拿大EDA景观9众美凤凰城美国易道10花香维也纳新加坡浅草堂11联邦105、东方明珠北京中外景观设计公司12亲亲小镇北京清华城市规划设计研究院13长安花苑CEC景观设计公司14国大全城北京清华城市规划设计研究院15盛典苏州北京中华建规划研究院16嘉实蓝岸河北九易营造建筑设计有限公司知名公司能够较好的运用项目的优点，结合景观公司的丰富经验，所设计的园林景观不仅符合项目的市场定位，同时能够完整的表达出项目优点。非知名公司所担纲设计的项目一般面积较小，住宅对景观的要求较低。综合目前石家庄地产项目所选用的景观设计公司主要分为四大类分别为国际性知名景观设计公司、国内知名景观设计公司、国内不知名景观设计公司、省内景观设计。n 第一类国际性知名景观设计公司，该类公司一般为设在国内的106、分支机构，像Ete国际设计机构、加拿大EDA景观、美国易道、澳大利亚W&B五贝等，该类公司的主要设计人员是由一些常驻的外籍设计师和一些曾经在国外留学、生活过的具有国际文化背景的设计师组成。该类公司拥有丰富的景观设计经验，最前端景观设计资讯。公司不参加项目的竞标，选用该类公司成本相对较高。n 第二类国内知名景观设计公司，该类公司设计人员多以“海归派”为主，像北京土人景观、北京中外景观、北京园林院、中国美院等、北京北林地景园林规划设计院等，该类公司经典案例诸多，既有国际性实际理念，又充分了解国内市场资讯，所设计的景观即能表现出国际化的潮流，又充分符合国内的居住文化。选用该类公司的成本相对较低，易沟107、通。n 第三类国内不知名景观设计公司，该类公司起步较晚，所接项目虽少，但不乏精品，在市场拥有良好的口碑，公司设计原则以高性价比为主，更贴近市场、更易被市场所接受。n 第四类省内景观设计公司，像石家庄九易营造等，该类公司虽然技术水平尚可，但整体水平较低，设计理念缺乏创新，缺乏市场意识。依据市场情况，对比其他项目所选用景观设计公司，给合本项目的实际情况（地块不规则、容积率高），欲打造性价比高的精品中高端项目，同时考虑节约成本，中原建议选用上述第二、第三类景观设计公司，具体推荐公司如下：2. 中原推荐园林景观设计公司一览表编号公司名称1北京土人景观设计公司2北京北林地景园林规划设计院3深圳市西林环境108、设计咨询有限公司4深圳市都市佳境景观设计有限公司5国际怡境景观设计有限公司6北京嘉易景华景观规划设计有限公司7北京创新景观园林设计有限责任公司8成都市青羊区般若三维空间工作室11. 交通组织及停车设施规划建议11.1. 交通组织规划建议1. 小区建议采用人车分流规划，增加区内安全及舒适度。2. 小区主大门布置注意与主干道的冲突。增加侧门数量方便各个区域的可达性减少社区人流增加舒适性、私密性。3. 小区主路结合景观设置，避免曲折，强调可达性。4. 小区人行辅路与景观结合，增加趣味性，体现文化与人文性。5. 小区内道路应考虑消防的要求和适应人车分流。11.2. 地下停车库装修及电子设备建议序号位置109、装修标准电子及人员配备1车库入口高级石材贴面、彩色减速带、拐角凸镜、墙角砖、墙体刷白入口出入电子配备2车库内部柱体墙砖贴面、墙体1米高砖漆、安全倒车档、安全车锁、配备保安巡逻、电子监控3电梯间全部高级石材贴砖、局部灯光、玻璃墙面电子监控12. 会所相关建议12.1. 会所在楼盘中的作用 会所一般性作用为填充周边商业不足，并提升项目形象及服务作用，石家庄市中心大盘会所较少，其主要原因为周边商业配套较多，降低了会所存在必要性，反之在城市周边项目大盘一般会所作用较为明显，且使用率较高，商业经营状况较好。l 中高档大盘会所一览表:项目名称建筑面积（万）会所面积（）会所功能（配置）经营状况北郡13550110、00泳池、羽毛球、餐厅未使用恒大城805000销售中心水榭花都405000餐厅、茶室、健身、学校、画室等经营状况良好缔景城901000物业办公、泳池等自持国际城304000物业办公、学校、健身、老年活动室经营状况良好说明：n 石家庄中高端楼盘开始注重会所的打造，且会所面积有逐渐增大的趋向。其主要原因是会所逐渐被认可；n 会所内一般配置餐厅、健身类等，一方面为满足待客休闲、一方面填补商业空白；n 目前中高端项目会所内商家经营状况良好。12.2. 本案会所建议1. 位置：社区入口处兼顾销售中心的作用，在设计时应考虑建筑是否符合项目的自身特性，适当考虑围合或错落型设计，增加对外展示形象品质感的提升。111、还需考虑会所的入口是否方便，是否有足够的停车位等系列问题。建议此会所先建后期做为销售中心。2. 建筑面积：4000平方米3. 会所功能：满足社区居民娱乐健康生活及待人会客空间。4. 建筑形式及风格：现代风格 5. 建筑形式：半地下半地下式的会所，面积不宜过大，地下部分有一层即可。注意其与景观环境的协调。6. 功能分区及面积：序号功能类别面积分配（）1休闲餐饮咖啡吧、多功能厅、书吧6002健身、泳池健身器械、台球室、乒乓球室、泳池8003娱乐小型影音室、棋牌室等娱乐6004特色学校艺校、补习班、特色班等5005露台休闲特色露天商业5006社区服务管理会、综合服务5007棋牌室象棋、围棋、桥牌、麻112、将等1008商务会议(影音)开会、影视、舞厅、卡拉OK5009其他物业配房、设备间、50010合计460013. 项目车位配置建议在讲究效率的当代，总平面设计必须有良好的交通组织：合理分设出入口及步行道、自行车道、汽车道与停车场。车位是住宅项目必须具有的配套。目前石家庄中高端项目车位比例均在1:11:1.5之间。且售价基本控制在8-12万/个的价格属于正常。中原建议本项目高层部分全部建设地下停车场，地下设为二层，地下一、二层做为停车库；洋房部分车位可考虑地上。车位配置比例建议为： 1:1.3车位面积建议：地上：15 （3*5） 地下：21 （3*6 ）14. 本案智能化建议1. 本案智能化建议113、 “智能化”在石家庄已深入人心，开发商或多或少都会运用些智能化设施来增加项目的亮点。目前在石家庄已运用的智能化如下：l 住宅智能化简表物业管理及安防 小区管理中心公共安全防范系统闭路电视监控电子巡更系统防灾及应急联动车辆管理系统可视对讲及门禁智能系统机电设备监控系统给排水、变配电集中监控电梯、供暖监控区域照明自动控制对于本案而言，为突出与周边现有项目差异化，增强本案市场竞争力，中原建议在市场上已普遍运用智能化设施的基础上，适当增加一些低投入、高回报的智能化设施，增加产品附加值，为项目增加“卖点”。建议本案考虑选择增添其他智能化设施如下： 家庭安防：a、门磁、窗磁 c、火灾报警 d、燃气报警 e114、紧急按钮 安装可视对讲系统与小区入口安防联网，每层均设分机（黑白）。 宽带入户 小区周界防范：电子巡更，周边红外线互射仪，监控摄像头 小区电子公告牌，车辆管理、监控 小区背景音乐2. 其他重点细节建议相对于本案而言，适当增加产品的一些附加值将有效增加产品卖点和品质，增强产品的市场竞争力。中原建议需着重考虑的其他重点如下： 增加层高至3米市场上的高层住宅项目层高均在2.9米左右，本案若将层高增加到3米，将有效提升项目品质，形成本案的独特卖点之一。 增设直饮水系统直饮水系统在石家庄市场尚不多见，但是未来趋势，建议增添直饮水系统，体现产品品质感和健康住宅的理念，增加产品卖点。 增添新风系统新风系统115、由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。安装在吊顶内的风机通过管道与一系列的排风口相连，风机启动，室内受污染的空气经排风口及风机排往室外，使室内形成负压，室外新鲜空气便经安装在窗框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，从而使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。鉴于区域内空气污染相对较重的情况下，建议增添新风系统，将本产品同其他项目区别开来，体现本项目住宅的高品质特征，形成卖点。 地板采暖石家庄市场上的中高档住宅产品已普遍采取了地板采暖，地板采暖在石家庄市场较受欢迎，建议本案对地板采暖也加以采用。 外露管道及空调位的隐藏处理中原建议在建筑外观等方面要考虑到外露管道和空调位的隐藏处理，使产品精116、致化，更好的展现本案高品质的项目形象和精益求精的项目理念，为项目增加竞争筹码。15. 本案交房标准建议一、外：1. 外墙采用贴砖、底层局部石材/文化石饰面；局部阳台、窗台为金属栏杆，洋房结合部分木艺。2. 外窗采用彩色断桥铝，带隐形纱扇，加，均采用中空玻璃；二、内：1. 标准层高：2.93.0m，局部结合户型有挑高及降低。2. 墙、顶棚刮腻子。3. 地面完成地面基层（找平层）。4. 卫生间地面做防水层，完成地面基层；厨、厕墙面打底子灰，卫生间洁具及厨房洗手盆预留位置。5. 入户门为钢制防盗门，室内门预留哑口。三、配套设施：1. 给排水系统：自来水入户，水表出户。卫生间洁具及厨房厨盆预留位置，给117、水采用PPR管材、排水做到位，采用UPVC管材。2. 电气系统：设漏电保护器，插座、开关预留口，户内房间做到灯口。采用一户一表（户外抄表）。3. 有线电视各居室、起居厅预留终端盒；电话系统每户预留两条外线，各居室、起居厅、二三层卫生间预留接口。16. 物业相关建议16.1. 物业管理理念建议物业管理水平是衡量项目品质的重要软性指标，物业管理的好与坏直接影响到物业的品质、产品的价格。随着房地产行业的日趋完善和消费心理的日渐成熟，购房者的注意力已不仅仅停留在实物品质上，他们将更加关注入住后与之长期相伴的物业服务品质。一流的物业，一流的管理，一流的服务不仅能够提升物业的附加值，而且在很大程度上决定着118、客户的最终消费行为。 一个知名物业管理公司不仅能够给今后的业主带来一流的服务，而且还能够提高物业的附加值，特别是在区域市场竞争激烈而各项目硬件水平差异不大时，物业的软件水平将会成为吸引目标客户的重要手段，也是物业保值、增值的砝码。中原提出以下几点建议供参考：n 建议与知名的专业物业管理公司参与管理既采用知名公司名称，自行管理，在宣传中为本项目在市场中树立良好的品牌形象。n 建议物业管理公司在先期就介入本项目，参与设施设备的选定及招投标工作；n 其他：如开发商不采用知名物业公司，建议采用本地知名物业公司直接管理。16.2. 物业管理服务内容建议物业管理服务一般分为公共性服务、特约性服务、无限商务119、支持服务和公众代办性服务。具体到本项目，物业管理服务内容建议提供如下服务：1. 公共性服务n 总台服务n 问讯服务和留言服务n 信件报刊收发、分简、递送服务n 公共区域的保洁、保安、绿化；n 化粪池清掏；n 房屋/楼宇及社区/楼宇周边共用部位共用设施设备的日常运行维护；n 社区/楼宇的日常管理。注：业主必须交纳公共性服务费。2. 特约性服务内容n 定期室内清洁、绿化养护服务；n 室内设施设备（电器、管道、家具）的维修、定期保养服务；n 园艺培植及保养、租摆；n 物品搬运服务（特指在社区内）；n 订餐及送餐服务；n 衣物洗烫；n 家政服务；n 接送子女上学；n 幼儿托管及老人陪伴；3. 无限商务120、支持服务内容n 信函电报及报刊速递；n 商务服务（包括打字、复印、传真等）；n 各种代办及代理服务（如代购商品,代聘家教,预定飞机、火车、船票,报刊订阅,房屋转让出售、出租并代办手续）；n 豪华轿车租赁。4. 代办性服务n 物管公司可接受委托代缴水、电、气、有线电视等费用的服务。17. 价格定位17.1. 价格影响因素1) 对价格影响有利的因素主要包括： 近两年来石家庄市整体房价涨势迅猛，并渐渐步入平稳增长期。 区域房地产市场迅速崛起，房价上升速度较快。 市场产品同质化现象严重，市场对于创新性产品的需求相对旺盛，价格拉伸空间较大。 距离最近的在售项目（如丽都河畔），目前实际成交价区间约为：38121、00-4000元/平方米，比市场同地段项目每平方米低500元左右，有一定的上涨空间。2) 对价格影响不利的因素主要包括： 逐步加强的国家宏观调控使石家庄市房价涨幅有所下降； 区域形象在短时间内仍是影响房地产价格上涨速度的障碍性因素之一。 区域房地产市场竞争激烈，尤其是项目周边，未来住宅供应量较大。 受石家庄市居民对该区域的固有观念影响，对该区域房价敏感度较高。17.2. 定价原则l 市场定位决定物业价格一般而言，物业定价的高低，取决于其综合市场定位的高低，物业综合素质高，其市场定位高，价格自然高，反之亦然。一个恰当的符合物业市场定位的价格，辅之以行之有效的销售策略，便容易取得良好的销售成绩。反122、之，违背其真实市场定位所确定的销售价格，便会违反市场规律，极易导致销售工作的失败。l 价格制定要符合定价环境稳定的政治局势，繁荣的经济环境以及良好的供需关系，能促使物业价格走强；同样，经济萧条、物业明显供过于求时，物业降价或者重新定位、包装是比较常用的手段。l 定价要符合企业经营目标企业持不同的经营目标，会采用不同的定价策略。企业通过定价来追求的目档主要有如下几种：1、生存目标；2、最大当期利润目标、3、最高销售率。l 定价要保持一定的竞争性开发商定价时无论采用何种定价方法，其所制定的价格都应具有一定的市场竞争性。因为价格是房地产销售中令广大客户最为敏感的因素之一，故应保证项目在推广销售时（特123、别是在推广销售初期）的价格具有一定的竞争力，此举有利于项目在入市之初就能吸引客户关注，尽快抢占市场份额，并创造较旺的人气，为后期销售打下较好的基础。17.3. 高层价格预估l 因素及权重因素地段户型设计规划园林建筑风格内部配套交房标准权重30%25%15%10%10%5%5%l 同区域各项目得分项目名称地段户型规划园林建筑内部交房综合北郡43.53.544433.75丽都河畔2.53.53.53.53.5333.15明珠花苑3.53333333.15锦麟3.554553.53.54.25信合水岸3.553.533.53.53.53.825市场均值3.63.43.33.13.23.133.36l124、 同区域各项目性价比项目名称成交均价（元/平方米）综合得分性价比北郡56003.7567丽都河畔40003.1578明珠花苑52003.1560锦麟58004.2573信和水岸53003.82572市场均值51803.62570l 性价比选择项目名称地块成交均价 （元/平方米）综合得分性价比高于市场均值本案43633.3677等于市场均值本案48003.3670低于市场均值本案53333.3663考虑到整体市场价格增长及中原对市场价格的判断，本案最终整盘均价将实现43634800元/平方米17.4. 花园洋房价格l 因素及权重因素地段户型设计规划园林建筑风格内部配套交房标准权重30%25%15125、%10%10%5%5%l 同区域各项目得分项目名称地段户型规划园林建筑内部交房综合天山新公爵45445443.75锦麟3.533.53.54333.15蓝郡3.54555443.15源璟3.53.53.53.543.53.54.25市场均值3.6253.875444.53.633.643.87l 同区域各项目性价比项目名称成交均价（元/平方米）综合得分性价比天山新公爵120004.3536.3锦麟68003.37549.6蓝郡180004.223.3源璟65003.5554.6市场均值108253.8687540.95l 性价比选择项目名称地块成交均价 （元/平方米）综合得分性价比高于市场均值126、本案82313.8687547等于市场均值本案94473.8687540.95低于市场均值本案117233.8687533 由市场数据目前可得本项目花园洋房价格预估在：8231元/平方米左右，但本区域位于城市西北侧城市人群认知程度未成熟，且目前区域价格为全市最低点顾洋房价格应略低于预算价格。 其次本项目若以多层电梯洋房则价格应略低于预算价格。 按照房地产洋房及高层定价规则来看，洋房价格应为区域高层价格的1.5-2.0倍之间。 最终建议本案花园洋房价格在78008500元/平方米18. 结束语以上内容为中原对河北金麦加田家庄项目项目进行的定位论述，希望通过以上论述，帮助贵司更好的完善项目的规划设计工作，为实现理想的销售成绩打下良好的基础，相信通过我司与贵司的强强联手，必然能够使本项目取得圆满的成功。