1、PRIVATE&CONFIDENTIAL 石家庄项目定位 发展方向及招商建议篇 2012.8 2 Source:DTZ Consultancy.2012.8 怎样的专业市场 非专业市场 两者是什么关系 融合共生 协调发展 基于市场篇的研究，本项目未来具体可发展的方向是？基于市场篇的研究，本项目未来具体可发展的方向是？专业市场定义及适应性 石家庄专业市场情况分析 确定本项目专业市场发展方向？石家庄商圈情况研判 石家庄商住公寓市场研判 确定本项目非专业市场发展方向 地块布局分析 各物业区域划分关系 3 Source:DTZ Consultancy.2012.8 本项目地块商业业态发展适应性分析？本2、项目地块商业业态发展适应性分析？南 三 环 路 仓 盛 路 嘉 华 路 药博中街 A-1 A-2 A-3 A-4 家具建材家居陈设 主要门类 交通条件要求 业主招商背景 地块形象带动 优 地块条件分析：A-1，A-2地块：邻近城市二环，交通可达性较高，毗邻北部未来潜在开发区域，可形成区域联动。A-1地块重点布局以住宅为主，A-2地块商业布局应考虑协调住宅物业，达到形象及业态的相符性。A-3，A-4地块：相对地块位置靠南，现状交通条件较差于北部地块，但项目总体规划未来南部有较大规模的物流基地，A-3，A-4地块在发展依赖强大物流的商业物业上有先发优势。对住宅商住带动性 五金机电 酒店用品 专业运3、动 进口副食 生活类商业 要求通达性高 稍欠缺 带动性高 差 要求通达性高 具备一定基础 带动性与商业招商经营关系较大 一般 要求通达性高 稍欠缺 优 要求通达性高 欠缺 带动性高 优 要求通达性高 欠缺 带动性高 优 要求通达性高 稍欠缺 带动性高 带动性与商业招商经营关系较大 4 Source:DTZ Consultancy.2012.8 南 三 环 路 仓 盛 路 嘉 华 路 药博中街 南南 部部 地地 块块 北北 部部 地地 块块“南新北优 南北联动”“润”享生活“润”享生活 南部商圈向心力南部商圈向心力 住宅+公寓+办公+家具建材家居陈设+生活类商业“德”誉市场“德”誉市场 华北市场4、制高点华北市场制高点 还迁房+经济型酒店+酒店用品城+五金机电城 本项目功能布局定位建议本项目功能布局定位建议 5 Source:DTZ Consultancy.2012.8 借势规划 驾驭商机：位于南部新城核心地段，崛起中的城市商业副中心新客站南部商圈 滚滚人流 潜力无限：紧邻大学城，辐射近40万居民人口 商贸聚集 升值保障：100万大体量商业，与双鸽、雨润多个商贸市场携手催热市场，强力吸金，引爆消费 新型市场 领秀华北：成熟的市场统一开发与经营，已拥有3000余市场优质商户，未来将整合升级成华北最大的五金家居酒店用品市场 6 Source:DTZ Consultancy.2012.8 一大5、家庭类主题商业 诠释冀城生活新概念 本项目主题概念方向本项目主题概念方向 艺术家居饰品博览中心 国际五金机电展销中心 环球酒店用品采购中心 三大核心市场 统领新石家庄 家天下乐活城 7 Source:DTZ Consultancy.2012.8 三大核心市场三大核心市场 统领新石家庄统领新石家庄 华北最大的酒店用品市场 环球酒店用品采购中心 石家庄最专业的五金机电城 国际五金机电展销中心 石家庄最前端的家居饰品航母 艺术家居饰品博览中心 本项目专业市场核心价值定位本项目专业市场核心价值定位 8 Source:DTZ Consultancy.2012.8 批零兼顾 零售为主 家居陈设市场 家具市6、场 装饰材料市场 石家庄乃至全国未来发展趋势 以及本项目家居建材市场重点发展方向 石艺、铁艺、木艺、竹艺、藤艺、布艺、画艺、树脂、金属、水晶、玻璃、艺术陶瓷、花木水族等个性家居用品及陈设配饰。水泥沙石、管材石材、五金灯具、地板门窗、油漆涂料、卫浴瓷砖、吊顶橱柜、窗帘地毯、开关插座等 办公家具、家用家具、家居用品（床上用品。）、家居饰品等 批零兼顾 零售为主 批零兼顾 批发为主 发展趋势轴发展趋势轴 石家庄目前发展阶段 以装饰材料和家具市场为主，家居陈设类占比不到20%本项目艺术家居饰品博览中心定位本项目艺术家居饰品博览中心定位 石家庄目前家居建材市场多为装饰材料与家具市场集合的传统类型综合市场7、，缺乏成规模、创新的装饰陈设类家居。尤其随着现代住宅市场发展倾向精装修住宅，未来装修趋势不可避免更加以家具软装以及注重生活品质、凸显个性的装饰陈设类家居为主；且装饰材料和家具市场多为零售，而家居陈设市场由于区域供应少可突出批发交易以增强项目辐射力，打造本项目家居建材市场的亮点与核心竞争力。9 Source:DTZ Consultancy.2012.8 本项目艺术家居饰品博览中心本项目艺术家居饰品博览中心体量测算依据体量测算依据 辐射人口关系法辐射人口测算 本项目辐射居民人口为5公里辐射范围内当前住宅小区人口，再加上未来3年新建住宅供应导入的居民人口。其中，新建住宅供应根据在建住宅项目以及未来土8、地供应梳理得出。各市场集群辐射人口纳入对周边供应量分布及竞争情况考量的同时，根据基本的5公里范围住宅居民量得出。住宅需求增量法新建住宅量测算 本项目5公里辐射范围的未来3年新建住宅量是通过对辐射范围内在建住宅项目及未来土地供应梳理得出。辐射人口关系法辐射人口测算 综合本项目5公里辐射范围以及南部5县居民人口，剔除五县及邻近官庄和邢台对本项目的竞争分流影响得出。本项目 5公里辐射范围 元氏县 赞皇县 赵县 高邑县 栾城县 邢台市 本项目 官庄 竞争分流 体量（万平方米）栾城县、元氏县、赵县、赞皇县、高邑县五县如山田国际家居装饰城等 总建面约12.9万 官庄家居建材商贸城（招商）占地1000亩，预9、估建面25万 邢台建材家居城（在建）占地2000亩，建面46万 合计 83.9万 目前mall形式的综合家居建材市场多为零售市场，重点考虑零售辐射5km范围的保守体量测算依据：兼顾批发零售市场以扩大项目辐射范围，除零售辐射5km范围外以南区域分析的乐观体量测算依据：10 Source:DTZ Consultancy.2012.8 12.9 19.8 保守体量 最小12.9万 32.2 基于基于终终端消端消费费者的市者的市场场体量体量测测算算 体量空体量空间间建建议议 重点考虑零售市场（5km辐射范围）本项目艺术家居饰品博览中心本项目艺术家居饰品博览中心体量空间建议体量空间建议 可比案例可比案例10、 体量（万体量（万平方米）平方米）辐射居民人辐射居民人口（万人）口（万人）体量辐射体量辐射人口比重人口比重 和平路家居建材集群 29.0 54.5 0.53 槐安路家居建材集群 94.6 157.2 0.60 综合考虑本项目与可比案例的相似性，包括市场体量、分布情况以及辐射人口等，选取和平路案例权重为0.7，槐安路案例权重为0.3，计算本项目家居建材市场体量。本项目家居建材市场本项目家居建材市场 19.8 36.0 0.55 方法一：辐射人口关系法 方法二：住宅需求增量法 本项目5公里辐射区域未来3年新建住宅约290万平方米，按家居消费1,000元/平米计算，未来家居建材消费增量为29亿。按石11、家庄家居建材市场保本点3000元/平方米/年计算，未来3年本项目辐射区域新建住宅对家居建材市场的需求增量为32.2万平方米；根据市场竞争分流模型，剔除槐安路等家居建材市场群0.6的竞争分流影响，本项目家居建材市场需求量约为12.9万平方米。辐射人口关系法 辐射居民人口辐射居民人口（万人）（万人）体量辐射体量辐射人口比重人口比重 体量体量（万平方米）（万平方米）211.2 0.55 116.1 竞争分流体量 83.9 本项目家居建材市场 32.2 乐观估计 最大32.2万 批零兼顾（5km及项目以南区域）建议本项目家居建材市场体量在12.9-32.2万平方米之间 11 Source:DTZ Co12、nsultancy.2012.8 主力商户 月星家居、欧亚达、特力屋等实力大商户或品牌商户 中小商户全国招商 投资客 1 招商先行主攻方向招商先行主攻方向 石家庄 本项目艺术家居饰品博览中心本项目艺术家居饰品博览中心招商方向建议招商方向建议 招商总体方向建议，以主力商户（大商户及品牌商户）带动中小商户（品牌一级经销商或厂家直营商户等）进驻，同时吸引投资散客投资 带动带动 吸引吸引 品牌一级经销商以及厂家直营等中小零散商户；以珠三角、长三角为主遍布全国 投资散客以石家庄本地及周边县市为主 2 兼顾招商兼顾招商 3 跟风的投资散客跟风的投资散客 12 Source:DTZ Consultancy.13、2012.8 本项目艺术家居饰品博览中心本项目艺术家居饰品博览中心商家访谈商家访谈 商家名称 市场类型 联系人/电话 进驻意向 其他要求 宜家 家居建材综合市场（偏装饰陈设类）原振东 对石家庄市场3年暂不考虑-吉盛伟邦 家居建材综合市场 拓展部 拓展部撤销，暂时不考虑拓展新店-特力屋 家居建材综合市场（偏装饰陈设类）沈经理（北方区市场开拓经理）在石家庄开店有计划，首选成熟商圈，但如果本项目能够保证周边配置及客流量，愿意考虑入驻 店铺的需求体量在2500-3000平方米 月星家居 家居建材综合市场 董小姐 石家庄目前还没有开店，如果有好的项目或是地块，表示愿意入驻，以委托加盟的形式 6W平方以上14、的体量，楼层不超过4F（1-4F）欧亚达 家居建材综合市场 孙小姐 目前在石家庄已有开店计划，并且寻找项目在谈-美克美家 家具市场 市场部 近一两年内石家庄无新开店计划 石家庄店2011年5月开业，1200平方米，共三层，位于西美第五大道 博洛尼 家具市场 市场部 石家庄有3家，居然之家刚开业，暂时不考虑-13 Source:DTZ Consultancy.2012.8 三大核心市场三大核心市场 统领新石家庄统领新石家庄 华北最大的酒店用品市场 环球酒店用品采购中心 石家庄最专业的五金机电城 国际五金机电展销中心 石家庄最前端的家居饰品航母 艺术家居饰品博览中心 本项目核心价值定位本项目核心价15、值定位 14 Source:DTZ Consultancy.2012.8 五金工具、五金配件、电子电工、锁具安防，建材五金等经营门类市场表现较好，竞争空间较大 五金工具 五金配件 五金材料 机电五金 建材五金 家居五金 卫浴五金 厨具五金 机械设备 电子电工 锁具安防 五金机电用品主要门类在石家庄几大市场覆盖率 各主要门类（石家庄）采购需求状况 机电五金、五金材料、五金工具门类覆盖率较高，市场竞争相对激烈 五金工具 五金配件 五金材料 机电五金 建材五金 家居五金 卫浴五金 厨具五金 机械设备 电子电工 锁具安防 根据对石家庄当地几大五金机电市场商户的访谈，了解各门类客户需求度，五金材料、五金16、配件、电子电工，建材五金需求较大 本项目国际五金机电展销中心本项目国际五金机电展销中心市场表现筛选分析市场表现筛选分析 15 Source:DTZ Consultancy.2012.8 五金工具、五金配件、电子电工、锁具安防是本项目业态适应性较好的门类*注：五金机电产品门类较广，其中家居五金、卫浴五金、厨具五金由于与方案中所提出的酒店用品市场、建材家居市场在内容上形成较大交叉，这里不再进行分析。同时应该注意，列表中的机电五金、建材五金与酒店用品市场、建材家居市场存在少部分交叉，在确定发展门类时应当同时予以考虑。主要经营门类 物业承重 市场形象 综合评价 机电五金 一般 一般 一般 机械设备 差17、 一般 一般 五金材料 好 差 一般 建材五金 较好 一般 较好 电子电工 好 较好 好 锁具安防 好 较好 好 五金工具 好 好 好 五金配件 好 较好 好 本项目国际五金机电展销中心本项目国际五金机电展销中心适宜性筛选分析适宜性筛选分析 16 Source:DTZ Consultancy.2012.8 五金机电市场在承接原有市场商户入驻前提下，未来应重点发展引入五金工具、五金配件、电子电工、锁具安防等经营门类 机电五金 *机械设备 *建材五金 五金材料 电子电工 锁具安防 五金工具 五金配件 主要经营门类 强 较强 一般 弱 本项目适宜性 本地市场竞争*注：五金机电产品门类较广，其中家居五18、金、卫浴五金、厨具五金由于与方案中所提出的酒店用品市场、建材家居市场在内容上形成较大交叉，这里不再进行分析。同时应该注意，列表中的机电五金、建材五金与酒店用品市场、建材家居市场存在少部分交叉，在确定发展门类时应当同时予以考虑。采购方需求度 综合评价 建议发展 建议发展 建议发展 建议发展 可以发展 谨慎发展 谨慎发展 可以发展 本项目国际五金机电展销中心本项目国际五金机电展销中心发展适应性分析小结发展适应性分析小结 17 Source:DTZ Consultancy.2012.8 由国内领先的市场发展历程可以看到，五金机电市场逐渐向规模积聚与管理升级两大方向结合性发展 商业一条街 规模化市场 19、功能一体化 市场 批零兼有，市场管理不善或空缺 没有合理的市场规划，无有效竞争机制，市场管理不善甚至没有明确的市场管理方，如石家庄市原有的胜利北大街五金市场、棉一立交桥五金市场 批发为主，规模扩大伴随激烈竞争 规模迅速扩大，规模竞争阶段，有明确的市场管理方，市场管理与服务成为市场间竞争的方面之一，如石家庄润德五金机电城、石家庄润丰五金机电城 批发为主，功能管理全面升级 已具备较大发展规模的基础，品牌竞争阶段，市场功能不断完善、市场管理水平不断升级，如永康中国科技五金城、杭州大世界五金机电城 五金市场的升级是规模、管理的双向升级，石家庄经由胜利北街改造后，五金市场的发展已逐渐走入五金机电规模化市20、场的成熟阶段，几大主要市场规模增长迅速竞争相对激烈，但与国内领先的浙江永康中国科技五金城、天津新南马路五金城在市场功能及管理上仍一定的较大发展空间 本项目国际五金机电展销中心本项目国际五金机电展销中心发展趋势定位发展趋势定位 18 Source:DTZ Consultancy.2012.8 基于上述分析结论，建议：以维护已有市场商户资源为基础，以挖掘石家庄市内具搬迁意愿商户为主攻方向，以与国内领先市场建立合作关系逐步形成品牌优势与管理升级作为长期重点 维护市场商户资源 具搬迁意愿 商户挖掘 国内领先市场 合作 基础：维护已有客户资源 重点：挖掘意愿商户 远景：树立品牌&升级管理 三大方向同时发21、展，以保证市场短期的结构稳定与远期的升级发展 本项目国际五金机电展销中心本项目国际五金机电展销中心招商方向建议招商方向建议 19 Source:DTZ Consultancy.2012.8 市场名称 市场类型 联系人 合作意向 其他要求(永康)中国科技五金城 五金用品综合市场 市场招商部 永康五金城是由政府市委、市政府牵头建立，没有与其它市场合作意向，也无先例 无(天津)新南马路五金城 五金用品综合市场 市场部主管助理 对具体合作形式希望能够进一步明确，以便进行考虑 待回复中(成都)万贯五金机电市场 五金用品综合市场 市场管理部 目前没有跟石家庄市市场合作的意向 无(杭州)大世界五金机电城 五22、金用品综合市场 市场管理部 目前没有合作意向 无 九星市场 综合市场 市场总监 九星有输出品牌的可能性，但五金机电市场多与浙江商会联营，需进一步询问商会意愿 无 国内五金机电行业以连锁型综合大卖场形式在国内开拓业务的商户较少，经过接洽也暂无入驻意愿。国内领先的几个五金机电专业市场目前对管理/品牌输出意愿不强，目前只有(天津)新南马路市场表示希望明确具体合作形式，以便洽谈实际可行性。基于五金机电商户的经营特点及国人消费习惯，国内鲜有综合性大卖场；考虑到业主方的实际情况，我行与国内五金领域几大领先市场取得联系，咨询合作意愿。建议以此思路作为下阶段工作推进的一个重要参考。本项目国际五金机电展销中心本23、项目国际五金机电展销中心国内著名五金机电市场品牌合作意向访谈国内著名五金机电市场品牌合作意向访谈 20 Source:DTZ Consultancy.2012.8 市场简介 新南马路五金城位于天津市南开区西部，是中国五金百年老市、全国百强专业市场“天津新南马路五金城”的整体西移、改造升级项目，新市场总占地面积524亩，总建筑面积近100万平方米，定位为打造服务环渤海、辐射三北、面向国际的“环渤海五金机电商业中心”。经营门类 分区经营五金机电、不锈钢有色金属、水暖阀门、灯具灯饰、装饰建材五大业态 市场功能 销售总部功能、分销中心功能、品牌展示功能、国际采购功能、专业会展功能、电子商务功能、行业交24、流功能、专业会议活动、新品发布功能、总部商务功能、物流配送功能 市场销售额 约300亿(2010年)本项目国际五金机电展销中心本项目国际五金机电展销中心意向商家（天津意向商家（天津)新南马路五金城新南马路五金城 21 Source:DTZ Consultancy.2012.8 三大核心市场三大核心市场 统领新石家庄统领新石家庄 华北最大的酒店用品市场 环球酒店用品采购中心 石家庄最专业的五金机电城 国际五金机电展销中心 石家庄最前端的家居饰品航母 艺术家居饰品博览中心 本项目核心价值定位本项目核心价值定位 22 Source:DTZ Consultancy.2012.8 一次性耗材、纺织用品、25、餐饮餐具、餐饮厨具、厨房设备是经营商户较多、采购方需求量较大的品类 一次性耗材、纺织用品类：经过对石家庄市宾馆酒店采购部门大量访谈，了解到70%以上的宾馆酒店倾向于在本地（目前主要是南三条市场）完成一次性耗材、纺织用品的采购，其它则选择从江苏扬州、南通等货源地进行厂商直接订购；而经过对南三条市场相关商户的大量访谈，了解到60%70%的商户货源地为江苏扬州、南通等地，其它商户从石家庄及周边县市本地采购 餐饮餐具：经过对目前散布于各个市场的酒店用品经营商户及酒店用品综合卖场调研发现，50%以上的商户及市内所有综合卖场经营品类均包含餐具餐饮，经营商在各个市场均有分布，大型商户以批发为主多有长期大客户26、，小型商户以区域性零售为主 餐饮厨具：经营商户集中于南三条市场、站前街地下商城两大市场，经过对两大市场商户的实地访谈，了解到目前市场需求较大，客户以终端消费者为主 厨房设备：经实地市场调研发现，厨房设备经营商集中分布于站前街地下商城；高柱厨具市场、桥西蔬果批发市场也有分布，商户来源以山东及石家庄本地为主，货源地以山东为主，销往山西、陕西、内蒙等地，以批发为主，需求量大 厨房设备 餐饮厨具 餐饮餐具 纺织用品 一次性耗材 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 石家庄市各酒店用品经营门类经营面积汇总 本项目环球酒店用品采购中心本项目环球酒店用品采购中心采购方需27、求筛选分析采购方需求筛选分析 23 Source:DTZ Consultancy.2012.8 目前石家庄市本地酒店用品生产规模不大，商户货源地仍以外地为主，但本地优势产业为纺织用品、酒店服饰、一次性耗材、餐饮餐具等门类的发展提供了一定支撑 本项目环球酒店用品采购中心本项目环球酒店用品采购中心本地产业支撑筛选分析本地产业支撑筛选分析 行业 比重 皮革、毛皮、羽毛(绒)及其制品业 12.4%黑色金属冶炼及压延加工业 8.6%医药制造业 7.8%非金属矿物制品业 7.5%农副食品加工业 6.1%纺织业 6.1%化学原料及化学制品制造业 5.8%石油加工、炼焦及核燃料加工业 5.2%通用设备制造业 28、5.0%金属制品业 3.4%其他 32.1%2010年规模以上工业增加值分行业比重 餐饮餐具 酒店服饰 纺织用品 一次性 耗材 非金属矿物制品业：截止2011年底，石家庄登记在册业内企业数高达247家，数量仅次于化学原料及化学制品制造业、纺织业位居第三，生产加工的陶瓷、玻璃类制品为当地餐饮餐具门类的发展提供了一定的产业支撑 纺织业：截止2011年底，石家庄登记在册业内企业数高达272家，数量仅次于化学原料及化学制品制造业位居第二，生产加工的服饰、棉纺、针织制品为当地发展酒店用品纺织用品、一次性耗材提供了一定的产业支撑 数据来源：石家庄市统计年鉴2011 玻璃 陶瓷 纺织 针织 服饰 24 So29、urce:DTZ Consultancy.2012.8 河南餐饮厨具“中转地”郑州地区以中博、裕丰为代表的几大建筑面积超过2万的酒店专业市场多以厨具用品为主要经营门类，货源地以广东、浙江、江苏、山东为主 山东设备/餐具货源地 山东省临沂等地区是厨房设备、餐饮餐具等品类国内产地之一，是厨房设备厂家直接采购地之一，石家庄目前是其向华北区销售的重要中转地之一 山西餐具供应与设备需求两旺 山西省目前大型酒店用品专业市场餐饮厨具用品供应较大，而厨房设备类是经由河北省采购需求较大的品类 北京高档客房用品采购地 北京市酒店用品市场供需两旺，酒店用品专业市场相对集中，目前对石家庄市高端客户吸引力较强，而客房用30、品是集中的品类 周边市场餐饮厨具、客房用品品类供应集中，且均属于其”集散型”市场，对在本项目中发展这两大品类产生较大竞争影响 本项目旨在立足石家庄打造大型综合性酒店用品专业市场，在考虑未来辐射影响范围时必须综合考虑周边省市酒店用品市场各产品品类的市场类型以确定与本项目未来可能存在的竞争&互补关系 本项目环球酒店用品采购中心本项目环球酒店用品采购中心周边市场竞争筛选分析周边市场竞争筛选分析 25 Source:DTZ Consultancy.2012.8 本项目在填补综合型酒店用品大卖场市场空白的首要定位下，应确定以餐饮餐具、纺织用品、一次性耗材为主要发展门类 大堂用品 客房用品 餐饮厨具 酒店31、服饰 厨房设备 餐饮餐具 一次性耗材 纺织用品 采购方需求度 主要门类 周边省市竞争影响 综合评价 强 较强 一般 弱 本地产业支撑 建议发展 建议发展 建议发展 可以发展 谨慎发展 谨慎发展 可以发展 谨慎发展*注：广义的酒店用品还包括客房电器、装饰用品、酒店灯饰、酒店家具、智能产品、休闲娱乐用品等，由于此类产品普适性较强，与其它专业市场存在较多交叉部分，这里不再单独分析。经过适应性分析对重点发展门类进行初步定位之后，要结合酒店用品行业整体的发展趋势定位分析，以便于具体业态形式的定位及目标商户的范围划定 本项目环球酒店用品采购中心本项目环球酒店用品采购中心发展适应性分析小结发展适应性分析小结32、 26 Source:DTZ Consultancy.2012.8 由国内成熟市场发展历程可以看到，由多层次商户组成的满足批发、高端零售需求的一站式采购基地是大型酒店用品市场发展趋势 酒店用品 副食品 综合市场 酒店用品 大型卖场 酒店用品 一站式采购基地 批零兼顾，满足市内某个区域 酒店用品与蔬果、副食品市场结合，一次性批发采购中同时能满足多种需求，以区域内中小型饭店、居民为主要消费群体，如佳农市场 批发为主，展示功能多于销售功能 大型厂家或经销商从早期市场独立出来，开设门类较齐全、体量较大的卖场，货品多经由另外的仓储中心发送，展示功能多于销售功能，如豪特酒店用品大卖场 批发为主，一站式采购33、基地 以大型品牌商户为主力商户，带动品牌经销商及其它中小型商户，满足从高端零售到批发采购为一体的综合型采购基地 石家庄目前酒店用品市场多属于酒店用品副食品综合市场类型，如佳农市场、方北由由水鲜城、中储副食品批发市场等，因此呈现出分布散乱的特点；少数的大型卖场如豪特厨具大市场、天城酒店用品配套中心也多脱离市场单独存在，无法满足多方面需求；而代表发展趋势的酒店用品一站式采购基地目前属于市场空白 本项目环球酒店用品采购中心本项目环球酒店用品采购中心发展趋势定位发展趋势定位 27 Source:DTZ Consultancy.2012.8 建议主力商户以国内外大型综合性酒店用品大卖场为招商主要方向；中34、小型商户以常州、扬州、广东、山东等集中产地的厂商直营店同时整合石家庄市场现有商户为主要方向 本项目环球酒店用品采购中心本项目环球酒店用品采购中心招商方向建议招商方向建议 大型综合型 卖场 其它 投资者 大中型 经销商 中小型 商户 以国内外大型酒店用品综合性大卖场(如欧华尚美(北京)作为主力商户 借助大型综合卖场品牌的商誉价值进行营销，吸引以本地客户为主的投资群体 对石家庄及周边省市的大型品牌经销商进行积极挖掘 以常州、扬州、广东、山东等集中产地的厂商直营店同时整合石家庄市场现有商户为中小型经销商的重点招商方向 28 Source:DTZ Consultancy.2012.8 商家名称 市场类35、型 联系人 进驻意向 其他要求 上海酒总(北京)设备有限公司 酒店用品综合市场（偏酒店设备类）田先生（外事联系人）对石家庄市场暂无开设卖场计划 无 海客瑞斯(上海)酒店用品有限公司 酒店用品综合市场 周先生（市场部经理助理）公司业务重点向电商领域转向，目前不考虑大型展示性卖场，可以考虑仓储式配销中心 视具体情况而定 欧华尚美(北京)国际酒店用品饰品中心 酒店用品综合市场 袁小姐（事业部总经理助理）公司业务目前在向酒店用品饰品拓展，如果本项目条件合适，可以考虑进行深入洽谈 酒店用品大卖场需求体量5万 石家庄新大新酒店设备有限公司 酒店用品综合卖场（偏厨房设备类）靳先生（外事联系人）对目前选择不甚36、满意，表示如果市场条件合适一定会参与 3000-4000 石家庄天城酒店用品配套中心 酒店用品综合卖场 刘女士（总经理）表示条件合适可以考虑进驻，原有卖场不会搬迁，但可以考虑新开店面 2000-3000 石家庄永丰酒店用品总汇 酒店用品多品牌经销商 孙先生（总经理）入驻意愿较强，有小型协会，能协助带来约20户商户 1万2万 五洲国际(无锡)工业博览城 综合性专业市场 华女士（酒店用品市场负责人）具体方案落成后可以视情况进行后期经营管理及合作方面的洽谈 无 基于上述招商方向分析，我行对国内著名连锁型酒店用品大卖场及石家庄本地中大型商户进行了访谈，部分主要商户访谈结果列示如下 本项目环球酒店用品采37、购中心本项目环球酒店用品采购中心商家访谈商家访谈 29 Source:DTZ Consultancy.2012.8 所属类型 酒店用品综合市场 品牌简介 欧华尚美是由太平洋产业基金、东方集团、龙柏资本倾力打造，成立于2008年6月，以建材家居业务为主轴，随着集团战略调整，目前业务发展逐渐开始向酒店用品领域拓展 开店分布 截止2011年底，欧华尚美在国内北京、大连、沈阳、长春、青岛、太原、厦门7座城市拥有9家家居卖场与1个酒店用品饰品中心。于2011年末在北京开业的酒店用品饰品中心经营面积达到5万，被视为公司开拓酒店用品市场的开山之作 经营产品 包括厨房设备、餐饮用品、餐饮餐具、大堂用品、客房用38、品、纺织用品、装饰用品等较齐全的酒店用品品类 消费群体 星级宾馆、酒店、政府机关、企事业单位的采购及中高端生活零售消费者 项目意向 可以考虑，需求建筑面积约5万 本项目环球酒店用品采购中心本项目环球酒店用品采购中心意向商家欧华尚美意向商家欧华尚美(北京北京)30 Source:DTZ Consultancy.2012.8 石家庄天城酒店用品配套中心 石家庄新大新酒店设备有限公司 石家庄永丰酒店用品总汇 公司简介 兼营自有厂家生产的产品及代理品牌产品销售 目前地址 石家庄市红旗大街 经营门类 厨房设备、酒店餐具、酒店家具、清洁用品、大堂用品、客房用品等 项目意向 可以考虑新开门店，需求经营面积约39、2000-3000 公司简介 兼营自有厂家生产的产品及代理品牌产品销售 目前地址 石家庄市平安南大街 经营门类 厨房设备、清洁用品、大堂用品、客房用品等 项目意向 入驻意愿较强烈，需求经营面积约3000-4000 公司简介 代理品牌产品销售，有小型酒店用品协会关系，预计能带来20户商户 目前地址 石家庄市佳农市场海鲜区 经营门类 经销厨具、陶瓷餐具、大堂用品、一次性耗材等 项目意向 与其它商户一起，总需求面积1万2万 本项目环球酒店用品采购中心本项目环球酒店用品采购中心意向商家本地大型厂商意向商家本地大型厂商&经销商经销商 31 Source:DTZ Consultancy.2012.8 环球40、酒店用品采购中心成熟酒店用品主力店商户 商家名称 市场类型 联系人 进驻意向 其他要求 上海(北京)酒总设备有限公司 酒店用品综合市场（偏酒店设备类）田先生（外事联系人）对石家庄市场暂无开设卖场计划 无 欧华尚美(北京)国际酒店用品饰品中心 酒店用品综合市场（偏装饰陈设类）袁小姐（事业部总经理助理）公司业务目前在向酒店用品饰品拓展，如果本项目条件合适，可以考虑进行深入洽谈 酒店用品大卖场需求体量5万 海客瑞斯(上海)酒店用品有限公司 酒店用品综合市场 周先生（市场部经理助理）公司业务重点向电商领域转向，目前不考虑大型展示性卖场，可以考虑仓储式配销中心 视具体情况而定 石家庄新大新酒店设备有限公41、司 酒店用品综合卖场（偏厨房设备类）靳先生（外事联系人）对目前选择不甚满意，表示如果市场条件合适一定会参与 3000-4000 石家庄天城酒店用品配套中心 酒店用品综合卖场 刘女士（总经理）表示条件合适可以考虑进驻，原有卖场不会搬迁，但可以考虑新开店面 2000-3000 石家庄永丰酒店用品总汇 酒店用品多品牌经销商 孙先生（总经理）入驻意愿较强，有小型协会，能协助带来约20户商户 1万2万 五洲国际(无锡)工业博览城 综合性专业市场 华女士（酒店用品市场负责人）具体方案落成后可以视情况进行后期经营管理及合作方面的洽谈 无 本项目环球酒店用品采购中心本项目环球酒店用品采购中心成熟酒店用品主力店42、商户成熟酒店用品主力店商户 32 Source:DTZ Consultancy.2012.8 所属类型 酒店用品综合市场 品牌简介 欧华尚美是由太平洋产业基金、东方集团、龙柏资本倾力打造，成立于2008年6月，以建材家居业务为主轴，随着集团战略调整，目前业务发展逐渐开始向酒店用品领域拓展 开店分布 截止2011年底，欧华尚美在国内北京、大连、沈阳、长春、青岛、太原、厦门7座城市拥有9家家居卖场与1个酒店用品饰品中心。于2011年末在北京开业的酒店用品饰品中心经营面积达到5万，被视为公司开拓酒店用品市场的开山之作 经营产品 包括厨房设备、餐饮用品、餐饮餐具、大堂用品、客房用品、纺织用品、装饰用品43、等较齐全的酒店用品品类 消费群体 星级宾馆、酒店、政府机关、企事业单位的采购及中高端生活零售消费者 项目意向 可以考虑，需求建筑面积约5万 本项目环球酒店用品采购中心本项目环球酒店用品采购中心意向商家欧华尚美意向商家欧华尚美(北京北京)33 Source:DTZ Consultancy.2012.8 石家庄天城酒店用品配套中心 石家庄新大新酒店设备有限公司 石家庄永丰酒店用品总汇 公司简介 兼营自有厂家生产的产品及代理品牌产品销售 目前地址 石家庄市红旗大街 经营门类 厨房设备、酒店餐具、酒店家具、清洁用品、大堂用品、客房用品等 项目意向 可以考虑新开门店，需求经营面积约2000-3000 公44、司简介 兼营自有厂家生产的产品及代理品牌产品销售 目前地址 石家庄市平安南大街 经营门类 厨房设备、清洁用品、大堂用品、客房用品等 项目意向 入驻意愿较强烈，需求经营面积约3000-4000 公司简介 代理品牌产品销售，有小型酒店用品协会关系，预计能带来20户商户 目前地址 石家庄市佳农市场海鲜区 经营门类 经销厨具、陶瓷餐具、大堂用品、一次性耗材等 项目意向 与其它商户一起，总需求面积1万2万 本项目环球酒店用品采购中心本项目环球酒店用品采购中心本地主力店商户本地主力店商户 34 Source:DTZ Consultancy.2012.8 一大家庭类主题商业一大家庭类主题商业 诠释冀城生活新45、概念诠释冀城生活新概念 本项目生活类商业核心价值定位本项目生活类商业核心价值定位 精品生活购物精品生活购物 儿童娱乐购物餐饮儿童娱乐购物餐饮 时尚体验运动购物时尚体验运动购物 35 Source:DTZ Consultancy.2012.8 家天下乐活城具体业态及体量建议家天下乐活城具体业态及体量建议 业态类型 具体业态分类 具体业态描述 体量（平方米）小计 体量比例 购物 运动购物 迪卡侬、运动品牌工厂店等 25,000 42,000 52%超市卖场 麦德龙、家乐福类型超市 12,000 精品超市 进口红酒进口副食品等 2,000 其他零售购物 精品服饰等 3,000 餐饮 新食尚休闲美食广46、场 中式快餐、小吃等 2,000 18,000 23%中式菜系飨宴区 川、湘、浙、粤等菜系中高档餐馆 10,000 欧式美食饕餮区 法式、意式等西餐 2,500 泰式日料韩风区 泰国菜、日本料理、日本居酒屋、韩式烧烤等 2,500 美式流行快餐区 KFC、STARBUCKS等 1,000 娱乐 主题电影院 好莱坞主题、动漫主题等 4,000 20,000 25%主题KTV 动漫主题、海洋主题等 3,000 桑拿SPA 日式汤泡馆/韩式汗蒸馆/泰式SPA养生馆等 3,000 儿童城 家盒子,儿童教育培训 10,000 合计 80,000 100%36 Source:DTZ Consultancy47、.2012.8 家盒子 Family Box 集娱乐、科学、体验、健身与早教为一体的大型综合实体。，以快乐成长体验为出发点，以家庭互动娱乐为吸引力，以科学的教育理念为文化内涵，把爱心、希望、美好与快乐带给孩子。“家盒子”家庭寓乐成长中心 定位于游乐场和幼儿园之间，致力于与中国0-12岁儿童及家庭分享最受全球孩子欢迎的各类健康益智项目，引进国际先进的教育方法和世界一流品质的硬件设备，创造出适合中国儿童的成长方式。在为12岁以下儿童创造一片天地的同时，为家长提供相配套的服务。37 Source:DTZ Consultancy.2012.8 设备主要都是引进自英国的顶级儿童娱乐设施，如9米高巨型滑梯48、的大型攀爬架、米奇游乐园、专业儿童泳池、乐购园、小掌厨、探秘屋、七色岛、绘本屋等。家盒子 Family Box 引进自英国的顶级儿童娱乐设施 供儿童玩乐的水循环系统供儿童玩乐的水循环系统 给孩子与动物接触的真实体验给孩子与动物接触的真实体验 干净的玩沙空间干净的玩沙空间 9米高巨型滑梯米高巨型滑梯 儿童乐购园儿童乐购园 38 Source:DTZ Consultancy.2012.8 家盒子 Family Box 采用英国早教行业标准的儿童课程以及自行开发的特色课程，涉及游泳、音乐、舞蹈、绘画、手工、厨艺、活动、物品置换等；儿童成长中心还举办各种主题派对、水下摄影、设有餐饮、咖啡厅、父母俱乐部49、VIP订房、育婴室、询诊室、儿童托管等服务 英国早教行业标准的儿童课程以及自行开发的特色课程 开开PARTY的公主屋的公主屋 绘画室绘画室 音乐室音乐室 会客室会客室 游泳课程游泳课程 39 Source:DTZ Consultancy.2012.8 家盒子 Family Box 成人和儿童之间不同的身体尺度感和实现角度是设计的 功能盒子外围局部凹陷区域，可供孩子爬行玩耍，也可供家长休息 二层公共空间的下沉区域，可供家长与孩子玩耍、休息 二层局部楼盘开洞，是视线能够穿过楼板，在不同楼层间建立联系。40 Source:DTZ Consultancy.2012.8 北面：家天下乐活城 石家庄南部50、商圈向心力 南面：赢天下商贸城 石家庄新型市场制高点 物业类型 体量（平方米）专业市场 酒店用品 6万 五金机电 13万 经济型酒店 0.5万 安置住宅 物业类型 体量（平方米）生活 商业 家具建材家居陈设饰品 20万 家天下乐活城 运动购物 2.5万 精品生活购物 1.7万 餐饮 1.8万 娱乐(儿童城)2.0万 精品住宅 商住公寓 30万 新南城总体功能布局及体量建议新南城总体功能布局及体量建议 安置住宅、配套商业 酒店用品、五金机电市场 经济型酒店 家居饰品市场、运动城、购物中心、商住公寓 精品住宅 41 Source:DTZ Consultancy.2012.8 艺术家居饰品博览中心艺51、术家居饰品博览中心 环球酒店用品采购中心环球酒店用品采购中心 国际五金机电展销中心国际五金机电展销中心 依托现有商户基础，打造石家庄最具规模、最专业、档次高、产品最全的国际五金市场。通过mall的建筑形式，改变石家庄现有五金市场杂乱、低端、分散的不良形象。家天下乐活城家天下乐活城 华北地区规模最大、品类最全的酒店用品采购中心，立足石城，辐射三北。新南城主力业态实体布局建议新南城主力业态实体布局建议 以家庭为主题，以儿童、运动、生活精品购物三大主力业态为主导，集餐饮、休闲娱乐、购物为一体的石家庄首座家庭主题商业 石家庄最潮流、最活力、最动感的体验式运动概念商场。石家庄首家软装饰主题家居生活馆，包52、含家装建材、精品家具、陈设饰品等，打造石家庄最时尚、最具艺术气息、最有特色的家居博览中心。42 Source:DTZ Consultancy.2012.8 北面：家天下乐活城 石家庄南部商圈向心力 南面：赢天下商贸城 石家庄新型市场制高点 物业类型 商铺经营模式 租售建议 专业市场 环球酒店用品采购中心 主力店+散铺 主力店长期租赁 散铺整体销售 售后返祖统一经营 国际五金机电展销中心 散铺 散铺整体销售 售后返祖统一经营 经济型酒店-销售或长期租赁 安置住宅-物业类型 商铺经营模式 租售建议 生活 商业 家具建材家居陈设饰品 主力店+散铺 主力店长期租赁 散铺整体销售 售后返祖统一经营 家天下乐活城 运动购物 主力店+散铺 主力店长期租赁 散铺整体销售 售后返祖统一经营 精品生活购物 建议持有 长期租赁，引进成熟的商业运营公司长期运营 餐饮 娱乐(儿童城)精品住宅-商住公寓-新南城商业部分租售建议新南城商业部分租售建议